P.L. Bonanza Estates Limited ν. Ανδρέου ως εκτελεστή της διαθήκης της περιουσίας του Σεβαστού, αποβιώσαντος, Αγωγή Αρ. 2883/2014, 12/5/2022

P.L. Bonanza Estates Limited ν. Ανδρέου ως εκτελεστή της διαθήκης της περιουσίας του Σεβαστού, αποβιώσαντος, Αγωγή Αρ. 2883/2014, 12/5/2022 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2022:A105 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Τ. Παρασκευαϊδου-Καρακάννα, Π.Ε.Δ. Αγωγή Αρ. 2883/2014 Μεταξύ: P.L. Bonanza Estates Limited Εναγόντων Και ΧΧΧΧ Σεβαστού Εναγόμενου -------------------------- (Και όπως τροποποιήθηκε δυνάμει διατάγματος του Δικαστηρίου ημερ. 23.6.2017) Μεταξύ: P.L. Bonanza Estates Limited Εναγόντων Και ΧΧΧΧ Ανδρέου ως εκτελεστή της διαθήκης της περιουσίας του ΧΧΧΧ Σεβαστού, αποβιώσαντος, τέως από τη Λάρνακα Εναγόμενου --------------------------------- Ημερ.: 12 Μαΐου 2022 Για τους Ενάγοντες: Δρ. Α. Ποιητής για Δρ. Ανδρέας Π. Ποιητής & Σία ΔΕΠΕ Για τον Εναγόμενο: κ. Α. Ευτυχίου με κ. Θ. Ποσνακίδη Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την παρούσα αγωγή η Ενάγουσα αξιώνει δήλωση του Δικαστηρίου ότι δικαιούται να εγγραφεί ως ιδιοκτήτρια των 65/100 μεριδίων τριών όμορων κτημάτων στη Λάρνακα, των τεμαχίων A, B και Γ του Φυλ/Σχ. 41/570401, Τμήμα 5, με αρ. εγγραφής 5/Α, 5/Β και 5/Γ, αντίστοιχα και διάταγμα που να διατάσσει τη μεταβίβαση τους σε αυτή. Διαζευκτικά αξιώνει αποζημιώσεις για ζημιά ' ... η οποία ανέρχεται στο συνολικό ποσό €809.000, που είναι η αξία των διαμερισμάτων που ανελάμβαναν μείον το κόστος ανέγερσης της οικοδομής που ανέρχεται σε €550.000-, ήτοι €259.000". Γίνεται κατανοητό ότι οι αξιούμενες αποζημιώσεις είναι €259.000 και όχι €809.

1. Η αξίωση της Ενάγουσας εδράζεται στη συμφωνία ημερομηνίας 15.07.2014, που συνήφθη μεταξύ της Ενάγουσας και του Εναγόμενου, Εμμανουήλ Σεβαστού. Ο Εμμανουήλ Σεβαστού έχει εν τω μεταξύ αποβιώσει, θα εξακολουθήσω όμως να τον αναφέρω ως "ο Εναγόμενος", παρά το γεγονός ότι Εναγόμενος σήμερα είναι ο Κύπρος Ανδρέου, εκτελεστής της διαθήκης του. Με βάση τις λεπτομέρειες της Έκθεσης Απαίτησης η Ενάγουσα αγόρασε από τον Εναγόμενο τα τρία πιο πάνω τεμάχια και ανέλαβε να ανεγείρει με δικά της έξοδα ένα κτίριο. Μετά την ολοκλήρωση του κτιρίου ο Εναγόμενος θα αποκτούσε την ιδιοκτησία του καταστήματος, έξι διαμερισμάτων και θα ήταν ο αποκλειστικός κάτοχος μιας αποθήκης και τεσσάρων χώρων στάθμευσης. Η Ενάγουσα είχε υποχρέωση να παραδώσει το κατάστημα, τα διαμερίσματα και τους υπόλοιπους χώρους στον Εναγόμενο, εντός 15 μηνών από την ημερομηνία έκδοσης της άδειας οικοδομής. Η Ενάγουσα ανέλαβε επίσης να καταβάλει στο Εναγόμενο το ποσό των €50.
2. Ο Εναγόμενος σε αντάλλαγμα των πιο πάνω είχε υποχρέωση όπως μεταβιβάσει στην Ενάγουσα τα μερίδια που είχαν συμφωνηθεί μεταξύ τους, 58% σταδιακά. Η μεταβίβαση του πρώτου μεριδίου, 5%, θα έπρεπε να γίνει εντός 15 ημερών από την υπογραφή της συμφωνίας και οι υπόλοιπες μεταβιβάσεις θα συμβάδιζαν με την πρόοδο των οικοδομικών εργασιών. Την 1.09.2014 ο Εναγόμενος παρέδωσε την κατοχή των πιο πάνω κτημάτων στην Ενάγουσα. Η παράδοση των κτημάτων αποτελούσε όρο της συμφωνίας. Η συμφωνία ημερομηνίας 15.07.2014 κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Μετά την παράδοση του ακινήτου στην Ενάγουσα, ο Εναγόμενος επενέβαινε επί των επιδίκων ακινήτων και προσπαθούσε να αποβάλει την Ενάγουσα από αυτό. Η Ενάγουσα κάλεσε επανειλημμένα τον Εναγόμενο να παρουσιασθεί στο Κτηματολόγιο για να μεταβιβάσει το 5% των κτημάτων στην Ενάγουσα, αυτός όμως παρέλειψε να το πράξει. Ο Εναγόμενος καταχώρισε Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση. Στο δικόγραφο του παραδέχεται τη σύναψη της επίδικης συμφωνίας ισχυρίζεται όμως ότι ήταν προϊόν δόλου και ή ψευδών παραστάσεων. Η Ενάγουσα εξαπάτησε τον Εναγόμενο ως προς την πραγματική αξία του ακινήτου. Παρουσίασε στον Εναγόμενο ότι η αξία του ήταν €586.000, αντί €980.000, που ήταν η πραγματική αγοραία αξία του. Ο Εναγόμενος είχε δεχθεί την αξία που τού είχε παρουσιάσει η Ενάγουσα, χωρίς να αναζητήσει γνώμη από ανεξάρτητους εκτιμητές, αφού η τελευταία τον διαβεβαίωσε ότι εκείνη ήταν η αξία του κτήματος και δεν χρειαζόταν να αναζητήσει εκτίμηση από τρίτους. Τον Οκτώβρη του 2014 ο Εναγόμενος πληροφόρησε την Ενάγουσα και συγκεκριμένα το διευθυντή της, Πανίκο Λειβαδιώτη, ότι ' ακύρωνε τη συμφωνία λόγω δόλου και ή απάτης και ή ψευδών και ή πεπλανημένων παραστάσεων που διέπραξαν σε βάρος τους'. Η παράνομη συμπεριφορά που αποδίδει ο Ενάγοντας στην Ενάγουσα εδράζεται στο γεγονός ότι αυτή τού παρουσίασε ότι τα τρία επίδικα τεμάχια, που θα αναφέρονται μετά απλώς ως το 'ακίνητο', ήταν πολύ μεγαλύτερης αξίας από αυτή που η ίδια του παρουσίασε. Ο Εναγόμενος θα έπρεπε να πληρώσει κεφαλαιουχικό φόρο με βάση την αγοραία αξία των, ήτοι επί του ποσού των €980.000, που για τον ίδιο θα ήταν 'δυσβάστακτο'. Ισχυρίζεται περαιτέρω ότι η οικοδομή, που αποτελεί το αντικείμενο της επίδικης συμφωνίας, δεν θα μπορούσε να ανεγερθεί καθότι προσκρούει στις πρόνοιες του Πολεοδομικού Σχεδίου και ή της σχετικής Νομοθεσίας και των Κανονισμών, ως ακίνητο που υπάγεται σε ειδικού χαρακτήρα κατηγορία. Ο σκοπός για τον οποίο είχε συναφθεί η συμφωνία ματαιώθηκε και ή κατέστη αδύνατος να πραγματοποιηθεί και κατά συνέπεια η συμφωνία κατέστη παράνομη και ή άκυρη εξ υπαρχής. Το ακίνητο πριν τη σύναψη της επίδικης συμφωνίας χρησιμοποιείτο από τον Εναγόμενο ως χώρος στάθμευσης και αυτός είχε εισόδημα από την πιο πάνω δραστηριότητα, €2.000 μηνιαίως. Ο Εναγόμενος ανταπαιτεί την καταβολή του πιο πάνω ποσού, όπως αυτό θα υπολογισθεί επί μηνιαίας βάσεως από την 1.09.2014 που παρέδωσε την κατοχή του ακινήτου στην Ενάγουσα, μέχρι σήμερα. Αξιώνει επίσης δήλωση του Δικαστηρίου ότι η επίδικη συμφωνία είναι άκυρη λόγω δόλου και ή απάτης και ή ψευδών παραστάσεων, και ή ότι είναι παράνομη, διάταγμα με το οποίο να διατάσσεται η ακύρωση της επίδικης συμφωνίας και δεύτερο διάταγμα με το οποίο να διατάσσεται η διαγραφή της εγγραφής της επίδικης συμφωνίας στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας. Η Ενάγουσα καταχώρισε Απάντηση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση με την οποία απορρίπτει τους ισχυρισμούς του Εναγόμενου ότι τον εξαπάτησε σε σχέση με την αξία του κτήματος. Απορρίπτει μεταξύ άλλων τον ισχυρισμό ότι αυτή του παρουσίασε ότι η αξία του ακινήτου ήταν κατά τον επίδικο χρόνο €586.000 και όλες γενικά τις λεπτομέρειες που αφορούν το δόλο και τις ψευδείς παραστάσεις. Απορρίπτει και τη θέση ότι η επίδικη συμφωνία έχει ματαιωθεί καθότι η οικοδομή που θα ανεγείρετο θα προσέκρουε στις πρόνοιες του Πολεοδομικού Σχεδίου και ή της σχετικής Νομοθεσίας και των Κανονισμών, ως ακίνητο που υπάγεται σε ειδικού χαρακτήρα κατηγορία. Ενώπιον του Δικαστηρίου κατέθεσαν εκ μέρους της Ενάγουσας ο εκτιμητής ακινήτων, Κρίτων Ονησιφόρου, Μ.Ε.1, η κτηματολογική λειτουργός, Στέλλα Κάρουλα, Μ.Ε.2, ο διευθυντής της Ενάγουσας, Πανίκος Λειβαδιώτης, Μ.Ε.3, ο πολιτικός μηχανικός, Γιαννάκης Δημητρίου, Μ.Ε.4 και ο αρχιτέκτονας Γεώργιος Δημητρίου, Μ.Ε.
3. Εκ μέρους της Υπεράσπισης κατέθεσαν η λειτουργός του Τμήματος Πολεοδομίας, Γιωργούλα Κούρου, Μ.Υ.1, ο πολιτικός μηχανικός Αντώνης Τσαγκάρης, Μ.Υ.2 και ο δικηγόρος Κύπρος Ανδρέου, Μ.Υ.
4. Συνοψίζω τη μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιο του Δικαστηρίου. Ο Κρίτων Ονησιφόρου, Μ.Ε.1 κατάθεσε την εκτίμηση που ετοίμασε σε σχέση με την αγοραία αξία του ακινήτου, κατά τη 15.07.2014, τεκμήριο
5. Το ακίνητο αποτελείται από τρία συνεχόμενα οικόπεδα, στο κέντρο της πόλη της Λάρνακας, πλησίον της λεωφόρου Αθηνών, που είναι γνωστή και ως "Φοινικούδες' και του κάστρου της Λάρνακας. Το συνολικό εμβαδόν και των τριών τεμαχίων ανέρχεται σε 522 τ.μ.. Το ένα από τα τρία τεμάχια, συγκεκριμένα το τεμάχιο Α, είναι εγγεγραμμένο ως 'διατηρητέα οικοδομή' , με σχετική σημείωση επί του τίτλου. Παρόλα αυτά, το τεμάχιο είναι κενό και δεν υπάρχει οποιαδήποτε οικοδομή επί αυτού. Ο μάρτυρας ετοίμασε την εκτίμηση του λαμβάνοντας ως δεδομένο ότι το συγκεκριμένο κτήμα θα μπορούσε να αξιοποιηθεί χωρίς οποιουσδήποτε πολεοδομικούς περιορισμούς. Το ακίνητο εμπίπτει στην πολεοδομική ζώνη Πα6, με ποσοστό δόμησης 180%, κάλυψης 70% και μέγιστο αριθμό ορόφων
6. Για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας χρησιμοποιήθηκε η συγκριτική μέθοδος. Ο μάρτυρας υπολόγισε την αξία του ακινήτου ανά τετραγωνικό μέτρο και ξεχωριστά την αξία του διαθέσιμου συντελεστή δόμησης, καθότι ένα από τα τρία συγκριτικά διέθετε πιο ψηλό συντελεστή δόμησης. Με βάση την πρώτη μέθοδο, η αξία του ακινήτου ήταν €695.000 και με βάση τη δεύτερη μέθοδο, €670.
7. Στο τέλος κατέληξε, αφού έλαβε υπόψη τα πιο πάνω στοιχεία, ότι η αγοραία αξία του ακινήτου ήταν €680.
8. Η κτηματολογική λειτουργός, Στέλλα Κάρουλα, Μ.Ε.2, είναι η υπεύθυνη λειτουργός του τομέα Αναγκαστικών Πωλήσεων και Επιβαρύνσεων. Η μάρτυρας κατέθεσε στο Δικαστήριο αριθμό εγγράφων που αφορούσαν το επίδικο ακίνητο, συμπεριλαμβανομένων των πιστοποιητικών έρευνας των τριών επιδίκων τεμαχίων, της επίδικης συμφωνίας, τεκμήριο 5 και των πιστοποιητικών που αφορούσαν την εγγραφή της επίδικης συμφωνίας στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας. Ο Πανίκος Λειβαδιώτης, Μ.Ε.3, είναι ως αναφέρω και πιο πάνω ο διευθυντής της Ενάγουσας. Ο μάρτυρας υιοθέτησε, ως μέρος της κυρίως εξέτασης του γραπτή δήλωση, η οποία στην ουσία είναι αντιγραφή της Έκθεσης Απαίτησης. Αντεξεταζόμενος ανέφερε ότι η επίδικη συμφωνία καταρτίσθηκε από τον Εναγόμενο με τη βοήθεια του δικηγόρου του, κ. Χ΄΄Κωστή. Υποβλήθηκε στο μάρτυρα ότι ο λόγος που ακυρώθηκε η συμφωνία ήταν γιατί ο Εναγόμενος, εκ των υστέρων είχε ανακαλύψει ότι η αξία του ακινήτου ήταν πολύ μεγαλύτερη, ανερχόταν σε €980.000 και θα ήταν αναγκασμένος να πληρώσει κεφαλαιουχικό φόρο στη βάση του πιο πάνω ποσού. Ο μάρτυρας απέρριψε την πιο πάνω υποβολή και δήλωσε ότι ο Εναγόμενος ήταν πολύ καλός γνώστης του θέματος γιατί ήταν ιδιοκτήτης μεγάλου αριθμού ακινήτων, πέραν των 120 και οικοπέδων και γνώριζε πολύ καλά τί φορολογία θα έπρεπε να πληρώσει, ήταν ως ανέφερε χαρακτηριστικά, 'expert' επί του θέματος. Στη συνέχεια υποβλήθηκε στο μάρτυρα ότι με βάση την αγοραία αξία του ακινήτου, ως αυτό είχε εκτιμηθεί από το Κτηματολόγιο, ήτοι με βάση την τιμή €980.000, θα έπρεπε να αναλογούσε στον Ενάγοντα μεγαλύτερος αριθμός διαμερισμάτων. Απέρριψε και αυτή τη θέση και δήλωσε ότι η αξία του ακινήτου ήταν €586.
9. Ο μάρτυρας αντεξετάσθηκε και σε σχέση με τον αριθμό των ορόφων που θα μπορούσε να είχε το κτίριο που θα ανεγειρόταν και τού υποβλήθηκε ότι ο μέγιστος αριθμός ορόφων ήταν τρεις και όχι πέντε που προέβλεπε η επίδικη συμφωνία, καθότι στο τίτλο του ενός τεμαχίου, τεμαχίου Α, αναγραφόταν ότι επρόκειτο για διατηρητέα οικοδομή. Ο μάρτυρας δήλωσε ότι το διατηρητέο, το οποίο είχε κατεδαφισθεί, ήταν εμβαδού 40 τ.μ. και ο νόμος σε τέτοιες περιπτώσεις προέβλεπε ότι το διατηρητέο θα έπρεπε να ξανακτιστεί ή ό χώρος να αφεθεί ελεύθερος για στάθμευση. Στο ακίνητο θα μπορούσε να κτισθεί, σύμφωνα πάντα με το μάρτυρα, κτίριο με πέντε ορόφους. Ο Δήμος έχει 'διακριτική ευχέρεια' και θα μπορούσε να επιτρέψει την ανέγερση κτιρίου μέχρι και δέκα ορόφων. Πρόσθεσε ότι ο ίδιος έχει κτίσει 200 πολυκατοικίες και οι 150 από αυτές κτίσθηκαν κατά παρέκκλιση. Η αρμόδια αρχή τούς επέτρεψε αντί να κτίσουν μόνο τρεις ορόφους, που ήταν το επιτρεπόμενο να κτίσουν πενταώροφες πολυκατοικίες. Τόνισε ότι στη συγκεκριμένη περίπτωση επρόκειτο για συμφωνία αντιπαροχής. Ο Εναγόμενος θα έπαιρνε ότι προβλεπόταν στη συμφωνία, ανεξαρτήτως αν η πολυκατοικία ήταν τριώροφη ή πενταώροφη. Ο μάρτυρας αναγνώρισε ότι το συγκεκριμένο ακίνητο ο Eναγόμενος το εκμεταλλευόταν σαν χώρο στάθμευσης. Από την 1.09.2014 μέχρι σήμερα το εκμεταλλεύεται η Ενάγουσα σαν χώρο στάθμευσης και λαμβάνει εισόδημα €1.000 μηνιαίως. Ο Γιαννάκης Δημητρίου, Μ.Ε.4, είναι πτυχιούχος πολιτικός μηχανικός, διατηρεί αρχιτεκτονικό γραφείο στη Λάρνακα και είναι το πρόσωπο που ετοίμασε τα αρχιτεκτονικά σχέδια για το κτίριο που θα ανεγειρόταν στο ακίνητο, με βάση την επίδικη συμφωνία. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι τα πιο πάνω σχέδια ετοιμάσθηκαν μετά από πολλές διαβουλεύσεις με αμφότερα τα μέρη, ήτοι τον Πανίκο Λειβαδιώτη και τον Εμμανουήλ Σεβαστό. Ο τελευταίος τον επισκέφθηκε στο γραφείο του, για το σκοπό αυτό, πολλές φορές. Κατά τις συναντήσεις τού παρέθετε τις απαιτήσεις του και ο μάρτυρας συμμορφωνόταν με αυτές. Ο μάρτυρας αναγνώρισε ότι τα σχέδια που ετοίμασε είναι αυτά που επισυνάπτονται στη συμφωνία, Τεκμήριο
10. Καταθέτοντας για το κτίριο που σχεδίασε ανέφερε ότι επρόκειτο για πενταώροφη οικοδομή και εξέφρασε την πεποίθηση ότι η αρμόδια αρχή είχε την ευχέρεια να χορηγήσει δύο ορόφους, ' ... επιπλέον των προνοούμενων τοπικών σχεδίων΄. Προς επίρρωση της θέσης του παρέπεμψε το Δικαστήριο στο άρθρο 6.2 του σχετικού Παραρτήματος του Τοπικού Σχεδίου. Πρόσθεσε επίσης ότι είναι δυνατό να εγκριθεί άδεια για ανέγερση ακόμη μεγαλύτερου αριθμού ορόφων, με χαλάρωση. Η χαλάρωση μπορεί να χορηγηθεί από τα κεντρικά Γραφεία Πολεοδομίας και Οικήσεως σε συνεννόηση με την τοπική Πολεοδομική Αρχή. Σε πολλές περιπτώσεις που χειρίσθηκε ο ίδιος προσωπικά, η αρμόδια αρχή τού ενέκρινε την χορήγηση δύο επιπρόσθετων ορόφων. Ήταν βέβαιος ότι και στη συγκεκριμένη περίπτωση θα χορηγείτο άδεια για δύο επιπρόσθετους ορόφους καθότι και στο διπλανό ακίνητο είχε χορηγηθεί άδεια για πενταώροφη οικοδομή. Αντεξεταζόμενος, συμφώνησε με τη θέση που τού υποβλήθηκε ότι σε περιπτώσεις όπως η παρούσα, που αφορά ανέγερση οικοδομής πέραν του επιτρεπόμενου ορίου, πρέπει να γίνουν δημοσιεύσεις στις εφημερίδες και υπάρχει δικαίωμα υποβολής ένστασης στην προτεινόμενη ανάπτυξη. Οι ενστάσεις αυτές εξετάζονται από την Πολεοδομική Αρχή, προτού αυτή λάβει την τελική της απόφαση. Αντεξεταζόμενος ανέφερε ότι προτού ετοιμάσει τα επίδικα σχέδια είχε προβεί σε όλες τις αναγκαίες έρευνες και έλαβε υπόψη του ότι στον τίτλο του ενός εκ των τριών τεμαχίων, Τεμάχιο Α, αναγράφεται ο χαρακτηρισμός, 'διατηρητέα οικοδομή'. Με βάσει τα στοιχεία που συνέλλεξε από το Τμήμα Διατήρησης, που υπάγεται στο Γραφείο Πολεοδομίας και Οικήσεως, το τεμάχιο κηρύχθηκε διατηρητέο τη 18.05.
11. Κατά την ιδία ημερομηνία κηρύχθηκαν διατηρητέες και τα τρία γειτονικά ακίνητα εντός του οποίου υπάρχει διατηρητέα οικοδομή μέχρι σήμερα. Το τεμάχιο 194, που πρόκειται για ένα τεμάχιο πολύ μικρού εμβαδού, μόλις 53τμ, εφάπτεται της διατηρητέας οικοδομής και πιθανόν ο λόγος που κηρύχθηκε διατηρητέο ήταν γιατί υπήρχε μια ένδειξη καμάρας στη μεσοτοιχία. Το 2014, όταν ο μάρτυρας επιθεώρησε το ακίνητο δεν υπήρχε μέσα οποιαδήποτε οικοδομή, προφανώς είχε κατεδαφισθεί νωρίτερα. Κατά τη διερεύνηση του θέματος με το Τμήμα Διατήρησης δεν διαφάνηκε οποιοδήποτε 'κώλυμα' ή 'ουσιαστικό πρόβλημα' για ανάπτυξη των τεμαχίων και τόνισε ότι η ανάπτυξη, με βάση τα σχέδια που ετοίμασε, δεν προέβλεπε την ανέγερση οποιουδήποτε οικοδομήματος εντός του τεμαχίου Α. Σχολίασε δε ότι το εμβαδόν του τεμαχίου 194, 53τμ, είναι πολύ μικρό σε σχέση με το συνολικό εμβαδόν του ακινήτου, που είναι 520 τ.μ.. Στη συνέχεια υποβλήθηκε στο μάρτυρα ότι η διατηρητέα οικοδομή, συγκεκριμένα ο χαρακτηρισμός της ως 'διατηρητέας οικοδομής' που γίνεται στον τίτλο του Τεμαχίου Α, επηρεάζει και την ανάπτυξη των άλλων δύο τεμαχίων, του Β και Γ. Ο μάρτυρας διαφώνησε με την πιο πάνω θέση. Ο τελευταίος μάρτυρας της Ενάγουσας ήταν ο Γεώργιος Δημητρίου, Μ.Ε.
12. Ο μάρτυρας ήταν αρχιτέκτονας και γιός του Γιαννάκη Δημητρίου, Μ.Ε. 4.Υιοθέτησε ως μέρος της κυρίως εξέτασης του την γραπτή δήλωση που ετοίμασε, στην οποία αναφέρει ότι εξέτασε τα σχέδια που επισυνάπτονται στην επίδικη συμφωνία, τεκμήριο 5 και βεβαιώνει ότι στο Τεμάχιο Α δεν προνοείται η ανέγερση οποιασδήποτε οικοδομής. Αντεξεταζόμενος συμφώνησε ότι στον καταρτισμό των αρχιτεκτονικών σχεδίων λήφθηκε υπόψη και ο συντελεστής δόμησης του Τεμαχίου Α. Ο μάρτυρας παρουσίασε στο Δικαστήριο δύο αεροφωτογραφίες που απεικονίζουν το Τεμάχιο Α, το 1963, τεκμήριο 14 και το 2014, τεκμήριο
13. Εντόπισε τις πιο πάνω φωτογραφίες στην επίσημη ιστοσελίδα του Κτηματολογίου και τις εκτύπωσε. Τόσο στο Τεκμήριο 14 όσο και στο Τεκμήριο 15, δεν εντοπίζεται οποιαδήποτε οικοδομή επί του πιο πάνω τεμαχίου. Η πιο πάνω μαρτυρία δεν έχει αμφισβητηθεί. Για τις προοπτικές ανάπτυξης του επιδίκου ακινήτου κατάθεσε και η πρώτη μάρτυρας που κλήθηκε από την Υπεράσπιση, η Γεωργούλα Κούρου, Μ.Υ.
14. Η μάρτυρας είναι Ανώτερη Λειτουργός Πολεοδομίας και προϊσταμένη του Κλάδου Διατήρησης της Πολιτιστικής Κληρονομιάς του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως. Η μάρτυρας κατέθεσε ότι το τεμάχιο Α έχει κηρυχθεί ως διατηρητέα οικοδομή με βάση τη Κ.Δ.Π 169/84, τη 18.05.
15. Μετά την επικύρωση του σχετικού διατάγματος διατήρησης, αυτό αποστάληκε στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, όπου κατεγράφη στο μητρώο του Κτηματολογίου με αναφορά στον τίτλο ιδιοκτησίας. Σύμφωνα με τον τίτλο ιδιοκτησία του τεμαχίου Α, υφίσταται διατηρητέα οικοδομή και τα ανώγεια του επεκτείνονται και στο τεμάχιο Β. Κατά την περίοδο κήρυξης του τεμαχίου Β, ως διατηρητέου, φαίνεται ότι υπήρχε ισόγειο παραδοσιακό κτίριο με πρόσοψη στο όριο του οδικού δικτύου του τεμαχίου. Με βάση την επιτόπου κατάσταση, σύμφωνα πάντα με τη μάρτυρα, φαίνεται ότι η διατηρητέα οικοδομή έχει κατεδαφιστεί. Παρουσίασε στο Δικαστήριο μια φωτογραφία που απεικονίζει μια μικρή ισόγεια οικοδομή. Με βάση την εκδοχή της η οικοδομή βρίσκεται εντός του Τεμαχίου Α. Η φωτογραφία αποτελεί μέρος του αρχείου Κλάδου Διατήρησης. Η μάρτυρας δεν ήταν σε θέση να πει πότε λήφθηκε η συγκεκριμένη φωτογραφία. Δεν ήταν σε θέση να 'διαβάσει' τις αεροφωτογραφίες που της υποδείχθηκαν, τεκμήρια 14 και 15, ούτε να δηλώσει θετικά κατά πόσο υπήρχε οικοδομή εντός του τεμαχίου Α, όταν η οικοδομή κηρύχθηκε διατηρητέα. Το Τμήμα της ουδέποτε έδωσε άδεια για κατεδάφιση της διατηρητέας οικοδομής, ούτε έλαβε ποτέ γνώση για την εν λόγω κατεδάφιση, η οποία, σύμφωνα πάντα με τη μάρτυρα, ' ... προφανώς έγινε παράνομα'. Η μάρτυρας κατέθεσε ότι ανεξαρτήτως αν υπάρχει οικοδομή ή όχι στο τεμάχιο το οποίο έχει κηρυχθεί ως διατηρητέο, δεν επιτρέπεται σύμφωνα με τη νομοθεσία η εκτέλεση οποιουδήποτε έργου ή η ανέγερση οικοδομής ή άλλη ανάπτυξη εντός του ορίου της σχετικής κήρυξης. Σε περίπτωση κατεδάφισης της οικοδομής ο ιδιοκτήτης έχει νομική υποχρέωση να επαναφέρει τη διατηρητέα οικοδομή με την ίδια μορφή και εικόνα που είχε προηγουμένως. Οποιαδήποτε αίτηση που θα υποβληθεί στο τμήμα θα πρέπει να περιλαμβάνει και την επαναφορά της διατηρητέας οικοδομής που κατεδαφίστηκε. Σε περίπτωση ανάπτυξης τεμαχίου που έχει κηρυχθεί ως διατηρητέο, οι μελετητές συνήθως υποβάλλουν αίτηση για τις προκαταρκτικές απόψεις του Τμήματος. Οι θέσεις του Τμήματος διαβιβάζονται γραπτώς στον Αιτητή. Κανένας λειτουργός του Τμήματος, κατά τη διενέργεια προφορικής διαβούλευσης μπορεί να διατυπώσει τη τελική θέση του Τμήματος. Αντεξεταζόμενη ανέφερε ότι υπάρχουν και πολλές περιπτώσεις όπου δεν υποβάλλονται αιτήσεις για προκαταρκτικές απόψεις. Σε τέτοια περίπτωση υποβάλλεται η αίτηση για έκδοση άδειας στην Πολεοδομική Αρχή και η τελευταία ζητά από τον Κλάδο Διατήρησης τη θέση του, στην έκταση που η αίτηση αφορά το μέρος του ακινήτου που είναι διατηρητέο. Αντεξεταζόμενη ανέφερε ότι ουδέποτε επιθεώρησε το ακίνητο , ουδέποτε πήγε επί τόπου. Υποβλήθηκε στην Αιτήτρια ότι το τεμάχιο ήταν άδειο από το 1969, αυτή όμως δεν μπορούσε να τοποθετηθεί επί του θέματος. Ενώπιον του Δικαστηρίου κατέθεσε ο πολιτικός μηχανικός, Αντώνης Τσαγκάρης, Μ.Υ.
16. Ο μάρτυρας, αφού ανέλυσε τα νομικά χαρακτηριστικά του ακινήτου κατέληξε ότι η ανέγερση πενταώροφης οικοδομής αντιβαίνει την πολεοδομική ζώνη, στην οποία εμπίπτει το ακίνητο και τη σχετική νομοθεσία. Αντεξεταζόμενος όμως αναγνώρισε ότι υπάρχει 'δυνατότητα', με βάση τη νομοθεσία, η πολεοδομική αρχή να εγκρίνει την ανέγερση ακόμη δύο ορόφων. Εμπόδια στην ανάπτυξη του ακινήτου δημιουργούνται και από τον χαρακτηρισμό του τεμαχίου Α, ως 'διατηρητέο'. Σε τέτοια περίπτωση ο μελετητής θα έπρεπε να είχε ζητήσει τις προκαταρκτικές απόψεις του Τμήματος Διατήρησης, κατά πόσο ενέκρινε ή όχι την ανάπτυξη του διατηρητέου τεμαχίου και να εξέταζε τους όρους και τις προϋποθέσεις που θα έθετε το Τμήμα. Αν το Τμήμα έδιδε 'προέγκριση' θα έπρεπε να αιτηθεί τότε από την πολεοδομική αρχή την ανέγερση των δύο επιπρόσθετων ορόφων. Η πολεοδομική αρχή θα εξέταζε την αίτηση του όπως επίσης και τυχόν ενστάσεις που θα υποβάλλονταν από οποιοδήποτε επηρεαζόμενο πρόσωπο. Σε περίπτωση που η ένσταση κάποιου επηρεαζόμενου προσώπου απορριφθεί αυτός έχει δικαίωμα προσφυγής στο Δικαστήριο. Καταλήγει ότι όπως είναι τα δεδομένα και χαρακτηριστικά των τεμαχίων, τα σχέδια της πενταώροφης οικοδομής δεν μπορούν να κατατεθούν δεν μπορούν να εγκριθούν και κατ' επέκταση η οικοδομή δεν μπορεί να ανεγερθεί. Αντεξεταζόμενος ανέφερε ότι η πολεοδομική αρχή δεν παραλαμβάνει αίτηση όταν η αίτηση αφορά διατηρητέα οικοδομή. Η ορθή διαδικασία, σύμφωνα με την άποψη του, είναι να λαμβάνει ο μελετητής τις απόψεις του Κλάδου Διατήρησης και μετά να υποβάλει την αίτηση του στην πολεοδομική αρχή. Στη συνέχεια διαφοροποίησε την πιο πάνω θέση του και ανέφερε ότι δεν είναι αναγκαία προϋπόθεση για την απόκτηση πολεοδομικής άδειας η λήψη προκαταρκτικών απόψεων. Τελευταίος μάρτυρας Υπεράσπισης ήταν ο δικηγόρος Κύπρος Ανδρέου, Μ.Υ.
17. Ο μάρτυρας γνώριζε τον Εναγόμενο από το 1992, χειρίσθηκε εκ μέρους του αριθμό υποθέσεων ενώ παράλληλα είχαν και φιλικές σχέσεις. Τον περιέγραψε ως άνθρωπο με 'ευθύτητα στο χαρακτήρα του, κρατούσε το λόγο του αλλά ήτο και ιδιόρρυθμος στις σχέσεις και απόψεις του'. Ο μάρτυρας πληροφορήθηκε για τον καταρτισμό της επίδικης συμφωνίας, για πρώτη φορά το Σεπτέμβριο του
18. Λίγο χρόνο αργότερα τον Οκτώβρη του 2014, ο Εναγόμενος τον επισκέφθηκε στο γραφείο του και διαμαρτυρόταν έντονα ότι ο Π. Λειβαδιώτης, Μ.Ε.3 τον είχε ξεγελάσει σε σχέση με την αξία του ακινήτου και τον κεφαλαιουχικό φόρο που θα έπρεπε να καταβάλει. Τού ανέφερε ότι ο φόρος που θα έπρεπε να καταβάλει θα υπολογιζόταν επί του ποσού των €980.000 και όχι επί του ποσού των €586.000 που ήταν η τιμή του ακινήτου με βάση την επίδικη συμφωνία. Διαμαρτυρόταν και ως προς τον αριθμό των διαμερισμάτων που θα έπαιρνε, πίστευε ότι θα έπρεπε να ήταν μεγαλύτερος από τον αριθμό που προέβλεπε η συμφωνία. Η συνολική αξία των διαμερισμάτων που θα έπρεπε να λάβει έπρεπε να αντιστοιχεί στην αξία του ακινήτου όπως υπολογίσθηκε από το Κτηματολόγιο, ήτοι €980.000 και όχι όπως προνοείτο στη συμφωνία, €586.
19. Αυτός ήταν ο λόγος που, σύμφωνα πάντα με το μάρτυρα, ξεκίνησαν οι προστριβές μεταξύ του Π. Λειβαδιώτη, Μ.Ε.3 και του Εναγόμενου. Ο μάρτυρας ανέφερε ότι υπήρχε ένας καθημερινός πόλεμος, καθημερινά δημιουργούσαν καβγάδες, φασαρίες και συγκρούσεις. Ο Εναγόμενος προσπαθούσε να εκδιώξει την Ενάγουσα από το ακίνητο και αφαίρεσε διάφορα αντικείμενα που είχε μεταφέρει εκεί η Ενάγουσα για 'να κλείσει το ακίνητο'. Οι καβγάδες συνεχίζονταν με αλληλοκατηγορίες, επιθέσεις και ξυλοδαρμούς και καταγγελίες στην Αστυνομία. Τα πιο πάνω σταμάτησαν όταν η Ενάγουσα εξασφάλισε εναντίον του Εναγόμενου προσωρινό διάταγμα και οι δικηγόροι του τον συμβούλευσαν ότι έπρεπε να συμμορφωθεί. Μετά από αυτό το γεγονός ο Εναγόμενος από το άγχος τη στεναχώρια και την αγανάκτηση του προσβλήθηκε από καρκίνο και εντός ενάμιση χρόνου απεβίωσε. Ο μάρτυρας διορίσθηκε εκτελεστής της διαθήκης του και διαχειριστής της περιουσίας του. Ο μάρτυρας αναφέρθηκε στα νομικά χαρακτηριστικά του ακινήτου και τις πρόνοιες της συμφωνίας και ισχυρίσθηκε ότι ο Πανίκος Λειβαδιώτης, Μ.Ε.3 ξεγέλασε τον Εναγόμενο ως προς τον αριθμό των ορόφων που θα μπορούσε να έχει το κτίριο, αντικείμενο της συμφωνίας και ως προς την αξία του ακινήτου. Παρουσίασε στον Εναγόμενο ότι η αγοραία αξία του ήταν πολύ πιο χαμηλή από την πραγματική. Μετά το θάνατο του Εναγόμενου, ο Πανίκος Λειβαδιώτης προσέγγισε τη σύζυγο του που ήταν και η μοναδική κληρονόμος του Εναγόμενου, 'με παρεμβατικές και παράνομες ενέργειες', με την οποία σύναψε συμφωνία για πώληση του επιδίκου ακινήτου, τεκμήριο
20. Πρόκειται για συμφωνία μεταξύ του εκτελεστή της διαθήκης, ήτοι του μάρτυρα και της εταιρείας DIAM Ltd, με την οποία συμφωνήθηκε η πώληση του 42% του ακινήτου έναντι του ποσού των €400.
21. Το 42% αποτελεί το ποσοστό που είχε δικαίωμα ο Εναγόμενος να κατέχει στο ακίνητο, με βάση την επίδικη συμφωνία. Το υπόλοιπο 58% θα μεταβιβαζόταν στην Ενάγουσα, νοουμένου ότι αυτή θα συμμορφωνόταν με τους όρους της συμφωνίας. Ο Πανίκος Λειβαδιώτης, Μ.Ε.3, της έδωσε προκαταβολικά το ποσό των €10.
22. Η συμφωνία αυτή ήταν, κατά την άποψη του, παράνομη, καθότι οποιαδήποτε συμφωνία έπρεπε να είχε γίνει με τον εκτελεστή της διαθήκης και όχι με την κληρονόμο του αποβιώσαντα. Ο μάρτυρας ισχυρίζεται, αναφερόμενος στον Πανίκο Λειβαδιώτη, Μ.Ε.3, ότι η ενέργεια αυτή είναι 'συνέχεια άλλων απατηλών ενεργειών του για να αποσπάσει το οικόπεδο του αποβιώσαντος'. Ο μάρτυρας όταν πληροφορήθηκε το γεγονός αυτό απέστειλε επιστολή με την οποία ακύρωσε την πιο πάνω συμφωνία και επέστρεψε την επιταγή στο δικηγόρο της Ενάγουσας, Δρ. Ποιητή. Ο μάρτυρας κατέθεσε και για το ποσό που εισπράττει η Ενάγουσα από την εκμετάλλευση του ακινήτου και ισχυρίσθηκε ότι το μηνιαίο εισόδημα της Ενάγουσας από την ενοικίαση του ακινήτου, ως χώρου στάθμευσης, είναι πολύ μεγαλύτερο από αυτό που έχει δηλώσει ο Πανίκος Λειβαδιώτης, Μ.Ε.
23. Υπενθυμίζω ότι με βάση τη δήλωση του τελευταίου το εισόδημα από την πιο πάνω δραστηριότητα ανέρχεται σε €1.000 μηνιαίως. Ο μάρτυρας αντεξετάσθηκε για την οικονομική κατάσταση του Εναγόμενου και υποβλήθηκε σε αυτόν ότι η οικονομική του κατάσταση κάθε άλλο παρά δεινή ήταν. Ο μάρτυρας απόρριψε την πιο πάνω θέση και επέμενε στην αρχική του τοποθέτηση. Η αξία του ακινήτου, σύμφωνα με το μάρτυρα δεν ήταν €980.000, αλλά με βάση πληροφόρηση που είχε λάβει από τον Εναγόμενο, το ακίνητο ήταν ' εκτιμημένο ... πέραν του 1.400.000'. Ερωτηθείς εάν ο ίδιος είχε οποιαδήποτε επίσημη ενημέρωση ότι ο κεφαλαιουχικός φόρος θα υπολογιζόταν επί του ποσού των €980.000 αντί €586.000, αυτός απάντησε αρνητικά. Ενώπιο του Δικαστηρίου κατατέθηκε μεγάλος αριθμός τεκμηρίων, μεταξύ των οποίων ήταν και η επίδικη συμφωνία, τεκμήριο
24. Η επίδικη συμφωνία κατατέθηκε ως τεκμήριο ενώπιο του Δικαστηρίου. Σύμφωνα με τους όρους της εν λόγω συμφωνίας ο πωλητής, ήτοι ο Εναγόμενος, θα παραχωρήσει στην αγοράστρια ' τα 58% μερίδια του οικοπέδου με την προϋπόθεση ότι ο αγοραστής θα προβεί στην ανέγερση κτιρίου επί του οικοπέδου αποτελούμενο από κατάστημα και διαμερίσματα μαζί με τους απαραίτητους κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους'. Το κτίριο θα ανεγερθεί με αποκλειστικά έξοδα της Ενάγουσας. Μετά την ολοκλήρωση του κτιρίου, το κατάστημα και έξι διαμερίσματα στον πρώτο και στο δεύτερο όροφο του κτιρίου, συνολικής αξίας €586.000, θα ανήκουν αποκλειστικά στον Εναγόμενο. Τα διαμερίσματα των υπολοίπων ορόφων, συνολικής αξίας €809.000, θα ανήκουν αποκλειστικά στην Ενάγουσα. Η Ενάγουσα έχει επίσης υποχρέωση όπως καταβάλει στον Εναγόμενο το ποσό των €50.000 σε μηνιαίες δόσεις. Σε αντάλλαγμα αυτού ο Εναγόμενος θα μεταβιβάσει το 7% του ακινήτου. Το πιο πάνω ποσοστό αντιστοιχεί σε συγκεκριμένο διαμέρισμα του δευτέρου ορόφου. Με βάση τους όρους της συμφωνίας η εκτέλεση αυτού του όρου επαφίεται στη διακριτική ευχέρεια του Εναγόμενου. Έχει τη δυνατότητα να επιστρέψει το ποσό στην Ενάγουσα εντός καθορισμένου χρονικού πλαισίου και σε τέτοια περίπτωση δεν έχει υποχρέωση να μεταβιβάσει οποιοδήποτε ποσοστό. Η Ενάγουσα όφειλε να εκπονήσει αρχιτεκτονικά σχέδια και τεχνικούς όρους, εντός 90 ημερών από την υπογραφή της συμφωνίας και να τα υποβάλει στις αρμόδιες αρχές για την έκδοση άδειας οικοδομής και πολεοδομικής άδειας. Οφείλει επίσης όπως αποπερατώσει το κτίριο εντός 15 μηνών από την ημερομηνία έκδοσης της άδειας οικοδομής. Ο Εναγόμενος έχει υποχρέωση να μεταβιβάσει το μερίδιο του κτιρίου που αναλογούσε στην Ενάγουσα, σταδιακά. Το πρώτο ποσοστό 5%, θα έπρεπε να της το μεταβιβάσει εντός 15 ημερών από την υπογραφή της συμφωνίας και το υπόλοιπο 53%, σε έξι διαφορετικούς χρόνους, ανάλογα με την πρόοδο των εργασιών. Το 10% θα μεταβιβασθεί όταν θα συμπληρωθεί ο σκελετός του κτιρίου μέχρι την τρίτη πλάκα, 10% όταν θα συμπληρωθεί ο σκελετός του κτιρίου μέχρι την τελευταία πλάκα, 10% όταν θα συμπληρωθεί η τοιχοποιία ολοκλήρου του κτιρίου, 8% μετά την ολοκλήρωση των πατωμάτων, 8% μετά την ολοκλήρωση των αλουμινίων και το υπόλοιπο, 7%, μετά την αποπεράτωση ολοκλήρου του κτιρίου. Οι μεταβιβάσεις των διαμερισμάτων, του καταστήματος και των υπολοίπων βοηθητικών χώρων θα γίνουν 15 ημέρες μετά την έκδοση του πιστοποιητικού τελικής εγκρίσεως. Ενώπιο του Δικαστηρίου κατατέθηκε και η αλληλογραφία που ανταλλάχθηκε μεταξύ των μερών, συμπεριλαμβανομένων των επιστολών που απέστειλε η Ενάγουσα στον Εναγόμενο και τού ζητούσε να προσέλθει στο Κτηματολόγιο για να προβεί σε μεταβίβαση του συμφωνηθέντος αρχικού μεριδίου. Όλα τα τεκμήρια που κατατέθηκαν έχουν εξετασθεί από το Δικαστήριο, ανεξαρτήτως του ότι δεν γίνεται μνεία σε κάθε ένα ξεχωριστά. Αυτή ήταν συνοπτικά η μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιο του Δικαστηρίου. Η αξιολόγηση των μαρτύρων έγινε ακολουθώντας τις αρχές που καθορίστηκαν από τη νομολογία. Κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας δεν περιορίστηκα στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας κάθε μάρτυρα ξεχωριστά, αλλά την αντιπαράβαλα και την εξέτασα σε σχέση με το σύνολο της υπόλοιπης μαρτυρίας. Η αξιολόγηση θα επικεντρωθεί στους ισχυρισμούς που κατέστησαν επίμαχοι καθότι δεν θεωρώ σκόπιμο να επεκταθώ σε ισχυρισμούς που δεν αμφισβητήθηκαν και ή που δεν σχετίζονται άμεσα με τα επίδικα θέματα. Αφού εξέτασα τη μαρτυρία στο σύνολο της, κατέληξα σε ευρήματα και συμπεράσματα, τα οποία παραθέτω πιο κάτω, όχι με βάση την αλληλουχία των σκέψεων μου αλλά με βάση τη σειρά, η οποία κατά την κρίση μου αποτελεί την καλύτερη δομή της απόφασης μου. Η μαρτυρία της Στέλλας Κάρουλα, Μ.Ε.2 και της Γιωργούλα Κούρου, Μ.Υ.2 ήταν εντελώς τυπική. Η μαρτυρία της πρώτης δεν έχει αμφισβητηθεί σε οποιοδήποτε ουσιώδες σημείο και γίνεται δεκτή από το Δικαστήριο. Σε σχέση με την μαρτυρία της Γιωργούλα Κούρου, Μ.Υ.2, διαπιστώνω ότι η ίδια δεν είχε προβεί σε επί τόπου εξέταση του ακινήτου, κατ' ακρίβεια ουδέποτε το επισκέφθηκε και δεν ήταν σε θέση να δώσει οποιαδήποτε στοιχεία σε σχέση με αυτό. Δεν ήταν σε θέση να καταθέσει πότε η διατηρητέα οικοδομή είχε κατεδαφισθεί ούτε καν κατά πόσο υπήρχε οποιαδήποτε οικοδομή εντός του τεμαχίου όταν κηρύχθηκε η οικοδομή διατηρητέα. Παρουσίασε στο Δικαστήριο μια φωτογραφία που αποτελεί μέρος δημόσιου αρχείου, παρέλειψε όμως να προσκομίσει το πιστοποιητικό που απαιτείται από τον Περί Αποδείξεως Νόμο, Κεφ.9, για το σκοπό αυτό, ενώ δεν ήταν καν σε θέση να πει ποιας χρονολογίας ήταν η συγκεκριμένη φωτογραφία. Καμιά βαρύτητα μπορεί να δοθεί σε αυτή την πτυχή της μαρτυρίας της. Η μαρτυρία της που αφορά τη διαδικασία που ακολουθείται όταν υποβάλλεται αίτηση στην Πολεοδομική Αρχή και η αίτηση επηρεάζει διατηρητέα οικοδομή, γίνεται δεκτή από το Δικαστήριο. Δεκτή είναι και η μαρτυρία της που αφορά την κήρυξη του τεμαχίου Α ως διατηρητέου. Οι μάρτυρες που κλήθηκαν να καταθέσουν ως εμπειρογνώμονες, θα αξιολογηθούν έχοντας υπόψη τη νομολογιακή αρχή ότι η μαρτυρία ενός εμπειρογνώμονα γίνεται αποδεκτή για να προμηθεύσει το Δικαστήριο με επιστημονικά κριτήρια για την αξιολόγηση της ορθότητας των συμπερασμάτων του για να μπορέσει το Δικαστήριο να σχηματίσει τη δική του ανεξάρτητη γνώμη, εφαρμόζοντας αυτά τα κριτήρια στα γεγονότα που αποδεικνύονται με μαρτυρία. (Κοινοτικό Συμβούλιο Ομόδους ν Κονναρή Π.Ε. 290/2008, ημερομηνίας 23.12.2011). Πέραν τούτου, η μαρτυρία του εμπειρογνώμονα θα πρέπει να αιτιολογείται και να τεκμηριώνεται με απόλυτη επάρκεια και πειστικότητα. (Αυγουστή και Ιωάννου