← Κύπρος

ΜΑΡΩΣ ΛΟΥΚΑΪΔΟΥ ν. ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, μέσω του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως κ.α., Αρ. Παραπομπής: 53/2011, 28/6/2023

ΜΑΡΩΣ ΛΟΥΚΑΪΔΟΥ ν. ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, μέσω του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως κ.α., Αρ. Παραπομπής: 53/2011, 28/6/2023 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Β. Α. Λοΐζου, Ε.Δ. Αρ. Παραπομπής: 53/2011 Μεταξύ: ΜΑΡΩΣ ΛΟΥΚΑΪΔΟΥ Αιτήτριας και

  1. ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, μέσω του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως
  2. ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, ως νομίμου εκπροσωπούντος τη Δημοκρατία Αποζημιούσα Αρχή Ημερομηνία: 28 Ιουνίου, 2023 Εμφανίσεις: Για την Αιτήτρια: κ. Λ. Γ. Λουκαΐδης Για την Αποζημιούσα Αρχή: κα Ε. Φλωρέντζου ΑΠΟΦΑΣΗ Με την υπό εξέταση παραπομπή, η Αιτήτρια αξιώνει την επιδίκαση ποσού εκ €86.767,04 ως το υπόλοιπο της εύλογης και δίκαιης αποζημίωσης στην οποία δικαιούται για την απαλλοτρίωση μέρους ακινήτου του οποίου είναι συνιδιοκτήτρια. Αξιώνει περαιτέρω την επιδίκαση τόκου προς 9% ετησίως από 20/4/2007 καθώς και των εκτιμητικών και δικηγορικών εξόδων, πλέον Φ.Π.Α. Σύμφωνα με το δικόγραφό της, η Αιτήτρια είναι ιδιοκτήτρια μεριδίου του ακινήτου με αριθμό τεμαχίου [ ] το οποίο βρίσκεται στον Στρόβολο της επαρχίας Λευκωσίας (στο εξής το «ακίνητο»). Στις 20/4/2007 δημοσιεύτηκε γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης μέρους του ακινήτου. Η Aποζημιούσα Aρχή, με επιστολή της ημερομηνίας 19/1/2011, προσέφερε στην Αιτήτρια, το ποσό των €224.750,96 ως αποζημίωση, ποσό το οποίο η Αιτήτρια εισέπραξε περί τον Ιούνιο του 2011, με επιφύλαξη των δικαιωμάτων της. Είναι η θέση της Αιτήτριας ότι η εύλογη και δίκαιη αγοραία αξία του απαλλοτριωθέντος μεριδίου του ακινήτου της, ανέρχεται στο συνολικό ποσό των €311.
  3. Επισυνάπτει στο δικόγραφό της, προς υποστήριξη της επί του προκειμένου θέσης της, έκθεση εκτίμησης ιδιώτη εκτιμητή. Επιδιώκει συνεπώς να αποζημιωθεί για τη διαφορά, δηλαδή για το ποσό των €86.767,
  4. Στην αντίπερα όχθη, η Αποζημιούσα Αρχή, με την Υπεράσπισή της αρνείται τους ισχυρισμούς της Αιτήτριας και προσδιορίζει ως ορθή και δίκαιη εκτίμηση της αξίας του απαλλοτριωθέντος μέρους της περιουσίας της Αιτήτριας αυτή που καθορίζεται στην εκτίμηση της Εκτιμήτριας του Κτηματολογίου, την οποία επισυνάπτει στην Υπεράσπισή της. Σύμφωνα με την εν λόγω εκτίμηση, η αξία του απαλλοτριωθέντος μεριδίου της περιουσίας της Αιτήτριας υπολογίζεται στο ποσό των €224.750,96, το οποίο ήταν και το ποσό το οποίο προσφέρθηκε στην Αιτήτρια και το οποίο η τελευταία εισέπραξε, με επιφύλαξη. Παρεμβάλλω στο σημείο αυτό ότι, με την καταχώρησή της, η παραπομπή κρίθηκε ως εμπίπτουσα εντός της κλίμακας Ανώτερου Επαρχιακού Δικαστή. Όταν όμως διαπιστώθηκε ότι η απαίτηση της Αιτήτριας ουσιαστικά περιορίζεται στο ποσό των €86.764,04, η υπόθεση τέθηκε ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου. Προχωρώντας, σημειώνω ότι, όπως άλλωστε ανέδειξαν αμφότεροι οι ευπαίδευτοι συνήγοροι στο στάδιο των αγορεύσεων, η επί του προκειμένου διαφορά δεν άπτεται γεγονότων, αφού αυτά είναι στην ουσία τους παραδεκτά αλλά αφορά στην προσέγγιση, μεθοδολογία και αξιοπιστία των πραγματογνωμόνων που μαρτύρησαν ενώπιον του Δικαστηρίου για την υποστήριξη των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Για σκοπούς απόδειξης της υπόθεσής της, η Αιτήτρια κάλεσε τον Φρ. Μηνά, εκτιμητή ακινήτων (στο εξής ο «ΜΑ»), ο οποίος αποτέλεσε και τον μοναδικό μάρτυρά της. Η δε Εναγόμενη παρουσίασε δύο μάρτυρες. Την Χρ. Χριστοφόρου, Εκτιμήτρια του Κτηματολογίου (στο εξής η «ΜΥ1») και την Α. Ασπρίδου, Λειτουργό Πολεοδομίας (στο εξής η «ΜΥ2»). Κατά την ακροαματική διαδικασία κατατέθηκαν τέσσερα συνολικά τεκμήρια, ως ακολούθως: Ο ΜΑ κατέθεσε ως Τεκμήριο 1 την Έκθεση Εκτίμησής του. Η ΜΥ1 κατέθεσε ως Τεκμήριο 2 την Έκθεση Εκτίμησής της και ως Τεκμήριο 3 Απόσπασμα σελίδων 167 και 168 του Τοπικού Σχεδίου Λευκωσίας
  5. Τέλος, η ΜΥ2 κατέθεσε ως Τεκμήριο 4 το Τοπικό Σχέδιο Λευκωσίας του
  6. Προχωρώ να παραθέσω συνοπτικά την εκατέρωθεν προσκομισθείσα μαρτυρία. Ο ΜΑ παρουσίασε την εκτίμησή του και υποστήριξε το αποτέλεσμά της. Στο πλαίσιο αυτό ανέφερε ότι ακολούθησε τη συγκριτική μέθοδο βρίσκοντας πωλήσεις οικιστικών χωραφιών στην ευρύτερη περιοχή, η αξία των οποίων, κατά τον ουσιώδη χρόνο, κυμαίνετο μεταξύ €216 και €460 ανά τετραγωνικό μέτρο (τ.μ.). Δεδομένης όμως της πλεονεκτικής και προνομιακής θέσης του ακινήτου στην περιοχή και της ένταξής του στην Ειδική Περιοχή Εισόδου Λευκωσίας (στο εξής η «ΕΠΕ»), ο ΜΑ υιοθέτησε αξία €500 ανά τ.μ. Περαιτέρω, όπως κατέγραψε στην παράγραφο 9 του Τεκμηρίου 1, ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης, το αρχικό τεμάχιο διαχωρίστηκε σε υποτεμάχια. Τούτο, κατά τον ΜΑ, προκαλεί προβλήματα στις όποιες δυνατότητες ανάπτυξης των υπότεμαχίων, δημιουργώντας έτσι ζήτημα επιζήμιας επίδρασης την οποία καθόρισε σε ποσοστά 10% και 20%. Επιζήμια επίδραση εντόπισε και σε έκταση 5.000 τ.μ. περίπου όπου θα δημιουργείτο ανισόπεδος κυκλικός κόμβος. Συνεπεία δε της δημιουργίας αυτού του κόμβου, θα δημιουργούνταν ανάγκες για υπερύψωση του εδάφους με τοίχους αντιστήριξης και άλλα συναφή έργα τα οποία ενέχουν υψηλό κόστος. Η επιζήμια επίδραση στο μέρος αυτό υπολογίστηκε στο 30%. Κατά την αντεξέτασή του, ανάφερε, μεταξύ άλλων, ότι ο ανισόπεδος κυκλικός κόμβος ουδέποτε κατασκευάστηκε τελικά, ενώ για την κοστολόγηση των έργων, τα οποία ο ΜΑ συμπεριέλαβε στην εκτίμησή του, για την υπερύψωση δηλαδή του εδάφους του ακινήτου, θα χρειαζόταν μελέτη ειδικού εμπειρογνώμονα. Επέμεινε στα ποσοστά που καθόρισε ως επιζήμια επίδραση επί του ακινήτου. Σε σχέση με το ακίνητο, ο ΜΑ ανέφερε ότι αυτό δεν είναι διαχωρισμένο και είναι συνιδιόκτητο, με την Αιτήτρια να είναι μια από τους οκτώ συνιδιοκτήτες του. Ο ΜΑ ανέφερε ότι η κεντρική και περίοπτη θέση του ακινήτου προς τον αυτοκινητόδρομο, του δίδει μια πιο ειδική αξία και γι' αυτόν τον λόγο προσδιόρισε την αξία του στα €500 ανά τ.μ. Αναφορικά δε με το συγκριτικό 6 της εκτίμησής του, ανέφερε ότι πρόκειται για μερίδιο του ίδιου ακινήτου με το επίδικο, το οποίο πωλήθηκε στα €400 ανά τ.μ. και αντιστοιχεί σε μεγαλύτερη έκταση από το επίδικο. Μάλιστα διευκρίνισε ότι το συγκριτικό 6, πωλήθηκε τρεις μήνες μετά τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης του ακινήτου. Ανέφερε περαιτέρω ότι το συγκριτικό 6, το οποίο επίσης εμπίπτει στην ΕΠΕ, επιβεβαιώνει ότι η εκτίμηση του επίδικου ακινήτου θα έπρεπε να είναι πιο ψηλή από τα συγκριτικά δεδομένα, στο ποσό δηλαδή των €500 ανά τ.μ., δηλαδή στην αξία που καθόρισε ο ίδιος. Αναφορικά με το συγκριτικό 3 του Παραρτήματος Γ της εκτίμησης Τεκμήριο 1, ο ΜΑ υπεραμύνθηκε του τρόπου υπολογισμού της αναπροσαρμοσμένης τιμής του λέγοντας ότι την περίοδο 2003 ‑ 2007 υπήρχε αύξηση των τιμών των ακινήτων με υψηλούς ρυθμούς, σε σχέση με τον ιστορικό μέσο όρο. Τέλος, ανέφερε ότι δεν γνωρίζει εάν το ακίνητο έτυχε οποιασδήποτε εκμετάλλευσης, εάν ενοικιάζεται ή αν χρησιμοποιήθηκε για οποιοδήποτε άλλο σκοπό. Η ΜΥ1 παρουσίασε τη δική της εκτίμηση (Τεκμήριο 2) την οποία και υποστήριξε. Στο πλαίσιο δε της αντεξέτασής της, κατατέθηκε και το Τεκμήριο
  7. Η ΜΥ1 ανέφερε ότι η απαλλοτρίωση του ακινήτου έγινε στο πλαίσιο επέκτασης της Λεωφόρου Σταυρού, έργο το οποίο εν τέλει δεν κατασκευάστηκε εξ ολοκλήρου. Το δε επίδικο ακίνητο είναι τεμάχιο με οκτώ συνιδιοκτήτες εκ των οποίων μια είναι η Αιτήτρια με το μικρότερο μερίδιο. Κατόπιν αναθεώρησης, υποβλήθηκαν αναθεωρημένες προσφορές προς όλους τους συνιδιοκτήτες οι οποίοι τις αποδέχτηκαν, με εξαίρεση την Αιτήτρια, η οποία επέλεξε να την απορρίψει και να συνεχίσει την παρούσα διαδικασία. Αναφορικά με την αξία της απαλλοτριωμένης έκτασης, η ΜΥ1 ανέφερε ότι καθόρισε αυτήν στο ποσό των €400 ανά τ.μ., βασιζόμενη κυρίως στη συγκριτική πώληση με αριθμό 5 της εκτίμησής της η οποία αφορούσε μερίδιο του ίδιου επηρεαζόμενου ακίνητο και πωλήθηκε στις 21/6/2007 στην τιμή των €396,73 ανά τ.μ. Κρίνω σκόπιμο να τονίσω στο σημείο αυτό ότι η συγκριτική πώληση 6 της εκτίμησης Τεκμήριο 1 και η συγκριτική πώληση 5 της εκτίμησης Τεκμήριο 2 αφορούν στην ίδια πώληση που αφορούσε στο άλλο μερίδιο του επίδικου ακινήτου. Η ΜΥ1 ανέφερε ότι και η Απαλλοτριούσα Αρχή αποδέχεται την ύπαρξη επιζήμιας επίδρασης ως αποτέλεσμα της δημιουργίας του δρόμου. Το δε συνολικό ποσό της εκτίμησης για την αποζημίωση της όλης απαλλοτριωθείσας έκτασης, στο οποίο συμπεριλήφθηκε και ποσοστό επιζήμιας επίδρασης, ήταν €7.621.600, το οποίο διαμοιράστηκε μεταξύ των συνιδιοκτητών, αναλόγως των μεριδίων τους, με την Αιτήτρια να εισπράττει το ποσό των €224.750,
  8. Αναφορικά με την αναθεώρηση, η ΜΥ1 ανέφερε ότι δεν υπήρξε αύξηση της αξίας ανά τετραγωνικό μέτρο. Η αναθεώρηση αφορούσε στην διαφοροποίηση διά της αύξησης των υπολογισθέντων ποσοστών της επιζήμιας επίδρασης. Παρά ταύτα, όπως η ΜΥ1 ανέφερε, η αναθεωρημένη πρόταση υποβλήθηκε λόγω της κατασκευής του ανισόπεδου κόμβου ο οποίος όμως εν τέλει ουδέποτε κατασκευάστηκε, με αποτέλεσμα να έχουν καταβληθεί τα ποσά της αναθεωρημένης πρότασης στους συνιδιοκτήτες, πλην της Αιτήτριας, χωρίς τελικά να έχει κατασκευαστεί το έργο για το οποίο δόθηκε η επιπλέον αποζημίωση για επιζήμια επίδραση. Κατά την αντεξέτασή της, η ΜΥ1 ανέφερε ότι η συγκριτική πώληση 1 του Τεκμηρίου 2, αφορά σε οικοπεδική έκταση, δηλαδή σε οικόπεδο από το οποίο δεν παραχωρείται χώρος πρασίνου, σε αντίθεση με το επίδικο ακίνητο το οποίο είναι χωράφι. Η χρήση δε της συγκριτικής πώλησης 1 αποσκοπούσε στο να καταδείξει ότι οι τιμές των οικοπέδων της περιοχής κυμαίνοντο στα €550, ενώ το επίδικο ακίνητο δεν είναι οικόπεδο. Ήθελε δηλαδή η ΜΥ1 να αναδείξει ότι η Αιτήτρια διεκδικεί τιμή οικοπέδου αντί χωραφιού που είναι το ακίνητο. Αναφορικά με το ανορθόδοξο σχήμα του ακινήτου ως αποτέλεσμα του διαμελισμού του λόγω της κατασκευής δρόμου, η ΜΥ1 ανέφερε ότι σε περίπτωση ανάπτυξης του ακινήτου θα έπρεπε να παραχωρηθεί έκταση για χώρο πρασίνου. Συνεπώς, τα ακανόνιστα σχήματα που απομένουν θα μπορούσαν, κατά τη ΜΥ1, να παραχωρηθούν σαν χώρος πρασίνου με αποτέλεσμα να μην προκαλείται ζημιά στο (ολόκληρο) τεμάχιο. Περαιτέρω, η ΜΥ1 ανέφερε ότι λόγω της μεγάλης έκτασης των υποτεμαχίων που δημιουργήθηκαν αυτά παραμένουν αξιοποιήσιμα παρά τον διαμελισμό τους. Παρά ταύτα η ΜΥ1 και πάλι θεώρησε ότι έπρεπε να δοθεί κάποια επιζήμια επίδραση, στο ποσοστό όμως που εκείνη την υπολόγισε στην εκτίμηση της. Υπήρξε δηλαδή επιζήμια επίδραση κατά την ΜΥ1 αλλά δεν «αχρηστεύτηκε» το τεμάχιο, αφού δεν επρόκειτο για μικρής έκτασης τεμάχιο το οποίο θα επηρεαζόταν σε τέτοιο βαθμό από την κατασκευή δρόμου ώστε να μην μπορούσε να αξιοποιηθεί. Κατόπιν δε αναθεώρησης, προσδιορίστηκε το ποσοστό επιζήμιας επίδρασης από 5% σε 10%. Αναφορικά δε με τo καθεστώς της πολεοδομικής ζώνης εντός της οποίας εμπίπτει το επίδικο ακίνητο, η ΜΥ1 ανέφερε τα εξής, τα οποία κρίνω σκόπιμο να παραθέσω αυτούσια. «Ναι, ήταν στην ειδική περιοχή εισόδου, λέγεται είναι ζώνη ΕΠΕ, η οποία ΕΠΕ, για να ισχύει πρέπει το τεμάχιο να έχει ορισμένες προϋποθέσεις. Δηλαδή δεν μπορείς να πιάσεις, με τούτη τη ζώνη δικαιούσαι να κάνεις καταστήματα, γραφεία, ξενοδοχεία και διάφορα άλλα πέραν της οικιστικής ανάπτυξης, αλλά για να δικαιούσαι αυτούς τους συντελεστές πρώτα απ' όλα πρέπει να έχεις οικόπεδο, αυτό είναι χωράφι και σου λέει για να ισχύουν όμως οι πρόνοιες της ΕΠΕ η minimum έκταση του τεμαχίου σου πρέπει να είναι 40 χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα.» Είναι σε αυτό το πλαίσιο που η ΜΥ1 κατέθεσε το απόσπασμα του τοπικού σχεδίου Λευκωσίας του 2006 ως Τεκμήριο
  9. Θέση της συνεπώς ήταν ότι, παρά το γεγονός ότι το ακίνητο βρίσκεται σε προνομιούχα θέση, εντούτοις, για να δύναται να αξιοποιηθεί πρέπει να πληρούνται προϋποθέσεις. Ακολούθως, η ΜΥ1 αναφέρθηκε στη συγκριτική πώληση 3, λέγοντας ότι, παρά το γεγονός ότι η εν λόγω πώληση αφορούσε σε τιμή ύψους €161 ανά τ.μ., επειδή επρόκειτο για ακίνητο το οποίο εφάπτεται του επίδικου, το έλαβε υπόψη της λόγω της τοποθεσίας και έδωσε διπλάσια αξία στο επίδικο διότι αυτό βρίσκεται στη ζώνη ΕΠΕ. Αναφορικά δε με την εκτίμηση του ΜΑ, Τεκμήριο 1, η ΜΥ1 διερωτήθηκε γιατί υιοθετήθηκε το ποσό των €500 αντί των €460 το οποίο ήταν και υψηλότερη τιμή πώλησης των συγκριτικών πωλήσεων. Σε σχέση δε με τις συγκριτικές πωλήσεις στις οποίες η ίδια βασίστηκε, ανέφερε ότι στηρίχτηκε, κυρίως, στη συγκριτική πώληση του ίδιου κτήματος (συγκριτική πώληση 5). Στη συγκεκριμένη δε ειδική περιοχή, μόνο το επίδικο τεμάχιο υπάρχει, αφού οι υπόλοιπες συγκριτικές πωλήσεις δεν εμπίπτουν στην ΕΠΕ. Δεν υπήρχε δηλαδή άλλο συγκριτικό, πέραν της συγκριτικής πώλησης 5, που να εμπίπτει στην ίδια ζώνη με το επίδικο ακίνητο. Ανέφερε περαιτέρω ότι, η χρονική διαφορά μεταξύ της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης (20/4/2007) και της πώλησης του συγκριτικού 5 του Τεκμηρίου 2 (συγκριτικό 6 στην εκτίμηση Τεκμήριο 1) (Ιούλιος του 2007), δεν δικαιολογεί αύξηση από €400 σε €500 ανά τ.μ. Ειδικότερα εφόσον πρόκειται για πώληση μεριδίου του ίδιου κτήματος, στην ίδια πολεοδομική ζώνη, με τις ίδιες χρήσεις. Για τα υπόλοιπα συγκριτικά η ΜΥ1 καθόρισε τιμή διπλάσια καταλήγοντας έτσι στο ποσό των €400 ανά τ.μ., για σκοπούς αποζημίωσης για το επίδικο ακίνητο. Ερωτηθείσα σχετικά, ανέφερε ότι στη βάση των αναθεωρημένων προσφορών που υποβλήθηκαν και η Αιτήτρια απέρριψε, αυτή θα δικαιούτο στο ποσό των €240.300 αντί €224.850,
  10. Τέλος, στο πλαίσιο της επανεξέτασής της ανέφερε ότι για να μπορεί να γίνει οποιαδήποτε ανάπτυξη στη βάση της ΕΠΕ θα πρέπει πρώτα να οικοπεδοποιηθεί το τεμάχιο και να προκύψει εμβαδόν της έκτασης των 40.000 τετραγωνικών μέτρων, σε συνάρτηση πάντα με την πλήρωση των υπολοίπων προϋποθέσεων της πολεοδομίας. Τελευταία μάρτυρας ήταν η ΜΥ2 η οποία εργάζεται ως Λειτουργός στο Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως. Στο πλαίσιο της κυρίως εξέτασής της ανέφερε ότι η Απαλλοτριούσα Αρχή ήταν το Τμήμα Πολεοδομίας και κατέθεσε το τοπικό σχέδιο Λευκωσίας του 2007 ως Τεκμήριο
  11. Αναφερόμενη στο σχετικό Κεφάλαιο του Τεκμηρίου 4, στο οποίο εντάσσεται και το επίδικο ακίνητο, η ΜΥ1 ανέφερε τα εξής τα οποία παραθέτω αυτολεξεί: «Θέλω να πω ότι αυτή η περιοχή, στην οποία εντάσσεται το τεμάχιο, το συγκεκριμένο τεμάχιο, έχει δικό της κεφάλαιο στο τοπικό σχέδιο, είναι το κεφάλαιο 19, που καθορίζει πώς θα γίνει η ανάπτυξη και τι δικαιώματα έχουν οι ιδιοκτήτες και ποια είναι η βασική πολιτική και ποιες είναι οι προϋποθέσεις. Η μια από τις προϋποθέσεις που αναφέρεται στην παράγραφο που σας είπα προηγουμένως, είναι ότι η ειδική ζώνη, δηλαδή τα πρόσθετα αναπτυξιακά δικαιώματα δεν μπορούν να ενεργοποιηθούν εάν δεν κατασκευαστεί πρώτα ο δρόμος πρωταρχικής σημασίας και ο ανισόπεδος κόμβος στη συμβολή της Λεωφόρου Σταυρού με τον αυτοκινητόδρομο Λευκωσίας‑Λεμεσού. Ήταν οι βασικές προϋποθέσεις που αναφέρονται μέσα στην παράγραφο που σας είπα πριν, την 19.3.5.3, στη σελίδα 168.» Πρόσθεσε δε περαιτέρω ότι, κατά τη δημοσίευση του τοπικού σχεδίου το 2006, δεν υπήρχε ο δρόμος και ο ανισόπεδος κόμβος. Προωθήθηκε τελικά η κατασκευή μόνο μέρους του δρόμου, δηλαδή κατασκευάστηκε δρόμος δυο λωρίδων αντί τεσσάρων. Ουδέποτε κατασκευάστηκε ο ανισόπεδος κόμβος. Βέβαια σύμφωνα με τη μάρτυρα, στη συνέχεια άλλαξαν οι πρόνοιες του τελικού σχεδίου αλλά ο ουσιώδης χρόνος είναι αυτός της δημοσίευσης της απαλλοτρίωσης. Το δε επίδικο ακίνητο ήταν μεν ενταγμένο στην ΕΠΕ, χωρίς όμως να μπορούν να ενεργοποιηθούν τα πρόσθετα αναπτυξιακά δικαιώματα που καθορίζονται στη ζώνη, αφού για την ενεργοποίηση τους ήταν απαραίτητη προϋπόθεση να είναι υλοποιημένο το κύριο οδικό δίκτυο σύμφωνα με το τοπικό σχέδιο (βλ. Τεκμήριο 4, σελ. 168, παρ. 19.3.5.3). Η ΜΥ2 αντεξετάστηκε από τον συνήγορο της Αιτήτριας σε σχέση με την κατάρτισή της, με τη μάρτυρα να αναφέρει ότι σπουδάζει Πολεοδόμος. Είναι όμως τοπογράφος μηχανικός και λειτουργός του Τμήματος Πολεοδομίας από το
  12. Επί της ουσίας ανέφερε ότι από την ημερομηνία της απαλλοτρίωσης κατασκευάστηκε μέρος του οδικού δικτύου μεταξύ 2008 και
  13. Διευκρίνισε δε ότι το Τμήμα Πολεοδομίας είναι η Απαλλοτριούσα Αρχή, ενώ Αποζημιούσα Αρχή είναι το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Ως εκ τούτου η ίδια και το τμήμα της, δεν έλαβαν καθ' οιονδήποτε τρόπο, μέρος στον καθορισμό της αποζημίωσης που προσφέρθηκε στην Αιτήτρια. Δεν υπήρξε οποιαδήποτε επανεξέταση. Παρενθετικά, κρίνω σκόπιμο στο σημείο αυτό, να σημειώσω ότι κατά την ακρόαση, δηλώθηκε από την κα Φλωρέντζου ότι, στο ενδιάμεσο και αφού καταβλήθηκαν οι αποζημιώσεις στους ιδιοκτήτες, όχι μόνο δεν ολοκληρώθηκε το έργο για τους σκοπούς του οποίου έγινε η απαλλοτρίωση αλλά έγινε και μερική ανάκληση της απαλλοτρίωσης. Τούτο λέχθηκε όμως χωρίς να κατατεθεί στο Δικαστήριο οποιοδήποτε σχετικό προς τούτο έγγραφο, ενώ και η ίδια η κα Φλωρέντζου στη γραπτή αγόρευσή της (βλ. σελ. 2 παράγραφος 2 γραπτής αγόρευσης) ανέφερε ότι το θέμα της ανάκλησης δεν αφορά στον καθορισμό της τιμής για το ακίνητο, το οποίο είναι και το επίδικο θέμα της παρούσας. Προχωρώντας, σημειώνω ότι, με την ολοκλήρωση της μαρτυρίας, η υπόθεση ορίστηκε για αγορεύσεις. Αφενός ο κ. Λουκαΐδης, αγορεύοντας προφορικά, παρέπεμψε στα προσόντα του εκτιμητή που η πλευρά της Αιτήτριας παρουσίασε, σε αντίθεση με αυτά της εκτιμήτριας της Αποζημιούσας Αρχής. Αφετέρου, η κα Φλωρέντζου παρέδωσε γραπτό κείμενο αγόρευσης, μέσω του οποίου επιχειρηματολόγησε προς υποστήριξη των θέσεών της, παραπέμποντας σε σχετική Νομολογία. Προχωρώ στην παράθεση της νομικής πτυχής που διέπει την παρούσα υπόθεση και σημειώνω καταρχάς ότι σύμφωνα με το άρθρο 23

(4)του Συντάγματος της Κυπριακής Δημοκρατίας: «4. Οιαδήποτε κινητή ή ακίνητος ιδιοκτησία ή οιονδήποτε δικαίωμα ή συμφέρον επί τοιαύτης ιδιοκτησίας δύναται να απαλλοτριωθή αναγκαστικώς υπό της Δημοκρατίας ή υπό της δημοτικής αρχής, ως και υπό Κοινοτικής Συνελεύσεως υπέρ εκπαιδευτικών, θρησκευτικών, φιλανθρωπικών ή αθλητικών σωματείων, οργανώσεων ή ιδρυμάτων υποκειμένων εις την αρμοδιότητα αυτής και μόνον εις βάρος προσώπων ανηκόντων εις την αντίστοιχον κοινότητα, ως επίσης και υπό νομικού προσώπου δημοσίου δικαίου ή οργανισμού κοινής ωφελείας, προς ους έχει παραχωρηθή τοιούτον δικαίωμα υπό του νόμου και δη μόνον: (α) προς εξυπηρέτησιν σκοπού δημοσίας ωφελείας, ειδικώς καθορισθησομένου διά γενικού περί αναγκαστικής απαλλοτριώσεως νόμου, όστις θέλει θεσπισθή εντός έτους από της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του Συντάγματος, (β) του τοιούτου σκοπού εξειδικευομένου δι' ητιολογημένης αποφάσεως της απαλλοτριούσης αρχής εκδιδομένης κατά τας διατάξεις του νόμου τούτου, περιλαμβανούσης σαφώς τους λόγους της τοιαύτης απαλλοτριώσεως και (γ) επί καταβολή τοις μετρητοίς και προκαταβολικώς δικαίας και ευλόγου αποζημιώσεως καθοριζομένης εν περιπτώσει διαφωνίας υπό πολιτικού δικαστηρίου.» Περαιτέρω, το άρθρο 8
(1)του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμου του 1962 εναποθέτει στην Απαλλοτριούσα Αρχή την υποχρέωση όπως, εντός δεκατεσσάρων μηνών από τη δημοσίευση της Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης, διαπραγματευτεί τον καθορισμό της αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση και αν δεν επιτευχθεί συμφωνία εντός της εν λόγω περιόδου να προσφέρει άμεσα την αποζημίωση που η ίδια έχει υπολογίσει. Το δε άρθρο 8
(2)του ίδιου Νόμου, προνοεί ότι σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης διαφωνεί με την προσφερόμενη αποζημίωση μπορεί να την αποδεχθεί χωρίς όμως να απωλέσει το δικαίωμά του να διεκδικήσει περαιτέρω αποζημίωση μέσω Δικαστηρίου. Κατά συνέπεια, σε περιπτώσεις, όπως είναι και η παρούσα, όπου δεν επιτυγχάνεται συμφωνία, ο εκάστοτε Αιτητής ή Αιτήτρια έχει το δικαίωμα να εισπράξει, ως έπραξε και η Αιτήτρια στην παρούσα, την προσφερθείσα αποζημίωση, με επιφύλαξη και να αποταθεί στο Δικαστήριο εντός 75 ημερών από την ημερομηνία της είσπραξης για σκοπούς καθορισμού της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης. Τέλος, σημειώνω ότι οι παράγοντες στη βάση των οποίων υπολογίζεται η δίκαιη και εύλογη αποζημίωση παρατίθενται στο άρθρο 10 του Νόμου του 1962. Η μαρτυρία των εμπειρογνωμόνων που παρουσιάζονται ενώπιον του Δικαστηρίου στο πλαίσιο υποθέσεων όπως η παρούσα, διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο αφού η μαρτυρία τους και η εκφορά της γνώμης τους αποσκοπεί στο να βοηθήσει το Δικαστήριο να καταλήξει στην εύλογη και δίκαιη, υπό τις περιστάσεις, αποζημίωση. Το Δικαστήριο διατηρεί την ευχέρεια να μην αποδεχθεί τη γνώμη των εκτιμητών, ή να αποδεχθεί μερικώς τη μια ή την άλλη γνώμη ή να αποδεχθεί μόνο τη μια από τις δύο εκτιμήσεις (βλ. Vassiliko Cement Works Ltd v. Stavrou
(1978)1 CLR 389). Σύμφωνα δε με την απόφαση Νικολαΐδης κ.α. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας
(1998)1 ΑΑΔ 1362: «Η διαπίστωση επαύξησης ή μείωσης της αξίας της υπόλοιπης περιουσίας είναι θέμα πραγματικό. Τα δεδομένα που λαμβάνονται υπόψη για το σκοπό αυτό είναι όχι μόνο τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του κτήματος που υφίστανται κατά το χρόνο της γνωστοποίησης, αλλά και τα κατά τον ίδιο χρόνο ευλόγως προβλεπτά» Αναφορικά με το ζήτημα του επηρεασμού της αξίας, παραπέμπω στη Γενικός Εισαγγελέας ν. Κολοκοτρώνη κ.α.
(1999)1 ΑΑΔ 674, όπου αναφέρθηκαν τα ακόλουθα: «Όταν μιλούμε για ευμενή ή δυσμενή επηρεασμό της αξίας του υπολοίπου εννοούμε την αύξηση ή μείωση της αξίας του λόγω της απαλλοτρίωσης. Η αλλαγή των δυνατοτήτων ανάπτυξης αποτελεί παράγοντα ο οποίος κατά φυσιολογική συνέπεια επηρεάζει την αξία της γης.» Περαιτέρω, στη Σεργίδη ν. Κυπριακής Δημοκρατίας
(1993)1ΑΑΔ 339, λέχθηκαν τα εξής καθοδηγητικά: «Η διαπίστωση επαύξησης ή επιζήμιας επίδρασης στην αξία της υπόλοιπης ιδιοκτησίας που παραμένει στον απαιτητή είναι θέμα πραγματικό που κρίνεται ελεύθερα από το δικαστή υπό το πρίσμα της προσαγόμενης σε κάθε περίπτωση μαρτυρίας: Vias Demetriou and Others v. Republic
(1985)1 C.L.R. 217. Το άρθρο 6(γ) του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης (Τροποποιητικού) Νόμου αρ. 25/83 επέφερε ουσιαστική μεταρύθμιση στις διατάξεις του αρθρ. 10 παράγραφοι (στ) και (ζ). Για τον καθορισμό της ανατίμησης ή υποτίμησης του υπόλοιπου τμήματος του ακινήτου "λαμβάνονται υπ' όψιν τά κατά τον χρόνον της δημοσιεύσεως της γνωστοποιήσεως απαλλοτριώσεως υφιστάμενα δεδομένα". Η διάταξη αυτή έτυχε δικαστικής ερμηνείας στην υπόθεση Demetriou, ανωτέρω. Διευκρινίστηκε ότι ο κρίσιμος χρόνος για τη λήψη υπόψη των σχετικών στοιχείων δεν είναι η χρονολογία διεξαγωγής της δίκης, όπως ήταν το προϊσχύσαν δίκαιον, αλλά ο χρόνος δημοσίευσης της γνωστοποίησης. Αυτό σημαίνει ότι η αύξηση που επήλθε λόγω της κατασκευής του έργου για το οποίο έχει κηρυχθεί η απαλλοτρίωση δεν υπολογίζεται. Είναι όμως νόμιμο να συνεκτιμώνται και τα μεταγενέστερα της δημοσίευσης απαλλοτρίωσης στοιχεία εφόσον είναι δυνατή η αναγωγή τους στις συνθήκες που επικρατούσαν κατά τον ουσιώδη χρόνο. Στο σημείο αυτό μπορούμε να αναφέρουμε αυτό που λέχθηκε στην απόφαση Mesaritis v. Republic
(1988)1 C.L.R. 534,539: "The right or obligation, as the case may be, respecting betterment accrues on the date of the notice of acquisition. The crystallisation of the right and its extent fall to be determined at the date of trial as in every case where the extent of the right, other than the right itself, is affected by subsequent events." Αναμφισβήτητα όμως η χρονική εγγύτης των σχετικών στοιχείων προς το χρόνο γνωστοποίησης, τους προσδίνει μοναδική αξιοπιστία για την εξαγωγή ακριβέστερων συμπερασμάτων ως προς τις τάσεις της κτηματαγοράς τη δεδομένη στιγμή.» Τέλος σημειώνω ότι, όπως τονίστηκε πρόσφατα, η παρούσα διαδικασία είναι κατά κύριο λόγο εξεταστικού και όχι αντιπαραθετικού χαρακτήρα. Συγκεκριμένα, παραπέμπω στα όσα, σχετικά επί τούτου, λέχθηκαν στην πρόσφατη απόφαση στην Κουππά ν. Γενικού Εισαγγελέα, Πολιτική Έφεση 215/2013, 28/9/2021, ECLI:CY:AD:2021:A424: «Να επαναλάβουμε ότι η διαδικασία της παραπομπής για τον καθορισμό δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης σε απαλλοτριώσεις, δεν έχει χαρακτήρα αμιγούς αντιπαράθεσης. Το Δικαστήριο διατηρεί θεσμοθετημένες δυνατότητες διερεύνησης, οι οποίες προσδίδουν εξεταστικό χαρακτήρα στη διαδικασία (Νεοκλέους ν. Γενικού Εισαγγελέα
(1993)1 ΑΑΔ, 352, Δημοκρατία ν. Πέτσα
(1996)1 ΑΑΔ, 1342 και Όπλου ν. Δημοκρατίας
(2000)1(Α) ΑΑΔ, 250).» Όπως, αναφέρθηκε και ανωτέρω, τα πραγματικά γεγονότα που περιβάλλουν τη διαφορά είναι, ως επί το πλείστον και στην ουσία τους, παραδεκτά. Παραθέτω συνεπώς στο σημείο αυτό, τη σύνοψη των γεγονότων τα οποία προκύπτουν ως αδιαμφισβήτητα και παραδεκτά μεταξύ των διαδίκων και τα οποία καθίστανται, κατ' επέκταση και ευρήματά μου. Η Αιτήτρια είναι ιδιοκτήτρια του ακινήτου με αριθμό τεμαχίου [ ], το οποίο βρίσκεται στον Στρόβολο της επαρχίας Λευκωσίας, κατά 112057/3800000 μερίδιο. Η αρχική έκταση του ακινήτου ήταν 231.920 τ.μ. Στις 20/4/2007 δημοσιεύτηκε γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης έκτασης 18.480 τ.μ. του ακινήτου για τη δημιουργία και βελτίωση τμήματος της Λεωφόρου Σταυρού και τη δημιουργία δευτερεύοντος οδικού δικτύου στην περιοχή νότια της Λεωφόρου Αθαλάσσας, στον Στρόβολο. Το ακίνητο, το οποίο είναι χωράφι, εμπίπτει εντός της Ειδικής Περιοχής Εισόδου (ΕΠΕ) της Λευκωσίας. Ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης, το ακίνητο διαχωρίστηκε σε ένα μεγάλο υποτεμάχιο νότια και σε δύο υποτεμάχια στη βόρειοανατολική πλευρά του (βλ. Παραρτήματα Α των Τεκμηρίων 1 και 2). Η Aποζημιούσα Aρχή, με επιστολή της ημερομηνίας 19/1/2011, προσέφερε στην Αιτήτρια το ποσό των €224.750,96 ως αποζημίωση, ποσό το οποίο η Αιτήτρια εισέπραξε τον Ιούνιο του 2011, με επιφύλαξη των δικαιωμάτων της. Επίδικο συνεπώς, παραμένει το ζήτημα του ποσού της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης στην οποία η Αιτήτρια δικαιούται για την απαλλοτρίωση του μεριδίου της καθώς και το θέμα της επιζήμιας επίδρασης. Των πιο πάνω λεχθέντων, σημειώνω ότι παρακολούθησα τους μάρτυρες που κατέθεσαν ενώπιόν μου με προσοχή, διατηρώντας κατά νου τις αρχές που διέπουν την αξιολόγηση της μαρτυρίας. Έχω επίσης διεξέλθει επιμελώς των πρακτικών της διαδικασίας και του περιεχομένου των εγγράφων που τέθηκαν ενώπιόν μου ως τεκμήρια. Σύμφωνα με τη Νομολογία, όπου μάρτυρες παρουσιάζονται ως πραγματογνώμονες, έχουν ως καθήκον να θέσουν ενώπιον του Δικαστηρίου όλα τα αναγκαία επιστημονικά δεδομένα για να δύναται το Δικαστήριο να καταλήξει στα δικά του συμπεράσματα (βλ. Μελικίδης ν. Παπαγεωργίου κ.α.
(2013)1 ΑΑΔ 832). Η δε πραγματογνωμοσύνη ενός μάρτυρα μπορεί να βασίζεται είτε στα ακαδημαϊκά του προσόντα, είτε στην πραγματική εμπειρία που απέκτησε σε ένα θέμα (βλ. Θεοσκέπαγγη Φαρμ κ.α. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας
(1990)1 ΑΑΔ 984). Η παρουσίαση του αναγκαίου υποβάθρου εμπειρογνωμοσύνης ούτως ώστε να καταστεί αποδεκτή μαρτυρία γνώμης, είναι απαραίτητη. Στην απόφαση Βασιλείου v. Κυπριακής Δημοκρατίας,
(2001)1 ΑΑΔ 1414: «Είναι σταθερή η νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου ότι η μαρτυρία εμπειρογνώμονα αξιολογείται όπως και κάθε άλλη μαρτυρία. Οι κανόνες αξιολόγησης είναι οι ίδιοι τόσο για τις μαρτυρίες εμπειρογνωμόνων όσο και για τις συνήθεις μαρτυρίες. Έχει πολλάκις λεχθεί ότι, σε ευρήματα αξιοπιστίας, η επέμβαση του Εφετείου δικαιολογείται μόνο όταν αυτά αντιπροσωπεύονται στην κοινή λογική ή έρχονται σε αντίθεση με αδιαμφισβήτητα μέρη της μαρτυρίας. Τα συμπεράσματα των πρωτόδικων Δικαστηρίων δεν είναι ανατρέψιμα αν είναι δικαίως επιτρεπτά με βάση τη μαρτυρία και ήταν αδύνατο να λεχθεί ότι ήταν εσφαλμένα (βλ. Αγησιλάου v. Χρίστου,
(1989)1 ΑΑΔ 713, Star Fiberglass Ltd v. Elneda Trading Ltd,
(1992)1 AAΔ.875 και Χειμώνα v. Γεωργίου κ.ά.
(1999)1 ΑΑΔ108)». Επανέρχομαι στα όσα τέθηκαν ενώπιόν μου και σημειώνω ότι δεν ετέθηκε καθ' οιονδήποτε τρόπο εν αμφιβόλω η εμπειρία και τα προσόντα των ΜΑ και ΜΥ1 ως εκτιμητές ακινήτων. Κρίνω συνεπώς ότι, αμφότεροι οι ως άνω μάρτυρες είναι προσοντούχοι και έμπειροι εκτιμητές ακινήτων και εμπειρογνώμονες στον τομέα τους και η μαρτυρία τους σχετικά με τα επίδικα θέματα θα αντικριστεί ως τέτοια. Προχωρώ στην αξιολόγηση της μαρτυρίας τους και των εκτιμήσεων (Τεκμήρια 1 και 2) που αυτοί συνέταξαν, υιοθέτησαν και παρουσίασαν, λαμβάνοντας περαιτέρω υπόψη μου όλα όσα αυτοί ανέφεραν αλλά και τα όσα κατατέθηκαν ενώπιόν μου εγγράφως. Σημειώνω καταρχάς ότι αμφότεροι οι εκτιμητές χρησιμοποίησαν τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης. Αναφορικά με την εν λόγω μέθοδο, παραπέμπω στην απόφαση Spiby v. Δημοτικού Συμβουλίου Πάφου
(2002)1 ΑΑΔ 483 όπου λέχθηκαν τα εξής: «Η δυνατότητα σύγκρισης του απαλλοτριωθέντος με άλλα κτήματα προϋποθέτει την ύπαρξη ομοιογένειας μεταξύ τους. Οι παράγοντες, που τείνουν να στοιχειοθετήσουν τέτοια ομοιότητα, εντοπίζονται στην τοποθεσία των ακινήτων, στα γεωφυσικά τους χαρακτηριστικά και στους όρους ανάπτυξής τους. Ο χρόνος διάθεσης των συγκριτικών αποτελεί άλλο σχετικό παράγοντα. Ως προς τον τελευταίο, είναι εφικτή η σύγκριση, εφόσον παρέχεται η δυνατότητα προσαρμογής της τιμής διάθεσης των συγκριτικών στα δεδομένα του κρίσιμου για την απαλλοτρίωση χρόνου.» Παρατηρώ επίσης ότι και στις δύο εκτιμήσεις, Τεκμήρια 1 και 2, γίνεται αναφορά στη διαδικασία απαλλοτρίωσης, στον σκοπό της και στην έκταση γης που απαλλοτριώθηκε. Περαιτέρω, τα στοιχεία του ακινήτου, η πολεοδομική ζώνη εντός της οποίας αυτό εμπίπτει και το απαλλοτριωθέν του μέρος (ως τα Παραρτήματα Α και των δύο Τεκμηρίων) ταυτίζονται. Αμφότεροι επίσης οι μάρτυρες αναφέρονται στο γεγονός ότι η Αιτήτρια είναι εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτήτρια του ακινήτου, στο μερίδιο που της αναλογεί και στο γεγονός ότι το ακίνητο είναι χωράφι. Αναφορικά με τις συγκριτικές πωλήσεις, σημειώνω ότι και οι δύο μάρτυρες υιοθέτησαν ποσοστό ετήσιας αύξησης 15%. Τρεις από τις συγκριτικές πωλήσεις στις οποίες βασίστηκαν προκύπτει ότι είναι κοινές. Συγκεκριμένα, οι συγκριτικές πωλήσεις Σ4, Σ5 και Σ6 του Τεκμηρίου 1 ταυτίζονται με τις συγκριτικές πωλήσεις 2, 6 και 5 του Τεκμηρίου
  1. Οι εκτιμήσεις τους διαφοροποιούνται ως προς την τελική τους κατάληξη για την αγοραία αξία του απαλλοτριωθέντος μέρους ακινήτου, με τον ΜΑ να την καθορίζει στο ποσό των €500 ανά τ.μ., σε αντίθεση με την ΜΥ1 η οποία την καθορίζει στο ποσό των €400 ανά τ.μ. Περαιτέρω, υπάρχει διαφοροποίηση στην επιζήμια επίδραση που ο κάθε ένας τους καθόρισε. Συγκεκριμένα, στο Τεκμήριο 1 η επιζήμια επίδραση στο υποτεμάχιο έκτασης 2.540 τ.μ. καθορίζεται σε ποσοστό 20% ενώ στο Τεκμήριο 2 σε ποσοστό 10%. Διαφορά εντοπίζεται και στην επιζήμια επίδραση στο υποτεμάχιο έκτασης 6.400 τ.μ. για το οποίο καθορίζεται ποσοστό 10% στο Τεκμήριο 1 σε αντίθεση με ποσοστό 5% που καθορίζεται στο Τεκμήριο
  2. Περαιτέρω, στην εκτίμηση Τεκμήριο 1, υπολογίζεται επιζήμια επίδραση συνεπεία του ανισόπεδου κυκλικού κόμβου σε έκταση 5.000 τ.μ. σε ποσοστό 30%. Δεν υπάρχει ανάλογος υπολογισμός στο Τεκμήριο
  3. Στρέφομαι στη μαρτυρία των ΜΑ και ΜΥ1 σε σχέση με τα ανωτέρω. Παρατηρώ ότι, παρά το γεγονός ότι ο ΜΑ χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και επιχείρησε να στηρίξει τη γνώμη του σε 8 συνολικά πωλήσεις, τις οποίες και συμπεριέλαβε στην εκτίμησή του, δεν έχω ικανοποιηθεί ότι η αξία που υιοθέτησε, δηλαδή αυτή των €500 ανά τ.μ., αντιπροσωπεύει την τιμή του ακινήτου εάν αυτό πωλείτο εκουσίως στην ελεύθερη αγορά κατά τον ουσιώδη χρόνο. Τούτο διότι, η αξία αυτή δεν ανταποκρίνεται στη συγκριτική πώληση Σ6 που ο ίδιος συμπεριέλαβε και την αξία της οποίας ο ίδιος καθόρισε κατά την 20/4/2007 στο ποσό των €
  4. Υπενθυμίζω ότι η εν λόγω συγκριτική πώληση (η οποία συμπεριλαμβάνεται και στην εκτίμηση Τεκμήριο 2 με αριθμό 5) αφορά στο ίδιο τεμάχιο. Φέρει δηλαδή τα ίδια χαρακτηριστικά, εμπίπτει στην ίδια ζώνη και πωλήθηκε εντός πολύ σύντομου χρονικού διαστήματος μετά τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης. Πέραν όμως των πιο πάνω, ο ΜΑ δεν παρουσίασε με τη μαρτυρία του οποιαδήποτε δεδομένα ή επιστημονικά κριτήρια βάσει των οποίων κατέληξε στον καθορισμό της αξίας στα €500 αντί €400 ανά τ.μ., που ήταν και η (στρογγυλεμένη) τιμή της συγκριτικής πώλησης Σ6 ούτως ώστε να μπορούσε να υποβοηθήσει το Δικαστήριο για τον λόγο για τον οποίο έκρινε ότι το επίδικο θα έπρεπε υπό τις περιστάσεις να εκτιμηθεί σε ποσό κατά €100 υψηλότερο. Ειδικότερα λαμβανομένου υπόψη ότι η εν λόγω συγκριτική πώληση αφορά σε μεταγενέστερη πώληση μεγαλύτερου μεριδίου του ίδιου ακινήτου. Κρίνω σκόπιμο να παραθέσω αυτούσιο το σχετικό απόσπασμα από την αντεξέταση του ΜΑ επί του συγκεκριμένου ζητήματος: «Ε. Συμφωνείτε μαζί μου ότι μερίδιο του ίδιου τεμαχίου έχει πωληθεί στα €400 το τ.μ. και αντιστοιχεί σε μεγαλύτερη έκταση από το επίδικο; Α. Ναι, το έχω πάνω στον πίνακα είναι το συγκριτικό
  5. Ε. Μπορείτε να μας εξηγήσετε γιατί στο συγκριτικό 6 πωλήθηκε €400, έρχεστε εσείς και καθορίζετε €500 για το επίδικο ανά τ.μ. Μιλούμε για το ίδιο και πιο μεγάλο τεμάχιο και μάλιστα 3 μήνες μετά την γνωστοποίηση όχι μεταγενέστερα. Άρα το 2013 εκάμετε μεν την εκτίμηση σας αλλά ήταν σε τιμές του 2008; Α. Ναι. Ήταν σε τιμές, όχι του 2008, της 20/4/
  6. Και αυτό έχει πωληθεί 10/7, 3 μήνες μετά. Για αυτό και η αναπροσαρμογή είναι προς τα κάτω. Ε. Και όμως εσείς, στη δική σας την εκτίμηση, η αναπροσαρμογή στο δικό μας είναι προς τα πολύ πάνω. Α. Δεν ήταν εκτίμηση μιας πώλησης που έχει γίνει. Ε. Δεν ήταν μια πώληση συμφωνώ αλλά όλα τα συγκριτικά κανένα δεν φτάνει τα €500 ή περισσότερα. Συμφωνείτε; Α. Αν δείτε όλα τα συγκριτικά είναι το μοναδικό συγκριτικό που είναι πολύ ψηλό από όλα τα συγκριτικά που βάζουμε. Ε. Ποιο συγκριτικό; Α. Το συγκεκριμένο που λέτε του υπό εκτίμηση τεμαχίου. Βρείτε μου άλλο συγκριτικό που είναι πιο ψηλό από αυτό. Το 6 το οποίο είναι μερίδιο του υπό εκτίμηση τεμαχίου. Βρέστε μου άλλο συγκριτικό το οποίο πωλήθηκε πιο ψηλά από αυτό. Γι' αυτό το λόγο επιβεβαιώνει ότι το τεμάχιο, το υπό εκτίμηση τεμάχιο, πρέπει να είναι πιο ψηλή η τιμή από ότι είναι τα συγκριτικά δεδομένα. Ε. Συμφωνείτε μαζί μου ότι τα συγκριτικά τεμάχια που έχετε βάλει εδώ είναι σε άλλες πολεοδομικές ζώνες, ενώ το επίδικο τεμάχιο είναι σε άλλη ζώνη που επιτρέπονται και καταστήματα; Α. Δεν υπήρχε στην ίδια ζώνη συγκριτική πώληση. Για αυτό βάλαμε ότι μπορούσε να είναι πιο κοντά στο επίδικο. Ε. Το επίδικο είναι σε ΕΠΕ ζώνη ειδική περιοχή στην είσοδο της Λευκωσίας; Α. Ναι τότε είχε μπει. Ε. Άρα κύριε μάρτυρα συμφωνείτε μαζί μου ότι αυτό το συγκριτικό επειδή ακριβώς βρισκόταν σε αυτή την ζώνη ΕΠΕ πουλήθηκε προνομιακότερα έναντι των άλλων; Α. Ακριβώς αυτό ήταν το σημείο που είπα ότι αυτό μου λέει εμένα, βλέποντας όλες τις συγκριτικές πωλήσεις και αναλύοντας και μετά βλέποντας αυτό το συγκριτικό 6, βλέπουμε ότι υπάρχει και η αγορά δείχνει ότι υπάρχει μία διαφορά. Ε. Άρα κύριε μάρτυρα συμφωνείτε μαζί μου ότι στην ουσία αυτό το συγκριτικό 6 που πωλήθηκε €400, αυτός θα έπρεπε να ήταν ο φάρος σας, αν μου επιτραπεί η λέξη, και όχι τα €500 που έχετε καθορίσει. Α. Θεωρώ ότι κανένας εκτιμητής δεν πρέπει να βασίζεται πάνω σε ένα συγκριτικό μόνο. Το πώς βλέπω εγώ αυτήν την συγκεκριμένη πώληση, θεωρώ ότι αυτή η συγκεκριμένη πώληση μας δείχνει ότι το υπό εκτίμηση ακίνητο είναι σε πιο προνομιακή θέση από ότι τα ακίνητα τα οποία έχουμε ως συγκριτικές πωλήσεις όχι μόνο λόγω της θέσης αλλά όπως είπατε και εσείς λόγω και της διαφορετικής πολεοδομικής του ζώνης η οποία του δίνει περισσότερες επιλογές ως προς την ανάπτυξη του συγκριμένου τεμαχίου. Συμφωνώ, για αυτό την εβάλαμε και στην έκθεση μας, υπάρχει η πώληση των €400, αλλά η εκτίμηση η δική μας είναι ότι η δικαιότερη αξία γι' αυτό το συγκεκριμένο ακίνητο θα έπρεπε να ήταν €500 το τ.μ. για να λαμβάνει υπόψη τις διαφορές του συγκεκριμένου τεμαχίου με τα υπό εκτίμηση. Αυτή είναι η άποψη η δική μας. Ε. Αν κάποιος πουλούσε 1 ακίνητο €300.000 σε 3 μήνες θα ήταν λογικό και αναμενόμενο να πουληθεί στις €400.
  7. Ή μήπως ο λόγος που εβάλατε τα €500 είναι για σκοπούς διαπραγμάτευσης. Α. Σίγουρα στην συγκεκριμένη περίοδο, ειδικά το 2007, υπήρχε άνοδος η οποία μπορούσε να μετρηθεί και με τον μήνα, όχι με τον χρόνο. Υπήρχε αναβρασμός άρα πιστεύω ότι όντως ένας λόγος είναι αυτός, ότι 3 μήνες διαφοράς υπήρχε ουσιαστική διαφορά στην τιμή. Ακριβώς πόσα δεν μπορώ να το καθορίσω, δεν έχω στοιχεία να σας το καθορίσω, αλλά σίγουρα αυτό επηρέασε τον λόγο που έχουμε βάλει περισσότερα. Αλλά για μένα, ο πιο σημαντικός λόγος ήταν αυτό που είχατε πει και εσείς, ότι η πολεοδομική ζώνη η δική μας δίνει στον προτιθέμενο αγοραστή ή αυτόν που θα αναπτύξει το τεμάχιο, περισσότερες επιλογές ως προς την ιδιότητα της ανάπτυξης και ως προς τους διαφορετικούς αγοραστές που μπορεί να προσεγγίσει δίνοντας και στον ίδιο και στην ανάπτυξη ποιοτικά χαρακτηριστικά τα οποία δεν υπάρχουν στα συγκεκριμένα συγκριτικά δεδομένα που είμαστε υπόχρεοι, παρόλο που δεν είναι ακριβώς τα ίδια, να τα βάλουμε και να τα αναλύσουμε και να τους δώσουμε τη σημασία που πρέπει.» Ενόψει των ανωτέρω, δεν έχω ικανοποιηθεί ότι προκύπτει η βάση επί της οποίας ο ΜΑ εξέφρασε την επί του προκειμένου γνώμη του σχετικά με την αξία που καθόρισε για το επίδικο ακίνητο. Η δε θέση του ότι κατά το 2007 η άνοδος στις τιμές των ακινήτων μπορούσε να μετρηθεί με τον μήνα, καθιστά ακροσφαλή την κατάληξή του για το ποσό των €500 ανά τ.μ. για το επίδικο, δεδομένου ότι η πώληση συγκριτικό 6 έλαβε χώρα τρείς μήνες μετά τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης και ήταν χαμηλότερη. Οι δε υπόλοιπες πωλήσεις που χρησιμοποιήθηκαν από τον ΜΑ, δεν προκύπτει ότι έχουν τέτοια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά ώστε να θεωρηθούν συγκρίσιμες με το επίδικο ακίνητο. Τούτο διότι πρόκειται για ακίνητα τα οποία είναι ολόκληρα μερίδια και εμπίπτουν σε διαφορετικές πολεοδομικές ζώνες από το επίδικο (βλ. Πατάτας ν. Κυπριακής Δημοκρατίας
(2005)1 ΑΑΔ 1306 στην οποία λέχθηκε, μεταξύ άλλων, ότι οι συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων που ανήκουν σε διαφορετικές πολεοδομικές ζώνες δεν είναι αποδεκτές). Δεν εντοπίζεται περαιτέρω να δόθηκε οποιαδήποτε βαρύτητα στο γεγονός ότι πέραν από συνιδιόκτητο, με 8 συνολικά συνιδιοκτήτες, το επίδικο ακίνητο είναι χωράφι το οποίο δεν διαχωρίστηκε. Συνέκρινε ουσιαστικά ανόμοια ακίνητα. Το γεγονός αυτό αποκτά ιδιαίτερη σημασία αφού πρόκειται για μειονέκτημα έναντι τεμαχίων που είναι διαχωρισμένα οικόπεδα. (βλ. σχετικά Κυπριακή Δημοκρατία ν. Συμεού κ.α., Πολιτική Έφεση 1/2015, 9/5/2023, ECLI:CY:AD:2023:A156 «Οι πιο πάνω θεωρήσεις του πρωτόδικου Δικαστηρίου το επηρέασαν ώστε να παραγνωρίσει τα πλεονεκτήματα που εγγενώς έχει ένα εγγεγραμμένο οικόπεδο έναντι ενός τεμαχίου που δεν έχει διαχωριστεί σε οικόπεδα. Ειδικότερα σε σχέση με τη δυνατότητα του πρώτου για άμεση οικοδομική ανάπτυξη.») Η ιδιοκτησία του επίδικου ακινήτου συνεπώς δεν συνεπάγεται και δικαίωμα οικοδομικής ανάπτυξης αφού στην προκειμένη περίπτωση πρόκειται για χωράφι και όχι οικόπεδο το οποίο θα μπορούσε άμεσα να αναπτυχθεί. Περαιτέρω, ως προς το ζήτημα της επιζήμιας επίδρασης στην έκταση των 5.000 τ.μ. σε σχέση με την ανέγερση του ανισόπεδου κυκλικού κόμβου, θα περιοριστώ απλά να αναδείξω ότι, όπως και ο ίδιος ο ΜΑ αποδέχθηκε κατά την αντεξέταση του, το επίδικο ποσοστό ύψους 30% καθορίστηκε από τον ίδιο χωρίς να υπάρχει οποιαδήποτε κοστολόγηση ή έρευνα από αρμόδιο εμπειρογνώμονα. Η δε ΜΥ1 ανέφερε ότι η Αποζημιούσα Αρχή επιμένει στην αρχική της προσφορά και ότι δεν ίσχυαν πλέον τα δεδομένα στη βάση των οποίων υποβλήθηκε η αναθεωρημένη πρόταση, η οποία εν πάση περιπτώσει δεν έγινε αποδεκτή. Η ΜΥ1, επίσης στηρίχθηκε στη συγκριτική πώληση του ίδιου μεριδίου του ακινήτου, καθορίζοντας την αξία του επίδικου ακινήτου στα €400 ανά τ.μ., αναδεικνύοντας μάλιστα στη μαρτυρία της ότι, αυτή ακριβώς η εγγύτητα μεταξύ του χρόνου πώλησης και της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης, καθώς και το γεγονός ότι πρόκειται για μερίδιο του ίδιου ακινήτου, αποτελούν παράγοντες καθοριστικής σημασίας. Σύμφωνα δε με τη σχετική Νομολογία, η σύγκριση προϋποθέτει την ύπαρξη ομοιογένειας (βλ. Spiby (ανωτέρω)). Την θέση της αυτή την αποδέχομαι συνεπώς, όπως και τον καθορισμό της αγοραίας αξίας στο ποσό των €400 ανά τ.μ., στη βάση της πιο πάνω προσέγγισής της. Πέραν όμως των πιο πάνω, η ΜΥ1 αναγνωρίζοντας τη σημασία της ΕΠΕ, στην οποία εμπίπτει το επίδικο ακίνητο, συμπλήρωσε ότι, εκτιμώντας το ακίνητο, προσέδωσε σε αυτό διπλάσια αξία σε σχέση με το συγκριτικό 3 το οποίο αφορά ακίνητο το οποίο εφάπτεται του επίδικου, λόγω ακριβώς της ΕΠΕ. Διαχώρισε όμως ταυτοχρόνως, τη συγκριτική πώληση 1 του Τεκμηρίου 2 αφού αυτή αφορούσε οικόπεδο. Αποδέχομαι περαιτέρω και τα όσα η ΜΥ1 ανέφερε σχετικά με το ζήτημα της επιζήμιας επίδρασης επί των υποτεμαχίων έκτασης 6.400 και 2.540 τ.μ. Συγκεκριμένα, παρά τον διαμελισμό τους, λόγω της δημιουργίας δρόμου, τα εν λόγω υποτεμάχια παραμένουν αξιοποιήσιμα λόγω του μεγέθους τους και σε καμία περίπτωση δεν «αχρηστεύτηκαν» ως η θέση της Αιτήτριας. Τούτο λόγω της έκτασής τους αλλά και διότι συνεχίζουν να υφίστανται οι δυνατότητες ανάπτυξής τους και παραμένει το ενδεχόμενο, στο πλαίσιο οικοπεδοποίησης του τεμαχίου, παραχώρησής τους ως χώρος πρασίνου. Σε κάθε περίπτωση, αποδεκτή ως ανταποκρινόμενη στη λογική είναι και η θέση της ΜΥ1 ότι δηλαδή, παρά το γεγονός ότι ο διαμελισμός του ακινήτου επιδρά κατά τρόπο δυσμενή στην αξία των υποτεμαχίων, εντούτοις, η επίδραση αυτή ήταν αποτέλεσμα εκτέλεσης έργου υποδομής και δη δρόμου και πεζοδρομίων τα οποία ως εκ της φύσης τους έργα προσδίδουν και κάποια περαιτέρω αξία. Όπως δε προέκυψε κατά την ακρόαση και δη τη μαρτυρία της ΜΥ2, η οποία επί του προκειμένου σημειώνω ότι παρέμεινε ακλόνητη και την αποδέχομαι, για να ενεργοποιηθούν οι πρόνοιες της ΕΠΕ, πέραν από την υλοποίηση των έργων βάσει του Τεκμηρίου 4 που δεν ολοκληρώθηκαν και άλλων συναφών προϋποθέσεων, απαραίτητος ήταν και ο διαχωρισμός και η οικοπεδοποίηση του ακινήτου. Το επίδικο ακίνητο συνεπώς, εμπίπτει εντός της ΕΠΕ μεν, υπό προϋποθέσεις δε (βλ. Κεφάλαιο 19, Τεκμηρίου 4). Κατά συνέπεια, η ύπαρξη όρων για την οικοπεδική και άλλη ανάπτυξη και εκμετάλλευση του ακινήτου επιδρά και στην αξία του. Γενικότερα, είμαι της γνώμης ότι οι υπολογισμοί του ΜΑ σε αντίθεση με αυτούς της ΜΥ1 είναι υπερβολικοί, εξογκωμένοι και στερούνται του απαραίτητου υποβάθρου το οποίο να τους δικαιολογεί. Η μαρτυρία του ΜΑ συνεπώς δεν γίνεται αποδεκτή για τους λόγους που εξήγησα πιο πάνω και ειδικότερα διότι δεν στηρίχθηκε σε επιστημονικά κριτήρια αλλά ούτε και στην κοινή λογική για σκοπούς καθορισμού τόσο της αξίας όσο και της επιζήμιας επίδρασης. Αντίθετα, οι θέσεις της Αποζημιούσας Αρχής, όπως αυτές προβλήθηκαν από τις ΜΥ1 και ΜΥ2, κρίνονται επαρκώς τεκμηριωμένες και αιτιολογημένες και γίνονται αποδεκτές. Κατά συνέπεια, στη βάση της πιο πάνω αξιολόγησης και για τους λόγους που πιο πάνω εξηγώ, αποδέχομαι τη μαρτυρία των ΜΥ1 και ΜΥ2 και προβαίνω επί τη βάση της σε ανάλογα ευρήματα. Σε αντίθεση με τη μαρτυρία του ΜΑ η οποία δεν γίνεται αποδεκτή και απορρίπτεται. Στη βάση δε της πιο πάνω αξιολόγησης της μαρτυρίας που προσκομίστηκε ενώπιόν μου, κρίνω ότι η αξίωση της Αιτήτριας για το ποσό των €86.767,04, ως το υπόλοιπο εύλογης και δίκαιης αποζημίωσης, πλέον τόκους και έξοδα, δεν μπορεί να επιτύχει και απορρίπτεται. Αντίθετα, αποδέχομαι ότι η εύλογη και δίκαιη αποζημίωση είναι ως αυτή καθορίστηκε και προσφέρθηκε ήδη από την Αποζημιούσα Αρχή, δυνάμει της δικής της εκτίμησης. Αποζημίωση η οποία ήδη εισπράχθηκε από την Αιτήτρια. Για τους λόγους που προσπάθησα να εξηγήσω ανωτέρω, η Παραπομπή αποτυγχάνει και απορρίπτεται. Ενόψει του αποτελέσματος και λαμβανομένου υπόψη ότι το ποσό της αποζημίωσης έχει καταβληθεί κρίνω ότι η ορθότερη υπό τις περιστάσεις διαταγή είναι όπως τα έξοδα επιδικαστούν υπέρ της Αποζημιούσας Αρχής και εναντίον της Αιτήτριας ως υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο (βλ. Χαψή ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας
(1997)1(Γ) Α.Α.Δ. 1403). (Υπ.) ...................................... Β. Α. Λοΐζου, Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.