MAJIT κ.α. ν. MARINAKIS CONTRUCTIONS LTD κ.α., Αγωγή Αρ.: 290/2015, 28/6/2023 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2023:A72 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Μ. Παπαθανασίου, Ε.Δ. Αγωγή Αρ.: 290/2015 Μεταξύ:
- ... MAJIT
- .... SOUDABETH Εναγόντων -και- MARINAKIS CONTRUCTIONS LTD (HE140229) Εναγόμενης ------------------------------------------------------------------------ Ημερομηνία: 28 Ιουνίου 2023 Εμφανίσεις: Για Ενάγοντες: κα. Ε. Μαζέρη για Δημητρίου & Δημητρίου ΔΕΠΕ Για Εναγόμενη: κ. Λ. Λουκά για Λουκάς Π. Λουκά ΔΕΠΕ Α Π Ο Φ Α Σ Η Δικογραφία Οι ενάγοντες, ισχυρίζονται στο τροποποιημένο κλητήριο τους ότι, κατά ή περί τις 4/12/2007, συμφώνησαν με την εναγόμενη, δυνάμει γραπτής και ή προφορικής και ή εν μέρει γραπτής και εν μέρει προφορικής συμφωνίας στη Λάρνακα, την αγορά ενός διαμερίσματος στα Λειβάδια, για ποσό Λ.Κ.130.000.- (€222.188). Με βάση τη συμφωνία, θα ανεγειρόταν πισίνα σε κοινόχρηστο χώρο εντός και ή στον εξωτερικό χώρο και ή σε κοινόχρηστο χώρο της επίδικης πολυκατοικίας. Είναι δε η θέση των εναγόντων, ότι προχώρησαν στην αγορά του εν λόγω διαμερίσματος και ή προτίμησαν και ή επέλεξαν το εν λόγω διαμέρισμα και ή συμφώνησαν στην προκαθορισθείσα τιμή για το αναφερόμενο διαμέρισμα, μεταξύ άλλων διαμερισμάτων, με κυριότερο και ή αποκλειστικό λόγο τις δηλώσεις και ή ψευδείς και ή παραπλανητικές και ή ανακριβείς παραστάσεις και ή υποσχέσεις της Εναγόμενης και ή των υπαλλήλων και ή διευθυντών και ή αξιωματούχων και ή εκπροσώπων της για ανέγερση πισίνας στο χώρο (παρατίθενται λεπτομέρειες ψευδών και ή παραπλανητικών παραστάσεων). Όταν οι ενάγοντες ανέλαβαν κατοχή του διαμερίσματος, διαπίστωσαν ότι η εναγόμενη δεν θα προχωρούσε με την ανέγερση πισίνας. Λόγω της παράβασης δε των συμφωνηθέντων από την εναγόμενη, οι ενάγοντες υπέστησαν ζημιά ύψους €64.000.-, καθότι η μη ανέγερση πισίνας στο χώρο και ή η στέρηση του δικαιώματος χρήσης πισίνας στους Ενάγοντες προκάλεσε την υποτίμηση της αξίας του εν λόγω διαμερίσματος. Σύμφωνα με τους ενάγοντες, έχουν προβεί σ' επανηλειμμένες οχλήσεις προς την εναγόμενη και ή υπαλλήλους και ή υπηρέτες και ή αντιπροσώπους της, όμως αυτοί αρνούνται και ή αμελούν και ή παραλείπουν να τηρήσουν τις υποχρεώσεις τους, ήτοι παραλείπουν ν' αποζημιώσουν τους Ενάγοντες και ή να εκτελέσουν τους όρους της εν λόγω συμφωνίας και ν' ανεγείρουν την αναφερόμενη πισίνα. Διαζευκτικά, οι ενάγοντες ισχυρίζονται ότι η εναγόμενη έχει καταστεί πλουσιότερη σε βάρος των εναγόντων για το ποσό των €64.000.-. Με βάση τα πιο πάνω, οι ενάγοντες αξιώνουν το ποσό των €64.000.- και γενικές αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας, πλέον νόμιμο τόκο και έξοδα. Η εναγόμενη, στην τροποποιημένη υπεράσπιση της, εγείρει 3 προδικαστικές ενστάσεις. Άνευ βλάβης τούτων δε, ισχυρίζεται, μεταξύ άλλων, ότι σύνηψε συμφωνία ημερ. 4/12/2007, μόνον με τον ενάγοντα 1, για πώληση του επίδικου διαμερίσματος και η συμφωνία ήταν γραπτή. Παραδέχεται ότι το τίμημα πώλησης του επίδικου διαμερίσματος ήταν Λ.Κ.130.000, ήτοι €222.188, συμπεριλαμβανομένου του Φ.Π.Α., όμως αρνείται κατηγορηματικά τους ισχυρισμούς των Εναγόντων ότι δήθεν θα ανέγειραν πισίνα σε κοινόχρηστο χώρο ή και στο τεμάχιο που θα ανεγείρετο η πολυκατοικία με το επίδικο διαμέρισμα. Δεν υπάρχει όρος στην επίδικη συμφωνία ημερ. 4/12/2007 που να προνοεί την κατασκευή πισίνας. Επίσης, αρνείται τους ισχυρισμούς των εναγόντων περί ψευδών και ή παραπλανητικών παραστάσεων και προβάλλει τους δικούς της ισχυρισμούς και είναι ουσιαστικά η θέση της ότι ήταν εν γνώσει του ενάγοντα 1, κατά την υπογραφή της συμφωνίας, ότι δεν θα κατασκευαζόταν πισίνα και δεν υπήρχε όρος στη συμφωνία για κατασκευή πισίνας. Περαιτέρω, ισχυρίζεται ότι: - Κατά ή περί την 2/2/2009, ο Ενάγοντας 1 απέστειλε ηλεκτρονικό μήνυμα προς την τραπεζίτη του στην Κύπρο, με το οποίο την εξουσιοδοτούσε όπως προχωρήσει στην καταβολή της τελευταίας δόσης του τιμήματος αγοράς του διαμερίσματος προς την Εναγόμενη, σύμφωνα με την παράγραφο 2 Ε του πωλητηρίου εγγράφου ημερ. 4/12/2007 αφού ήταν ευχαριστημένος και χαρούμενος για να παραλάβει το επίδικο διαμέρισμα, το οποίο ολοκληρώθηκε τον Δεκέμβριο του
- - Κατά ή περί την 28/2/2008, οι διευθυντές της Εναγόμενης, κατόπιν παράκλησης του Ενάγοντα 1, ο οποίος επικαλέστηκε οικονομικά προβλήματα, του δάνεισαν €16.000, υπογράφοντας ταυτόχρονα ο Ενάγοντας 1, δήλωση αναγνώρισης χρέους ημερ. 28/2/
- Σύμφωνα με τους όρους της εν λόγω έγγραφης αναγνώρισης χρέους, η αποπληρωμή του δανειζόμενου ποσού θα γινόταν με 3 μηνιαίες δόσεις. - Ο Ενάγοντας 1 δεν τήρησε την πιο πάνω αναφερόμενη υπόσχεσή του και όταν μετά την παρέλευση μεγάλου χρονικού διαστήματος οι διευθυντές της Εναγόμενης απαίτησαν πιεστικά την εξόφληση του ποσού που του δάνεισαν, αυτός πρόβαλε για πρώτη φορά, 3 ½ χρόνια μετά που παρέλαβε το διαμέρισμα προς πλήρη ικανοποίηση του, τον ισχυρισμό ότι το διαμέρισμα που του παραδόθηκε δεν είχε πισίνα. - Επειδή ο Ενάγοντας 1 εξακολουθούσε να μην καταβάλλει τα χρήματα που του δάνεισαν οι διευθυντές της Εναγόμενης, οι τελευταίοι ήγειραν αγωγή, με αποτέλεσμα να εκδοθεί εκ συμφώνου απόφαση εναντίον του για καταβολή του οφειλόμενου ποσού. - Κατά ή περί τον Απρίλιο του 2011, ο Ενάγοντας 1 εξέφρασε παράπονο προς την Εναγόμενη ότι ο χώρος στάθμευσης που του παραχωρήθηκε ήταν μικρός και η Εναγόμενη προς ικανοποίηση του συμφώνησε όπως του παραχωρηθεί άλλος χώρος στάθμευσης από εκείνο που αρχικά είχε συμφωνηθεί. Προς τούτο υπογράφηκε και σχετική συμφωνία ημερ. 13/4/2011, η οποία έχει δεόντως χαρτοσημανθεί. Ούτε και τότε ο Ενάγοντας 1 εξέφρασε οποιοδήποτε παράπονο για θέμα πισίνας. - Ο χωριστός τίτλος ιδιοκτησίας του επίδικου διαμερίσματος έχει μεταβιβαστεί επ' ονόματι των Εναγόντων στις 16/10/2014, οι οποίοι αποδέχτηκαν την μεταβίβαση χωρίς οποιαδήποτε διαμαρτυρία εκ μέρους τους. - Οι Ενάγοντες κωλύονται να ισχυρίζονται όσα ισχυρίζονται ή και όσα ισχυρίζονται είναι φανερό ότι αποτελούν εκ των υστέρων σκέψεις με μοναδικό σκοπό να διεκδικήσουν αποζημιώσεις που δεν δικαιούνται ή και να εκδικηθούν ή και να ταλαιπωρήσουν την Εναγόμενη ή και τους διευθυντές αυτής για το λόγο ότι αξίωσαν τα χρήματα που είχαν δανείσει στον Ενάγοντα
- Τέλος, αρνείται ότι προέβη σε πρόταση αποζημίωσης προς τους ενάγοντες και αποτελεί θέση της, ότι όσα ισχυρίζονται οι ενάγοντες αποτελούν εκ των υστέρων σκέψεις. Ζητά δε την απόρριψη της αγωγής ως νόμω και ουσία αβάσιμης. Οι ενάγοντες με την τροποποιημένη απάντηση στην υπεράσπιση, αρνούνται τους ισχυρισμούς των εναγόμενων και επαναλαμβάνουν τους ισχυρισμούς της έκθεσης απαίτησης τους. Μαρτυρία Προς απόδειξη της υπόθεσης των εναγόντων εναντίον των εναγόμενων, κατέθεσαν τέσσερις μάρτυρες και συγκεκριμένα ο Ενάγοντας 1 (ΜΕ1), ο .. Papp (ΜΕ2), ο ... Λοίζου (ΜΕ3) και ο . Καιμακλιώτης (ΜΕ4). Για την πλευρά των εναγόμενων, κατέθεσε ο . Μαρίνου (ΜΥ1). Ο Ενάγοντας 1 (ΜΕ1) κατέθεσε γραπτή δήλωση ως μέρος της κυρίως εξέτασης του (βλ. τεκμ.5 και 6). Σ' αυτήν αναφέρεται στην απόφαση του ν' αγοράσει διαμέρισμα στην Κύπρο και στις ενέργειες του προς αυτή την κατεύθυνση, στη συνάντηση που είχε με τον ΜΥ1 και στην κατάληξη τελικά σε υπογραφή της συμφωνίας ημερ.4/12/
- Εξηγεί δε γιατί δεν θεώρησε παράξενο ότι δεν υπήρχε όρος στη συμφωνία ότι θα δημιουργηθεί κοινόχρηστη πισίνα και ακολούθως αναφέρεται στις διαβεβαιώσεις του ΜΥ1 για την κατασκευή της πισίνας, μέχρι τη συνάντηση τους στις 3/6/2012 όπου του παραδέχτηκαν ότι δεν εγκρίθηκε η πισίνα και του πρότειναν 3 επιλογές. Στη συνέχεια εξηγεί πως εξελίχθηκαν τα πράγματα, μέχρι που αποτάθηκε στους δικηγόρους του. Αντεξεταζόμενος, επέμεινε στη θέση του ότι ο ΜΥ1 του ανέφερε ότι η εναγόμενη 1 θα κατασκεύαζε πισίνα. Ο ενάγοντας, στο πλαίσιο της μαρτυρίας του, κατέθεσε, συμπεριλαμβανομένης της γραπτής του δήλωσης, συνολικά 13 τεκμήρια (τεκμ.5-16). Ο Papp (ΜΕ2) κατέθεσε γραπτή δήλωση ως μέρος της κυρίως εξέτασης του (βλ. τεκμ.17). Είναι εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης διαμερίσματος, το οποίο βρίσκεται στην ίδια πολυκατοικία με τον ενάγοντα
- Το διαμέρισμα αγοράστηκε από τους γονείς του το 2007 και ως αναφέρει, είχαν πληροφορηθεί ότι θα υπήρχε πισίνα. Ουδέποτε οι γονείς του και ο ίδιος ενημερώθηκαν ότι δεν θα κατασκευαστεί πισίνα και αντίθετα τους είχε αναφερθεί από τον ΜΥ1, ότι μόλις το κτίριο είναι έτοιμο, η εναγόμενη θα ξεκινήσει την κατασκευή της πισίνας. Ο ενάγοντας 1 του είχε εκφράσει τα παράπονα του για την απουσία της πισίνας το
- Το 2011 περίπου, είχε συνειδητοποιήσει ότι η πισίνα δεν θα κατασκευαστεί, όταν είδε να κατασκευάζεται στη θέση της ένα πάρκο. Ρώτησε τον ΜΥ1 γιατί δεν είχε κατασκευαστεί η πισίνα και του ανέφερε ότι δεν έλαβε τελικά την άδεια για να χτίσει την πισίνα, αλλά του υποσχέθηκε ότι θα βρει τρόπο για να επιλύσει το ζήτημα. Τότε είχε συμβουλεύσει τους γονείς του να παρακρατήσουν κάποιο χρηματικό ποσό, περίπου €10.000, αν θυμάται καλά, αφού το κτίριο στο σύνολο του είχε πολλά ημιτελή έργα και η πισίνα δεν είχε φτιαχτεί ακόμη. Στις 11/9/2013, η Εναγόμενη, μέσω των δικηγόρων της, απέστειλε επιστολή στους γονείς του, απαιτώντας το υπόλοιπο χρηματικό ποσό (βλ. τεκμ.19) και οι γονείς του, την 1/11/2013, απάντησαν, μέσω των δικών τους δικηγόρων (βλ. τεκμ.20). Τέλος, δήλωσε απογοητευμένος με τις πράξεις της εναγόμενης και ότι επειδή οι γονείς του ήταν σε μεγάλη ηλικία, δεν επιθυμούσαν τελικά να προχωρήσουν σε αξίωση κατά της Εναγόμενης, καθώς δεν μπορούσαν να διαχειριστούν το άγχος και την ταλαιπωρία που θα τους επέβαλλε αυτή η διαδικασία, ενώ περαιτέρω κατέβαλαν και όλο το οφειλόμενο ποσό, με σκοπό να εκδοθούν οι τίτλοι. Αντεξεταζόμενος, επέμεινε στη θέση του ότι η εναγόμενη, από την αρχή, τους είχε υποσχεθεί ότι θα υπάρχει πισίνα. Ο ΜΕ2, στο πλαίσιο της μαρτυρίας του, κατέθεσε, συμπεριλαμβανομένης της γραπτής του δήλωσης, συνολικά 5 τεκμήρια (τεκμ.17-21). Ο Λοίζου (ΜΕ3) ανέφερε ότι αγόρασε διαμέρισμα στην ίδια πολυκατοικία και ο ενάγοντας 1 είναι γείτονας του, περισσότερο από 10 χρόνια. Τα σχέδια του διαμερίσματος, περιλάμβαναν κοινή πισίνα, η οποία όμως δεν κτίστηκε. Αναφέρθηκε δε στις συνθήκες κάτω από τις οποίες πληροφορήθηκε ότι δεν θα γίνει πισίνα, δύο χρόνια μετά τη συμφωνία, γύρω στο
- Του είχε προταθεί να πάρει διαμέρισμα στην άλλη πλευρά, όμως θα χρειαζόντουσαν 2 χρόνια για να ολοκληρωθούν και αποφάσισαν με τον πατέρα του ν' αγοράσουν το αρχικό διαμέρισμα. Είχε αποζημιωθεί με πατώματα παρκέ και στα 2 υπνοδωμάτια. Ακολούθως ανέφερε ότι γνωρίζει τον ενάγοντα 1 από το 2011 περίπου και ίσως από την 1η συνάντηση που γνωρίστηκαν, ο τελευταίος του έκανε παράπονο για την πισίνα, όπως και μετά κάθε συζήτηση ήταν για την έλλειψη πισίνας. Ο ίδιος, όταν μίλησαν πρώτη φορά, είχε πει στον ενάγοντα ότι πληροφορήθηκε πως δεν επρόκειτο να γίνει πισίνα. Δεν ήξερε ότι αυτός δεν γνώριζε ότι δεν θα γίνει. Κατά την αντεξέταση του, υποστήριξε ουσιαστικά ότι στη συμφωνία που έκανε υπήρχαν σχέδια για κοινόχρηστη πισίνα. Δεν παρουσίασε όμως τη συμφωνία, η οποία όπως ανέφερε είναι στο σπίτι. Ο Καιμακλιώτης (ΜΕ4) είναι εγγεγραμμένο μέλος του Επιστημονικού Τεχνικού Επιμελητηρίου Κύπρου (ΕΤΕΚ) και εγγεγραμμένο μέλος του Διεθνούς Ινστιτούτου Ορκωτών Εκτιμητών (RICS). Αναφέρθηκε δε στην έκθεση εκτίμησης που έχει ετοιμάσει (τεκμ.22), αναφορικά με την αξία του επίδικου διαμερίσματος κατά την 4/12/2007, με την ύπαρξη πισίνας και χωρίς. Πιο συγκεκριμένα, κατέληξε ότι η αξία χωρίς πισίνα ήταν €158.000 και με πισίνα €214.
- Αντεξεταζόμενος, απάντησε σε διάφορες ερωτήσεις και υποβολές, εμμένοντας ότι, στο πλαίσιο της συγκριτικής μεθόδου που ακολούθησε για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας του ακινήτου, ορθώς χρησιμοποίησε τις πωλήσεις των ακινήτων που καταγράφονται στην έκθεση του για σκοπούς σύγκρισης, ενώ στη συνέχεια προέβη στην αναπροσαρμογή των συγκριτικών για να έρθει στην ηλικία του υπό εκτίμηση ακινήτου. Ο Μαρίνου (ΜΥ1) είναι ο διευθυντής της εναγόμενης και κατέθεσε γραπτή κατάθεση, ως μέρος της κυρίως εξέτασης του (βλ. τεκμ.23). Παραδέχεται ότι τότε που συναντήθηκαν με τον ενάγοντα 1, δηλαδή την άνοιξη του 2007, σκοπός τους ήταν όπως κτίσουν και μια κοινόχρηστη πισίνα. Εξέδωσαν και κάποια φυλλάδια που φαινόταν η πισίνα. Όμως, όπως ενημέρωσε προσωπικά τον Ενάγοντα 1, τότε, η ιδέα της πισίνας ήταν προσωπικά δική του και εάν δεν εγκρίνετο από την Πολεοδομική Αρχή, δεν μπορούσε να κατασκευαστεί. Πράγματι, η Αρμόδια Αρχή σ' επικοινωνία με τον αρχιτέκτονα του έργου, τους υπέβαλε ν' αφαιρέσουν την πισίνα από τα σχέδια λόγω του μικρού χώρου της κοινόχρηστης αυλής. Ποτέ δεν είπε κάποιος ότι θα κατασκεύαζαν πισίνα στο χώρο πρασίνου που είναι πίσω από τις πολυκατοικίες. Ενημέρωσαν δε από την πρώτη στιγμή τον Ενάγοντα 1, ότι δεν τους δόθηκε άδεια για την κατασκευή κοινόχρηστης πισίνας. Αναφέρεται στη συνέχεια στην υπογραφή της επίδικης συμφωνίας ημερ. 4/12/2007 και αποδίδει την σημείωση δωματίου στα σχέδια ως πιεστικό πισίνας, σε λάθος του αρχιτέκτονα. Επίσης, αναφέρθηκε στο δανεισμό του ενάγοντα 1 και στην έκδοση απόφασης εναντίον του στο πλαίσιο της αγωγής 3593/
- Ο μάρτυρας, ακολούθως, αναφέρει ότι ο ενάγοντας 1 ήγειρε το θέμα της πισίνας πρώτη φορά, στο ηλεκτρονικό του μήνυμα ημερ.12/6/2012, δηλαδή 3,5 χρόνια μετά την παραλαβή του διαμερίσματος και ο λόγος ήταν γιατί τότε ο ίδιος και ο αδελφός του ζήτησαν πολύ έντονα από τον ενάγοντα 1 να τους αποπληρώσει το χρέος που είχε προς αυτούς. Εξηγεί επίσης γιατί διαφωνεί με τον ισχυρισμό του ενάγοντα 1, ότι η τιμή που αγόρασε το διαμέρισμα ήταν ψηλή για το λόγο ότι η πολυκατοικία θα είχε κοινόχρηστη πισίνα. Σε άλλο σημείο, αρνείται ότι έγινε συνάντηση στις 3/6/2012 και παραπέμπει σε ηλεκτρονικό μήνυμα ημερ.5/6/2012, όπου τίποτε δεν αναφέρεται για πισίνα (βλ. τεκμ.25). Τέλος, αναφέρεται στις καλές σχέσεις που είχαν τα πρώτα χρόνια που παρέλαβε το διαμέρισμα και στην προσπάθεια του ενάγοντα να τους φέρει πελάτες έναντι προμήθειας (βλ. τη δέσμη ηλεκτρονικών μηνυμάτων τεκμ.26). Αντεξεταζόμενος, επέμεινε αφενός, ότι το ποσό που δάνεισαν στον ενάγοντα 1 (βλ.τεκμ.14Α) δεν είχε καμία σχέση με το ποσό που αφορούσε η επίδικη συμφωνία για το διαμέρισμα και αφετέρου, ότι ο ενάγοντας 1 γνώριζε πολύ καλά από την αρχή ότι δεν θα γίνει πισίνα και γι' αυτό δεν συμπεριλήφθηκε οτιδήποτε για πισίνα στη συμφωνία. Ο ΜΥ1, στο πλαίσιο της μαρτυρίας του, κατέθεσε, συμπεριλαμβανομένης της γραπτής του δήλωσης, συνολικά 5 τεκμήρια (τεκμ.23-27). Παραδεκτά γεγονότα Α. Στις 17/10/2022, οι δύο πλευρές δήλωσαν ως παραδεκτά γεγονότα τα εξής: - Το 2007, ο ενάγοντας 1, συναντήθηκε με τον διευθυντή των εναγόμενων κ. .. Μαρίνου και του ανέφεραν ότι θα ανήγειραν στα Λειβάδια της Επαρχίας Λάρνακας, δυο κτίρια αποτελούμενα από διαμερίσματα και του έδωσαν συγκεκριμένο διαφημιστικό στο οποίο φαινόταν ότι θα ανεγειρόταν και μια κοινόχρηστη πισίνα (βλ. τεκμ.1 - μέρος διαφημιστικού φυλλαδίου που απεικονίζει τα δύο κτιριακά συγκροτήματα). - Στις 4/12/2007 υπογράφηκε αγοραπωλητήριο έγγραφο, δυνάμει του οποίου ο ενάγοντας 1, αγόρασε από τους εναγόμενους το διαμέρισμα 202, στο Βlock A, το οποίο θα ανεγειρόταν επί του ακινήτου με αρ. εγγραφής [..] της Επαρχίας Λάρνακας (βλ. τεκμ.2-πιστό αντίγραφο της συμφωνίας). Το εν λόγω πωλητήριο, συνοδευόμενο από αρχιτεκτονικά σχέδια και άλλα έγγραφα, κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας και φέρει τον αριθμό ΠΩΕ ../
- Το τίμημα πώλησης συμφωνήθηκε στο ποσό των Λ.Κ.130.000, συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ. - Τα επισυναπτόμενα στο συμβόλαιο αρχιτεκτονικά σχέδια, δεν παρουσιάζουν οποιαδήποτε κοινόχρηστη πισίνα. Είναι όμως κοινά αποδεκτό ότι στην κάτοψη του ισογείου που επισυνάπτεται στο πωλητήριο, υπάρχει ένα δωμάτιο το οποίο φέρει την ονομασία «Πιεστικό Πισίνας». - Στις 2/2/2009, ο ενάγοντας 1, απέστειλε ηλεκτρονικό μήνυμα στην τραπεζική υπάλληλο που χειριζόταν το λογαριασμό του και στην οποία ανέφερε ότι το διαμέρισμα που αγόρασε με το αναφερόμενο πωλητήριο ήταν έτοιμο και ότι ο ίδιος ήταν ικανοποιημένος και χαρούμενος για να παραλάβει το διαμέρισμα και την εξουσιοδότησε όπως προβεί στην πληρωμή του τελικού ποσού ως αυτό αναφέρεται στο πωλητήριο έγγραφο (βλ. τεκμ.3). - Στις 13/4/2011, υπογράφηκε μεταξύ του ενάγοντα 1 και των εναγόμενων, έγγραφο το οποίο τιτλοφορείται ως επί μέρους συμφωνία, με το οποίο συμφωνήθηκε ότι ο χώρος στάθμευσης του διαμερίσματος θ' αλλάξει και πλέον ο χώρος στάθμευσης του εν λόγω διαμερίσματος θα είναι ο χώρος στάθμευσης που φέρει την αρίθμηση 10 (βλ. τεκμ.4). Β. Επίσης, από τα δικόγραφα των δύο πλευρών, προκύπτει ότι αποτελούν παραδεκτά γεγονότα και τα ακόλουθα: - Κατά πάντα ουσιώδη προς την παρούσα αγωγή χρόνο, η Εναγόμενη ήτο εταιρεία περιορισμένης ευθύνης και ασχολείτο μεταξύ άλλων με εργοληπτικές και ή οικοδομικές και ή άλλες συναφείς εργασίες και επιχειρήσεις και μεταξύ άλλων έργων ανήγειραν κατά ή περί το 2007 το διαμέρισμα 202, BLOCK Α, που βρίσκεται επί του ακινήτου επί τεμαχίου [....], Λάρνακα. - Οι Ενάγοντες 1 και 2 είναι ανδρόγυνο και κατάγονται από το Ιράν, αλλά έχουν την μόνιμη διαμονή τους στην Κυπριακή Δημοκρατία και συγκεκριμένα στα Λειβάδια της επαρχίας Λάρνακας. - Ο Ενάγοντας 1, κατά ή περί τις 14/7/14, εκχώρησε το ½ των δικαιωμάτων του στην Ενάγουσα 2, η οποία είναι μαζί με τον Ενάγοντα 1 συνιδιοκτήτρια του εν λόγω διαμερίσματος, το οποίο έχει μεταβιβαστεί επ' ονόματι των Εναγόντων. Όλα τα πιο πάνω, γίνονται ευρήματα του Δικαστηρίου. Αγορεύσεις των συνηγόρων / Επιχειρηματολογία των δύο πλευρών Οι θέσεις των συνηγόρων των δύο πλευρών, περιλαμβάνονται στις γραπτές αγορεύσεις που αυτοί είχαν την ευγενή καλοσύνη να ετοιμάσουν και να παραδώσουν στο Δικαστήριο. Οι αγορεύσεις έχουν τύχει βεβαίως ενδελεχούς μελέτης. Δεν κρίνεται όμως σκόπιμη η παράθεση των όσων οι συνήγοροι αναφέρουν στις αγορεύσεις τους και εφόσον αυτό κριθεί αναγκαίο, θα παρατεθούν κατωτέρω συγκεκριμένα σημεία των αγορεύσεων. Αξιολόγηση μαρτυρίας Έχω παρακολουθήσει με προσοχή όλους τους μάρτυρες που κατέθεσαν ενώπιον του Δικαστηρίου και έχω εξετάσει τόσο την προφορική τους μαρτυρία όσο και την γραπτή μαρτυρία που προσέφεραν, στη βάση των καθιερωμένων αρχών αξιολόγησης, προς το σκοπό κατάληξης και διατύπωσης των αναγκαίων ευρημάτων, έχοντας κατά νουν τα επίδικα ζητήματα και τους δικογραφημένους ισχυρισμούς. Ο ενάγοντας 1 δεν μου έκανε καλή εντύπωση και ήταν εμφανές ότι προσπάθησε να παραπλανήσει το Δικαστήριο. Τούτο φάνηκε θα έλεγα από την πρώτη στιγμή της αντεξέτασης του, όταν τέθηκε το θέμα του δανεισμού του. Αρνήθηκε ότι δανείστηκε χρήματα και ανέφερε ότι του ζήτησε (ο ΜΥ1) να γράψει την επιστολή (τεκμ.14Α) για να πάρει το 60% από την τράπεζα. Σε άλλο σημείο, είπε ότι του ζήτησε να υπογράψει διότι ήθελε να πάρει το υπόλοιπο από την τράπεζα και αναφέρθηκε, σε μια προσπάθεια του ουσιαστικά να υπεκφύγει από την ουσία του ζητήματος που ερωτήθηκε, σε πολλά λάθη στο συμβόλαιο. Την ίδια στιγμή όμως που έλεγε ότι «νομίζει» πως γνωρίζει για την αγωγή 3593/2013 (βλ. τεκμ.15), συμφώνησε ότι εκδόθηκε εκ συμφώνου απόφαση εναντίον του στις 15/10/2014, στο πλαίσιο της αναφερθείσας αγωγής, για καταβολή ποσού €11.014,21.- προς τα αδέλφια Μαρίνου (βλ. τεκμ.16). Τονίζεται εδώ, ότι σύμφωνα με την έκθεση απαίτησης στην εν λόγω αγωγή, οι ενάγοντες (Θ. Μαρίνου και ΜΥ1) δάνεισαν στον εναγόμενο ποσό €16.000.- και σε αντάλλαγμα ο τελευταίος υπέγραψε προς όφελος τους συμφωνία δανείου και ή και έγγραφη αναγνώριση χρέους ημερ. 28/2/
- Επισημαίνεται ότι το τεκμήριο 14Α, φέρει ημερομηνία 28/2/
- Στη συνέχεια της μαρτυρίας του, ο ενάγοντας 1 δήλωσε ότι έχει πληρώσει €6.000 και το υπόλοιπο σήμερα είναι €5.000.-. Τώρα πως συνάδουν όλα τα πιο πάνω μεταξύ τους, μόνον ο ίδιος ο ενάγοντας 1 γνωρίζει, ο οποίος είναι ξεκάθαρο ότι έλεγε ψέματα. Ας σημειωθεί ότι στην γραπτή του δήλωση, είπε ότι ο ΜΥ1, κατά τον Φεβρουάριο του 2008, απαίτησε το εναπομείναν ποσό για την πώληση του διαμερίσματος, ούτως ώστε να είναι σε θέση ν' αποδεσμεύσει όλα τα χρήματα από το δάνειο που είχε στην Τράπεζα αφού χρειαζόταν χρήματα για να προχωρήσει με την ανέγερση της πολυκατοικίας. Λόγω όμως του ότι δεν ήταν πρόθυμος να του καταβάλει τα χρήματα για ένα διαμέρισμα το οποίο δεν ήταν έτοιμο, ο ΜΥ1, με σκοπό να ικανοποιήσει τις απαιτήσεις της Τράπεζας και για να καλύψει τα έξοδα, σύνταξε μία επιστολή, η οποία ανέφερε ότι του δάνειζε χρήματα δηλ. το ποσό των €16.
- Εκτός βεβαίως του ότι αυτή του η θέση δεν έχει καμία λογική, είναι σαφές ενόψει του περιεχομένου του τεκμηρίου 14Α, το οποίο υπέγραψε, της αποδοχής από μέρους του να εκδοθεί απόφαση στην πιο πάνω αγωγή και των όσων αναφέρθηκαν ανωτέρω, ότι η συγκεκριμένη θέση του δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. Αποτελεί παραδεκτό γεγονός, ότι ο ενάγοντας 1 αρχικά είχε συμφωνήσει ν' αγοράσει δύο διαμερίσματα στον πρώτο όροφο, όμως στη συνέχεια σύναψε την επίδικη συμφωνία για το ρετιρέ. Σύμφωνα με τον ενάγοντα, ο ΜΥ1 τον διαβεβαίωσε ότι η συμφωνία ήταν ακριβώς ίδια με την προηγούμενη, με τη μόνη διαφορά ότι αναφερόταν σε διαφορετικό διαμέρισμα και δεν μπήκε στη διαδικασία να τη μελετήσει αφού εμπιστεύτηκαν τον ΜΥ
- Ο μάρτυρας, θεωρώντας πολύ πιθανόν ότι έτσι μπορεί να πείσει καλύτερα το Δικαστήριο, ούτε λίγο ούτε πολύ ισχυρίστηκε στη μαρτυρία του ότι στην προηγούμενη συμφωνία αναφερόταν ότι θα υπήρχε κοινόχρηστη πισίνα. Όταν του ζητήθηκε να παρουσιάσει την πρώτη συμφωνία, απάντησε ότι δεν την έχει. Αμέσως μετά όμως, αντιλαμβανόμενος προφανώς ότι το ψέμα του θα μπορούσε ν' αποκαλυφθεί αν ζητηθεί η προσκόμιση της πρώτης συμφωνίας, είπε ότι τους το είπε προφορικά και ήταν όλα ίδια. Έγινε πολύς λόγος για το ηλεκτρονικό μήνυμα του ενάγοντα 1 προς την τράπεζα του, ημερ. 2/2/2009 (τεκμ.3). Ο ΜΥ1 ζήτησε από τον ενάγοντα, με ηλεκτρονικό μήνυμα ημερ. 30/1/2009 (τεκμ.27), ν' αποταθεί στην τράπεζα του για να τους πληρωθεί η τελευταία δόση με βάση τη συμφωνία. Ακολουθεί το πιο πάνω ηλεκτρονικό μήνυμα τεκμήριο 3, όπου ο ενάγοντας 1 αναφέρει ότι πληροφορήθηκε από τον κ. Zahedi, ο οποίος επιθεώρησε το διαμέρισμα για λογαριασμό του, ότι είναι όλα εντάξει και σύμφωνα με το συμβόλαιο. Επίσης, ζητά την αποδέσμευση της τελευταίας πληρωμής με βάση το συμβόλαιο, αφού είναι ικανοποιημένος και χαρούμενος να παραλάβει το διαμέρισμα. Δεν έχει θεωρώ καμία λογική να ζητά την αποδέσμευση της τελευταίας δόσης για πληρωμή προς την εναγόμενη και την ίδια στιγμή να ισχυρίζεται ότι υπήρχε μια τόσο μεγάλη εκκρεμότητα με την πισίνα, θέμα για το οποίο ήταν σε συνεχή επαφή όπως ισχυρίστηκε με τον ΜΥ
- Ούτε συνάδει θεωρώ με τη λογική, η θέση του ότι μίλησε μαζί του τηλεφωνικώς και του είπε θα το κάνει μόνο αν τελειώσει την δουλειά για την πισίνα και τους υπόλοιπους κοινόχρηστους χώρους, αλλά επειδή ουσιαστικά έλαβε υπόσχεση ότι θα το κάνει και ήταν ευχαριστημένος με το διαμέρισμα, προχώρησε και έστειλε την επιστολή. Η αναφορά του δε ότι τον πίεζαν να στείλει το ηλεκτρονικό μήνυμα στην τράπεζα, θεωρώ πως δεν αποτελεί τίποτε άλλο παρά μια ανυπόστατη δικαιολογία. Ο ενάγοντας 1, καθόλου δεν έπεισε ούτε όταν προσπάθησε να δικαιολογήσει το γεγονός ότι μέχρι 12/6/2012, που απέστειλε το ηλεκτρονικό μήνυμα τεκμήριο 9, δεν ανέφερε ούτε και σ' ένα ηλεκτρονικό του μήνυμα ότι τίθετο θέμα πισίνας ή ότι έχει παράπονο για την μη κατασκευή της πισίνας. Ο μάρτυρας ανέφερε ότι το μετανιώνει και ότι σ' ένα διάστημα 3 χρόνων μίλησε με τον ΜΥ1 10-12 φορές και κάθε φορά τον ρωτούσε για την πισίνα. Ομολογουμένως πολύ βολική η θέση που προωθεί. Πέρασαν όμως 4,5 χρόνια περίπου από τη συμφωνία και 3 χρόνια περίπου από την παραλαβή της κατοχής, χωρίς ποτέ να έχει αποδεδειγμένα οχλήσει την εναγόμενη για το μείζον αυτό θέμα, σύμφωνα πάντα με τον ίδιο. Την ίδια στιγμή, επισημαίνεται ότι η θυγατέρα του ενάγοντα και οι λοιποί αγοραστές διαμερισμάτων στην πολυκατοικία, στη συνάντηση ημερ. 30/4/2010 με την εναγόμενη (αποτελεί παραδεκτό γεγονός ότι πραγματοποιήθηκε η συνάντηση), με θέμα κακοτεχνίες και ημιτελείς εργασίες (βλ. τεκμ.21), τίποτε δεν ανέφεραν περί πισίνας. Ο ενάγοντας στη μαρτυρία του ανέφερε ότι, την 1/6/2012, η Εναγόμενη τους απέστειλε ηλεκτρονικό μήνυμα ζητώντας την καταβολή του εναπομείναντος ποσού (βλ. τεκμ.9), αλλά πριν προβεί στην καταβολή του, ζήτησε ραντεβού στα γραφεία της Εναγόμενης για να επιλυθεί το ζήτημα της πισίνας, κάτι που έγινε στις 3/6/
- Συναντήθηκαν στο γραφείο του ΜΥ1, με τον κ. Θεόδωρο, όπου του παραδέχτηκαν ότι δεν εγκρίθηκε η δημιουργία της πισίνας και ως εκ τούτου, μετά από αρκετές ώρες συζήτησης τους προσέφερε κάποιες επιλογές. Σε ηλεκτρονικό τους μήνυμα ημερ.12/6/2012 προς την εναγόμενη (βλ. τεκμ.9), ανέφεραν ότι ήταν πρόθυμοι να δεχθούν αποζημίωση ποσό €5.000.-. Ερωτώμενος στην αντεξέταση του αν έχει οποιοδήποτε ηλεκτρονικό μήνυμα ή οποιοδήποτε άλλο έγγραφο που ν' αποδεικνύει αυτήν τη συνάντηση, απάντησε ότι νομίζει πως υπάρχει ένα email. Όταν του ζητήθηκε να το παρουσιάσει, είπε ότι δεν μπορεί να δείξει κάτι. Στη συνέχεια του υποβλήθηκε ότι δεν έγινε συνάντηση με την εναγόμενη στις 3/6/2012, με το μάρτυρα ν' απαντά ότι είχαν πολλές συναντήσεις, στο γραφείο τους, στο διαμέρισμα του και δεν ξέρει ακριβώς την ημερομηνία. Ας σημειωθεί ότι δεν έδωσε καμία εξήγηση γιατί ενώ μιλούσε για συνάντηση αρκετών ωρών στις 3/6/2012 και μάλιστα συγκεκριμένα στο γραφείο του ΜΥ1, μετά λέει ότι δεν ξέρει ακριβώς την ημερομηνία και μιλά γενικά για συναντήσεις στο γραφείο τους και στο διαμέρισμα του, ούτε όμως τοποθέτησε την κατ' ισχυρισμό συνάντηση πλησίον της εν λόγω ημερομηνίας. Την ίδια στιγμή, η ευπαίδευτη συνήγορος των εναγόντων υπέβαλε στον ΜΥ1 ότι στις 3/6/2012 έγινε συνάντηση. Το Δικαστήριο υπό τις περιστάσεις θεωρεί πως δεν μπορεί να βασιστεί στη μαρτυρία του, η οποία δεν πείθει και δεν μπορεί βεβαίως να γίνει αποδεκτό ότι έγινε συνάντηση με το περιεχόμενο που έχει αναφέρει. Με αυτά υπόψη, γιατί στις 5/6/2012 δεν αναφέρει τίποτε στο ηλεκτρονικό μήνυμα τεκμ.25 για την πισίνα ή γιατί έστειλε το ηλεκτρονικό μήνυμα ημερ.12/6/2012 με το συγκεκριμένο περιεχόμενο, το οποίο υποτίθεται είχε ως υπόβαθρο όσα συζητήθηκαν στις 3/12/2012, μόνον ο ίδιος γνωρίζει. Επίσης, αντεξεταζόμενος, αρνήθηκε ότι μέχρι πριν λίγο καιρό σύστησε πελάτες στην εναγόμενη, για ν' αγοράσουν διαμερίσματα. Μέσω του ΜΥ1, παρουσιάστηκε ενώπιον του Δικαστηρίου η αλληλογραφία του ενάγοντα 1 μαζί με τον υιό του ΜΥ1 (βλ. τεκμ.26). Από την ανάγνωση της, προκύπτει επαφή του ενάγοντα 1 με την εναγόμενη, τον Ιούνιο του 2020, για την πώληση διαμερίσματος σε τρίτο και κατ' επέκταση απόκρυψη της από τον ενάγοντα, κατά τ' άλλα παραπονούμενο από την απαράδεκτη συμπεριφορά της εναγόμενης σε βάρος του. Από εκεί και πέρα, αναφέρω πως δεν υπάρχει καμία λογική να γίνεται επαφή για πώληση διαμερίσματος μέσω του ενάγοντα 1 και την ίδια στιγμή να υποβάλλεται στον ΜΥ1 ότι ο ενάγοντας ενημέρωσε το φίλο του ότι υπάρχει αγωγή εναντίον της εναγόμενης και δεν μπορεί να τους εμπιστευτεί. Δηλαδή του είπε θα σε πάρω ν' αγοράσεις διαμέρισμα από την εναγόμενη, αλλά να ξέρεις ότι έχω αγωγή εναντίον τους και μην τους έχεις εμπιστοσύνη; Κατά την κρίση μου, με βάση αυτά, προκύπτει γενικότερα αναξιοπιστία της εκδοχής του ενάγοντα. Στο σημείο αυτό, αναφέρεται ότι οι ενάγοντες, προκειμένου ν' αποδείξουν τον ισχυρισμό τους για την πισίνα, κάλεσαν ως μάρτυρες τους ΜΕ2 και ΜΕ
- Στόχος της μαρτυρίας τους, σύμφωνα με τους ενάγοντες, ήταν κυρίως για να καταδειχθεί «επαναληπτική συμπεριφορά» εκ μέρους της εναγόμενης, αφού αποτελούσε μαρτυρία παρόμοιων γεγονότων (βλ. την γραπτή αγόρευση των συνηγόρων των εναγόντων, στις σελ. 7-8). Έχει δικογραφηθεί από τους ενάγοντες, ότι και άλλοι αγοραστές διαμερισμάτων από την Εναγόμενη στον εν λόγω χώρο, βρίσκονται και ή βρέθηκαν σε πανομοιότυπη θέση με τους Ενάγοντες λόγω παράβασης των συμφωνηθέντων με την Εναγόμενη (βλ. παρ.5Γ της έκθεσης απαίτησης). Η πλευρά της εναγόμενης, δεν έφερε ένσταση στην παρουσίαση της συγκεκριμένης μαρτυρίας. Όπως τονίστηκε στην Akak Marine Company Ltd v. Διευθυντή Τμήματος Τελωνείων
(1994)1 ΑΑΔ 644 : « Για να γίνει δεκτή μαρτυρία αφεαυτής άσχετη με το επίδικο θέμα θα πρέπει η ομοιότητα να είναι τέτοια ώστε να προσιδιάζει προς ιδιαίτερο τρόπο λειτουργίας με αποτέλεσμα να δημιουργείται σοβαρή πιθανότητα επαναληπτικής συμπεριφοράς.» Στην Barett v. Long
(1851)3 HL Gas 395, αποφασίστηκε ότι ο ενάγων μπορούσε να παρουσιάσει μαρτυρία για προηγούμενα λιβελλογραφήματα που είχαν γραφεί από τον εναγόμενο, προς απόδειξη της κακεντρέχειας του τελευταίου και της κακοβουλίας του επίδικου δημοσιεύματος. Στην Hales v Kerr
(1908)2 KB 601, επετράπη στον ενάγοντα που ισχυριζόταν ότι είχε μολυνθεί με τριχοφάγο από ξυράφι του εναγόμενου κουρέα του, να παρουσιάσει μαρτυρία ότι άλλος πελάτης του κουρέα είχε και αυτός μολυνθεί από τον ίδιο, είκοσι χρόνια προηγουμένως, μια που ο εναγόμενος επέμενε στην ίδια μέθοδο απολύμανσης από τότε. Το ζήτημα της αποδοχής ή μη μαρτυρίας παρόμοιων γεγονότων, ανάγεται στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου (Τhomas Liobay Developments Ltd κ.α. ν. Marfin Popular Bank Public Co Ltd
(2011)1 (Γ) Α.Α.Δ. 1749). Στην 1. Σολωμού και άλλοι v. Marfin Popular Bank Public Co Ltd
(2011)1 ΑΑΔ 36, αναφέρθηκε ότι: « Μαρτυρία περί παρομοίων γεγονότων ή «similar fact evidence», δίδεται πάντοτε ως εξαίρεση του γενικότερου κανόνα ότι μαρτυρία ως προς το τι έχει πράξει ο διάδικος σε άλλες περιπτώσεις δεν είναι αποδεκτή, αν ο μόνος λόγος για τον οποίο επιδιώκεται η προσαγωγή της είναι η εν γένει προδιάθεση ή ροπή του ως προς τα πράγματα γενικώς. Η μαρτυρία παρόμοιων γεγονότων αφορά μαρτυρία για το ευεπίφορο ή το χαρακτήρα του διάδικου. Καθίσταται δε αποδεκτή εφόσον είναι ιδιαίτερα σχετική ως δεικνύουσα μια συγκεκριμένη μεθοδολογία ή αφορά κατευθείαν επίδικο θέμα κατά τη δικάσιμο. Η μαρτυρία παρόμοιων γεγονότων αφορά κατ' εξοχήν το ποινικό δίκαιο, περνώντας μέσα από τη βάσανο της αποδεικτικής της αξίας («probative force»), σε συσχετισμό ή αντιπαραβολή με την επιζήμια επίδραση της («prejudicial effect»). Δίδεται δε συχνά προς αντίκρουση προβαλλομένων θέσεων της υπεράσπισης. » Επίσης, στην Τhomas Liobay Developments Ltd ανωτέρω, με αναφορά στην απόφαση της Βουλής των Λόρδων στην υπόθεση O΄Brien v. Chief Constable of South Wales Police [2005] UKHL 26, ημερ. 28/4/2005 [2005] 2 All E.R. 931, λέχθηκαν τα ακόλουθα: « Οι αρχές που εφαρμόστηκαν στην υπόθεση O΄Brien (πιο πάνω) και γενικά η προσέγγιση του δικαστηρίου της Βουλής των Λόρδων στην εν λόγω υπόθεση, συμπλέουν με τις αρχές που η δική μας σχετική επί του θέματος νομολογία, έχει καθιερώσει. Κατ' αρχή θα πρέπει να λεχθεί ότι το θέμα της δεκτότητας μαρτυρίας με τη μορφή όμοιων γεγονότων, συνιστά θέμα που ανάγεται στη διακριτική εξουσία του δικαστηρίου, η άσκηση της οποίας διέπεται ουσιαστικά από τις ίδιες αρχές τόσο στις ποινικές όσο και στις πολιτικές υποθέσεις, αν και στην περίπτωση των ποινικών υποθέσεων τα δικαστήρια είναι πιο φειδωλά στην άσκηση της επί του προκειμένου εξουσίας τους υπέρ της δεκτότητας μιας τέτοιας μαρτυρίας. Στις πολιτικές υποθέσεις τα δικαστήρια τείνουν να αποδέχονται μια τέτοια μαρτυρία, μεταξύ άλλων όταν αυτή κρίνεται λογικά σχετική για σκοπούς επίλυσης του επίδικου θέματος, νοουμένου όμως ότι θα είναι εύλογα πειστική και δεν θα οδηγήσει στη δημιουργία μιας επιπλέον δύσκολης και αμφισβητούμενης αντιδικίας του ίδιου ακριβώς είδους όπως εκείνης με την οποία το δικαστήριο είναι αντιμέτωπο. Χρήσιμη αναφορά ως προς τον τρόπο που η κυπριακή νομολογία προσεγγίζει το υπό συζήτηση ζήτημα μπορεί να γίνει στις υποθέσεις Bαρνάβας Νικολάου & Υιοί Λτδ. v. Επαρχιακού Λειτουργού Εργασίας
(1991)2 Α.Α.Δ. 261 και Κύπρος Αντωνίου & Υιός Λτδ. κ.ά. v. Tου Πλοίου "Springwood" (Αρ. 3)
(1998)1 Α.Α.Δ.
- » Για το θέμα βλ. επίσης το σύγγραμμα των Τ.Ηλιάδη και Ν. Σάντη «Το Δίκαιο της Απόδειξης», Β' Έκδοση, σελ. 469-
- Ο ΜΕ2 δεν υπόγραψε καμία συμφωνία με την εναγόμενη. Το διαμέρισμα αγοράστηκε το 2007 από τους γονείς του και η συμφωνία ακριβώς υπογράφηκε από τους τελευταίους. Επισημαίνεται ότι η συμφωνία δεν τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου και δεν υπάρχει καμία μαρτυρία ενώπιον του Δικαστηρίου αναφορικά με τις συνθήκες υπογραφής της συγκεκριμένης συμφωνίας και τι ακριβώς είχε λεχθεί στους γονείς του για το θέμα της πισίνας. Ο μάρτυρας αναφέρθηκε γενικά και αόριστα στην έλλειψη ενημέρωσης των γονιών του και του ίδιου για τη μη κατασκευή της πισίνας. Ας σημειωθεί ότι δεν ανέφερε πότε κατέστη ιδιοκτήτης του διαμερίσματος και γι' αυτό σε σχέση με την ενημέρωση του ίδιου, δεν μπορεί να διαπιστωθεί αν όντως έπρεπε να ενημερωθεί και υπό ποια ιδιότητα. Επίσης, με τη μαρτυρία του δεν έχει ξεκαθαρίσει αν η συμφωνία που υπέγραψαν οι γονείς του και τα επισυνημμένα σχέδια, έδειχναν ότι θα κατασκευαστεί πισίνα. Στην επιστολή τεκμ.20 [βλ. παρ. (β)], αναφέρεται ότι η συμφωνία και τα σχέδια προνοούσαν για πισίνα. Στη μαρτυρία του ανέφερε ότι με βάση τα σχέδια η πισίνα θα ήταν ορθογώνια. Μετά αναφέρθηκε σε εικόνες που είχαν υποδειχθεί και σε σχέδιο που περιλάμβανε πιεστικό της πισίνας. Με αυτά υπόψη και έχοντας κατά νουν ότι το Δικαστήριο δεν γνωρίζει τη συμφωνία των γονιών του μάρτυρα με την εναγόμενη και τι ακριβώς λέχθηκε μεταξύ τους, ενώ περαιτέρω δεν έχει εκδοθεί κάποια απόφαση σε υπόθεση μεταξύ των γονέων του μάρτυρα και της εναγόμενης και δεν μιλούμε για αποδεδειγμένα γεγονότα, δεν μπορούμε να μιλούμε για ιδιαίτερα σχετική μαρτυρία που δείχνει κάτι συγκεκριμένο για τη συμπεριφορά της εναγόμενης. Γενικότερα, σε σχέση με το συγκεκριμένο μάρτυρα, θα συμφωνήσω με το συνήγορο της εναγόμενης, όταν λέει στην αγόρευση του ότι έδειξε την αντιπάθεια του για την εναγόμενη. Τούτο φάνηκε κατά τη μαρτυρία του, από τον τρόπο που μιλούσε για την εναγόμενη και το διευθυντή της, κάτι που ίσως να μην προκύπτει από τα στεγνά πρακτικά της δίκης. Ο ίδιος ανέφερε ότι δεν είναι ευχαριστημένος και ότι είναι εκνευρισμένος με την εναγόμενη. Ποια ήταν ακριβώς η συμφωνία των γονέων του με την εναγόμενη και ποια η διαφορά τους, δεν είναι ξεκάθαρο. Σίγουρα όμως, ο μάρτυρας δεν έδωσε καμία πειστική εξήγηση γιατί στη συνάντηση ημερ. 30/4/2010 μεταξύ των ιδιοκτητών των διαμερισμάτων και της εναγόμενης, οπότε ετοιμάστηκε το τεκμ.21, δεν έγινε αναφορά στο θέμα της πισίνας και δεν συμπεριλήφθηκε το θέμα αυτό στη λίστα με τις εκκρεμότητες ουσιαστικά της πολυκατοικίας. Έχει λογική να γίνεται συνάντηση για να δουν τις εκκρεμότητες και τις ατέλειωτες εργασίες και να μην γίνεται καμία αναφορά για το ζήτημα αυτό; Το οποίο κατά τ' άλλα τους απασχολούσε όλους. Ούτε με βρίσκει σύμφωνο η θέση που προωθείται από την πλευρά των εναγόντων, ότι σκοπός της ετοιμασίας της λίστας ήταν η πληρωμή των κοινοχρήστων, εστιάζοντας μόνον στο σημείο
- Τονίζεται ότι σύμφωνα με τον ΜΥ1, η συνάντηση έγινε με όλους τους αγοραστές, μετά την παράδοση του κτιρίου, προκειμένου να καταγραφούν οι παρατηρήσεις τους και τούτο δεν έχει αμφισβητηθεί. Όπως δεν αμφισβητήθηκε, ότι όταν παραδίδεται ένα διαμέρισμα, η παράδοση αφορά και τους κοινόχρηστους χώρους, το πάρκινγκ, τον κήπο κλπ., μέχρι και το γραμματοκιβώτιο και το διαμέρισμα παραδίδεται τελειωμένο. Επίσης, δεν αποδέχομαι τη μαρτυρία του για κατ' ισχυρισμό παράπονα του ενάγοντα 1 προς τον ίδιο για την πισίνα, περίπου το 2009 και ότι ο τελευταίος του είπε πως η πισίνα ήταν ο μόνος λόγος που αγόρασε το διαμέρισμα, αλλά και ότι μίλησε με τον ΜΥ1 και του επιβεβαίωσε ότι θα ανεγείρει πισίνα, διότι ακριβώς, κατά την κρίση μου, δόθηκε επιτηδευμένα. Μου φαίνεται ότι ο μάρτυρας καλέστηκε για να υποστηρίξει τη βασική θέση των εναγόντων, γειτόνων του, απλά για να τους βοηθήσει, με δεδομένα αφενός, την καλή σχέση με τους ενάγοντες και αφετέρου, τα αρνητικά συναισθήματα του για την εναγόμενη και το διευθυντή της. Ας σημειωθεί εδώ, ότι ο ενάγοντας 1 δεν υποστήριξε ποτέ ότι είχε μιλήσει στο μάρτυρα γι' αυτά τα πράγματα. Με βάση όσα αναφέρθηκαν, είναι σαφές πως δεν μπορώ να βασιστώ στη μαρτυρία του. Ο ΜΕ3 δε, ισχυρίστηκε ότι στη συμφωνία που έκανε υπήρχαν σχέδια για κοινόχρηστη πισίνα και υπήρχαν προδιαγραφές της πισίνας στα σχέδια. Ήταν επίσης η θέση του, ότι αποζημιώθηκε με πατώματα. Η εν λόγω συμφωνία δεν παρουσιάστηκε. Στην περίπτωση του λοιπόν, αν υπήρξε παράβαση συμφωνίας και αποζημιώθηκε, είναι ένα εντελώς διαφορετικό ζήτημα και δεν προκύπτει θέμα σχετικό με την αποδιδόμενη στην εναγόμενη συμπεριφορά στο πλαίσιο της παρούσας. Ας σημειωθεί ότι ούτε στην περίπτωση του έχει εκδοθεί κάποια απόφαση που να επιλύει την όποια διαφορά του με την εναγόμενη. Ερχόμενος τώρα στον ισχυρισμό του ΜΕ3, ότι ουσιαστικά ο ενάγοντας 1 έμαθε από τον ίδιο στο πλαίσιο συζήτησης που είχαν ότι δεν θα κατασκευαστεί πισίνα, θα πρέπει ν' αναφέρω ότι έρχεται σε αντίφαση με τη θέση που προώθησε ο ενάγοντας 1 για τον τρόπο που διαπίστωσε ότι δεν θα γίνει πισίνα, κάτι που τελικά επιβεβαιώθηκε σε συνάντηση με την εναγόμενη. Συνάντηση η οποία να υπενθυμίσω εν πάση περιπτώσει, πως δεν έγινε αποδεκτό ότι πραγματοποιήθηκε. Να επισημάνω περαιτέρω, πως ο ενάγοντας 1 ουδέποτε αναφέρθηκε σε συζήτηση του με το μάρτυρα αυτό για το θέμα της πισίνας. Επίσης, επανέρχομαι στο τεκμήριο 21 και στη συνάντηση ημερ. 30/4/
- Διερωτώμαι πως μπορεί να υποστηρίζει ότι εκκρεμούσε αυτό το σοβαρό ζήτημα, να γίνεται συνάντηση για τις εκκρεμότητες της πολυκατοικίας και να ισχυρίζεται ότι δεν θυμάται αν το είπε στους παρευρισκόμενους. Σημειώνω δε, πως ούτε αυτός έδωσε κάποια λογική και πειστική εξήγηση γιατί δεν αναφέρεται στο τεκμήριο 21 το θέμα της πισίνας. Συναφώς δεν μπορώ να κάνω αποδεκτή ούτε τη δική του μαρτυρία. Σε κάθε περίπτωση αναφέρω, αν και ίσως εκ του περισσού, πως ακόμη και υπό το φως παρόμοιων γεγονότων μέσω της μαρτυρίας τους, εφόσον όπως προκύπτει η μαρτυρία του ενάγοντα 1 είναι αναξιόπιστη, η μαρτυρία των ΜΕ2 και ΜΕ3 δεν θα μπορούσε βεβαίως να θεωρηθεί ενισχυτική της μαρτυρίας του ενάγοντα
- Για το Δικαστήριο είναι ξεκάθαρο πως το γεγονός ότι ο ενάγοντας 1 απέστειλε επιστολή στην Τράπεζα στις 2/2/2009 για αποδέσμευση της τελευταίας δόσης με βάση τη συμφωνία, δηλώνοντας ευχαριστημένος και χαρούμενος με το διαμέρισμα, συνδυαστικά με το ότι σε συνάντηση που πραγματοποιήθηκε στις 30/4/2010, μεταξύ της εναγόμενης, της θυγατέρας του ενάγοντα 1 και των λοιπών αγοραστών των διαμερισμάτων, αναφορικά με κακοτεχνίες και ημιτελείς εργασίες, καμία αναφορά δεν υπήρξε για οποιαδήποτε εκκρεμότητα με την πισίνα και επίσης ότι ο ενάγοντας 1 πρόβαλε για πρώτη φορά το θέμα της πισίνας με το ηλεκτρονικό του μήνυμα ημερ. 12/6/2009, κάποια χρόνια μετά την υπογραφή της συμφωνίας και την παράδοση του διαμερίσματος, αλλά και όσα αναφέρθηκαν ανωτέρω, οδηγεί το Δικαστήριο στην κατάληξη ότι πράγματι ο ισχυρισμός του για την πισίνα αποτελεί εκ των υστέρων σκέψεις. Έχοντας υπόψη όσα αναφέρθηκαν ανωτέρω, θεωρώ τη μαρτυρία του ενάγοντα 1 αναξιόπιστη και σε κάθε περίπτωση μη πειστική και δεν την αποδέχομαι. Έρχομαι στον ΜΕ
- Εξ' αρχής να ξεκαθαρίσω πως το γεγονός ότι ένα άλλο Δικαστήριο, σε άλλη υπόθεση, έχει κρίνει τον μάρτυρα αξιόπιστο, δεν αποτελεί στοιχείο που θα πρέπει να ληφθεί υπόψη στο πλαίσιο της αξιολόγησης για την παρούσα υπόθεση, όπως ουσιαστικά εισηγείται η πλευρά των εναγόντων (βλ. σελ. 12 της γραπτής αγόρευσης των συνηγόρων τους). Η αξιοπιστία του μάρτυρα θα κριθεί αυστηρά, εντός του πλαισίου της μαρτυρίας που έδωσε στην παρούσα υπόθεση. Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι ο μάρτυρας αυτός είναι εμπειρογνώμονας στον τομέα της εκτίμησης ακινήτων. Καθώς έχει νομολογηθεί, οι εμπειρογνώμονες μάρτυρες υπέχουν υποχρέωση να δώσουν στο δικαστήριο τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για να καθίσταται δυνατός ο έλεγχος της ακρίβειας των συμπερασμάτων τους, έτσι ώστε το Δικαστήριο να μπορεί να σχηματίζει τη δική του ανεξάρτητη κρίση με την εφαρμογή των κριτηρίων στα γεγονότα που αποδεικνύονται με μαρτυρία (Anastassiades v. Republic
(1977)2 C.L.R. 97, Kouppis v. Republic
(1977)2 C.L.R. 361, Philippou v. Odysseos
(1989)1 C.L.R. 1, 5 και Σπύρου ν. Χατζηχαραλάμπους
(1989)1(Ε) Α.Α.Δ. 298, 308). Στο σύγγραμμα το Δίκαιο της Απόδειξης ανωτέρω, σελ. 580-581, αναφέρεται ότι: « Το καθήκον των πραγματογνωμόνων έναντι του Δικαστηρίου κατά τη μαρτυρία τους, έγκειται στην αιτιολογημένη, αντικειμενική και αμερόληπτη παρουσίαση των αναγκαίων επιστημονικών κριτηρίων, ώστε να δώσουν τη δυνατότητα στο Δικαστήριο να κρίνει ευχερώς την ακρίβεια των επίδικων συμπερασμάτων τους και να διαμορφώσει συναφώς τη δική του ανεξάρτητη άποψη δια της εφαρμογής των κριτηρίων αυτών στα γεγονότα της υπόθεσης. » Και λίγο πιο κάτω (σελ. 581-582): « . Στην R v. Harris
(2006)1 Cr App R 55, τονίστηκε σχετικώς και εν είδει καθοδήγησης επί του θέματος, ότι: (
- i)Η πραγματογνωμοσύνη που παρουσιάζεται στο Δικαστήριο πρέπει να είναι το ανεξάρτητο προϊόν του πραγματογνώμονα, ανεπηρέαστο από τις ανάγκες της υπόθεσης. (
- ii)Ο πραγματογνώμονας πρέπει να παρουσιάζει στο Δικαστήριο ανεξάρτητη επικουρία με την αντικειμενική και ανεπηρέαστη γνώμη του και δεν πρέπει να αναλαμβάνει το ρόλο δικηγόρου. (iii) Ο πραγματογνώμονας θα πρέπει να αναφέρει τα γεγονότα και τα συμπεράσματα πάνω στα οποία βασίζει τη γνώμη του και δεν πρέπει να παραλείπει ουσιώδη γεγονότα τα οποία θα μπορούσαν να διαφοροποιήσουν τη γνώμη του. (
- iv)Ο πραγματογνώμονας θα πρέπει να διευκρινίσει αν συγκεκριμένο ερώτημα δεν εμπίπτει στη σφαίρα της πραγματογνωμοσύνης του. (
- v)Αν ο πραγματογνώμονας κρίνει ότι δεν έχει στην κατοχή του ικανοποιητικά στοιχεία ώστε να διαμορφώσει ολοκληρωμένη άποψη για αυτά που ζητούνται, θα πρέπει να το δηλώσει στην έκθεση του (ή ακόμα και τη μαρτυρία του), με την επισήμανση ότι ένεκα τούτου η γνώμη του δεν μπορεί παρά να είναι προκαταρκτική (provisional). (
- vi)Αν μετά την ανταλλαγή των εκθέσεων πραγματογνωμοσύνης, ο πραγματογνώμονας μεταβάλει τη γνώμη του είναι επιτατικό όπως κοινοποιεί τη μεταβολή (κυρίως αν αυτή αφορά σε ουσιώδη θέματα) τόσο στον αντίδικο και στο μέρος που τον καλεί, όσο και στο Δικαστήριο.» Κατ' αρχήν θα πρέπει να παρατηρήσω, ότι από τη μαρτυρία του φάνηκε ότι απώτερος σκοπός του ήταν να υποστηρίξει την υπόθεση του πελάτη του, ενάγοντα 1 (ο πελάτης καταγράφεται στην 1η σελίδα της έκθεσης του, τεκμ.22). Τούτο φάνηκε ξεκάθαρα, κυρίως κατά την τελευταία υποβολή που του έγινε στο πλαίσιο της αντεξέτασης του. Πιο συγκεκριμένα, όταν του υποβλήθηκε ότι η εκτίμηση που ετοίμασε είναι λανθασμένη και την έκανε για να βοηθήσει τον πελάτη, δήλωσε ότι διαφωνεί, όμως πρόσθεσε και κάποια άλλα πράγματα. Ανέφερε ότι με βάση την πληροφόρηση που του είχε δοθεί, είναι σημαντικό το διαφημιστικό που δείχνει την ύπαρξη της κοινόχρηστης πισίνας. Επίσης, του δόθηκε αντίγραφο του πωλητηρίου και των αρχιτεκτονικών σχεδίων που ήταν επισυνημμένα στο πωλητήριο. Στην κάτοψη του ισογείου των αρχιτεκτονικών σχεδίων, υπάρχει μια αποθήκη - πιεστικό πισίνας, το οποίο δείχνει ότι με βάση τα σχέδια θα γινόταν κοινόχρηστη πισίνα. Όπως γίνεται αντιληπτό, αντί να παραμείνει στα της εμπειρογνωμοσύνης του, εκφεύγοντας, και αναλαμβάνοντας θα μπορούσε να λεχθεί ρόλο δικηγόρου, προχώρησε στην αξιολόγηση κάποιων στοιχείων που του δόθηκαν από τον πελάτη του και επιχειρηματολόγησε για να υποστηρίξει την υπόθεση του τελευταίου. Δεν ήταν όμως αυτός ο ρόλος του. Έτσι, κατά την κρίση μου, δεν διατήρησε την απαραίτητη αντικειμενικότητα και αμεροληψία εκφράζοντας την γνώμη του και έδειξε ότι στο μυαλό του βάρυναν συγκεκριμένα στοιχεία προς υποβοήθηση της υπόθεσης του πελάτη του. Επίσης, σημειώνω εδώ την μη παροχή από μέρους του πειστικής εξήγησης, για το λόγο που δεν έλαβε υπόψη πωλήσεις παρόμοιων ακινήτων που έγιναν το 2007 - κατά τον χρόνο δηλαδή που πωλήθηκε το επίδικο - και έλαβε υπόψη ακίνητα που πωλήθηκαν το 2012 και ακίνητα που πωλήθηκαν το 2006 και 2007 αλλά ανεγέρθηκαν το 1990 και το 1993. Η δικαιολογία που έδωσε ουσιαστικά, είναι πως έλαβε υπόψη τα διαθέσιμα συγκριτικά που αφορούν πωλήσεις διαμερισμάτων με ξεχωριστό τίτλο και όχι πωλητήρια έγγραφα, διότι πολύ εύκολα θα μπορούσε αν χρησιμοποιηθούν τα πωλητήρια έγγραφα της τότε περιόδου, να μην ήταν πραγματικές πωλήσεις, αφού υπάρχει το ρίσκο κάποιος να καταθέσει πωλητήριο με πολύ ψηλή τιμή, με σκοπό ν' ανεβάσει το μέσο όρο των πωλήσεων της περιοχής και μετέπειτα να το αποσύρει. Αυτός είναι ο λόγος, συνέχισε, που οι εκτιμητές στις περισσότερες περιπτώσεις δεν χρησιμοποιούν πωλητήρια έγγραφα. Η όλη επιχειρηματολογία του βρίσκω ότι βασίζεται στο υποθετικό σενάριο ότι πωλητήρια που κατατέθηκαν, ενδεχομένως να μην αφορούσαν πραγματικές πωλήσεις. Η έλλειψη έρευνας όμως από μέρους του για το συγκεκριμένο ζήτημα, θεωρώ πως δεν του επιτρέπει να ισχυρίζεται ως ανωτέρω. Έχει κάνει έρευνα και διαπίστωσε ότι πωλητήρια που αφορούσαν αγορές διαμερισμάτων το 2007, για παρόμοια ακίνητα, έχουν αποσυρθεί; Υπάρχουν στοιχεία που αποδεικνύουν ότι κάποιος ή κάποιοι, προκειμένου ν' ανεβάσουν τις τιμές πώλησης της περιοχής από την οποία θα λάμβανε συγκριτικά, κατέθεταν πωλητήρια και ακολούθως προχωρούσαν στην απόσυρση τους; Από πού προκύπτει ο κανόνας ότι δεν λαμβάνονται υπόψη τα κατατεθειμένα πωλητήρια για σκοπούς σύγκρισης, αν δεν υπάρχουν στοιχεία ή έστω ενδείξεις για τα πιο πάνω; Επίσης, στη σφαίρα του αόριστου, έχει παραμένει θεωρώ και η θέση του ότι είναι αναγνωρίσιμο και από το Δικαστήριο - εξ' όσων έγινε αντιληπτό μιλούσε γενικά- ότι ουσιαστικά ως συγκριτικά λαμβάνονται υπόψη οι πράξεις (πωλήσεις με τίτλους) και όχι τα πωλητήρια. Στην αγόρευση των ευπαίδευτων συνηγόρων των εναγόντων πάντως, δεν γίνεται παραπομπή σε νομολογία ή οπουδήποτε που να υποστηρίζει αυτό το πράγμα. Ο μάρτυρας ερωτήθηκε γιατί δεν έλαβε συγκριτικά από το διπλανό έργο και έδωσε την ίδια δικαιολογία. Ανέφερε πως ήθελε να μαζέψει συγκριτικά από διπλανά έργα, όπου έγιναν πωλήσεις και όχι πωλητήρια έγγραφα. Στη συνέχεια δέχτηκε ότι για το διπλανό κτίριο, έχουν εν τω μεταξύ εκδοθεί ξεχωριστοί τίτλοι. Όταν ρωτήθηκε γιατί δεν τα χρησιμοποίησε για σκοπούς της εκτίμησης του, είπε ότι η 1η εγγραφή του επίδικου διαμερίσματος έγινε το 2014 και ήθελε ν' αποφύγει τη χρήση συγκριτικών πέραν του 2012 για ν' αποφύγει περισσότερες αναπροσαρμογές. Πραγματικά δεν είναι αντιληπτή η θέση του. Εάν μιλούμε για πωλήσεις παρόμοιων ακινήτων το 2007 στη διπλανή πολυκατοικία, η οποία ανεγέρθηκε την ίδια περίοδο μ' αυτήν στην οποία βρίσκεται το επίδικο διαμέρισμα και σ' αυτήν μάλιστα υπάρχει κοινόχρηστη πισίνα, δεν έχει καμία σημασία αν οι τίτλοι εκδόθηκαν το 2014. Όφειλε να χρησιμοποιήσει τα συγκεκριμένα ακίνητα για σκοπούς σύγκρισης και να κάνει, αν αυτό έπρεπε να γίνει, τις αναγκαίες αναπροσαρμογές. Πάντως, εις ουδεμία έρευνα προέβη, για να διαφανεί αν υπήρξε κατάθεση πωλητηρίων το 2007 σε σχέση με τη διπλανή πολυκατοικία και απόσυρση τους. Ούτε ισχυρίστηκε ότι οι σημερινοί ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων της διπλανής πολυκατοικίας, δεν αντιστοιχούν με τους αγοραστές που φαίνονται στα πωλητήρια που είχαν κατατεθεί αρχικά. Θεωρώ δε ότι χρησιμοποιώντας συγκριτικά από τη διπλανή πολυκατοικία, θα υπήρχε σαφής εικόνα για τις τιμές πώλησης των διαμερισμάτων τότε, με πισίνα και χωρίς, από την εναγόμενη. Ολοκληρώνοντας με την αξιολόγηση του ΜΕ4, να πω ότι σε κάθε περίπτωση, η μαρτυρία του σε σχέση με το ποσοστό της αναπροσαρμογής του 1% που εφάρμοσε σε σχέση με τα ακίνητα που χρησιμοποίησε για σκοπούς σύγκρισης, για κάθε έτος, για να έρθει στην ηλικία του υπό εκτίμηση ακινήτου, και η αναπροσαρμογή των συγκριτικών πωλήσεων στα χαρακτηριστικά του υπό εκτίμηση στην οποία προέβη γενικότερα (βλ. σελ.14-15 της έκθεσης, τεκμ.22), ελέγχεται ως γενική και αόριστη, αφού ουδέποτε αιτιολόγησε αυτά τα πράγματα προκειμένου να πείσει το Δικαστήριο για την ορθότητα τους. Έχοντας αυτά υπόψη, αναφέρω πως ο συγκεκριμένος μάρτυρας δεν μ' έπεισε, σε βαθμό που νιώθω ότι δεν μπορώ να βασιστώ με ασφάλεια στη μαρτυρία του. Τέλος, αναφέρεται πως ο ΜΥ1 έκανε πολύ καλή εντύπωση στο Δικαστήριο. Δεν έχω διαπιστώσει σε κανένα σημείο της μαρτυρίας του προσπάθεια απόκρυψης της αλήθειας και βρίσκω ότι ήταν ειλικρινής και κατέθεσε τα πράγματα όπως ακριβώς εξελίχθηκαν στην πραγματικότητα. Δεν δίστασε ευθύς εξ' αρχής να πει ότι πράγματι, η αρχική ιδέα ήταν να γίνει πισίνα και μάλιστα εξέδωσαν κάποια φυλλάδια, όπου φαινόταν η πισίνα (βλ. τεκμ.1). Όμως στη συνέχεια, κατόπιν επικοινωνίας της αρμόδιας Πολεοδομικής Αρχής με τον αρχιτέκτονα του έργου, ζητήθηκε η αφαίρεση της πισίνας για τους λόγους που εξήγησε. Το Δικαστήριο δεν διατηρεί καμία αμφιβολία ότι ο ενάγοντας 1 ενημερώθηκε και γνώριζε αυτή την εξέλιξη. Εξάλλου, στο συμβόλαιο που υπόγραψε δεν αναφέρεται ότι αγοράζει διαμέρισμα με πισίνα ή διαμέρισμα σε πολυκατοικία με κοινόχρηστη πισίνα ή ότι στην τιμή που πληρώνει για το διαμέρισμα, περιλαμβάνεται και η αναλογία για την πισίνα ή οτιδήποτε σχετικό. Ούτε στα αρχιτεκτονικά σχέδια φαίνεται πισίνα και δεν θεωρώ ότι η αναφορά σε κάποιο αρχιτεκτονικό σχέδιο που επισυνάπτεται στη συμφωνία σε πιεστικό πισίνας (βλ. κάτοψη ισογείου), αυτό σημαίνει αυτόματα ότι αγοράστηκε διαμέρισμα με πισίνα. Όπως ανέφερε ο ΜΥ1 και γίνεται αποδεκτό, μετά την εξέλιξη με την Αρμόδια Αρχή, εκ παραδρομής δεν αφαιρέθηκε από τον Αρχιτέκτονα όταν υποβλήθηκαν τα νέα σχέδια. Έχω την άποψη ότι τα πράγματα στην προκειμένη περίπτωση μιλούν από μόνα τους και όλα τα στοιχεία οδηγούν στο συμπέρασμα ότι η θέση του μάρτυρα για το λόγο που ξεκίνησε ο ενάγοντας 1 το θέμα με την πισίνα, είναι βάσιμη. Αποδέχομαι δηλαδή, ότι ο ενάγοντας 1, ήγειρε το θέμα της πισίνας για πρώτη φορά, τεσσεράμισι χρόνια περίπου μετά την υπογραφή της συμφωνίας και τρία περίπου χρόνια μετά την παραλαβή του διαμερίσματος, όταν ουσιαστικά ξεκίνησαν να τον πιέζουν να πληρώσει τα χρήματα που δανείστηκε. Επίσης, γίνεται αποδεκτό ότι η τιμή που αγόρασε το διαμέρισμα ο ενάγοντας 1 είναι λογική, αφού το διαμέρισμα ήταν ρετιρέ, με πολύ μεγάλη βεράντα και θέα προς τη θάλασσα, όπου μπορεί να μεταβεί περπατητός. Επίσης, αυτές ήταν οι τιμές που πωλούσαν τότε. Έχοντας εξετάσει τη μαρτυρία του σφαιρικά και σε συνδυασμό με τα τεκμήρια που έχουν κατατεθεί, δεν εντοπίζω οτιδήποτε που θα μπορούσε να θέσει σε αμφιβολία οτιδήποτε ανέφερε ή την αξιοπιστία του. Συναφώς, κάνω αποδεκτή τη μαρτυρία του. Ευρήματα Με βάση την αξιολόγηση πιο πάνω, τα ευρήματα του Δικαστηρίου, πέραν των όσων έχουν αναφερθεί σε άλλο σημείο ανωτέρω, είναι τα ακόλουθα: 1. Όταν ο ενάγοντας 1 αποτάθηκε στην εναγόμενη την άνοιξη του 2007 και υπήρξε συνάντηση του ΜΥ1 μαζί του, η εναγόμενη είχε σκοπό να κτίσει και μια κοινόχρηστη πισίνα στην πολυκατοικία και μάλιστα εξέδωσαν κάποια φυλλάδια, όπου φαινόταν η πισίνα. Όμως, όπως ενημέρωσε τότε ο ΜΥ1 τον ενάγοντα 1, η ιδέα της πισίνας ήταν προσωπικά δική του και εάν δεν εγκρινόταν από την Πολεοδομική Αρχή, δεν μπορούσε να κατασκευαστεί. Πράγματι, κατόπιν επικοινωνίας της αρμόδιας Πολεοδομικής Αρχής με τον αρχιτέκτονα του έργου, ζητήθηκε η αφαίρεση της πισίνας και ο ενάγοντας 1 ενημερώθηκε γι' αυτή την εξέλιξη. Ακολούθησε δε η υπογραφή του πωλητηρίου εγγράφου, εν γνώσει του ενάγοντα 1 ότι δεν θα κατασκευαστεί πισίνα και ακριβώς το πωλητήριο δεν καταγράφει οτιδήποτε περί πισίνας ή και αγορά διαμερίσματος με πισίνα. Το δωμάτιο - πιεστικό πισίνας που φαίνεται στα σχέδια που επισυνάπτονται στη συμφωνία, εκ παραδρομής δεν αφαιρέθηκε από τον αρχιτέκτονα, όταν υποβλήθηκαν νέα σχέδια για την έκδοση της πολεοδομικής άδειας, μετά την αφαίρεση της πισίνας. 2. Το διαμέρισμα που αγόρασε ο ενάγοντας 1 ήταν ρετιρέ, με πολύ μεγάλη βεράντα και θέα προς τη θάλασσα, όπου μπορεί να μεταβεί περπατητός. Γι' αυτό η τιμή που αγόρασε το διαμέρισμα είναι λογική και εν πάση περιπτώσει σε αυτές τις τιμές πωλούσε τότε τα διαμερίσματα η εναγόμενη. 3. Στις 28/2/2008, κατόπιν παράκλησης του Ενάγοντα 1, ο οποίος επικαλέστηκε οικονομικά προβλήματα, ο ΜΥ1 μαζί με τον αδελφό του Θεόδωρο, δάνεισαν στον ενάγοντα 1 το ποσό των €16.000, το οποίο ο Ενάγοντας 1 όφειλε να τους επιστρέψει πίσω με 3 μηνιαίες δόσεις. Ο τελευταίος όμως, δεν τήρησε τη συμφωνία του δανείου. Όταν δε ο ΜΥ1 και ο αδελφός ξεκίνησαν να τον πιέζουν για να τους πληρώσει, ο ενάγοντας 1 ήγειρε θέμα μη κατασκευής πισίνας στην οικοδομή. Αυτό έγινε τον Ιούνιο του 2012, δηλαδή τεσσεράμισι χρόνια περίπου μετά την υπογραφή της συμφωνίας και τρία χρόνια περίπου μετά την παράδοση του διαμερίσματος. Ο ΜΥ1 και ο αδελφός του τελικά καταχώρησαν αγωγή εναντίον του ενάγοντα 1 (αρ. 3593/2013) και στις 15/10/2014, εκδόθηκε σ' αυτήν εκ συμφώνου απόφαση, δυνάμει της οποίας ο Ενάγοντας 1 όφειλε να τους καταβάλει το ποσό των €11.014,21, πλέον έξοδα. Νομική Πτυχή - Συμπεράσματα Αποτελεί θέση των εναγόντων, ότι προχώρησαν στην αγορά του επίδικου διαμερίσματος και ή το επέλεξαν και ή συμφώνησαν στην προκαθορισθείσα τιμή, μεταξύ άλλων διαμερισμάτων, με κυριότερο και ή αποκλειστικό λόγο τις δηλώσεις και ή ψευδείς και ή παραπλανητικές και ή ανακριβείς παραστάσεις και ή υποσχέσεις της Εναγόμενης και ή των υπαλλήλων και ή διευθυντών και ή αξιωματούχων και ή εκπροσώπων της για ανέγερση πισίνας στο χώρο. Πιο συγκεκριμένα, κατά ή προ της υπογραφής της αναφερόμενης συμφωνίας, τους δηλώθηκε ρητά ότι θα ανεγερθεί πισίνα στο χώρο και τους υποδείχθηκε ο χώρος ανέγερσης της, παρουσιάζοντας τους και σχέδια και ή φωτογραφίες, ενώ κατά ή περί το 2008, όταν οι Ενάγοντες παρέλαβαν κατοχή του διαμερίσματος, η εναγόμενη τους επιβεβαίωσε ότι η εν λόγω πισίνα θα ανεγείρετο. Η εναγόμενη και ή οι αξιωματούχοι και ή διευθυντές και ή υπάλληλοι και ή εκπρόσωποι της, παρόλο που γνώριζαν και ή όφειλαν να γνωρίζουν ότι δεν μπορούσε και ή δεν θα ανεγείρετο πισίνα στον χώρο, εντούτοις παρέστησαν ψευδώς και ή παραπλάνησαν τους Ενάγοντες ότι τούτο θα γινόταν και ή πως θα ανεγείρετο η εν λόγω πισίνα, με αποτέλεσμα ν' αποσπάσουν και ή εξασφαλίσουν τη συναίνεση του ενάγοντα και ή εναγόντων για τη συνομολόγηση της εν λόγω συμφωνίας. Σύμφωνα με το άρθρο 18 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149, ψευδής παράσταση περιλαμβάνει: (α) τη θετική βεβαίωση κατά τρόπο που δεν δικαιολογείται από τις πληροφορίες του προσώπου που βεβαιώνει, γεγονότος αναληθούς παρόλο ότι το πρόσωπο που βεβαιώνει πιστεύει ότι είναι αληθές, (β) κάθε παράβαση καθήκοντος, η οποία, χωρίς πρόθεση εξαπάτησης, επιφέρει όφελος στον υπαίτιο ή σε οποιοδήποτε ο οποίος αξιώνει µέσω αυτού, µε την παραπλάνηση άλλου προς βλάβη αυτού ή προς βλάβη οποιουδήποτε που αξιώνει µέσω αυτού και (γ) την πρόκληση, έστω και ανυπαίτια, πλάνης ως προς την ουσία του αντικειµένου της συµφωνίας σε µέρος αυτής. Σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 18(α) και την σχετική νομολογία, κεντρικός άξονας της έννοιας της ψευδούς παράστασης, είναι η «παράσταση» κάποιου γεγονότος που δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα, χωρίς όμως το πρόσωπο που προβαίνει στην παράσταση να το γνωρίζει. Η έννοια της ψευδούς παράστασης, στο πλαίσιο αυτό, περιλαμβάνει «παράβαση καθήκοντος» χωρίς πρόθεση εξαπάτησης ή παραπλάνησης εκ μέρους του προσώπου που θεωρείται υπαίτιο. Το βασικό στοιχείο της ψευδούς παράστασης, είναι η θετική βεβαίωση κάποιου γεγονότος που δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα και ως αποτέλεσμα της οποίας το αθώο μέρος συνομολογεί σύμβαση με το μέρος που προέβη στην αναληθή παράσταση (βλ. Ραπτόπουλος κ.α. ν. Alpha Bank Ltd, Πολ. Έφεση Αρ. 337/2011, ημερ. 11/4/2017, ECLI:CY:AD:2017:A135). Η παράσταση για να είναι ψευδής, πρέπει ν' αφορά σε θετική βεβαίωση περί της αλήθειας γεγονότος, το οποίο όμως δεν είναι αληθές. Ωστόσο, αυτή για να αποτελεί αιτία αγωγής, πρέπει να έχει ως αποτέλεσμα την εξασφάλιση της συγκατάθεσης της πλευράς προς την οποία απευθύνεται, εν τέλει προς ζημιά της. Πιο εξειδικευμένη είναι η περίπτωση στην οποία η παράσταση αφορά σε πρόθεση. Κατά κανόνα αυτή, αν δεν επιβεβαιώνει την αλήθεια κάποιου υφιστάμενου ή παρελθοντικού γεγονότος, δεν συνιστά ψευδή παράσταση. Ο κανόνας όμως αυτός υποχωρεί, όταν η εν λόγω παράσταση δεν μπορεί εύλογα να δικαιολογηθεί, υπό το φως της επικρατούσας κατάστασης πραγμάτων κατά τον ουσιώδη χρόνο. Η έκφραση πρόθεσης, σε τέτοια περίπτωση, αποτελεί η ίδια παράσταση υφιστάμενου αναληθούς γεγονότος (βλ. Λάμπρου ν. Παντελίδης Παπαχριστοδούλου Λτδ, Πολ. ΄Εφεση Αρ. 316/2011, ημερ. 7.3.2018, ECLI:CY:AD:2018:A101). Δεν απαιτείται η ύπαρξη πρόθεσης εξαπάτησης σε σχέση με τις παραστάσεις που κρίνονται ψευδείς (βλ. Μούντης ν. Παπαχριστοφόρου κ.α.
(2012)1Γ Α.Α.Δ. 2637). Η νομική αρχή είναι ότι η παράλειψη εκμετάλλευσης της ευκαιρίας ν' ανακαλύψει ο αθώος συμβαλλόμενος την αλήθεια, με άσκηση εύλογης επιμέλειας, δεν συνιστά εμπόδιο για την διεκδίκηση θεραπείας (ακύρωση της σύμβασης), νοουμένου ότι ο αθώος συμβαλλόμενος εύλογα βασίστηκε στην ψευδή παράσταση (βλ. Γεωργίου κ.α. ν. Alpha Concrete Ltd
(2009)1Β Α.Α.Δ.1049). Με βάση όσα αναφέρονται ανωτέρω και λαμβάνοντας υπόψη ότι η μαρτυρία του ενάγοντα 1 έχει απορριφθεί, ενώ έγινε αποδεκτή η μαρτυρία της εναγόμενης, είναι σαφές ότι στην προκείμενη δεν τίθεται θέμα συνομολόγησης της επίδικης σύμβασης στη βάση οιασδήποτε ψευδούς παράστασης ή και παράβασης της συμφωνίας από μέρους της εναγόμενης επειδή δεν κατασκευάστηκε πισίνα. Ήταν εν γνώσει του ενάγοντα 1, όταν υπέγραψε τη συμφωνία, ότι τελικά δεν θα κατασκευαστεί πισίνα. Γι' αυτό και η αγωγή θα πρέπει ν' απορριφθεί. Ανεξάρτητα των ανωτέρω, να πω εδώ ότι ούτως ή άλλως η αγωγή της ενάγουσας 2 θα απορριπτόταν. Η τελευταία δεν υπόγραψε καμία συμφωνία με την εναγόμενη και δεν τίθεται θέμα να οδηγήθηκε σε σύναψη συμφωνίας με ψευδείς παραστάσεις. Η ενάγουσα 2 κατέστη συνιδιοκτήτρια του διαμερίσματος περί τις 14/7/2014, όταν ο ενάγοντας 1, εξ' ολοκλήρου ιδιοκτήτης μέχρι τότε, της εκχώρησε το ½ μερίδιο των δικαιωμάτων του. Όταν έγινε συνιδιοκτήτρια του ακινήτου, γνώριζε ότι δεν θα υπήρχε πισίνα. Η προδικαστική ένσταση της εναγόμενης περί παραγραφής της αξίωσης των εναγόντων, δεν έχει προωθηθεί από την πλευρά της εναγόμενης καθ' οιονδήποτε τρόπο και γι' αυτό θεωρείται εγκαταλειφθείσα και απορρίπτεται. Κατάληξη Η αγωγή απορρίπτεται. Τα έξοδα της αγωγής, θα είναι υπέρ της εναγόμενης και εναντίον των εναγόντων, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.)................... Μ. Παπαθανασίου, Ε.Δ Πιστόν αντίγραφον Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο