Αναφορικά με το πωλητήριο έγγραφο του αγοραστή Μάριου Στεργίδη ν. Αναφορικά με την Υπό Διαχείριση & Υπό Εκκαθάριση εταιρεία PHILIPPOS PHILIPPOU LI

(1)/2011 και Αναφορικά με το πωλητήριο έγγραφο του αγοραστή Μάριου Στεργίδη, από τη Λάρνακα, ημερ. 16.11.2006 Αιτητή και Αναφορικά με την Υπό Διαχείριση & Υπό Εκκαθάριση εταιρεία PHILIPPOS PHILIPPOU LIMITED (H.E.9572) Καθ' ης η αίτηση και Αναφορικά με το Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας Λάρνακας Ημερομηνία: 23.3.2023 Για τον Αιτητή: κα Αντωνιάδου για κ.κ. Αντωνάκης Σωτηρίου & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε. Για την Καθ' ης η Αίτηση: κα Μαλτέζου για κ.κ. Πανάγος & Πανάγος Δ.Ε.Π.Ε. ΑΠΟΦΑΣΗ Με την επίδικη αίτηση η οποία καταχωρήθηκε στις 20.10.2021 ο αιτητής αιτείται διάταγμα με το οποίο να επιτρέπεται η εκπρόθεσμη καταχώρηση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου ημερ. 16.11.2006 για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης καθώς και διάταγμα διατάττον τον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό Λάρνακας να καταχωρήσει το ως άνω έγγραφο με ισχύ από την ημερομηνία υπογραφής του. Η αίτηση στηρίζεται στον περί Πωλήσεως Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο 81(Ι)/2011 ως έχει τροποποιηθεί, στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας Δ.39, Δ.48 ΘΘ.1 - 4, 8, 9 και 10, Δ.64, στη νομολογία, στις συμφυείς εξουσίες και στη διακριτική ευχέρεια και πρακτική του Δικαστηρίου και υποστηρίζεται από σχετική ένορκη δήλωση του αιτητή. Με την ένορκή του δήλωση ο αιτητής ισχυρίζεται ότι η καθ' ης η αίτηση εταιρεία είναι η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια και δικαιούχος του διαμερίσματος αρ. 3 στον 7ο όροφο της πολυκατοικίας [ ] COURT με αριθμό θύρας [ ] μαζί με τον χώρο στάθμευσης αρ. 30 στο ισόγειο με αρ. εγγραφής [ ], τμήμα 3, Φ/Σχ. 41/49W1, τεμ. ΕΠΙ 250, στη [ ], στη Λάρνακα. Στην ένορκή του δήλωση επισύναψε ως «Τεκμήριο Α» αντίγραφο του πιστοποιητικού έρευνας από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Στις 16.11.2006 δυνάμει σχετικού αγοραπωλητηρίου εγγράφου αγόρασε από την ως άνω εταιρεία το εν λόγω διαμέρισμα για το ποσό των ΛΚ.40.000 το οποίο εξοφλήθηκε πλήρως. Από τις 16.11.2006 κατέχει το εν λόγω διαμέρισμα το οποίο κατά καιρούς προσφέρει προς ενοικίαση και έκτοτε αναμένει τη μεταβίβασή του στο όνομά του. Στις 10.1.2014 το Ε.Δ. Λάρνακας διόρισε εκκαθαριστή για ολόκληρη την περιουσία της εταιρείας και Παραλήπτης και Διαχειριστής της είναι ο κ. Πέτρος Ιωαννίδης. Ο αιτητής ισχυρίζεται επίσης ότι παρέλειψε να καταθέσει εμπρόθεσμα το ως άνω αγοραπωλητήριο έγγραφο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης επειδή αγνοούσε την εν λόγω διαδικασία. Το επίδικο διαμέρισμα βαρύνεται με εμπράγματα βάρη και υποθήκες ως αυτά εμφαίνονται στο πιστοποιητικό έρευνας του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας που επισύναψε ως «Τεκμήριο Α» και από τη μη κατάθεση του ως άνω εγγράφου εγκυμονούν κίνδυνοι για την περιουσία του αφού ανά πάσα στιγμή είναι δυνατό να καταχωρηθούν επιπλέον εμπράγματα βάρη και θα επηρεαστούν τα νόμιμα δικαιώματά του ως αγοραστή. Η αίτηση επιδόθηκε στον Επίσημο Παραλήπτη υπό την ιδιότητά του ως εκκαθαριστής της εταιρείας PHILIPPOS PHILIPPOU LIMITED (H.E.9572), στον κ. Πέτρο Ιωαννίδη και στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας Λάρνακας. Στη διαδικασία έλαβε μέρος μόνο ο κ. Ιωαννίδης ο οποίος καταχώρησε σχετική ένσταση που υποστηρίζεται από ένορκή του δήλωση. Με την ένστασή του προβάλλει 11 λόγους για τους οποίους είναι η θέση του πως η επίδικη αίτηση πρέπει να απορριφθεί. Η ένσταση στηρίζεται στα άρθρα 2 έως 6 και 12 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο 81(Ι)/2011, στα άρθρα 90 έως 97, 217, 220 και 221 του περί Εταιρειών Νόμου Κεφ. 113, στα άρθρα 21 και 76 του περί Συμβάσεων Νόμου, στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας Δ.48 ΘΘ. 1 έως 5 και 7 έως 11, στη νομολογία, νομοθεσία, στις συμφυείς και εγγενείς εξουσίες και στην πρακτική του Δικαστηρίου. Προβάλλεται με την ένσταση ότι το Δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας να εκδώσει το αιτούμενο διάταγμα επειδή ο αιτητής δεν εξασφάλισε άδεια από το Δικαστήριο δυνάμει του άρθρου 220 του περί Εταιρειών Νόμου Κεφ. 113 για να εγείρει την παρούσα διαδικασία και επειδή η κατάθεση της σύμβασης συνιστά εμπράγματο βάρος το οποίο δεν επιτρέπεται να δημιουργηθεί επί της περιουσίας της εταιρείας μετά την έναρξη της εκκαθάρισής της. Προβάλλεται επίσης ότι η επίδικη συμφωνία πώλησης είναι άκυρη σε ό,τι αφορά τον εκκαθαριστή και τους πιστωτές της εταιρείας επειδή δεν κατατέθηκε στον Έφορο Εταιρειών εντός καθορισμένης από το Κεφ. 113 προθεσμίας καθώς επίσης ότι είναι άκυρη ή και εικονική ή και προϊόν δόλου και απάτης και πως η πώληση του επίδικου ακινήτου αντίκειται στους όρους των υποθηκών μεταξύ της εταιρείας και της Ελληνικής Τράπεζας και της Gordian Holdings Limited και των όρων του ομολόγου κυμαινόμενης επιβάρυνσης ημερ. 31.8.

1. Προβάλλονται επίσης σε 1 λόγο ένστασης ακόμα 9 επιμέρους και ειδικότεροι λόγοι για τους οποίους δεν είναι εύλογο και δίκαιο να εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα επειδή, μεταξύ άλλων, ο αιτητής δεν εκπλήρωσε τις συμβατικές του υποχρεώσεις έναντι της εταιρείας, η κατάθεση του πωλητηρίου θα επηρεάσει δυσμενώς τους πιστωτές της εταιρείας και επειδή ο αιτητής παρέλειψε να καταθέσει εμπρόθεσμα το εν λόγω πωλητήριο. Προβάλλεται περαιτέρω ότι η αίτηση είναι νομικά και ουσιαστικά αβάσιμη, δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις του Ν.81(Ι)/2011, ο αιτητής παρέλειψε να ειδοποιήσει όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη, δεν απέσεισε το βάρος απόδειξης ότι πληρούνται οι προυποθέσεις του νόμου και τέλος ότι δεν απέδειξε την εγκυρότητα της κατ' ισχυρισμό συμφωνίας πώλησης ούτε ότι είναι δίκαιο και εύλογο αυτή να κατατεθεί εκπρόθεσμα. Στην ένορκη δήλωση του κ. Ιωαννίδη περιλαμβάνονται μεταξύ άλλων οι ακόλουθοι ισχυρισμοί: είναι ο Παραλήπτης/Διαχειριστής της καθ' ης η αίτηση εταιρείας και εγκεκριμένος λογιστής, μέλος του Συνδέσμου Εγκεκριμένων Λογιστών Κύπρου. Η εταιρεία από τις 30.7.2012 τελεί υπό εκκαθάριση δυνάμει διατάγματος του Ε. Δ. Λάρνακας και εκκαθαριστής της διορίστηκε ο Επίσημος Παραλήπτης. Στις 28.7.2020 διορίστηκε ως Παραλήπτης/Διαχειριστής της εταιρείας δυνάμει ομολόγου κυμαινόμενης επιβάρυνσης ημερ. 31.8.2011 και στις 28.7.2020 καταχωρήθηκε στο Τμήμα Εφόρου Εταιρειών και Επίσημου Παραλήπτη η γνωστοποίηση του διορισμού του. Ο διορισμός του επικυρώθηκε από το Ε.Δ. Λάρνακας στις 10.6.
2. Ισχυρίζεται επίσης ότι δεν έχει οποιαδήποτε έγγραφα που να επιβεβαιώνουν ότι το επίδικο ακίνητο πωλήθηκε στον αιτητή από την εταιρεία έναντι εύλογου και νόμιμου ανταλλάγματος ούτε εντόπισε οτιδήποτε στα έγγραφα και αρχεία της εταιρείας που να σχετίζεται με την ύπαρξη της κατ' ισχυρισμό συμφωνίας πώλησης και αυτό δημιουργεί εύλογες υποψίες ότι τούτη είναι εικονική και προϊόν δόλου ή και απάτης. Ομοίως δεν εντοπίστηκαν πρακτικά της εταιρείας που να επιβεβαιώνουν την πώληση του ακινήτου ούτε των άλλων 3 διαμερισμάτων τα οποία ο αιτητής ισχυρίζεται ότι αγόρασε από την εταιρεία και για τα οποία καταχώρησε τις Γενικές Αιτήσεις 107/2021, 108/2021 και 94/2022 στο Ε.Δ. Λάρνακας. Ισχυρίζεται περαιτέρω πως η εταιρεία υποθήκευσε το επίδικο ακίνητο στη Λαϊκή Κυπριακή Τράπεζα Λτδ προς εξασφάλιση των πιστωτικών διευκολύνσεων που έλαβε από αυτή και τα δικαιώματά της κατέχονται σήμερα από την Gordian Holdings Limited. Ήταν όρος των εν λόγω υποθηκών ότι η εταιρεία δεν είχε το δικαίωμα να πωλήσει ή υποθηκεύσει ή αποξενώσει το ακίνητο χωρίς την προηγούμενη γραπτή συγκατάθεση της ως άνω τράπεζας. Σύμφωνα με τους όρους του ομολόγου κυμαινόμενης επιβάρυνσης και από τα έγγραφα που έχει στην κατοχή του, δεν διαπιστώνει ότι λήφθηκε η συγκατάθεση της τράπεζας πριν την πώληση του ακινήτου με αποτέλεσμα η εν λόγω συμφωνία να αντίκειται στους όρους του ομολόγου και να μην δύναται να εφαρμοστεί. Ισχυρίζεται ακόμα ότι από τα στοιχεία που έχει στην κατοχή του προκύπτει πως ο αιτητής δεν εκπλήρωσε τις συμβατικές του υποχρεώσεις δυνάμει της επίδικης συμφωνίας πώλησης και δεν νομιμοποιείται να ζητά την επιείκεια του Δικαστηρίου. Ισχυρίζεται ακόμα πως η εταιρεία τελεί υπό εκκαθάριση από το 2012 και ότι το Δικαστήριο δεν έχει δικαιοδοσία να εκδώσει το αιτούμενο διάταγμα καθότι ο αιτητής παρέλειψε να εξασφαλίσει την απαιτούμενη άδεια για έναρξη δικαστικής διαδικασίας εναντίον της υπό εκκαθάριση εταιρείας σύμφωνα με τον περί Εταιρειών Νόμο. Επίσης η κατάθεση σύμβασης επί ακίνητης περιουσίας συνιστά εμπράγματο βάρος το οποίο σύμφωνα με το Κεφ. 113 δεν δύναται να συσταθεί επί περιουσίας κάποιας εταιρείας μετά την έναρξη της εκκαθάρισής της και είναι άκυρη αναφορικά με τον εκκαθαριστή εάν δεν κατατέθηκε στον Έφορο Εταιρειών εντός καθορισμένης προθεσμίας. Περαιτέρω, ενδεχόμενη κατάθεση της συμφωνίας πώλησης επηρεάζει δυσμενώς τους πιστωτές της υπό εκκαθάριση εταιρείας και δημιουργεί ανισότητα μεταξύ τους και θα φέρει τον αιτητή σε πλεονεκτική θέση έναντι των πιστωτών που επαλήθευσαν τα χρέη τους εντός των προθεσμιών που καθορίζει η νομοθεσία. Οι ανεξασφάλιστοι πιστωτές θα επηρεαστούν χωρίς να ακουστούν στη διαδικασία. Ισχυρίζεται τέλος ότι ο αιτητής παρέλειψε να ειδοποιήσει όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη στη διαδικασία ή οποιοδήποτε πρόσωπο έχει συμφέρον ή δικαίωμα επί του επίδικου ακινήτου και συγκεκριμένα δεν ειδοποίησε τους ενυπόθηκους οφειλέτες και δανειστές ούτε όσους επιβαρύνουν την περιουσία της εταιρείας με ΜΕΜΟ και φαίνονται στο τεκμήριο Α της ένορκης δήλωσης του αιτητή. Την ημέρα που η αίτηση ήταν ορισμένη για ακρόαση οι δικηγόροι των διαδίκων ετοίμασαν γραπτό κείμενο με τις θέσεις και εισηγήσεις τους το οποίο παρέδωσαν στο Δικαστήριο. Έχω μελετήσει το περιεχόμενό τους, το έχω υπόψη μου και θα κάνω αναφορά σε αυτό όπου κρίνω ότι είναι αναγκαίο. Έχοντας υπόψη μου τη σχετική νομολογία επί του θέματος της υποχρέωσης συνένωσης των αναγκαίων διαδίκων σε διαδικασίες αναφορικά με ακίνητη ιδιοκτησία στις οποίες επηρεάζονται δικαιώματα τρίτων προσώπων (Γεωργιάδου ν. Γεωργιάδου

(1999)1 Α.Α.Δ. 1210, Κωνσταντίνου κ.ά. ν. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας

(2012)1 Α.Α.Δ. 1990 και Αναφορικά με την αίτηση της Bank Of Cyprus Public Company Ltd, Πολιτική Έφεση Αρ. 68/2019, ημερ. 8.5.2020, ECLI:CY:AD:2020:A144) καθώς και τον 9ο λόγο ένστασης του Παραλήπτη/Διαχειριστή της καθ' ης η αίτηση εταιρείας ότι ο αιτητής παρέλειψε να ειδοποιήσει όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη στη διαδικασία κρίνω ότι δικαιολογείται να εξεταστεί κατά προτεραιότητα ο σχετικός λόγος. Με την αγόρευσή τους οι δικηγόροι του αιτητή εισηγήθηκαν ότι το Δικαστήριο μπορεί, σε περίπτωση που κρίνει ότι τούτο είναι αναγκαίο, να διατάξει την επίδοση της αίτησης σε οποιοδήποτε πρόσωπο κρίνει ότι πρέπει να λάβει γνώση των ενώπιόν του διαδικασιών. Με όλο τον σεβασμό προς την ως άνω εισήγηση κρίνω ότι αυτή δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή στο παρόν στάδιο λαμβανομένου υπόψη αφενός του γεγονότος ότι ο ενάγων δεν υπέβαλε τέτοιο αίτημα πριν τον ορισμό της υπόθεσης για ακρόαση παρόλο που το εν λόγω θέμα είχε προβληθεί ως λόγος ένστασης από τον κ. Ιωαννίδη και αφετέρου επειδή η υπόθεση δικάστηκε και επιφυλάχθηκε απόφαση και δεν εξυπηρετεί τους σκοπούς της δικαιοσύνης να επανανοιχθεί για να ακουστούν και τα υπόλοιπα πρόσωπα. Για την εξέταση του ως άνω λόγου λαμβάνω υπόψη μου όσα προκύπτουν από το «Τεκμήριο Α» που ο αιτητής επισύναψε στην ένορκη δήλωση που καταχώρισε προς υποστήριξη της αίτησής του. Το εν λόγω τεκμήριο δεν αμφισβητήθηκε και από αυτό προκύπτει (σελ. 73 και 74) ότι το επίδικο διαμέρισμα βαρύνεται με τα ακόλουθα εμπράγματα βάρη: (α) Υ1053/1978, ημερ. 29.12.1978 προς όφελος της Hellenic Bank Public Company Ltd, (β) Υ643/1981, ημερ. 9.7.1981 προς όφελος της Gordian Holdings Ltd, (γ) ΕΒ679/2010, ημερ. 19.5.2010 προς όφελος της Ξανθούλλας Αντωνίου, (δ) ΕΒ1078/2011, ημερ. 26.7.2011 προς όφελος του Φοίβου Σοφοκλέους και (ε) ΕΒ2643/2012, ημερ. 13.12.2012 προς όφελος της Hellenic Bank Public Company Ltd. Από τα πιο πάνω προκύπτει ότι η παρούσα αίτηση αφορά ακίνητη ιδιοκτησία στην οποία έχουν δικαιώματα τρίτα πρόσωπα των οποίων τα δικαιώματα επηρεάζονται και συνεπώς ήταν αναγκαίο τα εν λόγω πρόσωπα να είχαν συνενωθεί ως διάδικοι στην παρούσα διαδικασία «διαφορετικά η όλη διαδικασία είναι θνησιγενής και άκυρη» (Κωνσταντίνου κ.ά. ν. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (πιο πάνω). Λόγω αυτής της παράλειψης του αιτητή να ειδοποιήσει ως ενδιαφερόμενα μέρη στη διαδικασία την Ξανθούλλα Αντωνίου, Φοίβο Σοφοκλέους και τη Hellenic Bank Public Company Ltd κρίνω ότι όλη η διαδικασία είναι άκυρη και ως εκ τούτου παρέλκει η εξέταση των υπόλοιπων λόγων ένστασης. Λόγω των πιο πάνω η επίδικη αίτηση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ της καθ' ης η αίτηση και εναντίον του αιτητή όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ........... Γιώργος Χρ. Φούλιας Επαρχιακός Δικαστής Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο