ΠΑΝΑΓΙΩΤΑΣ ΣΤΑΥΡΙΝΟΥ ν. THEMIS PORTFOLIO (Η3) MANAGEMENT HOLDINGS LIMITED, Αρ. Αίτησης - Έφεσης: 224/2023, 17/10/2023

(1)του Νόμου, έγγραφη ειδοποίηση, κατά τον Τύπο «Ι». Επειδή προφανώς δεν υπήρξε συμμόρφωση με τις απαιτήσεις της εν λόγω ειδοποίησης, οι εφεσίβλητοι, στις 30/5/2023 εξέδωσαν και επέδωσαν στα ίδια πρόσωπα, την προβλεπόμενη στο άρθρο 44Γ

(2)του Νόμου, δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση, κατά τον Τύπο «ΙΑ» (στο εξής «επίδικη ειδοποίηση») με την οποία τα ειδοποιούν - μεταξύ άλλων - ότι το ενυπόθηκο και εξασφαλιζόμενο με την επίδικη υποθήκη - προς όφελός τους - χρέος, έχει καταστεί πληρωτέο από τις 3/8/2021 και γι' αυτό προτίθενται να προχωρήσουν σε πώληση - των 5/6 - του επίδικου ακινήτου σε συγκεκριμένη ιστοσελίδα (η οποία αναφέρεται) με τη διαδικασία πλειστηριασμού, όπως προβλέπεται στο Μέρος VIA του Νόμου, στις 8/11/2023 και ώρα 10:00 π.μ. Όλα τα παραπάνω γεγονότα είναι αδιαμφισβήτητα. Η εφεσείουσα καταχώρησε την υπό κρίση έφεση, με την οποία ζητά διάταγμα και/ή απόφαση ακύρωσης και/ή παραμερισμού της επίδικης ειδοποίησης, καθώς και διάταγμα αναστολής και/ή ακύρωσης του σκοπούμενου - δυνάμει αυτής - πλειστηριασμού. Η έφεση - η οποία υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση της εφεσείουσας - αποτελείται από 11 λόγους, ωστόσο, με ρητή δήλωση των ευπαίδευτων δικηγόρων της εφεσείουσας - η οποία περικλείεται στη γραπτή αγόρευσή τους - εν τέλει προωθήθηκαν μόνο 4 από αυτούς. Πρόκειται για τους 1ο, 2ο, 5ο και 9ο λόγους αυτοί και είναι αυτονόητο, ότι είναι και οι μόνοι που θα με απασχολήσουν στη συνέχεια. Οι εφεσίβλητοι καταχώρησαν ένσταση στην έφεση. Αποτελείται από 23 λόγους και υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση στην οποία προέβη ο δικαστηριακός λειτουργός θυγατρικής εταιρείας τους (αναφέρεται το όνομά της) Χριστόδουλος Παπαλαμπριανού. Η ακρόαση της έφεσης διεξάχθηκε στη βάση του περιεχομένου των ενόρκων δηλώσεων. Δεν προτίθεμαι να το επαναλάβω και το ίδιο ισχύει και για το περιεχόμενο των εκατέρωθεν γραπτών αγορεύσεων. Στη συνέχεια και στο βαθμό που κριθεί αναγκαίο, θα διαφανεί - με αναφορά, τόσο στη μαρτυρία όσο και στις αγορεύσεις - ποιες από τις θέσεις κάθε πλευράς αποδέχομαι και ποιες απορρίπτω. Με τον 1ο λόγο ένστασης υποβάλλεται ότι η έφεση είναι θνησιγενής και άκυρη, καθώς δεν έχουν συνενωθεί ως διάδικοι, όλα τα επηρεαζόμενα πρόσωπα, των οποίων τα δικαιώματα επί της ενυπόθηκης ακίνητης ιδιοκτησίας επηρεάζονται άμεσα. Ο συγκεκριμένος λόγος είναι αβάσιμος. Η υποχρέωση του ενυπόθηκου δανειστή να επιδώσει τόσο στον ενυπόθηκο οφειλέτη όσο και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, πρώτα, τη διαλαμβανόμενη στο άρθρο 44Γ

(1)του Νόμου, έγγραφη ειδοποίηση, κατά τον Τύπο «Ι» και έπειτα, τη διαλαμβανόμενη στο άρθρο 44Γ

(2)του ίδιου νόμου, δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση, κατά τον Τύπο «ΙΑ», για σκοπούς έγκυρης έναρξης και συνέχισης της διαδικασίας πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου με βάση τις διατάξεις του Μέρους VIA του Νόμου, δεν πρέπει να συγχέεται με το, κατά το εδάφιο 3 του ίδιου άρθρου, δικαίωμα, τόσο του ενυπόθηκου οφειλέτη όσο και κάθε ενδιαφερόμενου προσώπου να καταχωρήσουν έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο, για παραμερισμό της δεύτερης από τις παραπάνω ειδοποιήσεις. Η υποχρέωση του ενυπόθηκου δανειστή να επιδώσει τις δυο αυτές ειδοποιήσεις και στα ενδιαφερόμενα πρόσωπα και το δικαίωμα αυτών να καταχωρήσουν έφεση παραμερισμού τής δεύτερης από τις παραπάνω ειδοποιήσεις διασφαλίζουν πλήρως τα δικαιώματα των τελευταίων επί του ενυπόθηκου ακινήτου. Με τους δυο πρώτους λόγους έφεσης - όπως προβάλλονται συνοπτικά στο πλαίσιο της γραπτής αγόρευσης των ευπαίδευτων δικηγόρων της εφεσείουσας - υποβάλλεται ότι η επίδικη ειδοποίηση δεν επιδόθηκε σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα και η επίδικη διαδικασία πλειστηριασμού προωθείται χωρίς να υπάρχει οποιαδήποτε συμφωνία διανομής. Αναπτύσσοντας τους δυο αυτούς λόγους έφεσης οι ευπαίδευτοι δικηγόροι της εφεσείουσας, μεταξύ άλλων αναφέρουν τα εξής: Το επίδικο ακίνητο δεν έχει μέχρι σήμερα διαχωριστεί. Οι ιδιοκτήτες του, το κατέχουν εξ αδιαιρέτου. Τα 5/6 του είναι υποθηκευμένα. Η επίδικη ειδοποίηση θα έπρεπε να επιδοθεί και στην αδελφή της εφεσείουσας που τυγχάνει συνιδιοκτήτρια του επίδικου ακινήτου κατά το άλλο 1/6 του. Και τούτο, επειδή ο σκοπούμενος πλειστηριασμός δυνατό να επηρεάσει δυσμενώς και σε μεγάλο βαθμό το ιδιοκτησιακό δικαίωμά της επί του επίδικου ακινήτου, ελλείψει συμφωνίας διανομής ή διαχωρισμού του. Ο περί Ακινήτου Νόμος, Κεφ. 224 κάνει ρητή πρόνοια στα δικαιώματα του συνιδιοκτήτη σε περίπτωση πώλησης του ακινήτου από τον κύριο εξ αδιαιρέτου μερίδας. Συγκεκριμένα δίνει το δικαίωμα στο συνιδιοκτήτη να αγοράσει και να εγγραφεί ο ίδιος, ως ιδιοκτήτης, ολόκληρου του κτήματος ή άλλων ιδανικών μερίδων της ιδιοκτησίας, εφόσον προσφέρει την τιμή που οι άλλοι ιδιοκτήτες συμφώνησαν να τα πωλήσουν σε τρίτους. Σχετικό είναι το άρθρο 25 του Νόμου, Κεφ. 224. Είναι η θέση τους ότι οι εφεσίβλητοι είχαν υποχρέωση να αποστείλουν τις ειδοποιήσεις που προβλέπονται από το Νόμο στους συνιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου, καθότι αυτοί αποτελούν «ενδιαφερόμενα πρόσωπα». Από τη στιγμή που επηρεάζονται δικαιώματα τρίτων προσώπων αναφορικά με ακίνητη ιδιοκτησία, αυτά θα πρέπει να λαμβάνουν γνώση της διαδικασίας, αλλιώς, αυτή είναι θνησιγενής. Ακόμη, το δικαίωμα του ιδιοκτήτη ακίνητης ιδιοκτησίας να ενημερωθεί σε περίπτωση που επηρεάζονται τα δικαιώματά του έχει ως υπόβαθρο το άρθρο 23 του Συντάγματος και σε περίπτωση που δεν υπάρχει η δέουσα ενημέρωση, αυτό είναι καθοριστικό για την έκβαση της διαδικασίας. Στην υπό κρίση υπόθεση αποτελεί αδιαμφισβήτητο γεγονός ότι η συνιδιοκτήτρια του 1/6 του επίδικου ακινήτου που κατέχει εξ αδιαιρέτου μερίδιο δεν έχει ενημερωθεί για τη διαδικασία του πλειστηριασμού που αφορά το άλλο μερίδιο και δεν της δόθηκε η ευκαιρία να ακουστεί. Πέραν τούτου, ουδείς την προσέγγισε για να της προτείνει να αγοράσει - αν επιθυμούσε - το άλλο μερίδιο και ουδείς την πληροφόρησε ότι αυτό θα εκποιείτο και υπήρχε μεγάλη πιθανότητα να άλλαζε ιδιοκτήτη. Ως εκ των ανωτέρω είναι η θέση τους ότι η επίδικη ειδοποίηση θα πρέπει να παραμεριστεί ένεκα μη δέουσας επίδοσης. Το άρθρο 44Γ του Νόμου με τίτλο «Επίδοση ειδοποιήσεων για τη σκοπούμενη πώληση» - στην έκταση που μας ενδιαφέρει - προνοεί ότι: «

(1)Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44Β, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει στην έναρξη της διαδικασίας που προβλέπεται από τις διατάξεις του παρόντος Μέρους, αφού επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Ι» του Δεύτερου Παραρτήματος, συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξή του καλώντας τον όπως εξοφλήσει το ποσό, σύμφωνα με την επιδοθείσα κατάσταση λογαριασμού, τάσσοντας σε αυτόν προθεσμία όχι μικρότερη των σαράντα πέντε

(45)ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης προς εξόφληση του οφειλόμενου ποσού: ....... ..

(2)Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεν συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της ειδοποίησης που του επιδίδεται δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου

(1), ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση, στην οποία να αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό˙ η ειδοποίηση επιδίδεται κατά τον Τύπο «IΑ» του Δευτέρου Παραρτήματος, εντός περιόδου όχι μικρότερης των τριάντα

(30)ημερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου.

(3)Ο ενυπόθηκος οφειλέτης καθώς και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος δύναται, εντός σαράντα πέντε

(45)ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης, σύμφωνα με το εδάφιο

(2)να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης μόνο, για τους ακόλουθους λόγους: (α) Η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις˙ (β) η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί˙ (γ) η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή˙ (δ) έχει εκδοθεί παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη σύμφωνα με το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου˙ (ε) ο ενυπόθηκος δανειστής στην περίπτωση που είναι αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα ή αγοραστής κατά την έννοια που αποδίδεται στον όρο αυτό από τις διατάξεις του περί Αγοραπωλησίας Πιστωτικών Διευκολύνσεων και για Συναφή Θέματα Νόμου, εφεξής καλούμενος «αγοραστής», αρνήθηκε να προσέλθει και/ή δεν προσήλθε ως όφειλε, σε διαδικασία αναδιάρθρωσης πιστωτικών διευκολύνσεων κατά τα οριζόμενα από τις διατάξεις του Μέρους VIA του περί Σύστασης και Λειτουργίας του Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως Νόμου ή τέτοια διαδικασία εκκρεμεί κατά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικού) (Αρ. 2) Νόμου του 2019: .... (στ) έχει εκδοθεί προστατευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη δυνάμει των διατάξεων του περί Αφερεγγυότητας Φυσικών Προσώπων (Προσωπικά Σχέδια Αποπληρωμής και Διατάγματα Απαλλαγής Οφειλών) Νόμου ή εκκρεμεί ενώπιον Δικαστηρίου αίτηση για έκδοση τέτοιου προστατευτικού διατάγματος˙ (ζ) ο ενυπόθηκος οφειλέτης του οποίου η συμμετοχή εγκρίνεται στο σχέδιο "ΕΣΤΙΑ για αντιμετώπιση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και στήριξη ευάλωτων κοινωνικών ομάδων" ή σε οποιαδήποτε άλλο κυβερνητικό σχέδιο επιδότησης πιστωτικής διευκόλυνσης, νοουμένου ότι αυτός αποδέχεται και τηρεί τη συμφωνία και τις πιστωτικές του υποχρεώσεις όπως προκύπτουν από το εν λόγω σχέδιο ή εκκρεμεί σχετική αίτηση.» Από το παραπάνω άρθρο, ερμηνευτικά προκύπτουν τ' ακόλουθα: Ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να προχωρήσει στην έναρξη της διαδικασίας πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου, δυνάμει του Μέρους VIA του Νόμου, αφού επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, έγγραφη ειδοποίηση, κατά τον Τύπο «Ι», συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξή του, καλώντας τον, όπως ξοφλήσει το ποσό σύμφωνα με την επιδοθείσα κατάσταση λογαριασμού και τάσσοντάς του προθεσμία για το σκοπό αυτό, όχι μικρότερη των 45 ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της εν λόγω ειδοποίησης. Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, δε συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της παραπάνω ειδοποίησης, ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να τους επιδώσει τη - δεύτερη - έγγραφη ειδοποίηση, κατά τον Τύπο «ΙΑ», στην οποία θα πρέπει να αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό. Η εν λόγω ειδοποίηση, θα πρέπει να επιδίδεται εντός περιόδου, όχι μικρότερης των 30 ημερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου. Ο ενυπόθηκος οφειλέτης, καθώς και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, μπορούν εντός 45 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της εν λόγω ειδοποίησης, να καταχωρήσουν έφεση για παραμερισμό της, μόνο για τους 7 λόγους που αναφέρονται εξαντλητικά στο εδάφιο

(3)του άρθρου 44Γ του Νόμου (ανωτέρω). Περαιτέρω, σύμφωνα με το άρθρο 44ΙE του Νόμου: ««ενδιαφερόμενο πρόσωπο» σημαίνει οποιοδήποτε πρόσωπο έχει δικαίωμα σε οποιοδήποτε μέρος του εκπλειστηριάσματος της πώλησης, όπως αυτό προκύπτει από έρευνα στα μητρώα του Κτηματολογίου και περιλαμβάνει οποιουσδήποτε εγγυητές σε σχέση με το ενυπόθηκο χρέος∙ «ενυπόθηκος οφειλέτης» σημαίνει τον κύριο ακινήτου που συνιστά υποθήκη επί του ακινήτου αυτού, περιλαμβανομένου και του οφειλέτη χρέους που εξασφαλίζεται με την υποθήκη και σε περίπτωση που τα δύο αυτά πρόσωπα είναι διαφορετικά, κάθε ειδοποίηση επιδίδεται και στα δύο αυτά πρόσωπα: Νοείται ότι, ο διορισμός εκτιμητή γίνεται από τον κύριο του ενυπόθηκου ακινήτου και το υπόλοιπο του εκπλειστηριάσματος διατίθεται μόνο στον κύριο του ενυπόθηκου ακινήτου˙ ... ... «επίδοση» σημαίνει σε κάθε περίπτωση την παράδοση ειδοποίησης ή επικοινωνίας με συστημένη επιστολή, η οποία απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας ή του εγγεγραμμένου γραφείου του προσώπου, στο οποίο η ειδοποίηση ή η επικοινωνία απευθύνεται, ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη σε μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, και σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό, την ιδιωτική επίδοση τέτοιας ειδοποίησης ή επικοινωνίας σε τέτοιο πρόσωπο: Νοείται ότι η ιδιωτική επίδοση δύναται να γίνει με οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανομένης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης με διάταγμα Δικαστηρίου κατόπιν γενικής αίτησης: Νοείται περαιτέρω ότι η επίδοση εκτός δικαιοδοσίας δυνατόν να γίνει με οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται σε Κανονισμό, διεθνή σύμβαση, νόμο, δευτερογενή νομοθεσία ή διαδικαστικό κανονισμό ισχύει στη Δημοκρατία: Νοείται έτι περαιτέρω ότι, σε περίπτωση που το πρόσωπο προς το οποίο απευθύνεται η ειδοποίηση ή η επικοινωνία είναι πρόσωπο το οποίο έχει δικαίωμα στο εκπλειστηρίασμα της πώλησης λόγω της εγγραφής στο κτηματικό μητρώο επί του ενυπόθηκου ακινήτου οποιουδήποτε εμπράγματου βάρους προς όφελός του, η εν λόγω ειδοποίηση αποστέλλεται στη διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη στο σχετικό Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο σε σχέση με το πρόσωπο αυτό και την οποία ο ενυπόθηκος δανειστής ή ο κάτοχος εμπράγματου βάρους δικαιούται να ζητήσει και να λάβει από το εν λόγω κτηματολογικό γραφείο.» Ως θέμα ερμηνείας και πάλιν των παραπάνω διατάξεων, προκύπτουν τα εξής: «ενδιαφερόμενο πρόσωπο» τη εννοία του Μέρους VIA του Νόμου είναι οποιοδήποτε πρόσωπο έχει δικαίωμα σε οποιοδήποτε μέρος του προϊόντος από την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου. Τέτοια πρόσωπα, ασφαλώς είναι ο «ενυπόθηκος οφελείτης», δηλαδή, σύμφωνα με την ερμηνεία του όρου - τη εννοία του ίδιου μέρους του Νόμου -, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου που συνιστά την υποθήκη, καθώς και ο οφειλέτης του χρέους που εξασφαλίζεται με την υποθήκη, εάν είναι άλλο πρόσωπο, δηλαδή, ο πρωτοφειλέτης. Ενδιαφερόμενο πρόσωπο είναι και ο εγγυητής σε σχέση με το ενυπόθηκο χρέος. Τέλος - για ό,τι μας ενδιαφέρει - το μόνο που θέλω να πω για τον όρο «επίδοση» είναι ότι αφορά στον τρόπο ή μέθοδο επίδοσης στα πρόσωπα - που κατά περίπτωση - απαιτείται επίδοση οποιασδήποτε ειδοποίησης ή επικοινωνίας διαλαμβάνεται στο ίδιο, πάντοτε μέρος του Νόμου και όχι στα πρόσωπα που θα πρέπει να γίνει επίδοση. Στην προκειμένη περίπτωση, η εφεσείουσα και τα 4 από τα 5 αδέλφια της υπέχουν θέση ενυπόθηκου οφειλέτη και ταυτόχρονα, οφειλέτη του χρέους που εξασφαλίζεται με την επίδικη υποθήκη, καθώς και οι 5 τυγχάνουν συνιδιοκτήτες των 5/6 του επίδικου ακινήτου που συνιστά την επίδικη υποθήκη, η οποία συστάθηκε προς εξασφάλιση δικού τους - δανειακού - χρέους. Την ίδια ώρα και οι 5 υπέχουν θέση «ενδιαφερόμενου προσώπου», καθώς είναι αυτονόητο ότι έχουν δικαίωμα στο ποσό που θα προκύψει από την πώληση του μεριδίου τους επί του επίδικου ακινήτου. Με αυτό δεδομένο, οι εφεσίβλητοι, πολύ ορθά τους επέδωσαν - ως όφειλαν κατά Νόμο - την επίδικη ειδοποίηση. Αντίθετα, ουδεμία υποχρέωση είχαν να επιδώσουν την εν λόγω ειδοποίηση - καθώς και τις προηγούμενες, κατά τον Τύπο «Θ» και «Ι» - στην αδελφή τους, η οποία, υπό την ιδιότητά της απλώς, ως συνιδιοκτήτριας του εναπομείναντος 1/6 μεριδίου του επίδικου ακινήτου, κανένα δικαίωμα έχει σε οποιοδήποτε μέρος του εκπλειστηριάσματος από την πώλησή του. Η υπό αναφορά είναι σαφές, πως δεν αποτελεί «ενδιαφερόμενο πρόσωπο» τη παραπάνω εννοία (βλ. και την εντελώς πρόσφατη απόφαση στην υπόθεση POLYXENIA ISAAK RESTAURANT LIMITED κ.ά. ν. ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ ΔΗΜΟΣΙΑ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΛΤΔ, Πολ. Έφ. Αρ. 2/2023, ημερ. 2/6/2023). Το άρθρο 25 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 που επικαλούνται οι δικηγόροι της εφεσείουσας, δεν τη βοηθά για κανένα από τους λόγους που το επικαλούνται. Το συγκεκριμένο άρθρο διαλαμβάνει για το - κατά προτεραιότητα - δικαίωμα αγοράς μεριδίου ακινήτου που παρέχεται στους συνιδιοκτήτες του σε περίπτωση που οποιοσδήποτε από αυτούς, στα πλαίσια της ελευθερίας των συμβάσεων συμφώνησε να πωλήσει το μερίδιό του σε κάποιο άλλο πρόσωπο, μη συνιδιοκτήτη του εν λόγω ακινήτου. Αντίθετα, το Μέρος VIA του Νόμου αποτελεί ειδική διάταξη του Νόμου - που με τη σειρά του είναι ειδικός, επομένως υπερισχύει οποιουδήποτε άλλου νόμου - και διαλαμβάνει για τη διαδικασία πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο δανειστή. Δηλαδή, για μιας μορφής αναγκαστική πώληση του ακινήτου που γίνεται με πρωτοβουλία του ενυπόθηκου δανειστή και όχι του ιδιοκτήτη του ακινήτου/ενυπόθηκου οφειλέτη, ανεξάρτητα από τη βούληση του τελευταίου. Στην προκειμένη περίπτωση, δεδομένου ότι η αδελφή της εφεσείουσας, τυγχάνει απλώς συνιδιοκτήτρια, μέρους του επίδικου ακινήτου και δεν υπέχει θέση «ενδιαφερόμενου προσώπου» σε σχέση με το υπόλοιπο και την επικείμενη πώλησή του και λαμβάνοντας περαιτέρω υπόψη ότι και μετά την πώληση των 5/6 μεριδίων του τελευταίου, η ίδια, θα εξακολουθεί να είναι ιδιοκτήτρια του εναπομείναντος 1/6 μεριδίου του, ομολογώ πως δεν αντιλαμβάνομαι κατά ποια έννοια επηρεάζονται τα δικαιώματά της από την πώληση του επίδικου ακινήτου και μάλιστα, κατά το άρθρο 23 του Συντάγματος, για να τίθεται θέμα υποχρέωσης των εφεσίβλητων να της επιδώσουν την επίδικη ειδοποίηση και δικαιώματος της ίδιας να ακουστεί, όπως υποβάλλεται από τους ευπαίδευτους δικηγόρους της εφεσείουσας. Ειδικά για το 2ο λόγο ένστασης, με τον οποίο υποβάλλεται ότι η επίδικη διαδικασία πλειστηριασμού προωθείται χωρίς να υπάρχει οποιαδήποτε συμφωνία διανομής και/ή διαχωρισμού του ενυπόθηκου μέρους του επίδικου ακινήτου από το σύνολο του τεμαχίου γης στο οποίο βρίσκεται, ένα μόνο θέλω να πω. Ο συγκεκριμένος λόγος δεν αποτελεί αναγνωρισμένο λόγο παραμερισμού της ειδοποίησης, κατά τον Τύπο «ΙΑ» σύμφωνα με το άρθρο 44Γ

(3)του Νόμου. Δε νομίζω πως χρειάζεται να επεκταθώ. Ακολουθεί ότι οι δυο πρώτοι λόγοι έφεσης είναι αβάσιμοι. Με τους 5ο και 9ο λόγους έφεσης - όπως και πάλιν προβάλλονται συνοπτικά στο πλαίσιο της γραπτής αγόρευσης των ευπαίδευτων δικηγόρων της εφεσείουσας - υποβάλλεται ότι η επίδικη ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο προϋποθέσεις, εφόσον δε φέρει τα χαρακτηριστικά ενός νόμιμου και έγκυρου εγγράφου και η επίδικη ειδοποίηση δεν είναι σφραγισμένη. Αναπτύσσοντας τους δυο αυτούς λόγους έφεσης, οι ευπαίδευτοι δικηγόροι της εφεσείουσας, στη γραπτή αγόρευσή τους, αναφέρουν τα εξής: Οι εφεσίβλητοι, ως ιδιωτική εταιρεία περιορισμένης ευθύνης, γραμμένη στον Έφορο Εταιρειών σύμφωνα με τον περί Εταιρειών Νόμο, οφείλουν στα έγγραφα στα οποία αποστέλλονται και/ή επιδίδονται εκ μέρους τους, να σφραγίζονται με τη σχετική σφραγίδα της εταιρείας και/ή να φέρουν την υπογραφή ενός δεόντως εξουσιοδοτημένου προσώπου εκ μέρους της, παράλειψη η οποία εντοπίζεται στην παρούσα, εφόσον δεν εμφαίνεται ποιο πρόσωπο υπογράφει κατά παράβαση του περί Εταιρειών Νόμου ούτε και εντοπίζεται οποιαδήποτε σφραγίδα της εταιρείας κατά παράβαση του άρθρου 35 του εν λόγω νόμου. Στην παρούσα περίπτωση - προστίθεται - εντοπίζεται μια υπογραφή στην επίδικη ειδοποίηση, στην οποία δεν εμφαίνεται ποιο πρόσωπο υπογράφει, πόσο μάλλον κατά πόσο είναι εξουσιοδοτημένο να προβεί στην έκδοσή της, γεγονός που εγείρει σοβαρά ζητήματα εγκυρότητας του εγγράφου. Το άρθρο 35 του περί Εταιρειών Νόμου, Κεφ. 113, με τίτλο «Έγγραφα που υπογράφονται με βάση ρητή ή σιωπηρή εξουσιοδότηση.» προνοεί ότι: «Οποιοδήποτε έγγραφο, υπογεγραμμένο εκ μέρους εταιρείας, στην Κύπρο ή αλλού, από οποιοδήποτε πρόσωπο που ενεργεί με βάση ρητή ή σιωπηρή εξουσιοδότηση της εταιρείας, θα έχει το ίδιο αποτέλεσμα που θα είχε εάν έφερε την κοινή σφραγίδα της εταιρείας: Νοείται ότι, σε περίπτωση που η εταιρεία επιλέξει να χρησιμοποιήσει τη σφραγίδα της, η σφραγίδα θα χρησιμοποιείται σύμφωνα με τις διατάξεις του καταστατικού της εταιρείας.» Από το περιεχόμενο της παραπάνω διάταξης, ως θέμα ερμηνείας και πάλιν, προκύπτουν τα εξής: Για να είναι νομικά έγκυρο και δεσμευτικό κάποιο έγγραφο εταιρείας, θα πρέπει είτε να είναι υπογραμμένο εκ μέρους της εταιρείας από οποιοδήποτε πρόσωπο το οποίο ενεργεί με βάση τη ρητή ή σιωπηρή εξουσιοδότηση της εταιρείας είτε να φέρει τη σφραγίδα της εταιρείας. Αυτονόητο πως μπορούν να γίνουν και τα δυο. Οτιδήποτε από αυτά συμβεί το αποτέλεσμα επί του κύρους του εγγράφου θα είναι το ίδιο. Στην προκειμένη περίπτωση - για ό,τι και πάλιν μας ενδιαφέρει - η επίδικη ειδοποίηση περιλαμβάνει ολογράφως στο κατάλληλο σημείο, το πλήρες όνομα των εφεσίβλητων, ως ενυπόθηκων δανειστών, καθώς και δυο υπογραφές. Δηλαδή είναι απολύτως σύμφωνη με το νενομισμένο τύπο, ως εκτίθεται στο σχετικό - Δεύτερο Παράρτημα του Νόμου. Και με δεδομένο ότι οι εφεσίβλητοι, από το περιεχόμενο της ένορκης δήλωσης που υποστηρίζει την ένστασή τους στην υπό κρίση έφεση, όχι απλώς δέχονται ότι εξέδωσαν την επίδικη ειδοποίηση, αλλά, με την ένστασή τους στην έφεση, εναντιώνονται τόσο σφόδρα στον παραμερισμό της εν λόγω ειδοποίησης, είναι ηλίου φαεινότερο, ότι, ναι μεν είναι άγνωστο από ποια πρόσωπα αυτή εκδόθηκε, καθώς δεν αναφέρεται το όνομα των δυο προσώπων που έθεσαν την υπογραφή τους σ' αυτή, πλην όμως είναι βέβαιο πέραν πάσης αμφιβολίας, ότι τα δυο αυτά πρόσωπα έθεσαν την υπογραφή τους και κατ' επέκταση εξέδωσαν την επίδικη ειδοποίηση, ενεργώντας εκ μέρους και με βάση τη ρητή εξουσιοδότηση των εφεσίβλητων. Ούτε και μου διαφεύγει ότι σύμφωνα με το άρθρο 35 του περί Εταιρειών Νόμου (ανωτέρω) ό,τι απαιτείται για να είναι έγκυρο οποιοδήποτε έγγραφο, υπογεγραμμένο εκ μέρους εταιρείας είναι απλώς το πρόσωπο που υπογράφει να ενεργεί με βάση τη ρητή ή σιωπηρή εξουσιοδότηση της εταιρείας και όχι να αναφέρεται στο έγγραφο ότι συμβαίνει αυτό είτε ακόμη, η ιδιότητα στην εταιρεία εκείνου που το υπογράφει. Ακολουθεί ότι και αυτοί οι λόγοι έφεσης είναι αβάσιμοι. Κατ' ακολουθία όλων των παραπάνω διαπιστώσεων και συμπερασμάτων μου, η έφεση απορρίπτεται. Αναφορικά με τα έξοδα δε βλέπω για ποιο λόγο μπορώ να αποστώ του κανόνα ότι ακολουθούν το αποτέλεσμα. Με αυτό δεδομένο, τα έξοδα της έφεσης, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο επιδικάζονται υπέρ των εφεσίβλητων και σε βάρος της εφεσείουσας. (Υπ.) .............. Κ. Κωνσταντίνου, Α.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΚΚ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο