GORDIAN HOLDINGS LIMITED ν. K.M.A. MASTERHOME LIMITED κ.α., Αίτηση/ Έφ

GORDIAN HOLDINGS LIMITED ν. K.M.A. MASTERHOME LIMITED κ.α., Αίτηση/ Έφεση αρ. 341/2020, 1/6/2023 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2023:A112 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Ν. Πετρίδου, Προσ. Ε.Δ. Αίτηση/ Έφεση αρ. 341/2020 Αναφορικά με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965, άρθρα 44ΙΣΤ - 44ΚΖ και 51 και Αναφορικά με τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, Κεφ. 224, άρθρα 80 και 81 Μεταξύ: GORDIAN HOLDINGS LIMITED (HE 378128) Εφεσείουσας - Αιτήτριας και

K.M.A. MASTERHOME LIMITED (HE 121048) υπό εκκαθάριση
ΜΙΧΑΗΛ ΠΑΠΑΜΙΧΑΗΛ Εφεσίβλητων - Καθ' ων η Αίτηση Ημερομηνία: 1.6.2023 Εμφανίσεις: Για την Εφεσείουσα-Αιτήτρια: κ. Π. Πανάγος για κ.κ. Πανάγος & Πανάγος ΔΕΠΕ Για τον Εφεσίβλητο - Καθ' ου η Αίτηση 2: κ. Μ. Μιχαήλ Για τον Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου: κα Θ. Κουμή για Γενικό Εισαγγελέα της Δημοκρατίας ΑΠΟΦΑΣΗ Με την υπό κρίση Αίτηση/ Έφεση, η οποία καταχωρήθηκε στις 12.10.2020, η Αιτήτρια, επιζητεί τις ακόλουθες θεραπείες: «Α. Διάταγμα και/ή απόφαση του Δικαστηρίου που να παραμερίζει και/ή ακυρώνει και/ή αναστέλλει την απόφαση και/ή γνωστοποίηση και/ή ειδοποίηση του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ημερομηνίας 24.6.2020 και/ή 4.9.2020, η οποία αφορά στη αίτηση με αριθμό ΑΕΑ 261/2015 και/ή στο ΠΩΕ 1058/2004, με την οποία ειδοποιεί την Εφεσείουσα ότι, ο Διευθυντής θα προβεί στη μεταβίβαση του ακινήτου με αριθμό εγγραφής: 0/19519, φ/σχ. 30/5ε1, τεμάχιο 1238, στο Στρόβολο, Άγιο Βασίλειο, στην Επαρχία Λευκωσίας, επ' ονόματι του Εφεσίβλητου 2, δηλαδή του Μιχάλη Παπαμιχαήλ με ταυτόχρονη εξάλειψη των επράγματων βαρών προς όφελος της Εφεσείουσας και μεταξύ άλλων της υποθήκης με αριθμό Υ2478/2003 και/ή άλλων ΜΕΜΟ και/ή οιουδήποτε άλλου εμπράγματου βάρους. Β. Διάταγμα και/ή απόφαση του Δικαστηρίου που να παραμερίζει και/ή ακυρώνει την απόφαση και/ή ειδοποίηση του Διευθυντή ημερομηνίας 24/6/2020 και/ή 4/9/2020, με την οποία δεν αποδέχεται την ένσταση της Εφεσείουσας ημερομηνίας 14/8/
Γ. Διάταγμα και/ή απόφαση και/ή δήλωση του Δικαστηρίου με την οποία παραμερίζεται και/ή ακυρώνεται και/ή κηρύσσεται αντισυνταγματική και/ή άκυρη και άνευ νομικής ισχύος και/ή νομικά και πραγματικά εσφαλμένη η απόφαση και/ή ειδοποίηση ημερομηνίας 24/6/2020 και/ή 4/9/2020 και/ή διαδικασία που αναφέρεται στο Α και Β ανωτέρω. Δ. Διάταγμα και/ή απόφαση και/ή δήλωση του Δικαστηρίου με την οποία να κηρύσσει τις πρόνοιες των άρθρων 44ΙΗ - 44ΚΖ του Νόμου 9/1965 ως αντισυνταγματικές και/ή άκυρες και/ή ότι παραβιάζουν τα άρθρα 23, 25, 26, 28, 29, 30, 144, 152 και το Μέρος 10 του Συντάγματος της Κυπριακής Δημοκρατίας και τα αντίστοιχα άρθρα της Σύμβασης για την Προστασία των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου και των Θεμελιωδών Ελευθεριών (όπως κυρώθηκε από το Νόμο Ν. 39/62) άρθρα 6, 13, 14 άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου, άρθρο 1 του Δωδέκατου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου και/ή τα άρθρα 17, 21, 15, 17, 20, 47 του Χάρτη Θεμελιωδών Δικαιωμάτων της Ευρωπαϊκής Ένωσης»[1]. Η υπό κρίση Αίτηση/ Έφεση βασίζεται, μεταξύ άλλων, στα άρθρα 44ΙΣΤ - 44ΚΖ, 12Α, 16-36, άρθρο 51 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμο, Ν. 9/1965 (όπως αυτός έχει τροποποιηθεί), στα άρθρα 80 και 81 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο, Κεφ. 224, στον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο 2011, άρθρα 1-17, στον περί Εταιρειών Νόμο, άρθρα 90-101 και 203-260, στους περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμούς του 1956, κανονισμοί 3-12, στους περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Προστασία Αγοραστών) Κανονισμούς 2015, Κανονισμοί 1-6, στο Σύνταγμα, Άρθρα 23, 25, 26, 28, 29, 30, 144, 152 και το Μέρος 10, στη Σύμβαση για την Προστασία των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου και των Θεμελιωδών Ελευθεριών (όπως κυρώθηκε από το Νόμο Ν. 39/62) άρθρα 6, 13, 14,15, άρθρο 1 του Πρώτου Πρωτοκόλλου, άρθρο 1 του Δωδέκατου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου, άρθρα 17, 21, 15, 17, 20, 47 του Χάρτη Θεμελιωδών Δικαιωμάτων της Ευρωπαϊκής Ένωσης, στη διακριτική ευχέρεια και στις εγγενείς και συμφυείς εξουσίες του Δικαστηρίου. Η Αίτηση/ Έφεση, αποτελείται από 23 συνολικά λόγους και υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση, στην οποία προέβη ο υπάλληλος της Αιτήτριας (ενυπόθηκος δανειστής), κ. Αδάμου. Οι λόγοι επί των οποίων εδράζεται η υπό κρίση Αίτηση/ Έφεση, σε μεγάλο βαθμό, αλληλοκαλύπτονται. Μπορούν δε να συνοψιστούν στις ακόλουθες 2 κατηγορίες:
Το παράνομο και άκυρο της απόφασης του Διευθυντή ημερ. 4.9.2020, ο οποίος ενήργησε χωρίς να προβεί στη δέουσα έρευνα των ενώπιον του στοιχείων, ενεργώντας εσφαλμένα και υπό πλάνη περί το Νόμο και τα πράγματα, εκδίδοντας την απόφαση του η οποία δεν είναι δεόντως και/ή επαρκώς αιτιολογημένη.
Η κατ' ισχυρισμόν αντισυνταγματικότητα των νομοθετικών προνοιών που εφάρμοσε ο Διευθυντής για να απορρίψει την ένσταση της Αιτήτριας και να καταλήξει στην απόφαση του ημερ. 4.9.
Σύμφωνα με την Αιτήτρια, οι εν λόγω πρόνοιες παραβιάζουν τα Άρθρα 23, 25, 26, 28 του Συντάγματος. Η εφαρμογή, συνεπώς, των εν λόγω νομοθετικών προνοιών (του Ν. 9/1965) από τον Διευθυντή, οδήγησε, σύμφωνα με την Αιτήτρια, στον περιορισμό και/ή την αποστέρηση των περιουσιακών δικαιωμάτων της, χωρίς να της προσφέρεται εύλογη και/ή οποιαδήποτε αποζημίωση και/ή κατά παράβαση των συνταγματικών της δικαιωμάτων και/ή του δικαιώματος του συμβάλλεσθαι και/ή του δικαιώματος της Αιτήτριας να οργανώνει ελεύθερα και να προγραμματίζει την επιχειρηματική της δραστηριότητα και/ή παραβιάζει την αρχή της ισότητας. Στην υπό κρίση Αίτηση/ Έφεση, ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (στο εξής «ο Διευθυντής»), καταχώρησε ένσταση, η οποία εδράζεται σε 20 λόγους ένστασης και υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση της λειτουργού του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λευκωσίας, κας Ιωάννου. Επίσης, ένσταση καταχωρήθηκε εκ μέρους του Καθ' ου η Αίτηση 2 - αγοραστή, στην οποία εγείρονται 24 συνολικά λόγοι ένστασης και υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση του ιδίου. Μολονότι η υπό κρίση Αίτηση/ Έφεση επιδόθηκε στην Καθ' ης η Αίτηση 1 εταιρεία (πωλητής - ενυπόθηκος οφειλέτης), εντούτοις δεν υπήρξε οποιαδήποτε εμφάνιση ή καταχώρηση ένστασης εκ μέρους της, δια του Εκκαθαριστή της, στην παρούσα διαδικασία. Για σκοπούς πληρότητας, αναφέρω ότι στα πλαίσια της υπό κρίση Αίτησης/ Έφεσης εκδόθηκε ενδιάμεσο προσωρινό διάταγμα, δυνάμει του οποίου αναστέλλετο η ισχύς της απόφασης του Διευθυντή ημερ. 4.9.2020 και περαιτέρω απαγόρευε στον Διευθυντή και/ή άλλα εξουσιοδοτημένα, από αυτόν, πρόσωπα, να μεταβιβάσουν στο όνομα του Καθ' ου η Αίτηση 2 το επίδικο ακίνητο, το οποίο διάταγμα, με τη σύμφωνο γνώμη του Καθ' ου η Αίτηση 2 και του Διευθυντή, κατέστη απόλυτο στις 27.11.2020, μέχρι την πλήρη αποπεράτωση της υπό κρίση Αίτησης/ Έφεσης. Δεν κρίνω σκόπιμο να παραθέσω λεπτομερώς, είτε το μαρτυρικό υλικό που υποστηρίζει την υπό κρίση Αίτηση/ Έφεση, είτε αυτό που υποστηρίζει τις αντίστοιχες Ενστάσεις που καταχωρήθηκαν εκ μέρους του Καθ' ου η Αίτηση 2 και του Διευθυντή, καθότι αυτό θα αποτελούσε έργο αχρείαστο. Σκοπός της παρούσας απόφασης, δεν είναι η λεπτομερής παράθεση του συνόλου της μαρτυρίας που δόθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου. Κάτι τέτοιο, θεωρώ, ότι δεν θα εξυπηρετούσε οποιοδήποτε πρακτικό σκοπό, αφού, όπως θα διαφανεί πιο κάτω, το πραγματικό υπόβαθρο (factual background) που περιβάλλει την υπό κρίση Αίτηση/ Έφεση είναι, εν πολλοίς, κοινό και αδιαμφισβήτητο μεταξύ των μερών. Αναφορά στη μαρτυρία θα γίνει όπου αυτό κριθεί αναγκαίο, για τους σκοπούς της παρούσας απόφασης. Προκαταρκτικά, θα ήθελα να πω τα εξής. Στο βαθμό που με την υπό κρίση Αίτηση/ Έφεση ζητείται η ακύρωση και/ή ο παραμερισμός και/ή η αναστολή της ειδοποίησης Τύπου «ΙΕ» (ειδοποίηση Διευθυντή ημερ. 24.6.2020), με την οποία ο Διευθυντής γνωστοποίησε στην Αιτήτρια (ενυπόθηκο δανειστή), την πρόθεσή του να προβεί σε μεταβίβαση του επίδικου διαμερίσματος επ' ονόματι του Καθ' ου η Αίτηση 2 (αγοραστή), η παρούσα Αίτηση/Έφεση είναι έκθετη σε απόρριψη, καθότι αυτή είναι εκπρόθεσμη. Το δικαιοδοτικό πλαίσιο της υπό κρίση Αίτησης/ Έφεσης (ως αυτό αναλύεται λεπτομερώς κατωτέρω) είναι, μεταξύ άλλων, το άρθρο 51 του Ν. 9/1965, το οποίο προνοεί ότι κάθε πρόσωπο του οποίου παραβλάπτονται τα νόμιμα συμφέροντα από οποιαδήποτε διαταγή, γνωστοποίηση ή απόφαση του Διευθυντή, δυνάμει του Ν. 9/1965, μπορεί να την εφεσιβάλει εντός 30 ημερών από την κοινοποίηση, σε αυτόν, της εν λόγω διαταγής, γνωστοποίησης ή απόφασης. Εν προκειμένω, αποτελεί θέση του ομνύοντα στην ένορκη δήλωση που υποστηρίζει την υπό κρίση Αίτηση/ Έφεση[2], ότι οι ενυπόθηκοι δανειστές παρέλαβαν την ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΕ» στις 3.7.2020[3]. Με δεδομένο ότι η υπό κρίση Αίτηση/ Έφεση καταχωρήθηκε στις 12.10.2020, ήτοι πέραν των 3 μηνών αργότερα, είναι ξεκάθαρο ότι η υπό κρίση Αίτηση/ Έφεση σε σχέση με την εν λόγω ειδοποίηση είναι εκπρόθεσμη. Επομένως, η υπό κρίση Αίτηση/ Έφεση, θα εξεταστεί σε συνάρτηση μόνο με όσα αφορούν στην απόφαση του Διευθυντή ημερ. 4.9.2020 (στο εξής «η επίδικη απόφαση του Διευθυντή»), η οποία συνιστά ουσιαστικά και το πραγματικό αντικείμενο της υπό κρίση Αίτησης/ Έφεσης, και με την οποία ο Διευθυντής αποφάσισε τελεσίδικα την αίτηση εγκλωβισμένου αγοραστή (Καθ' ου η Αίτηση 2), με αρ. ΑΕΑ 261/201, αλλά και την ένσταση που υπεβλήθη σε αυτήν από την Αιτήτρια, και αποφάσισε να προχωρήσει στην εξάλειψη της υποθήκης της Αιτήτριας και στη μεταβίβαση του επίδικου διαμερίσματος επ' ονόματι του Καθ' ου η Αίτηση 2 (αγοραστή). Πραγματικό Υπόβαθρο - Κοινώς αποδεκτά και Μη αμφισβητούμενα γεγονότα Έχοντας εξετάσει και αξιολογήσει το περιεχόμενο των ενόρκων δηλώσεων, προκύπτει το ακόλουθο υπόβαθρο γεγονότων, το οποίο είτε αποτελεί κοινό έδαφος μεταξύ των διαδίκων, είτε παρέμεινε, κατ' ουσίαν, αναντίλεκτο: - Στο παρελθόν, η Καθ' ης η Αίτηση 1, εργοληπτική εταιρεία, έλαβε δάνειο και/ή πιστωτικές διευκολύνσεις από την Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ (στο εξής «Τράπεζα Κύπρου»). Το εν λόγω δάνειο και/ή οι πιστωτικές διευκολύνσεις που λήφθηκαν από την Καθ' ης η Αίτηση 1, προκύπτει να λήφθηκαν, για σκοπούς ανέγερσης οικοδομικού συγκροτήματος αριθμού διαμερισμάτων, σε ακίνητο ιδιοκτησίας της Καθ' ης η Αίτηση
- Προς εξασφάλιση των εν λόγω διευκολύνσεων, η Τράπεζα Κύπρου, στις 18.3.2004, ενέγραψε (δια σχετικής συμφωνίας με την Καθ' ης η Αίτηση 1), προς όφελος της, υποθήκη επί του ακινήτου με αρ. εγγραφής [ ] (σήμερα 0/19519), φ/σχ. 30/05Ε1, επί του τεμαχίου αρ. [ ], τμήμα 7, στο Δήμο Στροβόλου, ενορία Αγίου Βασιλείου (στο εξής «το ακίνητο»), η οποία κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας με αρ. Υ2478/2003, για το ποσό των €478.408,
- Στις 21.4.2004, ο Καθ' ου η Αίτηση 2, κατέθεσε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας, πωλητήριο έγγραφο, ημερομηνίας 16.4.2004, μεταξύ του ιδίου, ως αγοραστή, και της Καθ' ης η Αίτηση 1, ως πωλητή, με αρ. ΠΩΕ 1058/2004, για το διαμέρισμα με αρ. 3 (στο εξής «το διαμέρισμα»), στην πολυκατοικία η οποία ανεγέρθηκε επί του πιο πάνω ακινήτου. - Το τίμημα πώλησης του εν λόγω διαμερίσματος, βάσει του εν λόγω πωλητηρίου εγγράφου ημερ. 16.4.2004, είχε συμφωνηθεί στο ποσό των ΛΚ. 33.
- Ο Καθ' ου η Αίτηση 2 κατέβαλε έναντι του τιμήματος πώλησης, το ποσό των ΛΚ 44.200, με το ποσό των ΛΚ 11.000 να είχε καταβληθεί από αυτόν πριν την ημερομηνία σύναψης του πωλητηρίου εγγράφου[4]. - Το εν λόγω διαμέρισμα είναι σήμερα εγγεγραμμένο στο όνομα της Καθ' ης η Αίτηση 1 εταιρείας. - Η αξία του επίδικου διαμερίσματος, με βάση την εκτίμηση του Κτηματολογίου ημερ. 1.1.2018, ανέρχεται στο ποσό των €83.
- Στις 7.6.2004, η Τράπεζα Κύπρου, κατόπιν παράκλησης της Καθ' ης η Αίτηση 1 εταιρείας, παραχώρησε, εκ μέρους της Καθ' ης η Αίτηση 1 και προς όφελος της τράπεζας του Καθ' ου η Αίτηση 2, την εγγυητική επιστολή με αρ. [ ], για το ποσό των ΛΚ 22.000 (€37.589,23) πλέον κυμαινόμενο επιτόκιο, με σκοπό την εξασφάλιση του δανείου που έλαβε ο Καθ' ου η Αίτηση 2 από την ΣΠΕ Στροβόλου. - Επειδή η Καθ' ης η Αίτηση 1 εταιρεία παρέλειψε να εκδώσει ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας και να εγγράψει στο όνομα του Καθ' ου η Αίτηση 2 το διαμέρισμα, στη βάση των όρων της πιο πάνω Εγγυητικής, η ΣΠΕ Στροβόλου απαίτησε, με επιστολή της, ημερ. 6.8.2009, το ποσό των €51.374,04 και η Τράπεζα Κύπρου της κατέβαλε το εν λόγω ποσό, στις 7.8.
- Η Τράπεζα Κύπρου απαίτησε το εν λόγω ποσό που κατέβαλε προς την ΣΠΕ Στροβόλου (δυνάμει της πιο πάνω Εγγυητικής), από την Καθ' ης η Αίτηση 1 εταιρεία, εντούτοις αυτή παρέλειψε να της καταβάλει αυτό. - Ένεκα των πιο πάνω, η Τράπεζα Κύπρου προχώρησε στην καταχώρηση της Αγωγής με αρ. 7715/2009 (Επ. Δικ. Λευκωσίας) εναντίον, μεταξύ άλλων, της Καθ' ης η Αίτηση 1 εταιρείας, και στις 25.2.2010 εκδόθηκε δικαστική απόφαση, υπέρ της Τράπεζας Κύπρου και εναντίον, μεταξύ άλλων, της Καθ' ης η Αίτηση 1 εταιρείας, για το ποσό των €53.570,32 πλέον τόκους, ενώ επιπλέον εκδόθηκε δικαστικό διάταγμα εκποίησης, μεταξύ άλλων, της Υποθήκης με αρ. Υ2478/2003 (βλ. Τεκμήριο Ν επί της ένορκης δήλωσης που συνοδεύει την Αίτηση/ Έφεση). - Η Καθ' ης η Αίτηση 1 εταιρεία δεν έχει εξοφλήσει το εξ αποφάσεως χρέος της, ενώ αυτή τέθηκε υπό εκκαθάριση, δυνάμει δικαστικού διατάγματος ημερ. 8.5.
- Στις 15.9.2015, ο Καθ' ου η Αίτηση 2, αγοραστής, υπέβαλε στον Διευθυντή, την αίτηση εγκλωβισμένου αγοραστή με αρ. ΑΕΑ 261/2015, με βάση τις διατάξεις του Ν. 9/1965 ως τροποποιήθηκε με τον Ν. 139(Ι)/2015, αιτούμενος την εγγραφή του επίδικου διαμερίσματος στο όνομα του. - Στις 24.6.2020, ο Διευθυντής γνωστοποίησε, δια της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΕ», στην Αιτήτρια (η οποία, σύμφωνα με τα λεγόμενα της, ανέλαβε τα δικαιώματα που προκύπτουν από εξ αποφάσεως χρέη, πιστωτικές διευκολύνσεις και εξασφαλίσεις της Τράπεζας Κύπρου στη βάση του διατάγματος που εκδόθηκε στα πλαίσια της Αίτησης αρ. 375/19 (Επ. Δικ. Λευκωσίας[5]), την πρόθεση του να προβεί σε μεταβίβαση του επίδικου διαμερίσματος επ' ονόματι του Καθ' ου η Αίτηση 2 (αγοραστή), ενημερώνοντας την Αιτήτρια για το δικαίωμα της όπως, εντός 45 ημερών, από την παραλαβή της εν λόγω ειδοποίησης υποβάλει ένσταση εναντίον της πρόθεσης του Διευθυντή να προχωρήσει στη μεταβίβαση του επίδικου διαμερίσματος (βλ. Τεκμήριο 7 επί της ένορκης δήλωσης που συνοδεύει την Ένσταση του Διευθυντή). - Η Αιτήτρια, με επιστολή των δικηγόρων της, ημερ. 14.8.2020, προς τον Διευθυντή, υπέβαλε την εν λόγω ένσταση της (βλ. Τεκμήριο 8 επί της ένορκης δήλωσης που συνοδεύει την Ένσταση του Διευθυντή), εξηγώντας τους λόγους που, κατά την ίδια, ο Διευθυντής δεν θα έπρεπε να προχωρήσει στη μεταβίβαση του επίδικου διαμερίσματος επ' ονόματι του αγοραστή-Καθ' ου η Αίτηση
- Ακολούθως, ο Διευθυντής εξέδωσε την επίδικη απόφαση του στις 4.9.2020, με την οποία απέρριψε την ένσταση της Αιτήτριας και ενημέρωσε αυτήν ότι ο Διευθυντής θα προχωρήσει στη διαδικασία μεταβίβασης του ακινήτου, εκτός εάν, εντός χρονικού διαστήματος τριάντα

(30)ημερών από την κοινοποίηση της εν λόγω απόφασης, η Αιτήτρια προσκομίσει εκδοθέν δικαστικό διάταγμα που να απαγορεύει την μεταβίβαση του διαμερίσματος (βλ. Τεκμήριο Ρ επί της ένορκης δήλωσης που συνοδεύει την Αίτηση/ Έφεση και Τεκμήριο 9 επί της ένορκης δήλωσης που συνοδεύει την ένσταση του Διευθυντή). Ακροαματική διαδικασία Κανένας εκ των ενόρκως δηλούντων δεν αντεξετάστηκε επί του περιεχομένου της ενόρκου δηλώσεως του και όλες οι πλευρές ετοίμασαν και παρέδωσαν τις εμπεριστατωμένες γραπτές τους αγορεύσεις στο Δικαστήριο. Πέραν τούτου, κατά την ακρόαση της υπό κρίση Αίτησης/ Έφεσης, οι συνήγοροι των διαδίκων ζήτησαν και αγόρευσαν προφορικά, μεταξύ άλλων, ως προς την προδικαστική ένσταση που εγέρθηκε, από τον συνήγορο του Καθ' ου η Αίτηση 2, ως προς το εκπρόθεσμο της υπό κρίση Αίτησης/ Έφεσης. Σημειώνω εδώ ότι, ο συνήγορος της Αιτήτριας, κατά το στάδιο της ακρόασης της υπό κρίση Αίτησης/ Έφεσης, περιόρισε τους λόγους για τους οποίους επιζητείται η ακύρωση και/ή ο παραμερισμός της επίδικης απόφασης του Διευθυντή στους εξής: (α) ότι ο Διευθυντής κατά την εξέταση της ένστασης της Αιτήτριας, βασίστηκε και εφάρμοσε λανθασμένη νομοθεσία, (β) ότι η απόφαση του Διευθυντή δεν είναι επαρκώς και/ή δεόντως αιτιολογημένη, (γ) ότι ο Διευθυντής παρέλειψε να λάβει υπόψη τα στοιχεία που είχε ενώπιον του και/ή να προβεί σε δέουσα έρευνα και (δ) ότι οι πρόνοιες του Ν. 9/1965 και δη οι πρόνοιες των άρθρων 44ΙΘ - 44ΚΒ είναι αντισυνταγματικές και ειδικότερα παραβιάζουν τα Άρθρα 23 και 26 του Συντάγματος. Προδικαστική ένσταση Κατά την ακρόαση της υπό κρίση Αίτησης/ Έφεσης εγέρθηκε προδικαστική ένσταση, εκ μέρους του συνηγόρου του Καθ' ου η Αίτηση 2, η οποία υιοθετήθηκε από τη συνήγορο που εκπροσωπεί τον Διευθυντή, με την οποία ισχυρίζεται ότι η υπό κρίση Αίτηση/ Έφεση είναι εκπρόθεσμη, εφόσον αυτή καταχωρήθηκε μετά την παρέλευση της προθεσμίας των 30 ημερών από την κοινοποίηση της επίδικης απόφασης του Διευθυντή προς την Αιτήτρια. Για τον λόγο αυτό, είναι η θέση του Καθ' ου η Αίτηση 2, ότι η υπό κρίση Αίτηση/Έφεση θα πρέπει να απορριφθεί ως εξ υπαρχής θνησιγενής. Κατ' αρχήν επισημαίνω ότι, για να ενεργοποιηθεί η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου, η οποία παρέχεται από το άρθρο 51 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου, Ν. 9/1965, αλλά και από το άρθρο 80 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ.224, θα πρέπει πρώτα απ' όλα, το Δικαστήριο, να βεβαιωθεί ότι υπάρχει ενώπιον του έγκυρη Αίτηση/ Έφεση, και ότι πληρούνται, τουλάχιστον, οι δικονομικές και κατ' επέκταση οι δικαιοδοτικές προϋποθέσεις που θέτουν οι πιο πάνω νομοθετικές πρόνοιες. Το άρθρο 51 του Ν. 9/1965, προβλέπει τα ακόλουθα: «Παν πρόσωπον ούτινος τα νόµιµα συµφέροντα παραβλάπτονται εξ οιασδήποτε διαταγής, γνωστοποιήσεως ή αποφάσεως του Διευθυντού δυνάµει του παρόντος Νόµου, δύναται εντός τριάκοντα ηµερών από της κοινοποιήσεως εις αυτόν των άνω να υποβάλη έφεσιν τω Επαρχιακώ Δικαστηρίω· επί τούτω αι διατάξεις των άρθρων 80 και 81 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίµησις) Νόµου και των περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίµησις) Κανονισµών θα τυγχάνωσι, τηρουµένων των αναλογιών, εφαρµογής επί της τοιαύτης εφέσεως ως και επί εφέσεως ασκηθείσης δυνάµει των διατάξεων του ειρηµένου Νόµου: Νοείται ότι το Ανώτατον Δικαστήριον δύναται να εκδώση Κανονισµούς δι' οιονδήποτε ζήτηµα ή διαδικασίαν αγοµένην ενώπιον οιουδήποτε δικαστηρίου δυνάµει των διατάξεων του παρόντος Νόµου»[6]. Επίσης, το άρθρο 80 του Κεφ. 224, προνοεί τα εξής: «Κάθε πρόσωπο το οποίο έχει παράπονο κατά οποιασδήποτε διαταγής, ειδοποίησης ή απόφασης του Διευθυντή, που διενεργήθηκε, δόθηκε ή λήφθηκε δυνάµει των διατάξεων του Νόµου αυτού δύναται, εντός τριάντα ηµερών από την ηµεροµηνία κοινοποίησης σε αυτόν της διαταγής αυτής, ειδοποίησης ή απόφασης να υποβάλει έφεση στο Δικαστήριο και το Δικαστήριο δύναται να εκδώσει επί αυτής τέτοιο διάταγµα ως ήθελε είναι δίκαιο αλλά, κανένα Δικαστήριο δεν επιλαµβάνεται οποιασδήποτε αγωγής ή διαδικασίας επί οποιουδήποτε ζητήµατος σε σχέση µε το οποίο ο Διευθυντής έχει εξουσία να ενεργεί δυνάµει των διατάξεων του Νόµου αυτού, εκτός µε έφεση όπως προνοείται στο άρθρο αυτό: Νοείται ότι το Δικαστήριο δύναται, αν ικανοποιηθεί ότι λόγω απουσίας από τη Δηµοκρατία, ασθένειας ή άλλης εύλογης αιτίας το παραπονούµενο πρόσωπο εµποδίζετο από του να υποβάλει έφεση εντός της περιόδου των τριάντα ηµερών, να παρατείνει την προθεσµία εντός της οποίας δύναται να υποβληθεί έφεση υπό τέτοιους όρους όπως αυτό ήθελε θεωρήσει σκόπιµο». Είναι εμφανές από τις πιο πάνω νομοθετικές διατάξεις ότι, οποιοδήποτε πρόσωπο επιθυμεί να προσβάλει απόφαση του Διευθυντή, θα πρέπει να καταχωρήσει σχετική αίτηση/έφεση εντός 30 ημερών από την ημέρα που κοινοποιήθηκε σε αυτόν η εν λόγω απόφαση. Η προθεσμία των 30 ημερών για την άσκηση αίτησης/ έφεσης, είναι αυστηρή, καθότι είναι συγκεκριμένες και νομοθετικά καθορισμένες οι περιπτώσεις στις οποίες το Δικαστήριο μπορεί να παρατείνει αυτήν (βλ. άρθρο 80 Κεφ. 224 πιο πάνω), και ως θέμα δημοσίου συμφέροντος, μπορεί να εξεταστεί και αυτεπάγγελτα (βλ. Χαράλαμπος Χ''Κυριάκος v Κυπριακής Δημοκρατίας

(1994)4 ΑΑΔ 2269). Έχοντας κατά νου όλα τα ανωτέρω, η προδικαστική ένσταση που εγείρεται από τον Καθ' ου η Αίτηση 2 (και υιοθετείται από τον Διευθυντή) για το κατ' ισχυρισμό εκπρόθεσμο της υπό κρίση Αίτησης/ Έφεσης, επιβάλλεται όπως εξεταστεί πριν από ο,τιδήποτε άλλο, εφόσον τυχόν επιτυχία της ένστασης αυτής, θα συνεπάγεται θνησιγένεια της υπό κρίση Αίτησης/ Έφεσης, λόγω μη συμμόρφωσης της με τις προϋποθέσεις του άρθρου 51 του Ν. 9/1965, και αυτό οδηγεί στον δίχως άλλο τερματισμό της διαδικασίας, χωρίς να επιτρέπεται να εξεταστεί οποιοδήποτε άλλο θέμα εγείρεται, περιλαμβανομένων και των θεμάτων συνταγματικότητας των προνοιών του Ν.9/65 (βλ. Φελλά Κυριάκος Χ"Σάββα και Άλλη ν. Πέτρου Δημοσθένους Χ"Σάββα και Άλλων

(2002)1 ΑΑΔ 2075 και ΑΝΝΟΥΛΛΑ ΑΝΔΡΕΑ ΒΑΣΙΛΕΙΟΥ ν. ΑΙΚΑΤΕΡΙΝΗ ΚΩΣΤΑ ΑΝΤΩΝΙΟΥ, Πολιτική Έφεση Αρ. 6/2014, 20/9/2017, ECLI:CY:AD:2017:A307). Περί δικαιοδοσίας επομένως ο λόγος. Ως εκ τούτου, ο ισχυρισμός που τίθεται εκ μέρους του συνηγόρου της Αιτήτριας ότι ακόμη κι αν το Δικαστήριο καταλήξει ότι η υπό κρίση Αίτηση/ Έφεση είναι εκπρόθεσμη, θα πρέπει να προχωρήσει και να εξετάσει το ζήτημα που εγείρεται για την αντισυνταγματικότητα των προνοιών των άρθρων 44ΙΘ - 44ΚΒ του Ν. 9/1965, ουδόλως ευσταθεί. Στη βάση όλων των πιο πάνω, προχωρώ να εξετάσω την προδικαστική ένσταση που εγείρεται περί του εκπρόθεσμου καταχώρησης της υπό κρίση Αίτησης/ Έφεσης. Είναι η θέση του συνηγόρου του Καθ' ου η Αίτηση 2 ότι, από το Τεκμήριο 9 (το οποίο επισυνάπτεται στην ένορκη δήλωση που υποστηρίζει την ένσταση του Διευθυντή) είναι εμφανές ότι η επίδικη απόφαση του Διευθυντή, με την οποία απορρίφθηκε η ένσταση της Αιτήτριας, αποστάληκε στην Αιτήτρια στις 4.9.2020 δια διπλοσυστημένου ταχυδρομείου. Επομένως, ισχυρίζεται ότι, η προθεσμία των 30 ημερών για την άσκηση της υπό κρίση Αίτησης/ Έφεσης, ξεκίνησε να προσμετρά από τις 4.9.2020 (ημερομηνία ταχυδρόμησης της επίδικης απόφασης του Διευθυντή) και όχι από την ημερομηνία παραλαβής αυτής από την Αιτήτρια, ήτοι τις 14.9.2020[7]. Ισχυρίζεται επίσης ότι, η ημερομηνία παραλαβής (14.9.2020), ουδόλως επηρεάζει την ανατρεπτική προθεσμία των 30 ημερών που τάσσει ο Νόμος και αυτό είναι το συνδυασμένο αποτέλεσμα της ερμηνείας του άρθρου 51 Ν. 9/1965 και των άρθρων 80 και 75[8] του Κεφ.

Επομένως, είναι η θέση του ότι, η υπό κρίση Αίτηση/ Έφεση, η οποία καταχωρήθηκε στις 12.10.2020, είναι εκπρόθεσμη και για αυτό θα πρέπει να απορριφθεί. Στην αντίπερα όχθη, η Αιτήτρια ισχυρίζεται ότι η υπό κρίση Αίτηση/ Έφεση δεν καταχωρήθηκε εκπρόθεσμα. Είναι η θέση του συνηγόρου της ότι, μολονότι το άρθρο 51 του Ν. 9/1965 διέπει τον έλεγχο των αποφάσεων του Διευθυντή, το οποίο άρθρο παραπέμπει στα άρθρα 80 και 81 του Κεφ. 224, εντούτοις, από τη στιγμή που τα άρθρα 80 και 81 του Κεφ. 224, καθώς επίσης και οι σχετικοί Κανονισμοί[9], δεν κάνουν οποιαδήποτε αναφορά στο άρθρο 75 του Κεφ. 224, οι πρόνοιες του άρθρου 75 του Κεφ. 224 δεν τυγχάνουν εφαρμογής στην προκειμένη περίπτωση (η οποία αφορά διαδικασία εγκλωβισμένου αγοραστή). Τουναντίον, από τη στιγμή που το άρθρο 44ΚΣΤ του Μέρους VIB του Ν. 9/1965 (το οποίο μέρος του Νόμου διέπει τη διαδικασία εγκλωβισμένου αγοραστή), προνοεί ρητώς και δίδει σχετική ερμηνεία ως προς τον τρόπο επίδοσης των ειδοποιήσεων που αναφέρονται στο Μέρος VIB του Νόμου, τότε, εφόσον, στην παρούσα περίπτωση, υπάρχει ειδική νομοθετική πρόνοια, αυτή είναι που πρέπει να τύχει εφαρμογής. Παραπέμπει επίσης ο συνήγορος της Αιτήτριας, στο άρθρο 2 του περί Ερμηνείας Νόμου, Κεφ. 1 και στην εκεί ερμηνεία που δίδεται στον όρο «επίδοση με ταχυδρομείο», υποστηρίζοντας ότι, το μαχητό τεκμήριο που εκεί δημιουργείται είναι ότι ο χρόνος επίδοσης μετρά από την ημερομηνία ταχυδρόμησης, εκτός εάν αποδειχθεί το αντίθετο[10], δηλαδή ο παραλήπτης αποδείξει με συγκεκριμένη μαρτυρία, την ημερομηνία παραλαβής της απόφασης του Διευθυντή. Στην προκειμένη περίπτωση, είναι ο συναφής ισχυρισμός της Αιτήτριας ότι, το εν λόγω μαχητό τεκμήριο (του άρθρου 2 του Κεφ. 1) έχει ανατραπεί, με σχετική μαρτυρία ενώπιον του Δικαστηρίου, εφόσον με την επιστολή του Διευθυντή ημερ. 21.9.2020 (βλ. Τεκμήριο Τ επί της ένορκης δήλωσης που συνοδεύει την Αίτηση/ Έφεση), η οποία αποστάληκε εις απάντηση της επιστολής των συνηγόρων της Αιτήτριας ημερ. 14.9.2020 (βλ. Τεκμήριο Σ επί της ένορκης δήλωσης που συνοδεύει την Αίτηση/ Έφεση), ο Διευθυντής επιβεβαίωσε ότι η επίδικη απόφαση του, παραλήφθηκε από την Αιτήτρια, στις 14.9.
Επομένως, ισχυρίζεται ότι, η προθεσμία των 30 ημερών που προβλέπεται στο άρθρο 51 του Ν. 9/1965, ξεκινά να μετρά από τις 14.9.2020, ημερομηνία παραλαβής της επίδικης απόφασης του Διευθυντή από την Αιτήτρια και όχι από την ημερομηνία αποστολής/ ταχυδρόμησης της σε αυτήν, πράγμα που καθιστά την υπό κρίση Αίτηση/ Έφεση καθ' όλα εμπρόθεσμη. Είναι δε η περαιτέρω, συναφής πάντα, θέση του συνηγόρου της Αιτήτριας ότι, αντίθετη προσέγγιση θα οδηγούσε σε παράλογα και άδικα αποτελέσματα, εφόσον στην περίπτωση που ταχυδρομηθεί μία ειδοποίηση και ουδέποτε παραληφθεί ή παραληφθεί μετά το πέρας των 30 ημερών, θα θεωρείται «ως ορθώς επιδοθείσα»[11], κάτι το οποίο είναι εντελώς παράλογο, ενώ επίσης τέτοια ερμηνεία αποστερεί το αναφαίρετο δικαίωμα του παραλήπτη σε πρόσβαση στη δικαιοσύνη. Αναφέρει επίσης ότι, για να ληφθεί υπόψη, για σκοπούς προθεσμίας, η ημερομηνία αποστολής/ταχυδρόμησης της απόφασης του Διευθυντή, δεν θα πρέπει να υπάρχει σχετική και επαρκής μαρτυρία που να αποδεικνύει την ημερομηνία παραλαβής της. Ισχυρίζεται, δηλαδή, ότι, ακόμη κι αν τυγχάνουν εφαρμογής οι πρόνοιες του άρθρου 75 του Κεφ. 224, αυτές δεν δημιουργούν τίποτα άλλο πέραν από μαχητό τεκμήριο, το οποίο μπορεί να ανατραπεί με την παράθεση επαρκούς μαρτυρίας ως προς την ημερομηνία παραλαβής της απόφασης, όπως γίνεται εν προκειμένω. Ειδικότερα δε, εφόσον, ως ισχυρίζεται, δεν υπάρχει μαρτυρία ενώπιον του Δικαστηρίου ως προς τον χρόνο που αποστάληκε η επίδικη απόφαση του Διευθυντή, εφόσον η ημερομηνία 4.9.2020, που αναγράφεται στο Τεκμήριο 9 (επί της ένορκης δήλωσης που υποστηρίζει την Ένσταση του Διευθυντή), είναι χειρόγραφη και είναι η ημερομηνία συμπλήρωσης του εν λόγω εντύπου και όχι η ημερομηνία αποστολής της επίδικης απόφασης του Διευθυντή στην Αιτήτρια, ενώ η μόνη σφραγίδα ταχυδρομείου, από την οποία μπορούν να εξαχθούν ασφαλή συμπεράσματα, είναι αυτή που φέρει ημερ. 14.9.2020, που είναι η ημερομηνία παραλαβής της επίδικης απόφασης του Διευθυντή. Τέλος, ισχυρίζεται ότι, το γεγονός ότι ο ίδιος ο Διευθυντής δεν ήγειρε ως λόγο ένστασης, το εκπρόθεσμο της καταχώρησης της υπό κρίση Αίτησης/ Έφεσης, συνηγορεί στο ότι ο ίδιος δεν θεωρεί αυτήν ως εκπρόθεσμη. Όπως διαφαίνεται τόσο από την ένορκη δήλωση που υποστηρίζει την υπό κρίση Αίτηση/ Έφεση, ως επίσης και από τις ένορκες δηλώσεις που υποστηρίζουν την Ένσταση του Καθ' ου η Αίτηση 2 και του Διευθυντή (αντίστοιχα), προκύπτει ως κοινώς αποδεκτό γεγονός ότι ο Διευθυντής εξέδωσε την επίδικη απόφαση του, στις 4.9.2020, με την οποία απέρριψε την ένσταση της Αιτήτριας και αποφάσισε ότι θα προχωρήσει στην διαδικασία μεταβίβασης του ακινήτου, εκτός εάν, εντός χρονικού διαστήματος τριάντα

(30)ημερών από την κοινοποίηση της εν λόγω απόφασης, η Αιτήτρια προσκομίσει εκδοθέν δικαστικό διάταγμα που να απαγορεύει τη μεταβίβαση του ακινήτου (βλ. Τεκμήριο Ρ επί της ένορκης δήλωσης που συνοδεύει την υπό κρίση Αίτηση/ Έφεση). Εκείνο που στην ουσία αμφισβητείται από τους συνήγορους της Αιτήτριας, είναι, αφενός, ότι η προθεσμία των 30 ημερών (από την κοινοποίηση[12]) ξεκινά να μετρά από την ημερομηνία ταχυδρόμησης (άρθρο 75 του Κεφ. 224) της επίδικης απόφασης του Διευθυντή, προβάλλοντας την συναφή θέση ότι τούτη (η προθεσμία), στη βάση της ορθής, κατά τους ίδιους, ερμηνείας των σχετικών νομοθετικών προνοιών, ξεκινά να μετρά από την ημερομηνία παραλαβής της εν λόγω απόφασης, και αφετέρου, ότι, ακόμη κι αν θεωρηθεί ότι η εν λόγω προθεσμία ξεκινά να μετρά από την ημερομηνία ταχυδρόμησης της επίδικης απόφασης του Διευθυντή, αυτό δεν δημιουργεί τίποτε άλλο, πέραν από μαχητό τεκμήριο, το οποίο δύναται να ανατραπεί με την παράθεση μαρτυρίας ως προς την ημερομηνία παραλαβής της επίδικης απόφασης του Διευθυντή από το ενδιαφερόμενο πρόσωπο (εδώ την Αιτήτρια). Εν προκειμένω, η Αιτήτρια, ισχυρίζεται ότι το Δικαστήριο δεν έχει ενώπιον του επαρκή μαρτυρία για να καταλήξει ως προς το ποια ήταν η μέρα ταχυδρόμησης της επίδικης απόφασης του Διευθυντή, και ως εκ τούτου ότι το μαχητό τεκμήριο της ταχυδρόμησης έχει ανατραπεί με την παράθεση αδιαμφισβήτητης μαρτυρίας, ως προς την ημερομηνία παραλαβής της επίδικης απόφασης του Διευθυντή, από την Αιτήτρια, και επομένως η προθεσμία των 30 ημερών άρχεται από την ημερομηνία παραλαβής της. Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου, στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας, για να προβεί στην αναθεώρηση της απόφασης του διοικητικού οργάνου που επενεργεί στον τομέα του ιδιωτικού δικαίου (βλ. Κάκουλλου ν. Ποχουζούρη

(1992)1 Α.Α.Δ. 1503) και στον έλεγχο της νομιμότητας αλλά και της ορθότητας της απόφασης του Διευθυντή (εδώ της επίδικης απόφασης του Διευθυντή) (βλ. Κατερίνα Σπύρου Οικονόμου κ.α. v Φιλίππου Αθανάσιου Φιλίππου, Πολ. Έφεση 366/11, ημερ. 6.11.2017, ECLI:CY:AD:2017:A388, Πατσαλίδης Τρύφωνας ν. Μαρικκούς Κωστή Δαμασκηνού και Άλλου

(2004)1 ΑΑΔ 1248), παρέχεται από το άρθρο 51 του Ν. 9/1965, το οποίο ρητώς προνοεί ότι οι διατάξεις των άρθρων 80 και 81 του Κεφ. 224 θα τυγχάνουν εφαρμογής «επί τοιαύτης εφέσεως ως και επί εφέσεως ασκηθείσης δυνάμει των διατάξεων του ειρημένου Νόμου». Το άρθρο 80 του Κεφ. 224 (επί του οποίου επίσης στηρίζεται η υπό κρίση Αίτηση/ Έφεση), δίδει επίσης το δικαίωμα υποβολής έφεσης κατά απόφασης του Διευθυντή, εντός 30 ημερών, από την ημερομηνία κοινοποίησης, στο παραπονούμενο πρόσωπο, της απόφασης αυτής. Επίσης, το άρθρο 47 του Ν. 9/1965, το οποίο προνοεί για τον τρόπο που γίνονται οι γνωστοποιήσεις που δίδονται δυνάμει του εν λόγω Νόμου, αναφέρει ότι «αι γνωστοποιήσεις ή ανακοινώσεις αι οποιαι, δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου, γίνονται υπό του Διευθυντού δύνανται να γίνωνται εν τω τρόπω τω καθοριζομένω υπό του άρθρου 75 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμου». Έχοντας κατά νου τα ανωτέρω, κατ' αρχήν, δεν με βρίσκει σύμφωνη η θέση του συνηγόρου της Αιτήτριας ότι εφόσον τα άρθρα 80 και 81 του Κεφ. 224 δεν κάνουν οποιαδήποτε μνεία στο άρθρο 75 του Κεφ. 224, τότε το τελευταίο δεν εφαρμόζεται. Και τούτο διότι, ρητά, το άρθρο 47 του Ν. 9/1965 αναφέρει ότι οι γνωστοποιήσεις/ ανακοινώσεις που δίδονται από τον Διευθυντή, δυνάμει του Ν. 9/1965, δύνανται να γίνονται κατά τον τρόπο που καθορίζεται στο άρθρο 75 του Κεφ. 224. Επομένως, το άρθρο 75 του Κεφ. 224 και τα όσα εκεί αναφέρονται για τον τρόπο που κοινοποιείται η απόφαση του Διευθυντή, κρίνω ότι εφαρμόζεται στην προκειμένη περίπτωση. Περαιτέρω, δεν με βρίσκει σύμφωνη η θέση του συνηγόρου της Αιτήτριας ότι, στην προκειμένη περίπτωση, εφαρμογής τυγχάνει το άρθρο 44ΚΣΤ του Μέρους VIB του Ν. 9/1965, και η εκεί ερμηνεία που δίδεται στον όρο «επίδοση» των ειδοποιήσεων που απαιτούνται να αποσταλούν δυνάμει των διατάξεων του Μέρους VIB του εν λόγω Νόμου, το οποίο (μέρος του Νόμου) ειδικά διέπει τη διαδικασία εγκλωβισμένου αγοραστή. Και εξηγώ. Στο άρθρο 44ΚΣΤ του Ν. 9/1965, ο όρος «επίδοση» εξηγείται ως εξής: «Για τους σκοπούς του παρόντος Μέρους- [.] «επίδοση» σημαίνει την παράδοση οποιασδήποτε ειδοποίησης ή επικοινωνίας με συστημένη επιστολή η οποία απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση ή στη διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη στο σχετικό Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο της κατοικίας ή του εγγεγραμμένου γραφείου του προσώπου στο οποίο η ειδοποίηση ή η επικοινωνία απευθύνεται, ή με ιδιωτική επίδοση τέτοιας ειδοποίησης ή επικοινωνίας σε τέτοιο πρόσωπο». Από την άλλη, το άρθρο 44ΚΒ

(8)του Ν. 9/1965, βάσει του οποίου, ο Διευθυντής εκδίδει τις αποφάσεις του, ως η επίδικη, προνοεί για «κοινοποίηση» και όχι «επίδοση». Οι πρόνοιες του έχουν ως εξής: «44ΚΒ -

(8)Σε περίπτωση μη τεκμηρίωσης της υποβληθείσας δυνάμει των διατάξεων του παρόντος άρθρου ένστασης, ο Διευθυντής προχωρεί σε έκδοση αιτιολογημένης απόφασης, την οποία κοινοποιεί στο ενιστάμενο πρόσωπο και στον αγοραστή, με την οποία πληροφορεί τον ενιστάμενο για τους λόγους απόρριψης της ένστασής του, καθώς και για την απόφασή του να προχωρήσει στη διαδικασία μεταβίβασης του ακινήτου, εκτός εάν, εντός χρονικού διαστήματος τριάντα

(30)ημερών από την κοινοποίηση της εν λόγω απόφασης προσκομίσει εκδοθέν δικαστικό διάταγμα που να απαγορεύει τη μεταβίβαση του ακινήτου»[13]. Από τις πιο πάνω νομοθετικές διατάξεις, είναι εμφανές ότι το άρθρο 44ΚΒ

(8)του Ν. 9/1965, δεν επιβάλλει, αλλά ούτε και προνοεί την επίδοση στο ενιστάμενο πρόσωπο (εδώ την Αιτήτρια) και στον αγοραστή, της αιτιολογημένης απόφασης του Διευθυντή, όπως προνοούν άλλες νομοθετικές διατάξεις του Μέρους VIB του Ν. 9/1965 (όπως π.χ το άρθρο 44ΚΓ του Ν. 9/1965). Εκείνο που ρητώς προνοείται στο άρθρο 44ΚΒ

(8)του Ν. 9/1965, είναι η κοινοποίηση της εν λόγω αιτιολογημένης απόφασης του Διευθυντή προς τα πρόσωπα που εκεί αναφέρονται. Ως εκ τούτου, στην προκειμένη περίπτωση, δεν θα μπορούσε και δεν τυγχάνει εφαρμογής το άρθρο 44ΚΣΤ του Ν. 9/1965 και η εκεί ερμηνεία που δίδεται στον όρο «επίδοση», εφόσον δυνάμει του άρθρου 44ΚΒ

(8)του Ν. 9/1965, η υποχρέωση του Διευθυντή είναι να «κοινοποιεί» την απόφαση του να προχωρήσει στη διαδικασία μεταβίβασης του ακινήτου και όχι να επιδίδει αυτήν. Συναφώς, εν προκειμένω, η ερμηνεία του όρου «κοινοποίηση» είναι ως αυτή δίδεται από το άρθρο 75 του Κεφ. 224, στο οποίο, ρητώς παραπέμπει, το άρθρο 47 του Ν. 9/1965, το οποίο (άρθρο 75), εν πάση περιπτώσει, διέπει τον τρόπο με τον οποίο δύνανται να γίνονται, οι γνωστοποιήσεις και κοινοποιήσεις του Διευθυντή που εκδίδονται δυνάμει του Κεφ. 224, του οποίου Κεφαλαίου, μέρος αποτελεί και το άρθρο 80, οι πρόνοιες του οποίου θα πρέπει, κατ' αναλογίαν, να εφαρμόζονται και για την έφεση που ασκείται δυνάμει του άρθρου 51 του Ν. 9/

Κατά συνέπεια, κατ' αναλογίαν, οι πρόνοιες του άρθρου 75 του Κεφ. 224 εφαρμόζονται και στην περίπτωση άσκησης έφεσης δυνάμει του άρθρου 51 του Ν. 9/
Στρέφομαι τώρα να εξετάσω τη θέση του συνηγόρου της Αιτήτριας ότι η προθεσμία των 30 ημερών που προβλέπεται στο άρθρο 51 του Ν. 9/1965, ξεκινά να μετρά από την ημερομηνία παραλαβής της απόφασης του Διευθυντή και όχι από την ημερομηνία ταχυδρόμησης της. Στην προκειμένη περίπτωση, όπου εφαρμογής τυγχάνει το άρθρο 75

(3)του Κεφ. 224, εκείνο που ρητώς διαλαμβάνει το εν λόγω άρθρο είναι ότι η ημερομηνία ταχυδρόμησης της επιστολής (η οποία δύναται να αποσταλεί και με συστημένη επιστολή (βλ. άρθρο 75

(1)Κεφ. 224)) θεωρείται ότι είναι η ημερομηνία κατά την οποία δίνεται ή διενεργείται[14] η ειδοποίηση ή η κοινοποίηση και επομένως η ημερομηνία ταχυδρόμησης θεωρείται ότι είναι και η ημερομηνία κοινοποίησης. Τα πράγματα θα τελείωναν εδώ νοουμένου ότι στη συνέχεια του άρθρου 75

(3)του Κεφ. 224 δεν αναφερόταν ότι «και πιστοποιητικό που εκδίδεται από το πρόσωπο που ταχυδρομεί την επιστολή αυτή, το οποίο αναφέρει την ημερομηνία ταχυδρόμησης αυτής θεωρείται ως εκ πρώτης όψεως απόδειξη της ταχυδρόμησης αυτής». Είναι επομένως σαφές, και, επί τούτου, συγκλίνω με τη θέση του συνηγόρου της Αιτήτριας ότι, το άρθρο 75

(3)του Κεφ. 224 δημιουργεί, απλώς, το μαχητό τεκμήριο της ταχυδρόμησης και κατ' επέκταση της κοινοποίησης, το οποίο δύναται να καταρριφθεί με την παράθεση ικανοποιητικής προς τούτο μαρτυρίας εκ μέρους του μέρους που επικαλείται την ανατροπή του εν λόγω μαχητού τεκμηρίου (εδώ της Αιτήτριας). Στην προκειμένη περίπτωση, είναι κοινώς αποδεκτό ότι η επίδικη απόφαση του Διευθυντή παραλήφθηκε από την Αιτήτρια στις 14.9.2020, που είναι η ημερομηνία που φέρει και η σφραγίδα στο έντυπο «Απόδειξη Παραλαβής/ Παράδοσης/ Πληρωμής/ Εγγραφής» (βλ. Τεκμήριο 9 (επί της ένορκης δήλωσης της Ένστασης του Διευθυντή)). Με τούτα ως δεδομένα και δη ότι έχει αποδειχθεί με αδιαμφισβήτητο τρόπο η ημερομηνία παραλαβής/ κοινοποίησης της επίδικης απόφασης του Διευθυντή, η Αιτήτρια ανέτρεψε το μαχητό τεκμήριο, με αποτέλεσμα η υπό κρίση Αίτηση/ Έφεση, η οποία καταχωρήθηκε στις 12.10.2020, να έχει καταχωρηθεί εμπρόθεσμα και εντός της προθεσμίας των 30 ημερών που τάσσει το άρθρο 51 του Ν. 9/

Ως εκ τούτου, η προδικαστική ένσταση που εγείρεται περί του εκπρόθεσμου της υπό κρίση Αίτησης/ Έφεσης, απορρίπτεται. Οι επίμαχες νομοθετικές πρόνοιες που διέπουν την προστασία εγκλωβισμένων αγοραστών Έχοντας εξετάσει την προδικαστική ένσταση περί του εκπροθέσμου καταχώρησης της υπό κρίση Αίτησης/ Έφεσης και απορρίψει τους ισχυρισμούς περί εκπρόθεσμου αυτής, προχωρώ να εξετάσω την ουσία της υπό κρίση Αίτησης/ Έφεσης. Κρίνω σκόπιμο όμως όπως, προηγουμένως, παρατεθεί το νομικό πλαίσιο εντός του οποίου λήφθηκε η επίδικη απόφαση του Διευθυντή, το οποίο αφορά κυρίως τις νέο-εισαχθείσες πρόνοιες των άρθρων 44ΙΣΤ - 44ΚΖ του Ν. 9/
Σημειώνω, κατ' αρχήν, ότι, με τους Ν. 139(Ι)/2015 και Ν. 118(Ι)/2019 τροποποιήθηκε το Μέρος VIB υπό τον τίτλο «Προστασία Αγοραστών» του Ν. 9/1965, εισάγοντας τις πρόνοιες των άρθρων 44ΙΣΤ - 44ΚΖ. Βάσει του άρθρου 44ΙΗ, οι πρόνοιες των άρθρων αυτών εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση που ακίνητο ή μέρος αυτού βαρύνεται με σύμβαση η οποία έχει κατατεθεί στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου (α) μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2014, ή (β) δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου εκδοθέντος, σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2021, ή (γ) δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου εκδοθέντος, σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, επί αίτησης η οποία έχει κατατεθεί στο αρμόδιο Επαρχιακό Δικαστήριο, μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2022, με σκοπό τη μεταβίβαση του ακινήτου το οποίο αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης επ' ονόματι του αγοραστή. Η ουσία των νεοεισαχθεισών αυτών νομοθετικών διατάξεων, και στο βαθμό που αυτές είναι συναφείς με τα επίδικα ζητήματα της παρούσας υπόθεσης, είναι πως ο Διευθυντής του Κτηματολογίου, στη βάση του άρθρου 44ΙΘ του Ν. 9/1965, είτε αυτεπάγγελτα είτε κατόπιν αίτησης από τα πρόσωπα που αναφέρονται στις πρόνοιες του εν λόγω άρθρου, μεταξύ των οποίων και ο αγοραστής δυνάμει σύμβασης πώλησης ακινήτου που κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο, και υπό τον όρο ότι έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το αντικείμενο της σύμβασης και είτε έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης, είτε έχει καταβληθεί μέρος αυτού μέχρι την ημερομηνία υποβολής της αίτησης και ο αγοραστής έχει δηλώσει εγγράφως ότι θα καταβάλει και καταβάλλει το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης, σύμφωνα με τις πρόνοιες της σύμβασης, στον ειδικό προσωρινό λογαριασμό που προβλέπεται στο εδάφιο

(2)του άρθρου 44Κ του Ν. 9/1965, μπορεί να προχωρήσει στην μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή. Στα πλαίσια εξέτασης τέτοιας αίτησης, στη βάση των προνοιών του άρθρου 44Κ του Ν. 9/1965, ο Διευθυντής διερευνά αν πληρούνται οι προϋποθέσεις που θέτει το εν λόγω άρθρο 44Κ, ήτοι ότι (α) έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης, και (β) υπάρχει εγγεγραμμένος τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου, ενώ δύναται να απαιτήσει, εντός καθορισμένης προθεσμίας, την προσκόμιση όσων αποδεικτικών στοιχείων κρίνει αναγκαίο να τεθούν ενώπιον του (στη βάση του άρθρου 44ΚΑ). Σε περίπτωση κατά την οποία πληρούνται οι πιο πάνω αναφερόμενες προϋποθέσεις, ο Διευθυντής, μετά την πάροδο των τριάντα

(30)ημερών και αφού έχει εξετάσει οποιαδήποτε στοιχεία ενδεχομένως να έχουν τεθεί ενώπιον του από τον αγοραστή, τον πωλητή, τον ενυπόθηκο δανειστή και/ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή/και απαγόρευση, γνωστοποιεί στον εν λόγω αγοραστή, πωλητή, ενυπόθηκο δανειστή και/ή σε οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή/και απαγόρευση, με έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΕ», την πρόθεσή του να προβεί σε μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή μετά την παρέλευση χρονικού διαστήματος σαράντα πέντε

(45)ημερών από την ημερομηνία της γνωστοποίησης (βλ. άρθρο 44ΚΒ του Ν. 9/1965). Στη βάση δε των προνοιών του άρθρου 44ΚΒ

(3)του Ν. 9/1965, ο αγοραστής, ο πωλητής ή ο ενυπόθηκος δανειστής, καθώς και οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση, δύναται εντός σαράντα πέντε

(45)ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «ΙΕ», να υποβάλει ένσταση στο Διευθυντή, επί το ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή, ή ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη ή/και έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου. Ως δε προβλέπεται από το άρθρου 44ΚΒ

(4)του Ν. 9/1965, ο πωλητής, ο ενυπόθηκος δανειστής και οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση δύναται να αιτηθεί όπως η υποθήκη, το εμπράγματο βάρος ή η απαγόρευση μεταφερθεί σε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία του ίδιου πωλητή, αντί της απαλλαγής, εξάλειψης ή ακύρωσης της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης. Εάν δε, κατά την εξέταση τέτοιας αίτησης, ο Διευθυντής διαπιστώσει ότι ο πωλητής είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας, τότε ο Διευθυντής προχωρεί σε μεταφορά της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης στην ιδιοκτησία αυτή. Αξίζει επίσης να αναφερθεί ότι, στη βάση των προνοιών του άρθρου 44ΚΒ

(7)του Ν. 9/1965, ο Διευθυντής σε περίπτωση κατά την οποία ο πωλητής δεν είναι ιδιοκτήτης άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας, αποδέχεται αίτηση μεταφοράς της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης από τον ενυπόθηκο δανειστή ή από οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση, σύμφωνα με Κανονισμούς, στην ακίνητη ιδιοκτησία: «(α) Νομικών προσώπων τα οποία έχουν εγγυηθεί τις υποχρεώσεις του πωλητή σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία, ή (β) φυσικών προσώπων τα οποία έχουν εγγυηθεί τις υποχρεώσεις του πωλητή σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία και κατά το χρόνο της υπογραφής της σύμβασης ενεργούσαν ως διοικητικοί σύμβουλοι του πωλητή ή κατείχαν ποσοστό πέραν του δέκα τοις εκατόν (10%) του μετοχικού κεφαλαίου του πωλητή, στην περίπτωση κατά την οποία δεν υφίσταται ακίνητη ιδιοκτησία εγγεγραμμένη στο όνομα των νομικών προσώπων σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στην παράγραφο (α) και στην περίπτωση κατά την οποία ο ίδιος ο πωλητής είναι νομικό πρόσωπο: Νοείται ότι, σε περίπτωση μεταφοράς της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης σε ακίνητη ιδιοκτησία προσώπου σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στις παραγράφους (α) και (β), το εν λόγω πρόσωπο αποκτά για τους σκοπούς του παρόντος Νόμου την ιδιότητα του ενυπόθηκου οφειλέτη και η ευθύνη του περιορίζεται στο ποσό το οποίο αντιστοιχεί στην ευθύνη που απορρέει από τη σχετική σύμβαση εγγύησης». Κατά τα διαλαμβανόμενα στο άρθρο 44ΚΒ

(8)του Ν. 9/1965, σε περίπτωση μη τεκμηρίωσης της υποβληθείσας ένστασης, ο Διευθυντής προχωρεί σε έκδοση αιτιολογημένης απόφασης, την οποία κοινοποιεί στο ενιστάμενο πρόσωπο και στον αγοραστή, με την οποία πληροφορεί τον ενιστάμενο για τους λόγους απόρριψης της ένστασής του, καθώς και για την απόφασή του να προχωρήσει στη διαδικασία μεταβίβασης του ακινήτου, εκτός εάν, εντός χρονικού διαστήματος τριάντα

(30)ημερών από την κοινοποίηση της εν λόγω απόφασης προσκομίσει εκδοθέν δικαστικό διάταγμα που να απαγορεύει τη μεταβίβαση του ακινήτου. Εξέταση της υπό κρίση Αίτησης/ Έφεσης (α) Λόγος Έφεσης - Εφαρμογή λανθασμένης νομοθεσίας εκ μέρους του Διευθυντή Κατ' αρχήν στρέφομαι να εξετάσω τον ισχυρισμό που προβάλλεται εκ μέρους της Αιτήτριας ότι ο Διευθυντής, κατά την εξέταση της ένστασης της, βασίστηκε και εφάρμοσε λανθασμένη νομοθεσία. Αναφέρει ο συνήγορος της Αιτήτριας ότι δεδομένου ότι η αίτηση εγκλωβισμένου αγοραστή (ΑΕΑ 261/2015) του Καθ' ου η Αίτηση 2 καταχωρήθηκε το 2015, ο Διευθυντής λανθασμένα, κατά την εξέταση της εν λόγω αίτησης και κατ' επέκταση της ένστασης που υπεβλήθη σε αυτήν από την Αιτήτρια, εφάρμοσε τις πρόνοιες του Ν. 118(Ι)/2019, ο οποίος τροποποιούσε τον Ν. 9/1965. Παραπέμπει δε σε διάφορες αποφάσεις, οι οποίες αναφέρουν ότι ένας νόμος δεν έχει αναδρομική ισχύ, εκτός κι αν τούτο αναφέρεται ρητά στον εν λόγω νόμο ή η εν λόγω αναδρομική ισχύ αφορά πρόνοιες διαδικαστικής φύσης (βλ. Varnavides v. Ioannou

(1982)1 CLR 263) Η θέση που προβάλλεται εκ μέρους των συνηγόρων του Καθ' ου η Αίτηση 2 και της συνηγόρου του Διευθυντή είναι πως ορθά ο Διευθυντής, ως όργανο της διοίκησης, εφάρμοσε την ισχύουσα, κατά τον χρόνο εξέτασης της ΑΕΑ 261/2015 και της ένστασης της Αιτήτριας, νομοθεσία και δη το Ν. 118(Ι)/2019, εφόσον αυτό ήταν το νομοθετικό καθεστώς που ίσχυε κατά τον δεδομένο χρόνο. Δεν χρειάζεται να πω πολλά επί τούτου. Αρκεί μόνο να αναφέρω ότι στη βάση των προνοιών του άρθρου 9 του περί των Γενικών Αρχών του Διοικητικού Δικαίου Νόμου του 1999 (Ν. 158(Ι)/1999), όταν το διοικητικό όργανο, εδώ ο Διευθυντής, πρόκειται να εκδώσει μια πράξη, ύστερα από αίτηση, θα βασιστεί στο νομοθετικό καθεστώς που ισχύει κατά το χρόνο της έκδοσης της πράξης, ανεξάρτητα αν αυτό ήταν διαφορετικό κατά το χρόνο της υποβολής της σχετικής αίτησης. Πέραν όμως τούτου, ο Ν. 118(Ι)/2019, τον οποίο, παραπονείται η Αιτήτρια ότι, εφάρμοσε ο Διευθυντής στην προκειμένη περίπτωση, αντί να εφαρμόσει τον Ν. 139(Ι)/2015, ουσιαστικά τροποποίησε το διαδικαστικό πλαίσιο εντός του οποίου εξετάζεται αίτηση εγκλωβισμένου αγοραστή, δίδοντας το δικαίωμα σε κάθε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση (εδώ στην Αιτήτρια), να προβάλει την ένσταση του στην ειδοποίηση του Διευθυντή κατά τον Τύπο «ΙΕ» να προβεί σε μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή. Τέτοια δυνατότητα δεν παρεχόταν από το Ν. 139(Ι)/2015. Επομένως, εν προκειμένω, η τυχόν αναδρομική (ως ισχυρίζεται ο συνήγορος της Αιτήτριας) εφαρμογή του Ν. 118(Ι)/2019, υπό τις περιστάσεις, ήταν προς όφελος της Αιτήτριας, στην οποία δόθηκε, διαδικαστικά, το δικαίωμα να υποβάλει την ένσταση της κατά της ειδοποίησης Τύπου «ΙΕ». Στη βάση των πιο πάνω, κρίνω ότι ο εν λόγω λόγος έφεσης που προβάλλεται, ουδόλως ευσταθεί και ως εκ τούτου απορρίπτεται. (β) Λόγοι Έφεσης - Η επίδικη απόφαση του Διευθυντή δεν είναι δεόντως αιτιολογημένη - δεν προβαίνει σε οποιαδήποτε αναφορά ο Διευθυντής για το γεγονός ότι το πωλητήριο έγγραφο δεν κατατέθηκε στον Έφορο Εταιρειών και στους ισχυρισμούς της Αιτήτριας ότι αυτό είναι εξ υπαρχής άκυρο - Ο Διευθυντής παρέλειψε να λάβει υπόψη του ότι δεν πληρείται η προϋπόθεση του άρθρου 44Κ

(1)του Ν. 9/1965 περί καταβολής του τιμήματος πώλησης - ανεπάρκεια έρευνας Προχωρώ τώρα να εξετάσω τους λόγους έφεσης που προβάλλονται εκ μέρους της Αιτήτριας περί του ότι η απόφαση του Διευθυντή δεν είναι επαρκώς και/ή δεόντως αιτιολογημένη, με αποτέλεσμα το Δικαστήριο να μην μπορεί να εξετάσει την ορθότητα αυτής και ότι ο Διευθυντής παρέλειψε να λάβει υπόψη του τα στοιχεία που είχε ενώπιον του και/ή να προβεί σε δέουσα έρευνα. Παραπονείται η Αιτήτρια ότι, ο Διευθυντής στην επίδικη απόφαση του δεν ασχολήθηκε με κανέναν από τους λόγους ένστασης που προβλήθηκαν από την Αιτήτρια, ούτε αιτιολόγησε γιατί αυτοί δεν ευσταθούν, ούτε γιατί και με βάση ποιες πρόνοιες του Ν. 9/1965, οι εν λόγω λόγοι ένστασης, δεν τον εμποδίζουν από του να προχωρήσει στη μεταβίβαση του διαμερίσματος στο όνομα του Καθ' ου η Αίτηση 2 (αγοραστή). Ειδικότερα ισχυρίζεται, μεταξύ άλλων, η Αιτήτρια, ότι, ο Διευθυντής δεν προέβη σε οποιαδήποτε αναφορά στην επίδικη απόφαση του σε σχέση με το γεγονός ότι το πωλητήριο έγγραφο δεν κατατέθηκε στον Έφορο Εταιρειών, πράγμα που το καθιστά εξ υπαρχής άκυρο (παραπέμποντας στο άρθρο 90 του Κεφ. 113). Ούτε αναφέρει οτιδήποτε ο Διευθυντής, στην επίδικη απόφαση του, σε σχέση με τον ισχυρισμό της Αιτήτριας ότι, παρά το ότι υπήρχε πρόνοια στην υποθήκη, η οποία απαγόρευε την πώληση του διαμερίσματος χωρίς την προηγούμενη γραπτή συγκατάθεση της, το πωλητήριο έγγραφο καταρτίστηκε χωρίς την εν λόγω συγκατάθεση της. Όφειλε ο Διευθυντής, ως ισχυρίζεται η Αιτήτρια, να ζητήσει από τους Καθ' ων η Αίτηση να του προσκομίσουν στοιχεία ότι το εν λόγω πωλητήριο έγγραφο είχε κατατεθεί στον Έφορο Εταιρειών και ότι η Αιτήτρια είχε γνώση της πώλησης του εν λόγω διαμερίσματος. Πέραν τούτου, είναι ο ισχυρισμός της Αιτήτριας ότι, όφειλε ο Διευθυντής να μελετήσει τους όρους της υποθήκης οπόταν και θα διαπίστωνε ότι ο Καθ' ου η Αίτηση 2 θα έπρεπε να καταβάλει τα εν λόγω ποσά (του τιμήματος πώλησης) στην Αιτήτρια, ως ενυπόθηκο δανειστή, στη βάση των προνοιών της υποθήκης και όχι στην Καθ' ης η Αίτηση 1. Επιπρόσθετα με τα πιο πάνω, ισχυρίζεται η Αιτήτρια ότι, ο Διευθυντής παρέλειψε να λάβει υπόψη του ότι δεν πληρείται η προϋπόθεση του άρθρου 44Κ

(1)του Ν. 9/1965, ήτοι ότι έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης του διαμερίσματος. Είναι η θέση της ότι με την είσπραξη της Εγγυητικής, η οποία δόθηκε από την Αιτήτρια, εκ μέρους της Καθ' ης η Αίτηση 1, προς όφελος της τράπεζας του Καθ' ου η Αίτηση 2, από την οποία ο τελευταίος έλαβε δάνειο για την αγορά του διαμερίσματος, ο Καθ' ου η Αίτηση 2 επωφελήθηκε του ποσού της είσπραξης της εγγυητικής, εφόσον τούτο (το ποσό) καταβλήθηκε προς την, εν μέρει, εξόφληση του δανείου του. Αφ' ης στιγμής το πωλητήριο έγγραφο δεν περιείχε οποιοδήποτε όρο βάσει του οποίου ο Καθ' ου η Αίτηση 2 δικαιούτο σε αποζημίωση από την Καθ' ης η Αίτηση 1, στην περίπτωση που η τελευταία δεν του μεταβίβαζε ξεχωριστό τίτλο του διαμερίσματος εντός 3 ετών από την παράδοση του διαμερίσματος, δεν πρέπει, ο Καθ' ου η Αίτηση 2, να επωφεληθεί του ποσού της είσπραξης της εν λόγω εγγυητικής. Ισχυρίζεται δε ότι το εν λόγω ποσό που εισπράχθηκε από την εγγυητική (η οποία δόθηκε εκ μέρους της Καθ' ης η Αίτηση 1 από την Αιτήτρια), θα πρέπει να συμψηφιστεί με το ποσό που κατέβαλε ο Καθ' ου η Αίτηση 2 στην Καθ' ης η Αίτηση 1 (για το τίμημα πώλησης), οπόταν και θα διαφανεί ότι ο Καθ' ου η Αίτηση 2 κατέβαλε, ουσιαστικά, ποσό κατά πολύ μικρότερο του τιμήματος πώλησης και άρα συνεχίζει να οφείλει μέρος του εν λόγω τιμήματος πώλησης, το οποίο θα πρέπει να καταβάλει στην Αιτήτρια. Από την άλλη, είναι η θέση του Διευθυντή ότι η επίδικη απόφαση του είναι ορθή και νόμιμη και ότι ακολούθησε την κατά το νόμο διαδικασία και ορθά απέρριψε την ένσταση της Αιτήτριας, ενώ η αιτιολογία που δίδεται από τον Διευθυντή στην επίδικη απόφαση του είναι επαρκής, εφόσον η Αιτήτρια είναι σε θέση να γνωρίζει τους λόγους για τους οποίους απορρίφθηκε η ένσταση της και κατ' επέκταση το Δικαστήριο είναι σε θέση να γνωρίζει τους λόγους για τους οποίους ο Διευθυντής κατέληξε στην απόφαση του. Από πλευράς του Καθ' ου η Αίτηση 2, προβάλλεται επίσης η θέση ότι η επίδικη απόφαση του Διευθυντή είναι ορθή και ότι αυτός ενήργησε εφαρμόζοντας ορθά τις πρόνοιες του Νόμου. Πιο συγκεκριμένα, η πλευρά του Καθ' ου η Αίτηση 2 υποστηρίζει ότι αφ' ης στιγμής οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή εκπληρώθηκαν πλήρως και το πωλητήριο έγγραφο είναι δεόντως κατατεθειμένο στο Κτηματολόγιο, χωρίς να υπάρχει οποιοδήποτε δικαστικό διάταγμα που να ακυρώνει τούτο, ορθά ο Διευθυντής απέρριψε την ένσταση της Αιτήτριας. Είναι καλώς εμπεδωμένη νομολογιακή αρχή πως, όσον αφορά τον δικαστικό έλεγχο των αποφάσεων του Διευθυντή Κτηματολογίου από Επαρχιακό Δικαστή, ισχύουν οι αρχές οι οποίες διέπουν τον δικαστικό έλεγχο διοικητικών πράξεων που εμπίπτουν εντός της σφαίρας του δημοσίου δικαίου, με τη διαφορά, όμως, ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο δεν οφείλει να περιοριστεί σε έλεγχο νομιμότητας, αλλά δύναται να ελέγξει και την ορθότητα της απόφασης του Διευθυντή και μάλιστα δύναται ν' αντικαταστήσει την κρίση του Διευθυντή με τη δική του (βλ. Χατζησοφρωνίου κ.α. ν. Δημοσθένους

(2011)1(Β) Α.Α.Δ. 885), με σκοπό τη ρύθμιση των δικαιωμάτων των διαδίκων με βάση τα ιδιαίτερα περιστατικά της κάθε υπόθεσης (βλ. Προκοπίου ν. Ryan

(2012)1(Γ) Α.Α.Δ. 1982). Έχω εξετάσει την επίδικη απόφαση του Διευθυντή και δεν με βρίσκει σύμφωνη η θέση της Αιτήτριας ως προς το αναιτιολόγητο αυτής. Το άρθρο 44ΚΒ

(3)του Ν. 9/1965, αναφέρει τα ακόλουθα: «

(3)Ο αγοραστής, ο πωλητής ή ο ενυπόθηκος δανειστής, καθώς και οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση δύναται εντός σαράντα πέντε

(45)ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης, σύμφωνα με το εδάφιο

(1), να υποβάλει ένσταση στο Διευθυντή για τους ακόλουθους λόγους: (α) Ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή, ή (β) ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη ή/και έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου»[15]. Η διαπίστωση του Διευθυντή ότι ο Καθ' ου η Αίτηση 2 (αγοραστής) έχει εκπληρώσει όλες τις συμβατικές του υποχρεώσεις δυνάμει του πωλητηρίου εγγράφου, εν προκειμένω, προκύπτει αβίαστα από το πραγματικό υπόβαθρο που τέθηκε ενώπιον του Διευθυντή. Εξάλλου, από το Τεκμήριο 4 (επί της ένορκης δήλωσης που συνοδεύει την ένσταση του Διευθυντή), το οποίο αποτελείται από τις αποδείξεις που έθεσε ο Καθ' ου η Αίτηση 2 ενώπιον του Διευθυντή, κατά το στάδιο της εξέτασης της ΑΕΑ 261/2015, προκύπτει ότι ο Καθ' ου η Αίτηση 2 κατέβαλε το συνολικό ποσό των ΛΚ 44.200, ενώ έλαβε και εξοφλητική απόδειξη (ημερ. 17.6.2005) από την Καθ' ης η Αίτηση 1 εταιρεία, αναφορικά με την εξόφληση του τιμήματος πώλησης του διαμερίσματος (βλ. Τεκμήριο 4 (πιο πάνω)). Τούτο δε, ουδόλως αμφισβητήθηκε από την Αιτήτρια, είτε στο πλαίσιο της ένστασης που υπέβαλε στον Διευθυντή κατά της ειδοποίησης τύπου «ΙΕ», είτε στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας. Μάλιστα, κατά την ακρόαση της υπό κρίση Αίτηση/ Έφεσης, ο ευπαίδευτος συνήγορος της Αιτήτριας, ανέφερε ότι δεν αμφισβητείται ότι ο Καθ' ου η Αίτηση 2 κατέβαλε το τίμημα πώλησης του διαμερίσματος[16], ως διαφαίνεται από τις αποδείξεις. Εκείνο που ισχυρίζεται, ως λεπτομερώς παρατίθεται ανωτέρω, είναι ότι το εν λόγω ποσό θα πρέπει να συμψηφιστεί με το ποσό της εγγυητικής που εισπράχθηκε από την τράπεζα του Καθ' ου η Αίτηση 2, ποσό το οποίο ο τελευταίος επωφελήθηκε, με αποτέλεσμα να έχει, στην ουσία, καταβάλει, για την αγορά του διαμερίσματος, ποσό πολύ μικρότερο του τιμήματος πώλησης. Εντούτοις αναφέρω ότι, το κατά πόσο το εν λόγω ποσό που εισπράχθηκε από την εγγυητική πρέπει ή όχι να συμψηφιστεί με τα ποσά που καταβλήθηκαν από τον Καθ' ου η Αίτηση 2 για την αγορά του διαμερίσματος, δεν είναι ζήτημα το οποίο ο Διευθυντής έχει εξουσία ή δικαιοδοσία να αποφασίσει στα πλαίσια είτε του άρθρου 44Κ, είτε στα πλαίσια του άρθρου 44ΚΒ του Ν. 9/1965. Οποιαδήποτε διακρίβωση των αστικών δικαιωμάτων των εμπλεκόμενων μερών αναφορικά με την εγγυητική, αποτελεί ζήτημα το οποίο πρέπει να αποφασίζεται από το αρμόδιο Δικαστήριο και επομένως ούτε το παρόν Δικαστήριο, στα πλαίσια αυτής της διαδικασίας, μπορεί να εξετάσει τούτους τους ισχυρισμούς (βλ. Σταυρούλλα Θεμιστοκλέους Θέμη v. Πόπη Αντωνίου Χριστοδούλου

(2010)1 ΑΑΔ 1177) Ο Διευθυντής, κατά τη δική του κρίση, ως φαίνεται στο Τεκμήριο 9 στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την Ένσταση του (βλ. επιστολή ημερ. 4.9.2020, που περιέχει την επίδικη προσβαλλόμενη απόφαση), απέρριψε την ένσταση της Αιτήτριας καθότι θεώρησε ότι οι λόγοι που αναφέρονται στην ένσταση της, δεν τον εμπόδιζαν να προχωρήσει στη μεταβίβαση του πιο πάνω διαμερίσματος στο όνομα του αγοραστή και γιατί η κατάθεση του πωλητηρίου έγγραφου έγινε δεκτή στο γραφείο του γιατί τηρήθηκαν όλες οι αναγκαίες διατυπώσεις. Δεν θεωρώ επομένως ότι χρειαζόταν οποιαδήποτε περαιτέρω αιτιολόγηση της επίδικης απόφασης του Διευθυντή. Εκείνο που απαιτεί ο Νόμος να εξετάσει ο Διευθυντής, κατά την υποβολή ένστασης στην ειδοποίηση τύπου «ΙΕ», είναι ότι εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή και ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή δεν είναι άκυρη και/ή δεν έχει τερματιστεί δυνάμει δικαστικού διατάγματος (βλ. άρθρο 44ΚΒ του Ν. 9/1965). Στην προκειμένη περίπτωση, από τα στοιχεία που υπήρχαν ενώπιον του Διευθυντή, ήταν ξεκάθαρο ότι το τίμημα πώλησης είχε καταβληθεί πλήρως από τον Καθ' ου η Αίτηση 2 στην Καθ' ης η Αίτηση 1 εταιρεία (που ήταν ο αντισυμβαλλόμενος του), με την τελευταία να έχει εκδώσει και εξοφλητική απόδειξη (βλ. πιο πάνω). Επομένως, ορθά ο Διευθυντής έκρινε ότι πληρείτο η εν λόγω προϋπόθεση του άρθρου 44ΚΒ του Ν. 9/1965. Πέραν τούτου, προκύπτει αβίαστα από τα στοιχεία που είχε ενώπιον του ο Διευθυντής κατά την εξέταση της ΑΕΑ 261/15, αλλά και της ένστασης της Αιτήτριας στην ειδοποίηση κατά τον τύπο «ΙΕ» ότι, το επίδικο πωλητήριο έγγραφο (ΠΩΕ 1058/2004) ήταν κατατεθειμένο στο Κτηματολογικό μητρώο (βλ. άρθρο 44Κ του Ν. 9/1965) και ότι αυτό δεν ήταν άκυρο, ούτε είχε κηρυχθεί άκυρο κατόπιν δικαστικού διατάγματος (βλ. άρθρο 44ΚΒ του Ν. 9/1965). Παρεμφερώς και μόνο αναφέρω ότι το γεγονός ότι το εν λόγω πωλητήριο έγγραφο δεν κατατέθηκε στον Έφορο Εταιρειών από την Καθ' ης η Αίτηση 1 εταιρεία, η οποία ήταν και το πρόσωπο που είχε καθήκον να πράξει τούτο, δυνάμει του άρθρου 91 του Κεφ. 113[17], και δεν αποτελούσε καθήκον του Καθ' ου η Αίτηση 2, ως διατείνεται η Αιτήτρια[18], δεν οδηγεί αυτόματα στην ακυρότητα του εν λόγω πωλητηρίου εγγράφου. Εκείνο που αναφέρει το άρθρο 90

(1)(α) του Κεφ. 113 είναι ότι κάθε επιβάρυνση «η οποία πραγματοποιείται μετά την καθορισμένη με βάση τις διατάξεις του παρόντος Νόμου ημερομηνία από εταιρεία που είναι εγγεγραμμένη στη Δημοκρατία και για την οποία επιβάρυνση ή εκχώρηση αυτής τυγχάνουν εφαρμογής οι διατάξεις του παρόντος άρθρου κατά την έκταση που παρέχουν οποιαδήποτε ασφάλεια πάνω στην ιδιοκτησία ή την επιχείρηση της εταιρείας, είναι άκυρη σε ό,τι αφορά τον εκκαθαριστή και οποιοδήποτε πιστωτή της εταιρείας[19]». Τούτο από μόνο του δεν καθιστά το πωλητήριο έγγραφο μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή άκυρο. Η πιο πάνω νομοθετική διάταξη ρητά αναφέρει ότι τέτοια επιβάρυνση είναι άκυρη σε ότι αφορά τον εκκαθαριστή της εταιρείας (εδώ της Καθ' ης η Αίτηση 1 εταιρείας) και οποιουδήποτε πιστωτή της. Πέραν των πιο πάνω, τα όσα αναφέρονται από την Αιτήτρια περί της δήθεν ακυρότητας του πωλητηρίου εγγράφου καθότι αυτό καταρτίστηκε χωρίς τη συγκατάθεση της Αιτήτριας, αλλά και ότι αυτό αναγράφει ως τίμημα πώλησης ποσό χαμηλότερο από αυτό που στην πραγματικότητα καταβλήθηκε, με τούτο το τελευταίο να δημιουργεί υπόνοιες ως προς την κατ' ισχυρισμόν συνέργεια μεταξύ της Καθ' ης η Αίτηση 1 και του Καθ' ου η Αίτηση 2 να εξαπατήσουν τις διάφορες αρχές ως προς τα μεταβιβαστικά και/ή φορολογικά τέλη τα οποία έπρεπε να καταβληθούν, με αποτέλεσμα το εν λόγω πωλητήριο έγγραφο να περιβάλλεται από κατ' ισχυρισμόν παρανομία, η οποία οδηγεί στην ακύρωση του, σημειώνω ότι τέτοιοι ισχυρισμοί δεν θα μπορούσαν να εξεταστούν από τον Διευθυντή στα πλαίσια της ΑΕΑ 261/2015 και της ένστασης που καταχωρήθηκε από την Αιτήτρια σε αυτήν, εφόσον τούτα αποτελούν τυχόν διαφορές μεταξύ των εμπλεκόμενων προσώπων, τις οποίες ο Διευθυντής δεν έχει εξουσία να εξετάσει, αλλά τούτες πρέπει και επιβάλλεται όπως εξετάζονται από αρμόδιο Δικαστήριο. Ομοίως, κατά την αναθεώρηση της απόφασης του Διευθυντή, στα πλαίσια διαδικασίας με βάση το άρθρο 51 του Ν. 9/1965 και του άρθρου 80 του Κεφ. 224, το Δικαστήριο δεν έχει εξουσία να προχωρεί και να επιλύει τυχόν αστικές διαφορές μεταξύ των μερών (βλ. Σταυρούλλα Θεμιστοκλέους Θέμη v. Πόπη Αντωνίου Χριστοδούλου (ανωτέρω)). Αφ' ης στιγμής, ουδείς εκ των συμβαλλομένων προχώρησε σε οποιαδήποτε δικαστική διαδικασία επιζητώντας την ακύρωση του εν λόγω πωλητηρίου εγγράφου, αυτό συνεχίζει να είναι έγκυρο και δεόντως κατατεθειμένο στο κτηματολογικό μητρώο, και ο Διευθυντής δεν είχε να εξετάσει οτιδήποτε περαιτέρω για να αποφασίσει αν πληρούντο οι προϋποθέσεις του άρθρου 44Κ και 44ΚΒ του Ν. 9/1965. Υπό τις περιστάσεις επομένως, κρίνω ότι η αιτιολογία που δόθηκε από τον Διευθυντή στην επίδικη απόφαση του ήταν καθ' όλα επαρκής και ορθή. Η πιο πάνω κρίση μου σφραγίζει και την τύχη των όποιων ισχυρισμών εκ μέρους της Αιτήτριας ως προς το ότι ο Διευθυντής παρέλειψε να ακολουθήσει τη διαδικασία του Κανονισμού 6 των περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησης) Κανονισμών του 1956 και την μη παράδοση των λόγων για τους οποίους απέρριψε την ένσταση της Αιτήτριας, αλλά και τους όποιους ισχυρισμούς της περί παραβίασης του Άρθρου 29 του Συντάγματος λόγω μη έκδοσης αιτιολογημένης απόφασης από τον Διευθυντή. Εν πάση περιπτώσει, στο παρόν στάδιο, σημειώνω τα εξής. Με δεδομένη την προώθηση της θέσης εκ μέρους της Αιτήτριας ότι οι διατάξεις των άρθρων 44ΙΘ - 44ΚΒ του Ν. 9/1965 είναι αντισυνταγματικές, η οποιαδήποτε περαιτέρω εισήγηση εκ μέρους της ότι η επίδικη απόφαση του Διευθυντή θα πρέπει να ακυρωθεί καθότι αμφισβητείται η πλήρωση των προϋποθέσεων που επιβάλλουν οι εν λόγω νομοθετικές διατάξεις, κρίνεται ως εντελώς αντιφατική. Εύλογα προκύπτει το ερώτημα πως μπορεί η Αιτήτρια, από τη μία, να προβάλλει ως βάση για την ακύρωση της επίδικης απόφασης του Διευθυντή, το γεγονός ότι δεν πληρώθηκαν οι προϋποθέσεις που επιβάλλονται από τις νομοθετικές διατάξεις του άρθρου 44Κ και 44ΚΒ του Μέρους VIB του Ν. 9/1965, ενώ από την άλλη να επιζητεί την ακύρωση και/ή τον παραμερισμό της επίδικης απόφασης του Διευθυντή, στη βάση του ότι αυτές οι νομοθετικές διατάξεις, επί των οποίων εκδόθηκε η εν λόγω απόφαση, είναι αντισυνταγματικές, καθότι παραβιάζουν τα συνταγματικά δικαιώματα της (και δη αυτά που προστατεύονται από το Άρθρο 23 και του Άρθρο 26 του Συντάγματος[20]). Είτε επομένως οι νομοθετικές διατάξεις του Μέρους VIB του Ν. 9/1965 είναι συνταγματικές και ο Διευθυντής δεν εφάρμοσε ορθά αυτές, είτε αυτές είναι αντισυνταγματικές και δεν υπέχει καμίας σημασίας αν ο Διευθυντής εφάρμοσε ορθά ή όχι αυτές. Στην υπόθεση Marfin Popular Bank Public Co. Ltd v. Ανδρέα Μιχαήλ

(2012)1 ΑΑΔ 41, αναφέρθηκαν τα εξής: «.διάδικος ο οποίος απευθύνεται στο Δικαστήριο, προτείνοντας και προωθώντας μια πλαστή εκδοχή, σε περίπτωση απόρριψης της εκδοχής αυτής, δεν μπορεί να επιζητεί απονομή δικαιοσύνης, σε βάση άλλη από εκείνη που κάλεσε το Δικαστήριο να αποδεχθεί.». Εν προκειμένω δηλαδή, η προώθηση της θέσης από την Αιτήτρια ότι, ο Διευθυντής παρέλειψε να λάβει υπόψη του ότι δεν πληρείται η προϋπόθεση που θέτει το άρθρο 44Κ

(1)του Ν. 9/1965 περί καταβολής του τιμήματος πώλησης ή περί εγκυρότητας του πωλητηρίου εγγράφου, είναι ασυμβίβαστη με την, επίσης, προωθημένη θέση της Αιτήτριας ότι η εν λόγω, μεταξύ άλλων, νομοθετική διάταξη είναι αντισυνταγματική. Μένω ως εδώ σε ότι αφορά το ζήτημα αυτό. Δικαστικός Έλεγχος Συνταγματικότητας - Νομική πτυχή - Συμπεράσματα Έχω μελετήσει τις εμπεριστατωμένες αγορεύσεις των ευπαίδευτων συνηγόρων, στις οποίες αναπτύσσουν τις εισηγήσεις τους περί της αντισυνταγματικότητας ή μη των προνοιών των άρθρων 44ΙΘ - 44ΚΒ του Μέρους VIB του Ν. 9/1965. Όπως αναφέρθηκε και στην απόφαση Investylia Ltd v. Ε. & Π. Λειβαδιώτης Λτδ

(2004)1 Α.Α.Δ. 1872, θέμα αντισυνταγματικότητας πρέπει να εγείρεται στο δικόγραφο, στο οποίο δίδονται πλήρεις λεπτομέρειες της εισήγησης όπως ποιο άρθρο ή άρθρα ή μέρος άρθρου του Νόμου αντίκειται στο Σύνταγμα και σε ποιο άρθρο αυτού, και ακολουθεί η αιτιολογία της εισήγησης (βλ. επίσης Αχιλλέως κ.α. v. Πιτταρά

(2912)1Β ΑΑΔ 1590). Στην παρούσα περίπτωση έχω ικανοποιηθεί ότι οι προβαλλόμενες εισηγήσεις περί αντισυνταγματικότητας έχουν εγερθεί με την απαραίτητη ακρίβεια και λεπτομέρεια στους λόγους έφεσης στο πλαίσιο της υπό κρίση Αίτησης/ Έφεσης, υιοθετούνται δε και αναπτύσσονται στην ένορκη δήλωση που την υποστηρίζει. Πιο συγκεκριμένα, η Αιτήτρια ισχυρίζεται[21] ότι οι πρόνοιες των άρθρων 44ΙΘ - 44ΚΒ του Μέρους VIB του Ν. 9/1965, παραβιάζει το Άρθρο 23 του Συντάγματος, εφόσον με την μεταβίβαση του διαμερίσματος στο όνομα του Καθ' ου η Αίτηση 2 και την υλοποίηση της επίδικης απόφασης του Διευθυντή, θα εξαλειφθεί η υποθήκη που έχει εγγράψει προς όφελος της, η οποία αποτελεί εμπράγματο βάρος επί του εν λόγω διαμερίσματος και περιουσιακό δικαίωμα της Αιτήτριας. Πέραν τούτου, ισχυρίζεται η Αιτήτρια ότι η μεταβίβαση του διαμερίσματος επ' ονόματι του αγοραστή (Καθ' ου η Αίτηση 2) και η ταυτόχρονη εξάλειψη της υποθήκης, συνιστά απαλλοτρίωση των περιουσιακών δικαιωμάτων της Αιτήτριας, ενώ ο Ν. 9/1965 δεν προστατεύει και/ή δεν προστατεύει αποτελεσματικά τα νόμιμα περιουσιακά συμφέροντα του ενυπόθηκου δανειστή και συνεπώς προσκρούει στο Άρθρο 23 του Συντάγματος. Στην προκειμένη περίπτωση, αναφέρει η Αιτήτρια ότι η Καθ' ης η Αίτηση 1 εταιρεία δεν έχει άλλη ακίνητη περιουσία στην οποία να μπορούσε να μεταφερθεί η υποθήκη της Αιτήτριας, αλλά, εν πάση περιπτώσει, το δικαίωμα ή η επιλογή μεταφοράς σε άλλο ακίνητο του πωλητή ή άλλου νομικού ή φυσικού προσώπου (βάσει του άρθρου 44ΚΒ

(7)) δεν αποτελεί ικανοποιητική αποζημίωση, ενώ το Δικαστήριο, εν προκειμένω, δεν έχει τέτοια στοιχεία που θα οδηγούσαν σε ασφαλή συμπεράσματα. Τέλος, αναφέρει ότι, η στέρηση της επίδικης ιδιοκτησίας, μόνο με τη διαδικασία αναγκαστικής απαλλοτρίωσης θα μπορούσε να επιτευχθεί σύμφωνα με το Άρθρο 23.4 του Συντάγματος, κάτι που εν προκειμένω δεν έχει γίνει, ενώ δεν υπάρχει πρόνοια για αποζημίωση της ζημιάς της Αιτήτριας και επομένως οι εν λόγω νομοθετικές πρόνοιες συνιστούν αυθαίρετη και συνταγματικά ανεπίτρεπτη επέμβαση στο δικαίωμα της Αιτήτριας στην ιδιοκτησία. Σε ότι αφορά το Άρθρο 26 του Συντάγματος, η Αιτήτρια ισχυρίζεται ότι με το Ν. 118(Ι)/2019, ο νομοθέτης παρενέβη στην υφιστάμενη σύμβαση υποθήκης, αλλοιώνοντας τη βούληση που είχαν η Αιτήτρια με την Καθ' ης η Αίτηση 1 εταιρεία, κατά τη σύναψη της σύμβασης υποθήκης και την συνακόλουθη υποθήκευση του επίδικου ακινήτου. Επομένως, ισχυρίζεται ότι με την εφαρμογή των εν λόγω νομοθετικών διατάξεων, η Καθ' ης η Αίτηση 1, η οποία έλαβε τις πιστωτικές διευκολύνσεις από την Αιτήτρια και έχει, επίσης, εισπράξει ολόκληρο το τίμημα πώλησης από τον Καθ' ου η Αίτηση 2, χωρίς να έχει εκπληρώσει τις υποχρεώσεις της προς την Αιτήτρια, απαλλάσσεται της ιδιότητας του ενυπόθηκου δανειστή, ενώ η Αιτήτρια θα απωλέσει τα δικαιώματα της ως αυτά απορρέουν από τη σύμβαση υποθήκης, χωρίς να λάβει οποιοδήποτε αντάλλαγμα, και τούτο αποτελεί εκ των υστέρων επέμβαση του νομοθέτη στη σύμβαση υποθήκης που κατάρτισε η Αιτήτρια με την Καθ' ης η Αίτηση 1. Από πλευράς του Καθ' ου η Αίτηση 2 και του Διευθυντή, υποστηρίζεται η θέση ότι η επίδικη απόφαση του Διευθυντή είναι σύμφωνη με το Σύνταγμα και ότι οι επίμαχες πρόνοιες του Ν. 9/1965 ουδόλως παραβιάζουν το Σύνταγμα και δη τα Άρθρα 23 και 26 του Συντάγματος[22]. Είναι πολύ καλά καθιερωμένες οι αρχές που διέπουν τον δικαστικό έλεγχο της συνταγματικότητας των Νόμων, όπως τέθηκαν στην Board for Registration of Architects and Civil Engineers v. Kyriakides

(1966)3 C.L.R. 640 και συνοψίστηκαν στην Πιτσιλλίδης κ.α. ν. Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς Κύπρου

(2004)3 Α.Α.Δ. 7, οι οποίες έχουν ως ως εξής:

«Υπάρχει τεκμήριο συνταγματικότητας κάθε νόμου εκτός αν το Δικαστήριο ικανοποιηθεί για το αντίθετο «πέραν από κάθε λογική αμφιβολία». Καμιά νομοθετική διάταξη δεν κηρύσσεται άκυρη, εκτός αν είναι αντισυνταγματική πέραν από κάθε λογική αμφιβολία.
Τα δικαστήρια ασχολούνται μόνο με τη συνταγματικότητα των νόμων και όχι με τα κίνητρα, την πολιτική ή τη σοφία τους ή τη συμφωνία τους με τους κανόνες της φυσικής δικαιοσύνης ή τις θεμελιώδεις αρχές της διακυβέρνησης ή το πνεύμα του Συντάγματος.
Αν είναι δυνατόν τα δικαστήρια θα ερμηνεύσουν τον Νόμο έτσι ώστε να τον εντάξουν μέσα στο πλαίσιο του Συντάγματος.
Η δικαστική εξουσία δεν επεκτείνεται στην εξέταση αφηρημένων ζητημάτων (in abstracto), με άλλα λόγια τα δικαστήρια δεν αποφασίζουν επί ζητημάτων συνταγματικής φύσεως εκτός αν αυτό είναι απαραίτητο για την επίλυση της ενώπιον του Δικαστηρίου διαφοράς». Όπως έχει επίσης νομολογηθεί, κάθε Νόμος έχει το τεκμήριο Συνταγματικότητας, εκτός εάν ο φέρων το βάρος της απόδειξης καταδείξει το αντίθετο (βλ. Ανδρέας Νικολάου v. Βάσου Βασιλείου

(1999)1 ΑΑΔ 1566 και Πιτσιλλίδης κ.α. v. Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς Κύπρου (ανωτέρω)). Η μεθοδολογία ελέγχου της συνταγματικότητας νόμου σύμφωνα με την πάγια νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου, ως συγκεφαλαιώθηκε από τον τότε Πρόεδρο του Ανωτάτου Δικαστηρίου, Δικαστή Πική στην απόφαση Μαυρογένης ν. Βουλής των Αντιπροσώπων κ.ά. (Αρ.3)

(1996)1 Α.Α.Δ. 315, «σύγκειται στην αντιπαραβολή των κρίσιμων διατάξεων του νόμου με τις σχετικές διατάξεις του Συντάγματος. Η έρευνα αποβλέπει στη διαπίστωση κατά πόσο οι διατάξεις του νόμου συγκρούονται με το Σύνταγμα ή συνάδουν με αυτό. Το δικαστήριο δεν υπεισέρχεται και δεν εξετάζει τη σκοπιμότητα ή τη σοφία του νομοθετήματος. Ο συνταγματικός έλεγχος περιορίζεται στη διαπίστωση συγκρούσεων ή αντιθέσεων προς το Σύνταγμα». Εκεί δε που το Άρθρο του Συντάγματος που διασφαλίζει το δικαίωμα επιτρέπει, υπό περιστάσεις, διά νόμου, τον περιορισμό του, τέτοια νομική διάταξη θα θεωρηθεί αντισυνταγματική μόνο αν περιορίζει την άσκηση του δικαιώματος σε όρια που είναι ασυμβίβαστα με την ελευθερία που εγγυάται το Σύνταγμα (βλ. Board for Registration of Architects and Civil Engineers v. Kyriakides (ανωτέρω)) Ως επίσης αναφέρθηκε στην Πολιτική Έφεση 177/2018 μεταξύ Κυπριακής Δημοκρατίας v. Αυγουστή κ.α., απόφαση ημερ. 10.4.2020, για να θεωρηθεί μια νομική διάταξη αντισυνταγματική, θα πρέπει η εφαρμογή της να απολήγει σε αδρανοποίηση του πυρήνα του συνταγματικού δικαιώματος[23] που επιφέρει, στην ουσία, στέρηση ή περιορισμό του δικαιώματος εκτός των αποδεκτών πλαισίων του Άρθρου του Συντάγματος. Προκύπτει επομένως από την ανωτέρω νομική πτυχή, που διέπει τον έλεγχο της συνταγματικότητας ενός νόμου και/ή συγκεκριμένων νομοθετικών διατάξεων ενός νόμου (όπως εν προκειμένω), ότι το Δικαστήριο δεν προχωρεί σε τέτοιο έλεγχο, παρά μόνο στην περίπτωση που ο διάδικος που προβάλλει τη θέση περί αντισυνταγματικότητας καταστήσει τούτο τον συνταγματικό έλεγχο συναρτώμενο (in concerto) με τα επίδικα ζητήματα της υπόθεσης, και δη, αναγκαίο για να επιλυθεί η ενώπιον του Δικαστηρίου διαφορά. Εκεί όπου το Δικαστήριο θα καταλήξει ότι ένας τέτοιος τυχόν έλεγχος δεν θα επιλύει τη διαφορά καθότι θα πρόκειται για θεωρητικό και/ή μη συναρτώμενο (in abstracto), με τα επίδικα γεγονότα, έλεγχο, τότε δεν θα τον διενεργήσει, καθότι τα Δικαστήρια δεν αποφαίνονται για να εκδίδουν γνωμοδοτήσεις, ούτε και για να ενεργούν επί ματαίω (βλ. Μαρκιτανής v. Μουζούρη

(2000)1Β ΑΑΔ 923). Για τους λόγους που εξηγούνται κατωτέρω, θεωρώ ότι, στην υπό κρίση Αίτηση/ Έφεση, δεν καθίσταται αναγκαίος ο έλεγχος της συνταγματικότητας των άρθρων 44ΙΘ - 44ΚΒ του Ν. 9/1965, καθότι η Αιτήτρια δεν κατάφερε να αποσείσει το βάρος που υπείχε και να καταστήσει τούτο τον έλεγχο συναρτώμενο με τα επίδικα ζητήματα ενώπιον του Δικαστηρίου. Και εξηγώ. Όπως έχει προαναφερθεί, είναι πάγια νομολογημένο ότι το κατά πόσο ένας νόμος είναι αντισυνταγματικός ή όχι, δεν εξαρτάται απλά από το κατά πόσο με την εφαρμογή του περιορίζεται κάποιο συνταγματικό δικαίωμα, αλλά εξαρτάται επίσης και από το κατά πόσο με την εφαρμογή του εν λόγω νόμου ή νομοθετικής διάταξης, ο εν λόγω περιορισμός είναι τέτοιος που επηρεάζει τον πυρήνα του εν λόγω συνταγματικού δικαιώματος, σε τέτοιο βαθμό που οδηγεί σε στέρηση ή περιορισμό του, εκτός των αποδεκτών πλαισίων του άρθρου του Συντάγματος το οποίο κατ' ισχυρισμόν παραβιάζεται. Στην υπό εξέταση περίπτωση, είναι κοινώς αποδεκτό ότι η Αιτήτρια δεν υπέβαλε αίτηση για μεταφορά της υποθήκης σε άλλη περιουσία της Καθ' ης η Αίτηση 1 εταιρείας. Αναφέρει ο ομνύοντας (στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την υπό κρίση Αίτηση/ Έφεση) ότι η Καθ' ης η Αίτηση 1 εταιρεία δεν έχει οποιαδήποτε άλλη περιουσία ελεύθερη από οποιοδήποτε βάρος και εν πάση περιπτώσει η Καθ' ης η Αίτηση 1 βρίσκεται υπό εκκαθάριση[24]. Για το γεγονός ότι η Καθ' ης η Αίτηση 1 εταιρεία δεν έχει οποιαδήποτε άλλη περιουσία ελεύθερη από οποιοδήποτε βάρος, δεν έχει προσκομιστεί οποιαδήποτε άλλη μαρτυρία εκ μέρους της Αιτήτριας. Ακόμη όμως κι αν δεκτώ ότι η Αιτήτρια δεν είναι ιδιοκτήτης άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας, εν προκειμένω, η Αιτήτρια φαίνεται ότι δεν άσκησε το δικαίωμα που της παρέχει το άρθρο 44ΚΒ

(7)του Ν. 9/1965, για υποβολή αίτησης για μεταφορά της υποθήκης σε ακίνητη ιδιοκτησία άλλων νομικών ή φυσικών προσώπων. Ούτε και προσκόμισε η Αιτήτρια οποιαδήποτε μαρτυρία που θα μπορούσε να διαφωτίσει το Δικαστήριο ως προς την ύπαρξη ή μη τέτοιας αντίστοιχης, του επίδικου διαμερίσματος, περιουσίας άλλων νομικών ή φυσικών προσώπων που εγγυήθηκαν τις υποχρεώσεις της Καθ' ης η Αίτηση 1 εταιρείας, ώστε να μεταφερθεί επί αυτής της περιουσίας, η υποθήκη, κατά τα προβλεπόμενα στο άρθρο 44ΚΒ

(7)του Ν. 9/1965. Επομένως, η Αιτήτρια δεν απέσεισε το βάρος που έφερε στους ώμους της να αποδείξει ότι ο συνταγματικός έλεγχος από το Δικαστήριο είναι αναγκαίος, για σκοπούς επίλυσης των επίδικων γεγονότων/ διαφοράς, εφόσον δεν προσκόμισε οποιαδήποτε μαρτυρία με την οποία να καταδεικνύεται ότι η εφαρμογή των επίμαχων νομοθετικών διατάξεων απολήγει σε αδρανοποίηση του πυρήνα του συνταγματικού δικαιώματος που προστατεύεται είτε από το Άρθρο 23 είτε από το Άρθρο 26 του Συντάγματος, που επιφέρει, στην ουσία, στέρηση ή περιορισμό του δικαιώματος εκτός των αποδεκτών πλαισίων των εν λόγω συνταγματικών διατάξεων. Στην περίπτωση που η Αιτήτρια προσκόμιζε μαρτυρία ενώπιον του Δικαστηρίου, με την οποία καταδείκνυε ότι ο λόγος για τον οποίο δεν υπέβαλε αίτηση για μεταφορά της υποθήκης σε άλλη ιδιοκτησία των προσώπων που αναφέρονται στο άρθρο 44ΚΒ

(7)του Ν. 9/1965, είναι επειδή τα πρόσωπα αυτά δεν έχουν ακίνητη περιουσία ή αντίστοιχη, του επίδικου διαμερίσματος, περιουσία, θα μπορούσε να εξεταστεί κατά πόσο, στην προκειμένη περίπτωση, ο πυρήνας των συνταγματικών της δικαιωμάτων επηρεαζόταν και κατ' επέκταση κατά πόσο, με βάση την ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρία, ο Νόμος είναι πέραν πάσης λογικής αμφιβολίας αντισυνταγματικός. Επίσης, στην περίπτωση που η Αιτήτρια προωθούσε αίτηση για μεταφορά της υποθήκης και επιτύγχανε, εφόσον ανευρίσκετο τέτοια αντίστοιχη, της υποθήκης περιουσία, την μεταφορά της, θα σήμαινε ότι το αντιστάθμισμα που παρέχεται από το νόμο, θα ήταν επαρκές, στην προκειμένη περίπτωση, και επομένως ο όποιος περιορισμός των συνταγματικών δικαιωμάτων της, δεν θα επηρέαζε τον πυρήνα των εν λόγω δικαιωμάτων. Τουναντίον, αποτελεί ισχυρισμό της ίδιας της Αιτήτριας[25] ότι το Δικαστήριο, εν προκειμένω, δεν έχει ενώπιον του τέτοια στοιχεία που θα οδηγούσαν σε ασφαλή συμπέρασμα ως προς το κατά πόσο το δικαίωμα μεταφοράς της υποθήκης σε άλλο ακίνητο του πωλητή ή άλλων προσώπων (βάσει του άρθρου 44ΚΒ) αποτελεί ικανοποιητική αποζημίωση. Το βάρος, όμως, ήταν στους ώμους της Αιτήτριας να προσκομίσει τέτοια στοιχεία και μαρτυρία ενώπιον του Δικαστηρίου, από τα οποία το Δικαστήριο θα μπορούσε να εξαγάγει συμπέρασμα ως προς το κατά πόσο η εφαρμογή των επίμαχων νομοθετικών διατάξεων, στην προκειμένη περίπτωση, στη βάση των συγκεκριμένων πραγματικών περιστατικών ενώπιον του, απολήγει σε αδρανοποίηση του πυρήνα των συνταγματικών δικαιωμάτων της Αιτήτριας, ως αυτά προστατεύονται από τα Άρθρα 23 και 26 του Συντάγματος. Στην απουσία τέτοιας μαρτυρίας ενώπιον του Δικαστηρίου, στα πλαίσια της παρούσας διαφοράς, το Δικαστήριο δεν μπορεί να προχωρήσει στον έλεγχο της συνταγματικότητας του νόμου, εφόσον τούτος ο έλεγχος δεν θα γινόταν σε συνάρτηση με τα επίδικα ζητήματα, αφ' ης στιγμής το Δικαστήριο δεν θα μπορούσε (στην απουσία μαρτυρίας) να εξετάσει, εν προκειμένω, κατά πόσο η εφαρμογή του Μέρους VIB του Ν. 9/1965, απολήγει σε αδρανοποίηση του πυρήνα των συνταγματικών δικαιωμάτων της Αιτήτριας, που προστατεύονται από τα Άρθρα 23 και 26 του Συντάγματος. Επομένως, ο όποιος έλεγχος διενεργηθεί θα είναι θεωρητικός και όχι συναρτώμενος με τα πραγματικά δεδομένα της παρούσας υπόθεσης, με σκοπό την επίλυση της ενώπιον του Δικαστηρίου διαφοράς. Υιοθετώ, εν προκειμένω, τα όσα αναφέρθηκαν από τον Έντιμο αδελφό Δικαστή κ. Θεοδώρου, Α.Ε.Δ., στην Αίτηση 119/2022 μεταξύ Astrobank Public Company Limited v. 1. Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός Λευκωσίας του Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος του Υπουργείου Εσωτερικών κ.α., απόφαση ημερ. 20.3.2023, και τα οποία παραθέτω κατωτέρω: Είναι, ωστόσο, επίσης, ξεκάθαρο ότι, με τις πρόνοιες του άρθρου 44ΚΒ

(4)και

(7)του Νόμου, ο νομοθέτης παρείχε στον ενυπόθηκο δανειστή, υπό συγκεκριμένες περιστάσεις, δυνητικό αντιστάθμισμα, δια της παροχής δικαιώματος να αιτηθεί τη μεταφορά της υποθήκης σε άλλη περιουσία του πωλητή (άρθρο 44ΚΒ

(4)) ή σε περιουσία άλλου φυσικού ή νομικού προσώπου, νοουμένου ότι τούτα (τα πρόσωπα) ενέπιπταν εντός των κατηγοριών που προβλέπονται στον Νόμο (άρθρο 44ΚΒ

(7)). Προκύπτει, ακόμα, στη βάση της κοινής λογικής αλλά και της φυσικής εξέλιξης των πραγμάτων, ότι, στην περίπτωση που η εφεσείουσα προωθούσε μια τέτοια αίτηση και επιτύγχανε να μεταφερθεί η υποθήκη της σε άλλη ιδιοκτησία της εφεσίβλητης 2 ή άλλων προσώπων, δυνάμει των προνοιών του άρθρου 44ΚΒ

(4)ή

(7), παρά το ότι, τελικώς, το εμπράγματο βάρος θα αφορούσε περιουσία άλλη από την περιουσία που αφορά η επίδικη υποθήκη (το διαμέρισμα), εντούτοις θα διατηρούσε την ιδιότητα του ενυπόθηκου δανειστή, με εξασφαλισμένη την τραπεζική διευκόλυνση που παρασχέθηκε προς την εφεσίβλητη 2. Τούτα, φυσικά, νοουμένου ότι θα ανευρίσκετο τέτοια περιουσία, η οποία θα μπορούσε να θεωρηθεί τουλάχιστον αντίστοιχη του διαμερίσματος, το οποίο θα απαλλαγεί από την υποθήκη με βάση την απόφαση του διευθυντή. Στην ουσία, σε περίπτωση μιας τέτοιας εξέλιξης, και δη της ανεύρεσης αντίστοιχης περιουσίας επί της οποίας θα μεταφερόταν η υποθήκη, ο όποιος περιορισμός στα συνταγματικά δικαιώματα της εφεσείουσας δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι επηρεάζει τον πυρήνα των δικαιωμάτων της, καθότι τούτη (η εφεσείουσα), (α) θα συνεχίσει να είναι αντισυμβαλλόμενη της εφεσίβλητης 2 με αντίστοιχες εξασφαλίσεις για τις οφειλές της τελευταίας, (β) θα συνεχίσει να αποτελεί ενυπόθηκο δανειστή, έχουσα δικαίωμα επί της ενυπόθηκης περιουσίας και κατά συνέπεια να μπορεί να ασκήσει τα δικαιώματα που της παρέχει ο Νόμος για σκοπούς αποπληρωμής της οφειλής της εφεσίβλητης 2 και, τέλος (γ) θα συνεχίσει να ασκεί την πρακτική στα πλαίσια της άσκησης του επαγγέλματος της, δηλαδή να συνομολογεί συμφωνίες και γενικότερα να εγγράφει υποθήκες προς όφελος της. Ο όποιος, επομένως, τέτοιος περιορισμός, θα αφορά, στην ουσία, μόνο στην περιουσία αυτήν καθ' αυτήν που αρχικά επιλέχθηκε ώστε επ' αυτής να εγγραφεί η υποθήκη και τίποτε άλλο. Τούτο, ως πιθανή εξέλιξη, θα άφηνε τον πυρήνα των όποιων συνταγματικών δικαιωμάτων της εφεσείουσας άθικτο και, κατά συνέπεια, θα ήταν αδύνατο για αυτή να ανατρέψει το τεκμήριο της συνταγματικότητας που περιβάλλει τις εν προκειμένω πρόνοιες του Νόμου. Η εφεσείουσα, με τη μη υποβολή αίτησης για μεταφορά της υποθήκης σε άλλη περιουσία, και με την μη προσκόμιση μαρτυρίας που να διαφωτίζει το Δικαστήριο ως προς την ύπαρξη ή μη τέτοιας αντίστοιχης του διαμερίσματος περιουσίας, ώστε, ως προβλέπεται στο άρθρο 44ΚΒ

(4)και

(7), να μεταφερθεί επ' αυτής η υποθήκη, δεν απέσεισε το βάρος που έφερε στους ώμους της να καταστήσει το συνταγματικό έλεγχο αναγκαίο, ως συναρτώμενο με τα επίδικα γεγονότα (in concerto), καθότι, ως αποτέλεσμα των παραλήψεών της αυτών, παρέμεινε άγνωστο στο Δικαστήριο αν τα γεγονότα που περιβάλλουν την υπό εξέταση υπόθεση είναι τέτοια που ο έλεγχος της συνταγματικότητας είναι αναγκαίος για την επίλυση της υπό εξέταση διαφοράς. Δηλαδή, η εφεσείουσα απέτυχε να αποδείξει προϋπόθεση που επιβάλλεται από τη νομολογία για να είναι δυνατός ο από πλευράς του Δικαστηρίου έλεγχος της συνταγματικότητας του Νόμου.» Είμαι και εγώ της γνώμης ότι, στο βαθμό που αφορά τα Άρθρα 23 και 26 του Συντάγματος, η Αιτήτρια, δυνητικά θα μπορούσε να συνεχίσει να διατηρεί τις σχετικές ιδιότητες και δικαιώματα της, ως ανωτέρω αναλύεται από τον Έντιμο κ. Θεοδώρου, Α.Ε.Δ., και κατά συνέπεια, σε μια τέτοια περίπτωση, όπου δηλαδή γινόταν μεταφορά της υποθήκης επί αντίστοιχης/ ισότιμης περιουσίας, δεν θα αδρανοποιείτο ο πυρήνας των δικαιωμάτων της. Εντούτοις, στην προκειμένη περίπτωση, με την μη προσκόμιση σχετικής μαρτυρίας από την Αιτήτρια, παρέμεινε άγνωστο στο Δικαστήριο αν ήταν δυνατόν να υφίσταται τέτοια αντίστοιχη/ ισότιμη περιουσία, για να μπορούσε να εξεταστεί κατά πόσο, ο πυρήνας των συνταγματικών δικαιωμάτων της Αιτήτριας επηρεαζόταν και κατ' επέκταση, κατά πόσο, με βάση την ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρία, ο Νόμος είναι πέραν πάσης λογικής αμφιβολίας αντισυνταγματικός. Άλλα ζητήματα Παρά το ότι τα πιο πάνω σφραγίζουν και την τύχη της παρούσας Αίτησης/ Έφεσης, παρεμφερώς προχωρώ να εξετάσω τον ισχυρισμό που προβάλλεται εκ μέρους του Καθ' ου η Αίτηση 2 ότι η Αιτήτρια δεν νομιμοποιείται να λαμβάνει μέρος στη παρούσα διαδικασία. Και τούτο γιατί, κατά τον ίδιο, στο μαρτυρικό υλικό που υποστηρίζει την υπό κρίση Αίτηση/ Έφεση δεν παρατίθενται επαρκή στοιχεία από τα οποία καταδεικνύεται το έννομο συμφέρον της Αιτήτριας στην παρούσα διαδικασία. Είναι δε ο ισχυρισμός του ότι το διάταγμα του Δικαστηρίου το οποίο εκδόθηκε στο πλαίσια της Αίτησης αρ. 372/19 (και επισυνάπτεται ως Τεκμήριο Γ επί της ένορκης δήλωσης της υπό κρίση Αίτησης) κάνει αναφορά σε κάποια «Επισύναψη Α», η οποία αποτελεί το σχέδιο διακανονισμού μεταξύ της Bank of Cyprus Public Company Limited και της Αιτήτριας, εντούτοις αυτό δεν επισυνάπτεται και επομένως δεν αποδεικνύεται η οποιαδήποτε σχέση μεταξύ της Αιτήτριας και του Καθ' ου η Αίτηση 2 και κατ' επέκταση του έννομου συμφέροντος της πρώτης στην καταχώρηση της υπό κρίση Αίτησης. Προκύπτει δε, κατά τον ίδιο, ζήτημα αν η Αιτήτρια είχε, εκ του Νόμου, δικαίωμα να εξαγοράσει το χρέος της Καθ' ης η Αίτηση 1[26]. Με κάθε σεβασμό προς τις θέσεις του συνηγόρου του Καθ' ου η Αίτηση 2, τα πιο πάνω δεν με βρίσκουν σύμφωνη. Από το διάταγμα του Δικαστηρίου, το οποίο εκδόθηκε στα πλαίσια της Αίτησης με αρ. 372/19 (βλ. πιο πάνω) είναι εμφανές ότι τα δικαιώματα που προκύπτουν από εξ αποφάσεως χρέη, πιστωτικές διευκολύνσεις και εξασφαλίσεις της Τράπεζας Κύπρου (συμπεριλαμβανομένης, στην προκειμένη περίπτωση, της Υποθήκης με αρ. Υ2478/2003 και της πιο πάνω αναφερόμενης δικαστικής απόφασης) μεταβιβάστηκαν στην Αιτήτρια κατά το έτος 2019, με το σχετικό Σχέδιο Διακανονισμού που συμφωνήθηκε μεταξύ της Τράπεζας Κύπρου και της Αιτήτριας να έχει επικυρωθεί από το Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας στις 23.5.2019, με ισχύ από τις 30.5.2019. Από τη στιγμή που η μεταβίβαση των εν λόγω διευκολύνσεων και εξασφαλίσεων έχει εγκριθεί και επικυρωθεί με διάταγμα Δικαστηρίου, δεν παρέχεται εξουσία στο παρόν Δικαστήριο να υπεισέλθει με οποιονδήποτε τρόπο στη νομιμότητα αυτού και να κληθεί να αποφασίσει διαφορετικά. Σαφώς τέτοια εξουσία παρέχεται μόνο στο Εφετείο καθότι είναι νομολογιακά αναγνωρισμένο ότι η ανατροπή και διαφοροποίηση της όποιας απόφασης ή διατάγματος Δικαστηρίου δεν είναι επιτρεπτή από ομοβάθμιο Δικαστήριο. Σχετική επί τούτου είναι η υπόθεση Αναφορικά με την Αίτηση των Λοϊζίδη κ.ά. v. Περατικού, Πολ. Αίτηση 32/19, ημ. 17.4.19, στην οποία λέχθηκαν τα εξής: «Επί της ουσίας, η νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου συγκλίνει στο ότι δεν είναι δυνατό για ένα Δικαστήριο να αναθεωρεί αποφάσεις ομοβάθμου Δικαστηρίου με δεδομένο ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο θεωρείται ενιαίο για σκοπούς απονομής της δικαιοσύνης και δεν έχει σχέση, ούτε και θα μπορούσε νόμιμα να αποτελούσε παράγοντα που επηρεάζει μια απόφαση, η κατά περίπτωση σύνθεση του κατωτέρου Δικαστηρίου. Δεν μπορεί, με άλλα λόγια, εφόσον έχει αποφασιστεί ένα ορισμένο ζήτημα κατά ένα τρόπο, στη συνέχεια ένα άλλο ομόβαθμο Δικαστήριο στο οποίο αναλόγισε η υπόθεση στην πορεία της διαδικασίας, να αποφασίζει κατά άλλο τρόπο. Στην πρόσφατη απόφαση στη Mikis & Markos Sideris Holdings Limited v. 1. Χρίστου Τριανταφυλλίδης, διαχειριστή της περιουσίας της αποβιωσάσης Φάνης Σιδέρη, τέως από τη Λευκωσία, κ.ά., Πολ. Έφ. αρ. 21/2013, ημερ. 23.1.2019, ECLI:CY:AD:2019:A14, επαναβεβαιώθηκε η πιο πάνω αρχή. Στην υπόθεση έγινε αναφορά στην προηγηθείσα απόφαση Νικόλα Σιδέρη κ.ά.

(2010)1 Α.Α.Δ.

Όπως λέχθηκε επί λέξει: «Οπωσδήποτε η αναίρεση της προηγούμενης απόφασης από ισόβαθμο δικαστήριο, θα συνιστούσε έλλειψη ή υπέρβαση δικαιοδοσίας πράγμα που θα εξουδετέρωνε την αποτελεσματικότητα της απονομής της δικαιοσύνης.»» Ως εκ τούτου, θεωρώ ότι το ζήτημα της νομιμότητας και εγκυρότητας της μεταβίβασης η οποία αποτέλεσε το αντικείμενο του διατάγματος, δεν δύναται να αποτελέσει αντικείμενο ενασχόλησης με οποιονδήποτε τρόπο από το παρόν Δικαστήριο και υπό αυτή την έννοια απορρίπτεται ο εν λόγω ισχυρισμός εκ μέρους του Καθ' ου η Αίτηση
Κατάληξη Ενόψει όλων των πιο πάνω και για τους λόγους που προσπάθησα να εξηγήσω, η υπό κρίση Αίτηση/ Έφεση απορρίπτεται, με έξοδα υπέρ του Εφεσίβλητου 2-Καθ' ου η Αίτηση 2 και του Διευθυντή και εναντίον της Εφεσείουσας - Αιτήτριας, ως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Το δε προσωρινό διάταγμα, που εκδόθηκε στα πλαίσια της υπό κρίση Αίτησης/ Έφεσης, ακυρώνεται. (Υπ.) .............. Ν. Πετρίδου, Προσ. Ε. Δ Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής [1] Τα διατακτικά είναι ακριβής αντιγραφή τους από το κείμενο της Αίτησης και τυχόν συντακτικά ή γραμματικά λάθη παρατίθενται αυτούσια όπως αυτά είναι καταγεγραμμένα στο σώμα της αίτησης/ έφεσης. [2] Βλ. παράγραφο 58 της ένορκης δήλωσης επί της Αίτησης/ Έφεσης. [3] Δυνάμει του άρθρου 44ΚΒ

(3)του Ν. 9/1965, ο αγοραστής, ο πωλητής ή ο ενυπόθηκος δανειστής, καθώς και οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση δύναται εντός σαράντα πέντε

(45)ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης, σύμφωνα με το εδάφιο

(1), να υποβάλει ένσταση στο Διευθυντή για τους λόγους που εκεί προβάλλονται. [4] Επί του γεγονότος αυτού και δη της καταβολής χρημάτων πέραν του τιμήματος πώλησης, εδράζει κάποια από τα επιχειρήματα της η Αιτήτρια, προς υποστήριξη της Αίτησης της, στα οποία θα αναφερθώ κατωτέρω. [5] Οι σχετικές θέσεις που προβάλλονται από τον Καθ' ου η Αίτηση 2 σε σχέση με την αμφισβήτηση του έννομου συμφέροντος της Αιτήτριας να προωθεί την παρούσα, εξετάζονται πιο κάτω στην παρούσα απόφαση. [6] Υπογράμμιση του παρόντος Δικαστηρίου. [7] Αποτελεί κοινό τόπο ότι η επίδικη απόφαση του Διευθυντή παραλήφθηκε από την Αιτήτρια στις 14.9.2020. [8] Το άρθρο 75 του Κεφ. 224 αναφέρει τα εξής: «

(1)Κάθε ειδοποίηση ή κοινοποίηση η οποία απαιτείται όπως δοθεί ή διενεργηθεί από το Διευθυντή δυνάμει των διατάξεων του Νόμου αυτού δύναται να δοθεί ή διευνεργηθεί ταχυδρομικώς με επιστολή η οποία απευθύνεται στον τελευταίο γνωστό τόπο διαμονής του προσώπου προς το οποίο προορίζεται η ειδοποίηση ή η κοινοποίηση: Νοείται ότι όταν είναι πρακτικά δυνατό η ειδοποίηση ή η κοινοποίηση δίνεται ή διενεργείται με συστημένη επιστολή: Νοείται επίσης ότι όταν οποιοδήποτε πρόσωπο προς το οποίο απαιτείται όπως δοθεί ή διενεργηθεί ειδοποίηση ή κοινοποίηση είναι- (α) ανήλικος, διανοητικά ασθενής ή πρόσωπο στο οποίο απαγορεύτηκε από αρμόδιο Δικαστήριο η από αυτόν διαχείριση των υποθέσεων του, η ειδοποίηση ή η κοινοποίηση απευθύνεται στον τελευταίο γνωστό τόπο διαμονής του κηδεμόνα αυτού ή αν δεν έχει κηδεμόνα σε τέτοιο πρόσωπο ως το Δικαστήριο ήθελε διατάξει με αίτηση του Διευθυντή για το σκοπό αυτό· (β) απών από τη Δημοκρατία επιπρόσθετα προς την επιστολή που απευθύνεται στον τελευταίο γνωστό τόπο διαμονής του στη Δημοκρατία αναρτάται αντίγραφο αυτής στην πόλη ή το χωριό όπου βρίσκεται η ιδιοκτησία· και (γ) απών από τη Δημοκρατία σε γνωστή διεύθυνση στο εξωτερικό, η ειδοποίηση ή η κοινοποίηση δύναται να διενεργηθεί ταχυδρομικώς με συστημένη επιστολή, νοουμένου ότι αποδεικνύεται με απόδειξη παραλαβής από το πρόσωπο στο οποίο απευθύνεται· σε κάθε περίπτωση δε προσάγεται στον Διευθυντή κάθε σχετική ταχυδρομική απόδειξη.

(2)[.]

(3)Η ημερομηνία ταχυδρόμησης της επιστολής θεωρείται ότι είναι η ημερομηνία κατά την οποία δίνεται ή διενεργείται η ειδοποίηση ή η κοινοποίηση και πιστοποιητικό που εκδίδεται από το πρόσωπο που ταχυδρομεί την επιστολή αυτή, το οποίο αναφέρει την ημερομηνία ταχυδρόμησης αυτής θεωρείται ως εκ πρώτης όψεως απόδειξη της ταχυδρόμησης αυτής. [.]». [9] περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησης) Κανονισμοί [10] Βλ. πρακτικά Δικαστηρίου ημερ. 22.11.

[11] Βλ. σελ. 6 της συμπληρωματικής γραπτής αγόρευσης των συνηγόρων της Εφεσείουσας. [12] Βλ. άρθρο 51 του Ν. 9/1965 και άρθρο 80 του Κεφ. 224 [13] Υπογράμμιση του παρόντος Δικαστηρίου. [14] «διενεργώ» συνώνυμα: πραγματοποιώ, εκτελώ, κάνω (βλ. Γ. Δ. Μπαμπινιώτης, Λεξικό της Νέας Ελληνικής Γλώσσας, 2η έκδοση). [15] υπογράμμιση του παρόντος Δικαστηρίου. [16] Βλ. πρακτικά Δικαστηρίου ημερ. 22.11.2022, σελ. 2, γραμμή 10-
[17] Το άρθρο 91

(1)του Κεφ. 113 αναφέρει «Αποτελεί καθήκον εταιρείας να παραδίδει στον έφορο εταιρειών για εγγραφή τα στοιχεία κάθε επιβάρυνσης που έγινε από την εταιρεία και των εκδόσεων χρεωστικών ομολόγων σειράς που χρειάζεται εγγραφή με βάση το άρθρο 90, αλλά εγγραφή οποιασδήποτε τέτοιας επιβάρυνσης δύναται να πραγματοποιηθεί μετά από αίτηση οποιουδήποτε ενδιαφερόμενου προσώπου που έχει συμφέρον σε αυτήν». [18] Βλ. παρά. 25 της ένορκης δήλωσης που συνοδεύει την υπό κρίση Αίτηση/ Έφεση. [19] Υπογράμμιση του παρόντος Δικαστηρίου. [20] Με την αγόρευση της η Αιτήτρια περιόρισε τους ισχυρισμούς της περί παραβίασης των συνταγματικών της δικαιωμάτων, στην παραβίαση των Άρθρων 23 και 26 του Συντάγματος. [21] Ως περιόρισε τούτο στην αγόρευση της. [22] Στα οποία περιορίστηκε η Αιτήτρια με την αγόρευση της. [23] Υπογράμμιση του παρόντος Δικαστηρίου. [24] Βλ. παράγραφο 92 της ένορκης δήλωσης που συνοδεύει την υπό κρίση Αίτηση/ Έφεση. [25] Βλ. σελ. 44 της αγόρευσης της Αιτήτριας. [26] Βλ. παράγραφο 73 της ένορκης δήλωσης της Ένστασης του Καθ' ου η Αίτηση 2. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.