← Κύπρος

Μ. Α. ν. HOUSEWELL DEVELOPMENTS LTD κ.α., Αρ. Αγωγής: 1162/14, 25/11/2022

Μ. Α. ν. HOUSEWELL DEVELOPMENTS LTD κ.α., Αρ. Αγωγής: 1162/14, 25/11/2022 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2022:A144 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ Ενώπιον: Ε. Γεωργίου-Αντωνίου, Α.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 1162/14 Μεταξύ: Μ. Α. Ενάγοντα και

  1. HOUSEWELL DEVELOPMENTS LTD,
  2. G. HASSAPIS HOLDINGS LIMITED,
  3. Δ. Β. Μ.
  4. A. Β. Μ.
  5. Π. Β. Μ.
  6. Σ. Β. Μ.
  7. Ν. Β. Μ. Εναγόμενων ----------- Ημερομηνία: 25 Νοεμβρίου,
  8. Εμφανίσεις: Για Ενάγοντα: Ο κ. Π. Γεωργίου, για Λ. Κληρίδη & Υιοί Δ.Ε.Π.Ε. Για Εναγόμενους 1- 7 : Ο κ. Γ. Σαββίδης, για Α. Ζαχαρίου & Σία Δ.Ε.Π.Ε. Α Π Ο Φ Α Σ Η Ο Ενάγοντας, με την αγωγή του, αιτείται την έκδοση αναγνωριστικής απόφασης με την οποία να δηλώνεται ότι ο τερματισμός του αγοραπωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 18/09/2008 ήταν νόμιμος και αξιώνει το ποσό των €296.629,00 ως αποζημιώσεις για παράβαση ουσιωδών όρων του αγοραπωλητηρίου εγγράφου ή και ως αντάλλαγμα, το οποίο απέτυχε. Παράλληλα, ζητά ως αποζημιώσεις ή και διαφυγόντα κέρδη ή και ως ενοικιαστική αξία το ποσό των €500,00 από 31/12/2009 λόγω της καθυστέρησης στην παράδοση του διαμερίσματος. Σύμφωνα με την Έκθεση Απαίτησης, οι Εναγόμενοι 1 και 2 είναι εταιρείες που ασχολούνται με την ανάπτυξη γης και οι Εναγόμενοι 3 μέχρι 7 είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες ή και οι νόμιμοι κάτοχοι ή και δικαιούχοι του ακινήτου με αριθμό εγγραφής [ ], Φ./Σχ. L/29, τεμάχιο [ ], στο χωριό Τερσεφάνου. Στις 02/01/2006, οι Εναγόμενοι 1 και 2 υπέγραψαν με τους Εναγόμενους 3 μέχρι 7 συμφωνία αντιπαροχής, με την οποία ανέλαβαν την αξιοποίηση του συγκεκριμένου ακινήτου με την ανέγερση διαμερισμάτων και κατοικιών προς πώληση. Στις 18/09/2008, ο Ενάγοντας υπέγραψε με τους Εναγόμενους 1 μέχρι 7 αγοραπωλητήριο έγγραφο για την αγορά του διαμερίσματος με αριθμό 207, Block 3, με χώρο στάθμευσης στην οικοδομή «[ ]», με χώρο στάθμευσης, στην τιμή των €329.150,00, συμπεριλαμβανομένου του Φ.Π.Α. Είχε συμφωνηθεί ότι η παράδοση του συγκεκριμένου διαμερίσματος θα γινόταν όχι αργότερα από τον Δεκέμβριο του 2009 και θα καταβαλλόταν η τελευταία δόση ύψους €32.915,
  9. Μεταξύ των όρων της σύμβασης ήταν και η επιφύλαξη του δικαιώματος των μερών όπως στην περίπτωση που οποιοσδήποτε από αυτούς παραβίαζε το αγοραπωλητήριο έγγραφο θα κατέβαλλε αποζημιώσεις στο αναίτιο μέρος. Ο Ενάγοντας, στις 10/09/2008, κατέβαλε το ποσό των €99.139,00, στις 31/12/2008 κατέβαλε το ποσό των €65.830,00, στις 27/01/2009 κατέβαλε το ποσό των €65.830,00 και στις 12/11/2009 το ποσό των €65.830,00, σύμφωνα με τους όρους της συμφωνίας. Στις 22/10/2008 κατάθεσε τη συμφωνία στο Κτηματολόγιο Λάρνακας και έλαβε αριθμό ΠΩΕ2693/
  10. Παρά την καταβολή των συμφωνηθέντων ποσών, οι Εναγόμενοι αρνούνται ή και παραλείπουν να εξασφαλίσουν ή και να παραδώσουν στον Ενάγοντα την απαιτούμενη άδεια οικοδομής, η οποία του είναι απαραίτητη για να εγκριθεί η απαιτούμενη από το Υπουργικό Συμβούλιο άδεια για απόκτηση ακίνητης περιουσίας στην Κύπρο. Παράλληλα, οι Εναγόμενοι καθυστέρησαν, σκόπιμα, την αποπεράτωση και την παράδοση του συγκεκριμένου διαμερίσματος και έχουν σταματήσει τις οποιεσδήποτε εργασίες για αποπεράτωση του έργου. Με επιστολή των δικηγόρων του, ημερομηνίας 17/01/2014, ο Ενάγοντας ακύρωσε τη συμφωνία λόγω παράβασης του όρου 14 της συμφωνίας και αξίωσε την επιστροφή του καταβληθέντος ποσού, ύψους €296.629,00, πλέον τόκο. Οι Εναγόμενοι 3 μέχρι 7, στην κοινή Υπεράσπισή τους με τις Εναγόμενες εταιρείες 1 και 2, παραδέχονται ότι είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του επίδικου τεμαχίου γης καθώς επίσης και ότι καταρτίστηκε συμφωνία αντιπαροχής μεταξύ τους και των Εναγόμενων 1 και
  11. Όμως, ισχυρίζονται ότι οι Εναγόμενοι 3 μέχρι 7 δεν έχουν οποιαδήποτε εμπλοκή με την ανέγερση οποιασδήποτε κατοικίας και ότι υπέγραψαν τη συμφωνία πώλησης του Ενάγοντα για σκοπούς διευκόλυνσής του για ειδική εκτέλεση. Περαιτέρω, ισχυρίζονται ότι δεν καθυστέρησαν την παράδοση του συγκεκριμένου διαμερίσματος και ότι τυχόν καθυστέρηση δεν οφείλεται στους ίδιους αλλά ήταν με τη συγκατάθεση και συμφωνία του Ενάγοντα. Οι Εναγόμενοι 1 και 2 αρνούνται ότι έλαβαν νομότυπα την οποιαδήποτε επιστολή τερματισμού και προωθούν τη θέση ότι οι ίδιοι δεν παραβίασαν τη μεταξύ τους συμφωνία, ότι ουδέποτε αρνήθηκαν ή και αμέλησαν να συμμορφωθούν με οποιαδήποτε υποχρέωσή τους και ότι τυχόν ακύρωση της συμφωνίας αναιρέθηκε με τη συμπεριφορά του Ενάγοντα. Ο Ενάγοντας έδωσε μαρτυρία προς απόδειξη των ισχυρισμών του καταθέτοντας γραπτή δήλωση η οποία σημειώθηκε ως Έγγραφο Α. Στο Έγγραφο Α καταγράφεται ότι οι Εναγόμενες 1 και 2 είναι εταιρείες εγγεγραμμένες στην Κύπρο, ενώ οι Εναγόμενοι 3 μέχρι 7 είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες ή και οι νόμιμοι κάτοχοι ή και δικαιούχοι του ακινήτου με αριθμό εγγραφής [ ], Φ./Σχ. L/29, τεμάχιο [ ], στο χωριό Τερσεφάνου. Υπογράφηκε, στις 02/01/2006, μεταξύ των Εναγομένων 1 και 2 και των Εναγομένων 3 μέχρι 7, συμφωνία με την οποία οι Εναγόμενοι 1 και 2 ανέλαβαν την αξιοποίηση του συγκεκριμένου ακινήτου με την ανέγερση διαμερισμάτων ή και κατοικιών προς πώληση. Στις 18/09/2008, ο ίδιος υπέγραψε με τους Εναγόμενους 1 μέχρι 7 αγοραπωλητήριο έγγραφο για την αγορά του διαμερίσματος με αριθμό 207 καθώς και του χώρου στάθμευσης με αριθμό 207 στο συγκρότημα «Olympian Hills 1». Καταβλήθηκε, στους Εναγόμενους, τμηματικά το συνολικό ποσό των €296.629,00, όπως προβλέπετο από τους όρους της συμφωνίας και η συγκεκριμένη συμφωνία κατατέθηκε, στις 22/10/2008, στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Παρά τις επανειλημμένες οχλήσεις του ιδίου, τόσο γραπτώς καθώς και προφορικώς, οι Εναγόμενοι αρνούνται ή/και παραλείπουν να του παραδώσουν την άδεια οικοδομής η οποία του είναι απαραίτητη έτσι ώστε να εγκριθεί η άδεια απόκτησης ακίνητης περιουσίας στην Κύπρο. Οι Εναγόμενοι δεν έχουν παραδώσει το συγκεκριμένο διαμέρισμα αλλά έχουν σταματήσει τις οποιεσδήποτε εργασίες αποπεράτωσής του. Στις 02/10/2013, ο ίδιος καταχώρισε αίτηση για απόκτηση άδειας από το Υπουργικό Συμβούλιο για απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κύπρο για την οποία, στις 10/10/2013, έλαβε απάντηση ότι για να προωθηθεί θα έπρεπε να προσκομιστεί η άδεια οικοδομής. Διαβίβασε διπλοσυστημένη επιστολή ημερομηνίας 30/08/2013, στους Εναγόμενους 1 και 2, με την οποία ζητούσε την παράδοση της σχετικής άδειας οικοδομής. Η επιστολή επιστράφηκε με ένδειξη «αζήτητη». Αποστάληκε δεύτερη διπλοσυστημένη επιστολή, η οποία παραλήφθηκε από την εταιρεία Hassapis Land Developers. Οι Εναγόμενοι, είναι η θέση του, καθυστερούν συστηματικά ή και σκόπιμα την αποπεράτωση και παράδοση του διαμερίσματος ή και παραλείπουν να τον εφοδιάσουν με την προβλεπόμενη άδεια οικοδομής. Με επιστολή του δικηγόρου του ημερομηνίας 17/01/2014, τερμάτισε τη συγκεκριμένη συμφωνία λόγω παράβασης ουσιωδών όρων και αξίωσε την επιστροφή του καταβληθέντος ποσού, πλέον 7% τόκο. Η επιστολή επιδόθηκε με ιδιώτη επιδότη σε όλους τους Εναγόμενους. Ενώπιον του Δικαστηρίου κατάθεσε ως Τεκμήριο 1 τη συμφωνία ημερομηνίας 18/09/2008, ως Τεκμήριο 2 κατάσταση λογαριασμού που αφορούσε τις πληρωμές προς την Εναγόμενη 1, ως Τεκμήριο 3 την απόδειξη κατάθεσης του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο, ως Τεκμήριο 4 την επιστολή του Υπουργείου Εσωτερικών ημερομηνίας 10/10/2013, ως Τεκμήριο 5 την επιστολή τερματισμού της σύμβασης ημερομηνίας 30/08/2013, ως Τεκμήριο 5(A) την επιστολή ημερομηνίας 30/08/2013 με έντυπο παραλαβής της, ως Τεκμήριο 6 δέσμη επιστολών ημερομηνίας 17/01/2014 μαζί με τα επιδοτήρια αυτών και ως Τεκμήριο 7 την απαντητική επιστολή του δικηγόρου των Εναγόμενων ημερομηνίας 14/02/
  12. Αντεξετασθείς, υποστήριξε ότι τα λεφτά για τις πληρωμές του συγκεκριμένου διαμερίσματος είχαν προέλθει από τη Ρωσία. Αρνήθηκε την υποβολή ότι είχε λάβει δάνειο από την Τράπεζα Κύπρου. Όταν του υποδείχθηκε η σύμβαση δανείου, τότε παραδέχθηκε ότι, πράγματι, είχε λάβει δάνειο από την Τράπεζα Κύπρου για αγορά του συγκεκριμένου διαμερίσματος. Δεν μπορούσε να θυμηθεί κατά πόσον είχε εκχωρήσει το διαμέρισμα ως εξασφάλιση για την παραχώρηση του συγκεκριμένου δανείου. Προώθησε τη θέση ότι ο ίδιος δεν γνωρίζει τη νομοθεσία, γι' αυτό και δεν μπορεί να προωθήσει τη θέση του σε σχέση με αιτήματα της Τράπεζας Κύπρου που αφορούν το συγκεκριμένο ακίνητο. Ερωτηθείς, περαιτέρω, υποστήριξε ότι τα λεφτά είχαν καταβληθεί στον Χ ή και στις Εναγόμενες εταιρείες 1 και
  13. Παραδέχθηκε ότι οι Εναγόμενοι 3 μέχρι 7 είχαν άλλο συμβόλαιο με τον Χ., το οποίο δεν τον αφορούσε άμεσα. Επίσης, παραδέχθηκε ότι δεν είχε γνωρίσει ποτέ τους Εναγόμενους 3 μέχρι
  14. Όταν του υποβλήθηκε ότι το πωλητήριο έγγραφο έχει αποσυρθεί από το Κτηματολόγιο, ο ίδιος ανέφερε ότι δεν γνώριζε τι είχαν πράξει οι δικηγόροι του. Για τους Εναγόμενους 1 - 7, μαρτυρία δόθηκε από τον Ν.Ν., Μ.Υ.1, Λειτουργό στο Τμήμα Ανάκτησης Χρεών της Τράπεζας Κύπρου. Ήταν η θέση του ότι ο Ενάγοντας διατηρεί δάνειο στην Τράπεζα Κύπρου σε σχέση με την αγορά του συγκεκριμένου διαμερίσματος, στο οποίο υπάρχει υπόλοιπο ύψους €255.378,
  15. Ως εξασφάλιση για το δάνειο, εκχωρήθηκαν τα δικαιώματα του αγοραπωλητηρίου εγγράφου που αφορά στην αγορά του διαμερίσματος 207 στο συγκρότημα «[ ]», στο Τερσεφάνου, στην Τράπεζα. Προώθησε τη θέση ότι η εκχώρηση προς όφελος της Τράπεζας ισχύει μέχρι και σήμερα καθώς επίσης και ότι η Τράπεζα δεν έχει ενημερωθεί για την καταχώριση της υπό κρίση αγωγής και δεν έχει παραχωρήσει τη συγκατάθεσή της. Κατάθεσε, ως Τεκμήριο 8, τη συμφωνία εκχώρησης και υπέδειξε την πρόνοια εκχώρησης στο αγοραπωλητήριο έγγραφο, Τεκμήριο 1 παρά.
  16. Επιπρόσθετα, δήλωσε ότι η Τράπεζα δεν συγκατατέθηκε ποτέ στην ακύρωση του πωλητήριου εγγράφου. Ο συγκεκριμένος μάρτυρας δεν αντεξετάστηκε. Μαρτυρία δόθηκε και από τον Εναγόμενο 7, Ν.Μ, Μ.Υ.2, ο οποίος παράθεσε τις θέσεις του γραπτώς και η δήλωσή του σημειώθηκε ως Έγγραφο Β. Σύμφωνα με τη δήλωσή του, οι Εναγόμενοι 3 μέχρι 7 είναι αδέλφια και το ακίνητο, στο οποίο οικοδομήθηκε το επίδικο διαμέρισμα, αποκτήθηκε ως κληρονομιά από τη μητέρα τους. Με συμφωνητικό έγγραφο αντιπαροχής ημερομηνίας 02/01/2006, συμφώνησαν με τους Εναγόμενους 1 και 2 όπως αυτοί αναλάβουν την αξιοποίηση του συγκεκριμένου κτήματος με την ανέγερση διαμερισμάτων, μεζονετών και κατοικιών και ως αντάλλαγμα θα λάμβαναν διαμερίσματα έκτασης 25% του συνολικού εμβαδού των οικοδομών που θα ανεγείρονταν. Η μεταβίβαση του ακινήτου θα γινόταν από τους ίδιους τμηματικά προς τους Εναγόμενους 1 και 2 και ανάλογα με την πρόοδο εργασιών. Οι Εναγόμενοι 3 μέχρι 7 ουδέποτε υπέγραψαν τη συμφωνία, Τεκμήριο 1, με τον Ενάγοντα και ουδέποτε ανέλαβαν οποιαδήποτε υποχρέωση προς αυτόν. Τα ονόματά τους βρίσκονται στη συμφωνία, τυπικά, λόγω του ότι είναι οι ιδιοκτήτες του τεμαχίου. Είχαν εξουσιοδοτήσει, με πληρεξούσια έγγραφα, τον Γ.Χ. όπως υπογράφει για λογαριασμό τους οποιαδήποτε αγοραπωλητήρια έγγραφα. Οι ίδιοι, μέχρι σήμερα δεν έχουν λάβει οποιοδήποτε ποσό από τον Ενάγοντα ή από τους Εναγόμενους 1 και 2, οπόταν και δεν του οφείλουν οποιοδήποτε ποσό. Περαιτέρω, δεν έχουν λάβει κανένα ποσό από ολόκληρο το συγκρότημα ως αντιπαροχή. Καταλήγει, ότι ο επίδικος τερματισμός της συμφωνίας δεν έγινε νομότυπα και κανονικά. Κατάθεσε, ως Τεκμήριο 9, τη συμφωνία αντιπαροχής του συγκεκριμένου ακινήτου. Αντεξεταζόμενος, υποστήριξε ότι το συγκεκριμένο αγοραπωλητήριο έγγραφο, που αφορά τον Ενάγοντα, δεν ήταν σε γνώση των Εναγόμενων 3 μέχρι 7 γιατί είχαν υπογράψει μίαν εξουσιοδότηση για ευκολία διαχείρισης όλου του έργου. Περαιτέρω, ισχυρίστηκε ότι τα λεφτά που καταβλήθηκαν από τον Ενάγοντα παραλήφθηκαν από τους Εναγόμενους 1 και 2 και οι Εναγόμενοι 3 μέχρι 7 δεν είχαν οποιαδήποτε σχέση, αφού δεν έχουν λάβει οποιοδήποτε ποσό από τους Εναγόμενους 1 και
  17. Μετά την ολοκλήρωση της μαρτυρίας και οι δύο συνήγοροι προώθησαν τις θέσεις τους με την υποβολή γραπτών αγορεύσεων. Το Δικαστήριο έχει κατά νου το περιεχόμενό τους και θα αναφερθεί σε αυτό όπου το κρίνει απαραίτητο. Συνοπτικά, ο ευπαίδευτος συνήγορος του Ενάγοντα προώθησε τη θέση ότι παραβιάστηκαν οι πρόνοιες του αγοραπωλητηρίου εγγράφου και γι΄ αυτό τερματίστηκε νομότυπα. Δεν αναφέρθηκε καθόλου στο θέμα της εκχώρησης του πωλητηρίου εγγράφου στην Τράπεζα. Ο ευπαίδευτος συνήγορος των Εναγομένων 1 - 7 υποστήριξε ότι ουδέποτε τερματίστηκε το αγοραπωλητήριο έγγραφο νόμιμα για τον λόγο ότι δεν λήφθηκε η συναίνεση της Τράπεζας στην οποία είχε εκχωρηθεί το συγκεκριμένο αγοραπωλητήριο έγγραφο. Προωθεί τη θέση, την οποία και επεξηγεί, ότι ο Ενάγοντας όφειλε να καλέσει την Τράπεζα ως διάδικο στη διαδικασία και ότι δεν νομιμοποιείται να προωθεί την υπο κρίση διαδικασία. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ - ΕΥΡΗΜΑΤΑ Η υπό κρίση υπόθεση θα αποφασιστεί στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων και σύμφωνα με την κρατούσα νομολογία, ένας μάρτυρας μπορεί να γίνει πιστευτός μερικώς ή ολικώς (βλ. Γενικός Εισαγγελέας v. Μανώλη

(1995)1 Α.Α.Δ. 207 και Ομήρου v. Δημοκρατίας
(2001)2 Α.Α.Δ. 506), η δε επιλεκτική αποδοχή μέρους της μαρτυρίας ενός μάρτυρα δεν είναι επιλήψιμη (βλ. Χάρης Χρίστου v. Ευγενία Khoreva
(2002)1(Α) Α.Α.Δ. 455 και Mossa Mohamed Mustafa v. Ανδρέα Κακουρή κ.ά.
(2002)1(Α) Α.Α.Δ. 165). Χαρακτηριστικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα από την απόφαση Demil Imports Exports v. Ζήνων Κωνσταντινίδης
(2011)1(Α) Α.Α.Δ. 462: «Στις αστικές υποθέσεις, όπως η παρούσα, η απόδειξη κρίνεται με βάση το ισοζύγιο των πιθανοτήτων, ενώ το βάρος απόδειξης βρίσκεται στους ώμους των εναγόντων, να αποδείξουν τους ισχυρισμούς τους για την αξίωση τους. Η απόσειση του βάρους αυτού, συναρτάται αποκλειστικά με την μαρτυρία η οποία κρίνεται αποδεκτή και αξιόπιστη. Στην υπόθεση Μαρσέλ (πιο πάνω) λέχθηκε ότι «Το κριτήριο δεν είναι αν η θέση ή η εκδοχή του διαδίκου που φέρει το βάρος της απόδειξης (onus of proof) είναι η πιο πιθανή παρά ή αντίθετη, εκείνη δηλαδή, του αντιδίκου του. Το κριτήριο είναι κατά πόσο ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης ικανοποίησε το Δικαστήριο, με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία, ότι η θέση του ή η εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά όχι (is more probable than not). Αν απέτυχε να αποδείξει τη θέση ή την εκδοχή του σε αυτό το επίπεδο (standard of proof), ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης δεν θεωρείται ότι το απέσεισε, έστω και εάν η θέση του ή η εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά η αντίθετη, εκείνη δηλαδή του αντιδίκου του. (Βλέπε μεταξύ άλλων Phipson on Evidence, 14th Edition, para.4-38 και Αθανασίου κ.ά. ν. Κουνούνη
(1997)1(Β) Α.Α.Δ. 614.)» Η γενική αρχή σε μια πολιτική υπόθεση είναι ότι ο ενάγων έχει το γενικό βάρος να αποδείξει στο μέτρο του ισοζυγίου των πιθανοτήτων ότι η δική του εκδοχή γεγονότων είναι πιο πιθανή παρά να μην είναι. Παραπέμπω σχετικά στην απόφαση Χρυσάνθη Χρυσάνθου και Σταύρος Φραντζή ν. Αντρέα Φραντζή
(2010)1 (Β) Α.Α.Δ.
  1. Η μαρτυρία του Ενάγοντα ήταν επιφανειακή και καθόλου περιεκτική, αφού για τα πλείστα θέματα στα οποία ερωτήθηκε δεν μπορούσε να απαντήσει. Είπε ψέματα ή και προσπάθησε να αποκρύψει το γεγονός ότι είχε δανειστεί λεφτά από την Τράπεζα Κύπρου για την αγορά του συγκεκριμένου διαμερίσματος και δεν μπορούσε να θυμηθεί κατά πόσον είχε εκχωρήσει το συγκεκριμένο πωλητήριο έγγραφο ως εγγύηση για τη λήψη του δανείου για την αγορά του. Για να δικαιολογήσει τις γενικολογίες του, υποστήριξε ότι ο ίδιος δεν γνωρίζει τη νομοθεσία παρά το γεγονός ότι είχε ευθύς εξαρχής δικηγόρο που τον εκπροσωπούσε στη διαδικασία. Το Δικαστήριο θεωρεί ακροσφαλή τη μαρτυρία του για την εξαγωγή οποιωνδήποτε συμπερασμάτων. Οι μάρτυρες Υπεράσπισης έδωσαν μαρτυρία σε σχέση με γεγονότα. Ο Μ.Υ.1 έδωσε μαρτυρία πληροφορώντας το Δικαστήριο ότι η Τράπεζα είχε καταβάλει το τίμημα για το διαμέρισμα εξ ου και είχε εκχωρηθεί η σύμβαση πώλησης στην Τράπεζα οπόταν το διαμέρισμα, ουσιαστικά, ανήκε στην Τράπεζα και όχι στον Ενάγοντα, ο οποίος χρωστούσε ποσό ύψους €255.378,00 στην Τράπεζα Κύπρου. Η μαρτυρία του δεν αμφισβητήθηκε αφού δεν αντεξετάστηκε ενώ, παράλληλα, υποστηρίχθηκε και από τα Τεκμήρια που κατατέθηκαν. Το Δικαστήριο την αποδέχεται. Όσον αφορά τη μαρτυρία του Μ.Υ.2, αποσκοπούσε στο να αποκαλύψει την ανυπαρξία της οποιασδήποτε σχέσης των Εναγόμενων 3 μέχρι 7 με τη σύμβαση πώλησης και τον Ενάγοντα. Ο μάρτυρας έπεισε για την αλήθεια των λεχθέντων του. Με βάση την προσκομησθείσα μαρτυρία, τα γεγονότα που αποκαλύφθηκαν είναι τα ακόλουθα: Δυνάμει συμφωνίας πώλησης ημερομηνίας 18/09/2008, ο Ενάγοντας αγόρασε το διαμέρισμα με αριθμό 207 στο συγκρότημα διαμερισμάτων «[ ]», στο Τερσεφάνου, καθώς και τον χώρο στάθμευσης με αριθμό
  2. Για την αγορά του συγκεκριμένου διαμερίσματος, ο Ενάγοντας είχε δανειστεί το τίμημα αγοράς, ήτοι €253.000,00, από την Τράπεζα Κύπρου και προς εξασφάλιση του δανείου είχε εκχωρήσει τη σύμβαση πώλησης. Ο Ενάγοντας, στις 17/01/2014, απέστειλε επιστολή προς τις Εναγόμενες 1 και 2, η οποία επιδόθηκε στην Εναγόμενη 1, με την οποία τερμάτιζε τη συμφωνία πώλησης λόγω του ότι δεν του είχε παραδοθεί η άδεια οικοδομής. Ο τερματισμός ουδέποτε έγινε αποδεκτός από την Εναγόμενη
  3. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ Το πρώτο ζήτημα που πρέπει να εξεταστεί, γιατί είναι καθοριστικό για την έκβαση της υπόθεσης λόγω του ότι άπτεται της νομιμοποίησης του Ενάγοντα στην έγερση της αγωγής, είναι το θέμα της σημασίας της σύμβασης εκχώρησης των δικαιωμάτων του Ενάγοντα που προκύπτουν από τη σύμβαση πώλησης στην Τράπεζα Κύπρου, η οποία δεν είναι μέρος στη διαδικασία. Ο ευπαίδευτος συνήγορος των Εναγομένων 3 μέχρι 7 προώθησε τη θέση ότι το Δικαστήριο μπορεί να εξετάσει αυτεπάγγελτα το θέμα της εκχώρησης, αφού η Τράπεζα έπρεπε να είναι εμπλεκόμενο μέρος στην αγωγή, ως αναγκαίος διάδικος, πλην όμως δεν κλήθηκε. Υποστήριξε τη θέση του με αναφορά σε κυπριακή καθώς και αγγλική νομολογία. Σύμφωνα με το σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 4η εκδ., τόμος 42, παρά 207, σελ. 150: «The assignee may sue in his own name if the other party has recognized the assignment so as to effect a novation of the contract, or if the assignment is of the entire contract and fulfils certain statutory requirements. Otherwise he must either sue in the name of the assignor or make the assignor a party.» Βλέπε, επίσης, Chitty on Contracts, General Principles, 22nd ed., Volume 1, para. 19-006, σελ.
  4. Σύμφωνα με το Τεκμήριο 8, παράγραφος 1, ο Ενάγοντας παραχώρησε ολοκληρωτικά και αμετάκλητα, «fully and irrevocably», τα δικαιώματα του πωλητηρίου εγγράφου στην Τράπεζα Κύπρου. Οπόταν, γεννάται το ερώτημα κατά πόσο νομιμοποιείται στην έγερση της αγωγής χωρίς την προσεπίκληση της Τράπεζας στην οποία έχει εκχωρηθεί το αγορασθέν διαμέρισμα, ως εγγύηση για το ποσό που παραχωρήθηκε από την Τράπεζα για την αγορά του. Σύμφωνα με το σκεπτικό της απόφασης στην υπόθεση Λουκά ν. Eurolife Ltd
(2009)1 Α.Α.Δ. 1524, στην οποία παρέπεμψε το Δικαστήριο ο συνήγορος των Εναγομένων: «Η απόφαση αυτή επικυρώθηκε από το Εφετείο στην υπόθεση Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας v. Χριστόπουλου
(1994)1 Α.Α.Δ. 479, όπου λέχθηκαν και τα ακόλουθα στη σελ. 487: "Το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθά αποφάσισε ότι ο εκδοχέας νομιμοποιείται να καταχωρίσει την αγωγή στο όνομα του και να διεκδικήσει αυτοδίκαια τα δικαιώματα από την εκχώρηση, χωρίς να χρειάζεται να συνενώσει τον εκχωρητή - [βλ. Chrysostomou v. Chalkousi & Sons
(1978)1 CLR 10 και Markidou v. Kiliaris and Another
(1983)1 CLR 392]. Στην υπόθεση Weddell v. J. A. Pearce & Major [1987] 3 All E.R. 624, αποφασίστηκε ότι ο εκδοχέας έχει locus standi ως ενάγοντας και η μη συνένωση του εκχωρητή δεν καθιστούσε την αγωγή άκυρη. Εν πάση περιπτώσει, παρόλο ότι η συνένωση του εκχωρητή είναι επιθυμητή, η μη συνένωση του δεν καθιστά τη διαδικασία άκυρη. Αν το Δικαστήριο κρίνει ότι η παρουσία του είναι αναγκαία, μπορεί να συνενωθεί με βάση τη Διαταγή 9, Θεσμό 10." Προκύπτει από τα πιο πάνω πως σε τέτοια περίπτωση δικαίωμα αγωγής έχει απευθείας ο εκδοχέας ως ενάγοντας, το ακριβές όμως ερώτημα που μας απασχολεί εδώ είναι κατά πόσο τέτοιο δικαίωμα έχει παράλληλα και από μόνος του ο εκχωρητής. Οι έρευνες μας, μας οδήγησαν στην υπόθεση Three Rivers D.C. v. Bank of England [1995] 4 All E.R. 312, όπου κρίθηκε το θέμα σε περίπτωση όπου ο εκχωρητής ήγειρε την αγωγή χωρίς συνένωση σε αυτή και χωρίς τη ρητή συγκατάθεση του εκδοχέα. Στην υπόθεση εκείνη αποφασίστηκαν τα πιο κάτω: "Where there was an agreement to assign a legal chose, in equity the assignee became the owner and controller of the legal chose and was entitled to sue for the recovery of the chose, although as a matter of practice he was normally required by the court to join the assignor either as plaintiff or, if he refused to give his consent, as defendant. However (Staughton L.J. dissenting), where the assignor whished to sue and it was known that there had been an assignment the court required the assignee to be joined and would not permit the assignor to maintain the action in the absence of the assignee. The assignor was entitled to sue as trustee for the assignee if the assignee so wished, but in that event he was required to reveal his representative capacity . . ." Σε ελεύθερη μετάφραση: «Όπου υπάρχει συμφωνία εκχώρησης νομικού δικαιώματος αγωγής, σύμφωνα με το δίκαιο της επιείκειας ο εκδοχέας καθίσταται ο δικαιούχος και ελέγχων του δικαιώματος αγωγής και δικαιούται να ενάγει με βάση το δικαίωμα αυτό, παρόλο ότι, ως θέμα πρακτικής, κανονικά θα απαιτηθεί από το Δικαστήριο να συνενώσει τον εκχωρητή είτε ως ενάγοντα είτε, εάν αρνείται να δώσει την συγκατάθεσή του, ως εναγόμενο. Εντούτοις, όπου ο εκχωρητής επιθυμεί να καταχωρήσει αγωγή, όπου είναι γνωστό ότι υπήρξε εκχώρηση, το Δικαστήριο ζητά όπως ο εκδοχέας συνενωθεί και δεν επιτρέπει στον εκχωρητή να συντηρεί την αγωγή στην απουσία του εκδοχέα. Ο εκχωρητής δικαιούται να ενάγει ως εμπιστευματοδόχος του εκδοχέα εάν τούτο επιθυμεί ο εκδοχέας, αλλά σε τέτοια περίπτωση πρέπει να αποκαλύπτει την εκπροσωπευτική του ιδιότητα ...» Όλα τα πιο πάνω είναι καθοδηγητικά και στην υπό κρίση υπόθεση, αφού και εδώ το θέμα αφορούσε «νομικό αντικείμενο αγωγής» (legal chose in action). Ο εφεσείων-εκχωρητής ενήγαγε προσωπικά, χωρίς να έχει συνενώσει και τον εκδοχέα ως διάδικο, που, φυσιολογικά και νομικά είχε τον πρώτο λόγο στη διαδικασία λόγω της εκχώρησης. Πουθενά δε δεν φαίνεται να τον είχε εξουσιοδοτήσει ο εκδοχέας να τον εκπροσωπεί ως εμπιστευματοδόχος του. Mε βάση τις πιο πάνω αρχές, καταλήγουμε πως ο εφεσείων-ενάγων δεν είχε δικαίωμα αγωγής προσωπικά εναντίον των εφεσίβλητων-εναγομένων εκτός αν συνένωνε και τον εκδοχέα ή αν ενεργούσε κατ' εντολήν του και ως εκ τούτου η αγωγή του θα έπρεπε να είχε απορριφθεί γι'αυτό το λόγο.» Σχετική επί του θέματος είναι επίσης και η πολύ πρόσφατη απόφαση στην υπόθεση Ηρακλέους ν. PHAR LAB ESTATES Ltd Πολ. Έφεση 237/14 ημερ. 16/05/2022, ECLI:CY:AD:2022:A187 από την οποία διαβάζονται τα ακόλουθα: «Η νομική διάσταση της εκχώρησης (assignment), αποτέλεσε αντικείμενο εξέτασης στην πρόσφατη απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην Φασαρία ν. American Life Insurance Company, Πολ. Εφ. 325/2012ημερομηνίας 20.01.2022. Με αναφορά στην προηγούμενη επί του θέματος νομολογία, επιβεβαιώθηκαν τα ακόλουθα: «Η εκχώρηση (assignment) στην Κύπρο διέπεται από τις αρχές της επιείκειας από την οποία και προέρχεται (βλ. μεταξύ άλλων τη Λουκά (ανωτέρω), τη Chrysostomou v. Chalkousi & Sons
(1978)1 C.L.R. 10, Markidou v. Kiliari and Another
(1983)1 C.L.R. 392). Συνέπεια της εκχώρησης, εάν αυτή είναι απόλυτη (absolute), είναι η μεταβίβαση του χρέους και συνεπακόλουθα του αντίστοιχου αγωγίμου δικαιώματος (chose in action). Όπως ελέχθη στην Γενικός Εισαγγελέας ν. Χριστόπουλου
(1994)1ΑΑΔ 479: «Το πρωτόδικο δικαστήριο ορθά αποφάσισε ότι ο εκδοχέας νομιμοποιείται να καταχωρίσει την αγωγή του και να διεκδικήσει αυτοδίκαια τα δικαιώματα από την εκχώρηση, χωρίς να χρειάζεται να συνενώσει τον εκχωρητή (Chrysostomou v. Chalkousi & Sons
(1978)1 C.L.R. 10, Markidou v. Kiliari and Another
(1983)1 CLR 392).» Με δεδομένο ότι δικαίωμα αγωγής έχει απευθείας ο εκδοχέας, στη Λουκά εξετάστηκε κατά πόσο τέτοιο δικαίωμα έχει παράλληλα και από μόνος του ο εκχωρητής. Το ερώτημα απαντήθηκε με αναφαορά στη Three Rivers DC v. Bank of England [1995] 4 All E.R. 312, όπου ελέχθησαν τα ακόλουθα (αντιγράφουμε από τη Λουκά): ........................................ Στη Λουκά τα ωφελήματα ασφαλιστικού εγγράφου είχαν απολύτως εκχωρηθεί, με όρο παρόμοιο όπως στην παρούσα υπόθεση (τεκμήριο 1 στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την ένσταση στην αίτηση για προσθήκη διαδίκου), σε τράπεζα η οποία παρέσχε στεγαστικό δάνειο στον εφεσείοντα. Εκκρεμούσας της οφειλής του εφεσείοντα για αποπληρωμή του στεγαστικού δανείου, αυτός υπέστη ατύχημα και καταχώρισε αγωγή εναντίον της ασφαλιστικής εταιρείας με βάση το ασφαλιστικό συμβόλαιο το οποίο είχε εκχωρήσει απόλυτα στην τράπεζα. Το Ανώτατο Δικαστήριο αφού αναφέρθηκε ως άνω στην αρχή της Three Rivers κατέληξε ως εξής: «Όλα τα πιο πάνω είναι καθοδηγητικά και στην υπό κρίση υπόθεση, αφού και εδώ το θέμα αφορούσε «νομικό αντικείμενο αγωγής» (legal chose in action). Ο εφεσείων-εκχωρητής ενήγαγε προσωπικά, χωρίς να έχει συνενώσει και τον εκδοχέα ως διάδικο, που, φυσιολογικά και νομικά είχε τον πρώτο λόγο στη διαδικασία λόγω της εκχλωρησης. Πουθενά δε δεν φαίνεται να τον είχε εξουσιοδοτήσει ο εκδοχέας να τον εκπροσωπεί ως εμπιστευματοδόχος του. Mε βάση τις πιο πάνω αρχές, καταλήγουμε πως ο εφεσείων-ενάγων δεν είχε δικαίωμα αγωγής προσωπικά εναντίον των εφεσίβλητων-εναγομένων εκτός αν συνένωνε και τον εκδοχέα ή αν ενεργούσε κατ' εντολήν του και ως εκ τούτου η αγωγή του θα έπρεπε να είχε απορριφθεί γι'αυτό το λόγο.» .......................................................... Θεωρούμε ότι το πρωτόδικο δικαστήριο αντίκρισε ορθά το ζήτημα. Ο εκχωρητής εφόσον εκχωρήσει απολύτως την απαίτηση που έχει εναντίον τρίτου, εκχωρεί και το νομικό αντικείμενο της αγωγής, με αποτέλεσμα να μην έχει πλέον ο ίδιος δικαίωμα να εγείρει την αγωγή προσωπικά, αλλά μόνο ως αποκαλυπτόμενος αντιπρόσωπος και εμπιστευματοδόχος του εκδοχέα, στοιχείο που εν προκειμένω δεν υπήρχε ή δεν αποκαλύφθηκε.» Ταυτόσημη είναι η κατάσταση πραγμάτων στην ενώπιόν μας περίπτωση, όπου, κατ΄ ακολουθία των διαλαμβανομένων στο εκχωρητήριο, Τεκμήριο 9, ο Εφεσείων είχε εκχωρήσει προς όφελος της Τράπεζας «. όλα τα δικαιώματα του που πηγάζουν από το αγοραπωλητήριο συμβόλαιο και ειδικότερα το δικαίωμα του για ειδική εκτέλεση της σύμβασης και εγγραφή του κτήματος στο όνομα του.». Η απόλυτη και σαφής εκχώρηση δεν άφηνε πλέον περιθώριο νομιμοποίησης του Εφεσείοντα/Εκχωρητή προς διεκδίκηση, με αγωγή, ειδικής εκτέλεσης, χωρίς τη συνένωση του εκδοχέα ως συνενάγοντα. Νέος δικαιούχος του υπό κρίση δικαιώματος ήταν ο εκδοχέας.». Αναφορά μπορεί να γίνει και στο σύγγραμμα «Το Δίκαιο των Συμβάσεων», του Πολύβιου Πολυβίου, στις σελίδες 865 κ.ε. Στη σελίδα 866 διαβάζονται τα ακόλουθα: «(ιι) Όταν ο εκχωρητής για οποιοδήποτε λόγο επιθυμεί ο ίδιος να καταχωρήσει αγωγή, το Δικαστήριο θα απαιτήσει όπως ο εκδοχέας θα πρέπει να συνενωθεί στη διαδικασία και δεν θα επιτρέψει στον εκχωρητή να προχωρήσει με τη δικαστική διαδικασία στην απουσία του εκδοχέα, τουλάχιστον εκεί που είναι αποδεκτό ή εμφανές ότι υπήρξε εκχώρηση νομικού δικαιώματος». Στην υπό κρίση υπόθεση, διαβάζοντας το Τεκμήριο 8, η εκχώρηση είναι απόλυτη και ανέκκλητη. Καθοδηγούμενο το Δικαστήριο από την παρατεθείσα νομολογία και τις νομικές αρχές που προκύπτουν από αυτή, δεν μπορεί να επιτρέψει τη συνέχιση της αγωγής αφού ο Ενάγοντας δεν είχε οποιοδήποτε νομικό δικαίωμα στην έγερσή της λόγω του ότι είχε αποποιηθεί των δικαιωμάτων της συμφωνία πώλησης με την εκχώρησή της στην Τράπεζα. Με δεδομένο ότι δεν είχε ληφθεί η άδεια της Τράπεζας για την έγερση της αγωγής καθώς επίσης και έχοντας το Δικαστήριο υπόψη του τη μαρτυρία του Ν.Ν., Μ.Υ.1, την οποία έχει αποδεχθεί, ότι η Τράπεζα δεν συγκατατίθεται στην έγερση της αγωγής, η υπό κρίση αγωγή θα πρέπει να απορριφθεί. Η Τράπεζα έχει τον πρώτο λόγο στην οποιαδήποτε διαδικασία αφορά το συγκεκριμένο διαμέρισμα. Δεν προσκομίστηκε οποιαδήποτε μαρτυρία ότι ο Ενάγοντας αντιπροσώπευε τον εκδοχέα, ήτοι την Τράπεζα. Συνεπακόλουθα, η απόλυτη και ανέκκλητη εκχώρηση του πωλητηρίου εγγράφου στην Τράπεζα δεν αφήνει περιθώριο νομιμοποίησης του Ενάγοντα προς διεκδίκηση οποιουδήποτε δικαιώματος εκπορεύεται από τη συγκεκριμένη σύμβαση πώλησης. Για σκοπούς πληρότητας, παρά την πιο πάνω κατάληξη του Δικαστηρίου, το Δικαστήριο θα εξετάσει τους ισχυρισμούς που προβάλλονται από τον Ενάγοντα, ήτοι ότι οι Εναγόμενοι παραβίασαν τη σύμβαση πώλησης γιατί δεν του παραχώρησαν την άδεια οικοδομής η οποία του ήταν απαραίτητη για να εγκριθεί η άδεια από το Υπουργικό Συμβούλιο για απόκτηση της συγκεκριμένης ακίνητης ιδιοκτησίας. Δεν υπήρχε θετική και πειστική μαρτυρία από τον Ενάγοντα ότι απορρίφθηκε το αίτημά του για απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από το Υπουργικό Συμβούλιο αφού στο Τεκμήριο 4, αυτό που δηλώνεται είναι ότι για την εξέταση της αίτησης έπρεπε να προσκομιστεί η άδεια οικοδομής. Ο όρος 14 του Τεκμηρίου 1, τον οποίο επικαλείται ο Ενάγοντας για τερματισμό της σύμβασης πώλησης του συγκεκριμένου διαμερίσματος, αναφέρεται σε άρνηση έκδοσης της σχετικής άδειας του Υπουργικού Συμβουλίου εξ υπαιτίοτητας του πωλητή. Δεν προσκομίστηκε ίχνος μαρτυρίας ότι απορρίφθηκε η αίτηση του Ενάγοντα για απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από το Υπουργικό Συμβούλιο. Πόσο μάλλον ότι απορρίφθηκε εξ υπαιτιότητας των Εναγόμενων 1 - 7 έτσι που να δικαιολογείται ο τερματισμός της σύμβασης πώλησης. Ενόψει της πιο πάνω κατάληξης, η τύχη της αγωγής, από όποια νομική πτυχή και αν εξεταστεί, είναι η απόρριψή της λόγω του ότι ο Ενάγοντας δεν νομιμοποιείται στην έγερσή της καθώς επίσης και επί της ουσίας, λόγω ελλείψεως μαρτυρίας ως προς τους ισχυρισμούς που προβλήθηκαν για να θεμελιωθεί η αξίωση του Ενάγοντα για παράβαση των όρων της σύμβασης που να του δίδει το δικαίωμα να την τερματίσει νόμιμα. Για όλους τους πιο πάνω λόγους, η αγωγή απορρίπτεται με έξοδα υπέρ των Εναγόμενων 1 - 7, ως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ...................... Ε. Γεωργίου - Αντωνίου, Α.Ε.Δ. ΠΙΣΤΟΝ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.