Pier Cyprian Estates Ltd κ.α. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας, Συν. Παραπομπές Αρ. 2/2014 & 3/2014, 18/1/2022

(22)συνολικά ακινήτων που βρίσκονται εντός της λίμνης Παραλιμνίου, στο Παραλίμνι. Σκοπός της επίταξης ήταν η διατήρηση του βιότοπου της λίμνης. Το διάταγμα της επίταξης δημοσιεύτηκε την 27.05.2011 ενώ στη συνέχεια, τη 18.05.2012 και τη 14.05.2013, δημοσιεύτηκαν δύο ακόμη διατάγματα με τα οποία παρατάθηκε η επίταξη. Η Παραπομπή 2/2014 αφορά 4 τεμάχια, ήτοι τα τεμάχια XXXXX8, XXXXX2, XXXXX3 και XXXXX8, τα εμβαδά των οποίων ήταν 690 τ.μ., 169.470 τ.μ., 247,263 τ.μ. και 266.721 τ.μ. αντίστοιχα. Αιτήτριες στην Παραπομπή 2/2014 είναι τρεις εταιρείες, η Pier Cyprian Estates Ltd, George, η D. Lordos & Sons Ltd και η Lordos Development Co Ltd. Η Pier Cyprian Estates Ltd κατέχει το όλον μερίδιο του τεμαχίου XXXXX2, 107/137 μερίδιο του τεμαχίου XXXXX8, 4/5 μερίδια του τεμαχίου XXXXX3 και είναι συνιδιοκτήτρια με τις άλλες δύο εταιρείες του τεμαχίου XXXXX8. Η Pier Cyprian Estates Ltd κατέχει 3/7 μερίδιο του τεμαχίου XXXXX8 και οι George, η D. Lordos & Sons Ltd και Lordos Development Co Ltd από 3/14 μερίδιο, έκαστη. Οι Αιτήτριες αξιώνουν το ποσό των €2.000.000 για την επίταξη όλων των πιο πάνω τεμαχίων, πλέον τόκο 4% ετησίως επί του πιο πάνω ποσού από την 27.05.2011 μέχρι εξοφλήσεως. Αιτητές στην παραπομπή 3/2014 είναι εβδομήντα επτά

(77)συνολικά πρόσωπα οι οποίοι κατέχουν διάφορα μερίδια σε δέκα οκτώ

(18)ακίνητα. Επισημαίνω ότι για κάποια ακίνητα, που αποτελούνται από πολλά μερίδια, οι ιδιοκτήτες σημαντικού αριθμού μεριδίων δεν είναι Αιτητές στην παρούσα διαδικασία. Για το τεμάχιο XXXXX3 τα μερίδια των ιδιοκτητών που καταχώρισαν παραπομπή, συμποσούμενα, ανέρχονται σε 1/30 και για το τεμάχιο XXXXX6 σε 0.695. Για το τεμάχιο XXXXX1 το άρθροισμα των μεριδίων, με βάση τους δικούς μου υπολογισμούς υπερβαίνει το 100%. Για το θέμα αυτό δεν μπορώ να πράξω οτιδήποτε καθότι τα μερίδια αυτά έχουν δηλωθεί και εγκριθεί ως παραδεκτά γεγονότα. Για σκοπούς της απόφασης θα θεωρήσω ότι οι Αιτητές κατέχουν το όλο μερίδιο του ακινήτου. Στην παραπομπή δίδονται στοιχεία σε σχέση με το κάθε ένα ακίνητο ξεχωριστά και καταγράφονται τα ονόματα των ιδιοκτητών και τα μερίδια που κατέχουν σε κάθε τεμάχιο. Στο σημείο αυτό κρίνω σκόπιμο να αναφέρω ότι τα τεμάχια XXXXX3, XXXXX1 και XXXXX6, είναι τα τρία μεγαλύτερα τεμάχια της παραπομπής 3/2014 και η έκταση εκάστου εξ αυτών ανέρχεται σε 309.00 τ.μ. περίπου. Για το τεμάχιο XXXXX1 αξιώνουν αποζημιώσεις εικοσιτρία

(23)άτομα, τα μερίδια των οποίων κυμαίνονται από 5/378 μέχρι 13/108, ενώ για το τεμάχιο XXXXX6 αξιώνουν αποζημιώσεις εικοσιέξι

(26)άτομα, τα μερίδια των οποίων κυμαίνονται από 1/108 μέχρι 1/

1. Για το τεμάχιο XXXXX3 ως αναφέρω και πιο πάνω αξιώνουν αποζημιώσεις πέντε ιδιοκτήτες, τα μερίδια των οποίων κυμαίνονται από 1/60 μέχρι 1/
2. Οι Αιτητές στην παραπομπή 3/2014 αξιώνουν το συνολικό ποσό των €1.121.900 για την επίταξη όλων των πιο πάνω τεμαχίων, πλέον τόκο 4% ετησίως επί του πιο πάνω ποσού, από την 27.05.2011 μέχρι εξοφλήσεως. Η Αποζημιούσα Αρχή έχει προσφέρει και στις δύο Παραπομπές ως αποζημίωση το ποσό του ενός ευρώ για κάθε 1.000 τ.μ. Η αποζημίωση που έχει προσφερθεί στην Παραπομπή 2/2014 ανέρχεται στο συνολικό ποσό των €859,29 και στην Παραπομπή 3/2014 στο συνολικό ποσό των €1.104 Με βάση τα παραδεκτά γεγονότα που έχουν τεθεί ενώπιο του Δικαστηρίου προκύπτουν τα πιο κάτω: Tο διάταγμα επίταξης ήταν διάρκειας ενός έτους και ίσχυε από τη 27.05.
3. Στη συνέχεια και συγκεκριμένα τη 18.05.2012, η επίταξη παρατάθηκε για ακόμη ένα έτος και την 31.05.2013 παρατάθηκε για ακόμη ένα έτος. Η συνολική περίοδος επίταξης ήταν για τρία έτη και έληξε τη 31.05.
4. Tο τεμάχιο XXXXX8 επιτάχθηκε ολόκληρο, ήτοι έκταση 311.174 τ.μ., από το τεμάχιο XXXXX8 που ήταν συνολικής έκτασης 178.823 τ.μ. επιτάχθηκε έκταση 883 τ.μ., από το τεμάχιο XXXXX2 που ήταν συνολικής έκτασης 205.950 τ.μ. επιτάχθηκε έκταση 169.470 τ.μ. και το τεμάχιο XXXXX3 που είναι συνολικής έκτασης 309.079 τ.μ. επιτάχθηκε ολόκληρο. Υπενθυμίζω ότι τα πιο πάνω ακίνητα αποτελούν αντικείμενο της παραπομπής 2/
5. Aπό τα 18 ακίνητα, αντικείμενο της παραπομπής 3/2014, έχει επιταχθεί ολόκληρη η έκταση τους. Τα πιο κάτω έχουν επίσης δηλωθεί ως παραδεκτά γεγονότα: «
6. Για τα υπό μελέτη τεμάχια με αριθμούς XXXXX8 και XXXXX2 (μέρος), καθώς και για το τεμάχιο με αρ. XXXXX7 του ιδίου Σχεδίου 2-288-379 (το οποίο δεν συμμετέχει στην Παραπομπή), εκδόθηκε στις 14/12/1978 από την Αρμόδια Αρχή (Έπαρχος Αμμοχώστου), με βάση τον περί Οδών και Οικοδομών Νόμο, η Άδεια Διαίρεσης με αρ. φακ. 2Δ/1637, για διαχωρισμό G20 οικοπέδων (Παράρτημα 18). Ο διαχωρισμός οικοπέδων προχωρούσε σε φάσεις και μεταξύ των ετών 1980-1990, υλοποιήθηκε η Φάση «Α» της ανάπτυξης. Συγκεκριμένα, πραγματοποιήθηκε ο διαχωρισμός οικοπέδων στο μέρος των επίδικων τεμαχίοον που σήμερα βρίσκεται εντός της Οικιστικής Ζώνης Κα
7. Τα προκύπτοντα οικόπεδα έχουν εξασφαλίσει σχετικούς τίτλους ιδιοκτησίας και εντός πλείστων εξ αυτών, έχουν ανεγερθεί οικοδομές.
8. Με την εφαρμογή του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου, στις 30/04/2003, για τον Δήμο Παραλιμνίου και επειδή η Άδεια Διαίρεσης με αρ. φακ. 2Δ/1637 δεν είχε ανανεωθεί από την Αρμόδια Αρχή, για τη διαίρεση γης σε οικόπεδα ατταιτείτο πλέον η χορήγηση Πολεοδομικής Άδειας. Μετά την υποβολή σχετικής πολεοδομικής αίτησης, χορηγήθηκε στις 28/07/2010, η Πολεοδομική Άδεια με αρ. φακ. ΑΜΧ/0822/2006 για τον διαχωρισμό των επίδικων τεμαχίων σε 306 οικόπεδα (Φάση «Β» ανάπτυξης) (Παράρτημα 19). Σύμφωνα με το εγκεκριμένο σχέδιο διαίρεσης και τον όρο

(507)της χορηγηθείσας Πολεοδομικής Άδειας, τα υπό δημιουργία οικόπεδα με αρ. XXXXX5 και XXXXX6 τα οποία εμπίπτουν ταυτόχρονα σε Οικιστική Ζώνη Κα8 και σε Ζώνη Ειδικής Προστασίας (ΖΕΠ), καθώς και η λωρίδα γης που εμπίπτει οε Ζώνη Δα1 (Ζώνη Προστασίας Καναλιού), θα π ρέπει να ανταλλαγούν με κρατική γη ίσης αξίας, σύμφωνα με εκτίμηση που Θα γίνει αϊτό το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Προς το σκοπό αυτό, συνάφθηκε Συμφωνία ημερομηνίας 28/07/2010 με βάση το Άρθρο 43

(1)του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου, μεταξύ των Αιτητών και της Πολεοδομικής Αρχής (Παράρτημα 20).

1. Στις 05/09/2011, υποβλήθηκε η πολεοδομική αίτηση με αρ. φακ. ΑΜΧ/0822/2006/Α που αφορούσε στην Έγκριση Υποσταθμών της Αρχής Ηλεκτρισμού για ηλεκτροδότηση των υπό δημιουργία οικοπέδων και η οποία χορηγήθηκε στις 12/04/2012 (Παράρτημα 21).
2. Στις 15/03/2012, το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο εξέδωσε καταδικαστική Απόφαση (Υπόθεση C-340/10) εναντίον της Κυπριακής Δημοκρατίας, μεταξύ άλλων, για ανοχή δραστηριοτήτων που καταστρέφουν τον οικότοπο της Λίμνης Παραλιμνίου, συμπεριλαμβανομένης και της οικιστικής ανάπτυξης/ διαχωρισμό οικοπέδων που αφορούν στην Πολεοδομική Άδεια με αρ. φακ. ΑΜ)^0822/
3. Σε σχετική επιστολή του προς το Διευθυντή του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως, ημερομηνίας 25/01/2016, ο Διευθυντής του Τμήματος Περιβάλλοντος αναφέρει ότι, η Κυπριακή Δημοκρατία, ως διορθωτική ενέργεια και για αποφυγή εκτέλεσης της Απόφασης του Δικαστηρίου και επιβολής κυρώσεων, είχε κοινοποιήσει στην Επιτροπή, μεταξύ άλλων, επιπλέον όρους για συμπερίληιμη στην άδεια διαχωρισμού που θα εξέδιδε ο Δήμος Παραλιμνίου και η υπόθεση είχε αρχειοθετηθεί. Ωστόσο, παρά την αρχειοθέτηση της υπόθεσης, η Επιτροπή απαίτησε όπως, η Δημοκρατία συνεχίσει να αποστέλλει ανά εξάμηνο σχετική έκθεση της κατάστασης των μέτρων που λαμβάνονται στην περιοχή (Παράρτημα 22).» Από τη μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιο του δικαστηρίου και δεν έχει αμφισβητηθεί προκύπτουν τα πιο κάτω γεγονότα: Τα επίδικα ακίνητα αποτελούν μέρος της λίμνης Παραλιμνίου και βρίσκονται στο νότιο μέρος αυτής. Το βόρειο μέρος της λίμνης έχει ήδη αναπτυχθεί, έχουν ανεγερθεί οικίες και άλλα διώροφα κτίρια. Η επίταξη έγινε για σκοπούς δημόσιας ωφελείας, για την εκπλήρωση διεθνών υποχρεώσεων της Δημοκρατίας και για τη διατήρηση, αποκατάσταση και επέκταση του βιότοπου της λίμνης, για την προστασία των ειδών χλωρίδας και πανίδας. Τα επίδικα ακίνητα βρίσκονται ως έχω ήδη αναφέρει εντός της λίμνης Παραλιμνίου, σε πιο χαμηλό υψόμετρο από το υψόμετρο της γης που βρίσκεται εκτός και περιμετρικά της λίμνης. Κατά τους χειμερινούς μήνες, σε περιόδους πολυομβρίας συσσωρεύεται εντός της λίμνης μεγάλη ποσότητα νερού. Αποτελεί επίσης παραδεκτό γεγονός ότι τα επίδικα ακίνητα είναι ακατάλληλα για καλλιέργεια και ουδέποτε καλλιεργήθηκαν. Ένα από τα θέματα που ηγέρθηκαν κατά την ακρόαση ήταν κατά πόσο η λίμνη είναι φυσική ή τεχνητή. Οι Αιτητές υποστήριξαν ότι ήταν τεχνητή καθότι το νερό συσσωρεύεται στη λίμνη μόνο όταν η μεταλλική πόρτα που ελέγχει την ποσότητα του νερόυ είναι κλειστή, ενώ η Αποζημιούσα Αρχή υποστήριξε την αντίθετη θέση, ήτοι ότι η λίμνη είναι φυσική. Το θέμα αυτό θα εξετασθεί εις βάθος σε κατοπινό στάδιο. Αντίθετες ήταν οι θέσεις των μερών και σε σχέση με τις δυνατότητες ανάπτυξης της συγκεκριμένης περιοχής. Οι Αιτητές ισχυρίζονται ότι τα επίδικα τεμάχια θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν για πολλούς και διάφορους σκοπούς ενώ η Αποζημιούσα Αρχή ισχυρίζεται ότι πρόκειται για λίμνη, για βιότοπο, που δεν μπορεί να έχει οποιαδήποτε άλλη χρήση. Η Αποζημιούσα Αρχή ισχυρίζετα επίσης ότι το έδαφος και το υπέδαφος της λίμνης είναι ακατάλληλο για ανέγερση οικοδομημάτων, θέση με την οποία διαφωνούν οι Αιτητές. Αποτελεί όμως αδιαμφισβήτητο γεγονός ότι το συγκεκριμένο μέρος της λίμνης ουδέποτε αναπτύχθηκε, ουδέποτε χρησιμοποιήθηκε για οποιοδήποτε σκοπό και ουδέποτε υποβλήθηκε οποιαδήποτε αίτηση που αφορούσε την ανάπτυξη του, πλην της αίτησης για διαχωρισμό οικοπέδων που αφορούσε συγκεκριμένα τεμάχια. Σχετικά είναι τα παραδεκτά γεγονότα που παραθέτω πιο πάνω. Εκ μέρους των Αιτητών κατέθεσαν ο Δρ. ΧΧΧ Γεωργιάδης, Μ.Ε.1, ο ΧΧΧ Παράσχος, Μ.Ε.2, ο ΧΧΧ Λόρδος, Μ.Ε.3 και ο ΧΧΧ Σιαθάς, Μ.Ε.4 και εκ μέρους της Αποζημιούσας Αρχής ο ΧΧΧ Χατζηχαραλάμπους, Μ.Υ.1, ο ΧΧΧ Dorflinger, Μ.Υ.2 και η ΧΧΧ Παλλουρτή, Μ.Υ.
4. Συνοψίζω στη συνέχεια τη μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιο του Δικαστηρίου. Ο ΧΧΧ Γεωργιάδης, Μ.Ε.1 κλήθηκε να καταθέσει ως εμπειρογνώμονας. Είναι κάτοχος έξι πανεπιστημιακών διπλωμάτων συμπεριλαμβανομένου και ενός διδακτορικού και τριών μεταπτυχιακών από το πανεπιστήμιο του Λονδίνου στον κλάδο «Εκτίμηση Ακινήτων». Είναι μέλος του Royal Institution of Chartered Serveyors (RICS) στο κλάδο «Εκτίμηση Ακινήτων», του Επιστημονικού Τεχνικού Επιμελετηρίου Κύπρου (ΕΤΕΚ) στον κλάδο «Εκτίμηση Γης», καθώς επίσης και του Συνδέσμου Επιστημόνων Εκτιμητών και Συμβούλων Ακινήτων Κύπρου. Επιπρόσθετα, είναι μέλος του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών Κύπρου. Ιδιωτεύει από το 1997 και είναι ιδιοκτήτης και Γενικός Διευθυντής της εταιρείας «Georgios Georghiades LLC» - Chartered Surveyors με έδρα την Λάρνακα. Ο μάρτυρας έχει πραγματοποιήσει πέραν των 1500 εκτιμήσεων που αφορούσαν δικαστικές υποθέσεις, ενώ τα τελευταία δύο χρόνια πραγματοποιεί ακαδημαϊκή έρευνα για το πανεπιστήμιο του Cambridge με θέμα, μέθοδοι εκτίμησης ενοικιαστικής αξίας μη ανεπτυγμένης γης και πώς αυτή επηρεάζεται από τους παράγοντες οικονομίας και τους όρους των συμβολαίων. Ο μάρτυρας υπολόγισε την καταβλητέα αποζημίωση με βάση τις πρόνοιες του περί Επιτάξεως Ιδιοκτησίας Νόμου του 1962, Ν.21/1962και συγκεκριμένα το Μέρος ΙΙΙ αποζημίωσης διά επίταξη, παράγραφος 8

(1), υποπαράγραφος Α. Συγκεκριμένα υπολόγισε το αγοραίο ενοίκιο στην ελεύθερη αγορά όπως ευλόγως θα αναμενόταν να καταβληθεί από ένα μισθωτή την περίοδο ισχύς των διαταγμάτων επίταξης. Για το σκοπό αυτό ετοίμασε πολυσέλιδες εκτιμήσεις. Πρόκειται για τα Τεκμήρια 2Α και 2Β. Στις Εκθέσεις του επισημαίνει ότι στην Κύπρο η συχνότητα των ιδιωτικών συμβάσεων μίσθωσης γης είναι χαμηλή σε σύγκριση με τις ιδιωτικές αγοραπωλησίες. Ενώ στην περίπτωση του υπολογισμού της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου υπάρχουν πολλές συγκριτικές πωλήσεις στις οποίες υπάρχει εύκολη πρόσβαση μέσω του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, στην περίπτωση του υπολογισμού του αγοραίου ενοικίου τα συγκριτικά ενοίκια είναι λίγα και 'δυσκολοεύρετα' αφού δεν δίδεται πληροφόρηση από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας για τις λεπτομέρειες των συμβολαίων αυτών. Στην παράγραφο 4.1.6 αμφοτέρων των Εκθέσεων τονίζει την ιδιαιτερότητα της λίμνης και αναφέρει χαρακτηριστικά τα πιο κάτω: «Τέλος, η λίμνη Παραλιμνίου, η οποία αποτελείται από ιδιωτικά τεμάχια με ιδιαίτερα φυσικά χαρακτηριστικά, είναι μοναδική περίπτωση στην Κύπρο και συνεπώς συγκρίσιμα ιστορικά στοιχεία δεν υφίστανται». Ο μάρτυρας κατέθεσε επίσης ότι στις περιπτώσεις όπου η Κυπριακή Δημοκρατία εκμισθώνει κυβερνητική γη σε ιδιώτες εφαρμόζονται οι πρόνοιες της Κανονιστικής Διοικητικής Πράξης 173/89, Κανονισμός

1. Για τον σκοπό αυτό έχει καταρτιστεί Πίνακας στον οποίο καθορίζονται τα τέλη χρήσης για κάθε διαφορετική περίπτωση. Στον Πίνακα αυτό, ο οποίος αποτελεί και μέρος των εκτιμήσεων του, καταγράφεται στην πρώτη στήλη ο σκοπός για τον οποίο θα χρησιμοποιηθεί το ακίνητο, στη δεύτερη στήλη το ύψος του μισθώματος, που στις πλείστες περιπτώσεις είναι ποσοστό επί της αξίας της ιδιοκτησίας και στην τρίτη στήλη τα τέλη χρήσης που είναι και σε αυτή την περίπτωση ποσοστό επί της αξίας της ιδιοκτησίας. Η χορήγηση άδειας χρήσης από την Κυπριακή Δημοκρατία για συγκεκριμένο σκοπό δεν καθορίζεται από την πολεοδομική ζώνη στην οποία εμπίπτει ένα κτήμα. Ο μάρτυρας πραγματοποίησε έρευνα η οποία κατέδειξε ότι το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας δεν ακολουθεί κατά γράμμα τα ποσοστά απόδειξης του Πίνακα
2. Βασίζεται σε αυτά αλλά τα μεταβάλλει σύμφωνα με τα χαρακτηριστικά της κάθε υπόθεσης. Στις περιπτώσεις που η Κυπριακή Δημοκρατία μισθώνει γη από ιδιώτες δεν ακολουθεί την πιο πάνω διαδικασία. Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας χρησιμοποιεί συγκριτικά ενοίκια για σκοπούς καλλιέργειας δημητριακών. Ο μάρτυρας στην υπό κρίση υπόθεση υιοθέτησε τη μέθοδο απόδοσης για τον υπολογισμό της αποζημίωσης. Σε πρώτο στάδιο υπολόγισε την αγοραία αξία των κτημάτων εφαρμόζοντας τη συγκριτική μέθοδο και στη συνέχεια υπολόγισε το ποσοστό απόδοσης των ενοικίων στην ελεύθερη αγορά στην Κύπρο. Το ποσοστό απόδοσης το υπολόγισε αφού ανέλυσε συμβόλαια ενοικίασης ακινήτων που εμπίπτουν σε διάφορες ζώνες/χρήσεις και πόλεις της Κύπρου. Στο τελικό στάδιο υπολόγισε την ενοικιαστική αξία των επιδίκων ακινήτων εφαρμόζοντας το ποσοστό απόδοσης επί της αγοραίας αξίας αυτών. Κατά την εφαρμογή της πιο πάνω μεθοδολογίας έλαβε υπόψη τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του κάθε ακινήτου μεταξύ των οποίων την πολεοδομική ζώνη, κατά πόσο το ακίνητο εφάπτετο σε δημόσιο δρόμο ή όχι και την ετήσια αύξηση των ακινήτων. Πέραν των πιο πάνω υπολόγισε το ανώτατο και κατώτατο όριο εύρους της αγοραίας αξίας των επιδίκων ακινήτων. Ο ΧΧΧ Παράσχος, Μ.Ε.2, είναι ένας εκ των Αιτητών στην Παραπομπή 3/
3. Είναι ηλεκτρολόγος εγκαταστάσεων και εργάζεται ως τμηματάρχης τεχνικού τμήματος σε ξενοδοχείο και παράλληλα κατά τους χειμερινούς μήνες ασχολείται εθελοντικά με τη διαχείριση του καναλιού της Λίμνης Παραλιμνίου. Από το 1991 εκτελεί καθήκοντα συντονιστή του Αρδευτικού Τμήματος Παραλιμνίου και είναι Πρόεδρος της Επιτροπής Ιδιοκτητών της Λίμνης Παραλιμνίου. Ο μάρτυρας κατέθεσε μεταξύ άλλων ότι στην βόρεια πλευρά της λίμνης υπάρχει ένα τούνελ, το οποίο κατασκευάστηκε το
4. Το τούνελ έχει μήκος 800 μ., πλάτος 1,5 μ. και βάθος 1,8 μ. Στην είσοδο του τούνελ υπάρχει "θυρόφραγμα", το οποίο διαχειρίζεται ο ίδιος. Όταν συσσωρεύεται μεγάλη ποσότητα νερού, εντός της λίμνης κατά τους μήνες που υπάρχει πολυομβρία, ο μάρτυρας ανοίγει το "θυρόφραγμα" και με τον τρόπο αυτό το νερό που βρίσκεται εντός της λίμνης διοχετεύεται μέσω του τούνελ. Όταν το θυρόφραγμα είναι ανοικτό, ακόμη και στις περιόδους πολυομβρίας δεν συσσωρεύεται νερό εντός της λίμνης, το νερό ως ανέφερε χαρακτηριστικά 'φεύγει αμέσως δια της οδού ποταμού εκροής'. Κατά την αντεξέταση του δήλωσε ότι το νερό της λίμνης διοχετεύεται μέσω του τούνελ 'στα επιμέρους αρδευτικά της κάθε περιοχής και εμπλουτίζεται ο υπόγειος υδροφορέας'. Το νερό της λίμνης που προέρχεται από τη βροχή το χρησιμοποιούν οι γεωργοί της περιοχής. Το παίρνουν έγκαιρα από τη λίμνη προτού αυτό "αλμυρίσει". Ο ΧΧΧ (ΧΧΧ) Λόρδος, Μ.Ε.3, είναι μέτοχος και Διευθυντής του Διοικητικού Συμβουλίου των Αιτητριών στην Παραπομπή 2/
5. Έχει σπουδάσει πολιτικός μηχανικός στο Πανεπιστήμιο του Λονδίνου και είναι επιχειρηματίας από το
6. Ασχολείται με την τουριστική, κατασκευαστική και οικοδομική βιομηχανία και την ανάπτυξη ακινήτων. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι το 1978 οι εταιρείες του είχαν εξασφαλίσει άδεια διαχωρισμού τρίων ακινήτων, δύο εξ αυτών ήταν και τα επίδικα, το τεμάχιο XXXXX8 και το τεμάχιο XXXXX2 (μέρος), σε 620 οικόπεδα. Τα 314 από τα 620 οικόπεδα έχουν διαχωρισθεί και τα περισσότερα έχουν αναπτυχθεί, ανεγέρθηκαν οικίες και πολυκατοικίες. Οικογενειακή του εταιρεία έχει ανεγείρει δύο πολυκατοικίες στην εν λόγω περιοχή. Την 28.07.2010 εξασφαλίστηκε πολεοδομική άδεια για το διαχωρισμό των υπολοίπων 306 οικοπέδων. Καταθέτοντας σε σχέση με το έδαφος της περιοχής δήλωσε ότι σε όλη την έκταση της λίμνης μπορούν να ανεγερθούν κατασκευές νοουμένου ότι προηγηθεί επίχωση, όπως είχε γίνει στο βορειοανατολικό μέρος της, το οποίο έχει ήδη αναπτυχθεί. Κατά την προφορική του δήλωση ανέφερε ότι δεν αντιμετώπισαν οποιοδήποτε πρόβλημα με το έδαφος και το υπέδαφος κατά την ανάπτυξη των 314 οικοπέδων της Λίμνης Παραλιμνίου. Παραθέτω τη σχετική αναφορά αυτούσια: «E: Κύριε μάρτυρα μας έχετε αναφέρει ότι έχετε προχωρήσει σε διαχωρισμό 314 οικοπέδων στη Λίμνη παραλιμνίου και αναπτύξετε δύο πολυκατοικίες , ποιά προβλήματα αντιμετωπίσατε με το έδαφος ή το υπέδαφος της λίμνης; Α. Κανένα και ποτέ. Κανένα πρόβλημα δεν αντιμετωπίσαμε, είναι μια συνήθης κατασκευή με διαδικασία επίχωσης για τους δρόμους αλλά όχι μόνο σταθερότητα αλλά και για να είναι πιο ψηλά από το νερό της λίμνης όταν γεμίσει η λίμνη. Η λίμνη γεμίζει μέχρι 60 - 80 πόντους και οι δρόμοι είναι 1- 1.5 μέτρο πάνω από το πάτο της λίμνης.» Στη συνέχεια μετά από σχετική ερώτηση πρόσθεσε ότι δεν υπήρξε οποιοδήποτε επιπρόσθετο κόστος επρόκειτο για "τη συνηθισμένη θεμελίωση". Ο μάρτυρας ανέφερε ότι με τις σύγχρονες μεθόδους που εφαρμόζονται σήμερα μπορούν να γίνουν κατασκευές σε βαλτώδη και ασταθή εδάφη, ακόμη και στη θάλασσα και αναφέρθηκε σε σειρά τέτοιων έργων στην Κύπρο και στο εξωτερικό. Ερωτηθείς κατά πόσο υπήρξε οποιοδήποτε ενδιαφέρον για την πώληση και ή ενοικίαση των επιδίκων ακινήτων, απάντησε αρνητικά και απέδωσε την έλλειψη ενδιαφέροντος στο γεγονός ότι οι επενδυτές 'δεν κοντεύουν' όταν ανακαλύψουν ότι υπήρξαν απαλλοτριώσεις και στη συνέχεια ανάκληση των απαλλοτριώσεων. Δήλωσε ότι πριν περίπου τέσσερα χρόνια τον πλησίασαν κάποιοι Αμερικανοί, οι οποίοι ενδιαφερόντουσαν να οργανώνουν φεστιβάλ για τη νεολαία, 2 - 3 φορές το χρόνο. Όταν ανακάλυψαν τα πιο πάνω προβλήματα, άλλαξαν γνώμη. Ο μάρτυρας ισχυρίστηκε ότι για τους ίδιους λόγους η Αρχή Ηλεκτρισμού δεν αποδέχτηκε την πρόταση τους να δημιουργηθεί φωτοβολταϊκό πάρκο στην περιοχή. Απαρίθμησε δε πολλούς τρόπους με τους οποίους θα μπορούσαν να αναπτυχθούν τα επίδικα τεμάχια. Ο λόγος που δεν αναπτύσσονται οφείλεται στην απροθυμία του κράτους το οποίο ' θεωρεί κεκτημένο δικαίωμα του να αποθηκεύει νερό για να εμπλουτίζεται η περιοχή όλη αλλά χωρίς να καταβάλλουν ενοίκιο και αρνούνται να το απαλλοτριώσουν'. Ο ΧΧΧ Σιαθάς, Μ.Ε.4, είναι γεωλόγος, κάτοχος πτυχίου από το Πανεπιστήμιο του Καρόλου της Πράγας. Εργάζεται ως γεωλόγος τα τελευταία 40 έτη και διατηρεί δικό του γραφείο που ασχολείται με γεωλογικές - γεωτεχνικές μελέτες. Ο μάρτυρες ετοίμασε, κατ ΄εντολή των Αιτητών, μελέτη σε σχέση με τις γεωλογικές και γεωτεχνικές συνθήκες του εδάφους και του υπεδάφους της λίμνης Παραλιμνίου, όσο αφορά τη μορφολογία του εδάφους και τους γεωκινδύνους. Στην Έκθεση του αναφέρει τα πιο κάτω σε σχέση με το έδαφος και το υπέδαφος της λίμνης: «Η περιοχή της εταιρείας σας στο Παραλίμνι αποτελείται από το σχηματισμό της Μονής με προβλήματα που σχετίζονται με την παρουσία νερού νερού μέχρι και την επιφάνεια του εδάφους και της ψηλής πλαστικότητας των εδαφών που όμως δεν συνεπάγεται σοβαρών προβλημάτων εφόσον η αλλαγή της φυσικής τους υγρασίας, που θα μπορούσε να ενεργοποιήσει διογκώσεις ή συρρικνώσεις με τις δεδομένες συνθήκες θεωρείται σχεδόν απίθανη.» Κατεθέτοντας προφορικά στο Δικαστήριο ο μάρτυρας ανέφερε ότι η περιοχή δομείται από υλικά με ψηλή ελαστικότητα, τα οποία ' . θεωρούνται και επικίνδυνα εδάφη γενικά για τις κατασκευές, είτε για οικιστική ανάπτυξη είτε είναι για άλλα τεχνικά έργα', παραταύτα όμως όταν ληφθούν τα κατάλληλα μέτρα μπορούν να χρησιμοποιηθούν. Σε βάθος 7 - 8 μέτρων εντοπίστηκε μπετονική άργιλος και πιο πάνω υπάρχει άργιλος, ίλυες και άργιλος του σχηματισμού της Μονής που είναι λίγο καλύτερος από την μπετονική άργιλο. Τα πιο πάνω εδάφη όταν απορροφήσουν νερό διογκώνονται και όταν χάσουν την υγρασία τους συρρικνώνονται. Παρόμοια εδάφη υπάρχουν και στο Παραλίμνι, στη Δερύνεια, στη Σωτήρα και σε χωριά στην Πάφο, τα οποία έχουν ήδη αναπτυχθεί. Όταν γίνει σωστή θεμελίωση και ληφθούν μέτρα για αποστράγγιση των ομβρίων υδάτων μπορούν να τύχουν ανάπτυξης. Προτού γίνει οποιαδήποτε ανάπτυξη στην περιοχή θα πρέπει να γίνει σωστός σχεδιασμός και να ληφθούν τα κατάλληλα μέτρα με το αντίστοιχο κόστος. Ο ΧΧΧ Χατζηχαραλάμπους Μ.Υ.1 είναι Προϊστάμενος του Κλάδου Οικονομικής Γεωλογίας του Τμήματος Γεωλογικής Επισκόπησης. Είναι γεωλόγος, απόφοιτος του Αριστοτέλειου Πανεπιστημίου της Θεσσαλονίκης, με ειδίκευση στη μηχανική γεωλογία. Ασκεί το επάγγελμα του γεωλόγου από το 1987 και ειδικεύεται σε θέματα μηχανικής γεωλογίας και γεωπροβλημάτων όπως είναι οι κατολισθήσεις και αστάθειες εδάφων και πρανών. Για δεκαοκτώ έτη, μέχρι και το 2020 υπηρετούσε στο κλάδο Μηχανικής Γεωλογίας του Τμήματος Γεωλογικής Επισκόπησης. Η Νομική Υπηρεσία τού ζήτησε τις απόψεις του σε σχέση με γεωλογικά/γεωτεχνικά χαρακτηριστικά των επιδίκων ακινήτων. Οι απόψεις του καταγράφονται στην επιστολή τεκμήριο 27, το περιεχόμενο της οποίας υιοθέτησε. Και αυτός ο μάρτυρας κατέθεσε ότι το υπέδαφος της λίμνης Παραλιμνίου αποτελείται από διογκούμενα εδάφη και πρόσθεσε ότι τα συγκεκριμένα εδάφη αποτελούν ' τα πλέον προβληματικά εδάφη της Κύπρου για σκοπούς θεμελίωσης'. Είναι προτιμότερο να αποφεύγεται η θεμελίωση οποιουδήποτε έργου πάνω σε μπετονική άργιλο, εάν αυτό όμως είναι αναγκαίο τότε η θεμελίωση θα πρέπει να είναι εξειδικευμένη, ήτοι με πασσάλους, μέθοδος που αυξάνει κατακόρυφα το κόστος του έργου. Η επίχωση σύμφωνα με το μάρτυρα δεν είναι η πλέον ενδεδειγμένη μέθοδος για σκοπούς θεμελίωσης κτιρίων σε διογκούμενα εδάφη όπως είναι τα συγκεκριμένα. Σε περιοχές όπου τα εδάφη είναι παρόμοια με της λίμνης και εφαρμόστηκε εξειδικευμένου τύπου θεμελίωσης, δεν απέδωσαν 'τα αναμενόμενα' και παρουσίασαν 'αστοχίες' με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες τους να βρίσκονται στα δικαστήρια και να διεκδικούν από τη Δημοκρατία πολύ ψηλές αποζημιώσεις. Αντεξεταζόμενος διευκρίνισε ότι κλήθηκε ως μάρτυρας σε αριθμό τέτοιων υποθέσεων, δεν γνώριζε όμως αν εκδόθηκε οποιαδήποτε δικαστική απόφαση για το συγκεκριμένο θέμα. Δήλωσε επίσης ότι ο πλέον αρμόδιος για να καταθέσει για το θέμα αυτός δεν είναι ο γεωλόγος, ούτε ο γεωλόγος μηχανικός αλλά ο γεωτεχνικός μηχανικός. Ο μάρτυρας επισήμανε ακόμη δύο προβλήματα σε περίπτωση που επιτραπεί η οικιστική ανάπτυξη των επιδίκων ακινήτων και δοθεί άδεια να ανεγερθούν οικοδομές χρησιμοποιώντας τη μέθοδο της επιχωμάτωσης. Πρώτον, το βάρος των οικοδομών θα επιβαρύνει περισσότερο την ίδια περιοχή και θα αυξηθεί η στάθμη του νερού που συσσωρεύεται στη λίμνη. Παραθέτω τη σχετική αναφορά αυτούσια: « ...Επιπλέον αν και εφόσον δοθεί άδεια ... και ξεκινήσει ανέγερση των κατοικιών θα γίνουν δύο πράγματα, πρώτον θα επιβαρυνθεί δηλαδή το βάρος των νέων οικοδομών, θα επιβαρύνει περισσότερο την ίδια περιοχή, άρα θα προστεθεί και αυτό το τρίτο σημείο κοντά στο προβληματικό αργιλικό έδαφος, κοντά στην ύπαρξη του νερού θα προστεθεί και το επιπλέον βάρος των κατοικιών και ταυτόχρονα οι περισσότερες κατοικίες αν και εφόσον στην απλή θεμελίωση όπως είπατε της κοιτόστρωσης, σημαίνει ότι θα περιορίσουν και την έκταση του νερού, άρα θα αυξηθεί και η στάθμη του νερού της λίμνης άρα γίνονται τέσσερα τα προβλήματα». Ο μάρτυρας κατέθεσε επίσης ότι το Τμήμα του έκρινε, ότι η λίμνη Παραλιμνίου δεν είναι γεωλογικά κατάλληλη για ανάπτυξη. Η πιο πάνω θέση λήφθηκε μετά από επιστημονικές έρευνες που έγιναν στην περιοχή και μελέτης του εδάφους και του υπεδάφους της. Το Τμήμα του ετοιμάζει χάρτες για τη γεωλογική καταλληλότητα των περιοχών της Κύπρου. Ο χάρτης που αφορά την περιοχή Παραλιμνίου συμπεριλαμβανομένης και της λίμνης Παραλιμνίου ετοιμάστηκε το
7. Με βάση τα στοιχεία του συγκεκριμένου χάρτη το Τμήμα Γεωλογίας εισηγήθηκε μηδενική ανάπτυξη εντός της λίμνης Παραλιμνίου. Κατά πόσο θα επιτραπεί τελικά ανάπτυξη ή όχι θα αποφασιστεί από την αρμόδια αρχή που είναι το Τμήμα Πολεοδομίας, το Τμήμα Γεωλογίας απλώς προβαίνει σε εισηγήσεις. Η συγκεκριμένη λίμνη, σύμφωνα πάντα με το μάρτυρα, αποτελεί τοπογραφική ταπείνωση της περιοχής και ως εκ τούτου είναι φυσική και όχι τεχνητή. Η αποστράγγιση της λίμνης γίνεται με τεχνητό τρόπο, ήτοι μέσω του τούνελ που κατασκευάστηκε το
8. Ο ΧΧΧ Goldfinger, M.Y.2, έχει ειδικότητα στην υδρολογία, στους υδάτινους πόρους και στη διαχείριση λεκανών απορροής νερού. Είναι κάτοχος του τίτλου Diplom-Ingenieur Forestry -Special Discipline: Watershed Management, από το Πανεπιστήμιο της Βιέννης, του τίτλου MSc Water Recourses, από το Πανεπιστήμιο της Ουαλλίας και του τίτλου Doctor of Professional Studies-Water Recourses Monitoring and Management in Cyprus, από το Πανεπιστήμιο Middlesex. Κατέχει τη θέση υδρολόγου στο Τμήμα Aναπτύξεως Υδάτων. Η Νομική Υπηρεσία τού ζήτησε τις απόψεις του για τη λίμνη Παραλιμνίου για ζητήματα που εμπίπτουν στο πεδίο των γνώσεων του. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι η λίμνη είναι μια φυσική λίμνη, πρόκειται για ένα ρηχό βαθούλωμα όπου από τη βροχόπτωση και από την εισροή νερού από διάφορα υδατορέματα, όπως είναι ο ποταμός Βαθύς, δημιουργείται υδατοσυλλογή. Η λίμνη έχει αλλοιωθεί τεχνητά με επεμβάσεις στο φυσικό υδρολογικό καθεστώς της. Η λίμνη μπορεί να κενωθεί από το νερό, ο χρόνος που θα χρειασθεί εξαρτάται από τη αρχική στάθμη του νερού, δήλωσε όμως ότι θα χρειασθούν τουλάχιστο μερικές εβδομάδες. Εντός της λίμνης υπάρχουν τα λεγόμενα 'λιμνία', τα οποία έσκαψαν κατά καιρούς οι άνθρωποι για να αποθηκεύουν νερό. Εντός των λιμνίων συσσωρεύεται νερό. Σε περίπτωση που ανοίξει το θυρόφραγμα το νερό των λιμνίων θα παραμείνει. Νερό θα παραμείνει και στο βαθύτερο σημείο της λίμνης, μέχρι να εξατμιστεί. Η λίμνη Παραλιμνίου, συμπεριλαμβανομένων και των επιδίκων τεμαχίων έχει κριθεί από την Ευρωπαϊκή Ένωση, με βάση την Οδηγία 2007/60/EC, ως μια περιοχή όπου υπάρχει κίνδυνος πλημμύρας. Ο μάρτυρας κατέθεσε επίσης ότι η Δημοκρατία έχει προβεί στην εκτέλεση έργων βελτίωσης του βιότοπου της λίμνης, για την εκπλήρωση διεθνών υποχρεώσεων της. Η ΧΧΧ Παλουρτή, Μ.Υ.3, εργάζεται στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας από το
9. Έτυχε ειδικής εκπαίδευσης από το τμήμα της στο θέμα των εκτιμήσεων και της Νομοθεσίας. Από το 2005 μέχρι σήμερα εργάζεται ως εκτιμήτρια στον Kλάδο Eκτιμήσεων του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Αμμοχώστου. Στη μάρτυρα ανατέθηκε ο υπολογισμός της ενοικιαστικής αξίας των επιδίκων ακινήτων. Ετοίμασε σχετικές εκθέσεις, τεκμήρια 32 και 33, το περιεχόμενο των οποίων υιοθέτησε. Η μάρτυρας κατέθεσε στο Δικαστήριο ότι μετά από επιτόπιες εξετάσεις, τα τελευταία δεκαπέντε χρόνια, έχει διαπιστώσει ότι ολόκληρη η έκταση της λίμνης δεν χρησιμοποιείται για οποιοδήποτε σκοπό, βρισκόταν και συνεχίζει να βρίσκεται σε 'αχρησία' και ουδέποτε χρησιμοποιήθηκε για οποιοδήποτε σκοπό. Με βάση δε τα στοιχεία που έλαβε από τον Έφορο Φορολογίας οι Αιτήτριες δεν έχουν δηλώσει οποιαδήποτε εισοδήματα από την ενοικίαση και ή καλλιέργεια των επιδίκων ακινήτων. Κατά τους χειμερινούς μήνες και ιδιαίτερα σε καιρό πολυομβρίας, λόγω της μεγάλης ποσότητας νερού που συσσωρεύεται, η λίμνη καθίσταται άβατη. Τα επίδικα κτήματα ουδέποτε έχουν καλλιεργηθεί και ούτε είναι δυνατή η γεωργική αξιοποίηση τους, καθότι κατά την περίοδο που η λίμνη είναι αποξηραμένη το επίπεδο των αλάτων είναι πολύ ψηλό. Κατά την προετοιμασία της έκθεσης της η μάρτυρας έλαβε επίσης υπόψη ότι τα επίδικα κτήματα δομούνται από μπετονική άργιλο και ως εκ τούτου αποτελούν τα πλέον προβληματικά εδάφη της Κύπρου για σκοπούς θεμελίωσης και ότι το Τμήμα Γεωλογικής Επισκόπησης εισηγήθηκε μηδενική αναπτυξη. Ένας άλλος σημαντικός παράγοντας για τον καθορισμό της αξίας των επιδίκων κτημάτων είναι το γεγονός ότι παρά το γεγονός ότι υπήρξε έξαρση πωλήσεων και το ενδιαφέρον των επενδυτών ήταν στο ψηλότερο επίπεδο κατά τη χρονική περίοδο 2006 μέχρι 2009, δεν υπήρξε καμιά αγοραπωλησία ακινήτων της λίμνης Παραλιμνίου, κατά την εν λόγω περίοδο. Η υπό κρίση επίταξη βρισκόταν σε ισχύ κατά τη μεγάλη οικονομική κρίση που έπληξε την Κύπρο, η οποία άρχισε το 2012 και κορυφώθηκε το
10. Τη συγκεκριμένη περίοδο υπήρξε κατακόρυφη πτώση των τιμών των ακινήτων. Αντεξεταζόμενη για το συγκεκριμένο θέμα δήλωσε μεταξύ άλλων ότι από το 1963 που καθορίστηκαν οι πρώτες Ζώνες στην Κυπριακή Δημοκρατία μέχρι και σήμερα δεν έγινε οποιαδήποτε προσπάθεια από τους ιδιοκτήτες των επιδίκων ακινήτων να τα αναπτύξουν, ούτε επίσης υπήρξε οποιοδήποτε ενδιαφέρον από οποιονδήποτε επενδυτή. Η τελευταία πώληση ακινήτου εντός της λίμνης Παραλιμνίου, έγινε το
11. Σε σχέση με τα νομικά χαρακτηριστικά των επιδίκων ακινήτων η μάρτυρας έλαβε υπόψη ότι με τη δημοσίευση του Τοπικού Σχεδίου Παραλιμνίου, τη 3.04.2007, η λίμνη εντάχθηκε σε Ζώνη Προστασίας Δα1, εξαιρουμένης της χρονικής περιόδου 30.06.2011 μέχρι 8.07.2011 που ήταν ενταγμένη στη Ζώνη Γ. Για σκοπούς υπολογισμού της ενοικιαστικής αξίας των επιδίκων κτημάτων η μάρτυρας έλαβε ως δεδομένο ότι τα ακίνητα βρισκόντουσαν στη Ζώνη Δα1 και ήταν ενταγμένα στη Ζώνη Natura. Τα επίδικα κτήματα, σύμφωνα πάντα με τη μάρτυρα, δεν θα μπορούσαν να αναπτυχθούν καθότι στερούνται ουσιαστικών υπηρεσιών ήτοι υδατοπρομήθειας και προσπέλασης σε δημόσιο δρόμο. Το μόνο που έχει προσπέλαση σε δημόσιο δρόμο είναι το τεμάχιο 433 στερείται όμως και αυτό υδατοπρομήθεια. Αντεξεταζόμενη αναγνώρισε ότι η πιο πάνω θέση της ήταν λανθασμένη καθότι όλα τα τεμάχια που αποτελούν αντικείμενο της Παραπομπής 2/2014 είχαν πρόσβαση σε δημόσιο δρόμο. Σε σχέση με την υδατοπρομήθεια, όταν της ζητήθηκε να παρουσιάσει τα στοιχεία επί των οποίων βασίστηκε η πιο πάνω θέση της, ανέφερε ότι η ίδια δεν ήταν ειδικός για να απαντήσει για το θέμα και αρμόδια για να απαντήσει τη συγκεκριμένη ερώτηση ήταν η Πολεοδομία. Για τον υπολογισμό της ενοικιαστικής αξίας όλων των επιδίκων ακινήτων η μάρτυρας εφάρμοσε τη συγκριτική μέθοδο. Χρησιμοποίησε επτά συγκριτικά που αφορούσαν όλα ενοικίαση για σκοπούς 'ξηρικής καλιέργειας' ακινήτων στο Δήμο Παραλιμνίου και στο Δήμο Σωτήρας. Τα ενοίκια που καταβλήθηκαν κυμαίνονταν από €6.95 μέχρι €19.83 το δεκάριο, ετησίως. Ο μέσος όρος ήταν €14 το δεκάριο. Η μάρτυρας θεώρησε ότι η αξία των επιδίκων ακινήτων στην ελεύθερη αγορά ήταν 'κατακόρυφα μειωμένη' σε σχέση με τα ακίνητα των συγκριτικών ενοικιάσεων. Υιοθέτησε ως ενοικιαστική αξία το ποσό των €1 ανά δεκάριο που αντιπροσωπεύει 'το 15% περίπου της ενοικιαστικής αξίας ενός ακινήτου φτωχής γονιμότητας (€7,00/δεκάριο* 15% = €1,05 Λέγε €1)' . Αντεξεταζόμενη ανέφερε ότι δεν χρησιμοποιήθηκε ο μέσος όρος, €14 το δεκάριο, καθότι εκείνο αφορούσε ξηρές καλλιέργειες, μέτριας καλλιέργειας ενώ τα επίδικα ακίνητα είναι ακατάλληλα για καλλιέργεια και δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν για οποιοδήποτε σκοπό. Ανέφερε χαρακτηριστικά ότι δεν θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν ούτε ως μονοπάτια της φύσης καθότι τους χειμερινούς μήνες η λίμνη είναι γεμάτη νερό, ούτε ως χώρος στάθμευσης οχημάτων και ή μηχανημάτων καθότι και για το σκοπό αυτό χρειάζεται άδεια από τις αρμόδιες αρχές Απέρριψε και την εισήγηση ότι η συγκεκριμένη γη θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί ως γήπεδο του γκολφ. Σε σχέση με το τελευταίο θέμα ανέφερε ότι η Υπηρεσία Περιβάλλοντος δεν θα επέτρεπε τέτοια ενέργεια, ενώ σε πρόσφατη σύσκεψη που είχε η εν λόγω Επιτροπή, το 2021, δήλωσε ρητώς ότι δεν θα παραχωρούσε άδεια για γκολφ, εντός της συγκεκριμένης λίμνης. Πέραν τούτου η λίμνη δεν θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί για τον πιο πάνω σκοπό καθότι κατά τους χειμερινούς μήνες είναι γεμάτη νερό. Σε κάποιο άλλο σημείο της αντεξέτασης της ανέφερε ότι η συγκεκριμένη λίμνη αποτελεί βιότοπο, οικοσύστημα και αυτός είναι ο λόγος που δεν θα επιτρεπόταν οποιαδήποτε ανάπτυξη. Τέθηκε στη μάρτυρα ως παράδειγμα η λίμνη της Πόλης της Χρυσοχούς, όπου δόθηκε άδεια για να γίνει γήπεδο του γκολφ. Η μάρτυρας ανέφερε ότι η συγκεκριμένη λίμνη, παρά το γεγονός ότι αποκαλείται 'λίμνη', δεν είναι στην πραγματικότητα λίμνη αλλά παραλία. Αποκαλείται 'λίμνη' γιατί στο χώρο εκείνο υπήρχε μεταλλείο και γινόταν εξόρυξη μεταλλεύματος. Δήλωσε επίσης ότι δεν γνωρίζει κατά πόσο δόθηκε από τις αρμόδιες αρχές άδεια για δημιουργία γηπέδου γκολφ, στο συγκεκριμένο χώρο. Αντεξετάσθηκε και για την απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου, ημερομηνίας με την οποία ανετράπη η ένταξη των επιδίκων ακινήτων στη Ζώνη Δα
12. Η μάρτυρας δήλωσε ότι αγνοούσε το πιο πάνω γεγονός, για αυτό και η εκτίμηση της έλαβε ως δεδομένο ότι τα ακίνητα ήταν ενταγμένα στη Ζώνη Natura. Η μάρτυρας αναγνώρισε ότι η πείρα της σε υποθέσεις επίταξης είναι πολύ περιορισμένη, έκανε μόνο δύο εκτιμήσεις σε υποθέσεις επίταξης και καμιά εκ των δύο αφορούσε τόσο μεγάλη έκταση. Αυτή ήταν συνοπτικά η μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου. Το Δικαστήριο καλείται να αποφασίσει την αποζημίωση που θα πρέπει να καταβληθεί στους Αιτητές λόγω της επίταξης των ακινήτων τους. Η αποζημίωση που θα καταβληθεί πρέπει να είναι «δίκαιη και εύλογη». Σχετικές είναι οι πρόνοιες του άρθρου 23, παράγραφος 8, του Συντάγματος, τις οποίες παραθέτω αυτούσιες: "
13. Οιαδήποτε κινητή ή ακίνητος ιδιοκτησία δύναται να επιταχθή υπό της Δημοκρατίας, ή υπό Κοινοτικής Συνελεύσεως υπέρ εκπαιδευτικών, θρησκευτικών, φιλανθρωπικών ή αθλητικών σωματείων, οργανώσεων ή ιδρυμάτων υποκειμένων εις την αρμοδιότητα αυτής και εφ' όσον ο ιδιοκτήτης και το δικαιούμενον κατοχής της ιδιοκτησίας άτομον ανήκουσιν εις την αντίστοιχον κοινότητα και δη μόνον: (α) προς εξυπηρέτησιν σκοπού δημοσίας ωφελείας ειδικώς καθορισθησομένου διά γενικού νόμου περί επιτάξεων, όστις θέλει θεσπισθή εντός έτους από της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του Συντάγματος, (β) του τοιούτου σκοπού εξειδικευομένου δι' ητιολογημένης αποφάσεως της επιβαλλούσης την επίταξιν αρχής εκδιδομένης κατά τας διατάξεις του νόμου τούτου και περιλαμβανούσης σαφώς τους λόγους της τοιαύτης επιτάξεως. (γ) διά περίοδον μη υπερβαίνουσαν την τριετίαν και (δ) επί καταβολή τοις μετρητοίς το ταχύτερον δικαίας και ευλόγου αποζημιώσεως καθοριζομένης εν περιπτώσει διαφωνίας υπό πολιτικού δικαστηρίου". Στη Δημοκρατία ν. Ανδρέα Ιωάννου Πέτσα

(1996)1 Α.Α.Δ. 1342 το Εφετείο ενδιέτριψε σε βάθος σε σχέση με τον χαρακτήρα της διαδικασίας της παραπομπής και τον ρόλο του Δικαστηρίου. Κατέληξε ότι η συγκεκριμένη διαδικασία δεν έχει χαρακτήρα αμιγούς αντιπαράθεσης και ο ρόλος του δικαστηρίου είναι πιο διευρυμένος από ότι σε άλλες διαδικασίες καθότι θα πρέπει να καταλήξει σε μια δίκαιη και εύλογη αποζημίωση με βάση τις πρόνοιες του Συντάγματος. Παραθέτω το σχετικό απόσπασμα αυτούσιο: «Ωστόσο, ο λόγος της Demetriou and Others v. Republic (ανωτέρω) σε ό,τι συζητούμε τέθηκε με ευρύτητα. Θεωρήθηκε ότι η δικογραφία σε παραπομπές επέχει θέση γραπτών προτάσεων (pleadings) που καθορίζουν τα επίδικα θέματα όπως και σε πολιτικές αγωγές. Κατά τη γνώμη μας ο λόγος της Demetriou and Others v. Republic (ανωτέρω) με αυτή την ευρύτητα είναι εσφαλμένος. Και θα εξηγήσουμε γιατί. Στη διαδικασία παραπομπής για τον καθορισμό αποζημιώσεων σε απαλλοτριώσεις, ενώ παρέχονται σημαντικά περιθώρια πρωτοβουλίας στα μέρη τόσο για τοποθέτηση τους όσο και για προσκόμιση μαρτυρίας, εντούτοις το δικαστήριο διατηρεί θεσμοθετημένες δυνατότητες διερεύνησης οι οποίες καταδεικνύουν τον τουλάχιστον εν μέρει εξεταστικό χαρακτήρα της διαδικασίας: βλ. τον Καν. 7

(1)που προβλέπει ότι το δικαστήριο με ιδίαν πρωτοβουλία μπορεί να απαιτήσει από διάδικο να παράσχει περαιτέρω και καλύτερες λεπτομέρειες των λόγων της παραπομπής. Αυτός ο χαρακτήρας συνάδει άλλωστε με τη συνταγματική πρόνοια στο άρθρο 23.4(γ) του Συντάγματος για τον καθορισμό δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης. Η εναπόθεση της ευθύνης εξ ολοκλήρου στα μέρη, με διαδικασία αμιγούς αντιπαράθεσης, θα εξαρτούσε την έκβαση υπέρμετρα από τους χειρισμούς στους οποίους εκείνοι θα προέβαιναν. Και έτσι να μην παρείχετο ενδεχομένως η δυνατότητα για τον καθορισμό αποζημίωσης με τα αναγκαία γνωρίσματα· της δίκαιης και εύλογης. Δεν θα ακολουθήσουμε λοιπόν σε τούτο την Demetriou and Others v. Republic (ανωτέρω).» Ο τρόπος υπολογισμού της εν λόγω αποζημίωσης καθορίζεται από τις πρόνοιες του περί Επιτάξεως Νόμου του 1962, Ν 21/1962 και δη από τα άρθρα 8, 10, 11 και 13, τα οποία παραθέτω αυτούσια για σκοπούς εύκολης αναφοράς: «8.-

(1)Η καταβλητέα αποζημίωσις αναφορικώς προς επίταξιν ακινήτου ιδιοκτησίας δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου σύγκειται εκ των ακολούθων ποσών, ήτοι- (α) εκ ποσού ίσου προς το μίσθωμα όπερ ευλόγως δύναται να αναμένηται ότι θα καταβάλλετο υπό τινος, εν τη κατοχή της τοιαύτης ιδιοκτησίας τελούντος μισθωτού, διά περίοδον αρχομένην άμα τη ενάρξει της ισχύος της επιτάξεως και λήγουσαν άμα τη λήξει του οικείου διατάγματος επιτάξεως, δυνάμει συμβάσεως μισθώσεως συναφθείσης αμέσως προ της ενάρξεως της ως είρηται περιόδου, δυνάμει της οποίας ο τοιούτος μισθωτής ανέλαβε το βάρος των εξόδων επισκευής και ασφαλίσεως, ως και τας τυχόν λοιπάς δαπάνας, αίτινες είναι αναγκαίαι διά την διατήρησιν της ιδιοκτησίας εις κατάστασιν τοιαύτην ώστε να δύναται να αποδώση το τοιούτο μίσθωμα~ και (β) . . . . . . . . . (γ) . . . . . . . . . (δ) . . . . . . . . . (ε) . . . . . . . . . Νοείται ότι- (

1. i)κατά τον υπολογισμόν, διά τους σκοπούς της παραγράφου (α), του μισθώματος όπερ ευλόγως δύναται ν' αναμένηται ότι θα κατεβάλλετο αναφορικώς προς ακίνητον ιδιοκτησίαν, διά τους σκοπούς της παραγράφου (β) οιασδήποτε ζημίας εις επιχείρησιν, εμπόριον, ελευθέριον ή άλλο επάγγελμα, και διά τους σκοπούς της παραγράφου (δ) οιουδήποτε ποσού όπερ ευλόγως δύναται ν' αναμένηται ότι θα κατεβάλλετο επί πλέον του μισθώματος υπό τινος επερχομένου μισθωτού, το γεγονός ότι η κατοχή επί της ιδιοκτησίας κτάται δυνάμει διατάγματος επιτάξεως, εκτός οσάκις η τοιαύτη επίταξις γίνεται διά μεταλλευτικούς σκοπούς, ως και οιαδήποτε επαύξησις ήτις ήθελεν επέλθει εις τας αξίας λόγω των συνθηκών υφ' ας η επίταξις κατέστη αναγκαία, ουδόλως λαμβάνονται υπ' όψιν~ και (
2. ii). . . . . . . . .

(2)Αποζημίωσις οφειλομένη δυνάμει της παραγράφου (α) του εδαφίου

(1)λογίζεται καθισταμένη απαιτητή από ημέρας εις ημέραν διαρκούσης της περιόδου ήτις άρχεται άμα τη ενάρξει της ισχύος επιτάξεως και λήγει άμα τη λήξει του διατάγματος επιτάξεως, και αναλόγως καταμερίζεται χρονικώς, και καταβάλλεται εις το πρόσωπον όπερ εκάστοτε θα εδικαιούτο να κατέχη την ιδιοκτησίαν, εάν η επίταξις δεν ελάμβανεν χώραν~ το παρόν όμως εδάφιον δεν εφαρμόζεται κατά τοιούτον τρόπον ώστε να απαιτήται η καταβολή πληρωμών ανά διαστήματα ελάσσονα του ενός μηνός. . . . . . . . . . ...» Διαπραγματεύσεις διά τον καθορισμόν της αποζημιώσεως

1. Η επιτάσσουσα αρχή οφείλει, κατά τον ταχύτερον πρόσφορον χρόνον αφ' ης η αποζημίωσις διά την επίταξιν κατέστη απαιτητή, να έλθη εις διαπραγματεύσεις διά τον συμβατικόν καθορισμόν και τον καταμερισμόν αυτής μεταξύ των ενδιαφερομένων προσώπων. Καθορισμός αποζημιώσεως υπό του δικαστηρίου
2. Εάν εντός τριών μηνών αφ' ης η αποζημίωσις δι' επίταξιν κατέστη απαιτητή, δεν επέλθη συμφωνία ως προβλέπεται εν τω άρθρω 10, ή καίτοι η προμνησθείσα περίοδος των τριών μηνών δεν παρήλθεν, δεν προβλέπεται ότι θα επέλθη συμφωνία υπό τας περιστάσεις, η επιτάσσουσα αρχή, ή πας ενδιαφερόμενος δύναται να ζητήση, παρά του δικαστηρίου όπως προβή εις τον καθορισμόν της τοιαύτης αποζημιώσεως ή οσάκις τούτο ενδείκνυται, εις τον καταμερισμόν ταύτης μεταξύ των εις ταύτην ενδιαφερομένων. . . . . . . . . . 13.-

(1)Άμα ως η καταβληθείσα αποζημίωσις, καταστάσα απαιτητή συμφωνηθή ή καθορισθή δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου, αύτη καταβάλλεται πάραυτα τοις μετρητοίς εις τους ενδιαφερομένους με ετήσιον τόκον προς τέσσερα επί τοις εκατόν από της ημερομηνίας καθ' ην η τοιαύτη αποζημίωσις κατέστη απαιτητή, μέχρι της ημερομηνίας πληρωμής: Νοείται ότι διά τον υπολογισμόν του τόκου δυνάμει του παρόντος άρθρου, αποζημίωσις πληρωτέα δυνάμει των διατάξεων της παραγράφου (α) του εδαφίου

(1)του άρθρου 8 ή της παραγράφου (α) του εδαφίου

(1)του άρθρου 9 λογίζεται καθισταμένη απαιτητή ανά μηνιαία διαστήματα υπολογιζόμενα από της ημερομηνίας καθ' ην ήρξατο η ισχύς της επιτάξεως. . . . . . . . . ..» Αποτελεί κοινή θέση και των δύο μερών, θέση η οποία βρίσκει σύμφωνο και το Δικαστήριο ότι οι υπό κρίση παραπομπές καλύπτονται από τις πρόνοιες του άρθρου 8

(1)(α) του πιο πάνω Νόμου. Η παρούσα υπόθεση παρουσιάζει κατά την άποψη μου αρκετά μεγάλη πρωτοτυπία. Η πρωτοτυπία έγκειται στο γεγονός ότι τα επίδικα ακίνητα αποτελούν μέρος μιας λίμνης και δεν υπάρχουν συγκριτικές επιτάξεις και ή ενοικιάσεις ακινήτων που φέρουν τα ίδια χαρακτηριστικά με τα επίδικα ακίνητα. Οι εκθέσεις των δύο εκτιμητών, Μ.Ε.1 και Μ.Υ.3 που κλήθηκαν να καταθέσουν για το θέμα αυτό διαφέρουν κατά πολύ τόσο σε σχέση με τη μέθοδο που υιοθέτησαν όσο και στο τελικό τους αποτέλεσμα, γεγονός που δυσχεραίνει σε πολύ μεγάλο βαθμό το έργο του δικαστηρίου. Ενδεικτικό είναι το γεγονός ότι με βάση τη μαρτυρία του Γ. Γεωργιάδη Μ.Ε.1 η καταβλητέα αποζημίωση ανέρχεται σε μερικά εκατομμύρια ευρώ ενώ με βάση τη μαρτυρία της ΧΧΧ Παλλουρτή Μ.Υ.3, δεν υπερβαίνει σε κάθε υπόθεση, τα χίλια ευρώ. Επιπρόσθετα η κάθε παραπομπή αφορά πολύ μεγάλο αριθμό ακινήτων τα οποία διαφέρουν μεταξύ τους σε σχέση με το σχήμα και το εμβαδόν και την πρόσβαση σε δημόσιο δρόμο. Η αξιολόγηση των μαρτύρων έγινε ακολουθώντας τις αρχές που καθορίστηκαν από τη νομολογία. Κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας δεν περιορίστηκα στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας κάθε μάρτυρα ξεχωριστά, αλλά την αντιπαράβαλα και την εξέτασα σε σχέση με το σύνολο της υπόλοιπης μαρτυρίας. Η αξιολόγηση θα επικεντρωθεί στους ισχυρισμούς που κατέστησαν επίμαχοι καθότι δεν θεωρώ σκόπιμο να επεκταθώ σε ισχυρισμούς που δεν αμφισβητήθηκαν και ή που δεν σχετίζονται άμεσα με τα επίδικα θέματα. Αφού εξέτασα τη μαρτυρία στο σύνολο της, κατέληξα σε ευρήματα και συμπεράσματα, τα οποία παραθέτω πιο κάτω, όχι με βάση την αλληλουχία των σκέψεων μου αλλά με βάση τη σειρά, η οποία κατά την κρίση μου, αποτελεί την καλύτερη δομή της απόφασης μου. Οι μάρτυρες Μ.Ε.1, Μ.Ε.4, Μ.Υ.1, Μ.Υ.2 και Μ.Υ.3 κλήθηκαν να καταθέσουν ως εμπειρογνώμονες. Η μαρτυρία τους αξιολογήθηκε, έχοντας υπόψη τη νομολογιακή αρχή ότι η μαρτυρία ενός εμπειρογνώμονα γίνεται αποδεκτή για να προμηθεύσει το Δικαστήριο με επιστημονικά κριτήρια για την αξιολόγηση της ορθότητας των συμπερασμάτων του για να μπορέσει το Δικαστήριο να σχηματίσει τη δική του ανεξάρτητη γνώμη, εφαρμόζοντας αυτά τα κριτήρια στα γεγονότα που αποδεικνύονται με μαρτυρία. (Κοινοτικό Συμβούλιο Ομόδους ν. Κονναρή Π.Ε. 290/2008, 23.12.2011). Πέραν τούτου, η μαρτυρία του θα πρέπει να αιτιολογείται και να τεκμηριώνεται με απόλυτη επάρκεια και πειστικότητα. (Αυγουστή και Ιωάννου

(2005)1 Α.Α.Δ. 1498). Τα προσόντα των πιο πάνω μαρτύρων , σε συνδυασμό με την εμπειρία τους και την κατάρτιση τους, τούς κατατάσσουν στη κατηγορία των εμπειρογνωμόνων, κατά πόσο όμως θα γίνει αποδεκτή η μαρτυρία καθενός εξ αυτών είναι θέμα που θα εξετάσω στη συνέχεια. Έκρινα σκόπιμο να μη αξιολογήσω τη μαρτυρία του κάθε μάρτυρα ξεχωριστά, αλλά να την αξιολογήσω στα πλαίσια εξέτασης του κάθε επιμέρους θέματος που εγείρεται, έχοντας υπόψη ότι το μεγαλύτερο μέρος της μαρτυρίας αφορά μαρτυρία εμπειρογνωμόνων. Μεγάλος δικαστικός χρόνος αναλώθηκε, εν μέρει αχρείαστα κατά την άποψη μου, σε σχέση με τον χαρακτηρισμό της λίμνης Παραλιμνίου, κατά πόσο είναι ΄φυσική' ή 'τεχνητή'. Οι απόψεις όλων των μαρτύρων που κλήθηκαν να καταθέσουν συγκλίνουν ως προς τα φυσικά χαρακτηριστικά της εν λόγω λίμνης. Αποτελεί αδιαμφισβήτητο γεγονός ότι η λίμνη Παραλιμνίου βρίσκεται σε ΄βαθούλωμα', υπάρχει δηλαδή υψομετρική διαφορά μεταξύ της λίμνης και της γύρω περιοχής. Δεν δόθηκαν ακριβή στοιχεία σε σχέση με το βάθος της λίμνης ενδεικτικό όμως αυτού είναι η δήλωση του ΧΧΧ Λόρδου Μ.Ε.3 ότι '.Η λίμνη γεμίζει μέχρι 60 - 80 πόντους και οι δρόμοι είναι 1- 1.5 μέτρο πάνω από το πάτο της λίμνης'. Η δήλωση αυτή δεν αμφισβητήθηκε και γίνεται δεκτή από το Δικαστήριο. Στο σημείο αυτό όμως πρέπει να διευκρινισθεί ότι στη περιοχή η οποία αναπτύχθηκε οικιστικά και στην οποία έκανε αναφορά ο μάρτυρας έγινε επίχωση καθότι αποτελεί και εκείνη μέρος της ιδίας λίμνης, γεγονός που πιθανόν να επέφερε κάποια αύξηση στο υψόμετρο των δρόμων. Αδιαμφισβήτητο είναι και το γεγονός ότι κατά το έτος 1900 κατασκευάστηκε στη λίμνη ένα ¨θυρόφραγμα΄, το οποίο έχει τη δυνατότητα να ανοιγοκλείνει και να ρυθμίζει την ποσότητα του νερού που βρίσκεται εντός της λίμνης. Ομολογώ ότι για πρώτη φορά άκουσα τη λέξη ΄θυρόφραγμα΄ κατά την ακροαματική διαδικασία, δεν κατέστη δυνατό να την εντοπίσω σε κάποιο λεξικό της Ελληνικής γλώσσας, θεώρησα σκόπιμο όμως να την υιοθετήσω έχοντας υπόψη ότι όλοι οι μάρτυρες αναφέρθηκαν σε ΄θυρόφραγμα΄. Ενώπιον του δικαστηρίου κατατέθηκαν φωτογραφίες αυτού του θυροφράγματος, πρόκειται στην ουσία για ένα μεγάλο άνοιγμα. Ο χειρισμός του γίνεται από ανθρώπους και συγκεκριμένα από το Μ. Παράσχο, Μ.Ε.

1. Όταν το θυρόφραγμα είναι ανοικτό, το νερό που βρίσκεται εντός της λίμνης διοχετεύεται σε ένα τούνελ και στη συνέχεια χρησιμοποιείται για την άρδευση χωραφιών. Και το τούνελ κατασκευάστηκε την ίδια περίοδο με το θυρόφραγμα, ήτοι το
2. Αδιαμφισβήτητο είναι και το γεγονός ότι εν λόγω λίμνη αποτελεί βιότοπο για πουλιά και ζώα. Κατά τους χειμερινούς μήνες συσσωρεύεται μεγάλη ποσότητα νερού από τη βροχή με αποτέλεσμα να είναι απροσπέλαστη. Όταν συσσωρευθεί νερό εντός της λίμνης χρειάζεται αρκετός χρόνος για να αδειάσει μέσω του τούνελ, τουλάχιστον μερικές εβδομάδες. Με βάση δε τη μαρτυρία του ΧΧΧ Goldfinger, MY2, που δεν αμφισβητήθηκε επί του συγκεκριμένου σημείου, προκύπτει ότι ακόμη και στην περίπτωση που το θυρόφραγμα παραμείνει ανοικτό για μεγάλη χρονική περίοδο το νερό των λιμνίων και αυτού που βρίσκεται στο βαθύτερο σημείο της λίμνης, θα παραμείνει εκεί μέχρι να εξατμιστεί. Ο ΧΧΧ Παράσχος Μ.Ε.2 που είναι και ένας εκ των πολλών Αιτητών στην Παραπομπή 3/ 2014 κατέθεσε ότι το νερό της λίμνης που προέρχεται από τη βροχή το χρησιμοποιούν οι γεωργοί της περιοχής και τόνισε ότι το παίρνουν έγκαιρα από τη λίμνη προτού αυτό "αλμυρίσει". Η έμφαση του στο πιο πάνω γεγονός έγινε προφανώς για να καταδείξει ότι ουδέποτε συσσωρεύεται μεγάλη ποσότητα νερού εντός της λίμνης και κατ' επέκταση η λίμνη ουδέποτε είναι απροσπέλαστη. Ο πιο πάνω ισχυρισμός δεν συνάδει όμως με τη θέση του ΧΧΧ Λόρδου Μ.Ε. 3, διευθυντή και μετόχου των Αιτηριών εταιρειών στην Παραπομπή 2/2014, που δήλωσε ότι το νερό αποθηκεύεται στη λίμνη για σκοπούς άρδευσης, πρόκειται για απόφαση του κράτους και ότι "η λίμνη γεμίζει μέχρι 60 - 80 πόντους και οι δρόμοι είναι 1- 1.5 μέτρο πάνω από το πάτο της λίμνης". Εάν το νερό αποθηκεύεται στη λίμνη και η λίμνη γεμίζει 60 - 80 πόντους, είναι αυτονόητο ότι το νερό δεν αδειάζει αμέσως από τη λίμνη για σκοπούς άρδευσης. Εκ των δύο εκδοχών θα δεχθώ την εκδοχή του ΧΧΧ Λόρδου Μ.Ε.3 που κανένα λόγο είχε να υπερβάλει σε σχέση με το συγκεκριμένο θέμα. Από την πιο πάνω μαρτυρία προκύπτει ότι η λίμνη Παραλιμνίου είναι μια φυσική λίμνη στην οποία έχει επέμβει ο άνθρωπος, τουλάχιστο από το 1900 όταν δημιουργήθηκε το θυρόφραγμα και το τούνελ ενώ στη συνέχεια αναπτύχθηκε οικιστικά το βόρειο μέρος αυτής. Ένα άλλο θέμα για το οποίο αναλώθηκε μεγάλος δικαστικός χρόνος ήταν το έδαφος και το υπέδαφος της λίμνης, κατά πόσο είναι κατάλληλο για οικιστική ανάπτυξη. Για το θέμα αυτό κατέθεσαν οι δύο γεωλόγοι, ο Α. Σιαθάς Μ.Ε.4 και ο ΧΧΧ Χ΄Χαραλάμπους Μ.Υ.1, ενώ εξέφρασαν απόψεις και ο ΧΧΧ Λόρδος Μ.Ε.3 και οι εκτιμητές Γ.Γεωργιάδης Μ.Ε.1 και ΧΧΧ Παλουρτή Μ.Υ.
3. Την μαρτυρία των δύο τελευταίων επί του συγκεκριμένου σημείου θα την αγνοήσω εντελώς, καθότι δεν ήταν ειδικοί επί του θέματος. Η μαρτυρία των δύο γεωλόγων επί του συγκεκριμένου θέματος στην ουσία συνάδει μεταξύ της. Συμφώνησαν και οι δύο ότι το έδαφος και το υπέδαφος των επιδίκων ακινήτων αλλά και ολόκληρης της λίμνης Παραλιμνίου αποτελείται από αργιλώδη εδάφη τα οποία όταν απορροφήσουν νερό διογκώνονται, όταν όμως γίνει σωστή θεμελίωση και ληφθούν μέτρα για αποστράγγιση των ομβρίων υδάτων μπορούν να τύχουν ανάπτυξης. Προτού γίνει οποιαδήποτε ανάπτυξη στην περιοχή θα πρέπει να γίνει σωστός σχεδιασμός και να ληφθούν τα κατάλληλα μέτρα με το αντίστοιχο κόστος. Η πιο πάνω θέση αποτελεί και εύρημα του Δικαστηρίου. Ο ΧΧΧ Χ΄Χαραλάμπους Μ.Υ.1, ισχυρίστηκε ότι η σωστή θεμελίωση προϋποθέτει ότι το κόστος της οικοδομής θα αυξηθεί 'κατακόρυφα', ενώ ο ΧΧΧ Λόρδος, Μ.Ε.3 ισχυρίστηκε ότι δεν υπάρχει οποιοδήποτε επιπρόσθετο κόστος. Αρχίζοντας από την τελευταία εισήγηση, αυτή του Μ.Ε.3 παρατηρώ ότι αυτή δεν συνάδει με τη μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιο του δικαστηρίου από τους δύο ειδικούς, η οποία παράμεινε αδιαμφισβήτητη. Τόσο ο Μ.Ε. 4 όσο και Μ.Υ.1 κατέθεσαν ότι είναι αναγκαίο να ληφθούν επιπρόσθετα μέτρα γεγονός που εξυπακούει ότι θα υπάρχει επιπρόσθετο κόστος. Σε σχέση με τον ισχυρισμό του Μ.Υ.1 ότι το κόστος θα αυξηθεί ΄κατακόρυφα΄ παρατηρώ ότι ούτε και αυτή η εκδοχή υποστηρίζεται από την προσαχθείσα μαρτυρία. Οι δύο μεθόδοι που μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την καλύτερη θεμελίωση είναι, με βάση την προσκομισθείσα μαρτυρία, η επίχωση και η τοποθέτηση πασσάλων. Καταλήγω ότι το κόστος για την εφαρμογή και των δύο μεθόδων, με βάση τα στοιχεία που έχουν τεθεί ενώπιο του δικαστηρίου και παρέμειναν αδιαμφισβήτητα, είναι εντός λογικών πλαισίων και δεν είναι απαγορευτικό για την ανέγερση ενός ακινήτου σε αργιλώδες έδαφος και υπέδαφος, όπως στην παρούσα περίπτωση. Μεγάλη διάσταση απόψεων μεταξύ των Αιτητών και της Αποζημιούσας Αρχής υπήρξε και σε σχέση με την Πολεοδομική Ζώνη ή Ζώνες στις οποίες ενέπιπταν τα επίδικα ακίνητα κατά τον επίδικο χρόνο. Οι Αιτητές ισχυρίζονται ότι ενέπιπταν στη Ζώνη Γ, που επιτρέπει περιορισμένη οικιστική ανάπτυξη ενώ εκ μέρους της Αποζημιούσας Αρχής προβάλλεται η θέση ότι ενέπιπταν εντός της Ζώνης Δα1 που απαγορεύει οποιαδήποτε ανάπτυξη. Διάσταση απόψεων υπήρξε και στο ποιός είναι ο επίδικος χρόνος για σκοπούς υπολογισμού της καταβλητέας αποζημίωσης. Οι Αιτητές εισηγούνται ότι ο επίδικος χρόνος είναι η ημέρα δημοσίευσης του διατάγματος επίταξης, ήτοι η 27.05.2011 ενώ εκ μέρους της Αποζημιούσας Αρχής προβάλλεται η θέση ότι επίδικος χρόνος είναι και τα τρία έτη που διήρκησε η επίταξη. Αμφότερες οι εισηγήσεις εδράζονται επί παραδεκτών γεγονότων, η διαφορά των δύο μερών έγκειται στο γεγονός ότι η κάθε πλευρά ερμήνευε το σχετικό Νόμο διαφορετικά. Αρχίζοντας από το τελευταίο θέμα ήτοι τον χρόνο υπολογισμού της αποζημίωσης, θα ήθελα να επισημάνω τα πιο κάτω. Το άρθρο 10 του Νόμου προβλέπει ότι η Αποζημιούσα Αρχή έχει υποχρέωση 'κατά τον ταχύτερον πρόσφορον χρόνον αφ' ης η αποζημίωσις διά την επίταξιν κατέστη απαιτητή' να προσέλθει σε διαπραγματεύσεις για καθορισμό της καταβλητέας αποζημίωσης. Το άρθρο 11 του Νόμου προβλέπει ότι "εάν εντός τριών μηνών αφ' ης η αποζημίωσις δι' επίταξιν κατέστη απαιτητή, δεν επέλθη συμφωνία ως προβλέπεται εν τω άρθρω 10", τότε η Αποζημιούσα Αρχή ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος μπορεί να προσφύγει στο Δικαστήριο και να ζητήσει από αυτό να καθορίσει την καταβλητέα αποζημίωση. Με βάση τα πιο πάνω συνάγεται, εμμέσως πλην σαφώς, ότι ο υπολογισμός της αποζημίωσης γίνεται μία φορά στην αρχή της χρονικής περιόδου επίταξης και όχι κάθε μήνα, ως ήταν η εισήγηση της Μ. Παλουρτή Μ.Υ.
4. Τέτοια προσέγγιση θα οδηγούσε σε ατέρμονες διαπραγματεύσεις και δικαστικές διαδικασίες που δεν συνάδουν με το πνεύμα του Νόμου. Ο υπολογισμός της αξίας γίνεται με βάση τα τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του κτήματος που υφίστανται κατά το χρόνο της δημοσίευσης του διατάγματος και τα, κατά τον ίδιο χρόνο, ευλόγως προβλεπτά. Σχετική είναι η απόφαση Βασιλείου και Κυπριακής Δημοκρατίας

(2001)1 Α.Α.Δ.

1. Καταλήγω ότι ο ουσιαστικός χρόνος είναι ο χρόνος που άρχισε η κάθε επίταξη που είναι ο ίδιος με την ημερομηνία δημοσίευσης του σχετικού διατάγματος. Υπενθυμίζω ότι με βάση τα παραδεκτά γεγονότα που έχουν τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου στην υπό κρίση υπόθεση, το διάταγμα της επίταξης δημοσιεύτηκε την 27.05.2011 ενώ στη συνέχεια την 18.05.2012 και την 14.05.2013 δημοσιεύτηκαν δύο ακόμη διατάγματα με τα οποία παρατάθηκε η επίταξη. Το κάθε διάταγμα είχε ισχύ ενός έτους. Καταλήγω ότι ο ουσιώδης χρόνος είναι οι τρεις πιο πάνω ημερομηνίες. Απορρίπτω τη θέση που προβλήθηκε εκ μέρους των Αιτητών ότι επρόκειτο για μια συνεχόμενη τριετή περίοδο και ως τέτοια θα πρέπει να αντιμετωπισθεί. Τη 27.05.2011 όταν εκδόθηκε το διάταγμα επίταξης αυτό είχε συγκεκριμένη ισχύ, για ένα έτος. Το γεγονός ότι οι Αιτητές προσέφυγαν στο Δικαστήριο μετά τη λήξιν της περιόδου επίταξης και διεκδικούν αποζημιώσεις και για τα τρία έτη δεν οδηγεί στο συμπέρασμα ότι το αρχικό διάταγμα επίταξης ήταν για τρία έτη. Σε σχέση με τη Πολεοδομική Ζώνη στην οποία ενέπιπταν τα επίδικα ακίνητα, με βάση τα παραδεκτά γεγονότα προκύπτουν τα πιο κάτω: Την 5.04.2007 δημοσιεύτηκε το Τοπικό Σχέδιο Παραλιμνίου. Με βάση τις πρόνοιες του πιο πάνω Σχεδίου τα επίδικα ακίνητα εντάχθηκαν στη Πολεοδομική Ζώνη Δα1, που επέτρεπε συντελεστή δόμησης 0.005:1 και ποσοστό κάλυψης 0.005:
2. Πριν τη δημοσίευση του Τοπικού Σχεδίου τα επίδικα ακίνητα ήταν ενταγμένα στη Ζώνη Γ, για τα ξενοδοχεία ο συντελεστής δόμησης ήταν 0.25:1 και το ποσοστό κάλυψης 0.15:1 ενώ για οικίες ο συντελεστής δόμησης ήταν 0.20:1 και το ποσοστό κάλυψης 0.15:
3. Υποβλήθηκαν ενστάσεις κατά του Σχεδίου στον Υπουργό Εσωτερικών και το θέμα κατέληξε ενώπιο του Ανωτάτου Δικαστηρίου. Το Ανώτατο Δικαστήριο εξέδωσε απόφαση την 30.06.2011 με την οποία ακύρωσε το Τοπικό Σχέδιο Παραλιμνίου, για τυπικούς λόγους που αφορούσαν τη σύνθεση του διοικητικού οργάνου. Την 8.07.2011 δημοσιεύτηκε η Δήλωση Πολιτικής Παραλιμνίου. Τα επίδικα τεμάχια επανεντάχθηκαν στην ίδια Πολεοδομική Ζώνη στην οποίαν είχαν ενταχθεί με το καταργηθέν Τοπικό Σχέδιο Παραλιμνίου, ήτοι στη Ζώνη Προστασίας της Φύσης Δα
4. Ο κ. Δειλινός εισηγήθηκε, εισήγηση την οποία υιοθετώ, ότι από τη στιγμή που το Ανώτατο Δικαστήριο ακύρωσε το τοπικό Σχέδιο Παραλιμνίου η ακυρωτική απόφαση καταργεί ex tunc την ακυρωθείσα πράξη. Προς υποστήριξη της θέσης του επικαλέσθηκε την απόφαση Ξενής και Αρχή Τηλεπικοινωνιών Κύπρου

(1994)1 Α.Α.Δ.

1. Παραθέτω αυτούσιο το σχετικό απόσπασμα από την πιο πάνω απόφαση: "Κατά πάγια νομολογία η ακυρωτική δικαστική απόφαση καταργεί ex tunc την ακυρωθείσα πράξη, καθώς και τους λόγους που την στήριξαν και επαναφέρει αυτοδικαίως τα πράγματα στο χρονικό σημείο που βρίσκονταν προτού η διοίκηση επιληφθεί του θέματος. Προς αποκατάσταση της νομικής και πραγματικής κατάστασης, η οποία θα υπήρχε εάν η ακυρωθείσα πράξη δεν είχε εκδοθεί και προς δημιουργία των νομικών καταστάσεων, σύμφωνα με τους κανόνες δικαίου των οποίων η μη τήρηση επέφερε την ακυρότητα, η διοίκηση υποχρεούται να επανεξετάσει το ζήτημα και να προβεί σε νέα κρίση σύμφωνα με το νομικό και πραγματικό καθεστώς που υφίστατο κατά το χρόνο έκδοσης της ακυρωθείσας πράξης. Προς αποκατάσταση της νομιμότητας στην υπαλληλική ιεραρχία απαιτείται, γενικά, αναδρομική ισχύς της νέας διοικητικής πράξης.» Καθοδηγούμενη από τις πιο πάνω αρχές καταλήγω ότι για την πρώτη περίοδο περίοδο επίταξης που αρχίζει την 27.05 2011, οι αποζημιώσεις που θα καταβληθούν θα πρέπει να έχουν ως γνώμονα ότι τα επίδικα ακίνητα ενέπιπταν στην Πολεοδομική Ζώνη Γ ενώ για τις άλλες δύο περιόδους τα τεμάχια ενέπιπταν στις Πολεοδομικές Ζώνες που προνοούσε η Δήλωση Πολιτικής Παραλιμνίου, που δημοσιεύτηκε την 8.07.2011, ήτοι στη Ζώνη Δα
2. Ένα άλλο θέμα που ηγέρθηκε κατά την ακρόαση ήταν οι προτεινόμενες χρήσεις των επιδίκων ακινήτων. Ο ΧΧΧ Λόρδος, Μ.Ε.3, εξέφρασε την άποψη ότι τα επίδικα ακίνητα θα μπορούσαν να αναπτυχθούν ποικιλλοτρόπως, η ανάπτυξη τους όμως εμποδίστηκε από τις ενέργειες του κράτους, της δημοσίευσης διατάγματος απαλλοτρίωσης και στη συνέχεια της ανάκλησης του. Όπως ανέφερε χαρακτηριστικά οι επενδυτές 'δεν κοντεύουν' όταν ανακαλύψουν τα πιο πάνω γεγονότα. Με βάση τα στοιχεία που έχουν τεθεί ενώπιο του δικαστηρίου προκύπτει ότι τα ακίνητα της παραπομπής 2/2014 ήταν στην ιδιοκτησία των Αιτητριών από το
3. Ο ΧΧΧ Λόρδος Μ.Ε.3, διευθυντής και μέτοχος των πιο πάνω εταιρειών είναι επιχειρηματίας από το 1968 και ασχολείται με την τουριστική, κατασκευαστική και οικοδομική βιομηχανία και την ανάπτυξη ακινήτων. Τόσο ο ΧΧΧ Λόρδος, Μ.Ε.3 όσο και ο Γ. Γεωργιάδης Μ.Ε.1 ισχυρίστηκαν ότι τα επίδικα ακίνητα είχαν 'απεριόριστες προοπτικές', απαρίθμησαν πολλές πιθανές χρήσεις των επιδίκων ακινήτων, ισχυρίστηκαν ότι θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν για αιολικά και φωτοβολταϊκά πάρκα, γήπεδα του γκολφ, του ποδοσφαίρου και άλλων αθλημάτων, περιβαλλοντικό πάρκο, υδροπάρκο με παιχνίδια, κλινικές για ηλικιωμένους και σχολεία. Παρά ταύτα καμιά εξήγηση έχει δοθεί, ιδιαίτερα από τον Δ. Λόρδο, Μ.Ε.3 γιατί τα επίδικα ακίνητα δεν έτυχαν οποιασδήποτε ανάπτυξης από το 1973 μέχρι και το 2011 που δημοσιεύτηκε η γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης, από τις ίδιες τις Αιτήτριες ή από άλλους επενδυτές ή γιατί δεν χρησιμοποιήθηκε, ένα τουλάχιστο εκ των πολλών ακινήτων ή μέρος αυτού, για μια από τις πολλές χρήσεις που ανέφερε. Θα συμφωνήσω με τη θέση του Μ.Ε.3 ότι όταν δημοσιεύεται μια γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης, έστω αν στη συνέχεια ανακαλείται, ένας επενδυτής πιθανόν να είναι επιφυλακτικός στο να επενδύσει στην εν λόγω γη, θα διαφωνήσω όμως ότι αυτός ήταν και ο μοναδικός λόγος που τα συγκεκριμένα ακίνητα δεν έχουν αναπτυχθεί, έχοντας υπόψη ότι ούτε στο παρελθόν είχε γίνει οποιαδήποτε ανάπτυξη. Με βάση τη μαρτυρία της Μ. Παλουρτή Μ.Υ.3 που δεν έχει αμφισβητηθεί επί του συγκεκριμένου σημείου και γίνεται αποδεκτή από το Δικαστήριο, προκύπτει ότι από το 1963 που καθορίστηκαν οι πρώτες Ζώνες στην περιοχή, μέχρι και την ημερομηνία που εντάχθηκε η περιοχή στη Ζώνη Δα1, ήτοι μέχρι το 2007, δεν έγινε οποιαδήποτε προσπάθεια εκ μέρους οποιουδήποτε ιδιοκτήτη να την αναπτύξει, ούτε υπήρξε ουσιαστικό ενδιαφέρον από οποιοδήποτε επενδυτή. Η τελευταία αγοραπωλησία ακινήτου εντός της λίμνης Παραλιμνίου έγινε το
4. Το ενδιαφέρον των επενδυτών, με βάση τη μαρτυρία της Μ.Παλουρτή, Μ.Υ.3 ήταν στο ψηλότερο επίπεδο κατά τη χρονική περίοδο 2006 μέχρι
5. Η πιο πάνω μαρτυρία δεν αμφισβητήθηκε και γίνεται δεκτή. Διαπιστώνω ότι ούτε σε εκείνη την περίοδο υπήρξε οποιαδήποτε αγοραπωλησία ακινήτων της λίμνης Παραλιμνίου. Όλα τα πιο πάνω καταδεικνύουν κατά την άποψη μου ότι ούτε στο παρελθόν υπήρξε ουσιαστικό ενδιαφέρον για την εκμετάλλευση της συγκεκριμένης περιοχής, είτε από τους Αιτητές είτε από άλλους επενδυτές και η γνωστοποίηση του διατάγματος απαλλοτρίωσης και στη συνέχεια η ανάκληση του δεν αποτελεί το μοναδικό και η κύριο λόγο που δεν αναπτύχθηκε η εν λόγω περιοχή, αλλά προφανώς ένα από τους πολλούς λόγους. Πέραν τούτου, οι προοπτικές ανάπτυξης και ή εκμετάλλευσης των κτημάτων κατά την επίδικη περίοδο, ήτοι το 2011 ήταν περιορισμένες καθότι σύμφωνα με τη μαρτυρία του Μ.Ε.1, τη συγκεκριμένη χρονιά υπήρξε για πρώτη φορά, μετά το 1974, πτώση στις τιμές των ακινήτων. Στρέφομαι στη συνέχεια στη μαρτυρία των δύο εκτιμητών, του Γ. Γεωργιάδη Μ.Ε.1 και της Μ. Παλλουρτή Μ.Υ.3, που ως ανέφερα και πιο πάνω είναι εκ διαμέτρου αντίθετες και η μέθοδος που εφάρμοσε ο καθένας είναι εντελώς διαφορετική. Κρίνω σκόπιμο να αρχίσω πρώτα με τη μαρτυρία της Μ. Παλλουρτή Μ.Υ.
6. Η Μ.Υ.3 χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο και έκρινε ότι τα συγκεκριμένα ακίνητα δεν μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν για οποιοδήποτε σκοπό καθότι το χειμώνα η λίμνη γεμίζει νερό και όλη η περιοχή εμπίπτει στη Ζώνη Δα1, στο Natura
7. Η μάρτυρας αγνοούσε ότι είχε εκδοθεί απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου με την οποία είχε ακυρωθεί το Τοπικό Σχέδιο Παραλιμνίου του
8. Για τους λόγους που ανέλυσα ανωτέρω, κρίνω ότι ο επίδικος χρόνος υπολογισμού της αποζημίωσης της πρώτης περιόδου επίταξης είναι η 27.05.
9. Κατά την πιο πάνω περίοδο όλα τα επίδικα ακίνητα ενέπιπταν στη Ζώνη Γ και κατ΄επέκταση ο υπολογισμός της ενοικιαστικής αξίας των κτημάτων, για τη συγκεκριμένη περίοδο θα έπρεπε να είχε γίνει με γνώμονα τη Ζώνη Γ και όχι τη Ζώνη Δα
10. Πέραν των πιο πάνω παρατηρώ ότι ενώ θεώρησε σκόπιμο να χρησιμοποιήσει τη συγκριτική μέθοδο και να υπολογίσει την αξία των επιδίκων ακινήτων ωσάν αυτά να ήταν γεωργική γή, επέλεξε να μην εφαρμόσει τον μέσο όρο του ενοικίου γεωργικής γης που ήταν €14 ανά δεκάριο και από μόνη της υπολόγισε ότι το ενοίκιο ανήρχετο σε €
11. Κατά την κρίση της το €1 ανά δεκάριο αντιπροσωπεύει ' το 15% περίπου της ενοικιαστικής αξίας ενός ακινήτου φτωχής γονιμότητας (€7,00/δεκάριο * 15% = €1,05 Λέγε €1)' . Καμιά εξήγηση έδωσε σε σχέση με την πιο πάνω κατάληξη της, δεν αποκάλυψε τα στοιχεία επί των οποίων βασίσθηκε. Πέραν τούτου διαπιστώνω ότι η μάρτυρας τελούσε υπό πλάνη σε σχέση με τα χαρακτηριστικά των επιδίκων ακινήτων της παραπομπής 2/
12. Λανθασμένα θεώρησε ότι αυτά δεν είχαν πρόσβαση στο δημόσιο δρόμο και δεν θα μπορούσαν να εξυπηρετηθούν από την υδατοπρομήθεια. Τα πιο πάνω λανθασμένα στοιχεία τα έλαβε υπόψη της κατά την ετοιμασία της εκτίμησης της. Αναφορά στο συγκεκριμένο θέμα γίνεται κατά την παράθεση της μαρτυρίας της και δεν κρίνω σκόπιμο να το επαναλάβω. Η μάρτυρας ήταν απόλυτη ότι η λίμνη δεν μπορούσε να χρησιμοποιηθεί για οποιοδήποτε σκοπό, καθότι αποτελεί βιότοπο και το χειμώνα συσσωρεύεται νερό. Αναγνωρίζω ότι κατά τους χειμερινούς μήνες ο χώρος δεν προσφέρεται για πολλές χρήσεις, η λίμνη όμως κατά τον υπόλοιπο χρόνο αποστραγγίζει και είχε τη δυνατότητα να χρησιμοποιηθεί έστω και περιοδικά, για συγκεκριμένους σκοπούς. Θα συμφωνήσω με τη θέση που προβλήθηκε εκ μέρους των Αιτητών ότι η λίμνη θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί για τη διεξαγωγή αθλημάτων, ή ως περιβαλλοντικό πάρκο ή για τη διενέργεια φεστιβάλ και ή άλλων εκδηλώσεων. Η Μ.Υ.3 ήταν άκρως επικριτική για τη μέθοδο που χρησιμοποίησε ο συνάδελφος της Μ.Ε.1 για να υπολογίσει την ενοικιαστική αξία των ακινήτων. Ήταν απόλυτη ότι τέτοια μέθοδος, που για σκοπούς εύκολης αναφοράς θα την αποκαλώ ως ΄μέθοδο της απόδοσης΄, δεν μπορούσε να εφαρμοσθεί για σκοπούς υπολογισμού της ενοικιαστικής αξίας γης που έχει επιταχθεί από τη Δημοκρατία, η Δημοκρατία όμως μπορούσε να τη χρησιμοποιήσει όταν η ίδια ενοικίαζε χαλίτικη γη σε ιδιώτες. Θεώρησε ότι ο υπολογισμός της ενοικιαστικής αξίας με βάση την πιο άνω μέθοδο αποτελεί αποκλειστικό προνόμιο της Δημοκρατίας. Η πιο πάνω θέση δεν με βρίσκει σύμφωνη. Καμιά αιτιολογία έχει τεθεί ενώπιον του δικαστηρίου γιατί η μέθοδος αυτή θα πρέπει να χρησιμοποιείται αποκλειστικά από την Κυβέρνηση όταν η ίδια ενοικιάζει χαλίτικη γη, ήτοι στις περιπτώσεις που η ίδια θα εισπράξει κάποιο τίμημα και όχι στις περιπτώσεις όπως η παρούσα που υποχρεούται να καταβάλει κάποιο τίμημα. Επισημαίνω ότι στην υπόθεση Λάρκος v. Κυπριακής Δημοκρατίας, ενώπιον του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων, απόφαση ημερομηνίας 18.2.1999, που αφορούσε τη μη επέκταση σε ενοικιαστές ακινήτων από τη Κυβέρνηση, της προστασίας που παρέχει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος, το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο αποφάσισε ότι αυτό αποτελούσε παραβίαση των άρθρων 8 και 14 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης και επέκτεινε την προστασία που παρέχει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος σε ενοικιαστές όπου ιδιοκτήτης του ακινήτου είναι η Κυπριακή Δημοκρατία. Η ουσία της απόφασης έγκειται στο γεγονός ότι η Δημοκρατία δεν μπορεί κατά τις δοσοληψίες της με τους πολίτες να θέτει τον εαυτό της σε πιο πλεονεκτική θέση. Εξαίρεση αποτελούν οι περιπτώσεις που συντρέχει κάποιος λογικός και αντικειμενικός λόγος που δικαιολογεί τη διαφοροποίηση. Παραθέτω το σχετικό απόσπασμα αυτούσιο: «...The Court would also note that the legislation was intended as a measure of social protection for tenants living in particular areas of Cyprus. A decision not to extend that protection to government tenants living side by side with tenants in privately-owned dwellings requires specific justification, more so since the Government are themselves protected by the legislation when renting property from private individuals. However, the Government have not adduced any reasonable and objective justification for the distinction which meets the requirement of Article 14 of the Convention, even having regard to their margin of appreciation in the area of the control of property. The Court concludes accordingly that there has been a violation of Article 14 of the Convention in conjunction with Article 8». Έχοντας υπόψη όλα τα πιο πάνω καταλήγω ότι η έκθεση που ετοιμάστηκε από τη Μ.Υ.3 δεν τεκμηριώνεται με την αναγκαία επάρκεια και πειστικότητα, ενώ μεγάλος μέρος των στοιχείων που έλαβε υπόψη είναι λανθασμένα. Ως εκ τούτου δεν μπορώ να δώσω οποιαδήποτε βαρύτητα στην τελική της κατάληξη. Ο Μ.Ε.1, ως ανέφερα επανειλημμένα ανωτέρω, χρησιμοποίησε τη μέθοδο της απόδοσης καθότι ήταν αδύνατο να εντοπίσει συγκριτικά στοιχεία που αφορούσαν ενοικίαση ακινήτων με ακριβώς τα ίδια χαρακτηριστικά. Η μέθοδος που υιοθέτησε, ως αναλύω ανωτέρω, χωρίζεται σε τρία στάδια. Υπολόγισε την αγοραία αξία των επιδίκων ακινήτων, στη συνέχεια υπολόγισε το ποσοστό απόδοσης και εφάρμοσε το ποσοστό απόδοσης στην αγοραία αξία για να καταλήξει στην ενοικιαστική αξία. Ο υπολογισμός της αγοραίας αξίας των επιδίκων ακινήτων έγινε αφού έλαβε υπόψη δύο διαφορετικά σενάρια, την αξία τους σε περίπτωση που το Δικαστήριο κατέληγε ότι αυτά εμπίπτουν σε πολεοδομική ζώνη που επέτρεπε την οικοδομική ανάπτυξη, Ζώνη Γ και την αξία τους σε περίπτωση που το Δικαστήριο κατέληγε ότι εμπίπτουν στη Ζώνη Δα1, όπου η δυνατότητα ανάπτυξης είναι πολύ περιορισμένη. Για τον υπολογισμό της αξίας, υιοθέτησε τη συγκριτική μέθοδο. Αντεξετάσθηκε εκτεταμένα για τα συγκριτικά που χρησιμοποίησε, η μαρτυρία του επί του συγκεκριμένου θέματος ήταν σταθερή και εμπεριστατωμένη και δεν περιέπεσε σε οποιεσδήποτε αντιφάσεις. Η μαρτυρία του στην έκταση που αφορά την αγοραία αξία των ακινήτων γίνεται αποδεκτή από το Δικαστήριο. Σε σχέση με το δεύτερο στάδιο, τον καθορισμό του ποσοστού απόδοσης, παρατηρώ τα ακόλουθα: Η επίδικη επίταξη αφορούσε μικρό χρονικό διάστημα, ένα έτος και στη συνέχεια παρατάθηκε δύο φορές για ένα έτος σε κάθε περίπτωση, ενώ οι πλείστες συγκριτικές συμφωνίες ενοικίασης που έλαβε υπόψη, ήταν μακροπρόθεσμες πέραν των δέκα ετών. Παρατηρώ ότι ο μάρτυρας θεώρησε για σκοπούς υπολογισμού του ποσοστού απόδοσης ότι ο χρόνος ήταν τρία έτη, ενώ γνώριζε ότι τα ακίνητα επιτάχθηκαν για ένα έτος αρχικά και η περίοδος παρατάθηκε στη συνέχεια για ακόμη δύο έτη. Και αν ακόμη δεχθώ ότι ορθά έλαβε υπόψη τη συνολική περίοδο των τριών ετών, η περίοδος αυτή συνεχίζει να είναι μικρή. Τα συγκριτικά 1 και 2 αφορούσαν τη δημιουργία φωτοβολταϊκών πάρκων, στα χωριά Μαζωτός και Φρέναρος. Ο χρόνος ενοικίασης του συγκριτικού 1 ήταν για 25 έτη με δικαίωμα ανανέωσης για ακόμη 15 και του συγκριτικού 2 για 20 έτη. Το συγκριτικό 3 αφορούσε την ενοικίαση ακινήτου για ανέγερση ή ανακατασκευή παρατηρίου βενζίνης και ήταν διάρκειας 26 ετών. Τα συγκριτικά 4(Α) και 4(Β) αφορούσαν ενοικιάσεις ξενοδοχειακών μονάδων στα χωριά Περβόλια και Παραλίμνι, αντίστοιχα. Τα συγκεκριμένα ακίνητα ενοικιάσθηκαν για χρονική περίοδο 28 ετών έκαστο. Το συγκριτικό 5 αφορούσε γήπεδο futsal στη Λακατάμεια. Ο χρόνος ενοικίασης του ήταν για 10 έτη, με δικαίωμα ανανέωσης για ακόμη 15 έτη. Ο ίδιος ο μάρτυρας, στις εκθέσεις του Τεκμήρια 2(α) και 2(β) τονίζει πόσο ουσιαστικός παράγοντας είναι 'ο χρόνος απώλειας χρήσης και κατοχής'. Το τίμημα που καταβάλλεται σε περίπτωση που ο χρόνος ενοικίασης είναι μικρός, όπως στις περιπτώσεις που ενοικιάζεται γη για γεωργικούς σκοπούς ή για δημιουργία χώρους στάθμευσης, είναι πολύ μικρότερο από το τίμημα που καταβάλλεται για ενοικιάσεις μεγάλης διάρκειας. Σε τέτοιες περιπτώσεις ο ιδιοκτήτης δεν χάνει στην ουσία την κατοχή του ακινήτου. Παραθέτω αυτούσιο το σχετικό απόσπασμα: «Εν πάση περιπτώσει, η διάρκεια της ενοικίασης για σκοπούς καλλιέργειας δημητριακών είναι μόλις μερικούς μήνες γεγονός που δεν επηρεάζει την πώληση ή την ανάπτυξη του χωραφιού. Επιπρόσθετο πράδειγμα είναι οι ενοικιάσεις οικοπέδων στα αστικά κέντρα για σκοπούς χώρου στάθμευσης. Στις πλείστες των περιπτώσεων ο ιδιοκτήτης δεν χάνει την «κατοχή» του οικοπέδου του και μπορεί όποτε θελήσει να το πωλήσει ή να το αναπτύξει. Το κόστος για τον ιδιοκτήτη για να μην χάσει την κατοχή του ακινήτου του, είναι η αποδοχή πολύ χαμηλότερου ενοικίου με το σκεπτικό ότι οτιδήποτε εισπράξει είναι κέρδος αφού το ακίνητο του ήταν πριν την μίσθωση του αδρανές και δεν του πρόσφερε οποιονδήποτε εισόδημα και εάν και εφόσον, κατά την διάρκεια της ενοικίασης του, βρεθεί αγοραστής να το πωλήσει στην τιμή που επιθυμεί, θα το πωλήσει χωρίς κανένα πρόβλημα ή εάν αποφασίσει να το αναπτύξει και πάλι θα μπορεί χωρίς κανένα πρόβλημα.» Θεωρώ παράδοξο ότι ο μάρτυρας δεν εφάρμοσε τις πιο πάνω αρχές στη συγκεκριμένη περίπτωση, εφόσον γνώριζε ότι η επίταξη ήταν για μικρό χρονικό διάστημα και οι ιδιοκτήτες τους μετά την επίταξη θα μπορούσαν να τα εκμεταλλευτούν όπως αυτοί ήθελαν. Η επίταξη είναι πάντα για μικρό χρονικό διάστημα και σε καμιά περίπτωση δεν μπορεί να υπερβεί τα τρία έτη. Όπως αναφέρθηκε χαρακτηριστικά στη Βασιλείου και Κυπριακή Δημοκρατία

(2001)1 Α.Α.Δ, 1414 «.... το διάταγμα επίταξης είναι εξ ορισμού προσωρινό». Με βάση το πιο πάνω απόσπασμα από τις εκθέσεις του προκύπτει επίσης ότι ένας άλλος σημαντικός παράγοντας που λαμβάνεται υπόψη είναι κατά πόσο τα κτήματα ήταν πριν την ενοικίαση ή παραχώρηση της χρήσης τους, 'αδρανή'. Ούτε το στοιχείο αυτό το έλαβε υπόψη στη συγκεκριμένη περίπτωση όταν ετοίμαζε τις εκτιμήσεις του. Αγνόησε παντελώς ότι τα συγκεκριμένα ακίνητα για δεκαετίες, δεν έτυχαν οποιασδήποτε χρήσης. Πέραν των πιο πάνω διαπιστώνω ότι ο μάρτυρας υπολόγισε το ποσοστό απόδοσης στηριζόμενος σε συγκριτικά που καμιά σχέση έχουν με τα επίδικα ακίνητα. Τα επίδικα ακίνητα δεν αφορούν ξενοδοχειακές μονάδες ή πρατήρια πετρελαιοειδών, φωτοβολταϊκά πάρκα ή γήπεδα Fuτsal, ούτε έχουν εξασφαλισθεί από τους ιδιοκτήτες τους οι αναγκαίες άδειες για τη δημιουργία τέτοιων έργων, επί αυτών. Καμιά μαρτυρία έχει κατατεθεί ότι έχουν γίνει μελέτες βιωσιμότητας (feasibility studies) για τα συγκεκριμένα ακίνητα σε σχέση με τις πιο πάνω προτεινόμενες χρήσεις. Αντιθέτως, με βάση τη μαρτυρία της Μ.Υ.3, η οποία δεν αμφισβητήθηκε επί του συγκεκριμένου σημείου και είναι αποδεκτή από το Δικαστήριο, δεν υποβλήθηκε οποιαδήποτε αίτηση στις αρμόδιες αρχές για να χρησιμοποιηθούν τα επίδικα ακίνητα για τους πιο πάνω σκοπούς ή και για οποιοδήποτε άλλο σκοπό. Η μόνη μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιο του Δικαστηρίου είναι ότι ο Δ. Λόρδος Μ.Υ.3 προσέγγισε την Α.Η.Κ για να τού δοθεί άδεια για δημιουργία φωτοβολταϊκού πάρκου, η Α.Η.Κ. όμως δεν απεδέχθη την προσφορά του. Άξιο επισήμανσης είναι και το γεγονός ότι οι συμφωνίες ενοικίασης δεν αφορούν την επίδικη περίοδο, 2011 - 2014, αλλά εντελώς διαφορετικές χρονολογίες. Η συμφωνία για το συγκριτικό 1 υπεγράφη το 2018, για το συγκριτικό 3 το 2015, για τα συγκριτικά 4 Α και 4Β το 1980 και για το συγκριτικό 5 το 2009. Με βάση τη νομολογία τα δεδομένα που λαμβάνονται υπόψη κατά τον υπολογισμό της αποζημίωσης είναι αυτά που υφίστανται κατά το χρόνο της γνωστοποίησης όταν η υπόθεση αφορά απαλλοτρίωση ή κατά το χρόνο δημοσίευσης του διατάγματος, σε περίπτωση επίταξης. Σχετικές είναι οι αποφάσεις Βίας Δημητρίου και Άλλοι ν. Δημοκρατίας

(1985)1 C.L.R. 217, Δημοκρατία ν. Χριστοφή Κ. Ττοφή και Άλλων

(1997)1 Α.Α.Δ. 1735 και Σάββας Α. Νικολαΐδης και Άλλοι ν. Δημοκρατίας

(1998)1 Α.Α.Δ. 1362. Στη συγκεκριμένη περίπτωση ο Μ.Ε.1 υπολόγισε το ποσοστό απόδοσης παίρνοντας δεδομένα από διάφορα χρονικά διαστήματα τα οποία δεν έχουν συνδεθεί με οποιοδήποτε τρόπο με την επίδικη περίοδο. Διαπιστώνω επίσης ότι τα συγκριτικά που επέλεξε αφορούν ακίνητα που βρίσκονται σε εντελώς διαφορετικές περιοχές, στη Λακατάμεια, στο Στρόβολο, στα Περβόλια και στο Μαζωτό, περιοχές που δεν συνδέονται ή παρέλειψε να συνδέσει με την επίδικη περιοχή. Έχοντας υπόψη τα πιο πάνω στοιχεία και την αρχή που ο ίδιος ο μάρτυρας τόνισε επανειλημμένα ότι δεν πρέπει να συγκρίνονται ανόμοια ακίνητα, με ανόμοια χαρακτηριστικά, φυσικά και νομικά, δεν έχω ικανοποιηθεί ότι τα στοιχεία που έλαβε υπόψη για να υπολογίσει το ποσοστό απόδοσης ήταν υπό τις περιστάσεις τα ενδεδειγμένα και ότι θα ήταν ασφαλές για το Δικαστήριο να βασισθεί επί του ποσοστού απόδοσης, στο οποίο κατέληξε ο συγκεκριμένος μάρτυρας. Ανεξαρτήτως και πέραν των πιο πάνω, παρατηρώ ότι ο αριθμός των συγκριτικών που χρησιμοποίησε ήταν πολύ περιορισμένος και θεωρώ ότι ο μικρός αυτός αριθμός δεν ήταν ικανός να δώσει ένα αντικειμενικό αποτέλεσμα. Το γεγονός ότι έξι ακίνητα στις ελεύθερες περιοχές της Κύπρου, ενοικιάσθηκαν κατά τη χρονική περίοδο 1980 - 2018 σε συγκεκριμένες τιμές, ο μέσος όρος των ενοικίων αυτών δεν είναι κατά την άποψη μου αντιπροσωπευτικός του μέσου όρου απόδοσης. Εν κατακλείδι κρίνω ότι δεν μπορώ να αποδεκτώ καμιά εκ των δύο καταθέσεων των εκτιμητών που τέθηκαν ενώπιο μου. Το γεγονός ότι έχουν απορριφθεί αμφότερες οι εκτιμήσεις, δεν με απαλλάσσει από το καθήκον μου να υπολογίσω την εύλογη και δίκαιη αποζημίωση που θα πρέπει να καταβληθεί στη συγκεκριμένη περίπτωση. Στην Rashid Ali & Other v. Vassiliko Cement Works Ltd

(1971)1 C.L.R. 146, υποδείχθηκε ότι η εκτίμηση και των δύο εκτιμητών (περιλαμβανομένης και εκείνης στην οποία βασίσθηκε το πρωτόδικο Δικαστήριο για τον καθορισμό της αποζημίωσης) ήταν ζήτημα εικοτολογίας σε μεγάλο βαθμό και ζήτημα γνώμης που βασιζόταν πάνω σε τέτοια εικοτολογία. Κάτω από τέτοιες περιστάσεις - κατέληξε το Εφετείο - τα πρωτόδικα δικαστήρια πρέπει να προχωρούν να κάμνουν το δικό τους καθορισμό της πληρωτέας αποζημίωσης, δυνάμει του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμου, με το να εξετάζουν την ενώπιον τους μαρτυρία στο σύνολο της. Η πιο πάνω προσέγγιση του Εφετείου υιοθετήθηκε από το πρωτόδικο δικαστήριο στην Charalambous (πιο πάνω). Στην υπόθεση εκείνη το πρωτόδικο δικαστήριο είχε διαπιστώσει ότι υπήρχαν πολλά σοβαρά μειονεκτήματα στις εκτιμήσεις των δύο εκτιμητών σε βαθμό που ήταν αδύνατο να γίνει αποδεκτή στην ολότητα της η μαρτυρία του ενός εκ των δύο. Το πρωτόδικο δικαστήριο κατ' εφαρμογή της Rashid Ali (πιο πάνω) έκαμε τους δικούς του υπολογισμούς και προσαρμογές εκείνες που θεώρησε αναγκαίες και δίκαιες υπό τις περιστάσεις. Το Εφετείο επικύρωσε την πιο πάνω προσέγγιση του σχετική είναι η απόφαση Attorney-General of the Republic v. Charalambous and Others

(1983)1 C.L.R.

1. Ο υπολογισμός της δίκαιης αποζημίωσης και του ποσοστού απόδοσης στην υπό κρίση περίπτωση είναι δύσκολο έργο, έχοντας υπόψη τα ιδιαίτερα νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά των επιδίκων ακινήτων και το γεγονός ότι δεν υπάρχουν οποιαδήποτε συγκριτικά που αφορούν ενοικίαση και ή παραχώρηση χρήσης παρομοίων ακινήτων. Ως ανέφερα και πιο πάνω δέχομαι τη μαρτυρία που προβλήθηκε εκ μέρους των Αιτητών ότι τα επίδικα ακίνητα είχαν τη δυνατότητα να χρησιμοποιηθούν για κάποιους συγκεκριμένους σκοπούς, για τη δημιουργία πάρκου, και ή για τη διεξαγωγή διαφόρων αθλημάτων και ή τη διεξαγωγή φεστιβάλ και άλλων εκδηλώσεων, νοουμένου βέβαια ότι θα εξασφαλίζονταν οι αναγκαίες άδειες. Δεν έχουν τεθεί ενώπιο του δικαστηρίου μαρτυρία για το τίμημα που καταβάλλεται σε τέτοιες περιπτώσεις ή αποδεκτή μαρτυρία ως το ποιό θα ήταν το ποσοστό απόδοσης επί της αγοραίας αξίας των ακινήτων. Το ποσοστό απόδοσης στο οποίο κατέληξε ο Μ.Ε.1, το έχω ήδη απορρίψει, για τους λόγους που ανέλυσα πιο πάνω. Το μόνο στοιχείο που παρέμεινε ενώπιο του δικαστηρίου σε σχέση με το θέμα αυτό είναι τα ποσοστά απόδοσης που χρησιμοποιεί η Κυβέρνηση όταν ενοικιάζει η ίδια χαλίτικη γη σε ιδιώτες, τα οποία περιλαμβάνονται σε πίνακα, που αποτελεί και μέρος των εκθέσεων του Μ.Ε.
2. Στον πιο πάνω πίνακα, ο οποίος αποτελεί μέρος των περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διάθεση) Κανονισμών (ΚΔΠ 173/89) καταγράφονται τα ποσοστά απόδοσης, ανάλογα με τον σκοπό που θα χρησιμοποιηθεί το ακίνητο. Πρόκειται για έξι διαφορετικές κατηγορίες, κοινοφελείς, γεωργικοί, κτηνοτροφικοί, οικιστικοί, τουριστικοί και βιομηχανικοί σκοποί. Σε σχέση με τις δύο πρώτες κατηγορίες δεν καταγράφεται οποιοδήποτε ποσοστό απόδοσης, στην πρώτη περίπτωση το ποσοστό αποφασίζεται από το Υπουργικό Συμβούλιο και στη δεύτερη υπολογίζεται με βάση συγκριτικά ενοίκια στην περιοχή. Στις υπόλοιπες περιπτώσεις το ποσοστό απόδοσης κυμαίνεται ανάλογα με την περίπτωση ενώ η κάθε κατηγορία υποδιαιρείται σε άλλες μικρότερες κατηγορίες. Παραθέτω τις διάφορες κατηγορίες αυτούσιες πιο κάτω και δίπλα τα ποσοστά απόδοσης. Στον Πίνακα ενσωματώνονται και οι τροποποιήσεις που έχουν γίνει με βάση τη Κ.Δ.Π.333/
3. Όλα τα ποσοστά υπολογίζονται ετησίως με βάση την αξία του ακινήτου. Κ.Δ.Π 173/89 548 ΠΙΝΑΚΑΣ (Κανονισμός 14) Μισθώματα και τέλη χρήσης Πρώτη στήλη Σκοποί για τους οποίους η ιδιοκτησία θα χρησιμοποιείται Δεύτερη στήλη Μίσθωμα Τρίτη στήλη Τέλος χρήσης
4. Κοινωφελείς σκοποί: (α) Όταν ο αιτηής είναι αρχή τοπικής διοίκησης ή φιλανθρωπικό ίδρυμα. (β) Όταν ο αιτητής είναι οργανισμός δημοσίου δικαίου
5. Γεωργικοί σκοποί: (α) Αν η ιδιοκτησία θα χρησιμοποιείται για γεωργικές καλλιέργειες. (β) Αν η ιδιοκτησία θα χρησιμοποιείται για την ανόρυξη λάκκου ή γεώτρησης για αρδευτικούς σκοπούς.
6. Κτηνοτροφικοί σκοποί.
7. Οικιστικοί σκοποί: (α) Αν η Δημοκρατια επωμίζεται τη δαπάνη για τα έργα υποδομής. (β) Αν ο αιτητής επωμίζεται τη δαπάνη για τα έργα υποδομής. (γ) Αν το εμβαδό της ιδιοκτησίας δεν επιτρέπει την ανέγερση σ' αυτή ανεξάρτητης κατοικιίας.
8. Τουριστικοί σκοποί: (α) Αν η ιδιοκτησία θα χρησιμο- ποιηθεί για την ανέγερση κύριων υποστατικών τουριστικής χρήσης. (β) Αν η ιδιοκτησία θα χρησιμο- Ποιηθεί για την ανέγερση ή κατασκευή βοηθητικών εγκαταστάσεων για την εξυπηρέτηση των κυρίως τουριστικών εγκαταστάσεων.
9. Βιομηχανικοί σκοποί: (α) Αν η ιδιοκτησία βρίσκεται μέσα σε βιομηχανική περιοχή. (β) Αν η ιδιοκτησία βρίσκεται εκτός βιομηχανικής περιοχής Αποφασίζεται στην κάθε περίπτωση από το Υπουρ- γικό Συμβούλιο. Αποφασίζεται στην κάθε περίπτωση από το Υπουρ- γικό Συμβούλιο. Υπολογίζεται με βάση συγκριτικά ενοίκια στην περιοχή για γεωργική γη Αποφασίζεται εκάστοτε από το Υπουργικό Συμβούλιο. Υπολογίζεται με βάση τα συγκριτικά ενοίκια στην περιοχή για κτηνοτροφικούς σκοπούς. 3% 2% 1% 6% 2 - 5% Καθορίζεται από το Υπουργικό Συμβούλιο ανάλογα με τα υφιστάμενα έργα υποδομής. 5 - 7% .. Με βάση τη μαρτυρία του Μ.Ε.1 τα ποσοστά για βιομηχανικούς και τουριστικούς σκοπούς έχουν μειωθεί και το κατώτατο ποσοστό που ισχύει και στις δύο περιπτώσεις σήμερα είναι 1%. Τα επίδικα ακίνητα δεν εμπίπτουν σε οποιαδήποτε από τις πιο πάνω κατηγορίες, καθότι στους Κανονισμούς και συγκεκριμένα στον Κανονισμό 10 ρητά προβλέπεται ότι δεν επιτρέπεται η εκμίσθωση λίμνης εκ μέρους της Κυπριακής Δημοκρατίας. Έχοντας υπόψη τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά των επιδίκων ακινήτων, το γεγονός ότι αποτελούν μέρος μιας λίμνης που το χειμώνα γεμίζει νερό και δεν θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν και τους δώδεκα μήνες του χρόνου και τη μικρή διάρκεια της επίταξης, ότι δεν είχαν εξασφαλισθεί οποιεσδήποτε άδειες που θα επέτρεπε την εκμετάλλευση τους στο άμεσο μέλλον, κρίνω ότι το ποσοστό απόδοσης στη συγκεκριμένη περίπτωση θα πρέπει να είναι κάτω από το κατώτατο ποσοστό απόδοσης που προβλέπεται στον πιο κάτω Πίνακα, ήτοι κάτω του 1%. Καταλήγω ότι το ποσοστό του 0.5% επί της αγοραίας αξίας των ακινήτων είναι υπό τις περιστάσεις εύλογο. Η ενοικιαστική αξία υπολογίστηκε πολλαπλασιάζοντας το ποσοστό απόδοσης 0.5 % με την αγοραία αξία του κάθε ακινήτου ξεχωριστά, ως αυτή έχει υπολογισθεί από τον Μ.Ε.
10. Για την πρώτη περίοδο επίταξης, που ξεχωρίζει με την έδειξη 'Α', έλαβα υπόψη την αγοραία αξία των ακινήτων έχοντας υπόψη ότι αυτά ενέπιπταν στη Ζώνη Γ ενώ σε σχέση με τα άλλα δύο διατάγματα, που ξεχωρίζει με την ένδειξη 'Β', έλαβα υπόψη ότι ενέπιπταν στη ζώνη Δα
11. Κατωτέρω καταγράφω την ενοικιαστική αξία, εκάστου τεμαχίου, για την πρώτη περίοδο, στη συνέχεια για τις άλλες δύο περιόδους και τέλος προσθέτω τα δύο ποσά για να καταλήξω στην καταβλητέα αποζημίωση που θεωρώ υπό τις περιστάσεις ως την πιο δίκαιη και εύλογη. Στις περιπτώσεις όπου οι αιτητές κατέχουν μερίδιο, υπολογίζεται το τελικό ποσό με βάση το μερίδιο τους. ΠΑΡΑΠΟΜΠΗ 2/14 Τεμάχιο XXXXX8 Α. 26.220 x 0.5% = 131 Β. 5.865 x 0.5% x 2 = 58 Σύνολο: 189 Μερίδιο : 107/137 x 189 = 147 Τεμάχιο XXXXX2 Α. 6.439.860 x 0.5% = 32.199 Β. 1.440.495 x 0.5% x 2 = 14.404 Σύνολο: 46.603 Τεμάχιο XXXXX3 Α. 8.654.205 x 0.5% = 43.271 Β. 1.854.473 x 0.5% x 2 = 18.547 Σύνολο: 61.818 Μερίδιο 4/5 x 61.818 = 49.454 Τεμάχιο XXXXX8 Α. 7.468.188 x 0.5% = 37.340 Β. 1.667.006 x 0.5% x 2 =16.670 Σύνολο: 54.010 Μερίδιο 9/14 x 54.010 = 34.720 ΠΑΡΑΠΟΜΠΗ 3/14 Τεμάχιο XXXXX3 Α. 10.817.765 x 0.5% = 54.085 Β. 2.318.093 x 0.5% x 2 = 23.180 Σύνολο : 77.265 Μερίδιο 1/30 x 77.265 = 2.575 Τεμάχιο XXXXX1 Α. 8.345.133 x 0.5% = 41.725 Β. 1.776.969 x 0.5% x 2= 17.769 Σύνολο: 59.494 Τεμάχιο XXXXX6 Α. 7.743.950 x 0.5% = 38.719 Β. 1.703.669 x 0.5% x 2 = 17.036 Σύνολο: 55.755 Μερίδιο 0.695 x 55.755 = 38.750 Τεμάχιο XXXXX8 Α. 188.789 x 0.5% = 943 Β. 39.140 x 0.5% x 2 = 391 Σύνολο: 1.334 Τεμάχιο XXXXX9 Α. 185.625 x 0.5% = 928 Β. 39.531 x 0.5 % x 2= 395 Σύνολο: 1.323 Τεμάχιο XXXXX1 Α. 183.897 x 0.5% = 919 Β. 39.163 x 0.5% x 2 = 391 Σύνολο: 1.310 Τεμάχιο XXXXX2 Α. 183.924 x 0.5% = 919 Β. 39.169 x 0.5% x 2 = 391 Σύνολο: 1.310 Τεμάχιο XXXXX4 Α. 801.783 x 0.5% = 4.008 Β. 170.769 x 0.5% x 2 = 1.707 Σύνολο: 5.715 Τεμάχιο XXXXX5 Α. 804.411 x 0.5% = 4.022 Β. 171.309 x 0.5 % x 2 = 1.713 Σύνολο: 5.735 Τεμάχιο XXXXX6 Α. 804.222 x 0.5 % = 4.021 Β. 171.270 x 0.5% x 2 = 1,712 Σύνολο: 5733 Τεμάχιο XXXXX2 Α. 200.610 x 0.5% = 1.003 Β. 42.723 x 0.5% x 2 = 427 Σύνολο: 1.430 Τεμάχιο XXXXX3 Α. 199.017 x 0.5% = 995 Β. 42.383 x 0.5% x 2 = 423 Σύνολο: 1.418 Τεμάχιο XXXXX4 Α. 199.935 x
12. 5% = 999 Β. 42.579 x 0.5% x 2 = 425 Σύνολο: 1.424 Τεμάχιο XXXXX5 Α. 201.798 x 0.5% = 1.008 Β. 42.976 x 0.5% x 2 = 429 Σύνολο: 1.437 Τεμάχιο XXXXX8 Α. 189.243 x 0.5% = 946 Β. 40.302 x 0.5% x 2 = 403 Σύνολο: 1.349 Τεμάχιο XXXXX9 Α. 189.189 x 0.5% = 945 Β. 40.290 x 0.5% x 2 = 402 Σύνολο: 1347 Τεμάχιο XXXXX0 Α. 189.243 x 0.5% = 916 Β. 40.302 x 0.5% x 2 = 403 Σύνολο: 1.349 Τεμάχιο XXXXX2 Α. 189.162 x 0.5% = 945 Β. 40.285 x 0.5% x 2 = 402 Σύνολο : 1.348 Το ολικό ποσό αποζημίωσης στην Παραπομπή 2/2014 ανέρχεται σε €130.924, για την πρώτη περίοδο είναι €90.921 για τη δεύτερη περίοδο, €20.001 και για την τρίτη περίοδο, €20.
13. Το ολικό ποσό αποζημίωσης στην Παραπομπή 3/2014 ανέρχεται σε €134.381, για την πρώτη περίοδο είναι €93.953 για τη δεύτερη περίοδο €20.214 και για την τρίτη περίοδο €20.
14. Εκδίδεται απόφαση υπέρ των Αιτητών στην Παραπομπή 2/2014 για το συνολικό ποσό των €130.924, με τόκο 4% επί του ποσού των €90.921 από 27.05.2011 μέχρι εξοφλήσεως, επί του ποσού των €20.001 από 18.05.2012 μέχρι εξοφλήσεως και επί του ποσού των €20.001 από 31.05.2013 μέχρι εξοφλήσεως. Εκδίδεται απόφαση υπέρ των Αιτητών στην Παραπομπή 3/2014 για το συνολικό ποσό των €134.381, με τόκο 4% επί του ποσού των €93.953 από 27.05.2011 μέχρι εξοφλήσεως, επί του ποσού των €20.214 από 18.05.2012 μέχρι εξοφλήσεως και επί του ποσού των €20.214 από 31.05.2013 μέχρι εξοφλήσεως. Το ποσό που θα λάβει έκαστος Αιτητής θα είναι ανάλογο με το μερίδιο ή τα μερίδια που κατέχει σε κάθε επίδικο ακίνητο. Τα έξοδα ως θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο επιδικάζονται υπέρ των Αιτητών και εναντίον της Αποζημιούσας Αρχής. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο