ΑΝΔΡΕΑ ΠΑΜΠΟΥΚΚΑ κ.α. ν. THEMIS PORTFOLIO MANAGEMENT HOLDINGS LIMITED, Αίτηση - Έφεση: 26/2023, 3/4/2023 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2023:A70 Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας Ενώπιον: Θ. Θεοδώρου, Α. Ε. Δ. Αίτηση - Έφεση: 26/2023 Επί τοις αφορώσι τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/65 και επί τοις αφορώσι τον Περί Ακινή6τυ Περιουσίας Διακατοχή Νόμο Κεφ. 224 ως και τις τροποποιήσεις τους. Μεταξύ-
- ΑΝΔΡΕΑ ΠΑΜΠΟΥΚΚΑ
- ΠΑΜΠΟΥΚΚΑΣ & ΥΙΟΙ ΕΙΣΑΓΩΓΕΙΣ ΛΤΔ
- ΑΝΔΡΕΑΣ ΠΑΜΠΟΥΚΚΑ Αιτητές - Εφεσείοντες ν. THEMIS PORTFOLIO MANAGEMENT HOLDINGS LIMITED Καθ' ων η Αίτηση - Εφεσίβλητων Ημερομηνία: 3 Απριλίου, 2023 Εμφανίσεις: Για Εφεσείοντες: κ. Αβραάμ Για Εφεσίβλητη: κα Χαραλάμπους ΑΠΟΦΑΣΗ Ανεξαρτήτως των αιτούμενων θεραπειών και των λόγων έφεσης που προβάλλονται στα πλαίσια της παρούσας αίτησης/έφεσης (στο εξής «η αίτηση»), στη βάση σχετικής δήλωσης του συνηγόρου των εφεσειόντων, τούτοι επιδιώκουν τον παραμερισμό της Ειδοποίησης ΙΑ που τους επιδόθηκε κατ' επίκληση του Μέρος VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου Ν.9/1965 (στο εξής «ο Νόμος»), για δύο λόγους: πρώτον γιατί, οι προβλεπόμενες από το Νόμο Ειδοποιήσεις που θα έπρεπε να επιδώσει η εφεσίβλητη/ενυπόθηκος δανειστής (στο εξής «η εφεσίβλητη») για σκοπούς ενεργοποίησης των ρηθεισών προνοιών (ώστε ενυπόθηκα, προς όφελός της, ακίνητα να εκποιηθούν), δεν επιδόθηκαν σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, ως ειδικώς προνοείται στο άρθρο 44Γ του Νόμου, και δεύτερο ότι, με δεδομένο, κατά τους εφεσείοντες, ότι τα ενυπόθηκα ακίνητα αποτελούν αγροτεμάχια, η Ειδοποίηση Ι που προηγήθηκε της Ειδοποίησης ΙΑ, επιδόθηκε σε χρόνο, που οι σχετικές, δικαιοδοτικές για την εφεσίβλητη για να ενεργοποιήσει τη διαδικασία εκποίησης, πρόνοιες του Νόμου, τελούσαν υπό αναστολή. Προς υποστήριξη του λόγου αυτού (δεύτερου), οι εφεσείοντες, στην ένορκη δήλωση που υποστηρίζει την επίδικη αίτηση, σε δύο σημεία της (βλέπε παραγράφους 4 και 5[1]), χαρακτηρίζουν τα ενυπόθηκα ακίνητα ως «αγροτεμάχιο», και στην αγόρευση του, ο συνήγορος τους, παραπέμπει στο άρθρο 62 του Νόμου, που ήθελε, κατά τον ουσιώδη χρόνο, τις εν προκειμένω πρόνοιες του να τελούν υπό αναστολή, νοουμένου ότι, μεταξύ άλλων, το ενυπόθηκο ακίνητο αποτελεί «αγροτεμάχιο» στην έννοια του Νόμου. Ως προς δε τον πρώτο λόγο έφεσης, περί μη επίδοσης των προβλεπόμενων από το Νόμο Ειδοποιήσεων προς όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, στην παράγραφο 8 της ένορκη δήλωσης που υποστηρίζει την επίδικη αίτηση, αναφέρεται ότι, «το ενυπόθηκο ακίνητο εξασφαλίζει και άλλο δάνειο τα δικαιώματα του οποίου έχουν μεταβιβαστεί σε άλλη εταιρεία διαφορετική από τους Καθ' ων η αίτηση», και στην παράγραφο 9 ότι, «η επίδικη Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» θα έπρεπε να επιδοθεί και προς την εταιρεία εξαγοράς πιστώσεων που απέκτησε τα δικαιώματα στην Υποθήκη με αριθμό Υ2449/2008 η οποία αφορά τα ίδια ενυπόθηκα ακίνητα» Δεν χρειάζεται να ειπωθούν πολλά. Ούτε και να γίνει ειδική αναφορά στους προβαλλόμενους από την εφεσίβλητη λόγους ένσταση, αφού, ως θα διαφανεί κατωτέρω, αυτοί δεν μπορούν να αποτελέσουν τροχοπέδη στην πορεία που θα ακολουθήσει η υπό εξέταση αίτηση, που δεν είναι άλλη από την επιτυχία της. Και τούτο γιατί η επίδικη Ειδοποίηση ΙΑ θα πρέπει να παραμεριστεί γιατί η σκοπούμενη πώληση των ενυπόθηκων ακινήτων των εφεσίβλητων προωθείται κατά παράβαση ρητής πρόνοια του Νόμου. Και εξηγώ Ως σημειώθηκε ήδη ανωτέρω, στη βάση των σχετικών αναφορών των εφεσειόντων, άλλη από την εφεσίβλητη «εταιρεία εξαγοράς πιστώσεων» έχει αποκτήσει τα δικαιώματα στην Υποθήκη με αριθμό Υ2449/2008, η οποία, υποθήκη, αφορά στα επίδικα ακίνητα και προηγείται χρονικά της επίδικης υποθήκης της εφεσίβλητης (Υ1104/2012). Αν το ενώπιόν μου, σχετικό με το υπό εξέταση ζήτημα, μαρτυρικό υλικό περιοριζόταν στις ανωτέρω γενικές αναφορές των εφεσειόντων[2], τότε, ενδεχομένως, να έκρινα ότι τούτοι δεν κατάφεραν να αποδείξουν την ύπαρξη άλλου προσώπου που εξασφαλίζεται από προγενέστερη, χρονικά, της επίδικης, υποθήκη. Εντούτοις, στη βάση του περιεχομένου της ενόρκου δηλώσεως που υποστηρίζει την ένσταση, το υπαρκτό της προγενέστερης αυτής υποθήκης, και ότι τούτη εξασφαλίζει άλλο πρόσωπο και αφορά στα επίδικα ακίνητα, όχι απλά δεν αμφισβητείται, αλλά, στη βάση του δεδομένου ότι πρόκειται για άλλη, από την επίδικη, υποθήκη, οι ισχυρισμοί αυτοί των εφεσειόντων χαρακτηρίζονται, απλά, ως άσχετοι. Η σχετική αναφορά της ενόρκου δηλώσεως που υποστηρίζει την ένσταση έχει ως εξής: «Σε κάθε περίπτωση, ενόψει των Τεκμηρίων 4-7 που έχω επισυνάψει ανωτέρω όπως επίσης και μετά από έρευνα της Καθ' ης η Αίτηση αναφορικά με το ποια είναι τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα της επίδικης υποθήκης, καταδεικνύεται ξεκάθαρα ότι όλες οι επίδικες Ειδοποιήσεις (συμπεριλαμβανομένων και των Ειδοποιήσεων Τύπου «ΙΑ») που αφορούν την επίδικη Υποθήκη, ήτοι την Υποθήκη υπ' αρ. Υ1104/2012 έχουν δεόντως αποσταλεί και παραληφθεί προς όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα όπως ακριβώς προβλέπεται από την σχετική Νομοθεσία. Επομένως, οι ισχυρισμοί των Αιτητών αναφορικά με διαφορετικές υποθήκες είναι άσχετοι με τα επίδικα θέματα και θα πρέπει να αγνοηθούν και απορριφθούν από το Σεβαστό Δικαστήριο[3]». Είναι αβίαστα που προκύπτει από την ανωτέρω αναφορά της εφεσίβλητης ότι ο ισχυρισμός των εφεσειόντων ότι τα επίδικα ακίνητα βαρύνονται από εμπράγματο βάρος που καταχωρήθηκε το 2008 (χρονολογία της υποθήκης Υ2449/2008), προς όφελος προσώπου άλλου από την εφεσίβλητη, δεν τελεί υπό αμφισβήτηση. Με δεδομένο το γεγονός ότι η υπό εξέταση υπόθεση είναι αστικής φύσεως, κρίνω ότι οι εφεσείοντες, στη βάση και της ανωτέρω, σχετικής, τοποθέτησης της εφεσίβλητης, απέσεισαν το βάρος που έφεραν για να αποδείξουν το θετικό αυτό ισχυρισμό τους ότι τα επίδικα ακίνητα βαρύνονται από εμπράγματο βάρος που καταχωρήθηκε προς όφελος προσώπου άλλου από την εφεσίβλητη σε χρόνο πριν την επίδικη υποθήκη. Κατά συνέπεια, το ερώτημα που προκύπτει είναι κατά πόσο είναι δυνατή η πώληση των επίδικων ακινήτων δια πλειστηριασμού δυνάμει των προνοιών του Μέρους VIA του Νόμου από κάτοχο υποθήκης που ενεγράφη επί των ακινήτων αυτών μεταγενέστερα άλλης υποθήκης που τα βαραίνει, η οποία εξασφαλίζει τρίτο πρόσωπο. Σχετικές είναι οι πρόνοιες του άρθρου 44Θ
(1)[4] του Νόμου οι οποίες προβλέπουν ότι: «Σε περίπτωση που το ενυπόθηκο ακίνητο βαρύνεται με προγενέστερη υποθήκη ή με οποιοδήποτε άλλο εμπράγματο βάρος, απαιτείται η έγγραφη δήλωση/συγκατάθεση του προηγούμενου ενυπόθηκου δανειστή ή κατόχου εμπράγματου βάρους ή ανάλογα με την περίπτωση, απόφαση Δικαστηρίου που να εξουσιοδοτεί τον πλειστηριασμό ή την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου χωρίς τη συγκατάθεση του προηγούμενου ενυπόθηκου δανειστή ή του κατόχου εμπράγματου βάρους, υπό προϋποθέσεις που το Δικαστήριο δύναται να καθορίσει: Νοείται ότι, η έγγραφη δήλωση/συγκατάθεση ή η απόφαση του Δικαστηρίου δύναται να εξουσιοδοτήσει πολλαπλές προσπάθειες πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Μέρους.» Είναι ξεκάθαρο από τις ανωτέρω πρόνοιες του άρθρου 44Θ
(1)του Νόμου ότι, η προγενέστερη του πλειστηριασμού γραπτή συγκατάθεση του κατόχου του προηγούμενου εμπράγματος βάρους ή, διαζευκτικά, η απόφαση του Δικαστηρίου που να επιτρέπει πώληση των ενυπόθηκων ακινήτων χωρίς μια τέτοια συγκατάθεση, αποτελεί προϋπόθεση για τη διενέργεια του πλειστηριασμού από τον κάτοχο της μεταγενέστερης υποθήκης. Στη βάση των ανωτέρω, το βάρος, πλέον, φέρει η εφεσίβλητη να καταδείξει ότι δικαιούται να διενεργήσει τον επίδικο πλειστηριασμό, είτε γιατί συγκατατέθηκε ή σκοπεύει να συγκατατεθεί (πριν τη διενέργεια του πλειστηριασμού) ο κάτοχος της προγενέστερης υποθήκης, είτε γιατί εξασφάλισε σχετική απόφαση του Δικαστηρίου, κάτι που απέτυχε να πράξει, με αποτέλεσμα ο σκοπούμενος πλειστηριασμός να προωθείται κατά παράβαση του Νόμου. Σημειώνω στο σημείο αυτό, συναφώς, ότι, η εφεσίβλητη, όχι απλά δεν αναζήτησε αν άλλο πρόσωπο εξασφαλίζεται από προγενέστερη, της επίδικης, υποθήκη, αλλά, τουναντίον, χαρακτηρίζει ένα τέτοιο γεγονός ως άσχετο και δηλώνει ότι περιόρισε την όποια σχετική έρευνά της στην αναζήτηση ενδιαφερομένων προσώπων (ώστε να επιδώσει σε αυτά τις προβλεπόμενες από το Νόμο Ειδοποιήσεις) σε σχέση μόνο με την «επίδικη υποθήκη» που εξασφαλίζει την ίδια. Προτού καταλήξω, νιώθω την ανάγκη να απαντήσω και στη θέση της εφεσίβλητης ότι, μέσω της επίδικης αίτηση, είναι δυνατός ο παραμερισμός της Ειδοποίησης ΙΑ, αυστηρώς, μόνο για τους λόγους που προνοούνται στο άρθρο 44Γ
(3)του Νόμου, και για κανένα άλλο λόγο, στους οποίους, ομολογουμένως, δεν εμπίπτει και η παράβαση των προνοιών του άρθρου 44Θ
(1)του Νόμου. Με κάθε σεβασμό, η θέση αυτή της εφεσίβλητης δεν με βρίσκει σύμφωνο. Είναι γεγονός ότι στο βαθμό που επιθυμεί κάποιος να παραμερίσει την Ειδοποίησης σκοπούμενης πώλησης (Ειδοποίηση ΙΑ), μπορεί να το πράξει αν πείσει το Δικαστήριο ότι ισχύει κάποιος από τους επτά λόγους που προβλέπονται από τις πρόνοιες του άρθρου 44Γ
(3)του Νόμου. Αυτό, ωστόσο, κατά τη γνώμη μου, δεν στερεί του Δικαστηρίου την εξουσία να διατάξει τον παραμερισμό μιας τέτοιας Ειδοποίησης αν, στη βάση του ενώπιόν του μαρτυρικού υλικού, προκύπτει ότι η επίδικη διαδικασία πλειστηριασμού προωθείται κατά παράβαση ρητών, νομιμοποιητικής φύσης, άλλων, από του άρθρου 44Γ
(3), προνοιών του Νόμου. Αυτό εξάγεται και από το γεγονός ότι ο νομοθέτης πρόβλεψε, μέσω των προνοιών του άρθρου 44Β
(3)του Νόμου[5] εκεί που κάποιος επιθυμεί να αμφισβητήσει τη δυνατότητα ενός ενυπόθηκου δανειστή να ενεργοποιήσει τις πρόνοιες του Μέρους VIA του Νόμου με βάση οποιουσδήποτε άλλους εν ισχύι νόμους και Κανονισμούς[6], μπορεί να προχωρήσει με άλλα ένδικα μέσα ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου για να πράξει τούτο. Η δυνατότητα αυτή, ως προκύπτει, περιορίζεται μόνο στις περιπτώσεις που η αμφισβήτηση της σχετικής δυνατότητας του ενυπόθηκου δανειστή εδράζεται σε πρόνοιες νόμων ή κανονισμών άλλους από το Μέρος VIA του Νόμου. Συνάγεται, επομένως, ότι, όταν ένας ενυπόθηκος δανειστής, προωθεί πλειστηριασμό κατά παράβαση των προνοιών του Μέρους VIA του Νόμου, και δη χωρίς να εκπληρώσει ρητή προϋπόθεση που επιβάλλεται από το Μέρος αυτό (άρα χωρίς νομιμοποίηση), τότε (επειδή ακριβώς, η μη νομιμοποίηση προκύπτει από τις πρόνοιες του εν προκειμένω Μέρους του Νόμου και όχι άλλου νόμου ή κανονισμού), παρέχεται στο Δικαστήριο εξουσία μέσω της υπό εξέτασης αίτησης, να παραμερίσει τη σχετική με τον πλειστηριασμό Ειδοποίηση ΙΑ. Διαφορετική προσέγγιση θα απέληγε στον αποκλεισμό πρόσβασης στη δικαιοσύνη για λόγους, που, κατά τα άλλα, αφενός, θα απαγόρευαν τη διενέργεια της σκοπούμενη πώληση και αφετέρου, και συνακόλουθα, θα δικαιολογούσαν την ακύρωση της. Τέλος, και αυτό για σκοπούς πληρότητας και μόνο ώστε να είναι καταγραμμένη η σχετική γνώμη μου, ο λόγος έφεσης που θέλει τις συναφείς με την επίδικη σκοπούμενη εκποίηση πρόνοιες του Νόμου να τελούν υπό αναστολή όταν επιδόθηκε η Ειδοποίηση Ι, κρίνεται ανεδαφικός για τους εξής λόγους. Στη βάση των προνοιών του άρθρου 62 του Νόμου, «αγροτεμάχιο» σημαίνει: «[.] τεμάχιο το οποίο βρίσκεται σε γεωργική ή κτηνοτροφική ζώνη ή σε οποιαδήποτε άλλη ζώνη, στο οποίο ασκείται γεωργοκτηνοτροφική δραστηριότητα, η εκτιμημένη αξία του οποίου δεν υπερβαίνει τις εκατό χιλιάδες ευρώ (€100.000)·» Οι εφεσείοντες, πέραν του να χαρακτηρίσουν τα ενυπόθηκα ακίνητα ως αγροτεμάχια, δεν παρουσίασαν καμιάν άλλη μαρτυρία προσδιοριστική είτε της αξίας τους είτε της χρήσης που τούτα τυγχάνουν, ώστε να τα εντάξουν εντός της πιο πάνω ερμηνείας του Νόμου. Δεν συμφωνώ με την θέση του συνηγόρου των εφεσειόντων ότι το σχετικό βάρος βρίσκεται στους ώμους της εφεσίβλητης, και δη να καταδείξει ότι τα ενυπόθηκα ακίνητα δεν αποτελούν αγροτεμάχια, τη στιγμή που η τελευταία, ρητώς, μέσω της ένστασής της αμφισβητεί τον ισχυρισμό αυτό. Το σχετικό βάρος, προφανώς, βαραίνει τους εφεσείοντες, γιατί αυτοί είναι που επιδιώκουν, μέσω της επίδικης αίτησης, να παραμερίσουν την Ειδοποίηση ΙΑ στη βάση της θέσης ότι οι εν προκειμένω πρόνοιες Νόμου τελούσαν, κατά το χρόνο επίδοσης της Ειδοποίησης Ι, υπό αναστολή. Και τούτο γιατί, ο κανόνας, ως προκύπτει από το Μέρος VIA του Νόμου, είναι να επιτρέπεται στον ενυπόθηκο δανειστή να προχωρά με ιδιωτικές εκποιήσεις, και η εξαίρεση είναι να αναστέλλεται αυτή η δυνατότητα αν τηρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις, μεταξύ των οποίων και η περίπτωση που το ενυπόθηκο ακίνητο είναι αγροτεμάχιο στην έννοια του νόμου. Επομένως, το ποια είναι η αξία των ενυπόθηκων ακινήτων και ποια η χρήση τους[7], κάτι που προφανώς είναι γνωστό στους εφεσείοντες (ιδιοκτήτες τους), όφειλαν να το αποδείξουν οι τελευταίοι, ώστε να εντάξουν τούτα στην έννοια «αγροτεμάχιο» και να μπορούν, ακολούθως, να επικαλούνται τις πρόνοιες του άρθρου 62 του Νόμου. Κατά συνέπεια, με τη μη προσκόμιση μαρτυρικού υλικού που να διαφωτίζει ως προς την αξία και χρήση των επίδικων ενυπόθηκων ακινήτων, οι εφεσείοντες απέτυχαν να αποδείξουν τον ισχυρισμό τους περί του ότι τούτα αποτελούν αγροτεμάχια στην έννοια του Νόμου και συνακόλουθα απέτυχαν να αποδείξουν τον ισχυρισμό τους ότι οι εν προκειμένω πρόνοιες του Μέρους VIA του Νόμου τελούσαν, κατά τον χρόνο επίδοσης της Ειδοποίησης Ι, υπό αναστολή. Στη βάση των ανωτέρω, η επίδικη αίτηση επιτυγχάνει και εκδίδεται διάταγμα με το οποίο παραμερίζεται η επίδικη Ειδοποίηση ΙΑ. Ως προς τα έξοδα, δεν έχω κανένα λόγο για να παρεκκλίνω από τον κανόνα που τα θέλει να ακολουθούν το αποτέλεσμα της διαδικασίας και κατά συνέπεια τούτα επιδικάζονται υπέρ των εφεσειόντων και εναντίον της εφεσίβλητης, ως αυτά θα υπολογιστούν από τον πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το δικαστήριο. (Υπ.) .............. Δ. Θεοδώρου, Α. Ε. Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής [1] Έχει δύο παραγράφους με αρίθμηση 5. Στη δεύτερη εξ αυτών. [2] Δεν παρουσιάστηκαν οποιαδήποτε τεκμήρια προς απόδειξη του ισχυρισμού αυτού. [3] Υπογράμμιση δική μου. [4] Πρόκειται για άρθρο του Μέρους VIA του νόμου. [5] «
(3)Εκτός εάν προβλέπεται διαφορετικά στο παρόν Μέρος, οι διατάξεις του παρόντος άρθρου δεν αποκλείουν τον ενυπόθηκο οφειλέτη ή οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο από του να ασκήσει το δικαίωμά του να προχωρήσει με ένδικα μέσα ενώπιον Επαρχιακού Δικαστηρίου με βάση οποιουσδήποτε άλλους εν ισχύι νόμους και Κανονισμούς αμφισβητώντας το δικαίωμα του ενυπόθηκου δανειστή να κινεί τις διαδικασίες και να επιζητεί τις θεραπείες που προβλέπονται από τις διατάξεις του παρόντος Μέρους.» [6] Υπογράμμιση δική μου. [7] Απαραίτητα στοιχεία για ένταξη των ενυπόθηκων ακινήτων στην έννοια «αγροτεμάχιο». cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο