ΚΟΥΝΟΥΝΗ ν. ΣΥΝΕΡΓΑΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΛΤΔ, Αρ. Αίτησης/Έφεσης (i-justice): 149/2022, 27/6/2022 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2022:A173 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Χ-Μ Καραπατάκη, Ε.Δ. Αρ. Αίτησης/Έφεσης (i-justice): 149/2022 Αναφορικά με τον περί Μεταβιβάσεων και Υποθηκεύσεων Ακινήτων Νόμο 9/65, ως ετροποποιήθηκε και Αναφορικά με τον περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο Κεφ. 224, ως ετροποποιήθηκε. Μεταξύ: [ ] ΚΟΥΝΟΥΝΗ (Α.Δ.Τ. [ ]), εκ Λεμεσού Αιτητής/Εφεσείοντας -και- ΣΥΝΕΡΓΑΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΛΤΔ Καθ' ων η Αίτηση/Εφεσίβλητων ----------------------------------------------------------------------------------- Ημερομηνία: 27 Ιουνίου 2022 Για τον Αιτητή/Εφεσείοντα: κκ. Κ. Μαυρόκωστας & Σια Δ.Ε.Π.Ε. Για τους Καθ' ων η Αίτηση/Εφεσίβλητους: κκ. Καλλής & Καλλής Δ.Ε.Π.Ε. Για ενδιαφερόμενα μέρη: Καμία εμφάνιση Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την υπό κρίση αίτηση ο Αιτητής/Εφεσείοντας εξαιτείται από το Δικαστήριο (α) διάταγμα με το οποίο να ακυρώνεται και/ή να παραμερίζεται η ειδοποίηση πλειστηριασμού υπό τον τύπο «ΙΑ» που του επιδόθηκε στις 03/05/2022 με σκοπό τη διάθεση του ενυπόθηκου ακινήτου με αρ. εγγραφής X/[ ], Φ/Σχ: [ ], Τεμάχιο [ ], στον Δήμο Ύψωνα στην Λεμεσό ως παράνομη και/ή ως παράτυπη και/ή χωρίς το όποιο νομικό αποτέλεσμα, καθότι αποστάληκε δια ιδιωτικής επίδοσης και όχι με συστημένο ταχυδρομείο κατά παράβαση των προνοιών του Μέρους VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου του 1965, ως ετροποποιήθηκε, (β) διάταγμα με το οποίο να ακυρώνεται και/ή να παραμερίζεται η ειδοποίηση πλειστηριασμού υπό τον τύπο «ΙΒ» που επιδόθηκε στον Αιτητή στις 28/01/22 με σκοπό τη διάθεση του ενυπόθηκου ακινήτου με αρ. εγγραφής X/[ ], Φ/Σχ: [ ], Τεμάχιο [ ], στον Δήμο Ύψωνα στην Λεμεσό ως παράνομη και/ή ως παράτυπη και/ή χωρίς το όποιο νομικό αποτέλεσμα, καθότι αποστάληκε δια ιδιωτικής επίδοσης και όχι με συστημένο ταχυδρομείο κατά παράβαση των προνοιών του Μέρους VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου του 1965, ως ετροποποιήθηκε και (γ) διάταγμα Δικαστηρίου με το οποίο να αναστέλλεται και/ή να ακυρώνεται ο πλειστηριασμός του ακινήτου με αρ. εγγραφής X/[ ], Φ/Σχ: [ ], Τεμάχιο [ ], στον Δήμο Ύψωνα στην Λεμεσό, ο οποίος είναι προγραμματισμένος στις 28/06/2022 και ώρα 10:00 π.μ. Παρατίθενται κατωτέρω τα γεγονότα που περιβάλλουν την υπό κρίση αίτηση, όπως αναφέρονται στην ένορκη δήλωση του Αιτητή/Εφεσείοντα και που δεν αμφισβητούνται από την πλευρά των Καθ' ων η Αίτηση/Εφεσίβλητων. Στις 5/09/2013 ο Αιτητής/Εφεσείων συνήψε συμφωνία δανείου με το Συνεργατικό Ταμιευτήριο Λεμεσού Λτδ για το ποσό των €111,000- με την εγγύηση της συζύγου του [ ] Κουνούνη και με την παροχή της υποθήκης [ ]/2013 του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού επί του προς πλειστηριασμό ακινήτου με αρ. εγγραφής X/[ ], Φ/Σχ: [ ], Τεμάχιο [ ], στον Δήμο Ύψωνα στην Λεμεσό. Όπως προκύπτει από τα έγγραφα που παραθέτει ο Αιτητής/Εφεσείων και που γίνεται παραδεκτό από την πλευρά των Καθ' ων η Αίτηση/Εφεσίβλητων, ακολούθησε τροποποιητική συμφωνία ημ. 28/01/2016 στην συμφωνία δανείου ημ. 5/09/
- Εν συνεχεία, ο Αιτητής/Εφεσείων παραθέτει γεγονότα για προσπάθειες διευθέτησης και αναδιάρθρωσης του υπό αναφορά δανείου μαζί με άλλες πιστωτικές διευκολύνσεις που έλαβε από τους Καθ' ων η Αίτηση/Εφεσίβλητους, τις περιστάσεις, ερμηνεία και αποτέλεσμα των οποίων αμφισβητούν αυτοί στην ένστασή τους, για να καταλήξει να αναφέρει ότι στις 28/01/2022 του επιδόθηκε από ιδιώτη επιδότη ειδοποίηση τύπου «ΙΒ» για εκτίμηση του υπό αναφορά ακινήτου και της οποίας ακολούθησε η λήψη της επίμαχης ειδοποίησης τύπου «ΙΑ» στις 3/05/2022 δια ιδιωτικής επίδοσης για την πώληση στις 28/06/22 ώρα 10:00 του ακινήτου δια δημόσιου πλειστηριασμού. Η υπό κρίση αίτηση στηρίζεται σε έξι λόγους έφεσης, οι οποίοι, για τους λόγους που θα καταδειχθεί κατωτέρω δεν κρίνεται σκόπιμο να αναφερθούν εκτός από δύο εξ αυτών. Ούτε κρίνεται σκόπιμο να παρατεθούν οι δεκαοκτώ λόγοι ένστασης που προβάλλει η πλευρά των Καθ' ων η Αίτηση/Εφεσίβλητων. Θα σταθώ όμως σε δύο λόγους ένστασης, κατ' ουσία ομαδοποιουμένων σε δύο που κρίνονται ως σημαντικοί να εξεταστούν κατά προτεραιότητα, καθότι o ένας εξ αυτόν αν γίνει δεκτός προδιαγράφει και την τύχη της υπό κρίση αίτησης. Συγκεκριμένα, προβάλλονται ως λόγοι ένστασης ότι με την παρούσα διαδικασία δεν είναι δυνατόν να εξεταστεί οτιδήποτε αφορά στις Ειδοποιήσεις τύπου «Ι» και ότι δεν μπορούν να προσβάλλονται οι Ειδοποιήσεις τύπος «Ι» και «ΙΒ», αλλά μόνο η Ειδοποίηση τύπος «ΙΑ» (λόγοι Ένστασης 7 & 12). Επίσης, προβάλλονται ως λόγοι ένστασης ότι ο Αιτητής/Εφεσείων παρέλειψε να ενημερώσει και/ή να επιδώσει την έφεση σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη και/ή να καταστήσει διάδικους όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη που έχουν δικαίωμα στο εκπλειστηρίασμα σύμφωνα με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/1965 ως ετροποποίηθηκε, ώστε να καταστούν μέρη της διαδικασίας και να ακουστούν (λόγοι Ένστασης 3 & 4). Στην ένορκη δήλωση του κ. XXX Ανδρέου υπαλλήλου της Altamira Asset Management (Cyprus) Ltd ("Altamira") από 1/2/2018 στην οποία μεταφέρθηκε από τους Καθ' ων η Αίτηση/Εφεσίβλητους δυνάμει σχετικής συμφωνίας διαχείρισης και ρύθμισης δανείων και μέχρι την ημερομηνία αυτή λειτουργού ανάκτησης χρεών των Καθ' ων η Αίτηση/Εφεσίβλητων («ΑΑ»), υποστηρίζεται ότι μόνο ο τύπος «ΙΑ» μπορεί να προσβληθεί δυνάμει της παρούσας διαδικασίας και δεν εξετάζονται ισχυρισμοί αναφορικά με τους τύπους «Θ», «Ι» και «ΙΒ». Επίσης προβάλλεται ο ισχυρισμός ότι η υπό κρίση αίτηση θα έπρεπε να επιδοθεί στην σύζυγο του Αιτητή/Εφεσείοντα [ ] Κουνούνη, εγγυήτρια των υποχρεώσεων του και ενδιαφερόμενο πρόσωπο δυνάμει του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/1965 ως ετροποποίηθηκε, αλλά και στο Τμήμα Φορολογίας, το οποίο έχει κατατεθειμένα τα ΜΕΜΟ υπ. αρ. [ ]/2015 και [ ]/2017 σύμφωνα με έρευνα που πραγματοποιήθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού την οποία παραθέτει ως τεκμήριο Γ. Όπως υποστηρίζει ο ΑΑ, τόσο στην σύζυγο του Αιτητή όσο και στο Τμήμα Φορολογίας οι Καθ' ων η Αίτηση/Εφεσίβλητοι έχουν επιδώσει τους τύπους «Ι», «ΙΑ», καθώς και το Δελτίο Ειδοποίησης Ηλεκτρονικού Πλειστηριασμού (τεκμήρια Β και Δ αντίστοιχα). Τα μέρη προέβηκαν στην καταχώρηση γραπτών αγορεύσεων προς υποστήριξη των εκατέρωθεν θέσεων τους στις 24/06/2022 υπό πολύ αυστηρών χρονοδιαγραμμάτων ενόψει της ημερομηνίας που ορίστηκε να διεξαχθεί ο σκοπούμενος πλειστηριασμός, κάτι που προκάλεσε η μεγάλη καθυστέρηση καταχώρησης της υπό κρίση αίτησης/έφεσης, ήτοι την 16/06/2022 και που ορίστηκε από το Πρωτοκολλητείο του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού στις 21/06/2022, όπου και δόθηκαν οδηγίες για καταχώρηση ένστασης μέχρι την 23/06/
- Προχωρώ στην εξέταση της υπό κρίση αίτησης/έφεσης ενόψει των όσων προβάλλονται, αλλά και ενόψει των λόγων ένστασης κατά τον τρόπο που θα παρατεθεί κατωτέρω. Κατά το μέρος του λόγου έφεσης αυτού που προσβάλλει τον «Τύπο ΙΒ» και προβάλλονται ισχυρισμοί αναφορικά με τους τύπους «Θ» και «Ι» παρατηρώ ότι σύμφωνα με το άρθρο 43 Γ
(3)του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/1965 ως τροποποιήθηκε προβλέπεται αίτηση/έφεση μόνο για την Ειδοποίηση «Τύπος ΙΑ» για τους λόγους που απαριθμούνται εξαντλητικά και όχι για οποιαδήποτε άλλη Ειδοποίηση. Χαρακτηριστικό είναι το πιο κάτω απόσπασμα από την απόφαση του Έντιμου Προέδρου κ. Μ. Αμπίζα, Α.Ε.Δ. όπως ήταν τότε στην υπόθεση Τhe Philips College Ltd κ.α. ν. Ελληνική Τράπεζα Δημοσία Λτδ, Αίτηση/Έφεση αρ. 314/2019, Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας, απόφαση ημ. 9/09/2019 όπου αποφάσισε επί του ιδίου ισχυρισμού, σκεπτικό του οποίου και υιοθετώ: «Με την ως άνω τροποποίηση, τα θέματα έχουν αποσαφηνιστεί και παραμένει ξεκάθαρο ότι το τι μπορεί να προσβληθεί είναι η Ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΑ», για τους περιορισμένους λόγους που αναφέρονται στο άρθρο 44Γ
(3). Ενώ, με βάση το άρθρο 44Β
(3)διατηρείται το δικαίωμα του ενυπόθηκου οφειλέτη ή οποιουδήποτε άλλου ενδιαφερόμενου μέρους να προχωρήσει με ένδικα μέσα ενώπιον Επαρχιακού Δικαστηρίου με βάση οποιουσδήποτε άλλους εν ισχύ νόμους και κανονισμούς, αμφισβητώντας το δικαίωμα του ενυπόθηκου δανειστή να κινεί τις διαδικασίες και να επιζητεί τις θεραπείες που προβλέπονται από τις διατάξεις του παρόντος Μέρους. Επομένως δεν χρειάζεται να λεχθούν πολλά για να εξηγήσουν το τι αναφέρεται πιο πάνω, ότι δηλαδή με την παρούσα διαδικασία μπορεί να προσβληθεί μόνο η ειδοποίηση κατά τον Τύπο ΙΑ και μάλιστα στη βάση μόνο των αναφερόμενων περιορισμένων λόγων. Στην Αίτηση των Αιτητών προβάλλονται λόγοι, που αφορούν τη διαδικασία κατά το στάδιο των εκτιμήσεων της αξίας του ακινήτου, με ιδιαίτερη αναφορά στη μη παράδοση της εκτίμησης των δανειστών κατά τον προβλεπόμενο στο άρθρο 44Δ του Νόμου τρόπο. Αναφέρονται επίσης στη λανθασμένη ημερομηνία του Δελτίου Α. Με αυτά να οδηγούν σε τέτοια αντικανονικότητα της διαδικασίας που εμπίπτει στους προβλεπόμενους λόγους έφεσης. Είναι η εισήγηση των Αιτητών ότι η διαπίστωση ότι η διαδικασία δεν ακολουθήθηκε νομότυπα και ορθά, έχει ως αποτέλεσμα η ειδοποίηση ΙΑ να μην έχει δεόντως επιδοθεί. Δεν με βρίσκει σύμφωνο μια τέτοια εισήγηση. Το λεκτικό των ως άνω νομοθετικών προνοιών είναι σαφές και ξεκάθαρο. Αν ο νομοθέτης επιθυμούσε να περιλάβει στους εν λόγω λόγους παραλείψεις σε άλλες ειδοποιήσεις ή διαδικασίες, θα το έπραττε. Το ίδιο ισχύει αν επιθυμούσε να διευρύνει την εμβέλεια των ως άνω λόγων έφεσης. Το να προστίθενται πρόνοιες στους εν λόγω λόγους έφεσης ώστε να διευρύνεται η εμβέλεια τους σε κάτι που δεν προβλέπεται, θα ήταν λάθος. Ούτε ισχύει η εισήγηση για μη παροχή δικαστικού ελέγχου, αφού, ως έχω ήδη επισημάνει ανωτέρω, το άρθρο 44Β
(3)παρέχει τέτοιο δικαστικό έλεγχο.». Σε ένα άλλο σκεπτικό απόρριψης της προσβολής του τύπου «ΙΒ» η Έντιμη Πρόεδρος κα Κυριακίδου, Α.Ε.Δ., όπως ήταν τότε στην απόφαση ημ. 25/04/2018 επί της Αίτησης/Έφεσης αρ. 66/2018 Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού, Kolokasides Developers - Constructions Limited κ.α. Τράπεζα Κύπρου Δημοσία Εταιρεία Λτδ, τόνισε τα εξής σχετικά: «Ως προς το Αιτητικό Δ της Αίτησης/Έφεσης οι Αιτητές ζητούν παραμερισμό της ειδοποίησης ΙΒ. Η ειδοποίηση ΙΒ αποτελεί την έναρξη της διαδικασίας διορισμού εκτιμητών για την διενέργεια εκτίμησης των ενυπόθηκων ακινήτων και δεν πρόκειται για «πράξη» ή «απόφαση» των Καθ' ων η αίτηση/ενυπόθηκων δανειστών. Έχοντας υπόψη ότι αυτή η ειδοποίηση δεν παραβλάπτει με οποιοδήποτε τρόπο τα έννομα συμφέροντα των Αιτητών/Εφεσειόντων, αντίθετα με την επίδοση της ειδοποίησης ΙΒ, καλούνται να διορίσουν εκτιμητή, προστατεύοντας με αυτό τον τρόπο τα έννομα συμφέροντα τους, κρίνω ότι ευσταθεί η θέση των Καθ' ων η αίτηση ότι η εν λόγω ειδοποίηση δεν είναι εφέσιμη.». Κατά συνέπεια το αιτητικό Β της υπό κρίση αίτησης απορρίπτεται. Ο επόμενος λόγος ένστασης κρίνεται ως ο πιο σημαντικός, ήτοι το γεγονός ότι η υπό κρίση αίτηση δεν έχει επιδοθεί στη σύζυγο του Αιτητή και στο Τμήμα Φορολογίας, το οποίο έχει εγγράψει ΜΕΜΟ στο ακίνητο, ως ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Πράγματι, το τεκμήριο Γ της ένορκης δήλωσης του ΑΑ, αποδεικνύει ότι στο ενυπόθηκο ακίνητο υπάρχει εγγεγραμμένο ΜΕΜΟ με αρ. αναφοράς αρ. [ ]/2015 και [ ]/2017 με δικαιούχο το Τμήμα Φορολογίας. Η υπό κρίση αίτηση, όπως προκύπτει από το περιεχόμενό της δεν φαίνεται να απευθύνεται σε οποιονδήποτε άλλο πρόσωπο εκτός από τους Καθ' ων η Αίτηση/Εφεσίβλητους. Όμως στον ηλεκτρονικό φάκελο του Δικαστηρίου προκύπτει ότι υπάρχει καταχωρημένη επίδοση της υπό κρίση αίτησης ημερομηνίας 17/06/22 στο Γραφείο Φόρου Εισοδήματος Λεμεσού. Παρατηρώντας το Τεκμήριο Γ της ένορκης δήλωσης που υποστηρίζει την ένσταση των Καθ' ων η Αίτηση/Εφεσίβλητων, η διεύθυνση του κατόχου ΜΕΜΟ, ήτοι του Τμήματος Φορολογίας είναι ο Δήμος Λευκωσίας, 1472 Λευκωσία, κάτι που ενδεχόμενα να εγείρει ερωτήματα ως προς το νομότυπο της επίδοσης της υπό κρίση αίτησης στο Τμήμα Φορολογίας. Παρόλα αυτά κρίνω ότι υπό τις περιστάσεις ένεκα της οργανικής ταύτισης της κυβερνητικής αυτής υπηρεσίας, δεν θεωρώ ότι έγινε λανθασμένη επίδοση υπό τις περιστάσεις. Το Τμήμα Φορολογίας στις 21/06/22 που ήταν ορισμένη η υπό κρίση αίτηση δεν εμφανίστηκε για να προβάλει την θέση του αναφορικά με την υπό κρίση αίτηση, όπως και ούτε η XXX XXX Κουνούνη, η οποία όπως προκύπτει από το περιεχόμενο της ένορκης δήλωσης του ΑΑ και τα παρατιθέμενα τεκμήρια, αλλά και της ενόρκου δηλώσεως που υποστηρίζει την υπό κρίση αίτηση είναι εγγυήτρια των υποχρεώσεων/πιστωτικής διευκόλυνσης που παρασχέθηκε προς τον Εφεσείοντα/Αιτητή που εξασφαλίζεται με την υποθήκη [ ]/13 Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού. Όπως παρατηρεί το Δικαστήριο δεν προκύπτει από τον ηλεκτρονικό φάκελο του Δικαστηρίου ότι έγινε επίδοση της υπό κρίση αίτησης στην εγγυήτρια αυτή, όπως έπραξαν οι Καθ' ων η Αίτηση/Εφεσίβλητοι αναφορικά με τους Τύπους «Ι», «ΙΑ» και «ΙΒ». Ούτε και εμφανίστηκε η XXX Κουνούνη στο Δικαστήριο για να προβάλει την θέση της. Πιο κάτω παραθέτω απόσπασμα από δύο αποφάσεις των οποίων το σκεπτικό υιοθετώ πλήρως για σκοπούς της παρούσας, με μια διευκρίνιση η οποία αφορά την περίπτωση του εγγυητή όπως θα καταδειχθεί κατωτέρω. Στην απόφαση ημ. 13/01/2021 της Έντιμης κας Στ. Χατζηγιάννη, Π.Ε.Δ όπως ήταν τότε στην αίτηση/έφεση αρ. 2X6/2020, Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού, Marios Petinos Constructions & Developers Ltd κ.α. ν. Gordian Holdings Limited, λέχθηκαν τα εξής: «Προτού προχωρήσω με την εξέταση των προβληθέντων λόγων Έφεσης, κρίνεται απαραίτητο να εξεταστεί από το Δικαστήριο, η παράλειψη των Εφεσειόντων να επιδώσουν την παρούσα Έφεση σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα που έχουν δικαίωμα στο εκπλειστηρίασμα του επίδικου ακινήτου και τα οποία θα επηρεαστούν δυσμενώς από το αποτέλεσμα της παρούσας διαδικασίας (βλ. Παπανδρέας Παπαχριστοφόρου κ.α. ν. Κρήτης Γεωργίου Χαραλάμπους
(1991)1 ΑΑΔ 906, Κωνσταντίνου Δημήτρης κ.α. ν. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας
(2012)1 ΑΑΔ 1990 και Γεωργιάδου ν. Γεωργιάδου
(1999)1 ΑΑΔ 1210). Σύμφωνα με το άρθρο 44ΙΕ του Ν.9/65 «ενδιαφερόμενο πρόσωπο» σημαίνει οποιοδήποτε πρόσωπο έχει δικαίωμα σε οποιοδήποτε μέρος του εκπλειστηριάσματος της πώλησης, όπως αυτό προκύπτει από έρευνα στα μητρώα του Κτηματολογίου και περιλαμβάνει οποιουσδήποτε εγγυητές σε σχέση με το ενυπόθηκο χρέος∙» Συνεπώς ο ενυπόθηκος δανειστής οφείλει να επιδώσει τις Ειδοποιήσεις Τύπου «Ι» και «ΙΑ» στον ενυπόθηκο οφειλέτη, στους εγγυητές και σε κάθε πρόσωπο που έχει δικαίωμα επί του εκπλειστηριάσματος. Ωστόσο, στην προκειμένη περίπτωση τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα Athinodorou Beton Ltd και το Τμήμα Φορολογίας, οι οποίοι ενέγραψαν επί του επίδικου ακινήτου ΜΕΜΟ - και στους οποίους επιδόθηκαν από τους Εφεσίβλητους οι Ειδοποιήσεις Τύπου «Ι» και «ΙΑ» (Τεκμήρια Κ και Μ) - δεν κλήθηκαν από τους Εφεσείοντες να ακουσθούν στην παρούσα διαδικασία. Αδιαμφισβήτητα, πρόκειται για πρόσωπα που έχουν δικαίωμα στο εκπλειστηρίασμα της πώλησης του επίδικου ακινήτου ως δικαιούχοι ΜΕΜΟ επί αυτού και συνεπώς επηρεάζονται άμεσα από την παρούσα διαδικασία. Σχετικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα από την απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου Αναφορικά με την αίτηση της Bank of Cyprus Public Company Ltd, ECLI:CY:AD:2020:A144, Πολ. Έφ. 68/19, ημερ. 8.5.2020, ECLI:CY:AD:2020:A144: «Τούτο γιατί, ναι μεν το άρθρο 12 του Νόμου αποβλέπει στην προστασία αγοραστή ακινήτου και ναι μεν στις πρόνοιες του εν λόγω άρθρου απουσιάζει ρητή πρόνοια για επίδοση της αίτησης για κατάθεση στο Κτηματολόγιο σύμβασης «σε οποιοδήποτε χρόνο» σε καθορισμένα πρόσωπα, αλλά δεν μπορεί κατά την άποψή μας να αγνοηθεί το γεγονός ότι η διαδικασία που προνοείται στο υπό αναφορά άρθρο έχει ως αντικείμενο ακίνητη περιουσία. Με αυτό ως δεδομένο θεωρούμε ότι θα έπρεπε να απασχολήσει το πρωτόδικο Δικαστήριο κατά πόσο η μη συνένωση στην αίτηση της Τράπεζας - η οποία είχε εγγράψει στα επίδικα κτήματα πρώτη υποθήκη σε χρόνο που αυτά ήταν ελεύθερα παντός εμπράγματου βάρους ή άλλης επιβάρυνσης - ενδεχομένως να καθιστούσε τη διαδικασία θνησιγενή και άκυρη λόγω του ότι η ίδια δεν είχε συνενωθεί ως διάδικος στη διαδικασία. Υπενθυμίζουμε επί του προκειμένου ότι κατά πάγια νομολογία (Hadjipetrou v. Petsoloukas
(1965)1 CLR 83, HjiSavva and Others v. Loizou
(1982)1 CLR 218, Tιτινίδου ν. Ρεσιάντ
(1993)1 Α.Α.Δ. 429, Γεωργιάδου ν. Γεωργιάδη
(1999)1 Α.Α.Δ. 1210 και Κωνσταντίνου κ.α. ν. Διευθυντή Κτηματολογίου
(2012)1 Α.Α.Δ. 1990), σε διαδικασίες που έχουν ως αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία επιβάλλεται να συνενώνονται ως διάδικοι όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, κάτι που στην υπό εξέταση περίπτωση δεν έγινε. Και αυτό παρά το γεγονός ότι το κατώτερο Δικαστήριο επέτρεψε την εκπρόθεσμη κατά 26 χρόνια κατάθεση του πωλητηρίου ημερ. 31.10.1991, χωρίς να προβληματιστεί κατά πόσο στο μεσολαβήσαν υπέρμετρα μεγάλο χρονικό διάστημα ενδεχομένως η νομική κατάσταση των επίδικων κτημάτων να είχε διαφοροποιηθεί. Κατά συνέπεια θεωρούμε ότι το κατώτερο Δικαστήριο, εκδίδοντας το διάταγμα ημερ. 27.11.2017 χωρίς να βεβαιωθεί ότι στα επίδικα ακίνητα δεν υπήρχαν εγγεγραμμένα εμπράγματα δικαιώματα άλλων προσώπων, φαίνεται να ενήργησε καθ' υπέρβαση δικαιοδοσίας και περαιτέρω φαίνεται να παραβίασε το δικαίωμα της φυσικής δικαιοσύνης τρίτων προσώπων - εδώ της Τράπεζας - να ακουστούν ως προς το όλο ζήτημα.» Συνακόλουθα, η παράλειψη των Εφεσειόντων να επιδώσουν ως όφειλαν, την παρούσα Έφεση στα Ενδιαφερόμενα Πρόσωπα Beton Ltd και Τμήμα Φορολογίας, αναπόφευκτα οδηγεί σε απόρριψη της παρούσας Έφεσης.». Στην απόφασή του ημ. 23/02/21 στην Αίτηση/Έφεση αρ. 1/2021, Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού, C & M Varnavas Enterprises Ltd κ.α. ν. Gordian Holdings Ltd, ο αδελφός Δικαστής κ. Μουγής, Α.Ε.Δ. ανέφερε τα εξής: «Πριν προχωρήσω στην εξέταση των λόγω έφεσης που εγείρονται στην αίτηση, θα πρέπει πρώτα να εξεταστεί ο πρώτος εκ των λόγων ένστασης που εγείρεται από πλευράς καθ' ων η αίτηση καθότι αν γίνει δεκτός θα σφραγίσει και την τύχη της παρούσας αίτησης. Προβάλλουν οι καθ' ων η αίτηση ότι οι αιτητές παρέλειψαν να επιδώσουν την αίτηση τους σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη ή και να καταστήσουν διάδικους όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη σύμφωνα με τον Νόμο 9/65 ώστε να παρουσιαστούν στη διαδικασία και να ακουστούν. Τα πρόσωπα αυτά ως καταγράφονται στον λόγο ένστασης είναι η Κυπριακή Δημοκρατία, το Τμήμα Φορολογίας, ο XXX Χαραλαμπίδης και ο διαχειριστής της περιουσίας του ΧXX Βαρνάβα. Τα πρόσωπα αυτά έχουν καταθέσει ΜΕΜΟ επί του ενυπόθηκου ακινήτου, έχουν δικαίωμα στο εκπλειστηρίασμα και η παρούσα διαδικασία επηρεάζει τα δικαιώματα τους. Σύμφωνα με τους καθ' ων η αίτηση, η παράλειψη τους αυτή καθιστά την αίτηση απορριπτέα. Από την άλλη οι αιτητές αντιπαραβάλλουν ότι δεν υπάρχει ρητή νομοθετική πρόνοια που να επιβάλλει αυτή την υποχρέωση. Στην υπόθεση Δημήτρης Κωνσταντίνου κ.ά. ν. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου & Χωρομετρίας
(2012)1(Γ) Α.Α.Δ. 1990, με αναφορά και στην Γεωργιάδου ν. Γεωργιάδου
(1999)1 Α.Α.Δ. 1210, αναφέρεται ότι από τη στιγμή που επηρεάζονται δικαιώματα τρίτων προσώπων αναφορικά με ακίνητη ιδιοκτησία, αυτοί πρέπει να συνενώνονται ως διάδικοι, διαφορετικά η όλη διαδικασία είναι θνησιγενής και άκυρη. Το άρθρο 44ΙΕ του Νόμου 9/65 ερμηνεύει ότι ενδιαφερόμενο πρόσωπο σημαίνει, οποιοδήποτε πρόσωπο έχει δικαίωμα σε οποιοδήποτε μέρος του εκπλειστηριάσματος, όπως αυτό προκύπτει από έρευνα στα μητρώα του Κτηματολογίου και περιλαμβάνει και τους εγγυητές. Στην ένσταση τους οι καθ' ων η αίτηση επισυνάπτουν έρευνα στο κτηματολόγιο, που είναι το τεκμήριο Ε, από την οποία προκύπτει ότι τα πιο πάνω πρόσωπα, πλην του ΧXX Βαρνάβα, για τον οποίο θα γίνει αναφορά σε κατοπινό στάδιο σε σχέση με την επίδοση, έχουν καταθέσει ΜΕΜΟ επί του ενυπόθηκου ακινήτου. Συνεπώς και με βάση το Νόμο και εφόσον έχουν δικαίωμα στο εκπλειστηρίασμα, συμπεριλαμβάνονται στα ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Οι καθ' ων η αίτηση που είναι ο ενυπόθηκος δανειστής, σύμφωνα και με το τεκμήριο Θ, έχει επιδώσει την Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ στα πρόσωπα αυτά. Παρά ταύτα, οι αιτητές δεν τους έχουν καλέσει, επιδίδοντας τους την υπό κρίση αίτηση, για να ακουστούν στην παρούσα διαδικασία. Χωρίς αμφιβολία πρόκειται για πρόσωπα που έχουν δικαίωμα στο εκπλειστηρίασμα του ενυπόθηκου ακινήτου, αφού έχουν καταθέσει ΜΕΜΟ επί αυτού και συνεπακόλουθα επηρεάζονται άμεσα τα δικαιώματά τους. (βλ. Αναφορικά με την Αίτηση της Bank of Cyprus Public Co Ltd, ECLI:CY:AD:2020:A144, Πολ.Έφ. 68/19, ημερομηνίας 8.5.2020), ECLI:CY:AD:2020:A144. Ως τέτοια οι αιτητές θα έπρεπε να προβούν σε επίδοση της αίτησης στα εν λόγω ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Ως εκ των άνω, η παράλειψη των αιτητών να το πράξουν, έχει καταλυτικές συνέπειες για την τύχη της αίτησης. Από αυτόν και μόνο τον λόγο, η αίτηση θα πρέπει να απορριφθεί.». Για τον ίδιο λόγο ένστασης, κατά το μέρος που αφορά την μη επίδοση της παρούσας διαδικασίας στην σύζυγο και εγγυήτρια των πιστωτικών διευκολύνσεων του Αιτητή/Εφεσείοντα [ ] Κουνούνη παρατίθεται το κάτωθι απόσπασμα από την απόφαση ημ. 20/04/21 στην Αίτηση/Έφεση 34Α/2001 Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας, ΜΑ Motoserve Limited v. Συνεργατικής Εταιρείας Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ, όπου ο Έντιμος κ. Δαυίδ Π.Ε.Δ. ανέφερε χαρακτηριστικά τα εξής τα οποία και υιοθετώ για σκοπούς της παρούσας απόφασης (με δικές μου υπογραμμίσεις): «Ως έχει ήδη σημειωθεί, ο ευπαίδευτος συνήγορος της εφεσίβλητης παραπέμποντας σε σχετική νομολογία, προέβαλε τη θέση ότι η παράλειψη της εφεσείουσας να καλέσει και να συνενώσει στην υπό συζήτηση διαδικασία ενδιαφερόμενα μέρη που τα συμφέροντά τους επηρεάζονται από αυτή, ήτοι την ενυπόθηκη οφειλέτιδα ΧΧΧΧΧ XXXXX Γιωργαλλίδου αλλά και τους εγγυητές της προς εξασφάλιση της ως άνω πιστωτικής διευκόλυνσης, XXXXX Γιωργαλλίδου και ΧΧΧΧΧ XXX Γιωργαλλίδου, ώστε να προβάλουν τις θέσεις τους και να ακουστούν στη διαδικασία, αποτελεί παράλειψη που από μόνη της, καθιστά την υπό συζήτηση διαδικασία θνησιγενή και άκυρη. Σύμφωνα με καλά εδραιωμένη νομολογία, σε διαδικασίες που έχουν ως αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία, επιβάλλεται να συνενώνονται ως διάδικοι όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, διαφορετικά η όλη διαδικασία είναι θνησιγενής και άκυρη. (Βλ. Hadjipetrou v. Hadjiloukas
(1965)1 C.L.R. 83, Γεωργιάδου ν. Γεωργιάδη
(1999)1(Β) Α.Α.Δ. 1210 και Κωνσταντίνου κ.ά. ν. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας
(2012)1(Γ) Α.Α.Δ. 1990). Η ως άνω αρχή, έχει επιβεβαιωθεί και στην πρόσφατη απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στα πλαίσια της υπόθεσης Αναφορικά με την Αίτηση της Bank of Cyprus Public Company Ltd, ECLI:CY:AD:2020:A144, Πολ. Έφεση 68/19, ημερ. 08.05.2020, ECLI:CY:AD:2020:A144, τόσο από την απόφαση της πλειοψηφίας όσο και από την απόφαση της μειοψηφίας. Ως ειδικότερα σημειώθηκε στην απόφαση της πλειοψηφίας των μελών του Δικαστηρίου, παρά την απουσία ρητής πρόνοιας στο άρθρο 12 του Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011 (Ν.81(Ι)/2011), περί αναγκαιότητας επίδοσης της σχετικής αίτησης σε πρόσωπα που προηγουμένως είχαν εγγράψει εμπράγματα βάρη επί του ακινήτου, τούτο δεν σημαίνει ότι η σχετική αίτηση δεν πρέπει να επιδίδεται σε όλα τα επηρεαζόμενα πρόσωπα, ούτως ώστε να τους δοθεί η ευκαιρία να θέσουν τις θέσεις τους επί αίτησης για εξασφάλιση διατάγματος εκπρόθεσμης κατάθεσης αγοραπωλητηρίου εγγράφου που προωθείτο στην εν λόγω περίπτωση. Τούτο επιβάλλει, σημειώθηκε, ούτως ή άλλως, η καλά καθιερωμένη αρχή της νομολογίας μας πως καθ΄ ην έκταση αντικείμενο μιας διαδικασίας αποτελεί ακίνητη ιδιοκτησία, επιβάλλεται να συνενώνονται ως διάδικοι όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Επανερχόμενος στην υπό συζήτηση περίπτωση, είναι φανερό ότι δικαίωμα σε οποιοδήποτε μέρος του εκπλειστηριάσματος από την πώληση των ενυπόθηκων ακινήτων, ως αυτά περιγράφονται στην ως άνω υποθήκη XXXXX/2012, διατηρεί η ενυπόθηκη οφειλέτιδα XXXXX Γιωργαλλίδου. Δεν παραβλέπω το γεγονός ότι στο άρθρο 44ΙΕ του Ν.9/1965 στην έννοια του «ενδιαφερόμενου προσώπου» περιλαμβάνονται και οποιοιδήποτε εγγυητές σε σχέση με το ενυπόθηκο χρέος. Είναι σημαντικό όμως να σημειωθεί ότι η συμπερίληψη των εγγυητών στην ως άνω έννοια του «ενδιαφερόμενου προσώπου» γίνεται ειδικά για σκοπούς της διαδικασίας που προβλέπεται στο Μέρος VIA του συγκεκριμένου νομοθετήματος, ξεκαθαρίζοντας την ανάγκη να ειδοποιηθούν και οι συγκεκριμένοι από τον ενυπόθηκο δανειστή για την δρομολόγηση από μέρους του της σχετικής διαδικασίας πώλησης των ενυπόθηκων ακινήτων (άρθρο 44Γ
(1)του Ν.9/1965). Ωστόσο, η αναγκαιότητα αυτή, ως προκύπτει από τις ειδικότερες πρόνοιες του Ν.9/1965, με δεδομένο ότι δεν έχει τεθεί οποιοδήποτε άλλο στοιχείο υπόψη του Δικαστηρίου, δεν καθιστά τους εγγυητές της πρωτοφειλέτιδας εφεσείουσας στην παρούσα, πρόσωπα που έχουν δικαίωμα σε οποιοδήποτε μέρος του εκπλειστηριάσματος της πώλησης των ενυπόθηκων ακινήτων της ενυπόθηκης οφειλέτιδας, ως αυταπόδεικτα φαίνεται να διατηρεί τέτοιο δικαίωμα η ενυπόθηκη οφειλέτιδα XXXXX Γιωργαλλίδου. Παρά την ως άνω διαφοροποίηση σε σχέση με τους εγγυητές της πρωτοφειλέτιδας εφεσείουσας, γεγονός παραμένει ότι η μη ενημέρωση και/ή επίδοση της υπό συζήτηση έφεσης στην ως άνω ενυπόθηκη οφειλέτιδα και η μη συνένωση της ως διαδίκου, αποτελεί πραγματικότητα που δεν επέτρεψε στην τελευταία να παρουσιαστεί και να συμμετάσχει αν τελικά το επιθυμεί, στη διαδικασία. Η εξέλιξη αυτή, ως υποδεικνύεται στην υπόθεση Bank of Cyprus Public Company Ltd (ανωτέρω), έχει σαν αποτέλεσμα να παραβιάζεται βασική αρχή της φυσικής δικαιοσύνης, το δικαίωμα δηλαδή της ενυπόθηκης οφειλέτιδας ως ενδιαφερόμενου προσώπου, να ακουστεί ως προς το όλο ζήτημα.». Κατά συνέπεια, επειδή προκύπτει από τον ηλεκτρονικό φάκελο του Δικαστηρίου ότι η υπό κρίση αίτηση επιδόθηκε στο Τμήμα Φορολογίας και επειδή η κατάληξη επί του ζητήματος της επίδοσης σε εγγυητές του πρωτοφειλέτη είναι ότι δεν απαιτείται ως μη έχοντες συμφέρον στο εκπλειστηρίασμα της πώλησης, οι λόγοι ένστασης 3 & 4 αναφορικά με την παράλειψη επίδοσης προς ενδιαφερόμενα πρόσωπα απορρίπτονται. Με την παραπάνω κατάληξη του Δικαστηρίου, με την οποία ο Αιτητής/Εφεσείων απέφυγε τον σκόπελο του λόγου ένστασης της μη επίδοσης στην εγγυήτρια και ενόψει του ότι, όπως προκύπτει, στις 17/06/22 επέδωσε την υπό κρίση αίτηση στον δικαιούχο του ΜΕΜΟ, ήτοι στο Τμήμα Φορολογίας, σειρά έχει η εξέταση ενός σημαντικού λόγου της υπό κρίση αίτησης/έφεσης, που το Δικαστήριο κρίνει ότι προδιαγράφει και την τύχη της. Συγκεκριμένα προβάλλεται ως πρώτος λόγος έφεσης ότι η Ειδοποίηση τύπου «ΙΑ» που επιδόθηκε στον Αιτητή στις 03/05/2022 με σκοπό τον πλειστηριασμό του είναι άκυρη, καθότι η Καθ' ης η Αίτηση/Εφεσίβλητη δεν ακολούθησε τις πρόνοιες του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/1965 ως ετροποποιήθηκε αποστέλλοντας την εν λόγω ειδοποίηση δια ιδιώτη επιδότη. Στον τέταρτο λόγο έφεσης προβάλλεται ότι ο τύπος «ΙΑ» δεν αποστάλθηκε δια συστημένου ταχυδρομείου όπως ρητώς επιβάλλεται από το άρθρο 44ΙΕ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/1965 ως ετροποποιήθηκε. Αυτό το οποίο ουσιαστικά προσβάλλεται με αυτούς τους λόγους έφεσης είναι η απευθείας ιδιωτική επίδοση της Ειδοποίησης του τύπου «ΙΑ», χωρίς να έχει προηγηθεί η αποστολή του δια συστημένου ταχυδρομείου. Προτού προχωρήσω στην εξέταση αυτών των λόγων έφεσης θεωρώ σκόπιμο να παραθέσω εν συντομία τις κύριες νομοθετικές πρόνοιες του Μέρος VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/1965 όπως ετροποποιήθη. Η διαδικασία πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο δανειστή αρχίζει με την αποστολή της Ειδοποίησης Τύπου «Ι» συνοδευόμενη από την Ειδοποίηση Τύπου «Θ» αν ο δανειστής είναι αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα. Η αποστολή της Ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Θ», δεν απαιτείται εάν ο ενυπόθηκος δανειστής έχει εξασφαλίσει δικαστική απόφαση εναντίον του ενυπόθηκου οφειλέτη ή εάν υπάρχει κατατεθειμένη αίτηση πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους V. Η εν λόγω ειδοποίηση είναι συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξή του και καλεί τον οφειλέτη όπως εξοφλήσει το ποσό, σύμφωνα με την επιδοθείσα κατάσταση λογαριασμού, τάσσοντας σε αυτόν προθεσμία όχι μικρότερη των σαράντα πέντε
(45)ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης προς εξόφληση του οφειλόμενου ποσού. Νοείται ότι, με την ειδοποίηση ενημερώνεται ο ενυπόθηκος οφειλέτης ότι σε περίπτωση μη εξόφλησης του οφειλόμενου ποσού που καθορίζεται σε αυτήν, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να ασκήσει το δικαίωμά του για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου με βάση τις διατάξεις του παρόντος Μέρους. Αν ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεν συμμορφωθεί με τα ανωτέρω τότε ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση στην οποία να αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό˙ η ειδοποίηση επιδίδεται κατά τον Τύπο «IΑ» του Δευτέρου Παραρτήματος, εντός περιόδου όχι μικρότερης των τριάντα
(30)ημερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου. Εντός 45 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ ο ενυπόθηκος οφειλέτης και οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο δικαιούται να καταχωρήσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της Ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης μόνο για τους ακόλουθους λόγους που προβλέπονται ρητά στο εδάφιο
(3)του Άρθρου 44Γ: (α) Η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις˙ (β) η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί˙ (γ) η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή˙ (δ) έχει εκδοθεί παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη σύμφωνα με το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου˙ (ε) ο ενυπόθηκος δανειστής στην περίπτωση που είναι αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα ή αγοραστής κατά την έννοια που αποδίδεται στον όρο αυτό από τις διατάξεις του περί Αγοραπωλησίας Πιστωτικών Διευκολύνσεων και για Συναφή Θέματα Νόμου, εφεξής καλούμενος «αγοραστής», αρνήθηκε να προσέλθει και/ή δεν προσήλθε ως όφειλε, σε διαδικασία αναδιάρθρωσης πιστωτικών διευκολύνσεων κατά τα οριζόμενα από τις διατάξεις του Μέρους VIA του περί Σύστασης και Λειτουργίας του Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως Νόμου ή τέτοια διαδικασία εκκρεμεί κατά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικού) (Αρ. 2) Νόμου του 2019. (στ) έχει εκδοθεί προστατευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη δυνάμει των διατάξεων του περί Αφερεγγυότητας Φυσικών Προσώπων (Προσωπικά Σχέδια Αποπληρωμής και Διατάγματα Απαλλαγής Οφειλών) Νόμου ή εκκρεμεί ενώπιον Δικαστηρίου αίτηση για έκδοση τέτοιου προστατευτικού διατάγματος˙ (ζ) ο ενυπόθηκος οφειλέτης του οποίου η συμμετοχή εγκρίνεται στο σχέδιο "ΕΣΤΙΑ για αντιμετώπιση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και στήριξη ευάλωτων κοινωνικών ομάδων" ή σε οποιαδήποτε άλλο κυβερνητικό σχέδιο επιδότησης πιστωτικής διευκόλυνσης, νοουμένου ότι αυτός αποδέχεται και τηρεί τη συμφωνία και τις πιστωτικές του υποχρεώσεις όπως προκύπτουν από το εν λόγω σχέδιο ή εκκρεμεί σχετική αίτηση. Σύμφωνα με την ερμηνευτική διάταξη του άρθρου 44 ΙΕ: ««ενδιαφερόμενο πρόσωπο» σημαίνει οποιοδήποτε πρόσωπο έχει δικαίωμα σε οποιοδήποτε μέρος του εκπλειστηριάσματος της πώλησης, όπως αυτό προκύπτει από έρευνα στα μητρώα του Κτηματολογίου και περιλαμβάνει οποιουσδήποτε εγγυητές σε σχέση με το ενυπόθηκο χρέος∙ «ενυπόθηκος οφειλέτης» σημαίνει τον κύριο ακινήτου που συνιστά υποθήκη επί του ακινήτου αυτού, περιλαμβανομένου και του οφειλέτη χρέους που εξασφαλίζεται με την υποθήκη και σε περίπτωση που τα δύο αυτά πρόσωπα είναι διαφορετικά, κάθε ειδοποίηση επιδίδεται και στα δύο αυτά πρόσωπα:». Συμφώνως του άρθρου 44 Δ
(2)ο ενυπόθηκος δανειστής επιδίδει ειδοποίηση στον ενυπόθηκο οφειλέτη, κατά τον Τύπο «ΙΒ» του Δεύτερου Παραρτήματος, η οποία δύναται να επιδίδεται είτε πριν από είτε μετά από είτε ταυτόχρονα με την ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΑ», αναφέροντας σε αυτήν ότι εντός δέκα
(10)ημερών από την επίδοση της ειδοποίησης θα προχωρήσει στο διορισμό εκτιμητή. Σε περίπτωση που για οποιοδήποτε λόγο ο ενυπόθηκος οφειλέτης δεν έχει προβεί στο διορισμό εκτιμητή εντός της καθορισμένης προθεσμίας, ο ενυπόθηκος δανειστής προχωρεί στο διορισμό δύο
(2)εκτιμητών για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου. Σημαντικό για σκοπούς της υπό κρίση Αίτησης/Έφεσης είναι η ερμηνευτική διάταξη του άρθρου 44ΙΕ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/1965 αναφορικά με την έννοια της «επίδοσης» για σκοπούς του μέρους VIA με υπογράμμιση δική μου: «επίδοση» σημαίνει σε κάθε περίπτωση την παράδοση ειδοποίησης ή επικοινωνίας με συστημένη επιστολή, η οποία απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας ή του εγγεγραμμένου γραφείου του προσώπου, στο οποίο η ειδοποίηση ή η επικοινωνία απευθύνεται, ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη σε μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, και σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό, την ιδιωτική επίδοση τέτοιας ειδοποίησης ή επικοινωνίας σε τέτοιο πρόσωπο: Νοείται ότι η ιδιωτική επίδοση δύναται να γίνει με οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανομένης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης με διάταγμα Δικαστηρίου κατόπιν γενικής αίτησης:» Τέλος, τονίζεται ότι σύμφωνα με την υπό αναφορά νομοθεσία, οι λόγοι για τους οποίους μπορεί ο ενυπόθηκος οφειλέτης να προβεί στην καταχώρηση Αίτησης-Έφεσης είναι μόνο αυτοί που προβλέπονται με εξαντλητική απαρίθμηση στο άρθρο 44Γ
(3)υπό (α) εώς (ζ). Τόσο στο σώμα της υπό κρίση αίτησης/έφεσης όσο και από την ένορκη δήλωση που την συνοδεύει προβάλλεται ο ισχυρισμός ότι η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» για την διενέργεια του πλειστηριασμού που προσβάλλεται (αλλά και των άλλων ειδοποιήσεων που προηγήθηκαν) έγιναν απευθείας δια ιδιωτικής επίδοσης. Αυτό γίνεται παραδεκτό σε διάφορες παραγράφους της ένορκης δήλωσης του ΑΑ που στηρίζει την ένσταση των Καθ' ων η Αίτηση/Εφεσίβλητων (παράγραφοι 14, 16, 19 (α), ειδικότερα στην 19 (γ) και 20 (α)). Γίνεται αντιληπτό ότι η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» (όπως βέβαια και η Ειδοποίηση Τύπου «Ι») επιδόθηκε στον Εφεσείοντα/Αιτητή, αλλά και στο ενδιαφερόμενο μέρος με ιδιώτη επιδότη χωρίς να προηγηθεί προσπάθεια επίδοσής της δια συστημένης επιστολής. Συνεπώς αυτό αποτελεί αδιαμφισβήτητο γεγονός, το οποίο υποστηρίζεται και από τα παρατιθέμενα τεκμήρια. Αυτό που προβάλλει η πλευρά του Αιτητή/Εφεσείοντα είναι ότι σύμφωνα με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/1965 θα έπρεπε να προηγηθεί προσπάθεια επίδοσης δια συστημένης επιστολής, κάτι που δεν φαίνεται να έγινε. Από την άλλη, η πλευρά των Καθ' ων η Αίτηση/Εφεσίβλητων κρίνει ότι ο Αιτητής/Εφεσείων έλαβε πλήρη γνώση της Ειδοποίησης «ΙΑ» που του επιδόθηκε και με την καταχώρηση της υπό κρίση αίτησης/έφεσης έχει λάβει όλα τα διαθέσιμα σε αυτόν μέτρα για προστασία των δικαιωμάτων του και ότι δεν γίνεται αντιληπτό πως η επίδοση δια ιδιωτικής επίδοσης τον επηρεάζει. Τις πιο πάνω θέσεις προώθησαν και ανέπτυξαν οι δύο πλευρές και διαμέσου των γραπτών τους αγορεύσεων. Πριν την τροποποίηση του άρθρου 44 ΙΕ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/1965, επίδοση μπορούσε να γίνει είτε δια συστημένης επιστολής είτε δια ιδιωτικής επίδοσης. Εκ του λεκτικού του νέου άρθρου 44 ΙΕ μετά από την τροποποίησή του με τον Νόμο 87(Ι)/2018 φαίνεται να προκύπτει ότι δεν παρέχεται επιλογή στους Καθ' ων η Αίτηση/Εφεσίβλητους να επιλέξουν την απευθείας ιδιωτική επίδοση χωρίς να προηγηθεί προσπάθεια επίδοσης δια συστημένης επιστολής και αυτό να μην ήταν εφικτό. Όπως πολύ ορθά τόνισε χαρακτηριστικά η Έντιμη Δικαστής κα Τ. Παρασκευαΐδου-Καρακάννα Π.Ε.Δ. στην Demeton Limited κ.α. v. Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ, Αίτηση-Έφεση 16/2021 Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας, απόφαση ημερ. 28/05/2021: «Αν πρόθεση του νομοθέτη ήταν να δώσει επιλογή στον ενυπόθηκο δανειστή να επιλέγει ο ίδιος μια εκ των δύο μεθόδων, ως ίσχυε προηγουμένως, δεν είχε λόγο να προβεί σε τροποποίηση της συγκεκριμένης πρόνοιας και να προσθέσει την φράση «σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό». Καταλήγω ότι επίδοση με ιδιώτη επιδότη μπορεί να γίνει μόνο σε περίπτωση που η παράδοση των εγγράφων με συστημένη επιστολή δεν είναι εφικτή.». Στην ίδια υπόθεση η Έντιμη Πρόεδρος απέρριψε τον ισχυρισμό των Καθ' ων η Αίτηση-Εφεσίβλητων ότι η αντίθετη προσέγγιση στην ερμηνεία του άρθρου 44 ΙΕ αποτελεί «τυπολατρία» και ανέφερε τα ακόλουθα: «Βασικό κριτήριο για την ερμηνεία ενός νομοθετήματος αποτελεί η συνήθης σημασία των λέξεων. Όπου οι πρόνοιες της νομοθεσίας είναι σαφείς στις λέξεις θα πρέπει να δίδεται η γραμματική τους έννοια. Στις λέξεις πρέπει να αποδίδεται η φυσική και συνήθης έννοια τους. Τα Δικαστήρια οφείλουν να καταστήσουν το Νόμο αποτελεσματικό οποιεσδήποτε και αν είναι οι συνέπειες. Το Δικαστήριο δεν κρίνει την πολιτική του Νόμου ούτε επιχειρεί με ερμηνευτικά μέσα να δώσει σοφότερη ή δικαιότερη λύση ή πιο επιθυμητή από αυτή που προβλέπει η σχετική διάταξη. Μόνο στις περιπτώσεις που η γραμματική ερμηνεία νομοθετικής διάταξης είναι αντίθετη με ρητή πρόθεση ή δηλωμένο σκοπό του νομοθετήματος ή οδηγεί σε καταφανώς άτοπα αποτελέσματα και το λάθος στη διάρθρωση της νομοθεσίας είναι πασίδηλο, παρέχεται στο Δικαστήριο η δυνατότητα αποφυγής της ερμηνείας που θα οδηγούσε σε τέτοια αποτελέσματα ( Βλέπετε σχετικά Ξενοδοχειακές Επιχειρήσεις Πλάζα Λτδ κ.ά. v. Συμβουλίου Βελτιώσεως Γερμασόγειας
(1998)3 Α.Α.Δ. 348, Τροκκούδης v. Πέτρου κ.ά.
(1998)1(Β) Α.Α.Δ.683, Πρόεδρος της Δημοκρατίας και Βουλή των Αντιπροσώπων, Αναφορά 4/20, ημερομηνίας 24.10.2011 και Νικολάου ν. Total Properties Ltd κ.α.
(2011)1(Β) Α.Α.Δ. 1358 ).». To γεγονός ότι οι Καθ' ων η Αίτηση-Εφεσίβλητοι δεν φαίνεται καν να προσπάθησαν να επιδώσουν στον Εφεσείοντα/Αιτητή την Ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ» ημερομηνίας 03/05/22 μέσω συστημένης επιστολής (κάτι που δεν έπραξαν ούτε και αναφορικά με τα άλλα ενδιαφερόμενα πρόσωπα), αλλά επέδωσαν κατ' ευθείαν με ιδιωτική επίδοση αποτελεί μη δέουσα επίδοση κατά παράβαση του άρθρου 44 ΙΕ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/1965. Ενόψει της πιο πάνω κατάληξης του Δικαστηρίου σφραγίζεται και η τύχη της υπό κρίση Αίτησης-Έφεσης και δεν κρίνεται απαραίτητη η ενασχόληση του Δικαστηρίου με τους υπόλοιπους λόγους έφεσης ή εκ του περιεχομένου τους με τους λοιπούς λόγους ένστασης. Κατάληξη:- Για τον λόγο που προσπάθησα να επεξηγήσω ανωτέρω η υπό κρίση Αίτηση-Έφεση επιτυγχάνει. Εκδίδονται διατάγματα ως υπό το Α και Γ της Αίτησης-Έφεσης. Συνεπώς, η Ειδοποίηση τύπου «ΙΑ» που επιδόθηκε στον Αιτητή/Εφεσείοντα στις 3/05/2022 και ο πλειστηριασμός του ακινήτου με αριθμό εγγραφής X/[ ], Φ/Σχ. [ ], τεμάχιο [ ], στον Δήμο Ύψωνα στην Λεμεσό, ο οποίος είναι προγραμματισμένος στις 28/06/2022 και ώρα 10:00 ακυρώνονται. Το αιτητικό Β απορρίπτεται. Επιδικάζονται έξοδα υπέρ του Εφεσείοντα/Αιτητή και εναντίον των Καθ' ων η αίτηση/Εφεσίβλητων όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (υπ.)............ Χ-Μ Καραπατάκης Επαρχιακός Δικαστής ΠΙΣΤΟΝ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟΝ ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο