ΣΤΕΦΑΝΟΥ ΣΤΕΦΑΝΟΥ ν. V. E. DESIGN PLUS LIMITED, Αίτηση αρ.: Ε22/2023, 13/6/2023

(1)(α)(ii) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου (Ν. 23/1983). Έχω εξετάσει με προσοχή την προτιθέμενη Απάντηση. Σημειώνω τα εξής. Πρώτον, το νέο άρθρο 11

(1)(α) του Νόμου, επιβάλλει όπως η Απάντηση πρέπει να συνοδεύεται είτε: · από απόδειξη του λογιστηρίου του Δικαστηρίου ότι έχει κατατεθεί στο Δικαστήριο το αναθεωρημένο στην αίτηση ως οφειλόμενο ποσό ως καθυστερημένα ενοίκια κατά την ημερομηνία καταχώρησης αυτής, είτε · από απόδειξη είσπραξης ενοικίου εκδοθείσα υπό του ιδιοκτήτη ή αντιπροσώπου αυτού, είτε · από απόδειξη κατάθεσης χρηματοπιστωτικού ιδρύματος προς όφελος του ιδιοκτήτη ή αντιπροσώπου αυτού. Δεύτερον, ότι ο σκοπός του νέου άρθρου 11

(1)(α) του Νόμου είναι η αποτροπή τόσο της περίπτωσης όπου υφίσταται ξεκάθαρη άρνηση καταβολής ενοικίων όσο και της περίπτωσης όπου επιδιώκεται η πρόκληση αδικαιολόγητης καθυστέρησης για την είσπραξή τους, διασφαλίζοντας παράλληλα τις αρχές της φυσικής δικαιοσύνης και το δικαίωμα σε δίκαιη δίκη. Εν προκειμένω, στην προτιθέμενη Απάντηση και Ανταπαίτηση: - προβάλλεται ισχυρισμός περί δεδικασμένου, δίχως να επισυνάπτονται οποιαδήποτε έγγραφα προς τη στοιχειοθέτηση του εν λόγω του ισχυρισμού, - προκύπτει μόνο γενική και αόριστη άρνηση, ως προς τα οφειλόμενα ενοίκια, - γίνεται επίκληση γεγονότων και νομικών ζητημάτων που φαίνονται να εκφεύγουν του πλαισίου τούτης της δικαιοδοσίας, ήτοι για αστικά και ποινικά αδικήματα, - προβάλλεται ισχυρισμός περί δικαιώματος επίσχεσης, δίχως να γίνεται παραπομπή, είτε σε συγκεκριμένη διάταξη του περί Ενοικιοστασίου Νόμου μέσω της οποίας προβλέπεται κάτι τέτοιο, είτε σε συμβατική πρόνοια, εκ της οποίας να απορρέει τούτο το παρουσιαζόμενο δικαίωμα. Η δε έγερση Ανταπαίτησης, δεν μπορεί να δικαιολογήσει, άνευ ετέρου, την καταχώριση της Απάντησης, διότι άλλως πως καταστρατηγείτο η προαναφερθείσα νομοθεσία. Συνεπώς, επί της ουσίας, δεν φαίνεται η πλευρά των Ενοικιαστών να έχει σημαντική υπεράσπιση, ώστε να της δοθεί σχετική άδεια. Ως εκ των ανωτέρω, μέχρι τις 25/05/2023 να καταχωρηθούν, από την πλευρά των Καθ' ων, στο ηλεκτρονικό σύστημα I-Justice, σχετικές αποδείξεις εξόφλησης των διεκδικούμενων επίδικων ενοικίων. Σε αντίθετη περίπτωση, η αναφερόμενη απόφαση της Γραμματέως θα επικυρωθεί και δεν θα επιτραπεί η καταχώριση της Απάντησης, εκτός εάν στις 30/05/2023, στις 10:00 π.μ. αφού ακούσω δια ζώσης τους συνήγορους των διαδίκων, αποφασίσω διαφορετικά. Εάν οι συνήγοροι των διαδίκων επιθυμούν να αναφερθούν σε γεγονότα προς υποστήριξη των διαφορετικών τους θέσεων, μέχρι 10/5/2023 να καταχωρηθεί ένορκη δήλωση εκ μέρους των Ενοικιαστών, και μέχρι 22/05/2023 τυχόν απαντητική εκ μέρους του Ιδιοκτήτη. » Στις 30/05/2023 το Δικαστήριο άκουσε δια ζώσης τους συνήγορους των διαδίκων και ακολούθως έδωσε οδηγίες για να καταχωρηθούν εκατέρωθεν ένορκες δηλώσεις προς υποστήριξη των διαφορετικών τους θέσεων, μαζί με σχετικά υποστηρικτικά έγγραφα. Οι διάδικοι συμμορφώθηκαν σχετικά. Ακολούθως δόθηκε χρόνος για τη ετοιμασία γραπτών αγορεύσεων από τους συνηγόρους των διαδίκων, όπως και έγινε. Νωρίτερα σήμερα, οι συνήγοροι των διαδίκων παρουσιάστηκαν εκ νέου δια ζώσης, υιοθέτησαν τη γραπτή τους επιχειρηματολογία και απάντησαν σε σχετικές ερωτήσεις του Δικαστηρίου. Ως προς το νομικό πλαίσιο, υπενθυμίζω ότι η νέα διατύπωση του άρθρου 11

(1)(α) έχει δημιουργήσει μια ιδιαίτερη κατάσταση πραγμάτων, περιορίζοντας το δικαίωμα του παρουσιαζόμενου ως ενοικιαστή να καταχωρίσει Απάντηση, εκτός εάν συμμορφωθεί με τις πρόνοιες όσων εκεί διαλαμβάνονται. Αναμφίβολα πρόκειται για μια αυστηρή ρύθμιση η οποία εξετάστηκε κατ' επανάληψη από το Ανώτατο Δικαστήριο μέσω προνομιακών ενταλμάτων. Οι υποθέσεις Αναφορικά με την Αίτηση του Μάρκου κ.λ.π., Πολιτική Αίτηση αρ. 82/2021, ημερ. 24/06/2021, ECLI:CY:AD:2021:D272, Αναφορικά με την Αίτηση του Ιωάννου, Πολιτική Αίτηση αρ. 102/2021, ημερ. 09/06/2021, ECLI:CY:AD:2021:D247, Αναφορικά με την Αίτηση του Θωμά, Πολιτική Αίτηση αρ. 94/2021, ημερομηνίας 07/06/2021, ECLI:CY:AD:2021:D224, Αναφορικά με την Αίτηση της Admage Market Ltd, Πολιτική Αίτηση αρ. 89/2021, ημερ. 24/05/2021, ECLI:CY:AD:2021:D203 και Αναφορικά με την Αίτηση του Παπαδόπουλου, Πολιτική Αίτηση αρ. 42/2021, ημερ. 22/03/2021, ECLI:CY:AD:2021:D103 είναι σχετικές. Το απαύγασμα των εν λόγω αποφάσεων είναι ότι, αν και πλέον ο ενοικιαστής δεν έχει κεκτημένο δικαίωμα για καταχώριση Απάντησης, δεν μπορεί να το αποστερείται δίχως εύλογη αιτία, καθότι το όλο ζήτημα συναρτάται με τις αρχές της φυσικής δικαιοσύνης και το δικαίωμα του κάθε προσώπου να απευθυνθεί προς το Δικαστήριο. Βεβαίως, το δικαίωμα πρόσβασης στο Δικαστήριο, δεν είναι απόλυτο, αλλά υποκείμενο σε λογικούς και εύλογους περιορισμούς. Η αντιμετώπιση των συνειδητών κακοπληρωτών και της αδικαιολόγητης διαιώνιση της εκκρεμοδικίας, συνιστά ένα τέτοιου είδους εύλογο περιορισμό, ως συνάγεται τόσο από το γράμμα όσο και από τον σκοπό[1] του του νέου άρθρου 11

(1)(α). Επανερχόμενος στο υπό κρίση ζήτημα, αυτό που πρέπει να απαντηθεί, είναι εάν, μέσω του υλικού που έχει παρουσιαστεί στο Δικαστήριο, αναδεικνύεται, στην όψη των πραγμάτων κάποιος καλός λόγος για να δοθεί το δικαίωμα Απάντησης στους Ενοικιαστές. Θυμίζω πως η αρχική εντύπωση, με βάση τα δικόγραφα, ως εξηγείται στο προαπαρατεθέν απόσπασμα, ήταν αρνητική. Έχοντας πλέον αξιολογήσει όλα όσα τέθηκαν με επιμέλεια από τους συνηγόρους των διαδίκων, καταλήγω στην επιβεβαίωση της αρχικής θεώρησης του Δικαστηρίου, ήτοι ότι δεν υφίσταται ουσιαστική υπεράσπιση εκ μέρους των Καθ' ων, σε σχέση με το υπό εξέταση αγώγιμο δικαίωμα. Το υποστηρικτικό υλικό που παρουσιάστηκε δεν διαφοροποιεί το παραμικρό. Η ευρηματικότητα των συνηγόρων των Καθ' ων, προφανώς δεν αρκεί. Οι λόγοι έχουν ήδη εξηγηθεί στο πρακτικό του Δικαστηρίου ημερομηνίας 28/04/2023, το οποίο έχει αυτόδηλο περιεχόμενο. Επιγραμματικά, επαναλαμβάνω και συμπληρώνω ως εξής: · Οι ισχυρισμοί της ενοικιαστικής πλευράς ότι ο Ιδιοκτήτης υπήρξε συνεργός τρίτου προσώπου για την κλοπή/ιδιοποίηση ηλεκτρικού ρεύματος εις βάρος των Ενοικιαστών, αξίας περί των €700 ευρώ, έχουν παραμείνει παντελώς μετέωροι. Δεν υπάρχει ίχνος μαρτυρίας που να δημιουργεί έστω υπόνοια για την ισχυριζόμενη εμπλοκή του Ιδιοκτήτη σε αυτό το ζήτημα (δείτε π.χ. το κατηγορητήριο της σχετικής ποινικής υπόθεσης), το οποίο, εν πάση περιπτώσει, εκφεύγει πλήρως της δικαιοδοσίας τούτου του Δικαστηρίου. · Ούτε τα περί δικαιώματος επίσχεσης (lien) αποτελούν νόμιμη υπεράσπιση σε έξωση για καθυστερημένα ενοίκια, με βάση το άρθρο 11

(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και τη σχετική νομολογία. Το εν λόγω άρθρο έχει ρητό και ξεκάθαρο περιεχόμενο. Πρόκειται για σαφέστατη νομοθετική πρόνοια που δεν μπορεί να υπερκεραστεί κατ' επίκληση αρχών του κοινοδικαίου, ως στο ίδιο το άρθρο 29 του περί Δικαστηρίων Νόμου αναφέρεται. Δικαίωμα συμψηφισμού, είτε με βάση το συγκεκριμένο άρθρο, είτε γενικότερα, στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο δεν προβλέπεται. Η μοναδική παρεμφερής πρόβλεψη που εντοπίζεται στον Νόμο, είναι στο δεύτερο εδάφιο του άρθρου 27

(4)του Νόμου, μέσω του οποίου δημιουργείται, όχι δικαίωμα επίσχεσης ή συμψηφισμού, αλλά αγώγιμο δικαίωμα υπέρ του προσώπου που διενήργησε επιδιορθώσεις ή συντήρηση εκ μέρους του αντισυμβαλλόμενου του. Τίποτα περισσότερο. Και ένα τέτοιο αγώγιμο δικαίωμα ίσως δημιουργηθεί υπέρ της Ενοικιάστριας δυνάμει του όρου 3(Β) του ενοικιαστηρίου, όπου προβλέπονται τα εξής: «Επειδή δεν υπάρχει στο κατάστημα εσωτερική ηλεκτρική εγκατάσταση, αυτή θα γίνει με βάσει το επισυνημμένο ηλεκτρολογικό σχέδιο, που σημειώνεται ως Παράρτημα ΄Β΄ και που συμφωνείται μεταξύ των μερών ότι το κόστος κατασκευής είναι €4878 και το ποσό αυτό θα καταβληθεί από την Ενοικιάστρια. Το εν λόγω ποσό συμφωνείται μεταξύ των μερών ότι θα οφείλεται από τον Ιδιοκτήτη στην Ενοικιάστρια και όταν η Ενοικιάστρια αποφασίσει να εγκαταλείψει το κατάστημα δε θα καταβάλλει ενοίκια για τόσους μήνες που απαιτούνται για τη συμπλήρωση του ποσού των €4878 και ο ιδιοκτήτης συμφωνεί και αποδέχεται τούτο.» Αλλά, προφανώς, τούτος ο όρος δεν έδωσε δικαίωμα στην Ενοικιάστρια να μην πληρώνει το ενοίκιο, ούτε αποτελεί βάση για νόμιμη υπεράσπιση για τέτοια παράλειψη, ως εξάλλου και στον όρο 3(Α) του ίδιου εγγράφου υποδεικνύεται: «Όπως πληρώνει τακτικώς και ανελλιπώς το ενοίκιο συμφώνως των προνοιών του παρόντος Ενοικιαστηρίου Εγγράφου. Παράλειψη πληρωμής του ενοικίου κατά την καθορισμένη ημερομηνία με δεκαπέντε μέρες χάρη δίδει το δικαίωμα στον Ιδιοκτήτη να τερματίσει την παρούσα ενοικίαση με υπαιτιότητα της Ενοικιάστριας και να ζητήσει την έξωση της, αποζημιώσεις δια παράβαση συμφωνίας και τα δεδουλευμένα ενοίκια». Τα προαναφερόμενα έχουν επισημανθεί επειδή στην αγόρευση των συνηγόρων της Ενοικιάστριας γίνεται σχετική επιχειρηματολογία. Σημειώνεται όμως ότι δεν υπάρχει ανάλογη δικογραφημένη θέση στην Απάντηση και ως εκ τούτου η εν λόγω εισήγηση είναι εκ προοιμίου απορριπτέα. · Αβάσιμη είναι και η ένσταση περί δεδικασμένου, αφού το διάταγμα ανάκτησης κατοχής που εκδόθηκε δυνάμει της προγενέστερης δικαστικής διαδικασίας της Ε24/2019, ακυρώθηκε αυτόματα, ως στο ίδιο το διάταγμα προβλέπεται, εξ ου και η Ενοικιάστρια μέχρι σήμερα διατηρεί την κατοχή του επίδικου υποστατικού. · Τα δε λεχθέντα στην υπόθεση Μάρκου (ανωτέρω) που επικαλέστηκαν οι συνήγοροι των Καθ' ων, αφορούν εντελώς διαφορετικό πλαίσιο γεγονότων και δεν τυγχάνουν εν προκειμένω εφαρμογής. Κατά τα λοιπά, υιοθετούνται δίχως να επαναλαμβάνονται όλα όσα ήδη αναφέρονται στο πρακτικό ημερομηνίας 28/04/2023. Κατά συνέπεια, η απόφαση της Γραμματέως επικυρώνεται, δεν επιτρέπεται η καταχώριση Απάντησης. Τα έξοδα των εμφανίσεων στη διαδικασία αποδεκτότητας, να ακολουθήσουν το αποτέλεσμα της Κυρίως Αίτησης. (Υπ.)................. Γ. Χρ. Παγιάσης Πρόεδρος Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] Στη σχετική Αιτιολογική Έκθεση, στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας ημερομηνίας 03/09/2019, Αριθμός 176, αναφέρονται τα εξής: «Σκοπός της πρότασης νόμου είναι η τροποποίηση του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, ώστε να καταστούν αποτελεσματικότερες οι διαδικασίες ανάκτησης ιδιοκτησίας, σε περίπτωση που ενοικιαστές δεν ανταποκρίνονται στις συμβατικές τους υποχρεώσεις. Συγκεκριμένα, εισάγεται νέος τύπος εξώδικης επίλυσης της διαφοράς μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή με την καθιέρωση έγγραφης απαίτησης εξόφλησης ή/και ανάκτησης ιδιοκτησίας, ώστε να αποσυμφορηθεί το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Επιπρόσθετα, προνοείται ότι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων θα εκδίδει διατάγματα εντός έξι μηνών από την ημερομηνία καταχώρισης αίτησης ενώ θα δύναται στις περιπτώσεις καταστημάτων και επαγγελματικών υποστατικών να εκδίδει διατάγματα με διαδικασία επιτάχυνσης εντός τριών μηνών, εάν ο ιδιοκτήτης οικειοθελώς αποποιηθεί της απαίτησης οποιουδήποτε οφειλόμενου ποσού από τον ενοικιαστή. » cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο