Χρίστου Μιχαηλίδη κ.α. ν. Giovani Developers Ltd κ.α., Αρ. Αγωγής: 633/2012, 30/6/2022

(1)Στις 28.04.2004 υπογράφηκε Συμφωνία μεταξύ των εναγόντων, ως αγοραστών της εναγόμενης 1 ως πωλήτριας και της εναγόμενης 2 ως της ιδιοκτήτριας του ακινήτου, δυνάμει του οποίου συμφωνήθηκε όπως πωληθεί και μεταβιβαστεί στους ενάγοντες η κατοικία με αρ. 16 η οποία κατοικία βρίσκεται σε συγκρότημα κατοικιών το οποίο αποτελείται από 24 κατοικίες.

(2)Το τίμημα της πώλησης της επίδικης κατοικίας συμφωνήθηκε στο ποσό των Λ.Κ.206.000,00 (€356,260.00). Στη Συμφωνία προβλεπόταν ο τρόπος πληρωμής του ποσού το οποίο έπρεπε να καταβληθεί από τους ενάγοντες ανάλογα με την πρόοδο και περάτωση των εργασιών ανέγερσης της κατοικίας. Οι ενάγοντες τήρησαν το χρονοδιάγραμμα πληρωμών στις καθορισμένες και προβλεπόμενες από το πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίες, όπως επιβεβαιώνεται και από τα κατατεθέντα Τεκμ. 2 και 3 (αντίγραφα αποδείξεων πληρωμής). Παρέμεινε το ποσό των Λ.Κ.10.000,00 (€17.086,01σ.), το οποίο, όπως συμφωνήθηκε μεταγενέστερα, θα καταβαλλόταν αμέσως μετά την εξασφάλιση ξεχωριστής εγγραφής και έκδοσης τίτλου ιδιοκτησίας στο όνομα των εναγόντων.

(3)Η εναγόμενη 1 ανέλαβε ρητή υποχρέωση όπως εξασφαλίσει άδεια οικοδομής με βάση την οποία θα κατασκευαζόταν η επίδικη κατοικία των εναγόντων σύμφωνα με τον όρο 11 της Συμφωνίας ('The House will be constructed in accordance with the approved building permit when issued and this sale is subject to the VENDORS obtaining the building license').

(4)Πρόσθετα, η εναγόμενη 1, ως είναι παραδεκτό, είχε ξεκάθαρη και ρητή συμβατική υποχρέωση να προβεί σε όλες τις απαραίτητες ενέργειες αμέσως μετά την αποπεράτωση της επίδικης κατοικίας, τον διαχωρισμό του ακινήτου και την εξασφάλιση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας σύμφωνα με τον όρο 12 της Συμφωνίας ('A separate Title Deed will be issued by the District Lands Registry on the application of the VENDORS immediately after completion of the Development').

(5)Οι ενάγοντες στις 04.05.2004 κατέθεσαν την επίδικη Συμφωνία στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, η οποία έλαβε τον αριθμό ΠΩΕ/599/2004 (Τεκμ. 4).

(6)Η εναγόμενη 1 εταιρεία είχε υποχρέωση να παραδώσει το ακίνητο στους ενάγοντες στις 31.03.2005 (με περίοδο χάριτος 15 ημερών) και σε περίπτωση που δεν συμμορφωνόταν με αυτή την υποχρέωση, η εναγόμενη 1 ήταν υποχρεωμένη να παρέχει στους ενάγοντες διαφορετικό χώρο διαμονής, χωρίς το οποιοδήποτε ενοίκιο για την περίοδο της καθυστέρησης μέχρι την παράδοση του ακινήτου στους ενάγοντες (παρ. 7 της Συμφωνίας). Παρόλα αυτά, η παράδοση του ακινήτου στους ενάγοντες έγινε στις 07.04.2006, δηλαδή ένα χρόνο μετά τη συμφωνημένη ημερομηνία, με τους ενάγοντες να μην αναζητούν οποιαδήποτε αποζημίωση για τα έξοδα με τα οποία επιβαρύνθηκαν για την καθυστέρηση αυτή, παρά το γεγονός ότι είχαν κάθε δικαίωμα σύμφωνα με τον ως άνω όρο 7 της Συμφωνίας να το κάμουν.

(7)Η υπέρμετρη καθυστέρηση στην έκδοση τίτλου του ακινήτου και της μεταβίβασης του επ' ονόματι των εναγόντων, με τους εναγόμενους να προβάλλουν διάφορες δικαιολογίες, όπως φαίνεται στο Τεκμ. 9 που είναι η ηλεκτρονική αλληλογραφία που ανταλλάχθηκε τότε μεταξύ τους, οδήγησε τους ενάγοντες στο να αποταθούν οι ίδιοι στον Δήμο Παραλιμνίου και στην Επαρχιακή Διοίκηση Αμμοχώστου για να πληροφορηθούν περί του τι συνέβαινε.

(8)Ως αποτέλεσμα των ενεργειών τους, ενημερώθηκαν και διαπίστωσαν ότι οι εναγόμενοι δεν είχαν υποβάλει αίτηση για ανανέωση της άδειας οικοδομής η οποία είχε λήξει και ότι τα σχέδια του οικοδομικού συγκροτήματος τα οποία κατατέθηκαν για την έκδοση άδειας οικοδομής ή και πιστοποιητικού τελικής έγκρισης, περιελάμβαναν 23 κατοικίες και όχι 24 και ότι η κατοικία την οποία είχαν αγοράσει με αρ. 16 δεν περιλαμβανόταν στα σχέδια.

(9)Συγκεκριμένα, στα σχέδια που κατατέθηκαν και τα οποία είχαν αρχικά εγκριθεί από τις αρμόδιες αρχές, εκεί όπου τελικά ανεγέρθηκε η κατοικία των εναγόντων φαινόταν ως χώρος πρασίνου αντί η επίδικη κατοικία την οποία ανήγειραν, αυθαίρετα και χωρίς άδεια και της όποιας σχετικής νόμιμης πρόβλεψης.

(10)Πριν την αγορά του επίδικου ακινήτου, η εναγόμενη 1 παρέδωσε στους ενάγοντες αντίγραφα των σχεδίων Γενικής Χωροθέτησης και κάτοψης, ημερ.27.06.2003, στα οποία περιλαμβανόταν και η επίδικη κατοικία με αρ. 16 (Τεκμ.7).

(11)Οι ενάγοντες μέσω των δικηγόρων τους απέστειλαν επιστολή ημερ. 25.06.2012 (Τεκμ.10), προς την εναγόμενη 1 εταιρεία, για την παραβίαση εκ μέρους των εναγομένων της Συμφωνίας και κάλεσαν τους εναγόμενους να λάβουν όλα τα δέοντα μέτρα για την έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας.

(12)Έκτοτε μέχρι και σήμερα εκκρεμεί, κατά παράβαση των όρων της Συμφωνίας, η έκδοση τίτλου εκ μέρους των εναγόμενων, γι' αυτό οι ενάγοντες καταχώρησαν την παρούσα αγωγή για τη διασφάλιση των ιδιοκτησιακών τους δικαιωμάτων και συμφερόντων και προς διασφάλιση της απόλαυσης και αξιοποίησης ή διάθεσης της επίδικης κατοικίας ή της απόδοσης σε αυτούς δίκαιης αποζημίωσης όπως αυτή ήθελε αποφασιστεί από το Δικαστήριο. Τα ως άνω αναμφισβήτητα γεγονότα τα οποία προέρχονται από δικογραφημένους ισχυρισμούς, παραδοχές και αναντίλεκτη μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον μου, καθίστανται και ευρήματα μου. Η μαρτυρία και αξιολόγηση της - εξαγωγή περαιτέρω ευρημάτων Ο ενάγοντας 1 υιοθέτησε το περιεχόμενο της γραπτής δήλωσής του (Έγγραφο Α). Από το περιεχόμενο του συμφωνήθηκε όπως μη ληφθεί υπόψη το περιεχόμενο των παρ. 15, 16 και 17 και τα αναφερόμενα σε αυτές τεκμήρια που αφορούν κακοτεχνίες και έξοδα επιδιορθώσεων. Ως εκ τούτου, το μέρος αυτό της μαρτυρίας από πλευράς των εναγόντων δεν θα ληφθεί υπόψη. Ο ενάγοντας 1 έκανε αναφορά σε διάφορα έγγραφα τα οποία συμφωνήθηκε όπως καταχωριστούν ως Τεκμήρια 1 - 11 Β. Περιέγραψε τις συνθήκες υπογραφής της επίδικης συμφωνίας (Τεκμ.1), στους όρους της οποίας αναφέρθηκε με λεπτομέρειες, για να εισηγηθεί στο τέλος ότι οι εναγόμενοι δεν τήρησαν τα συμφωνηθέντα, εφόσον μέχρι σήμερα δεν κατάφεραν να τους μεταβιβάσουν την κατοικία την οποία αγόρασαν ενώ οι ενάγοντες έχουν συμμορφωθεί με όλες τις υποχρεώσεις τους. Κατά την αντεξέταση του επανέλαβε ότι η επίδικη κατοικία δεν τους έχει μεταβιβαστεί μέχρι σήμερα κατά παράβαση της συμφωνίας από πλευράς των εναγομένων. Ισχυρίστηκε ότι, σε περίπτωση που είχε τίτλο ιδιοκτησίας, θα ήταν σε θέση να πωλήσει την επίδικη κατοικία. Εξήγησε δε, ότι η απαίτηση των εναγόντων είναι η αξία / τιμή του επίδικου ακινήτου με βάση την έκθεση εκτίμησης που ζήτησαν και τούτο δε προ της όποιας νεότερης ανάπτυξης που έγινε πρόσφατα και η οποία μειώνει και επηρεάζει την αξία του ακινήτου. Προς τούτο ισχυρίστηκε ότι λόγω της μη ύπαρξης τίτλου ιδιοκτησίας δεν μπόρεσε σε πολλές περιπτώσεις να πωλήσει την κατοικία σε εξαιρετικά υψηλές τιμές σε προσφορές που κατά καιρούς έλαβε. Ο ενάγοντας 1 δεν αποδέχθηκε τη θέση ότι ο κ. Τζιοβάνης, διευθυντής της εναγόμενης 1, κατά ή περί τον Αύγουστο του 2003, τον ενημέρωσε ότι δεν εξασφάλισε άδεια οικοδομής για την επίδικη κατοικία όταν του υπέδειξε τον χώρο στον οποίο θα ανεγειρόταν η επίδικη κατοικία, απάντησε δε ότι ο κ. Τζιοβάνης σε καμία περίπτωση δεν τον ενημέρωσε ότι δεν είχε εξασφαλίσει άδεια οικοδομής και μάλιστα παρέπεμψε στο Τεκμ. 7 που είναι το Σχέδιο Γενικής Χωροθέτησης, ημερ. 27.06.2003, το οποίο ο κ. Τζιοβάνης του υπέδειξε και έδωσε κατά τον ως άνω χρόνο, και στο οποίο περιλαμβανόταν ρητά και ξεκάθαρα και η επίδικη κατοικία με αριθμό

1. Συνεπεία αυτών των παραστάσεων, δεν συνέτρεχε οποιοσδήποτε εύλογος λόγος να υποπτευθεί και/ή να καταλάβει ότι δεν είχε εξασφαλιστεί άδεια οικοδομής για την επίδικη κατοικία. Απέρριψε τη θέση ότι το εναπομείναν ποσό που οφείλουν οι ενάγοντες στην εναγόμενη 1 για την αγορά της επίδικης κατοικίας είναι μεγαλύτερο από το ποσό των Λ.Κ.10.000 (€17.086,01σ.), το οποίο ο ίδιος ο ενάγων παραδέχθηκε στην παράγραφο 10 της Γραπτής του Δήλωσης ότι δεν το κατάβαλε και επέμεινε ότι είχαν συμφωνήσει με το διευθυντή της εναγόμενης 1 ότι το ποσό αυτό θα καταβαλλόταν με την έκδοση τίτλου ιδιοκτησίας και όταν θα μεταβιβαζόταν η κατοικία επ' ονόματι τους. Σημειώνω ότι, παρά την υποβολή αυτή, οι ίδιοι οι εναγόμενοι παρέλειψαν να προσκομίσουν οποιανδήποτε προς αυτή την κατεύθυνση μαρτυρία. Πέραν όμως αυτού, η θέση αυτή των εναγόμενων δεν μπορεί να έχει οποιαδήποτε αξία, εφόσον συγκρούεται με τους ισχυρισμούς των ίδιων των εναγόμενων στην Τροποποιημένη Έκθεση Υπεράσπισής τους (παρ. 8), στην οποία καταγράφονται τα εξής, τα οποία είναι αντιφατικά ως προς την πιο πάνω θέση: "Οι Εναγόμενοι 1 από την παράγραφο 8 συμφωνούν ότι οι διάδικοι με προφορική Συμφωνία τροποποίησαν τους όρους πληρωμής και ότι παρέμεινε υπόλοιπο ποσό £10.000 ή το ισάξιο με αυτό ποσό σε €17,086 για να πληρωθεί με την τιτλοποίηση". Συνεπώς, οι ίδιοι οι εναγόμενοι παραδέχονται στην Έκθεση Υπεράσπισής τους ότι ο ισχυρισμός του ενάγοντα 1 είναι αληθής. Ως εκ τούτου κρίνω ότι η προσπάθεια της Υπεράσπισης να διαψεύσει τον ενάγοντα, υποβάλλοντάς του ένα νέο, διαφορετικό και παντελώς αβάσιμο ισχυρισμό περί οφειλής του προς τους εναγόμενους πέραν του πιο πάνω ποσού, χωρίς αυτό κιόλας να προσδιοριστεί, ήταν ατυχής και αντιφατική. Υποβλήθηκε επίσης στον ενάγοντα 1 η θέση ότι ο ίδιος είχε υποχρέωση με βάση τον όρο 11 της Συμφωνίας να ελέγξει κατά πόσο η επίδικη κατοικία είχε άδεια οικοδομής, θέση την οποία επίσης απέρριψε ο ενάγοντας. Ως προς την υποβολή αυτή όμως και σε αναφορά στον όρο 11 της Συμφωνίας, δεν διαπιστώνω ότι αυτός επιβάλλει σε καμία περίπτωση οποιαδήποτε τέτοια υποχρέωση στους ενάγοντες, ως εσφαλμένα και/ή παραπλανητικά του υποβλήθηκε. Αντίθετα, από τον όρο 11 της Συμφωνίας, προκύπτει ξεκάθαρα η υποχρέωση της εναγόμενης 1 να λάβει άδεια οικοδομής. Παραθέτω αυτούσιο το περιεχόμενο του όρου 11 της Συμφωνίας ο οποίος καλύπτει τα ως άνω: «
2. The House will be constructed in accordance with the approved building permit when issued, and this sale is subject to the VENDORS obtaining the building license. The plans provided are provisional and the PURCHASER will be informed of any substantial alterations. The VENDORS have the right to modify the plans without the consent of the PURCHASER during the construction of the House if the said modifications are necessary for technical or aesthetic reasons, and/ or if such modifications are required by the relevant authorities, provided that the whole coverage (square meters) remains the same. Provided further that if the materials specified to be used during construction are not available in the market at commercial prices or at all, such materials may be substituted by materials of different make but similar quality». Ο ενάγοντας 1, σε ερώτηση με αναφορά στην παρ. 18 του Εγγράφου Α, με ποιους από τους αντιπροσώπους της εναγόμενης 1 είχε μιλήσει, απάντησε ότι θυμόταν ότι είχε μιλήσει μεταξύ άλλων με κάποιον Αντώνη Αντωνίου, Διευθυντή του Ομίλου, στον οποίο ανήκε η εναγόμενη 1 και με την κόρη του διευθυντή της εναγόμενης 1 και όχι μόνο τηλεφωνικά αλλά ανέφερε ότι έχει στην κατοχή του αρκετά ηλεκτρονικά μηνύματα τα οποία αντάλλαξαν για το θέμα αυτό και όπου φαίνονται και οι σχετικές επαφές τους. Προς τούτο κατάθεσε δέσμη επιστολών που είχε ανταλλαχθεί προς αυτόν το σκοπό ως Τεκμ.
3. Είναι δε γεγονός ότι από την αλληλογραφία αυτή, επιβεβαιώνεται η προσπάθεια των εναγόντων και η διαρκής έκκληση τους να ενημερωθούν για την εξασφάλιση του τίτλου ιδιοκτησίας, αλλά και η προσπάθειά τους να δώσουν λύσεις και/ή εισηγήσεις στους αντιπροσώπους της εναγόμενης 1 για την εξασφάλιση τίτλου ιδιοκτησίας, ο οποίος μέχρι και σήμερα δεν δόθηκε στους ενάγοντες και ούτε διαφαίνεται ότι θα δοθεί στο ορατό μέλλον, εφόσον, κατά τους ενάγοντες, οι εναγόμενοι για πολλά χρόνια τους «εμπαίζουν», όπως χαρακτηριστικά ανέφερε ή άφησε να νοηθεί. Πρόσθετα, ως ο ίδιος ο ενάγοντας 1 εξήγησε κατά τη μαρτυρία του, η εναγόμενη 2 γνώριζε ότι η επίδικη κατοικία ήταν παράνομη. Αυτό δε αποδεικνύεται και από το γεγονός ότι ήταν η ίδια η εναγόμενη 2 που είχε προβεί σε διάφορες αιτήσεις προς το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως και στο Δήμο Παραλιμνίου όπως και σε άλλα κρατικά όργανα, ως διαφαίνεται και από τα Τεκμ. 12 και
4. Δεν έχω κανένα ενδοιασμό να αποδεχθώ τη μαρτυρία του ενάγοντος
5. Τα όσα ανέφερε ο ενάγοντας 1 στο Δικαστήριο ανταποκρίνονται στα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης, όπως εξετέθησαν εξάλλου και από άλλους μάρτυρες όπως τους ΜΕ 2 και 3 αλλά και τον ΜΕ 4, όπως θα καταγραφούν οι μαρτυρίες τους στη συνέχεια. Τα γεγονότα αυτά εξάλλου προκύπτουν και από το περιεχόμενο εγγράφων καταχωρημένων σε δημόσια αρχεία τα οποία δεν αμφισβητήθηκαν και είχαν συνταχθεί σε ανύποπτο χρόνο. Η μόνη επιφύλαξη που έχω είναι οι αναφορές του σε προσφορές που είχαν για την πώληση της κατοικίας στις τιμές που ανέφερε και αυτή προέρχεται από το γεγονός ότι τέτοια πρόθεση τους δεν κοινοποιήθηκε ποτέ στους εναγόμενους, ούτε και αναφέρεται στην αλληλογραφία που κατάθεσε. Εξάλλου, οι αξίες στις οποίες αναφέρθηκε, θα ίσχυαν κατά τον κ. Ταλαττίνη (ΜΕ4), αν η κατοικία διέθετε τίτλο ιδιοκτησίας, που κάτι τέτοιο δεν συνέβαινε. Ο κ. Κατσαντώνης (ΜΕ2), ετοίμασε και κατάθεσε Έκθεση ημερ. 26.02.2019, με επισυνημμένα σχετικά έγγραφα, ως Τεκμ.
6. Ο μάρτυρας εξήγησε ότι με το φάκελο με αρ. Β85/2003 χορηγήθηκε από το Δήμο Παραλιμνίου στις 03.09.2004 η οικοδομική άδεια για ανέγερση 23 κατοικιών, ενός καταστήματος, υποσταθμού της Α.Η.Κ. και δωματίου Μετρητών. Κατά το έτος 2004 υποβλήθηκε από την εναγόμενη 2 στην Πολεοδομική Αρχή η αίτηση με αρ. ΑΜΧ/632 και 633/2004 για προσθήκες και μετατροπές στο κατάστημα (περίπτερο), η οποία απορρίφθηκε. Μεταγενέστερα και συγκεκριμένα στις 27.04.2005, υποβλήθηκε από την εναγόμενη 2 η αίτηση με αρ. ΑΜΧ/219/2005 για προσθήκη μίας κατοικίας στην εγκεκριμένη ανάπτυξη. Όπως εξήγησε ο μάρτυρας, η αίτηση αυτή αφού μελετήθηκε, απορρίφθηκε, καθώς δεν είχαν διασφαλιστεί όλες οι απαραίτητες συνθήκες για την ανάπτυξη της περιοχής όπως απαιτείται με βάση τις πρόνοιες της Δήλωσης Πολιτικής και πιο συγκεκριμένα λόγω του ότι δεν προβλεπόταν παραχώρηση χώρου πρασίνου. Ταυτόχρονα, εξήγησε ότι δεν έγινε αποδεκτό το αίτημα των αιτητών για εξαγορά του απαιτούμενου χώρου πρασίνου, επειδή το μέγεθος αυτού ήταν μεγαλύτερο, καθώς επίσης δεν πληρούνταν οι πρόνοιες της Εντολής 1/97 του Υπουργού Εσωτερικών. Συνεπώς, από τη μαρτυρία του ως άνω μάρτυρα προκύπτει ότι οι εναγόμενοι ενήργησαν αγνοώντας πλήρως τις κατά νόμω υποχρεώσεις τους, ελπίζοντας ότι εκ των υστέρων θα έβρισκαν κάποια λύση. Μεταγενέστερα και κατά τη διάρκεια εξέτασης της πιο πάνω αίτησης, ο ΜΕ2 ανέφερε ότι υποβλήθηκε από την εναγόμενη 2 και η αίτηση με αρ. ΑΜΧ/206 και 208/2006 στο πλαίσιο παρέκκλισης του ισχύοντος Σχεδίου Ανάπτυξης, η οποία αφορούσε προσθήκες και μετατροπές του περιπτέρου και όχι προσθήκη κατοικίας. Η αίτηση αυτή εξετάστηκε από το Υπουργικό Συμβούλιο και απορρίφθηκε στις 29.07.
7. Στη συνέχεια υποβλήθηκε από την εναγόμενη 2 η αίτηση με αρ. ΑΜΧ/337/2007, η οποία αφορούσε προσθήκες και μετατροπές στις 23 κατοικίες και προσθήκη νέας κατοικίας, η οποία όμως απορρίφθηκε για τους λόγους που περιγράφονται στο Τεκμ. 12, υπό στοιχεία ι), ιι) και ιιι). Πρόσθετα, ως ανέφερε ο ίδιος μάρτυρας, στις 22.09.2009 υποβλήθηκε νέα αίτηση από την εναγόμενη 2 με αρ. ΑΜΧ/372 και 373/2009 στο πλαίσιο παρέκκλισης του ισχύοντος σχεδίου ανάπτυξης, η οποία αφορούσε και πάλι προσθήκες και μετατροπές του περιπτέρου, όμως και αυτή απορρίφθηκε στις 22.10.
8. Όπως εξήγησε και αφού η παρούσα υπόθεση βρισκόταν σε προχωρημένο στάδιο, 16 χρόνια μετά την υπογραφή της Συμφωνίας κατά τη διάρκεια του έτους 2020 - 2021 υποβλήθηκε αριθμός αιτήσεων, οι οποίες αφορούν προσθήκες και μετατροπές των κατοικιών της συγκεκριμένης ανάπτυξης, όμως δεν έχουν εξεταστεί ακόμα από την αρμόδια αρχή. Ανάφερε ακόμα ότι δεν έχουν υπογραφεί οι αιτήσεις από το σύνολο των ιδιοκτητών των κατοικιών και γι' αυτό το λόγο ζητήθηκε γνωμάτευση από το Υπουργείο Εσωτερικών, επιβεβαιώνοντας με αυτόν τον τρόπο τον ενάγοντα 1, ο οποίος κατά τη μαρτυρία του ανάφερε ότι εξ όσων ο ίδιος γνώριζε, οι αιτήσεις δεν είχαν υπογραφεί από όλους τους ιδιοκτήτες των κατοικιών, συνεπώς δεν θα είχε αποτέλεσμα η δική του υπογραφή. Συγκεκριμένα, ο μάρτυρας ανάφερε ότι κατά το έτος 2021 υποβλήθηκε η αίτηση ΑΜΧ/424/2021 κατά παρέκκλιση του ισχύοντος σχεδίου ανάπτυξης, η οποία αφορά νομιμοποίηση της μη αδειούχας κατοικίας με αρ. 16, η οποία ανήκει στους ενάγοντες. Σε ερώτηση του δικηγόρου των εναγόντων, κατά πόσο η αίτηση και/ή η διαδικασία αυτή, η οποία υποβλήθηκε από τους εναγόμενους το 2021 κατά παρέκκλιση, θα μπορούσε να είχε γίνει προηγουμένως, ο μάρτυρας απάντησε καταφατικά. Αποδέχομαι τη μαρτυρία του ως ανεξάρτητη, η οποία δεν έχει αμφισβητηθεί καθ' οιονδήποτε τρόπο. Όσα ανέφερε προέρχονταν από τους σχετικούς φακέλους που τηρούνταν στην υπηρεσία του, μέρος δημόσιου αρχείου. Ο κ. Σιημητράς (ΜΕ3), κατάθεσε έκθεση την οποία ετοίμασε ο ίδιος, που φέρει ημερομηνία 28.03.2019 και με επισυνημμένα σχετικά έγγραφα ως Τεκμ.
9. Ανάφερε ότι αρχικά έγινε αίτηση στο φάκελο οικοδομής Β85/2003 στο Δήμο Παραλιμνίου στις 20.03.2003, για άδεια οικοδομής 24 διώροφων κατοικιών και ενός ισόγειου καταστήματος. Στάλθηκαν συγκεκριμένες παρατηρήσεις στην αιτήτρια/ εναγόμενη 2 και στη συνέχεια παραλήφθηκαν από το Δήμο Παραλιμνίου τροποποιητικά σχέδια με αύξηση συντελεστή. Όπως ανάφερε ο μάρτυρας, οι εναγόμενοι στα νέα σχέδια αφαίρεσαν την επίδικη κατοικία με αρ. 16 και φαίνεται κενό το τεμάχιο, ενώ στην αρχική αίτηση φαινόταν ως κατοικία. Ως εκ τούτου, στα νέα σχέδια τα οποία καταχωρίστηκαν φαίνονται στο χωροταξικό σχέδιο 23 διώροφες κατοικίες, ένα κατάστημα, υποσταθμός της ΑΗΚ και δωμάτιο μετρητών. Όπως εξήγησε, η μόνη άδεια η οποία εγκρίθηκε είναι αυτή η οποία εκδόθηκε στις 03.09.2004 με αριθμό 2208 και αφορά 23 διώροφες κατοικίες, ένα κατάστημα, υποσταθμό της ΑΗΚ και δωμάτιο μετρητών. Πρόσθετα, όπως ανάφερε, κατά την εξέταση της αίτησης από το Δήμο Παραλιμνίου, η ανάπτυξη ενέπιπτε σε διαφορετική ζώνη από αυτήν που εμπίπτει σήμερα. Το τεμάχιο στο παρόν στάδιο βρίσκεται εντός της πολεοδομικής ζώνης Τ5α, όπου για ανάπτυξη παραθεριστικής κατοικίας επιτρέπεται ανώτατος συντελεστής δόμησης 0.20:1 και κάλυψης 0.20:1, άρα ο συντελεστής έχει μειωθεί στο μισό σε σχέση με την αρχική υποβολή της αίτησης (Β ζώνη). Η μαρτυρία του μάρτυρος αυτού επίσης παρέμεινε αναντίλεκτη και την αποδέχομαι ως ανεξάρτητη και αντικατοπτρίζουσα την πραγματική εικόνα σε σχέση με τις αιτήσεις για εξασφάλιση άδειας οικοδομής για το οικοδομικό συγκρότημα που ανήγειρε η εναγόμενη 1 και επί του οποίου βρίσκεται η επίδικη κατοικία. Ο κ. Ταλαττίνης, εγκεκριμένος εκτιμητής ακινήτων (B.Sc., M.R.I.C.S) και εγγεγραμμένος στο Ε.Τ.Ε.Κ. (ΜΕ4), ετοίμασε και κατέθεσε έκθεση εκτίμησης της αγοραίας και ενοικιαστικής αξίας της επίδικης κατοικίας, την οποία κατάθεσε ως Τεκμ.
10. Όπως εξήγησε, ετοίμασε έκθεση εκτίμησης αναφορικά με την αγοραία αξία που η επίδικη κατοικία θα μπορούσε να έχει νοουμένου ότι είχε εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας και υπολόγισε την αξία αυτής λαμβάνοντας υπόψη φυσικά χαρακτηριστικά της κατοικίας ως αυτά έχουν διαμορφωθεί σήμερα. Η μελέτη του κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η αγοραία αξία της επίδικης κατοικίας σήμερα, λόγω μιας νέας κατασκευής που επηρεάζει την αξία της κατοικίας των εναγόντων, ανέρχεται στο ποσό των €560.000,00 ενώ κατά την 09.02.2019, ημερομηνία κατά την οποία ετοιμάστηκε η προηγούμενη έκθεση του για την επίδικη κατοικία, η αγοραία αξία της ανερχόταν στο ποσό των €745.000,00 και κατά το έτος 2010 η αγοραία αξία ανερχόταν στο ποσό των €800.000,
11. Όπως εξήγησε ο μάρτυρας, η διαφορά στην αξία της από την προηγούμενη έκθεση του της 09.02.2019 η οποία επισυνάπτεται ως Παράρτημα Ζ στο Τεκμ. 14, έγκειται στο γεγονός ότι το εφαπτόμενο τεμάχιο στην επίδικη κατοικία στα ανατολικά και νότια, το οποίο ήταν κενό κατά το 2010 και 2019, έχει αξιοποιηθεί σήμερα με μεγάλη ανάπτυξη (όπως αναφέρεται και στη σελ. 6 της έκθεσης του), η οποία έχει αποκόψει πλήρως τη θέα που είχε η επίδικη κατοικία στη θάλασσα. Όπως εξήγησε περαιτέρω, η δραστική αυτή μείωση της αξίας της επίδικης κατοικίας δεν υπάρχει περιθώριο να ανατραπεί, εφόσον η ανάπτυξη που εφάπτεται της επίδικης κατοικίας βρίσκεται στο στάδιο της συμπλήρωσης της. Σε υποβολή του δικηγόρου των εναγομένων της θέσης ότι οι ενάγοντες δεν θα μπορούσαν να πωλήσουν την επίδικη κατοικία κατά τα έτη 2010, 2019 ή και σήμερα, ο ΜΕ4 συμφώνησε και το απέδωσε στο γεγονός ότι αυτή δεν είναι αδειοδοτημένη και δεν έχει τίτλο και ότι στα επίσημα έγγραφα των αρχών εμφανίζεται ακόμα ως χώρος πρασίνου. Σχετικά με την ενοικιαστική αξία της επίδικης κατοικίας, ο Μ.Ε.4, παραπέμποντας στο Τεκμ. 14, Παράρτημα 7.4, εξήγησε ότι η ενοικιαστική αξία της επίδικης κατοικίας, η οποία κατά τον Οκτώβριο του 2021 ανερχόταν στις €156.350, υπολογίστηκε με την υπόθεση ότι η κατοικία διέθετε τίτλο ιδιοκτησίας ή ότι θα ήταν αδειούχα και θα μπορούσε να ενοικιαστεί από την ημέρα παράδοσής της στους ενάγοντες. Όπως ανάφερε, εφόσον η επίδικη κατοικία δεν είναι αδειούχα, υπολόγισε την ενοικιαστική αξία της, η οποία αποτελεί ουσιαστικά την απώλεια που έχουν οι ενάγοντες, οι οποίοι θα μπορούσαν ως ιδιοκτήτες να ενοικιάζουν την επίδικη κατοικία και η απώλεια αυτή είναι πρόσθετη ζημιά για αυτούς. Ανάφερε, μάλιστα, ότι ως μη αδειούχα η επίδικη κατοικία δεν μπορούσε να ενοικιαστεί αφού αποτελεί παράνομο υποστατικό. Αποδέχομαι τη μαρτυρία του κ. Ταλαττίνη, η οποία εκτός του ότι προέρχεται από εμπειρογνώμονα του οποίου η εμπειρογνωμοσύνη δεν αμφισβητήθηκε, ήταν εμπεριστατωμένη και οι εκθέσεις του συντάχθηκαν λαμβάνοντας υπόψη αντικειμενικά κριτήρια όπως αυτά καταγράφονται σε αυτές και επεξήγησε ενώπιον του Δικαστηρίου τη μέθοδο που ακολούθησε και τα στοιχεία που έλαβε υπόψη του χωρίς αυτά ουσιαστικά να αμφισβητηθούν ή αντικρουστούν. Οι αγορεύσεις Οι ευπαίδευτοι συνήγοροι που εκπροσώπησαν τους διαδίκους στις εμπεριστατωμένες αγορεύσεις τους ανέπτυξαν τις θέσεις τους με αναφορά στη μαρτυρία και τη νομική πτυχή που διέπει τα διάφορα ζητήματα που απασχόλησαν. Τις έχω μελετήσει και τις λαμβάνω υπόψη μου κατά την συγγραφή της παρούσας απόφασης μου. Όπου δε χρειαστεί στη συνέχεια θα γίνει αναφορά σε αυτές. Απαντήσεις στις διάφορες εισηγήσεις και επιχειρήματα θα δοθούν με το σκεπτικό του Δικαστηρίου που θα ακολουθήσει, χωρίς να απαιτείται να ενδιατρίψω σε κάθε επί μέρους εισήγηση ή επιχείρημα όταν κρίνεται ότι δεν εξυπηρετεί οποιονδήποτε σκοπό προς επίλυση των επίδικων ζητημάτων ή το οποίο κρίνεται ότι δεν είναι ουσιώδες ή νομικά αποδεκτό (βλ. Οδυσσέα v. Αστυνομίας

(1999)2 Α.Α.Δ. 490, Ανδρονίκου κ.α. v. Δημοκρατίας

(2008)2 Α.Α.Δ. 486, την Έφεση Αρ.22/2018 του Δευτεροβάθμιου Οικογενειακού Δικαστηρίου Μ.Φ.Χ. v. M.X. με ημερ. 28.09.2021 και την εντελώς πρόσφατη απόφαση στην υπόθεση του Δευτεροβάθμιου και πάλι Οικογενειακού Δικαστηρίου στην Έφεση Αρ. 20/2020 Γ.Λ. v. X.I. ημερ. 15.12.2021 όπου επαναλήφθηκαν τα ίδια ως άνω με την ακόλουθη διατύπωση: «.Όπως επανειλημμένα έχει λεχθεί δεν είναι έργο του Δικαστηρίου να σχολιάζει κάθε επιχείρημα ή δήλωση των διαδίκων ή των συνηγόρων τους. Καθήκον του είναι η διατύπωση καθαρής δικαστικής κρίσης η οποία να είναι αιτιολογημένη». Νομική πτυχή και αναγωγή των γεγονότων της υπόθεσης σε αυτή Η επίδικη Συμφωνία δεν παρουσιάζει ιδιαίτερα προβλήματα ως προς την ερμηνεία της. Μια σύντομη όμως ανασκόπηση της νομικής πτυχής της υπόθεσης καθίσταται αναγκαία. Το άρθρο 10

(1)του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149, προσδιορίζει την έννοια της σύμβασης ως εξής: «Συμβάσεις είναι όλες οι συμφωνίες οι οποίες καταρτίζονται με την ελεύθερη συναίνεση μερών ικανών προς το συμβάλλεσθαι, για νόμιμη αντιπαροχή και νόμιμο σκοπό, οι οποίες δεν χαρακτηρίζονται ρητά από το Νόμο αυτό ως άκυρες - τηρουμένων των διατάξεων του Νόμου αυτού, οι συμβάσεις δύνανται να καταρτίζονται γραπτά ή προφορικά ή μερικώς γραπτά και μερικώς προφορικά ή δύνανται να συνάγονται από τη συμπεριφορά των μερών». Η ερμηνεία μίας σύμβασης ανάγεται στην αποκλειστική αρμοδιότητα του Δικαστηρίου και γενικά σχετίζεται με την κοινή πρόθεση των μερών, η οποία εκδηλώνεται μέσα από το σύνολο του περιεχομένου της συμφωνίας. Στην υπόθεση Αλεξάνδρου v. Συμβουλίου Αποχετεύσεων Λευκωσίας

(1999)1 Α.Α.Δ. 630, τονίστηκε ότι η πρόθεση των μερών εξάγεται από τη γλωσσική αποτύπωση της συμφωνίας. Τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των συμβαλλομένων πρέπει να διαπιστωθούν από το ίδιο το κείμενο της συμφωνίας. Το ερμηνευτικό έργο του Δικαστηρίου περιορίζεται στους γραπτούς όρους της συμφωνίας και τα συγκείμενά τους, αλλά δεν επεκτείνεται σε εξωγενείς παράγοντες και υποθέσεις, εκτός εάν το κείμενο της συμφωνίας είναι ασαφές αναφορικά με τις προθέσεις των μερών, οπότε γίνεται δεκτή η εισαγωγή εξωγενούς μαρτυρίας προς άρση αμφιβολιών ως προς τις προθέσεις των συμβαλλομένων. Στο άρθρο 37

(1)του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149, προνοούνται τα ακόλουθα: «Oι συμβαλλόμενοι έχουν υποχρέωση να εκπληρώσουν ή να προσφερθούν να εκπληρώσουν τις υποσχέσεις τους, εκτός αν απαλλάσσονται ή εξαιρούνται από την εκτέλεση αυτή, δυνάμει των διατάξεων του Νόμου αυτού ή οποιουδήποτε άλλου Νόμου». Σύμφωνα με τη νομολογία μας και κατ' εφαρμογή του περί Συμβάσεων Νόμου (Κεφ.149), η παράβαση συμφωνίας παρέχει την επιλογή στο ανυπαίτιο συμβαλλόμενο μέρος, είτε να επιμείνει στην εκτέλεση της συμφωνίας, ζητώντας, μεταξύ άλλων, την ειδική εκτέλεση αυτής και διεκδικώντας αποζημιώσεις εξαιτίας της παράβασης, είτε να καταγγείλει τη σύμβαση και να διεκδικήσει αποζημιώσεις ή άλλες θεραπείες εξαιτίας της παράβασης. Σύμφωνα με τα άρθρα 2 και 10 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, για τη δημιουργία σύμβασης απαιτούνται η ύπαρξη υπόσχεσης, που αποτελείται από την πρόταση και την αποδοχή της, η νόμιμη αντιπαροχή και η δικαιοπρακτική βούληση και ικανότητα. Το κατά πόσο δε, έχει συναφθεί σύμβαση σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, αποτελεί θέμα που κρίνεται με βάση τα δικά της δεδομένα και τις αρχές που η νομολογία έχει αναγνωρίσει διαχρονικά (βλ. σύγγραμμα Chitty on Contracts, General Principles, 24η έκδοση, παράγραφος 41, σελ. 21). Στην προκείμενη περίπτωση, η συμφωνία (Τεκμ. 1), αποτελεί αδιαμφισβήτητο και παραδεκτό γεγονός, ότι συνήφθη με την ελεύθερη συναίνεση και βούληση των συμβαλλομένων ως προνοείται στο άρθρο 10 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149. Πρόσθετα, οι ενάγοντες και εναγόμενοι, προτίθεντο να δημιουργήσουν έννομη σχέση, στοιχείο απαραίτητο για τον καταρτισμό δεσμευτικής σύμβασης (Στυλιανίδης ν. British American Insurance Co Ltd

(2003)1 Α.Α.Δ. 1772). Ακόμα, σύμφωνα με τη μαρτυρία, έχει δοθεί από τους ενάγοντες στους εναγόμενους η νόμιμη αντιπαροχή, αφού έχουν ήδη καταβάλει το χρηματικό ποσό το οποίο προνοούσε η Συμφωνία, πλην του ποσού των Λ.Κ.10.000,00 (€17.086,01σ.), το οποίο, όπως είναι παραδεκτό, δεν καταβλήθηκε καθότι οι διάδικοι με μεταγενέστερη προφορική συμφωνία τους τροποποίησαν τους όρους πληρωμής κατά τρόπον που να παραμείνει το ως άνω ποσό ως υπόλοιπο για να πληρωθεί με την τιτλοποίηση και σε καμία περίπτωση η εκκρεμότητα αυτή εμπόδισε την έκδοση τίτλων. Το άρθρο 55

(1)του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149 μετά των συναφών τροποποιήσεων, προνοεί τα πιο κάτω: «Αν ένας από τους συμβαλλόμενους ανέλαβε την υποχρέωση να προβεί σε ορισμένη ενέργεια εντός ορισμένου χρόνου ή πριν από το χρόνο αυτό, ή σε ορισμένες ενέργειες εντός ορισμένων χρόνων ή πριν από τους χρόνους αυτούς, και παραλείψει να προβεί σε οποιαδήποτε τέτοια ενέργεια κατά ή πριν από τον ορισμένο χρόνο, η σύμβαση ή το μέρος της σύμβασης που δεν εκπληρώθηκε ακόμη καθίσταται ακυρώσιμο κατ' εκλογή του δανειστή, αν πρόθεση των συμβαλλόμενων ήταν να καταστήσουν το χρόνο ουσιώδη όρο της σύμβασης». Περαιτέρω, σύμφωνα με το άρθρο 73

(1)του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, το ζημιωθέν συμβαλλόμενο μέρος συνεπεία παράβασης της σύμβασης, δικαιούται αποζημίωση από το υπαίτιο αντισυμβαλλόμενο μέρος για τη ζημιά ή απώλεια που έχει υποστεί συνεπεία της παράβασης της σύμβασης, που προέκυψε φυσικά κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων από την εν λόγω παράβαση ή την οποία οι συμβαλλόμενοι γνώριζαν όταν συνήψαν τη Συμφωνία ως ενδεχόμενη συνέπεια της παράβασής της. Στην υπόθεση Χαραλάμπους ν. Αχιλλέως κ.ά.

(2001)1 Α.Α.Δ. 1058, έχει αποφασιστεί ότι βάσει του κανόνα και των αρχών της Νομολογίας που διέπουν τον καθορισμό των αποζημιώσεων, αυτό που καλείται το Δικαστήριο να επιβάλει είναι την αποκατάσταση του αναίτιου μέρους στη θέση που θα βρισκόταν αν δεν μεσολαβούσε η παράβαση της συμφωνίας κατά το χρόνο της διάρρηξής της, με την προϋπόθεση βέβαια ότι οι αποζημιώσεις είναι δίκαιες μεταξύ του υπαίτιου και του αναίτιου μέρους. Ο σκοπός της αποκατάστασης, είναι η τοποθέτηση του αθώου μέρους στη θέση που θα απολάμβανε αν η συμφωνία εφαρμοζόταν (Mc Grecor on Damages, 14η έκδοση, παρ. 10-11, σελ. 7- 8, ΑΛΠΑΝ (Αδελφοί Τάκη) Λτδ κ.ά. ν. Τρυφωνίδου

(1996)1 Α.Α.Δ. 679, Δρυάδης κ.ά. ν. Καλησπέρα

(1998)1 Α.Α.Δ. 881). Παράβαση της επίδικης συμφωνίας εκ μέρους των εναγόμενων Με βάση τον όρο 12 της Συμφωνίας, η εναγόμενη 1 ανέλαβε την υποχρέωση να εξασφαλίσει τίτλο ιδιοκτησίας αμέσως μετά την ολοκλήρωση της επίδικης κατοικίας. Οι εναγόμενοι απέτυχαν να το πράξουν μέχρι σήμερα χωρίς να υπάρχει βεβαιότητα αν θα το πετύχουν και πότε θα το πετύχουν. Ο εύλογος χρόνος κατά το άρθρο 46 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, από τον Απρίλιο του 2006 έχει παρέλθει κατά την κρίση μου προ καιρού. Ουδέποτε αμφισβητήθηκε από τους εναγόμενους ότι είχαν αυτή την υποχρέωση. Μάλιστα, οι ίδιοι οι εναγόμενοι παραδέχονται ότι στην επίδικη συμφωνία υπάρχει ρητός όρος για την υποχρέωση τους να προχωρήσουν σε έκδοση ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας. Κατά την ακροαματική διαδικασία κατάθεσαν 2 δύο ανεξάρτητοι μάρτυρες, όπως έχουν κριθεί ήδη κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας, από το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως και από το Δήμο Παραλιμνίου (ΜΕ 2 & 3), οι οποίοι επιβεβαίωσαν ότι η επίδικη κατοικία με αρ. 16 των εναγόντων, δεν είναι αδειοδοτημένη και δεν υπάρχει σχετικός τίτλος ιδιοκτησίας. Αυτό επίσης επιβεβαιώθηκε και από τον εμπειρογνώμονα εκτιμητή ο οποίος κατάθεσε στη διαδικασία. Σημειώνεται δε, ότι οι εναγόμενοι δεν προσκόμισαν την οποιανδήποτε μαρτυρία προς αντίκρουση του ισχυρισμού αυτού, επιβεβαιώνοντας με τη σιωπή τους τα δεδομένα και την αδυναμία έκδοσης του όποιου τίτλου, 18 χρόνια μετά την υπογραφή της Συμφωνίας. Στην υπόθεση Χρυσάνθη Χρυσάνθου και Σταύρος Φραντζή, υπό την ιδιότητα τους ως διαχειριστές της περιουσίας του αποβιώσαντος Μάριου Χρίστου Φραντζή ν. Ανδρέα Φραντζή, ανηλίκου δια της μητρός και πλησιέστερης συγγενούς και φίλης του, Δέσπως Χρίστου Φραντζή

(2010)1(Β) Α.Α.Δ 1295, λέχθηκαν τα ακόλουθα: «Το βάρος του ισοζυγίου των πιθανοτήτων, όπως έχει διαχρονικά αποφασιστεί, το φέρει στην πολιτική δίκη κατά κανόνα ο ενάγων και αποσείεται όταν ικανοποιήσει το Δικαστήριο με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία, ότι η θέση του είναι πιο πιθανή παρά όχι. (Μπούλος Μαρσέλ κ.ά. ν. Λαϊκής Κυπριακής Τράπεζας Λτδ

(2001)1 Α.Α.Δ. 1858, Αθανασίου ν. Κουνούνη

(1997)1 Α.Α.Δ. 614, Baloise Insurance Co. Ltd v. Κατωμονιάτη

(2008)1 Α.Α.Δ. 1275 και Κυριάκος Σοφοκλέους ν. Γιώτας Κυριάκου, Έφεση αρ. 7/08, ημερ. 18.5.2010)». Στη βάση των πιο πάνω γεγονότων και των αρχών που προκύπτουν από τη νομολογία μας, κατά την κρίση μου βρίσκω ότι οι εναγόμενοι πράγματι παραβίασαν και συνεχίζουν μέχρι και σήμερα να παραβιάζουν τους όρους της Συμφωνίας και συνεπώς οι ενάγοντες δικαιούνται εύλογη και δίκαιη αποζημίωση από το υπαίτιο μέρος, ήτοι τους εναγόμενους, καθότι παραβιάζεται πλήρως το ιδιοκτησιακό καθεστώς τους. Οι ενάγοντες έχουν προσκομίσει ικανοποιητική μαρτυρία προς απόδειξη του ισχυρισμού τους ότι υπήρξε παραβίαση της Συμφωνίας εκ μέρους των εναγόμενων και ότι συνεπεία της παραβίασης αυτής, υπόκεινται σε ζημιά, αφού δεν μπορούν να πωλήσουν και/ή ενοικιάσουν την επίδικη κατοικία. Ούτε όμως είχαν αυτή την ευχέρεια καθ' όλη τη διάρκεια που οι εναγόμενοι είχαν την υποχρέωση να τους παράσχουν τίτλο ιδιοκτησίας, ήτοι εντός εύλογου χρόνου από της ανέγερσης και παράδοσης της στους ενάγοντες. Σε ερώτηση από τη δικηγόρο των εναγόμενων προς τον ενάγοντα 1, κατά την αντεξέταση του, κατά πόσο προτιμά τίτλο ή αποζημίωση, απάντησε ευθέως ότι πλέον, τόσα χρόνια μετά και μετά από όλη αυτή την ταλαιπωρία και τα έξοδα που υπέστηκαν, προτιμούν την χρηματική αποζημίωση, αφού σημείωσε επίσης ότι δεν εμπιστεύονται πλέον τους εναγόμενους ότι θα εκδώσουν τίτλο ιδιοκτησίας. Στη βάση αυτής της τοποθέτησης των εναγόντων, η εξέταση πλέον των αξιώσεων τους περί της έκδοσης διαταγμάτων μεταβίβασης της επίδικης κατοικίας επ' ονόματι τους καθ' οιονδήποτε τρόπο, ακόμα και διατάγματος περί ειδικής εκτέλεσης, δεν χωρούν και δεν εξετάζονται. Ο προσδιορισμός της δίκαιης αποζημίωσης Η Συμφωνία σύμφωνα με το εύρημα μου διαρρήχθηκε με υπαίτιους τους εναγόμενους. Οι ενάγοντες αναμφίβολα έχουν υποστεί και υφίστανται ζημιά με υπαίτιους τους εναγόμενους. Θα πρέπει να προσδιοριστεί αυτή και με ποιο τρόπο μπορεί να αποκατασταθεί. Οι ενάγοντες ισχυρίστηκαν ότι, εξαιτίας του γεγονότος ότι δεν κατέχουν τίτλο ιδιοκτησίας για την κατοικία τους, από την παράδοση της κατοικίας κατά ή περί την 07.04.2006 μέχρι και σήμερα, δεν μπορούσαν να μισθώσουν και/ή πωλήσουν και/ή μεταβιβάσουν και/ή υποθηκεύσουν την επίδικη κατοικία. Μάλιστα δε, έχασαν πολλές ευκαιρίες να πωληθεί σε πολύ υψηλότερη αξία από ότι έχει σήμερα η επίδικη κατοικία, μετά και από την πιο πρόσφατη ανάπτυξη στο διπλανό ακίνητο και της αποκοπής πλέον της θέας που είχε προς τη θάλασσα. Ο τελευταίος αυτός ισχυρισμός τους δεν έχει τεκμηριωθεί άλλως πως και ως εκ τούτου ελέγχεται ως προς το αν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα και δεν γίνεται δεκτός. Προς τούτο δε συνηγορεί το γεγονός ότι ποτέ προηγουμένως δεν έθεσαν τέτοιο ζήτημα στους εναγόμενους, παρά τις παραστάσεις και της πληθώρας της αλληλογραφίας που είχαν με την εναγόμενη 1, όπως φαίνεται και στο Τεκμ. 9, αλληλογραφία που αφορά την περίοδο από 27.07.2011 μέχρι και την 21.05.

1. Η αλληλογραφία αυτή ανταλλάχθηκε, ως διαφαίνεται από τις ημερομηνίες και το περιεχόμενο της, όταν πλέον οι ενάγοντες αντιλήφθηκαν ότι η νομιμοποίηση του συγκροτήματος κατοικιών, όπως και της ίδιας της δικής τους κατοικίας, ήταν ιδιαιτέρως προβληματική. Η προσπάθεια όμως, ως διαφαίνεται από το περιεχόμενο της ως άνω αλληλογραφίας, αποσκοπούσε στην εξασφάλιση τίτλου για την κατοικία, αφού ξεπερνιούνταν τα όποια προβλήματα παρουσίαζε εν γένει το συγκρότημα κατοικιών. Δεν τέθηκε όμως επιτακτικά ή και καθόλου, οποιοδήποτε από τα πιο πάνω ζητήματα (πώληση, ενοικίαση, υποθήκευση). Με βάση αυτά τα δεδομένα προχωρώ με την εξέταση του ζητήματος που αφορά την απόδοση της δίκαιης αποζημίωσης στους ενάγοντες. Οι ενάγοντες, προς απόδειξη της ζημιάς την οποία υπέστησαν λόγω της μη έκδοσης τίτλου ιδιοκτησίας, παρουσίασαν μαρτυρία η οποία προήλθε από τον κ.Ταλαττίνη (ΜΕ4), του οποίου η μαρτυρία παρέμεινε ουσιαστικά αναντίλεκτη. Ως εγκεκριμένος εκτιμητής ακινήτων ο μάρτυρας, με βάση τα υφιστάμενα συγκριτικά δεδομένα και λαμβανομένων υπόψη των φυσικών και νομικών χαρακτηριστικών, των προοπτικών και των δυνατοτήτων της επίδικης κατοικίας, καθώς και των τάσεων της αγοράς και της οικονομίας, εκτίμησε την αγοραία αξία της κατοικίας κατά το έτος 2021 στο ποσό των €560.000,
2. Ο ίδιος μάρτυρας ανέφερε ότι σε περίπτωση που οι ενάγοντες είχαν τίτλο ιδιοκτησίας κατά το έτος 2010, η αγοραία αξία του επίδικου ακινήτου ήταν €800.000 και κατά το έτος 2019 €745.
3. Όπως όμως ανέφερα και πιο πάνω, σε καμιά περίπτωση οι ενάγοντες δεν εκδήλωσαν την πρόθεση τους στους εναγόμενους ότι επιθυμούσαν να πωλήσουν την κατοικία τους και μάλιστα ότι είχαν προσφορές προς τούτο. Δεν παρουσίασαν καμιά προς τούτο μαρτυρία. Οι αξίες των ακινήτων είναι κοινά γνωστό ότι αυξομειώνονται, ανάλογα με τις οικονομικές συνθήκες που επικρατούν είτε τοπικά είτε και παγκόσμια. Από την άλλη, η Συμφωνία πουθενά δεν προνοεί ότι η επίδικη κατοικία θα είχε για πάντα απρόσκοπτη θέα προς τη θάλασσα. Όταν οι ενάγοντες σύναψαν τη Συμφωνία γνώριζαν ότι η κατοικία που αγόραζαν εφαπτόταν ή βρισκόταν σε υπό ανάπτυξη περιοχή, όπου αν αξιοποιούνταν τα γειτονικά κτήματα ενδεχομένως οικοδομές που θα ανεγείρονταν σε αυτά να τους απέκοπταν αυτή τη θέα. Επομένως ήταν κάτι αναμενόμενο το οποίο έπρεπε να είχε προβλεφθεί από τους ενάγοντες. Οι ενάγοντες δεν τερμάτισαν τη Συμφωνία ποτέ, ως είχαν τέτοιο δικαίωμα και αυτό το γεγονός δεν τους αποστερεί το δικαίωμα να διεκδικήσουν αποζημιώσεις (βλ. «Το Δίκαιο των Συμβάσεων στο Κοινοδίκαιο και το Κυπριακό Δίκαιο» του Π.Γ. Πολυβίου Τόμος Β σελ. 639 επ.). Ακόμα και με την υποβολή το τελευταίο χρονικό διάστημα αίτησης για νομιμοποίηση μεταξύ άλλων αυθαίρετων και παράνομων οικοδομών και της επίδικης κατοικίας, το γεγονός αυτό όπως και πάλι μπορεί να διαφανεί από τις προηγούμενες προσπάθειες, όπως διαπιστώνεται μέσα από τα Τεκμ. 12 και 13 αλλά και τη μαρτυρία των ΜΕ 2 και 3, η τύχη του διαβήματος είναι εντελώς αβέβαιη. Οι ενάγοντες έχουν υποστεί για χρόνια ταλαιπωρία και έξοδα όπως το έθεσε ο ενάγοντας
4. Η συνέχιση αυτής της κατάστασης δεν θα είναι προς όφελος κανενός από τους διαδίκους. Η διάρρηξη της συμφωνίας από μέρους των εναγόμενων με υπαιτιότητα τους και έχοντας υπόψη τα γεγονότα της υπόθεσης όπως εξετέθησαν πιο πάνω και προς επίλυση της διαφοράς, με οδηγεί στην έκδοση απόφασης υπέρ των εναγόντων και εναντίον των εναγόμενων ομού και/ή κεχωρισμένως, για απόδοση σε αυτούς της σημερινής αγοραίας αξίας της κατοικίας σύμφωνα με την εκτίμηση του ΜΕ 4, δηλαδή του ποσού των €560.000,00 αφού πρώτα αφαιρεθούν από αυτό, το ποσό των €17.096,01σ. το οποίο δεν κατέβαλαν οι ενάγοντες και παρέμενε οφειλόμενο, ήτοι για το ποσό των €542.903,99σ. πλέον νόμιμο τόκο από σήμερα μέχρι της εξόφλησης του. Οι ενάγοντες δικαιωματικά ως οι αγοραστές της κατοικίας, την κατείχαν από της παράδοσης της την 07.04.
5. Οι εναγόμενοι ως οι υπαίτιοι της διάρρηξης της Συμφωνίας δεν δικαιούνται να αξιώνουν οποιοδήποτε ποσό ως η ενοικιαστική της αξία, η σχετική ανταπαίτηση τους, η οποία ούτως ή άλλως δεν προωθήθηκε, απορρίπτεται. Η κατοχή και η χρήση της κατοικίας από της παράδοσης της μέχρι που θα την επιστρέψουν στους εναγόμενους με την καταβολή του πιο πάνω ποσού, είναι ουσιαστικά η αποζημίωση την οποία δικαιούνται για όσα υπέστηκαν οι ενάγοντες συνεπεία της μη εκπλήρωσης της Συμφωνίας. Σύμφωνα με το άρθρο 73

(1)του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149: «Σε περίπτωση παράβασης της σύμβασης, ο συμβαλλόμενος που ζημιώνεται από την εν λόγω παράβαση έχει δικαίωμα αποζημίωσης από τον υπαίτιο αντισυμβαλλόμενο, για τη ζημιά ή απώλεια που υπέστη συνεπεία αυτής, η οποία προέκυψε φυσικά κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων από την εν λόγω παράβαση ή την οποία οι συμβαλλόμενοι γνώριζαν όταν συνήπτετο η σύμβαση, ως ενδεχόμενη συνέπεια της παράβασης της σύμβασης». (βλ. επίσης «Το Δίκαιο των Συμβάσεων στο Κοινοδίκαιο και το Κυπριακό Δίκαιο» του Π.Γ. Πολυβίου Τόμος Β σελ. 639 επ.) Η εναγόμενη 2 σύμφωνα με την Υπεράσπιση της είχε υπογράψει συμφωνία αντιπαροχής με την εναγόμενη 1 για την ανέγερση κατοικιών στο κτήμα της και ως αντάλλαγμα η ίδια έλαβε αριθμό κατοικιών. Είχε αναλάβει, κατ' ισχυρισμό της, την υποχρέωση να υπογράψει Έγγραφο Διανομής και Πληρεξούσιο Έγγραφο με το οποίο να εξουσιοδοτείτο η εναγόμενη 1 να πωλήσει τις κατοικίες της με σκοπό τη διευκόλυνση της κατάθεσης των πωλητηρίων εγγράφων στο Κτηματολόγιο από τους αγοραστές των κατοικιών για σκοπούς Ειδικής Εκτέλεσης. Στο πλαίσιο αυτό είχε υπογράψει και το πληρεξούσιο έγγραφο στον Χριστάκη Τζιοβάννη ο οποίος προσυπόγραψε την επίδικη συμφωνία. Η υπογραφή της εναγόμενης 2 επί της επίδικης συμφωνίας ισχυρίζεται ότι δόθηκε μόνο και μόνο για να καταχωρισθεί στο Κτηματολόγιο για τον ως άνω σκοπό. Η εναγόμενη 2 ισχυρίζεται ότι δεν γνωρίζει τους ενάγοντες και ότι δεν είχε εισπράξει οποιοδήποτε ποσό και η ίδια δεν είχε οποιοδήποτε όφελος από την επίδικη συμφωνία. Σύμφωνα με αυτά αρνείται τις αξιώσεις των εναγόντων που στρέφονται εναντίον της. Παρόλα αυτά, κατά την κρίση μου, έστω και αν οι αξιώσεις περί ειδικής εκτέλεσης της Συμφωνίας δεν έχουν προκριθεί στην παρούσα υπόθεση, όπως αυτή εξελίχθηκε με την πάροδο των χρόνων, η ευθύνη της εναγόμενης 2 δεν παύει. Αυτή εξακολουθεί να είναι η ιδιοκτήτρια του ακινήτου επί του οποίου ανεγέρθηκε μεταξύ άλλων και η επίδικη κατοικία. Οι ενέργειες εξασφάλισης ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας για κάθε κατοικία αφορούσε και την ίδια και για τούτο, σύμφωνα με τη μαρτυρία, ήταν αυτή που υπέβαλλε τις σχετικές αιτήσεις. Για τους λόγους αυτούς η ευθύνη και της εναγόμενης 2 είναι δεδομένη και είναι η ίδια όπως και αυτή της εναγόμενης 1. ΚΑΤΑΛΗΞΗ/ΕΞΟΔΑ: Σύμφωνα με τα πιο πάνω καταλήγω ότι οι ενάγοντες δικαιούνται απόφασης εναντίον των εναγόμενων ομού και/ή κεχωρισμένως για το ποσό των €542.903,99σ. πλέον νόμιμο τόκο από σήμερα μέχρι εξοφλήσεως. Νοείται ότι με την εξόφληση ολόκληρου του ως άνω ποσού και των τόκων του, οι ενάγοντες θα έχουν την υποχρέωση να αποσύρουν από το Κτηματολόγιο το ΠΩΕ/599/2004 και να παραδώσουν ελεύθερη κατοχή της επίδικης κατοικίας στους εναγόμενους. Η ανταπαίτηση απορρίπτεται. Επιδικάζονται έξοδα υπέρ των εναγόντων και εναντίον των εναγόμενων ομού και/ή κεχωρισμένως ως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. Η απαίτηση και η ανταπαίτηση εκδικάστηκαν μαζί και ως εκ τούτου δεν εκδίδεται ξεχωριστή διαταγή ως προς τα έξοδα της ανταπαίτησης. (Υπ.)............. Χρ. Γ. Φιλίππου, Π.Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο