Ανδρέα Χριστοδούλου ν. Ιακωβίδη, ως παραλήπτης - διαχειριστής της εταιρείας SOTIRIS A. CHRISTODOULOU ESTATES LTD, Αρ. Αγωγής 1083/2014, 24/5/2022

Ανδρέα Χριστοδούλου ν. Ιακωβίδη, ως παραλήπτης - διαχειριστής της εταιρείας SOTIRIS A. CHRISTODOULOU ESTATES LTD, Αρ. Αγωγής 1083/2014, 24/5/2022 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2022:A106 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Τ. Παρασκευαίδου-Καρακάννα, Π.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής 1083/2014 Μεταξύ: ΧΧΧΧ Ανδρέα Χριστοδούλου, εκ Βορόκλινης Ενάγουσας Και ΧΧΧΧ Ιακωβίδη, ως παραλήπτης - διαχειριστής της εταιρείας SOTIRIS A. CHRISTODOULOU ESTATES LTD Εναγόμενων -------------------------------------- Ημερομηνία: 24 Μαΐου 2022 Εμφανίσεις: Για Ενάγουσα: κ. Α. Πετρίδης για Πολύκαρπος Δ. Πετρίδης & Σία Για Εναγόμενο: κ. Σ. Βασιλείου Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την υπό τον ως άνω τίτλο και αριθμό αγωγή, η Ενάγουσα αξιώνει από τον Εναγόμενο διάταγμα του Δικαστηρίου, διατάττον την ειδική εκτέλεση του πωλητηρίου εγγράφου, ημερομηνίας 14.05.2008 και τη μεταβίβαση στο όνομα της, του οικοπέδου 18, τεμάχιο A, αριθμός εγγραφής 0/A. Το πιο πάνω οικόπεδο προέκυψε από το διαχωρισμό του τεμαχίου A, αριθμός εγγραφής A. Βρίσκεται στην τοποθεσία Σπηλιαρκά, στη Βορόκλινη της επαρχίας Λάρνακας. Αξιώνει επίσης διάταγμα με το οποίο να αναγνωρίζεται ότι είναι η μοναδική ιδιοκτήτρια του πιο πάνω ακινήτου, που θα αναφέρεται μετά απλώς ως 'το ακίνητο' και την επιδίκαση γενικών και ειδικών αποζημιώσεων. Σύμφωνα με τις λεπτομέρειες της Έκθεσης Απαίτησης, η Ενάγουσα αγόρασε από την εταιρεία Sotiris A. Christodoulou Estates Ltd, οικόπεδο που βρίσκεται στην τοποθεσία Σπηλιαρκά στη Βορόκλινη, έναντι του ποσού των €102.

1. Η πιο πάνω συμφωνία κατατέθηκε για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας, κατά ή περί την 18.06.
2. Η Ενάγουσα έχει εξοφλήσει πλήρως το τίμημα για την αγορά του εν λόγω οικοπέδου. Ο Εναγόμενος, ΧΧΧΧ Ιακωβίδης, ανέλαβε ως παραλήπτης - διαχειριστής της Sotiris A. Christodoulou Estates Ltd, δυνάμει ομολόγου κυμαινόμενης επιβάρυνσης. Η Ενάγουσα ζήτησε από τον Εναγόμενο με επιστολή, ημερομηνίας 7.04.2014, όπως της μεταβιβάσει το πιο πάνω ακίνητο, αυτός όμως αρνήθηκε να ανταποκριθεί στο αίτημα της. Ο Εναγόμενος καταχώρησε Υπεράσπιση με την οποία αρνείται όλους τους ισχυρισμούς που προβάλλονται στην Έκθεση Απαίτησης, εξαιρουμένης της θέσης ότι αυτός έχει διοριστεί παραλήπτης - διαχειριστής της πιο πάνω εταιρείας, δυνάμει ομολόγου κυμαινόμενης επιβάρυνσης. Η υπεράσπιση του εδράζεται στους πιο κάτω λόγους: Ι. H Εναγόμενη Εταιρεία κατέρρευσε οικονομικά και δεν έχει τα οικονομικά μέσα για να συμμορφωθεί με τις πρόνοιες της ισχυριζόμενης συμφωνίας πώλησης και κατ' επέκταση δεν τη δεσμεύει. ΙΙ. Δεν έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το επίδικο οικόπεδο. ΙΙΙ. Εάν εκδοθούν τα αιτούμενα διατάγματα θα είναι αδύνατο για την Εναγόμενη να συμμορφωθεί με αυτά με αποτέλεσμα αυτή και/ή οι αντιπρόσωποι αυτής να είναι αντιμέτωποι με αιτήσεις παρακοής διατάγματος. IV. Το ακίνητο βαρύνεται με εμπράγματα βάρη και/ή εμπόδια και/ή υποθήκες και/η εγγραφές δικαστικών αποφάσεων που προηγούνται της κατάθεσης του ισχυριζόμενου αγοραπωλητηρίου εγγράφου. Η αγωγή, στο μέτρο που με αυτή ζητείται ειδική εκτέλεση, δεν μπορεί να πετύχει. Ενώπιον του Δικαστηρίου κατέθεσαν εκ μέρους της Ενάγουσας, η υπάλληλος του κτηματολογίου, ΧΧΧΧ Κάρουλα, Μ.Ε.2 και η ιδία, Μ.Ε.1 και εκ μέρους της υπεράσπισης οι υπάλληλοι του Κτηματολογίου, ΧΧΧΧ Σιταρένος, Μ.Υ.1 και ΧΧΧΧ Δήμου, Μ.Υ.2 και ο λογιστής Δημήτρης Χρυσάνθου, Μ.Υ.
3. Οι κτηματολογικοί λειτουργοί, ΧΧΧΧ Κάρουλα, Μ.Ε.2, ΧΧΧΧ Σιταρένος, Μ.Υ.1 και ΧΧΧΧ Δήμου, Μ.Υ.2, κατέθεσαν σε σχέση με την κατάθεση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου στο κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, για την έκδοση ξεχωριστών τίτλων, τα εμπράγματα βάρη που βαρύνουν το ακίνητο και την αίτηση που καταχώρισε η Ενάγουσα στο Τμήμα Εγκλωβισμένων Αγοραστών. Η μαρτυρία τους ήταν εντελώς τυπική και δεν αμφισβητήθηκε σε οποιοδήποτε σημείο. Γίνεται δεκτή από το δικαστήριο και αποτελεί μέρος των ευρημάτων μου που θα παραθέσω σε κατοπινό στάδιο. Ο ΧΧΧΧ Σιταρένος, Μ.Υ.3, είναι λογιστής στο επάγγελμα και συνεργάζεται με τον Εναγόμενο, Κρις Ιακωβίδη, τον βοηθά στην εκτέλεση των καθηκόντων του ως διαχειριστή / παραλήπτη. Ο μάρτυρας ανέλαβε της εξέταση της αξίωσης της Ενάγουσας για εγγραφή στο όνομα της του επιδίκου ακινήτου. Ο μάρτυρας ήταν αρχικά πεπεισμένος ότι οι αποδείξεις που παρουσίασε η Ενάγουσα, που αφορούσαν την εξόφληση του ακινήτου, ήταν ' κατασκεύασμα' της ιδίας και του διευθυντή της εταιρείας Sotiris A. Christodoulou Estates Ltd, Σωτήρη Χριστοδούλου. Ο διευθυντής της πιο πάνω εταιρείας ήταν αδελφός της Ενάγουσας. Στη συνέχεια όμως, όταν τού υποδείχθηκαν καταστάσεις λογαριασμών, συμφώνησε ότι το ποσό των €77.000 είχε καταβληθεί από την Ενάγουσα στην εταιρεία Sotiris A. Christodoulou Estates Ltd. Η υπεράσπιση αναγνώρισε επίσης ότι και το ποσό των €17.000 είχε καταβληθεί από την Ενάγουσα προς την εταιρεία Sotiris A. Christodoulou Estates Ltd. Το πιο πάνω στοιχείο δηλώθηκε ως παραδεκτό γεγονός, τη 22.10.
4. Στο ίδιο θέμα, ήτοι κατά πόσο η Ενάγουσα είχε εξοφλήσει το τίμημα για την αγορά του επιδίκου ακινήτου, επικεντρώθηκε και η αντεξέταση της τελευταίας. Η υπεράσπιση αμφισβήτησε έντονα τον ισχυρισμό της Ενάγουσας ότι είχε καταβάλει ολόκληρο το ποσό για την αγορά του ακινήτου, στο τέλος όμως αναγνώρισε, ως αναφέρω και πιο πάνω, ότι τα ποσά των €77.000 και €17.000 είχαν καταβληθεί από την ίδια και εισπράχθηκαν από την πωλήτρια του ακινήτου, ήτοι την εταιρεία Sotiris A. Christodoulou Estates Ltd. Το μόνο θέμα που παρέμεινε προς εξέταση, αναφορικά με τα γεγονότα, είναι κατά πόσο η Ενάγουσα έχει καταβάλει και το υπόλοιπο ποσό των €8.
5. Η ίδια πρόβαλε τη θέση ότι μετά την καταβολή του πρώτου ποσού των €77.000, ο διευθυντής της πωλήτριας εταιρείας, Σωτήρης Χριστοδούλου, που τυγχάνει να είναι αδελφός της, τής ζήτησε να καταβάλει κάποιο ποσό και με την καταβολή του ποσού, 'θα τιτλοποιούσε το οικόπεδο'. Η Ενάγουσα αποτάθηκε τότε στη ΣΠΕ Μακράσυκας και διευθέτησε τη μεταφορά του ποσού των €17.000 στο λογαριασμό της εταιρείας. Η μεταφορά έγινε τη 3.09.
6. Δύο περίπου χρόνια αργότερα και συγκεκριμένα την 8.07.2011, ο Σωτήρης Χριστοδούλου τής ανέφερε ότι χρειαζόταν επειγόντως κάποια χρήματα. Παρά το γεγονός ότι η συμφωνία προέβλεπε για εξόφληση του ποσού κατά την 'τιτλοποίηση' του οικοπέδου, η Ενάγουσα τού έδωσε το υπόλοιπο του τιμήματος, €8.500 καθότι τον εμπιστευόταν, πίστευε ότι ο αδελφός της δεν θα 'τη γελούσε'. Η Ενάγουσα τού έδωσε το πιο πάνω ποσό για να είναι όμως καλυμμένη τού ζήτησε να της δώσει μια απόδειξη και για τα δύο ποσά, ήτοι για το ποσό των €17.000 και το ποσό των €8.500, σύνολο €25.
7. Ο αδελφός της, συμμορφούμενος με το αίτημα της, εξέδωσε την βεβαίωση, Τεκμήριο 4, με την οποία βεβαιώνει ότι έλαβε από την Ενάγουσα το ποσό των €25.
8. Παρενθετικά υπενθυμίζω ότι έχει κατατεθεί ως παραδεκτό γεγονός η καταβολή του ποσού των €17.
9. Είχα την ευκαιρία να παρακολουθήσω την Ενάγουσα ενώ κατέθετε και να εξετάσω τη μαρτυρία της. Αντεξετάσθηκε επιστάμενα για κάθε πτυχή της μαρτυρίας της, αμφισβητήθηκαν οι ισχυρισμοί της σχεδόν στην ολότητα τους, στο τέλος όμως η Υπεράσπιση αναγνώρισε ότι τα όσα η Ενάγουσα κατέθεσε στο Δικαστήριο ανταποκρίνονταν στην αλήθεια. Η Ενάγουσα απαντούσε τις ερωτήσεις ευθέως, αυθόρμητα και δεν περιέπεσε σε οποιαδήποτε ουσιώδη αντίφαση. Δέχομαι, μεταξύ άλλων, τη μαρτυρία της ότι εξόφλησε το τίμημα για την αγορά του ακινήτου, πριν την ημερομηνία που προέβλεπε η συμφωνία, λόγω της εμπιστοσύνης που έτρεφε για τον αδελφό της, που ήταν ο διευθυντής της πωλήτριας εταιρείας. Η μάρτυρας μού έκανε θετική εντύπωση και πιστεύω ότι ήταν μάρτυρας της αλήθειας. Η θέση της ότι εξόφλησε ολόκληρο το τίμημα, συμπεριλαμβανομένου και του ποσού των €8.500, γίνεται δεκτή από το Δικαστήριο. Έχοντας υπόψη ότι τα υπόλοιπα γεγονότα, επί των οποίων εδράζονται οι αξιώσεις της Ενάγουσας, δεν αμφισβητούνται, δεν κρίνω σκόπιμο να παραθέσω τη μαρτυρία του κάθε μάρτυρα ξεχωριστά. Παραθέτω τη μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιο του δικαστηρίου και δεν έχει αμφισβητηθεί με συνοπτικό τρόπο, αμέσως πιο κάτω. Η μαρτυρία αυτή γίνεται εύρημα του Δικαστηρίου. Η Ενάγουσα αγόρασε από την εταιρεία Sotiris A. Christodoulou Estates Ltd, το οικόπεδο 18 που θα πρόκυπτε από το διαχωρισμό σε οικόπεδα του τεμαχίου A, αρ. εγγραφής A, στην τοποθεσία Σπηλιαρκά, στη Βορόκλινη, έναντι του ποσού των €102.
10. Υπογράφηκε για το σκοπό αυτό, τη 14.05.2008, πωλητήριο έγγραφο, Τεκμήριο
11. Το ποσό των €77.000 ήταν πληρωτέο με την υπογραφή της συμφωνίας και το υπόλοιπο €25.500 με την 'τιτλοποίηση' του ακινήτου. Η Ενάγουσα κατέβαλε το ποσό των €77.000, τη 20.05.
12. Τη 18.06.2008 η Ενάγουσα κατέθεσε το πιο πάνω πωλητήριο έγγραφο στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας και έλαβε την ένδειξη ΠΩΕ 1686/2008, Τεκμήριο
13. Την 8.07.2011 η πωλήτρια εταιρεία εξέδωσε απόδειξη εξόφλησης του τιμήματος των €102.
14. Την 23.03.2011 εκδόθηκε ξεχωριστός τίτλος για το επίδικο ακίνητο, Τεκμήριο
15. Τη 15.07.2013 η εταιρεία Sotiris A. Christodoulou Estates Ltd ετέθη υπό καθεστώς ειδικής διαχείρισης, δυνάμει ομολόγου κυμαινόμενης επιβάρυνσης, προς όφελος της Alpha Bank. Ο ΧΧΧΧ Ιακωβίδης διορίστηκε παραλήπτης- διαχειριστής ολόκληρης της περιουσίας της πιο πάνω εταιρείας. Την 7.04.2014 η Ενάγουσα απέστειλε επιστολή στον Εναγόμενο και τον κάλεσε να προσέλθει στο Κτηματολόγιο και να μεταβιβάσει στο όνομα της το ακίνητο. Ο Εναγόμενος δεν ανταποκρίθηκε στο αίτημα της. Λίγες ημέρες αργότερα και συγκεκριμένα τη 17.04.2014, η Ενάγουσα του απέστειλε δεύτερη επιστολή με την οποία τον κάλεσε εκ νέου να προσέλθει στο κτηματολόγιο για τη μεταβίβαση. Ο Εναγόμενος σε απάντηση του πιο πάνω αιτήματος απέστειλε επιστολή, Τεκμήριο 7, με την οποία την πληροφόρησε ότι αρνείτο να το πράξει. Τους λόγους της άρνησης του θα τούς κοινοποιούσε στην Ενάγουσα αργότερα. Με βάση το πιστοποιητικό εγγραφής του ακινήτου που εκδόθηκε τη 9.10.2020, η εκτιμημένη αξία του ακινήτου από το κτηματολόγιο, την 01.01.2018, ήταν €101.
16. Το ακίνητο βαρύνεται με την υποθήκη [ ]/2002 που ενεγράφη τη 22.02.2007 και προηγείται της κατάθεσης του πωλητηρίου εγγράφου στο κτηματολόγιο. Η υποθήκη είναι για το ποσό των €444.236,37 και με αυτή εξασφαλίζονται πιστωτικές διευκολύνσεις που παραχωρήθηκαν από την Alpha Bank προς την εταιρεία Sotiris A. Christodoulou Estates Ltd. Η πιο πάνω υποθήκη δεν έχει εξοφληθεί μέχρι σήμερα. Μετά την καταχώριση της αγωγής η Ενάγουσα υπέβαλε αίτηση, την 28.04.2016, με την οποία ζήτησε τον παραμερισμό των εμπράγματων βαρών και μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα της στα πλαίσια της Αίτησης, Εγκλωβισμένου Αγοραστή, ΑΕΑ 502/
17. Η Alpha Bank καταχώρισε ένσταση στην αίτηση. Ενώπιο του Δικαστηρίου τέθηκε μαρτυρία ότι η μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα της Ενάγουσας, ως εγκλωβισμένης αγοράστριας, 'σταμάτησε με διάταγμα του Δικαστηρίου'. Δεν δόθηκαν περαιτέρω στοιχεία σε σχέση με το θέμα αυτό, επισημαίνω όμως ότι η πιο πάνω μαρτυρία δεν έχει αμφισβητηθεί. Εκλαμβάνω δε ότι η διαδικασία καταχωρήθηκε στα πλαίσια του Νόμου 9/1965, ως έχει τροποποιηθεί από το Νόμο 139(Ι) /
18. Με βάση τη μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου προκύπτει ότι εκδόθηκε ξεχωριστός τίτλος για το ακίνητο από το 2011, πολύ πριν την καταχώριση της αγωγής. Ενόψει τούτου, ο ισχυρισμός που περιλαμβάνεται στην Υπεράσπιση, περί του αντιθέτου απορρίπτεται. Στην Υπεράσπιση προβάλλεται επίσης και η θέση ότι η Εταιρεία Sotiris A. Christodoulou Estates Ltd βρίσκεται σε άσχημη οικονομική κατάσταση. Το γεγονός αυτό δεν αποτελεί νόμιμο λόγο για απόρριψη της αγωγής. Η θεραπεία της ειδικής εκτέλεσης ρυθμίζεται από το άρθρο 76 του περί Συμβάσεων Νόμου, ΚΕΦ.
19. Η σύμβαση είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης από το Δικαστήριο αν δεν είναι άκυρη δυνάμει του Νόμου αυτού ή οποιουδήποτε άλλου Νόμου, είναι γραπτή και υπογράφεται στο τέλος αυτής από το πρόσωπο που φέρει το βάρος αυτής και το Δικαστήριο κρίνει, ενόψει όλων των περιστάσεων, ότι η επιβολή ειδικής εκτέλεσης της σύμβασης δεν θα ήταν παράλογη ή άλλως πως ανεπιεικής ή πρακτικά ανεφάρμοστη. Στο ίδιο άρθρο, παράγραφος 2, ρητά προβλέπεται ότι οι διατάξεις του συγκεκριμένου άρθρου δεν επηρεάζουν την ειδική εκτέλεση συμβάσεων πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας δυνάμει των διατάξεων του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, ή οποιασδήποτε τροποποίησης αυτού. Ο περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος έχει καταργηθεί και έχει αντικατασταθεί από τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011, Ν.81 (Ι) /
20. Σύμφωνα με το άρθρο 5 του Ν.81(Ι)/2011, η κατάθεση σύμβασης συνιστά εμπράγματο βάρος επί της ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης και το εμπράγματο βάρος που δημιουργείται με την κατάθεση της σύμβασης ακολουθεί τη σειρά προτεραιότητας που λαμβάνει με την κατάθεσή της. Με βάση τις πρόνοιες του ιδίου άρθρου, σε περίπτωση που πριν από την κατάθεσή της σύμβασης υπάρχει ήδη κατατεθειμένη υποθήκη, η οποία επιβαρύνει την ακίνητη ιδιοκτησία που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης, ο αγοραστής δύναται να καταβάλει στον ενυπόθηκο δανειστή, σύμφωνα με τους όρους αποπληρωμής του δανείου, το ποσό του ενυπόθηκου χρέους που αναλογεί στο αντικείμενο της σύμβασης και ο ενυπόθηκος δανειστής υποχρεούται να το αποδεχτεί ως ποσό που καταβλήθηκε έναντι του ενυπόθηκου χρέους. Οι πιο πάνω διατάξεις εφαρμόζονται και στις συμβάσεις που κατατέθηκαν στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο ή που έχουν συνομολογηθεί πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του Νόμου, νοουμένου ότι έχει προσαχθεί για το σκοπό αυτό, η γραπτή συγκατάθεση του πωλητή και του ενυπόθηκου δανειστή. Το Δικαστήριο δύναται να διατάξει την ειδική εκτέλεση σύμβασης, ακόμη και στην περίπτωση που υφίσταται υποθήκη, νοουμένου ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις που θέτει το άρθρο 7