Χάρη Θουκιδίδη εμπορευόμενου με την επωνυμία Thoukidides Real Estates ν. Γιώργου Δημητρίου κ.α., Αρ. Αγωγής: 316/2015, 7/4/2023 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2023:A11 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ Ενώπιον: Γ. Χρ. Φούλια, Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 316/2015 Μεταξύ: Χάρη Θουκιδίδη εμπορευόμενου με την επωνυμία Thoukidides Real Estates, Αρ. Εγγραφής 026 εκ Λάρνακας Ενάγων και
- Γιώργου Δημητρίου, εξ Ηνωμένου Βασιλείου
- Κλεάνθης Δημητρίου εκ Λάρνακας
- Σωτηρούλλας Καρώ εξ Αραδίππου
- Μιχάλης Μηνά, εξ Αραδίππου Εναγόμενοι Ημερομηνία: 7.4.2023 Για τον Ενάγοντα: κ. Στ. Μαυρομάτης για κ.κ. Μαυρομάτης & Χριστοδουλίδου Δ.Ε.Π.Ε. Για τον Εναγόμενο 1: κ. Κ. Ανδρέου για κ.κ. Κύπρος Ανδρέου Δ.Ε.Π.Ε. Για τους Εναγόμενους 3 και 4: κ. Χρ. Δημητρίου ΑΠΟΦΑΣΗ ΕΙΣΑΓΩΓΗ Ο ενάγων με την παρούσα αγωγή ισχυρίζεται ότι είναι κτηματομεσίτης και πως ο εναγόμενος 1 μέσω του εναγόμενου 2 αδελφού του περί τον Ιανουάριο του 2014 ανέθεσε στον ίδιο και/ή τους αντιπροσώπους και/ή συνεργάτες του την εξεύρεση αγοραστή για μια κατοικία του εναγομένου 1 την οποία αυτός επιθυμούσε να πωλήσει. Ισχυρίζεται πως παρόλο που εξηύρε τους εναγόμενους 3 και 4 ως αγοραστές στους οποίους τελικά πωλήθηκε η επίδικη κατοικία, οι εναγόμενοι για να μην του καταβάλουν την προμήθεια την οποία δικαιούταν τον πληροφόρησαν ψευδώς ότι δεν κατέληξαν σε συμφωνία. Με την αγωγή ο ενάγων αξιώνει το ποσό των €4.500 ως προμήθεια ποσοστού 3% επί του τιμήματος πώλησης της επίδικης κατοικίας. Διαζευκτικά αξιώνει αναγνωριστική απόφαση με την οποία να αναγνωρίζεται ότι δικαιούται ποσοστό 3% επί του ποσού πώλησης της κατοικίας. Αξιώνει επίσης νόμιμο τόκο από την ημέρα πώλησης και/ή εγγραφής και/ή μεταβίβασης της κατοικίας στους εναγόμενους 3 και 4, δικηγορικά έξοδα και Φ.Π.Α. Ο εναγόμενος 1 αρνείται ότι συμφώνησε με τον ενάγοντα να του αναθέσει την εξεύρεση αγοραστή για την κατοικία του και ισχυρίζεται ότι ουδέποτε συμφώνησε για την πώληση της κατοικίας του στο ποσό των €155.000 ή να πληρώσει οποιοδήποτε ποσό στον ενάγοντα. Ισχυρίζεται επίσης ότι η κατοικία πωλήθηκε τελικά στην εναγόμενη 3 αντί του ποσού των €145.000 χωρίς η συμφωνία πώλησης να επιτευχθεί με τις προσπάθειες ή τη διαμεσολάβηση του ενάγοντα. Οι εναγόμενοι 3 και 4 παραδέχονται ότι ήρθαν σε επαφή με τον ενάγοντα και/ή με την εξουσιοδοτημένη αντιπρόσωπό του η οποία τους ξενάγησε στην επίδικη κατοικία ισχυρίζονται όμως ότι έπαψαν να ενδιαφέρονται για αυτή επειδή είχαν άλλες καλύτερες και πιο συμφέρουσες ευκαιρίες. Παραδέχονται επίσης ότι αγόρασαν την επίδικη κατοικία ισχυρίζονται όμως ότι δεν είχαν οποιαδήποτε συμβατική σχέση με τον ενάγοντα. Ο εναγόμενος 2 είχε καταχωρήσει ξεχωριστή υπεράσπιση, απεβίωσε όμως μετά την καταχώριση της αγωγής και η αγωγή εναντίον του αποσύρθηκε. Η ΜΑΡΤΥΡΙΑ Ο ενάγων προς απόδειξη των ισχυρισμών του κατέθεσε ενόρκως ο ίδιος και κάλεσε επίσης 3 μάρτυρες ενώ για τους εναγόμενους έδωσαν μαρτυρία ο εναγόμενος 1 και η εναγόμενη
- Ως Μ.Ε.1 παρουσιάστηκε η κα Άννα Κωνσταντίνου η οποία κατά την κυρίως εξέτασή της κατέθεσε γραπτή της δήλωση η οποία σημειώθηκε ως Έγγραφο Α. Σε αυτή περιλαμβάνονται μεταξύ άλλων οι ακόλουθοι ισχυρισμοί: εργάζεται ως βοηθός κτηματομεσίτη και κατά τον ουσιώδη χρόνο συνεργαζόταν με τον ενάγοντα ο οποίος είναι εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης με αρ. εγγραφής
- Περί τον Ιανουάριο του 2014 διαπίστωσε ότι το επίδικο ακίνητο διαφημίστηκε στις Χρυσές Ευκαιρίες από τον ιδιοκτήτη του για σκοπούς πώλησης. Επικοινώνησε με τον κ. Γιώργο Δημητρίου, του ανέφερε την ιδιότητά της και τον ρώτησε κατά πόσο επιθυμούσε να συνεργαστεί μαζί τους για να διαφημίσουν και να προωθήσουν την πώληση της κατοικίας του έναντι συμφωνηθείσας αμοιβής. Ο κ. Δημητρίου την ενημέρωσε πως είχε μετακομίσει στην Αγγλία για μόνιμη εγκατάσταση και το ίδιο θα έπραττε και η σύζυγός του η οποία διέμενε μέχρι τότε στην Κύπρο. Συμφώνησαν μεταξύ τους να αναλάβουν αυτοί ως επαγγελματίες την προώθηση πώλησης της κατοικίας του έναντι αμοιβής 3% επί του τιμήματος πώλησης πλέον τον Φ.Π.Α. Μέσω του εναγομένου 1 επικοινώνησε με τη σύζυγό του και κατόπιν μεταξύ τους συνεννόησης επισκέφθηκε την κατοικία και πήρε φωτογραφίες όλων των χώρων της για να τις αναρτήσει μαζί με τη διαφήμιση της πώλησης της κατοικίας σε διάφορες ιστοσελίδες και στα μέσα κοινωνικής δικτύωσης όπως και έπραξε. Με βάση τις οδηγίες του εναγομένου 1 η αρχική τιμή πώλησης καθορίστηκε στις €205.000 περιλαμβανομένης της συμφωνηθείσας προμήθειας πλέον Φ.Π.Α. Επειδή όμως φάνηκε πως η τιμή ήταν αποτρεπτικός παράγοντας για να υπάρξουν ενδιαφερόμενοι αγοραστές σε τηλεφωνική επικοινωνία που είχε με τον εναγόμενο 1 η τιμή μειώθηκε αρχικά στις €185.000 και αργότερα στις €155.
- Σε κάποια στιγμή ενημερώθηκε από τον εναγόμενο 1 ότι η σύζυγός του έφυγε από την Κύπρο και της έδωσε εντολή να επικοινωνούν πλέον με τον αδελφό του, Κλεάνθη Δημητρίου, στον οποίο η σύζυγος του εναγομένου 1 παρέδωσε τα κλειδιά της επίδικης κατοικίας ώστε να τους ανοίγει όταν ενδιαφερόμενοι αγοραστές επιθυμούσαν να την επιθεωρήσουν. Όταν στη συνέχεια ξεκίνησαν να διαφημίζουν την κατοικία για το ποσό των €155.000 ως ήταν οι οδηγίες του εναγομένου 1 επικοινώνησαν μαζί της οι εναγόμενοι 3 και 4 και διευθέτησαν να επιθεωρήσουν την κατοικία προτού υποβάλουν προσφορά για αγορά της. Ενημέρωσε τον εναγόμενο 1 για το ενδιαφέρον των εναγομένων 3 και 4 και αφού επικοινώνησαν και με τον εναγόμενο 2 στις 6.11.2014 η ώρα 10:00 το πρωί όλοι τους μετέβηκαν στην επίδικη κατοικία. Οι εναγόμενοι 3 και 4 την πληροφόρησαν ότι πράγματι τους ενδιέφερε η εν λόγω κατοικία και η εναγόμενη 3 της ζήτησε να επικοινωνήσει με τον ιδιοκτήτη για να προσπαθήσει να μειωθεί η τιμή πώλησης όπως και έπραξε τελικά. Ο εναγόμενος 1 ζήτησε λίγο χρόνο από την Μ.Ε.1 για να το σκεφτεί και να της απαντήσει. Καθόλη τη διάρκεια εκείνης της ημέρας και μέχρι το απόγευμα η εναγόμενη 3 της τηλεφωνούσε θέλοντας να μάθει εάν ο ιδιοκτήτης αποδέχτηκε στην πρόταση. Όταν όμως το απόγευμα επικοινώνησε με τον εναγόμενο 1 αυτός την ενημέρωσε ότι πλέον δεν επιθυμούσε να πωλήσει την κατοικία στους εναγόμενους 3 και 4 επειδή όπως της είχε πει εξηύρε αγοραστή στην Αγγλία με πιο συμφέρουσα πρόταση. Επικοινώνησε στη συνέχεια με την εναγόμενη 3 και προτού την ενημερώσει για την απόφαση του ιδιοκτήτη και αυτή την ενημέρωσε ότι είχε πάψει και το δικό τους ενδιαφέρον να αγοράσουν την επίδικη κατοικία επειδή είχαν εξεύρει άλλη στην περιοχή Κρασά με χαμηλότερο ποσό. Της είχε κάνει εντύπωση το γεγονός πως μέσα σε λίγες ώρες το ενδιαφέρον του πωλητή και των αγοραστών αποσύρθηκε και το συζήτησε με τον ενάγοντα ο οποίος υποψιάστηκε πως υπήρχε συμπαιγνία μεταξύ τους για να αποφύγει ο μεν εναγόμενος 1 να πληρώσει προμήθεια, οι δε εναγόμενοι 3 και 4 να αγοράσουν την κατοικία σε τιμή χαμηλότερη των €155.
- Για αυτό και έψαχνε το θέμα ώσπου λίγες ημέρες αργότερα είδε τους εναγόμενους 3 και 4 να εισέρχονται στην επίδικη κατοικία. Διερεύνησε περαιτέρω το θέμα και τελικά διαπίστωσε ότι η κατοικία πωλήθηκε στους εναγόμενους 3 και 4 για το ποσό των €145.
- Κατά τη μαρτυρία της η Μ.Ε.1 κατέθεσε τα τεκμήρια 1 έως
- Το τεκμήριο 1 είναι δέσμη με φωτογραφίες των εσωτερικών και εξωτερικών χώρων της επίδικης κατοικίας, το τεκμήριο 2 ανάρτηση των φωτογραφιών σε ιστοσελίδα του ενάγοντα, το τεκμήριο 3 είναι το έντυπο με τις σημειώσεις της αναφορικά με τα στοιχεία του ιδιοκτήτη και της επίδικης κατοικίας και το τεκμήριο 4 το έντυπο ημερ. 6.11.2014 αναφορικά με το ακίνητο που υπέδειξε στην εναγόμενη 3 το οποίο εκείνη υπέγραψε ως ενδιαφερόμενη αγοραστής. Κατά την αντεξέτασή της από τον δικηγόρο του εναγομένου 1 η Μ.Ε.1 διαφώνησε με υποβολή ότι κατά το έτος 2014 δεν ήταν εγγεγραμμένη ως βοηθός κτηματομεσίτη. Ισχυρίστηκε ότι την επίδικη διαμεσολάβηση την έκαμε η ίδια και την ολοκλήρωσε ο ενάγων ο οποίος όταν υπήρχε πρόβλημα τη βοηθούσε. Ισχυρίστηκε επίσης ότι μόνο το τηλέφωνο με κυπριακό αριθμό του ιδιοκτήτη της κατοικίας ήταν αναρτημένο στις Χρυσές Ευκαιρίες και πως μίλησε μαζί του μόνο τηλεφωνικά χωρίς ποτέ να τον δει. Ισχυρίστηκε ότι μίλησε τηλεφωνικώς με τον εναγόμενο 1 και τον ρώτησε αν ενδιαφερόταν να διαφημίσουν την προς πώληση κατοικία του και αυτός προφορικά της την ανέθεσε. Της έδωσε επίσης και το τηλέφωνο της συζύγου του για να μιλήσει μαζί της και να διευθετήσουν συνάντηση για να βγάλει φωτογραφίες. Ισχυρίστηκε επίσης ότι από την πρώτη στιγμή που μίλησε με τον εναγόμενο 1 αυτός τη ρώτησε για την απαίτησή τους και του απάντησε ότι η αμοιβή τους ανέρχεται σε ποσοστό 3% επί της τιμής πώλησης. Κατά τη σύντομη αντεξέτασή της από τον δικηγόρο των εναγομένων 3 και 4 η Μ.Ε.1 ισχυρίστηκε ότι σε περίπτωση που κάποιος ενδιαφέρεται να αγοράσει από κτηματομεσιτικό γραφείο γνωρίζει πως το πρόσωπο που μεσολαβεί δικαιούται αμοιβής. Σε ερώτηση κατά πόσο ενημέρωσε τους εναγομένους 3 και 4 ότι σε περίπτωση που συμφωνήσουν να αγοράσουν πρέπει να την ενημερώσουν ή κατά πόσο αυτό ήταν υποχρέωση του πωλητή ισχυρίστηκε ότι ήταν υποχρεωμένη να δώσει την πραγματική προσφορά στον πωλητή και στον αγοραστή. Σε ερώτηση κατά πόσο οι εναγόμενο 3 και 4 της είπαν να κάνει προσφορά για κάποιο καλύτερο ποσό απάντησε λέγοντας ότι δεν θυμάται. Ως Μ.Ε.2 παρουσιάστηκε η κα Εύα Παρασκευά η οποία κατά την κυρίως εξέτασή της ισχυρίστηκε ότι εργάζεται στο Κτηματολόγιο Λάρνακας ως Κτηματολογικός Γραφέας. Στις 20.11.2014 παρουσιάστηκαν αυτοπροσώπως στο Κτηματολόγιο ο κ. Γιώργος Δημητρίου και η κα Σωτηρούλλα Καρώ για τη μεταβίβαση δυνάμει πώλησης μιας διώροφης κατοικίας στην Αραδίππου. Κατέθεσε τη σχετική δήλωση μεταβίβασης ακινήτου με αρ. Π1355/2014, ημερ. 20.11.2014 ως τεκμήριο 5 στην οποία τα συμβαλλόμενα μέρη δήλωσαν πως δεν υπήρξε μεσολάβηση κάποιου κτηματομεσίτη στη συναλλαγή τους. Η Μ.Ε.2 αντεξετάστηκε μόνο από τον δικηγόρο του εναγομένου
- Κατά τη σύντομη αντεξέτασή της ερωτήθηκε κατά πόσο ένας κτηματομεσίτης παρουσιάζεται στο Κτηματολόγιο κατά τη συναλλαγή και απάντησε ότι αυτό δεν γίνεται πάντα και πως μπορεί να προσκομιστεί σχετική απόδειξη ή τιμολόγιο που εκδόθηκε από τον κτηματομεσίτη και πως καταγράφεται ο αριθμός που αυτός κατέχει στο μητρώο των κτηματομεσιτών και ο αριθμός της άδειάς του. Ισχυρίστηκε επίσης ότι για την ως άνω περίπτωση δεν παρουσιάστηκε τέτοιο έγγραφο. Ο ενάγων παρουσιάστηκε ως Μ.Ε.
- Κατέθεσε ως μέρος της κυρίως εξέτασής του γραπτή του δήλωση η οποία σημειώθηκε ως Έγγραφο Β. Σε αυτή περιλαμβάνονται μεταξύ άλλων οι ακόλουθοι ισχυρισμοί: είναι εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης με αρ. άδειας 26 και κατά το 2014 διατηρούσε γραφείο στη Λάρνακα. Μια από τις συνεργάτιδές του η κα Άννα Κωνσταντίνου τον πληροφόρησε πως συμφώνησε με τον κ. Γιώργο Δημητρίου να προσπαθήσουν ως κτηματομεσιτικό γραφείο να βρουν αγοραστή για το ακίνητό του που διέθετε προς πώληση με αντάλλαγμα την καταβολή της νόμιμης προμήθειάς τους ως μεσίτες. Με οδηγίες του ιδιοκτήτη η κα Κωνσταντίνου προχώρησε με τη διαφήμιση του ακινήτου. Περί τον Νοέμβριο του 2014 η κα Κωνσταντίνου τον πληροφόρησε πως ενώ είχε προχωρήσει με τη μεσολάβηση ανάμεσα στον ιδιοκτήτη και τους ενδιαφερόμενους αγοραστές για την αγοραπωλησία της επίδικης κατοικίας την ίδια ημέρα που τους έφερε σε επαφή και διαφαινόταν η κατάληξή τους σε συμφωνία εντός των επομένων λίγων ωρών και οι 2 πλευρές απέσυραν το ενδιαφέρον τους. Λόγω της εμπειρίας του της είπε πως κατά την άποψή του υπήρχε συμπαιγνία μεταξύ τους για να τους παρακάμψουν και να αποφύγουν την πληρωμή της προμήθειάς τους. Όταν διαπίστωσαν πως ο ιδιοκτήτης και οι αγοραστές ολοκλήρωσαν την πράξη πώλησης και μεταβίβασης της επίδικης κατοικίας χωρίς να δηλώσουν τη δική τους συμβολή και διαμεσολάβηση αποτάθηκαν άμεσα στους δικηγόρους τους. Ο ενάγων κατέθεσε ως τεκμήριο 6 επιστολή του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών ημερ. 19.12.2011 αναφορικά με την εγγραφή της κας Άννας Κωνσταντίνου ως ασκούμενου κτηματομεσίτη, ως τεκμήριο 7 την ετήσια άδειά της για το έτος 2014 ως Βοηθού Κτηματομεσίτη και ως τεκμήριο 8 κατάσταση των αποδοχών της για το έτος 2014 από τις Υπηρεσίες Κοινωνικών Ασφαλίσεων. Κατέθεσε επίσης ως τεκμήριο 9 αντίγραφο της ετήσιας άδειας ασκήσεως του επαγγέλματος του κτηματομεσίτη που κατείχε ο ίδιος για το έτος 2014 και ως τεκμήρια 10 το ημερολόγιό του. Τα τεκμήρια 11 και 12 είναι αντίγραφο σελίδων που περιλαμβάνονται στο τεκμήριο
- Ο ενάγων κατά την αντεξέτασή του από τον δικηγόρο του εναγομένου 1 ισχυρίστηκε ότι δεν γνωρίζει τον εναγόμενο 1 ούτε του μίλησε ποτέ. Ισχυρίστηκε ότι με αυτόν συνεννοήθηκε η Μ.Ε.1 η οποία τον ενημέρωσε πως από τον Γενάρη του 2014 είχε αναλάβει την πώληση ενός σπιτιού στην Αραδίππου. Ισχυρίστηκε επίσης ότι αυτή τον ενημέρωσε ότι η αρχική τιμή για την πώληση της εν λόγω κατοικίας ανερχόταν σε €205.000 και πως η τελική μειώθηκε στις €155.000 επειδή όσοι πελάτες ενδιαφέρθηκαν την έβρισκαν ακριβή. Ισχυρίστηκε επίσης ότι η Μ.Ε.1 τον πληροφόρησε ότι ο πωλητής και οι αγοραστές είχαν σχεδόν συμφωνήσει και ζήτησαν λίγες μέρες χρόνο για να καταλήξουν σε συμφωνία. Όμως λίγες ώρες μετά τη ξενάγηση ο ιδιοκτήτης τηλεφώνησε στην Μ.Ε.1 και της ανέφερε ότι δεν ενδιαφερόταν πλέον να πωλήσει την επίδικη κατοικία καθώς επίσης ότι οι υποψήφιοι αγοραστές απέσυραν το ενδιαφέρον τους. Ισχυρίστηκε επίσης ότι υποψιάστηκαν πως εκείνοι θα «πήγαιναν από πίσω τους» και τελικά ανακάλυψαν ότι η επίδικη κατοικία πωλήθηκε στους ίδιους αγοραστές για το ποσό των €145.
- Αντεξεταζόμενος ο ενάγων από τον δικηγόρο των εναγομένων 3 και 4 συμφώνησε με υποβολή ότι η εναγόμενη 3 τους ενημέρωσε πως δεν ενδιαφερόταν να αγοράσει το επίδικο ακίνητο και διέκοψε επαφή μαζί τους. Στη συνέχεια συμφώνησε με άλλη υποβολή ότι η εναγόμενη 3 δεν είχε οποιαδήποτε συμβατική σχέση μαζί τους αλλά αρνήθηκε υποβολή ότι οι αγοραστές προχώρησαν στην αγορά της επίδικης κατοικίας εφόσον βρήκαν καλύτερη τιμή και δεν είχαν οποιαδήποτε σχέση πλέον με τον ενάγοντα λέγοντας ότι αυτό έγινε μεταξύ τους. Ως Μ.Ε.4 παρουσιάστηκε ο κ. Πιερής Πέτρου ο οποίος κατά την κυρίως εξέτασή του ισχυρίστηκε ότι είναι λειτουργός στο Τμήμα Φορολογίας Λάρνακας. Ισχυρίστηκε επίσης ότι στις 18.11.2014 ο κ. Γιώργος Δημητρίου υπέβαλε έντυπα πώλησης ενός οικοπέδου του στην Αραδίππου στο οποίο υπήρχε μια διώροφη κατοικία. Κατέθεσε ως τεκμήρια 13 και 14 αντίγραφα εγγράφων του Τμήματος Φορολογίας ημερ, 18.11.2014 στα οποία ανέφερε πως ο κ. Γεώργιος Δημητρίου παρουσιάζεται ως διαθέτης της ακίνητης ιδιοκτησίας με τίμημα πώλησης τις €145.
- Ο Μ.Ε.4 δεν αντεξετάστηκε. Ο εναγόμενος 1 κατέθεσε γραπτή του δήλωση ως μέρος της κυρίως εξέτασής του, η οποία σημειώθηκε ως Έγγραφο Γ, στην οποία περιλαμβάνονται μεταξύ άλλων οι ακόλουθοι ισχυρισμοί: το έτος 2014 μετακόμισε μαζί με τη σύζυγό του στο εξωτερικό για μόνιμη εγκατάσταση. Προτού αφαιρέσουν τα έπιπλα και τον εξοπλισμό από την κατοικία τους έβγαλαν φωτογραφίες με τη βοήθεια του αδελφότεκνού του ο οποίος διατηρούσε εταιρεία προβολής ακινήτων μέσω διαδικτύου. Διαφήμιζαν την κατοικία στο διαδίκτυο με τηλέφωνο επικοινωνίας εκείνο του αδελφού του. Στην κατοικία τοποθέτησαν διαφημιστική ταμπέλα στην οποία αναγραφόταν το όνομα και το κινητό του τηλέφωνο στην Κύπρο και στην Αγγλία. Για τους ενδιαφερόμενους αγοραστές είχε αφήσει τα κλειδιά στον αδελφό του Κλεάνθη ο οποίος έγραψε στην ταμπέλα και το δικό του τηλέφωνο. Ουδέποτε μίλησε με τον ενάγοντα, δεν τον γνωρίζει και δεν του ανέθεσε να πωλήσει την κατοικία του. Ομοίως δεν γνωρίζει την κα Άννα Κωνσταντίνου, δεν την είδε ποτέ, δεν της μίλησε ποτέ ούτε της ανέθεσε να πωλήσει το σπίτι του και να της πληρώσει αμοιβή για τούτο. Περί τα μέσα Νοέμβρη 2014 του τηλεφώνησε ο Ανδρέας Καρώ που ήταν γνωστός του από την Αγγλία και του ανέφερε ότι η κόρη του και ο σύζυγός της ενδιαφέρονταν να αγοράσουν το σπίτι. Του ανέφερε ότι η τιμή ήταν €147.000 και πως ήταν πρόθυμος σε περίπτωση που το ενδιαφέρον τους ήταν σοβαρό να ερχόταν στην Κύπρο, όπως και έγινε, αφού συμφώνησαν στην τιμή των €145.000 για την πώληση της κατοικίας. Στις 20.11.2014 μετέβηκαν στο Κτηματολόγιο και η μεταβίβαση έγινε μόνο στην εναγόμενη
- Όταν ρωτήθηκαν από τους λειτουργούς, εάν στη συμφωνία τους μεσολάβησε κτηματομεσίτης, απάντησαν αρνητικά. Κατά την κυρίως εξέτασή του τού ζητήθηκε να δει τις φωτογραφίες του τεκμηρίου 1 και ισχυρίστηκε ότι αυτές είναι οι φωτογραφίες που έβγαλε ο αδελφότεκνός του και τις ανήρτησε στο διαδίκτυο. Κατά την αντεξέτασή του ο εναγόμενος 1 ισχυρίστηκε πως ήταν παρών όταν τραβήχτηκαν οι εν λόγω φωτογραφίες και ότι ο μόνος που τις είχε ήταν ο αδελφότεκνός του. Όταν ρωτήθηκε εάν τις έχει μαζί του απάντησε «όχι, τώρα τις βλέπω». Ισχυρίστηκε ότι δεν έκανε συμφωνία με κανένα για να πωλήσει το σπίτι του και πως ο αδελφός του είχε κλειδιά για να δείξει την κατοικία σε όποιον ενδιαφερόταν. Ισχυρίστηκε επίσης ότι ουδέποτε είχε επαφή είτε με την Μ.Ε.1 ή τον ενάγοντα ούτε ότι στις 6.11.2014 του τηλεφώνησε η Μ.Ε.1 για να του πει για το ενδιαφέρον των εναγομένων 3 και
- Ισχυρίστηκε πως δεν του τηλεφώνησε ούτε ο αδελφός του και ότι το μοναδικό τηλεφώνημα που έλαβε όταν βρισκόταν στο Λονδίνο ήταν από τον πατέρα της εναγομένης 3 τον οποίο γνώριζε και για αυτό και ήρθε στην Κύπρο. Στη συνέχεια πρόσφερε μαρτυρία η εναγόμενη 3 η οποία κατά την κυρίως εξέτασή της κατέθεσε γραπτή δήλωση η οποία σημειώθηκε ως έγγραφο Δ. Σε αυτή περιλαμβάνονται μεταξύ άλλων οι ακόλουθοι ισχυρισμοί: το 2014 αναζητούσε οικία με σκοπό την αγορά. Για την επίδικη οικία επικοινώνησε τηλεφωνικώς μετά από αναζήτηση στο διαδίκτυο με μια κοπέλα και κανόνισε να τους δείξει την επίδικη οικία στην οποία μετέβηκαν και είδαν τους χώρους της. Αργότερα σε πολύ σύντομο χρονικό διάστημα ανέφερε σε αυτήν ότι δεν επιθυμούσε να αγοράσει την εν λόγω οικία στην τιμή πώλησης των €155.000 ως της αναφέρθηκε. Ισχυρίστηκε επίσης ότι έξω από την οικία υπήρχε αναρτημένος ο τηλεφωνικός αριθμός του ιδιοκτήτη τον οποίο σημείωσε. Ο πατέρας της επικοινώνησε με τον ιδιοκτήτη και του ανέφερε πως ήταν πρόθυμος να αγοράσει άμεσα την κατοικία εφόσον μειωνόταν η τιμή πώλησης. Όταν ο ιδιοκτήτης ήρθε στην Κύπρο συμφώνησαν στις €145.000 και μετέβηκαν στο Κτηματολόγιο για τα σχετικά. Η ίδια αγνοεί τη σχέση του ενάγοντα με τους εναγόμενους 1 και 2 ούτε την ενδιαφέρει να μάθει για τις μεταξύ τους συμφωνίες αφού δεν έχει να κερδίσει κάτι ούτε και θα πλήρωνε αμοιβή σε οποιονδήποτε. Κατά την αντεξέτασή της η εναγόμενη 3 ισχυρίστηκε ότι το επίδικο σπίτι το είχε δει σε διάφορους διαδικτυακούς τόπους. Μίλησε με μια κυρία χωρίς να θυμάται το όνομά της στην οποία είπε ότι είχε δει φωτογραφίες του και διευθέτησαν συνάντηση. Της είπε ότι δεν ήταν σε θέση να πληρώσει το ποσό παρόλο που της άρεσε το ακίνητο. Όταν της ζητήθηκε να δει το τεκμήριο 4 ισχυρίστηκε ότι δεν θυμόταν να είχε υπογράψει κάτι τέτοιο αναγνώρισε όμως την υπογραφή της σε αυτό. Θυμόταν ότι είχε δει το σπίτι αλλά δεν μπορούσε να πληρώσει το ποσό των €155.000 καθώς επίσης ότι η κοπέλα που ήταν μαζί της τής έδειξε πως το εν λόγω ποσό δεν μπορούσε να μειωθεί. Ισχυρίστηκε ότι ήταν ιδέα του πατέρα της να μιλήσουν απευθείας με τον πωλητή επειδή η κτηματομεσίτρια της έδειξε πως δεν υπήρχε περιθώριο μείωσης της τιμής παρόλο που η ίδια ήθελε να γίνει μείωση. Ισχυρίστηκε ότι επέλεξε να μιλήσει απευθείας με τον ιδιοκτήτη παρόλο που επισκέφθηκε την κατοικία μαζί με την κτηματομεσίτρια επειδή η τελευταία της έδειξε πως δεν υπήρχαν περιθώρια μείωσης της τιμής. Ο πατέρας της λίγες μέρες μετά μίλησε προσωπικά με τον πωλητή, έμαθε όσα την ενδιέφεραν και συμφώνησαν στη τιμή των €145.
- Επειδή ο πατέρας της αντιλήφθηκε ότι λυπήθηκαν που δεν «έπεφτε» η τιμή σκέφτηκε να μεσολαβήσει ο ίδιος χωρίς να είχαν σκοπό να «τη φέρουν» σε κανένα όπως ανέφερε επί λέξει. Μετά την ολοκλήρωση της παρουσίασης μαρτυρίας η αγωγή ορίστηκε για αγορεύσεις. Οι ευπαίδευτοι δικηγόροι των διαδίκων ετοίμασαν καθένας τους γραπτό κείμενο με τις θέσεις και εισηγήσεις του το οποίο παρέδωσαν στο Δικαστήριο. Ο κ. Μαυρομάτης εισηγήθηκε ότι οι μάρτυρες των εναγόντων είναι αξιόπιστοι σε αντίθεση με τον εναγόμενο 1 και οι ισχυρισμοί τους πρέπει να γίνουν αποδεκτοί. Εισηγήθηκε επίσης ότι ο ενάγων απέδειξε την υπόθεσή του εναντίον των εναγομένων 1, 3 και 4 και ζήτησε την έκδοση απόφασης υπέρ των εναγόντων και εναντίον των εναγομένων. Ο κ. Ανδρέου εκ μέρους του εναγόμενου 1 εισηγήθηκε ότι δεν αποδείχθηκε ότι μεταξύ του ενάγοντα και του εναγόμενου 1 συνομολογήθηκε σύμβαση μεσιτείας καθώς επίσης ότι η αγορά της επίδικης κατοικίας από τους εναγόμενους 3 και 4 δεν ήταν το άμεσο αποτέλεσμα της διαμεσολάβησης του ενάγοντα και συνεπώς ζήτησε την απόρριψη της αγωγής με έξοδα σε βάρος του ενάγοντα. Ο κ. Δημητρίου εκ μέρους των εναγομένων 3 και 4 εισηγήθηκε ότι δεν αποδείχθηκε οποιαδήποτε συμβατική σχέση μεταξύ του ενάγοντα και των διαδίκων που εκπροσωπεί ούτε και οποιαδήποτε συμπαιγνία τους με τον εναγόμενο 1 και ζήτησε την απόρριψη της αγωγής με έξοδα σε βάρος του ενάγοντα. Έχω μελετήσει με μεγάλη προσοχή τις θέσεις των δικηγόρων των διαδίκων, τις έχω υπόψη μου και θα κάνω αναφορά σε αυτές όπου είναι αναγκαίο. Η ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΤΗΣ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ Η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι άρρηκτα συνυφασμένη με την αξιοπιστία του μάρτυρα. Είναι κατ' εξοχή έργο του πρωτόδικου δικαστηρίου το οποίο είχε την ευκαιρία να ακούσει τους μάρτυρες και να παρακολουθήσει τη συμπεριφορά τους στο εδώλιο του μάρτυρα. Έχει λεχθεί ότι η εντύπωση που ο μάρτυρας αφήνει στο Δικαστήριο είναι παράγοντας εξαιρετικής σπουδαιότητας για την κρίση της αξιοπιστίας του (C. & A. Pelekanos Assoc. Ltd v. Πελεκάνου
(1999)1 Α.Α.Δ. 1273) και πως οι γνώσεις του για τα επίδικα γεγονότα, οι αντιδράσεις και η συμπεριφορά του στο εδώλιο του μάρτυρα, σε συνδυασμό με τη μνήμη, την ειλικρίνεια και τον τρόπο αφήγησης των γεγονότων, συνιστούν καθοριστικούς για την αξιοπιστία του παράγοντες. Στην υπόθεση Ομήρου v. Δημοκρατίας
(2001)2 Α.Α.Δ. 506, υποδείχθηκε ότι η αξιολόγηση της μαρτυρίας ενός μάρτυρα πρέπει να γίνεται με βάση το περιεχόμενο της, την ποιότητα και πειστικότητά της και τη σύγκριση της με την υπόλοιπη μαρτυρία, ενώ στην υπόθεση Χριστοφή v. Ζαχαριάδη
(2002)1 Α.Α.Δ. 401, αφού επισημάνθηκε το γεγονός ότι η μαρτυρία θα πρέπει να προσεγγίζεται με πολλή προσοχή «γιατί συμβαίνει αναξιόπιστος μάρτυρας να προκαλεί ευμενή εντύπωση και αντίστροφα», λέχθηκε πως ο τρόπος που καταθέτει ένας μάρτυρας «συνιστά και εκδηλώνει την προσωπικότητά του. Οι πνευματικές και άλλες αρετές του μάρτυρα που εξωτερικεύονται μαζί με το αφηγηματικό μέρος της μαρτυρίας του προσδίδουν κατά κανόνα αξιοπιστία στη μαρτυρία». Στην υπόθεση Ανδρέας Γιάγκου Σάντης ν. Δέσποινας Χατζηβασιλείου κ.ά.
(2009)1 Α.Α.Δ 288, τονίστηκε η αναγκαιότητα ακόμη και στην περίπτωση που μάρτυρας εντυπωσιάζει θετικά το Δικαστήριο, να καταγράφονται οι λόγοι της θετικής αυτής αποκόμισης ώστε να παραμένουν κατά νου καθόλη τη διάρκεια του έργου της αξιολόγησης της υπόθεσης ως ασφαλιστική δικλείδα για τη σφαιρική αντιμετώπιση της αξιολόγησης των διαδίκων και της μαρτυρίας τους. Έχω παρακολουθήσει τους μάρτυρες στη ζωντανή ατμόσφαιρα της δίκης έχοντας την ευκαιρία να παρακολουθήσω τις αντιδράσεις τους, φυσικές ή αφύσικες, τον τρόπο που αντιδρούσαν, τη νευρικότητα ή την επιφυλακτικότητά τους ή την ιδιοσυγκρασία που εκδήλωναν, παράγοντες που σύμφωνα με τη νομολογία έχουν ιδιαίτερη σπουδαιότητα κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας, χωρίς βεβαίως να παραγνωρίζω ότι τα πιο πάνω στοιχεία μπορούν να προσδώσουν θετικότητα στη μαρτυρία ενός μάρτυρα αλλά δεν μπορούν να αποτελέσουν τον αποκλειστικό λόγο για την αποδοχή της μαρτυρίας του. Έχω επίσης κατά νου την αρχή ότι μάρτυρας μπορεί να γίνει πιστευτός μερικώς ή ολικώς και ότι δεν θεωρείται επιλήψιμη η επιλεκτική αποδοχή μέρους της μαρτυρίας ενός μάρτυρα (Χρίστου ν. Khoreva
(2002)1 Α.Α.Δ. 454). Έχω επίσης υπόψη μου ότι στην περίπτωση που ένας μάρτυρας δεν αντεξετασθεί επί όλων των ουσιαστικών γεγονότων τα οποία αμφισβητούνται, το Δικαστήριο θεωρεί - και το εκλαμβάνει - ότι η μαρτυρία του δεν αμφισβητήθηκε (Frederickou Schools Co. Ltd κ.ά. ν. Acuac Inc.
(2002)1 Α.Α.Δ. 1527). Τέλος, στην υπόθεση Κοινοτικό Συμβούλιο Παλαιόμυλου ν. Έλλης Μιχαήλ Κτωρίδη
(2007)1 Α.Α.Δ. 204, λέχθηκε ότι το Δικαστήριο καταλήγει στην απόφασή του λαμβάνοντας υπόψη του το σύνολο της ενώπιόν του μαρτυρίας ανεξαρτήτως της προέλευσής της. Το πλήρες περιεχόμενο της μαρτυρίας βρίσκεται καταγεγραμμένο στα πρακτικά της υπόθεσης και μαζί με το περιεχόμενο των τεκμηρίων έχει μελετηθεί και λαμβάνεται υπόψη στο σύνολό του. Δεν αμφισβητήθηκε και συνακόλουθα αποτελεί πλέον εύρημα του Δικαστηρίου ότι ο εναγόμενος 1 ήταν ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης της κατοικίας 3 υπνοδωματίων που βρίσκεται στην οδό [ ] 17 στην Αραδίππου η οποία στις 20.11.2014 μεταβιβάστηκε και εγγράφηκε στο όνομα της εναγομένης 3 για το ποσό των €145.
- Η Μ.Ε.1 κατέθεσε με φυσικό τρόπο χρησιμοποιώντας ήπιο τόνο και παρέμεινε ήρεμη καθόλη τη διάρκεια της αντεξέτασής της. Η μαρτυρία της είχε λογική και συνοχή, δεν κλονίστηκε κατά την αντεξέτασή της και δεν έχω καμία αμφιβολία ότι υπήρξε ειλικρινής μάρτυρας. Είναι το πρόσωπο το οποίο είχε άμεση εμπλοκή στο θέμα της πώλησης της επίδικης κατοικίας, αφού τούτο προκύπτει τόσο από τη δική της μαρτυρία την οποία αποδέχομαι ως λογική και ειλικρινή, όσο και από την εναγόμενη 3 η οποία επιβεβαίωσε τούτο. Το πιο πάνω συμπέρασμα επιβεβαιώνεται επίσης και από το τεκμήριο 4 που είναι το έγγραφο το οποίο ετοίμασε η Μ.Ε.1 σε σχέση με την επίδικη κατοικία στο οποίο η εναγόμενη 3 αναγνώρισε την υπογραφή της. Έχοντας κρίνει ότι η Μ.Ε.1 είχε άμεση εμπλοκή στο θέμα της επίδικης κατοικίας κρίνω πως λόγω τούτου του γεγονότος ήταν σε πλεονεκτική θέση να γνωρίζει πως εξελίχθηκαν τα πράγματα, να τα θυμάται και να μπορεί να τα μεταφέρει στο Δικαστήριο. Κρίνω ότι ήταν μάρτυρας της αλήθειας και αποδέχομαι τη μαρτυρία της ως ειλικρινή και ασφαλή για να στηριχθώ σε αυτή για να προβώ στα συμπεράσματά του. Κρίνω πως οι ισχυρισμοί της ότι επικοινώνησε με τον εναγόμενο 1 αφού είδε πως η επίδικη κατοικία του τελευταίου διαφημιζόταν στις Χρυσές Ευκαιρίες προς πώληση είναι λογικοί και αληθείς και τους αποδέχομαι. Κρίνω πως η ανάμειξή της στην υπόθεση για την οποία αφιέρωσε χρόνο δεν ήταν τυχαία και αυθαίρετη αλλά το αποτέλεσμα της σχετικής άδειας και εντολής του εναγομένου
- Λαμβάνοντας υπόψη μου και τον ισχυρισμό του εναγομένου 1 ότι αυτός είχε μετακομίσει πριν από τον επίδικο χρόνο στην Αγγλία για μόνιμη εγκατάσταση κρίνω ότι ήταν απολύτως λογικό εκείνος να επιθυμούσε κάποιος επαγγελματίας κτηματομεσίτης να του παράσχει τις υπηρεσίες του και προς τούτο κρίνω επίσης ότι ανάθεσε στον ενάγοντα διά της υπαλλήλου του Μ.Ε.1 να μεριμνήσει να του εξεύρει αγοραστές. Κρίνω επίσης ότι είναι λογικός ο ισχυρισμός της ότι η ανάμειξή της στην πώληση της επίδικης κατοικίας ήταν το αποτέλεσμα των σχετικών οδηγιών του εναγόμενου 1 αφού ακριβώς αυτή είναι η εργασία ενός κτηματομεσίτη ή των υπαλλήλων του και δεν θα ήταν λογικό να μεσολαβούσε προς αυτήν την κατεύθυνση και να αφιέρωνε χρόνο χωρίς να είχε εκ των προτέρων τη σχετική προς τούτο εντολή από τον εναγόμενο 1 και τη συνεπακόλουθη αποδοχή του τελευταίου να πληρώσει τον ενάγοντα εργοδότη της για τη διαμεσολάβησή τους. Η μαρτυρία της Μ.Ε.2 ήταν τυπική και την αποδέχομαι στην ολότητά της αφού όσα ανέφερε σε σχέση με την πραγματοποίηση της επίδικης πώλησης και μεταβίβασης της επίδικης κατοικίας στην εναγόμενη 3 από τον εναγόμενο 1 στις 20.11.2014 στο Κτηματολόγιο Λάρνακας αυτοπροσώπως από εκείνους στην ουσία δεν αμφισβητήθηκαν. Ο ενάγων (Μ.Ε.3) επίσης μου έκανε καλή εντύπωση ως μάρτυρας αφού διαπίστωσα ότι κατά την παρουσία του στο εδώλιο του μάρτυρα κατέθεσε με φυσικό τρόπο και η μαρτυρία του είχε λογική και συνοχή και δεν υπέπεσε σε αντιφάσεις κατά την αντεξέτασή του. Κρίνω ότι ο ισχυρισμός του πως είναι εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης στο σχετικό μητρώο και πως κατά τον επίδικο χρόνο ήτοι κατά το έτος 2014 κατείχε ετήσια άδεια άσκησης του επαγγέλματος του Κτηματομεσίτη επιβεβαιώνεται από το σχετικό τεκμήριο 9 το οποίο δεν αμφισβητήθηκε και ως εκ τούτου γίνεται αποδεκτός. Αποδέχομαι επίσης τον ισχυρισμό του ότι η Μ.Ε.1 κατά το έτος 2014 ήταν εγγεγραμμένη ως βοηθός κτηματομεσίτη, αφού ο εν λόγω ισχυρισμός του επιβεβαιώνεται από τα τεκμήρια 7 και 8 τα οποία δεν αμφισβητήθηκαν. Αποδέχομαι επίσης τον ισχυρισμό του ότι ο εναγόμενος 1 ανέθεσε στον ίδιο ως κτηματομεσίτη μέσω της υπαλλήλου του Μ.Ε.1 να του εξεύρει αγοραστή για την επίδικη κατοικία συμφωνώντας ταυτόχρονα να του καταβάλει προμήθεια σε ποσοστό 3% επί της τιμής πώλησης. Η επιδίωξη οικονομικού οφέλους από κάποιον κτηματομεσίτη στα πλαίσια των επαγγελματικών του δραστηριοτήτων όχι μόνο είναι καθόλα θεμιτή αλλά προστατεύεται επίσης και από τη σχετική περί κτηματομεσιτών νομοθεσία. Με τούτα υπόψη κρίνω πως δεν θα ήταν λογικό να είχε αναλάβει τη μεσολάβηση για την πώληση της επίδικης κατοικίας χωρίς την εκ των προτέρων σχετική συγκατάθεση του εναγομένου
- Αναφορικά με τη μαρτυρία του Μ.Ε.4 αυτή δεν αμφισβητήθηκε ως εκ τούτου γίνεται αποδεκτή στην ολότητά της. Από τα έγγραφα τα οποία προσκόμισε προκύπτει ότι στις 18.11.2014 ο εναγόμενος 1 αυτοπροσώπως μετέβη στο Τμήμα Εσωτερικών Προσόδων Λάρνακας για να εξασφαλίσει τη σχετική απαλλαγή από το Τμήμα Φορολογίας Ακίνητης Ιδιοκτησίας και Κεφαλαιουχικών Κερδών που ήταν απαραίτητη για να πραγματοποιηθεί η μεταβίβαση της επίδικης κατοικίας στην εναγόμενη
- Ο εναγόμενος 1 δεν μου έκανε καλή εντύπωση ως μάρτυρας αφού ο ισχυρισμός του ότι η εμπλοκή του ενάγοντα και της Μ.Ε.1 στην ουσία ήταν αυτόβουλη χωρίς τη δική του συγκατάθεση δεν είναι λογικός και δεν πείθει για τη βασιμότητά του. Δεν αποδέχομαι τον ισχυρισμό του ότι ουδέποτε μίλησε με την Μ.Ε.1 ούτε ότι δεν ανέθεσε στον ενάγοντα την πώληση της επίδικης κατοικίας αφού κρίνω πως αυτός ο ισχυρισμός επιστρατεύτηκε εκ των υστέρων για να αποφύγει να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του προς τον ενάγοντα που συνεπάγεται η προς αυτόν ανάθεση εντολής εξεύρεσης αγοραστών για την επίδικη κατοικία. Ως ανέφερα και πιο πάνω κρίνω πως το γεγονός ότι ο εναγόμενος 1 είχε μεταβεί στην Αγγλία για μόνιμη εγκατάσταση οδηγεί στο λογικό συμπέρασμα ότι πράγματι επιθυμούσε να αναθέσει και πράγματι ανέθεσε σε επαγγελματίες κτηματομεσίτες, στην παρούσα περίπτωση στον ενάγοντα και την υπάλληλό του Μ.Ε.1 να εντοπίσουν αγοραστές για την επίδικη κατοικία του. Αναφορικά με την εναγόμενη 3 κρίνω ότι ήταν ειλικρινής ως μάρτυρας και αποδέχομαι τους ισχυρισμούς της ως λογικούς. Έχοντας υπόψη μου ότι ο ενάγων δεν ισχυρίστηκε πως είχε οποιαδήποτε συμφωνία με την εναγόμενη 3 να του καταβάλει οποιοδήποτε ποσό για τις υπηρεσίες του καθώς επίσης ότι κάτι τέτοιο δεν θα ήταν λογικό να είχε συμβεί αφού η ίδια ως αγοραστής δεν είχε καμία σχετική προς τούτο υποχρέωση αποδέχομαι τον ισχυρισμό της ότι ουδέποτε υπήρξε συμπαιγνία μεταξύ της ιδίας και του εναγομένου 1 να αποκρύψουν από τον ενάγοντα την επίδικη αγοραπωλησία. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ Έχοντας υπόψη μου τη μαρτυρία η οποία έγινε αποδεκτή από το Δικαστήριο καθώς επίσης και όσα δεν αμφισβητήθηκαν από τους διάδικους τα πιο κάτω είναι τα ευρήματα μου σε σχέση με τα επίδικα θέματα της παρούσας αγωγής: ο ενάγων είναι εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης και κατά το έτος 2014 κατείχε ετήσια άδεια ασκήσεως του επαγγέλματος του κτηματομεσίτη. Κατά τον ίδιο χρόνο εργοδοτούσε την κα Άννα Κωνσταντίνου ως βοηθό κτηματομεσίτη η οποία επίσης κατείχε τη σχετική άδεια. Η κα Κωνσταντίνου περί τον Γενάρη του 2014 είδε στις Χρυσές Ευκαιρίες να διαφημίζεται προς πώληση η κατοικία του εναγόμενου 1 στην Αραδίππου. Επικοινώνησε μαζί του και του ανέφερε την ιδιότητά της και τον ρώτησε κατά πόσο επιθυμούσε το γραφείο στο οποίο εργαζόταν να αναλάμβανε να εντοπίσει αγοραστές για την κατοικία του. Αυτός της ανέφερε ότι βρίσκεται στην Αγγλία και τη ρώτησε ποια θα ήταν η αμοιβή τους. Αφού του απάντησε ότι η προμήθειά τους ανέρχεται σε ποσοστό 3% επί του τιμήματος πώλησης το οποίο εκείνος συμφώνησε να καταβάλει ταυτόχρονα της ανέθεσε την πώληση της επίδικης κατοικίας. Ως τίμημα πώλησης ο εναγόμενος 1 έθεσε αρχικά το ποσό των €205.000 το οποίο στη συνέχεια μείωσε στις €185.000 και στη συνέχεια στις €155.
- Η εναγόμενη 3 είχε δει στο διαδίκτυο ότι η επίδικη κατοικία προσφερόταν προς πώληση και επικοινώνησε με τη Μ.Ε.1 τηλεφωνικώς και διευθέτησε επί τόπου συνάντηση για να την επιθεωρήσουν μαζί με τον σύζυγό της. Στις 6.11.2014 η Μ.Ε.1 συνόδευσε τους εναγόμενους 3 και 4 στην επίδικη κατοικία και τους ανέφερε ότι ο εναγόμενος 1 έθεσε ως τιμή πώλησης τις €155.
- Η κατοικία άρεσε στους εναγόμενους 3 και 4 οι οποίοι της ζήτησαν να επικοινωνήσει με τον πωλητή και να του ζητήσει να μειώσει την τιμή. Η Μ.Ε.1 έπραξε τούτο αλλά μέχρι το απόγευμα της ίδιας ημέρας, αίφνης και παρά τις περί του αντιθέτου αρχικές ενθαρρυντικές ενδείξεις ότι θα επιτυγχανόταν η πώληση της επίδικης κατοικίας, τόσο ο εναγόμενος 1 όσο και η εναγόμενη 3 την πληροφόρησαν ότι ο μεν εναγόμενος 1 εντόπισε άλλο αγοραστή για την κατοικία του η δε εναγόμενη 3 ότι εντόπισε άλλη κατοικία για να αγοράσει. Τούτα όμως δεν ήταν αληθή και αποδείχθηκαν προφάσεις εν αμαρτίαις αφού στις 20.11.2014 οι εναγόμενοι 1 και 3 μετέβησαν προσωπικά στο Κτηματολόγιο Λάρνακας και ο εναγόμενος 1 μεταβίβασε την επίδικη κατοικία στην εναγόμενη
- Ως τίμημα πώλησης δήλωσαν στη σχετική δήλωση μεταβίβασης ακινήτου το ποσό των €145.
- Δήλωσαν επίσης ενυπόγραφα ότι για την εν λόγω συναλλαγή δεν υπήρξε μεσολάβηση κτηματομεσίτη. Ο ενάγων και η Μ.Ε.1 απόρησαν από τη μη ολοκλήρωση της συμφωνίας πώλησης μεταξύ των εναγομένων 1 και 3 και συζητώντας το θέμα μεταξύ τους υποψιάστηκαν ότι εκείνοι κάτι τους απέκρυψαν και πως θα προχωρούσαν στη μεταβίβαση χωρίς να τους ενημερώσουν σχετικά για να αποφύγουν να καταβάλουν προμήθεια στον κτηματομεσίτη. Γι' αυτό για να επιβεβαιώσει την υποψία τους περνούσε έξω από την επίδικη κατοικία και όταν κάποια μέρα εκεί είδε την εναγόμενη 3 την αναγνώρισε και επιβεβαιώθηκαν οι αρχικές τους υποψίες. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ Το άρθρο 20 του περί Κτηματομεσιτών Νόμου 71(Ι)2010 προνοεί μεταξύ άλλων τα ακόλουθα: «20
(1)Η μεσολάβηση κτηματομεσίτη δεν είναι απαραίτητη για την επίτευξη κτηματικής συναλλαγής.
(2)Όταν σε οποιαδήποτε κτηματική συναλλαγή το πρόσωπο που μεσολαβεί είναι αδειούχος κτηματομεσίτης, αυτός δικαιούται να αξιώσει και εισπράξει την συμφωνηθείσα αμοιβή: Νοείται ότι εκτός αν συμφωνηθεί διαφορετικά, η συμφωνηθείσα αμοιβή θα ανέρχεται σε 3% επί της αξίας της κτηματικής συναλλαγής και θα είναι απαιτητή και πληρωτέα με την επίτευξη της κτηματικής συναλλαγής, ήτοι με την σύναψη της συμφωνίας πώλησης ή ενοικίασης.
(3).. ». Όπως έχει νομολογηθεί σε περιπτώσεις απαιτήσεων προμήθειας ή αμοιβής από κτηματομεσίτες εφαρμόζεται το κανονικό δίκαιο των συμβάσεων. Στην υπόθεση J. F. Aho et Fils v. Photos Photiades and Co
(1968)1 CLR 477), στις σελίδες 494 - 495 λέχθηκαν τα ακόλουθα: «To sum up, the position is this, that we have to look to this case as being governed by the ordinary law of contract and to interpret and apply the contract as alleged to have been made by the parties, it made at all, and not to make the contract for the parties or reconstruct an agreement on equitable principles». Στην υπόθεση Socrates Ζ. Eliades v. Pantelis Petrides
(1972)1 C.L.R. 5, το Ανώτατο Δικαστήριο υιοθέτησε την αγγλική νομολογία (Ackroyd and Sons v. Hasan
(1960)2 Q.B. 144) στην οποία λέχθηκαν τα ακόλουθα: "When an agent claims commission from a principal, there are certain principles of law applicable which cannot be doubted. First, when an agent claims that he has earned the right to commission, the test is whether upon the proper interpretation of the contract between the principal and the agent the event has happened upon which commission is to be paid. Secondly, there are no special principles of construction applicable to commission contracts with estate agents. Thirdly, contracts under which a principal is bound to pay commission for an introduction which does not result in a sale must be expressed in clear language." Ένας κτηματομεσίτης δεν έχει δικαίωμα να εισπράξει προμήθεια εκτός εάν υπάρχει σχετική προς τούτο σύμβαση. Ουσιαστικά η σχέση κτηματομεσίτη - πωλητή αποτελεί σύμβαση αντιπροσωπείας. Η αμοιβή του κτηματομεσίτη δύναται να είναι συμβατική ή και εύλογη. Η εκπλήρωση δε της εντολής που ο πωλητής έδωσε είναι αυτή που του παρέχει το δικαίωμα αμοιβής. Το πότε δε αυτή η εντολή θεωρείται εκπληρωθείσα έτσι ώστε ο μεσίτης να δικαιούται σε προμήθεια είναι πάντοτε θέμα γεγονότων. Εκείνο όμως που προκύπτει από τις αποφάσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου και την αγγλική νομολογία είναι ότι ο κτηματομεσίτης δικαιούται προμήθεια όταν η μεσολάβησή του ήταν η άμεση και κύρια αιτία της συναλλαγής. Στην υπόθεση Χατζηκυριάκος ν. Σεβέρη
(1989)1Ε Α.Α.Δ. 92, λέχθηκε ότι: «Για να τεκμηριώσει απαίτηση για την πληρωμή μεσολαβητικής προμήθειας πρέπει να αποδειχθεί άμεση αιτιώδης σχέση μεταξύ της μεσολάβησης και της πώλησης. Για να θεμελιωθεί απαίτηση πρέπει η μεσολάβηση να είναι ο αποφασιστικός παράγοντας (efficient cause) για την διενέργεια της πώλησης. Ο συνδετικός κρίκος μεταξύ της μεσολάβησης και της πώλησης πρέπει να είναι άμεσος και καθοριστικός». Στην υπόθεση Λουκής Σ. Χριστοφίδης ν. Χαράλαμπου Σαββίδη
(1992)1 Α.Α.Δ. 733, οι τελικές διαπραγματεύσεις και συμφωνία διεξήχθηκαν απευθείας μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή χωρίς την παρουσία του κτηματομεσίτη και κρίθηκε ότι επειδή η συμφωνία ήταν το άμεσο αποτέλεσμα των ενεργειών του κτηματομεσίτη, αυτός δικαιούται να πληρωθεί την προμήθειά του. Το άρθρο 36 του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ. 148 έχει ως ακολούθως: «Απάτη συvίσταται σε ψευδή παράσταση γεγovότoς, η oπoία γίvεται εv γvώσει τoυ ψεύδoυς αυτής, ή χωρίς πίστη για τo αληθές αυτής ή απερίσκεπτα, αδιάφoρα τoυ κατά πόσo είvαι αληθής ή ψευδής, με σκoπό όπως τo πρόσωπo πoυ εξαπατήθηκε εvεργήσει με βάση αυτή: Νoείται ότι καμιά αγωγή δεv εγείρεται σε τέτoια παράσταση εκτός αv αυτή έγιvε με σκoπό εξαπάτησης τoυ εvάγovτα και πράγματι εξαπάτησε αυτόv, και αυτός εvέργησε με βάση αυτή και εξαιτίας αυτoύ υπέστη ζημιά: Νoείται περαιτέρω ότι καμιά αγωγή δεv εγείρεται σε τέτoια παράσταση για τo χαρακτήρα, τη συμπεριφoρά, τηv πίστη, τηv ικαvότητα, τo επιτήδευμα ή τις συvαλλαγές oπoιoυδήπoτε πρoσώπoυ, η oπoία έγιvε με σκoπό εξασφάλισης πίστωσης, χρημάτωv ή αγαθώv στo πρόσωπo αυτό, εκτός αv η παράσταση αυτή έγιvε γραπτώς και υπoγράφτηκε από τov ίδιo τov εvαγόμεvo». Έχοντας υπόψη μου όσα διαλαμβάνονται στο ως άνω άρθρο κρίνω πως τα συστατικά στοιχεία του αστικού αδικήματος της απάτης είναι τα ακόλουθα: (α) η παράσταση κάποιου γεγονότος, (β) η οποία γίνεται με γνώση ότι είναι ψευδής ή χωρίς να υπάρχει πίστη ότι είναι αληθής, (γ) η οποία έγινε με πρόθεση ο ενάγων να βασιστεί σε αυτή κατά τον τρόπο που του προκάλεσε ζημιά, (δ) η ενέργεια του ενάγοντα με βάση αυτή την ψευδή παράσταση και (ε) η απόδειξη ζημιάς η οποία προκλήθηκε επειδή ενήργησε με βάση την εν λόγω ψευδή παράσταση. ΚΑΤΑΛΗΞΗ Σε πολιτικές υποθέσεις το βάρος της απόδειξης το φέρει ο ενάγων και αυτό είναι στο επίπεδο του ισοζυγίου των πιθανοτήτων (Μαρσέλ κ.ά. ν. Λαϊκής Κυπριακής Τράπεζας Λτδ,
(2001)1 Α.Α.Δ. 1858). Όπως λέχθηκε στην ως άνω υπόθεση: «το κριτήριο δεν είναι αν η θέση ή η εκδοχή του διαδίκου που φέρει το βάρος της απόδειξης (onus of proof) είναι «η πιο πιθανή παρά ή αντίθετη», εκείνη δηλαδή του αντιδίκου του. Το κριτήριο είναι κατά πόσο ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης ικανοποίησε το Δικαστήριο, με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία, ότι η θέση του ή η εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά όχι (is more probable than not). Αν απέτυχε να αποδείξει τη θέση ή την εκδοχή του σε αυτό το επίπεδο (standard of proof), ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης δεν θεωρείται ότι το απέσεισε, έστω και αν η θέση ή η εκδοχή του είναι «πιο πιθανή παρά η αντίθετη», εκείνη δηλαδή, του αντιδίκου του». Στη βάση των πιο πάνω και λαμβανομένων υπόψη των συμπερασμάτων μου κρίνω ότι ο ενάγων παρουσίασε μαρτυρία ικανή να αποδείξει τους ισχυρισμούς του εναντίον του εναγομένου 1 στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων που είναι το απαιτούμενο μέτρο για πολιτικές υποθέσεις (Loizou v. Soleas
(1983)1 C.L.R. 982, Antoniou v. Anayiotos
(1983)1 C.L.R. 648, Χρυσάνθου ν. Φραντζή
(2010)1 Α.Α.Δ. 1295 και Σοφοκλέους ν. Κυριάκου
(2010)1 Α.Α.Δ. 665). Ο ενάγων πέτυχε να αποδείξει ότι μεταξύ του ιδίου και του εναγομένου 1 συνάφθηκε συμφωνία μεσίτη και πωλητή σύμφωνα με την οποία ο ενάγων ανέλαβε να πωλήσει σε τρίτο πρόσωπο την επίδικη κατοικία του εναγομένου
- Κρίνω ότι το αποφασιστικό και κρίσιμο στοιχείο των ενεργειών του ενάγοντα ήταν το γεγονός ότι αυτός μέσω της υπαλλήλου του Μ.Ε.1 στις 6.11.2014 συνόδευσε τους εναγόμενους 3 και 4 στην επίδικη κατοικία την οποία αυτοί επιθεώρησαν και την οποία αφού βρήκαν της αρεσκείας τους αποφάσισαν να αγοράσουν. Η απόφασή τους αυτή εξωτερικεύθηκε μάλιστα αφού ζήτησαν από την Μ.Ε.1 να μεσολαβήσει προς τον πωλητή για να μειώσει το ποσό το οποίο εκείνος ζητούσε ως τίμημα. Ο ενάγων πέτυχε να αποδείξει ότι η πώληση στην εναγόμενη 3 της επίδικης κατοικίας ήταν το άμεσο αποτέλεσμα (efficient cause) της μεσολάβησής του και συνεπώς, αφού εκτέλεσε την εντολή που του ανατέθηκε από τον εναγόμενο 1, δικαιούται να του καταβληθεί από τον τελευταίο η προμήθεια που συμφώνησαν. Το γεγονός ότι τελικά η κατοικία πωλήθηκε στην εναγόμενη 3 στις 20.11.2014 στην τιμή των €145.000 μετά την τηλεφωνική επικοινωνία που ο πατέρας της εναγόμενης είχε με τον εναγόμενο 1 δεν αποτελεί ικανό λόγο να διαγράψει τις ενέργειες του ενάγοντα που προηγήθηκαν αφού η πρόθεση των εναγόμενων 3 και 4 να αγοράσουν την επίδικη κατοικία διαφάνηκε και εκδηλώθηκε με την ολοκλήρωση της ξενάγησής τους σε αυτή από τη Μ.Ε.
- Εξάλλου ακόμα και εάν ήθελε θεωρηθεί ότι μεσολάβησε χρονικό διάστημα μεταξύ της αρχικής εισαγωγής του αγοραστή από τον ενάγοντα και της πώλησης κρίνω ότι αυτό δεν ήταν τόσο μακρό που να μπορούσε να επηρεάσει τη σχέση που ήδη είχε δημιουργηθεί (Schiza v. Pampoulos
(1979)1 C.L.R. 373). Σχετικά με τους εναγόμενους 3 και 4 κρίνω ότι ο ενάγων δεν δικαιούται να του επιδικασθεί οποιοδήποτε ποσό αφού αφενός μεταξύ τους δεν υπήρξε παρόμοια συμφωνία ως αυτή μεταξύ του ενάγοντα και του εναγομένου 1 και αφετέρου επειδή δεν απέδειξε τα συστατικά στοιχεία του αστικού αδικήματος της απάτης για να δικαιούται σε θεραπεία. Ενδεικτικά αναφέρω ότι δεν αποδείχθηκε το συστατικό στοιχείο της ψευδούς παράστασης γεγονότος προς τον ενάγοντα ούτε ότι ο αυτός ενήργησε με οποιοδήποτε τρόπο στη βάση της εν λόγω παράστασης ούτε ότι υπέστη οποιαδήποτε ζημιά ενεργώντας με βάση τη εν λόγω ψευδή παράσταση. Έχοντας υπόψη μου τα πιο πάνω κρίνω ότι ο ενάγων δικαιούται να εκδοθεί απόφαση υπέρ του και εναντίον του εναγομένου 1 για το ποσό των €4.350 που αντιστοιχεί στο 3% του τιμήματος πώλησης της επίδικης κατοικίας με νόμιμο τόκο από τις 20.11.2014 ημέρα μεταβίβασής της από τον εναγόμενο 1 στην εναγόμενη 3 μέχρι εξοφλήσεως πλέον δικηγορικά έξοδα όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Αναφορικά με τους εναγόμενους 3 και 4 η αγωγή απορρίπτεται με έξοδα υπέρ τους και εναντίον του ενάγοντα όπως αυτά ομοίως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ........... Γιώργος Χρ. Φούλιας Επαρχιακός Δικαστής Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο