← Κύπρος

Φίλιππος Φιλίππου ν. Κυπριακής Δημοκρατίας μέσω Γενικού Εισαγγελέα της Κυπριακής Δημοκρατίας, Αρ. Αγωγής: 1994/2015, 4/9/2023

Φίλιππος Φιλίππου ν. Κυπριακής Δημοκρατίας μέσω Γενικού Εισαγγελέα της Κυπριακής Δημοκρατίας, Αρ. Αγωγής: 1994/2015, 4/9/2023 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Μ. Παπαθανασίου, Α.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 1994/2015 Μεταξύ: Φίλιππος Φιλίππου Ενάγοντας και Κυπριακής Δημοκρατίας μέσω Επαρχιακής Διοίκησης Λάρνακας Εναγόμενης Και ως τροποποιήθηκε ο τίτλος κατόπιν άδειας του Δικαστηρίου στις 15/11/2022 Αρ. Αγωγής: 1994/2015 Μεταξύ: Φίλιππος Φιλίππου Ενάγοντας και Κυπριακής Δημοκρατίας μέσω Γενικού Εισαγγελέα της Κυπριακής Δημοκρατίας Εναγόμενης Ημερομηνία: 4 Σεπτεμβρίου 2023 Εμφανίσεις: Για τον Ενάγοντα: κ. Γ. Νικολάου Για την Εναγόμενη: κα Θ. Χατζηζαχαρία ΑΠΟΦΑΣΗ Τα δικόγραφα Ο ενάγοντας, με την έκθεση απαίτησης του, αξιώνει εναντίον της εναγόμενης διάφορα διατάγματα, προς άρση ουσιαστικά της ισχυριζόμενης παράνομης επέμβασης της εναγόμενης στο ακίνητο του, το οποίο βρίσκεται στο Καλό Χωριό Λάρνακας (στο εξής το ακίνητο), καθώς επίσης γενικές αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση και ειδικές αποζημιώσεις για το μηδενισμό της αξίας του ακινήτου (€38.000), για έξοδα που δαπανήθηκαν για εξασφάλιση άδειας ανέγερσης κατοικίας (€8.500) και διαφυγόντα κέρδη και ή αποζημιώσεις μέχρι την άρση της παράνομης επέμβασης (€3.200 ετησίως από την ημέρα καταχώρησης της αγωγής). Επίσης αξιώνει νόμιμο τόκο και έξοδα. Σύμφωνα με την έκθεση απαίτησης, η παράνομη επέμβαση στο ακίνητο του ενάγοντα προέκυψε κατά τη διάνοιξη δρόμου κατά ή περί το 2015 και παρά τις επανειλημμένες οχλήσεις του ενάγοντα για άρση της παράνομης επέμβασης, η εναγόμενη αμελεί και ή παραλείπει και ή αρνείται να το πράξει. Η πρώτη προδικαστική ένσταση της εναγόμενης - έγερση της αγωγής κατά παράβαση του άρθρου 57 του Ν.14/1960- κατέστη άνευ αντικειμένου μετά την άδεια που δόθηκε για τροποποίηση του τίτλου της αγωγής, με τη σύμφωνη γνώμη της πλευράς της εναγόμενης. Σε σχέση με τη δεύτερη προδικαστική ένσταση, θ' αρκεστώ ν' αναφέρω ότι αν δικαιούται σε θεραπεία ο ενάγοντας ή αν η αγωγή είναι άνευ αντικειμένου, αυτό θα αποφασιστεί από το Δικαστήριο μετά την αξιολόγηση του συνόλου της μαρτυρίας. Αποτελεί θέση της εναγόμενης στην υπεράσπιση της ότι στο σχετικό τοπογραφικό σχέδιο, ο επίδικος εγγεγραμμένος δρόμος ήταν ορθά τοποθετημένος, εκτός του ακινήτου. Στην πράξη όμως, εκ παραδρομής και ή εκ λάθους ο επίδικος εγγεγραμμένος δρόμος ήταν τοποθετημένος εντός του ακινήτου και ή εφαπτόταν μ' αυτό. Κατά ή περί το έτος 2015 δε, η Επαρχιακή Διοίκηση Λάρνακας προέβηκε σε εργασίες μετατόπισης του εν λόγω δρόμου, οι οποίες και ολοκληρώθηκαν κατά ή περί τον Αύγουστο του 2015, αφού προηγουμένως τοποθετήθηκαν τα ορόσημα επί του εγγεγραμμένου δρόμου και του επίδικου τεμαχίου. Υπό το φως των πιο πάνω, η Εναγόμενη ισχυρίζεται ότι κατά τον ουσιώδη χρόνο της παρούσας αγωγής ουδεμία επέμβαση δεν υφίσταται. Άνευ βλάβης και διαζευκτικά δε με τα πιο πάνω, η Εναγόμενη λέγει ότι ακόμα και αν κριθεί ότι υπήρχε και ή υπάρχει επέμβαση, αυτή καταλάμβανε και ή καταλαμβάνει πολύ μικρό μέρος του εμβαδού του επίδικου τεμαχίου και όχι ολόκληρο και ή μεγαλύτερο μέρος του εμβαδού του και ή αυτή δεν μηδενίζει την αξία του ακινήτου και ή δεν το καθιστά μη αξιοποιήσιμο. Από εκεί και πέρα, η εναγόμενη αρνείται τις ισχυριζόμενες ζημιές του ενάγοντα. Άνευ βλάβης δε, ισχυρίζεται ότι τα αναφερόμενα ποσά και ή έξοδα δεν έχουν αιτιώδη συνάφεια με τις πράξεις της Εναγομένης. Περαιτέρω, ισχυρίζεται ότι τα αναφερόμενα ποσά είναι υπερβολικά. Ως εκ των ανωτέρω, η εναγόμενη ζητά την απόρριψη της αγωγής. Ο ενάγοντας στην απάντηση του στην υπεράσπιση, πέραν κάποιων παραδοχών στις οποίες προβαίνει για κάποια επιμέρους ζητήματα, αρνείται τους ισχυρισμούς της εναγόμενης στην υπεράσπιση της και επαναλαμβάνει τους ισχυρισμούς της έκθεσης απαίτησης του. Λέγει δε ότι η παράνομη επέμβαση επί του επίδικου ακινήτου υφίσταται μέχρι σήμερα και το καθιστά μη αξιοποιήσιμο αναφορικά με την οικιστική του ανάπτυξη ως οι εγκριθείσες άδειες (πολεοδομική και οικοδομική). H μαρτυρία Για την πλευρά του ενάγοντα κατέθεσαν τρεις μάρτυρες και συγκεκριμένα ο Ενάγοντας (ΜΕ1), ο .... Σολωμού (ΜΕ2) και ο .... Νικολάου (ΜΕ3). Για την πλευρά της εναγόμενης κατέθεσε ένας μάρτυρας και συγκεκριμένα ο ... Ντζώρτζης (ΜΥ1). Το περιεχόμενο της μαρτυρίας όλων των μαρτύρων βρίσκεται καταχωρημένο στα πρακτικά και μαζί με το περιεχόμενο των τεκμηρίων, έχει μελετηθεί και λαμβάνεται υπόψη στο σύνολο του, χωρίς το Δικαστήριο στο παρόν σημείο να προβαίνει σε εκτενή παράθεση περίληψης της αλλά αυτό θα γίνει όπου και στο βαθμό που είναι αναγκαίο για σκοπούς αξιολόγησης. Εδώ παρατίθεται μια σύνοψη των όσων ανέφεραν οι μάρτυρες. Ο Ενάγοντας (ΜΕ1), κατέθεσε κατ' αρχήν γραπτή δήλωση ως τεκμήριο 1, ενώ στη συνέχεια προέβη σε κατάθεση σειράς τεκμηρίων (αρ.2-15). Αναφέρθηκε στην αίτηση του το 2012 για έκδοση πολεοδομικής άδειας και στην οριοθέτηση του ακινήτου του από το Κτηματολόγιο (βλ. τεκμ.3), ως επίσης στην έκδοση πολεοδομικής άδειας ημερ.28/1/2014, με σημείωση στον όρο 500 ότι υπάρχει μετατόπιση σε βάρος του ακινήτου και δεν μπορούν ν' αρχίσουν οι εργασίες ανέγερσης κατοικίας προτού μετατοπιστεί ο δρόμος στην εγγεγραμμένη του θέση (βλ. τεκμ.7) και στην έκδοση άδειας οικοδομής (βλ. τεκμ.5-άδεια οικοδομής και τεκμ.6-εγγεκριμένα αρχιτεκτονικά σχέδια). Ως ανέφερε δε, κατά το έτος 2015 η Εναγόμενη μέσω των εκπρόσωπων της παράνομα, αυθαίρετα και χωρίς την άδεια του επενέβησαν στην περιουσία του μετατοπίζοντας, διαπλατύνοντας και ασφαλτώνοντας εκ νέου τον δρόμο, καταλαμβάνοντας μεγάλο μέρος του εμβαδού του κτήματος του. Η συγκεκριμένη επέμβαση πραγματοποιήθηκε μερικές ημέρες πριν από την έναρξη των χωματουργικών εργασιών για προετοιμασία του ακινήτου για ανέγερση της προτιθέμενης οικίας. Κατά το στάδιο της τοποθέτησης των σημείων για την μετατόπιση, διαπλάτυνση και εκ νέου ασφαλτόστρωση του επίδικου δρόμου και εφόσον ήταν προφανές ότι τα σημεία που είχαν τοποθετηθεί ήταν λανθασμένα, επικοινώνησε με τον δικηγόρο του ώστε να σταλεί άμεσα επιστολή προς την εναγόμενη και να ελεγχθούν ξανά τα σημεία τα οποία υποδείκνυαν τη διέλευση του δρόμου. Η εν λόγω επιστολή ημερ.1/7/2015 σημειώθηκε ως τεκμήριο

  1. Σύμφωνα με τον ενάγοντα, η διάνοιξη και διέλευση του δρόμου επί του κτήματος του, μειώνει ή και μηδενίζει την αξία του ακινήτου του και το καθιστά μη αξιοποιήσιμο αφού διαμορφώνει το ακίνητο του σε μια μακρόστενη λωρίδα γης με εμβαδό λιγότερο από 800 τ.μ., αντί 1004 τ.μ ως αναγράφεται επί του τίτλου ιδιοκτησίας του (βλ. και τεκμ.9-πιστοποιητικό εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας ημερ.12/1/2017). Επίσης, λόγω της πολεοδομικής ζώνης του τεμαχίου του, η οποία είναι αγροτική, ο συντελεστής δόμησης στο συγκεκριμένο τεμάχιο είναι βάσει του ποσοστού 10% επί της έκτασης του ακινήτου και αφαιρουμένης της ρυμοτομίας, ώστε να παραμείνει το αξιοποιήσιμο μέρος του ακινήτου μου, απομένουν 665 τ.μ. προς αξιοποίηση. Υπολογίζοντας τον συντελεστή δόμησης στο 10%, όχι μόνο δεν μπορεί να αξιοποιήσει το σύνολο της εναπομένουσας έκτασης για υλοποίηση της οικίας του βάσει της εγκριθείσας άδειας οικοδομής την οποία έχει εξασφαλίσει, αλλά δεν μπορεί να οικοδομήσει καμία οικία (βλ. τεκμ.10-επιστολή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας Λάρνακας ημερ. 17/5/2019, δια της οποίας βεβαιούται επίσημα η εναπομείνασα έκταση του τεμαχίου του προς αξιοποίηση). Ισχυρίζεται δε περαιτέρω ότι κατά την επιτόπια εξέταση, η οποία πραγματοποιήθηκε στην παρουσία του και στην παρουσία του δικηγόρου του αλλά και των Λειτουργών του Κτηματολογίου, τα δύο ορόσημα του ακινήτου τα οποία θα έπρεπε να ευρίσκονταν σε απόσταση 1.2 μέτρων μετά τον ασφαλτοστρωμένο δρόμο, είχαν τοποθετηθεί περίπου στο μέσο του ασφαλτοστρωμένου δρόμου και είχαν επισημανθεί με την βοήθεια κόκκινης μπογιάς (spray) εφόσον ήταν πρακτικά αδύνατο να τοποθετηθεί ορόσημο επι του ασφάλτου. Κάτι τέτοιο αποδεικνύει αναμφίβολα την ύπαρξη επέμβασης στο τεμάχιο του. Εδώ παρουσίασε ως τεκμήριο 11, επιστολή ημερομηνίας 27/10/2016 του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας προς την Νομική Υπηρεσία και την Επαρχιακή Διοίκησή Λάρνακας, η οποία φέρει ως Παράτημα Επίσημο Κτηματολογικό Σχέδιο. Είναι περαιτέρω ο ισχυρισμός του ότι παρόλο που μέχρι σήμερα η παράνομη επέμβαση επι του ακινήτου του ακόμα υφίσταται και η ανέγερση της εγκριθείσας κατοικίας του είναι αδύνατη, εντούτοις η Πολεοδομική Αρχή κατά τα έτη 2019 (η αναφορά στην παρ.16 του τεκμ.1 στο έτος 2017, προφανώς έγκειται σε λάθος) και 2020 του παραχώρησε παράταση ισχύος για την εγκριθείσα πολεοδομική άδεια μέχρι την 28/1/2022 (βλ. τεκμ.12 και 13). Ο μάρτυρας αναφέρθηκε και στο θέμα των ζημιών που ισχυρίζεται ότι έχει υποστεί λόγω της παράνομης και αυθαίρετης επέμβασης της εναγόμενης επι του τεμαχίου του. Ως ανέφερε υπέστη και μέχρι σήμερα υφίσταται ζημιές, εφόσον κατέβαλε το συνολικό ποσό των €3.890,35.- για τις διαδικασίες εξασφάλισης άδειας ανέγερσης κατοικίας εντός του ακινήτου και τέτοια αξιοποίηση, αν και εγκεκριμένη, δεν μπορεί να υλοποιηθεί (βλ. τεκμ.14). Περαιτέρω, η αξία του ακινήτου του εκ €30.000.-, μηδενίζεται ένεκα της παράνομης επέμβασης της Εναγόμενης. Πέραν των πιο πάνω και ενώ θα έπρεπε σε διάστημα ενός περίπου έτους από την λήψη της άδειας οικοδομής να αποπερατώσει την οικία του και να διαμένει σ' αυτήν, εντούτοις λόγω της παράνομης επέμβασης της εναγόμενης επι του ακινήτου του, αδυνατεί να υλοποιήσει την εγκεκριμένη άδεια οικοδομής του και να στεγαστεί σε ιδιόκτητη οικία και έκτοτε συνεχίζει να διαμένει σ' ενοικιαζόμενο διαμέρισμα. Έχει καταβάλει ποσό €3.600.- για το έτος 2017, ποσό €4.200 για το έτος 2018, ποσό €4.200 για το έτος 2019, ποσό €4.200 για το έτος 2020, ποσό €4.200 για το έτος 2021 και ποσό €4380.- για το έτος 2022 (μέχρι την ημέρα που κατέθεσε ενώπιον του Δικαστηρίου), για σκοπούς στέγασης του σε διάφορα διαμερίσματα στην Λάρνακα και επαρχία (βλ. τη δέσμη αποδείξεων τεκμ.15). Αντεξεταζόμενος, ανέφερε ότι για την αξία του ακινήτου υπήρχαν κάποιες εκτιμήσεις από μια τράπεζα και επίσης έκαναν μια εκτίμηση πρόσφατα. Δεν έχει όμως τα έγγραφα αυτά. Όταν του τέθηκε ότι με βάση το τεκμήριο 9 η αγοραία αξία του ακινήτου την 1/1/2013 είναι €9.400, ανέφερε ότι η αξία που έχει είναι διαφορετική, όμως δεν δικάζουμε την αξία του ακινήτου αλλά την παράνομη επέμβαση. Ερωτώμενος κατά πόσο έχει συμμορφωθεί με τον όρο 1 της άδειας οικοδομής, τεκμήριο 5, σύμφωνα με τον οποίο θα πρέπει πριν την έναρξη των εργασιών, ο αδειούχος ν' αποταθεί στο Κτηματολόγιο για οριοθέτηση του προτεινόμενου οδικού δικτύου / ρυμοτομίας, έδωσε καταφατική απάντηση. Είπε ότι τον Φεβρουάριο του 2015 αποτάθηκε προφορικά στον τότε αρμόδιο, όπως του ζητείτο και ζήτησε να μετακινηθεί ο δρόμος στον σωστό τόπο, βάσει της άδειας οικοδομής. Κατά την πιο πάνω περίοδο δεν αποτάθηκε σε κάποιον ιδιώτη χωρομέτρη για τη συγκεκριμένη εργασία. Στη συνέχεια, είπε ότι έχει τα χαρτιά και βγήκε η απόφαση του ιδιώτη που μέτρησε το χώρο και συμφωνεί με την εκδοθείσα άδεια. Όπως προκύπτει από τη μαρτυρία του, η βασική του θέση στην παρούσα, την οποία επαναλάμβανε συνεχώς, είναι η εξής. Τα όρια του τεμαχίου του, οι αποστάσεις που πρέπει να υπάρχουν και η συνολική έκταση του τεμαχίου (1.004 τ.μ.), καθορίζονται βάσει του τίτλου ιδιοκτησίας και των αδειών που εκδόθηκαν και υπογράφηκαν από λειτουργούς του κράτους και τις οποίες πλήρωσε. Με βάση τους όρους των αδειών, θα έπρεπε να μετακινηθεί ο δρόμος. Όμως η μετακίνηση του δρόμου ήταν λανθασμένη και δεν μπορεί να εκτελέσει τη νόμιμη άδεια οικοδομής και ν' ανεγείρει κατοικία. Θεωρεί ότι μετρούν τα έγγραφα που έχει και όχι τα λόγια κάποιου ιδιώτη ή κάποιου που ήρθε εκεί και μιλούσε προφορικά. Επίσης, η έγκριση των αδειών αναιρεί τη θέση πως η έκταση του ακινήτου είναι 800 τ.μ. και όχι 1.004 τ.μ. Όταν ο μάρτυρας ανέφερε ότι κατά την οριοθέτηση του ανέφεραν ότι θα παραχωρηθούν 200 μέτρα για ρυμοτομία και βάσει της συγκεκριμένης οριοθέτησης κατέθεσε σχέδια που εγκρίθηκαν, του τέθηκε ότι καμία ενημέρωση δεν έλαβε από το κτηματολόγιο και με βάση πρόχειρους υπολογισμούς υποβλήθηκε ένα σχέδιο από τον αρχιτέκτονα για έγκριση. Ο ενάγοντας διερωτήθηκε γιατί εγκρίθηκαν τα σχέδια, εφόσον ήταν λανθασμένα. Σε άλλο σημείο, στη συνέχεια, ο μάρτυρας ανέφερε ότι με βάση την τοποθέτηση του δρόμου απομένουν λιγότερα από 650 τετραγωνικά που δεν είναι εκμεταλλεύσιμα και δεν μπορούν να υλοποιηθούν οι όροι της εγκεκριμένης άδειας. Και πάλιν του τέθηκε ότι κάνει πρόχειρους υπολογισμούς, χωρίς να έχει άποψη ειδικού και γι' αυτό καταλήγει σε λανθασμένα συμπεράσματα. Ο ενάγοντας εδώ διερωτήθηκε αν αμφισβητούνται τα νόμιμα έγγραφα του κράτους (τίτλος ιδιοκτησίας). Σε υποβολή ότι ο Έπαρχος πήγε επιτόπου με βάση τις υποδείξεις του Κτηματολογίου και έχει μετατοπίσει τον δρόμο στην εγγεγραμμένη του θέση τον Αύγουστο του 2015 και δεν υφίσταται πλέον παράνομη επέμβαση, απάντησε ότι η διαδικασία αυτή γίνεται γιατί ο δρόμος μετατοπίστηκε σε λάθος σημείο και η μετατόπιση του δρόμου στο σημείο που είναι τώρα κάνει ανέφικτη την εκτέλεση της άδειας οικοδομής ως έχει υπογραφεί και εγκριθεί από τις αρμόδιες υπηρεσίες. Σε σχέση με την ανέγερση της κατοικίας, διευκρίνισε ότι δεν αποτελεί θέση του ότι δεν μπορεί να κτίσει σπίτι σήμερα, αλλά ότι δεν θα είναι νόμιμο βάσει της εγκριθείσας άδειας αν το κτίσει και δεν θα έπαιρνε τελική έγκριση με την ολοκλήρωση των εργασιών. Η ανανέωση των αδειών έγινε με την ελπίδα να μετακινηθεί ο δρόμος στο σωστό σημείο. Προέβηκε σε όλες τις ενέργειες, έστειλε επιστολές με το δικηγόρο του σε όλα τα αρμόδια τμήματα και μετά κινήθηκε νομικά. Εφόσον είχε τις άδειες, δεν θεωρεί πως θα έπρεπε να βάλει κάποιον ιδιώτη να μετρήσει ξανά και επίσης δεν θα έβαζε τον αρχιτέκτονα να κάνει άλλο, παράνομο σχέδιο. Όπως ανέφερε δε, ο αρχιτέκτονας του (ΜΕ2) ακολούθησε τα έγγραφα του κράτους που υποδείκνυαν τα συγκεκριμένα ορόσημα του τεμαχίου, κατέθεσε τις άδειες και εγκρίθηκαν. Για την απόδειξη της ΑΗΚ, μέρος του τεκμηρίου 14, ανέφερε ότι η Αρχή δεν ολοκλήρωσε τις υποχρεώσεις της στο χώρο και δεν μετακίνησαν τους πασσάλους γιατί θα έπρεπε προηγουμένως ο δρόμος να τοποθετηθεί στο σωστό σημείο. Όπως ανέφερε δεν κινήθηκε νομικά εναντίον της ΑΗΚ. Σε άλλη ερώτηση, απάντησε ότι η ΑΗΚ δεν του είπε ότι υπάρχει παράνομος δρόμος, αλλά μόνον για τους πασσάλους. Τέλος, ο ενάγοντας επέμεινε ότι υπέστη τις ζημιές στις οποίες αναφέρθηκε και ότι σχετίζονται με την παράνομη επέμβαση. Ο Σολωμού (ΜΕ2) είναι αρχιτέκτονας από το
  2. Κατέθεσε γραπτή δήλωση ως τεκμήριο 16 και ετήσια άδεια άσκησης επαγγέλματος από το ΕΤΕΚ, για το έτος 2022, ως τεκμήριο
  3. Ο μάρτυρας αναφέρθηκε στην ετοιμασία αρχιτεκτονικών σχεδίων, με οδηγίες του ενάγοντα, για ανέγερση οικίας 76 τ.μ. εντός του ακινήτου. Τα σχέδια που υποβλήθηκαν έλαβαν έγκριση από τα αρμόδια τμήματα και εκδόθηκαν, υπό συγκεκριμένους όρους, πολεοδομική άδεια (βλ. τεκμ.7) και άδεια οικοδομής (βλ. τεκμ.5). Μεταξύ των ορών οι οποίοι ετέθησαν επί της πολεοδομικής άδειας, πριν την έναρξη των εργασιών ανέγερσης τοις κατοικίας, με διακριτικό αριθμό

(500), ήταν η μετατόπιση του παράνομα επεμβαίνοντος επί του ακίνητου δρόμου στην εγγεγραμμένη του θέση. Μετά την έκδοση των απαιτούμενων αδειών, και ενώ είχαν προγραμματιστεί χωματουργικές εργασίες για την έναρξη των εργασιών ανέγερσης της οικίας, πληροφορήθηκε από τον ενάγοντα ότι κατά την μετάβαση του στο ακίνητο παρατήρησε ότι είχαν προφανώς τοποθετηθεί λανθασμένα τα σημεία στα οποία θα μετατοπιζόταν και θα διαπλατυνόταν ο δρόμος, με τρόπο ώστε όχι μόνο να μην μετατοπίζεται στην σωστή θέση ο δρόμος αλλά ακόμα και να επεκτείνεται η επέμβαση του επί του ακινήτου του και να μειώνεται κατά πολύ το εμβαδό του ακινήτου. Ενημέρωσε τον ενάγοντα για το πρόβλημα το οποίο πρόκυπτε λόγω της παράνομης επέμβασης (κατά παράβαση των εγκριμένων σχεδίων της άδειας) του δρόμου επί του ακινήτου του και του ανέφερε ότι η οικοδόμηση της οικίας του ήταν ανέφικτη βάσει νόμου, λόγω του ότι ήταν αδύνατον να τηρηθούν βασικοί όροι της πολεοδομικής - οικοδομικής άδειας, πράγμα που θα καθιστούσε και την έκδοση πιστοποιητικού τελικής έγκριση πολύ δύσκολη. Με βάση τα πιο πάνω και με δεδομένα τα προβλήματα που προέκυψαν όσον αφορά την μετακίνηση των καλωδίων και πασσάλων της ΑΗΚ, ο ενάγοντας συμβουλεύτηκε δικηγόρο και τον ενημέρωσε ότι θα προβεί σε νομικές ενέργειες για την άρση της παράνομης επέμβασης η οποία υφίσταται στο ακίνητο του, ώστε να υλοποιηθεί η οικοδόμηση της οικίας του σύμφωνα με τα σχέδια για τα οποία είχαν εξασφαλίσει τις απαιτούμενες άδειες. Αντεξεταζόμενος, είπε ότι το πιστοποιητικό οριοθέτησης που του είχε δοθεί (τεκμ.3) πιστοποιεί ότι έγινε οριοθέτηση επί τόπου και στηρίχθηκε στην οριοθέτηση που έγινε. Είχε μεταβεί αρχές Ιουλίου του 2012 με τον ενάγοντα επιτόπου και αποτύπωσαν μαζί την οριοθέτηση που έγινε και σ' αυτήν στηρίχθηκε, δηλαδή την αποτύπωση των σημείων που έβαλε το Κτηματολόγιο. Σε σχέση με τα σημεία που είχε βάλει το Κτηματολόγιο, ανέφερε ότι ήταν περισσότερα από δύο
(2). Σε υποβολή ότι το Κτηματολόγιο δεν έδωσε πιστοποιητικό εξωτερικής οριοθέτησης με την υπόδειξη τεσσάρων σημείων, αλλά πιστοποιητικό οριοθέτησης με την υπόδειξη δύο σημείων, επανέλαβε ότι αποτύπωσε τα ορόσημα που έβαλε το κτηματολόγιο. Ήταν δυο στην ανατολική μεριά που ήταν το ακίνητο το εφαπτόμενο, ήταν δυο ή τρία μέσα στην μέση του δρόμου (με κόκκινη μπογιά) που ήταν ο μοιρασμός του τεμαχίου από το δρόμο και την ρυμοτομία, όπως του μετέφερε ο ιδιοκτήτης και ήταν και δυο ορόσημα πιο πίσω τα οποία ανταποκρίνονταν στο εμβαδό του ακινήτου. Άρα υπήρχαν ορόσημα περίπου στο κέντρο του δρόμου και όπως του μετέφερε ο ιδιοκτήτης όταν πήγαν να μετρήσουν, το Κτηματολόγιο του είπε ότι το κτήμα του θα επηρεαστεί μέχρι εκεί από το δρόμο και ότι μετά τα ορόσημα αυτά μπορεί να το χρησιμοποιήσει το τεμάχιο για να ανεγείρει την οικία του. Στη συνέχεια, ο μάρτυρας διαφώνησε με τη θέση ότι δεν μπορούσε να βασιστεί στην επιτόπου κατάσταση εκείνη τη στιγμή, λέγοντας ότι είναι η πιο αξιόπιστη αποτύπωση ν' αποτυπώσει τα ορόσημα που έβαλε το κτηματολόγιο και να βασιστεί σε αυτή, είναι το τελικό αποτέλεσμα. Ανέφερε επίσης ότι αποτύπωσε με πολλή προσοχή και ακρίβεια το τεμάχιο και δεν πήρε κάποιο τοπογράφο. Πιο συγκεκριμένα, είπε ότι μέτρησε τις αποστάσεις μεταξύ των οροσήμων και τις διαγώνιες του τεμαχίου με μετροταινία μεταλλική και πέρασαν αυτά τα στοιχεία στο κομπιούτερ. Δεν χρησιμοποίησε GPS για τη συγκεκριμένη εργασία και διαφώνησε ότι χρειαζόταν τοπογράφος για μετρήσει το συγκεκριμένο ακίνητο. Ως ανέφερε, ένας αρχιτέκτονας έχει δυνατότητα να το μετρήσει και χωρίς GPS. Απαντώντας δε σε σχετική ερώτηση, είπε ότι η αποτύπωση που έκανε είναι μέσα πλαίσια των εργασιών που μπορεί να κάνουν οι αρχιτέκτονες. Οι αρχιτέκτονες πολλές φορές έχουν μετρήσει, επιβεβαιώσει ή αποτυπώσει τεμάχια. Ακόμη και οικοδομές οι οποίες είναι διατηρητέες, οι οποίες έχουν πολύ μεγαλύτερη πολυπλοκότητα, το να αποτυπώσουν τέσσερις πλευρές ενός οικοπέδου, οι αρχιτέκτονες έχουν τη δυνατότητα και τις αποτυπώνουν με απλές μεθόδους και τις μεταφέρουν χωρίς να έχουν κανένα πρόβλημα. Ακολούθως, ο μάρτυρας ανέφερε ότι δεν αποτάθηκε στο Κτηματολόγιο προκειμένου να επιβεβαιώσει ότι τα τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου ήταν αυτά που έλαβε υπόψη του για να εκτελέσει την εργασία του, όμως είχε δύο κατά συνέχεια τίτλους ιδιοκτησίας, οι οποίοι επιβεβαίωναν το εμβαδόν του τεμαχίου στα 1.004 τ.μ., αλλά και σήμερα είναι εμφανές από την πλατφόρμα του κτηματολογίου, στην οποία έχει πρόσβαση ο οποιοσδήποτε, ότι το τεμάχιο είναι 1.004 τ.μ., από τα οποία στην άδεια που εξέδωσαν έχουν καθαρό εμβαδόν μετά τις ρυμοτομίες και τον επηρεασμό τους από το δρόμο, 760 μέτρα. Φυσικά τα μέτρα είναι πάνω στις άδειες όλες, δεν έχει τίποτα κρυφό, μπορεί ο οποιοσδήποτε να μετρήσει. Τούτο σημαίνει ότι ο πελάτης του έδωσε 240 μέτρα για την ρυμοτομία και το δρόμο με βάση την άδεια την οποία εξέδωσαν. Η ρυμοτομία όπως του την έδωσε η πολεοδομία και την πέρασε στα σχέδια, είναι 139 μέτρα. Πρόσθεσε επίσης ότι η Πολεοδομία και όλες οι υπηρεσίες του κράτους, βασίζονται για τις οποιεσδήποτε άδειες, στον τίτλο ιδιοκτησίας. Το Κτηματολόγιο, εάν έχει θέμα το εμβαδόν του τίτλου (εν σχέση) με το εμβαδόν του τοπογραφικού, έχει διαδικασίες με τις οποίες μπορεί να διορθώσει αυτές τις διαφωνίες. Σε υποβολή ότι με βάση το εν χρήσει σχέδιο, το εμβαδόν του τεμαχίου σήμερα είναι 825 τ.μ. και απ' αυτά, τα 120 μέτρα είναι η ρυμοτομία, απάντησε ότι το έγγραφο που περιγράφει το εμβαδόν του τεμαχίου, είναι ο τίτλος ιδιοκτησίας. Το εν χρήσει σχέδιο, ειδικά στην περιοχή τούτη η οποία είναι αγροτική περιοχή και η οποία είναι σχεδιασμένη σε κλίμακα 1:5.000, σημαίνει ότι σε αυτή την κλίμακα ένα χιλιοστό σημαίνει 5 μέτρα, το οποίο σημαίνει ότι ενδεχομένως το πάχος της γραμμής είναι 2,5 μέτρα. Είναι το σχέδιο του κτήματος αλλά είναι σε πάρα πολύ μικρή κλίμακα και δεν μπορεί αυτό να υπερτερεί του εμβαδού του τίτλου. Αυτή είναι η θέση του και η γνώση του και η εμπειρία του τόσα χρόνια στην αρχιτεκτονική. Επειδή στην Κύπρο, ως ανέφερε, έχουμε την τάση ν' αντιμετωπίζουμε το κτηματολόγιο ως «ιερή αγελάδα», το Κτηματολόγιο, και σε σχέση μ' αυτό μπορούν να ερωτηθούν οι λειτουργοί του Κτηματολογίου, έχει διαδικασίες για να διορθώνει και να επανεμβαδομετρά τα τεμάχια και να εκδίδει και να διορθώνει τα τοπογραφικά. Και πρόσθεσε ότι από περιέργεια, μπήκε στο σύστημα και είδε το εμβαδόν του ανατολικού τεμαχίου. Το τεμάχιο αυτό έχει 350 μέτρα παραπάνω από το εμβαδόν του τίτλου του και το τεμάχιο του πελάτη του έχει 175 μέτρα λιγότερα από τον τίτλο του. Τέθηκε στο μάρτυρα ότι το σχήμα του ακινήτου είναι πολύγωνο με έξι κορυφές και ο σωστός τρόπος υπολογισμού του εμβαδού του, είναι από τις συντεταγμένες με GPS. Σύμφωνα με το μάρτυρα, το ακίνητο είναι ένα ορθογώνιο σχήμα (δίνοντας κάποιες περαιτέρω λεπτομέρειες), αλλά οποιοδήποτε σχήμα και όσα σημεία και να έχει, υπάρχει τρόπος να το αποτυπώσεις με απλές μεθόδους. Μπορείς να μετρήσεις εξίσου καλά με συμβατικές μεθόδους. Ο μάρτυρας διαφώνησε επίσης με τη θέση πως όταν υπάρχει διαφορά στα τετραγωνικά μέτρα στον τίτλο ιδιοκτησίας και στο εν χρήσει σχέδιο, αυτά τα οποία ισχύουν είναι εκείνα που αναφέρονται στο εν χρήσει σχέδιο και ανέπτυξε το δικό του σκεπτικό. Σύμφωνα με το μάρτυρα, εάν έχει λάθη το σχέδιο του Κτηματολογίου και η περιοχή, είναι δουλειά του Κτηματολογίου να πάει να διορθώσει τα λάθη του. Σε άλλο σημείο είπε ότι δεν επισκέφθηκε το σημείο επί τόπου τον Αύγουστο του 2015 για να δει αν έγινε μετακίνηση του δρόμου, όμως το επισκέφθηκε προχθές και ο δρόμος είναι εκεί που ήταν με την παρανομία και την επέμβαση όταν πήγε και αποτύπωσε το τεμάχιο. Δεν έχει μετρήσει για να λέει με βεβαιότητα, αλλά απ' αυτό που είδε κατάλαβε ότι δεν έχει μετακινηθεί τίποτε. Απαντώντας σε σχετική ερώτηση, ανέφερε πως το γεγονός ότι δεν μπορούσαν να εφαρμοστούν τα αρχιτεκτονικά σχέδια με βάση την επιτόπου κατάσταση δεν ήταν θέμα δικής του άποψης ή του πελάτη του. Είναι θέμα γεωμετρικών δεδομένων, διαστάσεων. Από εκεί και πέρα, ανέφερε πως δεν συμβούλευσε ποτέ τον πελάτη του να πάει στην αρμόδια πολεοδομική αρχή και να αιτηθεί να γίνει μια χαλάρωση και μια τροποποίηση στους όρους και στις αποστάσεις για να μπορεί να εξεταστεί το θέμα. Εάν είχε να δώσει μια συμβουλή στον πελάτη του, θα ήταν ν' απευθυνθεί στο Κτηματολόγιο για να του αποκαταστήσει το εμβαδόν του τεμαχίου του με βάσει τον τίτλο και να του διορθώσει το εν χρήσει σχέδιο και δεν θα συμβούλευε κανένα πελάτη, όταν του ζητούν να δώσει σχεδόν το μισό κτήμα του, να πάει στην πολεοδομία ή σε οποιαδήποτε υπηρεσία και να κάνει τις τροποποιήσεις για να κάνει την άδεια στο ½ αυτού που του άφησαν, διότι θεωρεί ότι δεν έχει καμία λογική αυτό το πράγμα που γίνηκε στον πελάτη του και ο τελευταίος αποφάσισε πως θα κινηθεί για το δικαίωμα του. Ο ίδιος συμβούλευσε τον πελάτη του μόνον για θέματα του δικού του τομέα. Τέλος, ανέφερε πως όταν λήξει μια πολεοδομική άδεια ή μια άδεια οικοδομής, μπορεί κάποιος ν' αποταθεί για την ανανέωση τους, εάν εξακολουθεί να επιθυμεί να κτίσει νόμιμα. Εδώ δεν γνωρίζει γιατί ο πελάτης του δεν ανανέωσε την άδεια οικοδομής. Ο Νικολάου (ΜΕ3) είναι εκτιμητής γης. Ενώπιον του Δικαστηρίου κατατέθηκαν ετήσια άδεια ασκήσεως επαγγέλματος του ΕΤΕΚ, για το 2022 (τεκμ.19) και βεβαίωση του ΕΤΕΚ για την εγγραφή του στον κλάδο εκτίμησης γης (τεκμ.20). Στην γραπτή δήλωση που κατέθεσε (τεκμ.18), αναφέρει ότι περί τις αρχές Νοεμβρίου 2022 του ανατέθηκε από τον ενάγοντα, η ετοιμασία εκτίμησης για την αγοραία αξία του ακινήτου σε σημερινές αξίες. Για την πραγματοποίηση της εκτίμησης του ακινήτου, ζήτησε και έλαβε από τον ενάγοντα την εκδοθείσα πολεοδομική άδεια, την εκδοθείσα άδεια οικοδομής και το τοπογραφικό σχέδιο, το οποίο αποτελεί παράρτημα της άδειας οικοδομής. Μετέβηκε επιτόπου στο ακίνητο την 10/11/2022 και έγινε επιθεώρηση του ακινήτου, έλαβε φωτογραφίες του ακίνητου και παρατήρησε τα δεδομένα τα οποία αναφέρει στην έκθεση εκτίμησης ακινήτου ημερομηνίας 10/11/2022 (τεκμ. 21). Η αξία του ακινήτου έχει υπολογιστεί στην βάση συγκριτικών πωλήσεων ακινήτων στην ευρύτερη περιοχή Κοινότητας Καλού χωριού Λάρνακας και η συγκεκριμένη μέθοδος είναι η συνήθης πρακτική μέθοδος για υπολογισμό και καθορισμό της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου. Η αξία του ακινήτου έχει υπολογισθεί στο ποσό των €28.000. Κατά την αντεξέταση του, σε σχέση με το μικρό βάθος του ακινήτου, ανέφερε ότι το έχει λάβει υπόψη στα χαρακτηριστικά του ακινήτου. Αυτό αποτελεί μεν μειονέκτημα, όμως εκ του γεγονότος ότι το ακίνητο έχει εγκριθεί από την αρμόδια αρχή για την ανέγερση μιας μεμονωμένης κατοικίας, δεν θεωρεί ότι είναι μεγάλο μειονέκτημα και δεν αφαίρεσε κάποιο ποσοστό από την αγοραία αξία λόγω μειονεκτήματος. Για το ότι η πολεοδομική άδεια και η άδεια οικοδομής έχουν λήξει, ανέφερε ότι το γνώριζε ότι έχει εκπνεύσει η περίοδος που δίνεται για ανέγερση αλλά αυτό αποτελεί δικαίωμα που δεν μπορεί ν' αφαιρεθεί και οι άδειες μπορούν ν' ανανεωθούν από τη στιγμή που δόθηκε το δικαίωμα αυτό. Δεν έχει προσκομιστεί οποιοδήποτε άλλο έγγραφο που να λέει ότι αναστέλλεται η άδεια για ανέγερση που έχει εξασφαλιστεί και η εκτίμηση που έχει κάνει γίνεται με την υπόθεση ότι μπορούν ν' ανανεωθούν οι άδειες. Εάν παρουσιαστεί έγγραφο ότι δεν μπορούν ν' ανανεωθούν οι άδειες, τότε θα γίνει επανεξέταση του ακινήτου για σκοπούς αγοραίας αξίας. Τόνισε όμως ότι υπάρχουν τρία κύρια χαρακτηριστικά, τα οποία δεν τυγχάνουν αμφιβολίας και είναι τα εξής. Πρώτον, το υπό εξέταση ακίνητο ευρίσκεται μόλις 90 μέτρα από την οικιστική ζώνη της κοινότητας Καλού Χωριού. Δεύτερον, το ακίνητο καλύπτεται από το δίκτυο υδατοπρομήθειας και ηλεκτρισμού και τρίτον, διαθέτει δημόσια πρόσβαση. Ένα κύριο χαρακτηριστικό που αναφέρεται στη δήλωση πολιτικής, στο οποίο εμπίπτει το εξέταση τεμάχιο, είναι το ακίνητο να βρίσκεται σε ακτίνα 500 μέτρων από την οικιστική ζώνη της κάθε κοινότητας, να διαθέτει δημόσιο δρόμο και να καλύπτεται από το δίκτυο υδατοπρομήθειας και ηλεκτρισμού. Άρα το υπό εξέταση ακίνητο διαθέτει όλα τα κύρια χαρακτηριστικά τα οποία ένα τεμάχιο πρέπει να έχει, έτσι ώστε να εξεταστεί μία αίτηση χορήγησης πολεοδομικής άδειας και άδειας οικοδομής για οικιστικούς σκοπούς, με το συντελεστή όμως της γεωργικής ζώνης όπως είναι και το υπό εξέταση. Άρα δεν βρίσκει κάποιο λόγο να μην ανανεωθούν οι άδειες που έχουν ληφθεί. Απαντώντας δε σε σχετική ερώτηση, είπε ότι έχει αναλύσει σε μεγάλο βαθμό το θέμα ανανέωσης αδειών, παρόλα αυτά είναι εκτιμητής και επί του θέματος θα πρέπει να ερωτηθεί η πολεοδομική αρχή. Σε σχέση με την αναφορά στην έκθεση εκτίμησης του ότι το ακίνητο είναι ορθογώνιο με ομαλή επιφάνεια και πρόσοψη 53 μέτρα, του τέθηκε ότι δεν είναι κανονικό ορθογώνιο σχήμα και είναι πολύ μακρόστενο. Απάντησε ότι είναι ένα ορθογώνιο σχήμα που ο καθένας μπορεί να το ερμηνεύσει όπως θέλει. Έχει ενώπιον του ένα χωροταξικό σχέδιο της χορηγούμενης πολεοδομικής άδειας (βλ. Παράρτημα Δ της έκθεσης εκτίμησης, σελίδα 11) που δείχνει την προτεινόμενη αδειοδοτημένη κατοικία. Η εκτίμηση γίνεται με βάση τα στοιχεία τα οποία έχει ενώπιον του, τα οποία δείχνουν μία αδειοδοτημένη κατοικία εντός ορθογώνιου σχήματος και φαίνεται ξεκάθαρα ότι υπάρχει η λειτουργικότητα. Επίσης ο μάρτυρας ανέφερε ότι το τεμάχιο διαθέτει 53 μέτρα πρόσοψη σε δημόσιο δρόμο και όπως βλέπουμε στο χωροταξικό της άδειας υπάρχει μεγάλος χώρος, ο οποίος μπορεί να εκμεταλλευτεί ο ιδιοκτήτης σε μεταγενέστερο στάδιο σε οικιστική πολεοδομική ζώνη, αφού θεωρεί πως υπάρχει αυτή η προοπτική λόγω της μικρής απόστασης, δηλαδή 90 μέτρα μόνον, από την οικιστική ζώνη. Άρα μπορεί να χτιστεί ακόμα μία κατοικία, εμβαδού το οποίο δεν μπορεί να κρίνει ο ίδιος. Με την ένταξη του ακινήτου σε οικιστική ζώνη αυτόματα αυξάνονται οι συντελεστές. Στην ερώτηση αν έλαβε υπόψη ότι το επίδικο ακίνητο εφάπτεται σε στενό εγγεγραμμένο δρόμο πλάτους 3,5 μέτρων, απάντησε ότι το ακίνητο εφάπτεται σε εγγεγραμμένο δρόμο και το τεμάχιο είναι προσβάσιμο και όχι περίκλειστο. Διευκρίνισε δε ότι προέβη σε αναπροσαρμογές των συγκριτικών ως προς το θέμα της προσβασιμότητας, λόγω του ότι τα συγκριτικά είναι περίκλειστα και δεν διαθέτουν πρόσβαση σε εγγεγραμμένο δρόμο, σε αντίθεση με το υπό εκτίμηση. Τέλος, ο μάρτυρας ανέφερε ότι κατά την επιτόπια εξέταση που έκανε, δεν ζήτησε από τοπογράφο να μετρήσει το ακίνητο και να προβεί σε εξωτερική οριοθέτηση για να δει τα τετραγωνικά και βασίστηκε στον τίτλο ιδιοκτησίας και θεωρεί ότι ο τίτλος ιδιοκτησίας αποτελεί το πιο επίσημο έγγραφο για τα κτηματολογικά στοιχεία ενός ακινήτου. Ο Ντζώρτζης (ΜΥ1) εργάζεται από το 2010 ως τεχνικός μηχανικός στον Κλάδο Χωρομετρίας στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας, όπου εκτελεί χωρομετρικές εργασίες. Ο μάρτυρας κατέθεσε γραπτή δήλωση ως τεκμήριο 22. Ως ανέφερε, ο ενάγοντας, με τον φάκελο ΑΧ./10 (Φάκελος Οριοθέτησης - στο εξής ΑΧ10) που ανοίχτηκε στο Κτηματολόγιο, ζήτησε να οριοθετήσει το τεμάχιο του και στις 15/7/2011 έγινε υπόδειξη μόνο δύο
(2)εκ των τεσσάρων
(4)οροσήμων από τον συνάδερφο του Τεχνικό Μηχανικό Παρπούνα, στην παρουσία του .. Φιλίππου, πατέρα του αιτητή-ενάγοντα, ως εκπροσώπου του (βλ. τεκμ.23). Δια τον λόγο ότι διαπιστώθηκε συνοριακή διαφορά με τον υφιστάμενο δρόμο στην δυτική πλευρά του ακινήτου, υποδείχθηκαν μόνο δύο ορόσημα (βλ. τεκμ.24). Περαιτέρω παρουσίασε σχέδιο της υπόθεσης σε ευδιάκριτη κλίμακα, στο οποίο δείχνεται η επιτόπου κατάσταση και τα δύο ορόσημα που τοποθετήθηκαν (βλ. τεκμ.25). Παραχωρήθηκε πιστοποιητικό οριοθέτησης μόνο για τα δύο ορόσημα που τοποθετήθηκαν στην ανατολική πλευρά του τεμαχίου [βλ. τεκμ.26-επίσημο κτηματικό σχέδιο στο οποίο φαίνονται τα δύο ορόσημα, συνοδευόμενο από το πιστοποιητικό οριοθέτησης (βλ. και τεκμ.3)]. Εν συνεχεία ανέφερε ότι στάλθηκε επιστολή ημερομηνίας 6/4/2012 στον ενάγοντα για ν' ανοιχθεί φάκελος συνοριακής διαφοράς (βλ. τεκμ.27). Ο ενάγοντας επανήλθε στο Κτηματολόγιο με τον φάκελο ΑΧ./13 (στο εξής ΑΧ13) για σκοπούς επίλυσης της συνοριακής διαφοράς. Στις 17/7/2014 με τον φάκελο ΑΧ13 έγινε υπόδειξη των τεσσάρων
(4)οροσήμων που δείχνουν τον εγγεγραμμένο δρόμο (δυτικό σύνορο ακινήτου) από την συνάδερφο του Τεχνικό Μηχανικό Βασιλείου (βλ. τεκμ.28), στην παρουσία του .. Φιλίππου, πατέρα του αιτητή-ενάγοντα, ως εκπροσώπου του, και του αντιπροσώπου της Επαρχιακής Διοίκησης Λάρνακας Χριστοδούλου (βλ. τεκμ.29). Ο φάκελος μετατράπηκε από συνοριακή διαφορά σε οριοθέτηση, κατόπιν συγκατάθεσης του αιτητή - ενάγοντα (βλ. τεκμ.30). Στο σημείο αυτό παρουσίασε επίσης σχέδιο της υπόθεσης σε ευδιάκριτη κλίμακα, στο οποίο δείχνεται ο δρόμος που έπρεπε να μετακινηθεί από το ακίνητο (βλ. τεκμ.31), καθώς και επίσημο κτηματικό σχέδιο το οποίο ελέγχθηκε και ετοιμάστηκε το 2015, στο οποίο φαίνονται με κόκκινο χρώμα τα 4 ορόσημα που τοποθετήθηκαν (βλ. τεκμ.32). Στις 31/8/2016 με τον φάκελο ΑΓ./16 (Φάκελος Αγωγής-στο εξής ΑΓ16) έγινε εκ νέου επιτόπια εξέταση, στην παρουσία του αιτητή-ενάγοντα, του δικηγόρου του Γιώργου Νικολάου, των αντιπροσώπων της Επαρχιακής Διοίκησης Λάρνακας κας Πανούση (πολιτικός μηχανικός) και κας Τορνάρη (τεχνικός μηχανικός) και του ιδίου. Κατά την εξέταση του τεμαχίου έγινε έλεγχος στα δύο ανατολικά σύνορα του τεμαχίου (σημεία s8-s2) τα οποία βρέθηκαν επιτόπου και ήταν ορθά και έπειτα ζητήθηκε από την Πανούση να τους υποδειχθεί ο εγγεγραμμένος δρόμος (δυτικό σύνορο ακινήτου) καθώς και η ρυμοτομία που σχεδιάστηκε βάση της πολεοδομικής άδειας και φαίνεται στο κτηματικό σχέδιο τεκμήριο 33. Τοποθετήθηκαν τέσσερα
(4)ορόσημα που δείχνουν τον εγγεγραμμένο δρόμο (δυτικό σύνορο ακινήτου) και τρία
(3)ορόσημα που δείχνουν την προτεινόμενη ρυμοτομία. Ο μάρτυρας εδώ παρουσίασε: - Σχέδιο της υπόθεσης σε ευδιάκριτη κλίμακα, στο οποίο δείχνεται ο εγγεγραμμένος δρόμος και η προτεινόμενη ρυμοτομία (βλ. τεκμ.34). - Έντυπο στο οποίο καταγράφεται η χωρομετρική εργασία που διεξήγαγε την 31/8/2016 και καταδεικνύει ότι ο δρόμος μετακινήθηκε στην εγγεγραμμένη του θέση (τεκμ.35). - «Σημείωμα φακέλου» στο οποίο καταγράφεται ότι μετά από επιστολή ημερ. 5/3/2018 του δικηγόρου του ενάγοντα προς την Νομική Υπηρεσία, με την οποία αμφισβητούνται τα τετραγωνικά μέτρα του επίδικου ακινήτου, στάλθηκε ενημερωτική επιστολή στη νομική υπηρεσία ημερομηνίας 17/5/2019 (πρόκειται για το τεκμ.10), στην οποία φαίνεται ξεκάθαρα η σωστή έκταση του ακινήτου του ενάγοντα ως αυτή υπολογίστηκε και ο τρόπος υπολογισμού της (βλ. τεκμ.36). - Σημείωμα του Βερέη, Κτηματολογικού Λειτουργού Α, το οποίο είναι καταχωρημένο στον φάκελο της υπόθεσης ΑΓ16 και στο οποίο καταγράφεται η σωστή έκταση του ακινήτου που είναι 825 τ.μ., συμπεριλαμβανομένης ρυμοτομίας 120 τ.μ. (βλ. τεκμ.37). Σ' αυτό επεξηγεί ότι ο υπολογισμός που έκαναν ο ενάγοντας και ο δικηγόρος του είναι λανθασμένος. Επιπρόσθετα αναφέρει ότι η χωρομετρική εργασία είναι ορθή και έχει καταχωρηθεί στην Χωρομετρική Βάση Δεδομένων του Συστήματος Πληροφοριών Γης. Τα ως άνω εμβαδά υπολογίστηκαν επακριβώς από το πρόγραμμα του Συστήματος Πληροφοριών Γης. Επιπλέον το εμβαδόν υπολογίστηκε από το Κτηματολόγιο με πιο σύγχρονα μέσα. - Σχέδιο υπόθεσης στο φάκελο ΑΓ16 (βλ. τεκμ.38). Στις 4/6/2020, με τον φάκελο ΑΓ./19 (Φάκελος Αγωγής-στο εξής ΑΓ19), έγινε εκ νέου επιτόπια εξέταση, με σκοπό την αποτύπωση του υφιστάμενου δρόμου κατόπιν οδηγιών του Λειτουργού Χωρομετρίας Βερέη. Η ανατολική πλευρά του υφιστάμενου δρόμου συνάδει με τον εγγεγραμμένο δρόμο και δυτικό σύνορο του ακινήτου. Ετοιμάστηκαν σχέδια με την αποτύπωση του υφιστάμενου δρόμου (ασφάλτου). Βλ. σημείωμα του μάρτυρα στο οποίο καταγράφεται η επί τόπου αποτύπωση του υφιστάμενου δρόμου και τα μέσα τα οποία χρησιμοποιήθηκαν (βλ. τεκμ.39), επίσημο κτηματικό σχέδιο ημερ. 21/1/2022 στον φάκελο ΑΓ19, στον οποίο φαίνονται η προτεινόμενη ρυμοτομία, άκρη ασφάλτου και ο εγγεγραμμένος δρόμος (βλ. τεκμ.40), παλιό επίσημο κτηματικό σχέδιο - σχέδιο με βάση το οποίο εκδόθηκε πολεοδομική άδεια (βλ. τεκμ.41), σχέδιο υπόθεσης στο φάκελο ΑΓ19 που ετοιμάστηκε από το σχεδιαστήριο του Κτηματολογίου ημερ. 11/1/2022 (βλ. τεκμ.42) και σχέδιο υπόθεσης του 2020 που ετοιμάστηκε από τον ίδιο (βλ. τεκμ.43). Όπως εξήγησε, στο τεκμήριο 43 φαίνεται η χωρομετρική εργασία που έγινε από τον ίδιο, όπου δείχνεται ο εγγεγραμμένος δρόμος βάσει του επίσημου κτηματικού σχεδίου και ο υφιστάμενος ασφαλτωμένος δρόμος που βρίσκεται επιτόπου σήμερα. Στο ίδιο σχέδιο φαίνεται και η προτεινόμενη ρυμοτομία. Στο Τεκμήριο 42 φαίνεται το σχέδιο όπου ετοιμάστηκε από το σχεδιαστήριο που δείχνει πάλι την άκρια ασφάλτου όπως είναι επιτόπου σήμερα και τον εγγεγραμμένο δρόμο. Από τα δύο αυτά σχέδια μπορούμε να καταλάβουμε ότι η υφιστάμενη άκρη ασφάλτου, ταιριάζει με τον εγγεγραμμένο δρόμο. Λαμβάνοντας υπόψη τα πιο πάνω, είναι η θέση του πως δεν υφίσταται καμία παράνομη επέμβαση στον επίδικο ακίνητο, όπως ισχυρίζεται ο ενάγοντας. Το 2016, ως έχει αναφέρει ανωτέρω, με την επιτόπια εξέταση που διεξήγαγε, διαφάνηκε ότι ο παλιός δρόμος δεν επεμβαίνει πλέον στο ακίνητο του ενάγοντα και έχει μετακινηθεί στη σωστή του θέση, κάτι το οποίο επιβεβαιώθηκε και το
  1. Στις 20/12/2022 επισκέφθηκε επί τόπου το επίδικο ακίνητο, λαμβάνοντας υπόψη ότι θα κατέθετε στο Δικαστήριο στο πλαίσιο της παρούσας, και διαπιστώθηκε η ίδια κατάσταση. Περαιτέρω ανέφερε ότι το Κτηματολόγιο δεν είχε οποιαδήποτε εμπλοκή στη διαδικασία μετακίνησης του δρόμου και η μετακίνηση έγινε από την Επαρχιακή Διοίκηση. Επίσης ο μάρτυρας εξήγησε ποια είναι τα σύγχρονα μέσα που χρησιμοποιούνται για να γίνει μια χωρομετρική εργασία, την οποία εκτελεί τοπογράφος μηχανικός. Πολύ παλιά στο Κτηματολόγιο χρησιμοποιούσαν αλύσους για να μετρούν αποστάσεις, όμως αυτό το μέσο δεν χρησιμοποιείται πλέον. Αντεξεταζόμενος, ανέφερε ότι στις 15/7/2011 υποδείχθηκαν μόνον 2 ορόσημα, διότι προέκυψε συνοριακή διαφορά και επιβεβαίωσε ότι τόσο το 2011, όσο και το 2014, υπήρχε επέμβαση του δρόμου στο ακίνητο. Σε ότι αφορά την επιτόπια εξέταση στις 31/8/2016, ανέφερε ότι υποδείχθηκαν περισσότερα από 4 σημεία στο ακίνητο. Συγκεκριμένα, έγινε έλεγχος των δύο ανατολικών οροσήμων τα οποία τοποθετήθηκαν από το 2011 και βρέθηκαν να είναι ορθά επιτόπου και τοποθετήθηκαν επιπλέον 4 ορόσημα στο δυτικό σύνορο, δηλαδή που συνορεύει με τον δρόμο, τον εγγεγραμμένο δρόμο δηλαδή. Επιπλέον ζητήθηκε να υποδειχθεί και η ρυμοτομία εκείνη τη μέρα και υποδείχθηκαν άλλα 3 ορόσημα για τη ρυμοτομία. Δεν θυμάται όμως αν τα ορόσημα των συνόρων του ακινήτου (δυτικά) σημειώθηκαν με κόκκινο σπρέι στην άσφαλτο. Σε άλλο σημείο διευκρίνισε πως όταν μιλούμε για τα εγγεγραμμένα σύνορα του τεμαχίου, τον εγγεγραμμένο δρόμο και το δυτικό σύνορο του τεμαχίου, πάντοτε είναι το ίδιο πράμα. Η διαφορά είναι πού ήταν ο υφιστάμενος άσφαλτος. Εγγεγραμμένος δρόμος και στην περίπτωση μας δυτικό σύνορο του τεμαχίου, ήταν και θα είναι πάντα το ίδιο πράμα. Η κατάσταση από το 2011 μέχρι σήμερα δεν έχει αλλάξει. Αναφερόμενος στη μέθοδο που χρησιμοποίησε για να υποδείξει τα ορόσημα, είπε ότι για τη συγκεκριμένη υπόθεση υπήρχαν στοιχεία στη βάση δεδομένων του Κτηματολογίου. Τα στοιχεία τα παίρνουν από τον τομέα ετοιμασίας στοιχείων, τα καταχωρούν στο σύστημα GPS, καλούν τους ενδιαφερόμενους και πηγαίνουν επιτόπου και κάνουν υπόδειξη των οροσήμων. Εξήγησε δε τη διαδικασία καταχώρησης των στοιχείων στη βάση δεδομένων. Σύμφωνα με το μάρτυρα, ο υφιστάμενος δρόμος σήμερα δεν εμπίπτει μέσα στο τεμάχιο για να καταλαμβάνει κάποιο από το εμβαδόν του. Με βάση τις μετρήσεις του, το εμβαδόν του συγκεκριμένου ακινήτου σήμερα είναι 825 τ.μ. και βάσει του τίτλου ιδιοκτησίας υπολείπονται 179 τ.μ. Απαντώντας σε σχετική ερώτηση, είπε ότι το εμβαδόν του ακινήτου είναι 825 τ.μ. και δεν μπορεί να προστεθούν άλλα τετραγωνικά μέτρα. Ισχύει το εμβαδόν του επίσημου κτηματικού σχεδίου και όχι το εμβαδόν που είναι γραμμένο πάνω στον τίτλο. Στην επανεξέταση του, ανέφερε ότι ο υφιστάμενος δρόμος σήμερα συνάδει με το επίσημο κτηματικό σχέδιο και δεν υφίσταται η επέμβαση που υπήρχε το
  2. Αγορεύσεις των συνηγόρων / Επιχειρηματολογία των δύο πλευρών Μετά την ολοκλήρωση της ακροαματικής διαδικασίας, οι ευπαίδευτοι συνήγοροι αγόρευσαν προφορικά ενώπιον του Δικαστηρίου. Το Δικαστήριο έχει μελετήσει ενδελεχώς όσα ανέφεραν οι συνήγοροι στις αγορεύσεις τους και όσα ανέφεραν λαμβάνονται υπόψη, χωρίς να κρίνεται σκόπιμη η παράθεση τους εδώ. Εφόσον αυτό κριθεί αναγκαίο, θα παρατεθούν κατωτέρω συγκεκριμένα σημεία των αγορεύσεων. Αξιολόγηση Μαρτυρίας Έχω παρακολουθήσει με προσοχή όλους τους μάρτυρες που κατέθεσαν ενώπιον του Δικαστηρίου και έχω εξετάσει τόσο την προφορική τους μαρτυρία όσο και την γραπτή μαρτυρία που προσέφεραν, στη βάση των καθιερωμένων αρχών αξιολόγησης, προς το σκοπό κατάληξης και διατύπωσης των αναγκαίων ευρημάτων, έχοντας κατά νουν τα επίδικα ζητήματα και τους δικογραφημένους ισχυρισμούς. Υπενθυμίζεται εδώ ότι, το Δικαστήριο έχει τη διακριτική ευχέρεια ν' αποδέχεται μέρος της μαρτυρίας ενός μάρτυρα που συγκεντρώνει τα απαραίτητα στοιχεία αξιοπιστίας και ν' απορρίπτει το υπόλοιπο μέρος αυτής ως αναξιόπιστο, ενεργώντας αναλόγως. Για μερική αποδοχή μαρτυρίας, χρειάζεται βεβαίως ικανή αιτιολόγηση από το Δικαστήριο. Βλ. το σύγγραμμα Ηλιάδη και Σάντη «Το Δίκαιο της Απόδειξης», Β' Έκδοση, σελ. 141-143 και τις αποφάσεις, μεταξύ άλλων, στις υποθέσεις Σάββα ν. Αστυνομίας
(1998)2 Α.Α.Δ. 39, Σάββα v. Δημοκρατίας
(2001)2 Α.Α.Δ. 506, Νικολαίδης v. Αστυνομία
(2003)2 Α.Α.Δ. 271 και Π.Ε. 89/12 Αγαθοκλέους v. Αστυνομίας, ημερ.24/7/2013. Σε σχέση τώρα, ειδικά, με τους εμπειρογνώμονες μάρτυρες, όπως έχει νομολογηθεί, αυτοί υπέχουν υποχρέωση να δώσουν στο δικαστήριο τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για να καθίσταται δυνατός ο έλεγχος της ακρίβειας των συμπερασμάτων τους, έτσι ώστε το Δικαστήριο να μπορεί να σχηματίζει τη δική του ανεξάρτητη κρίση με την εφαρμογή των κριτηρίων στα γεγονότα που αποδεικνύονται με μαρτυρία. Κατά τ' άλλα, οι κανόνες που διέπουν τη μαρτυρία όλων των μαρτύρων, διέπουν και τη μαρτυρία εμπειρογνωμόνων (βλ. Anastassiades v. Republic
(1977)2 C.L.R. 97, Kouppis v. Republic
(1977)2 C.L.R. 361, Philippou v. Odysseos
(1989)1 C.L.R. 1, Σπύρου ν. Χατζηχαραλάμπους
(1989)1(Ε) Α.Α.Δ. 298 και Νικολάου v. Σταύρου
(1992)1 Α.Α.Δ. 746). Στο πιο πάνω αναφερόμενο σύγγραμμα «Το Δίκαιο της Απόδειξης», στις σελ. 580-581, αναφέρεται ότι: « Το καθήκον των πραγματογνωμόνων έναντι του Δικαστηρίου κατά τη μαρτυρία τους, έγκειται στην αιτιολογημένη, αντικειμενική και αμερόληπτη παρουσίαση των αναγκαίων επιστημονικών κριτηρίων, ώστε να δώσουν τη δυνατότητα στο Δικαστήριο να κρίνει ευχερώς την ακρίβεια των επίδικων συμπερασμάτων τους και να διαμορφώσει συναφώς τη δική του ανεξάρτητη άποψη δια της εφαρμογής των κριτηρίων αυτών στα γεγονότα της υπόθεσης. » Εν προκειμένω, ο Σολωμού (ΜΕ2) είναι αρχιτέκτονας από το 1992 και ο Νικολάου (ΜΕ3) είναι εκτιμητής γης. Αμφότεροι είναι εγγεγραμμένοι στο ΕΤΕΚ. Επίσης, ο Τζιωρτζής (ΜΥ1) έχει σπουδάσει Τοπογράφος Μηχανικός και είναι εγγεγραμμένος στο μητρώο Αγρονόμων Τοπογράφων Μηχανικών του ΕΤΕΚ, εργάζεται δε ως Τεχνικός Μηχανικός στον Κλάδο Χωρομετρίας του Κτηματολογίου Λάρνακας από το 2010, εκτελώντας και χωρομετρικές εργασίες. Ο τελευταίος έχει σαφώς γνώσεις και εμπειρία, και ασχολήθηκε εκτενώς με χωρομετρική εργασία. Τα προσόντα των εν λόγω μαρτύρων δεν έχουν αμφισβητηθεί. Έχοντας δε υπόψη τη μαρτυρία τους, βρίσκω ότι οι εν λόγω μάρτυρες είναι εμπειρογνώμονες. Πιο συγκεκριμένα, ο ΜΕ2 στον κλάδο της αρχιτεκτονικής, ο ΜΕ3 στον κλάδο της εκτίμησης γης και ο ΜΥ1 στον κλάδο Αγρονόμων Τοπογράφων Μηχανικών ή και επί θεμάτων χωρομέτρησης. Ο Ενάγοντας (ΜΕ1) είναι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου. Αποτάθηκε στις αρμόδιες αρχές και εξασφάλισε πολεοδομική άδεια και άδεια οικοδομής για την ανέγερση μιας κατοικίας στο ακίνητο του. Όταν εξασφάλισε τις εν λόγω άδειες, αποτελεί παραδεκτό γεγονός ότι υπήρχε επέμβαση στο ακίνητο του και ο υφιστάμενος δρόμος θα έπρεπε να μετακινηθεί. Σε ποια έκταση υπήρχε επέμβαση είναι άγνωστο. Για το κατά πόσο όμως το 2015 έγινε λανθασμένη μετακίνηση του δρόμου και αν υπήρχε παράνομη επέμβαση όταν καταχώρησε την παρούσα αγωγή, η οποία υφίσταται μέχρι σήμερα, είναι ζητήματα που θ' αποφασιστούν από το Δικαστήριο κατόπιν αξιολόγησης του συνόλου της μαρτυρίας. Το ίδιο ισχύει βεβαίως σε σχέση με τη θέση του πως εκ της επέμβασης μειώνεται ή και εκμηδενίζεται η αξία του ακινήτου του. Η θέση του πάντως πως το ακίνητο καθίσταται μη αξιοποιήσιμο θα πρέπει ν' απορριφθεί. Κατ' αρχήν υπάρχει αντίφαση στη μαρτυρία του. Πιο συγκεκριμένα, στην κυρίως εξέταση του υποστήριξε ότι ως εκ της μείωσης της έκτασης σε 800 τ.μ., δεν μπορεί να οικοδομήσει καμία κατοικία. Στην αντεξέταση του όμως, αναίρεσε τη συγκεκριμένη θέση και διευκρίνισε ότι δεν αποτελεί θέση του ότι δεν μπορεί να κτίσει σπίτι αλλά ότι δεν μπορεί να κτίσει βάσει την εγκριθείσας άδειας. Εν πάση περιπτώσει, δεν έχει τεθεί μαρτυρία ενώπιον του Δικαστηρίου από την πλευρά του ενάγοντα που να επιβεβαιώνει τη θέση περί μη δυνατότητας αξιοποίησης του ακινήτου, ούτε αναφέρθηκε οτιδήποτε σχετικό από τον ΜΕ2, δηλαδή τον αρχιτέκτονα με τον οποίο συνεργάστηκε ο ενάγοντας. Όσον αφορά τη μαρτυρία του για την αξία του ακινήτου, θ' αναφέρω ότι δεν είναι βέβαια ειδικός και δεν μπορούσε να εκφράσει γνώμη επί του θέματος. Από εκεί και πέρα, σημειώνω πως ο μάρτυρας αναφέρθηκε γενικά σε κάποια σχετικά έγγραφα, τα οποία όμως ουδέποτε παρουσίασε στο Δικαστήριο. Ως εκ των ανωτέρω, δεν μπορεί από τη μαρτυρία του να εξαχθεί σε σχέση με το συγκεκριμένο ζήτημα κάποιο συμπέρασμα. Οι διάφορες αποδείξεις του τεκμηρίου 14 που παρουσίασε, συμποσούνται σε ποσό €3.890,
  1. Οι τέσσερις πρώτες αποδείξεις του Κτηματολογίου αφορούν την πληρωμή ποσού €103.55 για τέλη και δικαιώματα. Δεν αναφέρεται σ' αυτές ο συγκεκριμένος λόγος που έγιναν οι πληρωμές, ούτε ο ενάγοντας έδωσε κάποια περαιτέρω εξήγηση. Οι τέσσερις αποδείξεις της Κυπριακής Δημοκρατίας που έπονται, αφορούν ποσό €331.96 για παράταση εγγραφής της πολεοδομικής άδειας (€40), έκδοση άδειας οικοδομής (€171,96), παράταση πολεοδομικής άδειας (€40) και ιεραρχική προσφυγή για άρνηση χορήγησης παράτασης ισχύος της πολεοδομικής άδειας (€80). Ακολουθεί τιμολόγιο της ΑΗΚ ύψους €2.284,80 αναφορικά με «Πληρωμή Όρων για τα υποστατικά σας» και τιμολόγιο του ΜΕ2 ύψους €1.170 για «Διερεύνηση πολεοδομικών δεδομένων οικοπέδου, προσχέδια, τελικά σχέδια και αίτηση πολεοδομικής άδειας». Οι αποδείξεις είσπραξης/καταθέσεις αναφορικά με τα ενοίκια που κατέβαλε την περίοδο 2017-2022 κατατέθηκαν ως τεκμήριο
  2. Οι αποδείξεις, ανά έτος, συμποσούνται στα ακόλουθα ποσά: - Έτος 2017 €2.700.- - Έτος 2018 €4.680.- - Έτος 2019 €4.555.- - Έτος 2020 €3.687.- - Έτος 2021 €4.205.- - Έτος 2022 €4.147.- Όλα τα πιο πάνω ποσά διαφέρουν από τα ποσά που έχει παραθέσει στη μαρτυρία του, χωρίς να δοθεί καμία εξήγηση. Εν πάση περιπτώσει, εάν τελικά δικαιούται ο ενάγοντας να λάβει τα ως άνω αναφερόμενα ποσά των τεκμηρίων 14 και 15 ή μέρος τους, θ' αποφασιστεί από το Δικαστήριο στο κατάλληλο σημείο κατωτέρω. Όταν ερωτήθηκε στην αντεξέταση αν αποτάθηκε σε ιδιώτη χωρομέτρη το Φεβρουάριο του 2015, έδωσε αρνητική απάντηση. Αμέσως μετά, ανέφερε ότι έχει τα χαρτιά και βγήκε η απόφαση του «ιδιώτη» που μέτρησε το χώρο και συμφωνεί με την εκδοθείσα άδεια. Αν και εκ πρώτης προκύπτει μια σύγχυση, εντούτοις θεωρώ πως ο «ιδιώτης» στον οποίο έκανε αναφορά ήταν ο ΜΕ
  3. Διότι ο τελευταίος είναι αυτός με τον οποίο συνεργάστηκε και προέβη σε μετρήσεις στο ακίνητο. Σε σχέση με το θέμα της μετακίνησης των πασσάλων, η μαρτυρία του ήταν συγκεχυμένη και αντιφατική. Αναφέρθηκε σε δηλώσεις των λειτουργών της ΑΗΚ περί μη μετακίνησης των πασσάλων λόγω λανθασμένης τοποθέτησης του δρόμου. Τίποτε σχετικό δεν παρουσίασε. Στη συνέχεια, είπε ότι οι άνθρωποι της ΑΗΚ δεν του ανέφεραν οτιδήποτε για ύπαρξη παράνομου δρόμου. Ενώπιον του Δικαστηρίου ευρίσκεται ένα τιμολόγιο της ΑΗΚ, στο οποίο έγινε αναφορά ανωτέρω και η έγκριση της ΑΗΚ σε σχέση με την ανέγερση της κατοικίας (βλ. την επιστολή της ΑΗΚ ημερ. 3/10/2013 που επισυνάπτεται στο τεκμήριο 7). Υπό τις περιστάσεις, σε σχέση με το συγκεκριμένο ζήτημα δεν έχει δοθεί στο Δικαστήριο καθαρή εικόνα ως προς το τι ακριβώς συνέβη ή ποιο ήταν το πρόβλημα που προέκυψε, αν προέκυψε, με τους πασσάλους της ηλεκτρικής και δεν μπορεί να εξαχθεί κάποιο συμπέρασμα. Παρά τα όσα αναφέρθηκαν ανωτέρω, αναφορικά με την ουσία της υπόθεσης, δεν θεωρώ πως ο ενάγοντας παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο με πρόθεση να πει ψέματα ή να παραπλανήσει. Ήταν ξεκάθαρο μέσα από τη μαρτυρία του ότι κατέθεσε τα πράγματα όπως ο ίδιος τα αντιλαμβανόταν και έχοντας κατά νουν ότι κατέχει τίτλο ιδιοκτησίας στον οποίο αναφέρεται ότι η έκταση του ακινήτου είναι 1.004 τ.μ., ενώ περαιτέρω προς το σκοπό ανέγερσης κατοικίας στο ακίνητο αιτήθηκε και εξασφάλισε τόσο πολεοδομική άδεια όσο και άδεια οικοδομής. Η υποβολή των σχεδίων που εγκρίθηκαν, έγινε με αναφορά στην πιο πάνω έκταση του ακινήτου. Με το μυαλό του απλού ανθρώπου, ο οποίος δεν διαθέτει εξειδικευμένες γνώσεις, ο ενάγοντας θεωρούσε και θεωρεί πως από πλευράς του έγιναν όλα ορθά και νόμιμα και δεν μπορεί σε καμία περίπτωση να κάνει αποδεκτό ότι την ίδια στιγμή που κατέχει πιστοποιητικό εγγραφής το οποίο αναφέρει έκταση 1.004 τ.μ., εκ των υστέρων του λένε ότι η έκταση του ακινήτου του είναι λιγότερη. Στο πλαίσιο αυτό, θεωρούσε και πως με πρόχειρους υπολογισμούς θα μπορέσει να πείσει. Τα πράγματα όμως δεν είναι τόσο απλά. Εν πάση περιπτώσει, θα πρέπει να λεχθεί ήδη από αυτό το σημείο ότι το πιστοποιητικό εγγραφής δεν είναι ο αυθεντικός οδηγός της ιδιοκτησίας, αλλά η εκ πρώτης όψεως απόδειξή της. Αυθεντικό οδηγό της ιδιοκτησίας αποτελεί ο συσχετισμός τεμαχίου προς το κτηματολογικό σχέδιο. (βλ. το άρθρο 50 του Κεφ.224 και την Πολ. Έφ.10078, Ιωάννου v
  4. Κωνσταντίνου, κ.α.
(1999)1 ΑΑΔ 749). Ο ενάγοντας δεν αμφισβήτησε ποτέ το εν χρήσει σχέδιο, στο οποίο βασίστηκε το Κτηματολόγιο για τον καθορισμό της έκτασης του ακινήτου του σε 825 τ.μ., ούτε ότι η κατάληξη του τελευταίου συνάδει μ' αυτό (βλ. τεκμ.10). Θα μπορούσε για παράδειγμα να κινηθεί δυνάμει του άρθρου 61 του Κεφ.224, ώστε αφού εντοπιστεί τυχόν λάθος και διορθωθεί, τότε να υποβάλει αίτηση για συνοριακή διαφορά, δυνάμει του άρθρου 58 του εν λόγω Νόμου. (βλ. 1. Είκοσι και άλλοι v Αργυρίδη
(2012)1 ΑΑΔ 1859 και Πολ. Έφ.10078, Ιωάννου v
  1. Κωνσταντίνου, κ.α. ανωτέρω). Όπως ξεκάθαρα προκύπτει, ο ενάγοντας σίγουρα δεν προέβη σε όλες τις ενέργειες που θα έπρεπε πριν καταχωρήσει αγωγή και η αποστολή επιστολών στα αρμόδια τμήματα δεν συνεπάγεται βεβαίως ότι έκανε όσα έπρεπε πριν κινηθεί νομικά. Το θέμα επίσης, κατά την κρίση μου, θα έπρεπε να τύχει μελέτης με περισσότερη προσοχή, πριν την καταχώρηση της αγωγής. Ο Σολωμού (ΜΕ2) στην κυρίως εξέταση του, ανέφερε ότι αρχές Ιουλίου 2012 μετέβη στο ακίνητο μαζί με τον ενάγοντα και προέβη σε αποτύπωση του ακινήτου βάσει των οροσήμων που είχαν τοποθετηθεί κατά τη διαδικασία οριοθέτησης. Αντεξεταζόμενος, είπε ότι στηρίχθηκε στην οριοθέτηση που έγινε επι τόπου και σε άλλο σημείο ότι αποτύπωσαν μαζί με τον ενάγοντα την οριοθέτηση που έγινε και τα σημεία που έβαλε το κτηματολόγιο. Όπως ανέφερε δε, τα ορόσημα που έβαλε το κτηματολόγιο ήταν δυο στην ανατολική πλευρά, δυο ή τρία μέσα στην μέση του δρόμου που ήταν ο μοιρασμός του τεμαχίου από το δρόμο και την ρυμοτομία, όπως του μετέφερε ο ιδιοκτήτης και ήταν και δυο πιο πίσω, τα οποία ανταποκρίνονταν στο εμβαδό του ακινήτου. Τα ορόσημα στο κέντρο του δρόμου ήταν με κόκκινη μπογιά. Από τη μαρτυρία όμως που τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου, προκύπτει ότι στο πλαίσιο εξέτασης αίτησης του ενάγοντα για οριοθέτηση του ακινήτου, στις 15/7/2011 έγινε υπόδειξη μόνον δύο σημείων (οροσήμων) στην ανατολική πλευρά του ακινήτου. Άλλη επιτόπια εξέταση από το Κτηματολόγιο και τοποθέτηση οροσήμων εντός του 2012, δεν αναφέρθηκε. Ορόσημα στο δυτικό σύνορο του ακινήτου και ορόσημα που έδειχναν την προτεινόμενη ρυμοτομία τοποθετήθηκαν πολύ αργότερα. Επίσης, θα πρέπει να υπενθυμίσω εδώ ότι σύμφωνα με την υπεράσπιση και σχετική υποβολή που έγινε στον ΜΥ1, τα ορόσημα στη δυτική πλευρά του ακινήτου σημειώθηκαν με κόκκινο σπρέι από τον τελευταίο, ο οποίος όμως επισκέφθηκε το ακίνητο στις 31/8/2016, δηλαδή τέσσερα περίπου χρόνια μετά την αναφερόμενη αποτύπωση από τον μάρτυρα. Οι φωτογραφίες που υποτίθεται κατέχει και οι οποίες δείχνουν ορόσημα με κόκκινη μπογιά στο κέντρο του δρόμου το 2012, δεν παρουσιάστηκαν ποτέ ενώπιον του Δικαστηρίου και συνεπώς θεωρώ πως παρέμεινε ένα κενό στη μαρτυρία του. Ενόψει των όσων αναφέρονται ανωτέρω, η μαρτυρία του ότι βασίστηκε στα αναφερόμενα ορόσημα του Κτηματολογίου για να προβεί σε αποτύπωση του ακινήτου κατά το 2012, τίθεται σε αμφιβολία και δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. Υπό τις περιστάσεις, το μόνο λογικό συμπέρασμα που προκύπτει είναι ότι έκανε δικές του μετρήσεις. Έρχομαι τώρα, ακριβώς, στις μετρήσεις και την αποτύπωση που ισχυρίζεται ότι έκανε στο ακίνητο. Κατ' αρχήν, η διαπίστωση του ότι ο δρόμος δεν ήταν στη σωστή του θέση και υπήρχε επέμβαση στο ακίνητο του ενάγοντα, αποτελεί παραδεκτό γεγονός. Έχει μεγάλη σημασία όμως να λεχθεί πως ο μάρτυρας, δεν προέβη σε καμία χωρομετρική εργασία μετά το 2012 ή και μετά τις εργασίες που έγιναν στο δρόμο το 2015 και η θέση του ότι επισκέφθηκε το ακίνητο δύο μέρες πριν καταθέσει (κάτι που έγινε στις 13/12/2022) και χωρίς να μετρήσει κατάλαβε ότι δεν έχει μετακινηθεί τίποτε, ως γενική και αόριστη απορρίπτεται. Ανεξάρτητα τούτου, με βάση όσα αναφέρθηκαν ανωτέρω, η θέση του πως μέτρησε τις αποστάσεις των οροσήμων δεν είναι αποδεκτή. Από εκεί και πέρα, ήταν ξεκάθαρο από τη μαρτυρία του ότι για σκοπούς των μετρήσεων του είχε πάντα στο μυαλό του τα πιστοποιητικά εγγραφής τεκμήρια 2 και 9 και όχι το εν χρήσει σχέδιο. Όπως αναφέρθηκε, το πιστοποιητικό εγγραφής δεν είναι ο αυθεντικός οδηγός της ιδιοκτησίας. Η προσπάθεια του δε να πείσει ότι το εμβαδό του τίτλου υπερτερεί του εν χρήσει σχεδίου, πέφτει στο κενό. Όσα ανέφερε σχετικά κρίνονται γενικά και αόριστα. Επαναλαμβάνω ότι, εάν ετίθετο θέμα λάθους ή παράλειψης σε ότι αφορά το εν χρήσει σχέδιο, θα έπρεπε να ακολουθηθεί συγκεκριμένη διαδικασία από τον ενάγοντα για τη διόρθωση του. Επίσης, σε ότι αφορά το εμβαδό του ακινήτου, το Δικαστήριο επιλέγει να βασιστεί στη μαρτυρία του ΜΥ
  2. Κατ' αρχήν, ο τελευταίος, ως τοπογράφος μηχανικός, εμπειρογνώμονας επί θεμάτων χωρομέτρησης, είναι σαφώς πιο αρμόδιος για τη διενέργεια χωρομετρικών εργασιών και τεκμηρίωσε με πληρέστερο τρόπο τις θέσεις του. Επιπλέον, ο μάρτυρας προέβη μόνος του σε μετρήσεις, με τη βοήθεια του ενάγοντα. Ως ζήτημα λογικής, εφόσον ήταν παρόντες οι δύο και χρησιμοποιήθηκε μεταλλική μετροταινία, ο μάρτυρας βοηθήθηκε στις μετρήσεις από τον τελευταίο. Αντίθετα, ο ΜΥ1 προέβη στην εξέταση σε συνεργασία με το βοηθό του, χρησιμοποιώντας το επίσημο κτηματικό σχέδιο και όργανο ακρίβειας (GPS). Η χωρομετρική εργασία του επίσης ελέγχθηκε από τον Κλάδο Ελέγχου του Κτηματολογίου και στη συνέχεια ελέγχθηκε ξανά από το Σχεδιαστήριο του Κτηματολογίου. Στο σημείο αυτό θα ήθελα επίσης να σχολιάσω την προσπάθεια του μάρτυρα να εξισώσει ουσιαστικά την αποτύπωση που γίνεται με μετροταινία ή με μετράλυσο, μαζί με τα σύγχρονα όργανα ακριβείας. Ήταν η θέση του ότι ενδεχομένως να είναι πιο αξιόπιστη μέθοδος από τα συστήματα υψηλής τεχνολογίας και ότι με μετράλυσο αποτύπωσαν όλη την Κύπρο επί αποικιοκρατίας. Όπως ο ίδιος ανέφερε, με το όργανο αυτό μετράς αποστάσεις. Ο ΜΥ1 αναφέρει ότι με τον άλυσο ακριβώς μετράς αποστάσεις και δεν μπορεί ν' αποτυπώσει με ακρίβεια. Αποδέχομαι βεβαίως τη θέση του τελευταίου. Οι χωρομετρήσεις με αλύσους δεκάδες χρόνια πριν, γίνονταν γιατί αυτά τα μέσα είχαν στη διάθεση τους οι άνθρωποι και αυτά χρησιμοποιούσαν. Όπως ανέφερε ο ΜΥ1 οι άλυσοι χρησιμοποιούνταν παλιά στο Κτηματολόγιο και δεν χρησιμοποιούνται πλέον. Ο ίδιος εργάζεται στο Κτηματολόγιο από το 2010 και δεν έφτασε αυτό το μέσο να το δουλέψει, όπως χαρακτηριστικά ανέφερε. Με κάθε σεβασμό δε λέω, πως αν ο μάρτυρας επιλέγει να συνεχίζει να χρησιμοποιεί το συγκεκριμένο όργανο, επειδή αυτό έμαθε να χρησιμοποιεί, είναι θέμα δικό του. Όμως δεν μπορεί σε καμία περίπτωση να γίνει αποδεκτή η θέση του. Η τεράστια ανάπτυξη της τεχνολογίας αποτελεί δικαστική γνώση. Στη σύγχρονη εποχή παρέχονται στον άνθρωπο απίστευτες δυνατότητες μέσω της τεχνολογίας. Σ΄ αυτό το πλαίσιο υπάρχουν στη διάθεση των ειδικών και τα χωρομετρικά όργανα ακρίβειας και με αυτά υπάρχει σαφώς η δυνατότητα να γίνεται αποτύπωση ενός ακινήτου με μεγαλύτερη ακρίβεια. Συναφώς, ενόψει των όσων έχουν αναφερθεί ανωτέρω, δεν μπορώ να κάνω αποδεκτή τη μαρτυρία του περί αποτύπωσης του ακινήτου με ακρίβεια. Νοείται βεβαίως ότι η μαρτυρία του, στην έκταση που αφορά την ετοιμασία σχεδίων, την κατάθεση των αιτήσεων για έκδοση πολεοδομικής άδειας και άδειας οικοδομής και την έκδοση των εν λόγω αδειών, η οποία συνάδει με τεκμήρια που κατατέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου και δεν έχουν αμφισβητηθεί, γίνεται αποδεκτή. Ο Νικολάου (ΜΕ3) διαπίστωσα ότι γνώριζε πολύ καλά το αντικείμενο του και μου έκανε καλή εντύπωση σαν μάρτυρας. Στις ερωτήσεις που του υποβλήθηκαν έδωσε άμεσες και σαφείς απαντήσεις, αιτιολογώντας τις απαντήσεις του. Ως προς το θέμα της ανανέωσης των αδειών, θεωρώ πως ο μάρτυρας με βάση τις γνώσεις του και όσα ανέφερε, έθεσε το υπόβαθρο για να μπορεί να λεχθεί με ασφάλεια ότι η ανανέωση των αδειών αποτελεί ένα δικαίωμα που μπορεί ν' ασκηθεί από τον ενάγοντα και δεν υφίσταται κάποιος λόγος για να μην εγκριθεί σχετικό αίτημα του. Σε κάθε περίπτωση αναφέρεται πως δεν έχει παρουσιαστεί οιαδήποτε ή και αντίθετη μαρτυρία από την εναγόμενη. Ερχόμενος τώρα στη θέση του πως ο τίτλος ιδιοκτησίας αποτελεί το πιο επίσημο έγγραφο για τα κτηματολογικά στοιχεία ενός ακινήτου, αυτή απορρίπτεται. Σύμφωνα με το άρθρο 50 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ.224: «
  3. Η έκταση γης που καλύπτεται από εγγραφή τίτλου επί ακίνητης ιδιοκτησίας είναι η έκταση του τεμαχίου με το οποίο δύναται να συσχετιστεί η εγγραφή πάνω σε οποιοδήποτε Κυβερνητικό χωρομετρικό σχέδιο ή πάνω σε οποιοδήποτε άλλο σχέδιο που καταρτίστηκε πάνω σε κλίμακα από το Διευθυντή: Νοείται ότι όταν η εγγραφή δεν δύναται να συσχετιστεί με οποιοδήποτε τέτοιο σχέδιο η έκταση αυτή είναι η έκταση της γης στην οποία δικαιούται ο κάτοχος του τίτλου λόγω εχθρικής κατοχής, αγοράς ή κληρονομιάς.» Όπως αναφέρθηκε δε στην Πολ. Έφ.10078, Ιωάννου v
  4. Κωνσταντίνου, κ.α. ανωτέρω: « Δεν πρέπει να διαλανθάνει της προσοχής μας ότι το πιστοποιητικό εγγραφής δεν είναι ο αυθεντικός οδηγός της ιδιοκτησίας, αλλά η εκ πρώτης όψεως απόδειξή της. Αυθεντικό οδηγό της ιδιοκτησίας αποτελεί ο συσχετισμός τεμαχίου προς το κτηματολογικό σχέδιο. Αυτό προβλέπει το άρθρο 50 του νόμου..» Με εξαίρεση λοιπόν το πιο πάνω σημείο, κάνω αποδεκτή τη μαρτυρία του. Θεωρώ πως ήταν ειλικρινής και τεκμηρίωσε επαρκώς και με πειστικότητα τα συμπεράσματα και ευρήματα του (Αυγουστή κ.α. v. Ιωάννου
(2005)1(Β) Α.Α.Δ. 1498). Ο Ντζώρτζης (ΜΥ1) αναμφίβολα είναι πολύ καλός γνώστης του αντικειμένου του και μου έκανε καλή εντύπωση σαν μάρτυρας. Στις ερωτήσεις δε που του υποβλήθηκαν απάντησε άμεσα και πειστικά, αιτιολογώντας τις απαντήσεις του. Επίσης, θεωρώ πως ήταν ειλικρινής. Με απόλυτη ειλικρίνεια δέχτηκε ότι κατά τα έτη 2011 και 2014 υπήρχε παράνομη επέμβαση στο ακίνητο. Στο σημείο αυτό αναφέρω πως, κατά την κρίση μου, η προσπάθεια του συνηγόρου του ενάγοντα ν' αμφισβητήσει τα στοιχεία που βρίσκονται στη βάση δεδομένων του Κτηματολογίου και κατ' επέκταση τη χωρομετρική εργασία που διεξήγαγε ο μάρτυρας, έπεσε στο κενό. Οι υποβολές που έγιναν στο μάρτυρα δεν είχαν κάποιο υπόβαθρο και παρέμειναν μετέωρες. Ας σημειωθεί πως η πλευρά του ενάγοντα δεν παρουσίασε μάρτυρα, ο οποίος να έχει προβεί σε αντίστοιχη εργασία βασιζόμενος σε οποιαδήποτε διαφορετικά στοιχεία και την ίδια στιγμή ν' αμφισβητήσει τα στοιχεία που ευρίσκονται καταχωρημένα στο Κτηματολόγιο. Έχοντας μελετήσει δε τη μαρτυρία του, θα μπορούσε να λεχθεί ότι σίγουρα εκ της αντεξέτασης του δεν έχει κλονιστεί η αξιοπιστία του ή οτιδήποτε αυτός ανέφερε. Αντίθετα, στην πραγματικότητα, θεωρώ πως η μαρτυρία του δεν έχει αμφισβητηθεί επί της ουσίας. Γενικότερα θεωρώ πως ήταν ειλικρινής και τεκμηρίωσε επαρκώς και με πειστικότητα τα συμπεράσματα και ευρήματα του (βλ. την υπόθεση Αυγουστή ανωτέρω). Συναφώς κάνω αποδεκτή τη μαρτυρία του. Ευρήματα Έχοντας υπόψη την αξιολόγηση της μαρτυρίας, τα ευρήματα του Δικαστηρίου είναι τα εξής: 1. Ο ενάγοντας είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του ακινήτου, το οποίο με βάση το πιστοποιητικό εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας (τίτλο ιδιοκτησίας) που κατέχει, έχει έκταση ένα
(1)δεκάριο και τέσσερα
(4)τετραγωνικά μέτρα ήτοι σύνολο 1.004 τετραγωνικά μέτρα.
  1. Κατόπιν αίτησης του ενάγοντα το 2010 για οριοθέτηση του ακινήτου του (φάκελος ΑΧ10), έγινε επιτόπια εξέταση από το Κτηματολόγιο στις 15/7/
  2. Τότε διαπιστώθηκε ότι υπήρχε συνοριακή διαφορά με τον υφιστάμενο δρόμο στην δυτική πλευρά του ακινήτου ήτοι υπήρχε επέμβαση του δρόμου στο ακίνητο και γι' αυτό υποδείχθηκαν και τοποθετήθηκαν μόνο δύο ορόσημα στην ανατολική πλευρά του ακινήτου. Ως εκ τούτου, παραχωρήθηκε πιστοποιητικό οριοθέτησης μόνον για τα δύο ορόσημα που τοποθετήθηκαν και στις 6/4/2012 στάλθηκε επιστολή στον ενάγοντα, για ν' ανοιχθεί φάκελος συνοριακής διαφοράς.
  3. Στις 2/8/2012, ο ενάγοντας κατέθεσε αίτηση στο Τμήμα Πολεοδομίας Λάρνακας για χορήγηση πολεοδομικής άδειας αναφορικά με την ανέγερση κατοικίας στο ακίνητο και η αίτηση του εγκρίθηκε. Του χορηγήθηκε πολεοδομική άδεια στις 28/1/
  4. Σύμφωνα με τον όρο 500 της άδειας, οι εργασίες για την ανέγερση της κατοικίας δεν μπορούσαν να ξεκινήσουν προτού μετατοπιστεί ο δρόμος στην εγγεγραμμένη του θέση. Ακολούθησε, στις 4/6/2014, η υποβολής αίτησης για έκδοσης άδειας οικοδομής, η οποία και εκδόθηκε στις 11/2/
  6. Εν τω μεταξύ, ο ενάγοντας, το 2013, υπέβαλε αίτηση για επίλυση της συνοριακής διαφοράς που αναφέρθηκε (φάκελος ΑΧ13). Όμως, ο φάκελος μετατράπηκε από συνοριακή διαφορά σε οριοθέτηση, κατόπιν συγκατάθεσης του ενάγοντα ημερ.20/6/
  7. Στις 17/7/2014 έγινε υπόδειξη από το Κτηματολόγιο των τεσσάρων
(4)οροσήμων που δείχνουν τον εγγεγραμμένο δρόμο (δυτικό σύνορο ακινήτου), ο οποίος εξακολουθούσε να επεμβαίνει στο ακίνητο και έπρεπε να μετακινηθεί.
  1. Περί τον Ιούνιο του 2015 και μετά, η Επαρχιακή Διοίκηση Λάρνακας πραγματοποίησε εργασίες ανακατασκευής και ή αναδιαμόρφωσης του δρόμου που εφάπτεται του ακινήτου (βλ. τις παραγράφους 11 και 12 του τεκμηρίου 1, συνδυαστικά με την επιστολή τεκμήριο 8, στην έκταση που αναφέρονται σε πραγματοποίηση των εν λόγω εργασιών κατά το χρόνο που αναφέρθηκε).
  2. Στις 31/8/2016 έγινε εκ νέου επιτόπια εξέταση, στην παρουσία του ενάγοντα και του δικηγόρου του, αντιπροσώπων της Επαρχιακής Διοίκησης Λάρνακας και του ΜΥ
  3. Κατά την εξέταση του τεμαχίου έγινε έλεγχος στα δύο ανατολικά σύνορα του τεμαχίου, τα οποία βρέθηκαν επιτόπου και ήταν ορθά και έπειτα ζητήθηκε να υποδειχθεί ο εγγεγραμμένος δρόμος (δυτικό σύνορο ακινήτου) καθώς και η ρυμοτομία που σχεδιάστηκε βάση της πολεοδομικής άδειας. Τοποθετήθηκαν τέσσερα
(4)ορόσημα που δείχνουν τον εγγεγραμμένο δρόμο (δυτικό σύνορο ακινήτου) και τρία
(3)ορόσημα που δείχνουν την προτεινόμενη ρυμοτομία. Για τη διεκπεραίωση της χωρομετρικής εργασίας χρησιμοποιήθηκαν τα στοιχεία που δόθηκαν από τη χωρομετρική βάση δεδομένων του Κτηματολογίου και για την σχεδίαση της ρυμοτομίας λήφθηκε υπόψη η πολεοδομική άδεια. Επίσης, για σκοπούς μετρήσεων στο ακίνητο, χρησιμοποιήθηκε το επίσημο κτηματικό σχέδιο και σύγχρονο όργανο ακριβείας ήτοι GPS Leica
  1. Η χωρομετρική εργασία έγινε με τη χρήση του προγράμματος Liscad. Όπως διαπιστώθηκε, το ορθό εμβαδό του ακινήτου είναι 825 τ.μ., συμπεριλαμβανομένης ρυμοτομίας 120 τ.μ. Το εμβαδό 825 τ.μ. συμφωνεί και με το εν χρήσει σχέδιο. Ως διαφάνηκε επίσης, ο παλιός δρόμος δεν επεμβαίνει πλέον στο ακίνητο του ενάγοντα και έχει μετακινηθεί στη σωστή του θέση. Αυτό επιβεβαιώθηκε από τον ΜΥ1 και σε νέα επιτόπια εξέταση στις 4/6/
  2. Η ανατολική πλευρά του υφιστάμενου δρόμου συνάδει με τον εγγεγραμμένο δρόμο και δυτικό σύνορο του ακινήτου. Ο υφιστάμενος δρόμος συνάδει με το επίσημο κτηματικό σχέδιο. Σημειώνεται ότι και για την τελευταία χωρομετρική εργασία χρησιμοποιήθηκε GPS Leica 1200 και επίσης το πρόγραμμα Liscad.
  3. Ο ενάγοντας προέβη σε ανανέωση της πολεοδομικής άδειας, η ισχύς της οποίας έληγε μετά την παρέλευση τριών
(3)χρόνων από την ημερομηνία της γνωστοποίησης χορήγησης της, δύο φορές. Την πρώτη φορά μέχρι 28/1/2020 και τη δεύτερη μέχρι 28/1/
  1. Εργασίες για ανέγερση κατοικίας στο ακίνητο, δεν έγιναν.
  2. Η αγοραία αξία του ακινήτου κατά την 10/11/2022, υπολογίστηκε σε €28 ανα τετραγωνικό μέτρο. Νομική Πτυχή αναφορικά με το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης Σύμφωνα με το άρθρο 43 του Κεφ. 148: "43.-
(1)Παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία συνίσταται σε παράνομη είσοδο ή σε παράνομη πρόκληση ζημιάς ή σε παράνομη παρέμβαση στην ιδιοκτησία αυτή από οποιονδήποτε πρόσωπο.
(2)Αν η πράξη για την οποία εγείρεται η αγωγή είναι επιτρεπτή κατά τοπικό έθιμο, αυτό αφού αποδειχθεί συνιστά υπεράσπιση αλλά σε αγωγή που εγείρεται για παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία το βάρος της απόδειξης ότι η πράξη για την οποία εγείρεται η αγωγή δεν ήταν παράνομη φέρει ο Εναγόμενος". Στην υπόθεση Adrian Holdings Ltd v. Κυπριακή Δημοκρατία διά του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας
(1998)1 Α.Α.Δ. 1836, λέχθηκαν τα ακόλουθα στη σελίδα 1843: "Το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης σε ακίνητη ιδιοκτησία είναι αγώγιμο per se. Όπου όμως δεν αποδεικνύεται η ύπαρξη ζημιάς, μπορεί να επιδικαστούν μόνο ονομαστικές αποζημιώσεις και να μη δοθούν έξοδα ή ακόμη και να διαταχθεί ο Ενάγων να καταβάλει έξοδα στον Εναγόμενο. (Παπακόκκινου κ.ά. ν. Θεοδοσίου
(1991)1 Α.Α.Δ. 379, Kakoullou and another v. Kakoulli
(1985)1 C.L.R. 355, Ttanis v. Hadjimichael and Another
(1982)1 C.L.R. 301 και Ευθυβούλου κ.ά. ν. Συμβούλιο Βελτιώσεως Κισσόνεργας κ.ά., Πολιτική Έφεση 9712, ημερομηνίας 21.05.98). Όπου αποδεικνύεται παράνομη κατοχή ακινήτου το μέτρο αποζημιώσεων είναι η αγοραία ενοικιαστική αξία του ακινήτου και όχι το όφελος που προσπορίζεται ο παράνομος κάτοχος από τη χρήση της γης ή η ακριβής απώλεια του ιδιοκτήτη. Το κριτήριο είναι αντικειμενικό, αλληλένδετο με την ενοικιαστική αξία της περιουσίας (Ναυτικός Όμιλος Πάφου ν. Αρχής Λιμένων Kύπρου
(1992)1(B) Α.Α.Δ. 882)." Η παράνομη επέμβαση είναι αδίκημα εναντίον της κατοχής ακινήτου (Βλ. Γεώργιος Λάμπρου κ.ά. ν. Ελένη Κεφάλα κ.α.
(2000)1(Γ) Α.Α.Δ. 1516). Η απόδειξη ιδιοκτησίας αποτελεί εκ πρώτης όψεως απόδειξη κατοχής, εκτός εάν προκύπτει από μαρτυρία ότι την κατοχή την έχει κάποιος άλλος (βλ. σύγγραμμα Clerk & Lindsell on Torts, 16η έκδοση, παρ.23-08 και Γλυκής ν. Ιερά Μονή Μαχαιρά
(1999)1(Α) Α.Α.Δ. 654). Όσον αφορά δε το βάρος της απόδειξης της ισχυριζόμενης επέμβασης είναι προφανές ότι το φέρει ο Ενάγοντας, ωστόσο μετατίθεται στον Εναγόμενο το βάρος να αποδείξει ότι η επέμβαση δεν είναι παράνομη και αυτό προκύπτει από το άρθρο 43§2 του Κεφ. 148 και όπως έχει ερμηνευθεί στην υπόθεση Β. Παπακόκκινου ν. Σμυρλή
(2001)1 Α.Α.Δ. 1653. Επιπρόσθετα έχει καθιερωθεί μέσα από τη νομολογία (βλ. την υπόθεση Αγγελίδης ν. Φιλίππου και Κολοκασίδης Estates Ltd
(1991)1 Α.Α.Δ. σελ. 327), ότι σε περίπτωση απόδειξης παράνομης επέμβασης, δικαιωματικά εκδίδεται διάταγμα για άρση της επέμβασης, προκειμένου να τερματιστεί η παρανομία ή απαγόρευση για το μέλλον. Περαιτέρω, έχει καθιερωθεί νομολογιακά (Andrian Holdings ανωτέρω), πως, όπου αποδεικνύεται παράνομη κατοχή ακινήτου, το μέτρο αποζημιώσεων είναι η αγοραία ενοικιαστική αξία του ακινήτου και όχι το όφελος που προσπορίζεται ο παράνομος κάτοχος από τη χρήση της γης ή η ακριβής απώλεια του ιδιοκτήτη. Το κριτήριο είναι αντικειμενικά αλληλένδετο με την ενοικιαστική αξία της περιουσίας (Ναυτικός Όμιλος Πάφου ν. Αρχής Λιμένων
(1992)1 Α.Α.Δ. 882). Η καταβολή αποζημιώσεων με βάση τις πιο πάνω αρχές επιβάλλεται έστω και αν ο ιδιοκτήτης δεν θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει ο ίδιος την περιουσία ή να την ενοικιάσει (βλ. Γενικός Εισαγγελέας ν. Bahchecioglou και άλλος, Πολιτική Έφεση 9562, ημερομηνίας 27/2/1998, όπου γίνεται αναφορά σχετικά με το θέμα στην Strand Electric and Engineering Co. Ltd v. Brisford Ltd
(1952)1 All E.R. 796). Γενικά θα μπορούσε να ειπωθεί πως η επέμβαση συνίσταται στην παράνομη πράξη ή ενέργεια με την οποία τίθεται υπό αμφισβήτηση η κυριότητα ή η νόμιμη κατοχή περιουσίας από κάποιο πρόσωπο και προκαλείται ενόχληση, χωρίς βέβαια τη συγκατάθεση του. Για το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης, βλ. και το σύγγραμμα Αστικά Αδικήματα, Τόμος 1, σελ.130-135, των κ.κ. Αρτέμη και Ερωτοκρίτου. Συμπέρασμα Με βάση τα ευρήματα του Δικαστηρίου ανωτέρω, είναι σαφές πως ο ενάγοντας δεν έχει αποσείσει το βάρος απόδειξης της ισχυριζόμενης επέμβασης. Ο ενάγοντας, ο οποίος αποδέχεται ότι το 2015 εκτελέστηκαν από την Επαρχιακή Διοίκηση εργασίες στο δρόμο, όφειλε ν' αποδείξει μέσω μαρτυρίας ειδικού ή και ειδικού χωρομέτρη, ποια είναι η θέση του δρόμου μετά τις εργασίες αυτές εν σχέση με το ακίνητο του και αν υπάρχει επέμβαση (βλ. Δημητρίου v Εγγλέζου και άλλου
(1997)1 ΑΑΔ 1285). Είναι σαφές, με βάση όσα αναφέρθηκαν ανωτέρω, πως τέτοια μαρτυρία δεν τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου. Ούτε παρουσιάστηκε μαρτυρία από πλευράς ενάγοντα που να συνδέει την μείωση της έκτασης του ακινήτου εν σχέση με την αναγραφόμενη στον τίτλο έκταση, με την ισχυριζόμενη επέμβαση του δρόμου στο ακίνητο. Τονίζεται πως δεν αναφέρθηκε καν από την πλευρά του ενάγοντα, ποια είναι η έκταση της ισχυριζόμενης επέμβασης. Αντίθετα, η πλευρά της εναγόμενης παρουσίασε μαρτυρία που καταδεικνύει ότι ο δρόμος βρίσκεται στη σωστή του θέση και δεν υπάρχει επέμβαση. Επίσης, το εμβαδό του ακινήτου 825 τ.μ., είναι το ορθό εμβαδό του ακινήτου μετά τη μέτρηση του με σύγχρονα μέσα, το οποίο συμφωνεί και με το εν χρήσει σχέδιο. Δηλαδή, στην πραγματικότητα, το ακίνητο ποτέ δεν είχε έκταση 1.004 τ.μ. Ως εκ των ανωτέρω, η αγωγή του θα πρέπει ν' απορριφθεί. Ανεξάρτητα όμως της πιο πάνω κατάληξης, το Δικαστήριο, για την περίπτωση που η εν λόγω κατάληξη του ανατραπεί από ανώτερο Δικαστήριο, θα προχωρήσει στην εξέταση των θεραπειών που ζητά ο ενάγοντας.
  1. Διάταγμα άρσης της παράνομης επέμβασης. Στην περίπτωση που αποδεικνυόταν η ύπαρξη παράνομης επέμβασης, το Δικαστήριο σαφώς και θα ικανοποιούσε τη συγκεκριμένη αξίωση εκδίδοντας σχετικό διάταγμα. Η πλευρά της εναγόμενης δεν επιχειρηματολόγησε ότι δεν δύναται να εκδοθεί τέτοιο διάταγμα για οιονδήποτε λόγο.
  2. Σε ότι αφορά τις αποζημιώσεις, κατ' αρχήν θα πρέπει να λεχθεί ότι δεν έχει παρουσιαστεί μαρτυρία από πλευράς ενάγοντα αναφορικά με την αγοραία ενοικιαστική αξία του ακινήτου σε οποιοδήποτε χρόνο. Δεν θα μπορούσε συνεπώς να ικανοποιηθεί η αξίωση για καταβολή ποσού €3.200.- ετησίως από την καταχώρηση της αγωγής μέχρι την άρση της επέμβασης ή για γενικές αποζημιώσεις και θα εξέδιδα απόφαση υπέρ του ενάγοντα για ονομαστικές αποζημιώσεις μόνον, ύψους €100.-.
  3. Όπως έχει αναφερθεί ανωτέρω, το μέτρο αποζημιώσεων είναι η αγοραία ενοικιαστική αξία του ακινήτου. Επαναλαμβάνω ότι ο ενάγοντας δεν έχει παρουσιάσει μαρτυρία για το συγκεκριμένο ζήτημα. Το γεγονός ότι συνέχισε να διαμένει σε διαμέρισμα, δεν θεωρώ πως του δίνει δικαίωμα να ζητά επιπλέον και τα ενοίκια που πλήρωνε. Εν πάση περιπτώσει είναι σαφές πως ούτως ή άλλως δεν θα μπορούσε να ικανοποιηθεί η αξίωση για ενοίκια, αφού τίποτε σχετικό δεν καταγράφεται στην έκθεση απαίτησης. Σύμφωνα με την πάγια Νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου, οι ειδικές ζημιές θα πρέπει να καταγράφονται στις έγγραφες προτάσεις με λεπτομέρεια και πρέπει να αποδεικνύονται αυστηρά, με συγκεκριμένη και θετική μαρτυρία (βλ. Τηλεμάχου ν. Παπακυριακού
(1986)1 Α.Α.Δ. 705 και Ηρακλέους ν. Πίτρου
(1994)1 Α.Α.Δ. 239).
  1. Ζητούνται ειδικές αποζημιώσεις για τη συνολική αξία του ακινήτου, η οποία, ως ισχυρίζεται ο ενάγοντας, μηδενίζεται ένεκα της παράνομης επέμβασης. Καμία σχετική μαρτυρία δεν έχει προσκομιστεί για μηδενισμό της αξίας του ακινήτου, αλλά ούτε για μείωση της αξίας του. Εφόσον υπήρχε παράνομη επέμβαση θα εκδιδόταν διάταγμα άρσης της και ο ενάγοντας για την περίοδο της παράνομης κατοχής και χρήσης του ακινήτου θα αποζημιωνόταν.
  2. Αναφορικά τώρα με τις άδειες για την ανέγερση της κατοικίας, σημειώνω ότι οι άδειες εκδόθηκαν και με βάση τη μαρτυρία που παρουσίασε η ίδια η πλευρά του ενάγοντα και έχει γίνει αποδεκτή, μπορούν ν' ανανεωθούν. Η πολεοδομική άδεια, υπενθυμίζω, ανανεώθηκε μέχρι 28/1/
  3. Δεν έχει προσκομιστεί μαρτυρία που να καταδεικνύει πως δεν μπορούν πλέον να χρησιμοποιηθούν, ούτε με τις απαραίτητες αλλαγές - ένεκα της διαφοροποίησης του εμβαδού του ακινήτου. Κοντολογίς, δεν αποδείχθηκε ότι ο ενάγοντας απώλεσε τα ποσά που δαπάνησε για την εξασφάλιση των αδειών. Κατάληξη Η αγωγή απορρίπτεται. Τα έξοδα της αγωγής επιδικάζονται υπέρ της εναγόμενης και σε βάρος του ενάγοντα, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ............. Μ. Παπαθανασίου, Α.Ε.Δ. Πιστόν αντίγραφον Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.