← Κύπρος

ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΤΟΥ ΣΥΜΠΛΕΓΜΑΤΟΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΚΑΝΙΚΑ ΕΝΑΕΡΙΟΣ (ΚΑΝΙΚΑ ΕΝΑΕΡΙΟΣ COMPLEX) ν. KANIKA HOTELS LIMITED κ.α., Αγωγή αρ. 6112/13, 17/2

ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΤΟΥ ΣΥΜΠΛΕΓΜΑΤΟΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΚΑΝΙΚΑ ΕΝΑΕΡΙΟΣ (ΚΑΝΙΚΑ ΕΝΑΕΡΙΟΣ COMPLEX) ν. KANIKA HOTELS LIMITED κ.α., Αγωγή αρ. 6112/13, 17/2/2023 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2023:A20 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Μ. Αγιομαμίτη, Α.Ε.Δ. Αγωγή αρ. 6112/13 Μεταξύ: ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΤΟΥ ΣΥΜΠΛΕΓΜΑΤΟΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΚΑΝΙΚΑ ΕΝΑΕΡΙΟΣ (ΚΑΝΙΚΑ ΕΝΑΕΡΙΟΣ COMPLEX) Ενάγουσα και

  1. KANIKA HOTELS LIMITED
  2. KAPETANIOS HOTELS LIMITED Εναγόμενοι -------------------------- Ημερομηνία: 17.02.2023 Για Ενάγουσα: κ. Αποστολίδης με κ. Καμπανέλλα Για Εναγόμενη 1: κα Γρηγορίου Για Εναγόμενη 2: κ. Γεωργίου Α Π Ο Φ Α Σ Η Η Ενάγουσα, διαχειριστική επιτροπή του συγκροτήματος με την επωνυμία «ΚΑΝΙΚΑ ΕΝΑΕΡΙΟΣ» (στο εξής το «συγκρότημα»), διεκδικεί με την παρούσα αγωγή οφειλόμενα κοινόχρηστα της ξενοδοχειακής μονάδας "KANIKA PANTHEON HOTEL", η οποία μετονομάστηκε σε "KAPETANIOS ODYSSIA HOTEL" (στο εξής το «ξενοδοχείο»). Σύμφωνα με το κλητήριο ένταλμα, το ξενοδοχείο ανεγέρθηκε εντός του ιδίου τεμαχίου γης στο οποίο ανεγέρθηκαν οι 12 πολυκατοικίες που συναποτελούν το συγκρότημα. Συνεπώς, το ξενοδοχείο οφείλει να συνεισφέρει στις αναγκαίες δαπάνες της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και των κοινόχρηστων χώρων του συγκροτήματος. Συγκεκριμένα, η Ενάγουσα διεκδικεί για την περίοδο από 01.01.1991 μέχρι 30.09.2013 το ποσό των €153.786,44, ως οφειλόμενα κοινόχρηστα. Η Εναγόμενη 1 ήταν ιδιοκτήτρια και/ή κάτοχος του ξενοδοχείου μέχρι τον Δεκέμβριο του
  3. Από τον Δεκέμβριο του 2012, η Εναγόμενη 2 κατέχει το ξενοδοχείο ως ενοικιάστρια και/ή αδειούχος και/ή ως συνιδιοκτήτρια. Τα κοινόχρηστα που αναλογούν στην Εναγόμενη 2 από τον Δεκέμβριο του 2012 ανέρχονται σε €15.109,
  4. Ως εκ των ανωτέρω, η Ενάγουσα αξιώνει εναντίον της Εναγόμενης 1 το ποσό των €138.667,12 και εναντίον των Εναγομένων 1 και 2 αλληλέγγυα και/ή ξεχωριστά το ποσό των €15.109,
  5. Η Εναγόμενη 1 στο δικόγραφο της Υπεράσπισης ισχυρίζεται, ότι το ξενοδοχείο αποτελεί αυτοτελή μονάδα η οποία ουδεμία σχέση έχει με το συγκρότημα. Περαιτέρω, ισχυρίζεται, ότι η Ενάγουσα δεν διευκρινίζει σε ποιες δαπάνες προέβη και κατά πόσο αυτές οι δαπάνες συσχετίζονται με την αυτοτελή μονάδα του ξενοδοχείου. Σε κάθε περίπτωση, αρνείται ότι οφείλει οποιοδήποτε ποσό στην Ενάγουσα. Επιπροσθέτως, η Εναγόμενη 1 υποστηρίζει, ότι συμφωνήθηκε η συνεισφορά της αυτοτελούς μονάδας του ξενοδοχείου σε ένα καθορισμένο ποσό για συγκεκριμένα έξοδα προς τον σκοπό σωστής συντήρησης του συγκροτήματος. Η Εναγόμενη 2 στην Υπεράσπισή της ισχυρίζεται με τη σειρά της, ότι το ξενοδοχείο αποτελεί αυτοτελή μονάδα και η Ενάγουσα δεν προσέφερε οποιαδήποτε υπηρεσία καθαριότητας, ασφάλισης, συντήρησης, λειτουργίας, επιδιόρθωσης, αποκατάστασης, διοίκησης και διαχείρισης στο ξενοδοχείο. Περαιτέρω, αρνείται ότι οφείλει οποιοδήποτε ποσό στην Ενάγουσα. Μαρτυρία Θα επιχειρήσω στη συνέχεια να παραθέσω το ουσιαστικό μέρος της μαρτυρίας εκάστου μάρτυρα (Καννάουρου κ.ά. ν. Σταδιώτη κ.ά.

(1990)1 Α.Α.Δ. 35). Ο Μ.Ε.1 είναι βοηθός κτηματολογικός λειτουργός στο τμήμα επιτόπιων ερευνών του Κτηματολογίου Λεμεσού. Ετοίμασε και κατέθεσε ως δέσμη Τεκμηρίου 1 δύο πιστοποιητικά έρευνας ακίνητης ιδιοκτησίας. Επεξηγώντας τη δέσμη Τεκμηρίου 1 ανέφερε, ότι το ξενοδοχείο ανεγέρθηκε στο ίδιο τεμάχιο γης (δηλ. το τεμάχιο με αρ. 120) στο οποίο ανεγέρθηκαν και οι πολυκατοικίες που συναποτελούν το συγκρότημα. Συγκεκριμένα, κατά τον οριζόντιο διαχωρισμό παραχωρήθηκε στους ιδιοκτήτες του γραφείου με αρ. 117, το οποίο είναι μονάδα σε μία εκ των πολυκατοικιών του συγκροτήματος, το αποκλειστικό δικαίωμα ανέγερσης επιπρόσθετων κτιρίων (ορόφων) στην αυλή με αρ.330, η οποία αποτελεί μέρος του τεμαχίου με αρ.
  1. Η διαδικασία εγγραφής του ξενοδοχείου ως ξεχωριστής μονάδας βρίσκεται σε εξέλιξη. Με την ολοκλήρωση της πιο πάνω διαδικασίας το αποκλειστικό δικαίωμα ανέγερσης επιπρόσθετων κτιρίων (ορόφων) που είχε το γραφείο με αρ. 117, θα μετατραπεί σε ξεχωριστή μονάδα η οποία, όμως, θα εξακολουθεί να είναι μέρος ολοκλήρου του συγκροτήματος του τεμαχίου με αρ.
  2. Κατά τον χρόνο έκδοσης της δέσμης Τεκμηρίου 1 δεν υπήρχαν στο Κτηματολόγιο στοιχεία αναφορικά με τα εμβαδά του ξενοδοχείου. Σήμερα υπάρχουν στον φάκελο διαχωρισμού που τηρείται στο Κτηματολόγιο τα εμβαδά του ξενοδοχείου (Τεκμήριο 2). Το Τεκμήριο 2 έχει ελεγχθεί από το Τμήμα Χαρτογραφίας του Κτηματολογίου και δεν υπάρχει περίπτωση τροποποίησής του. Αντεξεταζόμενος δήλωσε, ότι με τον οριζόντιο διαχωρισμό που βρίσκεται σε εξέλιξη θα εκδοθούν ξεχωριστοί τίτλοι για το ξενοδοχείο, το γραφείο με αρ. 117 και τον υποσταθμό της Α.Η.Κ. Περαιτέρω, δήλωσε, ότι στον φάκελο του Κτηματολογίου υπάρχουν κατατεθειμένες άδειες οικοδομής του ξενοδοχείου, αλλά δεν γνωρίζει την ακριβή ημερομηνία ανέγερσής του. Στο Τεκμήριο 2 δεν καταγράφονται συνολικά τα εμβαδά των καλυμμένων και ακάλυπτων χώρων, διότι στα ειδικά σχέδια που ετοιμάζονται πρέπει να καθορίζεται ξεχωριστά το εμβαδό του κάθε ορόφου του κτιρίου. Διευκρίνισε, ότι το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης που υπάρχει σε έναν οριζόντιο διαχωρισμό διαφέρει από το αποκλειστικό δικαίωμα ανέγερσης κτιρίων (ορόφων). Η αυλή με αρ. 330 δεν είναι μονάδα. Αποτελεί συγκεκριμένο χώρο στον οποίο η αρμόδια αρχή καθόρισε ότι οι ιδιοκτήτες του γραφείου με αρ. 117 έχουν αποκλειστικό δικαίωμα ανέγερσης κτιρίων (ορόφων). Σε διευκρινιστική ερώτηση του Δικαστηρίου ο Μ.Ε.1 απάντησε, ότι με την ολοκλήρωση της διαδικασίας του οριζόντιου διαχωρισμού που βρίσκεται σε εξέλιξη το μερίδιο στην κοινόκτητη ιδιοκτησία που ανήκει στο γραφείο με αρ. 117 θα κατανεμηθεί στις μονάδες που θα προκύψουν από τον διαχωρισμό, ήτοι στο γραφείο με αρ. 117 και το ξενοδοχείο. Ο Μ.Ε.2, διετέλεσε Πρόεδρος της Ενάγουσας. Υιοθέτησε γραπτή δήλωση (Έγγραφο Α) ως μέρος της κυρίως εξέτασής του. Σύμφωνα με το Έγγραφο Α, η Ενάγουσα ζήτησε τη βοήθεια αγρονόμου τοπογράφου μηχανικού (Μ.Ε.3) για την εμβαδομέτρηση του ξενοδοχείου. Στη βάση μελέτης που ετοίμασε ο Μ.Ε.3 (Τεκμήριο 3) το εμβαδό του ξενοδοχείου επί του οποίου υπολογίζεται η συνεισφορά του στα κοινόχρηστα έξοδα είναι 8.389 τ.μ. Το ξενοδοχείο οφείλει να συμμετάσχει στις αναγκαίες δαπάνες για την ασφάλιση, συντήρηση, λειτουργία, επιδιόρθωση, αποκατάσταση, διοίκηση και διαχείριση του συγκροτήματος κατ' αναλογία και με βάση το εμβαδό του. Τα κοινόχρηστα έξοδα του συγκροτήματος για την περίοδο 01.01.91 - 30.09.13 ανέρχονται στο συνολικό ποσό των €1.330.475,41 και η αναλογία του ξενοδοχείου υπολογίστηκε στο ποσό των €153.786,
  3. Η Εναγόμενη 2 κατέστη συνιδιοκτήτης του ξενοδοχείου τον Δεκέμβριο του
  4. Από την εν λόγω ημερομηνία μέχρι και τις 30.09.13, η Εναγόμενη 2 οφείλει ως κοινόχρηστα το ποσό των €15.109,
  5. Το προαναφερόμενο ποσό περιλαμβάνεται στο συνολικό ποσό των οφειλόμενων κοινοχρήστων του ξενοδοχείου εκ ποσού €153.786,
  6. Οι Εναγόμενοι κατά διάφορες ημερομηνίες πλήρωσαν το ποσό των €3.729,38 αναφορικά με τα έξοδα συμπιεστή απορριμμάτων, με αποτέλεσμα να παραμένει μέχρι σήμερα οφειλόμενο το ποσό των €150.057,
  7. Στη δια ζώσης μαρτυρία του δήλωσε, ότι η Ενάγουσα για τον υπολογισμό των κοινοχρήστων που αντιστοιχούν στο ξενοδοχείο στηρίχθηκε στις εξελεγμένες οικονομικές καταστάσεις που παρουσιάζονταν στις Γενικές Συνελεύσεις από ανεξάρτητο ορκωτό ελεγκτή και εγκρίνονταν από τους ιδιοκτήτες των μονάδων που μετείχαν σε αυτές. Συγκεκριμένα, κατατέθηκαν αντίγραφα των οικονομικών καταστάσεων των ετών 2009 - 2013 (Τεκμήρια 6 - 10 αντίστοιχα). Τα κοινόχρηστα έξοδα διακρίνονται σε γενικά έξοδα, στα οποία μετέχουν όλες οι οικοδομές του συγκροτήματος, και σε εξειδικευμένα έξοδα τα οποία αφορούν την κάθε οικοδομή ξεχωριστά. Τα εξειδικευμένα έξοδα κατανέμονται μόνο στους ιδιοκτήτες των μονάδων της κάθε οικοδομής, σε αντίθεση με τα γενικά έξοδα στα οποία συμμετέχουν όλες οι μονάδες του συγκροτήματος. Το ξενοδοχείο χρεώθηκε με τα γενικά έξοδα των κοινόχρηστων χώρων του συγκροτήματος. Οι εν λόγω χρεώσεις παρουσιάζονται στις καταστάσεις λογαριασμού - Τεκμήρια 11 και
  8. Αντεξεταζόμενος είπε, ότι τα κοινόχρηστα που διεκδικούνται από το ξενοδοχείο αποτελούν έλλειμμα. Δέχθηκε, ότι το εν λόγω έλλειμμα δεν παρουσιάζεται στις οικονομικές καταστάσεις του 2009 (Τεκμήριο 6), καθώς κατά τον ουσιώδη χρόνο ο έλεγχος της διαχειριστικής επιτροπής του συγκροτήματος ανήκε στην εταιρεία που ανήγειρε το συγκρότημα. Η εν λόγω εταιρεία είχε κοινά συμφέροντα με το ξενοδοχείο. Το 2011, άλλαξε η προαναφερόμενη κατάσταση και ο έλεγχος της διαχειριστικής επιτροπής περιήλθε στους ιδιοκτήτες των διαφόρων μονάδων του συγκροτήματος. Έκτοτε αποφασίσθηκε, ότι το ξενοδοχείο θα πρέπει, ως μονάδα του συγκροτήματος, να συνεισφέρει στα γενικά κοινόχρηστα έξοδα. Όταν ανέλαβε η νέα διαχειριστική επιτροπή έγινε αναλογισμός των κοινοχρήστων από το 1991 που λειτούργησε το ξενοδοχείο και προέκυψε το ποσό που διεκδικείται με την αγωγή για τα οφειλόμενα κοινόχρηστα της επίδικης περιόδου. Τα τ.μ. του ξενοδοχείου, όπως αυτά προσδιορίζονται στο Τεκμήριο 3, είναι πιθανόν να διαφέρουν από τα τ.μ. που θα περιλαμβάνονται στον τίτλο ιδιοκτησίας που θα εκδώσει το Κτηματολόγιο. Ωστόσο, η διαχειριστική επιτροπή, για σκοπούς υπολογισμού της αναλογίας της συμμετοχής του ξενοδοχείου στα κοινόχρηστα έξοδα δεν είχε άλλη διέξοδο από το να αποταθεί στον Μ.Ε.
  9. Δέχθηκε, ότι μπορεί να υπάρχει κάποια διαφοροποίηση ως προς το ακριβές ποσό των κοινοχρήστων, αναλόγως των τ.μ. του ξενοδοχείου, ωστόσο, διαφώνησε με τον κ. Γεωργίου ως προς το ότι η Εναγόμενη 2 δεν οφείλει οποιοδήποτε ποσό ως κοινόχρηστα. Επίσης, δήλωσε, ότι ως ιδιοκτήτης μονάδας του συγκροτήματος υπέγραψε την «Γενική Συμφωνία» - Τεκμήριο
  10. Το Τεκμήριο 13 υπογράφηκε για να διευκολυνθεί η εταιρεία που οικοδόμησε το συγκρότημα να ανεγείρει το ξενοδοχείο, καθώς η άδεια οικοδομής που είχε εξασφαλίσει δεν προνοούσε για την ανέγερση του ξενοδοχείου στο σημείο που αυτό βρίσκεται σήμερα. Με το Τεκμήριο 13, ωστόσο, δεν απαλλάχθηκε το ξενοδοχείο από την υποχρέωση συνεισφοράς στα κοινόχρηστα έξοδα. Στην υποβληθείσα θέση της κας Γρηγορίου, ότι η Εναγόμενη 1 συνεισέφερε στα γενικά έξοδα κοινοχρήστων του συγκροτήματος, ο Μ.Ε.2 απάντησε ότι το ξενοδοχείο κατέβαλε κάποια ποσά, όχι όμως κάθε μήνα. Περαιτέρω, δήλωσε, ότι δεν έχει υπόψη του κατά πόσο εκδίδονταν προς το ξενοδοχείο τιμολόγια σε σχέση με τις χρεώσεις κοινοχρήστων, όπως αυτά που εκδίδονταν για όλους τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες των μονάδων του συγκροτήματος. Συμφώνησε με την κα. Γρηγορίου, ότι το Τεκμήριο 14 συνιστά εξοφλητική απόδειξη προς την Εναγόμενη
  11. Επίσης, συμφώνησε ότι στα Τεκμήρια 4 και 8 από τη μία και στο Τεκμήριο 10 από την άλλη, τα τ.μ. του ξενοδοχείου διαφέρουν. Ο Μ.Ε.3 προέβη στις μετρήσεις του εμβαδού του ξενοδοχείου που καταγράφονται στο Τεκμήριο
  12. Σύμφωνα με τους δικούς του υπολογισμούς το συνολικό εμβαδό των κλειστών χώρων του ξενοδοχείου ανέρχεται σε 8.389 τ.μ., ενώ με βάση το Τεκμήριο 2 τα αντίστοιχα εμβαδά ανέρχονται σε 8.714 τ.μ. Αντεξεταζόμενος δήλωσε, ότι οι μετρήσεις που διενήργησε έγιναν περιμετρικά του ξενοδοχείου. Εντός του ξενοδοχείου εισήλθε μόνο στον χώρο του υπογείου και στην οροφή. Οι μετρήσεις έγιναν μέσω συστήματος δορυφορικού εντοπισμού GPS, ενώ στον υπόγειο χώρο του ξενοδοχείου χρησιμοποιήθηκε και κορδέλα. Αρνήθηκε, ότι εισήλθε σε χώρους του ξενοδοχείου χωρίς προηγουμένως να εξασφαλίσει σχετική άδεια. Περαιτέρω, διαφώνησε με τη θέση ότι οι μετρήσεις που διενήργησε ήταν λανθασμένες. O M.E.4 είναι εγκεκριμένος λογιστής - ελεγκτής και ετοίμασε τις οικονομικές καταστάσεις για το έτος 2011 - Τεκμήριο
  13. Για την ετοιμασία των καταστάσεων λογαριασμού - Τεκμήρια 11 και 12, έλαβε υπόψη του τα τ.μ. του ξενοδοχείου, όπως του δόθηκαν από την Ενάγουσα και τα έξοδα κοινοχρήστων που περιλαμβάνονται στις οικονομικές καταστάσεις των ετών 1991 -
  14. Δεν χρέωσε το ξενοδοχείο με το σύνολο των εξόδων, αλλά μόνο με έξοδα που δεν θα μπορούσε κάποιος να αμφισβητήσει ότι πληρώθηκαν, όπως για παράδειγμα τους μισθούς των υπαλλήλων και το ρεύμα. Αντεξεταζόμενος, δήλωσε ότι τα έξοδα για τους ανελκυστήρες των πολυκατοικιών δεν χρεώθηκαν στο ξενοδοχείο. Δεν θυμόταν κατά πόσο χρησιμοποιούνταν τα ίδια πρόσωπα για την καθαριότητα των πολυκατοικιών και των κοινόχρηστων χώρων του συγκροτήματος. Τα έξοδα για τις κηπουρικές εργασίες ήταν κοινά για όλο το συγκρότημα και ο κάθε ιδιοκτήτης χρεωνόταν αναλόγως του εμβαδού της μονάδας του. Τα τ.μ. του ξενοδοχείου (9.944) που χρησιμοποιήθηκαν στο Τεκμήριο 8, διαφέρουν από τα τ.μ. του ξενοδοχείου που χρησιμοποιήθηκαν στις καταστάσεις λογαριασμού. Τα ποσά των προηγούμενων ετών για τα οποία το ξενοδοχείο δεν χρεωνόταν κοινόχρηστα, είχαν χρεωθεί στους υπόλοιπους ιδιοκτήτες των μονάδων του συγκροτήματος. Διευκρίνισε, επίσης, ότι δεν παρουσιάζονταν ως έλλειμμα στις οικονομικές καταστάσεις των προηγούμενων ετών. Εν κατακλείδι, αρνήθηκε την υποβληθείσα θέση, ότι τα Τεκμήρια 11 και 12 είναι λανθασμένα. Ο Μ.Ε.5 είναι ορκωτός λογιστής και ετοίμασε τις οικονομικές καταστάσεις των ετών 2012 και 2013 (Τεκμήρια 9 και 10 αντίστοιχα). Οι καταστάσεις λογαριασμού - Τεκμήρια 11 και 12 συσχετίζονται με τα Τεκμήρια 9 και 10, καθώς παρουσιάζουν τα οφειλόμενα κοινόχρηστα από το ξενοδοχείο. Αντεξεταζόμενος δήλωσε, ότι τα ποσά που καταγράφονται ως οφειλόμενα στο Τεκμήριο 9 συμπεριλαμβάνονται μόνο στο Τεκμήριο
  15. Για το συνολικά οφειλόμενο ποσό κοινοχρήστων από το ξενοδοχείο έλαβε υπόψη του τα Τεκμήρια 11 και 12, τα οποία ετοιμάστηκαν από την Ενάγουσα. Το σύνολο των εξόδων της Ενάγουσας, το οποίο καταγράφει στην σελ.4 των Τεκμηρίων 9 και 10, κατανεμήθηκε σε όλους τους ιδιοκτήτες του συγκροτήματος αναλόγως των τ.μ. της κάθε μονάδας. Στο Τεκμήριο 9 υπολόγισε τα τ.μ. του ξενοδοχείου σε 9.944, όπως καταγράφονταν και στην οικονομική κατάσταση του προηγούμενου έτους. Για το 2013, ωστόσο, δόθηκε νέα κατάσταση η οποία αύξανε τα τ.μ. του ξενοδοχείου. Για αυτόν τον λόγο στο Τεκμήριο 10 τα τ.μ. ανήλθαν σε 12.
  16. Αυτά τα τ.μ. εφαρμόστηκαν για τα πρώτα τρία τρίμηνα του 2013, ενώ από το τέταρτο τρίμηνο του 2013 τα τ.μ. διαφοροποιήθηκαν προς τα κάτω και συγκεκριμένα στα 8.
  17. Εκ μέρους της Εναγόμενης 1 κατέθεσε ως μάρτυρας ο Γενικός Διευθυντής της (Μ.Υ.
(1)1). Υιοθέτησε ως μέρος της κυρίως εξέτασής του το περιεχόμενο γραπτής δήλωσης (Έγγραφο Β). Σύμφωνα με τον Μ.Υ.
(1)1, οι Εναγόμενοι 1 και 2 είναι εγγεγραμμένοι συνιδιοκτήτες (κατά 1/10 μερίδιο η Εναγόμενη 1 και 9/10 μερίδιο η Εναγόμενη 2) του γραφείου με αρ. 117, του γραφείου με αρ. 40 και του γραφείου με αρ. 60, τα οποία βρίσκονται σε πολυκατοικία του συγκροτήματος (Τεκμήριο 15). Το συγκρότημα ανεγέρθηκε από την εταιρεία KANIKA TOURIST ENTERPRISES LTD. Η εν λόγω εταιρεία ανήγειρε και το ξενοδοχείο και πρόθεσή της ήταν όπως το ξενοδοχείο είναι ανεξάρτητο από το συγκρότημα. Για αυτόν τον λόγο υπογράφηκε με τους αγοραστές των μονάδων του συγκροτήματος το Τεκμήριο
  1. Το ξενοδοχείο από την ανέγερσή του, περί το 1991, λειτουργούσε και εξακολουθεί να λειτουργεί ανεξάρτητα από το συγκρότημα και η συντήρησή του γίνεται αποκλειστικά από τους ιδιοκτήτες του χωρίς οποιαδήποτε συνεισφορά των ιδιοκτητών των μονάδων του συγκροτήματος ή της Ενάγουσας. Η Ενάγουσα, αυθαίρετα και αδικαιολόγητα, από το 2012 άρχισε να ζητεί από την Εναγόμενη 1 οφειλόμενα κοινόχρηστα σε σχέση με το ξενοδοχείο. Απέστειλε, μάλιστα, τα Τεκμήρια 11 και 12 χωρίς να συνοδεύονται από τιμολόγια και σχετικές αποδείξεις των ισχυριζόμενων οφειλών. Το ξενοδοχείο, όπως προκύπτει και από τα Τεκμήρια 4 και 5, αποδέχθηκε χαριστικά την καταβολή κάποιου ποσού μηνιαίως σε σχέση με ορισμένα κοινόχρηστα έξοδα που αφορούσαν τη σωστή συντήρηση του συγκροτήματος, όπως, μισθό κηπουρού, ενοίκιο συμπιεστών, αποκομιδή σκυβάλων, αποφράξεις αποχετεύσεων, ενοίκιο γραφείου, ηλεκτροδότηση, ασφάλεια έναντι τρίτου, επιπλέον κλαδέματα δένδρων κλπ. Στη δια ζώσης μαρτυρία του δήλωσε, ότι παρευρέθηκε στη Γενική Συνέλευση που έλαβε χώρα στις 03.12.21, αλλά δεν του επιτράπηκε να ψηφίσει με την αιτιολογία ότι το ξενοδοχείο όφειλε κοινόχρηστα. Εξ όσων γνωρίζει, το ξενοδοχείο δεν είχε ποτέ δικαίωμα ψήφου στις Γενικές Συνελεύσεις, εφόσον δεν συμμετείχε στα κοινόχρηστα έξοδα του συγκροτήματος με βάση τη συμφωνία - Τεκμήριο
  2. Το δικαίωμα ψήφου που επικαλέστηκε στην προαναφερόμενη Συνέλευση, απέρρεε από άλλα γραφεία και καταστήματα που ανήκαν στο γκρουπ των εταιρειών ΚΑΝΙΚΑ. Αντεξεταζόμενος συμφώνησε, ότι το γκρουπ των εταιρειών ΚΑΝΙΚΑ συμμετείχε στις διάφορες διαχειριστικές επιτροπές του συγκροτήματος. Το δικαίωμα συμμετοχής προέρχεται από τα γραφεία ιδιοκτησίας της ΚΑΝΙΚΑ, τα οποία αποτελούν μονάδες του συγκροτήματος. Εξ ου και η Εναγόμενη 1, ως ιδιοκτήτρια τριών μονάδων του συγκροτήματος, πλήρωνε τα κοινόχρηστα που της αναλογούσαν. Το ξενοδοχείο, όμως, δεν εμπίπτει στο συγκρότημα και για αυτόν τον λόγο δεν εξοφλήθηκε η κατάσταση λογαριασμού που παραδόθηκε στην Εναγόμενη 1 με οφειλόμενα κοινόχρηστα. Παρά τα πιο πάνω, το ξενοδοχείο ήταν πάντοτε πρόθυμο να πληρώνει ένα ποσό χαριστικά προς τη διαχειριστική επιτροπή του συγκροτήματος. Η εν λόγω θέση, ωστόσο, μεταβλήθηκε, όταν αξιώθηκαν τα επίδικα ποσά και καταχωρήθηκε η παρούσα αγωγή. Τέλος, διαφώνησε με τη θέση του κ. Αποστολίδη, ότι μεταξύ των 12 πολυκατοικιών του συγκροτήματος και του ξενοδοχείου υπάρχουν κοινόχρηστοι χώροι. Αξιολόγηση Προτού προχωρήσω στην αξιολόγηση της μαρτυρίας, θεωρώ σκόπιμο να παραθέσω τα ακόλουθα γεγονότα τα οποία, μέσα από τις δικογραφημένες θέσεις των διαδίκων και την προσαχθείσα μαρτυρία, αναδεικνύονται ως κοινά αποδεκτά ή μη αμφισβητούμενα: Το συγκρότημα αποτελείται από οικοδομές, οι οποίες έχουν ανεγερθεί εντός του τεμαχίου με αρ.
  3. Συγκεκριμένα, στο τεμάχιο με αρ.120 έχουν ανεγερθεί 12 πολυκατοικίες. Το γραφείο με αρ.117, αποτελεί μονάδα μίας εκ των 12 πολυκατοικιών του συγκροτήματος. Το γραφείο με αρ.117 έχει αποκλειστικό δικαίωμα ανέγερσης επιπρόσθετων κτιρίων (ορόφων) στην αυλή με αρ.330 επί του ειδικού σχεδίου με αρ.
  4. Η αυλή με αρ.330 αποτελεί μέρος του τεμαχίου με αρ.120 και εντός αυτής έχει ανεγερθεί το ξενοδοχείο. Δεν έχει εκδοθεί μέχρι σήμερα ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το ξενοδοχείο. Το μερίδιο στην κοινόκτητη ιδιοκτησία που ανήκει στην αυλή με αρ.330, έχει συμπεριληφθεί στο γραφείο με αρ.
  5. Αποκλειστικός ιδιοκτήτης του γραφείου με αρ.117 ήταν, μέχρι τον Δεκέμβριο του 2012, η Εναγόμενη
  6. Από τον Δεκέμβριο του 2012 ιδιοκτήτες του γραφείου με αρ.117 είναι κατά 1/10 μερίδιο η Εναγόμενη 1 και κατά 9/10 μερίδιο η Εναγόμενη
  7. Από το 1991 μέχρι το 2011, το ξενοδοχείο δεν χρεωνόταν με κοινόχρηστα έξοδα, ως οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες μονάδων του συγκροτήματος. Κατά την προαναφερόμενη περίοδο συνεισέφερε, ωστόσο, διάφορα χρηματικά ποσά σε σχέση με ορισμένα έξοδα που αφορούσαν κοινόχρηστους χώρους του συγκροτήματος. Η διεργασία της αξιολόγησης της μαρτυρίας θα γίνει σε σχέση με τα επίδικα θέματα (SP CONSULTANCY LTD κ.α v. TRANSTEAM LTD κ.α.
(2016)1Β Α.Α.Δ. 980) και μόνο επί των διιστάμενων εκδοχών (Παπαλλής κ.ά. ν. Κυριακίδη
(2008)1Α Α.Α.Δ 83) με κριτήρια, μεταξύ άλλων, την ύπαρξη προσωπικού συμφέροντος στην υπόθεση, την ευκαιρία που είχαν οι μάρτυρες να παρακολουθήσουν τα επίδικα γεγονότα, τη λογικότητα και τη συνοχή της μαρτυρίας τους, αλλά και τη σύγκριση της με την υπόλοιπη μαρτυρία (Μαυροσκούφη ν. Τράπεζα Πειραιώς (Κύπρου) Λτδ
(2014)1Α Α.Α.Δ. 839). Στην προκείμενη περίπτωση, ενόψει των γεγονότων που παρατέθηκαν πιο πάνω ως κοινά αποδεκτά ή μη αμφισβητούμενα, τα επίδικα ζητήματα που εξακολουθούν να παραμένουν υπό αμφισβήτηση είναι, αφενός το κατά πόσο το ξενοδοχείο οφείλει να συμμετέχει στις κοινόχρηστες δαπάνες του συγκροτήματος και αφετέρου, εφόσον αποδειχθεί τέτοια υποχρέωση, το ύψος του ποσού κοινοχρήστων που αναλογεί στο ξενοδοχείο. Ξεκινώ με τον Μ.Ε.1 ο οποίος κατέθεσε, κατά την άποψή μου, με ειλικρίνεια και αντικειμενικότητα και μετέφερε στο Δικαστήριο αμερόληπτα τα γεγονότα που γνώριζε ως εκ της ιδιότητάς του. Η ουσία της μαρτυρίας του, άλλωστε, περιστράφηκε σε γεγονότα τα οποία δεν αμφισβητήθηκαν από τους διαδίκους, αλλά απλά αποτελέσαν αντικείμενο διευκρινιστικών ερωτήσεων κατά την αντεξέταση του. Σημειώνω, ότι τα εν λόγω γεγονότα έχουν ήδη καταγραφεί ως παραδεκτά πιο πάνω. Συγκεκριμένα, η μαρτυρία του επικεντρώθηκε στο να επεξηγήσει το περιεχόμενο της δέσμης Τεκμηρίου 1, το οποίο ουδόλως αμφισβητήθηκε. Ξεκαθάρισε, ότι το αποκλειστικό δικαίωμα ανέγερσης κτιρίων (ορόφων) επί της αυλής με αρ.330 ανήκει στο γραφείο με αρ.
  1. Το εν λόγω δικαίωμα αξιοποιήθηκε με την ανέγερση του ξενοδοχείου. Επίσης ξεκαθάρισε, ότι με την ολοκλήρωση του φακέλου του οριζόντιου διαχωρισμού που έχει υποβληθεί από τους ιδιοκτήτες του γραφείου με αρ.117 (δηλαδή τους Εναγόμενους 1 και 2), το ξενοδοχείο θα αποτελέσει ξεχωριστή μονάδα, η οποία, όμως, θα εξακολουθεί να αποτελεί μέρος του τεμαχίου με αρ.120 και θα αποκτήσει το δικό του μερίδιο στην κοινόκτητη ιδιοκτησία το οποίο θα προέρχεται από το μερίδιο που τώρα ανήκει στο γραφείο με αρ.
  2. Η μαρτυρία του Μ.Ε.2 υπήρξε εκτεταμένη και ανέδειξε τη διαφορετική προσέγγιση και τις συγκρουσιακές σχέσεις μεταξύ των ιδιοκτητών των μονάδων του συγκροτήματος από τη μία και της εταιρείας ανάπτυξης του συγκροτήματος και κατ' επέκταση των Εναγομένων από την άλλη. Η μαρτυρία του επί της ουσίας περιστράφηκε σε δύο βασικές ενότητες. Αφενός, στο ότι το ξενοδοχείο οφείλει να συμμετέχει στα κοινόχρηστα έξοδα του συγκροτήματος και αφετέρου στο αξιούμενο από την Ενάγουσα ποσό. Παρά το εκτενές της μαρτυρίας του, η συνολική αποτίμηση του περιεχομένου της οδηγεί στο συμπέρασμα ότι δεν μπορεί να προσδοθεί βαρύτητα σε αυτή. Αυτό, διότι, ο βασικός κορμός της μαρτυρίας του αναφορικά με την υποχρέωση του ξενοδοχείου να συνεισφέρει στα κοινόχρηστα, στηρίχθηκε σε συμπεράσματα του μάρτυρα, τα οποία εξήγαγε στη βάση των παραδεκτών γεγονότων και τη νομοθεσία, όπως ο ίδιος την ερμήνευσε. Αποτελεί πάγια αρχή του δικαίου της απόδειξης, ότι οι μάρτυρες καταθέτουν επί γεγονότων και δεν επιτρέπεται η εκφορά γνώμης, πλην συγκεκριμένων εξαιρέσεων. Ο μάρτυρας δεν κατέθεσε υπό την ιδιότητα του εμπειρογνώμονα, είτε επί κτηματικών, είτε επί νομικών ζητημάτων, έτσι ώστε να μπορεί να εκφέρει τη γνώμη του. Ούτε και συντρέχει οποιαδήποτε εκ των αναγνωρισμένων από τη νομολογία εξαιρέσεων για την εκφορά γνώμης από μη εμπειρογνώμονες («Το Δίκαιο της Απόδειξης, Δικονομικές και Ουσιαστικές Πτυχές» των κ.κ. Ηλιάδη και Σάντη, έκδοση 2014, σελ.605 -608). Σε κάθε περίπτωση, η ερμηνεία της νομοθεσίας αποτελεί αποκλειστικά έργο του Δικαστηρίου. Η δεύτερη βασική ενότητα της μαρτυρίας του αφορούσε το αξιούμενο από την Ενάγουσα ποσό. Παρατηρώ, ότι η μαρτυρία του επί του εν λόγω ζητήματος παρέμεινε μετέωρη για τους ακόλουθους δύο λόγους. Πρώτον, λόγω ασάφειας ως προς τα τ.μ. του ξενοδοχείου και του οικοδομικού συγκροτήματος. Συγκεκριμένα, η μέτρηση των τ.μ. του ξενοδοχείου για λογαριασμό της Ενάγουσας διενεργήθηκε από τον Μ.Ε.
  3. Δεν μπορεί, ωστόσο, να δοθεί βαρύτητα στη μαρτυρία του Μ.Ε.3, για τους λόγους που θα επεξηγηθούν στη συνέχεια κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας του. Περιορίζομαι σε αυτό το σημείο να επισημάνω, ότι τα εμβαδά που θα χρησιμοποιήσει το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας στον ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας που θα εκδοθεί για το ξενοδοχείο και τα οποία καταγράφονται στο Τεκμήριο 2, διαφέρουν από αυτά που υπολόγισε ο Μ.Ε.3 στο Τεκμήριο
  4. Παράλληλα, ο υπολογισμός των οφειλόμενων κοινοχρήστων εξόδων έγινε από τους Μ.Ε.4 και 5 οι οποίοι, ως θα διαφανεί πιο κάτω στην αξιολόγηση της μαρτυρίας τους, δεν ήταν σε θέση να προσδιορίσουν τα ακριβή τ.μ. του ξενοδοχείου επί των οποίων υπολογίσθηκε το μερίδιο συνεισφοράς του στα κοινόχρηστα. Δεν μου διαφεύγει η δήλωση του Μ.Ε.2, ότι η συνεισφορά του ξενοδοχείου υπολογίσθηκε έχοντας ως βάση ότι τα τ.μ. του ανέρχονται σε 8.389 επί συνολικού εμβαδού της κοινόκτητης οικοδομής 72.642 τ.μ. Η δήλωση του Μ.Ε.2, ως προς τα τ.μ. του ξενοδοχείου στηρίχθηκε στις μετρήσεις του Μ.Ε.3, στις οποίες, ως ήδη ανέφερα, δεν μπορεί να δοθεί βαρύτητα. Πέραν τούτου, επαναλαμβάνω ότι οι Μ.Ε.4 και 5 δεν ήταν σε θέση να επιβεβαιώσουν ότι ο υπολογισμός της συνεισφοράς του ξενοδοχείου έγινε επί των προαναφερόμενων τ.μ. Ούτε, όμως, και οι οικονομικές καταστάσεις (Τεκμήρια 8 και 10) στις οποίες επισυνάπτεται πίνακας με τα εμβαδά του ξενοδοχείου υποστηρίζουν τη δήλωση του Μ.Ε.
  5. Στο μεν Τεκμήριο 8, τα τ.μ. του ξενοδοχείου είναι 9.944, στο δε Τεκμήριο 10, 12.
  6. Την ίδια ώρα στα Τεκμήρια 6, 7, 8 και 10, στα οποία καταγράφεται το συνολικό εμβαδό της κοινόκτητης οικοδομής, δεν παρουσιάζεται ο αριθμός 72.642 τ.μ. ως το συνολικό εμβαδό αυτής. Σημειώνω, επίσης, ότι το συνολικό εμβαδό της κοινόκτητης οικοδομής στο Τεκμήριο 10, διαφέρει από αυτό των Τεκμηρίων 6 -
  7. Συνεπώς, απουσιάζει το αναγκαίο υπόβαθρο των τ.μ, τόσο του ξενοδοχείου, όσο και της κοινόκτητης οικοδομής, επί του οποίου μπορεί να γίνει ο υπολογισμός των ισχυριζόμενων οφειλόμενων κοινοχρήστων. Δεύτερον, η μαρτυρία του Μ.Ε.2 παρέμεινε γενική και αόριστη και ως προς τις δαπάνες που διενεργήθηκαν κατά την επίδικη περίοδο. Ο Μ.Ε.2 δήλωσε, ότι για τον υπολογισμό των κοινοχρήστων που, σύμφωνα με τους ισχυρισμούς της Ενάγουσας, οφείλει το ξενοδοχείο λήφθηκαν υπόψη οι εξελεγμένες οικονομικές καταστάσεις που εκδίδονταν κάθε χρόνο και παρουσιάζονταν στις Γενικές Συνελεύσεις. Παρά ταύτα, τέτοιες οικονομικές καταστάσεις παρουσιάστηκαν μόνο για τα έτη 2009 - 2013 (Τεκμήρια 6 - 10), εκ των οποίων χρεώσεις κοινοχρήστων με βάση το εμβαδό του ξενοδοχείου παρουσιάζονται μόνο στα έτη 2011 και 2013 (Τεκμήρια 8 και 10). Επιπροσθέτως των πιο πάνω, η μαρτυρία του Μ.Ε.2 παρέμεινε σε γενικό επίπεδο και ως προς τη διάκριση των κοινοχρήστων σε γενικά κοινόχρηστα έξοδα, τα οποία αφορούν τα κοινόχρηστα έξοδα του συγκροτήματος και σε ειδικά κοινόχρηστα έξοδα, τα οποία αφορούν την κάθε οικοδομή ξεχωριστά. Οι σχετικές αναφορές του Μ.Ε.2 δεν επιβεβαιώνονται από τα Τεκμήρια 6 - 10, ούτε και προσκομίστηκαν τιμολόγια της Ενάγουσας, είτε προς τον ίδιο, είτε προς άλλους ιδιοκτήτες μονάδων, με τα οποία να αποδεικνύεται η εν λόγω διάκριση. Το προαναφερόμενο ζήτημα δημιουργεί, κατά την άποψή μου, ένα επιπρόσθετο ρήγμα στους ισχυρισμούς του Μ.Ε.2 αναφορικά με το ύψος των κατ' ισχυρισμό οφειλόμενων κοινοχρήστων. Ολοκληρώνοντας την αξιολόγηση της μαρτυρίας του Μ.Ε.2 σημειώνω, ότι η θέση του ότι τα κατ' ισχυρισμό οφειλόμενα από το ξενοδοχείο κοινόχρηστα εμφανίζονταν ως έλλειμμα στις οικονομικές καταστάσεις των επίδικων ετών, δεν επιβεβαιώθηκε από τον Μ.Ε.
  8. Αντιθέτως, ο Μ.Ε.4 δήλωσε, ότι η αναλογία του ξενοδοχείου είχε χρεωθεί στους ιδιοκτήτες των υπολοίπων μονάδων του συγκροτήματος και δεν εμφανιζόταν ως έλλειμμα. Ως εκ των ανωτέρω, κρίνω ότι δεν μπορεί να δοθεί βαρύτητα στη μαρτυρία του Μ.Ε.
  9. Οι Μ.Ε.3,4 και 5 κλήθηκαν και κατέθεσαν υπό την επαγγελματική τους ιδιότητα. Ο μεν Μ.Ε.3, ως αγρονόμος τοπογράφος μηχανικός, οι δε Μ.Ε.4 και 5 ως ελεγκτές - λογιστές. Συνεπώς, η μαρτυρία τους θα πρέπει να αντικριστεί ως μαρτυρία εμπειρογνωμόνων (Σπύρου και Παπαδόπουλου, Πολ. Έφεση 29/12, ημερ. 02.04.18). Ξεκινώ από τον Μ.Ε.3, του οποίου η μαρτυρία αφορούσε τον υπολογισμό των τ.μ. του ξενοδοχείου. Θεωρώ, ότι δεν μπορεί να δοθεί βαρύτητα στη μαρτυρία του Μ.Ε.3 και στην έκθεσή του - Τεκμήριο
  10. Καταρχάς, ο υπολογισμός των τ.μ. από τον Μ.Ε.3 διαφέρει από τον αντίστοιχο υπολογισμό του Τεκμηρίου
  11. Σύμφωνα με την αναντίλεκτη μαρτυρία του Μ.Ε.1, το Τεκμήριο 2 έχει ελεγχθεί και εγκριθεί από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Ο Μ.Ε.1 διευκρίνισε, μάλιστα, ότι δεν μπορεί να επέλθει οποιαδήποτε αλλαγή ή τροποποίηση επί των τ.μ. που καταγράφονται στο Τεκμήριο
  12. Από την άλλη, ο Μ.Ε.3, όταν του υποδείχθηκε το Τεκμήριο 2, δεν αμφισβήτησε την ορθότητα των μετρήσεων που περιλαμβάνονται σε αυτό, αλλά περιορίστηκε να επισημάνει τις διαφορές που υπάρχουν μεταξύ του εν λόγω Τεκμηρίου και των δικών του μετρήσεων όπως τις κατέγραψε στο Τεκμήριο
  13. Επιπροσθέτως των πιο πάνω, η μαρτυρία του Μ.Ε.3 δεν θα μπορούσε να ληφθεί υπόψη και για τον ακόλουθο λόγο. Τα τ.μ. του ξενοδοχείου, όπως τα υπολόγισε ο Μ.Ε.3, δεν διασυνδέθηκαν μέσω της προσκομισθείσας μαρτυρίας με το ποσό που διεκδικεί η Ενάγουσα. Για να είμαι πιο συγκεκριμένος, ο Μ.Ε.4, ο οποίος ετοίμασε τα Τεκμήρια 11 και 12 στα οποία περιλαμβάνονται οι χρεώσεις των κοινοχρήστων που αναλογούν στο ξενοδοχείο για την περίοδο 1991 - 2012, δεν ήταν σε θέση να διευκρινίσει ποια επακριβώς ήταν τα τ.μ. του ξενοδοχείου που χρησιμοποίησε για να καταλήξει στις χρεώσεις κοινοχρήστων επί των Τεκμηρίων 11 και
  14. Όσον αφορά, τώρα, το έτος 2013, σημειώνω, ότι τα τ.μ. που καταγράφηκαν για το ξενοδοχείο στις οικονομικές καταστάσεις του Τεκμηρίου 10 ήταν 12.079 και όχι 8.389, ως δηλαδή τα υπολόγισε ο Μ.Ε.3 στο Τεκμήριο
  15. Για τους πιο πάνω λόγους, θεωρώ ότι ουδεμία βαρύτητα μπορεί να δοθεί στη μαρτυρία του Μ.Ε.
  16. Προχωρώ στη μαρτυρία των Μ.Ε.4 και
  17. Υπενθυμίζω, ότι ο μεν Μ.Ε.4 ετοίμασε τις οικονομικές καταστάσεις του έτους που έληξε την 31.12.11 (Τεκμήριο 8), καθώς και τις καταστάσεις λογαριασμού - Τεκμήρια 11 και
  18. Ο δε Μ.Ε.5 ετοίμασε τις οικονομικές καταστάσεις των ετών που έληξαν την 31.12.12 και την 31.12.13 (Τεκμήρια 9 και 10 αντίστοιχα). Από τη μαρτυρία των Μ.Ε.4 και 5 αποδέχομαι μόνον τη μεθοδολογία που εφάρμοσαν για την ετοιμασία των οικονομικών καταστάσεων (Τεκμήρια 8 - 10), καθώς και την ορθότητα των ποσών που κατέγραψαν ως έξοδα της Ενάγουσας. Επισημαίνω, ότι δεν υπήρξε οποιαδήποτε αμφισβήτηση εκ μέρους των Εναγομένων σε σχέση με τα προαναφερόμενα ζητήματα. Συνεπώς, τόσο η μεθοδολογία ετοιμασίας των οικονομικών καταστάσεων, όσο και τα έξοδα της Ενάγουσας για τις χρονικές περιόδους που καλύπτουν τα Τεκμήρια 8 - 10 γίνονται αποδεκτά. Κατά την αντεξέταση των μαρτύρων αμφισβητήθηκε το ποσό που υπολογίστηκε ως οφειλόμενα κοινόχρηστα έξοδα του ξενοδοχείου για την επίδικη περίοδο, καθώς και η ορθότητα των τ.μ. που χρησιμοποιήθηκαν για τον υπολογισμό της συνεισφοράς του ξενοδοχείου. Για το τελευταίο ζήτημα, αμφότεροι οι μάρτυρες δήλωσαν ότι δεν έχουν προσωπική γνώση για τα τ.μ. του ξενοδοχείου. Υπενθυμίζω, ότι η μαρτυρία που προσκομίστηκε από την Ενάγουσα, μέσω των Μ.Ε.2 και Μ.Ε.3 προς απόδειξη των τ.μ. του ξενοδοχείου δεν έγινε αποδεκτή. Ως αναφέρθηκε και κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας του Μ.Ε.2, η απουσία επακριβούς προσδιορισμού των τ.μ. του ξενοδοχείου, αφήνει μετέωρο τον υπολογισμό της αναλογίας των κοινοχρήστων που κατ' ισχυρισμό οφείλει το ξενοδοχείο. Πέραν της προαναφερόμενης αδυναμίας, εντοπίζεται και το εξής επιπρόσθετο πρόβλημα στον υπολογισμό των ισχυριζόμενων οφειλόμενων κοινοχρήστων. Υφίσταται κενό στη μαρτυρία σε σχέση με τα κοινόχρηστα έξοδα του συγκροτήματος για την περίοδο 1991 - 2010, καθώς η γνώμη των μαρτύρων, ως προς τα έξοδα που αναλογούν στο ξενοδοχείο για την προαναφερόμενη περίοδο, παρέμεινε σε καθαρά θεωρητική βάση. Τούτο, διότι αφενός δεν προσκομίστηκε ίχνος μαρτυρίας σε σχέση με τα έξοδα της περιόδου 1991 -
  19. Αφετέρου, εντοπίζεται πρόβλημα και σε σχέση με τις οικονομικές καταστάσεις των ετών 2009 - 2010 (Τεκμήρια 6 και 7 αντίστοιχα), οι οποίες δεν ετοιμάστηκαν από τους Μ.Ε.4 και
  20. Σημειώνω, ότι ουδείς εκ των Μ.Ε.4 και 5 υποστήριξε ότι ετοίμασε ή έλεγξε την ορθότητα των οικονομικών καταστάσεων των ετών 1991 -
  21. Συνεπώς, δεν τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου το απαραίτητο υπόβαθρο για την ετοιμασία των Τεκμηρίων 11 και 12, ούτε και δόθηκε η δυνατότητα στο Δικαστήριο να ελέγξει την ορθότητα ή την ακρίβεια των συμπερασμάτων των Μ.Ε4 και
  22. Παρέμεινε, επομένως, μετέωρη η ετοιμασία των Τεκμηρίων 11 και 12 (σε όση έκταση τουλάχιστον αφορά την περίοδο 1991 - 2010) και κατ' επέκταση η θέση των Μ.Ε.4 και 5 ως προς το συνολικά οφειλόμενο ποσό κοινοχρήστων. Ως εκ των ανωτέρω, η μαρτυρία των Μ.Ε.4 και 5 γίνεται αποδεκτή μόνο σε ό,τι αφορά την ετοιμασία των οικονομικών καταστάσεων Τεκμήρια 8 - 10, τη μεθοδολογία που χρησιμοποιήθηκε και την ορθότητα των ποσών που καταγράφονται ως έξοδα της Ενάγουσας. Το υπόλοιπο, ωστόσο, μέρος της μαρτυρίας τους δεν μπορεί να γίνει αποδεκτό. Έχει κριθεί νομολογιακά, ότι όταν ένας μάρτυρας κριθεί αξιόπιστος, το Δικαστήριο μπορεί να αποδεχθεί μέρος της μαρτυρίας του και να απορρίψει άλλο (Shahin Mohamed v. Αστυνομίας
(2010)2 Α.Α.Δ 266, 268 και Ιωσηφίδης ν. Αστυνομίας
(2014)2Α Α.Α.Δ 307). Παρέμεινε προς αξιολόγηση η μαρτυρία του Μ.Υ.
(1)1. Για τους λόγους που θα προσπαθήσω να εξηγήσω πιο κάτω, θεωρώ ότι δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. Η βασική θέση που προώθησε ο μάρτυρας συνίστατο, στο ότι το ξενοδοχείο δεν υποχρεούται να συμμετέχει στα κοινόχρηστα έξοδα. Προς τούτο επικαλέστηκε το Τεκμήριο 13, το οποίο και επιχείρησε να ερμηνεύσει. Όπως αναφέρθηκε πιο πάνω, κατά την αξιολόγηση του Μ.Ε.2, οι μάρτυρες καταθέτουν επί γεγονότων που περιέρχονται στην αντίληψή τους και δεν επιτρέπεται η εκφορά γνώμης. Επίσης, κατά κανόνα, δεν επιτρέπεται σε μάρτυρα να προβαίνει σε ερμηνεία εγγράφων. Επισημαίνω, ότι το εν λόγω καθήκον εμπίπτει στην αρμοδιότητα του Δικαστηρίου. Ως εκ των ανωτέρω, οι ισχυρισμοί του Μ.Υ
(1)1 επί των προαναφερόμενων ζητημάτων, δεν μπορούν να γίνουν αποδεκτοί. Περαιτέρω, ο ισχυρισμός του Μ.Υ.
(1)1, ότι το ξενοδοχείο πλήρωνε χαριστικά, χωρίς οποιανδήποτε υποχρέωση, ένα συμβολικό ποσό για συγκεκριμένα έξοδα δεν βρίσκει έρεισμα στις δικογραφημένες θέσεις της Εναγόμενης 1. Πιο συγκεκριμένα, στην παράγραφο 10Γ της Υπεράσπισης προβάλλεται η θέση, ότι ο αρχικός ιδιοκτήτης του έργου καθόρισε ως συνεισφορά του ξενοδοχείου ένα καθορισμένο ποσό για συγκεκριμένα έξοδα για τη σωστή συντήρηση του έργου. Επομένως, δεν υπάρχει οποιοσδήποτε δικογραφημένος ισχυρισμός περί χαριστικής συνεισφοράς άνευ οποιασδήποτε υποχρέωσης. Η σημασία της δικογραφίας, ως το αποκλειστικό μέσο για τον προσδιορισμό των επίδικων θεμάτων, έχει τονιστεί κατ' επανάληψη στη νομολογία (Α.Α. PILOTTOS LTD v. CYPRUS PETROLEUM REFINERY LTD, Πολ. Έφεση αρ.90/13, ημερ.19.10.21). Ζητήματα και θέσεις που δεν περιλαμβάνονται στα δικόγραφα, δεν μπορούν να προβάλλονται μέσω της μαρτυρίας και σε περίπτωση που παρεισφρήσει τέτοια μαρτυρία στη διαδικασία, τότε, αυτή αγνοείται (Φελλά ν. Τράπεζας Κύπρου Δημόσιας Εταιρείας Λτδ
(2015)1Β Α.Α.Δ 1981). Κατά τα λοιπά, η μαρτυρία του μάρτυρα επεκτάθηκε στη διατύπωση γνώμης και επιχειρημάτων προς υποστήριξη της άποψής του, ότι το ξενοδοχείο δεν υποχρεούται στην πληρωμή κοινοχρήστων εξόδων. Τέλος, δεν χρήζει αξιολόγησης το κατά πόσο ορθά ή λανθασμένα δεν επιτράπηκε στον μάρτυρα να συμμετάσχει στη γενική συνέλευση της 03.12.2012. Το ζητούμενο, εν προκειμένω, συνίσταται στο κατά πόσο το ξενοδοχείο οφείλει ή όχι να συμμετάσχει στις κοινόχρηστες δαπάνες του συγκροτήματος. Ενόψει των πιο πάνω, θεωρώ ότι ουδεμία βαρύτητα μπορεί να δοθεί στη μαρτυρία του Μ.Υ
(1)
  1. Ευρήματα - Συμπεράσματα Προς αποφυγή επαναλήψεων, τα γεγονότα που καταγράφηκαν κατά την έναρξη της αξιολόγησης της μαρτυρίας ως κοινά αποδεκτά ή μη αμφισβητούμενα αποτελούν και ευρήματα του Δικαστηρίου. Περαιτέρω, αποτελεί εύρημά μου, ότι το συγκρότημα έχει εγγραφεί ως κοινόκτητη οικοδομή σύμφωνα με τις πρόνοιες του Μέρους IIA του Κεφ.
  2. H δε Ενάγουσα, είναι εκ του νόμου συγκροτημένο σώμα (βλ. άρθρο 38ΚΒ του Κεφ.224 και Ταλιάνου ν. Διαχειριστικής Επιτροπής Belmar Complex
(2002)1 Α.Α.Δ 102) και αποτελεί τη διαχειριστική επιτροπή του συγκροτήματος. Όπως αναφέρθηκε πιο πάνω, το ένα από τα δύο επίδικα θέματα συνίσταται στο κατά πόσο το ξενοδοχείο οφείλει να συμμετάσχει στις κοινόχρηστες δαπάνες. Η θετική έκβαση του πρώτου επίδικου θέματος αποτελεί προϋπόθεση για την ενασχόληση με το δεύτερο επίδικο ζήτημα που αφορά το ύψος των οφειλόμενων από το ξενοδοχείο κοινοχρήστων. Για την επίλυση του πρώτου επίδικου ζητήματος θα πρέπει, κατά την άποψή μου, να εξεταστεί κατά πόσο το ξενοδοχείο αποτελεί μέρος του συγκροτήματος το οποίο έχει εγγραφεί ως κοινόκτητη οικοδομή. Ο ορισμός της έννοιας της κοινόκτητης οικοδομής δίδεται στο άρθρο 38Β
(1)Κεφ. 224 ως εξής: « Όταν οικοδομή αποτελείται από πέντε τουλάχιστο μονάδες, έστω κι αν αυτή με όλες τις μονάδες της ανήκει κατά κυριότητα σ' ένα κύριο, αποτελεί κοινόκτητη οικοδομή και θα εγγράφεται ως κοινόκτητη σύμφωνα με το άρθρο 38ΛΑ.». Σημειώνω, ότι οι διατάξεις του Μέρους IIA του Κεφ.224 εφαρμόζονται και σε χωριστές οικοδομές ή σύμπλεγμα οικοδομών σύμφωνα με το άρθρο 38Ε του Κεφ.
  1. Εν προκειμένω, δεν χωρεί αμφιβολία, ότι το συγκρότημα αποτελεί κοινόκτητη οικοδομή σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους IIA του Κεφ.
  2. Σε κάθε περίπτωση, επισημαίνω ότι η εγγραφή του συγκροτήματος ως κοινόκτητης οικοδομής δεν αμφισβητείται. Αντιθέτως, επιβεβαιώνεται και μέσα από τη μαρτυρία της Εναγόμενης 1 και συγκεκριμένα από το Τεκμήριο
  3. Περαιτέρω, αποτελεί κοινά αποδεκτό γεγονός, ότι το ξενοδοχείο έχει ανεγερθεί στο ίδιο τεμάχιο γης, ήτοι το τεμάχιο με αρ.120, στο οποίο έχουν ανεγερθεί και οι 12 πολυκατοικίες του συγκροτήματος. Δεν παραβλέπω, ότι το ξενοδοχείο δεν έχει εγγραφεί ως ξεχωριστή μονάδα στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Τόσο στη δέσμη Τεκμηρίου 1, όσο και στο Τεκμήριο 15, ο χώρος εντός του οποίου ανεγέρθηκε το ξενοδοχείο (αυλή με αρ.330) παραχωρήθηκε στο γραφείο με αρ.117 ως αποκλειστικό δικαίωμα ανέγερσης επιπρόσθετων κτιρίων (ορόφων). Αυτό το δεδομένο δεν μπορεί, κατά την άποψή μου, να αλλοιώσει το γεγονός, ότι το προαναφερόμενο αποκλειστικό δικαίωμα μετουσιώθηκε σε πράξη με την ανέγερση του ξενοδοχείου. Ούτε, επομένως, και να διαφοροποιήσει την υποχρέωση του ξενοδοχείου να συνεισφέρει στα κοινόχρηστα έξοδα. Επιπροσθέτως, σημειώνω και τα ακόλουθα. Σύμφωνα με την αναντίλεκτη μαρτυρία του Μ.Ε.1, εκκρεμεί στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας φάκελος οριζόντιου διαχωρισμού σε σχέση με το ξενοδοχείο. Με τον εν λόγω φάκελο το αποκλειστικό δικαίωμα ανέγερσης ορόφων (κτιρίων) που ανήκε στο γραφείο με αρ.117 και δυνάμει του οποίου ανεγέρθηκε το ξενοδοχείο, θα εγγραφεί πλέον ως μονάδα σε ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας. Περαιτέρω, σύμφωνα με τον Μ.Ε.1, η έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας για το ξενοδοχείο δεν θα επιφέρει αλλαγή στο δεδομένο ότι το ξενοδοχείο θα εξακολουθεί να είναι μέρος του τεμαχίου με αρ.120 και, επομένως, του συγκροτήματος. Οι προαναφερόμενες αναντίλεκτες δηλώσεις του Μ.Ε.1 συνάδουν απόλυτα και με το περιεχόμενο της δέσμης Τεκμηρίου
  4. Συγκεκριμένα στο πιστοποιητικό της δέσμης Τεκμηρίου 1 με αρ.11128 καταγράφεται, ότι το μερίδιο στην κοινόκτητη ιδιοκτησία που αναλογεί στην αυλή με αρ.330 εντός της οποίας ανεγέρθηκε το ξενοδοχείο συμπεριλαμβάνεται στο μερίδιο του γραφείου με αρ.117 και με την εξασφάλιση άδειας οικοδομής και άδειας διαχωρισμού θα μεταφερθεί στο ξενοδοχείο. Σχετικό με το πρώτο επίδικο ζήτημα είναι και το άρθρο 38Α του Κεφ.
  5. Συγκεκριμένα, παραπέμπω στην επιφύλαξη που περιλαμβάνεται στην ερμηνεία της έννοιας «μονάδα»: «Νοείται ότι εφόσον με την εκάστοτε αίτηση για οριζόντιο διαχωρισμό ακίνητης ιδιοκτησίας ή τμήματος αυτής προκύπτουν υπολειπόμενα μη αξιοποιούμενα δικαιώματα ανάπτυξης, όπως ανεξάντλητος συντελεστής δόμησης, τα οποία δεν παραχωρούνται συμβατικά με τον οριζόντιο διαχωρισμό σε μελλοντικούς συνιδιοκτήτες, τα δικαιώματα αυτά ανήκουν στον αρχικό ιδιοκτήτη και εγγράφονται σαν μονάδα σε ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας μαζί με δικαιώματα αποκλειστικής χρήσης επί τμήματος της ακίνητης ιδιοκτησίας προς όφελος του δικαιούχου, όπως προνοεί η σχετική αίτηση, με συγκεκριμένο καθορισμό σύμφωνα με εν ισχύ πολεοδομική άδεια ή αδειούχο πολεοδομικό γενικό χωροταξικό σχέδιο είτε, εφόσον το ζητήσει ο αιτητής, χωρίς συγκεκριμένο καθορισμό, οπόταν τα δικαιώματα αυτά θα καθορίζονται εκάστοτε εν όλω ή εν μέρει, κατά το χρόνο υποβολής, μεταγενέστερων σχετικών αιτήσεων διαχωρισμού σύμφωνα με εν ισχύ πολεοδομική άδεια ή αδειούχο γενικό πολεοδομικό χωροταξικό σχέδιο σύμφωνα με την εκάστοτε σε ισχύ πολεοδομική νομοθεσία.» Το αποκλειστικό δικαίωμα ανέγερσης επιπρόσθετων κτιρίων (ορόφων) του γραφείου με αρ. 117 εντάσσεται, προφανώς, στην κατηγορία των υπολειπόμενων μη αξιοποιούμενων δικαιωμάτων ανάπτυξης. Όπως ρητά αναφέρεται στην πιο πάνω επιφύλαξη, τα εν λόγω δικαιώματα θα εγγράφονται σαν μονάδα σε ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας. Αυτή, ακριβώς, η διαδικασία βρίσκεται σε εξέλιξη με τον φάκελο οριζόντιου διαχωρισμού σε σχέση με το ξενοδοχείο. Όλα τα πιο πάνω συνηγορούν στο ότι το ξενοδοχείο αποτελεί τμήμα της κοινόκτητης οικοδομής και υποχρεούται να συμμετέχει στις αναγκαίες δαπάνες που αφορούν την κοινόκτητη ιδιοκτησία (βλ. άρθρο 38ΙΑ του Κεφ.
  6. Η Εναγόμενη 1, προς υποστήριξη της θέσης της, ότι το ξενοδοχείο δεν υποχρεούνται να συνεισφέρει στα κοινόχρηστα έξοδα του συγκροτήματος, επικαλέστηκε τη Γενική Συμφωνία - Τεκμήριο
  7. Η πιο πάνω εισήγηση της ευπαίδευτης συνηγόρου της Εναγόμενης 1 δεν με βρίσκει σύμφωνο. Καταρχάς, υπενθυμίζω, ότι το συγκρότημα εγγράφηκε ως κοινόκτητη οικοδομή σύμφωνα με τις πρόνοιες του Μέρους ΙΙΑ του Κεφ.224 (βλ. Τεκμήριο15). Συνεπώς, τυγχάνουν εφαρμογής οι διατάξεις του Μέρους ΙΙΑ περιλαμβανομένης και της διάταξης του άρθρου 38ΙΑ του Κεφ.224 που ρυθμίζει την υποχρέωση των κυρίων των μονάδων για συμμετοχή στις αναγκαίες δαπάνες για τη συντήρηση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας. Περαιτέρω, στην Υπεράσπιση της Εναγόμενης 1 δεν προβάλλεται ισχυρισμός περί ύπαρξης συμφωνίας για την απαλλαγή του ξενοδοχείου από τη συνεισφορά στα κοινόχρηστα έξοδα. Για σκοπούς οικονομίας παραπέμπω πιο πάνω στην αξιολόγηση της μαρτυρίας του Μ.Υ.
(1)1, όπου γίνεται αναφορά στο περιεχόμενο της παραγράφου 10Γ της Υπεράσπισης και τη σημασία της δικογραφίας στον προσδιορισμό των επιδίκων θεμάτων. Ολοκληρώνοντας την αναφορά μου στο Τεκμήριο 13, επισημαίνω, ότι η ευπαίδευτη συνήγορος της Εναγόμενης 1 δεν προώθησε αυτή τη γραμμή κατά την αντεξέταση του Μ.Ε.
  1. Αντιθέτως, προωθήθηκε η θέση, ότι το ξενοδοχείο κατέβαλλε κοινόχρηστα που αφορούσαν τις δαπάνες των κοινόχρηστων χώρων του συγκροτήματος και αρνείτο να συμμετάσχει στις δαπάνες που αφορούσαν την κάθε οικοδομή ξεχωριστά. Προχωρώ στο επόμενο επίδικο ζήτημα. Πριν εξετάσω την ουσία του εν λόγω ζητήματος θεωρώ, ότι θα πρέπει να επιλυθεί το ζήτημα που ήγειραν οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των Εναγόμενων περί μη νομιμοποίησης της Ενάγουσας στην έγερση και προώθηση της παρούσας αγωγής. Συγκεκριμένα, η εισήγηση των ευπαίδευτων συνηγόρων στηρίχθηκε στη δήλωση που προέβη ο Μ.Ε.4 κατά την αντεξέταση του από τον κ. Γεωργίου, ότι η Ενάγουσα με την παρούσα αγωγή αξιώνει χρήματα που πληρώθηκαν από τους ιδιοκτήτες των μονάδων του συγκροτήματος και δεν αποτελούν έλλειμμα. Η συγκεκριμένη στιχομυθία έχει ως εξής: «E. Να διευκρινίσουμε, κύριε μάρτυρα. Παρουσιάζετουν ως έλλειμμα ή είχαν πληρωθεί από τους υπόλοιπους; A. Όχι, κανονικά πρέπει να είχαν πληρωθεί που τους υπόλοιπους. Δηλαδή έχω €100 έξοδα τα οποία πρέπει να τα μοιράσω σε 10 άτομα και πρέπει να χρεωθεί που €10 ο καθένας. Που τα 100 χρεώθηκαν που 9, άρα πρέπει να χρεωθεί κάποιος άλλος και να έχουν να παίρνουν πίσω κάποιοι άλλοι. E. Άρα από αυτό που μου λέτε, κύριε μάρτυρα, εγώ αντιλαμβάνομαι ότι πήρατε από αυτά που είχαν πληρώσει οι υπόλοιποι να τα αξιώσει η Διαχειριστική Επιτροπή από το ξενοδοχείο. Έτσι; A. Ναι.» Η εισήγηση του κ. Γεωργίου με βρίσκει σύμφωνο σε ό,τι αφορά τα διεκδικούμενα κοινόχρηστα της περιόδου 1991 -
  2. Όπως προκύπτει από τη μαρτυρία του Μ.Ε.4 τα κοινόχρηστα της εν λόγω περιόδου που αναλογούσαν στο ξενοδοχείο πληρώθηκαν από τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες των μονάδων. Παράλληλα, δεν παρουσιάστηκε μαρτυρία από την οποία να συνάγεται, ότι οι εν λόγω ιδιοκτήτες εξουσιοδότησαν την Ενάγουσα όπως καταχωρήσει την αγωγή εκ μέρους τους προς διεκδίκηση των υπό αναφορά κοινοχρήστων. Ούτε και τέθηκε ενώπιον μου ανάλογη απόφαση της Γενικής Συνέλευσης. Πρόσφατα στην Ποιν. Έφεση με αρ.180/2021, ημερ.03.02.23, Διαχειριστική Επιτροπή Lordos Sunshore Court v. I.M.P.Ο Holdings Ltd κ.α, ειπώθηκαν τα ακόλουθα σχετικά: «Η Δ.Ε. δεν έχει τα δικαιώματα των ιδιοκτητών των μονάδων, αλλά ενεργεί από μέρους τους και για λογαριασμό τους κατά την άσκηση των αρμοδιοτήτων της.» Επομένως, το αγώγιμο δικαίωμα προς ανάκτηση των εν λόγω ποσών παρέμεινε στους ιδιοκτήτες των μονάδων και η Ενάγουσα δεν νομιμοποιείται, κατά την κρίση μου, να καταχωρήσει αγωγή για συνεισφορά του ξενοδοχείου για την περίοδο 1991 -
  3. Πέραν του ζητήματος νομιμοποίησης της Ενάγουσας, προκύπτει και το εξής πρόβλημα αναφορικά με την εξουσία της τελευταίας στη διεκδίκηση των κοινοχρήστων μέσω της παρούσας αγωγής. Συγκεκριμένα, η εξουσία της διαχειριστικής επιτροπής σε έγερση αγωγής προβλέπεται στο άρθρο 38ΚΗ του Κεφ.
  4. Στις παραγράφους
(1)(β) και
(2)του εν λόγω άρθρου διαλαμβάνονται τα ακόλουθα: «
(1)Η Διαχειριστική Επιτροπή, μεταξύ άλλων, έχει εξουσία- ........... (β) να καθορίζει από καιρό σε καιρό τα ποσά που πρέπει να εισπράττονται για τους σκοπούς που αναφέρονται στην παράγραφο (α) και το χρόνο και τον τρόπο καταβολής του ποσού που πρέπει να καταβληθεί δυνάμει του άρθρου 38ΙΑ από κάθε κύριο μονάδας· ...........
(2)Τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου
(3)κάθε συνεισφορά που επιβάλλεται όπως προβλέπεται στο εδάφιο
(1)μπορεί να απαιτηθεί και πρέπει να καταβληθεί μετά τη λήψη της σχετικής απόφασης και η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί με αγωγή να ανακτήσει τη συνεισφορά από τον κύριο της μονάδας κατά το χρόνο της λήψης της απόφασης και από τον κύριο της μονάδας κατά το χρόνο της έγερσης της αγωγής, αφού και οι δύο ευθύνονται από κοινού και χωριστά.» Απαραίτητη, επομένως, προϋπόθεση για την καταχώρηση αγωγής από τη διαχειριστική επιτροπή προς ανάκτηση ποσών αποτελεί ο καθορισμός των ποσών, του χρόνου και του τρόπου καταβολής τους από τον κύριο κάθε μονάδας. Στην παρούσα υπόθεση δεν τέθηκε ενώπιον μου μαρτυρία, ότι η Ενάγουσα προέβαινε σε τέτοιο καταλογισμό ποσών προς το ξενοδοχείο. Αντιθέτως, μέσα από την προσκομισθείσα μαρτυρία προκύπτει, ότι το ξενοδοχείο συμπεριλήφθηκε για πρώτη φορά στην κατανομή των κοινοχρήστων δαπανών το έτος 2011 (Τεκμήριο 8). Για τα έτη 1991 - 2010, δεν υπάρχει μαρτυρία ότι το ξενοδοχείο κλήθηκε να καταβάλει κοινόχρηστα και δεν το έπραξε. Στη βάση, επομένως, των πιο πάνω και έχοντας κατά νου τις πρόνοιες του άρθρου 38ΚΗ
(1)(β) και
(2), θεωρώ ότι η Ενάγουσα δεν μπορεί να διεκδικήσει την καταβολή κοινοχρήστων από το ξενοδοχείο για τα έτη 1991 -
  1. Παρά τα πιο πάνω, θα προχωρήσω να εξετάσω κατά πόσο αποδείχθηκε το διεκδικούμενο ποσό, έτσι ώστε να υπάρχει ολοκληρωμένη δικαστική κρίση σε περίπτωση που ήθελε κριθεί λανθασμένη η πιο πάνω κατάληξη μου. Άλλωστε, παραμένει, σε κάθε περίπτωση, προς εξέταση η απαίτηση της Ενάγουσας για τα κοινόχρηστα της περιόδου 2011 - 30.09.
  2. Θεωρώ, ότι η Ενάγουσα δεν απέδειξε στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων το ποσό που οφείλει το ξενοδοχείο και κατ' επέκταση οι Εναγόμενοι 1 και 2 ως κοινόχρηστα για την περίοδο 01.01.1991 - 30.09.
  3. Το άρθρο 38ΙΑ του Κεφ.224 ορίζει, ότι το μερίδιο του κυρίου κάθε μονάδας στις αναγκαίες δαπάνες θα καθορίζεται με βάση το εμβαδό της μονάδας. Επομένως σύμφωνα με το άρθρο 38ΙΑ του Κεφ. 224, η συμμετοχή των κυρίων των μονάδων στις δαπάνες της κοινόκτητης ιδιοκτησίας γίνεται με βάση την αναλογία του μεριδίου κάθε κυρίου, όπως αυτό καθορίζεται από τους Κανονισμούς με βάση το εμβαδό κάθε μονάδας. Από την προσαχθείσα μαρτυρία προκύπτει, ότι οι κύριοι των μονάδων του συγκροτήματος δεν συνέταξαν δικούς τους κανονισμούς. Συνεπώς, κατ' εφαρμογή του άρθρου 38ΚΑ του Κεφ. 224, εφαρμογή έχουν οι Πρότυποι Κανονισμοί που εκτίθενται στο Παράρτημα του Κεφ. 224 και συγκεκριμένα ο Κανονισμός 3
(2). Προαπαιτούμενα για την εξεύρεση του μεριδίου κάθε κυρίου μονάδας στις αναγκαίες δαπάνες αποτελούν το σύνολο του εμβαδού της κοινόκτητης οικοδομής και του εμβαδού της κάθε μονάδας ξεχωριστά. Εν προκειμένω, δεν αποδείχθηκαν τα τ.μ. επί των οποίων υπολογίσθηκε η συνεισφορά του ξενοδοχείου στα κοινόχρηστα. Υπενθυμίζω, ότι η μαρτυρία του Μ.Ε.3, για τους λόγους που αναφέρθηκαν κατά την αξιολόγησή της, δεν έγινε αποδεκτή. Ταυτόχρονα, ο Μ.Ε.4, ο οποίος ετοίμασε την κατάσταση με τα οφειλόμενα κοινόχρηστα του ξενοδοχείου για την περίοδο 1991-2012 (Τεκμήρια 11 και 12), δεν ήταν σε θέση να προσδιορίσει τα τ.μ. στη βάση των οποίων υπολόγισε την συνεισφορά του ξενοδοχείου για την εν λόγω περίοδο. Επιπροσθέτως, στις οικονομικές καταστάσεις που αφορούσαν το έτος 2013 (Τεκμήριο 10), οι οποίες εγκρίθηκαν στις 10.06.15, δηλαδή σε περίοδο που η Ενάγουσα ήδη γνώριζε ότι ο Μ.Ε.3 υπολόγισε τα τ.μ. του ξενοδοχείου σε 8.389 (Τεκμήριο 3), η αναλογία των κοινοχρήστων για το ξενοδοχείο υπολογίστηκε στη βάση των 12.079 τ.μ. Περαιτέρω, η προσκομισθείσα μαρτυρία κατέδειξε, ότι το ζήτημα του προσδιορισμού των τ.μ. επί των οποίων υπολογίζεται η συνεισφορά στα κοινόχρηστα είναι γενικότερο και δεν αφορά μόνο το ξενοδοχείο. Συγκεκριμένα, η σύγκριση του Τεκμηρίου 10 από τη μία και των Τεκμηρίων 6 - 8 από την άλλη, δεικνύει ότι υπάρχει διαφορά σε σχέση με τα τ.μ. όλων των οικοδομών του συγκροτήματος και επομένως διαφορά επί του συνόλου των τ.μ. της κοινόκτητης οικοδομής. Πιο συγκεκριμένα, στο Τεκμήριο 10 το σύνολο των τ.μ. της κοινόκτητης οικοδομής, χωρίς να περιλαμβάνεται το ξενοδοχείο, είναι 64.
  1. Αντιθέτως, στα Τεκμήρια 6 - 8, τα αντίστοιχα τ.μ. της κοινόκτητης οικοδομής είναι 72.
  2. Καθίσταται, επομένως, εμφανές, ότι υπάρχει σύγχυση και αβεβαιότητα, όχι μόνο ως προς τα τ.μ. του ξενοδοχείου, αλλά και ως προς τα τ.μ. του συνόλου της κοινόκτητης οικοδομής τα οποία χρησιμοποιεί η Ενάγουσα για τον υπολογισμό του μεριδίου του κάθε κυρίου μονάδας επί των κοινοχρήστων εξόδων. Παράλληλα, επισημαίνω, ότι για τα έτη 1991 - 2008, δεν τέθηκε ίχνος μαρτυρίας σε σχέση με το σύνολο των τ.μ. της κοινόκτητης οικοδομής. Δεν αγνοώ την ύπαρξη του Τεκμηρίου 2 και την αποδεκτή και αξιόπιστη μαρτυρία του Μ.Ε.1, ότι τα τ.μ. του ξενοδοχείου που καταγράφονται σε αυτό, δεν μπορούν να τύχουν τροποποίησης και θα αποτελέσουν ουσιαστικά τα τ.μ. του ξενοδοχείου που θα περιληφθούν και στον ξεχωριστό τίτλο που θα εκδοθεί. Αυτή η μαρτυρία, δεν μπορεί να καλύψει το προαναφερόμενο κενό ως προς τα τ.μ. του ξενοδοχείου. Επαναλαμβάνω, ότι παραμένουν άγνωστα τα τ.μ. του ξενοδοχείου επί των οποίων υπολόγισε ο Μ.Ε.4 τη συνεισφορά του για την περίοδο 1991 - 2012, αλλά και το σύνολο των τ.μ. της κοινόκτητης οικοδομής τα οποία χρησιμοποιήθηκαν από την Ενάγουσα καθ' όλη την επίδικη περίοδο προς τον σκοπό υπολογισμού των κοινοχρήστων εξόδων. Επιπροσθέτως, παραμένουν άγνωστα τα συνολικά έξοδα της κοινόκτητης οικοδομής για την περίοδο 1991-
  3. Τα εν λόγω έξοδα αποτελούν απαραίτητη προϋπόθεση για τον υπολογισμό του μεριδίου που αναλογεί στο ξενοδοχείο. Υπενθυμίζω, ότι δεν τέθηκε ενώπιον μου αξιόπιστη μαρτυρία σε σχέση με τα εν λόγω έξοδα. Η πιο πάνω απουσία, προκαλεί ένα επιπλέον ρήγμα στη στοιχειοθέτηση της απαίτησης της Ενάγουσας. Κατά συνέπεια, η Ενάγουσα δεν απέσεισε, στα πλαίσια του ισοζυγίου των πιθανοτήτων το βάρος που έφερε για απόδειξη του συνόλου των τ.μ. της κοινόκτητης οικοδομής, των τ.μ. του ξενοδοχείου, αλλά και του συνόλου των αναγκαίων δαπανών που διενεργήθηκαν κατά την επίδικη περίοδο. Κατάληξη Υπό το φως των πιο πάνω θεωρώ ότι η Ενάγουσα απέτυχε να αποδείξει στα πλαίσια του ισοζυγίου των πιθανοτήτων την απαίτηση της. Συνεπώς, η αγωγή απορρίπτεται με έξοδα υπέρ των Εναγόμενων 1 και 2 και εναντίον της Ενάγουσας ως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ............................................ Μ. Αγιομαμίτης, Α.Ε.Δ. Πιστόν Αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.