Th. Flokkas Estates Ltd κ.α. ν. Κοινοτικό Συμβούλιο Αγγλισίδων, Αρ. 1316/2021, 12/8/2022 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2022:A139 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Ν. ΜΑΘΗΚΟΛΩΝΗ, Α.Ε.Δ Αρ. 1316/2021 Μεταξύ:
- Th. Flokkas Estates Ltd
- Ιδανική Κτηματική Λτδ Εναγόντων και Κοινοτικό Συμβούλιο Αγγλισίδων Εναγομένων ___________________ Ημερομηνία: 12 Αυγούστου 2022 Εμφανίσεις: Για τους ενάγοντες/αιτητές: κ. Δειλινός για Δειλινός & Συνεργάτες ΔΕΠΕ ΑΠΟΦΑΣΗ (Αίτηση ημερ. 13/12/2021) Με την αγωγή που καταχώρησαν οι ενάγοντες αξιώνουν γενικές και ειδικές αποζημιώσεις πλέον νόμιμο τόκο και έξοδα για τη ζημιά που ως η θέση τους υπέστησαν ένεκα των ενεργειών των εναγομένων οι οποίοι επενέβησαν παράνομα στα ακίνητα των εναγουσών ενώ με τη συμπεριφορά τους επηρέασαν τα δικαίωμα τους για χρήση/απόλαυση/εκμετάλλευση των ακινήτων τους κατά παράβαση του άρθρου 23 του Συντάγματος. Η αγωγή επεδόθη νομότυπα όμως οι εναγόμενοι δεν εμφανίστηκαν με αποτέλεσμα οι ενάγοντες να προχωρήσουν με την υπό εξέταση αίτηση για απόφαση λόγω μη καταχώρησης σημειώματος εμφάνισης. Προς απόδειξη της αξίωσης τους οι ενάγουσες καταχώρησαν 2 Ε/Δ μια του Διευθυντή της ενάγουσας 1 μια από εκτιμητή ακινήτων. Ο Διευθυντής της ενάγουσας 1 με την Ε/Δ του δηλώνει εξουσιοδοτημένος και από την ενάγουσα 2 για να προβεί στην Ε/Δ προς απόδειξη της αξίωσης των εναγουσών και υιοθετεί με την ένορκη δήλωση του το περιεχόμενο της Ε/Α. Επί της ουσίας αναφέρει ότι οι ενάγουσες είναι ιδιοκτήτριες από ½ εξ αδιαιρέτου μεριδίου έκαστη σε δύο ακίνητα ευρισκόμενα στις Αγγλισίδες, τα οποία είναι εφαπτόμενα και βρίσκονται εντός του παραδοσιακού πυρήνα του χωριού Αγγλισίδες και αποτελούν το χώρο που στεγαζόταν ο παλιός ελαιόμυλος και το παλαιό ελαιοτριβείο. Έχουν δε επί αυτών οικοδομές συνολικού εμβαδού 509 τ.μ. και από το 2007 ενέπιπταν και συνεχίζουν να εμπίπτουν εντός της οικιστικής ζώνης. Όπως ο ενόρκως δηλών περαιτέρω αναφέρει περί τις 9/7/2007 οι ενάγουσες αγόρασαν τα επίδικα ακίνητα με σκοπό να τα μετατρέψουν σε παραδοσιακή ταβέρνα και προχώρησαν άμεσα στην ετοιμασία αρχιτεκτονικών σχεδίων και υπέβαλαν από κοινού κατά ή περί τις 5/12/2008 στο Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως (ΤΠΟ) τις πολεοδομικές αιτήσεις για συντήρηση και προσθηκομετατροπές σε Διατηρητέα οικοδομή και αλλαγή χρήσης της από κατοικία σε παραδοσιακή ταβέρνα. Παράλληλα ως αναφέρει οι ενάγουσες προχώρησαν σε προκαταρκτικές εργασίες ετοιμασίας των ακινήτων τους για την εν λόγω ανάπτυξη ήτοι καθαρισμό , περίφραξη και συντήρηση των κτιρίων που βρίσκονταν εντός αυτών καταβάλλοντας τα ποσά που αναφέρει αναλυτικά στην Ε/Δ και τα οποία συμποσούνται στο συνολικό ποσό των €42.684 Περαιτέρω αναφέρει ότι τα επίδικα ακίνητα προτού αγοραστούν από τις ενάγουσες ανήκαν σε συγκεκριμένο εργολάβο οικοδομών και όταν συμφώνησαν να τα αγοράσουν ο εν λόγω εργολάβος είχε ήδη αρχίσει εργασίες συντήρησης των κτιρίων τις οποίες συνέχισε και μετά την αγορά και πληρώθηκε από τις ενάγουσες στις 9/7/2007 ως το Τεκμήριο
- Επίσης ο ομνύων αναφέρει ότι για την αγορά των επίδικων ακινήτων οι ενάγουσες εταιρείες συνέβαλαν οι ίδιες πληρώνοντας το ποσό των Λ.Κ. 10,000 ενώ συνήψαν επίσης και δάνειο στην πρώην Συνεργατική Πιστωτική Εταιρεία Μακράσυκας ύψους Λ.Κ. 100.000 περίπου με προσωπικές εγγυήσεις των ίδιων των μετόχων. Λόγω του γεγονότος ότι δεν έγινε ποτέ ταβέρνα από τα έσοδα της οποίας θα αποπληρώνετο το δάνειο το υπόλοιπο του δανείου ανέρχεται στις €434.
- Κατά ή περί τις 28/11/2008 οι εναγόμενοι προχώρησαν σε δημοσίευση Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης ολόκληρης της έκτασης των ακινήτων των εναγουσών με σκοπό την αναπαλαίωση των υφιστάμενων Διατηρητέων Οικοδομών Παραδοσιακής Αρχιτεκτονικής και χρήση τους για πολιτιστικούς σκοπούς. Λόγω ακριβώς της πρόθεσης των εναγομένων να απαλλοτριώσουν τα επίδικα ακίνητα οι ενάγουσες εταιρείες αποφάσισαν να μην συνεχίσουν τις εργασίες ενδυνάμωσης, προστασίας και συντήρησης των κτιρίων, ώστε να μην ξοδέψουν άλλα χρήματα για ακίνητα που εν τέλει θα έχαναν. Η εν λόγω Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης ατόνησε, αφού δεν ακολούθησε η δημοσίευση διατάγματος απαλλοτρίωσης σε περίοδο 12 μηνών από την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Παράλληλα με την δημοσίευση της Γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης γίνονταν επίσης και συζητήσεις ενώ υπήρξε και ανταλλαγή επιστολών μεταξύ εναγομένων και εναγουσών με σκοπό τη φιλική και εξώδικη διευθέτηση του ποσού της αποζημίωσης αναφορικά με την απαλλοτρίωση. Πιο συγκεκριμένα στις 26/2/2010 προσφέρθηκε το ποσό των €224.000 ως αποζημίωση τόσο για την απαλλοτρίωση των ακινήτων τους όσο και για τα μηχανήματα που βρίσκονταν εντός αυτών. Η προσφορά όμως αυτή απορρίφθηκε από τις ενάγουσες, οι οποίες αντιπρότειναν το ποσό των €280.
- Κατά ή περί τις 28/9/2010 το ΤΠΟ απέρριψε τις αιτήσεις των εναγουσών για έκδοση Πολεοδομικής άδειας και συναίνεσης για συντήρηση και προσθηκομετατροπές σε Διατηρητέα Οικοδομή και αλλαγή χρήσης της από κατοικία σε παραδοσιακή ταβέρνα χωρίς καν να τις εξετάσει στην ουσία τους, για το λόγο ότι είχε δημοσιευθεί η ως άνω αναφερόμενη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης. Στις 27/8/2010 δημοσιεύθηκε νέα Γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης και ακολούθως στις 11/3/2011 σχετικό Διάταγμα Απαλλοτρίωσης για τα επίδικα ακίνητα καθώς και διάταγμα επίταξης. Οι ενάγουσες δεν αποδέχθηκαν το ποσό της αποζημίωσης που τους προσέφερε ο εναγόμενος ως απαλλοτριούσα αρχή και καταχώρησαν σχετικές παραπομπές. Ως περαιτέρω αναφέρει μεταξύ 2011-2013 σε άγνωστη ημερομηνία οι εναγόμενοι επενέβησαν στα επίδικα ακίνητα και άρχισαν εργασίες αναπαλαίωσης των υφιστάμενων διατηρητέων οικοδομών κατεδαφίζοντας μέρος των κτιρίων. Επειδή οι ενάγουσες θα έχαναν την κυριότητα των ακινήτων λόγω της απαλλοτρίωσης δεν προχώρησαν σε έργα συντήρησης και αναστήλωσης των κτιρίων που κινδύνευαν με κατάρρευση, αλλά ούτε και ο εναγόμενος προέβη σε τέτοια έργα, με αποτέλεσμα την πρόκληση σοβαρών ζημιών στις διατηρητέες οικοδομές και την κατάρρευση μέρους αυτών γεγονός που προκάλεσε και την μείωση της αξίας τους. Την 1/2/2013 δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Διάταγμα Ανάκλησης της απαλλοτρίωσης και κατά της απόφασης αυτής καταχωρήθηκε προσφυγή σύμφωνα με την οποία κρίθηκε ότι το εν λόγω διάταγμα ανάκλησης ήταν νόμιμο. Η ανάκληση της απαλλοτρίωσης προκάλεσε «τον επιχειρηματικό θάνατο» των εναγουσών αφού το δάνειο που είχαν λάβει για αγορά ακινήτων είχε ανέβει μετά από 5 χρόνια σε επίπεδα που δεν ήταν πλέον διαχειρίσιμο και αφετέρου διότι οι ενάγουσες δεν μπορούσαν να εξασφαλίσουν πλέον χρηματοδότηση για την αναπαλαίωση των διατηρητέων οικοδομών και την μετατροπή τους σε παραδοσιακή ταβέρνα, ενώ το 2008 μπορούσαν. Συνεπεία της απόφασης των εναγομένων να ανακαλέσουν την απαλλοτρίωση και να μην ολοκληρώσουν τη διαδικασία απαλλοτρίωσης που ξεκίνησε από τις 28/11/20008 καθώς και συνεπεία πράξεων και παραλείψεων των εναγομένων έχουν υποστεί σοβαρές ζημιές απώλειες και έξοδα. Συγκεκριμένα και πέραν από τις ζημιές που αναφέρονται ανωτέρω, κατέβαλαν €1500 για τις δικαστικές διαδικασίες που αφορούσαν την απαλλοτρίωση και οι οποίες αναφέρονται ανωτέρω. Επιπρόσθετα και λόγω της κατεδάφισης μέρους των κτιρίων και γενικά των ζημιών που προκλήθηκαν σε αυτά από τους εναγόμενους κατά την περίοδο που τα ακίνητα τελούσαν υπό απαλλοτρίωση, υπήρξε μείωση της αξίας των διατηρητέων οικοδομών που ανέρχεται στο ποσό των €44.
- Επίσης συνεπεία της ανάκλησης της απαλλοτρίωσης οι ενάγουσες παρέμειναν ιδιοκτήτριες, όμως απώλεσαν τον νόμιμο τόκο τον οποίο είχαν συσσωρεύσει από την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης μέχρι την ημερομηνία ανάκλησης της 27/8/2010-1/2/2013, αφού απώλεσαν δια παντός τη δυνατότητα ανάκτησης του ποσού των €43,500 (€200.000 χ 9% χ 29 μήνες) το οποίο αξιώνουν από τον εναγόμενο. Επίσης και λόγω του ότι τα ακίνητα των εναγουσών από τις 28/11/2008 μέχρι και την 1/2/2013 που τελούσαν υπό απαλλοτρίωση υπόκειντο σε νομικό βάρος με αποτέλεσμα οι ενάγουσες εταιρείες να στερηθούν του δικαιώματος τους να αναπτύξουν και να αξιοποιήσουν ελεύθερα τα ακίνητα τους με αποτέλεσμα να αξιώνουν €10.000 που είναι σύμφωνα με την εκτίμηση που έλαβαν η αγοραία ενοικιαστική αξία των ακινήτων για την περίοδο από 28/11/2008 -1/2/
- Επίσης λόγω του ότι δεν λειτούργησε ποτέ η επιχείρηση της ταβέρνας που θα δημιουργούσαν οι ενάγουσες δεν μπόρεσαν να αποπληρώσουν το δάνειο με αποτέλεσμα να απωλέσουν την κυριότητα των ακινήτων τα οποία βγήκαν σε πλειστηριασμό στις 26/1/22, με αποτέλεσμα ως αναφέρει να στερηθούν τα οφέλη που προσφέρει ο νόμος σε ιδιοκτήτες διατηρητέων οικοδομών να πωλήσουν τον αδιάθετο συντελεστή δόμησης των ακινήτων τους, που σύμφωνα με έκθεση εκτίμησης η αξία του ανέρχεται στο ποσό των €37,
- Επίσης λόγω αυτής της αντιφατικής συμπεριφοράς του εναγόμενου οι ενάγουσες και οι ίδιοι ως αξιωματούχοι έχουν νιώσει συναισθήματα αδικίας, πικρίας και άγχους για τον τρόπο που τους αντιμετώπισαν οι εναγόμενοι παραβιάζοντας τα συνταγματικά τους δικαιώματα καθώς και τα ανθρώπινα δικαιώματα στη βάση των άρθρων 23,25 και 26 του Συντάγματος με αποτέλεσμα να αιτούνται γενικές αποζημιώσεις για ηθική βλάβη ή και μη χρηματική ζημιά. Όπως τέλος αναφέρει με επιστολή αλλά και προφορικά κάλεσαν τους εναγόμενους να αποκαταστήσουν τη ζημιά που προκάλεσαν χωρίς ωστόσο να ανταποκριθούν. Πέραν της πιο πάνω Ε/Δ οι ενάγουσες παρουσίασαν και Ε/Δ ιδιώτη εκτιμητή ο οποίος επισυνάπτει την έκθεση εκτίμησης που έκανε αναφορικά με τη μείωση της αξίας του ακινήτου μεταξύ 11/3/2011 και 1/2/2013, την ενοικιαστική αξία των ακινήτων για την περίοδο από 28/11/2008 - 1/2/2013 και την αξία του υπολειπόμενου αδιάθετου συντελεστή δόμησης των διατηρητέων οικοδομών που βρίσκονται εντός των ακινήτων. (βλ. Τεκμήριο 1) Η πιο πάνω μαρτυρία παρέμεινε αναντίλεκτη και την αποδέχομαι με εξαίρεση τη μαρτυρία του εκτιμητή σε σχέση με την ισχυριζόμενη μείωση της αξίας των ακινήτων για τους λόγους που πιο κάτω επεξηγούνται και χωρίς ωστόσο η αποδοχή κατά τα λοιπά της μαρτυρίας των εναγουσών να σημαίνει χωρίς άλλο και την αποδοχή όλων των αξιώσεων των εναγουσών. Εξετάζοντας τις αξιώσεις θα πρέπει κατ' αρχάς να λεχθεί ότι οι ενάγουσες δήλωσαν ότι δεν επιμένουν στην αξίωση τους για δικηγορικά έξοδα €1500 επομένως το ζήτημα αυτό δεν θα με απασχολήσει περαιτέρω. Πέραν αυτού και με δεδομένα τα αναντίλεκτα γεγονότα που αφορούν το γεγονός ότι οι ενάγουσες αποστερήθηκαν της περιουσίας τους για το διάστημα που αναφέρουν και για τους λόγους που επεξηγούνται στη μαρτυρία του διευθυντή της ενάγουσας 1, θεωρώ ότι δικαιούνται σε αποζημιώσεις ίσες με την αγοραία ενοικιαστική αξία του ακινήτου για την περίοδο που διήρκεσε η αποστέρηση, αποζημίωση η οποία σύμφωνα με την έκθεση εκτίμησης ανέρχεται στις €10.000, στην οποία και περιόρισαν τη σχετική αξίωση τους. Με δεδομένη όμως την πιο πάνω κατάληξη θεωρώ ότι οι ενάγουσες δεν νομιμοποιούνται να ζητούν τον τόκο που θα λάμβαναν επί της αποζημίωσης που θα εδικαιούντο αν εν τέλει προχωρούσε η απαλλοτρίωση, αφού πρώτον δεν έγινε η απαλλοτρίωση για να δικαιούνται αποζημίωση σε αυτή τη βάση και κατ' επέκταση τόκο επί αυτής, και δεύτερον για την εν λόγω περίοδο έχουν ήδη αποζημιωθεί στη βάση της αγοραίας ενοικιαστικής αξίας του ακινήτου με αποτέλεσμα η εισήγηση τους να ισοδυναμεί ουσιαστικά με απόδοση διπλής αποζημίωσης προς τις ενάγουσες. Περαιτέρω απορριπτέα κρίνεται και η εισήγηση για απόδοση στις ενάγουσες οι οποίες είναι εταιρείες αποζημιώσεις για ηθική βλάβη. Όσον αφορά τον αδιάθετο συντελεστή δόμησης του οποίου την αξία διεκδικούν επίσης οι ενάγουσες σημειώνω τα εξής. Θέση και εισήγηση των συνηγόρων των εναγουσών είναι ότι λόγω της απαλλοτρίωσης του 2008 που δεν προχώρησε αλλά και της επόμενης η οποία ανακλήθηκε ακολούθως το 2013, της προσφυγής και της απόφασης του Ανωτάτου Δικαστηρίου δεν αξιοποίησαν το ακίνητο με αποτέλεσμα το δάνειο που έλαβαν να μην μπορεί να πληρωθεί από τα έσοδα της ταβέρνας που σκόπευαν να λειτουργήσουν, με απώτερο αποτέλεσμα να χάσουν το ακίνητο το οποίο τέθηκε προς πώληση σε πλειστηριασμό και κατ' επέκταση το δικαίωμα για πώληση του αδιάθετου συντελεστή. Επί τούτου πρέπει να λεχθεί ότι οι ενάγουσες με βάση τα ενώπιον μου στοιχεία εξακολουθούν να είναι οι ιδιοκτήτριες εφόσον δεν υπάρχει καμία μαρτυρία ενώπιον μου που να καταδεικνύει εάν τελικά προχώρησε ο πλειστηριασμός στον οποίο έγινε αναφορά στο στάδιο των αγορεύσεων και ποιο το αποτέλεσμα του. Σε κάθε περίπτωση σημειώνω περαιτέρω ότι οι ενάγουσες θα μπορούσαν να είχαν εκμεταλλευτεί και διαθέσει προς πώληση τον αδιάθετο συντελεστή καθ' όλον τον χρόνο που είναι ιδιοκτήτριες του ακινήτου κάτι το οποίο δεν φαίνεται να έκαναν έστω κάποια προσπάθεια για να πράξουν. Ως προς την αξίωση για απόδοση ποσού €44.000 που αφορά την μείωση της αξίας της περιουσίας των εναγουσών σημειώνω τα εξής. Η εν λόγω αξίωση βασίζεται στην ισχυριζόμενη πρόκληση από πλευράς των εναγομένων ζημιών που οδήγησαν στην μείωση της αξίας του ακινήτου, χωρίς κατ' αρχάς να δικογραφούν με την απαιτούμενη λεπτομέρεια ποιες είναι αυτές οι ζημιές και χωρίς περαιτέρω να δικογραφούν το κόστος προς αποκατάσταση της ειδικής ζημιάς που είναι και το ορθό μέτρο για αποκατάσταση. Αντί τούτου ζητείται γενικά μείωση στην αξία της επίδικης περιουσίας χωρίς μάλιστα να είναι σαφές από την εκτίμηση πως προκύπτει ο υπολογισμός αυτού του συγκεκριμένου ποσού στο οποίο φαίνεται να καταλήγει ο εκτιμητής. Ως εκ τούτου θεωρώ ότι δεν δικαιολογείται η σχετική αξίωση. Τέλος διεκδικούν ποσό €42.684 που αφορά προκαταρκτικές εργασίες ετοιμασίας των ακινήτων προτού πληροφορηθούν για την απαλλοτρίωση που έγινε το 2008 η οποία μαζί με τις ενέργειες των εναγομένων που ακολούθησαν και την εκ νέου απαλλοτρίωση το 2010 και την έκδοση διατάγματος επίταξης κατέστησαν ανέφικτη την ολοκλήρωση των εργασιών που σκοπό είχαν τη δημιουργία και εκμετάλλευση ταβέρνας που θα λειτουργούσε στο χώρο. Η επιδίκαση ειδικών αποζημιώσεων στη βάση των ανωτέρω δεδομένων κρίνεται δικαιολογημένη νοουμένου ότι αυτές δικογραφούνται και αποδεικνύονται με την ανάλογη μαρτυρία. Εξετάζοντας το ζήτημα αυτό σε συνάρτηση με την Ε/Α κρίνω ότι οι εν λόγω αποζημιώσεις δικογραφούνται με εξαίρεση τη ζημιά που αφορά τον καθαρισμό των ακινήτων και απομάκρυνση των χαλασμάτων για ποσό €575, αφού η δικογραφημένη ζημιά των εναγόντων στην έκθεση απαίτησης για το ζήτημα αυτό αφορά στο ποσό των €500, με αποτέλεσμα να μην δύναται το Δικαστήριο να επιδικάσει οποιοδήποτε μεγαλύτερο ποσό. Επίσης οι εν λόγω αποζημιώσεις αποδεικνύονται με τις απαραίτητες αποδείξεις οι οποίες επισυνάπτονται στην Ε/Δ του διευθυντή της ενάγουσας 1 (βλ. Τεκμήρια 7, 8, 9, 10 11) με αποτέλεσμα να κρίνω ότι δικαιολογείται η επιδίκαση αποζημιώσεων για το ποσό των €42.
- Κατάληξη Στη βάση των ανωτέρω κρίνω ότι οι ενάγουσες έχουν αποδείξει την αξίωση τους εναντίον των εναγομένων και συνεπώς εκδίδεται απόφαση υπέρ τους και εναντίον των εναγομένων για ποσό €52.609 (€10.000 ενοικιαστική αξία του ακινήτου για την επίδικη περίοδο πλέον €42.609 ειδικές ζημιές) πλέον νόμιμο τόκο επί του ως άνω ποσού από την καταχώρηση της αγωγής, πλέον έξοδα στην κλίμακα €50.000-100.000, ήτοι €1460 πλέον ΦΠΑ πλέον €16 έξοδα επίδοσης. ............... Ν. Μαθηκολώνη, Α.Ε.Δ ΠΙΣΤΟΝ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο