WBYCPB κ.α. ν. Χ. Β., Αρ. Αγωγής: 1016/2021, 8/4/2022 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDPAF:2022:A89 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ Ενώπιον: Χ. Χριστοδούλου, Α.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 1016/2021 Μεταξύ:
- WBYCPB, με αρ. εγγραφής στον Έφορο Εταιρειών Ηνωμένου Βασιλείου [ ], εκ Ηνωμένου Βασιλείου
- VILLA RETREATS RENTALS LTD, με αρ. εγγραφής στον Έφορο Εταιρειών Κύπρου [ ], εκ Λεμεσού Ενάγοντες και Χ. Β. (Κάτοχος Ελληνικού Διαβατηρίου αρ. [ ], εκ Λεμεσού Εναγόμενης -------------------------------------------------------------------------------------------- Ημερομηνία: 08/04/
- Εμφανίσεις: Για τους Ενάγοντες: κα Α. Χαραλαμπίδου για κ.κ. L. ZAMBARTAS LLC. Για την Εναγόμενη αρ. 1 και 2: κα Ε. Ζίγκα για κ.κ. Ανδρέας Γιωρκάτζης Δ.Ε.Π.Ε. ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ Oι ενάγοντες στις 14/12/2021 καταχώρησαν την υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο αγωγή με ειδικώς οπισθογραφημένο κλητήριο ένταλμα (Δ.2, Θ.6) με την οποία αξιώνουν εναντίον της εναγόμενης Αναγνωριστική Απόφαση του Δικαστηρίου ότι ο τερματισμός της Συμφωνίας Πώλησης και/ή της Συμφωνίας Ενοικίασης και/ή της Συμφωνίας Δικαιωμάτων Προαίρεσης (Option Agreement) που συνάφθηκαν μεταξύ της Ενάγουσας 1 και της εναγόμενης δια της επιστολής της εναγόμενης ημερομηνίας 03/12/2021 είναι άκυρος, Αναγνωριστική Απόφαση ότι η Ενάγουσα 1 κατέχει νόμιμα το επίδικο ακίνητο καθώς επίσης και Διάταγμα Ειδικής Εκτέλεσης της Συμφωνίας Πώλησης ημερομηνίας 20/05/2015 και/ή της Συμφωνίας Εκχώρησης ημερομηνίας 29/06/
- Διαζευκτικά οι ενάγοντες αξιώνουν αποζημιώσεις και διάφορα άλλα διατάγματα ως αυτά φαίνονται στο αιτητικό της Αγωγής τους στην παράγραφο 30, υπό στοιχεία Δ - Η συμπεριλαμβανομένων. Οι ενάγοντες - αιτητές, ταυτόχρονα με την καταχώρηση της παρούσας αγωγής, καταχώρησαν την υπό κρίση αίτηση μονομερώς με την οποία αξιώνουν τα κάτωθι προσωρινά διατάγματα: «Α. Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να εμποδίζεται η Εναγόμενη οι αντιπρόσωποι, εργοδοτούμενοι, υπηρέτες της ή οποιοιδήποτε από αυτούς ή άλλα εξουσιοδοτημένα από αυτήν πρόσωπα από το να αποσύρει από το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Πάφου την Συμφωνία Πώλησης ημερομηνίας 20/05/2015 η οποία κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης με αριθμό ΠΩΕ 536/2015 για την κατοικία με αριθμό εγγραφής 0/[ ], Φύλλο/Σχέδιο 45/09, Τεμάχιο αριθμός [ ], στον Δήμο Πέγειας, της Επαρχίας Πάφου. Β. Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να εμποδίζεται η Εναγόμενη οι αντιπρόσωποι, εργοδοτούμενοι, υπηρέτες της ή οποιοιδήποτε από αυτούς ή άλλα εξουσιοδοτημένα από αυτήν πρόσωπα από το να πωλήσει, μεταβιβάσει, υποθηκεύσει ή καθ' οιονδήποτε τρόπο αποξενώσει την κατοικία με αριθμό εγγραφής 0/[ ], Φύλλο/Σχέδιο 45/09, Τεμάχιο αριθμός [ ], στον Δήμο Πέγειας, της Επαρχίας Πάφου που είναι εγγεγραμμένη επ' ονόματι της ή για την οποία δικαιούται να εγγραφεί, που βρίσκεται στην Επαρχία Πάφου μέχρι εκδικάσεως της πιο πάνω αγωγής ή μέχρι νεότερης Διαταγής του Δικαστηρίου. Γ. Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να διατάσσεται η Εναγόμενη οι αντιπρόσωποι, εργοδοτούμενοι, υπηρέτες της ή οποιοιδήποτε από αυτούς ή άλλα εξουσιοδοτημένα από αυτήν πρόσωπα, να μην επέμβουν και/ή επεμβαίνουν και/ή να σταματήσουν κάθε επέμβαση και/ή να εισέρχονται και/ή να εκμεταλλεύονται και/ή να καρπούνται με οποιοδήποτε τρόπο στην κατοικία με αριθμό εγγραφής 0/[ ], Φύλλο/Σχέδιο 45/09, Τεμάχιο αριθμός [ ], στον Δήμο Πέγειας, της Επαρχίας Πάφου και/ή στην κατοχή της κατοικίας από πλευράς της Ενάγουσας 1 και/ή της Ενάγουσας 2 μέχρι εκδικάσεως της πιο πάνω αγωγής ή μέχρι νεότερης Διαταγής του Δικαστηρίου. Δ. Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να απαγορεύεται στην Εναγόμενη, αντιπροσώπους, εργοδοτούμενους, υπηρέτες της ή οποιοσδήποτε από αυτούς ή άλλα εξουσιοδοτημένα από αυτήν πρόσωπα, να κατέχουν, χρησιμοποιούν, λειτουργούν, απολαμβάνουν και εκμεταλλεύονται την κατοικία με αριθμό εγγραφής 0/[ ], Φύλλο/Σχέδιο 45/09, Τεμάχιο αριθμός [ ], στον Δήμο Πέγειας, της Επαρχίας Πάφου, μέχρι εκδικάσεως της πιο πάνω αγωγής ή μέχρι νεότερης Διαταγής του Δικαστηρίου.» Η αίτηση ορίστηκε αυθημερόν και το Δικαστήριο εξέδωσε μονομερώς τα Διατάγματα υπό στοιχεία Α και Β ανωτέρω, ενώ σε σχέση με τα Διατάγματα υπό στοιχεία Γ και Δ ανωτέρω, διέταξε, με τη σύμφωνη γνώμη των Αιτητών, όπως η αίτηση επιδοθεί. H Καθ' ης η αίτηση μετά την επίδοση εμφανίστηκε στη διαδικασία και καταχώρησε ένσταση, τόσο στη συνέχιση των εκδοθέντων διαταγμάτων όσο και στην έκδοση των υπολοίπων διαταγμάτων, ως αναφέρθηκαν ανωτέρω, στην οποία θα αναφερθώ κατωτέρω. Η μονομερής αίτησης ημερομηνίας 14/12/
- Η αίτηση βασίζεται επί του Περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου Κεφ. 6, άρθρα 4(Ι), 5, 7 και 9, επί του περί Δικαστηρίων Νόμου του 1960 (Ν. 14/60) και των σχετικών τροποποιήσεων άρθρο 32 και επί των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας Διαταγή 48, Θεσμοί 1,2,3 και
- Η αίτηση υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση του κ. G.D.B. στα Αγγλικά συνοδευόμενη από πιστή μετάφραση. Επισυνάπτονται σε αυτήν επίσης 21 τεκμήρια. Δεν προτίθεμαι να προβώ στα πλαίσια της παρούσας απόφασης σε αναπαραγωγή του περιεχομένου της εν λόγω ένορκης δήλωσης και των επισυναπτόμενων τεκμηρίων. Έχω διεξέλθει με πολλή προσοχή αυτών και έχουν μελετηθεί επισταμένα από το Δικαστήριο οι προβαλλόμενες θέσεις και ισχυρισμοί καθώς επίσης και τα σχετικά τεκμήρια. Συνοπτικά όμως, προκύπτουν από την ένορκη δήλωση που συνοδεύει την αίτηση, τα κάτωθι: Η εναγόμενη, η οποία κατά τους ουσιώδεις χρόνους ήταν και είναι ιδιοκτήτρια της κατοικίας με αρ. εγγραφής 0/[ ], Φύλλο/Σχέδιο 45/09, Τεμάχιο αριθμός [ ], στην Δήμο Πέγειας της Επαρχίας Πάφου, υπέγραψε στις 20/05/2015 Συμφωνία Μίσθωσης της προς την ενάγουσα αρ.1 εταιρεία (βλ. τεκμήριο 1). Η μίσθωση άρχισε στις 30/05/2015, κατά την οποία η ενάγουσα αρ.1 απέκτησε τη φυσική κατοχή της κατοικίας. Η μίσθωση θα έληγε στις 30/05/
- Η εναγόμενη και η ενάγουσα αρ. 1 στις 20/05/2015 υπέγραψαν και Συμφωνία Δικαιωμάτων Προαίρεσης (Option Agreement) μέσω της οποίας η εναγόμενη παραχώρησε στην ενάγουσα αρ. 1 το δικαίωμα προαίρεσης (Option) αγοράς του Ακινήτου (βλ. τεκμήριο 2), σύμφωνα με συγκεκριμένο όρο που περιλαμβανόταν στην πιο πάνω συμφωνία μίσθωσης (όρος 3.3.). Η περίοδος άσκησης του δικαιώματος αγοράς θα ήταν από τις 30/05/2015 μέχρι τις 30/5/2020 και σε περίπτωση κατά την οποία η ενάγουσα αρ. 1 ασκούσε το δικαίωμα αυτό, αφού απόστελλε Ειδοποίηση Δικαιώματος Προαίρεσης (Option notice) στην εναγόμενη, τα μισθώματα τα οποία κατέβαλε στα πλαίσια της συμφωνίας μίσθωσης θα θεωρούνταν ως μερική πληρωμή του τιμήματος αγοράς. Υπήρχαν πρόνοιες επίσης με τις οποίες η εναγόμενη συμφώνησε να παρατείνει την περίοδο άσκησης του δικαιώματος προαίρεσης πέραν της καθορισμένης περιόδου, νοουμένου ότι θα καταβαλλόταν ένα συγκεκριμένο ποσό σε έκαστη περίπτωση. Στα πλαίσια των πιο πάνω συμφωνιών, υπογράφτηκε στις 20/05/2015 και Συμφωνία Πώλησης της κατοικίας η οποία κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης στις 22/06/2015 με αρ. ΠΩΕ 536/2015 (ΒΛ. τεκμήριο 3). Το τίμημα πώληση ορίστηκε στις €320,
- Το ακίνητο βαρυνόταν με δύο Υποθήκες, τις οποίες η εναγόμενη, κατά την άσκηση του δικαιώματος αγοράς από την ενάγουσα αρ. 1, θα εξασφάλιζε ότι αυτές θα αποσύρονταν και θα προσκόμιζε φοροαπαλλακτικό (όρος 7.3 της Συμφωνίας Πώλησης). Σε περίπτωση που η ενάγουσα αρ.1 δεν ασκούσε το δικαίωμα αγοράς εντός της καθορισμένης περιόδου ή εντός οποιασδήποτε παράτασης ή η ενάγουσα αρ.1 δεν ολοκλήρωνε την αγορά εντός 60 ημερών από την άσκηση του δικαιώματος αγοράς ως αποτέλεσμα αδυναμίας της να καταβάλει τα συμφωνηθέντα πληρωτέα ποσά, η εναγόμενη θα είχε δικαίωμα να επιδώσει ειδοποίηση στην ενάγουσα αρ. 1 για τον τερματισμό της συμφωνίας πώλησης (όρος 14.1 της Συμφωνίας Πώλησης). Αν από την άλλη η πώληση δεν ολοκληρωνόταν εξαιτίας της εναγόμενης κατά παράβαση των συμφωνιών (όρος 7.3 της Συμφωνίας Πώλησης και εντός 60 ημερών σύμφωνα με τη Συμφωνία προαίρεσης), τότε η ενάγουσα, ως εναλλακτική του δικαιώματος της να ασκήσει το δικαίωμα ειδικής «απόδοσης» (specific performance), είχε το δικαίωμα να επιδώσει ειδοποίηση στην εναγόμενη για τον τερματισμό της Συμφωνίας Πώλησης και η εναγόμενη συμφώνησε ότι το ποσό που η ενάγουσα αρ. 1 κατέβαλε ως μίσθια, θα της καταβάλλονταν ως αποζημιώσεις. Περαιτέρω, σε περίπτωση που η εναγόμενη δεν απέσυρε από το Κτηματολόγιο τις Υποθήκες που βάρυναν το ακίνητο και εξαιτίας τούτου δεν ολοκληρωνόταν η πώληση του ακινήτου, τότε η ενάγουσα θα είχε το δικαίωμα η περίοδος μίσθωσης να συνεχιστεί επ' αόριστον με μειωμένο μίσθωμα €1 το μήνα μέχρι να πραγματοποιηθεί η μεταβίβαση. Επιπρόσθετα, συμφωνήθηκε - με βάση τη Συμφωνία Πώλησης - ότι σε περίπτωση που αυτή τερματιζόταν από το αθώο μέρος ως αποτέλεσμα της παράβασης της δυνάμει του όρου 14.1 της Συμφωνίας Πώλησης, η τελευταία θα αποσυρόταν από το Κτηματολόγιο από την εναγόμενη σύμφωνα με το πληρεξούσιο που η ενάγουσα αρ. 1 της χορήγησε (βλ. τεκμήριο 5). Σε περίπτωση που η Συμφωνία Πώλησης τερματιζόταν σύμφωνα με τον όρο 14.
- δηλαδή λόγω παράβασης του όρου 7.3 από την εναγόμενη, η Συμφωνία θα αποσυρόταν από το Κτηματολόγιο ταυτόχρονα με την πληρωμή των συμφωνηθέντων αποζημιώσεων από την εναγόμενη προς την ενάγουσα αρ.1 Στη βάση των πιο πάνω συμφωνηθέντων, η ενάγουσα αρ. 1 στις 18/05/2020 απέστειλε επιστολή προς την εναγόμενη (βλ. τεκμήριο 5Α) με την οποία ζήτησε παράταση της Περιόδου Άσκησης του Δικαιώματος Προαίρεσης για περίοδο δώδεκα μηνών και πλήρωσε το συμφωνηθέν ποσό των €10,000 στην εναγόμενη. Για την περίοδο από 30/05/2015 μέχρι 30/05/2021 η ενάγουσα αρ. 1 πλήρωσε στην εναγόμενη το συνολικό ποσό των €143.109 ως συμφωνηθέντα μίσθια και το πιο πάνω ποσό της παράτασης. Κατά ή περί την 10/05/2021 η ενάγουσα αρ. 1 εξάσκησε το δικαίωμα αγοράς αποστέλλοντας την σχετική ειδοποίηση αγοράς (Option Notice) (βλ. τεκμήριο 6). Σε συνέχεια της πιο πάνω ειδοποίησης, κατά ή περί τις 29/06/2021, οι ενάγουσες αρ. 1 και 2 και η εναγόμενη υπέγραψαν Συμφωνία Εκχώρησης μέσω της οποίας συμφώνησαν όπως η ενάγουσα αρ. 1 εκχωρήσει όλα της τα δικαιώματα που απορρέουν από την Συμφωνία Πώλησης, προς όφελος της ενάγουσας αρ. 2 (βλ. τεκμήριο 7). Οι κυριότεροι όροι της πιο πάνω Συμφωνίας Εκχώρησης ήταν οι εξής: « - Η ενάγουσα αρ.1 συμφώνησε να πωλήσει και να μεταβιβάσει το ακίνητο στο όνομα της ενάγουσας αρ. 2 για το ποσό των €320,
- - Η ενάγουσα αρ.1 πλήρωσε προς την εναγόμενη το ποσό των €143.109 και το ποσό των €176.891 ήταν το υπόλοιπο ποσό που οφείλετο στην εναγόμενη σύμφωνα με την συμφωνία πώλησης. - Οι ενάγουσες και η εναγόμενη συμφώνησαν ότι η εκχώρηση και η μεταβίβαση του τίτλου του ακινήτου στο όνομα της ενάγουσας 2 θα ολοκληρωνόταν εντός 6 εβδομάδων από τις 29/06/2021, ήτοι την 10/08/
- - Το ποσό των €320,000 ως το τίμημα πώλησης της Συμφωνίας Εκχώρησης θα πληρωνόταν ως εξής: α) Η ενάγουσα αρ. 2 θα πλήρωνε το υπόλοιπο ποσό που οφείλετο στην εναγόμενη σύμφωνα με τη Συμφωνία Πώλησης, ήτοι το ποσό των €176.891 στην Alpha Bank Cyprus Ltd. β) Η ενάγουσα αρ. 2 θα κατέβαλλε το υπόλοιπο ποσό των €143,109 στην ενάγουσα αρ. 1 νοουμένου ότι πληρούνταν οι κάτωθι όροι: i. Η ενάγουσα αρ.1 θα εξασφάλιζε το απαραίτητο από πλευράς της φοροαπαλλακτικό από την αρμόδια υπηρεσία που ήταν απαραίτητο για την υλοποίηση της μεταβίβασης στο όνομα της ενάγουσας αρ.
- ii. Η εναγόμενη θα εξασφάλιζε το απαραίτητο από πλευράς της φοροαπαλλακτικό από την αρμόδια υπηρεσία που ήταν απαραίτητο για την υλοποίηση της μεταβίβασης στο όνομα της ενάγουσας αρ. 2 iii. Η ενάγουσα αρ. 2 θα είχε δικαίωμα να καταθέσει την Συμφωνία Εκχώρησης στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. iv. Η εναγόμενη θα διευθετούσε την εξάλειψη και αποδέσμευση του ακινήτου από τις Υποθήκες. v. Η εναγόμενη θα μεταβίβαζε τον τίτλο ιδιοκτησίας του ακινήτου στο όνομα της ενάγουσας
- Μετά τα πιο πάνω, ο ενόρκως δηλών αναφέρεται στα γεγονότα τα οποία ακολούθησαν και από τα οποία, προέκυψε και η επίδικη διαφορά. Αναφέρεται στην καθυστέρηση που προκλήθηκε στην υπογραφή της Συμφωνίας Εκχώρησης εξαιτίας της εναγόμενης με αποτέλεσμα αυτή να υπογραφεί στις 29/06/
- Ακολούθως και μετά την χαρτοσήμανση της Συμφωνίας Εκχώρησης στις 09/07/2021, η ενάγουσα αποτάθηκε στο Τμήμα Φορολογίας για το σχετικό φοροαπαλλακτικό το οποίο εν τέλει εκδόθηκε στις 06/08/2021 και αποστάληκε στην εναγόμενη στις 07/08/2021 έτσι ώστε να μεριμνήσει για το από πλευράς της φοροαπαλλακτικό (βλ. τεκμήριο 13). Εν τω μεταξύ η ενάγουσα αρ. 2 στις 22/07/2021 υπέγραψε αγοραπωλητήριο έγγραφο με το οποίο συμφώνησε να πωλήσει το επίδικο ακίνητο σε τρίτα πρόσωπα και ανέλαβε την υποχρέωση να τους το μεταβιβάσει εντός 45 ημερών από την υπογραφή του (βλ. τεκμήριο 14). Κατά τον μήνα Αύγουστο και Σεπτέμβριο του 2021 ανταλλάγηκε αλληλογραφία με την εναγόμενη με την οποία οι ενάγουσες την καλούσαν να διευθετήσει το φοροαπαλλακτικό της (βλ. τεκμήρια 15 και 16). Εν τέλει αυτό εξασφαλίστηκε από την εναγόμενη, αλλά εκδόθηκε επ' ονόματι της ενάγουσας αρ.1 και όχι επ' ονόματι της ενάγουσας αρ.
- Ανταλλάγηκε περαιτέρω αλληλογραφία με σκοπό τη διόρθωση του (βλ. τεκμήριο 17). Κατά ή περί την 06/10/2021, η εναγόμενη επικοινώνησε με τις ενάγουσες για να διευθετήσουν τα διαδικαστικά ζητήματα που απέμεναν για την υλοποίηση της μεταβίβασης του ακινήτου στο όνομα της ενάγουσας (βλ. τεκμήριο 18) και κατά ή περί τις 10/11/2021 η εναγόμενη πληροφόρησε τις ενάγουσες ότι είχε προγραμματιστεί μέσω του Επαρχιακού Κτηματολογίου Πάφου ραντεβού για την μεταβίβαση του ακινήτου στις 17/11/2021 (βλ. τεκμήριο 19 - δέσμη αλληλογραφίας). Κατά ή περί τις 17/11/2021 οι ενάγουσες και η εναγόμενη προσήλθαν ενώπιον του Κτηματολογίου για την μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα της ενάγουσας αρ. 2, πλην όμως αυτή δεν έγινε. Το Κτηματολόγιο δεν επέτρεψε την εν λόγω μεταβίβαση για λόγους που αφορούσαν στην μη πιστοποίηση ορισμένων εγγράφων που παρουσίασε η ενάγουσα αρ.1 και/ή την ύπαρξη τυπογραφικού λάθους και/ή προβλήματος που αφορούσε το πληρεξούσιο της εναγόμενης και/ή για επουσιώδεις παραλείψεις που ήταν θεραπεύσιμες από πλευράς εναγουσών και εναγόμενης. Οι ενάγουσες μετά τις 17/11/2021 προέβησαν από πλευράς τους σε διευθετήσεις για την θεραπεία των ελλείψεων που αφορούσαν τα έγγραφα και επισυνάπτεται αλληλογραφία που ανταλλάχτηκε με την εναγόμενη (βλ. τεκμήριο 20). Μετά από τα πιο πάνω, ο ενόρκως δηλών αναφέρει, ότι προς έκπληξη του έλαβε ειδοποίηση και/ή επιστολή από την εναγόμενη, δια την οποία η εναγόμενη τερμάτιζε την Συμφωνία Πώλησης, την Συμφωνία Ενοικίασης και την Συμφωνία Δικαιωμάτων Προαίρεσης (Option Agreement) ισχυριζόμενη ότι είχε παρέλθει η προθεσμία για την ολοκλήρωση της πώλησης και μεταβίβασης του ακινήτου επ' ονόματι της ενάγουσας αρ.1 σύμφωνα με τη Συμφωνία Πώλησης η οποία είχε καθοριστεί στις 60 μέρες από την ημερομηνία Ειδοποίησης Δικαιώματος Προαίρεσης. Το ηλεκτρονικό μήνυμα ημερομηνίας 03/12/2021 επισυνάπτεται ως τεκμήριο
- Χωρίς να χρειάζεται να επαναλάβω το ιστορικό το οποίο προηγήθηκε και την υπογραφή της Συμφωνίας Εκχώρησης, στα οποία παραπέμπει ο ενόρκως δηλών, αποτελεί θέση του ότι με τη στάση της η εναγόμενη θεωρούσε τους εν λόγω όρους των προθεσμιών της Συμφωνίας Πώλησης και Συμφωνίας Εκχώρησης μη ουσιώδεις. Επίσης, επιρρίπτει την ευθύνη στην εναγόμενη για την πρόκληση της καθυστέρησης έτσι ώστε να εκπνεύσουν οι προθεσμίες που προνοούνταν με βάση τις πιο πάνω συμφωνίες έτσι ώστε να αποστερήσει από τις ενάγουσες το δικαίωμα αγοράς του ακινήτου. Περαιτέρω, ισχυρίζεται ότι η εναγόμενη δεν είχε δικαίωμα να τερματίσει τη Συμφωνία Πώλησης με βάση τον όρο 14.1 αυτής αφού οι ενάγουσες αρ. 1 και 2 στις 17/11/2021 ήταν έτοιμες να καταβάλουν το υπόλοιπο του τιμήματος στη βάση και της Συμφωνίας Εκχώρησης. Όσον αφορά το ζήτημα του επείγοντος, ο ενόρκως δηλών αναφέρεται στο υπογραμμένο πληρεξούσιο το οποίο κατέχει η εναγόμενη (βλ. τεκμήριο 5) το οποίο της παραδόθηκε στα πλαίσια των συμφωνηθέντων και ισχυρίζεται ότι υπάρχει σοβαρή πιθανότητα να αποσύρει από το Κτηματολόγιο τη Συμφωνία Πώλησης και να αποξενώσει το ακίνητο και έτσι να καταστεί αδύνατο για τους Αιτητές να ικανοποιήσουν την απαίτηση τους και να υποστούν μεγάλη ζημιά και αδικία. Η Ένσταση: Η εναγόμενη με την ένσταση της προβάλλει 15 λόγους για τους οποίους η αίτηση θα πρέπει να απορριφθεί και τα εκδοθέντα διατάγματα να ακυρωθούν, ως αυτοί φαίνονται και καταγράφονται στο σώμα της. Ουσιαστικά η εναγόμενη ισχυρίζεται ότι με την προσκομισθείσα μαρτυρία δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις του Άρθρου 32 του Ν.14/60, ότι οι ενάγοντες παραπλάνησαν συνειδητά το Δικαστήριο και ότι δεν αποκαλύφθηκαν γεγονότα σε σχέση με το κατ' επείγον του αιτήματος. Ισχυρίζεται επίσης, ότι η υπογραφείσα εγγύηση για κάλυψη ζημιών που θα προκληθούν από την έκδοση του διατάγματος ημερομηνίας 14/12/2021 είναι ανεπαρκής και ότι σε περίπτωση διατήρησης του διατάγματος θα πρέπει αφενός να αυξηθεί σημαντικά και αφετέρου να λάβει την μορφή τραπεζικής εγγύησης. Αναφέρει περαιτέρω ότι δεν βρίσκονται στο Δικαστήριο όλοι οι αναγκαίοι διάδικοι. Η ένσταση συνοδεύεται από την ένορκη δήλωση της εναγόμενης στην οποία, αφού αναφέρεται στις επίδικες συμφωνίες που σύναψε με την ενάγουσα αρ. 1 και τη συμφωνία εκχώρησης και με την ενάγουσα αρ. 2, προχωρεί και παραθέτει τη δική της εκδοχή για το τί ακολούθησε μετά την υπογραφή της συμφωνίας εκχώρησης. Αναφέρει ότι ενόψει του χρόνου που οι ενάγουσες εξασφάλισαν το φοροαπαλλακτικό, δηλαδή στις 07/08/2021 που ως γνωστόν είναι περίοδος διακοπών, της προξένησε καθυστέρηση στην έκδοση του δικού της φοροαπαλλακτικού το οποίο εν τέλει εξασφάλισε τις 30/09/
- Εν τω μεταξύ η εναγόμενη αναφέρει ότι οι ενάγουσες καθυστέρησαν να διευθετήσουν τις οικονομικές τους υποχρεώσεις αναφορικά με τα δημοτικά τέλη κτλ έτσι ώστε να μπορούσε η ίδια να εξασφαλίσει το φοροαπαλλακτικό, υποχρεώσεις που διευθέτησαν στις 27/09/2021 κατόπιν παρέμβασης της (βλ. τεκμήρια 9Α και 9Β). Επίσης, αναφέρει ότι όταν διαπιστώθηκε ότι το φοροαπαλλακτικό εκ λάθους εκδόθηκε στο όνομα της ενάγουσας αρ. 1 αντί της ενάγουσας αρ. 2, αυτό διορθώθηκε από την ίδια στις 04/10/2021 και ήταν έτοιμη να ολοκληρώσει τη συναλλαγή (βλ. τεκμήρια 10Α και 10Β). Στη συνέχεια, η ενόρκως δηλούσα αναφέρει ότι οι ενάγουσες δεν είχαν μέχρι τότε επιλύσει το θέμα της Υποθήκης στην Alpha Bank έτσι ώστε να μπορεί αυτή να αρθεί, παρά την επισήμανση της προς την αντιπρόσωπο τους από τις 26/06/2021 και την αποστολή σε αυτήν στις 23/08/2021 των στοιχείων επικοινωνίας της υπεύθυνης του λογαριασμού της (βλ. τεκμήρια 11Α και 11Β). Επίσης, αναφέρει ότι στις 06/10/2021 ο πληρεξούσιος αντιπρόσωπος της ενημέρωσε την ΛΖ (δικηγόρο των εναγουσών) ότι ήταν έτοιμοι να προχωρήσουν με την μεταβίβαση και το μόνο ζήτημα που τους αποτρέπει ήταν η εκκρεμότητα με την Alpha Bank και η οποία του απάντησε ότι οι πελάτες της επιλαμβάνονται του θέματος αυθημερόν (βλ. τεκμήριο 12). Πέραν των πιο πάνω, αναφέρει ότι επικοινώνησε και η ίδια τηλεφωνικώς με την ΛΖ για το πιο πάνω θέμα και στις 24/10/2021 απέστειλε ηλεκτρονικό μήνυμα ζητώντας ενημέρωση επί του θέματος και τελικά έλαβε απάντηση στις 02/11/2021 ότι το θέμα είχε επιλυθεί. Κατόπιν τούτου διευθετήθηκε ραντεβού με το Κτηματολόγιο για να γίνει η μεταβίβαση στις 17/11/
- Στις 16/11/2021, αργά το απόγευμα, η ΛΖ απέστειλε ηλεκτρονικό μήνυμα με το οποίο την ενημέρωνε ότι τα χρήματα δεν είχαν πιστωθεί ακόμα στο λογαριασμό της ενάγουσας αρ. 2 και ότι θα έπρεπε να ακυρώσουν το ραντεβού στο Κτηματολόγιο αφού η ενάγουσα αρ. 2 δεν είχε στην κατοχή της την τραπεζική επιταγή (βλ. τεκμήριο 16). Νωρίς το πρωί της επόμενης μέρας όμως η τελευταία απέστειλε ηλεκτρονικό μήνυμα και της τηλεφώνησε ενημερώνοντας την ότι τελικά τα χρήματα πιστώθηκαν και το πρόβλημα δημιουργήθηκε από την Τράπεζα η οποία καθυστέρησε με το άνοιγμα του υπολογαριασμού. Συγκεκριμένα, της ανάφερε ότι χρειάστηκαν δύο μήνες για να ανοιχθεί ο εν λόγω λογαριασμός. Κατά συνέπεια αναφέρει, οι ενάγουσες δεν ήταν έτοιμες να ολοκληρώσουν τη συναλλαγή πριν τις 17/11/
- Κατόπιν τούτου, η εναγόμενη ισχυρίζεται ότι έδωσε οδηγίες στον αντιπρόσωπο της όπως ζητήσει από το Κτηματολόγιο η μεταβίβαση να γίνει αργότερα και όχι τις 08.30 που είχαν ραντεβού. Πράγματι τους δόθηκε η άδεια αλλά η μεταβίβαση δεν πραγματοποιήθηκε. Ο λόγος ήταν διότι η ενάγουσα αρ. 1 δεν είχε στην κατοχή της τα απαραίτητα επικαιροποιημένα και πιστοποιημένα έγγραφα / πιστοποιητικά από το Τμήμα του Εφόρου Εταιρειών της Αγγλίας (Company's House). Συνεχίζοντας, αναφέρει ότι για λόγους πλήρους και ειλικρινούς αποκάλυψης το πληρεξούσιο έγγραφο της είχε ένα μικρό τυπογραφικό λάθος το οποίο όμως σύμφωνα με την μαρτυρία του αντιπροσώπου της αλλά και της υπαλλήλου του Κτηματολογίου, δεν αποτελούσε πρόβλημα ως προς την αποδεκτότητα του και επίσης, όπως ενημέρωσε πάραυτα τον αντιπρόσωπο της, ήταν σε θέση να μεταβεί στο Κτηματολόγιο προσωπικά εντός μισάωρου. Όποτε, αναφέρει, είναι σαφές ότι η μεταβίβαση δεν πραγματοποιήθηκε για λόγους που αφορούν στην πλευρά των εναγουσών. Η ενόρκως δηλούσα αναφέρει ότι στις 18 Νοεμβρίου 2021 απέστειλε ηλεκτρονικό μήνυμα στην ΛΖ και τους πελάτες της καθιστώντας σαφές ότι περίμενε να εξασφαλίσουν τα απαραίτητα έγγραφα το συντομότερο προκειμένου να αποφευχθούν περαιτέρω έξοδα από την πλευρά της. Η ΛΖ επιβεβαίωσε γραπτώς ότι θα τα εξασφάλιζαν άμεσα. Στις 30 Νοεμβρίου του 2021 απέστειλε εκ νέου ηλεκτρονικό μήνυμα στην ΛΖ και στους πελάτες της ζητώντας ενημέρωση σχετικά με το θέμα (βλ. τεκμήριο 18). Μη έχοντας λάβει σαφή απάντηση σχετικά με την εξασφάλιση και πιστοποίηση των απαιτούμενων εγγράφων εκ μέρους της ενάγουσας αρ. 1 και αφού είχαν εκπνεύσει δύο μήνες από την ημερομηνία κατά την οποία η ίδια είχε δηλώσει γραπτώς την ετοιμότητα της για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης, η οποία δεν είχε καταστεί δυνατό να ολοκληρωθεί για λόγους που οφείλονται στις ενάγουσες, στις 03/12/2021 απέστειλε ειδοποίηση τερματισμού (βλ. τεκμήριο 19). Αποτελεί θέση της ενόρκως δηλούσας ότι οι ενάγουσες βάσει των προνοιών όχι μόνο των βασικών συμφωνιών αλλά και της Συμφωνίας Εκχώρησης υποχρεούντο να ολοκληρώσουν την συναλλαγή εντός 60 ημερών από την ημερομηνία αποστολής της Ειδοποίησης Άσκησης Δικαιώματος Προαίρεσης (Option Notice). Είναι προφανές από τα ανωτέρω, ισχυρίζεται η εναγόμενη, ότι οι ενάγουσες συμπεριφέρονται ως οι ιδιοκτήτριες του επίδικου ακινήτου και θεωρούν ότι έχουν κυρίως δικαιώματα και ίσως κάποιες υποχρεώσεις έναντι της, τις οποίες μπορούν να εκπληρώσουν στον δικό τους χρόνο. Σημειώνει επίσης, ότι από τον Ιούνιο του 2021 δεν λαμβάνει μίσθωμα για το επίδικο ακίνητο με εξαίρεση την πληρωμή του €1 που έλαβε την 21/12/2021, ενώ οι ενάγουσες αποκομίζουν σημαντικό όφελος υπενοικιάζοντας το εμπορικά σε τουρίστες με ημερήσιο ενοίκιο περί τα €
- Πέραν των πιο πάνω, αναφέρει ότι δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις του Άρθρου 32 του Ν.14/60 και ότι η ίδια έχει τέτοια εισοδήματα και καταθέσεις τα οποία είναι αρκετά να ικανοποιήσουν οποιαδήποτε απαίτηση για αποζημιώσεις εναντίον της και ακόμη και στην περίπτωση που επιδικασθούν αποζημιώσεις εναντίον της, είναι σε θέση να τις καταβάλει και συνεπώς η θέση των εναγουσών ότι θα προκληθεί ανεπανόρθωτη βλάβη στα δικαιώματα τους και ότι υπάρχει επείγουσα ανάγκη να εκδοθούν τα αιτούμενα διατάγματα δεν ευσταθεί. Επαναλαμβάνει επίσης ότι η Συμφωνία Πώλησης είναι κατατεθειμένη στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης και κατά συνέπεια οι ενάγουσες διατηρούν τέτοια δικαιώματα που είναι αδύνατο ακόμα και να είχε πρόθεση να το πράξει, να πωλήσει το επίδικο ακίνητο κατά τρόπο που να επηρεάζονται τα συμφέροντα τους. Τέλος, η εναγόμενη αναφέρει ότι από τις οικονομικές καταστάσεις των εναγουσών, τεκμήριο 21 και 22 προκύπτει ότι αυτές δεν είναι σε θέση να καλύψουν τις ζημιές που θα προκληθούν από την έκδοση του διατάγματος ημερομηνίας 14/12/2021 και ότι η υπογραφείσα εγγύηση των €100,000 είναι σίγουρα ανεπαρκής και σε περίπτωση οριστικοποίησης των διαταγμάτων, αυτή θα πρέπει να αυξηθεί. Η ακρόαση της παρούσας αίτησης διεξήχθη στη βάση γραπτών αγορεύσεων που αμφότεροι οι συνήγοροι των διαδίκων κατάθεσαν στο Δικαστήριο. Έχω διεξέλθει με μεγάλη προσοχή, έχω μελετήσει επισταμένα τα όσα οι συνήγοροι αναφέρουν σε αυτές και τα λαμβάνω σοβαρά υπόψη μου, χωρίς να χρειάζεται να αναφερθώ σε αυτά στο πλαίσιο της παρούσας απόφασης. Αναφορά σε θέσεις των συνηγόρων θα γίνει κατωτέρω κατά την εξέταση της ουσίας της αίτησης και εφόσον τούτο κριθεί αναγκαίο. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ: H γενική εξουσία του Δικαστηρίου να εκδίδει απαγορευτικά διατάγματα παρέχεται από το άρθρο 32 του Περί Δικαστηρίων Νόμου Ν.14/
- Το εν λόγω άρθρο δίδει ευρεία διακριτική ευχέρεια στο Δικαστήριο να εκδίδει τέτοια διατάγματα σε περίπτωση που ικανοποιηθεί ότι υπάρχει σοβαρό ζήτημα προς εκδίκαση, ο αιτών έχει πιθανότητα να δικαιούται σε θεραπεία και ότι σε περίπτωση που δεν εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα θα είναι δύσκολο ή αδύνατο να αποδοθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο. Το άρθρο 32 εξετάστηκε και ερμηνεύτηκε σε σωρεία αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου. Στην Odysseos v. Pieris Estates Ltd and Another
(1982)1 C.L.R. 557 αναλύθηκαν και εξηγήθηκαν οι τρείς προϋποθέσεις του άρθρου 32 του Ν.14/60 αλλά και οι αρχές που ρυθμίζουν την άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου. Σχετικές επίσης επί του θέματος είναι οι Ανδρέας Σάββα Κυτάλα v. Άννα Χρυσάνθου
(1996)1 Α.Α.Δ. 253, Κ.Ο.Τ. v. Αλκιβιάδης Θεωρή
(1989)1 Α.Α.Δ. (Ε) 255, Parico Aluminium Designs Ltd. v. Muskita Aluminium Co Ltd κ.α.
(2002)1Γ Α.Α.Δ. 2015 , Jonitexo Ltd v Adidas
(1984)1 C.L.R. 263. Εξετάζοντας τις προϋποθέσεις του εν λόγω άρθρου και ασκώντας την διακριτική του ευχέρεια το Δικαστήριο δεν αποφασίζει επί της απαίτησης του αιτητή και επιμελώς θα πρέπει να αποφεύγει την κρίση της ουσίας της αγωγής. Κατά το στάδιο αυτό το Δικαστήριο πρέπει να αποφεύγει να καταλήξει σε συμπεράσματα αναφορικά με την πλήρη εξέταση του πραγματικού και νομικού καθεστώτος της υπόθεσης (βλ. Άκης Γρηγορίου κ.α. v Xριστίνας Χριστοφόρου κ.α. (ανωτέρω). Επίσης στην υπόθεση T.A. Micrologic Consultants Ltd v Microsoft Corporation
(2002)1Γ Α.Α.Δ. 1802 τονίστηκε πως σε ενδιάμεση διαδικασία για έκδοση προσωρινού διατάγματος, εκείνο που χρειάζεται δεν είναι η απόδειξη του ουσιαστικού δικαιώματος αλλά σοβαρές ενδείξεις περί της πιθανότητας ύπαρξης του. Επομένως, το Δικαστήριο περιορίζεται και προσεγγίζει το μαρτυρικό υλικό με μόνο σκοπό τη διακρίβωση της ύπαρξης ή όχι των πιο πάνω προϋποθέσεων και κατά πόσο είναι δίκαιο και εύλογο να εκδώσει το αιτούμενο διάταγμα (βλ. Jonitexo Ltd v Adidas
(1984)1 C.L.R. 263). H πρώτη προϋπόθεση του σχετικού άρθρου ικανοποιείται εφόσον αποκαλυφθεί από τον αιτητή συζητήσιμη υπόθεση με βάση τα όσα φαίνονται στις έγγραφες προτάσεις. Όσον αφορά την δεύτερη προϋπόθεση, δηλαδή την ύπαρξη ορατής πιθανότητας επιτυχίας της αγωγής, ικανοποιείται αν καταδειχθεί από τον αιτητή ότι υπάρχει κάτι περισσότερο από μια απλή δυνατότητα επιτυχίας, δηλαδή να υπάρχει πιθανότητα επιτυχίας χωρίς να χρειάζεται να το αποδείξει αυτό στο επίπεδο της στάθμισης των πιθανοτήτων (balance of probabilities) που χρειάζεται για την απόδειξη της αγωγής. Η διακρίβωση αυτή γίνεται με βάση την προσαχθείσα μαρτυρία η οποία πρέπει να αναφέρεται με ακρίβεια σε γεγονότα από τα οποία να καταδεικνύεται η ύπαρξη πιθανότητας. Η τρίτη προϋπόθεση που θέτει το άρθρο, δηλαδή κατά πόσο θα είναι δύσκολο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο αν δεν εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα, εξαρτάται από τα συγκεκριμένα περιστατικά κάθε υπόθεσης. Πρέπει να αποδειχθεί ότι ο αιτητής δεν θα μπορεί να αποζημιωθεί σε χρήμα καθότι θα είναι αδύνατος ο υπολογισμός τυχόν αποζημιώσεων που θα δικαιούται. Άλλη περίπτωση είναι εκείνη στην οποία αν και μπορεί να υπολογιστεί ή αποτιμηθεί η ζημιά του αιτητή σε χρήμα εντούτοις δεν θα μπορεί να αποζημιωθεί λόγω της οικονομικής αδυναμίας του εναγόμενου (βλ. Poltava Petroleum Company v. Mexana Oil Limited και άλλοι
(2001)1 (Β) Α.Α.Δ. 1301). Επίσης, ακόμη και εκεί που θα μπορεί να αποτιμηθεί σε χρήμα, ο αιτητής δεν θα μπορεί να αποζημιωθεί πλήρως με την καταβολή χρηματικού ποσού (βλ Μ & Ch. Mitsingas Trading Ltd κ.α. v. The Timberland Co
(1997)1 A.A.Δ. 1791). Περαιτέρω, στην
- HIGHGATE PRIMARY SCHOOL LTD κ.α. v.
- Στέλιος Φυλακτίδης κ.α., Πολ. Έφεση Αρ. 216/2006, Ημερομηνίας 24/3/2009 λέχθηκε ότι «Η έννοια της απονομής πλήρους δικαιοσύνης δεν είναι ταυτόσημη με την αποκατάσταση μόνο της υλικής ζημιάς, αλλά είναι ευρύτερη και σε αυτήν περιλαμβάνεται και η προστασία των δικαιωμάτων των αιτητών. Το γεγονός δηλαδή ότι οι εφεσείοντες μπορεί να είναι σε οικονομική κατάσταση που τους επιτρέπει να αποζημιώσουν τους εφεσίβλητους σε περίπτωση επιτυχίας των εφεσίβλητων στην αγωγή, δεν εξυπακούει αυτόματα ότι δεν θα προκληθεί οποιαδήποτε αδικία στους εφεσίβλητους - ενάγοντες, υπό την ευρύτερη έννοια». Εφόσον το Δικαστήριο ικανοποιηθεί ότι πληρούνται οι πιο πάνω προϋποθέσεις δεν σημαίνει ότι θα πρέπει να εκδώσει το αιτούμενο διάταγμα. Το ζήτημα παραμένει πάντοτε στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου το οποίο θα πρέπει να σταθμίσει όλους τους παράγοντες που βρίσκονται ενώπιον του και να εξετάσει το ισοζύγιο της ευχέρειας μεταξύ των διαδίκων. Σχετική είναι η Parico Aluminium Designs Ltd. v. Muskita Aluminium Co Ltd κ.α.
(2002)1Γ Α.Α.Δ. 2015. Οι παράγοντες που λαμβάνονται υπόψη κατά την άσκηση της διακριτικής του ευχέρεια δεν είναι εξαντλητικοί. Έχει νομολογηθεί ότι είναι ανεπιθύμητο να ζητείται με την αίτηση για προσωρινό διάταγμα ουσιαστικά η ίδια θεραπεία με αυτή της κυρίως αγωγής, ούτως ώστε να αναγκάζεται το Δικαστήριο να εκδικάζει το ίδιο θέμα σε δύο περιπτώσεις (βλ. Halsbury's Laws of England, 3η έκδοση, τόμος 21, παράγραφος 763, Michael v. Brevinos Ltd
(1969)1 C.L.R. 578, Bhimjiyani v. Gregoriou
(1980)1 C.L.R. 14 και Re Χ΄΄Κωνσταντή [1998] 1 Α.Α.Δ. 2187). Πέραν των πιο πάνω, το Δικαστήριο έχει εξουσία να εκδίδει προσωρινά διατάγματα και με βάση τα άρθρα 4 και 5 του Περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου Κεφ.6. Τα άρθρα αυτά αναφέρονται σε εξειδικευμένες περιπτώσεις αλλά δεν επηρεάζουν τις πρόνοιες του άρθρου 32 του Ν.14/60, το οποίο προσδιορίζει το γενικό πλαίσιο της δικαιοδοσίας των Δικαστηρίων στην έκδοση παρεμπιπτόντων διαταγμάτων (βλ. ABP Holdings Ltd κ.α. v. Kιταλίδη κ.α. (Αρ.2)
(1994)2 Α.Α.Δ. 694 και Γρηγορίου κ.α. v. Xριστοφόρου κ.α. (ανωτέρω). Το άρθρο 4 του Κεφ. 6 αφορά στην έκδοση παρεμπίπτοντος διατάγματος στις περιπτώσεις που ζητείται η δέσμευση ή προστασία περιουσίας που αποτελεί το αντικείμενο της αγωγής. (βλ. Papastratis v. Pierides
(1979)1 C.L.R. 231, The Cyprus Palestine Plantations Co Ltd v. Olivier & Co Cyprus Ltd
(1940)15 CLR 122, Sofocleous Mamas & Co v. Carl F.W. Borgward and another
(1962)CLR 209). Σε τέτοια περίπτωση το διάταγμα μπορεί να εκδοθεί στη βάση των προνοιών του Άρθρου 4 του Κεφ. 6, ανεξάρτητα από τις πρόνοιες του Άρθρου 32 του Ν. 14/
- Οι πρόνοιες του Άρθρου 32 όμως υπερκαλύπτουν τις πρόνοιες του Άρθρου 4 και στην περίπτωση που η περιουσία της οποίας ζητείται η δέσμευση αποτελεί το αντικείμενο της αγωγής, το διάταγμα μπορεί να εκδοθεί τόσο δυνάμει του Άρθρου 4 όσο και δυνάμει του Άρθρου
- Σε κάθε περίπτωση, η έκδοση του διατάγματος στη βάση των προνοιών του Άρθρου 4 του Κεφ. 6 εμπίπτει στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου και το ότι πληρούνται οι τυπικές του προϋποθέσεις, δεν σημαίνει κατ' ανάγκη ότι ένα τέτοιο διάταγμα θα πρέπει να εκδοθεί. Στην Ανδρέας Σάββα Κυτάλα και Άλλοι v. Άννας Χρυσάνθου και Άλλων (ανωτέρω) λέχθηκε ότι η άσκηση της διακριτικής εξουσίας του Δικαστηρίου δεν θα έπρεπε να παραγνωρίζει και την ποιότητα της αξίωσης, η διάγνωση της οποίας γίνεται στη βάση της προσκομισθείσας μαρτυρίας, όπως και στην περίπτωση των άλλων διατάξεων που αφορούν στην εξουσία έκδοσης προσωρινών διαταγμάτων. Το άρθρο 5 του Κεφ. 6 ρυθμίζει την έκδοση παρεμπίπτοντος διατάγματος που αφορά τη δέσμευση περιουσίας που δεν αποτελεί το αντικείμενο της αγωγής. Από το κείμενο του άρθρου 5 του Κεφ. 6 προκύπτει ότι το Δικαστήριο μπορεί να εκδώσει διάταγμα με το οποίο να εμποδίζεται ο εναγόμενος να διαθέσει ή αποξενώσει τόσο μέρος της ακίνητης ιδιοκτησίας του, που κατά τη γνώμη του, είναι επαρκές να ικανοποιήσει την απαίτηση του ενάγοντα. Στην Δημήτρης Τσιολάκης κ.α. v. Ανδρέα Στυλιανίδη
(1992)1 Α.Α.Δ. 782, αναφέρθηκε ότι ο όρος «good cause of action» στο άρθρο 5 του Κεφ. 6 έχει την ίδια έννοια με τον όρο «υπάρχει σοβαρό ζήτημα προς εκδίκαση» στο άρθρο 32
(1)του Ν.14/60 και ότι και στις δύο περιπτώσεις επιβάλλεται η αποκάλυψη συζητήσιμης υπόθεσης ως προϋπόθεση για την έκδοση συντηρητικού διατάγματος. Εκείνο που προκύπτει από την νομολογία είναι ότι διατάγματα του είδους που προβλέπονται από το άρθρο 5 του Κεφ. 6, μπορούν να εκδοθούν επίσης και δυνάμει του άρθρου 32 του Ν.14/60, όμως σε τέτοια περίπτωση πρέπει σωρευτικά να ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις των δύο άρθρων (βλ. επίσης Lakatamitis v. Theodorou
(1983)1 Α.Α.Δ. 520 και Ευριπίδης Φ. Ζεμενίδης v. Άννας Ζεμενίδη
(1992)1 Α.Α.Δ. 54). Έχοντας υπόψη τις πιο πάνω νομικές αρχές θα προχωρήσω να εξετάσω την παρούσα υπόθεση ξεκινώντας πρώτα από τους λόγους ένστασης οι οποίοι αφορούν στην απουσία του στοιχείου του κατ' επείγοντος, έτσι ώστε το Δικαστήριο να αποκτούσε εξουσία και δικαιοδοσία για να εκδώσει τα διατάγματα μονομερώς καθώς επίσης και με τη θέση της εναγόμενης ότι οι ενάγοντες δεν προσήλθαν στο Δικαστήριο με καθαρά χέρια και παραπλάνησαν το Δικαστήριο. Έχει νομολογηθεί ότι στην περίπτωση που η έκδοση προσωρινού διατάγματος ζητείται μονομερώς, ο αιτητής θα πρέπει να δείξει το κατεπείγον της αίτησης ώστε να δικαιολογείται η μονομερής εξέταση της αίτησης και να παρακαμφθεί ο κανόνας της φυσικής δικαιοσύνης και το δικαίωμα της άλλης πλευράς να ακουστεί πριν την έκδοση του διατάγματος. Το άρθρο 9
(1)του Κεφ. 6 έχει εφαρμογή, όλως εξαιρετικά, σε περίπτωση επείγουσας ή άλλης ειδικής περίστασης που να δικαιολογεί την έκδοση του διατάγματος μονομερώς. Απουσία του στοιχείου του κατεπείγοντος στερεί το Δικαστήριο από την ανάληψη σχετικής εξουσίας (βλ. Resola (Cyprus) Ltd v. Xρίστου
(1998)1 Α.Α.Δ. 598, Aναφορικά με την αίτηση της Βαλεντίνας Θεοφάνους
(2010)1 Α.Α.Δ. 234 και Αναφορικά με την αίτηση του Μάριου Τσιάτταλου, Πολιτική Αίτηση Αρ. 140/2010, Ημερομηνίας 01/03/2011). Εκείνο το οποίο προβάλλει η εναγόμενη ως επιχείρημα προς υποστήριξη αυτού του λόγου ένστασης είναι ότι οι ενάγουσες δεν έχουν αποδείξει την πρόθεση της εναγόμενης για αποξένωση του επίδικου ακινήτου, η οποία μάλιστα να ήταν άμεσα επικείμενη έτσι ώστε να μην υπήρχε χρόνος για ειδοποίηση της άλλης πλευράς. Η θέση αυτή στηρίζεται και επί του γεγονότος ότι το ακίνητο βαρύνεται με εμπράγματο βάρος της κατατεθειμένης Συμφωνίας Πώλησης ημερομηνίας 20/05/2015, με αποτέλεσμα αυτή - η αποξένωση - να είναι αδύνατη. Η πιο πάνω θέση, δηλαδή ότι η Συμφωνία Πώλησης του επίδικου ακινήτου είναι όντως κατατεθειμένη από την ενάγουσα αρ.1 στο Κτηματολόγιο είναι ορθή και αποτελεί κοινό έδαφος των διαδίκων. Παραγνωρίζει όμως τα υπόλοιπα γεγονότα τα οποία παρατίθενται στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την αίτηση και τα σχετικά τεκμήρια, σε σχέση με την πιθανότητα αποξένωσης του ακινήτου ή στέρησης του δικαιώματος της ενάγουσας αρ. 1 και κατ' επέκταση της ενάγουσας αρ. 2 στο να έχουν δικαίωμα διεκδίκησης της θεραπείας της Ειδικής Εκτέλεσης, την οποία αξιώνουν με την παρούσα αγωγή. Σύμφωνα με τον όρο 14.4 της Συμφωνίας Πώλησης, είχε συμφωνηθεί ότι σε περίπτωση που η εν λόγω Συμφωνία τερματιζόταν από το αθώο μέρος συνέπεια παράβασης της δυνάμει του όρου 14.1, δηλαδή, μεταξύ άλλων, στην περίπτωση που ο Αγοραστής δεν ολοκλήρωνε την αγορά εντός 60 ημερών από την άσκηση του δικαιώματος αγοράς λόγω αποτυχίας του να πληρώσει το υπόλοιπο τίμημα, τότε, το Πωλητήριο Έγγραφο θα αποσυρόταν από το Κτηματολόγιο από τον Πωλητή, δυνάμει πληρεξουσίου εγγράφου το οποίο θα παραδιδόταν από τον Αγοραστή. Ο τύπος του εν λόγω πληρεξουσίου αποτελούσε αναπόσπαστο μέρος του Πωλητηρίου Εγγράφου και ήταν το «Appendix E». Σύμφωνα με αυτό, η ενάγουσα αρ. 1 θα εξουσιοδοτούσε κάποιο T. K., δικηγόρο από τη Λεμεσό, για να αποσύρει το Πωλητήριο Έγγραφο. Η ενάγουσα αρ. 1 υπέγραψε το εν λόγω πληρεξούσιο σύμφωνα με τον πιο πάνω όρο της Συμφωνίας και αυτό είναι το τεκμήριο
- Κατά συνέπεια και δεδομένου του τερματισμού στον οποίο προέβηκε η εναγόμενη ως προνοείται στη Συμφωνία, η εναγόμενη, ως η πωλήτρια απέκτησε «δικαίωμα» και μπορούσε να προχωρήσει με την απόσυρση του Πωλητηρίου Εγγράφου από το Κτηματολόγιο ανά πάσα στιγμή. Παραπέμπω επίσης στο τεκμήριο 21, το οποίο αποτελεί τον κατ' ισχυρισμό τερματισμό της συμφωνίας από την εναγόμενη και στον οποίο η τελευταία επικαλείται ως λόγο τερματισμού τον όρο 14.1 του Πωλητηρίου Εγγράφου και τον όρο 2.7 της Συμφωνίας προαίρεσης αναφέροντας ότι δεδομένου ότι δεν ολοκληρώθηκε η αγορά εντός του συμφωνηθέντος χρονοδιαγράμματος η ενάγουσα αρ. 1 δεν είναι σε θέση να την ολοκληρώσει. Επίσης, ζητούσε από την ενάγουσα αρ. 1 να καθορίσει ημερομηνία και ώρα για να της παραδοθεί πίσω η κατοικία. Κατά συνέπεια η εναγόμενη προκύπτει να είχε, κατ' ισχυρισμό, ακολουθήσει τις πρόνοιες των σχετικών συμφωνιών και ειδικότερα της Συμφωνίας Πώλησης. Είχε επίσης παραδοθεί σχετικό πληρεξούσιο και με βάση τον όρο 14.4, σε αυτή την περίπτωση, μπορούσε να προχωρήσει ανά πάσα στιγμή με την απόσυρση του επίδικου Πωλητηρίου Εγγράφου από το Κτηματολόγιο. Ο κίνδυνος απόσυρσης του Πωλητηρίου Εγγράφου ήταν, υπό τις περιστάσεις, πιθανός και μπορούσε να λάβει χώρα ανά πάσα στιγμή. Επομένως, η θέση ότι επειδή υπάρχει κατατεθειμένη η Συμφωνία Πώλησης τότε δεν υφίστατο κίνδυνος αποξένωσης της περιουσίας από την εναγόμενη, υπό τις περιστάσεις, δεν ευσταθεί. Και τούτο ένεκα την ύπαρξης του πιο πάνω πληρεξουσίου, με το οποίο η εναγόμενη μπορούσε ανά πάσα στιγμή να αποσύρει το Πωλητήριο, στοιχείο αρκετό για τον επηρεασμό των δικαιωμάτων των εναγουσών. Θα πρέπει επίσης να αναφερθεί ότι εκείνο που προσμετρά δεν είναι κατ' ανάγκη η πρόθεση της εναγόμενης για αποξενώσει το ακίνητο, αλλά η πιθανή επίδραση που αυτή θα έχει, εφόσον γίνει, στην ικανοποίηση της δικαστικής απόφασης που ενδέχεται να εκδοθεί (βλ. Χαράλαμπου Ανδρέα Κούππα v.
- Πούλλας Τσαδιώτης Λιμιτεδ κ.α., Πολ. Έφεση Αρ. 312/2014, Ημερ. 17/07/2014 και C. Phasarias (Automotive Centre) Ltd v. Σκυροποιϊα «ΛΕΩΝΙΚ»
(2001)1 Α.Α.Δ. 785). Πέραν των πιο πάνω, κρίνω ότι οι ενάγουσες δεν ολιγώρησαν στην προώθηση της παρούσας αγωγής και αίτησης τους. Ο φερόμενος ως τερματισμός έλαβε χώρα στις 03/12/2021 και αποτάθηκαν στο Δικαστήριο για τα αιτούμενα διατάγματα στις 14/12/2021. Σημειώνεται ότι η εναγόμενη με την ένσταση της δεν παραθέτει οποιαδήποτε άλλα γεγονότα που να ανατρέπουν την πιο πάνω βάση επί της οποίας βασίστηκε το Δικαστήριο για να εκδώσει τα εν λόγω διατάγματα μονομερώς. Περιορίζεται στο να αναφέρει ότι δεν υφίσταται και δεν έχει καταδειχθεί οποιοσδήποτε κίνδυνος αποξένωσης του επίδικου ακινήτου, παραλείποντας να αναφερθεί στην ύπαρξη του πιο πάνω αναφερόμενου πληρεξουσίου με το οποίο είχε τη δυνατότητα, μετά την ειδοποίηση τερματισμού που απέστειλε, να προβεί ανά πάσα στιγμή στην απόσυρση του Πωλητηρίου Εγγράφου. Κρίνω, στην βάση όλων των πιο πάνω, ότι συνέτρεχαν επείγοντες λόγοι στην παρούσα, οι οποίοι δικαιολογούσαν την ανάληψη δικαιοδοσίας από το Δικαστήριο και την έκδοση των σχετικών διαταγμάτων μονομερώς και αυτός ο λόγος ένστασης απορρίπτεται. Απορριπτέος είναι και ο λόγος ένστασης που αφορά στην απόκρυψη ουσιωδών γεγονότων. Είναι νομολογημένο ότι ο αιτητής, όταν επιζητεί από το Δικαστήριο και εξασφαλίζει θεραπεία μονομερώς θα πρέπει να αποκαλύπτει στο Δικαστήριο όλα τα ουσιώδη γεγονότα τα οποία δύναται να προσμετρήσουν στην κρίση του Δικαστηρίου. Τα γεγονότα που πρέπει να αποκαλύψει δεν περιορίζονται μόνο σε αυτά που γνωρίζει αλλά και σε αυτά που με εύλογη επιμέλεια θα εγνώριζε και μπορεί να ασκήσουν επιρροή στην κρίση του Δικαστηρίου. Η μη αποκάλυψη ουσιωδών γεγονότων είναι λόγος για το Δικαστήριο να αρνηθεί την συνέχιση της ισχύς του προσωρινού διατάγματος (βλ. Άκης Γρηγορίου κ.α. v. Xριστίνας Χριστοφόρου κ.α. (ανωτέρω), Χριστιάνα Στυλιανού v. Aνδρέα Στυλιανού
(1992)1 Α.Α.Δ. 583, Ανδρέας Εργατίδης v. 1. G. Giorgalettos Enterprises Ltd κ.α
(2000)1B A.A.Δ. 995, Κατερίνα Τσιερκέζου v. Dragon Tourist Enterprises Ltd,
(2009)1A A.A.Δ. 734 και 1. Ιωάννης Κυριάκου Όξυνου v. Μαρίας Ρολη Λου κ.α.,
(2011)1 Α.Α.Δ. 1066. Σχετική με το θέμα είναι και η υπόθεση The Timberland of U.S.A. V Evans & Sons Ltd κ.α.
(1998)1 Α.Α.Δ. 1179 όπου στην σελ. 1186 αναφέρθηκαν τα ακόλουθα από τον κ. Πική Π. όπως ήταν τότε: «....Στην απόφαση του, το πρωτόδικο Δικαστήριο κάμνει εκτεταμένη αναφορά στην απόφαση μας στην Ολομέλεια στην Demstar Limited V Zim Israel Navigation Co. Limited κ.α. Αίτηση για Αναθεώρηση στην Αγωγή Ναυτοδικείου Αρ. 157/90, 30/5/96, στην οποία εξηγείται ότι η αποκάλυψη συναρτάται με την καλή πίστη, η οποία πρέπει να επιδεικνύεται σε κάθε εξαιρετική περίπτωση που επιζητείται θεραπεία στην απουσία αντιδίκου. Η απόκρυψη ουσιώδους γεγονότος επενεργεί καταλυτικά, διασαλεύει τη βάση του διατάγματος, ανεξάρτητα από την ύπαρξη πρόθεσης για εξαπάτηση του Δικαστηρίου. Το κριτήριο είναι αντικειμενικό. Συναρτάται (η μη αποκάλυψη) με τις, εξ' αντικειμένου, συνέπειες στην άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου, όπως επισημαίνεται στην Demstar Limited V Zim Israel Navigation Co. Limited κ.α.» Αυτό που προκύπτει από τα πιο πάνω είναι ότι η αποκάλυψη των πραγματικών και ουσιωδών γεγονότων πρέπει να είναι πλήρης και δίκαιη (full and fair). Δηλαδή, δεν είναι μόνο η περίπτωση που ένας αιτητής παραλείπει εντελώς να αποκαλύψει τα γεγονότα που τυγχάνει εφαρμογής αυτή η αρχή, αλλά επεκτείνεται και στις περιπτώσεις εκείνες που τα γεγονότα εκτίθενται με τέτοιο τρόπο που μπορεί να είναι ελλειπή και/ή παραπλανητικά, ανεξάρτητα αν τούτο γίνεται εσκεμμένα ή όχι. Η εναγόμενη πουθενά στην ένορκη της δήλωση προκύπτει να αναφέρεται σε γεγονότα τα οποία οι ενάγουσες, κατά το στάδιο έκδοσης των διαταγμάτων μονομερώς, είτε απέκρυψαν είτε παρουσίασαν με παραπλανητικό τρόπο. Αντιθέτως, προκύπτει πλείστα εκ των γεγονότων να επιβεβαιώνονται με την ένσταση, πέραν αυτών τα οποία προστίθενται από πλευράς της εναγόμενης, σε σχέση με τη συμπεριφορά και στάση των εναγουσών σε στάδια πριν από την αποτυχία της διενέργειας της μεταβίβασης. Ούτε με την αγόρευση του συνηγόρου της συγκεκριμενοποιείται ο λόγος ένστασης αυτός και να γίνεται αναφορά σε συγκεκριμένα γεγονότα. Προβαίνουν μόνο στη παράθεση της νομολογίας και σε μια γενική διατύπωση ότι οι ενάγουσες παραπλάνησαν το Δικαστήριο. Σε κάθε περίπτωση δεν διαπιστώνεται οποιαδήποτε απόκλιση από το καθήκον αυτό των εναγουσών, υπό τις περιστάσεις, και κατά συνέπεια απορρίπτεται αυτός ο λόγος ένστασης. Θα προχωρήσω να αποφασίσω κατά πόσο το Δικαστήριο υπό τις περιστάσεις θα πρέπει, γενικά, να ασκήσει τη διακριτική του ευχέρεια υπέρ της οριστικοποίησης των εκδοθέντων διαταγμάτων και την έκδοση των υπολοίπων, εξετάζοντας τις προϋποθέσεις που θέτει το άρθρο 32 του Ν.14/60 μαζί με τις πρόνοιες του Άρθρου 4 του Κεφ. 6, δεδομένου ότι το επίδικο ακίνητο, προκύπτει να αποτελεί το αντικείμενο της παρούσας αγωγής. Η παρούσα αγωγή αφορά σε Συμφωνία Πώλησης ακινήτου. Οι ενάγουσες ζητούν να κηρύξουν άκυρο και/ή παράνομο τον τερματισμό της εν λόγω συμφωνίας και/ή των συμφωνιών από την εναγόμενη και αξιώνουν την Ειδική Εκτέλεση της Συμφωνίας με σκοπό την μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου επ' ονόματι τους. Η ουσία της αγωγής είναι να επιτευχθεί ή να δυνηθούν οι ενάγουσες να αποκτήσουν την κυριότητα του επίδικου ακινήτου, χωρίς να παραγνωρίζω ότι διαζευκτικά αξιώνονται και αποζημιώσεις. Η εναγόμενη επίσης με τον τερματισμό της αξίωνε ανάκτηση της κατοχής του επίδικου ακινήτου (βλ. Κτηματικές Επιχειρήσεις Ανδρέα Ευριπίδη Διογένους Λτδ v. 1. Αρίστης Κώστα Ευθυμίου κ.α.
(2009)1Α Α.Α.Δ. 234). Λαμβάνοντας λοιπόν υπόψη μου το ειδικώς οπισθογραφημένο κλητήριο ένταλμα και τα όσα αναφέρονται στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την παρούσα αίτηση, προκύπτει ότι οι ενάγουσες έχουν καλή βάση αγωγής. Η ενάγουσα αρ. 1 επικαλείται τις Συμφωνίες Μίσθωσης, Δικαιωμάτων Προαίρεσης και Πώλησης ημερομηνίας 20/05/2015 οι οποίες συνάφθηκαν με την εναγόμενη καθώς επίσης γίνεται επίκληση και της Συμφωνίας Εκχώρησης ημερομηνίας 29/06/2021 η οποία έγινε μεταξύ εναγουσών αρ. 1 και 2 και εναγόμενης. Η Συμφωνία Πώλησης επίσης προκύπτει να κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο. Στη βάση των πιο πάνω συμφωνιών και των προνοιών τους και στην κατ' ισχυρισμό παράβαση τους, εδράζεται το αγώγιμο δικαίωμα των εναγουσών, το οποίο αφορά κατ' ουσία στην κήρυξη του τερματισμού της εναγόμενης ως παράνομου και στην Ειδική Εκτέλεση της Συμφωνίας Πώλησης ημερομηνίας 20/05/2015 και της Συμφωνίας Εκχώρησης ημερ. 29/06/
- Επίσης, αξιώνουν διατάγματα που να τους επιτρέπουν να υπογράφουν οποιοδήποτε έγγραφο έτσι ώστε να καταστεί δυνατή η μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου επ' ονόματι τους και απόφαση ότι νόμιμα κατέχουν το εν λόγω ακίνητο. Αποκαλύπτουν και/ή αναφέρουν στο δικόγραφο τους ισχυρισμούς, οι οποίοι θεμελιώνουν τις πιο πάνω θεραπείες και αξιώσεις. Είναι αναγνωρισμένη από το Νόμο η θεραπεία της Ειδικής Εκτέλεσης μιας σύμβασης καθώς επίσης και αναγνωρισμένο δικαίωμα η απόδοση αποζημιώσεων στο αναίτιο μέρος αντί αυτής ένεκα της παράβαση συμφωνίας. Κατά συνέπεια κρίνω ότι έχει καταδειχθεί καλή βάση αγωγής και πληρείται η πρώτη προϋπόθεση του Άρθρου 32 του Νόμου 14/
- Όσον αφορά τη δεύτερη προϋπόθεση, αυτή της ορατής πιθανότητας επιτυχίας, θεωρώ ότι απαιτείται να γίνει πιο λεπτομερής ανάλυση του μαρτυρικού υλικού που έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου χωρίς φυσικά να αξιολογούνται οι εκατέρωθεν εκδοχές και ισχυρισμοί. Έχω αναφερθεί ανωτέρω στο περιεχόμενο τόσο της ένορκης δήλωσης που συνοδεύει την αίτηση όσο και σε αυτό που συνοδεύει την ένσταση και τις εκατέρωθεν εκδοχές. Έχω λάβει υπόψη μου επίσης όλα τα σχετικά τεκμήρια. Χωρίς να χρειάζεται να αναφερθώ εκ νέου στα γεγονότα, έχω ικανοποιηθεί ότι οι ενάγουσες έχουν καταδείξει ορατή πιθανότητα επιτυχίας της αγωγής τους. Είναι κοινό έδαφος η ύπαρξη όλων των πιο πάνω αναφερόμενων συμφωνιών, μεταξύ ενάγουσας αρ. 1 και εναγόμενης καθώς επίσης και εναγουσών αρ. 1 και 2 και εναγόμενης και οι όροι αυτών. Πέραν των πιο πάνω, είναι κοινό έδαφος, για τους όποιους λόγους προβάλλονται, είτε στην αίτηση είτε στην ένσταση, ότι η μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου προς την ενάγουσα αρ. 2 από την εναγόμενη, δεν έλαβε χώρα εντός 6 εβδομάδων από τη σύναψη της συμφωνίας εκχώρησης, δηλαδή στις 10/08/2021, όπως αυτή προνοούσε. Ούτε, έστω, εντός 60 ημερών από την άσκηση του δικαιώματος αγοράς του ακινήτου από την ενάγουσα αρ.
- Προκύπτει περαιτέρω ότι κατά τις 17/11/2021 οπόταν συμφωνήθηκε να γίνει η μεταβίβαση του ακινήτου από την εναγόμενη προς την ενάγουσα αρ.2 και ενώ όλα τα μέρη μετέβηκαν στο Κτηματολόγιο, εντούτοις τούτο δεν έγινε κατορθωτό για τους λόγους που εκτίθενται τόσο στην αίτηση όσο και στην ένσταση. Αυτοί σχετίζονταν με την μη πιστοποίηση ορισμένων εγγράφων που παρουσίασε η ενάγουσα αρ. 1 καθώς επίσης και με κάποιο τυπογραφικό λάθος στο πληρεξούσιο της εναγόμενης. Λαμβάνω υπόψη μου τη θέση της εναγόμενης ότι το εν λόγω πρόβλημα μπορούσε να επιλυθεί αυθημερόν και να προχωρούσε η μεταβίβαση και άρα το πρόβλημα αφορούσε την ενάγουσα αρ.
- Η ουσία όμως είναι ότι η μεταβίβαση δεν έγινε ένεκα του πιο πάνω θέματος που προέκυψε με ορισμένα έγγραφα της ενάγουσας αρ. 1 και όχι για οποιοδήποτε άλλο λόγο. Ειδικότερα, δεν προκύπτει να τίθεται ζήτημα αδυναμίας καταβολής του υπόλοιπου τιμήματος. Άλλωστε η ίδια η εναγόμενη επικαλείται ηλεκτρονική αλληλογραφία και ενημέρωση από την δικηγόρο των εναγουσών ότι εν τέλει είχε ανοιχθεί ο υπολογαριασμός της ενάγουσας αρ. 2 και ήταν έτοιμη να καταβάλει το τίμημα την ημέρα εκείνη. Κατά συνέπεια, εκείνο το οποίο προκύπτει είναι ότι έπρεπε να πιστοποιηθούν τα συγκεκριμένα έγγραφα της ενάγουσας αρ. 1 έτσι ώστε να γινόταν εφικτή η μεταβίβαση και ολοκλήρωση των συμφωνιών. Υπάρχει η θέση στην ένορκη δήλωση της αίτησης, ότι μετά τις 17/11/2021 οι ενάγουσες μέσω των αντιπροσώπων τους προέβησαν σε διευθετήσεις για θεραπεία των πιο πάνω. Εκείνο που ακολούθησε ήταν στις 03/12/2021, η εναγόμενη να αποστείλει Ειδοποίηση Τερματισμού των επίδικων συμφωνιών (βλ. τεκμήριο 21 επί της Αίτησης) βασιζόμενη αυστηρά στα χρονοδιαγράμματα τα οποία έθεταν οι Συμφωνίες Πώλησης και Προαίρεσης για να γίνει η μεταβίβαση. Δηλαδή, επικαλέστηκε συγκεκριμένους όρους αυτών και ανάφερε ότι η πάροδος των 60 ημερών από την ημερομηνία άσκησης του δικαιώματος αγοράς, ήτοι από τις 10/05/2021 έχει παρέλθει και ότι ο Αγοραστής δεν ήταν σε θέση την ημερομηνία εκείνη, δηλαδή στις 09/07/2021 ή στις 17/11/2021 να ολοκληρώσει την αγορά. Χωρίς στο στάδιο αυτό να υπεισέρχομαι και να αποφασίζω τελεσίδικα κατά πόσο ο πιο πάνω τερματισμός ήταν νόμιμος ή παράνομος, εκείνο το οποίο προκύπτει από όλα όσα τέθηκαν ενώπιον μου από αμφότερες τις πλευρές είναι ότι το πιο πάνω χρονοδιάγραμμα το οποίο επικαλείται η εναγόμενη στην Ειδοποίηση Τερματισμού της δεν είχε τηρηθεί και ουδείς, φαίνεται να επέμενε στην τήρηση του. Άλλωστε όπως προκύπτει στις πιο πάνω Συμφωνίες μεταξύ ενάγουσας αρ. 1 και εναγόμενης παρεμβλήθηκε και/ή συνομολογήθηκε η Συμφωνία Εκχώρησης ημερομηνίας 29/06/2021, στην οποία η εναγόμενη είναι μέρος, η οποία έτασσε νέο χρονοδιάγραμμα για την μεταβίβαση, ήτοι μέχρι τις 10/08/
- Ούτε όμως αυτό το χρονοδιάγραμμα τηρήθηκε για τους λόγους που προκύπτουν τόσο από την αίτηση όσο και από την ένσταση και αναφέρθηκαν ανωτέρω. Αμφότερες οι πλευρές προκύπτει να επιχειρούσαν να ετοιμαστούν για την μεταβίβαση με την εξασφάλιση όλων των απαιτούμενων εγγράφων και φοροαπαλλακτικών. Πέραν των πιο πάνω και μετά τις 17/11/2021 οπόταν δεν κατέστη εφικτή η μεταβίβαση, δεν προκύπτει τα μέρη ή έστω η εναγόμενη να είχαν καταστήσει κάποια άλλη ημερομηνία, ως ουσιώδη χρόνο κατά την οποία θα έπρεπε να είχε γίνει η μεταβίβαση. Αντιθέτως, η εναγόμενη στην ένορκη δήλωση της αναφέρει ότι στις 18/11/2021 απέστειλε ηλεκτρονικό μήνυμα στην αντιπρόσωπο των εναγουσών καθιστώντας σαφές ότι περίμενε να εξασφαλίσουν τα απαραίτητα έγγραφα το συντομότερων έτσι ώστε να αποφευχθούν περαιτέρω έξοδα. Από το τεκμήριο 18 προκύπτει ότι το μήνυμα αυτό απαντήθηκε αυθημερόν από τη συνήγορο των εναγουσών αναφέροντας ότι το θέμα τυγχάνει χειρισμού με τη Γραφείο του Εφόρου Εταιρειών του Ηνωμένου Βασιλείου για την έκδοση των αναγκαίων εγγράφων. Στις 30/11/2021 αποστάληκε εκ νέου ηλεκτρονικό μήνυμα από την εναγόμενη με το οποίο ζητούσε ενημέρωση για το πιο πάνω ζήτημα. Πουθενά δεν προκύπτει να είχε καθοριστεί οποιοσδήποτε άλλος χρόνος ως ουσιώδης για να λάβει χώρα η επίδικη μεταβίβαση. Το τι ακολούθησε ήταν ο τερματισμός των Συμφωνιών για τους λόγους που η εναγόμενη επικαλέστηκε στην Ειδοποίηση Τερματισμού της. Επαναλαμβάνω ότι, τα πιο πάνω, αναφέρονται πάντοτε για σκοπούς του σταδίου αυτού και μόνο και με κανένα τρόπο δεν αποφασίζεται τελεσίδικα το νόμιμο ή παράνομο του τερματισμού της εναγομένης ή το δικαίωμα των εναγουσών να αξιώνουν την μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου επ' ονόματι τους. Το βάσιμο της απαίτησης των εναγουσών και οι χρόνοι στους οποίους κάθε συμβαλλόμενος έπρεπε να συμμορφωθεί με τις συμβατικές του υποχρεώσεις και η συμπεριφορά εκάστου από αυτούς, θα κριθούν κατά τη δίκη όταν θα ξεκαθαρίσουν τα πραγματικά γεγονότα και αυτά θα είναι ολοκληρωμένα. Στη βάση των πιο πάνω γεγονότων όμως που έχουν παρατεθεί, κρίνω ότι οι ενάγουσες έχουν καταδείξει για σκοπούς του σταδίου αυτού ορατή πιθανότητα επιτυχίας της αγωγής τους και πληρείται και η δεύτερη προϋπόθεση του Άρθρου 32 του Νόμου 14/
- Η τρίτη και τελευταία προϋπόθεση που θέτει το άρθρο 32 του Ν.14/60 είναι η δυσκολία ή η αδυναμία να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο αν δεν εκδοθεί το προσωρινό διάταγμα. Στις περιπτώσεις που η απόδοση στον ενάγοντα αποζημιώσεων θα είναι επαρκής θεραπεία για την κατοχύρωση των δικαιωμάτων του, τότε το προσωρινό διάταγμα δεν θα πρέπει να εκδίδεται. Στην Κοσμά v. Χατζηκυπρή
(2000)1 Α.Α.Δ. 169 έχει λεχθεί ότι το θέμα δεν είναι η οικονομική δυνατότητα του εναγομένου να ικανοποιήσει ενδεχόμενη επιτυχή αξίωση του ενάγοντα για αποζημιώσεις, αλλά το κατά πόσο η μη άμεση παράδοση κατοχής στον ενάγοντα θα καθιστούσε δύσκολο να απονεμηθεί δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο. Επίσης, στην Κυρρίσαββα v. Κύζη
(2001)1 Α.Α.Δ. 1245 λέχθηκε ότι η εξέταση της πιο πάνω προϋπόθεσης περιλαμβάνει και άλλα μεταβλητά κριτήρια εκτός από την ανεπανόρθωτη ζημιά. Ο χρηματικός παράγοντας δεν είναι ο μόνος που λαμβάνεται υπόψη. Πέραν των πιο πάνω όμως, θα πρέπει να αναφερθεί ότι το ακίνητο του οποίου ζητείται η δέσμευση με την παρούσα διαδικασία αποτελεί το αντικείμενο της αγωγής. Όπως αναφέρθηκε στην Επίσημος Παραλήπτης κ.α. v. Nicantony Trading Co Ltd
(1998)1Γ Α.Α.Δ. 1653 οι πρόνοιες του Άρθρου 4 του Κεφ. 6 δεν προϋποθέτουν την ύπαρξη συγκεκριμένου κινδύνου. Αρκεί η διαπίστωση ότι τα αντικείμενα - στην υπόθεση εκείνη τα αυτοκίνητα - ως εκ της φύσης τους αντιμετωπίζουν κίνδυνο και ότι οι περιστάσεις δικαιολογούν την έκδοση του διατάγματος. Οι ενάγουσες στην παρούσα υπόθεση, όπως αναφέρθηκε ανωτέρω, επιζητούν δηλωτική απόφαση ότι ο τερματισμός των επίδικων συμφωνιών από την εναγόμενη είναι άκυρος και/ή παράνομος και συγχρόνως διάταγμα του Δικαστηρίου για Ειδική Εκτέλεση της Συμφωνίας Πώλησης και μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου επ' ονόματι τους ή επ' ονόματι της εναγόμενης αρ. 2. Προκύπτει επίσης ότι στις 20/05/2015, ημερομηνία υπογραφής των επίδικων συμφωνιών και του Πωλητηρίου Εγγράφου, παραχωρήθηκε στην εναγόμενη πληρεξούσιο έγγραφο με το οποίο είχε δικαίωμα απόσυρσης του πιο πάνω πωλητηρίου εγγράφου από το Κτηματολόγιο και/ή μπορούσε με το πιο πάνω πληρεξούσιο έγγραφο να το πράξει ανά πάσα στιγμή, δεδομένου και του ισχυριζόμενου τερματισμού. Σε ένα τέτοιο ενδεχόμενο κατά το οποίο το επίδικο ακίνητο δεν θα βαρύνεται με το Πωλητήριο Έγγραφο η εναγόμενη θα μπορεί να αποξενώσει και/ή πωλήσει το επίδικο ακίνητο και σε αυτήν την περίπτωση, είναι δεδομένο, ότι οι ενάγουσες δεν θα μπορούν να ικανοποιήσουν την απαίτηση τους και/ή δεν θα μπορεί να γίνει η μεταβίβαση επ' ονόματι τους σε περίπτωση έκδοση απόφασης υπερ τους και κατά συνέπεια δεν θα μπορεί να αποδοθεί δικαιοσύνη. Δεν είναι ζήτημα χρηματικών αποζημιώσεων και οικονομικής δυνατότητας της εναγόμενης να τις καταβάλει στην περίπτωση που αυτές επιδικαστούν, όπως προβάλλει με την ένσταση της, κατά γενικό και αόριστο τρόπο φυσικά. Είναι ζήτημα κινδύνου απώλειας του επίδικου ακινήτου και/ή του δικαιώματος των εναγουσών που προκύπτει από την κατάθεση του Πωλητηρίου Εγγράφου στο Κτηματολόγιο κάτι το οποίο θα καταστήσει αδύνατη την απονομή της δικαιοσύνης σε μεταγενέστερο στάδιο. Κατά συνέπεια, κρίνω ότι καθίσταται αναγκαία η διαφύλαξη του επίδικου ακινήτου εκκρεμούσης της παρούσας αγωγής υπό τις περιστάσεις καθώς και των δικαιωμάτων των εναγουσών, τα οποία περιλαμβάνουν και την συνέχιση της κατοχής του, την οποία η εναγόμενη με τον τερματισμό ζητεί από τις ενάγουσες. Πέραν των πιο πάνω, η διαφύλαξη και προστασία του επίδικου ακινήτου και του δικαιώματος κατοχής του από τις ενάγουσες, διατηρεί το status quo. Η ενάγουσα αρ. 1 κατέχει το επίδικο ακίνητο από το 2015 και οι ενάγουσες συνεχίζουν να κατέχουν το επίδικο ακίνητο μέχρι και σήμερα. Τυχόν απόρριψη των αιτούμενων διαταγμάτων και στο ενδεχόμενο απόσυρσης και/ή αποξένωσης του επίδικου ακινήτου, τότε η κατάσταση πραγμάτων θα διαταραχθεί. Όπως έχει αναφερθεί στην Χριστοφής Κούνουνα v. C. & A. Simonos Ltd
(2002)1Β Α.Α.Δ. 1361 « Ο σκοπός ενός συντηρητικού διατάγματος που εκδίδεται βάσει του άρθρου 32 του Νόμου 14/60 είναι κυρίως η διατήρηση της κατάστασης κατά την οποία προέκυψε η υπό εκδίκαση διαφορά και η διατήρηση της επίδικης περιουσίας, εκκρεμούσης της ακρόασης και της εκδίκασης της αγωγής (Michael v. Brevinos Limited
(1969)1 C.L.R. 578). Περαιτέρω, κρίνω ότι το ισοζύγιο της ευχέρειας κλίνει υπερ των εναγουσών. Επιχειρούν με την παρούσα αγωγή να κηρύξουν άκυρο τον τερματισμό των επίδικων συμφωνιών και να διεκδικήσουν την μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι τους, κάτι το οποίο στην περίπτωση απόσυρσης του Πωλητηρίου Εγγράφου και/ή αποξένωσης του θα καταστεί αδύνατο και θα είναι δύσκολο να απονεμηθεί δικαιοσύνη στο τέλος. Από την άλλη η όποια ζημιά θα προκληθεί στην εναγόμενη από την στέρηση της κατοχής και εκμετάλλευσης του επίδικου ακινήτου εν όψει του διατάγματος αυτού και στην περίπτωση που διαφανεί ότι οι ενάγουσες δεν δικαιούνται σε θεραπείες, θα μπορεί να τύχει αποζημίωσης (βλ. 1. Ιωάννης Κυριάκου Όξυνου κ.α. v. Μαρίας Ρολη Λου, Πολ. Έφεση Αρ. 310/2008, Ημερ. 17/06/2001). Προτού καταλήξω, θα αναφερθώ στο λόγο ένστασης της εναγόμενης περί απουσίας όλων των αναγκαίων διαδίκων από την παρούσα διαδικασία. Ο λόγος αυτός είναι γενικός στην ένσταση και δεν υποστηρίζεται από οποιαδήποτε γεγονότα. Ούτε αναπτύσσεται με οποιοδήποτε συγκεκριμένο τρόπο ή επιχείρημα στην αγόρευση, πέραν της επανάληψης του λόγου ένστασης και της επιγραμματικής αναφοράς του. Κατά συνέπεια δεν υπάρχει κάτι το συγκεκριμένο επί τούτου για να εξεταστεί ούτε η εναγόμενη επικαλείται τρίτα πρόσωπα τα οποία έπρεπε να ήταν διάδικοι στην παρούσα διαδικασία, πέραν από τους υφιστάμενους, μεταξύ των οποίων έγιναν όλες οι επίδικες συμφωνίες και τους οποίους αφορούν. Σε κάθε περίπτωση, η αναφορά στην αίτηση ότι η ενάγουσα αρ. 2 είχε συμφωνήσει να πωλήσει το επίδικο ακίνητο σε τρίτα πρόσωπα δεν σημαίνει ότι αυτά τα τρίτα πρόσωπα καθίστανται αναγκαίοι διάδικοι στην παρούσα διαδικασία. Διαδικασία και αγωγή μάλιστα από την οποία δεν έχει καταδειχθεί ότι επηρεάζονται δυσμενώς τα όποια δικαιώματα απορρέουν από μια τέτοια συμφωνία πώλησης. Στη βάση όλων των πιο πάνω, κρίνω ότι η διακριτική μου ευχέρεια θα πρέπει να ασκηθεί υπερ της αίτησης και των αιτούμενων διαταγμάτων, υπό τις περιστάσεις. Εν όψει της πιο πάνω κατάληξης μου, θα προχωρήσω να εξετάσω και τη θέση της εναγόμενης ότι το ποσό το οποίο διατάχθηκαν οι εναγόμενες να παράσχουν εγγύηση και/ή η παρασχεθείσα εγγύηση ύψους €100,000 είναι ανεπαρκής και θα πρέπει να αυξηθεί ενώ παράλληλα να διαταχθεί η καταβολή της με τραπεζική επιταγή. Κατά την έκδοση ενός διατάγματος μονομερώς είναι επιτακτική ανάγκη όπως ο ενάγοντας διαταχθεί όπως αναλάβει προσωπική υποχρέωση με ή χωρίς εγγυητές για να εξασφαλιστεί η υποχρέωση του για αποζημίωση του προσώπου εναντίον του οποίου ζητείται το διάταγμα (βλ. Αρθρο 9
(2)του Κεφ. 9 και Tράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ κ.α., Πολιτική Έφεση Αρ. 354/13, Ημερομηνίας 04/12/2015). Ο σκοπός για τον οποίο δίδεται η εγγύηση είναι η αποζημίωση του εναγόμενου στην περίπτωση που φανεί μετά την εκδίκαση της αγωγής ότι λανθασμένα εκδόθηκε (βλ. επίσης Άρθρο 32
(3)του Νόμου 14/60). Eπίσης, η συμμόρφωση με ένα διάταγμα μπορεί να προϋποθέτει σημαντικά έξοδα και κόπο στον εναγόμενο γι αυτό και διατάσσεται η καταβολή εγγύησης. Στην απόφαση του ναυτοδικείου Distos Compania Naviera SA (No.2) v. Cargo on the board the ship "Siskina"
(1976)1 CLR 289 κρίθηκε ότι η εξουσία για να διαταχθεί η καταβολή εγγύησης αλλά και η αύξηση της και η παροχή καλύτερης εγγύησης πηγάζει από το Άρθρο 32 του Νόμου 14/60 και είναι στα πλαίσια της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου (βλ. επίσης Grande One Shipping Ltd, owners of the Cyprus ship "Crios II" (No.1) v. Cargo on board the ship "Crios II"
(1976)1 CLR 323). Όπως προκύπτει επίσης, το ζήτημα της επάρκειας της εγγύησης είναι ζήτημα γεγονότων το οποίο απαιτεί την εξισορρόπηση των δικαιωμάτων των διαδίκων για να κριθεί το ισοζύγιο της ευχέρειας. Στην American Cyanamid Co. v. Ethicon Ltd. [1975] 1 All E.R. 504, στην σελ. 509, αναφέρονται τα εξής: "The object of the interlocutory injunction is to protect the plaintiff against injury by violation of his right for which he could not be adequately compensated in damages recoverable in the action if the uncertainty were resolved in his favour at the trial; but the plaintiff's need for such protection must be weighed against the corresponding need of the defendant to be protected against injury resulting from his having been prevented from exercising his own legal rights for which he could not be adequately compensated under the plaintiff's undertaking in damages if the uncertainty were resolved in the defendant's favour at the trial. The Court must weigh one need against another and determine where 'the balance of convenience' lies." Στην παρούσα περίπτωση η εναγόμενη συμφώνησε να πωλήσει και/ή μεταβιβάσει το επίδικο ακίνητο στις ενάγουσες έναντι του ποσού των €320,
- Έχει εισπράξει μέχρι σήμερα το ποσό των €143.
- Στο ποσό αυτό περιλαμβανόταν ποσό ύψους €10,000 το οποίο αφορούσε την παράταση που δόθηκε για περίοδο ενός χρόνου για την άσκηση του δικαιώματος αγοράς από την ενάγουσα αρ.
- Σημειώνεται επίσης ότι στις επίδικες συμφωνίες προνοείτο ότι στην περίπτωση που ζητείτο περαιτέρω παράταση για περίοδο 12 μηνών τότε αυτή θα εξασφαλιζόταν με την καταβολή περαιτέρω ποσού €15,000 και ακολούθως με την καταβολή περαιτέρω ποσού ύψους €20,000 θα εξασφαλιζόταν παράταση για περαιτέρω 12 μήνες. Η εναγόμενη, πέραν της γενικής της αναφοράς περί ανεπάρκειας της εγγύησης δεν αναφέρει οποιαδήποτε άλλα γεγονότα που να καταδεικνύει ότι η ζημιά της από τη διατήρηση της υφιστάμενης κατάστασης μέχρι την ολοκλήρωση της παρούσας αγωγής και/ή μέχρι νεοτέρας διαταγής θα είναι μεγαλύτερη του ποσού που διατάχθηκε να υπογράψουν εγγύηση οι ενάγουσες. Ο τρόπος με τον οποίο κατ' ισχυρισμό οι ενάγουσες εκμεταλλεύονται το ακίνητο, δεν μπορεί να αποτελεί κριτήριο για τον καθορισμό της ζημιάς της. Ούτε προκύπτει να απαιτούνται οποιαδήποτε έξοδα για τη συμμόρφωση της εναγόμενης με το επίδικο διάταγμα. Δεν πρέπει επίσης να παραγνωρίζονται τα γεγονότα επί των οποίων βασίστηκε το Δικαστήριο για την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος, τα οποία εν πολλοίς δεν τυγχάνουν αμφισβήτησης και η δύναμη της υπόθεση των εναγόντων. Περαιτέρω, λαμβάνω υπόψη μου και το δικαίωμα των εναγόντων να αποταθούν στο Δικαστήριο για την παρούσα θεραπεία με σκοπό τη διασφάλιση των δικαιωμάτων τους και ότι η καταβολή εκ μέρους τους εγγύησης δεν θα πρέπει να είναι τέτοια που να τους εμποδίζει την άσκηση του δικαιώματος αυτού. Όσον αφορά την φερεγγυότητα των εναγουσών, πέραν επίσης της γενικής αναφοράς της εναγόμενης και την επισύναψη οικονομικών καταστάσεων αυτών, δεν υποδεικνύεται ή αποκαλύπτεται ότι αυτές είναι αφερέγγυες ή θα αδυνατούν να καταβάλουν την προνοούμενη εγγύηση ή μέρος αυτής σε περίπτωση που διαταχθούν να το πράξουν. Σημειώνεται επίσης ότι από τα γεγονότα προκύπτει ότι στις 17/11/2021 η ενάγουσα αρ. 2 ήταν έτοιμη να καταβάλει στην εναγόμενη το υπόλοιπο του τιμήματος των €176,
- Λαμβάνοντας υπόψη μου όλα τα πιο πάνω, κρίνω ότι δεν υπάρχει ανάγκη διαφοροποίησης των όρων εγγύησης που επιβλήθηκαν. Συνοψίζοντας όλα τα πιο πάνω, κρίνω ότι τα εκδοθέντα διατάγματα υπό στοιχεία Α και Β θα πρέπει να οριστικοποιηθούν και αυτά καθίστανται απόλυτα. Περαιτέρω, εκδίδονται διατάγματα ως οι παράγραφοι Δ και Ε της Αίτησης. Τα έξοδα επιδικάζονται υπερ των εναγουσών και εναντίον της εναγόμενης, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή, θα εγκριθούν από το Δικαστήριο και θα είναι πληρωτέα στο τέλος. (Υπ.)............. Χρ. Χριστοδούλου, Α.Ε.Δ. Πιστόν Αντίγραφον Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο