Αναφορικά με τον Παντελή, Γεν. Αιτ.: 114/2020, 8/3/2022

(1)(γ)(iv) και 12 του περί Πωλήσεως Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου Ν.81

(1)/2011, στον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο, στη Δ.48, θ.θ.1-7, 8(i)(qq), Δ.57 θ.2 και Δ.63 θ.1 των περί Πολιτικής Δικονομίας Θεσμών, στη συμφυή εξουσία του Δικαστηρίου και στην πρακτική του Δικαστηρίου. Σε σχέση με τα γεγονότα υποστηρίχθηκε, η αίτηση, με ένορκη δήλωση του Αιτητή, ο οποίος γνωρίζει προσωπικά τα γεγονότα. Είναι η θέση του ότι στις 03/01/2020 υπογράφτηκε μεταξύ του και της πρώην συζύγου του σύμβαση εκχώρησης ακινήτου σε σχέση με το υπό αναφορά διαμέρισμα. Παρά τη συνεννόηση για την διεκπεραίωση των απαραίτητων διαδικασιών για καταχώριση της συμφωνίας εκχώρησης αυτό δεν κατέστη δυνατόν γιατί ο ίδιος αμέλησε να προχωρήσει με την κατάθεσή του ενώ δεν γνώριζε ότι ο Νόμος ορίζει προθεσμία 60 ημέρες. Ενημερώθηκε για το γεγονός της προθεσμίας κατά τη διάρκεια της πανδημίας αλλά λόγω της εξέλιξης της πανδημίας η κατάθεση της συμφωνίας διέφυγε της προσοχής του λόγω του ότι φρόντιζε τη μητέρα του καθώς και τις δυο ανήλικες κόρες του. Λόγω και της απαγόρευσης της κυκλοφορίας η καταχώριση της συμφωνίας τέθηκε σε δεύτερη μοίρα. Λόγω και της οικονομικής του δυσχέρειας, η οποία ήταν το αποτέλεσμα της πανδημίας, περίμενε να μαζέψει κάποια λεφτά για να αποταθεί στο Τμήμα Φορολογίας και για να προχωρήσει στην κατάθεση του εγγράφου. Μόλις κατάφερε να μαζέψει λεφτά για τη χαρτοσήμανση της συμφωνίας αποτάθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο χωρίς καθυστέρηση. Καταλήγει ότι η καθυστέρηση οφείλεται στη δική του αμέλεια λόγω της κατάστασης με την πανδημία. Εκ μέρους του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λάρνακας, Καθ΄ ου η αίτηση 1, δεν υπήρξε εμφάνιση. Η αίτηση αντιμετωπίστηκε με την καταχώρηση ένστασης από την πρώην σύζυγό του, Καθ΄ης η αίτηση 2, στην οποία ένσταση καταγράφηκαν οκτώ

(8)λόγοι ενστάσεως. Συγκριμένα προτάθηκε ότι η αίτηση υποβάλλεται καταχρηστικά και με υπέρμετρη καθυστέρηση, ότι δεν αναφέρεται κανένας λόγος ή δικαιολογία ή/και εξήγηση για την καθυστέρηση, ότι είναι νομικά και πραγματικά αβάσιμη και/ή αδικαιολόγητη, ότι δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του Ν.81

(1)/2011, ότι ο Αιτητής δεν προσήλθε με καθαρά χέρια και /ή αναφέρει γεγονότα που γνωρίζει ότι είναι ψευδή, ότι επιχειρείται η κατάθεση σύμβασης η οποία δεν βρίσκεται σε ισχύ και δεν μπορεί να κατατεθεί, παραβιάζεται το άρθρο 2 του Ν.81

(1)/2011 γιατί ο Αιτητής δεν είναι τρίτο πρόσωπο αλλά συνιδιοκτήτης του διαμερίσματος και ότι υπό τις περιστάσεις η έκδοση του διατάγματος δεν είναι ορθή και δίκαιη γιατί ο Αιτητής δεν έχει καταβάλει κάποια αντιπαροχή. Νομική βάση της ένστασης αποτέλεσαν τα άρθρα 3 και 12 του περί Πωλήσεως Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου Ν.81

(1)/2011, ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμος ως τροποποιήθηκε, η Δ.14, η Δ.48, η Δ.63 και η Δ.64 και οι γενικές και συμφυείς εξουσίες του Δικαστηρίου. Υποστηρίχθηκε με ένορκη δήλωση της Καθ΄ης η αίτηση 2, η οποία γνωρίζει πολύ καλά τα γεγονότα. Παραδέχεται ότι υπογράφτηκε συμφωνία μεταξύ της και του πρώην συζύγου της στις 03/01/2020 και είχε γίνει συνεννόηση ο Αιτητής να προβεί σε όλα τα αναγκαία μέτρα για αναδιάρθρωση του δανείου που αφορά το συγκεκριμένο διαμέρισμα, στο οποίο οφειλέτες είναι η ίδια αλλά και ο Αιτητής. Μετά τη διάσταση μεταξύ τους στο διαμέρισμα διαμένει η ίδια με τα ανήλικα τέκνα τους και θα συνεχίσει να διαμένει ως συμφωνήθηκε. Προωθεί τη θέση ότι οι προθεσμίες για κατάθεση της συμφωνίας εκχώρησης στο Κτηματολόγιο ήταν πάντοτε σε γνώση του Αιτητή και ο λόγος που δεν κατατέθηκε ήταν γιατί η συγκεκριμένη συμφωνία είχε γίνει για τυπικούς λόγους, ήτοι της αναδιάρθωσης του δανείου. Κατά τη δική της άποψη η πανδημία δεν συνιστά ικανοποιητικό λόγο που να δικαιολογεί την αμέλεια του Αιτητή να καταθέσει το επίδικο έγγραφο στο Κτηματολόγιο και ότι δεν έχει πρόθεση να καταχωρίσει τη συμφωνία στο Κτηματολόγιο και τα όσα αναφέρει είναι προϊόν δεύτερων σκέψεων. Υποστηρίζει ότι ο Αιτητής είχε την οικονομική ευχέρεια να καλύψει τα χρήματα για την καταχώρηση της επίδικης συμφωνίας και ότι δεν τήρησε τα συμφωνηθέντα, ήτοι δεν προέβη σε καμιά αναδιάρθρωση ή αποπληρωμή του δανείου γι' αυτό και στις 23/07/2021 η ίδια την τερμάτισε, με επιστολή την οποία επέδωσε στον Αιτητή με επιδότη και η συγκεκριμένη επιστολή απαντήθηκε από τη δικηγόρο του. Και οι δυο συνήγοροι υποστήριξαν τις εκατέρωθεν θέσεις με την καταχώριση γραπτών αγορεύσεων. Η ευπαίδευτη συνήγορος του Αιτητή αναφέρθηκε στη νομική πτυχή και στα γεγονότα και έθεσε το ερώτημα γιατί ενίσταται η εκχωρητής σε κάτι που υπέγραψε η ίδια επικαλούμενη καθυστέρηση ενώ η ίδια χρειάστηκε 9 μήνες για να καταχωρίσει την ένστασή της στην υπό κρίση Αίτηση. Εισηγήθηκε ότι δεν προτάσσεται οποιοσδήποτε βάσιμος λόγος ένστασης γι' αυτό και η ένσταση θα πρέπει να απορριφθεί και τα αιτούμενα διατάγματα να εκδοθούν. Ο ευπαίδευτος συνήγορος της Καθ΄ης η αίτηση υποστηρίζει ότι η συμφωνία εκχώρησης έχει τερματιστεί οπόταν και δεν μπορεί να καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο. Εισηγείται την απόρριψη της Αίτησης. ΓΕΓΟΝΟΤΑ Προκύπτει από τις ένορκες δηλώσεις ότι ο Αιτητής ήταν νυμφευμένος με την Καθ΄ης η αίτηση 2 και ότι έχουν 2 ανήλικα τέκνα. Στις 03/01/2020 είχαν συμφωνήσει όπως η Καθ΄ης η αίτηση 2 μεταβιβάσει στον Αιτητή τα δικαιώματά της στο διαμέρισμα υπ' αριθμό XXXXX, στην πολυκατοικία «XXXXX» στην Αραδίππου και όπως η ίδια απαλλαγεί από τους όρους του πωλητηρίου εγγράφου σε σχέση με το διαμέρισμα καθώς και το υπόλοιπο του δανείου. Μετά την καταχώριση της υπό κρίση Αίτησης η Καθ' ης η αίτηση άλλαξε γνώμη για την εκχώρηση και με επιστολή της ημερομηνίας 23/07/2021, τερμάτισε την συμφωνία εκχώρησης για λόγους που προφανώς αφορούν τις σχέσεις μεταξύ των πρώην συζύγων. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ Ως νομική βάση της αίτησης καταγράφεται το άρθρο 12 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος Ν.81(Ι)/2011, το οποίο διαλαμβάνει τα ακόλουθα: «12. Ανεξάρτητα από τις διατάξεις του παρόντος Νόμου, το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση για συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν σε οποιοδήποτε χρόνο, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις τις διατάξεις του παρόντος Νόμου ή η προθεσμία κατάθεσής τους σύμφωνα με τις διατάξεις του καταργηθέντα με τον παρόντα Νόμο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, ανάλογα με την περίπτωση, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή.». Έχοντας υπόψη τις πρόνοιες του πιο πάνω άρθρου θεωρώ ότι η επιδίωξη του νομοθέτη είναι να δώσει ευκαιρία έτσι ώστε να μπορεί να αποταθεί κάποιος στο Δικαστήριο για σύμβαση που έγινε σε οιονδήποτε χρόνο και παρά την παρέλευση της προθεσμίας που τίθεται από το άρθρο 3

(1)(γ) του Ν. 81(Ι)/2011 δεν κατέστη δυνατή η κατάθεσή της. Προκύπτει από την συμφωνία, Τεκμήριο 1 στην Αίτηση, ότι υπογράφτηκε στις 03/01/

1. Η υπό κρίση Αίτηση καταχωρίστηκε στις 09/11/2020, δυο μήνες μετά την λήξη της εξάμηνης προθεσμίας που προβλέπει ο Νόμος. Γεγονός είναι ότι αρχές του 2020 όλη η ανθρωπότητα ήταν αντιμέτωπη με κάτι πρωτόγνωρο, μια ασθένεια άγνωστη και στα αρχικά στάδια δύσκολα διαχειρίσημη οπόταν όλες οι υπηρεσίες του Κράτους υπολειτουργούσαν για σκοπούς ασφάλειας ενώ το Μάρτιο 2020 τέθηκε το Κράτος σε ολικό «Lockdown». Με αυτά τα δεδομένα η μόνη κατάληξη που μπορεί να αχθεί το Δικαστήριο είναι ότι δεν υπήρξε καθυστέρηση, ιδιαίτερα δύο ετών, όπως ισχυρίζεται η Καθ΄ης η αίτηση 2 αφού η σύμβαση εκχώρησης υπογράφτηκε στις 03/01/2020 και η υπό κρίση Αίτηση καταχωρίστηκε στις 09/11/
2. Ούτε και διαπιστώνεται οποιαδήποτε κατάχρηση η οποία, εν πάσει περιπτώσει, δεν έχει συγκεκριμενοποιηθεί από την Καθ΄ης η αίτηση 2 σε ποια γεγονότα εστιάζεται. Επίσης δεν έχει συγκεκριμενοποιηθεί ο ισχυρισμός ότι ο Αιτητής δεν προσήλθε στο Δικαστήριο με καθαρά χέρια, αφού η Καθ΄ης η αίτηση τερμάτισε την συγκεκριμένη συμφωνία μετά την καταχώριση της παρούσας Αίτησης και συγκεκριμένα στις 23/07/2021, ήτοι σχεδόν οκτώ μήνες μετά την καταχώρηση της Αίτησης. Το Δικαστήριο αφέθηκε με την εντύπωση ότι η Καθ΄ης η αίτηση 2 εκμεταλλεύτηκε το γεγονός ότι το Δικαστήριο της παραχώρησε επανειλημμένα χρόνο για καταχώριση ένστασης, ήτοι ενώ της δόθηκε χρόνος για καταχώριση ένστασης από τις 08/02/2021 δεν την καταχώρισε μέχρι την 01/11/2021 ακριβώς για να της δοθεί η ευκαιρία να τερματίσει την συγκεκριμένη συμφωνία. Αυτή η συμπεριφορά είναι το λιγότερο κατακριτέα. Οι λόγοι ενστάσεως 1 - 4 είναι ανυπόστατοι. Αυτό που διαπιστώνεται είναι ότι η Καθ΄ης η αίτηση 2 από τη μια επιθυμεί να απαλλαγεί από τις υποχρεώσεις της από το δάνειο για την αγορά του συγκεκριμένου διαμερίσματος, στο οποίο είναι πρωτοφειλέτης και από την άλλη εμποδίζει τον Αιτητή από του να προχωρήσει με τα απαραίτητα διαβήματα. Προφανώς έχει λησμονήσει η Καθ΄ης η αίτηση 2 ότι η ίδια παραδέχεται την υπογραφή της συγκεκριμένης συμφωνίας στην παράγραφο 3 της ένορκης δήλωσής της ενώ καταγράφει ως λόγο τερματισμού της συμφωνίας εκχώρησης το γεγονός ότι ο Αιτητής « δεν προέβη σε καμία ενέργεια για την αναδιάρθρωση και αποπληρωμή του δανείου..» χωρίς να θεμελιώνει το συγκεκριμένο ισχυρισμό. Το Δικαστήριο οφείλει να εξετάσει την υπό κρίση Αίτηση με βάση τα γεγονότα ως ίσχυαν κατά το χρόνο καταχώρισης της. Οπόταν, κατά τον χρόνο καταχώρισης της Αίτησης, ήτοι τον Νοέμβριο 2020, υπήρχε μια σύμβαση εκχώρησης, την οποία η Καθ΄ης η αίτηση 2 παραδέχεται ότι υπέγραψε για την εκχώρηση των δικαιωμάτων της που προκύπτουν από το πωλητήριο έγγραφο σε σχέση με το διαμέρισμα αριθμός XXXXX, στην Πολυκατοικία «XXXXX», στην Αραδίππου με αντάλλαγμα την απαλλαγή της από το πωλητήριο έγγραφο και από την πληρωμή του υπολοίπου του δανείου. Η συγκεκριμένη παραδοχή καθορίζει τον τρόπο άσκησης της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου. Από το περιεχόμενο του άρθρου 12 του Ν. 81(Ι)/2011 είναι σαφές ότι η έγκριση του αιτήματος για παράταση εναπόκειται στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου το οποίο θα πρέπει να ικανοποιηθεί ότι το αίτημα είναι δίκαιο και εύλογο αφού ο σκοπός του άρθρου είναι η προστασία του εκδοχέα - αγοραστή, όπως είναι γενικότερα και ο σκοπός του Ν.81(Ι)/
3. Ο Αιτητής αναφέρει στην ένορκη του δήλωση ότι η σύμβαση εκχώρησης δεν έχει κατατεθεί στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας λόγω άγνοιας του περί των προθεσμιών αλλά και λόγω της κατάστασης που επικρατούσε σε σχέση με την πανδημία. Θεωρώ ότι η συγκεκριμένη δικαιολογία είναι βάσιμη αφού τέτοια πρόνοια για την κατάθεση υπάρχει στην ίδια τη συμφωνία, Τεκμήριο Α παράγραφος 3 στην αίτηση. Λαμβάνω επίσης υπόψη μου ότι ο Αιτητής έχει αναλάβει την αποδέσμευση της Καθ΄ης η αίτηση 2 από το συγκεκριμένο πωλητήριο. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι είχαν δοθεί οδηγίες από το Δικαστήριο, με άλλη σύνθεση, όπως η αίτηση επιδοθεί στο Κτηματολόγιο Λάρνακας και στην Καθ΄ης η αίτηση 2, την εκχωρητή. Ο έτερος συμβαλλόμενος όμως στη σύμβαση πώλησης, Τεκμήριο Α στην αίτηση, είναι ο Κυπριακός Οργανισμός Αναπτύξεως Γης. Ως εκ των ανωτέρω εκδίδονται διατάγματα ως η παράγραφοι Α, Β και Γ της αίτησης με τα οποία επιτρέπεται στον Αιτητή όπως εντός τριών

(3)μηνών από τη σύνταξη των διαταγμάτων καταθέσει στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λάρνακας την συμφωνία εκχώρησης. Πριν την εγγραφή του συγκεκριμένου εκχωρητηρίου ο Αιτητής να επιδώσει την παρούσα απόφαση στον Κυπριακό Οργανισμό Ανάπτυξης Γης, που είναι ο έτερος συμβαλλόμενος στο πωλητήριο έγγραφο. Τα έξοδα της Αιτήσεως, ως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, θα είναι υπέρ του Αιτητή. (Υπ.) ................. Ε. Γεωργίου-Αντωνίου, Α. Ε. Δ. Πιστόν Αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο