TRAUMEN LTD ν. Φώτιος Κετάνης, Αρ. Υπόθεσης: 1864/2021, 30/6/2023 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων Κλίμακα Τελών: € 100.000-500.000 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Δ Θεοδώρου Α.Ε.Δ. Αρ. Υπόθεσης: 1864/2021 Μεταξύ: TRAUMEN LTD Ενάγουσα -και- Φώτιος Κετάνης Εναγόμενος Ημερομηνία: 30 Ιουνίου, 2022 Εμφανίσεις: Για τον ενάγουσα: Αντ. Γαβριηλίδου (κα) Για τον εναγόμενο: Ε. Χειμώνας (κος) ΑΠΟΦΑΣΗ Η απαίτηση Με την υπό των ως άνω τίτλο και αριθμό αγωγή[1], η ενάγουσα εταιρεία (στο εξής «η ενάγουσα») επιδιώκει την έκδοση διακηρυκτικών/δηλωτικών αποφάσεων διά των οποίων να αναγνωρίζεται ότι ο εναγόμενος επεμβαίνει παράνομα επί του επίδικου διαμερίσματος, ιδιοκτησίας της (στο εξής «το διαμέρισμα» ή «το επίδικο διαμέρισμα»), καθώς επίσης και να διατάσσεται τούτος να άρει την επέμβαση και να παραδώσει ελεύθερη και κενή κατοχή του στην ενάγουσα. Επιζητεί επίσης την επιδίκαση, υπέρ της, αποζημιώσεων, υπό μορφή ενδιάμεσων οφελών, τόσο για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα που παρέμεινε ο εναγόμενος στο διαμέρισμα πριν την καταχώρηση της αγωγής, όσο και για όσο διάστημα ο εναγόμενος θα παραμένει σ' αυτό μέχρι και την παράδοση του. Η επίδικη αίτηση Μετά που εναγόμενος καταχώρησε την Υπεράσπιση του, πλην όμως την ίδια μέρα που καταχωρήθηκε η τροποποιημένη Έκθεση Απαίτησης[2], η ενάγουσα καταχώρησε και την επίδικη αίτηση, με την οποία επιζητεί την έκδοση συνοπτικής απόφασης εναντίον του εναγομένου, ως η απαίτηση της, υποστηρίζοντας ότι πληρούνται όλες, ανεξαιρέτως, οι προϋποθέσεις για έκδοση μιας τέτοιας απόφασης. Είναι η επί του προκειμένου εκδοχή της ενάγουσας ότι κατέστη ιδιοκτήτρια του διαμερίσματος κατόπιν αγοράς του, το 2020, από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη του, γνωρίζοντας ότι τούτο κατέχεται από τον εναγόμενο στα πλαίσια προγενέστερης σχετικής συμφωνίας του με τον τελευταίο, με το μηνιαίο ενοίκιο να ανέρχεται, κατά τον ουσιώδη χρόνο, σε €400, περιλαμβανομένων €30 κοινόχρηστα. Προβάλλει ακόμα την θέση ότι, η συμφωνία ενοικίασης είχε διάρκεια πέραν του ενός έτους, με ημερομηνία λήξης την 31.03.2017 και ότι δεν είχε υπογραφεί από δύο μάρτυρες, ως ο Περί Συμβάσεων Νόμος (άρθρο 77) ορίζει, με αποτέλεσμα τούτη να θεωρείται άκυρη, και κατά συνέπεια η σχέση των συμβαλλομένων της (προηγούμενος ιδιοκτήτης και εναγόμενος) μετατράπηκε σε σχέση ιδιοκτήτη και ενοικιαστού του διαμερίσματος από μήνα σε μήνα. Συναφώς, προωθείται και η θέση ότι, ακόμα κι αν ήθελε θεωρηθεί ότι η σύμβαση ενοικίασης ήταν έγκυρη, μετά την λήξη της (το 2017) η σχέση των μερών της μετατράπηκε, ούτως ή άλλως, σε σχέση ιδιοκτήτη και ενοικιαστού από μήνα σε μήνα. Όπως και να έχει το πράγμα, πάντα κατά την ενάγουσα, μετά που τούτη κατέστη ιδιοκτήτρια του διαμερίσματος, παρέδωσε, στις 25.09.2022[3], στον εναγόμενο επιστολή ημερομηνίας 01.09.2020, με την οποία τον ενημέρωνε για την αγορά του διαμερίσματος από την ίδια, καθώς επίσης και για την πρόθεσή της να χρησιμοποιήσει τούτο για ίδια χρήση ή για σκοπούς πώλησής του, δίδοντας του δε σχετική προειδοποίηση δύο μηνών, ως η σύμβαση ενοικίασης προέβλεπε, για να το εγκαταλείψει και να το παραδώσει σε αυτή. Ενημέρωνε, επιπροσθέτως, τον εναγόμενο με τα στοιχεία του τραπεζικού λογαριασμού της, ώστε τούτος να κατέβαλλε, πλέον, το ενοίκιο στον εν λόγω λογαριασμό μέχρι και την αποχώρηση του από αυτό, πράγμα (καταβολή ενοικίου μέσω κατάθεσης στον εν λόγω τραπεζικό λογαριασμό) που έκτοτε έκανε. Όταν ο εναγόμενος δεν εγκατέλειψε το διαμέρισμα, η ενάγουσα, μέσω των συνηγόρων της, του επέδωσε, στις 29.05.2021, νέα επιστολή (ημερομηνίας 25.05.2021), με την οποία τον ενημέρωνε ότι θα έπρεπε να παραδώσει το διαμέρισμα εντός 30 ήμερων και ότι, σε διαφορετική περίπτωση, θα προχωρούσε με δικαστικά μέτρα εναντίον του. Ο εναγόμενος, εκ νέου, δεν ενήργησε ως του ζητείτο, με αποτέλεσμα αυτός να συνεχίζει να παραμένει, παρανόμως - ως διατείνεται η ενάγουσα - στο διαμέρισμα και κατά συνέπεια, διά της παρούσας αγωγής, αλλά και της επίδικης αίτησης, ζητείται η έκδοση απόφασης ως ανωτέρω. Είναι η περαιτέρω θέση της ενάγουσας ότι, με τις επιστολές που απέστειλε στον εναγόμενο εξέφρασε την ξεκάθαρη πρόθεσή της να μην αποδεχθεί την περαιτέρω κατοχή του διαμερίσματος από αυτόν, δίδοντας του, με τον τρόπο αυτό, την προνοούμενη από την σύμβαση ενοικίασης προειδοποίηση ή τουλάχιστον εύλογη προειδοποίηση, με αποτέλεσμα η εκεί, μετέπειτα, παραμονή του να ισοδυναμεί με παράνομη επέμβαση, κάτι που δικαιολογεί την έγερση της παρούσας αγωγής και την έκδοση της επιζητούμενης απόφασης. Για σκοπούς πληρότητας να σημειωθεί ότι, κατά την επ' ακροατηρίω διαδικασία ενώπιον του δικαστηρίου, η συνήγορος της ενάγουσας εγκατέλειψε την επιζητούμενη θεραπεία ενδιάμεσων οφελών στο βαθμό που αυτή αφορούσε στα κοινόχρηστα, και περιόρισε τούτη μόνο στο ύψος του ενοικίου του διαμερίσματος (€350) μέχρι την παράδοσή του σε αυτή. Η ένσταση Ο εναγόμενος, προς αναχαίτιση της επίδικης αίτησης, καταχώρησε Ειδοποίηση Πρόθεσης Ένστασης (στο εξής «η ένσταση»), επί του κυρίως σώματός της οποίας αναφέρει διάφορους λόγους ένστασης. Εκείνο που προκύπτει από το περιεχόμενο της ένστασης, καθώς επίσης και το μαρτυρικό υλικό που την υποστηρίζει, είναι ότι ο εναγόμενος θεωρεί ότι δικαιούται να υπερασπιστεί την αγωγή, τόσο για να την αναχαιτίσει (διά Υπεράσπισης), όσο και για να προωθήσει Ανταπαίτηση, προβάλλοντας, επιπρόσθετα, την θέση ότι, η μαρτυρία που παρουσίασε η ενάγουσα προς υποστήριξη της είναι ανεπαρκής, συγκεχυμένη και αδύνατη για να μπορεί, στην βάση της, να εκδοθεί η επιζητούμενη εναντίον του απόφαση. Ισχυρίζεται, ακόμα, ότι, τα τεκμήρια που επισυνάπτονται στην ένορκη δήλωση που υποστηρίζει την επίδικη αίτηση δεν περιέχουν ευκρινές περιεχόμενο με αποτέλεσμα να αδυνατεί να τα σχολιάσει. Ειδικότερα, ως προς την Ανταπαίτηση, εκείνο που προβάλλει ο εναγόμενος είναι ότι, η ενάγουσα εισέπραξε, υπό τύπο αντιπαροχής για την κατοχή του διαμερίσματος, συγκεκριμένο ποσό για κοινόχρηστα, κάτι ανεπίτρεπτο αφού στην κοινόκτητη οικοδομή που ανήκει το διαμέρισμα δεν έχει συσταθεί ούτε και λειτουργεί διαχειριστική επιτροπή προς την οποία θα έπρεπε να αποδοθεί και κατά συνέπεια δικαιούται σε επιστροφή του συγκεκριμένου χρηματικού ποσού. Συναφώς με το ζήτημα αυτό, δεν αποδέχεται τη θέση της ενάγουσας ότι από τα €400 (μηνιαίο ενόικιο) μόνο τα €30 αφορούσαν σε κοινόχρηστα και προβάλλει τη θέση ότι το σχετικό ποσό ανερχόταν στα €60. Είναι, δε, στη βάση αυτής της θέσης του, που προκύπτει το ποσό που κατά τον ίδιο δικαιούται να ανταπαιτήσει. Θεωρεί, επίσης, ότι, δικαιούται να προωθήσει Ανταπαίτηση και σε σχέση με τις ζημιές που θα υποστεί στην περίπτωση που εκδοθεί η επιζητούμενη απόφαση και αναγκαστεί να εγκαταλείψει το διαμέρισμα. Όσον δε αφορά στον ισχυρισμό του εναγόμενου περί του ότι αποκαλύπτει καλόπιστη υπεράσπιση, τούτος εδράζεται επί των θέσεων ότι, (α) ουδέποτε παρέλαβε την πρώτη χρονικά επιστολή και (β) στο διαμέρισμα, από την έναρξη της ενοικίασής του
(2015)διαμένει, κατόπιν σχετικής προφορικής συμφωνίας με τον προηγούμενο ιδιοκτήτη και ο πατέρας του, ο οποίος και αντλεί σχετικά δικαιώματα, κάτι που επιβεβαιώνεται και από το γεγονός ότι, όταν η ενάγουσα επιχείρησε να επιδώσει τη δεύτερη επιστολή της (ημερομηνίας 25.05.2021), στο διαμέρισμα βρήκε τον πατέρα του εναγόμενου, ο οποίος και την ενημέρωσε για τη διεύθυνση διαμονής του τελευταίου και έτσι επιτεύχθηκε η επίδοσή της. Είναι δε η σχετική θέση του εναγομένου ότι, στο διαμέρισμα, ο ίδιος, έμεινε μόνο για λίγους μήνες κατά το 2015 και έκτοτε διαμένει σε άλλη διεύθυνση, εν γνώση και με την σύμφωνη γνώμη του προηγούμενου ιδιοκτήτη. Αναφορικά, τώρα, με την θέση του ότι η μαρτυρία της ενάγουσας είναι συγκεχυμένη και αδύνατη, και κατά συνέπεια αποτελεί ανεπαρκές υπόβαθρο για να εκδοθεί η αιτούμενή απόφαση, εκείνο που στην ουσία προβάλλει ο εναγόμενος είναι ότι, ενώ η ενάγουσα εδράζει τον ισχυρισμό της περί παράνομης επέμβασης του στο διαμέρισμα στο γεγονός ότι δεν εγκατέλειψε τούτο παρά το ότι του επιδόθηκαν συγκεκριμένες επιστολές δύναμη των όρων της σύμβασης ενοικίασης, τη ίδια στιγμή, τούτη, χαρακτηρίζει την ρηθείσα σύμβαση ως άκυρη. Θεωρεί, συναφώς, ο εναγόμενος ότι, με δεδομένο τον ισχυρισμό της ενάγουσας ότι η σύμβαση ενοικίασης είναι άκυρη - επειδή δεν υπογράφεται από δύο μάρτυρες -, δεν θα πρέπει να της επιτραπεί να επικαλείται τους όρους της για σκοπούς υποστήριξης της αγωγής και ειδικότερα ότι δόθηκε προς τον εναγόμενο η προνοούμενη από αυτή προειδοποίηση. Ακροαματική διαδικασία Οι συνήγοροι των μερών παρέδωσαν στο δικαστήριο γραπτές αγορεύσεις, υιοθετώντας, έκαστος, το περιεχόμενο της δικής του αγόρευσης. Κανένας εκ των ομνυόντων των ενόρκων δηλώσεων που υποστηρίζουν την επίδικη αίτηση και την ένσταση, δεν αντεξετάστηκε. Νομική πτυχή ως προς την επίδικη αίτηση Προϋποθέσεις Δ.18, Θ.1 Δυνάμει της Δ.18, θ,1 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας που αποτελεί την αντίστοιχη διαδικασία της Αγγλικής Δ.14 όπως είχε πριν τις τροποποιήσεις του 1962, το Δικαστήριο αντλεί εξουσία να εκδίδει συνοπτική απόφαση σε περιπτώσεις μόνο όπου δεν υπάρχει λογική αμφιβολία ότι ο ενάγων δικαιούται σε απόφαση και όπου ως εκ τούτου είναι άσκοπο να επιτραπεί στον εναγόμενο να προβάλει την υπεράσπιση του μόνο για σκοπούς καθυστερήσεως (Jones v. Stones
(1984)A.C.122). Βάση της Δ.18, θ.1, μπορεί να εκδοθεί απόφαση, χωρίς να καθοριστούν τα δικαιώματα των διαδίκων με πλήρη διεξαγωγή δίκης, στερώντας έτσι τον εναγόμενο από το δικαίωμα του να αντικρούσει εκτενέστερα τους ισχυρισμούς του ενάγοντα. Συνεπώς, απόφαση δυνάμει της Δ.18, θ1 πρέπει να εκδίδεται μόνο όπου υπάρχει αυστηρή συμμόρφωση με τις προϋποθέσεις που θέτει η Διαταγή αυτή και μόνο σε εκείνες τις υποθέσεις τα γεγονότα των οποίων εμφανέστατα δεν αφήνουν περιθώρια οποιασδήποτε νόμιμης υπεράσπισης (Roberts v. Plant
(1985)1 Q.B.597, 603). Η πλήρωση των τριών προϋποθέσεων που θέτει η Δ.18, θ1, συναρτάται άμεσα με την δικαιοδοσία του Δικαστηρίου να εκδώσει συνοπτική απόφαση. Αν ο ενάγων δεν ικανοποιήσει αυτές τις προϋποθέσεις, το θέμα του κατά πόσο ο εναγόμενος έχει το δικαίωμα να υπερασπιστεί την αγωγή δεν εγείρεται. Οι προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται για να έχει το Δικαστήριο, σύμφωνα με τη Δ.18-θ.1(α) την απαραίτητη δικαιοδοσία για να εκδώσει συνοπτική απόφαση είναι οι ακόλουθες: · Το κλητήριο ένταλμα πρέπει να είναι ειδικά οπισθογραφημένο δυνάμει της Δ.2-θ.6. · Ο Εναγόμενος πρέπει να έχει καταχωρήσει εμφάνιση. · Πρέπει να υπάρχει ένορκη δήλωση του Ενάγοντα ή άλλου προσώπου που μπορεί να ορκιστεί θετικά ως προς τα γεγονότα που επαληθεύουν το αγώγιμο δικαίωμα και την αξίωση, ο οποίος να δηλώνει ότι πιστεύει πως δεν υπάρχει υπεράσπιση στην αγωγή. Αν ο ενάγων ικανοποιήσει τις πιο πάνω αναφερόμενες προϋποθέσεις, το βάρος μετατοπίζεται στους ώμους του εναγόμενου, ο οποίος πρέπει να ικανοποιήσει το Δικαστήριο ότι έχει καλή υπεράσπιση ή να αποκαλύψει τέτοια γεγονότα που να θεωρηθούν επαρκή για να του δώσουν το δικαίωμα να υπερασπισθεί στην υπόθεση (Kyprianides v. Ioannou
(1961)1 C.L.R.265, CYEMS CO. Ltd. v. Central Co-operative Industries Co. Ltd.
(1982)1 C.L.R.897 και Hermes Insurance Co. Ltd. v. Theodorides
(1983)1 C.L.R.333). Ως προς την τρίτη προϋπόθεση σχετικές είναι οι ακόλουθες αποφάσεις: Stavrinides v. Ceskolovenska Obschondi Banke AS
(1972)1 C.L.R130,135-7, Symont & Co. v. Palmer's Stores
(1903)Limited
(1912)1 C.L.R.259,266-7, Αθηνούλλα Δημητρίου v. Τράπεζας Κύπρου Λτδ
(1997)1(B) A.A.Δ.782 και The Chain Gulf Traders Ltd. κ.α. v. Λαϊκής Τράπεζας Λτδ
(1997)1(Δ) Α.Α.Δ.
- Η Δ.18-θ.2 προνοεί ότι, μια αίτηση για συνοπτική απόφαση με βάση το θ.1 πρέπει να συνοδεύεται με αντίγραφο της ένορκης δήλωσης και των τεκμηρίων που εκεί αναφέρονται. Μια αίτηση για συνοπτική απόφαση θα πρέπει στην ουσία να συμμορφώνεται μόνο με τις αυστηρές προϋποθέσεις του θ.1(α) της Δ.
- Ένας Αιτητής που ζητά συνοπτική απόφαση χρειάζεται μόνο να επιβεβαιώσει ουσιαστικά την απαίτηση του. Όπως αναφέρεται στην Ετήσια Δικονομική Πρακτική του 1970 στη σελ.124, παρ.14-2-5, στα σχόλια της αντίστοιχης Αγγλικής Δ.
- «The verification may be by reference to the facts stated in the statement of claim thus: "the defendants are justly and truly indebted to the plaintiffs in the sum of £../ for .. and were so indebted at the commencement of this action. The particulars of the said claim appear by the statement of claim in this action.» Στην υπόθεση Αθηνούλλα Δημητρίου v. Τράπεζα Κύπρου Λτδ (ανωτέρω), η οποία πραγματεύεται το ζήτημα της καταλληλότητας ομνύοντα ενόρκου δηλώσεως που υποστηρίζει αίτηση, ως η υπό εξέταση, το Ανώτατο Δικαστήριο, αντιπαραθέτει την περίπτωση προσώπου που μπορεί να ορκιστεί θετικά για τα γεγονότα, με την περίπτωση του ομνύοντα που καταθέτει με βάση τα όσα πληροφορείται και πιστεύει. Σημειώνει, συναφώς, πως, η Δ.39, θ.2, περιορίζεται σε άλλες ενδιάμεσες αιτήσεις και δεν εφαρμόζεται σε αιτήσεις ως η υπό εξέταση. Αναγνωρίζεται στην περίπτωση που η Ενάγουσα είναι εταιρεία, πως κάποιο φυσικό πρόσωπο πρέπει να ορκιστεί στη θέση της, για να καταλήξει, πως το ζήτημα του κατά πόσο η Ενάγουσα ικανοποίησε την τρίτη πιο πάνω αναφερόμενη προϋπόθεση, κρίνεται στη βάση των περιστατικών της κάθε υπόθεσης και σε συνάρτηση με το περιεχόμενο της ένορκης δήλωσης που συνοδεύει την Αίτηση, ενώ πολύ σημαντικό ρόλο διαδραματίζει και η φύση της αξίωσης. Πρέπει να υπερτονιστεί ότι, το ζήτημα της καταλληλόλητας του ομνύοντα στη βάση της Δ.18 θ.1, είναι ζήτημα που αποφασίζεται με βάση το περιεχόμενο της ένορκης δήλωσης του προσώπου αυτού. Άδεια Υπεράσπισης H δικαιοδοσία του Δικαστηρίου με βάση τη Δ.18 είναι τέτοια που πρέπει να ασκείται με ιδιαίτερη προσοχή και ένας Εναγόμενος που δυνατό να μπορεί να δημιουργήσει μέσω σχετικών γεγονότων την πιθανότητα έγερσης επίδικου θέματος, θα πρέπει να πάρει άδεια να υπερασπιστεί την υπόθεση έστω και αν τέτοια υπεράσπιση μπορεί να μην φαίνεται ικανή να επιτύχει σε τελική ανάλυση (Jacobs v. Booths Distillery Co.
(1901)85 L.B.262 και Knapp - Fisher v. Crish
(1936)3 All E.R.500). Όπως πολύ εύστοχα παρατήρησε ο Έντιμος Δικαστής του Ανωτάτου Δικαστηρίου (ως ήταν τότε) Γ. Νικολάου στην Εμπορική Εταιρεία Λούκος Λτδ ν. Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος Α.Ε.
(2001)1 Α.Α.Δ 418 με αναφορά στην CYEMS CO v. Central Co-operative Industries
(1982)1 C.L.R 897 στις σελ. 902-905 και τις εκεί αναφερόμενες αγγλικές αποφάσεις: «Συνοπτική απόφαση δεν εκδίδεται όπου προβάλλονται σχετικοί με το θέμα ισχυρισμοί που θα μπορούσαν όσο απομακρυσμένη και αν φαίνεται η πιθανότητα επιτυχίας, να δικαιολογήσουν τη διεξαγωγή κανονικής δίκης. Εφόσον προκύπτει μεταξύ των διαδίκων διαφορά που χρήζει επίλυσης, ο εναγόμενος δεν στερείται της δυνατότητας υπεράσπισης και προβολής σχετικής επί του θέματος ανταπαίτησης, με εκ των προτέρων υπολογισμούς αναφορικά με τις πιθανότητες επιτυχίας και με ευρήματα έξω από το πλαίσιο δίκης στην αγωγή. Συνοπτική απόφαση εκδίδεται μόνο όπου το Δικαστήριο διαπιστώνει πως δεν υπάρχει στην πραγματικότητα διαφορά ώστε να δικαιολογείται η δίκη. Τέτοια διαπίστωση γίνεται όταν το πράγμα είναι προφανές και όχι ως εγχείρημα αξιολόγησης και στάθμισης. Αυτή είναι η φιλοσοφία της Δ.18 .......» Στη Hermes Insurance Co. Ltd. v. Theodorides (ανωτέρω), αναφέρθηκε ότι η ένορκη δήλωση που συνοδεύει την ένσταση όταν και εφόσον το βάρος μετατοπιστεί στους ώμους του Εναγομένου, πρέπει να περιέχει τέτοιες λεπτομέρειες που να τεκμηριώνουν τους ισχυρισμούς, του εναγόμενου, για την ύπαρξη υπεράσπισης και ότι οι γενικοί και αόριστοι ισχυρισμοί δεν είναι από μόνοι τους αρκετοί. Η απλή αναφορά σε ισχυρισμούς γενικούς και αόριστους στερεί από τον εναγόμενο το δικαίωμα να τύχει άδειας από το Δικαστήριο για να καταχωρίσει υπεράσπιση για δύο βασικούς λόγους: · Όταν οι ισχυρισμοί που προβάλλονται είναι γενικοί και/ή αόριστοι το Δικαστήριο αδυνατεί να προβεί στην εξέταση αυτών εφόσον ελλείπει το σχετικό υπόβαθρο εκείνων των γεγονότων που θα έπρεπε να έχει ενώπιον του για να τα εξέταζε με την αναγκαία στο στάδιο αυτό λεπτομέρεια. · Η γενική και χωρίς παράθεση στοιχείων άρνηση ενός Εναγομένου προσκρούει στη νομολογιακή αρχή και βέβαια στο ίδιο λεκτικό της Δ.18-θ.1(α), ότι η ένσταση θα πρέπει να εμπεριέχει λεπτομερώς τις θέσεις του εναγομένου («condescend upon particulars»). Η αναγκαιότητα να εκτίθενται συγκεκριμένα γεγονότα και ισχυρισμοί στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την ένσταση, τονίστηκε και πάλι στην υπόθεση Εθνική Τράπεζα της Ελλάδας Α.Ε. v. Νέστωρα Χ'Νέστωρος
(1989)1(Ε) Α.Α.Δ.204. Στην υπόθεση Trans Middle East Trading (TMET) Limited v. Abdul Aziz Tlais
(1991)1 A.A.Δ.239 (δέστε επίσης VIDISAVA SUBOTIC v. Δήμου Στυλιανίδη,
(1998)1(Α) Α.Α.Δ.22), επανατονίστηκε ο εξαιρετικός χαρακτήρας της διαδικασίας συνοπτικής απόφασης με την πιο κάτω αναφορά του έντιμου Δικαστή (ως ήταν τότε) Αρτέμη, στις σελ. 243-244: «Η βασική αρχή που προκύπτει τόσο από τις Κυπριακές όσο και τις Αγγλικές αποφάσεις, είναι ότι η συνοπτική απόφαση πρέπει να εκδίδεται μόνο όπου είναι αναμφίβολο ότι ο εναγόμενος δεν έχει υπεράσπιση στην αγωγή. Όπου όμως δίδει στην ένορκή του δήλωση αρκετές λεπτομέρειες που να δείχνουν την ύπαρξη καλόπιστης υπεράσπισης ή να εγείρουν θέμα σε απάντηση της απαιτήσεως που θα πρέπει να εκδικάζεται ή όπου ικανοποιεί το Δικαστήριο ότι έχει καλή και ουσιαστική υπεράσπιση και ή αποκαλύπτει τέτοια γεγονότα που μπορούν να κριθούν ως αρκετά για να του δώσουν το δικαίωμα να προβάλει την υπεράσπισή του, τότε πρέπει να δίδεται τέτοιο δικαίωμα για υπεράσπιση (βλ. CYEMS CO LTD v. The Central Co-Operative Co Ltd
(1982)1 CLR 879). Έτσι είναι μόνο σε καθαρές περιπτώσεις που μπορεί το Δικαστήριο να στερήσει διάδικο από του να προβάλει την υπεράσπισή του ενώπιον του Δικαστηρίου γιατί σε διαφορετική περίπτωση τέτοια ενέργεια θα αποτελούσε άρνηση δικαιοσύνης προς τον επηρεαζόμενο διάδικο.» Ένας εναγόμενος για να εξασφαλίσει το δικαίωμα της υπεράσπισης χωρίς όρους, πρέπει να καταδείξει την ύπαρξη δικασίμου θέματος. Όπως λέχθηκε στην N.V. Caterchef Ltd v. P.C.P Electronics Ltd
(1999)1 A.A.Δ. σελ. 1912, το κριτήριο αυτό δεν ικανοποιείται, εκτός εάν παρασχεθούν λεπτομέρειες σε λογική έκταση. Διαφορετικά, θα ήταν εύκολο σχεδόν σε κάθε περίπτωση, να εξασφαλίζεται άδεια με γενικούς και αόριστους ισχυρισμούς, με αποτέλεσμα την αχρήστευση του κριτηρίου αυτού. Στην υπόθεση Sigma T.V. Ltd v Αρχή Ραδιοτηλεόρασης Κύπρου
(2005)1 Α.Α.Δ.,408 το Ανώτατο Δικαστήριο υπέδειξε ότι, κατά την εξέταση μιας αίτησης για έκδοση συνοπτικής απόφασης, πρέπει να αγνοεί τα όσα καταγράφονται σε μια τυχόν καταχωρηθείσα Υπεράσπιση, και ότι, για σκοπούς της κρίσης του, θα πρέπει να συνυπολογίζει, για το κατά πόσο εγείρεται ή όχι καλόπιστη εκ πρώτης όψεως Υπεράσπιση ή ζητήματα για τα οποία ορθότερο θα ήταν να διεξαχθεί μια πλήρης ακροαματική διαδικασία, το μαρτυρικό υλικό που υποστηρίζει την αίτηση και την ένσταση[4]. Κρίση επί των προϋποθέσεων της Δ.18 Στην υπό εξέταση περίπτωση, και οι τρεις προϋποθέσεις της Δ.18, θ.1(α) πληρούνται, εφόσον (α) το μόνο κλητήριο ένταλμα της αγωγής είναι ειδικώς οπισθογραφημένο[5], (β) ο Εναγόμενος έχει καταχωρήσει εμφάνιση μέσω δικηγόρου και (γ) ο ομνύοντας της ενόρκου δηλώσεως που υποστηρίζει την επίδικη αίτηση δηλώνει, χωρίς να αμφισβητηθεί τούτο, ότι αποτελεί εξουσιοδοτημένο αντιπρόσωπο της ενάγουσας, ο οποίος γνωρίζει πολύ καλά τα γεγονότα που περιβάλλουν την παρούσα υπόθεση και αποτελεί, επίσης, και το πρόσωπο που διαχειρίζεται τα της είσπραξης των ενοικίων σε σχέση με τα ακίνητα της ενάγουσας. Εν πάση περιπτώσει, και παρά τη γενική σχετική αναφορά/άρνηση στην ένορκη δήλωσή του, ούτε ο εναγόμενος, στην ουσία, θέτει ζήτημα μη εκπλήρωσης των τριών προϋποθέσεων της Δ.18, θ1. Και τούτο γιατί, αυτό το οποίο αντιπαραβάλλει, αποτελεί απλά μια γενική άρνηση των σχετικών ισχυρισμών του ομνύοντα για λογαριασμό της ενάγουσας, στη βάση όμως επικαλούμενης άγνοιας ως προς την ορθότητά τους, και όχι γνώσης του περί του λανθασμένου των. Αναφορικά τώρα με τη θέση του περί μη ευκρινούς περιεχομένου κάποιων εκ των τεκμηρίων που επισυνάπτονται στην ένορκη δήλωση που υποστηρίζει την επίδικη αίτηση (κάτι που δεν ισχύει, καθότι, μολονότι δεν πρόκειται για την καλύτερη των εκτυπώσεων, εν τούτοις, έστω με κάποια δυσχέρεια, είναι δυνατή η ανάγνωση του), σημειώνεται ότι με τις λοιπές τοποθετήσεις του, στην ένορκη δήλωσή του, δεν αμφισβητεί, ποσώς, τους σχετικούς με τα εν λόγω τεκμήρια ισχυρισμούς του ομνύοντα για λογαριασμό της ενάγουσας. Ότι δηλαδή η ενάγουσα κατέστη ιδιοκτήτρια του διαμερίσματος, ότι αυτός υπέγραψε την σύμβαση ενοικίασης, ότι στο αναφερόμενο στη σύμβαση ενοίκιο περιλαμβάνονταν και τα κοινόχρηστα, ότι μέχρι πρότινος κατέβαλλε σε αυτή το ενοίκιο, και ότι του απέστειλε, τουλάχιστον, την δεύτερη, χρονικά, επιστολή (ημερομηνίας 25.05.2021). Στην ουσία, αυτό που προβάλλει ο εναγόμενος είναι, απλά, ότι αποκαλύπτει καλόπιστη εκ πρώτης όψεως υπεράσπιση, στην οποία περιλαμβάνεται και η θέση του περί καλόπιστης Ανταπαίτησης, στη βάση των λόγων που αναφέρθηκαν ανωτέρω. Νομική πτυχή της νομικής βάσης της αγωγής Παρανομία σύμβασης ενοικίασης Ως αβίαστα προκύπτει από τις πρόνοιες του άρθρου 77
(1)του περί Συμβάσεως Νόμου Κεφ. 149[6], για να είναι μια σύμβαση ενοικίασης περιόδου πέραν του ενός έτους έγκυρη, θα πρέπει, μεταξύ άλλων, να υπογράφεται και από δύο μάρτυρες. Ως δε σημειώθηκε συναφώς στην υπόθεση Nicos Christou Developments Ltd v. Τοφινή
(1998)1 ΑΑΔ 1990 «όπου ο ενοικιαστής λαμβάνει κατοχή του ακινήτου και πληρώνει το συμφωνηθέν με βάση το άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο, η ενοικίαση καθίσταται ενοικίαση από έτος σε έτος ή από μήνα σε μήνα, ανάλογα με το αν με βάση το συμβόλαιο το ενοίκιο είναι πληρωτέο ετήσια ή κατά μήνα». Πάντα στην ίδια υπόθεση, σημειώθηκε επιπροσθέτως ότι, «σύμφωνα με τα πιο πάνω η ορθή θέση είναι ότι το υπό εξέταση άκυρο συμβόλαιο, αφού προνοούσε για πληρωμή μηνιαίου ενοικίου κατέστησε τη σύμβαση εκμισθώσεως σύμβαση από μήνα σε μήνα». Επιπροσθέτως, πάντα στην ίδια υπόθεση και με αναφορά στο σύγγραμμα Woodfall's Law of Landlord & Tenant, 27η έκδοση, τόμος 1, παρ. 446, 663, αναφέρθηκε, ακόμα, ότι, «τέτοια εκμίσθωση μπορεί να τερματισθεί με τη συνηθισμένη ειδοποίηση τερματισμού στο τέλος του πρώτου ή όποιου ακόλουθου έτους και θα τερματισθεί χωρίς ειδοποίηση τερματισμού στο τέλος της περιόδου που αναγράφεται στο έγγραφο» και ότι «μηνιαίες και εβδομαδιαίες εκμισθώσεις είναι παρόμοιες με εκμισθώσεις από έτος εις έτος με την έννοια ότι δεν εκπνέουν στο τέλος κάθε μήνα ή εβδομάδας, αλλά συνεχίζουν μέχρι του τερματισμού τους με τη δέουσα ειδοποίηση τερματισμού». Τέλος, πάντα στην ίδια απόφαση, αναφέρθηκε και ότι «Έτσι, προκύπτει καθαρά από τα πιο πάνω, ότι για να θεωρηθεί η ενοικίαση ως λήξασα, ή θα πρέπει να έχει λήξει η περίοδος ενοικίασης που αναφέρεται στο άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο ή να έχει δοθεί νόμιμη ειδοποίηση τερματισμού». Παράνομη επέμβαση Οι πρόνοιες του άρθρου 43 του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ. 148 που προβλέπουν για το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης έχουν ως εξής: «
(1)Παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία συνίσταται σε παράνομη είσοδο ή σε παράνομη πρόκληση ζημιάς ή σε παράνομη παρέμβαση στην ιδιοκτησία αυτή από οποιοδήποτε πρόσωπο.
(2)Αν η πράξη για την οποία εγείρεται η αγωγή είναι επιτρεπτή κατά τοπικό έθιμο, αυτό αφού αποδειχθεί συνιστά υπεράσπιση αλλά σε αγωγή που εγείρεται για παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία το βάρος της απόδειξης ότι η πράξη για την οποία εγείρεται η αγωγή δεν ήταν παράνομη φέρει o εναγόμενος.» Ως αναφέρθηκε στην υπόθεση Adrian Holdings Ltd v. Δημοκρατίας
(1998)1(Γ) Α.Α.Δ. 1836): «Το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης σε ακίνητη ιδιοκτησία είναι αγώγιμο per se. Όπου όμως δεν αποδεικνύεται η ύπαρξη ζημιάς, μπορεί να επιδικαστούν μόνο ονομαστικές αποζημιώσεις και να μη δοθούν έξοδα ή ακόμη και να διαταχθεί ο ενάγων να καταβάλει έξοδα στον εναγόμενο. (Παπακόκκινου κ.ά. ν. Θεοδοσίου
(1991)1 Α.Α.Δ. 379, Kakoullou and Another v. Kakoulli
(1985)1 C.L.R. 355, Ttantis v. Hadjimichael and Another
(1982)1 C.L.R. 301 και Ευθυβούλου κ.ά. ν. Συμβουλίου Βελτιώσεως Κισσόνεργας κ.ά.
(1998)1 A.A.Δ. 1059). Όπου αποδεικνύεται παράνομη κατοχή ακινήτου το μέτρο αποζημιώσεων είναι η αγοραία ενοικιαστική αξία του ακινήτου και όχι το όφελος που προσπορίζεται ο παράνομος κάτοχος από τη χρήση της γης ή η ακριβής απώλεια του ιδιοκτήτη. Το κριτήριο είναι αντικειμενικό, αλληλένδετο με την ενοικιαστική αξία της περιουσίας (Ναυτικός Όμιλος Πάφου ν. Αρχής Λιμένων Kύπρου
(1992)1(B) Α.Α.Δ. 882). Η καταβολή αποζημιώσεων με βάση τις πιο πάνω αρχές επιβάλλεται, έστω και αν ο ιδιοκτήτης δεν θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει ο ίδιος την περιουσία ή να την ενοικιάσει (Γενικός Εισαγγελέας ν. Βαhchecioglou και Άλλος
(1998)1 A.A.Δ. 426 όπου γίνεται αναφορά σχετικά με το θέμα στην Strand Electric and Engineering Co. Ltd v. Brisford Ltd [1952] 1 All E.R. 796).» Συναφή είναι και τα όσα αναφέρθηκαν στην υπόθεση Παπακοκκίνου κ.α. ν. Κυριακίδη
(2010)1(Β) Α.Α.Δ. 789 και στην σχετικά πρόσφατη υπόθεση Μιχάλης Καΐλης κ.ά. ν. Κώστας Μιχαήλ Λειβαδιώτης Λτδ κ.ά., Πολιτική Έφεση Αρ. 133/2012, ημερομηνίας 28/11/2017, ECLI:CY:AD:2017:A
- Όσον, τώρα, αφορά ειδικά στη περίπτωση που η αγωγή αφορά σε κατ' ισχυρισμό παράνομη επέμβαση λόγω παραμονής στο χώρο μετά τη λήξη συμφωνίας ενοικίασης, που εδώ αφορά, σχετικά είναι τα όσα αναφέρθηκαν στην υπόθεση Κωνσταντίνος Ε. Δάμτσας κ.α. ν. Ouzounian M. Sultanian and Company (Cars) Ltd, Πολ. Έφ. 133/11, ημ. 24.3.
- Έχουν ως εξής: «Στο Halsbury' s Laws of England 3η έκδοση, Τόμος 38, παρ.1194 αναφέρεται ότι η επέμβαση συνίσταται σε παράνομη πράξη υποδεικνύουσα αμφισβήτηση ή ενόχληση της κατοχής της περιουσίας κάποιου αντίθετα με τη θέληση του. (βλ. Λάμπρου ν. Κεφάλα
(2000)1 Γ. Α.Α.Δ. 1516, Παπακοκκίνου κ.ά. ν. Σμυρλή κ.ά.
(2001)1(Γ) Α.Α.Δ. 1653 και Γεώργιος Κώστα Μάρκου ν. Γεώργιου Π. Χρυσοστόμου κ.ά
(2004)1(Β) Α.Α.Δ. 813). Στη βάση λοιπόν της εκφρασμένης αντίθεσης της πλευράς των εφεσειόντων για παράταση της επίδικης συμφωνίας η παραμονή των εφεσιβλήτων στο ακίνητο χωρίς οποιανδήποτε ένδειξη θέλησης παράτασης μόνο σαν παράνομη επέμβαση μπορεί να θεωρηθεί. Όπως τίθεται στο ίδιο Σύγγραμμα ανωτέρω, στην παρα.1207: "Tenant trespasser. If a tenancy determines by effluxion of time or otherwise, and the former tenant remains in possession against the will of the rightful owner, the former tenant is, apart from statutory protection, a trespasser from the date of the determination of the tenancy."» Για μια ενδιαφέρουσα, πολύτιμη και περιεκτική θεώρηση όλων των πτυχών του αστικού αδικήματος της παράνομης επέμβασης σε ακίνητη περιουσία δέστε και το σύγγραμμα των Αρτέμη & Ερωτοκρίτου, Κεφάλαιο 148 ΑΣΤΙΚΑ ΑΔΙΚΗΜΑΤΑ Δίκαιο και Αποφάσεις»
(2003), 1ος Τόμος, σελ. 130 - 135. Ερμηνεία συμβάσεων και εγγράφων γενικότερα Στην υπόθεση Stefanos & Andreas Cold Stores Trading Ltd v. Εταιρείας Αναψυκτικών ΚΕΑΝ Λτδ (Αρ.2)
(1998)1(Δ) A.A.Δ.. 2335 αναφέρθηκαν τα εξής σχετικά με την ερμηνεία συμβατικών όρων: «Οδηγό για την ερμηνεία συμβατικών όρων αποτελεί το κείμενό τους, ορώμενο, όχι απομονωμένο, αλλά στο πλαίσιο της συμφωνίας στην οποία απαντάται. Όπως υποδείξαμε στην πρόσφατη απόφασή μας, στη Θεολόγου κ.ά. ν. Κτηματικής Εταιρείας Νέμεσις Λτδ,
(1998)1 Α.Α.Δ. 407, το κείμενο συμβατικής πρόνοιας, όπως εντάσσεται στο πλαίσιο της συμφωνίας, αποτελεί το θεμελιακό κανόνα ερμηνείας των συμβάσεων. Το κριτήριο, όπως επισημάναμε:- " [...] είναι η έννοια την οποία μεταδίδει το κείμενο της συμφωνίας στο μέσο λογικό άνθρωπο. Για το σκοπό αυτό μπορεί να εμπλουτισθεί η γνώση με την αποκάλυψη του υπόβαθρου της συμφωνίας, εξαιρουμένων πάντοτε των διαπραγματεύσεων, καθώς και μονομερών δηλώσεων και υποκειμενικών προθέσεων των συμβαλλομένων. Μαρτυρία που αναφέρεται στους υποκειμενικούς παράγοντες μπορεί να γίνει δεκτή μόνο σε αγωγή για διόρθωση του εγγράφου (rectification). (Βλ. ICS v. West Bromwich BS [1998] 1 All E.R. 98 (HL)). Το αντικείμενο βέβαια της ερμηνείας παραμένει πάντοτε η έννοια των όρων της συμφωνίας κατά το μέσο λογικό άνθρωπο. Η έννοια, η οποία μεταδίδεται σ' αυτόν, για τα συμφωνηθέντα." (Βλ., επίσης, Saab and Another v. Holy Monastery Ay. Neophytos
(1982)1 C.L.R. 499.)». Συναφώς, στην υπόθεση Χαραλάμπους κ.α. ν. Liberty Life Insurance Public Company
(2011)(Γ) Α.Α.Δ. 1739, λέχθηκαν τα εξής: «Οδηγός για την ερμηνεία των προνοιών ενός εγγράφου είναι η γραμματική έννοια της λέξης ή φράσης που χρησιμοποιήθηκε στο πλαίσιο που απαιτείται, κρινόμενη όμως πάντα υπό το πρίσμα των σκοπών της συμφωνίας όπως αυτοί αποκαλύπτονται από τη συμφωνία στο σύνολό της. Για να εξευρεθεί το νόημα των διαφόρων όρων που περιλαμβάνει μια σύμβαση το έγγραφο πρέπει να ερμηνεύεται συνολικά και με συμμετρικότητα, έτσι ώστε να αποφεύγεται ο κίνδυνος να δημιουργηθεί δυσαρμονία στην εξήγηση των όρων, η οποία δεν θα αντικατοπτρίζει αντικειμενικά την πρόθεση των μερών (βλ. Saab κ.ά. v. The Holy Monastery of Ayios Neophytos
(1982)1 C.L.R. 499, Θεοχάρους v. Παστελλή
(1993)1 Α.Α.Δ. 240, Θεοδούλου v. Ασπίς Πρόνοια Ανώνυμη Ασφαλιστική Εταιρεία Ζωής
(1997)1(Γ) Α.Α.Δ. 1551, Αλεξάντρου v. Κωμοδρόμου κ.ά.
(1997)1(Α) Α.Α.Δ. 576, Θεολόγου κ.ά. v. Κτηματικής Εταιρείας Νέμεσις Λτδ
(1998)1(Α) Α.Α.Δ. 407 και το σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 3η Έκδοση, Τόμος 11, παρ. 638-672 και τις υποθέσεις που αναφέρονται στις αντίστοιχες υποσημειώσεις).» Στην σχετικά πρόσφατη υπόθεση Σχίζα v. Αδάμου κ.ά., Πολ. Έφ. 7/11, ημ. 3.11.16, στην οποία το ζητούμενο ήταν η ερμηνεία σύμβασης ενοικίασης ακινήτου, αναφέρθηκε ότι: «Επί της ορθής, κατά τ΄ άλλα, αντίληψης ότι βασικό κριτήριο για την ερμηνεία μιας σύμβασης αποτελεί η συνήθης σημασία των λέξεων, ανέτρεξε απευθείας σε λεξικό της ελληνικής γλώσσας σε σχέση με την καθομιλουμένη έννοια της λέξης «μήνας». Δεν ήταν όμως αυτό το αμφισβητούμενο και το ζητούμενο. Η διακρίβωση της σημασίας των όρων που χρησιμοποιήθηκαν και εν τέλει της πρόθεσης των μερών που απορρέει από το έγγραφο, είναι έργο που πρέπει να διενεργείται μέσα από τη συνολική ερμηνεία του εγγράφου κατά τρόπο συγκεκριμένο και όχι μεμονωμένα ή αποσπασματικά (Σολωμός Οικονόμου και άλλη ν. Γεώργιου Α. Ττοφινή και άλλης
(1993)1 ΑΑΔ 436, Ανόρθωση ν. Απόλλων
(2002)1 ΑΑΔ 518). Είναι, επίσης, ευκαιρία να επαναλάβουμε ότι, κατά την αγγλική προσέγγιση που υιοθετήθηκε στην Κύπρο, η μεταγενέστερη συμπεριφορά των διαδίκων, εκτός εάν δημιουργεί κώλυμα (estoppel) ή επιμαρτυρεί την κατάρτιση μιας νέας συμφωνίας, δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί με σκοπό την επίλυση αοριστίας ή για οποιοδήποτε άλλο λόγο προς ερμηνεία της συμφωνίας (Wickman Machine Tools Sales Ltd v. L. Schuler A.G. [1972] 2 All E.R. 39 (H.L.), Kyriakides v. Kyriakides
(1976)1 C.L.R. 76, Πουγιούκα ν. Θρασυβούλου
(1998)1 Α.Α.Δ. 2014). Έτσι, εν προκειμένω, η μακρά πρακτική για καταβολή του ενοικίου την 24η εκάστου μηνός, ενώ δεν θα μπορούσε να λειτουργήσει ερμηνευτικά για την πρόθεση των μερών κατά το χρόνο της σύμβασης, θα ήταν ικανή να εμποδίσει τους εφεσίβλητους να επικαλούνται πληρωμή ενοικίου σε άλλο χρόνο, νοουμένου ότι θα στοιχειοθετούνταν περιστάσεις τέτοιες ώστε να βρίσκει εφαρμογή το κώλυμα λόγω συμπεριφοράς (estoppel by contact).» Τέλος, στην υπόθεση Ποιηταρίδη v. Anopa Investments Ltd, Πολ. Έφ. 260/11, ημ. 25.5.18, σημειώθηκαν και τα εξής: «Είναι νομολογιακά γνωστή η αρχή ότι οι κανόνες ερμηνείας εγγράφων στόχο έχουν τη γραμματική ερμηνεία, συμπληρωμένη από την αντίληψη που δημιουργείται σ' ένα κοινό άνθρωπο, η δε πρόθεση των μερών εξάγεται από τη γλωσσική διατύπωση (βλ. Transnatco Ltd v. Superclima Eng. Ltd.
(2010)1 (A) ΑΑΔ 643 και Καρατσιόλης ν. Royal Sports Betting Ltd.
(2008)1 (A) ΑΑΔ 669). Το έργο του Δικαστηρίου είναι η διαπίστωση της έννοιας της σύμβασης και οποιουδήποτε όρου αυτής (με βάση την αντικειμενική θεωρία των συμβάσεων και το τι μεταδίδεται στο μέσο λογικό άνθρωπο) στο πλαίσιο του όλου κειμένου και έχοντας υπόψη το υπόβαθρο και τα δεδομένα της περίπτωσης, αλλά όχι με βάση τις υποθέσεις του Δικαστή σ' όσον αφορά στις επιδιώξεις των μερών (βλ. σύγγραμμα Πολύβιου Πολυβίου: «Το δίκαιο των Συμβάσεων,» Τόμος Β, σελ. 479).» Αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση Εκείνο που προκύπτει από τη σχετική, με τις αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση, νομολογία, στην οποία αναφορά θα γίνει κατωτέρω, από τον τερματισμό μια σύμβασης ενοικίασης και για την περίοδο κατοχής των ακινήτων από τον επεμβασία, μέχρι και την ανάληψη κατοχής τους από τον δικαιούχο, ο τελευταίος δικαιούται σε αποζημιώσεις υπό μορφή ενδιάμεσων οφελών (mesne profits). Σχετική είναι η υπόθεση Thoma v. Chambou
(1986)1 C.L.R. 68 και η υπόθεση Kakoullou and Another v. Kakoulli
(1985)1 C.L.R. 355 στην οποία αναφέρθηκαν τα εξής: «The normal measure of damages is the market rental value of the property occupied or used for the period of wrongful occupation or user - (McGregor on Damages, 13th Edition, para. 1076). In Clifton Securities, Ltd. v. Huntley and Others, [1948] 2 All E.R. 283, Donning, J., as he then was, at p. 284 said:- "There is no doubt that in point of Law the defendants were trespassers for that time, and that they can have no answer to this claim for mesne profits upto July 15, 1947. At what rate are the mesne profits to be assessed? When the rent represents the fair value of the premises, mesne profits are assessed at the amount of the rent". (See, also, Olymbiou v. Kyriakoulli and Another,
(1983)1 C.L.R. 235).» Στην υπόθεση Olymbiou v. Kyriakoulli a.o.
(1983)1 C.L.R. 235, επί του ίδιου θέματος, αναφέρθηκε ότι: «It examined the measure of damages which it defined as being "the market rental value of the property occupied or used for the period of wrongful occupation or user", and in support thereof he referred to McGregor on Damages, 13th Ed., para. 1076, and to the case of Clifton Securities Ltd. v. Huntley & Others [1948] 2 All E.R. 283, quoting a passage from Denning J., from p. 284, of the said judgment where it was said:‑ "There is no doubt that in point of law the defendants were trespassers for that time, and that they can have no answer to this claim for mesne profits up to July 15, 1947. At what rate are the mesne profits to be assessed? When the rent represents the fair value of the premises, mesne profits are assessed at the amount of the rent, but, if the real value is higher than the rent, then the mesne profits must be assessed at the higher value. In this case, the real value of the premises at the material time was £300.- a year and the mesne profits are to be taken at that rate".» Στην υπόθεση Τσαρμαντίδης κ.ά. v. Δημητρίου
(2010)1 (Α) Α.Α.Δ. 239, επαναβεβαιώθηκε η αρχή ότι οι αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση είναι άρρηκτα συνυφασμένες και αλληλένδετες με την ενοικιαστική αξία του ακινήτου. Με παραπομπή στην υπόθεση Ναυτικός Όμιλος Πάφου v. Αρχής Λιμένων Κύπρου
(1992)1 Α.Α.Δ. 882, το Εφετείο σημείωσε ότι οι πρόνοιες της Δ.33 θ.14 παρέχουν εξουσία στο Δικαστήριο, σε περιπτώσεις συνεχιζόμενων αστικών αδικημάτων, να επιδικάζει αποζημιώσεις για ολόκληρη τη ζημιά που ο ενάγων υπέστη μέχρι τη δίκη. Επί αυτής της θεώρησης, οι αποζημιώσεις καθορίστηκαν στη βάση της ενοικιαστικής αξίας του ακινήτου, πλην όμως τονίστηκε πως δεν πρέπει να καταβληθούν υπό μορφή οφειλόμενων ενοικίων, αλλά ως αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση και σαν τέτοιες είναι πληρωτέες για όσο χρονικό διάστημα η επέμβαση διαρκεί. Στην υπόθεση Adrian Holdings Ltd (ανωτέρω), ως ήδη σημειώθηκε, αναφέρθηκε, συναφώς, ότι: «Όπου αποδεικνύεται παράνομη κατοχή ακινήτου το μέτρο αποζημιώσεων είναι η αγοραία ενοικιαστική αξία του ακινήτου και όχι το όφελος που προσπορίζεται ο παράνομος κάτοχος από τη χρήση της γης ή η ακριβής απώλεια του ιδιοκτήτη. Το κριτήριο είναι αντικειμενικό, αλληλένδετο με την ενοικιαστική αξία της περιουσίας (Ναυτικός Όμιλος Πάφου ν. Αρχής Λιμένων Κύπρου
(1992)1 Α.Α.Δ. 882). Η καταβολή αποζημιώσεων με βάση τις πιο πάνω αρχές επιβάλλεται, έστω και αν ο ιδιοκτήτης δεν θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει ο ίδιος την περιουσία ή να την ενοικιάσει (Γενικός Εισαγγελέας ν. Bahchecioglou και Άλλος,
(1998)1 Α.Α.Δ. 426 όπου γίνεται αναφορά σχετικά με το θέμα στην Strand Electric and Engineering Co. Ltd v. Brisford Ltd [1952] 1 All E.R. 796). Οι εφεσείοντες προσβάλλουν το εύρημα ότι απέτυχαν να αποδείξουν απώλεια ή ζημιά και παραθέτουν σειρά αποφάσεων που ασχολούνται με το θέμα των αποζημιώσεων. Μεταξύ άλλων αναφέρονται και στο πιο κάτω απόσπασμα από την υπόθεση Swordheath Properties Ltd v. Tabet and Others [197] 1 All E.R. p.240 στη σελ.242: ................................ Σε μετάφραση: "Φαίνεται ότι είναι καθαρό, ότι τόσο ως θέμα αρχής αλλά και αυθεντιών, σε υπόθεση αυτού του είδους ο ενάγων, όπου αποδεικνύει ότι ο εναγόμενος παραμένει παράνομα σε ακίνητη ιδιοκτησία, δικαιούται, χωρίς να παρουσιάσει μαρτυρία ότι θα μπορούσε ή ότι επροτίθετο να ενοικιάσει την ιδιοκτησία σε κάποιον άλλον αν δεν την κατείχε παράνομα ο εναγόμενος, να ανακτά ως αποζημιώσεις από την παράνομη επέμβαση την αξία της περιουσίας όπως θα μπορούσε δίκαια να υπολογιστεί. και, στην απουσία ειδικών περιστάσεων η συνήθης ενοικιαστική αξία της ιδιοκτησίας θα αποφάσιζε το ποσό των αποζημιώσεων". Περαιτέρω, αναφέρθηκαν και στην υπόθεση Inverugie Investments Ltd v. Hackett [1995] 3 All E.R. 841, από την οποία παραθέτουμε σχετικό απόσπασμα από τη σελ. 845: ................................ Σε μετάφραση: "Στην υπόθεση Stoke-on-Trent City Council v. W & J Wass Ltd
(1988)3 All ER 394 στην 402,
(1988)1 WLR 1406 στη 1416 ο Nicholls LJ κατονόμασε την αρχή σε τέτοιες υποθέσεις ως την "αρχή χρήσης". Ο ενάγων μπορεί να μην έχει υποστεί οποιαδήποτε πραγματική απώλεια με το να στερηθεί της χρήσης της περιουσίας του. Αλλά κάτω από την αρχή χρήσης δικαιούται να ανακτήσει ένα λογικό ενοίκιο για την παράνομη χρήση της περιουσίας του από τον παρανόμως επεμβαίνοντα. Παρομοίως, εκείνος που επεμβαίνει παράνομα μπορεί να μην έχει αποκομίσει οποιοδήποτε πραγματικό όφελος από την χρήση της περιουσίας. Αλλά κάτω από την αρχή χρήσης υποχρεούται να πληρώσει εύλογο ενοίκιο για τη χρήση της οποίας επωφελήθηκε."» Υπαγωγή γεγονότων που περιβάλλουν την υπό εξέταση αίτηση στο νομικό πλαίσιο που τα αφορά Ως έχει ήδη επισημανθεί ανωτέρω, εκείνο που στην ουσία παραμένει προς εξέταση, είναι το κατά πόσο τα όσα ο εναγόμενος προβάλλει μπορούν να θεωρηθούν ως εκ πρώτης όψεως καλόπιστη υπεράσπιση ή έστω ως τέτοια γεγονότα, που θα πρέπει να του δοθεί το δικαίωμα να προβάλει την υπεράσπισή του ή και ανταπαίτηση, υπό την έννοια ότι η κρίση επί της διαφοράς των μερών θα πρέπει να αφεθεί να προκύψει ως αποτέλεσμα μιας πλήρους ακροαματικής διαδικασίας. Στη βάση της πιο πάνω αναφερόμενης νομικής πτυχής που διέπει τα υπό εξέταση ζητήματα και τα όσα ο εναγόμενος προβάλλει, σε συνδυασμό με τις αντίστοιχες θέσεις των εναγόντων, κρίνω ότι την παρούσα υπόθεση περιβάλουν τέτοια δεδομένα που η απόφανση επί των επιδίκων ζητημάτων θα πρέπει να αφεθεί να προκύψει ως αποτέλεσμα της διεξαγωγής μιας πλήρους δίκης και όχι στα πλαίσια της επίδικης αίτησης. Θεωρώ, επί του προκειμένου, ότι ο εναγόμενος απέσεισε το σχετικό βάρος που έφερε και απέδειξε εκ πρώτης όψεως υπεράσπιση κάτι που του επιτρέπει να επιζητεί την απόρριψη της επίδικης αίτησης. Εκείνο που, συναφώς, παρατηρώ είναι ότι κάποια δεδομένα αποτελούν κοινό τόπο μεταξύ των μερών ή προκύπτουν από την αναντίλεκτη ενώπιόν μου μαρτυρία. Στη βάση, δε, αυτών, δημιουργείται η εικόνα ότι η παρούσα υπόθεση δεν αποτελεί μια από εκείνες τις ξεκάθαρες περιπτώσεις ανυπαρξίας υπεράσπισης από πλευράς του εναγομένου, κάτι που θα επέτρεπε την έκδοση απόφασης υπέρ των εναγόντων στα πλαίσια της υπό εξέταση αίτησης. Προς επίρρωση της ανωτέρω κρίσης μου, σημειώνω τα ακόλουθα: · Αποτελεί κοινό τόπο ότι ο εναγόμενος ενοικίασε το διαμέρισμα από 2015 και δη σε χρόνο πριν η ενάγουσα καταστεί ιδιοκτήτριά του. · Ο εναγόμενος προβάλλει θέση περί συνομολόγησης προφορικής συμφωνίας του πατέρα του, του ιδίου και του προηγούμενου ιδιοκτήτη, από την οποία αντλεί δικαιώματα ο πρώτος, η οποία παρέμεινε αναντίλεκτη, αφού δεν παρουσιάστηκε οποιοσδήποτε αντίλογος από πλευράς της ενάγουσας. · Η παρουσία του πατέρα του εναγόμενου στο διαμέρισμα ήταν γνωστή στην ενάγουσα πριν τη καταχώρηση της αγωγή. · Το γεγονός ότι ο εναγόμενος διέμενε σε άλλη από το διαμέρισμα διεύθυνση, ήταν, επίσης, γνωστό στην ενάγουσα πριν τη καταχώρηση της αγωγή. · Στο προνοούμενο στη σύμβαση ποσό ενοικίου (και κάθε επόμενο, σχετικό, αυξημένο ποσό), περιλαμβάνονται και τα κοινόχρηστα, χωρίς να καθορίζεται το ύψος τούτων. · Ο ισχυρισμός του εναγόμενου ότι δεν έχει συσταθεί ή λειτουργεί διαχειριστική επιτροπή στην πολυκατοικία, παρέμεινε αναντίλεκτος, αφού δεν προβάλλεται άλλη σχετική θέση από πλευράς της ενάγουσας, η οποία περιορίζεται να αναφέρει ότι κατέβαλλε τούτα σε τρίτους. Δεν χρειάζεται, πιστεύω, να καταγράψω και άλλα δεδομένα που προκύπτουν από το ενώπιόν μου μαρτυρικό υλικό (χωρίς την όποια αξιολόγηση του) για να αιτιολογήσω την ήδη εκφρασθείσα κρίση μου, ότι την παρούσα υπόθεση περιβάλλουν τέτοια γεγονότα που καθιστούν αναγκαία την διεξαγωγή κανονικής δίκης για σκοπούς απόφανσης επί των επιδίκων ζητημάτων. Κρίνω εν προκειμένω, κάτι που ήδη ανάφερα και ανωτέρω, ότι ο εναγόμενος κατάφερε να αποσείσει το σχετικό βάρος που έφερε και κατά συνέπεια η επίδικη αίτηση είναι έκθετη σε απόρριψη. Στη βάση των ανωτέρω, η επίδικη αίτηση απορρίπτεται. Ως προς τα έξοδα δεν έχω κανέναν λόγο για να παρεκκλίνω από τον κανόνα που τα θέλει να ακολουθούν το αποτέλεσμα της διαδικασίας και κατά συνέπεια τούτα επιδικάζονται υπέρ του εναγόμενου και εναντίον των εναγόντων 1 και 2, αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα, ως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ............. Θ. Θεοδώρου, Α. Ε. Δ. Πιστόν Αντίγραφο Πρωτοκολλητής [1] Σημειώνεται, και τούτο χωρίς να προβάλλεται οποιαδήποτε, σχετική, θέση από τους συνηγόρους των διαδίκων, ότι στις 15.12.2022 καταχωρήθηκε τροποποιημένη Έκθεση Απαίτησης (όχι τροποποιημένο ειδικώς οπισθογραφημένο Κλητήριο Ένταλμα, ως ήταν το αρχικό, πρώτο, δικόγραφο της ενάγουσας), κάτι, που κατά τη γνώμη μου, δεν επηρεάζει τη δυνατότητα εξέτασης της υπό εξέταση αίτησης, αφού, εν πάση περιπτώσει, δεν μεταβάλλει το δεδομένο ότι η παρούσα αγωγή άρχισε με ειδικώς οπισθογραφημένο Κλητήριο Ένταλμα. Τονίζω, ωστόσο, ότι, δεν αποφαίνομαι, καθ' οιονδήποτε τρόπο, ως προς το νόμιμο ή επιτρεπτό της εν προκειμένω τροποποίησης. [2] Βλέπε υποσημείωση 1 ανωτέρω. [3] Προφανώς εννοούσε 2020. [4] Εξ ου και δεν έγινε καμία αναφορά στο περιεχόμενο της καταχωρηθείσας Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης. [5] Βλέπε επίσης και υποσημείωση 1, ανωτέρω [6] «77.-
(1)Σύμβαση που αφορά τη μίσθωση ακίνητης ιδιοκτησίας για περίοδο που υπερβαίνει το ένα έτος δεν είναι έγκυρη και εκτελεστή εκτός αν- (α) είναι γραπτή και (β) υπογράφεται στο τέλος αυτής, από το κάθε πρόσωπο που βαρύνεται από τη σύμβαση ή από πρόσωπο το οποίο είναι ικανό προς το συμβάλλεσθαι και το οποίο έχει δεόντως εξουσιοδοτηθεί να υπογράψει εκ μέρους του πιο πάνω προσώπου στην παρουσία δύο τουλάχιστο μαρτύρων ικανών προς το συμβάλλεσθαι, οι οποίοι και προσυπογράφουν τη σύμβαση ως μάρτυρες.» cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο