Χ.Π. ν. ΣΥΝΕΡΓΑΤΙΚΗΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΛΤΔ, Αρ. Αίτησης-Έφεσης: 70/22, 19/10/2022 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup
- on)- Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDAMM:2022:A78 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Ηλ. Γεωργίου, Π.Ε.Δ., Αρ. Αίτησης Έφεσης: 70/22 (i-Justice) Μεταξύ: Χ.Π. Εφεσείουσας-Αιτήτριας και ΣΥΝΕΡΓΑΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΛΤΔ., Εφεσιβλητη-Καθ΄ ης η Αίτηση. 19 Οκτωβρίου, 2022. ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ: Για την εφεσείουσα-αιτήτρια: Ο κ. Μ.Βαλανίδης με την κα Α.Βαλανίδου για Α.Μ.Βαλανδίου Δ.Ε.Π.Ε. Για εφεσίβλητη-καθ΄ ης η αίτηση: Η κα Παπακώστα για Πανάγος και Πανάγος Δ.Ε.Π.Ε. Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την παρούσα έφεση, η αιτήτρια επιζητεί τον παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου. Οι λόγοι έφεσης, ως αυτοί περιορίστηκαν στο στάδιο των αγορεύσεων από τον ευπαίδευτο συνήγορο της αιτήτριας εστιάζονται στο ότι: (
- i)οι επιδόσεις της ειδοποίησης Τύπος Ι τόσο στην ενυπόθηκο οφειλέτη όσο και στα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, πλην της αιτήτριας, δεν είναι καλές καθότι, δεν παραδόθηκαν με συστημένη επιστολή αλλά έγιναν με ιδιωτική επίδοση και δεν υφίσταται μαρτυρία ότι δεν ήταν εφικτό να γίνουν με συστημένη επιστολή, (
- ii)ο τύπος της ειδοποίησης Τύπος Ι, που επιδόθηκε σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, είναι λανθασμένος, καθότι δεν απευθύνεται σε αυτά, (iii) εκκρεμεί διαδικασία αναδιάρθρωσης των πιστωτικών διευκολύνσεων και τέλος (
- iv)έχει ανασταλεί η διαδικασία του Μέρους VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 (στο εξής θα καλείται «ο Νόμος») ενόψει ότι, εκκρεμεί η εξέταση της αίτησης, από μέρους του διευθυντή του Κτηματολογίου, για μεταβίβαση του ακινήτου επ΄ ονόματι της αγοράστριας-αιτήτριας. Η καθ΄ ης η αίτηση φέρει ένσταση στην έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων. Η ακροαματική διαδικασία διεξήχθηκε στη βάση των ενόρκων δηλώσεων και οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των διαδίκων περιορίστηκαν σε αγορεύσεις. Τονίζεται ότι το Δικαστήριο έχει θέσει υπόψη του, τους λόγους ένστασης, ως αυτοί καταγράφονται σε αυτή, και το περιεχόμενο των ένορκων δηλώσεων που συνοδεύουν τόσο την αίτηση όσο και την ένσταση. Τα γεγονότα που περιβάλουν την παρούσα υπόθεση όπως εκτίθενται από τις εκατέρωθεν ένορκες δηλώσεις έχουν ως ακολούθως: (
- i)Η αιτήτρια, στις 16.11.1982, αγόρασε, από την ενυπόθηκο οφειλέτη διαμέρισμα, για το ποσό των €12,000 το οποίο, ως προβάλλεται στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την αίτηση, έχει εξοφληθεί πλήρως. Το σχετικό πωλητήριο κατατέθηκε στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας Αμμοχώστου στις 25.11.2014. Στη συνέχεια, η αιτήτρια υπέβαλε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Αμμοχώστου την αίτηση... /2005 (αίτηση εγκλωβισμένου αγοραστή), βάσει των προνοιών του Νόμου, με σκοπό την επ΄ ονόματι της μεταβίβαση του ακινήτου. Η εξέταση της εν λόγω αίτησης εκκρεμεί. (
- ii)Στις 6.8.2010 συνομολογήθηκε συμφωνία με την οποία η Συνεργατική παραχώρησε σε εννέα φυσικά πρόσωπα δάνειο ύψους €700,000. Για εξασφάλιση των πιο πάνω υποχρεώσεων τους, η D.P.Ioannou Developments Ltd (στο εξής «ενυπόθηκη οφειλέτης») παραχώρησε προς όφελος της Συνεργατικής υποθήκη. Ως προβάλλεται στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την ένσταση οι οφειλέτες παρέλειψαν να συμμορφωθούν με τις συμβατικές τους υποχρεώσεις και έτσι τερματίστηκε η συμφωνία δανείου και κατέστη απαιτητό, ολόκληρο το οφειλόμενο υπόλοιπο. (iii) Το ενυπόθηκο ακίνητο βαρύνεται με εμπράγματα βάρη, μεταξύ άλλων και με το πωλητήριο που γίνεται αναφορά στην παράγραφο (
- i)ανωτέρω. (
- iv)H καθ΄ ης η αίτηση προχώρησε με τη διαδικασία εκποίησης της πιο πάνω υποθήκης, με βάση το Μέρος VIA του Νόμου. Ειδικότερα, μεταξύ των ημερομηνιών 30.9.2020-14.12.2020, επιδόθηκε τόσο στην ενυπόθηκη οφειλέτη όσο και σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα η ειδοποίηση Τύπος Ι. Η επίδοση του πιο πάνω Τύπου στην αιτήτρια έγινε με συστημένο ταχυδρομείο καθότι η ίδια βρισκόταν στο εξωτερικό ενώ στην ενυπόθηκο οφειλέτη και στα λοιπά ενδιαφερόμενα πρόσωπα έγινε με ιδιώτη επιδότη. (
- v)Ακολούθως, την 1.9.2020, επιδόθηκε στην αιτήτρια, μέσω συστημένου ταχυδρομείου, η ειδοποίηση Τύπος IA. H εν λόγω ειδοποίηση επιδόθηκε στην ενυπόθηκη οφειλέτη και στα λοιπά ενδιαφερόμενα πρόσωπα, μεταξύ των ημερομηνιών 1.8.2022 και 31.8.2022. (
- vi)Περαιτέρω, ως προβάλλεται στην αίτηση, εκκρεμεί διαδικασία αναδιάρθρωσης που έχει υποβάλει η ενυπόθηκη οφειλέτης προς την καθ΄ ης η αίτηση. (vii) Η αιτήτρια υπέβαλε παράπονο στον Ενιαίο Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσης, το οποίο εξετάστηκε και στις 25.11.2021 εκδόθηκε σχετική απόφαση, με την οποία κρίθηκε ως απαλλάξιμο από την ευθύνη του ενυπόθηκου χρέους το ακίνητο που είχε αγοράσει η αιτήτρια από την ενυπόθηκη οφειλέτη. Τονίζεται, ότι το Δικαστήριο έχει θέσει υπόψη του τα όσα έχουν αναφέρει οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των διαδίκων στο πλαίσιο των εμπεριστατωμένων αγορεύσεων τους και θα σταθεί εκεί που ήθελε κριθεί αναγκαίο. Εισήγηση ότι οι επιδόσεις της ειδοποίησης Τύπου Ι δεν είναι καλές. Ο ευπαίδευτος συνήγορος της αιτήτριας εισηγήθηκε ότι, ενόψει των προνοιών του άρθρου 44 ΙΕ, οι επιδόσεις της ειδοποίησης Τύπος Ι τόσο στην ενυπόθηκο οφειλέτη όσο και στα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, πλην της αιτήτριας, δεν είναι καλές καθότι δεν παραδόθηκαν με συστημένες επιστολές αλλά έγιναν με ιδιωτική επίδοση και δεν υφίσταται ίχνος μαρτυρίας ότι δεν ήταν εφικτό να γίνει με τον πρώτο τρόπο. Εκ διαμέτρου αντίθετη ήταν η εισήγηση της ευπαιδεύτου συνηγόρου της καθ΄ ης η αίτηση, η οποία, μεταξύ άλλων, εισηγήθηκε ότι η αιτήτρια δεν νομιμοποιείται να εγείρει το συγκεκριμένο ζήτημα και ανεξάρτητα από αυτό η επίδοση θεωρείται καλή υπό τις περιστάσεις. Σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα του άρθρου 44ΙΕ του Νόμου ««επίδοση» σημαίνει σε κάθε περίπτωση την παράδοση ειδοποίησης ή επικοινωνίας με συστημένη επιστολή, η οποία απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας ή του εγγεγραμμένου γραφείου του προσώπου, στο οποίο η ειδοποίηση ή η επικοινωνία απευθύνεται, ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη σε μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, και σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό, την ιδιωτική επίδοση τέτοιας ειδοποίησης ή επικοινωνίας σε τέτοιο πρόσωπο: Νοείται ότι η ιδιωτική επίδοση δύναται να γίνει με οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανομένης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης με διάταγμα Δικαστηρίου κατόπιν γενικής αίτησης: ..» Όπως έχει νομολογηθεί, η καλή επίδοση συνδέεται αναπόφευκτα με τη δυνατότητα του ενδιαφερομένου να γνωρίζει τους λόγους για τους οποίους εγκαλείται στο δικαστήριο. Τότε μόνο του παρέχεται η δυνατότητα να υπερασπισθεί. Πρόκειται για δικαίωμα που έχει αναχθεί σε θεμελιώδες ατομικό δικαίωμα. Το άρθρ. 30.3(α) και (β) περιλαμβάνεται στο χάρτη των "θεμελιωδών δικαιωμάτων και ελευθεριών" του Συντάγματος (βλ. Μητρόπολη Λεμεσού v. Char. P. Michaelides (Estates) Ltd
(2002)A.A.Δ 43). Σκοπός της συγκεκριμένης πρόνοιας του Νόμου είναι για να λάβουν γνώση της ειδοποίησης, ο ενυπόθηκος οφειλέτης και όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Με βάση τις πρόνοιες του Νόμου, όπως εκτίθενται πιο πάνω, αναγνωρίζεται ως τρόπος επίδοσης, η παράδοση της ειδοποίησης με συστημένη επιστολή και η ιδιωτική επίδοση. Ακόμη, επίδοση της ειδοποίησης μπορεί να γίνει με οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται στους θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανομένης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης με διάταγμα Δικαστηρίου, κατόπιν γενικής αίτησης. Στην προκείμενη περίπτωση, οι πιο πάνω ειδοποιήσεις επιδόθηκαν δεόντως τόσο στην αιτήτρια, με συστημένη επιστολή όσο και στην ενυπόθηκη οφειλέτη και τα λοιπά ενδιαφερόμενα πρόσωπα με ιδιώτη επιδότη. Όλα τα πιο πάνω πρόσωπα έλαβαν γνώση για το περιεχόμενο της. Και κάτι ακόμη. Αν στην επίμαχη πρόνοια δοθεί η ερμηνεία που εισηγείται ο ευπαίδευτος συνήγορος της αιτήτριας καθίσταται ανίσχυρη η επίδοση μέσω ιδιώτη επιδότη, απλά και μόνο επειδή δεν προηγήθηκε προσπάθεια παράδοσης της ειδοποίησης με συστημένη επιστολή. Κάτι που συγκρούεται και με τη λογική των πραγμάτων. Με την παράδοση της ειδοποίησης με συστημένη επιστολή δεν επιτυγχάνεται οποιοσδήποτε σκοπός που δεν επιτυγχάνεται με την ιδιωτική επίδοση. Με την ιδιωτική επίδοση διασφαλίζεται πλήρως η δυνατότητα πληροφόρησης του προσώπου που απευθύνεται. ΄Ετσι, για όλους τους λόγους που εξηγούνται πιο πάνω, το Δικαστήριο κρίνει ότι οι ειδοποιήσεις Ι επιδόθηκαν δεόντως τόσο στην αιτήτρια όσο και σε όλα τα άλλα πρόσωπα και έτσι η περί του αντιθέτου εισήγηση του ευπαιδεύτου συνηγόρου της αιτήτριας απορρίπτεται. Εισήγηση ότι ο Τύπος της ειδοποίησης Ι που επιδόθηκε σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα είναι λανθασμένος. Ο ευπαίδευτος συνήγορος της αιτήτριας εισηγήθηκε ότι ο Τύπος της ειδοποίησης Ι που επιδόθηκε σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα είναι λανθασμένος καθότι δεν απευθύνεται σε αυτά. Εκ διαμέτρου αντίθετη ήταν η εισήγηση της άλλης πλευράς. Σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα του άρθρου 44 Γ
(1)του Νόμου, τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44Β, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει στην έναρξη της διαδικασίας που προβλέπεται από τις διατάξεις του Μέρους VIA, αφού επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο Ι του δεύτερου παραρτήματος, συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξη του, καλώντας τον όπως εξοφλήσει το ποσό, σύμφωνα με την επιδοθείσα κατάσταση λογαριασμού, τάσσοντας σε αυτόν προθεσμία όχι μικρότερη των 45 ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης προς εξόφληση του οφειλόμενου ποσού και επίσης ενημερώνεται ότι σε περίπτωση που παραλείψει να το πράξει ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να ασκήσει το δικαίωμα του για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου με βάση τις διατάξεις του Μέρους VIA του Νόμου. Η ειδοποίηση Τύπος Ι απευθύνεται προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη και επιδίδεται τόσο στον τελευταίο όσο και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο. Με την εν λόγω ειδοποίηση, ο ενυπόθηκος δανειστής καλεί τον ενυπόθηκο οφειλέτη όπως εξοφλήσει το ποσό που οφείλει σύμφωνα με τη δήλωση σύμβασης υποθήκης και σε περίπτωση που παραλείψει να πληρώσει το οφειλόμενο ποσό, τον ενημερώνει ότι θα προχωρήσει, με τη διαδικασία πλειστηριασμού που προβλέπεται στο πιο πάνω Μέρος του Νόμου, στην πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου και στη μεταβίβαση τούτου στον αγοραστή. Με την πιο πάνω ειδοποίηση, δεν καλείται το ενδιαφερόμενο πρόσωπο να εξοφλήσει το οφειλόμενο ποσό παρά μόνο με την επίδοση, γνωστοποιείται σε αυτόν η πιο πάνω πρόθεση του ενυπόθηκου δανειστή. Δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι ο ενυπόθηκος δανειστής οφείλει, μέσω της ειδοποίησης Τύπος Ι που θα επιδώσει σε ενδιαφερόμενο πρόσωπο να απευθύνεται προσωπικά σε αυτό και να απαιτεί εξόφληση του χρέους από πρόσωπο το οποίο δεν υπέχει τέτοιας συμβατικής υποχρέωσης έναντι του. Το γεγονός ότι κάποιος είναι ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεν σημαίνει ότι η ειδοποίηση Τύπος Ι που θα του επιδοθεί θα πρέπει να απευθύνεται προσωπικά σε αυτόν. Εκείνο που επιβάλλουν οι σχετικές πρόνοιες του άρθρου 44Γ του Νόμου είναι η υποχρέωση του ενυπόθηκου δανειστή να επιδώσει την ειδοποίηση Τύπος Ι τόσο στον ενυπόθηκο οφειλέτη όσο και σε κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, χωρίς ωστόσο να προκύπτει από το Νόμο ότι θα πρέπει να απευθύνεται προσωπικά στο κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο. Στην υπό εξέταση περίπτωση, η καθ΄ ης η αίτηση εκπλήρωσε την εκ του Νόμου υποχρέωση της να επιδώσει την ειδοποίηση Τύπος Ι τόσο στην ενυπόθηκο οφειλέτη όσο και στα ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Συνακόλουθα, η σχετική εισήγηση του ευπαιδεύτου συνηγόρου της αιτήτριας απορρίπτεται. Εισήγηση ότι ο ενυπόθηκος δανειστής αρνήθηκε να προσέλθει σε διαδικασία αναδιάρθρωσης πιστωτικών διευκολύνσεων. Ο ευπαίδευτος συνήγορος της αιτήτριας εισηγήθηκε ότι εκκρεμεί διαδικασία αναδιάρθρωσης των πιστωτικών διευκολύνσεων από μέρους της ενυπόθηκου οφειλέτη και έτσι με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 44 Γ
(3)(ε) θα πρέπει να παραμερισθεί η ειδοποίηση Τύπος ΙΑ. Το άρθρο 44 Γ
(3)του Νόμου αναγνωρίζει ότι ο ενυπόθηκος οφειλέτης καθώς και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος δύναται εντός 45 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης ΙΑ να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της σκοπούμενης πώλησης μόνο για τους λόγους που καθορίζονται σε αυτό. Μεταξύ των πιο πάνω λόγων έφεσης, καθορίζεται η περίπτωση όπου «(ε) ο ενυπόθηκος δανειστής στην περίπτωση που είναι αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα ή αγοραστής κατά την έννοια που αποδίδεται στον όρο αυτό από τις διατάξεις του περί Αγοραπωλησίας Πιστωτικών διευκολύνσεων και για Συναφή Θέματα Νόμου, εφεξής καλούμενος «αγοραστής», αρνήθηκε να προσέλθει και/ή δεν προσήλθε ως όφειλε, σε διαδικασία αναδιάρθρωσης πιστωτικών διευκολύνσεων κατά τα οριζόμενα από τις διατάξεις του Μέρους VIA του περί σύστασης και Λειτουργίας του Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως Νόμου ή τέτοια διαδικασία εκκρεμεί κατά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικού)(Αρ.2) Νόμου του 2019. ..» Στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την αίτηση αναφέρεται: «Εξ όσων έχουμε πληροφορηθεί από τους ενυπόθηκους οφειλέτες εκκρεμεί διαδικασία αναδιάρθρωσης που έχουν υποβάλει οι ίδιοι προς τους καθ΄ ων η αίτηση.» Από την άλλη η καθ΄ ης η αίτηση αρνείται τους πιο πάνω ισχυρισμούς και προβάλλει ότι δεν έχει επιτευχθεί οποιαδήποτε αναδιάρθρωση. Τα όσα σχετικά αναφέρονται στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την αίτηση, πρόκειται για γενικούς, αόριστους και ατεκμηρίωτους ισχυρισμούς, με αποτέλεσμα το Δικαστήριο να αδυνατεί να ελέγξει τη βασιμότητα τους και να εξάγει τα αναγκαία συμπεράσματα. Επιπρόσθετα, παρά το ότι προβάλλεται ως λόγος έφεσης, ουδεμία αναφορά γίνεται στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την αίτηση ότι η ενυπόθηκος δανειστής αρνήθηκε να προσέλθει και/ή δεν προσήλθε ως όφειλε σε διαδικασία αναδιάρθρωσης των πιστωτικών διευκολύνσεων. Πέρα δε τούτου, η πιο πάνω αναφορά του ενόρκως δηλούντα, πρόκειται για εξ ακοής μαρτυρία. Επισημαίνεται ότι εξ ακοής μαρτυρία δεν αποκλείεται από οποιαδήποτε διαδικασία ενώπιον Δικαστηρίου, απλώς και μόνο διότι αυτή είναι εξ΄ ακοής (βλ. άρθρο 24 του περί Αποδείξεως Νόμου). Κατά την αξιολόγηση της βαρύτητας που θα προσδοθεί στην εξ΄ ακοής μαρτυρία, το Δικαστήριο λαμβάνει υπόψη, το σύνολο των περιστάσεων από τις οποίες μπορεί εύλογα να συναχθεί συμπέρασμα αναφορικά με την αποδεικτική της αξία. Ειδικότερα, μεταξύ άλλων παραγόντων που καθορίζει το άρθρο 27
(2)του πιο πάνω Νόμου, λαμβάνεται υπόψη, κατά πόσο θα ήταν εύλογο και εφικτό ο διάδικος, που έχει προσαγάγει την εξ ακοής μαρτυρία να είχε κλητεύσει ως μάρτυρα στη διαδικασία, το πρόσωπο που έκανε την αρχική δήλωση. Ανεξάρτητα από τα πιο πάνω, κατά την αξιολόγηση της βαρύτητας που προσδίδεται από το Δικαστήριο στην εξ΄ ακοής μαρτυρία, λαμβάνεται ιδιαίτερα υπόψη, το κατά πόσο ο διάδικος θα μπορούσε να προσκομίσει την καλύτερη δυνατή μαρτυρία και δεν το έπραξε (βλ. άρθρο 27 του περί Αποδείξεως Νόμου). Η αποδοχή εξ ακοής μαρτυρία είναι και παραμένει εξαίρεση στον κανόνα και η αποδοχή της επιτρέπεται μόνο για καλό λόγο και σε αυτό στόχευε ο νομοθέτης με το Νόμο 32
(1)/2004 στο Κεφ.9, ώστε να άρει πιθανές αδικίες από την αυστηρή εφαρμογή των κανόνων απόδειξης (βλ. Pakistan Cables ltd. V. NBS General Trading (Overseas) Co. Ltd.
(2012)1 Α.Α.Δ. 1711 και Τριφταρίδης ν. Xiaodan Liu, Έφεση αρ. 13/2015, ημερ. 5.10.2016). Όπως έχει ήδη αναφερθεί, η πιο πάνω αναφορά, πρόκειται για εξ ακοής μαρτυρία. Επισημαίνεται ότι ο ενυπόθηκος οφειλέτης πρόκειται για νομικό πρόσωπο και ο ενόρκως δηλών δεν καθορίζει το πρόσωπο που τον πληροφόρησε σχετικά. Επιπρόσθετα δεν καθορίζεται (α) το χρονικό διάστημα μεταξύ της αρχικής δήλωσης και του γεγονότος στο οποίο αυτή αναφέρεται και (β) κατά πόσο θα ήταν εύλογο και εφικτό ο διάδικος που έχει προσαγάγει μαρτυρία να παρουσίαζε την μαρτυρία του συγκεκριμένου προσώπου που έκαμε την αρχική δήλωση. Συνακόλουθα, το Δικαστήριο, λαμβάνοντας υπόψη τα πιο πάνω αλλά και τους υπόλοιπους παράγοντες που καθορίζονται στο άρθρο 27 του Κεφ.9, για την αποδοχή ή μη εξ ακοής μαρτυρία δεν προσδίδεται οποιαδήποτε βαρύτητα σε αυτήν και συνακόλουθα ο ισχυρισμός της αιτήτριας, ότι εκκρεμεί διαδικασία αναδιάρθρωσης που υπέβαλε η ενυπόθηκη οφειλέτης, δεν γίνεται αποδεκτός. Η απόφαση του Χρηματοοικονομικού Επιτρόπου ημερ. 25.11.2021, για την οποία γίνεται αναφορά πιο πάνω, αφορούσε παράπονο της αιτήτριας ότι η καθ΄ ης η αίτηση με τις πράξεις ή παραλείψεις της προκαλεί ζημιά σε αυτή, ύψους €120,000, ενόψει ότι η τελευταία τροχοδρόμησε τη διαδικασία πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου, στο οποίο έχει ανεγερθεί κτίριο που περιλαμβάνει διαμερίσματα, εκ των οποίων το ένα είχε αγοραστεί από την αιτήτρια. Στην υπό εξέταση περίπτωση, για τους λόγους που εξηγούνται, δεν γίνεται αποδεκτή η θέση της αιτήτριας ότι εκκρεμεί διαδικασία αναδιάρθρωσης και περαιτέρω, δεν υφίσταται μαρτυρία ότι η ενυπόθηκος δανειστής αρνήθηκε να προσέλθει σε διαδικασία αναδιάρθρωσης πιστωτικών διευκολύνσεων με βάση τις πρόνοιες του σχετικού Νόμου ή ότι τέτοια διαδικασία εκκρεμεί κατά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικού) (Αρ.2) Νόμου του 2019. Έτσι, για τους λόγους που εξηγούνται πιο πάνω, η σχετική εισήγηση της ευπαιδεύτου συνηγόρου της αιτήτριας απορρίπτεται. Εισήγηση ότι η διαδικασία του Μέρους VIA του Νόμου έχει ανασταλεί καθότι, εκκρεμεί η εξέταση της αίτησης της αιτήτριας, από μέρους του Διευθυντή του Κτηματολογίου, για την επ΄ ονόματι της μεταβίβαση του ακινήτου, που αγόρασε από την ενυπόθηκο οφειλέτη. Ο ευπαίδευτος συνήγορος της αιτήτριας εισηγήθηκε ότι θα πρέπει να παραμεριστεί η ειδοποίηση Τύπος ΙΑ ενόψει των προνοιών των άρθρων 44 ΙΘ
(2)και 44 Γ
(3)(γ). Ως ανάφερε, έχει ανασταλεί η διαδικασία του Μέρους VIA του Νόμου καθότι εκκρεμεί η εξέταση της αίτησης από μέρους του Διευθυντή του Κτηματολογίου για μεταβίβαση του ακινήτου (αντικείμενο της σύμβασης) επ΄ ονόματι της αγοράστριας-αιτήτριας. Εκ διαμέτρου αντίθετη ήταν η εισήγηση της ευπαιδεύτου συνηγόρου της καθ΄ ης η αίτηση η οποία, μεταξύ άλλων, εισηγήθηκε, ότι σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα του άρθρου 44 Γ
(3), δεν καθορίζεται ως λόγος παραμερισμού της ειδοποίησης Τύπος ΙΑ, το γεγονός ότι εκκρεμεί η εξέταση αίτησης από μέρους του Διευθυντή του Κτηματολογίου, για μεταβίβαση του ακινήτου επ΄ ονόματι της αιτήτριας. Όπως έχει ήδη αναφερθεί ο ενυπόθηκος οφειλέτης καθώς και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος δύναται, εντός 45 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης Τύπος ΙΑ να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης, μόνο για τους λόγους που καθορίζονται στο άρθρο 44 Γ
(3). Ο ευπαίδευτος συνήγορος της αιτήτριας εισηγήθηκε ότι θα πρέπει να παραμεριστεί η ειδοποίηση Τύπος ΙΑ, για το συγκεκριμένο λόγο, ενόψει των προνοιών του άρθρου 44 Γ
(3)(γ), το οποίο διαλαμβάνει ότι «η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή». Η σχετική εισήγηση δεν βρίσκει σύμφωνο το Δικαστήριο καθότι, το εδάφιο (γ) του άρθρου 44 Γ
(3)αναφέρεται στην περίπτωση που η ειδοποίηση Τύπος ΙΑ έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας, για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή, που καθορίζεται στην ειδοποίηση Τύπος Ι η οποία να σημειωθεί δεν μπορεί να είναι μικρότερη των 45 ημερών με βάση τα διαλαμβανόμενα του άρθρου 44 Γ
(1). Συνακόλουθα, από το λεκτικό του άρθρου 44 Γ
(3), δεν αναγνωρίζεται ως λόγος έφεσης, το γεγονός ότι εκκρεμεί αίτηση για μεταβίβαση ακινήτου επ΄ ονόματι του αγοραστή με βάση το Μέρος VIB του Νόμου που αφορά την προστασία αγοραστών. Το ζήτημα όμως δεν τελειώνει εδώ. Ανεξάρτητα από τις πιο πάνω επισημάνσεις του Δικαστηρίου το ερώτημα που τίθεται είναι κατά πόσο έχει ανασταλεί η διαδικασία του Μέρους VIA, μέχρι την εξέταση της αίτησης που υποβλήθηκε από την αιτήτρια με βάση τις διατάξεις του Νόμου. Το άρθρο 44 ΙΘ του Νόμου προνοεί: «
(1)Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44ΙΗ, μεταβίβαση ακινήτου επ΄ ονόματι του αγοραστή διενεργείται αυτεπάγγελτα από το Διευθυντή με βάση διαδικασία η οποία καθορίζεται σε Κανονισμούς ή έπειτα από την υποβολή σε αυτόν αίτησης από τα ακόλουθα πρόσωπα: (α) Τον αγοραστή δυνάμει κατατεθειμένης σύμβασης στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, (β) τον πωλητή δυνάμει κατατεθειμένης σύμβασης στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, (γ) τον ενυπόθηκο δανειστή δυνάμει εγγεγραμμένης στα μητρώα του ακινήτου σύμβασης υποθήκης, ή/και (δ) το δανειστή δυνάμει σύμβασης δανείου με τον αγοραστή (ε) τον εκδοχέα στον οποίο, δυνάμει συμφωνίας εκχώρησης με τον αγοραστή, εκχωρήθηκαν τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις της κατατεθειμένης στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο σύμβασης.
(2)Τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου
(1), οποιαδήποτε εκκρεμούσα διαδικασία δυνάμει των διατάξεων του Μέρους VI και VIA του Νόμου, του περί Πτώχευσης Νόμου και του περί Εταιρειών Νόμου, καθώς και οποιουδήποτε άλλου εν ισχύι Νόμου αναστέλλεται μέχρι την πλήρη αποπεράτωση της εξέτασης της αίτησης που υποβάλλεται σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου, όταν- (α) Εχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το αντικείμενο της σύμβασης και είτε έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης είτε έχει καταβληθεί μέρος αυτού μέχρι την ημερομηνία υποβολής της αίτησης και ο αγοραστής έχει δηλώσει εγγράφως ότι θα καταβάλει και καταβάλλει το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης, σύμφωνα με τις πρόνοιες της σύμβασης, στον ειδικό προσωρινό λογαριασμό που προβλέπεται στο εδάφιο
(2)του άρθρου 44Κ, ή (β) δεν έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το αντικείμενο της σύμβασης, είτε έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης είτε έχει καταβληθεί μέρος αυτού μέχρι την ημερομηνία υποβολής της αίτησης και ο αγοραστής έχει δηλώσει εγγράφως ότι θα καταβάλει και καταβάλλει το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης, σύμφωνα με τις πρόνοιες της σύμβασης, στον ειδικό προσωρινό λογαριασμό που προβλέπεται στο εδάφιο
(2)του άρθρου 44Κ και επιπροσθέτως η έκδοσης ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας είναι εφικτή σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους VIA του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου.» Οι διατάξεις των άρθρων 44 ΙΗ, 44 ΙΘ μέχρι 44 ΚΖ εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση που ακίνητο ή μέρος αυτού βαρύνεται με σύμβαση η οποία έχει κατατεθεί στο αρμόδιο Κτηματολογικό γραφείο, σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, μέχρι 31.12.2014 ή δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου που εκδόθηκε με βάση τις πρόνοιες του τελευταίου Νόμου μέχρι την 31.12.2021 ή δυνάμει διατάγματος δικαστηρίου που εκδόθηκε σύμφωνα με τις διατάξεις του ίδιου Νόμου, με αίτηση η οποία κατατέθηκε στο αρμόδιο Επαρχιακό Δικαστήριο, μέχρι την 31.12.2022 με σκοπό τη μεταβίβαση του ακινήτου το οποίο αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης επ΄ ονόματι του αγοραστή. Με βάση τα γεγονότα που περιβάλλουν την παρούσα υπόθεση, η αιτήτρια στις 16.11.1982 αγόρασε από την ενυπόθηκο οφειλέτη διαμέρισμα για το ποσό των ΛΚ12,000. Αποτελεί κοινή θέση και των δύο πλευρών ότι, το πωλητήριο κατατέθηκε στο Τμήμα Κτηματολογίου Χωρομετρίας Αμμοχώστου στις 25.11.2014 και στη συνέχεια, η αιτήτρια υπέβαλε αίτηση με βάση τις πρόνοιες του Νόμου με σκοπό την επ΄ ονόματι της μεταβίβαση του ακινήτου (αντικείμενο της σύμβασης). Η εξέταση της εν λόγω αίτησης εκκρεμεί. Ως προκύπτει, μετά την αγορά του διαμερίσματος και πριν την κατάθεση του πωλητηρίου στο Κτηματολόγιο, η ενυπόθηκη οφειλέτης παραχώρησε, προς όφελος της Συνεργατικής, την υποθήκη που περιγράφεται πιο πάνω. Όπως έχει ήδη επισημανθεί, με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 44 ΙΘ
(2)οποιαδήποτε εκκρεμούσα διαδικασία δυνάμει, μεταξύ άλλων, του Μέρους VIA του Νόμου αναστέλλεται μέχρι την πλήρη αποπεράτωση της εξέτασης της αίτησης που υποβάλλεται σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου είτε έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας είτε δεν έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το αντικείμενο της σύμβασης είτε έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης είτε δεν έχει καταβληθεί στην ολότητα του και στην τελευταία αυτή περίπτωση, ο αγοραστής δηλώνει εγγράφως ότι θα το καταβάλει στον ειδικό προσωρινό λογαριασμό που προβλέπεται στο άρθρο 44 Κ
(2). Επιπρόσθετα, στην περίπτωση που δεν έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το αντικείμενο της σύμβασης, η έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας θα πρέπει να είναι εφικτή σύμφωνα με τις διατάξεις του μέρους VIA του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου. Στην υπό εξέταση περίπτωση, με βάση τα όσα έχουν τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου, δεν έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το αντικείμενο της σύμβασης. Δεν υφίσταται ίχνος μαρτυρίας που να καταδεικνύει ότι είναι εφικτή η έκδοση ξεχωριστού τίτλου, προϋπόθεση απαραίτητη για την αναστολή της διαδικασίας εκποίησης του ακινήτου, με βάση το Μέρος VIA του Νόμου, μέχρι την πλήρη αποπεράτωση της εξέτασης της αίτησης, στην περίπτωση που δεν έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το αντικείμενο της σύμβασης. Έτσι, στην υπό εξέταση περίπτωση με βάση τα όσα τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου δεν υφίσταται μαρτυρία ότι έχει εφαρμογή το άρθρο 44 ΙΘ
(2). Για όλους τους λόγους που εξηγούνται πιο πάνω η αίτηση-έφεση απορρίπτεται. Αναφορικά με τα έξοδα. ΄Εχοντας υπόψη το αποτέλεσμα, τα έξοδα επιδικάζονται υπέρ της καθ΄ ης η αίτηση και εναντίον της αιτήτριας, ως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.). ........... Ηλ. Γεωργίου, Π.Ε.Δ. /ΑΚ. Πιστόν αντίγραφο, Πρωτοκολλητής. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο