Α. Ι. Π. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας, Αρ. Παραπομπής 48/2013, 49/2013, 30/9/2022

(4)(γ) του Συντάγματος αναφέρει σε σχέση με την καταβλητέα αποζημίωση ότι η Απαλλοτριούσα Αρχή είναι υποχρεωμένη σε περίπτωση αναγκαστικής απαλλοτρίωσης να καταβάλει «δίκαιη και εύλογη αποζημίωση» η οποία σε περίπτωση διαφωνίας καθορίζεται από το Δικαστήριο.[2] Στον καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης, το Δικαστήριο μπορεί να βοηθηθεί από τους κανόνες που ενσωματώνονται στο άρθρο 10 του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμου 15/

1. Η βασική αρχή είναι ότι η αξία της γης λογίζεται ίση προς την αξία που θα επιφέρει η περιουσία αν αυτή επωλείτο εκούσια στην ελεύθερη αγορά κατά το χρόνο της δημοσίευσης της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Η αξία, είναι αυτή που το συγκεκριμένο κτήμα έχει στην ελεύθερη αγορά μεταξύ ενός προτιθέμενου αγοραστή και ενός προτιθέμενου πωλητή, που έχουν υπόψη τους την κατάσταση του κτήματος κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης καθώς επίσης δεδομένα που εύλογα μπορούν να προβλεφθούν. Στον προσδιορισμό της αποζημίωσης το Δικαστήριο μπορεί επίσης να λάβει υπόψη οποιαδήποτε πρόσθετη επαύξηση ή επιβλαβή επίδραση που η απαλλοτρίωση επιφέρει στην αξία παραπλήσιας ή υπόλοιπης περιουσίας (βλ. άρθρο 10(στ) και (ζ) του Νόμου 15/62.)[3] Για τον καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης το Δικαστήριο βοηθείται από τις εκτιμήσεις των εμπειρογνωμόνων. Σημειώνεται ότι οι εμπειρογνώμονες αντιμετωπίζονται από το Δικαστήριο ως κοινοί μάρτυρες. Αναμένεται από αυτούς να θέσουν ενώπιον του Δικαστηρίου όλα τα σχετικά με το ζήτημα δεδομένα ώστε το Δικαστήριο, όχι μόνο να αντιληφθεί πως οι ίδιοι κατέληξαν στα δικά τους συμπεράσματα, αλλά και να βοηθήσουν το Δικαστήριο να καταλήξει αν επιθυμεί, στα δικά του συμπεράσματα. Είναι επίσης νομολογημένο ότι το Δικαστήριο έχει τη δυνατότητα να μην υιοθετήσει καμία από τις δυο εισηγήσεις των εκτιμητών, να υιοθετήσει μερικώς τη μια ή την άλλη ή να αποδεχθεί τη μια μόνο από τις δυο εκτιμήσεις.[4] Για να αποδείξει τις αξιώσεις του ο Απαιτητής κατάθεσε ο ίδιος (ΜΕ2) και ο κος Μ. Δ. (ΜΕ1). Εκ μέρους της αποζημιούσας αρχής μαρτυρία έδωσε η κα Χ. Χ. (ΜΥ1). Επιπλέον της προφορικής μαρτυρίας κατετέθηκε και έγγραφη. Οι εκθέσεις εκτίμησης βρίσκονται στο φάκελο του Δικαστηρίου και για τις δύο Ειδοποιήσεις Παραπομπών και αποτελούν μέρος του μαρτυρικού υλικού. Η ακροαματική διαδικασία ολοκληρώθηκε με τις εκατέρωθεν αγορεύσεις. Η προφορική μαρτυρία είναι καταγεγραμμένη στα πρακτικά της διαδικασίας, η δε έγγραφη είναι καταχωρισμένη ως Τεκμήρια. Παρέλκει η πλήρης απόδοσή της. Συνοπτικά παρατίθενται τα κύρια σημεία της μαρτυρίας. Εν πάση περίπτωση το κρίσιμο μέρος της μαρτυρίας θα σκιαγραφηθεί και θα αξιολογηθεί κατά τη συζήτηση που ακολουθεί. Το τι ακολουθεί εννοείται είναι αποτέλεσμα μελέτης του συνόλου της μαρτυρίας και εξέταση των θέσεων που εγέρθηκαν.[5] Ο κος Μ. Δ. (ΜΕ1) ανάφερε μεταξύ άλλων ότι είναι εκτιμητής ακινήτων. Οι εκθέσεις εκτίμησης που ετοίμασε για τα ακίνητα με αρ. 1 και 2 σημειώθηκαν ως Τεκμήρια 2 και 3 αντίστοιχα το περιεχόμενο των οποίων υιοθέτησε. Το δε ακίνητο 1 σύμφωνα με το Τεκμήριο 2 εφάπτεται με ασφαλτόστρωτο διαπλατυσμένο δρόμο στη δυτική του πλευρά. Υπάρχει φάκελος για εγγραφή του δρόμου μέσω του Έπαρχου Λεμεσού με αρ. Φακέλου Α992/
2. Επί χάρτου όμως ως αναφέρει υπάρχει μονοπάτι και δρόμος υπό εγγραφή. Ο ΜΕ1 μέσω της έκθεσης του για το ακίνητο 2 αναφέρει ότι εφάπτεται αυτό με εγγεγραμμένο ασφαλτόστρωτο διαπλατυσμένο μονοπάτι στη δυτική του πλευρά και βρίσκεται στο τελικό του στάδιο για εγγραφή ως δρόμος αρ. Φακ. Α992/
3. Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας ανάφερε ότι τα επίδικα ακίνητα 1 και 2 επισκέφθηκε μετά την κατασκευή του έργου. Και για τα δύο ακίνητα ο μάρτυρας πρόβηκε στην εκτίμηση χρησιμοποιώντας τη συγκριτική μέθοδο. Υιοθέτησε για το ακίνητο 1 το ποσό €72 ανά τ.μ. ως μέση αγοραστική αξία ενώ για το ακίνητο 2 το ποσό των €68 ανά τ.μ. Εξήγησε ότι δε βρήκε άλλα τεμάχια με τα ίδια νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά στην ίδια πολεοδομική ζώνη. Θεώρησε σαν εναλλακτική του λύση τη χρησιμοποίηση πράξεων από άλλες ζώνες αλλά μείωσε την αξία κατά 30% σε σχέση με το ακίνητο 1 και κατά 35% σε σχέση με το ακίνητο
4. Μόνο το συγκριτικό 1 (τεμάχιο 786) αφορά τεμάχιο που βρίσκεται στην ίδια πολεοδομική ζώνη με τα επίδικα. Ως επίσης ανάφερε ο μάρτυρας δεν έχει κάποια σημασία το γεγονός ότι τα άλλα συγκριτικά είναι από άλλες ζώνες, γιατί οι ζώνες στα χωριά δεν έχουν ουσιαστική σημασία και γι' αυτό το λόγο δεν έχουν ζήτηση από «developer» για ανάπτυξη. Η ζώνη ως ανάφερε δεν έχει κάποια ουσιαστική διαφορά στην αξία του τεμαχίου και δεν υπήρχαν άλλα συγκρίσιμα. Ανάφερε επίσης ότι οι πωλήσεις τεμαχίων που χρησιμοποίησε προς σύγκριση αφορούν τεμάχια μικρά με ωραία θέα. Για τον ίδιο διαδραμάτισε ρόλο η τοποθεσία. Αντεξεταζόμενος επέμεινε ότι είναι πιο σημαντικό να έχει ακίνητα προς σύγκριση στο ίδιο σχήμα παρά στην ίδια πολεοδομική ζώνη αφού στα χωριά ο παράγοντας ζώνη δεν είναι η κύρια παράμετρος. Επίσης συμφώνησε ότι όλα τα συγκριτικά που χρησιμοποίησε είναι ακίνητα με εγγεγραμμένο δρόμο. Σε υποβολή προς το μάρτυρα ότι τα συγκριτικά του λόγω μεγέθους δεν είναι συγκρίσιμα με τα επίδικα ακίνητα αφού τα συγκριτικά που χρησιμοποίησε αφορούν μικρά ακίνητα που πωλούνται πιο ακριβά κατά μέτρο συμφώνησε αναφέροντας επίσης ότι γι΄ αυτό μείωσε την αξία σε 30% και 35%. Υποδείχθηκε στο μάρτυρα κατά την αντεξέταση του ότι εάν κάποιος στην ελεύθερη αγορά θέλει να αγοράσει ένα ακίνητο με τις τιμές που υιοθέτησε θα έπρεπε να πληρώσει μισό εκατομμύριο για να αγοράσει κάποιο εκ των επίδικων ακινήτων και ότι ουσιαστικά είναι πολύ μικρό το ποσοστό 30% και 35% που αφαίρεσε με το μάρτυρα να επαναλαμβάνει τις θέσεις του. Ο μάρτυρας υιοθέτησε επίσης το ποσοστό 55% ως χρονιαία αύξηση και παράπεμψε το Δικαστήριο στον Πίνακα Β των τεκμηρίων 2 και
5. Σύμφωνα με το μάρτυρα το 2008 η αύξηση στις τιμές ήταν πρωτόγνωρη. Στον εν λόγω υπολογισμό πρόβηκε αφού πήρε 2 ζευγάρια χωράφια από τα συγκριτικά που χρησιμοποίησε στον πίνακα Α των Τεκμηρίων 2 και
6. Προς περαιτέρω υποστήριξη των θέσεων του, κατάθεσε το Τεκμήριο
7. Ως εξήγησε το εν λόγω έγγραφο κάνει αναφορά σε αξίες οικιστικών μονάδων (σπιτιών) όχι σε χωράφια λέγοντας ότι δεν έχει κάποια σημασία γιατί στην πόλη οι αυξήσεις και μειώσεις είναι πιο μικρές από τα χωριά και ότι αυτό που μένει τελικά είναι η αξία της γης. Σύμφωνα με το μάρτυρα όταν αυξάνονται οι τιμές δε μεγαλώνει το ποσοστό κέρδους ενός «developer» και η αύξηση ουσιαστικά μεταφέρεται τελικά στη γη. Σύμφωνα με τη θέση του λοιπόν η αύξηση των σπιτιών δείχνει την τάση της αγοράς τότε και αυτό αφορά κατα συνέπεια και τη γη. Ερωτηθείς κατά την αντεξέταση του ως προς το Τεκμήριο 4 και δη σε σχέση με τη σχετικότητα του με τα γεγονότα των υπό εξέταση υποθέσεων αφού δε γίνεται αναφορά σε αξία στη κενή γη επανέλαβε τις θέσεις του αναφέροντας επίσης ότι το Τεκμήριο 4 είναι δευτερεύον στοιχείο το οποίο απλώς αποδεικνύει τον πίνακα Β του Τεκμηρίου 2 και 3 για το ποσοστό χρονιαίας αύξησης που υιοθέτησε. Ο μάρτυρας θεωρεί ότι το γεγονός ότι τη δεδομένη στιγμή υπήρχε ανάπτυξη τιμών σε σπίτια και διαμερίσματα στην Κύπρο ότι αυτό αφορά και την αξία της κενής γης. Ανάφερε επίσης ότι το Τεκμήριο 4 το παρουσίασε απλώς για να δείξει την τάση της αγοράς εκείνη την εποχή και δε χρειαζόταν να ερευνήσει κάτι άλλο. Κατά τη γνώμη του δεν ήταν ουσιαστικός παράγοντας η αύξηση της αξίας οικοδομικών υλικών και εάν χρειαζόταν να ερευνούσε κάτι άλλο θα αποτεινόταν στη στατιστική υπηρεσία. Σε σχέση με τον πίνακα Β (βλ.τεκμήριο 2 και 3) που ετοίμασε για να βρει τη χρονιαία αύξηση αντεξεταζόμενος ερωτήθηκε για ποιο λόγο επέλεξε τα συγκεκριμένα ακίνητα και όχι για παράδειγμα κάποια εκ των άλλων ακινήτων που ο ίδιος χρησιμοποίησε ως συγκριτικά όπως το 290 με το 25 ή γιατί δεν επέλεξε ακίνητα που ήταν στην ίδια πολεοδομική ζώνη με τα επίδικα ακίνητα, με το μάρτυρα να απαντά ότι τα ακίνητα που επέλεξε είναι πιο συγκρίσιμα επαναλαμβάνοντας τη θέση του ότι ο παράγοντας ζώνης δεν είναι η κύρια παράμετρος για τεμάχια στις επαρχίες. Υποδείχθηκε στο μάρτυρα το Τεκμήριο 28 πίνακας που ετοιμάστηκε από την κα Χωραττά ΜΥ1 η οποία χρησιμοποίησε συγκριτικά του ΜΕ1, όπου η ετήσια αύξηση με βάση άλλα συγκριτικά του ΜΕ1 ήταν για το ποσοστό των 1.48% και όχι 55% με το μάρτυρα να αναφέρει ουσιαστικά ότι το επάγγελμα του εκτιμητή είναι επιστήμη και τέχνη και ο εκτιμητής θα πρέπει να έχει τη δική του κρίση για το πως θα κάνει τους υπολογισμούς του αναφέροντας επίσης ότι οι δικοί του υπολογισμοί ήταν ορθότεροι και ότι τον επιβεβαίωνε και η Κεντρική Τράπεζα ως το Τεκμήριο
8. Αναφορικά με τη θέση του ότι τα υπό εκτίμηση ακίνητα 1 και 2 έχουν υποστεί δυσμενή επίδραση και ότι υπήρχε ικανοποιητική προσπέλαση στα ακίνητα κατά τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης, ο μάρτυρας παράπεμψε το Δικαστήριο σε όσα αναφέρει στα Τεκμήρια 2 και
9. Περαιτέρω ως εξήγησε διαφωνεί με την κα Χωραττά η οποία στο Τεκμήριο 25 αναφέρει ότι το ακίνητο 1 εφαπτόταν κατά το χρόνο της γνωστοποίησης με μονοπάτι λέγοντας ότι το χωράφι εφαπτόταν με ασφαλτόστρωτο δρόμο. Κατάθεσε δύο δορυφορικές φωτογραφίες τα Τεκμήρια 5 και
10. Η φωτογραφία Τεκμήριο 5 ως αναφέρει ο μάρτυρας είναι το Σεπτέμβριο 2003 και η φωτογραφία Τεκμήριο 6 είναι του Μαΐου
11. Σύμφωνα με το μάρτυρα φαίνεται στις φωτογραφίες ένα κομμάτι του δρόμου που υπήρχε πάντα. Ως Τεκμήρια 8 και 9 κατάθεσε πιστοποιητικά εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας σε σχέση με το ακίνητο
12. Αν δεν υπήρχε ως αναφέρει ικανοποιητική προσπέλαση θα το έγραφε στους τίτλους ιδιοκτησίας. Επίσης παράπεμψε το Δικαστήριο στη φωτογραφία του Τεκμηρίου 3 που δείχνει ως ανάφερε το δρόμο ο οποίος ήταν ηλεκτροδοτημένος. Σύμφωνα με το μάρτυρα αυτός ο δρόμος εφαπτόταν και επί των δύο ακινήτων. Ως Τεκμήριο 9 κατάθεσε το επίσημο κτηματικό σχέδιο και ως Τεκμήριο 10 κατάθεσε εντολή του Υπουργού Εσωτερικών με ημερ. 19/01/
13. Ως Τεκμήριο 11 κατατέθηκε επιστολή ημερ. 03/04/1997-Διευκρίνηση του Υπουργού Εσωτερικών, ως Τεκμήριο 12 κατατέθηκε τροποποίηση εντολής του Υπ. Εσωτερικών ως προς τον όρο ικανοποιητική προσπέλαση. Ως Τεκμήριο 13 κατατέθηκε το πιστοποιητικό εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας για το ακίνητο 2 και ως Τεκμήριο 15 χειρόγραφη σημείωση/βεβαίωση του Κοινοτάρχη Επταγώνιας. Σε σχέση με το ακίνητο 2 ο μάρτυρας ανάφερε ότι υπήρχε ο δρόμος και αυτός συμπληρώθηκε. Επίσης ισχυρίστηκε ο μάρτυρας ότι με βάση τα όσα αναφέρονται στην επιστολή Τεκμήριο 14 ο νέος δρόμος από το εν λόγω ακίνητο 2 είχε υψομετρική διαφορά και η σύνδεση του εν λόγω ακινήτου με το δρόμο αυτό είναι αδύνατη. Υποστήριξε ότι και τα δύο ακίνητα 1 και 2 δεν έχουν πρόσβαση με το νέο δρόμο αλλά μόνο με το δρόμο που προϋπήρχε. Η θέση του ήταν ότι τα επίδικα ακίνητα είχαν ικανοποιητική προσπέλαση πριν τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης. Αντεξεταζόμενος επανέλαβε ουσιαστικά τις θέσεις του με το μάρτυρα να επιμένει ότι ο ίδιος ασφαλτοστρωμένος δρόμος περνούσε και από τα ακίνητα 1 και 2 και παράπεμψε στη φωτογραφία του Τεκμηρίου 3 και στα Τεκμήρια 5 και
14. Σε υποβολή στο μάρτυρα ότι δεν υπήρχε κατά το χρόνο γνωστοποίησης εγγεγραμμένος ασφαλτοστρωμένος δρόμος απάντησε ότι βορειότερα υπάρχουν σπίτια που χρησιμοποιούσαν το δρόμο διότι θεωρείτο κατά τη γνώμη του μάρτυρα ικανοποιητική προσπέλαση. Ο ίδιος δε γνωρίζει πως ήταν πριν την κατασκευή του έργου ο δρόμος αλλά επέμενε ότι αυτό φαίνεται από τις δορυφορικές φωτογραφίες(τεκμήρια 5 και 6). Όταν υποδείχθηκε στο μάρτυρα φωτογραφία στο Τεκμήριο 3 υποδεικνύοντας παράλληλα ότι δε φαίνεται στη φωτογραφία να πρόκειται για ασφαλτοστρωμένο αλλά χωμάτινο δρόμο, ο μάρτυρας περιορίστηκε στο να αναφέρει ότι με τα χρόνια σκονίστηκε. Ισχυρίστηκε επίσης ο μάρτυρας ότι λόγω της μεγάλης υψομετρικής διαφοράς του δρόμου με το ακίνητο 2 αυτό δημιουργεί μεγάλη επικινδυνότητα, κατά μήκος του δρόμου, ότι έχει κυγκλιδώματα, οι επιχωματώσεις στο δρόμο λειτουργούν ως φράκτης, ότι έχει οχετό μεγάλης διαμέτρου αλλά και ότι ο δρόμος έχει αυλάκι προς το ακίνητο 2 με αποτέλεσμα ότι υπάρχει στο δρόμο το ρίχνει εκεί. Ο νέος δρόμος δεν πρόσφερε κάτι θετικό. Σε σχέση με το ποσοστο επιζήμιας επίδρασης ανάφερε ότι υιοθέτησε σε σχέση με το ακίνητο 2 ποσοστό 20% διότι ο δρόμος είναι πιο επικίνδυνος και βρίσκεται πάνω στο χωράφι. Για το ακίνητο 1 ανάφερε ότι υπάρχει οχληρία από θόρυβο αλλά δεν υπάρχουν μεγάλες πιθανότητες επικινδυνότητας και έτσι υιοθέτησε ποσοστό δυσμενής επίδρασης 10%. Επίσης το ακίνητο 1 είπε ο μάρτυρας πριν την απαλλοτρίωση ήταν ένα ωραίο τεμάχιο με «ίλαρο» δρόμο σε λόφο κάτι που δεν ισχύει σήμερα και αυτό επίδρασε δυσμενώς την αξία του ακινήτου. Επίσης αντεξεταζόμενος ανάφερε ότι τα ποσοστά δυσμενής επίδρασης 20% για το ακίνητο 2 και σε ποσοστό 10% για το ακίνητο 1 τα υπολόγισε με βάση κάποιο μέσο όρο. Όταν ζητήθηκε από το μάρτυρα να εξηγήσει το μέσο όρο και που φαίνεται αυτό ο μάρτυρας ουσιαστικά απάντησε ότι αυτός ξέρει τι σκεφτόταν και τι είχε στο μυαλό του και ότι τα Τεκμήρια 23 και 24 ανέδειξαν τη διαφορά. Με σκοπό την ενίσχυση των θέσεων του ως προς το ποσοστό επιζήμιας επίδρασης κατάθεσε στο Δικαστήριο τα Τεκμήρια 16 και 18 (23 και 24) πίνακες που ετοίμασε με συγκριτικές πωλήσεις στην οικιστική ζώνη. Ο 1ος πίνακας (τεκμήριο 16 και 23) αφορά τεμάχια στις δύο πλευρές του δρόμου και ο άλλος πίνακας (τεκμήριο 18 και 24) αφορά όλη την οικιστική περιοχή της κοινότητας για όλη την περίοδο από τη γνωστοποίηση μέχρι σήμερα. Σύμφωνα με τη θέση του οι τιμές των ακινήτων μετά την κατασκευή του δρόμου σε σχέση με τις πωλήσεις στο Τεκμήριο 16 μειώθηκαν ενώ οι τιμές των ακινήτων στο Τεκμήριο 18 που δεν ήταν κοντά στο δρόμο ήταν οι διπλάσιες. Σε υποβολή ότι τα Τεκμήρια 23 και 24 δεν αποδεικνύουν αυτά που λέει και ότι θα έπρεπε να έβρισκε αρκετές πωλήσεις τόσο πριν τη γνωστοποίηση, όσο και μετά τη γνωστοποίηση αλλά και μετά την κατασκευή του έργου στην ίδια περιοχή με ακίνητα με παρόμοια φυσικά χαρακτηριστικά και να κάνει τις αναπροσαρμογές και όχι ως έπραξε αφού μόνο μια πώληση υπήρχε κατά το χρόνο της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης, ο μάρτυρας απάντησε ότι αυτός έκανε τους πίνακες για να παρουσιάσει μια γενική εικόνα και σαν δευτερεύον αποδεικτικό στοιχείο για απόδειξη ζημιάς. Ήθελε να δείξει τη γενική τάση που υπάρχει σε σχέση με τις πωλήσεις που έγιναν στην περιοχή. Παραδέχθηκε δε ο μάρτυρας αντεξεταζόμενος ότι τα ακίνητα που πωλήθηκαν (αυτά που κατέγραψε στα Τεκμήρια 23 και 24) είναι μικρά τεμάχια τα οποία είναι ελκυστικά προς πώληση και όχι μεγάλα όπως τα επίδικα και γι' αυτό έκανε μείωση στην αξία τους στο 30%. Αναφορικά με τη θέση του για οχληρία και θόρυβο και ρύπανση που προκαλείται στα ακίνητα λόγω κατασκευής του έργου κατέστη παραδεκτό κατά την αντεξέταση ότι ο μάρτυρας δεν έκανε έρευνα για θόρυβο αλλά ανάφερε τη δική του εκδοχή ως προς το πως προκαλείται ο θόρυβος και ρύπανση στα ακίνητα μετά την κατασκευή του έργου. Ο ΜΕ2, κος Π., Απαιτητής ουσιαστικά αναφέρθηκε στο χωματόδρομο δρόμο που ανοίχθηκε το 1982 και ότι λίγα χρόνια μετά έγινε άσφαλτος. Το 1992 ως ανάφερε υπέγραψε για να γίνει δρόμος. Τα ανάφερε αυτά με αναφορά στη φωτογραφία που του υποδείχθηκε από το Τεκμήριο
15. Ισχυρίστηκε ουσιαστικά ότι ο δρόμος στη φωτογραφία ήταν ασφαλτοστρωμένος και εγγράφηκε ως τέτοιος το 2000 μετά από παραίνεση του τότε Υπουργού Συγκοινωνιών και Έργων. Μέσα από τη φωτογραφία του Τεκμηρίου 3 έδειξε τον οχετό που ως αναφέρει κατασκευάστηκε το
16. Όταν βρέχει όλα τα όμβρια ύδατα συσσωρεύονται στο ακίνητο 2 και ότι πλέον το ακίνητο 2 έχει υψομετρική διαφορά με το δρόμο και δεν έχει θέα. Αντεξεταζόμενος σε ερώτηση εάν γνωρίζει κατά το χρόνο γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης ότι υπήρχε εγγεγραμμένο μονοπάτι αρνήθηκε τη θέση αυτή. Μάλιστα του υποδείχθηκε ότι αυτό αναφέρει και ο ΜΕ1 με το μάρτυρα να το αρνείται και να επιμένει ότι αυτό φαινόταν στον τίτλο ιδιοκτησίας του. Σε σχέση με τον οχετό υποδείχθηκε στο μάρτυρα ότι προϋπήρχε και ότι δε συνορεύει με το ακίνητο του. Σε υποβολή ότι δε έχει υποστεί διάβρωση το ακίνητο επανέλαβε ότι περνά από εκεί μπαίνει στο χωράφι του. Η ΜΥ1 κα xxxxxx Χ. ως ανάφερε εργάζεται στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού στον κλάδο εκτιμήσεων. Οι εκθέσεις εκτίμησης που ετοίμασε η μάρτυρας σημειώθηκαν ως Τεκμήρια 25 και 26, το περιεχόμενο των οποίων υιοθέτησε. Το Τεκμήριο 25 αφορά το ακίνητο 1 και το Τεκμήριο 26 το ακίνητο
17. Εξήγησε ότι χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης. Για το ακίνητο 1 υιοθέτησε το ποσό των €40,00 ανά τ.μ. ως αγοραία αξία και για το ακίνητο 2 υιοθέτησε το ποσό των €45,00 ανά τ.μ. ως αγοραία αξία. Και για τα δύο ακίνητα υιοθετήθηκε ετήσια αύξηση για ποσοστό 10%. Για το ακίνητο 1 έκρινε ότι υπήρξε υπεραξία στο εναπομείναν μέρος της ακίνητης περιουσίας σε ποσοστό 25% και για το ακίνητο 2 έκρινε ότι υπήρξε υπεραξία στο εναπομείναν μέρος της ακίνητης περιουσίας σε ποσοστό 10%. Η ίδια επισκέφθηκε τα επίδικα ακίνητα 1 και 2 μετά τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης αλλά και πριν την έκδοση διατάγματος απαλλοτρίωσης. Εξήγησε ότι κατέληξε στην κατά μέτρο τιμή χρησιμοποιώντας τη συγκριτική μέθοδο. Το πρώτο συγκριτικό είναι το ίδιο που έλαβε υπόψη του και ο ΜΕ1 και αφορά το τεμάχιο [ ]. Γενικά έλαβε υπόψη της 3 συγκριτικές πωλήσεις. Δύο εκ των τριών συγκριτικών της αφορούν πώληση μεριδίων γης αλλά είπε όλα τα ακίνητα ανήκουν στην ίδια πολεοδομική ζώνη και έχουν τα ίδια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά. Ανάφερε ότι η διαφοροποίηση στην αγοραία αξία ανά τ.μ. για κάθε ακίνητο οφείλεται στο ότι το ακίνητο 2 εφαπτόταν στενού εγγεγραμμένου δρόμου ενώ το ακίνητο 1 εφαπτόταν κατά το χρόνο της γνωστοποίησης μονοπατιού. Σε σχέση με το ακίνητο 1 η μάρτυρας εξήγησε ότι το 2014 ο τίτλος ιδιοκτησίας άλλαξε και δόθηκε νέος αριθμός τεμαχίου (έγινε [ ]) και στο επίσημο κτηματικό σχέδιο φαίνεται ότι το μονοπάτι έχει εγγραφεί ως εγγεγραμμένος αγροτικός δρόμος. Επεσήμανε όμως η μάρτυρας ότι κατά το χρόνο γνωστοποίησης δεν υπήρχε ο αγροτικός δρόμος μόνο το μονοπάτι. Αναφορικά με το ακίνητο 1 εξήγησε ότι υιοθέτησε υπεραξία σε ποσοστό 25% γιατί πλέον το ακίνητο αποκτά πρόσβαση σε πλατύ εγγεγραμμένο δρόμο ο οποίος του πρόσφερε εύκολη προσβασιμότητα και δυνατότητα ανάπτυξης ως ακίνητο που εφάπτεται εγγεγραμμένου δρόμου. Για το ακίνητο 2 επειδή ήδη εφαπτόταν κατά το χρόνο της γνωστοποίησης στενού εγγεγραμμένου δρόμου υιοθέτησε 10% υπεραξία. Επίσης πάλι αποκτά εύκολη προσβασιμότητα και εφάπτεται επί πλατιού ασφαλτοστρωμένου δρόμου. Με το στενό δρόμο δε θα μπορούσε να αναπτυχθεί στο μέγιστο βαθμό. Το ακίνητο 2 σύμφωνα με τη μάρτυρα αν αναπτυσσόταν σε μια κατοικία τότε θα αρκούσε ο στενός δρόμος αλλά το ακίνητο λόγω του εμβαδού του θα μπορούσε να αναπτυχθεί σε περισσότερες μονάδες. Ο στενός δρόμος που υπήρχε δεν προσφέρεται για μεγαλύτερη ανάπτυξη. Αν ήθελε μεγαλύτερη ανάπτυξη με το στενό δρόμο δε θα μπορούσε να εξασφαλίσει άδεια. Σύμφωνα επίσης με τη μάρτυρα σε μια κοινότητα ενδιαφέρον και ζήτηση υπάρχει στα μικρά ακίνητα με προσιτή τιμή και όχι σε ακίνητα μεγάλου εμβαδού όπως τα επίδικα. Θεωρεί ότι οι τιμές που υιοθέτησε ο κος Δημοσθένους για τα ακίνητα 1 και 2 ως αγοραία αξία ότι είναι εκτός αγοραστικού ενδιαφέροντος. Κανένας αγοραστής δε θα διέθετε μισό εκατομμύριο για να τα αγοράσει. Διαφώνησε με το ποσό της αγοραίας αξίας ανά τ.μ. που υιοθέτησε ο ΜΕ1 για τα ακίνητα 1 και 2 καθώς και για το ποσοστό ετήσιας αύξησης. Θεωρεί ότι ο ΜΕ1 λάθος χρησιμοποίησε τα συγκριτικά 2-6 (το συγκριτικό 1 είναι κοινό) αφού αφορά ακίνητα μικρά σε μέγεθος και βρίσκονται σε άλλη πολεοδομική ζώνη Η2 και Η1 με μεγαλύτερους συντελεστές δόμησης και κάλυψης σε αντίθεση με τα υπό εκτίμηση ακίνητα. Ο ΜΕ1 γνωρίζει ότι μειονεκτούν τα υπό εκτίμηση ακίνητα λόγω μεγέθους από τα συγκριτικά του και έτσι ενώ υιοθέτησε ποσοστό μείωσης αξίας 30% και 35% (ποσοστό που για τη μάρτυρα είναι χαμηλό) ωστόσο εσφαλμένα κατά τη μάρτυρα ο ΜΕ1 εν τέλει πρόσθεσε στην αξία ποσοστό 15% με τη δικαιολογία ότι τα υπό εκτίμηση ακίνητα υπερτερούν από τα συγκριτικά αφού μεγαλύτερο αγοραστικό ενδιαφέρον παρατηρείται στο νότιο μέρος της Κοινότητας και εκεί παρατηρείται μεγαλύτερη οικιστική ανάπτυξη και όχι εκεί που βρίσκονται τα υπό εκτίμηση ακίνητα. Επεσήμανε επίσης ότι είναι ψηλό το ποσοστό ετήσιας αύξησης το οποίο υπολόγισε ο ΜΕ1 σε 55%. Εξήγησε ότι ο ΜΕ1 για να υπολογίσει το ποσοστό αυτό έλαβε υπόψη του 2 ζευγάρια εκ των συγκριτικών που χρησιμοποίησε στον Πίνακα Α των Τεκμηρίων 2 και 3 και σύγκρινε ζευγάρια τα οποία δεν είχαν τα ίδια νομικά χαρακτηριστικά αφού ενέπιπταν σε διαφορετικές ζώνες. Έπρεπε να τα συγκρίνει με παρόμοια κτήματα και με παρόμοια χαρακτηριστικά. Η ίδια κατάθεσε το Τεκμήριο 28 το οποίο ως εξήγησε συνέταξε η ίδια με την ίδια λογική που έγινε ο πίνακας Β του Τεκμηρίου 2 και 3 από το ΜΕ1 χωρίς δηλαδή να λάβει υπόψη της νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά των ακινήτων. Επέλεξε άλλα ζευγάρια ακινήτων από αυτά που επέλεξε ο ΜΕ1 και κατέληξε σε ποσοστό ετήσιας αύξησης 1.48%. Θεωρεί λοιπόν ότι χρησιμοποιώντας τις ίδιες συγκριτικές πωλήσεις του ίδιου πίνακα καταλήγει κάποιος σε διαφορετικά συμπεράσματα. Εξήγησε δε ότι το ποσοστό ετήσιας αύξησης 10% που υιοθέτησε είναι λογικό και γενικά αποδεκτό από τους εκτιμητές ακινήτων και αφορά πωλήσεις που έγιναν κοντά στην ημερομηνία γνωστοποίησης. Εκτός πόλεως ως η παρούσα περίπτωση το αγοραστικό ενδιαφέρον είναι μικρό και άρα δεν παρατηρούνται μεγάλες αυξομειώσεις στις τιμές. Σχολιάζοντας επίσης τη θέση του ΜΕ1 περί επιζήμιας επίδρασης ανάφερε σε σχέση με το ακίνητο 2 ότι ο δρόμος που εγγράφηκε (όταν έγινε η έκθεση του ΜΕ1 ήταν υπό εγγραφή) δεν καταργήθηκε. Σε σχέση με τον οχετό η ίδια επισκέφθηκε δύο φορές το ακίνητο 2 και δε διαπίστωσε αλλοίωση του εδάφους. Ούτε θόρυβος επηρεάζει το ακίνητο σε αντίθεση πριν την κατασκευή του έργου όπου εφαπτόταν επί στενού εγγεγραμμένου δρόμου και πηγαινοέρχονταν μεγάλα οχήματα τα οποία τώρα χρησιμοποιούν το νέο δρόμο. Επίσης ο παρακαμπτήριος δρόμος οδηγεί προς τα χωριά Μελίνη μικρή κοινότητα με λίγους κατοίκους. Σε σχέση με το ότι υπάρχει ντεπόσιτο δίπλα από τα ακίνητα η μάρτυρας εξήγησε ότι υπάρχουν τέτοια διάσπαρτα σε όλο το χωριό. Αντεξεταζόμενη επανέλαβε τις θέσεις της ως πιο πάνω. Πιο συγκεκριμένα σε ερώτηση που της τέθηκε σε σχέση με τις συγκριτικές πωλήσεις μεριδίων που χρησιμοποίησε εξήγησε ότι οι συγκεκριμένες συγκριτικές πωλήσεις αφορούν χωράφια μεγάλου εμβαδού και έχουν τα ίδια νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά με τα υπό εκτίμηση ακίνητα. Επανέλαβε τον τρόπο και τι έλαβε υπόψη για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας αξία ανά τ.μ. για κάθε ακίνητο και έδωσε έμφαση στο γεγονός ότι το ακίνητο 1 δεν εφαπτόταν με κάποιο εγγεγραμμένο δρόμο αλλά με μονοπάτι και δεν μπορούσε να αναπτυχθεί σε αντίθεση με το ακίνητο 2 που μπορούσε να αναπτυχθεί αλλά και αυτό πάλι περιορισμένα γιατί με βάση δήλωση πολιτικής αναλόγως του εμβαδού ενός ακινήτου πρέπει να παραχωρείται έκταση για χώρο πρασίνου και για εσωτερικό οδικό δίκτυο. Θεωρεί η μάρτυρας ότι η καλύτερη ανάπτυξη ακινήτων ως τα επίδικα με τέτοιο μεγάλο εμβαδόν είναι να διαχωριστούν σε οικόπεδα. Ερωτήθηκε επίσης η γνώμη της σε σχέση με το περιεχόμενο της επιστολής Τεκμήριο 10 και συμφώνησε με το περιεχόμενο της αναφέροντας επίσης ότι ένα τεμάχιο το οποίο εφάπτεται μονοπατιού μπορεί να αναπτυχθεί υπό προϋποθέσεις και το ακίνητο 1 κατά τη γνώμη της είναι ελάχιστη η ανάπτυξη που μπορεί να πάρει και δη να αναπτυχθεί ολόκληρο ως οικιστικό λόγω του μεγάλου εμβαδού του. Σε σχέση με τη φωτογραφία που βρίσκεται στο Τεκμήριο 3 αναγνώρισε ότι αφορά το εγγεγραμμένο μονοπάτι που αφορά το ακίνητο 2 αλλά επέμενε στη θέση της ότι ήταν χωμάτινο κατά το χρόνο της γνωστοποίησης ως φαίνεται στη φωτογραφία και τώρα έχει ασφαλτοστρωθεί. Παράθεσε επίσης τη διαφωνία της ως προς τους υπολογισμούς του ΜΕ1 σε σχέση με το ποσοστό επιζήμιας επίδρασης και ειδικότερα σε σχέση με τους πίνακες που ετοίμασε (τεκμήρια 23 και 24) επισημαίνοντας ότι δεν είναι ορθός τρόπος διαπίστωσης υπεραξίας ή επιζήμιας επίδρασης οι μεταγενέστερες της απαλλοτρίωσης πωλήσεις αφού αυτές δε μπορούν να δείξουν ζημιά ή εάν το οδικό δίκτυο προκάλεσε σε ένα ακίνητο δυσμενή επίδραση. Αντεξεταζόμενη υποστήριξε ότι υπάρχει υπεραξία και επεσήμανε ότι στις συγκριτικές πωλήσεις 2 και 3 είναι πιο μεγάλη η αξία ενός ακινήτου που εφάπτεται δρόμου παρά ενός ακινήτου που εφάπτεται στενού δρόμου. Τα ποσοστά που υιοθέτησε περιορίστηκε να αναφέρει ότι βασίστηκαν σε αναλύσεις του τμήματος της. Εις απάντηση της θέσης του ΜΕ1 ότι το ακίνητο 2 κατέστη περίκλειστο απάντησε ότι ο στενός εγγεγραμμένος δρόμος που υπήρχε ενώθηκε με τον παρακαμπτήριο και είχε προσβασιμότητα απορρίπτοντας τις θέσεις αυτές. Όπως γίνεται αντιληπτό από τη μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιον μου για να μπορέσει το Δικαστήριο να καθορίσει την καταβλητέα αποζημίωση θα πρέπει να αποφανθεί α) ποια είναι η αγοραστική αξία ανά τ.μ. των επίδικων ακινήτων, β) ποιο είναι το ποσοστό ετήσιας αύξησης, γ) εάν υπήρξε δυσμενής επίδραση επί του ακινήτου ή υπεραξία και ποιο το ποσοστό αυτών. Κατά την ακροαματική διαδικασία παρακολούθησα τους μάρτυρες ενώ έδιδαν τη μαρτυρία τους και αξιολογώντας τη προσαχθείσα μαρτυρία, έλαβα υπόψη την ποιότητα της μαρτυρίας, τη σαφήνεια στον τρόπο απάντησης, στη φυσικότητα και αμεσότητα των απαντήσεων, την ύπαρξη τυχόν συμφέροντος, τυχόν ουσιαστικές αντιφάσεις, τη μνήμη των μαρτύρων, τους λόγους που είχαν να τα θυμούνται αυτά κοσκινίζοντας τη μαρτυρία τους, συγκρίνοντας, συσχετίζοντας και αντιπαραβάλλοντας τούτη με τα όσα ανάφερε ο κάθε μάρτυρας ξεχωριστά.[6] Κρίνω ορθό να αξιολογήσω πρωτίστως τη μαρτυρία του Απαιτητή. Ο ΜΕ2, Απαιτητής ανάφερε στο Δικαστήριο ότι δεν υπήρχε δρόμος και αναφέρθηκε σε χρονικό σημείο πολύ πριν την απαλλοτρίωση και ότι θυμάται κάποια στιγμή το 1992 ότι υπέγραψε για να γίνει δρόμος. Θυμάται κάποια στιγμή ότι ο δρόμος ασφαλτοστρώθηκε και έδειξε τη φωτογραφία που είναι στο τεκμήριο 3 αναφέροντας ότι είχε ασφαλτοστρωθεί. Επέμενε ότι ο δρόμος ήταν εγγεγραμμένος και αναφέρθηκε για το δρόμο που υπέγραψε το
18. Αναφέρθηκε επίσης ότι εάν δεν είχε δρόμο θα το έγραφε στον τίτλο ιδιοκτησίας του. Τα θέματα αυτά όμως όπως το εάν υπήρχε δρόμος εγγεγραμμένος και εάν αυτό θα το έγραφε στον τίτλο ιδιοκτησίας του δεν αφορούν γεγονότα αλλά μαρτυρία γνώμης για την οποία δεν έχει ο μάρτυρας την πείρα ή ειδικότητα για να αναφερθεί. Το ουσιώδες θέμα είναι κατά πόσο τον επίδικο χρόνο ήτοι το χρόνο γνωστοποίησης υπήρχε εγγεγραμμένος δρόμος. Το εάν ήταν κάποιος δρόμος ασφαλτοστρωμένος ή όχι δεν μπορεί χωρίς άλλο να σημαίνει ότι ήταν εγγεγραμμένος δρόμος. Μάλιστα υποβλήθηκε στο μάρτυρα ότι και ο εκτιμητής του αναφέρει ότι δεν ήταν εγγεγραμμένος ο δρόμος για τον οποίο είχε κάνει αναφορά αλλά μονοπάτι. Επέμενε όμως στην εκδοχή του. Η θέση του λοιπόν ότι υπήρχε εγγεγραμμένος δρόμος κατά το χρόνο της γνωστοποίησης δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. Αποδεκτή όμως γίνεται η θέση του ως προς το ότι το 2008 κατασκευάστηκε ο αγωγός και ο οχετός που φαίνονται στη φωτογραφία του Τεκμηρίου
19. Εξήγησε με καθαρότητα πότε δημιουργήθηκε ο οχετός και ότι δεν έχει σχέση με τον οχετό που προϋπήρχε. Η υποβολή προς το μάρτυρα ότι προϋπήρχε εν πάση περίπτωση ο οχετός παρέμεινε μετέωρη. Μετέωρη όμως θα έλεγα ότι παρέμεινε η μαρτυρία του ως προς το ότι ο οχετός δημιούργησε βλάβη στο ακίνητο
20. Σημειώνω επίσης ότι ο ΜΕ2 δεν αναφέρθηκε σε οποιοδήποτε γεγονός ή περιστατικό οχληρίας το οποίο να επηρέασε δυσμενώς τα ακίνητα του. Με βάση τα πιο πάνω η μαρτυρία του γίνεται μερικώς αποδεκτή. Σε σχέση με τον ΜΕ1 δεν αμφισβητήθηκαν τα προσόντα, του η εμπειρία του και ότι ο ίδιος είναι εκτιμητής ακινήτων. Κρίνω με βάση τα ακαδημαϊκά του προσόντα ότι είναι εμπειρογνώμονας και η μαρτυρία του θα εξετασθεί ως τέτοια. Η MY1 ανάφερε ότι εργάζεται στον κλάδο εκτιμήσεων από το 2005 και το 2004 έλαβε ειδική εκπαίδευση για κτηματολογικά θέματα και εκτιμήσεις και παρακάθησε εξετάσεις με επιτυχία. Από το 2005 εργάζεται στον κλάδο αποζημιώσεων σε σχέση με επίταξη ή απαλλοτρίωση ακίνητης περιουσίας. Δε συμφωνώ με τη θέση ότι η ΜΥ1 δεν είναι εμπειρογνώμονας. Ως έχει νομολογηθεί ένα πρόσωπο μπορεί να θεωρηθεί ως εμπειρογνώμονας, με βάση, είτε τα ακαδημαϊκά του προσόντα είτε την πείρα του σ' ένα τομέα, η οποία από μόνη της μπορεί να καταστήσει το μάρτυρα εμπειρογνώμονα ή πραγματογνώμονα. Το Δικαστήριο θα αξιολογήσει όλα τα γεγονότα της κάθε υπόθεσης, την όλη εντύπωση και τους λόγους που δίνει ο μάρτυρας για τα όσα κατάθεσε.[7] Το Δικαστήριο δεν είναι υποχρεωμένο να προτιμά τη μαρτυρία του προσώπου που διαθέτει τόσο ακαδημαϊκά προσόντα όσο και πείρα και όλα εξαρτώνται από τα γεγονότα της κάθε υπόθεσης, την όλη εντύπωση και του λόγους που δίνει ο μάρτυρας για τα όσα κατάθεσε. Στην προκείμενη περίπτωση η ΜΥ1 έχει την εμπειρία να ασχολείται με θέματα εκτιμήσεων και ετοιμασία προσφορών για αποζημιώσεις και γι' αυτό το λόγο εξάλλου τοποθετήθηκε στο συγκεκριμένο κλάδο των εκτιμήσεων. Παράθεσε στο Δικαστήριο επαρκή γεγονότα για να κριθεί ότι διαθέτει την απαραίτητη πείρα στον τομέα της και δη έχει πείρα από το 2005 για να προβαίνει σε εργασίες τέτοιας φύσεως ώστε μπορώ με ασφάλεια να κρίνω ότι οι αιτιολογημένες εκθέσεις που ετοίμασε, έγιναν στα πλαίσια των καθηκόντων της και με βάση την πείρα και εκπαίδευση που απέκτησε σε τέτοιου είδους θέματα. Η εντύπωσή μου για την ποιότητα της μαρτυρίας και την αξιοπιστία της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής ως μάρτυρα, σε γενικές γραμμές είναι θετική. Ως εξηγώ κατωτέρω η μάρτυρας παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο για να θέσει ενώπιον μου όλα τα σχετικά και αναγκαία στοιχεία προκειμένου να μπορέσω να καταλήξω σε κάποια συμπεράσματα. Η μαρτυρία της γίνεται αποδεκτή αλλά όχι στο σύνολο ως εξηγείται κατωτέρω. Σχεδόν όλες οι θέσεις της τεκμηριώνονται επαρκώς. Αντίθετα, ο εκτιμητής του Απαιτητή ΜΕ1, για τους λόγους που επίσης εξηγώ στη συνέχεια κρίνω ότι παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο με πρωταρχικό του στόχο να βοηθήσει τον Απαιτητή να πετύχει στην αξίωση του. Θεωρώ ότι στην προσπάθεια του να πείσει το Δικαστήριο ότι μόνο οι δικές του εκτιμήσεις είναι σωστές υπήρξε υπερβολικός στις τοποθετήσεις του και κάποιοι εκ των ισχυρισμών που προέβαλε στερούνται λογικής και πειστικότητας, είτε ακόμη συγκρούονται με τη σχετική, κατά περίπτωση, νομολογία. Μέσα από το περιεχόμενο της μαρτυρίας που παρουσιάστηκε διαπιστώνω ότι και οι δύο εκτιμητές ΜΕ1 και ΜΥ1 για την ετοιμασία των εκθέσεων τους στηρίχθηκαν στη συγκριτική μέθοδο. Ως έχει νομολογηθεί η πιο διαδεδομένη και κατ' εξοχήν εφαρμοστέα μέθοδος υπολογισμού της αξίας, είναι η συγκριτική μέθοδος. Η συγκριτική μέθοδος εκτίμησης, ή κατευθείαν σύγκριση, όπως επίσης αποκαλείται, η οποία βασίζεται σε προγενέστερες πωλήσεις ακινήτων ή και συγκριτικά μεταγενέστερων, με τις αναγκαίες βέβαια αναπροσαρμογές, αποτελεί την πλέον αξιόπιστη μέθοδο εντοπισμού της αξίας ενός κτήματος στην ελεύθερη αγορά.[8] Παρατηρώ όμως ότι ουσιαστικά και οι δύο εκτιμητές εκτός από το συγκριτικό 1 που είναι κοινό χρησιμοποίησαν συγκριτικές πωλήσεις ο δε ΜΕ1 από πωλήσεις ακινήτων με άλλα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά που ανήκουν σε άλλη πολεοδομική ζώνη και η δε ΜΥ1 χρησιμοποίησε 2 συγκριτικά πωλήσεων μεριδίων ακινήτων αναφέροντας όμως ότι αφορούσε ακίνητα με τα ίδια νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά με τα επίδικα ακίνητα. Ως έχει νομολογηθεί η χρησιμοποίηση συγκριτικών πωλήσεων ακινήτων που ανήκουν σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη από τα υπό εκτίμηση ακίνητα δεν επιτρέπονται από την ισχύουσα νομολογία.[9] Μέθοδος η οποία γίνεται επίσης αποδεκτή από τη νομολογία ως αξιόπιστη, στην απουσία συγκριτικών πωλήσεων κατά τον ουσιώδη χρόνο ή στην ίδια περιοχή, αποτελεί και η μέθοδος της αξιοποίησης που περιλαμβάνει την οικοπεδοποίηση ενός κτήματος και στη συνέχεια παροχή δυνατότητας σύγκρισης.[10] Η συγκριτική μέθοδος σκοπεί στην απευθείας και ουσιαστικά άμεση σύγκριση των ακινήτων. Στην προκείμενη περίπτωση αποτέλεσε διαπίστωση και των δύο εκτιμητών ΜΕ1 και ΜΥ1 ότι δεν υπήρχαν κατά τον επίδικο χρόνο ικανοποιητικές πωλήσεις κτημάτων με τα ίδια νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά. Σημειώνω επίσης ότι και ο ΜΕ1 υιοθέτησε τόσο για το ακίνητο 1 όσο και για το ακίνητο 2 τα ίδια συγκριτικά με κάποιες αναπροσαρμογές ως εξηγείται κατωτέρω. Το ίδιο έπραξε και η ΜΥ
21. Και οι δύο εκτιμητές χρησιμοποίησαν όπως και για τα δύο ακίνητα ως κοινό συγκριτικό το τεμάχιο [ ] έκτασης 1.190 τ.μ το οποίο βρίσκεται στη ζώνη Η3 με συντελεστή δόμησης 60% και το οποίο πωλήθηκε τον Απρίλιο 2007, λιγότερο από ένα χρόνο πριν τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης, βρίσκεται στην ίδια περιοχή και πολύ κοντά στην τοποθεσία που βρίσκονται τα επίδικα ακίνητα 1 και 2, είναι και αυτό χωράφι με σχετικά παρόμοιο κανονικό σχήμα με τα υπό εκτίμηση ως φαίνεται από το σχέδιο που επισυνάπτεται στα Τεκμήρια 2 και 3 με τη διαφορά ότι ήταν κοντά σε εγγεγραμμένο δρόμο. Υπενθυμίζω ότι με βάση τα επίσημα στοιχεία που παρουσίασε το Κτηματολόγιο μόνο το ακίνητο 2 εφαπτόταν κατά τον επίδικο χρόνο σε στενό εγγεγραμμένο δρόμο. Σύμφωνα με την κα Χωραττά (ΜΥ1) θέση που δεν αμφισβητήθηκε και γίνεται αποδεκτή ως μαρτυρία το συγκριτικό 1, το κοινό συγκριτικό δηλαδή των δύο εκτιμητών, βρισκόταν βόρεια της κοινότητας και είχε την ανάλογη θέα στην περιοχή και μάλιστα παρόμοια θέα με τα υπό εκτίμηση ακίνητα. Κρίνω ότι το εν λόγω ακίνητο που χρησιμοποιήθηκε κοινώς απο τους δύο εκτιμητές έχει παραπλήσια χαρακτηριστικά με τα επίδικα ακίνητα 1 και 2, βρίσκεται στην ίδια ζώνη, στην ίδια τοποθεσία και με δεδομένο ότι δεν έχει παρουσιαστεί άλλο πλησιέστερο ακίνητο με τέτοια χαρακτηριστικά αλλά και με δεδομένο ότι το έχουν υιοθετήσει και οι δύο εκτιμητές θα μπορούσε να αποτελέσει ασφαλή βάση για εξαγωγή ευρημάτων περί της αγοραίας αξίας των ακινήτων. Κατά πόσο όμως το Δικαστήριο θα υιοθετήσει την αγοραία αξία που υπολόγισαν οι εκτιμητές για το εν λόγω ακίνητο θα απαντηθεί αμέσως πιο κάτω. Τα συγκριτικά 2,3 και 4 του ΜΕ1 αφορούν ακίνητα που βρίσκονται στην πολεοδομική ζώνη Η2 ενώ τα υπό εκτίμηση ακίνητα βρίσκονται στην Πολεοδομική Ζώνη Η
22. Εκ των πραγμάτων φαίνεται ότι δεν έχουν κοινά φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά με τα ακίνητα 1 και
23. Επίσης ο ΜΕ1 υιοθέτησε τα συγκριτικά 5 και 6 τα οποία αυτά ανήκουν στην Πολεοδομική Ζώνη Η1 με διαφορετικά νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά με τα επίδικα ακίνητα 1 και
24. Παρατηρώ ότι τα συγκριτικά 2-6 αφορούν χωράφια με εγγεγραμμένο δρόμο και με εξαίρεση τα συγκριτικά 2, 5 και 6 τα άλλα πωλήθηκαν μετά τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης. Ο ΜΕ1 ανάφερε ότι λόγω του ότι ανήκουν σε άλλη πολεοδομική ζώνη τα συγκριτικά του αλλά λόγω και του μικρού μεγέθους τους πρόβηκε σε μείωση της αξίας του για το ακίνητο 1 σε 35% και για το ακίνητο 2 σε 30%. Με εξαίρεση το συγκριτικό 1 που αφορούσε έκταση 1.190 τ.μ. τα υπόλοιπα συγκριτικά αφορούν μικρά τεμάχια με το πιο μικρό να είναι έκτασης 256τ.μ. Καμία εξήγηση δε δόθηκε στο Δικαστήριο για ποιο λόγο υιοθέτησε αυτά τα ποσοστά παρόλο που υποδείχθηκε στο μάρτυρα κατά την αντεξέταση ότι το ποσοστά που υιοθέτησε ήταν χαμηλά. Επίσης ο μάρτυρας κατά παράδοξο τρόπο ενώ αναγνώρισε ότι τα συγκριτικά του μειονεκτούν στο μέγεθος με τα επίδικα και αφαίρεσε ποσοστό από την αξία τους να εν τέλει πρόσθεσε στην αξία αυτών και για τα δύο ακίνητα ποσοστό 15% γιατί θεώρησε ότι υπερτερούν τα υπό εκτίμηση ακίνητα και έχουν καλύτερη τοποθεσία τη στιγμή που ο ίδιος ανάφερε ότι τα χρησιμοποίησε τα συγκεκριμένα συγκριτικά τα οποία είχαν πολύ καλή τοποθεσία και βρίσκονταν μέσα στο χωριό. Δεν παρουσιάστηκαν στοιχεία γιατί τα ακίνητα 1 και 2 υπερείχαν των συγκριτικών αλλά ούτε κατέδειξε πως υπολόγισε το συγκεκριμένο ποσοστό. Στο σημείο αυτό κρίνω ορθό να παραθέσω επίσης τη διαφωνία που διαπίστωσα ότι υφίσταται μεταξύ των δύο εκτιμητών ως προς το εάν υπήρχε εγγεγραμμένος δρόμος επί των επίδικων ακινήτων 1 και 2 όπου ο ΜΕ1 ισχυρίζεται σε αντίθεση με τα επίσημα αρχεία του Κτηματολογίου και χάρτες ότι το ακίνητο 1 και 2 εφάπτονταν ήδη επί εγγεγραμμένου ασφαλτοστρωμένου δρόμου και όχι επί μονοπατιού. Αν και παραδέχεται ότι στα επίσημα αρχεία αυτό προκύπτει ισχυρίστηκε ότι επί τόπου δεν ίσχυσε αυτό. Περαιτέρω ανάλυση του θέματος δίδεται κατωτέρω όμως το Δικαστήριο με βάση τη μαρτυρία που παρουσιάστηκε θεωρεί ως αξιόπιστη και λογική τη θέση της ΜΥ1 η οποία εξήγησε με σαφήνεια τα φυσικά χαρακτηριστικά των ακινήτων. Ουσιαστικά δεν αμφισβητήθηκαν τα επίσημα αρχεία του Κτηματολογίου ούτε εν τέλει αποδείχθηκε ότι αυτά δεν είναι ορθά. Εν πάση περίπτωση ο ίδιος ο ΜΕ1 αναφέρθηκε ότι κατά τον επίδικο χρόνο εκκρεμούσε προς εγγραφή δρόμος, δεν υπήρχε δηλαδή εγγεγραμμένος δρόμος να εφάπτεται επί των ακινήτων. Το αναφέρω δε γιατί όλα τα συγκριτικά του ΜΕ1 είχαν δρόμο ενώ τα υπό εκτίμηση όχι, με εξαίρεση το ακίνητο 2 που εφαπτόταν στο δυτικό μέρος του με στενό δρόμο. Ως προς το θέμα διαφορετικότητας της πολεοδομικής ζώνης ο ΜΕ1 ανάφερε ότι δε διαδραματίζει ρόλο στο χωριό η ζώνη γιατί οι ζώνες στα χωριά δεν έχουν σημασία ούτε ζήτηση από τους «developer» και ότι αυτό δεν επηρεάζει την αξία του ακινήτου. Επίσης ο ίδιος κατά την κυρίως εξέταση του ανάφερε ότι τα συγκριτικά 2-6 αφορούν τεμάχια που βρίσκονται στο χωριό σε ωραία τοποθεσία κοντά στη βρύση του χωριού και ότι έδωσε σημασία στην τοποθεσία. Οι θέσεις του αυτές όμως θα έλεγα ότι παρέμειναν μετέωρες και δεν παρουσιάστηκε κάποιο στοιχείο που να τις τεκμηριώνει. Επίσης παρατήρησα ότι ο ΜΕ1 στην προσπάθεια του να πείσει ότι τα συγκριτικά του ήταν καλύτερα και ενώ ο ίδιος χρησιμοποίησε το συγκριτικό 1 και αποτέλεσε βάση για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας των ακινήτων κατά την αντεξέταση του για πρώτη φορά ανάφερε ότι είχε κακό σχήμα και ότι δεν ήταν τόσο καλό συγκριτικό. Τη μέση αγοραία αξία όμως την υπολόγισε στηριζόμενος και στο συγκριτικό
25. Ο εκτιμητής λοιπόν ΜΕ1 θεωρώ ότι χρησιμοποίησε συγκριτικές πωλήσεις (2-6) που ουσιαστικά δεν ήταν συγκρίσιμες αφού βρίσκονται σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη τόσο με τα ακίνητα 1 και 2 όσο και σε διαφορετική ζώνη τα ίδια τα συγκριτικά μεταξύ τους, τα συγκριτικά ήταν όλα μικρά τεμάχια σε σχέση με τα επίδικα ακίνητα 1 και 2 σε διαφορετική τοποθεσία και όλα με εγγεγραμμένο δρόμο. Πέραν όμως της διαφοροροποίησης που έχουν οι δύο εκτιμητές σε σχέση με τις συγκριτικές πωλήσεις που υιοθέτησαν, διαφώνησαν σφόδρα ως προς το ποσοστό της ετήσιας αύξησης. Ο ΜΕ1 υιοθέτησε ως ποσοστό ετήσιας αύξησης 55% ενώ η ΜΥ1 υιοθέτησε το ποσοστό των 10%. Ο ΜΕ1 παράθεσε τον πίνακα Β στα Τεκμήρια 2 και 3 όπου ως εξήγησε πήρε 2 ζευγάρια εκ των συγκριτικών πωλήσεων που παράθεσε στον Πίνακα Α των Τεκμηρίων 2 και 3 και τα σύγκρινε μεταξύ τους. Τη μέση τιμή που βρήκε εξ' αυτών ήτοι 55% το υιοθέτησε ως ποσοστό ετήσιας αύξησης. Ως διαφάνηκε όμως η επιλογή των συγκεκριμένων συγκριτικών εκ του πίνακα Α δεν ήταν τυχαία. Ο μάρτυρας επέλεξε ακίνητα που ως ανάφερε είχαν καλύτερο σχήμα και ήταν πιο συγκρίσιμα. Κάλεσε επίσης το Δικαστήριο χωρίς περαιτέρω επεξήγηση να μη λάβει υπόψη του το γεγονός ότι τα συγκρίσιμα που επέλεξε από τον Πίνακα Α για να υπολογίσει την ετήσια αύξηση αφορούσαν ακίνητα που ανήκαν σε διαφορετικές πολεοδομικές ζώνες (ζώνη Η1, Η2, Η3) με διαφορετικά νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά. Η εντύπωση που δόθηκε στο Δικαστήριο ήταν ότι απλώς επέλεξε τα ακίνητα που σύμφεραν τον απαιτητή αναφέροντας επίσης ότι το επάγγελμα του εκτιμητή είναι τέχνη και επιστήμη και έχει τη δική του κρίση για το πως θα κάνει τους υπολογισμούς του. Λαμβάνω υπόψη μου επίσης και το Τεκμήριο 28 το οποίο ετοίμασε η ΜΥ1 και υποδείχθηκε στο μάρτυρα το οποίο μου επιτρέπει να συμπεράνω ότι οι υπολογισμοί περί ετήσιας αύξησης στους οποίους πρόβηκε ο ΜΕ1 δεν είναι αξιόπιστοι ούτε ακριβείς. Ως υποδείχθηκε και δεν αμφισβητήθηκε εάν χρησιμοποιούσε άλλα ζευγάρια ακινήτων θα ήταν διαφορετικό το αποτέλεσμα περί της ετήσιας αύξησης. Δεν αμφισβητείται από το Δικαστήριο ότι ο εκτιμητής θα κρίνει πως θα κάνει τους υπολογισμούς του αλλά το Δικαστήριο δε μπορεί με ασφάλεια να βασιστεί σε τέτοιου είδους υπολογισμούς αφού το αποτέλεσμα ως φάνηκε αλλάζει αναλόγως της επιλογής των ακινήτων. Συμφωνώ επίσης με τη θέση της ΜΥ1 την οποία βρίσκω λογική ότι για να κατέληγε στην ετήσια αύξηση ορθά ο ΜΕ1 θα έπρεπε να σύγκρινε παρόμοια κτήματα με παρόμοια χαρακτηριστικά. Σε σχέση με το Τεκμήριο 4 που παρουσίασε ο μάρτυρας αναφέρω δε ότι δεν μπορεί ούτε αυτό να παρέχει καθοδήγηση προς το Δικαστήριο ως προς το ότι το 2008 υπήρξε επί κενής γης ετήσια αύξηση περί 55% καθότι ως διαφάνηκε το συγκεκριμένο έγγραφο αφορά σπίτια και όχι χωράφια. Το συγκεκριμένο έγγραφο δεν το είχε υπόψη του όταν συνέτασσε τις εκθέσεις του και αντεξεταζόμενος όταν ρωτήθηκε για το περιεχόμενο του δεν ήταν σε θέση να απαντήσει αναφέροντας δε ότι το παρουσίασε για να δείξει τη γενική τάση της αγοράς τότε. Δεν μπορεί να προσδωθεί οποιαδήποτε αποδεικτική βαρύτητα στο συγκεκριμένο έγγραφο και θα ήταν επισφαλές για το Δικαστήριο να βασιστεί σε αυτό. Ακόμη κι αν το έγγραφο αυτό αφορούσε κενή γη σε καμία περίπτωση δε στήριξε το ποσοστό που υπολόγισε ο ΜΕ
26. Συνεπώς η μαρτυρία του σε σχέση με το ποσοστό ετήσιας αύξησης δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή, ως ασαφής και ατεκμηρίωτη. Αφ' ής στιγμής τα συγκριτικά 2-6 που χρησιμοποίησε ο ΜΕ1 αφορούν άλλα ακίνητα με άλλα χαρακτηριστικά και με διαφορετικό συντελεστή δόμησης είναι σαφές ότι υπήρξε ανομοιογένεια. Ως έχει νομολογηθεί η δυνατότητα σύγκρισης του απαλλοτριωθέντος με άλλα κτήματα προϋποθέτει την ύπαρξη ομοιογένειας μεταξύ τους κάτι που είναι φανερό ότι δε συντρέχει στην προκείμενη περίπτωση.[11] Ο ευπαίδευτος συνήγορος του Απαιτητή ισχυρίζεται ότι δεν προέβη ο ΜΕ1 σε άμεση σύγκριση των συγκριτικών. Υπενθυμίζω ότι ο σκοπός που καλείται να επιτελέσει η συγκριτική μέθοδος είναι η άμεση σύγκριση των άλλων ακινήτων με παρόμοια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά. Προαπαιτείται δηλαδή η άμεση και κατευθείαν σύγκριση. Επίσης αναφέρω ότι οι αναπροσαρμογές που πρόβηκε ο ΜΕ1 κατά τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας δεν θεωρώ για τους λόγους που αναφέρω πιο πάνω να έγιναν αντικειμενικά και παρέμειναν ατεκμηρίωτα τα ποσοστά που υιοθετήθηκαν ώστε δε μπορούν να ληφθούν υπόψη. Συνεπώς το ποσό των €72 ανά τ.μ. ως μέση αγοραία αξία για το ακίνητο 1 και το ποσό των €68 ανά τ.μ. ως μέση αγοραία αξία για το ακίνητο 2 υπολογίστηκαν σε πιθανολογήσεις και στοιχεία που δε δικαιολογήθηκαν επαρκώς ή με σαφήνεια και δεν μπορούν να αποτελέσουν καθοδήγηση για το Δικαστήριο όπως για παράδειγμα το ποσοστό 30% και 35% που υιοθέτησε για μείωση της αξίας ή το ποσοστό 15% που υιοθέτησε με το σκεπτικό οτι τα ακίνητα 1 και 2 υπερτερούσαν. Κρίνω ορθό να παραθέσω ότι ο ΜΕ1 υποστήριζε ότι το ακίνητο 2 για παράδειγμα έχει καλή θέα και βρίσκεται δίπλα από το ντεπόσιτο του νερού αλλά την ίδια στιγμή με τη μαρτυρία του ανάφερε ότι και τα συγκριτικά του είχαν πολύ καλή τοποθεσία μέσα στο χωριό κοντά στη βρύση του χωριού και όσον αφορά το ντεπόσιτο, υποδείχθηκε στο μάρτυρα ότι υπήρχαν ντεπόσιτα και αλλού στο χωριό. Οι θέσεις του λοιπόν ότι υπερτερούσαν τα υπό εκτίμηση και έπρεπε να προσθέσει ποσοστό 15% επί της αξίας τους παρέμειναν μετέωρες. Για όλους τους πιο πάνω λόγους δεν μπορούν να γίνουν αποδεκτές οι εκτιμήσεις του ΜΕ
27. Σε σχέση με τα συγκριτικά που υιοθέτησε η εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής ΜΥ1 αναφέρω δε ότι εκτός από το συγκριτικό 1 για το οποίο έγινε αναφορά πιο πάνω η ΜΥ1 χρησιμοποίησε συγκριτικά πωλήσεων (2+3) μεριδίων τα οποία παρατηρώ ότι εμπίπτουν στην ίδια Πολεοδομική Ζώνη με τα επίδικα ακίνητα 1 και
28. Όπως τονίσθηκε στην υπόθεση Α. Νικολάου κ.α. ν. Κυπριακή Δημοκρατία, Πολιτική Έφεση 71/07, ημερ. 10.9.09 σελ. 8: «Στην εκκαλούμενη απόφαση εξηγείται ορθά και πειστικά ότι η πώληση μεριδίων επί ενός ακινήτου δεν αποτελεί ασφαλή βάση για εξαγωγή ορθών συμπερασμάτων γιατί σ' αυτές τις περιπτώσεις, η αγορά τέτοιων μεριδίων συνήθως γίνεται στη βάση εξωγενών, ως προς την πραγματική αξία παραγόντων, οι οποίοι ανεβάζουν την πραγματική αγοραία αξία. Η προσέγγιση του δικάσαντος δικαστηρίου συνάδει με τη λογική και βρίσκει έρεισμα στην Μoti and Another v. Republic

(1968)1 C.L.R. 102.» Επίσης η ΜΥ1 υιοθέτησε ποσοστό ετήσιας αύξησης 10%. Σε σχέση με το εν λόγω ποσοστό θα έλεγα ότι η μαρτυρία της κας ΜΥ1 αγγίζει περισσότερο την πραγματικότητα και είναι πιο ρεαλιστική. Το ποσοστό ετήσιας αύξησης σε 10% ως εξήγησε το θεωρεί λογικό αφ' ης στιγμής χρησιμοποιήθηκαν πωλήσεις με διαφορά 10 μηνών μέγιστος κατά το χρόνο της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης και αφορά κοινότητα με μικρό αγοραστικό ενδιαφέρον μακρυά από την πόλη. Είναι γεγονός ότι δεν παρουσίασε κάποιο πίνακα υπολογισμού του εν λόγω ποσοστού όμως ως εξήγησε είναι λογικό ποσοστό και γενικά αποδεκτό από τους εκτιμητές. Ενόψει του γεγονότος ότι δεν μπορεί για τους λόγους που εξηγήθηκαν να γίνει αποδεκτό το πολύ ψηλό ποσοστό ετήσιας αύξησης που υιοθέτησε ο ΜΕ1 αλλά και επειδή το ποσοστό 10% είναι γενικά αποδεκτό από τους εκτιμητές θέση που εν τέλει δεν αμφισβητήθηκε, κρίνω ως λογικό το ποσοστό 10% επί ετήσιας αύξησης. Όσον αφορά τα συγκριτικά 2 και 3 που υιοθέτησε η κα Χ. ΜΥ1, κατά την άποψη μου δεν μπορούν να αποτελέσουν βάση για εξαγωγή ορθών ευρημάτων καθότι παρόλο που αποτελούν μερίδια και τα μερίδια αντιμετωπίζονται με επιφυλακτικότητα παρατηρώ ότι δεν έχει παρουσιαστεί μαρτυρία για τα συγκεκριμένα συγκριτικά ώστε να μπορεί το Δικαστήριο να τα εξετάσει. Παρατέθηκε ο πίνακας μέσω των Τεκμηρίων 25 και 26 με τις συγκριτικές πωλήσεις και με το σχέδιο αλλά δε δόθηκε μαρτυρία ώστε να επεξηγηθούν τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά των εν λόγω ακινήτων. Το μόνο που παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο είναι ότι τα εν λόγω ακίνητα βρίσκονται στην ίδια ζώνη και στην ίδια περιοχή. Λαμβάνω υπόψη μου ότι η ΜΥ1 έκανε αναπροσαρμογές για να βρει την αγοραία αξία αλλά δεν παρουσιάστηκε σχετική μαρτυρία για τα τυχόν μειονεκτήματα ή πλεονεκτήματα αυτών των ακινήτων εάν έχουν δρόμο εάν έχουν θέα και γενικά δεν παρουσιάστηκαν όλα τα φυσικά χαρακτηριστικά των ακινήτων για να μπορώ να κρίνω εάν μπορώ να βασιστώ πάνω σε αυτά. Σε σχέση με το συγκριτικό 1 που είναι κοινό και για τους δύο εκτιμητές στοιχεία του ακινήτου παρουσιάστηκαν μέσω του Τεκμηρίου 2 και 3 και μπόρεσε μέσω αυτών να αντλήσει καθοδήγηση το Δικαστήριο. Συνεπώς αφού υπάρχει πώληση χωραφιού ολόκληρου του ακινήτου το οποίο αποτέλεσε κοινό συγκριτικό το Δικαστήριο βρίσκει ορθότερο να μη βασιστεί στις συγκριτικές πωλήσεις της ΜΥ1 με αριθμό 2 και 3 οι οποίες εν πάση περίπτωση αφορούν μερίδια.[12] Κρίνω ότι δε χρήζει το θέμα περαιτέρω συζήτηση. Με βάση λοιπόν το ποσοστό ετήσιας αύξησης 10% και με αναφορά στο συγκριτικό 1 που υιοθέτησε η ΜΥ1 τόσο για το ακίνητο 1 όσο και για το ακίνητο 2, η αγοραία ανά τ.μ. ανέρχεται σε €47.

1. Λαμβάνω υπόψη μου ότι το ακίνητο 2 εφάπτεται στη μια πλευρά επί στενού εγγεγραμμένου δρόμου ενώ το ακίνητο 1 όχι αλλά ελλείψει στοιχείων ενώπιον μου δεν μπορώ να προβώ σε αναπροσαρμογή στην αγοραία αξία ανα τ.μ. στο ακίνητο που δεν εφάπτεται δρόμου. Θεωρώ ορθό και δίκαιο λόγω του ότι τα επίδικα ακίνητα ουσιαστικά έχουν παρόμοια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά να υιοθετήσω και για τα δύο το ίδιο ποσό αγοραστικής αξίας ανα τ.μ. Εν πάση περίπτωση ως φαίνεται ούτε η ΜΥ1 έδωσε έμφαση στο γεγονός αυτό αφού με βάση την εκτίμηση της υπήρχε πολύ μικρή διαφορά στην αγοραστική αξία των δύο ακινήτων που είχε υιοθετήσει. Μέσα από τη μαρτυρία υπήρξε επίσης διάσταση απόψεων σε σχέση με τα ακίνητα 1 και 2 και δη κατά πόσο υπήρχε εγγεγραμμένος δρόμος κατά το χρόνο της γνωστοποίησης. Υποστηρίχθηκε η θέση ότι πριν τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης υπήρχε και για τα δύο επίδικα ακίνητα ικανοποιητική προσπέλαση και μάλιστα υπήρχε ασφαλτοστρωμένος δρόμος. Σε σχέση με το ακίνητο 1 έγινε αναφορά ότι εφάπτεται με ασφαλτόστρωτο δρόμο αλλά ότι επί χάρτου είναι μονοπάτι και δρόμος υπό εγγραφή. Είναι παραδεκτό ότι ο εκτιμητής ΜΕ1 δε γνωρίζει πως ήταν το ακίνητο 1 και 2 το 2008 αλλά επίσης στην έκθεση του το αναφέρει ξεκάθαρα ότι υπήρχε δρόμος προς εγγραφή όχι εγγεγραμμένος δρόμος. Για το ακίνητο 2 επίσης αναφέρει ότι κατά τον επίδικο χρόνο εφαπτόταν επί ασφαλτόστρωτου μονοπατιού με αίτηση για εγγραφή δρόμου να εκκρεμεί και παράθεσε τη φωτογραφία που βρίσκεται στο Τεκμήριο
2. Αντεξεταζόμενος παραδέχθηκε ότι ο δρόμος στη φωτογραφία ήταν χωμάτινος. Και για τις δύο περιπτώσεις είναι ξεκάθαρο ότι κατά το χρόνο γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης δεν υπήρχε για κανένα από τα ακίνητα εγγεγραμμένος δρόμος. Σύμφωνα και με τη μαρτυρία της κας Χ. η οποία κρίνεται ως ορθή και στηρίζεται στα επίσημα αρχεία του Κτηματολογίου κατά τον επίδικο χρόνο το ακίνητο 1 εφαπτόταν μονοπατιού και το 2012 εγγράφηκε ως αγροτικός δρόμος. Λόγω της εγγραφής του αγροτικού δρόμου έγινε διαχωρισμός του ακινήτου με αρ. 707 ως ήταν αρχικά σε τρία νέα τεμάχια. Το ακίνητο 1 έγινε
3. Σε σχέση με το ακίνητο 2 η κα Χ. αναφέρει ότι εφαπτόταν στη μια πλευρά στενού εγγεγραμμένου δρόμου. Η κα Χ. επίσης σε σχέση με τη φωτογραφία του Τεκμηρίου 3 ανάφερε ότι το 2008 ο δρόμος ήταν χωμάτινος ως φαίνεται στη φωτογραφία και σήμερα έχει ασφαλτοστρωθεί. Με βάση τα πιο πάνω αλλά και με δεδομένου της παραδοχής ότι το 2008 δεν υπήρχε εγγεγραμμένος ο δρόμος στον οποίο έκανε αναφορά ο ΜΕ1 μπορώ με ασφάλεια να προβώ σε εύρημα ότι κατά το χρόνο γνωστοποίησης δεν υπήρχε εγγεγραμμένος δρόμος επί των ακινήτων. Η φωτογραφία στο Τεκμήριο 3 αποτελεί πραγματική μαρτυρία και πράγματι φαίνεται ένας δρόμος/μονοπάτι με χώματα. Επίσης ο ΜΕ1 κατάθεσε τα Τεκμήρια 5 και 6 αεροφωτογραφίες σε σχέση με τα επίδικα ακίνητα για να δείξει ότι υπήρχε δρόμος και ικανοποιητική προσπέλαση αλλά και μια χειρόγραφη βεβαίωση (Τεκμήριο 15) από τον κοινοτάρχη του χωριού. Δεν έχει αμφισβητηθεί ότι οι φωτογραφίες απεικονίζουν την περιοχή αλλά δεν μπορούν να αποδείξουν εάν κατά το χρόνο γνωστοποίησης υπήρχε ασφαλτόστρωτος εγγεγραμμένος δρόμος. Η φωτογραφία ως το Τεκμήριο 6 δείχνει πως είναι η περιοχή το Μάιο 2020 μετά την κατασκευή του έργου και φαίνεται καθαρά ένας ασφαλτόστρωτος δρόμος. Η φωτογραφία Τεκμήριο 5 που ως ανάφερε ο μάρτυρας είναι τραβηγμένη το Μάρτιο 2003 δείχνει την περιοχή πριν την κατασκευή του έργου. Δεν μπορεί το Δικαστήριο να προβεί σε εύρημα ότι ο δρόμος που φαίνεται αμυδρά στη φωτογραφία είναι ασφαλτόστρωτος ή ότι αυτός αποτελούσε ικανοποιητική προσπέλαση ή ότι πρόκειται για εγγεγραμμένο δρόμο. Ο μάρτυρας εν πάση περίπτωση δεν έχω αντιληφθεί ότι έχει ειδικές γνώσεις για να παραθέσει τη μαρτυρία του σε τέτοιου είδους θέματα. Η βαρύτητα που αποδίδεται στις φωτογραφίες είναι ότι δείχνουν την περιοχή με τα επίδικα ακίνητα πριν και μετά τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης. Ο ΜΕ1 κατάθεσε επίσης ως Τεκμήρια 10,11 και 12 την εντολή του Υπουργού Εσωτερικών σε σχέση με το τι μπορεί να αποτελέσει ικανοποιητική προσπέλαση για σκοπούς πολεοδομικής αναπτύξεως. Παρόλο που ο ΜΕ1 και η ΜΥ1 δεν είναι ειδικοί στο θέμα ο δε ΜΕ1 παρουσίασε τα εν λόγω Τεκμήρια για να δείξει τι αποτελεί ικανοποιητική προσπέλαση και η δε ΜΥ1 συμφώνησε με το περιεχόμενο της επιστολής. Παρόλο που πρόκειται για εξ' ακοής μαρτυρία το περιεχόμενο των εν λόγω Τεκμηρίων δεν αμφισβητήθηκε και γίνεται αποδεκτό ως αληθές και αξιόπιστο και δη γίνεται αποδεκτό ότι για σκοπούς πολεοδομικής ανάπτυξης θεωρείται ικανοποιητική προσπέλαση η ύπαρξη μονοπατιού εφόσον τηρηθούν κάποιες προϋποθέσεις. Το γεγονός όμως ότι κατά το χρόνο γνωστοποίησης υπήρχε μονοπάτι και όχι εγγεγραμμένος δρόμος παραμένει. Παρατηρώ επίσης ότι παρόλο που ο ΜΕ1 ήταν κάθετος ότι κατά το χρόνο γνωστοποίησης υπήρχε ο δρόμος και όχι το μονοπάτι παράθεσε ως Τεκμήρια τις εντολές του Υπουργού Εσωτερικών οι οποίες καθορίζουν την ερμηνεία της ικανοποιητικής προσπέλασης όταν εκκρεμεί αίτηση για πολεοδομική ανάπτυξη και υπάρχει μονοπάτι αντί δρόμος. Οι θέσεις του λοιπόν βρίσκονται σε αντίφαση. Τη μια ισχυρίστηκε ότι υπήρχε δρόμος κατά την ημερομηνία της γνωστοποίησης και την άλλη αποδέχεται ότι ήταν μονοπάτι και ότι αποτελούσε ικανοποιητική προσπέλαση. Εν πάση περίπτωση δεν έχει παρουσιαστεί ενώπιον μου μαρτυρία ότι κατά τον επίδικο χρόνο είχε υποβληθεί αίτηση για να εξασφαλιστεί πολεοδομική άδεια ή ότι είχε εγγραφεί τότε ως δημόσιος δρόμος. Θεωρώ ότι με τη μαρτυρία που παρουσιάστηκε δεν αποδείχθηκε εάν το μονοπάτι αποτελούσε ικανοποιητική προσπέλαση ούτε μπορεί το Δικαστήριο να πιθανολογεί εάν υποβαλλόταν αίτηση για πολεοδομική ανάπτυξη εάν θα θεωρείτο το μονοπάτι ως ικανοποιητική προσπέλαση. Συνεπώς τα όσα διαλαμβάνονται στο περιεχόμενο των Τεκμηρίων 10,11 και 12 δεν μπορούν ελλείψει μαρτυρίας να εφαρμοστούν στην παρούσα υπόθεση. Παρομοίως η μαρτυρία του ΜΕ1 ως προς το τι θα αναγραφόταν στα πιστοποιητικά τίτλων ακίνητης ιδιοκτησίας αν δεν υπήρχε ικανοποιητική προσπέλαση είναι μαρτυρία που απαιτεί επιστημονικές γνώσεις κτηματολόγου, γνώσεις που δεν απέδειξε ότι κατέχει ο ΜΕ1 και δεν μπορεί να ληφθεί υπόψη. Σε σχέση με το Τεκμήριο 15, αυτό αφορά εξ ακοής μαρτυρία. Δεν παρουσιάστηκε μαρτυρία από το πρόσωπο που τη συνέταξε αλλά ούτε δόθηκε δικαιολογία ως προς την απουσία του προσώπου να παρουσιαστεί στο Δικαστήριο που πρόβηκε στη δήλωση και να δώσει μαρτυρία. Δε θα αποδώσω οποιαδήποτε βαρύτητα στη μαρτυρία αυτή. Ως εκ τούτου κρίνεται αποδεκτή η μαρτυρία της ΜΥ1 ότι κατά τον επίδικο χρόνο υπήρχε σε σχέση με το ακίνητο 1 εγγεγραμμένο μονοπάτι και ότι στο ακίνητο 2 υπήρχε στη μια πλευρά του εγγεγραμμένος στενός δρόμος. Ως προς τα νομικά χαρακτηριστικά του ακινήτου δεν υπάρχει διάσταση απόψεων. Προχωρώ να εξετάσω τυχόν δυσμενή επίδραση επί των ακινήτων 1 και 2 ή τυχόν υπεραξία επ' αυτών λόγω της απαλλοτρίωσης. Σύμφωνα με το ΜΕ1 τα ακίνητα 1 και 2 έχουν επηρεαστεί δυσμενώς από την απαλλοτρίωση. Σε σχέση με το ακίνητο 1 υιοθέτησε ποσοστό 10% δυσμενής επίδραση. Ο δρόμος βρίσκεται περί τα 5-6 μέτρα πιο χαμηλά από το επίπεδο του χωραφιού έχει υψομετρική διαφορά αφού το ακίνητο είναι πάνω από το δρόμο. Προηγουμένως το ακίνητο 1 εφαπτόταν σε ένα δρόμο του χωριού και μπορούσαν να περπατήσουν και ανήλικοι και τώρα δεν μπορούν. Ισχυρίστηκε ότι τα δημόσια έργα έκλεισαν την είσοδο στον παρακαμπτήριο και ότι ο δρόμος λόγω της κλίσης του είναι επικίνδυνος και η επαφή του ακινήτου 2 με τον παρακαμπτήριο δρόμο δημιουργεί τον ανάλογο θόρυβο. Έκρινε ότι ο δρόμος δεν είναι τόσο επικίνδυνος όσο σε σχέση με το ακίνητο 1 γι' αυτό υιοθέτησε ποσοστό 10% επιζήμιας επίδρασης σε αντίθεση με το ακίνητο 2 όπου υιοθέτησε ποσοστό 20%. Ανάφερε δε ότι υπάρχει μεγάλη υψομετρική διαφορά περί των 5-6μ. του δρόμου από το ακίνητο 2, το οποίο βρίσκεται κάτω από το δρόμο και ότι η υψομετρική διαφορά κατάργησε τον υφιστάμενο υπό εγγραφή δρόμο, έχει κυγκλιδώματα κατά μήκος του δρόμου, οι επιχωματώσεις στο δρόμο λειτουργούν ως φράκτης, έχει οχετό μεγάλης διαμέτρου και ότι περνά από το δρόμο και από τον οχετό το πετάει στο ακίνητο
4. Υπάρχει ως ισχυρίστηκε οχληρία και θόρυβος από το δρόμο. Επίσης πλέον τα ακίνητα δεν έχουν θέα, ούτε πρόσβαση με τον παρακαμπτήριο δρόμο, δεν έχουν ικανοποιητική προσπέλαση. Ως διαφάνηκε ο ΜΕ1 δεν βασίζει τα συμπεράσματα του σε κάποια μελέτη για την ηχορύπανση που ανάφερε ότι δημιουργήθηκε ούτε σε μελέτη για διάβρωση του εδάφους λόγω της ύπαρξης του οχετού ούτε παρουσίασε να έχει τις απαραίτητες επιστημονικές γνώσεις. Ισχυρίστηκε ότι λόγω της υψομετρικής διαφοράς του δρόμου με τα ακίνητα δημιουργείται δυσμενής επηρεασμός και ότι η επαφή των ακινήτων με κύριο συνδετικό άξονα δημιουργεί επικινδυνότητα αφού μπορεί να πεταχτεί ένα αυτοκίνητο κάτω ή να εξοστρακίσει κάτι από το δρόμο αλλά όλα τα πιο πάνω παρέμειναν σε θεωρητικό επίπεδο και ουσιαστικά ατεκμηρίωτα. Υπενθυμίζω επίσης ότι ο νέος παρακαμπτήριος δρόμος ενώνει το χωριό Επταγώνια με άλλα χωριά και πρόκειται για πλατύ και ασφαλτοστρωμένο δρόμο με κυγκλιδώματα ως φαίνεται και από τη φωτογραφία του Τεκμηρίου
5. Και στις δύο πλευρές φαίνεται να υπάρχουν προστατευτικός τοίχος και παγκέτο. Ως έχει διαφανεί ο νέος δρόμος δεν αφορά ένα δρόμο με πολλαπλές κατευθύνσεις ή ότι πρόκειται για δρόμο πολυσύχναστο. Ο ΜΕ2 ανάφερε ότι πριν τη δημιουργία του νέου δρόμου περνούσαν από τα επίδικα ακίνητα βαριά οχήματα και δημιουργείται το εύλογο ερώτημα πως με το νέο δρόμο δημιουργείται οχληρία και ηχορύπανση ενώ προηγουμένως δεν υπήρχε τέτοιο ζήτημα. Η δημιουργία του νέου παρακαμπτήριου θα έλεγα ότι βοήθησε στην απομάκρυνση των βαρέων οχημάτων από το δευτερεύον οδικό δίκτυο. Τώρα κατασκευάστηκε πιο πλατύς δρόμος ο οποίος ενώνει και άλλα χωριά μεταξύ τους και γίνεται πιο εύκολη η πρόσβαση. Σε σχέση με το εάν ο δρόμος δημιουργεί επικινδυνότητα δεν έχω διαπιστώσει μέσα από τη μαρτυρία ότι η κατασκευή του δρόμου έγινε με τέτοιο τρόπο ή έχει τέτοια κλίση που να ενέχει κινδύνους να πεταχτούν αυτοκίνητα ή να εξοστρακίσει κάτι. Δεν έχει τεκμηριωθεί κάτι τέτοιο. Επίσης δεν έχει παρουσιαστεί μαρτυρία από ειδικό εμπειρογνώμονα σε σχέση με θέμα. Ως αναφέρεται επίσης ο ΜΕ1 δεν έχει επιστημονικές γνώσεις για θέματα οχληρίας, ηχορύπανσης ή για θέματα εδάφους. Ο δρόμος ως διαφάνηκε από τη μαρτυρία και τις φωτογραφίες που κατατέθηκαν στο Δικαστήριο έχει υψομετρική διαφορά από το ακίνητο 1 το οποίο βρίσκεται πάνω από το δρόμο ενώ το ακίνητο 2 βρίσκεται κάτω από το δρόμο περί τα 5-6 μ., και πράγματι έχει οχετό κοντά στο ακίνητο
6. Σε σχέση με τον οχετό και τα όμβρια ύδατα ομοίως δεν παρουσιάστηκε μαρτυρία ότι δημιουργήθηκε διάβρωση επί του εδάφους η οποιαδήποτε ζημιά. Δεν παρουσιάστηκε κάποια μελέτη διάβρωσης του εδάφους. Ως υποδείχθηκε κατά την ακροαματική διαδικασία και ως φαίνεται μέσα από το Τεκμήριο 3 ο οχετός δε συνορεύει με το ακίνητο
7. Η θέση του ΜΕ2 ότι δεν έχει άλλο τόπο να διοχετευθούν δεν αρκεί για να αποδείξει ότι λόγω της κατασκευής του έργου η ροή των υδάτων διοχετεύεται στο ακίνητο 2 και ότι αυτό έχει υποστεί διάβρωση ή ότι δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί. Υπήρξε επίσης ισχυρισμός ότι λόγω της υψομετρικής διαφοράς των ακινήτων 1 και 2 με το δρόμο αυτά δεν έχουν πρόσβαση με τον παρακαμπτήριο δρόμο. Η πρόσβαση των ακινήτων χειροτέρεψε. Προς υποστήριξη της θέσης αυτής ο ΜΕ1 κατάθεσε το Τεκμήριο 14 επιστολή από το Υπουργείο Συγκοινωνιών και Έργου ημερ. 20/02/
8. Το περιεχόμενο της εν λόγω επιστολής δεν αμφισβητήθηκε μάλιστα τοποθετήθηκε επ' αυτής και η ΜΥ1 μετά από ερωτήσεις που της υποβλήθηκαν. Το εν λόγω Τεκμήριο γίνεται αποδεκτό από το Δικαστήριο όμως δεν μπορεί να αποδοθεί στο Τεκμήριο η σημασία που απόδωσε ο ΜΕ1 ότι δηλαδή δεν υπήρχε πρόσβαση των 2 ακινήτων με το νέο δρόμο. Και εξηγώ. Ουσιαστικά διαφάνηκε ότι μετά την κατασκευή του νέου έργου το ακίνητο 2 έχει μεγάλη υψομετρική διαφορά με το δρόμο και η απευθείας σύνδεση του με το νέο δρόμο είναι αδύνατη. Ο νέος δρόμος όμως συνδέεται με παρόδιο δρόμο και θα μπορεί να το χρησιμοποιήσει ο Απαιτητής για να αξιοποιήσει το τεμάχιο του όπως και για να συνδεθεί με το νέο δρόμο. Είναι αποδεκτή η θέση ότι άμεση πρόσβαση δεν υπάρχει όμως ως εξήγησε η κα Χωραττά ο νέος παρακαμπτήριος δρόμος ενώθηκε με το στενό εγγεγραμμένο δρόμο που εφαπτόταν επί του ακινήτου και έτσι υπάρχει η προσβασιμότητα. Με βάση τη θέση αυτή η οποία κρίνεται λογική και είναι αποδεκτή αλλά και με βάση το περιεχόμενο της εν λόγω επιστολής προκύπτει ότι εάν υπάρχει επιθυμία αξιοποίησης του ακίνητου 2 υπάρχει τρόπος σύνδεσης του με το νέο δρόμο. Δεν έχει καταστεί δηλαδή μη προσβάσιμο το ακίνητο 2 με τον παρακαμπτήριο δρόμο. Προηγουμένως υπήρχε μόνο δευτερεύον οδικό δίκτυο θέση που γίνεται αποδεκτή όμως δεν μπορεί να εξαχθεί εύρημα ότι το προηγούμενο οδικό δίκτυο αποτελούσε ικανοποιητική προσπέλαση. Επίσης δεν έχει παρουσιαστεί μαρτυρία ότι με το προηγούμενο δευτερεύον οδικό δίκτυο θα μπορούσε εν πάση περίπτωση να αναπτυχθεί το ακίνητο. Υποστηρίχθηκε από το ΜΕ1 ότι τα όσα αναγράφονται στο Τεκμήριο 14 αφορούν και το ακίνητο 1 κάτι όμως που παρέμεινε μετέωρο και ασαφές. Στην ίδια επιστολή μεν αναφέρει ότι και τα άλλα τεμάχια πριν τη κατασκευή του δρόμου εξυπηρετούνταν από δευτερεύον οδικό δίκτυο της περιοχής αλλά από αυτό δεν μπορεί να εξαχθεί το συμπέρασμα ότι αυτό αφορά και το ακίνητο 1 ή ότι ο δευτερεύον δρόμος είναι ο δρόμος ο οποίος ήταν υπό εγγραφή. Δεν παρουσιάστηκε ενώπιον μου επιστημονική μαρτυρία που να εξηγεί στο Δικαστήριο ποιος ήταν ο υπό εγγραφή δρόμος και ότι ο υπό εγγραφή δρόμος ήταν αυτός στον οποίο έκανε αναφορά ο ΜΕ
9. Δεν μπορώ σε σχέση με το ακίνητο 1 να προβώ σε εύρημα με βάση τη μαρτυρία που παρουσιάστηκε ότι το ακίνητο 1 δεν είχε πρόσβαση με το νέο δρόμο λόγω της υψομετρικής διαφοράς. Η μαρτυρία της ΜΥ1 ήταν κατατοπιστική και βοηθητική η οποία εξήγησε στο Δικαστήριο ότι το ακίνητο 1 εφαπτόταν με μονοπάτι το οποίο αργότερα εγγράφηκε ως αγροτικός δρόμος και πλέον εφάπτεται επί του παρακαμπτήριου δρόμου. Από τη φωτογραφία στο Τεκμήριο 2 φαίνεται ότι το ακίνητο 1 εφάπτεται επί του παρακαμπτήριου δρόμου. Μέ βάση τα πιο πάνω δεν μπορώ να προβώ σε εύρημα ότι δεν έχει πρόσβαση το ακίνητο 1 από τον παρακαμπτήριο δρόμο ή ότι χειροτέρεψε η πρόσβαση γενικά στο ακίνητο ως ανάφερε ο ΜΕ
10. Η υπερύψωση του παρακαμπτήριου δρόμου σε σχέση με το ακίνητο 2 ή ότι το ακίνητο 2 είναι υπερυψωμένο σε σχέση με τον παρακαμπτήριο δρόμο από μόνο του δεν αρκεί για να στηρίξει εύρημα δυσμενούς επηρεασμού των ακινήτων 1 και
11. Δε συμφωνώ με την εισήγηση ότι επειδή το ακίνητο 2 είναι κάτω από τον υπό κατασκευή δρόμο από μόνο του επηρεάζει δυσμενώς την αξία του ακινήτου. Σημειώνω επίσης ότι επί των ακινήτων μέχρι σήμερα δεν έχει ανεγερθεί οτιδήποτε οικοδομήσιμο ούτε έχει υποβληθεί ως φάνηκε από τη μαρτυρία αίτηση για πολεοδομική ανάπτυξη ώστε να εξακριβωθεί εάν η ανάπτυξη των ακινήτων έχει επηρεαστεί με οποιονδήποτε τρόπο από το έργο της απαλλοτρίωσης. Ως προς τη θέση ότι ο υπό εγγραφής δρόμος σε σχέση με το ακίνητο 2 καταργήθηκε από το έργο της απαλλοτρίωσης αποτελεί θέση που δεν συνάδει με τη λογική αλλά ούτε και έχει παρουσιαστεί μαρτυρία που να το καταδεικνύει τούτο. Ποιος ο λόγος να προωθείται η εγγραφή ενός δρόμου που είχε στο μεταξύ καταργηθεί. Η γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης έγινε το 2008 και ο δρόμος ως φαίνεται εγγράφηκε μεταγενέστερα και δη μετά την ετοιμασία των τεκμηρίων 2 και
12. Δεν έχει καταδειχθεί με μετρήσιμα στοιχεία λοιπόν ότι η κατασκευή αυτού του έργου που ενώνει τα χωριά Επταγώνια-Κελλάκι επηρέασε δυσμενώς τα υπό εκτίμηση ακίνητα 1 και
13. Έχοντας κατά νου τα πιο πάνω δεν μπορώ να προβώ ούτε σε εύρημα ότι το έργο της απαλλοτρίωσης προκάλεσε εύλογα προβλεπτή επιζήμια επίδραση στα επίδικα ακίνητα. Επίσης κρίνω ορθό να αναφέρω ότι ο ΜΕ1 δεν εξήγησε με ποιο τρόπο υπολόγισε τα συγκεκριμένα ποσοστά 10% για το ακίνητο 1 και 20% για το ακίνητο 2 ως δυσμενής επίδραση. Παρουσίασε μόνο τα τεκμήρια 16

(23)και 18

(24)πίνακες που ετοίμασε με βάση πωλήσεις ακινήτων που έγιναν τόσο παραπλήσια των επίδικων ακινήτων όσο και μέσα στο χωριό ως δευτερεύον απόδειξη της θέση του για να αποδείξει τα ποσοστά που υπολόγισε. Τα εν λόγω Τεκμήρια σημειώνω δεν τα είχε υπόψη του κατά το χρόνο ετοιμασίας των Τεκμηρίων 1 και

1. Χρησιμοποίησε ακίνητα από διάφορες ζώνες και με διαφορετικά νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά και μάλιστα χρησιμοποίησε πωλήσεις μεταγενέστερες της ημερομηνίας της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Ισχυρίστηκε ότι επειδή τα ακίνητα στο χωριό πωλήθηκαν ακριβότερα 10 χρόνια αργότερα ότι αυτά που είναι κοντά στα επίδικα ακίνητα δεν πωλήθηκαν ότι προκλήθηκε δυσμενής επίδραση θέση που δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή ως μη λογική και μη τεκμηριωμένη. Καταρχάς η σύγκριση έγινε με ανόμοια ακίνητα και μάλιστα ακίνητα με διαφορετική πολεοδομική ζώνη. Στην ουσία δεν έγινε σύγκριση με βάση τις αρχές που εφαρμόζονται κατά την εφαρμογή της συγκριτικής μεθόδου. Επίσης οι πωλήσεις έγιναν σε μεταγενέστερο χρόνο της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης και δη 10 χρόνια μετά περί το 2018-2020, μόνο μια πώληση έγινε το 2008 στο χρόνο κοντά στη γνωστοποίηση. Μετά την παρέλευση 10 χρόνων η σύγκριση δεν είναι αξιόπιστη και δεν έχει παρουσιαστεί μαρτυρία ώστε τα εν λόγω στοιχεία να μπορούν αναχθούν στις συνθήκες που επικρατούσαν κατά τον επίδικο χρόνο.[13] Η μαρτυρία λοιπόν περί επιζήμιας επίδρασης δε γίνεται αποδεκτή από το Δικαστήριο. Ως ανάφερε η ΜΥ1 το κατασκευαστικό έργο υπήρξε επωφελές για τα ακίνητα 1 και
2. Για το ακίνητο 1 υιοθέτησε υπεραξία 25% γιατί με τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης το κτήμα ως ανάφερε θα εφαπτόταν πλέον με δρόμο και αυτό θα ήταν προς όφελος του. Για το ακίνητο 2 υιοθέτησε το ποσοστό των 10% υπεραξία επειδή ως ανάφερε η μάρτυρας πριν τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης εφαπτόταν στο ανατολικό σύνορο του σε ένα σημείο στενού εγγεγραμμένου δρόμου ενώ τώρα θα εφάπτεται δρόμου και στο δυτικό του σύνορο με αποτέλεσμα να ωφελείται. Με βάση τη μαρτυρία που έγινε αποδεκτή ανωτέρω πράγματι το ακίνητο 1 εφαπτόταν μονοπατιού και το ακίνητο 2 στο ανατολικό σύνορο από στενό δρόμο. Ο νέος παρακαμπτήριος δρόμος εφάπτεται του ακινήτου 1 ενώ με το ακίνητο 2 δεν υπάρχει άμεση σύνδεση αλλά πρόσβαση υφίσταται μέσω του στενού δρόμου που ενώνεται με τον παρακαμπτήριο δρόμο. Ο παρακαμπτήριος δρόμος ενώνει τα χωριά στην περιοχή εκεί αλλά οδηγεί και στο χωριό. Είναι προφανές ότι πριν τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης δεν υπήρχε εγγεγραμμένος δρόμος που να εξυπηρετεί τα επίδικα ακίνητα αλλά μόνο δευτερεύον οδικό δίκτυο. Συμφωνώ με τη θέση της ΜΥ1 ότι η κατασκευή του παρακαμπτήριου δρόμου υπήρξε ωφέλιμη για τα ακίνητα. Σε σχέση με το ακίνητο 1 που εφαπτόταν μονοπατιού εξήγησε ότι πολεοδομική ανάπτυξη ήταν δύσκολο να εγκριθεί. Ομοίως το ακίνητο 2 ως εξήγησε παρόλο που εφάπτεται επί στενού εγγεγραμμένου δρόμου οι προοπτικές για ανάπτυξη περιορίζονται. Η ίδια δεν είναι πολεοδόμος αλλά κατά την εκτέλεση των καθηκόντων της στο κτηματολόγιο έχει δει πολλές αιτήσεις για πολεοδομική ανάπτυξη και γνωρίζει τους όρους που επιβάλλονται. Συμφωνώ με τη θέση της η οποία ήταν λογική και τεκμηριωμένη ότι η δημιουργία δρόμου που δεν υπήρχε προηγουμένως επαυξάνει την αξία των ακινήτων 1 και
3. Υπενθυμίζω επίσης ότι οι διάδικοι έχουν προβεί από κοινού σε παραδεκτή δήλωση γεγονότος ότι "όταν ένα ακίνητο έχει εμβαδόν άνω των 2500 τ.μ., ο ιδιοκτήτης του έχει την υποχρέωση παραχώρησης χώρου πρασίνου σε ποσοστό 10% της έκτασης του μετά την αφαίρεση της έκτασης που θα δοθεί για οδικό δίκτυο σε περίπτωση που επιθυμεί να το αναπτύξει. Αυτή η πρακτική ισχύει στην περίπτωση αίτησης για διαχωρισμό οικοπέδων και όχι στην περίπτωση αίτησης για την ανέγερση μεμονωμένης κατοικίας εντός τεμαχίου γης με εμβαδό άνω των 2.500 τ.μ. όπου η Δήλωση Πολιτικής επιφυλάσσεται να επιβληθεί χώρος πρασίνου σε περίπτωση άλλης μελλοντικής ανάπτυξης". Ως προκύπτει για να αναπτυχθούν τα επίδικα ακίνητα με βάση το μεγάλο εμβαδόν που έχουν ενδέχεται να χρειαστεί αναλόγως της ανάπτυξης να παραχωρήσουν έκταση για οδικό δίκτυο. Δεν έχει παρουσιαστεί εξειδικευμένη μαρτυρία στο θέμα αλλά μπορεί να συμπεράνει κανείς ότι το οδικό δίκτυο είναι σημαντικός παράγοντας για την ανάπτυξη ακινήτων ειδικότερα ως αναφέρεται στην κοινή δήλωση για διαχωρισμό οικοπέδων. Συμφωνώ με τη ΜΥ1 ότι με την ύπαρξη του δρόμου θα είναι καλύτερη η αξιοποίηση των ακινήτων 1 και 2 και πλέον έχουν αποκτήσει προσβασιμότητα σε δρόμο. Ας μου επιτραπεί να παραθέσω την απόφαση στην υπόθεση Ανδρέα Νικολάου Μιχαήλ v Κυπριακή Δημοκρατία μέσω Γενικού Εισαγγελέα της Κυπριακής Δημοκρατίας

(2009)1 Α.Α.Δ. 1063 όπου επιβεβαιώθηκε πρωτόδικο συμπέρασμα ότι η διαπλάτυνση δρόμου και η δημιουργία κατασκευαστικών έργων (πεζοδρόμια, νησίδες, διαβάσεις πεζών) συνιστούσαν επαύξηση στην αγοραία αξία του εναπομείναντος κτήματος σε βαθμό που δεν δικαιολογούσε την καταβολή αποζημίωσης στους Απαιτητές - εφεσείοντες. Με βάση τα όσα έχουν αναφερθεί αναφέρω ότι η μαρτυρία της ΜΥ1 ότι υπήρχε υπεραξία στα ακίνητα 1 και 2 από την απαλλοτρίωση ότι γίνεται αποδεκτή. Γενικά ως διαφάνηκε από την ανάλυση ανωτέρω η μαρτυρία της ΜΥ1 γίνεται μερικώς αποδεκτή με εξαίρεση τα μέρη της μαρτυρίας της που για τους λόγους που έχουν ειδικά εξηγηθεί δεν γίνονται αποδεκτά. Τούτων λεχθέντων δε σημαίνει ότι το Δικαστήριο έχει αποδεχθεί τη θέση της ΜΥ1 στα ποσοστά επαύξησης που αναφέρει. Αυτά θα εξεταστούν από το Δικαστήριο αμέσως στη συνέχεια. Μετά από την αξιολόγηση της μαρτυρίας ως ανωτέρω σημειώνω ότι η μαρτυρία που παρουσιάστηκε και έγινε αποδεκτή για σκοπούς οικονομίας λόγου συνιστά εύρημα μου, όπως και το περιεχόμενο των τεκμηρίων που έγιναν αποδεκτά, τα γεγονότα που εν πάση περίπτωση δεν αμφισβητήθηκαν. Συνοπτικά περί την με τη Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης με τη Δ.Π. [ ]/2103.2008 και με το Διάταγμα Απαλλοτρίωσης Δ.Π. [ ]/13.03.2009 για την κατασκευή του παρακαμπτηρίου Κελλακίου-Επταγώνια απαλλοτριώθηκαν 305 τ.μ. έκταση του ακίνητου 1 και 712 τ.μ. του ακινήτου 2 που ανήκουν στον Απαιτητή. Ο Απαιτητής είναι εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του ακινήτου 2 κατά ½ μερίδιο. Η αγοραία αξία ανά τ.μ. τόσο για το ακίνητο 1 όσο και για το ακίνητο 2 ανέρχεται σε €47.05 τ.μ. Με την απαλλοτρίωση τα ακίνητα 1 και 2 απέκτησαν το δε ακίνητο 1 απευθείας πρόσβαση σε εγγεγραμμένο δημόσιο δρόμο και το δε ακίνητο 2 απέκτησε πρόσβαση σε δημόσιο εγγεγραμμένο δρόμο μέσω σύνδεσης του με το στενό δρόμο που εφάπτεται επί του ακινήτου. Ο παρακαμπτήριος δρόμος είναι ασφαλτοστρωμένος και ενώνει το χωριό Επταγώνια με άλλα χωριά και δημιουργήθηκε εύκολη προσβασιμότητα τόσο στα άλλα χωριά όσο και στην ίδια την Κοινότητα. Η ύπαρξη δημόσιου δρόμου επί των ακινήτων είναι θετικό σημείο και παρέχει δυνατότητα καλύτερης αξιοποίησης και ανάπτυξης των ακινήτων ειδικότερα εάν υπάρξει επιθυμία διαχωρισμού τους σε οικόπεδα όπου με βάση δήλωση πολιτικής ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να παραχωρεί έκταση για οδικό δίκτυο. Με την ύπαρξη του δρόμου θα είναι καλύτερη η αξιοποίηση των ακινήτων 1 και 2 και πλέον έχουν αποκτήσει προσβασιμότητα σε δρόμο. Η απαλλοτρίωση επέφερε συνεπώς επαύξηση στην αξία των ακινήτων 1 και 2. Σε σχέση με το ποσοστό υπεραξίας όμως που υιοθέτησε η ΜΥ1 ήτοι για ποσοστό 25% για το ακίνητο 1 και ποσοστό 10% για το ακίνητο 2 διαπιστώνω ότι ουδεμία μαρτυρία δόθηκε από την ΜΥ1 που να εξηγεί γιατί καταλήγει στα συγκεκριμένα ποσοστά επαύξησης. Ούτε όμως η εκτίμηση της Αποζημιούσας Αρχής σχολιάζει ή αναλύει το συγκεκριμένο ύψος της επαύξησης που καθορίστηκε από την εμπειρογνώμονα. Κατά συνέπεια δεν μπορώ να αποδεχτώ τα ποσοστά της επαύξησης. Μάλιστα αντεξεταζόμενη ερωτήθηκε η ΜΥ1 για το πως καθορίστηκαν τα ποσοστά ανάφερε τι έλαβε υπόψη της αλλά δεν εξήγησε πως καθορίστηκαν αναφέροντας δε ότι τα ποσοστά αναλύθηκαν στο Κτηματολόγιο αλλά δεν παρουσίασε οποιαδήποτε ανάλυση. Εφόσον η Αποζημιούσα Αρχή απέτυχε να πείσει για την ορθότητα του ποσοστού που θεωρεί ως επαύξηση, το ίδιο το Δικαστήριο προσπάθησε να προσδιορίσει το ύψος της επαύξησης μέσα από το σύνολο των στοιχείων που παρουσιάστηκαν. Παρόλα αυτά παρατηρώ ότι δεν υπάρχουν επαρκή αποδεικτικά στοιχεία που θα μου παρείχαν με ασφάλεια τη δυνατότητα να καθορίσω συγκεκριμένο ύψος ποσοστού επαύξησης. Κατά συνέπεια, ελλείψει ικανοποιητικού και κατάλληλου αποδεικτικού υλικού, αδυνατώ να καταλήξω σε υπολογισμό συγκεκριμένου ποσοστού επαύξησης. Η αναγκαιότητα προσκόμισης στοιχείων στο Δικαστήριο από εμπειρογνώμονα που θα υποβοηθούσε στον υπολογισμό επαύξησης ή επιζήμιας επίδρασης στην αξία απαλλοτριωμένου κτήματος διατυπώθηκε στην κατά πλειοψηφία απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην υπόθεση Κυπριακής Δημοκρατίας v. Αγιωτού

(2000)1Β Α.Α.Δ.

1. Χαρακτηριστικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα από την υπόθεση αυτή, το οποίο ομιλεί από μόνο του: "Έχουμε τη γνώμη ότι τα στοιχεία που υπήρχαν και αποτέλεσαν το έρεισμα της πείρας της μάρτυρος έπρεπε να είχαν προσκομισθεί. Διαφορετικά η κρίση του δικαστηρίου θα ήταν αιχμάλωτη γυμνών δηλώσεων από εμπειρογνώμονες ότι υπήρξε επαύξηση ή μείωση της αξίας απαλλοτριουμένου κτήματος χωρίς την παραμικρή δυνατότητα ελέγχου είτε από το δικαστήριο είτε τον αντίδικο. Οι καταστροφικές επιπτώσεις από την αποδοχή αυτής της φύσεως μαρτυριών μπορεί να φανούν στην πλήρη έκταση τους στις περιπτώσεις που τα ποσοστά αύξησης ή μείωσης, για τα οποία μιλά ο εμπειρογνώμονας, είναι μεγάλα και συνδυάζονται με απαλλοτριωθείσα περιουσία μεγάλης αξίας." Με βάση τα πιο πάνω συμπεραίνω ότι δεν έχει αποδειχθεί το ποσοστό της υπεραξίας στα ακίνητα 1 και
2. Παρόλο που αμφισβητήθηκαν τα ποσοστά αυτά δεν παρουσιάστηκε η απαιτούμενη μαρτυρία. Σε συνδυασμό λοιπόν της αδυναμίας παρουσίασης μαρτυρίας με την αδυναμία του Δικαστηρίου να προσδιορίσει με ασφάλεια ένα τέτοιο ποσοστό λόγω απουσίας επαρκών αποδεικτικών στοιχείων παρά το συμπέρασμα για ύπαρξη ζητήματος επαύξησης, οδηγεί στην έκδοση απόφασης ως δίκαιη και εύλογη αποζημίωση υπέρ του Απαιτητή για την έκταση γης που απαλλοτριώθηκε για κάθε ακίνητο του Απαιτητή με βάση το ανα μέτρο αξία που έχει καθοριστεί από το Δικαστήριο. Εκδίδεται διάταγμα αποσυνένωσης της Ειδοποίησης Παραπομπής 48/2013 με την Ειδοποίηση Παραπομπής 49/
3. Όσον αφορά το ύψος της χρέωσης τόκου επί της καταβλητέας αποζημίωσης, μελέτη του άρθρου 10(ιδ) του Ν.15/1962 καθιστά αντιληπτό ότι μέχρι τη θέσπιση του τροποποιητικού νόμου 61(Ι)/2014, ήτοι μέχρι 15.05.14, ο τόκος είναι 9%. Από την ημερομηνία που τέθηκε σε ισχύ ο πιο πάνω τροποιητικός νόμος, ήτοι από 16.05.14 μέχρι εξόφλησης, ο τόκος μειώνεται σε 3%. Ως εκ τούτου, εκδίδεται απόφαση υπέρ του Απαιτητή και εναντίον της Αποζημιούσας Αρχής δια της οποίας το ποσό της καταβλητέας αποζημίωσης στα πλαίσια της παραπομπής αρ. 48/2013 καθορίζεται στο ποσό των €14,350.25 πλέον τόκο προς 9% ετησίως επί του ποσού αυτού από 21/03/2008 μέχρι 15.05.14 και τόκο προς 3% ετησίως επί του ιδίου ποσού από 16.05.14 μέχρι εξόφλησης. Επίσης εκδίδεται απόφαση υπέρ του Απαιτητή και εναντίον της Αποζημιούσας Αρχής δια της οποίας το ποσό της καταβλητέας αποζημίωσης στα πλαίσια της παραπομπής αρ. 49 /2013 καθορίζεται στο ποσό των €16,749.80 που αντιστοιχεί στο ½ μερίδιο γης που ανήκει στον Απαιτητή πλέον τόκο προς 9% ετησίως επί του ποσού αυτού από 21/03/2008 μέχρι 15.05.14 και τόκο προς 3% ετησίως επί του ιδίου ποσού από 16.05.14 μέχρι εξόφλησης. Τα δικηγορικά έξοδα σε κάθε παραπομπή, ακολουθώντας το αποτέλεσμα, επιδικάζονται υπέρ του Απαιτητή και σε βάρος της Αποζημιούσας Αρχής, όπως θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. Δεδομένης όμως της συνένωσης και συνεκδίκασης των παραπομπών θα εκδοθεί ένα σετ εξόδων (ένα σετ μετά τη διαταγή συνένωσής τους), στην κλίμακα του ποσού της καταβλητέας αποζημιίωσης. Με την πληρωμή του πιο πάνω ποσού, τόκων και εξόδων η απαλλοτριωθείσα έκταση να εγγραφεί επ' ονόματι της Κυπριακής Δημοκρατίας (Αποζημιούσας Αρχής). Αναφορικά με τα έξοδα εκτίμησης, λέχθηκε στην υπόθεση Σεργίδη ν. Δημοκρατίας[14] ότι θα πρέπει να τα επιβαρύνεται η απαλλοτριούσα αρχή σε περίπτωση που ο απαιτητής πετύχει στην υπόθεση του. Τονίστηκε ότι αυτό είναι δίκαιο αφού ο πολίτης δεν έχει άλλο πρόσφορο τρόπο να μάθει ποια είναι η ακριβοδίκαιη τιμή για το απαλλοτριωθέν ακίνητο, προτού καθορίσει τη θέση του έναντι οποιασδήποτε προσφοράς προερχόμενης από την απαλλοτριούσα αρχή. Στην προκείμενη περίπτωση κρίνω ότι θα πρέπει να επιδικαστούν εκτιμητικά έξοδα υπέρ του Απαιτητή. Στην προκείμενη περίπτωση ο Απαιτητής απαιτεί τα έξοδα εκτίμησης ως αυτά καθορίζονται από τη συμφωνία μεταξύ του Συνδέσμου Επιστημόνων Εκτιμητών Ακινήτου και Συμβούλων Ακινήτων Κύπρου και του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας ημερομηνίας 17/05/
4. Επίσης σημειώνω ότι μέσω της Υπεράσπισης η Αποζημιούσα Αρχή αναφέρει ότι σε περίπτωση που καταδικαστεί στα εκτιμητικά έξοδα αυτά να είναι με βάση την εν λόγω συμφωνία. Οι ευπαίδευτοι συνήγοροι εφοδίασαν το Δικαστήριο με το αντίγραφο της εν λόγω συμφωνίας. Με βάση τα όσα προβλέπονται στην εν λόγω συμφωνία: Επιδικάζονται εκτιμητικά έξοδα υπέρ του Απαιτητή και εναντίον της Αποζημιούσας Αρχής για κάθε παραπομπή το ποσό € 750 με νόμιμο τόκο από σήμερα πλέον Φ.Π.Α. πλέον το ποσό των € 500 με νόμιμο τόκο από σήμερα πλέον Φ.Π.Α. ως έξοδα παρουσίασης του εκτιμητή του Απαιτητή στο Δικαστήριο για την ακρόαση των Παραπομπών. Ενόψει του ότι οι Παραπομπές συνεκδικάστηκαν επιδικάζεται ένα σετ εξόδων για την παρουσίαση στο Δικαστήριο. (Υπ............. Μ-Α Στυλιανού, Ε.Δ. Πιστόν Αντίγραφο Πρωτοκολλητής [1] Δημοκρατία ν. Πέτσα

(1996)1 Α.Α.Δ. 1342. [2] Συμβούλιο Βελτιώσεως Αγίας Νάπας ν. Alexia & Polis Estates Ltd

(2000)1(Β) Α.Α.Δ. 987. [3] (Βλ. επίσης Νικολαίδης κ.α. ν. Δημοκρατίας

(1998)1(Γ) Α.Α.Δ. 1362, Γενικός Εισαγγελέας ν. Ιακωβίδη

(1998)1 (Γ) Α.Α.Δ. 1819 και Spiby ν. Δημοτικού Συμβουλίου Πάφου

(2002)1(Α) Α.Α.Δ. 483). [4] Vasilico Cement Works ν. Stavrou

(1978)1 C.L.R. 389. [5] Al Watani κ.α. v Παπαδοπούλου

(2000)1 (Γ) Α.Α.Δ 1924 [6] Ομήρου v. Δημοκρατίας

(2001)2 Α.Α.Δ. 506. [7] Νικολάου ν. Αστυνομίας

(2008)2 Α.Α.Δ. 841). [8] ΕΣΚΑΛ ΛΤΔ ν. Δημοκρατίας

(1993)1 Α.Α.Δ. 1069 και Κούβαρου ν. Δημοκρατίας

(1993)1 Α.Α.Δ. 346 [9] Πατάτας v Δημοκρατίας

(2005)1 (Β) Α.Α.Δ. 1306, 1311. [10] The Commissioner of Limassol v. Marikka N. Kirzi, 24 C.L.R. 197 και Republic ν. Mantovani

(1976)4 J.S.C. 593 [11] Terence Menelaos Spiby v Δημοτικού Συμβουλίου Πάφου

(2002)1 ΑΑΔ 483 και Πατάτας v Δημοκρατίας

(2005)1 (Β) Α.Α.Δ. 1306. [12] A.N. Mιχαήλ v Κυπριακής Δημοκρατίας

(2009)1 (Β) Α.Α.Δ. 1063 [13] Μεσαρίτης v Δημοκρατίας

(1988)1 C.L.R. 5342. [14]

(1993)1 Α.Α.Δ. 339, 345. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο