Παναγιώτης Σταυρινίδης κ.α. ν. Χρίστος Τσαγγαρίδης, Αρ. Υπόθεσης: 1792/2022, 26/6/2023

(1990), συμβλήθηκαν με εργοληπτική εταιρεία (στο εξής «ο εργολάβος»), ώστε, εντός γης, ιδιοκτησίας τους, να ανεγερθεί πενταόροφη πολυκατοικία (στο εξής «η σύμβαση εργολαβίας»). Στη βάση της συμφωνίας αυτής, ο εργολάβος θα αποκτούσε 4 από τα διαμερίσματα της πολυκατοικίας, τα οποία, ως υποστηρίζουν, αφορούσαν σε διαμερίσματα άλλα από το επίδικο διαμέρισμα, έναντι συγκεκριμένης συμφωνηθείσας αντιπαροχής, η οποία θα καταβαλλόταν εν μέρει, δια της αποκοπής συγκεκριμένου ποσοστού από τα κατά καιρούς πιστοποιητικά πληρωμής που θα εξέδιδε ο εργολάβος σε σχέση με τις οικοδομικές εργασίες που θα εκτελούσε, και εν μέρει διά μηνιαίων δόσεων που θα κατέβαλε ο τελευταίος σε βάθος χρόνου 5 ετών, μετά την παράδοση του κτηρίου[1]. Εν τέλει, το μέρος αυτό της συμφωνίας δεν υλοποιήθηκε, με αποτέλεσμα οι ενάγοντες να καταβάλουν πλήρως τα ποσά των πιστοποιητικών πληρωμής του εργολάβου και να παραμένουν δικαιούχοι και ιδιοκτήτες όλων των διαμερισμάτων που ανεγέρθηκαν τα πλαίσια της συμφωνίας εργολαβίας. Παρά το γεγονός, ότι το επίδικο διαμέρισμα δεν αποτελούσε μέρος των αγορασθέντων από τον εργολάβο τεσσάρων διαμερισμάτων, εν τούτοις, τούτος (ο εργολάβος), παρέδωσε το 1991 την κατοχή του στον εναγόμενο, με αποτέλεσμα ο τελευταίος, έκτοτε, να ασκεί παράνομη κατοχή σε αυτό. Αν και η παράνομη αυτή συμπεριφορά του εναγόμενου ήταν εξαρχής ξεκάθαρη στους ενάγοντες, εν τούτοις δεν αποτάθηκαν στο Δικαστήριο για να λάβουν σχετική θεραπεία, θεωρώντας ότι τούτος θα εγκαταλείψει το ακίνητο αφού γνώριζε ότι επέμβαινε παράνομα σε αυτό. Όταν ο εναγόμενος δεν εγκατέλειψε το διαμέρισμα, οι ενάγοντες, μέσω των συνηγόρων τους, του επέδωσαν, στις 04.01.2022, επιστολή, με την οποία τον ενημέρωναν, μεταξύ άλλων, ότι θα έπρεπε να παραδώσει το διαμέρισμα εντός 30 ήμερων και ότι, σε διαφορετική περίπτωση, θα προχωρούσαν με δικαστικά μέτρα εναντίον του. Ο εναγόμενος δεν ενήργησε ως του ζητείτο, με αποτέλεσμα αυτός να συνεχίζει να παραμένει, παρανόμως, ως διατείνονται οι ενάγοντες, στο διαμέρισμα. Είναι η συναφής θέση των εναγόντων ότι, η ενέργεια του εναγόμενου να παραμένει εντός του διαμερίσματος ισοδυναμεί με παράνομη επέμβαση, κάτι, που σε συνδυασμό και με τη μη καταβολή οποιασδήποτε αποζημίωσης για την μέχρι τώρα εκεί διαμονή του, δικαιολογεί την έγερση της παρούσας αγωγής και την έκδοση της επιζητούμενης απόφασης. Η ένσταση Ο εναγόμενος, προς αναχαίτιση της επίδικης αίτησης, καταχώρησε Ειδοποίηση Πρόθεσης Ένστασης (στο εξής «η ένσταση»), επί του κυρίως σώματός της οποίας αναφέρει διάφορους λόγους ένστασης. Εκείνο που προκύπτει από το περιεχόμενο της ένστασης, καθώς επίσης και το μαρτυρικό υλικό που την υποστηρίζει, είναι ότι ο εναγόμενος θεωρεί ότι δικαιούται να υπερασπιστεί την αγωγή, καθότι αποκαλύπτει καλόπιστη εκ πρώτης όψεως Υπεράσπιση, προβάλλοντας, επιπρόσθετα, την θέση ότι, η μαρτυρία που παρουσίασαν οι ενάγοντες προς υποστήριξη της επίδικης αίτησης είναι ανεπαρκής, συγκεχυμένη και αδύνατη για να μπορεί, στην βάση της, να εκδοθεί η επιζητούμενη εναντίον του απόφαση. Ειδικότερα, ως προς τον ισχυρισμό του περί του ότι αποκαλύπτει καλόπιστη υπεράσπιση, τούτος προβάλλει ότι, στη βάση του ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρικού υλικού, αλλά και πληροφόρησης που έλαβε ο ίδιος από τον εργολάβο, η συμφωνία εργολαβίας δεν έχει ποτέ τερματιστεί, κάτι που προκύπτει και από το γεγονός ότι οι ενάγοντες δεν παρουσίασαν τα πιστοποιητικά πληρωμής που εξέδωσε ο εργολάβος, ούτε και οποιεσδήποτε σχετικές αποδείξεις εξόφλησης τους. Υποστηρίζει, δε, συναφώς, ότι, ο εργολάβος έχει καταβάλει το τίμημα αγοράς των 4 διαμερισμάτων που αγόρασε από αυτούς, εξού και τα 3 εξ αυτών έχουν ήδη μεταβιβαστεί στα πρόσωπα που τα αγόρασαν από αυτόν. Είναι η επί τούτου θέση του ότι, νομίμως ο εργολάβος του πώλησε το διαμέρισμα[2], και νομίμως ο ίδιος συνεχίζει να διαμένει σε αυτό ως ο νόμιμος κάτοχος του. Ισχυρίζεται, πάντα συναφώς, ότι, το διαμέρισμα το αγόρασε για συγκεκριμένο ποσό και κατέβαλλε ανελλιπώς τις δόσεις αποπληρωμής του προς τον εργολάβο, για πέραν των 7 ετών, μέχρι του σημείου που παρέμειναν μόνο 8 δόσεις για να αποπληρωθεί πλήρως, όταν και οι ενάγοντες αλλά και ο εργολάβος του ζήτησαν να σταματήσει να καταβάλλει τις εν λόγω δόσεις λόγω κάποιας διαφωνίας που προέκυψε μεταξύ τους, μέχρι νεοτέρας σχετικής ειδοποίησης. Όσον δε αφορά στον τίτλο ιδιοκτησίας του διαμερίσματος, τον οποίο επικαλούνται οι ενάγοντες ως βάση για να αποδείξουν τον ισχυρισμό τους ότι είναι οι ιδιοκτήτες του, τονίζει ότι τούτος εκδόθηκε το 1998 και δη 7 χρόνια μετά την αγορά του διαμερίσματος από τον ίδιο. Ποτέ πριν τον Δεκέμβριο του 2021, και δη στα 30 και πλέον χρόνια που διέμενε στο διαμέρισμα, οι ενάγοντες αμφισβήτησαν την εκεί διαμονή του, ή την συμφωνία αγοράς του διαμερίσματος από τον εργολάβο ή απαίτησαν από τον ίδιο οποιαδήποτε αποζημίωση για την εκεί διαμονή του ή προέβαλαν οποιονδήποτε ισχυρισμό περί τερματισμού της συμφωνίας εργολαβίας. Είναι η περαιτέρω θέση του εναγόμενου ότι, δεδομένου του μη τερματισμού της συμφωνίας εργολαβίας, ο τελευταίος αποτελεί αναγκαίο διάδικο στην παρούσα αγωγή, αφού πρόκειται για αγωγή άρρηκτα συνυφασμένη με ακίνητη ιδιοκτησία, παραπέμποντας προς τούτο σε σχετική με το ζήτημα νομολογία. Θεωρεί δε, στη βάση όλων των ανωτέρω, ότι οι ενάγοντες δεν νομιμοποιούνται να εγείρουν την παρούσα αγωγή, καθώς επίσης ότι, ακόμα και αν νομιμοποιούντο, η αδράνεια τους να ενεργήσουν, τόσα χρόνια, προς αυτή την κατεύθυνση, ισοδυναμεί με απεμπόληση των σχετικών δικαιωμάτων τους. Ακροαματική διαδικασία Οι συνήγοροι των μερών ανάρτησαν στον ηλεκτρονικό φάκελο της υπόθεσης τις γραπτές αγορεύσεις τους, υιοθετώντας, έκαστος, το περιεχόμενο της δικής του. Ο συνήγορος του εναγόμενου, κατά την επ' ακροατηρίω διαδικασία, πρόσθεσε επίσης ότι αποδέχεται ότι οι ενάγοντες πλήρωσαν τις 3 προϋποθέσεις της Δ.18 θ.1, και ότι το βάρος έχει ήδη μετατοπιστεί στους ώμους του πελάτη του να αποδείξει εκ πρώτης όψεως υπεράσπιση, βάρος το οποίο θεωρεί ότι απέσεισε. Νομική πτυχή ως προς την επίδικη αίτηση Προϋποθέσεις Δ.18, Θ.1 Δυνάμει της Δ.18, θ,1 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας που αποτελεί την αντίστοιχη διαδικασία της Αγγλικής Δ.14 όπως είχε πριν τις τροποποιήσεις του 1962, το Δικαστήριο αντλεί εξουσία να εκδίδει συνοπτική απόφαση σε περιπτώσεις μόνο όπου δεν υπάρχει λογική αμφιβολία ότι ο ενάγων δικαιούται σε απόφαση και όπου ως εκ τούτου είναι άσκοπο να επιτραπεί στον εναγόμενο να προβάλει την υπεράσπιση του μόνο για σκοπούς καθυστερήσεως (Jones v. Stones

(1984)A.C.122). Βάση της Δ.18, θ.1, μπορεί να εκδοθεί απόφαση, χωρίς να καθοριστούν τα δικαιώματα των διαδίκων με πλήρη διεξαγωγή δίκης, στερώντας έτσι τον εναγόμενο από το δικαίωμα του να αντικρούσει εκτενέστερα τους ισχυρισμούς του ενάγοντα. Συνεπώς, απόφαση δυνάμει της Δ.18, θ1 πρέπει να εκδίδεται μόνο όπου υπάρχει αυστηρή συμμόρφωση με τις προϋποθέσεις που θέτει η Διαταγή αυτή και μόνο σε εκείνες τις υποθέσεις τα γεγονότα των οποίων εμφανέστατα δεν αφήνουν περιθώρια οποιασδήποτε νόμιμης υπεράσπισης (Roberts v. Plant

(1985)1 Q.B.597, 603). Η πλήρωση των τριών προϋποθέσεων που θέτει η Δ.18, θ1, συναρτάται άμεσα με την δικαιοδοσία του Δικαστηρίου να εκδώσει συνοπτική απόφαση. Αν ο ενάγων δεν ικανοποιήσει αυτές τις προϋποθέσεις, το θέμα του κατά πόσο ο εναγόμενος έχει το δικαίωμα να υπερασπιστεί την αγωγή δεν εγείρεται. Οι προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται για να έχει το Δικαστήριο, σύμφωνα με τη Δ.18-θ.1(α) την απαραίτητη δικαιοδοσία για να εκδώσει συνοπτική απόφαση είναι οι ακόλουθες: · Το κλητήριο ένταλμα πρέπει να είναι ειδικά οπισθογραφημένο δυνάμει της Δ.2-θ.6. · Ο Εναγόμενος πρέπει να έχει καταχωρήσει εμφάνιση. · Πρέπει να υπάρχει ένορκη δήλωση του Ενάγοντα ή άλλου προσώπου που μπορεί να ορκιστεί θετικά ως προς τα γεγονότα που επαληθεύουν το αγώγιμο δικαίωμα και την αξίωση, ο οποίος να δηλώνει ότι πιστεύει πως δεν υπάρχει υπεράσπιση στην αγωγή. Αν ο ενάγων ικανοποιήσει τις πιο πάνω αναφερόμενες προϋποθέσεις, το βάρος μετατοπίζεται στους ώμους του εναγόμενου, ο οποίος πρέπει να ικανοποιήσει το Δικαστήριο ότι έχει καλή υπεράσπιση ή να αποκαλύψει τέτοια γεγονότα που να θεωρηθούν επαρκή για να του δώσουν το δικαίωμα να υπερασπισθεί στην υπόθεση (Kyprianides v. Ioannou

(1961)1 C.L.R.265, CYEMS CO. Ltd. v. Central Co-operative Industries Co. Ltd.

(1982)1 C.L.R.897 και Hermes Insurance Co. Ltd. v. Theodorides

(1983)1 C.L.R.333). Ως προς την τρίτη προϋπόθεση σχετικές είναι οι ακόλουθες αποφάσεις: Stavrinides v. Ceskolovenska Obschondi Banke AS

(1972)1 C.L.R130,135-7, Symont & Co. v. Palmer's Stores

(1903)Limited

(1912)1 C.L.R.259,266-7, Αθηνούλλα Δημητρίου v. Τράπεζας Κύπρου Λτδ

(1997)1(B) A.A.Δ.782 και The Chain Gulf Traders Ltd. κ.α. v. Λαϊκής Τράπεζας Λτδ

(1997)1(Δ) Α.Α.Δ.

1. Η Δ.18-θ.2 προνοεί ότι, μια αίτηση για συνοπτική απόφαση με βάση το θ.1 πρέπει να συνοδεύεται με αντίγραφο της ένορκης δήλωσης και των τεκμηρίων που εκεί αναφέρονται. Μια αίτηση για συνοπτική απόφαση θα πρέπει στην ουσία να συμμορφώνεται μόνο με τις αυστηρές προϋποθέσεις του θ.1(α) της Δ.
2. Ένας Αιτητής που ζητά συνοπτική απόφαση χρειάζεται μόνο να επιβεβαιώσει ουσιαστικά την απαίτηση του. Όπως αναφέρεται στην Ετήσια Δικονομική Πρακτική του 1970 στη σελ.124, παρ.14-2-5, στα σχόλια της αντίστοιχης Αγγλικής Δ.
3. «The verification may be by reference to the facts stated in the statement of claim thus: "the defendants are justly and truly indebted to the plaintiffs in the sum of £../ for .. and were so indebted at the commencement of this action. The particulars of the said claim appear by the statement of claim in this action.» Στην υπόθεση Αθηνούλλα Δημητρίου v. Τράπεζα Κύπρου Λτδ (ανωτέρω), η οποία πραγματεύεται το ζήτημα της καταλληλότητας ομνύοντα ενόρκου δηλώσεως που υποστηρίζει αίτηση, ως η υπό εξέταση, το Ανώτατο Δικαστήριο, αντιπαραθέτει την περίπτωση προσώπου που μπορεί να ορκιστεί θετικά για τα γεγονότα, με την περίπτωση του ομνύοντα που καταθέτει με βάση τα όσα πληροφορείται και πιστεύει. Σημειώνει, συναφώς, πως, η Δ.39, θ.2, περιορίζεται σε άλλες ενδιάμεσες αιτήσεις και δεν εφαρμόζεται σε αιτήσεις ως η υπό εξέταση. Αναγνωρίζεται στην περίπτωση που η Ενάγοντες είναι εταιρεία, πως κάποιο φυσικό πρόσωπο πρέπει να ορκιστεί στη θέση της, για να καταλήξει, πως το ζήτημα του κατά πόσο η Ενάγοντες ικανοποίησε την τρίτη πιο πάνω αναφερόμενη προϋπόθεση, κρίνεται στη βάση των περιστατικών της κάθε υπόθεσης και σε συνάρτηση με το περιεχόμενο της ένορκης δήλωσης που συνοδεύει την Αίτηση, ενώ πολύ σημαντικό ρόλο διαδραματίζει και η φύση της αξίωσης. Πρέπει να υπερτονιστεί ότι, το ζήτημα της καταλληλόλητας του ομνύοντα στη βάση της Δ.18 θ.1, είναι ζήτημα που αποφασίζεται με βάση το περιεχόμενο της ένορκης δήλωσης του προσώπου αυτού. Άδεια Υπεράσπισης H δικαιοδοσία του Δικαστηρίου με βάση τη Δ.18 είναι τέτοια που πρέπει να ασκείται με ιδιαίτερη προσοχή και ένας Εναγόμενος που δυνατό να μπορεί να δημιουργήσει μέσω σχετικών γεγονότων την πιθανότητα έγερσης επίδικου θέματος, θα πρέπει να πάρει άδεια να υπερασπιστεί την υπόθεση έστω και αν τέτοια υπεράσπιση μπορεί να μην φαίνεται ικανή να επιτύχει σε τελική ανάλυση (Jacobs v. Booths Distillery Co.

(1901)85 L.B.262 και Knapp - Fisher v. Crish

(1936)3 All E.R.500). Όπως πολύ εύστοχα παρατήρησε ο Έντιμος Δικαστής του Ανωτάτου Δικαστηρίου (ως ήταν τότε) Γ. Νικολάου στην Εμπορική Εταιρεία Λούκος Λτδ ν. Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος Α.Ε.

(2001)1 Α.Α.Δ 418 με αναφορά στην CYEMS CO v. Central Co-operative Industries

(1982)1 C.L.R 897 στις σελ. 902-905 και τις εκεί αναφερόμενες αγγλικές αποφάσεις: «Συνοπτική απόφαση δεν εκδίδεται όπου προβάλλονται σχετικοί με το θέμα ισχυρισμοί που θα μπορούσαν όσο απομακρυσμένη και αν φαίνεται η πιθανότητα επιτυχίας, να δικαιολογήσουν τη διεξαγωγή κανονικής δίκης. Εφόσον προκύπτει μεταξύ των διαδίκων διαφορά που χρήζει επίλυσης, ο εναγόμενος δεν στερείται της δυνατότητας υπεράσπισης και προβολής σχετικής επί του θέματος ανταπαίτησης, με εκ των προτέρων υπολογισμούς αναφορικά με τις πιθανότητες επιτυχίας και με ευρήματα έξω από το πλαίσιο δίκης στην αγωγή. Συνοπτική απόφαση εκδίδεται μόνο όπου το Δικαστήριο διαπιστώνει πως δεν υπάρχει στην πραγματικότητα διαφορά ώστε να δικαιολογείται η δίκη. Τέτοια διαπίστωση γίνεται όταν το πράγμα είναι προφανές και όχι ως εγχείρημα αξιολόγησης και στάθμισης. Αυτή είναι η φιλοσοφία της Δ.18 .......» Στη Hermes Insurance Co. Ltd. v. Theodorides (ανωτέρω), αναφέρθηκε ότι η ένορκη δήλωση που συνοδεύει την ένσταση όταν και εφόσον το βάρος μετατοπιστεί στους ώμους του Εναγομένου, πρέπει να περιέχει τέτοιες λεπτομέρειες που να τεκμηριώνουν τους ισχυρισμούς, του εναγόμενου, για την ύπαρξη υπεράσπισης και ότι οι γενικοί και αόριστοι ισχυρισμοί δεν είναι από μόνοι τους αρκετοί. Η απλή αναφορά σε ισχυρισμούς γενικούς και αόριστους στερεί από τον εναγόμενο το δικαίωμα να τύχει άδειας από το Δικαστήριο για να καταχωρίσει υπεράσπιση για δύο βασικούς λόγους: · Όταν οι ισχυρισμοί που προβάλλονται είναι γενικοί και/ή αόριστοι το Δικαστήριο αδυνατεί να προβεί στην εξέταση αυτών εφόσον ελλείπει το σχετικό υπόβαθρο εκείνων των γεγονότων που θα έπρεπε να έχει ενώπιον του για να τα εξέταζε με την αναγκαία στο στάδιο αυτό λεπτομέρεια. · Η γενική και χωρίς παράθεση στοιχείων άρνηση ενός Εναγομένου προσκρούει στη νομολογιακή αρχή και βέβαια στο ίδιο λεκτικό της Δ.18-θ.1(α), ότι η ένσταση θα πρέπει να εμπεριέχει λεπτομερώς τις θέσεις του εναγομένου («condescend upon particulars»). Η αναγκαιότητα να εκτίθενται συγκεκριμένα γεγονότα και ισχυρισμοί στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την ένσταση, τονίστηκε και πάλι στην υπόθεση Εθνική Τράπεζα της Ελλάδας Α.Ε. v. Νέστωρα Χ'Νέστωρος

(1989)1(Ε) Α.Α.Δ.204. Στην υπόθεση Trans Middle East Trading (TMET) Limited v. Abdul Aziz Tlais

(1991)1 A.A.Δ.239 (δέστε επίσης VIDISAVA SUBOTIC v. Δήμου Στυλιανίδη,

(1998)1(Α) Α.Α.Δ.22), επανατονίστηκε ο εξαιρετικός χαρακτήρας της διαδικασίας συνοπτικής απόφασης με την πιο κάτω αναφορά του έντιμου Δικαστή (ως ήταν τότε) Αρτέμη, στις σελ. 243-244: «Η βασική αρχή που προκύπτει τόσο από τις Κυπριακές όσο και τις Αγγλικές αποφάσεις, είναι ότι η συνοπτική απόφαση πρέπει να εκδίδεται μόνο όπου είναι αναμφίβολο ότι ο εναγόμενος δεν έχει υπεράσπιση στην αγωγή. Όπου όμως δίδει στην ένορκή του δήλωση αρκετές λεπτομέρειες που να δείχνουν την ύπαρξη καλόπιστης υπεράσπισης ή να εγείρουν θέμα σε απάντηση της απαιτήσεως που θα πρέπει να εκδικάζεται ή όπου ικανοποιεί το Δικαστήριο ότι έχει καλή και ουσιαστική υπεράσπιση και ή αποκαλύπτει τέτοια γεγονότα που μπορούν να κριθούν ως αρκετά για να του δώσουν το δικαίωμα να προβάλει την υπεράσπισή του, τότε πρέπει να δίδεται τέτοιο δικαίωμα για υπεράσπιση (βλ. CYEMS CO LTD v. The Central Co-Operative Co Ltd

(1982)1 CLR 879). Έτσι είναι μόνο σε καθαρές περιπτώσεις που μπορεί το Δικαστήριο να στερήσει διάδικο από του να προβάλει την υπεράσπισή του ενώπιον του Δικαστηρίου γιατί σε διαφορετική περίπτωση τέτοια ενέργεια θα αποτελούσε άρνηση δικαιοσύνης προς τον επηρεαζόμενο διάδικο.» Ένας εναγόμενος για να εξασφαλίσει το δικαίωμα της υπεράσπισης χωρίς όρους, πρέπει να καταδείξει την ύπαρξη δικασίμου θέματος. Όπως λέχθηκε στην N.V. Caterchef Ltd v. P.C.P Electronics Ltd

(1999)1 A.A.Δ. σελ. 1912, το κριτήριο αυτό δεν ικανοποιείται, εκτός εάν παρασχεθούν λεπτομέρειες σε λογική έκταση. Διαφορετικά, θα ήταν εύκολο σχεδόν σε κάθε περίπτωση, να εξασφαλίζεται άδεια με γενικούς και αόριστους ισχυρισμούς, με αποτέλεσμα την αχρήστευση του κριτηρίου αυτού. Κρίση επί των προϋποθέσεων της Δ.18 Στην υπό εξέταση περίπτωση, σε συμφωνία και με την επ' ακροατηρίω δήλωση του συνηγόρου του εναγομένου, κρίνω και εγώ ότι και οι τρεις προϋποθέσεις της Δ.18, θ.1(α) πληρούνται, εφόσον (α) το κλητήριο ένταλμα είναι ειδικώς οπισθογραφημένο, (β) ο εναγόμενος έχει καταχωρήσει εμφάνιση μέσω δικηγόρου και (γ) ο ομνύοντας της ενόρκου δηλώσεως που υποστηρίζει την επίδικη αίτηση είναι ένας εκ των εναγόντων και δηλώνει, χωρίς να αμφισβητηθεί τούτο, ότι, αφενός εξουσιοδοτήθηκε, σχετικώς, από την ενάγουσα 2 και αφετέρου ότι γνωρίζει πολύ καλά τα γεγονότα που περιβάλλουν την παρούσα υπόθεση. Νομική πτυχή της νομικής βάσης της αγωγής Παράνομη επέμβαση Οι πρόνοιες του άρθρου 43 του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ. 148 που προβλέπουν για το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης έχουν ως εξής: «

(1)Παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία συνίσταται σε παράνομη είσοδο ή σε παράνομη πρόκληση ζημιάς ή σε παράνομη παρέμβαση στην ιδιοκτησία αυτή από οποιοδήποτε πρόσωπο.

(2)Αν η πράξη για την οποία εγείρεται η αγωγή είναι επιτρεπτή κατά τοπικό έθιμο, αυτό αφού αποδειχθεί συνιστά υπεράσπιση αλλά σε αγωγή που εγείρεται για παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία το βάρος της απόδειξης ότι η πράξη για την οποία εγείρεται η αγωγή δεν ήταν παράνομη φέρει o εναγόμενος.» Ως αναφέρθηκε στην υπόθεση Adrian Holdings Ltd v. Δημοκρατίας

(1998)1(Γ) Α.Α.Δ. 1836): «Το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης σε ακίνητη ιδιοκτησία είναι αγώγιμο per se. Όπου όμως δεν αποδεικνύεται η ύπαρξη ζημιάς, μπορεί να επιδικαστούν μόνο ονομαστικές αποζημιώσεις και να μη δοθούν έξοδα ή ακόμη και να διαταχθεί ο ενάγων να καταβάλει έξοδα στον εναγόμενο. (Παπακόκκινου κ.ά. ν. Θεοδοσίου

(1991)1 Α.Α.Δ. 379, Kakoullou and Another v. Kakoulli

(1985)1 C.L.R. 355, Ttantis v. Hadjimichael and Another

(1982)1 C.L.R. 301 και Ευθυβούλου κ.ά. ν. Συμβουλίου Βελτιώσεως Κισσόνεργας κ.ά.

(1998)1 A.A.Δ. 1059). Όπου αποδεικνύεται παράνομη κατοχή ακινήτου το μέτρο αποζημιώσεων είναι η αγοραία ενοικιαστική αξία του ακινήτου και όχι το όφελος που προσπορίζεται ο παράνομος κάτοχος από τη χρήση της γης ή η ακριβής απώλεια του ιδιοκτήτη. Το κριτήριο είναι αντικειμενικό, αλληλένδετο με την ενοικιαστική αξία της περιουσίας (Ναυτικός Όμιλος Πάφου ν. Αρχής Λιμένων Kύπρου

(1992)1(B) Α.Α.Δ. 882). Η καταβολή αποζημιώσεων με βάση τις πιο πάνω αρχές επιβάλλεται, έστω και αν ο ιδιοκτήτης δεν θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει ο ίδιος την περιουσία ή να την ενοικιάσει (Γενικός Εισαγγελέας ν. Βαhchecioglou και Άλλος

(1998)1 A.A.Δ. 426 όπου γίνεται αναφορά σχετικά με το θέμα στην Strand Electric and Engineering Co. Ltd v. Brisford Ltd [1952] 1 All E.R. 796).» Συναφή είναι και τα όσα αναφέρθηκαν στην υπόθεση Παπακοκκίνου κ.α. ν. Κυριακίδη

(2010)1(Β) Α.Α.Δ. 789 και στην σχετικά πρόσφατη υπόθεση Μιχάλης Καΐλης κ.ά. ν. Κώστας Μιχαήλ Λειβαδιώτης Λτδ κ.ά., Πολιτική Έφεση Αρ. 133/2012, ημερομηνίας 28/11/2017, ECLI:CY:AD:2017:A419. Ερμηνεία συμβάσεων και εγγράφων γενικότερα Στην υπόθεση Stefanos & Andreas Cold Stores Trading Ltd v. Εταιρείας Αναψυκτικών ΚΕΑΝ Λτδ (Αρ.2)

(1998)1(Δ) A.A.Δ.. 2335 αναφέρθηκαν τα εξής σχετικά με την ερμηνεία συμβατικών όρων: «Οδηγό για την ερμηνεία συμβατικών όρων αποτελεί το κείμενό τους, ορώμενο, όχι απομονωμένο, αλλά στο πλαίσιο της συμφωνίας στην οποία απαντάται. Όπως υποδείξαμε στην πρόσφατη απόφασή μας, στη Θεολόγου κ.ά. ν. Κτηματικής Εταιρείας Νέμεσις Λτδ,

(1998)1 Α.Α.Δ. 407, το κείμενο συμβατικής πρόνοιας, όπως εντάσσεται στο πλαίσιο της συμφωνίας, αποτελεί το θεμελιακό κανόνα ερμηνείας των συμβάσεων. Το κριτήριο, όπως επισημάναμε:- " [...] είναι η έννοια την οποία μεταδίδει το κείμενο της συμφωνίας στο μέσο λογικό άνθρωπο. Για το σκοπό αυτό μπορεί να εμπλουτισθεί η γνώση με την αποκάλυψη του υπόβαθρου της συμφωνίας, εξαιρουμένων πάντοτε των διαπραγματεύσεων, καθώς και μονομερών δηλώσεων και υποκειμενικών προθέσεων των συμβαλλομένων. Μαρτυρία που αναφέρεται στους υποκειμενικούς παράγοντες μπορεί να γίνει δεκτή μόνο σε αγωγή για διόρθωση του εγγράφου (rectification). (Βλ. ICS v. West Bromwich BS [1998] 1 All E.R. 98 (HL)). Το αντικείμενο βέβαια της ερμηνείας παραμένει πάντοτε η έννοια των όρων της συμφωνίας κατά το μέσο λογικό άνθρωπο. Η έννοια, η οποία μεταδίδεται σ' αυτόν, για τα συμφωνηθέντα." (Βλ., επίσης, Saab and Another v. Holy Monastery Ay. Neophytos

(1982)1 C.L.R. 499.)». Συναφώς, στην υπόθεση Χαραλάμπους κ.α. ν. Liberty Life Insurance Public Company

(2011)(Γ) Α.Α.Δ. 1739, λέχθηκαν τα εξής: «Οδηγός για την ερμηνεία των προνοιών ενός εγγράφου είναι η γραμματική έννοια της λέξης ή φράσης που χρησιμοποιήθηκε στο πλαίσιο που απαιτείται, κρινόμενη όμως πάντα υπό το πρίσμα των σκοπών της συμφωνίας όπως αυτοί αποκαλύπτονται από τη συμφωνία στο σύνολό της. Για να εξευρεθεί το νόημα των διαφόρων όρων που περιλαμβάνει μια σύμβαση το έγγραφο πρέπει να ερμηνεύεται συνολικά και με συμμετρικότητα, έτσι ώστε να αποφεύγεται ο κίνδυνος να δημιουργηθεί δυσαρμονία στην εξήγηση των όρων, η οποία δεν θα αντικατοπτρίζει αντικειμενικά την πρόθεση των μερών (βλ. Saab κ.ά. v. The Holy Monastery of Ayios Neophytos

(1982)1 C.L.R. 499, Θεοχάρους v. Παστελλή

(1993)1 Α.Α.Δ. 240, Θεοδούλου v. Ασπίς Πρόνοια Ανώνυμη Ασφαλιστική Εταιρεία Ζωής

(1997)1(Γ) Α.Α.Δ. 1551, Αλεξάντρου v. Κωμοδρόμου κ.ά.

(1997)1(Α) Α.Α.Δ. 576, Θεολόγου κ.ά. v. Κτηματικής Εταιρείας Νέμεσις Λτδ

(1998)1(Α) Α.Α.Δ. 407 και το σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 3η Έκδοση, Τόμος 11, παρ. 638-672 και τις υποθέσεις που αναφέρονται στις αντίστοιχες υποσημειώσεις).» Στην σχετικά πρόσφατη υπόθεση Σχίζα v. Αδάμου κ.ά., Πολ. Έφ. 7/11, ημ. 3.11.16, στην οποία το ζητούμενο ήταν η ερμηνεία σύμβασης ενοικίασης ακινήτου, αναφέρθηκε ότι: «Επί της ορθής, κατά τ΄ άλλα, αντίληψης ότι βασικό κριτήριο για την ερμηνεία μιας σύμβασης αποτελεί η συνήθης σημασία των λέξεων, ανέτρεξε απευθείας σε λεξικό της ελληνικής γλώσσας σε σχέση με την καθομιλουμένη έννοια της λέξης «μήνας». Δεν ήταν όμως αυτό το αμφισβητούμενο και το ζητούμενο. Η διακρίβωση της σημασίας των όρων που χρησιμοποιήθηκαν και εν τέλει της πρόθεσης των μερών που απορρέει από το έγγραφο, είναι έργο που πρέπει να διενεργείται μέσα από τη συνολική ερμηνεία του εγγράφου κατά τρόπο συγκεκριμένο και όχι μεμονωμένα ή αποσπασματικά (Σολωμός Οικονόμου και άλλη ν. Γεώργιου Α. Ττοφινή και άλλης

(1993)1 ΑΑΔ 436, Ανόρθωση ν. Απόλλων

(2002)1 ΑΑΔ 518). Είναι, επίσης, ευκαιρία να επαναλάβουμε ότι, κατά την αγγλική προσέγγιση που υιοθετήθηκε στην Κύπρο, η μεταγενέστερη συμπεριφορά των διαδίκων, εκτός εάν δημιουργεί κώλυμα (estoppel) ή επιμαρτυρεί την κατάρτιση μιας νέας συμφωνίας, δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί με σκοπό την επίλυση αοριστίας ή για οποιοδήποτε άλλο λόγο προς ερμηνεία της συμφωνίας (Wickman Machine Tools Sales Ltd v. L. Schuler A.G. [1972] 2 All E.R. 39 (H.L.), Kyriakides v. Kyriakides

(1976)1 C.L.R. 76, Πουγιούκα ν. Θρασυβούλου

(1998)1 Α.Α.Δ. 2014). Έτσι, εν προκειμένω, η μακρά πρακτική για καταβολή του ενοικίου την 24η εκάστου μηνός, ενώ δεν θα μπορούσε να λειτουργήσει ερμηνευτικά για την πρόθεση των μερών κατά το χρόνο της σύμβασης, θα ήταν ικανή να εμποδίσει τους εφεσίβλητους να επικαλούνται πληρωμή ενοικίου σε άλλο χρόνο, νοουμένου ότι θα στοιχειοθετούνταν περιστάσεις τέτοιες ώστε να βρίσκει εφαρμογή το κώλυμα λόγω συμπεριφοράς (estoppel by contact).» Τέλος, στην υπόθεση Ποιηταρίδη v. Anopa Investments Ltd, Πολ. Έφ. 260/11, ημ. 25.5.18, σημειώθηκαν και τα εξής: «Είναι νομολογιακά γνωστή η αρχή ότι οι κανόνες ερμηνείας εγγράφων στόχο έχουν τη γραμματική ερμηνεία, συμπληρωμένη από την αντίληψη που δημιουργείται σ' ένα κοινό άνθρωπο, η δε πρόθεση των μερών εξάγεται από τη γλωσσική διατύπωση (βλ. Transnatco Ltd v. Superclima Eng. Ltd.

(2010)1 (A) ΑΑΔ 643 και Καρατσιόλης ν. Royal Sports Betting Ltd.

(2008)1 (A) ΑΑΔ 669). Το έργο του Δικαστηρίου είναι η διαπίστωση της έννοιας της σύμβασης και οποιουδήποτε όρου αυτής (με βάση την αντικειμενική θεωρία των συμβάσεων και το τι μεταδίδεται στο μέσο λογικό άνθρωπο) στο πλαίσιο του όλου κειμένου και έχοντας υπόψη το υπόβαθρο και τα δεδομένα της περίπτωσης, αλλά όχι με βάση τις υποθέσεις του Δικαστή σ' όσον αφορά στις επιδιώξεις των μερών (βλ. σύγγραμμα Πολύβιου Πολυβίου: «Το δίκαιο των Συμβάσεων,» Υπαγωγή γεγονότων που περιβάλλουν την υπό εξέταση αίτηση στο νομικό πλαίσιο που τα αφορά Ως έχει ήδη επισημανθεί ανωτέρω, εκείνο που στην ουσία παραμένει προς εξέταση, είναι το κατά πόσο τα όσα ο εναγόμενος προβάλλει μπορούν να θεωρηθούν ως εκ πρώτης όψεως καλόπιστη υπεράσπιση ή έστω ως γεγονότα, τέτοιας υφής και σημαντικότητας, που θα πρέπει να του δοθεί το δικαίωμα να προβάλει την υπεράσπισή του, υπό την έννοια ότι η κρίση επί της διαφοράς των μερών να αφεθεί να προκύψει ως αποτέλεσμα μιας πλήρους ακροαματικής διαδικασίας. Στη βάση της πιο πάνω αναφερόμενης νομικής πτυχής που διέπει τα υπό εξέταση ζητήματα και τα όσα ο εναγόμενος προβάλλει, σε συνδυασμό με τις αντίστοιχες θέσεις των εναγόντων, κρίνω ότι την παρούσα υπόθεση περιβάλουν τέτοια δεδομένα που η απόφανση επί των επιδίκων ζητημάτων θα πρέπει να αφεθεί να προκύψει ως αποτέλεσμα της διεξαγωγής μιας πλήρους δίκης και όχι στα πλαίσια της επίδικης αίτησης. Θεωρώ, επί του προκειμένου, ότι ο εναγόμενος απέσεισε το σχετικό βάρος που έφερε και απέδειξε εκ πρώτης όψεως υπεράσπιση κάτι που του επιτρέπει να επιζητεί την απόρριψη της επίδικης αίτησης. Εκείνο που, συναφώς, παρατηρώ είναι ότι κάποια δεδομένα αποτελούν κοινό τόπο μεταξύ των μερών ή προκύπτουν από την αναντίλεκτη ενώπιόν μου μαρτυρία. Στη βάση, δε, αυτών, δημιουργείται η εικόνα ότι η παρούσα υπόθεση δεν αποτελεί μια από εκείνες τις ξεκάθαρες περιπτώσεις ανυπαρξίας υπεράσπισης από πλευράς του εναγομένου, κάτι που θα επέτρεπε την έκδοση απόφασης υπέρ των εναγόντων στα πλαίσια της υπό εξέταση αίτησης. Προς επίρρωση της ανωτέρω κρίσης μου, σημειώνω τα ακόλουθα: · Αποτελεί κοινό τόπο ότι ο εναγόμενος διαμένει στο διαμέρισμα από το 1991. · Η πρώτη φορά, που, γραπτώς, οι ενάγοντες αμφισβήτησαν το δικαίωμα της εκεί διαμονής του, ήταν 30 και πλέον χρόνια μετά, με την επίδοση σχετικής επιστολής στις 04.01.2022. · Ποτέ προηγουμένως δεν φαίνεται να απαίτησαν, έστω, την όποια αποζημίωση για την κατοχή του διαμερίσματος. · Δεν έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου αντίλογος στη θέση του εναγόμενου ότι τα τρία εκ των τεσσάρων διαμερισμάτων που με βάση την συμφωνία εργολαβίας θα αγόραζε ο εργολάβος, έχουν μεταβιβαστεί στο όνομα τριών προσώπων που τα αγόρασαν από αυτόν. · Σε συνάφεια με την μόλις ανωτέρω παρατήρηση μου, και δη στη βάση της ρηθείσας μεταβίβασης των τριών αυτών διαμερισμάτων, η θέση των εναγόντων ότι δεν υλοποιήθηκε το μέρος της συμφωνίας εργολαβίας στη βάση του οποίου ο εργολάβος αγόρασε τα τέσσερα διαμερίσματα, τίθεται πειστικά εν αμφιβόλω. · Οι ενάγοντες γνώριζαν ότι ο εργολάβος πώλησε στον εναγόμενο το διαμέρισμα από το 1991, παρά το γεγονός ότι τούτο, στη βάση των σχετικών όρων της σύμβασης εργολαβίας, δεν προέκυπτε να αποτελεί μέρος των τεσσάρων διαμερισμάτων, που θα αγόραζε. · Παρά ταύτα, η πρώτη, σχετική, αντίδραση τους, έλαβε χώρα επτά και πλέον χρόνια μετά

(1998), και τούτη περιορίστηκε απλά στο να ζητηθεί από τον εναγόμενο να μην συνεχίζει να καταβάλλει τις δόσεις αποπληρωμής του διαμερίσματος στον εργολάβο. · Οι σχετικές, με τις όποιες ενέργειες ή παραλείψεις των εναγόντων κατά τα τριάντα έτη (που διέρρευσαν από την αρχική κατοχή του διαμερίσματος από τον εναγόμενο μέχρι και την αποστολή της επιστολής στις 04.01.2022), αναφορές στην ένορκη δήλωση που υποστηρίζει την επίδικη αίτηση, χαρακτηρίζονται από γενικότητα και αοριστία. Δεν χρειάζεται, πιστεύω, να καταγράψω και άλλα δεδομένα που προκύπτουν από το ενώπιόν μου μαρτυρικό υλικό (χωρίς την όποια αξιολόγηση του) για να αιτιολογήσω την ήδη εκφρασθείσα κρίση μου, ότι την παρούσα υπόθεση περιβάλλουν τέτοια γεγονότα που καθιστούν αναγκαία την διεξαγωγή κανονικής δίκης για σκοπούς απόφανσης επί των επιδίκων ζητημάτων. Κρίνω εν προκειμένω, κάτι που ήδη ανάφερα και ανωτέρω, ότι ο εναγόμενος κατάφερε να αποσείσει το σχετικό βάρος που έφερε και κατά συνέπεια η επίδικη αίτηση είναι έκθετη σε απόρριψη. Στη βάση των ανωτέρω, η επίδικη αίτηση απορρίπτεται. Ως προς τα έξοδα δεν έχω κανέναν λόγο για να παρεκκλίνω από τον κανόνα που τα θέλει να ακολουθούν το αποτέλεσμα της διαδικασίας και κατά συνέπεια τούτα επιδικάζονται υπέρ του εναγόμενου και εναντίον των εναγόντων 1 και 2, αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα, ως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ............. Θ. Θεοδώρου, Α. Ε. Δ. Πιστόν Αντίγραφο Πρωτοκολλητής [1] Βλέπε όρο 3 της σύμβασης εργολαβίας, Τεκμήριο 1 της ένορκης δήλωσης που υποστηρίζει την αίτηση. [2] Την σχετική σύμβαση πώλησης την επισυνάπτει ως τεκμήριο στην ένορκη δήλωσή του που υποστηρίζει την ένσταση. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο