← Κύπρος

A. N. κ.α. ν. J. Aristodemou Ideal Homes Ltd κ.α., Αρ. Αγωγής: 2498/12, 7/7/2022

A. N. κ.α. ν. J. Aristodemou Ideal Homes Ltd κ.α., Αρ. Αγωγής: 2498/12, 7/7/2022 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup

  1. on)- Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDPAF:2022:A75 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ Ενώπιον: Χ. Β. Χαραλάμπους, Π.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 2498/12 Μεταξύ: 1. A. N. 2. T. N. Εναγόντων και J. Aristodemou Ideal Homes Ltd Εναγομένης Και όπως τροποποιήθηκε δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου ημερ. 12.1.16: 1. A. N. 2. T. N. Εναγόντων και 1. J. Aristodemou Ideal Homes Ltd 2. Ι. Α. 3. Γενικού Εισαγγελέα της Κυπριακής Δημοκρατίας Εναγομένων Ημερομηνία: 7 Ιουλίου 2022 Ε Μ Φ Α Ν Ι Σ Ε Ι Σ: Για Ενάγοντες: κ. Ε. Κορακίδης, για Επαμεινώνδας Κορακίδης ΔΕΠΕ και κα Σ. Χατζηνεοφύτου, για Γ. Χατζηνεοφύτου και Σία ΔΕΠΕ Για Εναγόμενους 1, 2: κ. Μ. Γεωργιάδης, για Τηλέμαχος και Μιλτιάδης Γεωργιάδης ΔΕΠΕ Για Εναγόμενη 3: κα Μ. Αναστασίου, για Γενικόν Εισαγγελέα της Δημοκρατίας Α Π Ο Φ Α Σ Η Οι Ενάγοντες σύζυγοι και αγοραστές κατά το 2008 μιας πολυτελούς οικίας ισχυρίζονται μεταξύ άλλων (
  2. i)ότι η Εναγόμενη 1 και ο διευθυντής της, ο Εναγόμενος 2, τους εξαπάτησαν και άσκησαν αθέμιτη επιρροή κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης, (
  3. ii)ότι το ακίνητο παρουσιάζει καθιζήσεις εδάφους οπότε απαιτούνται έξοδα για αποκατάσταση της ευστάθειας, (iii) ότι για τις ζημιές αυτές ευθύνεται λόγω αμέλειας και η Εναγόμενη 3 Κυπριακή Δημοκρατία, (
  4. iv)ότι επιβαρύνθηκαν με επιπλέον ποσά για χώρο πρασίνου τον οποίο δεν θα αποκτήσουν, καθώς και με αμοιβές εμπειρογνωμόνων και τέλος (
  5. v)ότι παρά την εξόφληση του τιμήματος και τη σχετική κλήση προς την Εναγόμενη 1 εντούτοις αυτή παρέλειψε να μεταβιβάσει το ακίνητο επ' ονόματι τους. Στη βάση των πιο πάνω αξιώνουν: - Είτε ειδική εκτέλεση συν αποζημιώσεις ύψους €479.331 για αποκατάσταση της ευστάθειας, για το μειωμένο εμβαδόν και για τα έξοδα εμπειρογνωμοσύνης. - Είτε επιστροφή ποσού €632.182, το οποίο είχαν καταβάλει για την αγορά, συν τα έξοδα εμπειρογνωμόνων. Οι Εναγόμενοι 1 και 2 αρνούνται τους ισχυρισμούς περί εξαπάτησης και καθιζήσεων, υποστηρίζουν ότι δεν ευθύνονται για την καθυστέρηση στην έκδοση τίτλου ιδιοκτησίας, ο οποίος εν τέλει εκδόθηκε (στις 19.3.13) πλην όμως οι Ενάγοντες δεν ανταποκρίθηκαν σε κλήση για μεταβίβαση και ότι οι Ενάγοντες είχαν γνώση για την παραχώρηση του πρασίνου στο Δημόσιο. Στη βάση των θέσεων της η Εναγόμενη 1 ανταπαιτεί οφειλόμενο υπόλοιπο ύψους €19.356,15 για φόρους, επιπλέον εργασίες και έξοδα διαχείρισης, ούτως ώστε να καταστεί δυνατή η μεταβίβαση. Η Εναγόμενη 3 παραθέτει το ιστορικό του ακινήτου από το 1990 μέχρι το 2011 και προβάλλει ότι οι οποιεσδήποτε δικές της πράξεις εμπίπτουν στη σφαίρα του δημοσίου δικαίου, ότι δεν είχε γνώση για τις σχέσεις μεταξύ των άλλων διαδίκων και ότι εν πάση περιπτώσει δεν φέρει οποιαδήποτε ευθύνη για ζημιές εξ αμελείας. Ειδοποίηση Συνεναγομένων Ας σημειωθεί πως η Εναγόμενη 3 στις 28.9.20 εξέδωσε και ειδοποίηση συνεναγομένων προς τους Εναγόμενους 1 και 2, για την οποία όμως δεν καταχωρίστηκε ποτέ η απαραίτητη κλήση οδηγιών βάσει της Δ.10 κ.12 ούτε έχουν ανταλλαγεί οποιαδήποτε δικόγραφα όπως θα έπρεπε ούτε και έχει λεχθεί οτιδήποτε σχετικό στις αγορεύσεις, με αποτέλεσμα να υπόκειται σε απόρριψη λόγω μη προώθησης (βλ. G.S.K. Mechanical Services Ltd v. Αντωνίου V. J.P.S. Eurobakers Ltd, Πολ. Έφ.377/12, ημερ. 20.9.19). Μαρτυρία Κατά την ακροαματική διαδικασία οι Ενάγοντες κάλεσαν τέσσερις μάρτυρες, οι Εναγόμενοι 1, 2 κάλεσαν επίσης τέσσερις και η Εναγόμενη 3 κάλεσε τρεις μάρτυρες. Παράλληλα κατατέθηκαν διάφορα έγγραφα ως Τεκμήρια 1-85 και 12 άλλες δηλώσεις, εκθέσεις ή βιογραφικά ως μέρος της κυρίως εξέτασης κάποιων μαρτύρων (Έγγραφα Α-ΙΒ). Εν πρώτοις και μετά από κλήση τύπου subpoena duces tecum προς λειτουργό της Επαρχιακής Διοίκησης Πάφου κατατέθηκαν από κοινού τα Τεκμήρια 1-16, τα οποία περιλαμβάνουν αιτήσεις για άδειες οικοδομής, τις άδειες οικοδομής, αλληλογραφία πολιτικού μηχανικού, Επαρχιακής Διοίκησης, Τμήματος Γεωλογικής Επισκόπησης, ΕΤΕΚ, Εναγομένης 1, γεωτεχνικού μηχανικού, γνωστοποίηση συμπλήρωσης εργασιών και το πιστοποιητικό έγκρισης, ήτοι έγγραφα της περιόδου 2003-2010. Ο Μ.Ε.1 Δρ Λουκίδης είναι πρόεδρος του Τμήματος Πολιτικών Μηχανικών και Μηχανικών Περιβάλλοντος στο Πανεπιστήμιο Κύπρου. Παρουσίασε ως Έγγραφο Α το βιογραφικό σημείωμα του, ως Έγγραφο Β την τεχνική έκθεση, την οποία ετοίμασε κατ' εντολήν των Εναγόντων σε σχέση με τα προβλήματα στην οικία και τα απαιτούμενα μέτρα αποκατάστασης των ζημιών και της ασφάλειας της, και ως Έγγραφα Γ, Δ συμπληρωματικές παρατηρήσεις του για τις μετακινήσεις του πρανούς κατά τα έτη 2019 και 2020 αντίστοιχα. Βασική του θέση είναι πως λόγω της επιχωμάτωσης το πρανές κατέστη ασταθές και ότι όλοι οι πάσσαλοι είναι κοντοί με αποτέλεσμα να μην μπορούν να το σταθεροποιήσουν. Εξ ου και προτείνει δύο λύσεις με δύο σειρές πασσάλων. Η πρώτη απαιτεί σταθεροποιητικό αντίβαρο σε γειτονική ιδιοκτησία και θα κοστίσει €268.468. Η δεύτερη είναι με πασσάλους σε μεγάλο βάθος και προεντεταμένα αγκύρια, θα υλοποιηθεί μόνο μέσα στο επίδικο ακίνητο και θα κοστίσει €457.741. Υπέδειξε ότι στη δεύτερη άδεια οικοδομής, Τεκμήριο 14, δεν περιλαμβάνονται σταθεροποιητικοί πάσσαλοι (αλλά μόνο κάποιοι για τη θεμελίωση της πισίνας). Προσέθεσε πως ούτε και στις στατικές μελέτες περιλαμβάνονται, αν και στο Τεκμήριο 12, τη γεωτεχνική μελέτη του ΕΤΕΚ προτάθηκαν το 2007 μέτρα σταθεροποίησης χωρίς να προέκυψαν εγκριμένα σχέδια με σταθεροποιητικούς πασσάλους. Αντεξεταζόμενος είπε πως πριν το 2017 είχε προβεί σε ακόμα μια παρόμοια μελέτη, ότι δεν είναι επιμετρητής (άρα δεν ασχολείται με τα κόστη), ότι εδώ τα κόστη τού τα είχε δώσει άλλος (ο Κυριακίδης) που είναι επιμετρητής, ότι τα κόστη των δύο λύσεων του μπορεί εν τέλει κατά την εφαρμογή να είναι πιο ψηλά ή πιο χαμηλά, και ότι συμπεριέλαβε στην εκτίμηση του και κόστη τα οποία πιθανόν να μην απαιτηθούν (π.χ. στη στεγανή δεξαμενή). Απάντησε σε διάφορες ερωτήσεις για τα ποσά, επαναλαμβάνοντας ότι δεν μπορούσε να δώσει λεπτομερείς τιμές. Δήλωσε ότι πρόκειται για μια προκαταρκτική εκτίμηση και ότι το λεπτομερές κόστος δύναται να προκύψει μόνον όταν προχωρήσει κάποιος σε περαιτέρω μελέτη. Δέχθηκε ότι δεν ήταν σε θέση να κοστολογήσει τις προτεινόμενες λύσεις, εξ ου και ζήτησε τη βοήθεια του κ. Κυριακίδη. Εξήγησε γενικά τις πρόνοιες του Ευρωκώδικα 7 διευκρινίζοντας ότι αυτός τέθηκε σε ισχύ από 1.1.12, αν και μπορούσε κάποιος να στηριχθεί σε αυτόν από το 2001 και τέλος απάντησε ερωτήσεις σε σχέση με επιμέρους ποσά τα οποία κατέγραψε στην έκθεση του. Αντεξεταζόμενος από την κα Αναστασίου είπε ότι οι στατικές μελέτες του 2008 αφορούν την κατασκευή και όχι το πρανές, ότι τα προβλήματα του πρανούς αυτού σχετίζονται με τις στατικές συνθήκες και όχι με τις σεισμικές, ότι στη γεωτεχνική μελέτη του κ. Στυλιανού χρησιμοποιήθηκε μεγαλύτερος συντελεστής ασφάλειας (1.5) αλλά δεν υπήρχε υπολογισμός για μακροπρόθεσμες συνθήκες, ότι η περίπτωση αφορά αργές κατολισθήσεις κάποιων εκατοστών ετησίως, ότι οι πάσσαλοι (αν τοποθετήθηκαν) είναι 10-12μ. βάθος αντί περίπου το τριπλάσιο, ότι ο τοίχος κινείται και πάει προς τα κάτω όπως και ο κήπος ολόκληρος, ότι η άδεια οικοδομής του 2007 δεν έπρεπε να είχε εκδοθεί διότι δεν υπήρχαν στα σταθεροποιητικά σχέδια σταθεροποιητικοί πάσσαλοι ή στατικοί υπολογισμοί για αυτούς και η γεωτεχνική μελέτη της SH Soil δεν φαίνεται να είχε εγκριθεί επίσημα. Περαιτέρω υποστήριξε ότι ο ίδιος προέβη σε μια γεώτρηση προσθέτοντας δεδομένα στα πιο παλιά και ότι αναμένει κατά την οριστική μελέτη να γίνουν άλλες δύο όπως τη δική του. Κατά την επανεξέταση του διευκρίνισε ότι το κόστος αποκατάστασης του προβλήματος θα μπορούσε να μειωθεί μετά από τη γεωτεχνική μελέτη την οποία εισηγείται να γίνει. Ο Μ.Ε.2, κ. Κυριακίδης, επιμετρητής ποσοτήτων, υιοθέτησε τη γραπτή δήλωση του, Έγγραφο Ε και κατέθεσε τρία έγγραφα ως Τεκμήρια 17-19. Για το πρώτο από αυτά είπε πως είναι προκαταρκτική εισήγηση για επίλυση του προβλήματος την οποία τού είχε αποστείλει κατά το 2017 ο Μ.Ε.1, για το δεύτερο ότι είναι τα τιμολογημένα δελτία ποσοτήτων τα οποία ο ίδιος απέστειλε στον Μ.Ε.1 και για το τρίτο ότι είναι επίσης τα τιμολογημένα δελτία αλλά αυτά μετά τη διευκρίνιση που είχε ζητήσει ο Μ.Ε.1 αναφορικά με την τιμή μονάδος ανά μέτρο των προτεταμένων αγκυρίων επειδή θα ήταν μόνιμα και θα χρειάζονταν αντιδιαβρωτική προστασία, οπότε κατέληξε ότι η τιμή ήταν €66,67 αντί €37,50. Αντεξεταζόμενος από τον κ. Γεωργιάδη είπε ότι είχε χρησιμοποιήσει τιμές που έλαβε από δύο εργοληπτικές εταιρείες και ότι χρησιμοποίησε τη χαμηλότερη προσφορά. Δέχθηκε ότι είναι μια εκτίμηση κόστους και ότι η τελική τιμή πιθανόν να διαφοροποιηθεί όταν ολοκληρωθούν οι μελέτες, προκηρυχθούν προσφορές και ετοιμαστούν τα σωστά έγγραφα. Ο μάρτυς δεν αντεξετάστηκε από την κα Αναστασίου. Η Μ.Ε.3, κα Λαζάρου, Πρωτοκολλητής υπεύθυνη του Τμήματος Αστικών Υποθέσεων στο Ε.Δ. Πάφου παρουσίασε τα δικόγραφα και τις αποφάσεις στις αγωγές υπ' αρ. 1422/05 και 1026/05 ως Τεκμήρια 20-30. Η μάρτυς δεν αντεξετάστηκε από οποιονδήποτε. Στο σημείο αυτό κατατέθηκαν από κοινού η έκθεση εκτίμησης των Ρούσος και Αγγελίδης ημερ. 17.9.14 ως Τεκμήριο 31, το τιμολόγιο τους ως Τεκμήριο 32 και η απόδειξη εξόφλησης της αμοιβής τους ως Τεκμήριο 33. Περαιτέρω κατατέθηκαν εκ συμφώνου σειρά αντιγράφων από έγγραφα του Τμήματος Πολεοδομίας ως Τεκμήρια 34-46. Ως Μ.Ε.4 κατέθεσε ο Ενάγων 1 ο οποίος επίσης υιοθέτησε τη γραπτή δήλωση του, Έγγραφο ΣΤ (και τη μετάφραση της από τα ρωσικά στα ελληνικά ως Έγγραφο ΣΤ1) ενώ παρουσίασε τα αναφερόμενα σε αυτήν έγγραφα ως Τεκμήρια 47-65. Στη γραπτή δήλωση του περιγράφει, μεταξύ άλλων, το ιστορικό αγοράς της οικίας αρχίζοντας από την επιλογή διαμεσολαβητή και την πρώτη άφιξη αυτού και της συζύγου του (Ενάγουσας 2) στην Κύπρο κατά τον Μάρτιο του 2008, όπου και συνάντησαν για πρώτη φορά τον Εναγόμενο 2 με αποτέλεσμα μετά από κάποια προκαταβολή να υπογράψουν το αγοραπωλητήριο συμβόλαιο, το οποίο και κατέθεσαν στο Κτηματολόγιο στις 7.4.08, ημέρα κατά την οποία εκπλήρωσαν και όλες τις οικονομικές τους υποχρεώσεις. Υποστήριξε ότι η απόφαση τους για την αγορά στηρίχθηκε στο ότι ο Εναγόμενος 2 τους είχε παρουσιάσει την οικία ως εξαιρετικά πολυτελή, άριστη και απαλλαγμένη οποιωνδήποτε προβλημάτων. Μεταγενέστερα, όταν άρχισαν να δημιουργούνται προβλήματα, διερεύνησαν τα διάφορα ζητήματα μέσω ειδικών οπότε διαπίστωσαν ότι υπήρξαν αντικείμενο εκμετάλλευσης και αποκρύψεων εκ μέρους των Εναγομένων 1 και 2. Ήταν η θέση του επίσης ότι και οι αρμόδιες υπηρεσίες της Δημοκρατίας γνώριζαν την αστάθεια του εδάφους στην περιοχή αλλά παρά ταύτα χορήγησαν πολεοδομική άδεια χωρίς όρους και χωρίς κατάλληλα θεραπευτικά μέτρα. Με τη συμπεριφορά αυτή οι αρμόδιες υπηρεσίες βοήθησαν τους Εναγόμενους 1 και 2 να ξεγελάσουν τους Ενάγοντες αφού η έκδοση των αδειών αποτελούσε παράσταση για μια κατοικία χωρίς προβλήματα. Τα οποία προβλήματα άρχισαν να εμφανίζονται αμέσως μετά τη μετακόμιση τους στην οικία τον Μάιο του 2008. Προσέθεσε πως από το 2012 άρχισαν να συνειδητοποιούν ότι ο Εναγόμενος 2 γνώριζε πολύ καλά τι πωλούσε καθώς και να ανησυχούν για τα θέματα μεταβίβασης ξεχωριστού τίτλου οπότε απηύθυναν επιστολή μέσω δικηγόρου ενώ τον Οκτώβριο του 2012 ζήτησαν επιδιορθώσεις για ρωγμές λόγω σεισμού χωρίς ανταπόκριση. Εν τέλει πληροφορήθηκαν από ασφαλιστική εταιρεία ότι ήταν αδύνατη η ασφάλιση της οικίας για σεισμό ή ρωγμές διότι αυτή είχε ανεγερθεί στη λεγόμενη «κόκκινη ζώνη» στην οποία απαγορεύεται κάθε κατασκευή. Προς επιβεβαίωση προσέλαβαν πολιτικό μηχανικό (Χ. Ιταλό) ο οποίος ετοίμασε τεχνική έκθεση και προέβησαν σε κάποιες διορθωτικές εργασίες ενώ για επαναλαμβανόμενες κατ' έτος ζημιές (ρωγμές κλπ) προβαίνουν έκτοτε σε επιδιορθώσεις ανελλιπώς. Μέσω του πολιτικού μηχανικού έμαθαν ότι η κατοικία είχε ανεγερθεί κατά το 2003 χωρίς άδεια, σε ακατάλληλο έδαφος και ότι οι προηγούμενοι αγοραστές είχαν καταφέρει να απαλλαγούν ενώ ο Έπαρχος παρά την αρχική άρνηση του τελικά ενέδωσε στις πιέσεις των Εναγομένων 1 και 2 εκδίδοντας άδεια οικοδομής. Μετά τον θάνατο του μ. Ιταλού (πολιτικού μηχανικού) διόρισαν τον Δρα Λουκίδη, ο οποίος πρότεινε τρόπους επίλυσης του προβλήματος. Αντεξεταζόμενος από τον κ. Γεωργιάδη έδωσε λεπτομέρειες για τον τρόπο εντοπισμού της οικίας στο αρχικό στάδιο και περαιτέρω ανέφερε ότι είχαν ενθουσιαστεί από τη συμπεριφορά του Εναγομένου 2, ότι στις λίγες μέρες πριν την προκαταβολή δημιούργησαν καλές σχέσεις εμπιστοσύνης και φιλίας μεταξύ τους, ότι αυτές χάλασαν στις αρχές του 2012, ότι πριν την παρούσα αγωγή η Εναγόμενη 1 είχε καταχωρίσει αγωγή εναντίον της δικής του εταιρείας την οποία εκείνη κέρδισε, ότι δεν ήταν για αυτό που χάλασαν οι σχέσεις τους, ότι κατά το 2008 ο Εναγόμενος 2 τους είχε πει ότι η οικία ήταν καινούργια, ότι είχαν δικηγόρο κατά την αγορά, ότι από τους δικηγόρους είναι που γνωρίζει για τις πιέσεις στον Έπαρχο, ότι έρχονται συνήθως τα Καλοκαίρια στην Κύπρο και διαμένουν στην οικία και ότι με την ασφαλιστική είχε μιλήσει η (τότε) δικηγόρος τους. Σε σχέση με το θέμα του χώρου πρασίνου ο Ενάγων 1 δέχθηκε πως η εντύπωση τους ότι ο χώρος αυτός (των 562τ.μ.) θα τους ανήκε τους δημιουργήθηκε από τα έγγραφα τα οποία είχαν διαβάσει τότε, επιμένοντας ότι υπάρχει αναφορά σε 2.748τ.μ. με το πράσινο. Δέχθηκε ότι δεν γνωρίζει κατά πόσον συγκατατίθενται οι ιδιοκτήτες των γειτονικών τεμαχίων (791,777) ή η Δημοκρατία για την πρώτη λύση του Δρος Λουκίδη (Μ.Ε.1). Παρομοίως δέχθηκε πως στην αρχή οι Εναγόμενοι 1, 2 επιδιόρθωναν δωρεάν όλα τα προβλήματα που προέκυπταν αλλά αργότερα, μετά τη λήξη της εγγύησης, τους απέστειλαν τιμολόγιο το οποίο δεν θέλουν να εξοφλήσουν επειδή θεωρούν την Εναγόμενη 1 υπεύθυνη για τις ζημιές. Εν τέλει δέχθηκε όμως ότι οφείλουν κάποιους φόρους τους οποίους συμφωνούν να καταβάλουν με την παραλαβή του τίτλου και γενικά ότι θα καταβάλουν όλα τα ποσά που χρειάζεται να πληρώσουν. Αντεξεταζόμενος από την κα Αναστασίου είπε, μεταξύ άλλων, ότι δεν μιλά και δεν διαβάζει ελληνικά, ότι τα διάφορα έγγραφα τους τα εξηγούσε η δικηγόρος μέσω διερμηνέως, ότι κατά το 2008 δεν γνώριζε τις νομοθεσίες και τα περί αδειών, ότι δεν είχαν προβληματιστεί τότε για το ότι η άδεια οικοδομής είχε εκδοθεί 15 ημέρες πριν το αγοραπωλητήριο, ότι όποτε υπάρχει άδεια είναι μια εγγύηση ότι αυτός που κτίζει θα κάμει καλά την εργασία του, ότι είχαν πλήρη εμπιστοσύνη στον δικηγόρο τους, στον κτίστη που έκτισε και στην εταιρεία (Εναγόμενη 1), ότι διαφωνεί πως η άδεια σωστά δόθηκε, ότι ο μ. Ιταλός πριν την τελική του έκθεση, δηλαδή το Τεκμήριο 61

(2014)είχε ετοιμάσει και προκαταρκτική, δηλαδή το Τεκμήριο 66
(2013)και ότι οι Ενάγοντες είχαν αρχίσει από το 2013 τις επιδιορθώσεις. Περαιτέρω εξήγησε ότι από τον σεισμό του 2012 δημιουργήθηκαν μεγάλες ρωγμές, ότι δεν αναφέρθηκαν αυτά στην παρούσα αγωγή εξαρχής διότι είχαν άλλο δικηγόρο και δεν υπήρχε μελέτη ειδικού τότε. Τέλος, συμφώνησε ότι το έδαφος στο σημείο ανέγερσης της οικίας δεν είναι ακατάλληλο αλλά έπρεπε να ληφθούν μέτρα και να γίνουν σωστές μελέτες από τους εργολάβους, προσθέτοντας ότι για αυτές τις ενέργειες υπεύθυνη είναι η Αρχή η οποία εκδίδει την άδεια. Μαρτυρία Εναγομένων 1, 2 Εκ μέρους των Εναγομένων 1, 2 κατέθεσε πρώτος ο Εναγόμενος 2 κ. Αριστοδήμου (Μ.Υ.1), υιοθετώντας και αυτός τη γραπτή δήλωση του, το Έγγραφο Ζ και παρουσιάζοντας έγγραφα ως Τεκμήρια 67-
  1. Στη γραπτή δήλωση του αναφέρει, μεταξύ άλλων, ότι η οικία κτίστηκε αρχικά κατά το 2002, ότι πωλήθηκε σε άλλο ζεύγος αλλά μετά από ζημιές και αγωγή η οικία επιστράφηκε στην Εναγομένη 1, η οποία και ζήτησε κατά το 2005 διερεύνηση από το ΕΤΕΚ, ότι μετά ο Έπαρχος ζήτησε σύσταση Επιτροπής του ΕΤΕΚ, ότι αυτή η Επιτροπή προέβη σε εισηγήσεις για το πρόβλημα στο πρανές, ότι η Εναγόμενη 1 είχε παρουσιάσει όλες τις μελέτες που ζητήθηκαν και προέβη κατά τα έτη 2006-2007 σε επαρκή έργα σταθεροποίησης του εδάφους, καθώς και σε επιδιορθώσεις ή προσθηκομετατροπές, μεταξύ των οποίων 31 πυλώνες εντός εδάφους και τοίχο αντιστήριξης, οπότε εξασφάλισε όλες τις απαραίτητες άδειες ενώ στις 19.3.13 εκδόθηκε ο τίτλος ιδιοκτησίας οπότε κάλεσε τους Ενάγοντες για μεταβίβαση με το Τεκμήριο 58 (11.4.13) και το Τεκμήριο 60 (11.6.13), πράγμα που αυτοί αρνήθηκαν. Ο μάρτυς αρνήθηκε ότι είπε οποτεδήποτε στους Ενάγοντες πως η οικία ήταν καινούργια ή ότι τους εξαπάτησε και υποστήριξε ότι η παρούσα είναι εκδικητική επειδή η Εναγομένη 1 είχε προωθήσει κατά το 2012 άλλη αγωγή για ενοίκια σε σχέση με άλλο ακίνητο της. Το όποιο ιστορικό της οικίας μπορούσε να διαφανεί με απλές έρευνες και ως προς τον χώρο πρασίνου ήταν γνωστό ότι θα παραχωρείτο στο Δημόσιο εάν το απαιτούσε η Αρμόδια Αρχή. Οι Ενάγοντες παρέλειψαν να πληρώσουν διάφορα ποσά για φόρους, εργασίες και διαχείριση συνολικού ύψους €19.356,
  2. Αντεξεταζόμενος από την κα Αναστασίου είπε, μεταξύ άλλων, πως είχε εμπλακεί το ΕΤΕΚ, ο μηχανικός της Επαρχιακής Διοίκησης, ο Έπαρχος και οι εμπειρογνώμονες της Εναγομένης 1 οι οποίοι επικοινωνούσαν και συνεννοούντο μεταξύ τους. Αντεξεταζόμενος από τον κ. Κορακίδη είπε πως στο αρχικό στάδιο είχαν καταθέσει κάποια άλλα σχέδια για δύο μικρές κατοικίες, ότι η μια κατοικία είχε πωληθεί στο ζεύγος Robson, ότι αυτοί αργότερα ακύρωσαν την αγορά και ήγειραν αγωγή (το 2005), ότι πιθανόν να είχε γίνει τοίχος αντιστήριξης το 2003, ότι δεν γνώριζε λεπτομέρειες για τα θέματα τα κατασκευαστικά ή άλλα στοιχεία και ότι μπορεί να καθυστέρησαν μεν αλλά εγκρίθηκαν οι επιχωματώσεις. Αρνήθηκε ότι έτυχαν ευνοϊκής μεταχείρισης από την Πολεοδομία. Δέχθηκε ότι οι ίδιοι είχαν διορίσει τον κ. Σοφοκλέους το 2004, ο οποίος ετοίμασε δομητική έκθεση, καθώς και ότι είχε εισηγηθεί την κατασκευή πυλώνων και τοίχων. Προσέθεσε ότι έγιναν και άλλα έργα όπως η κολυμβητική δεξαμενή και το αποχετευτικό. Δεν δέχθηκε ότι το 2004 πριν την ετοιμασία της δομητικής έκθεσης είχαν κατασκευαστεί πυλώνες. Επέμεινε πως ό,τι ενέργειες έγιναν ήταν κοινή συναινέσει και σε συνεννόηση με την Επαρχιακή Διοίκηση. Αρνήθηκε ότι τις όποιες εργασίες τις είχαν κάμει το 2004 (και όχι το 2006-2007). Για το ζήτημα της μεταβίβασης είπε πως μόλις οι Ενάγοντες 1, 2 τακτοποιήσουν τις οικονομικές υποχρεώσεις τους θα προχωρήσει η μεταβίβαση. Για το πράσινο δέχθηκε ότι είχε συμπεριληφθεί στον χώρο ο οποίος ήταν ιδιοκτησία των αγοραστών και ότι τώρα δεν συμπεριλαμβάνεται στον τίτλο. Αναφορικά με τα ποσά που οι ίδιοι ανταπαιτούν είπε ότι είναι τα πραγματικά ποσά για έξοδα της Εναγομένης 1 για τα τρία έτη συντήρησης της οικίας (2009-2011), αφαιρουμένων κάποιων ποσών τα οποία κατέβαλαν έναντι οι Ενάγοντες. Ο Μ.Υ.2 κ. Γεωργίου στη δική του γραπτή δήλωση, Έγγραφο Ζ, αναφέρει ότι εργαζόμενος στην Εναγόμενη 1 κατά τα έτη 2006-2007 ως επιστάτης, επέβλεψε εργασίες στην επίδικη οικία μεταξύ των οποίων ήταν η ανακατασκευή τοίχου αντιστήριξης και πισίνας με νέους πυλώνες, τα πλακόστρωτα, οι δενδροφυτεύσεις, οι ανθώνες, οι αποχετεύσεις, η ανακαίνιση, καθώς και επέκταση της οικίας. Στα πλαίσια αυτά είχε παραλάβει μεγάλο μέρος των υλικών υπογράφοντας τα σχετικά έντυπα-τιμολόγια. Υπέδειξε τις υπογραφές του στο Τεκμήριο
  3. Αντεξεταζόμενος από την κα Χατζηνεοφύτου είπε ότι ήταν δύο τα σπίτια εκεί, ότι οι εργασίες αφορούσαν και τα δύο αυτά σπίτια, ότι στην επίδικη οικία έφτιαξαν καινούρια πισίνα σε άλλο σημείο, ότι λέγοντας ανακαίνιση εννοεί τα μικροπροβλήματα που υπήρχαν (π.χ. ένα πλακάκι, μια σωλήνα κλπ), ότι η επέκταση περιλάμβανε ένα σπίτι στο πίσω μέρος, ότι έφτιαξαν καινούριο τοίχο αντιστήριξης με πυλώνες για τους οποίους περιέγραψε τη διαδικασία. Ο Μ.Υ.3 κ. Καραγιάννης στη δική του γραπτή δήλωση, Έγγραφο Θ, αναφέρει επίσης ότι ως εργαζόμενος στην Εναγόμενη 1, κατά τα έτη 2006-2007, είχε ως καθήκοντα την έκδοση διατακτικών παραγγελιών για υλικά, την παραλαβή υλικών, την εκτέλεση συγκεκριμένων οικοδομικών εργασιών και ότι υπέγραφε προς τούτο τα αναγκαία έγγραφα. Υπέδειξε και αυτός τις υπογραφές του στο Τεκμήριο
  4. Αντεξεταζόμενος από την κα Χατζηνεοφύτου είπε πως ο ίδιος ήταν υπεύθυνος για τις παραγγελίες, ότι ακολουθούσε οδηγίες του μηχανικού ή του επιστάτη και ότι δεν θυμόταν ούτε ήταν αρμόδιος να πει λεπτομέρειες. Ο Μ.Υ.4 κ. Κουδουνάς στη γραπτή δήλωση του, Έγγραφο Ι, αναφέρει ότι ασχολείται με ανόρυξη λάκκων και ότι κατά τα έτη 2006-2007 άνοιξε πολλούς λάκκους για πυλώνες τοίχου αντιστήριξης και πισίνας σε έργο της Εναγομένης 1 που αφορά το επίδικο ακίνητο. Είπε πως λόγω του χρόνου που παρήλθε δεν θυμόταν τον ακριβή αριθμό των λάκκων αλλά ανατρέχοντας σε τρία τιμολόγια της εταιρείας του βρήκε ότι οι λάκκοι ήταν 31 συνολικά. Αντεξεταζόμενος από την κα Χατζηνεοφύτου είπε πως δεν πήγε πριν το 2006 στο συγκεκριμένο έργο για εργασίες, ότι οι λάκκοι έγιναν το 2006-2008 και επέμεινε ότι τα τιμολόγια που αναγνώρισε στο δικαστήριο είναι γνήσια. Μαρτυρία Εναγομένης 3 Ο Μ.Υ.1
(3)κ. Νίττης ήταν ο πρώτος μάρτυρας της Εναγομένης
  1. Είναι λειτουργός Πολεοδομίας και υιοθέτησε επίσης γραπτή δήλωση του ως Έγγραφο ΙΑ. Σε αυτή αναφέρει τα κτηματολογικά χαρακτηριστικά του επίδικου ακινήτου και προσθέτει ότι είναι ενταγμένο σε οικιστική ζώνη από το 1992, ότι από το 2011 εμπίπτει σε Γεωλογική Ζώνη Επικινδυνότητας 1 (μέσης-ψηλής) και ότι κατά το 2000 εκδόθηκε πολεοδομική άδεια για δύο κατοικίες και αργότερα κατά το 2002 η σχετική άδεια οικοδομής. Στη συνέχεια παραθέτει όλο το ιστορικό εξηγώντας ότι αυτή η πρώτη άδεια δεν υλοποιήθηκε ποτέ, ότι εκδόθηκε δεύτερη πολεοδομική άδεια η οποία έληξε χωρίς ποτέ να εκδοθεί άδεια οικοδομής και καταλήγει ότι η πολεοδομική άδεια η οποία αφορά την υλοποίηση της ανάπτυξης είναι η τρίτη ημερ. 20.12.07, ήτοι το Τεκμήριο
  2. Είπε πως το ακίνητο πληρούσε τις απαιτούμενες προϋποθέσεις του Σχεδίου Ανάπτυξης (Δήλωση Πολιτικής) ενώ ήταν ενταγμένο στη Γεωλογική Ζώνη 1 στην οποία δεν απαγορεύεται η οικοδομική ανάπτυξη υπό τον όρο ότι γίνεται Γεωλογική Γεωτεχνική Έρευνα. Τέλος, παρουσίασε τέσσερα έγγραφα ως Τεκμήρια 77 έως
  3. Αντεξεταζόμενος από τον κ. Κορακίδη είπε μεταξύ άλλων ότι ο ίδιος διορίστηκε στο Δημόσιο μετά την έκδοση των αδειών πλην όμως συνέταξε την έκθεση γεγονότων, ότι δεν εκπροσωπεί τον Έπαρχο, ότι ο όρος ανάπτυξη περιλαμβάνει οποιαδήποτε εργασία πάνω ή κάτω από το έδαφος, ότι στην παρούσα τα στατικά εξετάζονται από τον Έπαρχο και ότι αυτός θα πρέπει να δώσει τη δική του άδεια βάσει των όσων ενέκρινε η Πολεοδομία. Συμφώνησε ότι οι χώροι πρασίνου έχουν παραχωρηθεί στη Δημοκρατία και επέμεινε ότι δεν υπάρχει ζώνη γεωλογικής επικινδυνότητας στην οποία να απαγορεύεται η οικοδομική ανάπτυξη. Διαφώνησε με τη θέση ότι εάν απαιτηθούν πυλώνες θα πρέπει να τους εγκρίνει η Πολεοδομία αλλά δέχθηκε ότι για επιχωματώσεις, εκσκαφές και γενικά αλλοίωση του εδάφους απαιτείτο πολεοδομική άδεια και είπε ότι για την επίδικη είχαν εγκρίνει τα δύο μέτρα maximum στα όρια, (δείχνοντας το σχέδιο 8 στο Τεκμήριο 14). Δεν γνώριζε κατά πόσον υπήρξε επιχωμάτωση 10 μέτρων και κατά πόσον οι τότε λειτουργοί της Πολεοδομίας γνώριζαν κάτι τέτοιο. Από όσα είδε επιτόπου ο ίδιος όντως υπάρχει κάποια επιχωμάτωση στα σύνορα. Δέχθηκε ότι η δομητική έκθεση Σοφοκλέους (παράρτημα Η του Εγγράφου Β) δεν υπάρχει στο Τμήμα Πολεοδομίας. Βλέποντας το Σχέδιο 4 αυτής της έκθεσης συμφώνησε ότι αυτό δείχνει επιχωμάτωση 10 μέτρων. Συμφώνησε ότι ήταν αδύνατο να έχει εγκριθεί επιχωμάτωση τέτοιου μεγέθους και αν εξαπατήθηκε η Πολεοδομία θα μπορούσε αργότερα (όταν το μάθει) να ανακαλέσει την άδεια. Δεν μπορούσε να γνωρίζει εάν η Πολεοδομία τότε (το 2005) ήξερε ότι τα στοιχεία που είχε παρουσιάσει η Εναγόμενη 1 ήταν λανθασμένα και ουσιαστικά το απέκρυψαν. Ο Μ.Υ.2
(3)κ. Αταλιώτης, Πρωτοκολλητής είπε πως με βάση τα μητρώα του Κρατικού Αρχείου στην ποινική υπόθεση του 2005 κατηγορούμενοι ήταν οι Εναγόμενοι 1 και 2 και ο κ. Τζιώλης. Κατηγορούντο για ανέγερση οικοδομής χωρίς άδεια και καταδικάστηκαν στις 9.1.08 σε πρόστιμο και εκδόθηκε διάταγμα κατεδάφισης (Τεκμήριο 81). Ο Μ.Υ.3
(3)Δρ Κυριακίδης, πολιτικός μηχανικός και Προϊστάμενος Τεχνικών Υπηρεσιών της Επαρχιακής Διοίκησης Πάφου, υιοθέτησε τη γραπτή δήλωση του, Έγγραφο ΙΒ. Σε αυτή μεταξύ άλλων αναφέρει το ιστορικό των αδειών οικοδομής, την απόρριψη της δεύτερης αίτησης, την απαίτηση του Έπαρχου στις 4.1.05 για συμμόρφωση με προσωρινά μέτρα ασφαλείας (Τεκμήριο 5), την καταχώριση ποινικής υπόθεσης, την ετοιμασία δομητικής έκθεσης από τον δρα Σοφοκλέους (Παράρτημα Η στο Έγγραφο Β), την αποστολή της στο ΕΤΕΚ το οποίο διόρισε τριμελή επιτροπή για μελέτη οπότε διαπιστώθηκε πρόβλημα ευστάθειας αλλά που μπορούσε να επιλυθεί (Τεκμήριο 9), στην ενημέρωση της Εναγομένης 1 από τον Έπαρχο με απαίτηση για γεωτεχνική μελέτη (Τεκμήριο 10), την απάντηση της με πρόσθετες αναλύσεις από την εταιρεία SH Soil (Τεκμήριο 11) και αργότερα περαιτέρω διευκρινίσεις (Τεκμήριο 12), οπότε υπήρξε επίσκεψη επί τόπου και έκδοση της άδειας οικοδομής με τον φάκελο Β1165/07 και αφού προηγήθηκε η πολεοδομική άδεια. Τελευταία ενέργεια ήταν η έκδοση του Πιστοποιητικού Έγκρισης στις 7.1.10. Αντεξεταζόμενος από τον κ. Κορακιδη είπε μεταξύ άλλων ότι κατά το 2007 η εμπλοκή της Επαρχιακής Διοίκησης ήταν να ελέγξει κατά πόσον είχαν εκτελεστεί οι εισηγήσεις των εμπειρογνωμόνων του ΕΤΕΚ. Περαιτέρω παρουσίασε από τους φακέλους τους διάφορα σημειώματα και έγγραφα ως Τεκμήρια 82-85, τα οποία και επεξήγησε απαντώντας σε σχετικές ερωτήσεις. Δεν μπορούσε να εντοπίσει σημείωμα του κ. Κυριάκου (Τμήμα Γεωλογικής Επισκόπησης) αλλά υπέδειξε δικό του ο μάρτυρας στο οποίο είχε καταγράψει τη θέση του κ. Κυριάκου. Ο μάρτυρας δεν θυμόταν πότε είχε πραγματοποιήσει τη δική του επιτόπια επίσκεψη. Ήταν η θέση του ότι υποχρέωσαν τον ιδιοκτήτη να αποκαταστήσει την ασφάλεια των πρανών. Συμφώνησε ότι απαιτούντο στατικοί υπολογισμοί για τους πασσάλους και ότι το σχέδιο που είχαν όντως προέκυψε από τέτοιους υπολογισμούς ασχέτως του ότι δεν μπορούσε να τους εντοπίσει. Υποστήριξε ότι λόγω της ολίσθησης του πρανούς έπρεπε γρήγορα να ληφθούν μέτρα σταθεροποίησης του και υπέθεσε ότι ήταν για αυτό που είχε ληφθεί η άποψη του μελετητή, δηλαδή για να γίνουν τα έργα πριν ληφθεί άλλη άδεια διότι θα χειροτέρευε η κατάσταση. Είπε πως αυτό το οποίο έπραξε ο ίδιος ήταν με την επίσκεψη του να βεβαιωθεί ότι κατασκευάστηκε ο αριθμός πασσάλων τους οποίους πρότεινε ο μελετητής, χωρίς δηλαδή να επιβλέψει ή να ελέγξει βάθος κλπ. Αξιολόγηση Μαρτυρίας-Ευρήματα Παρακολούθησα με κάθε δυνατή προσοχή όλους τους μάρτυρες και είμαι σε θέση να αξιολογήσω τη μαρτυρία τους στη βάση των καθιερωμένων αρχών. Αναμφίβολα ένα μεγάλο μέρος των γεγονότων συνιστά παραδεκτό ή αναντίλεκτο υπόβαθρο μεταξύ των μερών. Αυτό θα διαφανεί μέσα από την αξιολόγηση δεδομένου ότι κρίνεται πως εξυπηρετεί τις ανάγκες όχι η αποσπασματική καταγραφή τέτοιων γεγονότων σε αυτό το σημείο αλλά η ενιαία και κατά το δυνατό χρονολογική εξέταση των διαδραματισθέντων. Με απώτερο πάντα στόχο τη διαπίστωση των γεγονότων και την εξαγωγή των αναγκαίων συμπερασμάτων, προς επίλυση των επίδικων ζητημάτων. Αρχίζοντας από τους δύο πρωτοκολλητές, ήτοι την κα Λαζαρή (Μ.Ε.3) και τον κ. Αταλιώτη [Μ.Υ.2
(3)], αρκεί να πω μόνον ότι κλήθηκαν υπό την υπηρεσιακή τους ιδιότητα και ότι η μαρτυρία τους ήταν τυπική. Εξ ου και δεν αντεξετάστηκαν. Δέχομαι συνεπώς τα όσα ανέφεραν και ότι τα έγγραφα τα οποία παρουσίασαν αποδίδουν το ιστορικό των δύο αγωγών, καθώς και της ποινικής υπόθεσης. Όσον αφορά τον Ενάγοντα 1 (M.E.4), με εξαίρεση κάποια σημεία για τα οποία υπερέβαλε, πρέπει να πω ότι μου έκαμε γενικά καλή εντύπωση. Σχημάτισα την εικόνα ότι προσπάθησε με ειλικρίνεια να περιγράψει όσο καλύτερα μπορούσε τα γεγονότα, όπως βεβαίως τα αντιλήφθηκε, αν ληφθεί υπόψιν ότι μεσολαβούσε πάντα κάποιος διερμηνέας, ο οποίος δεν κατέθεσε. Για λόγους που εξηγούνται σε καταλληλότερο σημείο δεν μπορώ να δεχθώ τη θέση του ότι προ της υπογραφής της σύμβασης είχαν αναπτύξει φιλία ή ιδιαίτερη σχέση εμπιστοσύνης με τον Εναγόμενο 2 ή ότι έλαβε διαβεβαίωση πως η οικία ήταν καινούργια. Για κάποια άλλα σημεία είναι αυταπόδεικτο ότι δεν είχε προσωπική γνώση όπως και ο ίδιος εντίμως δέχθηκε, οπότε ούτε για αυτά στηρίζομαι στη δική του μαρτυρία. Οι Δρ Λουκιδης και κ. Κυριακίδης (Μ.Ε.1 και Μ.Ε.2) κλήθηκαν από τους Ενάγοντες υπό την ιδιότητα τους ως ειδικοί στον τομέα του ο καθένας, σε σχέση με την αξίωση για αποκατάσταση της οικίας. Αυτοί θα αξιολογηθούν στη βάση των σχετικών νομολογιακών αρχών, επίσης σε καταλληλότερο σημείο κατωτέρω. Όσον αφορά τον Εναγόμενο 2 (Μ.Υ.1) πρέπει να λεχθεί ότι έδωσε την εικόνα προσώπου το οποίο απλά είχε μελετήσει κάποια έγγραφα σχετικά με την υπόθεση χωρίς να είναι σε θέση να γνωρίζει λεπτομέρειες για τα συζητούμενα θέματα. Είναι ιδιαίτερα ενδεικτικό ότι στις πλείστες ερωτήσεις δήλωνε την άγνοια του ή προέβαινε σε εικασίες. Με εξαίρεση ζητήματα τα οποία επιβεβαιώνονται και από άλλη αξιόπιστη έγγραφη ή προφορική μαρτυρία δεν θεωρώ ότι μπορώ να βασιστώ στη δική του μαρτυρία προς εξαγωγή ευρημάτων ή συμπερασμάτων. Διευκρινίζεται όμως ότι το γεγονός ότι πραγματοποιήθηκαν εργασίες κατά τα έτη 2006 έως 2007 είναι εν τέλει αποδεκτό και από τον Δρα Λουκίδη, καθώς και από τον Ενάγοντα 1 ενώ ο τελευταίος δέχθηκε και την ύπαρξη ποσών τα οποία αποδέχονται να καταβάλουν στην περίπτωση μεταβίβασης του ακινήτου επ' ονόματι των Εναγόντων. Ο κ. Γεωργίου, ο κ. Καραγιάννης και ο κ. Κουδουνάς (Μ.Υ.2, Μ.Υ.3 και Μ.Υ.4) προβάλλονται ως πρόσωπα τα οποία υπό την επαγγελματική τους ιδιότητα, κατά τα έτη 2006-2007 συμμετείχαν σε οικοδομικές εργασίες στην επίδικη οικία (καθώς και στη διπλανή). Δεν παραγνωρίζω ότι οι δύο πρώτοι ήταν εργοδοτούμενοι της Εναγομένης 1, καθώς και ότι ο τρίτος εκτέλεσε εργασίες προς όφελος της επ' αμοιβή. Δεν θεωρώ όμως ότι ήταν διατεθειμένοι να ψευδομαρτυρήσουν προς όφελος της. Σίγουρα δεν ήταν σε θέση μετά από τόσα χρόνια να απαντήσουν με κάθε ιδεατή λεπτομέρεια πλην όμως κρίνω ότι ως προς το ουσιώδες δηλαδή τη διεκπεραίωση εργασιών κατά τα έτη 2006-2007 υπήρξαν ειλικρινείς. Άλλωστε, ως έχει λεχθεί ήδη, το ότι είχαν γίνει εργασίες στην οικία, ήταν ουσιαστικά παραδεκτό και από τον Δρα Λουκίδη, τόσο στην τεχνική έκθεση του (Έγγραφο Β) όσο και στην προφορική του μαρτυρία, καθώς και από τον Ενάγοντα 1. Σημειώνω ότι ως προς την ακριβή φύση των εργασιών και την κατάσταση στην οικία ήταν σαφής και λεπτομερής η περιγραφή του Δρος Λουκίδη, του οποίου τη μαρτυρία και για αυτά τα θέματα προτιμώ για αυτό τον λόγο. Σε σχέση με τον κ. Νίττη [Μ.Υ.1
(3)] το ουσιώδες είναι πως εργοδοτήθηκε στην Πολεοδομία το 2008 και δη μετά την έκδοση της τελευταίας πολεοδομικής άδειας του 2007, καθώς και της άδειας οικοδομής του 2008. Εκ των πραγμάτων δεν είναι πρόσωπο το οποίο διαθέτει προσωπική γνώση για κάποιο επίμαχο γεγονός. Η όποια επαφή του με τα γεγονότα προέκυψε μέσα από μελέτη του φακέλου της Πολεοδομίας ή άλλων εγγράφων τα οποία τέθηκαν υπόψιν του. Καταγράφεται η σύμφωνη θέση του ότι πράγματι στη δομητική έκθεση Σοφοκλέους υποδεικνύεται εκτενής επιχωμάτωση ύψους 10μ. Κατά τα άλλα η μαρτυρία του επικεντρώνεται κυρίως σε κάποιες επεξηγήσεις άλλης μαρτυρίας, την οποία ούτως ή άλλως έχει ενώπιον του το δικαστήριο. Δεν θεωρώ ότι είχε λόγο να παραπλανήσει ή να ψευδομαρτυρήσει σε σχέση με όσα ανέφερε. Με αυτά ως δεδομένα, καθώς και τη γενικά καλή εντύπωση που σχημάτισα κρίνω ότι η μαρτυρία του είναι υποβοηθητική στην κατανόηση των γεγονότων. Ο Δρ Κυριακίδης [Μ.Υ.3
(3)] είναι ο μηχανικός της Επαρχιακής Διοίκησης και υπήρξε ο τελευταίος μάρτυρας στην υπόθεση. Αξίζει να σημειωθεί πως πριν την προσέλευση του αρκετά σημεία των διαδραματισθέντων παρέμεναν χωρίς διερεύνηση ή διασύνδεση με έγγραφα τα οποία διεφάνη ότι υπήρχαν μεν αλλά δεν είχαν προσαχθεί από άλλους μάρτυρες. Για όσα ζητήματα κλήθηκε ο Δρ Κυριακίδης να κρίνει τη νομιμότητα ενεργειών απλά τονίζεται πως κάτι τέτοιο δεν είναι δικό του καθήκον αλλά του δικαστηρίου, το οποίο και δεν ενδιαφέρεται ή δεσμεύεται από τις απόψεις του μάρτυρος. Ως προς το θέμα των στατικών υπολογισμών (ή μελετών) για τους πασσάλους, κατά το στάδιο της άδειας οικοδομής του 2008, ο μάρτυρας δέχθηκε ότι έπρεπε να κατατεθούν. Η γενική όμως εικόνα που έχω σχηματίσει για τον Δρα Κυριακίδη είναι ότι βρέθηκε σε κατάσταση σύγχυσης και αμηχανίας και τούτο σε μια προσπάθεια να δώσει εξηγήσεις για κάποιες ενέργειες οι οποίες είτε φάνταζαν περίεργες είτε δεν υποστηρίζοντο καθόλου από τα περιεχόμενα του φακέλου και των εγγράφων. Θα ανέμενε κάποιος από τον λειτουργό ο οποίος είχε ενεργή εμπλοκή να είναι σε θέση να περιγράψει με σαφήνεια τον τρόπο δράσης της Επαρχιακής Διοίκησης, καθώς και τα έγγραφα που παρέλαβαν ή χρησιμοποίησαν. Αντί τούτου η μαρτυρία του βρίθει από αοριστία και γενικολογία και εικοτολογία. Πέραν των όσων ανέφερε και πράγματι επιβεβαιώνονται από έγγραφα τα οποία προσκομίστηκαν, δεν αισθάνομαι ασφαλής να στηριχθώ στη μαρτυρία του. Αλγεινή εντύπωση προκάλεσε το ότι επέμενε πως κατά κάποιον τρόπο ακολουθήθηκαν τα όσα είχε εισηγηθεί το ΕΤΕΚ, η άγνοια του για την ύπαρξη ή όχι στατικών υπολογισμών και ιδίως η προχειρότητα καταγραφής στους φακέλους τόσο σοβαρών ζητημάτων. Ειδικότερες θέσεις του που επιβεβαιώνονται από άλλη αξιόπιστη μαρτυρία φαίνονται κατωτέρω. Το μόνο άλλο συμπέρασμα που μπορεί να εξαχθεί από τη μαρτυρία του είναι ότι πολύ βιαστικά και συνοπτικά ενέκριναν την οικοδομή όπως ήταν. Εισερχόμενος στην ειδικότερη εξέταση σημειώνω ότι κατ' αρχάς τα γεγονότα διαχωρίζονται θεματικά σε δύο μεγάλες ενότητες, ήτοι αυτά τα οποία αφορούν την Ανέγερση μέχρι και την έκδοση του πιστοποιητικού έγκρισης και τα υπόλοιπα τα οποία αφορούν την Πώληση της οικίας μέχρι και την έγερση της αγωγής. Ανέγερση της Οικίας - Πιστοποιητικό Έγκρισης Αυτονόητο είναι πως για αυτή την πρώτη ενότητα (της ανέγερσης) η μαρτυρία προέρχεται ως επί το πλείστον αφενός από πλήθος εγγράφων και αφετέρου από τους μάρτυρες των Εναγομένων. Από πλευράς Εναγόντων μόνον η τυπική μαρτυρία της Πρωτοκολλητού (Μ.Ε.3) σχετίζεται με αυτή την ενότητα. Το πρώτο το οποίο πρέπει να λεχθεί είναι ότι η επίδικη οικία ευρίσκεται στο χωριό Άρμου και ότι πράγματι το Τμήμα Γεωλογικής Επισκόπησης (εφεξής «ΤΓΕ») είχε από το 1977 ασχοληθεί με το συγκεκριμένο χωριό (και άλλα γειτονικά) διότι εκεί υπήρχαν «προβληματικά εδάφη για ανέγερση κατοικιών», οπότε είχαν συνταχθεί σχετική έκθεση και χάρτες, (ως εξηγείται στο Τεκμήριο 6), τα οποία είχαν από τότε κοινοποιηθεί στον Έπαρχο και στην Πολεοδομία. Μια γενική άποψη του τεμαχίου και της περιοχής δύναται να ληφθεί μέσα από τις φωτογραφίες του Τεκμηρίου 46. Έχει εξηγηθεί από τον Μ.Υ.1
(3), δηλαδή τον λειτουργό Πολεοδομίας κ. Νίττη, και δεν αμφισβητείται, ότι το επίδικο τεμάχιο εντάχθηκε στην οικιστική Ζώνη Η4 του χωριού στις 23.12.92, στην οποία και παραμένει μέχρι σήμερα ενώ παράλληλα διέθετε κοινοτική ύδρευση και περαιτέρω εξυπηρετείτο από δικαίωμα διάβασης (Τεκμήρια 77 και 78). Την πρώτη αίτηση για οικοδομική ανάπτυξη την υπέβαλε η Εναγόμενη 1 στις 4.8.00 (Τεκμήριο 34). Η αίτηση αφορούσε την ανέγερση δύο ισόγειων πανομοιότυπων κατοικιών 175τ.μ. εκάστη, τις οποίες η Πολεοδομία ενέκρινε εκδίδοντας τη σχετική πρώτη πολεοδομική άδεια στις 29.12.00, ως τα σχέδια των αρχιτεκτόνων Κρις Τζιώλης και Συνεργάτες. Ο κ. Νίττης έχει δίκαιο ότι με βάση τα σχέδια αυτά οι κατοικίες είχαν προταθεί στο δυτικό μισό μέρος του τεμαχίου, (το οποίο παρουσιάζετο περίπου επίπεδο) χωρίς πρόβλεψη για οποιεσδήποτε επιχωματώσεις. Σχετική οικοδομική άδεια εξέδωσε ο Έπαρχος στις 18.12.02 (Τεκμήριο 1). Ο κ. Νίττης εξηγεί, χωρίς να έχει αμφισβητηθεί, πως η ανέγερση των κατοικιών είχε αρχίσει αλλά προχωρούσε διαφορετικά από ό,τι προβλέπετο στα εγκριθέντα σχέδια. Συνάγεται δε από το Τεκμήριο 35 πως πριν ακόμα εκδοθεί οποιαδήποτε άδεια οικοδομής η Εναγόμενη 1 υπέβαλε δεύτερη αίτηση για Πολεοδομική άδεια στις 30.1.02 και πάλι στη βάση σχεδίων των ιδίων αρχιτεκτόνων για δύο κατοικίες μεγαλύτερες τώρα αλλά και με πισίνες. Η δε αναφορά του κ. Νίττη ότι κατά τη μελέτη της δεύτερης αίτησης διαπιστώθηκαν προβλήματα καθότι τα υποβληθέντα σχέδια διέφεραν από την επιτόπου κατάσταση επιβεβαιώνεται αφενός από την επιστολή της Πολεοδομίας ημερ. 2.4.02, Τεκμήριο 44, με την οποία ζητήθηκαν διορθωτικά σχέδια και αφετέρου από το ότι λίγους μήνες αργότερα όντως υπεβλήθησαν νέα σχέδια (στις 22.11.02). Με την επιστολή Τεκμήριο 44 η Πολεοδομία ενημέρωνε την Εναγόμενη 1 πως είχε διαπιστώσει τη διενέργεια σοβαρών χωματουργικών εργασιών οι οποίες αλλοίωσαν αισθητά το φυσικό έδαφος του τεμαχίου και των οποίων η έκταση δεν φαινόταν στα υποβληθέντα σχέδια. Τα νέα διορθωτικά σχέδια υπεβλήθησαν στις 22.11.
  1. Πρόκειται για τα παρουσιασθέντα ως Τεκμήριο 36, στη βάση των οποίων εν τέλει στις 25.2.03 χορηγήθηκε η δεύτερη πολεοδομική άδεια υπ' αρ. ΠΑΦ/./2002 (Τεκμήριο 2). Σε αυτά πλέον αφενός οι κατοικίες φαίνονταν όπως ανεγείροντο και αφετέρου υπεδεικνύετο ότι είχαν γίνει εκσκαφές-επιχωματώσεις, απαραίτητες για την ανέγερση των κατοικιών. Θα πρέπει να παρεμβληθεί πως δεν υπεβλήθη ούτε και υπάρχει οποιαδήποτε ένδειξη ότι εγίνοντο επιχωματώσεις μεγαλύτερης έκτασης από αυτές που φαίνονταν στα υποβληθέντα σχέδια. Το αντίθετο συνάγεται. Υπό την έννοια ότι η Πολεοδομία ήλεγξε όντως με επιτόπου έλεγχο και έθεσε ζήτημα όσον αφορά την ακριβή απεικόνιση της κατάστασης πριν την έκδοση της δεύτερης πολεοδομικής άδειας, η οποία, ας σημειωθεί, είχε τριετή ισχύ, (ήτοι μέχρι τις 25.2.06). Περαιτέρω, γίνεται δεκτή η θέση πως η Πολεοδομία δεν ασχολήθηκε ούτε εξέτασε θέματα στατικότητας ή εδαφολογικών δεδομένων. Στο σημείο αυτό είναι υποβοηθητική η παρεμβολή κάποιων γεγονότων τα οποία στη γενικότητα τους επίσης δεν αμφισβητούνται πλην όμως στη λεπτομέρεια τους προκύπτουν σαφέστερα από την έκθεση του κ. Ξενοφώντος, Τεκμήριο
  2. Συνάγεται λοιπόν ότι η Εναγόμενη 1 είχε από τις 3.1.02 πωλήσει την επίδικη οικία στο ζεύγος Robson, καθώς και ότι παρέδωσε στους αγοραστές εκείνους την κατοικία στις 21.1.03, ήτοι πριν την έκδοση της δεύτερης πολεοδομικής άδειας αλλά και πριν την υποβολή στις 21.4.12 της αίτησης για άδεια οικοδομής, ήτοι του Τεκμηρίου
  3. Ο Εναγόμενος 2 παραδέχεται ότι η επίδικη οικία παρουσίασε τότε ζημιές λόγω προβλημάτων σε σχέση με το έδαφος και ότι οι αρχικοί αγοραστές ήγειραν πιο μετά αγωγή (Έγγραφο Ζ, §4). Μέσα από το Τεκμήριο 3 επιβεβαιώνεται πως οι αρχικοί αυτοί αγοραστές είχαν παράπονα για εδαφολογικά προβλήματα-κακοτεχνίες εξ ου και ήταν αυτοί που ζήτησαν τη διενέργεια γνωμάτευσης από το ΕΤΕΚ το οποίο και διόρισε προς τούτο τον κ. Ξενοφώντος, πολιτικό μηχανικό. Η έκθεση αυτή ολοκληρώθηκε τον Σεπτέμβριο του 2004 και κοινοποιήθηκε στους ενδιαφερόμενους, καθώς και στον Έπαρχο (Τεκμήρια 3, 4). Μεταξύ των συμπερασμάτων του εν λόγω πραγματογνώμονα ήταν ότι: (α) Η Εναγόμενη 1 είχε προχωρήσει στην κατασκευή των κατοικιών χωρίς να προηγηθεί γεωτεχνική μελέτη. (β) Το έδαφος ήταν εντελώς ακατάλληλο για κατοικίες και τούτο κυρίως λόγω της αστάθειας του, καθώς και της μεγάλης κλίσης των πρανών που δημιουργούσαν κατολισθήσεις. (γ) Γενικά η θέση της κατοικίας κρίνετο επικίνδυνη και ανασφαλής. (δ) Το ύψος του κρημνού είναι 80 μέτρα περίπου, πράγμα που καθιστά τα οποιαδήποτε θεραπευτικά μέτρα ασύμφορα και αμφιβόλου αποτελέσματος. (ε) Υπό αυτές τις συνθήκες δεν προβλέπετο να εκδοθεί άδεια οικοδομής. Προφανώς μετά την πιο πάνω έκθεση και στα πλαίσια εξέτασης της αίτησης για άδεια οικοδομής ο Έπαρχος ζήτησε από το ΤΓΕ στις 16.11.04 να καθορίσει την προβληματική για ανέγερση κατοικιών στην Άρμου, με πρόθεση να κηρυχθεί ως «Λευκή Ζώνη» ώστε να απαγορευθεί η ανέγερση κατοικιών. Το αίτημα του Έπαρχου εξάγεται από το Τεκμήριο 6, το οποίο συνιστά την απάντηση του ΤΓΕ και στην οποία, πέραν της υπενθύμισης για την πολύ παλαιότερη έκθεση του 1977, το ΤΓΕ προσθέτει ότι στις προβληματικές για ανέγερση οικοδομών περιοχές των χωριών (μεταξύ των οποίων η Άρμου) απαντώνται μπεντονιτικοί άργιλοι που οδηγούν σε φαινόμενα διόγκωσης-συρρίκνωσης και κατολισθήσεις και ότι πρόκειται για εδάφη που είναι ευάλωτα έως πολύ ευάλωτα σε αποσταθεροποιήσεις, ιδίως υπό σεισμικές συνθήκες ή μετά από ισχυρές βροχοπτώσεις. Παρά ταύτα η θέση του ΤΓΕ ως εκφράστηκε στο Τεκμήριο 6 ήταν πως επειδή υπάρχουν τεχνικές για αντιμετώπιση των προβλημάτων αυτών δεν κρίνεται σωστό να απαγορευθεί η ανέγερση κατοικιών με την κήρυξη των περιοχών σε «Λευκές Ζώνες» αλλά ενδείκνυται όπως οι ενδιαφερόμενοι διενεργούν επαρκή γεωλογική-γεωτεχνική μελέτη. Ήταν δε εισήγηση ότι θα έπρεπε να εξευρεθεί ο κατάλληλος και έγκαιρος μηχανισμός να ζητείται η μελέτη αυτή. Στις 4.1.05 ο Έπαρχος με σχετική επιστολή του ενημέρωσε την Εναγόμενη 1 ότι απέρριψε την αίτηση της για άδεια οικοδομής επειδή η ανάπτυξη είχε υλοποιηθεί σε έδαφος ακατάλληλο και επικίνδυνο για ανθρώπινη διαβίωση. Παράλληλα, αν και υπέδειξε πως η οικοδομή έπρεπε τελικά να κατεδαφισθεί, ο Έπαρχος αφενός συμβούλευσε όπως ληφθούν κάποια προσωρινά μέτρα ασφαλείας της κατοικίας (περίφραξη ρωγμής στην αυλή, αποστράγγιση και υδατομόνωση οικοπέδου, στεγανή δεξαμενή) και αφετέρου ενημέρωσε ότι είχε προωθηθεί η λήψη δικαστικών μέτρων βάσει του Κεφ.
  4. Ας σημειωθεί πως παρόμοια ενημέρωση είχε δοθεί και προς άλλες υπηρεσίες με επιστολή του Επάρχου ημερ. 23.12.04, στην οποία προστίθετο πως είχε συγκληθεί ευρεία σύσκεψη των εμπλεκομένων υπηρεσιών για τις 13.1.05 προς συζήτηση και ανταλλαγή απόψεων σχετικά με τα προβληματικά εδάφη γενικά με στόχο την εξεύρεση τρόπων αντιμετώπισης του προβλήματος που δημιουργήθηκε εν σχέσει με την οικιστική ανάπτυξη. Δεν υπάρχει οποιαδήποτε αμφιβολία ότι ο Έπαρχος απέρριψε την αίτηση ως ανωτέρω επειδή ακριβώς είχε ενημερωθεί για την ύπαρξη εδαφολογικών προβλημάτων και κακοτεχνιών που είχε αναδείξει η έκθεση Ξενοφώντος. Αυτό επιβεβαιώνει και ο Δρ Κυριακίδης (Έγγραφο ΙΒ, §3). Στις 23.3.05, με βάση ληφθείσα στην πιο πάνω σύσκεψη απόφαση, το ΤΓΕ ετοίμασε και απέστειλε στην Πολεοδομία και στον Έπαρχο κτηματολογικούς χάρτες στους οποίους καθόρισε ενδεικτικά και προκαταρκτικά τέσσερις Ζώνες με βάση τη γεωλογία και γεωλογικά προβλήματα της κάθε περιοχής. Πρόκειται για το Τεκμήριο
  5. Το επίδικο τεμάχιο εντάχθηκε στη Ζώνη 1 η οποία αφορά τα προβληματικά εδάφη (κυρίως αργιλικά) που σε συνάρτηση με παλαιοκατολισθήσεις, ρήγματα και απότομη τοπογραφία εμφανίζουν αυξημένη επικινδυνότητα και στην οποία απαιτείται η διενέργεια Γεωλογικής/Γεωτεχνικής Έρευνας προκειμένου να επιτραπεί οικοδομική ανάπτυξη. Ορίστηκε παράλληλα ότι αυτή η έρευνα θα έπρεπε να γίνεται από γεωλόγο ο οποίος στην έκθεση του θα έπρεπε να παραθέτει και συγκεκριμένες εισηγήσεις για αντιμετώπιση των προβλημάτων. Η εργασία αυτή («ζωνοποίηση») του ΤΓΕ ήταν - όπως επισημάνθηκε - προκαταρκτική και αυστηρώς ενδεικτική, αφού στο μέλλον θα γινόταν οργανωμένη συστηματική μελέτη και έρευνα με στόχο την τελική και λεπτομερή οριοθέτηση των διαφόρων ζωνών επικινδυνότητας. Τον Απρίλιο του 2005 ο Δρ Σοφοκλέους εκ μέρους της εταιρείας Sh Soil, κατόπιν ανάθεσης από την Εναγόμενη 1, συνέταξε την πρώτη Γεωτεχνική Έρευνα του για την αξιολόγηση της ασφάλειας της επίδικης οικίας. Στις 8.4.05 και στις 18.5.05 οι αγοραστές των δύο οικιών, ήτοι τα ζεύγη Johanson και Robson αντίστοιχα, καταχώρισαν αγωγές εναντίον της Εναγομένης 1 αξιώνοντας ακύρωση των αγοραπωλητηρίων εγγράφων, επιστροφή των χρημάτων τους και αποζημιώσεις (Τεκμήρια 25-29 και 20-24 αντίστοιχα). Αναφερόμενος στην επίδικη οικία, στις 19.5.05 ο Έπαρχος ενημέρωσε με το Τεκμήριο 7 το Υπουργείο Εσωτερικών για τη διενεργηθείσα από το ΤΓΕ ζωνοποίηση, προσθέτοντας ότι ο ίδιος είχε απορρίψει την άδεια οικοδομής και ότι είχε ήδη προωθηθεί η λήψη δικαστικών μέτρων εναντίον των εμπλεκομένων, ήτοι της Εναγόμενης 1 και του μηχανικού της, εννοώντας την ποινική υπόθεση του
  6. Στις 11.7.05 με το Τεκμήριο 67 η Εναγόμενη 1 εξέφρασε προς το ΕΤΕΚ την επιθυμία της να διοριστεί (από το ΕΤΕΚ) πραγματογνώμονας ο οποίος να προβεί σε επισκόπηση και έκθεση για την κατάσταση των δύο κατοικιών. Το ΕΤΕΚ απάντησε στις 15.7.05 με το Τεκμήριο 68, ενημερώνοντας γενικά για τους όρους και τη διαδικασία τέτοιου διορισμού. Τον Αύγουστο του 2005 η εταιρεία Sh Soil συνέταξε τη δεύτερη της έκθεση για την ασφάλεια της επίδικης οικίας, ήτοι το Τεκμήριο
  7. Τον Οκτώβριο του 2005 και πάλι κατόπιν ανάθεσης από την Εναγόμενη 1 ο πολιτικός μηχανικός Δρ Σοφοκλέους συνέταξε Δομητική Έκθεση για την αποτίμηση της υπάρχουσας (τότε) κατάστασης και την αποκατάσταση των προβλημάτων στην επίδικη οικία (Παράρτημα Η στο Έγγραφο Β). Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι τον Δρα Σοφοκλέους τον είχε διορίσει για αυτό τον σκοπό η Εναγόμενη
  8. Άλλωστε αυτό το δέχεται και ο Εναγόμενος 2 (Έγγραφο Ζ, §6) ενώ το καταγράφει και ο ίδιος ο Δρ Σοφοκλέους στην εισαγωγή της εν λόγω έκθεσης του. Στις 17.2.06 ο Έπαρχος με το Τεκμήριο 43 κάλεσε την Εναγόμενη 1 και τον αρχιτέκτονα της να τερματίσουν κάθε οικοδομική εργασία εντός του τεμαχίου, αναφέροντας ότι αυτό θεωρείτο ακατάλληλο και επικίνδυνο για ανθρώπινη διαβίωση και ενημερώνοντας ότι η ποινική υπόθεση ήταν ορισμένη στις 15.6.
  9. Στις 14.3.06 η Εναγόμενη 1 απευθύνεται με το Τεκμήριο 69 στον Έπαρχο εις απάντηση της απόρριψης της άδειας οικοδομής (στις 4.1.05) και μεταξύ άλλων εκφράζει τη διαφωνία της στο ότι πρέπει να κατεδαφιστούν οι οικίες, προβάλλει ότι αυτές δεν παρουσιάζουν πρόβλημα, τονίζει ότι το ΕΤΕΚ έχει δεχθεί το αίτημα της για νέα πραγματογνωμοσύνη και επισυνάπτει τη νέα μελέτη για την οποία λέει ότι εισηγείται απόσυρση του διατάγματος για απαγόρευση της ανάπτυξης. Στην επιστολή της η Εναγόμενη 1 αναφέρεται και στη συνάντηση που είχε με τον Έπαρχο (για την οποία του αποδίδει ότι δήλωσε πως εάν το ΕΤΕΚ εμφανιζόταν με νέες εισηγήσεις τότε και ο ίδιος δεν θα έφερε ένσταση στην έκδοση της άδειας). Καταλήγει επικαλούμενη τη νέα αυτή πραγματογνωμοσύνη του Δρος Σοφοκλέους και εισηγείται συνάντηση όλων στην παρουσία του μελετητή αυτού ούτως ώστε να υπάρξει ενημέρωση για τα πορίσματα τα οποία έχει αποδεχθεί το ΕΤΕΚ και να γίνουν τα αναγκαία για την έκδοση της άδειας. Στις 20.3.06 με το Τεκμήριο 8 ο Έπαρχος ενημερώνει το ΕΤΕΚ για την ετοιμασία Δομητικής Έκθεσης εκ μέρους της Εναγομένης 1, σημειώνει ότι το περιεχόμενο της είναι αντίθετο με την πραγματογνωμοσύνη του κ. Ξενοφώντος και εισηγείται όπως το ΕΤΕΚ συστήσει ειδική επιτροπή για να αποφασίσει κατά πόσον το έδαφος είναι κατάλληλο και με ποια μέτρα η θεμελίωση των κτηρίων αλλά και τα ίδια τα κτήρια θα είναι ασφαλή ούτως ώστε ο ίδιος να μπορέσει να προχωρήσει στην έκδοση ή μη άδειας οικοδομής. Διαπιστώνεται πως συμμορφούμενο το ΕΤΕΚ προχώρησε σε σχετικές ενέργειες, ως προκύπτει από το ότι στις 27.4.06 (το ΕΤΕΚ) δήλωσε με το Τεκμήριο 9: (i) Ότι είχε διορίσει Τριμελή Επιτροπή η οποία μελέτησε τις παλαιότερες εκθέσεις και συνάντησε τον πραγματογνώμονα του ιδιοκτήτη ο οποίος διευκρίνισε και έγινε αποδεκτό ότι όντως υπάρχει σοβαρό πρόβλημα ευστάθειας των πρανών, το οποίο όμως θα μπορούσε να επιλυθεί με τη λήψη κατάλληλων μέτρων (όπως αγκυρώσεις των τοιχωμάτων, πάσσαλοι, τσιμεντοενέσεις κλπ). (ii) Ότι ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να ορίσει μελετητή ο οποίος να προβεί σε ανάλυση των πρανών και να εισηγηθεί συγκεκριμένους τρόπους σταθεροποίησης τους. (iii) Ότι η μελέτη θα πρέπει να υποβληθεί στην αρμόδια αρχή και στη βάση της να εκδοθεί η άδεια οικοδομής. (iv) Ότι η μέθοδος σταθεροποίησης που θα επιλεγεί θα πρέπει να υλοποιηθεί υπό την επίβλεψη του μελετητή και με την ολοκλήρωση της να επιβεβαιωθεί και από την αρμόδια αρχή. (v) Ότι ο Έπαρχος έπρεπε να καλέσει την ιδιοκτήτρια να υποβάλει τις σχετικές μελέτες σταθεροποίησης και να διασφαλίσει ότι αυτές θα εφαρμοστούν. Προκύπτει περαιτέρω από σημειώσεις επί του Τεκμηρίου 9 ότι στις 4.5.06 έγινε συνάντηση στο Γραφείο Επάρχου παρισταμένων (i)του Εναγομένου 2, (ii)των συμβούλων αυτού και (iii)του Δρος Κυριακίδη (επαρχιακού μηχανικού). Από την επόμενη επιστολή της Εναγόμενης 1 προς τον Έπαρχο ημερ. 26.9.06, Τεκμήριο 11, συνάγεται πως ακολούθησε και συνάντηση στον χώρο των οικοδομών, καθώς και ότι επιτόπου ο Δρ Κυριακίδης [Μ.Υ.3
(3)] ζήτησε όπως γίνει νέα πρόσθετη τομή για αξιολόγηση της ευστάθειας των πρανών στη δυσμενέστερη κλίση. Σκοπός της επιστολής ήταν ακριβώς να επισυνάψει τη μελέτη αυτή την οποία είχε ετοιμάσει στις 20.9.06 επίσης η Sh Soil. Ας σημειωθεί πως η εν λόγω εταιρεία εισηγείτο ότι τα αποτελέσματα των αναλύσεων έδειχναν πως δεν υπάρχει πρόβλημα ευστάθειας των πρανών του λόφου και ότι οι συντελεστές ασφαλείας ευρίσκονται εντός των επιτρεπτών ορίων. Από επισυνημμένη στο Τεκμήριο 11 επιστολή της Sh Soil ημερ. 5.10.06 συνάγεται ότι εκείνη τη μέρα υπήρξε για το θέμα και συνάντηση στο γραφείο του επαρχιακού μηχανικού Δρος Κυριακίδη [Μ.Υ.3
(3)]. Στο ίδιο θέμα αναφέρεται και το σημείωμα αρ.46 από τον φάκελο Επάρχου, δηλαδή το Τεκμήριο 84, με το οποίο δόθηκαν οδηγίες να ζητηθούν απόψεις και από το ΤΓΕ για τα θέματα ευστάθειας του εδάφους και τα γεωλογικά θέματα, πράγμα που έγινε αυθημερόν ως φαίνεται από το σημείωμα αρ.47 στο Τεκμήριο 85. Η απάντηση του κ. Κυριάκου εκ μέρους του ΤΓΕ διατυπώθηκε στο σημείωμα αρ.48 ημερ. 10.10.06 επί του Τεκμηρίου 85 ως εξής: «Έπαρχο Πάφου, Σχετικά με την υποβληθείσα από τον αιτητή μελέτη της ευστάθειας των πρανών, επιθυμώ να αναφέρω τα ακόλουθα: 1. H αξιολόγηση της ανάλυσης της ευστάθειας των πρανών ενδείκνυται όπως γίνει και από γεωτεχνικό μηχανικό. 2. Η ανάλυση βασίστηκε σε προσομοίωμα της γεωλογικής δομής του υπεδάφους, όπως αυτή παρουσιάζεται στις ερευνητικές γεωτρήσεις, καθώς και στα αποτελέσματα των εργαστηριακών δοκιμών. 3. Οι τιμές της διατμητικής αντοχής (Ου, Φυ) της πεντονιτικής αργίλου, που χρησιμοποιήθηκαν στην ανάλυση, αντικατοπτρίζουν προφανώς τη φυσική υγρασία του εδάφους και γι' αυτό παρουσιάζονται σχετικά ψηλές. Οι τιμές , όμως, αυτές σε συνθήκες απότομης αύξησης της υγρασίας, είτε από διαρροές νερού (πισίνα κλπ) είτε από έντονες και διαρκείς βροχοπτώσεις, φυσιολογικά αναμένεται να μειωθούν, γεγονός που μπορεί να επηρεάσει τη γενικότερη ευστάθεια των πρανών. Για το λόγο αυτό κρίνεται σκόπιμο, όπως γίνει ανάλυση της ευστάθειας των πρανών και σε συνθήκες κορεσμού της φυσικής υγρασίας, ούτως ώστε, εάν χρειαστεί, να ληφθούν τα ενδεικνυόμενα αποστραγγιστικά και άλλα πιθανά σταθεροποιητικά μέτρα.» Στις 9.2.07 η Εναγόμενη 1 μέσω των δικηγόρων της απευθύνεται στον Έπαρχο και επικαλούμενη την έκδοση του πορίσματος της τριμελούς Επιτροπής του ΕΤΕΚ ζητά όπως ληφθεί το συντομότερο η απόφαση για την άδεια καθότι η εκκρεμότητα επάγεται απώλειες. Ο Έπαρχος στις 19.3.07 με το Τεκμήριο 10 απάντησε ότι με επιστολή του είχε καλέσει την Εναγόμενη 1 να υποβάλει νέα αίτηση για πολεοδομική άδεια επειδή η παλαιότερη του 2003 είχε λήξει (στις 24.2.06). Προσέθεσε δε πως παράλληλα έπρεπε να προσκομιστεί από γεωτεχνικό ανάλυση της ευστάθειας των πρανών και σε συνθήκες κορεσμού της φυσικής υγρασίας, ούτως ώστε εάν χρειαστεί να ληφθούν τα ενδεικνυόμενα αποστραγγιστικά και άλλα πιθανά σταθεροποιητικά μέτρα. Όπως εξήγησε ο Δρ Κυριακίδης, αυτό το οποίο ζήτησε ο Έπαρχος εσήμαινε ότι η ανάλυση του πρανούς θα έπρεπε να γίνει όταν ήταν βρεγμένο το έδαφος για να λαμβάνετο υπόψιν και η περιεκτικότητα των πόρων σε νερό στην περιοχή (κορεσμένο=βρεγμένο). Στις 14.5.07 η Εναγόμενη 1 με το Τεκμήριο 45 απάντησε στον Έπαρχο ότι είχε ένσταση στα όσα εκείνος είχε πει και ότι ζητούσε συνάντηση επιτόπου για να πιστοποιηθεί πως η κατάσταση είναι ως οι εισηγήσεις του ΕΤΕΚ οπότε να προχωρήσει η άδεια οικοδομής. Στις 16.7.07 απαντά στον Έπαρχο η Sh Soil με το Τεκμήριο 12 και ασχολείται ειδικά με το διατυπωθέν στο Τεκμήριο 10 αίτημα του Επάρχου για προσκόμιση ανάλυσης της ευστάθειας των πρανών «και σε συνθήκες κορεσμού της φυσικής υγρασίας», λέγοντας τα εξής (sic): «Επειδή η φράση «κορεσμού της φυσικής υγρασίας» δεν είναι κατανοητή διότι δεν χρησιμοποιείται τέτοια φράση στην εδαφομηχανική, ήρθαμε σε τηλεφωνική επαφή με τον υπεύθυνο Ανώτερο Γεωλογικό Λειτουργό του Τμήματος Γεωλογικής Επισκόπησης , κ. . Κυριάκου, για να διευκρινισθεί τι ακριβώς ζητάτε. H λέξη «κορεσμός» χρησιμοποιείται στην εδαφομηχανική για να προσδιοριστεί ο βαθμός κορεσμού του εδάφους, δηλαδή, με απλά λόγια ο βαθμός πληρότητας των πόρων του εδάφους με νερό. Τα αργιλώδη εδάφη σπάνια έχουν 100% βαθμό κορεσμού στη φυσική τους κατάσταση. Συνήθως, ο βαθμός κορεσμού των εδαφών αυτών κυμαίνεται από 90% μέχρι 98%. Στο υπό αναφορά έργο, ο βαθμός κορεσμού των δειγμάτων αργίλου πού εξετάστηκαν στο εργαστήριο κυμαινόταν από 90% μέχρι 100%. Στις τελευταίες αναλύσεις ευστάθειας των πρανών πού έγιναν (επισυνάπτεται αντίγραφο των αποτελεσμάτων), για την άργιλο επιχωμάτωσης εχρησιμοποιήθει η χαμηλότερη αντοχή, δηλ. 30 kN/m2, που εμετρήθει (αντί της μέσης τιμής) και οι συντελεστές ασφάλειας των πρανών, λαμβάνοντας υπόψη και την κατασκευή των πασσάλων στις δύο πλευρές της περιμέτρου των οικοδομών, είναι αρκετά πιο ψηλοί από τα επιτρεπτά όρια. Επισυνάπτεται αντίγραφο των σχεδίων των πασσάλων που λήφθηκαν υπόψη στις αναλύσεις.» Η πιο πάνω επιστολή της Sh Soil με τα συνημμένα σχέδια καταχωρήθηκε με αρίθμηση κυανών Κ132-139 στον φάκελο του Επάρχου και αποτελεί αντικείμενο του σημειώματος αρ.60 ημερ. 21.8.07 του Δρος Κυριακίδη (Τεκμήριο 82). Όπως συγκεκριμένα κατέγραψε: (
  1. i)Είχε συζητήσει το περιεχόμενο της επιστολής με τον κ. Κυριάκου του ΤΓΕ, ο οποίος τού ανέφερε ότι, μετά τις διευκρινίσεις που ο σύμβουλος μηχανικός-γεωτεχνικός (της Sh Soil) δίνει στην έκθεση του, θεωρεί τη μελέτη ευστάθειας των πρανών ικανοποιητική και (
  2. ii)Μετά την εξέλιξη αυτή το θέμα της στατικής επάρκειας των πρανών με τα έργα που προτείνονται θεωρείται λήξαν. Κατέστη σαφές κατά την αντεξέταση του Δρος Κυριακίδη ότι η έκθεση μηχανικού-γεωτεχνικού στην οποία αναφέρεται το σημείωμα (και βάσει της οποίας θεωρήθηκε ικανοποιητική η μελέτη ευστάθειας των πρανών) ήταν η έκθεση της Sh Soil ημερ. 16.7.07, Τεκμήριο 12. Όπως περαιτέρω ο ίδιος εξήγησε, το νόημα της ήταν ότι ο βαθμός κορεσμού κυμαίνετο στα επίπεδα που ζητούσε ο Έπαρχος διότι ο βαθμός κορεσμού (αργιλωδών εδαφών) κυμαίνεται από 90% έως 98%. Δέχομαι τη θέση του Δρος Κυριακίδη ότι μίλησε τηλεφωνικώς με τον κ. Κυριάκου του ΤΓΕ Πρώτον διότι αυτό ήταν λογικό και αναμενόμενο δεδομένου ότι εκείνος είχε από 10.10.06 εισηγηθεί την ανάλυση σε συνθήκες κορεσμού και δεύτερο διότι το κατέγραψε στον φάκελο. Δεν θεωρώ ότι με δεδομένη την προηγούμενη θέση του Κυριάκου θα προχωρούσαν χωρίς μια επικοινωνία μαζί του, έστω και αν κάποιος θα ανέμενε κάτι περισσότερο από ένα τηλεφώνημα για μια τέτοια υπόθεση. Το αποτέλεσμα δε της συνομιλίας αυτής ήταν ότι ο Έπαρχος δεν θα ζητούσε άλλες διευκρινίσεις, (όπως και έγινε). Στο επόμενο σημείωμα ημερ. 27.8.07 (υπ' αρ.61) γίνεται παραπομπή στο Τεκμήριο 10 και συγκεκριμένα καταγράφεται ότι εφόσον η §2 για προσκόμιση ανάλυσης έχει ικανοποιηθεί να υπάρξει ενημέρωση για το κατά πόσον η Εναγόμενη 1 έχει αποταθεί για εξασφάλιση νέας πολεοδομικής άδειας. Αντί υποβολής νέας αίτησης όμως, στις 14.9.07 με το Τεκμήριο 39 η Εναγόμενη 1 μέσω δικηγόρου αιτήθηκε από την Πολεοδομία την παράταση ισχύος της παλαιότερης πολεοδομικής άδειας ημερ. 25.2.03. Η βασική θέση της ήταν ότι δεν ευθύνετο για την καθυστέρηση, ότι η ίδια έλαβε όλα τα ενδεικνυόμενα μέτρα τα οποία τής ζητήθηκαν για επίλυση των προβλημάτων του εδάφους, ότι επιτόπου κατασκεύασαν όλα τα έργα σύμφωνα με τη μελέτη εμπειρογνώμονα και τέλος ότι ο Έπαρχος έπρεπε να είχε εκδώσει την άδεια οικοδομής προ της εκπνοής της πολεοδομικής άδειας (του 2003). Μετά από λίγες μέρες, ήτοι στις 18.9.07 υπεβλήθη το Τεκμήριο 37, δηλαδή αίτηση στην Πολεοδομία (η οποία αριθμήθηκε ως «Α» σε σχέση με την παλαιά αίτηση του 2002), με την οποία η Εναγόμενη 1 αιτήθηκε την απαλλαγή από τον όρο «001» της προηγηθείσας πολεοδομικής άδειας, δηλαδή τον όρο οποίος καθόριζε την τριετή ισχύ της (ΣΗΜ. η αίτηση αυτή απερρίφθη στις 11.3.08 με το Τεκμήριο 41 επί τω ότι είχε ήδη εγκριθεί άλλη αίτηση στις 20.12.07). Ας σημειωθεί ότι στις 11.12.06 και 4.10.07 είχαν διευθετηθεί με σχετικές δικαστικές αποφάσεις αντίστοιχα οι δύο αγωγές που είχαν καταχωρίσει οι αρχικοί αγοραστές των δύο οικιών και ότι μέχρι τις 2.11.07 είχαν εξοφληθεί τα επιδικασθέντα ως αποζημιώσεις και έξοδα (Παραρτήματα αρ.6 και 7 στο Τεκμήριο 40). Σημειώνεται πως σε σχέση με την επίδικη εδώ οικία η αγωγή διευθετήθηκε στις 4.10.07 με την έκδοση εκ συμφώνου απόφασης για ποσό Λ.Κ.190.000 προς όφελος των αγοραστών. Στις 13.12.07 η Εναγόμενη 1 με το Τεκμήριο 40 παρέθεσε προς την Πολεοδομία το ιστορικό για τις προηγηθείσες άδειες και προανήγγειλε ότι καταθέτει αίτηση για πολεοδομική άδεια ως οι υποδείξεις της αρμόδιας αρχής. Προσέθεσε πως αναμένει την έκδοση της πολεοδομικής άδειας εντός 15 ημερών ως οι διαβεβαιώσεις τους, λαμβάνοντας υπόψιν την τελευταία παράταση που είχε δώσει το (ποινικό) δικαστήριο στην ποινική υπόθεση του 2005, ήτοι μέχρι τις 20.12.07. Πράγματι στις 14.12.07 η Εναγόμενη 1 κατέθεσε νέα αίτηση για πολεοδομική άδεια για δύο κατοικίες με βοηθητικές οικοδομές, δύο πισίνες και περιφράξεις. Όλα τα σχέδια που συνοδεύουν την αίτηση φέρουν ημερομηνία 14.12.07 και σφραγίδα ότι για αυτά εκδόθηκε η πολεοδομική άδεια υπ' αρ.ΠΑΦ./07 στις «20.12.06» το οποίο πρέπει να οφείλεται σε σφραγιδικό σφάλμα αφού και η αίτηση είναι αναντίλεκτα του 2007. Συνάγεται λοιπόν πως η τρίτη αυτή πολεοδομική άδεια εκδόθηκε στις 20.12.07. Άλλωστε αυτό αναγράφεται και στην αίτηση για άδεια οικοδομής, Τεκμήριο 13, την οποία η Εναγόμενη 1 υπέβαλε την αμέσως επόμενη μέρα, ήτοι στις 21.12.07, υπ' αρ.Β1165/2007. Από τα σημειώματα στον φάκελο της Επαρχιακής Διοίκησης συνάγεται ότι στις 2.1.08 ζητήθηκαν οι απόψεις των Τεχνικών Υπηρεσιών οι οποίες συνέστησαν την έκδοση της άδειας οικοδομής νοουμένου (
  3. i)ότι θα ανεγείροντο βάσει των εγκριθέντων σχεδίων και των όρων στα Κ48-50 του φακέλου και (
  4. ii)ότι το παραχωρούμενο τμήμα θα διαμορφώνετο ούτως ώστε να είχε λεία επιφάνεια και να μην είχε υψομετρική διαφορά πέραν των 3εκ από τον δρόμο. Στις 4.1.08 ο φάκελος υποβάλλεται για απόψεις στον επαρχιακό μηχανικό Δρα Κυριακίδη [Μ.Υ.3
(3)], ο οποίος στις 22.1.08, αφού σημειώνει ότι υπεβλήθησαν μελέτες και σχέδια για τη σταθεροποίηση του πρανούς, καθώς και για τις κατοικίες, καταλήγει ότι δεν υπήρχε ένσταση για την έκδοση της άδειας οικοδομής. Ας παρεμβληθεί εδώ ότι στις 9.1.08 ολοκληρώθηκε και η ποινική υπόθεση, εναντίον των Εναγομένων 1 και 2, με την επιβολή προστίμου και την έκδοση διατάγματος κατεδάφισης εντός δύο μηνών εκτός εάν εκδίδοντο άδεια (οικοδομής) και πιστοποιητικό τελικής έγκρισης από την αρμόδια αρχή. Στις 22.1.08 με το σημείωμα αρ.4 επί του Τεκμηρίου 83 ο Δρ Κυριακίδης καταγράφει και πάλι ότι υπεβλήθησαν μελέτες και σχέδια για τη σταθεροποίηση του πρανούς, καθώς και ότι δεν υπήρχε ένσταση για έκδοση της αιτούμενης άδειας οικοδομής. Τις οποίες βεβαίως και παραδόξως δεν ήταν σε θέση να υποδείξει κατά τη μαρτυρία του. Κατά τους επόμενους δύο μήνες ο φάκελος διακινήθηκε σε διάφορα Τμήματα και Υπηρεσίες μέχρι και τις 12.3.08 που ο Έπαρχος ενέκρινε την έκδοση άδειας οικοδομής (με το σημείωμα αρ.11 στο Τεκμήριο 83). Η άδεια οικοδομής εκδόθηκε την επόμενη μέρα 13.3.08 ως το Τεκμήριο
  1. Πολύ λίγες μέρες μετά, ήτοι στις 18.3.08, η Εναγόμενη 1 κατέθεσε γνωστοποίηση περί συμπλήρωσης των εργασιών για σκοπούς έκδοσης του πιστοποιητικού έγκρισης. Στις 31.3.08 παρατηρείται η επόμενη κινητικότητα όταν ο φάκελος διαβιβάζεται στον ανώτερο τεχνικό της Επαρχιακής Διοίκησης για τις απόψεις του σε σχέση με την έκδοση πιστοποιητικού έγκρισης (με το σημείωμα αρ.12 στο Τεκμήριο 83). Κρίνεται ότι βοηθά στην παρακολούθηση των γεγονότων να σημειωθεί και εδώ ότι στις 2.4.08 υπεγράφη το επίδικο αγοραπωλητήριο για τη μια οικία μεταξύ Εναγόντων και Εναγομένης
  2. Σε σχέση με τον φάκελο ο ανώτερος τεχνικός επανέρχεται στις 9.11.08 σημειώνοντας ότι οι κατοικίες έχουν ανεγερθεί σύμφωνα με τα σχέδια και τους όρους της άδειας και προσθέτει ότι για αυτό τον λόγο συστήνει την έκδοση του πιστοποιητικού έγκρισης. Στο διάστημα που ακολουθεί ήτοι από 4.4.09 έως και τις 7.10.09 η Εναγόμενη 1 διεκπεραιώνει ακόμα κάποιες εργασίες στις οικίες, ως το Τεκμήριο 76 (δέσμη αποδείξεων), οι οποίες και προφανώς περιλαμβάνονται στην κατάσταση την οποία πολύ πιο μετά
(2012)απέστειλε η Εναγόμενη 1, ήτοι στο Τεκμήριο
  1. Πρόκειται για διάφορες εργασίες συνολικής κοστολόγησης €5.339 καθώς και διαχειριστικά έξοδα ύψους €1.
  2. Σε σχέση με τον φάκελο κατά το ίδιο διάστημα μέχρι και τις 16.11.09 ακολουθούν και πάλι θετικές απόψεις διαφόρων Τμημάτων και Υπηρεσιών. Ο φάκελος διαβιβάζεται στον Έπαρχο ο οποίος στις 21.12.09 εγκρίνει και την έκδοση πιστοποιητικού εγκρίσεως των δύο κατοικιών (με το σημείωμα αρ.22 στο Τεκμήριο 83). Το οποίο και εξέδωσε στις 7.1.10 ως το Τεκμήριο
  3. Ο δε ξεχωριστός τίτλος εγγραφής εκδόθηκε στις 19.3.
  4. Πώληση Οικίας Σε σχέση με τις συνθήκες αγοράς της οικίας δεν αμφισβητείται ότι οι Ενάγοντες αφίχθησαν στην Κύπρο στις 24.3.
  5. Έχοντας αναθέσει στην εταιρεία Cosmopolite International Reality την εξεύρεση κατάλληλης οικίας, για διάστημα περίπου μιας εβδομάδας επιθεώρησαν ένα μεγάλο αριθμό ακινήτων πλην όμως κανένα δεν τους είχε αρέσει. Λίγες μέρες πριν την αναχώρηση τους ο εκπρόσωπος της Cosmopolite υπέδειξε την επίδικη οικία, η οποία τους έκαμε πολύ καλή εντύπωση διότι ήταν κτισμένη σε μεγάλο οικόπεδο, ήταν άνετη, προσέφερε ιδιωτικότητα, είχε πισίνα και χώρο για διαμονή προσωπικού. Αμέσως εξέφρασαν την ετοιμότητα τους για συνάντηση με την ιδιοκτήτρια εταιρεία και τη διαπραγμάτευση της αγοράς. Τα όσα ο Ενάγων 1 ανέφερε για τις ημερομηνίες επιβεβαιώνονται από την έγγραφη μαρτυρία. Είπε ότι είδαν την οικία τη μια μέρα και την επόμενη μέρα συναντήθηκαν το βράδυ με τον Εναγόμενο 2, οπότε συμφώνησαν για την αγορά και οι ίδιοι μέσω διαδικτύου κατέβαλαν την προκαταβολή των €170.000 (online banking). Πράγματι στο Τεκμήριο 48 εντοπίζεται η επιστολή προσφοράς ημερ. 31.3.08 στην οποία και καταγράφεται μεταξύ άλλων ότι το ποσό κράτησης ύψους €170.000 θα έπρεπε να πληρωθεί την 1.4.
  6. Το Τεκμήριο 47 είναι τραπεζικό έγγραφο της Rietumu Banka ημερ. 1.4.08 το οποίο επιβεβαιώνει τη μεταφορά του ποσού των €170.000 σε λογαριασμό της Ελληνικής Τράπεζας Λτδ προς όφελος της Εναγομένης
  7. Συνάγεται λοιπόν αβίαστα ότι οι Ενάγοντες επιθεώρησαν την οικία στις 31.3.08, τους άρεσε, έλαβαν την επιστολή προσφοράς και ζήτησαν να γνωρίσουν και τον Εναγόμενο 2, συνάντηση η οποία διευθετήθηκε για την επόμενη το βράδυ ήτοι την 1.4.08, οπότε και κατέβαλαν την προκαταβολή. Το ότι η απόδειξη είσπραξης φέρει ημερ. 2.4.08 δεν διαφοροποιεί τα πράγματα εάν ληφθεί υπόψιν πως είχαν συμφωνήσει για την αγορά εν καιρώ νυκτός σε ιδιωτικό χώρο και όχι στα γραφεία της Εναγομένης. Ο Ενάγων 1 εξήγησε εντίμως πως ήταν πολύ ενθουσιασμένοι από την οικία, ότι ήταν υπέροχος ο χώρος και η περιοχή, ότι σε αυτή υπήρχαν τα πάντα (ακόμα και μαχαιροπίρουνα, όπως είπε) και ήταν έτοιμη προς κατοίκηση. Δεν δέχομαι όμως σε καμμιά περίπτωση τις κάποιες προσπάθειες του Ενάγοντος 1 να πείσει ότι δημιουργήθηκε σε μια βραδιά σχέση φιλίας και εμπιστοσύνης η οποία σχετίζεται με την απόφαση τους για αγορά. Άλλωστε και ο ίδιος αντεξεταζόμενος δέχθηκε τη λογική καθόλα θέση πως η φιλία δεν μπορεί να γίνει από το πουθενά και ξαφνικά. Όλα τα στοιχεία καταδεικνύουν πως την απόφαση αγοράς σχεδόν την έλαβαν από την πρώτη στιγμή που είδαν την κατοικία (επειδή τους εντυπωσίασε) και σφραγίστηκε ως τελική απόφαση τους την επόμενη νύκτα με την καταβολή της προκαταβολής. Το ότι τις επόμενες μέρες ανέπτυξαν κοινωνικές σχέσεις με συναντήσεις, γεύματα και ανταλλαγή δώρων (καφετιέρα) δεν διαφοροποιεί την κατάσταση. Είναι εξίσου λογικό ότι στην πορεία εξελίχθηκαν οι σχέσεις, έγιναν πιο φιλικές και οδήγησαν μέχρι και σε συνεργασία μεταξύ εταιρειών των μερών. Το επιχείρημα του Ενάγοντος 1 ότι η καταβολή προκαταβολής αποδεικνύει την εμπιστοσύνη που έδειξαν οι Ενάγοντες δεν ισοδυναμεί και ούτε αποδεικνύει σχέση φιλίας και εμπιστοσύνης εντός λίγων ωρών. Περαιτέρω δεν δέχομαι τη θέση του Ενάγοντος 1 ότι είχε λάβει διαβεβαιώσεις από τον Εναγόμενο 2 πως το σπίτι ήταν καινούριο ή ολοκαίνουριο. Δεν θα σχολιάσω το δικογραφικό κενό που υπάρχει σε σχέση με μια τέτοια μαρτυρία αλλά ούτε και το ότι η συνεννόηση γινόταν μέσω άλλου προσώπου το οποίο μετέφραζε και δεν έχει καταθέσει στο δικαστήριο. Σημειώνω μόνο αφενός πως ούτε στο συμβόλαιο υπάρχει τέτοια αναφορά, σε αντίθεση με ό,τι αρχικώς υποστήριξε ο Ενάγων 1 και αφετέρου πως εν τέλει αντεξεταζόμενος διόρθωσε τη θέση του αυτή λέγοντας πως ποτέ ο Εναγόμενος 2 δεν τους είχε πει ότι δεν ήταν καινούριο το σπίτι, αφήνοντας σαφώς να νοηθεί ότι ήταν οι ίδιοι που είχαν σχηματίσει αυτή την άποψη. Ο Ενάγων 1 προέβαλε επίσης ότι ο Εναγόμενος 2 τους διαβεβαίωσε ότι το σπίτι στέκεται σε σταθερό έδαφος. Θεωρώ ότι και σε αυτό το σημείο υπήρξε υπερβολικός ο Ενάγων 1 καθότι δεν υπήρχε λόγος να προβεί σε τέτοιες αναφορές ο Εναγόμενος
  8. Ουσιαστικά δεν εγείρετο τέτοιο ζήτημα όταν συνάντησε τους Ενάγοντες οι οποίοι είχαν δει το σπίτι και τους άρεσε. Δεν υπήρχε λόγος να τους διαβεβαιώνει ότι «μπορεί να πέσουν τα πάντα αλλά το σπίτι εκεί που στέκεται, έτσι και θα στέκεται». Σημειώνεται όμως ότι εντίμως ο Ενάγων 1 δέχθηκε πως είχαν δικηγόρο πριν, κατά και μετά την αγορά του σπιτιού, ότι αυτή προστάτευε τα συμφέροντα τους αλλά και ότι ο ίδιος δεν γνώριζε τότε πως υπήρχε τρόπος να πληροφορηθούν το ιστορικό του σπιτιού με έναν απλό έλεγχο στις αρμόδιες αρχές. Δέχομαι επίσης τη θέση του πως είχαν δει τις άδειες που είχαν εκδοθεί πρόσφατα. Όμως τη θέση του ότι για την έκδοση των αδειών οι Εναγόμενοι 1 και 2 είχαν ασκήσει τεράστιες πιέσεις και εκβιασμούς δεν ήταν σε θέση να την τεκμηριώσει. Επ' αυτού αναφέρθηκε μόνο σε πληροφορίες που είχε από τους δικούς του δικηγόρους, πράγμα για το οποίο ασφαλώς θα απαιτείτο κάτι πιο συγκεκριμένο για να μπορεί έστω να τεθεί στη βάσανο της αξιολόγησης τουλάχιστον όσον αφορά «εκβιασμούς». Άλλες απαιτήσεις και συμπεριφορές καταγράφονται σε διάφορα έγγραφα ή προκύπτουν από άλλη αξιόπιστη μαρτυρία. Άλλωστε και ο ίδιος παραδέχθηκε ότι δεν έχει προσωπική γνώση για το θέμα εκβιασμών ή πιέσεων και δεν επέμενε. Επιστρέφοντας στα γεγονότα της αγοράς σημειώνεται πως είναι παραδεκτό στα δικόγραφα ότι η συμφωνία πώλησης υπεγράφη στις 2.4.08 (όπως και αναγράφεται στο έγγραφο). Η σχετική δέσμη εγγράφων που παρουσίασε ο Ενάγων 1 ως Τεκμήριο 48 περιλαμβάνει τη σύμβαση, την επιστολή ημερ. 31.3.08, την πολεοδομική άδεια του 2007, την άδεια οικοδομής του 2008, αρχιτεκτονικό σχέδιο ημερ. 14.12.07 και κάτοψη ισογείου ημερ. 20.9.
  9. Το συνολικό τίμημα καθορίζεται σε €632.182 και για το ποσόν των €462.162 που παρέμενε απλήρωτο, προβλέπετο καταβολή του στις 4.4.08 με την παράδοση της κατοχής. Η μεταβίβαση της κυριότητας θα γινόταν εντός 30 ημερών από την έκδοση ξεχωριστού τίτλου νοουμένου ότι οι αγοραστές εξασφάλιζαν την απαιτούμενη έγκριση του Υπουργικού Συμβουλίου (βάσει του Κεφ.109). Δεν αμφισβητείται επίσης ότι το υπόλοιπο του τιμήματος κατεβλήθη στις 7.4.08 και πάλι με μεταφορά από τη Rietumu Bank, όπως επιβεβαιώνει το Τεκμήριο
  10. Την ίδια μέρα, μέσω της δικηγόρου τους, οι Ενάγοντες κατέθεσαν το αγοραπωλητήριο στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, όπως επιβεβαιώνουν οι σχετικές αποδείξεις στο Τεκμήριο
  11. Δέχομαι τη μαρτυρία του Ενάγοντος 1 ότι μετά τη μετακόμιση τους στο σπίτι διαπίστωσαν ότι δεν λειτουργούσε το βιοσύστημα αποχέτευσης (το «βιολογικό»), οπότε απαιτήθηκαν οι υπηρεσίες της Χαραλάμπους και Υιοί Λτδ, η οποία το έθεσε σε λειτουργία στις 25.9.09 έναντι ποσού €1.600 ενώ η ίδια εταιρεία ανέλαβε και τη συντήρηση-επίβλεψη του μέχρι τον Μάιο του 2010 ως επιβεβαιώνει το Τεκμήριο
  12. Παρά τη διαφωνία του ως προς το ότι δεν έπρεπε να χρεωθούν οτιδήποτε (επειδή έτσι τους είχε δηλωθεί αρχικά) ο Ενάγων 1 εντίμως παραδέχθηκε ότι αρχικά η Εναγόμενη 1 προέβαινε σε διόρθωση των ελαττωμάτων που αποκαλύπτοντο και πραγματοποιούσε μικρές επισκευαστικές εργασίες. Αναμφίβολα πρόκειται για τις εργασίες τις οποίες η Εναγόμενη 1 κατέγραψε στην επισυνημμένη στο Τεκμήριο 56 κατάσταση για την περίοδο 4.4.09 έως 4.11.11 και για τις οποίες απαιτεί συνολικό ποσόν €5.
  13. Ας σημειωθεί πως δεν αμφισβητήθηκε η κοστολόγηση αυτή. Παρεμβάλλεται εδώ ότι στο ενδιάμεσο και συγκεκριμένα στις 4.8.10 οι Ενάγοντες εξασφάλισαν την άδεια του Υπουργικού Συμβουλίου για απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κύπρο (Τεκμήριο 54). Περαιτέρω σημειώνεται ότι στις 21.11.11 το ΤΓΕ ενημέρωσε όλες τις αρμόδιες υπηρεσίες ότι είχε ολοκληρώσει τη διετή μελέτη για τις κατολισθήσεις σε περιοχές της Πάφου και παράλληλα απέστειλε σχετικούς κτηματολογικούς χάρτες με τις πέντε Ζώνες Γεωλογικής Καταλληλότητας. Στις Ζώνες Ο και ΟΑ απαγορεύετο η εγκατάσταση και η ανάπτυξη, στη Ζώνη 1 επιτρέπετο αλλά απαιτείτο γεωλογική-γεωτεχνική έρευνα, στη Ζώνη 2 επιτρέπετο αλλά απαιτείτο εξειδικευμένος τύπος θεμελίωσης ενώ στη Ζώνη 3 δεν υπήρχαν όροι για την ανάπτυξη. Δέχομαι επίσης τη μαρτυρία του Ενάγοντος 1 ότι εντός Νοεμβρίου του 2011 εμφανίστηκαν ρωγμές στην οικία και συγκεκριμένα στο υποστατικό προσωπικού (βοηθητικό) και στην πισίνα λόγω ολίσθησης εδάφους, οπότε διαπιστώθηκαν η ρήξη των απορροφητήρων (skimmers) πισίνας και ρωγμές στις σωλήνες παροχής νερού. Η Εναγόμενη 1 επιδιόρθωσε τις ρωγμές και επισκεύασε την πισίνα χωρίς χρέωση για οτιδήποτε εκτός για το τιμολόγιο της Conyca Ltd ύψους €661 σε σχέση με την τοποθέτηση φλαντζών και τη σταθεροποίηση του συστήματος (wastewater treatment plant) για το οποίο και απαίτησε πληρωμή στις 15.2.12 (Τεκμήριο 72) με αποτέλεσμα οι Ενάγοντες να το εξοφλήσουν (στις 10.8.12). Στις 21.3.12 και εξ αφορμής ενοικίασης άλλου ακινήτου από το 2010 σε εταιρεία των Εναγόντων, η Εναγόμενη 1 απαίτησε με επιστολή της την καταβολή ενοικίων και ενδιάμεσων κερδών και πιο ύστερα κατά το ίδιο έτος προχώρησε και με αγωγή στα πλαίσια της οποίας εκδόθηκε απόφαση προς όφελος της (στις 21.1.21, Τεκμήριο 75). Λίγο καιρό μετά και συγκεκριμένα στις 8.5.12 οι Ενάγοντες μέσω του δικηγόρου τους επισήμαναν στην Εναγομένη 1 ότι είχαν παρέλθει τέσσερα έτη αδράνειας σε σχέση με τον τίτλο και την κάλεσαν όπως εμφανιστεί στο Κτηματολόγιο στις 29.5.12 για τη μεταβίβαση του τίτλου επ' ονόματι τους (Τεκμήριο 53). Η Εναγόμενη απάντησε στις 16.5.12 ότι είχε αποταθεί από τις 29.3.11 στο Κτηματολόγιο για την έκδοση ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας με επίσπευση (Τεκμήριο 55), αφήνοντας να νοηθεί ότι δεν είχε μέχρι τότε εκδοθεί. Είναι γεγονός πως ο Ενάγων 1 δεν ήταν πειστικός στη θέση του ότι από τις αρχές του 2012 είχαν αρχίσει να συνειδητοποιούν ότι ο Εναγόμενος 2 γνώριζε πολύ καλά ότι τους πώλησε ένα επικίνδυνο και προβληματικό κτήριο σε μια ασταθή και επικίνδυνη περιοχή. Είναι καθόλα λογικό πως λόγω των κάποιων επισκευών και επιδιορθώσεων που γίνονταν δεν είχαν κάποιο σοβαρό παράπονο ή ζήτημα σε σχέση με το σπίτι στις αρχές του
  14. Πρώτον διότι τα όποια προβλήματα υπήρχαν είχαν επιδιορθωθεί μέχρι τον Δεκέμβριο του 2011 και δεύτερο κυρίως επειδή εάν υπήρχαν σκέψεις για κινδύνους, προβλήματα ή αστάθειες στις αρχές του 2012 θα ανέμενε κάθε λογικός άνθρωπος να τα είχαν καταγράψει στην επιστολή ημερ. 8.5.12 Τεκμήριο
  15. Πλήρης επιβεβαίωση αυτού συνιστά το ότι ούτε στο κλητήριο που καταχώρισαν για την παρούσα στις 16.7.12 ούτε στην πρώτη έκθεση απαίτησης τους ημερ. 5.12.12, είχαν προβάλει οποιοδήποτε ισχυρισμό για πρόβλημα ή κακοτεχνία στην οικία. Αυτονόητο είναι πως εάν μέχρι τις οδηγίες τουλάχιστον για έγερση της αγωγής είχαν αντιληφθεί τέτοια ζητήματα θα ενημέρωναν σχετικά τον δικηγόρο τους, οπότε θα αναμένετο κάποια αναφορά. Προκύπτει από μεταγενέστερη επιστολή της Εναγομένης 1 ημερ. 15.10.12, Τεκμήριο 57 ότι οι Ενάγοντες είχαν εγείρει ζητήματα κάποιων επιδιορθώσεων με δική τους επιστολή ημερ. 9.10.12, η οποία όμως δεν έχει παρουσιαστεί. Στις 19.3.13 εξεδόθη ο ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας, οπότε ήταν η σειρά της Εναγομένης 1 να καλέσει τους Ενάγοντες στο Κτηματολόγιο. Με την επιστολή της ημερ. 11.4.13, Τεκμήριο 58, αφενός ενημέρωσε τους Ενάγοντες για την έκδοση του τίτλου και αφετέρου τους κάλεσε να εξοφλήσουν τις οφειλές τους ύψους €507.434 και να εμφανιστούν για μεταβίβαση μέχρι τις 22.5.
  16. Ο τίτλος επισυνάπτεται στην επιστολή ως Παράρτημα 1 και η κατάσταση λογαριασμού ως Παράρτημα
  17. Είναι γεγονός ότι στην πιο πάνω κατάσταση λογαριασμού η Εναγόμενη 1 συμπεριέλαβε: (α) το ποσόν των €23.376,43, το οποίο συμπεριλαμβάνει φόρους ακίνητης ιδιοκτησίας της περιόδου 2008-2013, ύψους €12.417,15, καθώς και τα προαναφερθέντα ποσά των €5.339 για επισκευαστικές εργασίες και των €1.600 για διαχειριστικά έξοδα (Τεκμήριο 56). (β) το ποσόν των €484.058, το οποίο σαφώς αφορούσε τα αξιούμενα υπόλοιπα βάσει της άλλης αγωγής που εκκρεμούσε μεταξύ των δύο εταιρειών εξ αφορμής της δικής τους συνεργασίας (ενοίκια, κοινόχρηστα, ζημιές κλπ),η οποία ως έχει ήδη λεχθεί, εκδικάστηκε το
  18. Οι Ενάγοντες απάντησαν στις 20.5.13 μέσω του δικηγόρου τους με την επιστολή Τεκμήριο 59 με την οποία, πέραν της ισχυρής άρνησης καταβολής του ποσού των €507.434, προέβαλαν ότι εγείρονται ζητήματα για οικοδόμηση «στους κώννους και στους άργιλους» της Άρμου, για εμφανείς πολλές ρωγμές και για «χαλαμάντουρα κτίσματα». Ας σημειωθεί ότι η επιστολή αυτή στάληκε λίγο μετά την πρώτη επίσκεψη του μ. Ιταλού στην οικία, την οποία ο Δρ Λουκίδης τοποθετεί στις 15.4.13 (Έγγραφο Β, σελ.10). Πρόκειται για τον αρχιτέκτονα στον οποίον οι Ενάγοντες είχαν αρχικά αναθέσει την εξέταση της οικίας και τον οποίον ο δρ Λουκίδης συνόδευσε σε μια επίσκεψη (20.9.14) και πιο ύστερα τον διαδέχθηκε. Στις 11.6.13 η Εναγόμενη 1 απάντησε, επίσης μέσω δικηγόρου, με το Τεκμήριο 60 ότι ήταν έτοιμη για τη μεταβίβαση «εφόσον ταυτόχρονα εξοφλούντο οι οφειλές» προς την ίδια. Στις 25.6.13 ο μ. Ιταλός συνέταξε την προκαταρκτική τεχνική έκθεση του, Τεκμήριο 66, στην οποία κατέληγε ότι για να μπορούσε να διασφαλιστεί η μόνιμη σταθεροποίηση της οικοδομής θα έπρεπε να γίνουν διάφορες εργασίες ύψους €247.
  19. Για την έκθεση αυτή χρέωσε ποσό €1.000 ως το Τεκμήριο 62, το οποίο εισέπραξε. Στις 20.8.14 οι εκτιμητές Ρούσσος και Αγγελίδης επιθεώρησαν τον χώρο για σκοπούς εκτίμησης της αξίας του χώρου πρασίνου και κατέληξαν ότι στις 2.4.08 η αγοραία αξία του ήταν €8.400 και στις 20.8.14 ήταν €5.600, ως αναλύεται στο Τεκμήριο
  20. Για την εργασία τους χρέωσαν επίσης €1.000 ως τα Τεκμήρια 32 και
  21. Τον Οκτώβριο του 2014 ο μ. Ιταλός συνέταξε την τελική του έκθεση, Τεκμήριο 61, στην οποία επανέλαβε τη θέση περί του ότι για τη διασφάλιση της ευστάθειας της οικίας απαιτούντο εργασίες ύψους €247.
  22. Για τις υπηρεσίες του χρέωσε €10.000 το οποίο και εισέπραξε βάσει του Τεκμήριου
  23. Προβλήματα-Ευστάθεια-Αποκατάσταση Για να αποδείξουν τις διεκδικούμενες αποζημιώσεις για το κόστος διασφάλισης της ευστάθειας και αποκατάστασης ζημιών οι Ενάγοντες κάλεσαν τον Δρα Λουκίδη (Μ.Ε.1) και τον κ. Κυριακίδη (Μ.Ε.2). Οι μάρτυρες αυτοί κλήθηκαν ως εμπειρογνώμονες, έκαστος βάσει της ειδικότητας του. Δεν αμφισβητούνται τα ακαδημαϊκά και επαγγελματικά προσόντα οποιουδήποτε από τους πιο πάνω εμπειρογνώμονες. Οι αρχές με βάση τις οποίες αξιολογείται η μαρτυρία εμπειρογνωμόνων είναι πολύ καλά γνωστές και δεν θεωρώ ότι απαιτείται εξαντλητική παράθεσή τους. Αρκεί να λεχθεί πως όπως έχει αναφερθεί στην υπόθεση Μελικίδης ν. Παπαγεωργίου
(2013)1(Α) Α.Α.Δ.832 για σκοπούς αξιολόγησης της μαρτυρίας εμπειρογνωμόνων ισχύουν οι ίδιοι κανόνες που ισχύουν στην περίπτωση κάθε άλλου μάρτυρα. Το καθήκον του εμπειρογνώμονα είναι να εφοδιάσει το δικαστήριο με όλες τις απαραίτητες για σκοπούς ελέγχου της ορθότητας των συμπερασμάτων του, επιστημονικές πληροφορίες, ούτως ώστε το δικαστήριο να είναι σε θέση, εφαρμόζοντας αυτές τις πληροφορίες στα αποδειχθέντα ενώπιόν του γεγονότα, να σχηματίσει τη δική του κρίση. (Βλ. Κοινοτικό Συμβούλιο Ομόδους ν. Κονναρή
(2011)1(Γ) Α.Α.Δ.2298). Το διαφοροποιητικό στοιχείο σε σχέση με άλλους, συνήθεις μάρτυρες, είναι πως οι εμπειρογνώμονες δύνανται να αναφέρουν τα συμπεράσματα τα οποία προκύπτουν από γεγονότα και περαιτέρω, τη γνώμη τους για θέματα τα οποία όμως άπτονται της ειδικότητας ή της εμπειρίας τους (βλ. "Το Δίκαιο της Απόδειξης", Ηλιάδης και Σάντης, 2014, σελ. 573). Αυτό όμως σε καμία περίπτωση δεν αποδυναμώνει την υποχρέωση στοιχειοθέτησης των γεγονότων επί των οποίων ο κάθε εμπειρογνώμονας στηρίζεται, του υποβάθρου δηλαδή στο οποίο βασίζει τα συμπεράσματά του. Εάν ο εμπειρογνώμονας αντλεί τη γνώση του όχι από διαπιστώσεις στις οποίες καταλήγει μετά από δική του έρευνα αλλά από πληροφόρηση την οποία τού έδωσαν άλλοι, τότε είναι πιθανόν να μην είναι στέρεη η δική του γνώμη και να απορριφθεί (Παύλου ν. Ανδρέου Πολ. Έφ.185/09, ημερ. 26.3.14). Όσον αφορά τον Δρα Λουκίδη δέχομαι πως είναι διπλωματούχος πολιτικός μηχανικός από το ΕΜΠ, κάτοχος μεταπτυχιακού με ειδίκευση στη γεωτεχνική μηχανική και διδακτορικού τίτλου από το Πανεπιστήμιο Purdue κατά τα έτη 2000 και 2006 αντίστοιχα. Από το 2009 ανέλαβε θέσεις λέκτορα, επίκουρου καθηγητή και αναπληρωτή καθηγητή στη Σχολή Πολιτικών Μηχανικών και Μηχανικών Περιβάλλοντος του Πανεπιστημίου Κύπρου ενώ από το 2019 μέχρι σήμερα είναι και ο Πρόεδρος της εν λόγω Σχολής. Ας σημειωθεί πως από το 2009 παραμένει ο υπεύθυνος του Εργαστηρίου Γεωμηχανικής του Πανεπιστημίου Κύπρου. Η πρώτη επαφή του Δρος Λουκίδη με την επίδικη οικία ήταν στις 20.9.14 σε επίσκεψη που πραγματοποίησε επί τόπου με τον μ. Ιταλό και κατόπιν πρόσκλησης του τελευταίου, ο οποίος ερευνούσε την περίπτωση από τις 15.4.
  1. Μετά τον θάνατο του μ. Ιταλού επισκέφθηκε τον χώρο ξανά στις 19.5.17, οπότε και οι Ενάγοντες τού ανέθεσαν τη διενέργεια της πραγματογνωμοσύνης (τεχνικής έκθεσης), την οποία συνέταξε τον Νοέμβριο του 2017 αφού στο ενδιάμεσο μεσολάβησαν ακόμα τρεις επισκέψεις του, ήτοι στις 5.6.17, στις 9.6.17 και την 1.9.
  2. Οι επισκέψεις Ιουνίου 2017 αφορούσαν την παρακολούθηση ερευνητικής γεώτρησης και αυτή του Σεπτεμβρίου 2017 αφορούσε τη μέτρηση της στάθμης του φρεάτιου ορίζοντα. Θα πρέπει κατ' αρχάς να λεχθεί ότι ο Δρ Λουκίδης σε συμφωνία και με τα προηγηθέντα ευρήματα πολύ εύστοχα εντοπίζει, στο ιστορικό που παραθέτει, ότι το πρόβλημα στην οικία διαπιστώθηκε κατά το 2004 με την καταστροφή των περιφράξεων και της πισίνας λόγω μετακινήσεων του πρανούς. Αυτός ήταν ο λόγος εξαιτίας του οποίου οι αρχικοί αγοραστές είχαν ζητήσει την πρώτη πραγματογνωμοσύνη (του Ξενοφώντος). Πολύ ορθά επίσης εντοπίζει ότι η Εναγόμενη 1 είχε διενεργήσει τότε τη Δομητική Έκθεση (Σοφοκλέους) του 2005 και ιδίως επισημαίνει την παραδοχή της ότι υπήρχε πρόβλημα ευστάθειας των πρανών, οπότε προτάθηκαν μέτρα για τη βελτίωση της. Οι πιο σημαντικές όμως επισημάνσεις του, οι οποίες και πάλι συνάδουν με τα προηγηθέντα ευρήματα όσον αφορά το ιστορικό είναι πρώτον το ότι μετά τις προτάσεις του ΕΤΕΚ η Εναγόμενη 1 υπέβαλε μελέτες και σχέδια ειδικής θεμελίωσης της πισίνας και των τοίχων αντιστήριξης και δεύτερον το ότι, όταν το 2008 οι Ενάγοντες αγόρασαν την κατοικία, αυτή ήταν ήδη συμπληρωμένη και επισκευασμένη. Αυτό είναι ακριβώς που εξήγησε προφορικά δεχόμενος ότι η γεωτεχνική μελέτη την οποία ζήτησε το ΕΤΕΚ ολοκληρώθηκε το 2007 και οι Ενάγοντες αγόρασαν το ακίνητο το 2008 μετά το πέρας των πρόσθετων εργασιών και επισκευών. Άλλωστε, το γεγονός ότι είχαν γίνει εργασίες κατά τα έτη 2006-2007 το δέχθηκε εντίμως και ο ίδιος ο Ενάγων 1, αν και ο ίδιος εξακολουθούσε να έχει την άποψη πως δεν ήταν αρκετές. Η περιγραφή την οποία έδωσε ο Δρ Λουκίδης για το τεμάχιο και ειδικότερα το σημείο ανέγερσης της επίδικης κατοικίας δεν αμφισβητείται. Συνάγεται πως αυτή ευρίσκεται στην κορυφή ενός πρανούς μέγιστου ύψους 30μ. και μέγιστης κλίσης 32 μοίρες, καθώς και ότι το υπέδαφος εκεί αποτελείται από μπεντονιτική άργιλο, ήτοι υλικό το οποίο παρουσιάζει μικρές αντοχές, πράγμα που ευθύνεται για κατολισθήσεις στην ευρύτερη περιοχή. Πράγματι επιβεβαιώνεται ο Δρ Λουκίδης και στη θέση του πως και από τη γεωτεχνική έρευνα Σοφοκλέους του 2005 (Παράρτημα Η) καταδεικνύεται ότι με σκοπό την αύξηση της οικοδομήσιμης επιφάνειας στο τεμάχιο, είχε γίνει επιχωμάτωση η οποία είχε ως συνέπεια την αύξηση της κλίσης του πρανούς, το οποίο εφάπτεται της επίδικης κατοικίας. Στην έκθεση του ο Δρ Λουκίδης διατυπώνει λεπτομερώς το πρόβλημα, εξηγώντας τεκμηριωμένα τις διαδικασίες εκτίμησης των αντοχών των υλικών του πρανούς (στις σελ.14-19) και τις αναλύσεις της ευστάθειας του πρανούς (στις σελ.20-15). Δεν κρίνεται αναγκαία η καταγραφή τους εδώ. Ούτε έχουν αντικρουστεί τα στοιχεία αυτά, τα οποία και γίνονται δεκτά. Θα πρέπει να σημειωθεί πως για την εκτίμηση των αντοχών διενήργησε μια δειγματοληπτική γεώτρηση (κοντά στον περιμετρικό τοίχο αντιστήριξης), στην οποία έγιναν τρεις δειγματοληψίες σε αντίστοιχα βάθη (ήτοι 6μ, 9μ. και 23μ.), οι οποίες έδειξαν υγρασία που καταδεικνύει βαθμό κορεσμού πέραν του 90% και συνάδουν με όλες τις παλαιότερες έρευνες οι οποίες είχαν δώσει βαθμούς κορεσμού από 90 έως 100% δηλαδή πάρα πολύ κοντά στον πλήρη κορεσμό που ζητούσε ο Έπαρχος κατόπιν εισηγήσεων του ΤΓΕ Περαιτέρω, ο Δρ Λουκίδης εξήγησε πειστικά ότι τα αργιλικά υλικά του πρανούς είναι δύσκαμπτα και στην ουσία ισχυρώς υπερστερεοποιημένες άργιλοι πλην όμως οι ενεργές παράμετροι αντοχής είναι αρκετά χαμηλές και τούτο οφείλεται αφενός στο είδος των αργίλων του σχηματισμού Κανναβιού (ήτοι υψηλή περιεκτικότητα σε μοντμοριλλονίτη) και αφετέρου στην πυκνή παρουσία ασυνεχειών οι οποίες είναι πολύ λείες. Αυτή η μικρή διατμητική αντοχή των αργίλων είναι υπεύθυνη για ένα μεγάλο αριθμό κατολισθήσεων στη νοτιοανατολική Κύπρο. Οι αναλύσεις ευστάθειας αποσκοπούσαν στη διερεύνηση των αιτιών των γεωτεχνικών προβλημάτων στην επίδικη οικία. Επίσης πειστικά και εντίμως ο Δρ Λουκίδης εξήγησε ότι με βάση τα αποτελέσματα προέκυψε ότι το φυσικό πρανές είναι ευσταθές αλλά με μικρό συντελεστή ασφάλειας, ο οποίος μειώνεται μετά την διενεργηθείσα επιχωμάτωση. Το ουσιώδες είναι πως οι επιφάνειες ολίσθησης διαπερνούν ως επί το πλείστον τη φυσική μπεντονιτική άργιλο και όχι την επιχωμάτωση. Ευλόγως λοιπόν κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η αποσταθεροποίηση του πρανούς οφείλεται όχι τόσο στις μικρές αντοχές της επιχωμάτωσης αλλά κυρίως στο ότι προστέθηκε βάρος στο ανώτερο μισό του πρανούς (του οποίου το υλικό είναι ασθενές και τα περιθώρια ασφαλείας του ήταν ήδη περιορισμένα). Ας σημειωθεί πως ο Δρ Λουκίδης αποδέχεται μεν ότι μετά τη Δομητική Έκθεση του 2005 η Εναγόμενη 1 τοποθέτησε σταθεροποιητικούς πασσάλους αλλά εξηγεί πειστικά ότι αυτοί έχουν αμελητέα συνεισφορά στην ευστάθεια του πρανούς διότι εκτείνονται σε σχετικά μικρό βάθος και έχουν τοποθετηθεί πολύ ψηλά στο πρανές (όπου το καθεστώς είναι εκτατικό-εφελκυστικό). Σπουδαιότερης σημασίας όμως είναι να σημειωθεί εδώ ότι και οι Εναγόμενοι 1 και 2 εν τέλει (στην αγόρευση τους) δεν αρνούνται την ύπαρξη προβλημάτων στην επίδικη οικία. Βασικά, αφενός προβάλλουν και οι ίδιοι ότι και πριν την πώληση η Εναγόμενη 1 είχε προβεί σε πάμπολλες και πολυέξοδες ενέργειες για διασφάλιση της σταθερότητας του εδάφους ή αποκατάστασης των προβλημάτων και αφετέρου απλά αμφισβητούν τη δέουσα τεκμηρίωση της κοστολόγησης των εξόδων αποκατάστασης των προβλημάτων, αν και καταλήγουν λέγοντας πως είναι απαράδεκτο να διεκδικούνται οι πολύ υψηλότερες αποζημιώσεις της δεύτερης λύσης δεδομένου ότι υπάρχει η δυνατότητα υλοποίησης της φθηνότερης πρώτης λύσης, ως αυτές παρατίθενται κατωτέρω. Αυτό μας φέρνει ουσιαστικά στον βασικό στόχο της έκθεσης του Δρος Λουκίδη, ο οποίος ήταν η μελέτη του τρόπου αποκατάστασης της ασφάλειας της οικίας και η εκτίμηση του σχετικού κόστους. Ο Δρ Λουκίδης εκτιμώντας ότι αν δεν ληφθούν άμεσα μέτρα υποστήριξης του πρανούς τότε οι μετακινήσεις και τα προβλήματα θα επιδεινωθούν με πιθανή την επιτάχυνση του φαινομένου κατέληξε σε δύο προτεινόμενες λύσεις οι οποίες κατά αυτούσια δική του περιγραφή έχουν ως εξής: «Προτεινόμενη Λύση 1 H Λύση 1 περιλαμβάνει την κατασκευή των εξής σταθεροποιητικών μέτρων (Σχήματα 13 & 14): 1) Σταθεροποιητικό επίχωμα (αντίβαρο) στον πόδα του πρανούς από λιθορριπή, δυο αναβαθμών και συνολικού ύψους 19m. 2) Μια σειρά πασσάλων μήκους 25m και διαμέτρου 80cm, τοποθετημένοι σε απόσταση 1.6m μεταξύ τους κέντρο προς κέντρο. 3) Πύκνωση των υπαρχόντων πασσάλων στην κορυφή του πρανούς με κατασκευή πασσάλων μήκους 22m και διαμέτρου 80cm, τοποθετημένοι 3m μεταξύ τους κέντρο προς κέντρο. Προτεινόμενη Λύση 2 H Λύση 2 περιλαμβάνει την κατασκευή των εξής σταθεροποιητικών μέτρων (Σχήματα 18 & 19): 1) Μια σειρά πασσάλων μήκους 35m και διαμέτρου 80cm, τοποθετημένοι στην κορυφή του πρανούς, σε απόσταση 1.6m μεταξύ τους κέντρο προς κέντρο. Στο αποκαλυμμένο μέτωπο της σειράς πασσάλων θα τοποθετηθεί εκτοξευόμενο σκυρόδεμα με μεταλλικό πλέγμα ώστε να συγκρατηθεί το έδαφος που υπάρχει στο διάκενο μεταξύ των πασσάλων. 2) Μια σειρά πασσάλων μήκους 25m και διαμέτρου 80cm, τοποθετημένοι κοντά στο μέσο του πρανούς, σε απόσταση 1.6m μεταξύ τους κέντρο προς κέντρο. 3) Εκσκαφή/αποφόρτιση ύψους 8.8m στο ανώτερο τμήμα του πρανούς 4) Κατασκευή τριών σειρών προεντεταμένων αγκυρίων μήκους 28m στο άνω μέρος της 1ης σειράς πασσάλων, με οριζόντια απόσταση 1.8m μεταξύ των κεφαλών των αγκυρίων.» Σε σχέση με την κοστολόγηση είναι καθόλα εύλογο ότι δεν ήταν κάτι το οποίο μπορούσε να πράξει ο Δρ Λουκίδης αφού εκφεύγει της ειδικότητος του. Ούτε και επιχείρησε να πράξει κάτι τέτοιο. Ήταν επί τούτου πολύ σαφής ότι προώθησε τις πιο πάνω λύσεις στον κ. Κυριακίδη (Μ.Ε.2), ο οποίος, όντας επιμετρητής, ευρίσκετο σαφώς σε καλύτερη θέση και είχε τα προσόντα να το πράξει. Η ειδικότητα του επιμετρητή, η καθημερινή εμπειρία του και ειδικά η ενασχόληση του με αμοιβές για οικοδομικές εργασίες τού επιτρέπει να έχει γνώση για τις χρεώσεις εργολάβων και την αξία συγκεκριμένων οικοδομικών εργασιών. Ας σημειωθεί πως επικαλέστηκε όντως τέτοια πληροφόρηση από εργολάβους. Δεν θεωρώ ότι κάτι τέτοιο αφαιρεί από τη δική του αξιοπιστία. Βασικά η μαρτυρία του Μ.Ε2 είναι ότι παρέλαβε το Τεκμήριο 17, βρήκε τιμές μονάδος και απέστειλε πίσω στον Δρα Λουκίδη τα Τεκμήρια 18 και 19 συμπληρωμένα με τις τιμές αυτές (κόκκινο μελάνι). Στην πραγματικότητα επρόκειτο για τα κενά τα οποία άφησε ο Δρ Λουκίδης στο Τεκμήριο 17, τα οποία και συμπλήρωσε ο Μ.Ε.
  3. Η τελική κοστολόγηση του επιμετρητή είναι το Τεκμήριο 19 μετά τη διευκρίνιση-διόρθωση για τα προεντεταμένα αγκύρια, η οποία επέφερε αύξηση ήτοι από €37,5 σε €66,97 ανά μέτρο (άρα €120.000 αντί €67.500). Είναι γεγονός ότι το συνολικό κόστος της κάθε λύσης όπως το κατέγραψε στο Έγγραφο Β ο Δρ Λουκίδης δεν ταυτίζεται με τα συνολικά ποσά που είχε καταγράψει στο Τεκμήριο 19 ο Μ.Ε.
  4. Αυτό όμως οφείλεται στο ότι ο Δρ Λουκίδης χρησιμοποίησε μεν τις τιμές μονάδος τις οποίες πήρε από τον Μ.Ε.2 αλλά προέβη και σε κάποιες διαφοροποιήσεις στις λύσεις (σε σχέση με το τι είχε αποστείλει) οπότε εξηγούνται και οι συνεπακόλουθες διαφοροποιήσεις στο κόστος. Ειδικότερα: Λύση 1 - Αυξήθηκε το μήκος πασσάλων. - Μειώθηκε η διάμετρος πασσάλων. - Προστέθηκε δεύτερη σειρά 10 πασσάλων. - Αυξήθηκε η πρώτη σειρά σε 25 πασσάλους. - Αυξήθηκε ο όγκος επιχώματος με λιθορριπή. Τα πιο πάνω είχαν ως αποτέλεσμα την αύξηση της αξίας των βασικών εξόδων (εκτός των λοιπών εξόδων δηλαδή) κατά €62.544 [(98.438+70.880+34.650) - (74.600+66.824)] με αποτέλεσμα το κόστος των εργασιών αυτών για την πρώτη λύση να είναι €203.968 βάσει της κοστολόγησης του Δρος Λουκίδη. Λύση 2 - Μειώθηκε ο αριθμός πασσάλων στον πρώτο πασσαλότοιχο ενώ αυξήθηκε στον δεύτερο. - Μειώθηκε ο αριθμός προεντεταμένων αγκυρίων. - Διπλασιάστηκε ο όγκος εκσκαφής αποφόρτισης πρανούς. - Αυξήθηκε το εκτοξευόμενο σκυρόδεμα. - Αυξήθηκε το εμβαδόν εξωτερικού χώρου προς αποκατάσταση. - Προστέθηκε επίχωση πίσω από τον πρώτο πασσαλότοιχο. Αυτές οι διαφοροποιήσεις είχαν ως αποτέλεσμα και πάλι την αύξηση των βασικών εξόδων κατά €21.891 [(148.838+100,898+ 100.805+11.180+18.500+10.500+2.520) - (138.375+90.375+120.000 +5.250+16.000+6.600)] με αποτέλεσμα το κόστος των εργασιών αυτών για τη δεύτερη λύση να είναι €393.241, βάσει της κοστολόγησης του Δρος Λουκίδη. Σε σχέση λοιπόν με τις πιο πάνω κοστολογήσεις κρίνω ότι ο Δρ Λουκίδης χειρίστηκε ορθά το θέμα αναγνωρίζοντας τη δική του αδυναμία και λαμβάνοντας τιμές μονάδος από τον κατάλληλο και εξειδικευμένο ειδικόν επί του θέματος, ήτοι τον Μ.Ε.
  5. Πέραν των πιο πάνω, ο Δρ Λουκίδης συμπεριέλαβε στις κοστολογήσεις του και το ποσόν των €64.500 (σε κάθε λύση). Πρόκειται για τα αποκαλούμενα «Λοιπά Έξοδα» τα οποία καθόρισε ως εξής: Λοιπά έξοδα Ευρώ 1) Συμπληρωματικές γεωτεχνικές έρευνες και άλλες μελέτες 10.000 2) Οριστική μελέτη ευστάθειας και κατασκευαστικά σχέδια 15.000 3) Προδιαγραφές/προσφορές και επίβλεψη κατασκευής 15.000 4) Επιδιορθώσεις ζημιών λόγω κατολίσθησης στην τοιχοποιία 12.500 5) Επιδιορθώσεις περιβάλλοντα χώρου και αποχέτευσης 12.000 Κατ' αρχάς είναι σαφές ότι αυτό το οποίο είχε προσέξει και είχε αποφύγει σε σχέση με τις υπόλοιπες κοστολογήσεις ο Δρ Λουκίδης δεν το έπραξε για τα πιο πάνω λοιπά έξοδα. Προχώρησε από μόνος του χωρίς να έχει οποιεσδήποτε ειδικές γνώσεις ή εμπειρία για τα θέματα τέτοιων αμοιβών να καθορίσει ποσά. Όταν αργότερα πιέστηκε αντεξεταζόμενος, για κάποια από αυτά είπε πως έτσι του «ήρθαν» από τον Μ.Ε.2 και πως από ό,τι φαντάζεται είναι εκτιμήσεις εκείνου. Κάτι τέτοιο δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα. Πρώτον διότι ο ίδιος ο Μ.Ε.2 στο Έγγραφο Ε αναφέρεται σε αυτά τα λοιπά έξοδα ως ποσά τα οποία «καταγράφει ο Δρ Λουκίδης» στη μελέτη του και δεύτερον επειδή πράγματι στο Τεκμήριο 17, το οποίο είχε αποστείλει ο Δρ Λουκίδης, υπήρχαν ήδη αυτά τα ποσά. Βέβαια δεν προέβη σε οποιαδήποτε αλλαγή ο Μ.Ε.2 και δήλωσε κιόλας ότι τα θεωρεί εύλογα και λογικά αλλά αυτό αφενός δεν προσθέτει οτιδήποτε αφού δεν επεξήγησε οτιδήποτε και αφετέρου δεν εξαλείφει το αβάσιμο της θέσης του Δρος Λουκίδη περί του ότι τα έστειλε ο Μ.Ε.
  6. Αλλά και ως προς την ουσία των εκτιμήσεων αυτών του Δρος Λουκίδη για τα λοιπά έξοδα αναφύονται ζητήματα. Κατ' αρχάς είπε πως πρόκειται για en bloc ποσά (εν συνόλω) και ότι δεν είχε ούτε μπορούσε να δώσει οποιαδήποτε ανάλυση ή τιμές μονάδος. Προχωρώντας είπε για τις γεωτεχνικές έρευνες ότι μπορεί να είναι μια αλλά αν εμπλακούν και άλλοι πιθανόν στην ουσία να είναι δύο εξηγώντας ότι αν χρεώσουν όσα χρεώνει ο ίδιος ίσως περισσέψουν χρήματα για να δοθούν στις αναλύσεις ευστάθειας (Σημείο 2). Προσέθεσε πως για τη μελέτη αυτή θα χρειαστεί δομοστατικός μηχανικός και επανέλαβε ότι δεν έχει λεπτομέρειες τιμών για τις €15.000 αλλά του φαίνονται λογικά τα νούμερα. Για τα κατασκευαστικά σχέδια θα χρειαστεί πολιτικός μηχανικός αλλά και πάλι δεν είχε λεπτομέρειες (break down). Σε σχέση με τις προδιαγραφές-προσφορές-επίβλεψη (Σημείο 3) είπε πως πιθανόν ο μελετητής να είναι διαφορετικός από τον κατασκευαστή και ότι η διαδικασία προσφορών θα είναι λογικά μια αλλά αν ναυαγήσει η πρώτη μπορεί να υποβληθεί δεύτερη αλλά και πάλι δεν είχε αναλυτικά τα ποσά για τα τρία αυτά στάδια. Προς τιμήν του δέχθηκε εν τέλει πως όλα εξαρτώνται από τον βαθμό δυσκολίας των εργασιών, την πολυπλοκότητα τους και τον χρόνο που θα απαιτηθεί για να ολοκληρωθούν. Εννοείται πως ο Δρ Λουκιδης ούτε για τις επιδιορθώσεις (στην τοιχοποιία ή στον περιβάλλοντα χώρο) ήταν σε θέση να αναφέρει κάτι συγκεκριμένο. Μάλιστα για αυτά (τα Σημεία 4, 5) στα έγγραφα τα οποία απέστειλε στον Μ.Ε.2 υπήρχαν άλλα ποσά μικρότερα, τα οποία ο ίδιος ο Δρ Λουκίδης αργότερα τροποποίησε σε €12.500 και €12.000 αντίστοιχα. Η ουσία και ως προς αυτά είναι ότι ο Δρ Λουκίδης δεν ήταν αρμόδιος να προβεί σε κοστολογήσεις. Γενικά, για αυτό το μέρος της μαρτυρίας του Δρος Λουκίδη, δηλαδή την κοστολόγηση για τα «λοιπά έξοδα» σχημάτισα την άποψη πως ήταν αόριστο, γενικό ατεκμηρίωτο και εκτός της δικής του εμπειρογνωμοσύνης. Ήταν φανερό ότι δεν μπορούσε να αναλύσει ή υποστηρίξει τα συγκεκριμένα ποσά και ότι χωρίς οποιοδήποτε υπόβαθρο ή ένδειξη για τις χρεώσεις από άλλους επαγγελματίες προχώρησε να συμπεριλάβει κάποια ποσά, τα οποία όμως δεν μπορούν να γίνουν δεκτά από το δικαστήριο, χωρίς βέβαια να επηρεάζεται η γενική καλή εικόνα που έχω σχηματίσει για τον ίδιο ή τα προαναφερθέντα ευρήματα στη βάση της μαρτυρίας του. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ Ως προς τη νομική πτυχή της υπόθεσης τα ζητήματα τα οποία αναφύονται προς επίλυση είναι αφενός από πλευράς των Εναγόντων, το κατά πόσον αυτοί δικαιούνται σε ειδική εκτέλεση και σε αποζημιώσεις (είτε από όλους είτε από κάποιους εκ των εναγομένων) και αφετέρου από πλευράς της Εναγομένης 1 κατά πόσον αυτή δικαιούται το ποσό το οποίο ανταπαιτεί. Ειδική Εκτέλεση Σε σχέση με την αξίωση για διάταγμα ειδικής εκτέλεσης δεν τίθεται οποιοδήποτε ζήτημα. Η επίδικη σύμβαση έχει κατατεθεί δεόντως και πληρούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου 6
(1)του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Ν.81
(1)/11, του οποίου οι διατάξεις εφαρμόζονται και σε συμβάσεις που έχουν κατατεθεί πριν από την έναρξη ισχύος του (βλ. και Σοφοκλέους κ.ά. ν. Γεωργίου Αριστοτέλους και Υιοί Εργοληπτική Εταιρεία Λτδ κ.ά., Πολ. Έφ.299/14, ημερ. 19.5.22). Επιπλέον, η Εναγόμενη 1 δήλωσε με την αγόρευση της ότι συγκατατίθεται στην έκδοση του διατάγματος (υπενθυμίζοντας παράλληλα ότι η αξίωση αυτή ήταν πρόωρη αναφερόμενη προφανώς στην έκδοση του τίτλου στις 19.3.13, δηλαδή μετά την αγωγή). Ενόψει της συγκατάθεσης της Εναγομένης 1 δεν θα συμφωνήσω με τη θέση των Εναγόντων ότι είναι αναγκαίος ή χρήσιμος ο διορισμός των ιδίων για λήψη αναγκαίων μέτρων ή διαβημάτων βάσει του άρθρου 7
(2), δεδομένου ότι ο τίτλος έχει ήδη εκδοθεί. Εννοείται πως το διάταγμα ειδικής εκτέλεσης θα τελεί υπό τον όρο καταβολής των αξιούμενων ποσών με την ανταπαίτηση και για τα οποία συμφώνησε και ο Ενάγων 1, ήτοι τα ποσά για τους φόρους, τέλη, δικαιώματα ύψους €12.417,15 και τις επιπρόσθετες εργασίες συντήρησης-διορθώσεων ύψους €5.
  1. Εξαιρούνται τα αποκαλούμενα έξοδα διαχείρισης ή διοικητικά (€1.600) για τα οποία ούτε προσφέρθηκε κάποια μαρτυρία συγκεκριμένη ούτε έγινε κάποια αναφορά κατά την αντεξέταση. Παρέμεινε μόνον η απλή συμπερίληψη τους στην επιστολή Τεκμήριο 56, η οποία από μόνη της ασφαλώς δεν στοιχειοθετεί και δικαίωμα ανάκτησης τέτοιου ποσού. Αποζημιώσεις Με την έκθεση απαίτησης τους (§8) οι Ενάγοντες προέβαλαν ότι η κατάρτιση της συμφωνίας ήταν αποτέλεσμα απάτης, ψευδών παραστάσεων και αθέμιτης επιρροής των Εναγομένων 1 και
  2. Πρόκειται στην πραγματικότητα για τρεις καταστάσεις οι οποίες άπτονται και επηρεάζουν την καθοριζόμενη στο άρθρο 14 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149 και απαραίτητη για την ύπαρξη σύμβασης, συναίνεση των μερών. Με την αγόρευση τους προώθησαν μόνο τις θέσεις για ύπαρξη απάτης και ψευδών παραστάσεων εναντίον της Εναγομένης 1 βάσει των άρθρων 17 και 18 του Κεφ.149 και απάτης εναντίον του Εναγομένου 2 βάσει του άρθρου 36 του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ.
  3. Η ελεύθερη συναίνεση συνιστά προϋπόθεση για την ύπαρξη έγκρισης και δεσμευτικής σύμβασης. Σύμφωνα με το άρθρο 19 του Κεφ.149 εάν η συναίνεση παρεσχέθη συνεπεία απάτης ή ψευδούς παράστασης τότε η συμφωνία είναι ακυρώσιμη κατ' επιλογήν του συμβαλλόμενου του οποίου η συναίνεση έχει δοθεί με αυτό τον τρόπο. Στην παρούσα περίπτωση δεν τίθεται ζήτημα ακύρωσης της σύμβασης. Οι Ενάγοντες δεν ακύρωσαν οποτεδήποτε τη σύμβαση και κατ' εφαρμογήν του άρθρου 19
(2)εμμένουν στην εφαρμογή της και όπως αποκατασταθούν μέσω αποζημιώσεων στη θέση στην οποία θα ευρίσκοντο εάν οι γενόμενες παραστάσεις ήταν αληθείς. Για ό,τι ενδιαφέρει στην παρούσα, σημειώνεται ότι (
  1. i)σύμφωνα με το άρθρο 17 του Κεφ.149 η απάτη περιλαμβάνει την παράσταση αναληθούς γεγονότος ως αληθούς από πρόσωπο το οποίο δεν πιστεύει το γεγονός, (
  2. ii)σύμφωνα με το άρθρο 18 του Κεφ.149 η ψευδής παράσταση περιλαμβάνει τη θετική βεβαίωση γεγονότος αναληθούς κατά τρόπο που δεν δικαιολογείται ενώ και (iii) σύμφωνα με το άρθρο 36 του Κεφ.148 η απάτη συνίσταται σε ψευδή παράσταση γεγονότος εν γνώσει του ψεύδους αυτής της παράστασης. Στη βάση των ευρημάτων του δικαστηρίου στην παρούσα περίπτωση δεν εντοπίζεται καμμιά δήλωση η οποία θα μπορούσε έστω και δυνητικά να εξεταστεί και πολύ περισσότερο να εκληφθεί ως παράσταση κάποιου αναληθούς γεγονότος ως αληθούς (άρθρο 17), ή ως θετική βεβαίωση αναληθούς γεγονότος (άρθρο 18) ή ως ψευδής παράσταση γεγονότος (άρθρο 36). Αυτό για τον απλούστατο λόγο ότι δεν διαπιστώθηκαν συγκεκριμένες ρητές δηλώσεις προς τους Ενάγοντες, οι οποίες δυνητικά θα είχαν τέτοια προοπτική. Όμως το άρθρο 17 του Κεφ.149 αφενός, καλύπτει ρητώς και την ενεργό απόκρυψη γεγονότος υπό προσώπου το οποίο γνωρίζει το γεγονός και αφετέρου, παρότι ορίζει ότι η απλή σιωπή για γεγονότα σχετικά με τη βούληση δεν συνιστούν απάτη, εντούτοις εξαιρεί την περίπτωση που οι περιστάσεις είναι τέτοιες ώστε εάν ληφθούν υπόψιν τότε ο σιωπών υπείχε υποχρέωση να δηλώσει τα γεγονότα για τα οποία τήρησε σιγή. Έτσι παρότι υπό κανονικές περιστάσεις η σιωπή αφ' εαυτής δεν δημιουργεί νομική ευθύνη ιδιαίτερα στο στάδιο της διαπραγμάτευσης προ της συνομολόγησης σύμβασης (βλ. «Το Δίκαιο των Συμβάσεων», 2021, Π. Γ. Πολυβίου, σελ352) και παρότι η απλή μη αποκάλυψη γεγονότος όταν δεν υπάρχει καθήκον αποκάλυψης δεν παρέχει αγώγιμο δικαίωμα («Αστικά Αδικήματα», 2020, Π. Γ. Πολυβίου, σελ.767), εντούτοις τα πράγματα διαφοροποιούνται όταν υπό τις περιστάσεις υπάρχει υποχρέωση δήλωσης συγκεκριμένου γεγονότος. Όπως αναφέρεται στην υπόθεση HIH Casualty and General Insurance Ltd v. Chase Manhattan Bank
(2001)EWCA1250: «The general rule is that mere non-disclosure does not constitute misrepresentation, and that in the absence of a duty to speak there can be no liability in fraud, howerer dishonest the silence. However, in certain circumstances a combination of silence together with a positive representation may itself create a misrepresentation. Such a situation may be called partial non-disclosure, and such cases may be explained as either instances of actual misrepresentation or as cases where a duty to speak arises.» Στην παρούσα περίπτωση δεν συμφωνώ ότι υπήρχε καθήκον αποκάλυψης σειράς στοιχείων ή πληροφοριών τις οποίες οι Ενάγοντες ήταν σε θέση να ανακαλύψουν καταβάλλοντας συνήθη επιμέλεια. Ειδικότερα μπορούσαν πολύ εύκολα να ανακαλύψουν τη Ζώνη στην οποία ανήκε το οικόπεδο, τους περιορισμούς και όρους για την ανάπτυξη σε αυτό, καθώς και όλη την πορεία των αιτήσεων για πολεοδομική και οικοδομική άδεια και τούτο μέσω κάποιας στοιχειώδους έρευνας στις αρμόδιες αρχές. Υπενθυμίζω ότι είχαν προσλάβει και δικηγόρο, η οποία αν μη τι άλλο υπείχε τα ελάχιστα καθήκοντα σε σχέση με τέτοια αγορά, ως έχουν καθοριστεί στην υπόθεση Muriel Beaumont v. Παπακλεοβούλου
(2010)1 Α.Α.Δ.525. Όπως συγκεκριμένα τονίστηκε μεταξύ των κύριων καθηκόντων του εμπλεκόμενου δικηγόρου είναι με επιμέλεια να συμβουλεύσει τον πελάτη του, να φέρει σε γνώση του τυχόν προβλήματα, τυχόν εγγενείς κινδύνους, να τον προειδοποιήσει για αυτούς και να προστατεύσει τα συμφέροντα του. Παρά ταύτα, έχω την άποψη πως στοιχειοθετείται μια από τις λεπτομέρειες απάτης και ή ψευδών παραστάσεων ως καθορίστηκαν στην έκθεση απαίτησης. Θεωρώ ότι οι Εναγόμενοι 1 και 2 υπό τις περιστάσεις είχαν καθήκον να ενημερώσουν τους Ενάγοντες ότι η πωλούμενη οικία είχε ανεγερθεί προ τεσσάρων-πέντε ετών και ότι επειδή αυτή υπέστη σημαντικές ζημιές από την καθίζηση και τη μετακίνηση του εδάφους, την είχαν διορθώσει [§8(ζ) της Ε/Α]. Αυτό επειδή ασφαλώς οι Ενάγοντες αναζητούσαν κάποια κατοικία κατάλληλη για διαμονή, εννοείται χωρίς προβλήματα καθιζήσεων και σίγουρα το ιστορικό αυτό ήταν κάτι το οποίο μπορούσε να επηρεάσει την πρόθεση τους να συμβληθούν με την Εναγόμενη 1, σε αντίθεση με ό,τι είχε διαπιστωθεί στην υπόθεση Frederickou Schools Co. Ltd κ.ά. ν. Acuac Inc.
(2002)1(Γ) Α.Α.Δ.1527 η οποία αφορούσε παρόμοια νομικά ζητήματα. Δεν υπάρχει δε καμμιά αμφιβολία ότι η απόκρυψη ή η μη αποκάλυψη του ιστορικού αυτού έγιναν επί σκοπώ και συγκεκριμένα για να εξωθηθούν οι Ενάγοντες να προβούν στην αγορά της οικίας. Στη βάση δε αυτής της κατάληξης είναι επίσης αυτονόητο πως δικαιούνται σε αποκατάσταση της ζημιάς που έχουν υποστεί. Ευθύνη Εναγομένης 3 Σε σχέση με την Εναγόμενη 3 προβάλλεται στην έκθεση απαίτησης ότι φέρει ευθύνη για τις αμελείς πράξεις και παραλείψεις της ίδιας και των υπαλλήλων της διότι: (α) Ενώ γνώριζε ότι το έδαφος ήταν ακατάλληλο για κατοικίες εντούτοις η περιοχή είχε ενταχθεί σε ζώνη οικιστική. (β) Ενώ γνώριζε ότι το έδαφος ήταν ακατάλληλο για κατοικίες εντούτοις η Πολεοδομία χορήγησε πολεοδομική άδεια. (γ) Ενώ γνώριζε ότι το έδαφος ήταν ακατάλληλο για κατοικίες και ότι οι Εναγόμενοι 1, 2 είχαν ανεγείρει παράνομα την κατοικία η οποία ήταν επικίνδυνη για κατοίκηση και ότι επδιώκετο η πώληση της δεν πήραν μέτρα για την κατεδάφιση της ή και για να αποτρέψουν την πώληση ή και για να διασφαλίσουν την εκτέλεση κατάλληλων θεραπευτικών μέτρων και χορήγησαν άδεια οικοδομής χωρίς να εξετάσουν τι μέτρα θα έπρεπε να ληφθούν για να καταστεί το ακίνητο σταθερό και ασφαλές και βοήθησαν τους Εναγόμενους 1 και 2 να το πωλήσουν στους ανυποψίαστους Ενάγοντες. Ως προς τη νομική πτυχή του θέματος της αμέλειας πράγματι στην υπόθεση Μ. Σ. Ιακωβίδης και Σία Λτδ κ.ά. ν. Γενικού Εισαγγελέα
(2015)1(Β) Α.Α.Δ.1593 (πλειοψηφία) παρατίθενται εναργώς και συνοπτικά οι μέχρι τότε εφαρμοζόμενες αρχές ως εξής: «Η αμέλεια ως αστικό αδίκημα είναι βεβαίως πασίγνωστη ως έννοια και έχει αρχή στην υπόθεση Donoghue v. Stevenson
(1932)A.C. 562. Αφορά τη νομική αναγκαιότητα λήψης εύλογης επιμέλειας ώστε να αποφευχθούν πράξεις ή παραλείψεις που προβλεπτώς μπορούν να επιφέρουν ζημία στον γείτονα. Ως «γείτονας», θεωρούνται όλα εκείνα τα πρόσωπα που είναι σε επαρκή σχέση εγγύτητας ή γειτονίας με το πρόσωπο που επιφέρει τη ζημία ώστε το τελευταίο να έπρεπε λογικά να γνώριζε ή να προέβλεπε ότι οι πράξεις του θα επηρέαζαν το άλλο μέρος. Το άρθρο 51 του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ. 148, αποτελεί την κωδικοποίηση των αρχών του Κοινοδικαίου, (Στρατμάρκο Λτδ ν. Μιχαήλ
(1989)1 Α.Α.Δ. 393). Έχει λεχθεί στην υπόθεση αυτή ότι το βασικό χαρακτηριστικό της αμέλειας είναι η έλλειψη της προσήκουσας προσοχής, η οποία θα έπρεπε στις δοσμένες περιστάσεις να καταβληθεί από τον δράστη ώστε να μην προκληθεί ζημία στον πλησίον. Το όριο της επιμέλειας διαγράφεται από την επίδειξη της ανάλογης προσοχής από τον υποθετικό μέσο συνετό άνθρωπο. Στο σύγγραμμα «Street on Torts» 11η έκδ. σελ. 200 κ.ε., αναφέρεται ότι δεν υπάρχει γενικός κανόνας που να εξαιρεί τις δημόσιες αρχές από οποιαδήποτε ευθύνη λόγω αμελείας, απλώς και μόνο διότι είναι δημόσιες και όχι ιδιωτικές αρχές ή σώματα, (Mersey Docks and Harbour Board Trustees v. Gibbs
(1866)LR 1 HL 93). Δεν υπάρχει με άλλα λόγια ασυλία εναντίον των δημοσίων αρχών ή του κράτους. Τα κριτήρια επιβολής καθήκοντος αμέλειας είναι τα ίδια όπως και στην περίπτωση των ιδιωτών. Στην υπόθεση Home Office v. Dorset Yacht Co Ltd
(1970)AC 1004, HL, η Δικαστική Επιτροπή της Βουλής των Λόρδων αναφέρθηκε στο ότι η πιθανότητα της ζημιάς πρέπει να είναι εύλογα προβλεπτή. Όπου υπάρχει διακριτική ευχέρεια από το δημόσιο όργανο, ευχέρεια που δυνατόν να ασκείται καλόπιστα, αλλά κατά λανθασμένο τρόπο, δεν δημιουργεί κατ΄ ανάγκη δικαίωμα σε αποζημίωση. Στην υπόθεση Anns v. Merton London Borough Council
(1978)AC 728, HL, λέχθηκε ότι εκεί όπου η άσκηση νομίμου δημοσίου καθήκοντως απορρέει από μια ευρεία άσκηση πολιτικής απόφασης, η εναπόθεση στοιχείου αμέλειας κατά το αστικό δίκαιο δεν επαφίεται κατά κανόνα στα πολιτικά Δικαστήρια. Όμως, τέτοιο καθήκον επιμέλειας μπορεί να εναποτεθεί στο στάδιο της εφαρμογής της πολιτικής αυτής του κράτους, («operational sphere»). Έγινε προσπάθεια περαιτέρω επεξήγησης της εναπόθεσης καθήκοντος σε δημόσιες αρχές, εφόσον το κριτήριο της διαφοράς μεταξύ «policy and operational decisions» στην Anns v. Merton London Borough Council, δεν θεωρήθηκε ιδιαίτερα επαρκές, με τις κατευθυντήριες γραμμές που έδωσε ο Lord Browne-Wilkinson στην X. v. Bedfordshire County Council
(1995)2 AC 633. Σχετική είναι και η μεταγενέστερη Barrett v. Enfield London Borough Council
(2001)2 AC 550. Η ουσία εν τέλει φαίνεται να έγκειται στην εφαρμογή των τριών βασικών γνωστών προϋποθέσεων της πρόβλεψης («foreseeability»), της εγγύτητας («proximity») και του δικαίου, ορθού και λογικού μέτρου («just, fair and reasonable»), τις οποίες το Δικαστήριο πρέπει να έχει κατά νουν πριν αποδώσει ευθύνη σε κρατική υπηρεσία. Στην άσκηση αυτή υπεισέρχεται και ο παράγοντας της πολιτικής του κράτους, αλλά και του τρόπου της εν τη πράξει εφαρμογής αυτής της πολιτικής.» Θα πρέπει να επισημανθεί ότι με την αγόρευση τους οι Ενάγοντες προωθούν ουσιαστικά τα ζητήματα παραλείψεων κατά την έκδοση των αδειών, της μη λήψης μέτρων για αντιμετώπιση της αστάθειας του εδάφους και του μη επαρκούς ελέγχου στο στάδιο της έκδοσης των αδειών. Με άλλα λόγια δεν προωθούνται τα θέματα ένταξης σε οικιστική ζώνη ή της ίδιας της έκδοσης άδειας ή της μη κατεδάφισης (για την οποία ούτως ή άλλως το εκδικάσαν ποινικό δικαστήριο είχε χορηγήσει στις 9.1.08 δίμηνη αναστολή στη διάρκεια της οποίας μπορούσαν να εξασφαλιστούν οι άδειες, βάσει του άρθρου 20
(3)(α) του Κεφ.96). Με δεδομένο λοιπόν ότι η αγωγή εναντίον της Εναγομένης 3 εστιάζεται ουσιαστικά στην παράλειψη λήψης μέτρων, δηλαδή στην αμελή εκτέλεση καθηκόντων θα πρέπει να σημειωθεί πως η πραγματικότητα είναι ότι εξ αφορμής των πιο πάνω αγγλικών υποθέσεων, καθώς και άλλων, υπάρχει εκτενής συζήτηση για το ζήτημα της αμέλειας τέτοιας μορφής υπό Δημοσίων Αρχών. Η όποια συζήτηση αναπτύσσεται εμπεριστατωμένα και με σαφήνεια στο σύγγραμμα «Η Αμέλεια στο Κυπριακό Δίκαιο», Π. Γ. Πολυβίου, 2019, σελ.109-130. Κατ' αρχάς αναγνωρίζεται ότι παράβαση θεσμοθετημένου καθήκοντος δεν οδηγεί αφ' εαυτής στη δημιουργία αγώγιμου δικαιώματος για αστική αμέλεια ιδιαίτερα εκεί που υπάρχει παράλειψη (omission) εκ μέρους δημόσιας αρχής στην άσκηση των αρμοδιοτήτων της. Αλλά όμως εκεί που έχει ενεργήσει λανθασμένα και ως αποτέλεσμα των θετικών της ενεργειών έχει προκαλέσει βλάβη ή ζημιά σε κάποιο πρόσωπο τότε δεν αποκλείεται το ζημιωθέν πρόσωπο να αποκτήσει αγώγιμο δικαίωμα για αμέλεια νοουμένου ότι ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις της υπόθεσης Caparo Industries plc v. Dickman
(1990)1 A.C.605, τις οποίες κατέγραψε και ο Δικαστής Ναθαναήλ στην υπόθεση Μ. Σ. Ιακωβίδης και Σία Λτδ (ανωτέρω), δηλαδή να διαπιστώνεται η προβλεψιμότητα, η εγγύτητα, καθώς και ότι είναι εύλογο, δίκαιο και προς το δημόσιο συμφέρον να επιβληθεί τέτοιο καθήκον υπό τις περιστάσεις συγκεκριμένης περίπτωσης. Σε σχέση με τις παραλείψεις η βασική δυσκολία, όπως αναλύθηκε στην υπόθεση Michael v. Chief Constable of South Wales Police
(2015)1 A.C.1732 είναι ότι θεωρείται διαφορετικό ζήτημα το να απαιτείται από κάποιον ο οποίος διενεργεί κάποια πράξη να είναι επιμελής και είναι άλλο ζήτημα το να καθιστάς κάποιον υπεύθυνο προς αποζημίωση επί τω ότι παρέλειψε να παρεμποδίσει τη βλάβη που προκάλεσε κάποιος τρίτος. Όπως είχε λεχθεί στην υπόθεση Michael: «It is a feature of our system of government that many areas of life are subject to forms of state controlled licensing, regulation, inspection, intervention and assistance aimed at protecting the general public from physical or economic harm caused by the activities of other members of society (or sometimes from natural disasters). Licensing of firearms, regulation of financial services, nspections of restaurants, factories and children's nurseries, and enforce­ment of building regulations are random examples. To compile a compre­hensive list would be virtually impossible, because the systems designed to protect the public from harm of one kind or another are so extensive. It does not follow from the setting up of a protective system from public resources that if it fails to achieve its purpose, through organisational defects or fault on the part of an individual, the public at large should bear the additional burden of compensating a victim for harm caused by the actions of a third party for whose behaviour the state is not responsible. To impose such a burden would be contrary to the ordinary principles of the common law.» Το τεθέν νομικό ερώτημα στην υπόθεση Michael (άνω) ήταν κατά πόσον υπάρχει ευθύνη στις περιπτώσεις όχι συγκεκριμένης θετικής πράξης αλλά γενικής αμέλειας κατά τη διεκπεραίωση των καθηκόντων της Αστυνομίας ή γενικότερα κάποιας Δημόσιας Αρχής. Η απάντηση ήταν ότι πέραν των συνήθων τριών προϋποθέσεων απαιτείται και κάποια «εξειδικευμένη σχέση» μεταξύ της Δημόσιας Αρχής και του αδικοπραγούντος. Μια σχέση η οποία δεν απαιτείται ούτε αναζητείται στις περιπτώσεις «θετικής πράξης» της Δημόσιας Αρχής όπως στην υπόθεση Robinson v. Chief Constable of West Yorkshire Police
(2018)2 W.L.R.595 (που αφορούσε θετική ενέργεια) και στην οποία συζητήθηκαν παρόμοια ζητήματα. Κλασική περίπτωση τέτοιας εξειδικευμένης σχέσης θεωρείται από πλευράς γεγονότων η παλαιότερη υπόθεση Dorset Yacht Co. Ltd v. Home Office
(1970)A.C.1004, στην οποία παρέπεμψε και ο Δικαστής Ναθαναήλ (ανωτέρω). Είχε εκεί κριθεί ότι το Υπουργείο, το οποίο είχε υπό τον έλεγχο του τις φυλακές, ήταν νομικά υπεύθυνο για την πρόκληση ζημιάς στους ενάγοντες από νεαρούς οι οποίοι είχαν αποδράσει από το σωφρονιστικό ίδρυμα. Στο προαναφερθέν σύγγραμμα «Η Αμέλεια στο Κυπριακό Δίκαιο» η επικρατούσα νομική άποψη συνοψίζεται ως εξής (στις σελ.129 επ.): «'Έτσι, στις υποθέσεις Michael και Robinson υιοθετείται η προσέγγιση ότι στον χώρο αυτό διαμορφώνεται ένα διαφορετικό και/ή περαιτέρω κριτήριο, που να καθοδηγεί τα Δικαστήρια στην επιλογή εκείνων των υποθέσεων όπου θα αναγνωριστεί νομική ευθύνη επί της Αστυνομίας και εκείνων των υποθέσεων όπου τέτοια ευθύνη δεν θα αναγνωριστεί. Το κριτήριο που προκύπτει από την εξελισσόμενη νομο­λογία είναι η διάκριση μεταξύ παραλείψεων (omissions) αφενός και θε­τικών ενεργειών και πράξεων (positive acts) αφετέρου, με την αναγνώριση και τη διατύπωση ενός περαιτέρω κριτηρίου όπως εκείνο της ανάληψης ευθύνης εκ μέρους της Αστυνομίας ή άλλης δημόσιας αρχής. Όπως έχουμε διαπιστώσει, το κοινοδίκαιο δεν αναγνωρίζει συνήθως νο­μική ευθύνη για απλές παραλείψεις, σε αντίθεση με περιπτώσεις όπου υπήρξε θετική πράξη ή ενέργεια. Σε περίπτωση θετικών πράξεων και ενεργειών, ισχύουν οι συνήθεις αρχές της προβλεψιμότητας και της εγ­γύτητας, χωρίς να αποκλείεται η προσφυγή σε ευρύτερους λόγους δη­μόσιας πολιτικής, σύμφωνα με την υπόθεση Caparo. Αντίθετα, σε περι­πτώσεις παραλείψεων ή μη λήψης των κατάλληλων μέτρων, κυρίως σε σχέση με τις δραστηριότητες της Αστυνομίας κατά τη διερεύνηση αδι­κημάτων ή ενδεχόμενων αδικημάτων, οι συνήθεις προϋποθέσεις της Caparo δεν επαρκούν και θα πρέπει να συντρέχει και μια περαιτέρω εξειδικευμένη σχέση, όπως ήταν η περίπτωση στην υπόθεση Dorset Yacht. Συμπληρωματικά, η περαιτέρω εξειδικευμένη σχέση που απαιτεί η πλει­οψηφία στη Michael (και μεταγενέστερα στην Robinson) είναι είτε η άσκηση ελέγχου από την Αστυνομία είτε η ανάληψη θετικής ευθύνης από την Αστυνομία σε σχέση με την υπό κρίση κατάσταση και/ή στοιχεία αυτής, και όχι τίποτε λιγότερο. Είναι η πιο πάνω προσέγγιση που έχει υιοθετηθεί στον υπό κρίση χώ­ρο, και η οποία μπορεί να θεωρηθεί είτε ως μια αυτόνομη αρχή στον εν λόγω τομέα δικαίου είτε ως περαιτέρω διαμόρφωση και εξέλιξη της Caparo σε σχέση με αγωγές εναντίον της Αστυνομίας και παρόμοιων δημόσιων αρχών για παραλείψεις σε αντίθεση με θετικές πράξεις και/ή ενέργειες.» Στα πλαίσια λοιπόν των πιο πάνω νομολογιακών αρχών θα πρέπει να εξεταστεί κατά πόσον οι αρμόδιες υπηρεσίες ή τμήματα ή λειτουργοί της Εναγομένης 3 είχαν υπό τις περιστάσεις της υπόθεσης καθήκον επιμέλειας έναντι των Εναγόντων. Σε σχέση με την αναγκαία προβλεψιμότητα δεν χρειάζεται να λεχθούν πολλά. Αρκεί η παραπομπή στις διάφορες εκθέσεις και σημειώματα, όπως στην έκθεση Ξενοφώντος (Τεκμήρια 3, 4), στις απόψεις του ΕΤΕΚ (Τεκμήριο 9) και στις θέσεις του ΤΓΕ (Τεκμήριο 83, σημείωμα 48) για να διαπιστώσει οποιοσδήποτε ότι ήταν ηλίου φαεινότερο πως απαιτούντο μέτρα σταθεροποίησης χωρίς τα οποία η κατοικία καθίστατο επικίνδυνη και ανασφαλής λόγω της αστάθειας του εδάφους υποκείμενη σε καθιζήσεις. Άλλωστε αυτός ήταν και ο λόγος για τον οποίο ο Έπαρχος είχε απορρίψει την άδεια οικοδομής στις 4.1.05, ήτοι επειδή η κατοικία ήταν ακατάλληλη και επικίνδυνη για ανθρώπινη διαβίωση λόγω εδαφολογικών προβλημάτων. Τα ίδια διαπίστωσε και το ΤΓΕ κατά τη ζωνοποίηση. Τα προβλήματα τα οποία παρουσιάστηκαν είναι ως τα κατέγραψε ο Δρ Λουκίδης και είχαν καταγραφεί κατά την αξιολόγηση της δικής του μαρτυρίας, ιδιαίτερα μέσω των προτεινόμενων λύσεων. Δεν υπάρχει καμμιά αμφιβολία ότι οι λειτουργοί και τα Τμήματα της Εναγόμενης 3 μπορούσαν με όσα γνώριζαν να προβλέψουν τη ζημιά ή απώλεια των Εναγόντων εξαιτίας των εδαφολογικών προβλημάτων αστάθειας. Όσον αφορά την εγγύτητα είναι γεγονός ότι κανένας λειτουργός ή Τμήμα της Εναγομένης 3 δεν είχε οποιαδήποτε επαφή ή επικοινωνία με τους Ενάγοντες πριν τον επίδικο χρόνο έκδοσης των αδειών. Όμως στη βάση της πιο πάνω υπόθεσης Μ. Σ. Ιακωβίδης και Σία Λτδ δεν υπάρχει επίσης αμφιβολία πως οι χρήστες κάποιας οικίας και δη οι διαμένοντες σε αυτή (έστω και εάν αυτό θα γίνει στο μέλλον) είναι πρόσωπα τα οποία επηρεάζονται από τη ζημιά ή βλάβη που θα προκαλέσουν τα εδαφολογικά προβλήματα και η αστάθεια του εδάφους. Με δεδομένο ότι ο αποκλειστικός προορισμός μιας κατοικίας είναι να κατοικηθεί δεν τίθεται ζήτημα ότι αυτό θα γίνει κάποια στιγμή, δηλαδή θα κατοικηθεί έστω και στο μέλλον. Άλλωστε, είναι αυτονόητο ότι ακριβώς για αυτό τον λόγο γινόταν αναφορά σε επικινδυνότητα ή ακαταλληλότητα για ανθρώπινη διαβίωση (π.χ. στο Τεκμήριο 7 από τον Έπαρχο). Ασφαλώς λοιπόν οι λειτουργοί της Εναγομένης 3 γνώριζαν ότι η δράση τους επηρέαζε τους χρήστες της οικίας. Σε σχέση με το τρίτο κριτήριο κρίνεται ως ορθή η παραπομπή των Εναγόντων σε σχετικά άρθρα της υφιστάμενης νομοθεσίας. Κατ' αρχάς όμως θα πρέπει να σημειωθεί πως η επιβολή όρων ή περιορισμών στην άσκηση του δικαιώματος ιδιοκτησίας προνοείται από το ίδιο το Σύνταγμα (στο άρθρο 23) και τούτο προς το συμφέρον της δημόσιας ασφάλειας ή υγείας, της πολεοδομίας ή της αναπτύξεως και χρήσης κάθε ιδιοκτησίας προς προαγωγή της δημόσιας ωφέλειας ή προς προστασία των δικαιωμάτων τρίτων. Είναι εντός αυτού του πλαισίου που και ο περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Ν.90/72 προνοεί (στο άρθρο 11) ότι κάθε Τοπικό Σχέδιο αποβλέπει στη μεθοδική ανάπτυξη προς το συμφέρον της υγείας, των ανέσεων, της εξυπηρετήσεως και της γενικής ευημερίας, καθώς και στην κατάδειξη των γενικών αρχών ανάπτυξης ή στην καθοδήγηση ως προς τις επιλογές. Αλλά και ο περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμος, Κεφ.96 παρέχει (στο άρθρο 8) σημαντικές εξουσίες στην αρμόδια Αρχή, μεταξύ άλλων, προς τον σκοπό διασφάλισης κατάλληλων συνθηκών υγείας και ασφάλειας αναφορικά με την κάθε οικοδομή. Δεν υπάρχει αμφιβολία πως οι πιο πάνω αρχές αφορούν τη γενική πολιτική του Κράτους κατά τον χειρισμό τέτοιων θεμάτων. Οι γενικές αυτές εξουσίες δεν εκτείνονται βέβαια μέχρι του σημείου επιβολής καθήκοντος επιμέλειας για κάθε περίπτωση πολεοδομικής ή οικοδομικής άδειας έναντι ζημιάς ή βλάβης την οποία πιθανόν να προκαλέσει σε τρίτο πρόσωπο (π.χ. τον αγοραστή) ο υπεύθυνος της ανάπτυξης (π.χ. ο εργολάβος) λόγω του συγκεκριμένου τρόπου οικοδόμησης. Κάτι τέτοιο κρίνεται πως δεν θα ήταν δίκαιο και εύλογο ή προς το δημόσιο συμφέρον. Η παρούσα περίπτωση όμως δεν είναι μια συνήθης υπόθεση χορήγησης πολεοδομικής ή οικοδομικής άδειας. Αφορά την ανάπτυξη σε προβληματική για οικοδόμηση περιοχή και αυτό εκτός του ότι ήταν γνωστό από πολύ παλιά κατέστη αργότερα σαφέστερο με την κατάταξη του τεμαχίου στις 14.1.05 (Τεκμήριο 7) από το ΤΓΕ στη Ζώνη αρ.1, δηλαδή αυξημένης επικινδυνότητας. Η επικινδυνότητα αυτή επέβαλλε τη διενέργεια γεωλογικής-γεωτεχνικής έρευνας από εγκεκριμένο γεωλόγο ο οποίος, σύμφωνα με το ΤΓΕ θα είχε την ευθύνη (i) καθορισμού του τρόπου και του είδους διεξαγωγής της, (ii) της εκτέλεσης της, (iii) της αξιολόγησης των αποτελεσμάτων και (iv) της υποβολής έκθεσης με συγκεκριμένες εισηγήσεις για αντιμετώπιση των προβλημάτων. Υπό αυτές τις περιστάσεις είναι που κρίνεται δίκαιο και εύλογο ότι υπάρχει καθήκον επιμέλειας προς κάθε μελλοντικό χρήστη της οικίας ο οποίος είναι πιθανό να υποστεί τις συνέπειες της παραμέλησης ενός τέτοιου καθήκοντος. Το καθήκον αυτό δεν εκτείνεται πέραν της επιμέλειας που θα αναμένετο να επιδείξει ένας μέσος συνετός λειτουργός των αρμοδίων Τμημάτων ή Αρχών ο οποίος γνωρίζει τα γεγονότα και τους κινδύνους από την αστάθεια του εδάφους ήτοι τους κινδύνους κατολίσθησης, καθίζησης και πρόκλησης ζημιών ή τραυματισμών. Μάλιστα στην παρούσα περίπτωση εντοπίζεται και η εξειδικευμένη σχέση η οποία δημιουργήθηκε προϊόντος του χρόνου, ιδίως από πλευράς της Επαρχιακής Διοίκησης και των λειτουργών της. Μέσα από το όλο ιστορικό αναδύεται καθαρά η ειδική γνώση την οποία εν μέρει απέκτησε αρχικά η Πολεοδομία και εκτενέστερα πιο μετά ο Έπαρχος και οι λειτουργοί του. Ας σημειωθεί ενδεικτικά πως ο Έπαρχος έλαβε πρωτοβουλίες από το 2004 για εμπλοκή του ΤΓΕ, από το 2005 για απόρριψη της οικοδομικής άδειας, λήψης ποινικών μέτρων και εξειδικευμένης εμπλοκής του ΕΤΕΚ, από το 2006 με συσκέψεις και αλληλογραφία ειδικά για το θέμα και τέλος είχε την τελική ευθύνη για τη μη προώθηση της διαταχθείσας κατεδάφισης αλλά την τροχοδρόμηση διαδικασιών που θα οδηγούσαν στην έκδοση των αδειών και του πιστοποιητικού έγκρισης. Πρόκειται για ένα συνδυασμό ειδικού χειρισμού, εμπλοκής σε κάθε στάδιο, παρακολούθησης των εξελίξεων και ανάληψης ευθύνης η οποία σαφέστατα στοιχειοθετεί εξειδικευμένη σχέση με το θέμα και η οποία δικαιολογεί πλήρως ως δίκαιη και εύλογη την επιβολή καθήκοντος επιμέλειας προς κάθε μελλοντικό χρήστη της οικίας. Ακόμα και αν ο χρήστης δεν είχε εμφανιστεί στο προσκήνιο μέχρι την έκδοση των αδειών, όπως είναι οι Ενάγοντες-αγοραστές, το καθήκον υπάρχει λόγω του φυσιολογικού προορισμού μιας οικίας. Πριν την ειδικότερη ενασχόληση με το κατά πόσον υπήρξε παράβαση του πιο πάνω καθήκοντος υπενθυμίζεται η βασική αρχή ότι τα δικόγραφα αποτελούν το αποκλειστικό μέσο για τον προσδιορισμό των επίδικων θεμάτων και ότι το δικαστήριο πρέπει να περιορίζεται στην εξέταση εκείνων των θεμάτων που ρητώς προβλέπονται στις έγγραφες προτάσεις (βλ. Νικολάου ν. Ελληνική Τράπεζα Λτδ
(2001)1(Γ) Α.Α.Δ.2088). Στην παρούσα περίπτωση, όπως έχει ήδη διευκρινιστεί, οι Ενάγοντες προώθησαν μέχρι τέλους τους ισχυρισμούς ότι η Εναγόμενη 3 και οι λειτουργοί της παρέλειψαν να διασφαλίσουν την εκτέλεση κατάλληλων θεραπευτικών μέτρων και χορήγησαν την άδεια οικοδομής χωρίς να εξετάσουν τι μέτρα θα έπρεπε να ληφθούν για να καταστεί το ακίνητο σταθερό και ασφαλές. Θα πρέπει λοιπόν, έχοντας υπόψιν τις πιο πάνω νομολογιακές αρχές να εξεταστούν τα γεγονότα της παρούσας για να διαπιστωθεί κατά πόσον οι λειτουργοί, τα τμήματα ή οι υπηρεσίες της Εναγομένης 3 υπήρξαν ένοχοι τέτοιας επιλήψιμης συμπεριφοράς, η οποία καθιστά την ίδια υπεύθυνη για αμέλεια όπως της αποδίδεται. Εν πρώτοις παρατηρείται ότι οι λειτουργοί Πολεοδομίας είχαν διαπιστώσει από το 2002 το πρώτο πρόβλημα, που ήταν τότε η ανέγερση σε αντίθεση με τα υποβληθέντα σχέδια και κυρίως τη διενέργεια σοβαρών χωματουργικών εργασιών, οι οποίες και αλλοίωσαν το έδαφος. Έχει δε προκύψει πως αμέσως μετά η Εναγόμενη 1 υπέβαλε σχέδια τα οποία ανταποκρίνονταν στην υφιστάμενη (τότε) επί τόπου κατάσταση. Πρόκειται για το Τεκμήριο 36 στη βάση του οποίου είχε χορηγηθεί η δεύτερη πολεοδομική άδεια (του 2003). Όταν αργότερα οι αρχικοί αγοραστές παραπονέθηκαν για εδαφολογικά προβλήματα ο διορισθείς από το ΕΤΕΚ κ. Ξενοφώντος διαπίστωσε την απουσία γεωτεχνικής μελέτης, την αστάθεια εδάφους, τις κατολισθήσεις, την επικινδυνότητα της κατοικίας και προέβλεψε τη δυσκολία για χορήγηση άδειας οικοδομής, κοινοποιώντας όμως την έκθεση του στον Έπαρχο (Τεκμήρια 3, 4). Δεν υπάρχει δε καμμιά αμφιβολία ότι ο Έπαρχος αντιλήφθηκε τα προβλήματα. Εξ ου και ενέπλεξε το ΤΓΕ το οποίο όμως παρότι υπέδειξε τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της περιοχής εντούτοις δεν συμφώνησε με την ολική απαγόρευση αναπτύξεων, δηλαδή τον καθορισμό της περιοχής ως «λευκής ζώνης». Εξ ου και δεν είναι ορθή η θέση των Εναγόντων ότι το ακίνητο ήταν ακατάλληλο για ανέγερση κατοικίας. Ήταν μεν προβληματική περιοχή, ιδιόμορφη και ιδιαίτερη περίπτωση, πλην όμως στη βάση της επίσημης ζωνοποίησης, μπορούσε να ανεγερθεί κατοικία αλλά υπό τον όρο διενέργειας (προηγουμένως) γεωλογικής-γεωτεχνικής μελέτης. Στις 4.1.05 ο Έπαρχος ενημέρωσε την Εναγόμενη 1 για την απόρριψη της αίτησης για άδεια οικοδομής. Προωθήθηκαν μεν δικαστικά μέτρα αλλά παράλληλα ακολούθησαν συσκέψεις από τις οποίες προέκυψε η ζωνοποίηση. Η Ζώνη 1 στην οποία είχε ενταχθεί το επίδικο τεμάχιο επιβεβαίωνε τη δυνατότητα ανάπτυξης υπό τον όρο διενέργει

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.