Wensheng κ.α. ν. AstroBank Public Company Limited, Αίτηση - Έφεση Αρ. : 83/2021, 19/1/2022 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2022:A15 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: E. ΕΦΡΑΙΜ, Π.Ε.Δ. Αίτηση - Έφεση Αρ. : 83/2021 Επί τοις αφορώσι τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Ν.9/65και επί τοις αφορώσι τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο, Κεφ. 224, ως και τις τροποποιήσεις τους Μεταξύ:
- XXXXX Wensheng
- XXXXX Yumin Αιτητών - Εφεσειόντων v. AstroBank Public Company Limited Καθ΄ ων η Αίτηση - Εφεσίβλητων Ημερομηνία: 19 Ιανουαρίου 2022 Εμφανίσεις: Για τους Αιτητές - Εφεσείοντες: κ. Κ. Δημοσθένους για Αργυρού & Δημοσθένους ΔΕΠΕ Για τους Καθ΄ ων η Αίτηση - Εφεσίβλητους: κ. Κ. Γ. Πανάγος για Πανάγος & Πανάγος ΔΕΠΕ Για την Eione Properties Ltd: κ. Διομήδους για Καλλής & Καλλής ΔΕΠΕ Για την R. Kalaydjian & Sons Ltd (υπό διαχείριση): Ουδεμία εμφάνιση Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την παρούσα Αίτηση οι Αιτητές - Εφεσείοντες ζητούν διατάγματα ακύρωσης και ή παραμερισμού της ειδοποίησης ΙΑ, ακύρωσης του σκοπούμενου για τις 14.1.22 πλειστηριασμού και της διαδικασίας πώλησης λόγω ακυρότητας ή παραμερισμού της ειδοποίησης ΙΑ. Η Αίτηση βασίζεται σε διάφορους λόγους οι οποίοι αφορούν στην επίδοση της ειδοποίησης ΙΑ, στην ακυρότητα της υποθήκης και στην αντισυνταγματικότητα του Ν.9/
- Η Αίτηση συνοδεύεται από ένορκη δήλωση του κ. ΑΓ (εφεξής «ο ΑΓ»). Σε αυτή ο ΑΓ αναφέρεται στην ιδιότητα του, στα γεγονότα και στην υπό κρίση διαδικασία πώλησης, υποστηρίζοντας πως η Αίτηση δεν επιδόθηκε στους Αιτητές ως ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Οι Καθ΄ ων η Αίτηση - Εφεσίβλητοι καταχώρισαν ένσταση, οι λόγοι της οποίας εστιάζονται κυρίως στη μη νομιμοποίηση των Αιτητών να προωθούν την παρούσα Αίτηση - Έφεση οι οποίοι δεν είναι ενδιαφερόμενα πρόσωπα, στη μη εξουσία του ΑΓ να προβεί στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την Αίτηση, στην παράλειψη επίδοσης της Αίτησης σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, στην καταχρηστικότητα της Αίτησης, στην εγκυρότητα της υποθήκης και στη συνταγματικότητα του Ν.9/
- Η ένσταση συνοδεύεται από ένορκη δήλωση του κ. ΜΚ (εφεξής «ο ΜΚ»), ο οποίος εργάζεται στην εταιρεία Qquant Master Servicer Cyprus Ltd η οποία έχει συνάψει με τους Καθ΄ ων συμφωνία παροχής υπηρεσιών διαχείρισης πιστωτικών διευκολύνσεων οι οποίες είχαν δοθεί από τους Καθ΄ ων. Σε αυτή ο ΜΚ περιγράφει με λεπτομέρεια τα γεγονότα και τη διαδικασία πώλησης δια πλειστηριασμού, υποστηρίζοντας κυρίως πως οι Αιτητές δεν είναι ενδιαφερόμενα πρόσωπα και πως καταχώρισαν την Αίτηση για αλλότριο σκοπό, ήτοι την ακύρωση του πλειστηριασμού προς όφελος άλλου προσώπου, της Eione Properties Ltd. Ο δικηγόρος της Eione Properties Ltd δήλωσε ότι δεν θα καταχωρήσει ένσταση και αναμένει την απόφαση του Δικαστηρίου. Η ακρόαση της Αίτησης διεξήχθη στη βάση γραπτών αγορεύσεων τις οποίες υιοθέτησαν οι δικηγόροι των δύο πλευρών. Σημειώνεται ότι τόσο στην ένορκη δήλωση του ΑΓ όσο και στην αγόρευση του δικηγόρου των Αιτητών, δεν γίνεται οποιαδήποτε αναφορά στους λόγους περί ακυρότητας της υποθήκης και αντισυνταγματικότητας του Ν.9/65, παρά μόνο στη μη επίδοση της ειδοποίησης ΙΑ στους Αιτητές ως ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Επομένως, καθίσταται σαφές εξαρχής πως οι Αιτητές προωθούν μόνο τον λόγο της μη επίδοσης και έχουν εγκαταλείψει τους υπόλοιπους. Αξίζει να αναφερθεί πως ο υπό κρίση πλειστηριασμός ανεστάλη με μονομερώς εκδοθέν διάταγμα άλλου Δικαστηρίου στα πλαίσια Αγωγής η οποία καταχωρίστηκε από την Eione Properties Ltd, εξ ου και η παρούσα απόφαση εκδίδεται πριν τη διενέργεια του πλειστηριασμού ο οποίος ήταν αρχικώς ορισμένος στις 14.1.
- Ι. Εξουσία του ΑΓ να προβεί στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την Αίτηση - Έφεση Αποτελεί λόγο ένστασης ο οποίος επαναλαμβάνεται στην ένορκη δήλωση του ΜΚ ότι ο ΑΓ δεν είναι εξουσιοδοτημένος να προωθεί δικαστικές διαδικασίες και επομένως η Αίτηση δεν υποστηρίζεται από επαρκή μαρτυρία. Στην ένορκη δήλωση του ο ΑΓ αναφέρει πως είναι πληρεξούσιος αντιπρόσωπος των Αιτητών και πλήρως εξουσιοδοτημένος από αυτούς να προβεί στην εν λόγω δήλωση. Επισυνάπτει αντίγραφα των δύο πληρεξουσίων εγγράφων από τους Αιτητές ως Τεκμήριο
- Με βάση το πανομοιότυπο περιεχόμενο των δύο πληρεξουσίων, το Δικαστήριο θεωρεί πως αυτά παρέχουν εξουσία στον ΑΓ να προωθεί την Αίτηση εκ μέρους και για λογαριασμό των Αιτητών και να προβαίνει στην ένορκη δήλωση που τη συνοδεύει. Ειδικότερα, η τελευταία παρ. 18 εξουσιοδοτεί τον ΑΓ γενικά και χωρίς περιορισμό, ανεξαρτήτως των υπόλοιπων προνοιών του πληρεξουσίου, να διαχειρίζεται τις υποθέσεις και τα δικαιώματα και συμφέροντα των Αιτητών όπως ακριβώς οι ίδιοι οι Αιτητές θα έπρατταν προσωπικά και να διορίζει, μεταξύ άλλων, δικηγόρους και αντιπροσώπους. Περαιτέρω, στην ίδια παράγραφο αναφέρεται πως ο κάθε Αιτητής αναλαμβάνει να επικυρώσει οποιαδήποτε ενέργεια στην οποία ο πληρεξούσιος ή αντικαταστάτης ή αντιπρόσωπος αυτού προέβη δυνάμει της εν λόγω εξουσιοδότησης του. Το λεκτικό της συγκεκριμένης παραγράφου είναι σαφές πως ο ΑΓ, ως πληρεξούσιος των Αιτητών, έχει εξουσία να προβεί γενικά σε οποιαδήποτε ενέργεια στα πλαίσια διαχείρισης και προστασίας των περιουσιακών δικαιωμάτων και συμφερόντων τους, η οποία (εξουσία) σαφώς περιλαμβάνει τον διορισμό δικηγόρων για την εκπροσώπηση των Αιτητών καθώς επίσης και την καταχώριση και προώθηση της παρούσας. ΙΙ. Επίδοση της Αίτησης σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα Εγείρεται ως λόγος ένστασης ότι η Αίτηση είναι εξ υπαρχής άκυρη καθότι οι Αιτητές παρέλειψαν να επιδώσουν την παρούσα Αίτηση σε όλα τα ενδιαφερόμενα κατά τον Ν.9/65 πρόσωπα. Ο ΜΚ ισχυρίζεται πως αυτά τα πρόσωπα επηρεάζονται και σχετίζονται άμεσα με τη διαδικασία και γι΄ αυτό θα πρέπει να ενημερωθούν γι΄ αυτή και να τους δοθεί η ευκαιρία να ακουστούν. Ο δικηγόρος των Καθ΄ ων παρέπεμψε το Δικαστήριο σε διάφορες πρωτόδικες αποφάσεις στα πλαίσια Αιτήσεων - Εφέσεων για την ακύρωση και ή τον παραμερισμό της ειδοποίησης ΙΑ, στις οποίες αποφασίστηκε πως πρόσωπα τα οποία έχουν δικαίωμα στο εκπλειστηρίασμα της πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου και θα επηρεαστούν δυσμενώς από το αποτέλεσμα της διαδικασίας θα πρέπει να κληθούν για να ακουστούν στη διαδικασία. Στις εν λόγω αποφάσεις γίνεται αναφορά στις υποθέσεις Παπαχριστοφόρου v. Χαραλάμπους
(1991)1 Α.Α.Δ. 906, Γεωργιάδου v. Γεωργιάδου
(1999)1 Α.Α.Δ. 1210 και Κωνσταντίνου v. Διευθυντή Κτήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας
(2012)1 Α.Α.Δ.
- Πράγματι οι προαναφερόμενες υποθέσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου καθιερώνουν τη γενική νομική αρχή πως σε διαδικασίες που έχουν ως αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία επιβάλλεται να συνενώνονται ως διάδικοι όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Αυτή επαναλήφθηκε πιο πρόσφατα στην υπόθεση Αναφορικά με την Αίτηση της Bank of Cyprus Public Company Ltd, Πολ. Έφ. 68/19, ημ. 8.5.
- Με κάθε σεβασμό προς τις σχετικές πρωτόδικες αποφάσεις, το παρόν Δικαστήριο δεν συμμερίζεται την ίδια άποψη στον βαθμό της επέκτασης και εφαρμογής της εν λόγω νομικής αρχής στα πλαίσια Αίτησης - Έφεσης για τον παραμερισμό της ειδοποίησης ΙΑ σε σχέση με τη διαδικασία πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου με πλειστηριασμό. Το άρθρο 44Γ
(1)και
(2)του Ν.9/65, όπως έχει τροποποιηθεί, επιβάλλει υποχρέωση στον ενυπόθηκο δανειστή να επιδώσει τόσο την ειδοποίηση Ι όσο και την ειδοποίηση ΙΑ στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο. Ο όρος «ενδιαφερόμενο πρόσωπο» ερμηνεύεται στο άρθρο 44ΙΕ ως «οποιοδήποτε πρόσωπο έχει δικαίωμα σε οποιοδήποτε μέρος του εκπλειστηριάσματος της πώλησης, όπως αυτό προκύπτει από έρευνα στα μητρώα του Κτηματολογίου και περιλαμβάνει οποιουσδήποτε εγγυητές σε σχέση µε το ενυπόθηκο χρέος». Ο λόγος για τον οποίο ο Νομοθέτης επέβαλε τέτοια υποχρέωση είναι αυτόδηλος και κατανοητός. Σημειώνεται όμως πως το άρθρο 44Γ
(3), το οποίο παρέχει το δικαίωμα καταχώρισης έφεσης για παραμερισμό της ειδοποίησης ΙΑ, δεν προνοεί για αντίστοιχη ρητή υποχρέωση στο πρόσωπο που καταχωρεί έφεση. Η υποχρέωση επίδοσης των ειδοποιήσεων δεν συνεπάγεται δίχως άλλο και την υποχρέωση επίδοσης και ή γνωστοποίησης της έφεσης που ήθελε καταχωριστεί από τον ενυπόθηκο οφειλέτη ή οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο. Η εν λόγω διαδικασία έχει μεν ως αντικείμενο την υποθηκευμένη περιουσία, πλην όμως αυτή η διαδικασία εγείρεται από το πρόσωπο το οποίο λαμβάνει γνώση αυτής (της διαδικασίας) και επιθυμεί να ανακόψει την σκοπούμενη πώληση με τον παραμερισμό της ειδοποίησης ΙΑ. Επομένως βασικά η διαδικασία της έφεσης περιορίζεται και αφορά στον αιτητή και στον ενυπόθηκο δανειστή ο οποίος και προωθεί την όλη διαδικασία. Τυχόν υποχρέωση γνωστοποίησης και επίδοσης της έφεσης στον πρωτοφειλέτη, ενυπόθηκο οφειλέτη, άλλους εγγυητές και σε όλα τα υπόλοιπα ενδιαφερόμενα πρόσωπα θα προσέθετε αχρείαστο βάρος στον αιτητή και μάλιστα δημιουργεί και πρακτικές δυσκολίες ως προς το ότι δεν αναμένεται ο όποιος αιτητής να γνωρίζει ή να πρέπει να γνωρίζει και να προβαίνει σε ενέργειες να μάθει ποια είναι αυτά τα πρόσωπα ούτως ώστε να τους επιδώσει την έφεση που καταχώρισε. Προφανώς αυτός δεν ήταν ο σκοπός του Νομοθέτη. Αυτή η διαπίστωση προκύπτει και από την ερμηνεία του όρου «ενδιαφερόμενο πρόσωπο», ο οποίος περιορίζεται στα πρόσωπα που φαίνονται από την έρευνα του Κτηματολογίου και περιλαμβάνει και τους εγγυητές. Ο Νομοθέτης επέβαλε υποχρέωση στον ενυπόθηκο οφειλέτη να επιδώσει τις ειδοποιήσεις Ι και ΙΑ στα πρόσωπα εκείνα που φαίνονται στο μητρώο του Κτηματολογίου και που, αναλόγως προτεραιότητας και σειράς, έχουν να λαμβάνουν από το προϊόν πώλησης και γι΄ αυτό θα πρέπει να ενημερωθούν αφενός για τη διαδικασία και αφετέρου για το κατά πόσο από την πώληση θα εισπράξουν ή όχι οποιοδήποτε ποσό αναλόγως βεβαίως της τιμής πώλησης. Οποιοδήποτε από αυτά τα πρόσωπα δύνανται να υποβάλουν έφεση επιζητώντας την ακύρωση της ειδοποίησης ΙΑ και κατά συνέπεια του πλειστηριασμού. Σε περίπτωση αποτυχίας της έφεσης ο πλειστηριασμός διεξάγεται, ενώ σε περίπτωση παραμερισμού της ειδοποίησης ΙΑ ο πλειστηριασμός δεν λαμβάνει χώρα και απλώς η κατάσταση παραμένει ως σαν να μην είχε ποτέ ξεκινήσει η διαδικασία πώλησης με πλειστηριασμό, επομένως όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα διατηρούν ακριβώς τα ίδια δικαιώματα επί της ενυπόθηκης περιουσίας. Υπό το φως των πιο πάνω δεδομένων, εύλογα συνάγεται πως εν πάση περιπτώσει δεν εξυπηρετεί οποιονδήποτε σκοπό το ότι όποιος καταχωρεί έφεση θα πρέπει να προβεί σε έρευνα στο Κτηματολόγιο και να πληροφορηθεί τους εγγυητές και ακολούθως να επιδώσει την έφεση σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα και πως ο Νομοθέτης δεν επιθυμούσε ούτε και ανέμενε κάτι τέτοιο από τον αιτητή - εφεσείοντα. Ως εκ τούτου το Δικαστήριο καταλήγει πως οι Αιτητές δεν είχαν υποχρέωση να επιδώσουν την Αίτηση σε όλα τα προαναφερόμενα πρόσωπα. Θεωρεί δε πως εκ του περισσού στην υπό κρίση περίπτωση οι Αιτητές επέδωσαν στις εταιρείες Eione Properties Ltd και R. Kalaydjian & Sons Ltd (υπό διαχείριση), τις οποίες σαφώς και γνώριζαν. Αυτό προκύπτει από την αναφορά του ΑΓ στην ένορκη του δήλωση πως για όσα γεγονότα δεν γνωρίζει προσωπικά, έλαβε πληροφορίες από τον κ. Α. Γεωργίου, διευθυντή της Eione. Αξίζει εδώ να σημειωθεί πως η εταιρεία Kalaydjian πώλησε το ακίνητο στην Eione η οποία με τη σειρά της δυνάμει συμφωνίας εκχώρησης, πώλησε μερίδιο αυτού στους Αιτητές. ΙΙΙ. Νομιμοποίηση καταχώρισης Αίτησης - Επίδοση ειδοποίησης ΙΑ - Ενδιαφερόμενα πρόσωπα οι Αιτητές; Έχει ήδη διαφανεί πως τελικώς τον μοναδικό λόγο τον οποίο οι Αιτητές προωθούν είναι το κατά πόσο είναι ενδιαφερόμενα πρόσωπα, ούτως ώστε να έχουν δικαίωμα καταχώρισης της παρούσας και να έπρεπε να τους είχε επιδοθεί η ειδοποίηση ΙΑ. Με το άρθρο 44Γ
(3)του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Ν.9/65, όπως έχει τροποποιηθεί, παρέχεται δικαίωμα στον ενυπόθηκο οφειλέτη και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο να καταχωρίσει έφεση για παραμερισμό της ειδοποίησης ΙΑ μόνο, για τους εκεί προβλεπόμενους λόγους, ένας εκ των οποίων είναι πως η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί - άρθρο 44Γ
(3)(β). Αποτελεί κοινό ή αναντίλεκτο έδαφος μεταξύ των δύο πλευρών πως το επίδικο ακίνητο ήταν αρχικά ιδιοκτησίας της εταιρείας Kalaydjian η οποία και το υποθήκευσε προς όφελος των Καθ΄ ων (πρώην Τράπεζας Πειραιώς (Κύπρου Λτδ), δυνάμει της υποθήκης Υ...75/13 ως εξασφάλιση για πιστωτικές διευκολύνσεις που παραχωρήθηκαν σε άλλη εταιρεία. Η Σύμβαση Υποθήκης επισυνάπτεται ως Τεκμήριο 4 στην ένορκη δήλωση του ΜΚ. Όπως φαίνεται από τη Σύμβαση, το ενυπόθηκο ακίνητο έχει αρ. εγγραφής 0/..58, Φ./Σχ. ., τεμ. .., μερίδιο όλο. Η Σύμβαση Υποθήκης κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο. Η Kalaydjian προχώρησε στη διανομή του ακινήτου σε τεμάχια και προς αυτό τον σκοπό καταχώρισε την αίτηση διανομής στο Κτηματολόγιο, Τεκμήριο
- Σύμφωνα με τον αναντίλεκτο ισχυρισμό του ΜΚ, η Kalaydjian προέβη στη διανομή με σκοπό να πληρώσει τα χρέη της πρωτοφειλέτιδας προς τους Καθ΄ ων. Σύμφωνα και πάλι με τον αναντίλεκτο ισχυρισμό του ΜΚ, στο πιστοποιητικό έρευνας του Κτηματολογίου σχετικά με το ενυπόθηκο ακίνητο, Τεκμήριο 7 στην ένορκη δήλωση του ΜΚ, φαίνεται ότι το ακίνητο είναι διανεμημένο και κάθε μέρος του είναι ξεχωριστό και το μόνο που απομένει είναι η έκδοση ξεχωριστών τίτλων. Πράγματι στο πιστοποιητικό καταγράφεται η σύμβαση πώλησης και η σύμβαση εκχώρησης (για την οποία θα γίνει αναφορά αμέσως κατωτέρω) με ρητή αναφορά στο τεμάχιο 4 ενώ υπάρχει και αντίστοιχη καταγραφή με ρητή αναφορά στο τεμάχιο
- Η Eione αγόρασε από την Kalaydjian δύο τεμάχια του ακινήτου, τα τεμάχια 3 και
- Το πωλητήριο έγγραφο ημ. 20.12.15 για το τεμάχιο 4 επισυνάπτεται ως Τεκμήριο 2 στην ένορκη δήλωση του ΑΓ. Το τεμάχιο 4 αντιστοιχεί σε 1585/5864 μερίδιο του ακινήτου. Ενόψει της υποθήκης, η Eione συμφώνησε με τους Καθ΄ ων για την καταβολή ενός ποσού έναντι της απαλλαγής των τεμαχίων από την υποθήκη. Εν τω μεταξύ, στις 9.9.16 υπεγράφη συμφωνία εκχώρησης του τεμαχίου 4 μεταξύ της Eione και των Αιτητών, Τεκμήριο 3 στην ένορκη δήλωση του ΑΓ. Το αγοραπωλητήριο και η συμφωνία εκχώρησης επίσης κατατέθηκαν στο Κτηματολόγιο. Όπως έχει ήδη λεχθεί, η κατάθεση τους φαίνεται στο πιστοποιητικό, Τεκμήριο 7 στην ένορκη δήλωση του ΜΚ. Κατόπιν καταβολής του συμφωνηθέντος ποσού, οι Καθ΄ ων εξέφρασαν ετοιμότητα να προχωρήσουν σε απαλλαγή του τεμαχίου
- Στην πρώτη συνάντηση που διευθετήθηκε στο Κτηματολόγιο για τον σκοπό αυτό, δεν παρευρέθηκε ο Διαχειριστής Παραλήπτης της Kalaydjian, ενώ στη δεύτερη στις 20.12.21 δεν εμφανίστηκαν οι Καθ΄ ων λόγω άλλων υποχρεώσεων και σύντομης προειδοποίησης, όπως αναφέρεται σε ηλεκτρονικό τους μήνυμα ημ. 17.12.21, Τεκμήριο 9 στην ένορκη δήλωση του ΑΓ. Τελικώς, σύμφωνα με τον αναντίλεκτο ισχυρισμό του ΜΚ, στις 4.1.22 όλοι οι εμπλεκόμενοι εμφανίστηκαν στο Κτηματολόγιο και το τεμάχιο 4 απαλλάγηκε από την υποθήκη. Αξίζει να λεχθεί πως, σύμφωνα με τους Καθ΄ ων, η Eione δεν τήρησε τα συμφωνηθέντα για την καταβολή του ποσού προς άρση και της υποθήκης για το τεμάχιο 3 και οι Καθ΄ ων τερμάτισαν τη σχετική επιστολή απαλλαγής για το τεμάχιο
- Η σχετική αλληλογραφία μεταξύ των μερών επισυνάπτεται ως Τεκμήρια 6-8 στην ένορκη δήλωση του ΑΓ ενώ η επιστολή ημ. 10.12.18 των Καθ΄ ων με την οποία επιβεβαιώνουν την εκπλήρωση των όρων απαλλαγής και ενημερώνουν την έναρξη διαδικασίας απαλλαγής του μεριδίου, τεμαχίου 4, επισυνάπτεται ως Τεκμήριο 11 στην ένορκη δήλωση του ΜΚ. Με βάση τον αναντίλεκτο ισχυρισμό του ΜΚ, οι Καθ΄ ων ουδέποτε είχαν πρόθεση να συμπεριλάβουν το μερίδιο 1585/5864 στο υπό πώληση ενυπόθηκο ακίνητο, εξ ου και ενεργοποίησαν τη διαδικασία πώλησης με πλειστηριασμό δυνάμει του Ν.9/65 μόνο για το υπόλοιπο μερίδιο του ακινήτου, εξαιρουμένου του μεριδίου που αντιστοιχεί στο μερίδιο
- Όπως καταγράφεται στην ειδοποίηση ΙΑ και το Δελτίο, ο σκοπούμενος πλειστηριασμός δεν αφορά στο μερίδιο 1585/5864 και το τεμάχιο 4 αλλά στο ακίνητο μερίδιο προς πώληση 4279/
- Η ειδοποίηση ΙΑ η οποία συνοδευόταν από επιστολή των Καθ΄ ων ημ. 1.11.21 και Δελτίο Ειδοποίηση Ηλεκτρονικού Πλειστηριασμού ημ. 29.10.21, αποτελούν μέρος του Τεκμηρίου 13 στην ένορκη δήλωση του ΜΚ. Σύμφωνα με το Τεκμήριο 13, η ειδοποίηση ΙΑ στάληκε με συστημένο ταχυδρομείο ή επιδόθηκε κατά τον Νοέμβριο του 2021, εξ ου και προφανώς οι Αιτητές αναφέρουν πως κατά τον χρόνο καταχώρισης της Αίτησης, δεν είχε επέλθει η ακύρωση και απαλλαγή του μεριδίου 4 από την υποθήκη και μάλιστα επικαλούνται άρνηση των Καθ΄ ων να πράξουν τούτο. Κατ΄ αρχάς θα πρέπει να λεχθεί πως η ειδοποίηση ΙΑ σαφώς περιορίζεται στην πώληση του υπόλοιπου μεριδίου του ακινήτου και εξαιρεί το μερίδιο που αντιστοιχεί στο τεμάχιο
- Και τούτο προφανώς καθότι, παρόλο που κατά τον χρόνο έκδοσης και επίδοσης της ειδοποίησης ΙΑ, δεν είχε ακόμα επέλθει η απαλλαγή του συγκεκριμένου μεριδίου από την υποθήκη, εντούτοις οι Καθ΄ ων είχαν ήδη αναγνωρίσει και εκφράσει την πρόθεση τους να προβούν στην απαλλαγή, η οποία εν τω μεταξύ έχει επέλθει. Επομένως, σε περίπτωση διενέργειας του πλειστηριασμού, το μερίδιο που αντιστοιχεί στο τεμάχιο 4 δεν αποτελεί μέρος της υποθήκης και συνακόλουθα της πώλησης. Παρά ταύτα, εγείρονται δύο ζητήματα προς εξέταση. Το πρώτο είναι κατά πόσο κατά τον χρόνο έκδοσης και επίδοσης της ειδοποίησης ΙΑ, οι Αιτητές θεωρούνταν ενδιαφερόμενα πρόσωπα ούτως ώστε να ήταν αναγκαία η επίδοση της ειδοποίησης και σε αυτούς και το δεύτερο κατά πόσο η εν τω μεταξύ απαλλαγή του μεριδίου από την υποθήκη ενδεχομένως διαφοροποιεί την κατάσταση. Αναφορικά με το πρώτο ζήτημα, θα πρέπει να λεχθεί εξαρχής πως δεν αμφισβητείται το δικαίωμα των Αιτητών στο εν λόγω μερίδιο δυνάμει της συμφωνίας πώλησης στην Eione και ακολούθως της συμφωνίας εκχώρησης αυτού προς τους Αιτητές. Ουσιαστικά οι Αιτητές απέκτησαν τα ίδια δικαιώματα ως η Eione επί του εν λόγω μεριδίου. Άλλωστε, αυτό αναγνωρίζεται ρητώς και στο άρθρο 2 του Ν.81(Ι)/11 (το οποίο θα απασχολήσει αμέσως κατωτέρω) και ειδικότερα στην ερμηνεία του όρου «αγοραστής» που «σημαίνει το πρόσωπο στο όνομα του οποίου, σύμφωνα με τη σύμβαση θα μεταβιβασθεί ακίνητη ιδιοκτησία, έναντι ανταλλάγματος και περιλαμβάνει εκδοχέα σε σύμβαση εκχώρησης» και του όρου «σύμβαση» που περιλαμβάνει σύμβαση πώλησης και εκχώρησης ακίνητης ιδιοκτησίας, όπως συμβαίνει στην υπό κρίση περίπτωση. Το άρθρο 5
(1)του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Ν.81(Ι)/11προνοεί τα εξής: «Τηρουμένων των λοιπών προϋποθέσεων του παρόντος Νόμου, η κατάθεση σύμβασης συνιστά εμπράγματο βάρος επί της ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης και το εμπράγματο βάρος που δημιουργείται µε την κατάθεση της σύμβασης ακολουθεί τη σειρά προτεραιότητας που λαμβάνει µε την κατάθεσή της: Νοείται ότι, όταν η ακίνητη ιδιοκτησία η οποία αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης είναι τμήμα ακίνητης ιδιοκτησίας εγγεγραμμένης στο όνομα του πωλητή, το εμπράγματο βάρος βαρύνει ολόκληρη την ακίνητη ιδιοκτησία που περιλαμβάνεται στην εγγραφή που υπάρχει στο όνομα του πωλητή και, µε τη διενέργεια χωριστής εγγραφής για το εν λόγω τμήμα, το εμπράγματο βάρος περιορίζεται µόνο επί του τμήματος της ακίνητης ιδιοκτησίας το οποίο αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης.» Ο όρος «τμήμα ακίνητης ιδιοκτησίας» ερμηνεύεται στο άρθρο 2 ότι σημαίνει «κάθε τμήμα ακίνητης ιδιοκτησίας, άλλο από εξ αδιαιρέτου ιδανική μερίδα, το οποίο προσδιορίζεται επί σχεδίου ή σχεδιαγράμματος ή άλλως πως και περιλαμβάνει υπό διαχωρισμό οικόπεδο, όροφο ή τμήμα ορόφου, δωμάτιο, γραφείο, διαμέρισα, κατοικία, κατάστημα ή οποιοδήποτε άλλο τμήμα γης ή οικοδομής, που, τηρουμένων των διατάξεων του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή, Εκτίμηση) Νόμου, δύναται να εγγραφεί χωριστά». Αποτελεί ισχυρισμό των Αιτητών πως κατ΄ εφαρμογή των προνοιών του άρθρου 5
(1)ανωτέρω, συνεπεία της κατάθεσης της σύμβασης πώλησης και της σύμβασης εκχώρησης, η Eione και συνακόλουθα οι Αιτητές έχουν εμπράγματο βάρος όχι μόνο επί του μεριδίου, τεμαχίου 4, αλλά επί ολόκληρου του υπό κρίση ακινήτου ως ιδιοκτήτες εξ αδιαιρέτου μερίδιου επί αυτού. Επιπρόσθετα ισχυρίζονται πως οι Αιτητές δικαιούνται σε ειδική εκτέλεση της σύμβασης εκχώρησης σύμφωνα με το άρθρο 11
(3)και
(4)του Ν.81(Ι)/
- Αποτελεί αναντίλεκτο γεγονός πως μέχρι στιγμής δεν έχουν εκδοθεί ξεχωριστοί τίτλοι σε σχέση με το υπό κρίση ακίνητο και ειδικότερα για το τεμάχιο
- Επομένως, εκ πρώτης όψεως θα μπορούσε να λεχθεί πως, από τη στιγμή που δεν έχουν εκδοθεί ξεχωριστοί τίτλοι, οι Αιτητές διατηρούν εμπράγματο βάρος επί ολόκληρου του ακινήτου. Με αυτόν τον τρόπο θα αποκτούσαν δικαίωμα στο εκπλειστηρίασμα και θα θεωρούντο ενδιαφερόμενα πρόσωπα εν τη εννοία του άρθρου 44ΙΕ. Παρά ταύτα, θα πρέπει να ληφθεί υπόψιν πως υπάρχει κατατεθειμένη στο Κτηματολόγιο και η συμφωνία διανομής του υπό κρίση ακινήτου, στην οποία φαίνονται καθαρά τα κατανεμημένα μερίδια, και ειδικότερα το τεμάχιο
- Επομένως, η υπό κρίση περίπτωση δεν αποτελεί μια κλασική περίπτωση κατάθεσης μιας σύμβασης πώλησης που αφορά σε εξ αδιαιρέτου μερίδια αλλά περίπτωση κατάθεσης επίσης και συμφωνίας διαχωρισμού η οποία καθορίζει μερίδια και είναι σε γνώση και δεσμεύει όλα τα επηρεαζόμενα και εμπλεκόμενα μέρη. Εξ ου και αναγνωρίζεται από το Κτηματολόγιο το οποίο και αποδέχθηκε την απαλλαγή του εν λόγω μεριδίου. Με άλλα λόγια, οι ανωτέρω περιστάσεις της υπό κρίση περίπτωσης, και κυρίως η κατάθεση της συμφωνίας διανομής συνιστούν ουσιαστικά συμφωνία διαχωρισμού των μεριδίων σε τεμάχια και παρόλο που εκκρεμεί και υπολείπεται το τυπικό στάδιο έκδοσης ξεχωριστών τίτλων, εντούτοις τα μέρη δεν μπορούν να ισχυριστούν πως ο δικαιούχος σε εγγραφή συγκεκριμένου τεμαχίου διατηρεί και οποιοδήποτε δικαίωμα επί του υπόλοιπου ακινήτου. Με την υπογραφή και κατάθεση της συμφωνίας διανομής, όλες οι εμπλεκόμενες πλευρές αναγνώρισαν τα μερίδια - τεμάχια και συμβλήθηκαν γι΄ αυτά ξεχωριστά, ανεξαρτήτως της περιγραφής σε μερίδια μέχρι την έκδοση ξεχωριστών τίτλων. Συναφώς οι Αιτητές έχουν αποκτήσει δικαιώματα και δη διατηρούν εμπράγματο βάρος μόνο επί του τεμαχίου 4, βάσει της συμφωνίας διανομής, και συνεπώς θα δικαιούνται σε ειδική εκτέλεση της σύμβασης αναφορικά μόνο με το τεμάχιο
- Το Δικαστήριο θεωρεί πως κατ΄ αναλογία ισχύουν τα όσα λέχθηκαν στην υπόθεση Wheeler κ.ά. v. A. Messios and Sons Ltd κ.ά., Πολ. Έφ. 11984 και 11986, ημ. 21.11.06 σε σχέση με το άρθρο 3 του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, Κεφ. 232, όπως τροποποιήθηκε. Η εν λόγω υπόθεση αφορούσε πώληση ακινήτου με αντιπαροχή την ανέγερση οικιών και ηγέρθησαν αγωγές εκ μέρους των αγοραστών των οικιών για διορισμό προσώπου με σκοπό να ενεργήσει σύμφωνα με τις πρόνοιες της δεύτερης επιφύλαξης του εδαφίου
(1)του άρθρου 3 του Κεφ. 232, όπως τροποποιήθηκε με τον Ν.96(Ι)/97, έτσι που να δημιουργηθούν ξεχωριστές εγγραφές των οικιών επ' ονόματι των αγοραστών. Το ερώτημα που τέθηκε ήταν κατά πόσο ο ιδιοκτήτης του ακινήτου μπορούσε να θεωρηθεί ως «υπόχρεος πωλητής» με την έννοια του Κεφ. 232 και κατά πόσο δημιουργήθηκε εμπράγματο δικαίωμα επί του ακινήτου καθώς και εξ επαγωγής εμπίστευμα (constructive trust). Το ακόλουθο απόσπασμα είναι διαφωτιστικό: «Περαιτέρω, όπως σωστά επισημαίνεται στη γραπτή αγόρευση του εφεσίβλητου 1, δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι το εμπράγματο βάρος που δημιουργήθηκε δυνάμει του άρθρου 7
(1)του Κεφ. 232 μπορεί να δημιουργεί εμπράγματο βάρος σε ολόκληρο το ακίνητο και όχι μόνο σε εκείνο του πωλητή. Όπως παρατηρείται, μια τέτοια θέση θα οδηγούσε στο παράδοξο αποτέλεσμα να επιβάλλεται εμπράγματο βάρος και σε ιδανικό μερίδιο συνιδιοκτήτη, ο οποίος δεν θα είχε οποιαδήποτε συμβατική ή άλλη σχέση με οποιοδήποτε αγοραστή ή πωλητή.» Το άρθρο 25 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, όπως τροποποιήθηκε, το οποίο επικαλούνται οι Αιτητές, δεν τυγχάνει εφαρμογής στην προκειμένη περίπτωση. Το εν λόγω άρθρο αφορά σε πώληση από κύριο εξ αδιαιρέτου μερίδας επί ακίνητης ιδιοκτησίας προς άλλο πρόσωπο και στην υποχρέωση γνωστοποίησης της απόφασης του πωλητή για πώληση στους συγκύριους οι οποίοι έχουν πρώτοι το δικαίωμα αγοράς. Η υπό κρίση περίπτωση αφορά ενυπόθηκο ακίνητο και την πώληση αυτού από τον ενυπόθηκο δανειστή δυνάμει του Μέρους VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Ν.9/65, όπως τροποποιήθηκε. Σύμφωνα με όλα όσα αναφέρονται ανωτέρω, το Δικαστήριο καταλήγει πως οι Αιτητές δεν ήταν ενδιαφερόμενα πρόσωπα κατά τον χρόνο έκδοσης και επίδοσης της υπό κρίση ειδοποίησης ΙΑ, πόσω μάλλον μετά την απαλλαγή της υποθήκης επί του εν λόγω μεριδίου - τεμαχίου 4. Αυτή η διαπίστωση καθορίζει την πορεία της Αίτησης, η οποία υπόκειται σε απόρριψη. ΙV. Κατάληξη Σύμφωνα με όλα όσα αναφέρονται ανωτέρω, καταλήγω ότι η παρούσα Αίτηση δεν μπορεί να πετύχει. Ως εκ τούτου η Αίτηση απορρίπτεται. Τα έξοδα της Αίτησης επιδικάζονται υπέρ των Καθ΄ ων η Αίτηση - Εφεσίβλητων και εναντίον των Αιτητών - Εφεσειόντων αλληλεγγύως και ή κεχωρισμένως, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Αναφορικά με την Eione Properties Ltd, η οποία δεν καταχώρησε ένσταση και δεν έλαβε μέρος στη διαδικασία, δεν εκδίδεται οποιαδήποτε διαταγή για έξοδα (Υπ.) ........ ΄Ε. Εφραίμ, Π.Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής Ε.Ε./Γ.Ι. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο