Ελένης Χριστοδούλου Καδή ν. Συνεργατικής Εταιρείας Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων ΛΤΔ (ΣΕΔΙΠΕΣ) κ.α., Αρ. 'Εφεσης/Αίτηοης: 11/23, 28/11/2023 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup
- on)- Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Λ. Πασχαλίδη, Α.Ε.Δ. Αρ. 'Εφεσης/Αίτηοης: 11/23 (
- ij)Επί τοις αφορώσι το Άρθρο 80 του περί Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ. 224 -και- Επί τοις αφορώσι τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο αρ. 9/1965 και επί τοις αφορώσι τον Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο Κεφ. 224 ως και τις σχετικές τροποποιήσεις τους -και- Επί τοις αφορώσι την διάθεση και/ή εκποίηση των ακινήτων αρ. εγγραφής 0135254, Φ/ΣΧ. 31145, Τμήμα 0, Τεμάχιο 1736, Οικόπεδο, στο Δήμο Αθηένου στη Λάρνακα και αρ. εγγραφής 0/35255 Φ/ΣΧ 31145, Τμήμα 0, Τεμάχιο 1737, Οικόπεδο, στο Δήμο Αθηένου, στη Λάρνακα -και- Επί τοις αφορώσι τα άρθρα 16, 23, 30, 32 και 35 του Συντάγματος, τα άρθρα 6 και 13 της ΕΣΔΑ και το άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της Ευρωπαϊκής Σύμβασης των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου Μεταξύ: Ελένης Χριστοδούλου Καδή Εφεσείουσας-Αιτήτριας -και- 1. Συνεργατικής Εταιρείας Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων ΛΤΔ (ΣΕΔΙΠΕΣ) 2. Διευθυντή Κτηματολογικού Γραφείου λάρνακας Εφεσιβλήτων- καθ' ων η αίτηση Ημερομηνία: 28 Νοεμβρίου 2023 Εμφανίσεις: Για εφεσείουσα - αιτήτρια: κ. Ε. Ευσταθίου για Ευστάθιος Κ. Ευσταθίου ΔΕΠΕ Για Ε/Μ ΚΕΔΙΠΕΣ: κα Γ. Ζαχαρίου για Ανδρέας Β. Ζαχαρίου & Σια ΔΕΠΕ ΑΠΟΦΑΣΗ Με την παρούσα αίτηση έφεση που καταχώρησε στις 19/01/23, η αιτήτρια ζητά, στη βάση κυρίως των αρ. 44Α - 44ΙΑΑ, 60, 61 και 62 του περί Μεταβιβάσεως και υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου Ν.9/65 ως τροποποιήθηκε, του Κεφ.224, του αρ.32 Ν.14/60 και των αρ. 23 και 23Α του περί Συνεργατικών Πιστωτικών Εταιρειών Νόμου, όπως εκδοθούν: «Α. Διαταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να ακυρώνεται η πώληση και/ή διάθεση του προϊόντος της πώλησης και/ή διάταγμα που να ακυρώνει την εγγραφή επ' ονόματι των καθ' ων η αίτηση-εφεσίβλητων αρ. 1 των ακινήτων της υποθήκης Υ/1557/2010 και Υ/1559/10 του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λάρνακας ήτοι των ακινήτων με αρ. εγγραφής 0/35254, Φ/ΣΧ. 31/45, Τμήμα 0, Τεμάχιο 1736, Οικόπεδο, στο Δήμο Αθηένου στη Λάρνακα και αρ. εγγραφής 0/35255 ΦΙΣΚ 31/45, Τμήμα 0, Τεμάχιο 1737, Οικόπεδο, στο Δήμο Αθηένου, στη Λάρνακα. Β. Διαταγή του Δικαστηρίου ακυρούσα την εγγραφή και/ή μετεγγραφή επ' ονόματι των εφεσιβλήτων - καθ' ων η αίτηση αρ. 1 των ακινήτων με αρ. εγγραφής 0/35254, Φ/ΣΧ. 31/45, Τμήμα 0, Τεμάχιο 1736, Οικόπεδο, στο Δήμο Αθηένου στη Λάρνακα και αρ. εγγραφής 0/35255 31/45, Τμήμα 0, Τεμάχιο 17371 Οικόπεδο, στο Δήμο Αθηένου, στη Λάρνακα και/ή διαταγή εμποδίζουσα και/ή απαγορεύουσα οιαδήποτε περαιτέρω εγγραφή και/ή μετεγγραφή και/ή μεταβίβαση των ως άνω ακινήτων προς οιοδήποτε τρίτο πρόσωπο. Γ. Διάταγμα του Δικαστηρίου εμποδίζον και/ή αναστέλλον και/ή απαγορεύον την πώληση και/ή διάθεση των ακινήτων της υποθήκης Υ/1557/2010 και Υ/1559/10 του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λάρνακας επ' ονόματι παντός τρίτου προσώπου και/ή διάταγμα απαγορεύον και/ή αναστέλλον την αποξένωση και/ή επιβάρυνση και/ή πώληση και/ή μεταβίβαση των ως άνω ακινήτων υπό της παραγράφου Α μέχρι νεωτέρας διαταγής του Δικαστηρίου.» Οι λόγοι για τους οποίους η αιτήτρια ζητά να εκδοθούν τα πιο πάνω διατάγματα, εξειδικεύονται σε Ε/Δ της τελευταίας η οποία υποστηρίζει την αίτηση. Σύμφωνα λοιπόν με τα όσα αναφέρονται στην υποστηρικτική Ε/Δ της αιτήτριας, αυτή και ο σύζυγος της είχαν συμφωνήσει περί το 2012 με την Συνεργατική Πιστωτική Εταιρεία Αθηαίνου (εφ' εξής η ΣΠΕ) όπως υπογράψουν, και υπέγραψαν, ως εγγυητές της εταιρείας Vronder Trading & Consulting Limited σε σχέση με πιστωτικές διευκολύνσεις που η τελευταία θα λάμβανε από τη ΣΠΕ. Ως περαιτέρω εξασφάλιση των διευκολύνσεων αυτών δε, η αιτήτρια, πέραν της εγγύησης της εκτέλεσε στις 11/03/10 προς όφελος της ΣΠΕ και υποθήκες επί δύο ακινήτων της, ήτοι την υποθήκη Υ/1557 και την υποθήκη Υ/1559. Ακολούθως, σύμφωνα με την αιτήτρια, διαπιστώθηκε ότι οι λογαριασμοί της Vronder παρουσίαζαν απλήρωτα οφειλόμενα υπόλοιπα, οπόταν: «Λόγω διαφορών που υπήρξαν για τη νομιμότητα τόσο των υποθηκών όσο και για το ύψος τού ποσού εγώ και οι υπόλοιποι εμπλεκόμενοι καταχωρήσαμε την αγωγή 920/18 με την οποία ζητούμε διάγνωση της ακυρότητας των υποθηκών διότι αυτές είχαν γίνει καθ' υπέρβαση της Νομοθεσίας και βεβαίως διαταγή του Δικαστηρίου η οποία να καθορίζει ουσιαστικά το ακριβές υπόλοιπο της οφειλής. Η αγωγή εκκρεμεί από το 2018 και είναι ορισμένη για ακρόαση στις 12.6.2023. Υιοθετώ το περιεχόμενο της Αγωγής και της Έκθεσης Απαίτησης στην εν λόγω αγωγή μας την οποία καταθέτω ως Τεκμήριο Α. Στις 24.11.2021 καταχώρησα την Αίτηση/Εφεση αρ. 75/2021 στη βάση tου άρθρου 44Γ
(3)του Νόμου με αντικείμενο την αναστολή του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού, ο οποίος ήταν καθορισμένος να γίνει στις 26.1.
- Τελικώς το Δικαστήριο με απόφασή του ημερομηνίας 24.1.2022 απέρριψε την Αίτηση(Εφεση) εναντίον της οποίας έχω καταχωρήσει την Πολιτική Έφεση αρ. 73/
- Οι καθ' ων η αίτηση προχωρούν από μόνοι τους στον καθορισμό του ποσού της υποθήκης την οποία εμείς μεταξύ άλλων αμφισβητούμε επί Δικαστηρίω στα πλαίσια της αγωγής 920/
- Είναι επομένως τουλάχιστον αναγκαίο το Δικαστήριο να εκδώσει το αιτούμενο διάταγμα ώστε να διατηρηθεί το status quo ante της εκκρεμοδικίας και να υπάρχει αντικείμενο στην εν λόγω αγωγή. .
- Περαιτέρω τα επίδικα οικόπεδα ενεγράφησαν επ'ονόματι της ΣΕΔΙΠΕΣ στις 14.12.2022 χωρίς ωστόσο να τηρηθούν οι απαιτούμενες προϋποθέσεις προειδοποιήσεις και/ή γνωστοποιήσεις της προτεινόμενης διάθεσης του προϊόντος της πώλησής και ούτε με πληροφόρησαν σχετικώς για την πρόθεση τους αυτή. Φαίνεται δηλαδή ότι οι καθ' ων η αίτηση-εφεσίβλητοι αδιαφόρησαν και για τις ελάχιστες εγγυήσεις που παρέχει ο Νόμος και παντελώς καταχρηστικά προχώρησαν με τη διάθεση της ακίνητης μου ιδιοκτησίας. Ως εκ τούτου και λόγω της παρανομίας αλλά και της αντισυνταγματικότητας και της κατάχρησης είναι προφανές ότι η διαδικασία διάθεσης των επ' ονόματι των καθ' ων η αίτηση-εφεσίβλιτων είναι παράνομη και θα πρέπει να ακυρωθεί. Τοιουτοτρόπως δεν θα πρέπει να επιτραπεί η περαιτέρω μετεγγραφή επ' ονόματι οποιουδήποτε τρίτου. Οι ενέργειες των καθ' ων η αίτηση προς εγγραφή και/ή μετεγγραφή πέραν του ότι είναι άδικες και καταχρηστικές, συγκρούονται με κάθε έννοια ουσιαστικού και ανθρωπιστικού δικαίου, προβάλλουν και τις ελάχιστες απαιτήσεις που θέτει ο Νόμος προκειμένου να γίνει νομίμως αυτή. Ως με συμβουλεύει ο δικηγόρος μου και τυγχάνω νομικής συμβουλής η παρούσα Αίτηση-Έφεση στρέφεται και κατά του Διευθυντή Κτηματολογίου ως αναγκαίου διαδίκου προκειμένου να εκτελεσθεί η οιαδήποτε διαταγή ήθελε εκδώσει το Σεβαστό Δικαστήριο.» Στο σημείο αυτό αναφέρω ότι από πλευράς Κτηματολογίου δηλώθηκε ότι δεν θα καταχωρηθεί οποιαδήποτε ένσταση στην αίτηση και ότι το θέμα θ' αφεθεί στο Δικαστήριο για να το αποφασίσει ενώ από πλευράς ΣΕΔΙΠΕΣ, αν και η αίτηση επιδόθηκε στους εν λόγω καθ' ων η αίτηση 1, εντούτοις «στη θέση τους» εμφανίστηκε η Κεντρική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων (ΚΕΔΙΠΕΣ), η οποία αναφέροντας ότι από τις 07/10/22 «απέκτησε τα δικαιώματα των καθ΄ ων η αίτηση 1 στην αίτηση», καταχώρησε χωρίς ένσταση τη δική της ένσταση στην αίτηση. Στην ένσταση της λοιπόν η ΚΕΔΙΠΕΣ προβάλλει 19 συνολικά λόγους για τους οποίους θεωρεί ότι η παρούσα αίτηση έφεση θα πρέπει να απορριφθεί. Οι λόγοι αυτοί, οι οποίοι αναπτύσσονται στην ένορκη δήλωση που υποστηρίζει την ένσταση, δύναται να συνοψιστούν σε τρεις ενότητες. Η πρώτη ενότητα αφορά στη θέση ότι η αίτηση είναι άνευ αντικειμένου, αχρείαστη και μάταιη: «. όσον αφορά την διαδικασία εκποίησης, η νομιμότητα της οποίας και δεν μπορεί να ελεγχθεί στο παρόν στάδιο με την παρούσα διαδικασία, αφού έχει ήδη διεκπεραιωθεί ο πλειστηριασμός χωρίς επιτυχόν προσφοροδότη την 5/5/2022 . (οπόταν) . την 26/1/2022 οι καθ΄ ων η αίτηση απέκτησαν (το ακίνητο) βάσει των προνοιών του Ν.9/
- Από την στιγμή που η εν λόγω διαδικασία έχει ολοκληρωθεί δεν μπορεί να αμφισβητηθεί οποιοδήποτε στάδιο που οδήγησε στον πλειστηριασμό και στην ανάκτηση . καθότι η διάθεση του πλειστηριασμού έχει επικυρωθεί την 1/9/2022 ως οι επιστολές επικύρωσης που στάληκαν με απλό ταχυδρομείο στην αιτήτρια, (τον σύζυγο της και την εταιρεία VROΝDER, Τεκμήριο Δ και οι οποίες ακολούθησαν επιστολών προτεινόμενης διάθεσης ημερ. 2/8/2022 οι οποίες στάληκαν και αυτές με απλό ταχυδρομείο την 2/8/2022, Τεκμήριο Ε . τόσο η νομοθεσία όσο και η νομολογία το μόνο που επιτρέπει να προσβάλει με έφεση ενώπιον του Δικαστηρίου είναι εντός της τασσόμενης από το νόμο προθεσμίας των 30 ημερών, την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης, η δε αιτήτρια δεν αμφισβητεί καν τον τρόπο διάθεσης . το προϊόν πώλησης θα μπορούσε να αμφισβητηθεί μόνο στα πλαίσια αίτησης της ειδοποίησης ΙΑ . δεν μπορεί να αμφισβητηθεί οτιδήποτε έγινε πριν το θέμα που αμφισβητούν ήτοι την πώληση με όλες τις παραμέτρους αυτής, περιλαμβανομένης της τιμής πώλησης . εν πάση περιπτώσει . νομότυπα και κανονικά την 1/9/2022 ολοκληρώθηκε η μεταβίβαση και τα ακίνητα έχουν εγγραφεί στο όνομα της (καθ΄ ης η αίτηση 1) την 14/12/2022 ήτοι πριν την καταχώριση της παρούσας αίτησης. Προσκομίζω ενδεικτικά τον τίτλο ιδιοκτησίας του ενός εκ των δυο ακινήτων Τεκμήριο ΣΤ .» Η δεύτερη ενότητα αφορά στη θέση ότι η αίτηση στρέφεται εναντίον λανθασμένου και ή ανύπαρκτου διαδίκου εφόσον κατά την ΚΕΔΙΠΕΣ, «.τα δικαιώματα της (καθ΄ ης η αίτηση 1) έχουν από 7/10/2022 ήτοι πριν την καταχώριση της παρούσας διαδικασίας περιέλθει στην ΚΕΔΙΠΕΣ». Η τρίτη ενότητα αφορά στη θέση ότι η αίτηση είναι επί της ουσίας της αβάσιμη, κακόπιστη και καταχρηστική και αυτό κατά την ΚΕΔΙΠΕΣ διότι πριν τη διαδικασία εκποίησης με πλειστηριασμό είχε προηγηθεί, ως ο Νόμος επιβάλλει, η νομότυπη και κανονική αποστολή όλων των θέσμιων σχετικών ειδοποιήσεων προς την πλευρά της αιτήτριας και των άλλων εμπεκόμενων προσώπων, ενώ η προσπάθεια που έγινε στη συνέχεια από πλευράς αιτήτριας για αναστολή και ή ακύρωση του εν λόγω πλειστηριασμού μέσω της αίτησης έφεσης 75/2021, απερρίφθη με σχετική απόφαση Δικαστηρίου ημερ. 24/1/
- Ένεκα αυτής της εξέλιξης, αναφέρει η ΚΕΔΙΠΕΣ, ο καθορισμένος πλειστηριασμός διεξήχθη κανονικά και αν και κατά την εκ του νόμου προβλεπόμενη διαδικασία που ακολούθησε του πλειστηριασμού, δυνάμει της οποίας τα ακίνητα τελικά αποκτήθηκαν από τους καθ΄ ων η αίτηση, είχαν σταλεί προς την αιτήτρια όλες οι θέσμιες ειδοποιήσεις, ουδέποτε υπήρξε οποιαδήποτε αμφισβήτηση από πλευράς της τελευταίας και ούτε εξασφαλίστηκε ποτέ οποιοδήποτε διάταγμα που να απαγορεύει τη συνέχιση της διαδικασίας. Σημειώνω εδώ ότι στα πλαίσια της Ε/Δ της η αιτήτρια κατέθεσε ως τεκμήριο την αγωγή 920/18 που είχε καταχωρίσει σε σχέση με τις επίδικες συμφωνίες ενώ από πλευράς ενισταμένων καταχωρήθηκαν μέσω της ένστασης, μεταξύ άλλων, οι ειδοποιήσεις που φέρονται να στάληκαν προς την πλευρά της αιτήτριας σε σχέση με τη διαδικασία που ακολούθησε τον πλειστηριασμό και ο τίτλος ιδιοκτησίας που απέκτησε η καθ' ης η αίτηση 1 σε σχέση με το ένα ακίνητο όταν μετεγράφηκε ως ο ιδιοκτήτης του στις 14/12/
- Εφόσον καμία πλευρά δεν εξέφρασε πρόθεση να αντεξετάσει τον ομνύοντα της άλλης πλευράς και από πλευράς αιτήτριας δεν επιχειρήθηκε να ληφθεί άδεια για καταχώριση οποιασδήποτε συμπληρωματικής ένορκης δήλωσης ως απάντηση στους ισχυρισμούς της ΚΕΔΙΠΕΣ, η ακρόαση της αίτησης ολοκληρώθηκε με τις εμπεριστατωμένες γραπτές αγορεύσεις των ευπαίδευτων συνηγόρων των διαδίκων αναφορά στις οποίες κάμνω πιο κάτω όπου κρίνεται αναγκαίο. Εξέτασα με προσοχή τα όσα τέθηκαν ενώπιον μου και σημειώνω τα εξής. Όσον αφορά το θέμα της παρουσίας στο Δικαστήριο όλων των αναγκαίων διαδίκων, ή των ορθών διαδίκων ως προβάλει η ΚΕΔΙΠΕΣ, θα περιοριστώ να αναφέρω ότι η ενασχόληση με το συγκεκριμένο νομικό θέμα, το οποίο προκύπτει από το γεγονός ότι η αίτηση στράφηκε εναντίον της ΣΕΔΙΠΕΣ και όχι της ΚΕΔΙΠΕΣ, έχει καταστεί ουσιαστικά ακαδημαϊκής σημασίας. Αυτό διότι η ΣΕΔΙΠΕΣ, η οποία φαίνεται στο σχετικό τίτλο ιδιοκτησίας να είναι ο «νέος» ιδιοκτήτης ενός εκ των επίμαχων ακινήτων, επέλεξε να μην εμφανιστεί στη διαδικασία παρά το ότι της επιδόθηκε δεόντως η αιτηση, ενώ η ΚΕΔΙΠΕΣ, η οποία ισχυρίζεται ότι από τις 07/10/22 είναι τα δικά της δικαιώματα και υποχρεώσεις που επηρεάζονται από την εκδίκαση της παρούσας αίτησης και όχι της ΣΕΔΙΠΕΣ, εξ' ου και δεν εμφανίστηκε η τελευταία, έχει χωρίς ένσταση εμφανιστεί στη διαδικασία και καταχωρίσει τις θέσεις της προς διαφύλαξη και προώθηση των δικαιωμάτων της. Το θέμα λοιπόν δεν θα με απασχολήσει περαιτέρω. Όσον αφορά τώρα το άλλο θέμα που εγείρεται, ήτοι ότι η αίτηση δεν έχει ουσιαστικά αντικείμενο και ούτε θα εξυπηρετήσει κάποιο ουσιαστικό σκοπό η εκδίκαση της ουσίας της εφόσον έχουν ολοκληρωθεί όλες οι διαδικασίες που προνοεί ο Ν.9/65 για την εκποίηση της υποθήκης, αυτό θα πρέπει θεωρώ να εξεταστεί πριν από οτιδήποτε άλλο εφόσον ενδεχόμενη επιτυχία της συγκεκριμένης πτυχής της ένστασης θα είναι αρκετό για να σφραγίσει την τύχη της αίτησης. Επί αυτού του θέματος λοιπόν αναφέρω τα ακόλουθα. Ως προκύπτει από τους ισχυρισμούς της ίδιας της αιτήτριας, προτού καταχωρηθεί η παρούσα αίτηση είχε επιχειρηθεί από πλευράς της τελευταίας, ανεπιτυχώς, όπως ακυρωθεί η διαδικασία που είχε ενεργοποιήσει ο ενυπόθηκος πιστωτής για εκποίηση των ακινήτων της μέσω δημόσιου πλειστηριασμού. Της διαδικασίας δηλαδή που προνοείται στο άρθρο 44Γ του Ν.9/1965, η οποία διαδικασία υπενθυμίζω αφορά στις ενέργειες που πρέπει να κάνει ένας ενυπόθηκος πιστωτής προκειμένου να διενεργήσει κατά νόμιμο και έγκυρο τρόπο τον πλειστηριασμό ενός ενυπόθηκου ακινήτου. Οι ενέργειες αυτές περιλαμβάνουν, σύμφωνα με το άρθρο 44Δ, και τις διαδικασίες εκτίμησης του ακινήτου για σκοπούς του πλειστηριασμού, θέμα για το οποίο έχει δικαίωμα να εμπλακεί και ο ενυπόθηκος οφειλέτης. Σύμφωνα τώρα με το άρθρο 44Γ
(3), η νομιμότητα και εγκυρότητα της πιο πάνω διαδικασίας δύναται να αμφισβητηθεί από τον ενυπόθηκο οφειλέτη μέσω αίτησης έφεσης στο Δικαστήριο πριν τον σκοπούμενο πλειστηριασμό για τους συγκεκριμένους λόγους που αναφέρονται στο άρθρο, οι οποίοι λόγοι περιλαμβάνουν μεταξύ άλλων θέματα καλής και νόμιμης επίδοσης των σχετικών ειδοποιήσεων προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη, την παροχή σε αυτόν της ευκαιρίας να πληρώσει τον ενυπόθηκο δανειστή και την τυχόν εξασφάλιση από τον ενυπόθηκο οφειλέτη ενός προσωρινού δικαστικού διατάγματος που να απαγορεύει την διενέργεια του πλειστηριασμού. Το αν δηλαδή έγιναν ορθά και νόμιμα οι διαδικασίες που οδηγούν στον πλειστηριασμό είναι ένα θέμα το οποίο, σύμφωνα με τις πρόνοιες του Ν.9/65, αν αμφισβητείται μπορεί να εξεταστεί και πρέπει να εξεταστεί πριν τη διενέργεια του πλειστηριασμού και όχι μετά, διότι αν ο πλειστηριασμός γίνει χωρίς να αμφισβητηθούν οι εν λόγω διαδικασίες ή αν αμφισβητήθηκαν αλλά το Δικαστήριο που τις εξέτασε τις έκρινε νόμιμες και έγκυρες, το θέμα της νομιμότητας και της εγκυρότητας τους τελειώνει εκεί και δεν μπορεί, δυνάμει των προνοιών του Ν.9/65, να εξεταστεί εκ των υστέρων εκτός ίσως μόνο σε περίπτωση καταχώρησης έφεσης εναντίον της πρωτόδικης απόφασης (βλ. POLYXENIA ISAAK RESTAURANT LIMITED κ.α. v. ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ ΔΗΜΟΣΙΑ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΛΤΔ, Πολιτική Έφεση Αρ. 2/2023, 2/6/2023, S KOUPANOS DEVELOPERS LIMITED v. ΤΡΑΠΕΖΑ ΚΥΠΡΟΥ ΔΗΜΟΣΙΑ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΛΤΔ, ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 409/2018, 12/9/2023 και ΣΩΦΡΟΝΙΟΣ ΧΡΙΣΤΟΥ ΧΑΤΖΗΣΟΦΡΩΝΙΟΥ v. GORDIAN HOLDINGS LIMITED, ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 289/2018, 18/9/2023. Όταν λοιπόν φτάσει η ημερομηνία του πλειστηριασμού και οι διαδικασίες που οδήγησαν σε αυτόν δεν έχουν αμφισβητηθεί ή αν αμφισβητήθηκαν δεν έχουν ακυρωθεί ως μη νόμιμες και έγκυρες, τότε ενεργοποιούνται οι πρόνοιες των άρθρων 44Ε - 44ΙΒ του Νόμου, οι οποίες αφορούν στο πώς θα διενεργηθεί ο πλειστηριασμός και στο τι θα ακολουθήσει αυτού. Όσον αφορά το πώς διενεργείται ο πλειστηριασμός, σχετικές είναι πρόνοιες του αρ. 44Ζ ενώ όσον αφορά το τι ακολουθεί του πλειστηριασμού, υπάρχουν, σύμφωνα με το Νόμο, δύο σενάρια. Το πρώτο σενάριο αφορά στην περίπτωση όπου το ακίνητο πωλείται στα πλαίσια του πλειστηριασμού. Σε μια τέτοια περίπτωση εφαρμόζονται οι πρόνοιες του αρ. 44Ι: «44Ι.-
(1)Ο ενυπόθηκος δανειστής, μετά την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου, ενημερώνει τον ενυπόθηκο οφειλέτη- (
- i)για το προϊόν της πώλησης που εισπράχθηκε είτε με πλειστηριασμό είτε με πώληση, (
- ii)για το κόστος, τις χρεώσεις, τους φόρους ή τα τέλη που επιβλήθηκαν κατά τη διαδικασία του πλειστηριασμού, σε περίπτωση που η πώληση πραγματοποιήθηκε με πλειστηριασμό.
(2)Ο ενυπόθηκος δανειστής αποστέλλει, εντός χρονικής περιόδου που δεν υπερβαίνει τις τριάντα
(30)ημέρες από την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου μέσω ταχυδρομείου, ειδοποίηση αναφορικά με την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, καθώς και σε όλους τους κατόχους απαιτήσεων, επιβαρύνσεων ή δικαιωμάτων πληρωμής αναφορικά με το ενυπόθηκο ακίνητο, καταγράφοντας την προτεινόμενη διάθεσή του: Νοείται ότι με την ειδοποίηση ενημερώνονται όλα τα ως άνω πρόσωπα ότι η προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης θεωρείται ότι επικυρώνεται την τριακοστή (30ή) ημέρα από την ημερομηνία της ειδοποίησης, η οποία καθίσταται τελική και ο ενυπόθηκος δανειστής αποστέλλει την επικύρωση σε όλα τα μέρη εντός πέντε
(5)ημερών από την ημερομηνία της επικύρωσης.
(3)Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης, οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο ή ο κάτοχος οποιουδήποτε δικαιώματος αμφισβητεί την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης, δύναται να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο: Νοείται ότι, με την πάροδο της προθεσμίας των τριάντα
(30)ημερών που αναφέρεται στο εδάφιο
(2)και νοουμένου ότι δεν έχει εκδοθεί οποιοδήποτε σχετικό απαγορευτικό διάταγμα Δικαστηρίου το οποίο εξακολουθεί να βρίσκεται σε ισχύ, ο ενυπόθηκος δανειστής επικυρώνει την προτεινόμενη διάθεση, η οποία καθίσταται τελική και αποστέλλει την επικύρωση αυτή σε όλα τα μέρη εντός πέντε
(5)ημερών από την ημερομηνία της επικύρωσης.
(4)Ο ενυπόθηκος δανειστής διαθέτει το προϊόν της πώλησης, σύμφωνα με την επικυρωμένη τελική διάθεσή του δυνάμει του εδαφίου
(2).» Το δεύτερο σενάριο αφορά στην περίπτωση όπου το ακίνητο δεν καθίσταται δυνατό να πωληθεί μέσω του πλειστηριασμού. Σε μια τέτοια περίπτωση ο ενυπόθηκος δανειστής έχει στη διάθεση του δύο επιλογές. Η μία επιλογή είναι να συνεχίσει τις προσπάθειες πώλησης του ακινήτου: Αρ. 44Ε
(3)- «.Σε περίπτωση που ο πλειστηριασμός δεν καταλήξει σε πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει σε περαιτέρω προσπάθειες πώλησης του ακινήτου, δυνάμει των διατάξεων των άρθρων 44Ζ και 44Η..» Σε μια τέτοια περίπτωση, αν δηλαδή ο ενυπόθηκος πιστωτής επιλέξει να συνεχίσει τις προσπάθειες πώλησης του ακινήτου, θα εφαρμοστούν οι πρόνοιες του αρ.44Η, όπου εκεί αναφέρεται ότι «.ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προβεί στην πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου είτε με πλειστηριασμό είτε απ' ευθείας με πώληση»: «.
(1)Σε περίπτωση που δεν πραγματοποιείται πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου κατά τον πρώτο πλειστηριασμό, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προβεί στην πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου είτε με πλειστηριασμό είτε απ' ευθείας με πώληση και προς το σκοπό αυτό επιδίδει ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΓ» του Δεύτερου Παραρτήματος στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, εντός χρονικής περιόδου όχι μικρότερης των είκοσι
(20)ημερών από την ημερομηνία πώλησης, περιλαμβανομένης της προτιθέμενης μεθόδου πώλησης.
(2)Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος δανειστής επιλέγει τη διενέργεια πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου μέσω πλειστηριασμού, τότε ακολουθείται η διαδικασία που προβλέπεται στο άρθρο 44Ζ, τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου
(4)του άρθρου 44Ε.
(3)Σε περίπτωση που μετά την αποτυχία του πρώτου πλειστηριασμού, ο ενυπόθηκος δανειστής επιλέγει να πωλήσει απ' ευθείας το ενυπόθηκο ακίνητο χωρίς πλειστηριασμό, οφείλει να συμμορφωθεί με τα ακόλουθα.» Αν οι πάνω προσπάθειες επιτύχουν και το ακίνητο τελικά πωληθεί «είτε με πλειστηριασμό είτε απ' ευθείας με πώληση», τότε ενεργοποιούνται και πάλι οι πρόνοιες του αρ.44Ι που αναφέρονται πιο πάνω σε σχέση με τη «διάθεση του προϊόντος της πώλησης» και ο ενυπόθηκος οφειλέτης έχει στη διάθεση του όλα τα δικαιώματα που το εν λόγω άρθρο του παρέχει δηλαδή «.(να λάβει) εντός χρονικής περιόδου που δεν υπερβαίνει τις τριάντα
(30)ημέρες από την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου μέσω ταχυδρομείου, ειδοποίηση αναφορικά με την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης..(και).Σε περίπτωση που.αμφισβητεί την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης, δύναται να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο.» Η δεύτερη επιλογή που έχει στη διάθεση του ο ενυπόθηκος δανειστής σε περίπτωση που το ακίνητο δεν πωληθεί μέσω του αρχικού πλειστηριασμού, είναι, σύμφωνα με τις πρόνοιες του αρ. 44ΙΑ, η εξής: «
(1)Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος δανειστής δεν πωλήσει το ενυπόθηκο ακίνητο εντός χρονικής περιόδου έξι
(6)μηνών από την ολοκλήρωση της διαδικασίας του πρώτου πλειστηριασμού, τότε ο ενυπόθηκος δανειστής έχει την επιλογή να αγοράσει το ενυπόθηκο ακίνητο στην αγοραία αξία του βάσει της τελευταίας εκτίμησης που διενεργήθηκε δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Μέρους ή με εξ υπαρχής διεξαγωγή διαδικασίας εκτίμησής του με βάση τις διατάξεις του άρθρου 44Δ.
(2)Χωρίς επηρεασμό των διατάξεων του εδαφίου
(1), ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να συνεχίσει τις προσπάθειες πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου δυνάμει των διατάξεων των άρθρων 44Ζ και 44Η, χωρίς επιφυλασσόμενη τιμή. Ασχέτως τώρα του πώς θα εξελιχτούν τα πράγματα, αν το ενυπόθηκο ακίνητο τελικά καταλήξει σε νέο ιδιοκτήτη είτε μέσω του ενός σεναρίου είτε μέσου του άλλου, τότε θα τυγχάνουν εφαρμογής οι πρόνοιες του αρ.44ΙΒ: «Μετά την ολοκλήρωση της πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου με τη διαδικασία πλειστηριασμού ή πώλησης ή αγοράς από τον ενυπόθηκο δανειστή, ο τελευταίος, εντός χρονικής περιόδου που δεν υπερβαίνει τις τριάντα
(30)ημέρες από την ημερομηνία της ολοκλήρωσης της πώλησης, υποβάλλει αίτηση στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο για μετεγραφή του ενυπόθηκου ακινήτου στο όνομα του αγοραστή και για το σκοπό αυτό προσκομίζει μαζί με την αίτηση στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο τα ακόλουθα έγγραφα: (
- i)Ένορκη δήλωση του ενυπόθηκου δανειστή και/ή του δημοπράτη, με την οποία βεβαιώνεται η πιστή τήρηση των διατάξεων του παρόντος Μέρους. και (
- ii)όλα τα αναγκαία έγγραφα και όλες τις βεβαιώσεις που προβλέπονται στο εδάφιο
(3)του άρθρου 18.» Επισημαίνω εδώ ότι για τη διαδικασία μετεγγραφής του ενυπόθηκου ακινήτου στο όνομα του «αγοραστή» συμφώνως των προνοιών του αρ. 44ΙΒ, ο Νόμος δεν περιέχει οποιαδήποτε πρόνοια που να παρέχει δικαίωμα ή εξουσία αμφισβήτησης της νομιμότητας ή της εγκυρότητας της συγκεκριμένης διαδικασίας όπως προνοεί σε σχέση με τις άλλες προηγηθείσες διαδικασίες και αυτό φαίνεται από το λεκτικό του Νόμου να είναι διότι η συγκεκριμένη διαδικασία είναι περισσότερο τυπικής και διοικητικής φύσεως παρά ουσιαστικής. Άλλωστε, για να φτάσει ο πιστωτής στο στάδιο αυτό συνεπάγεται ότι έχει «περάσει επιτυχώς» απ' όλα τα προηγούμενα στάδια κατά τα οποία εξετάζεται η νομιμότητα και η εγκυρότητα των ενεργειών του καθώς επίσης και όλα τα αντιμαχόμενα δικαιώματα που τα εμπλεκόμενα και επηρεαζόμενα πρόσωπα έχουν επί του ακινήτου. Με άλλα λόγια, αφ' ης στιγμής το ακίνητο μεταγραφεί στο όνομα του νέου ιδιοκτήτη, είτε αυτός είναι κάποιος τρίτος που αγόρασε το ακίνητο μέσω πλειστηριασμού ή μέσω απ' ευθείας πώλησης κατ' εφαρμογή των αρ. 44Γ - 44Η, είτε είναι ο ίδιος ο πιστωτής κατ' εφαρμογή των προνοιών του αρ.44ΙΑ, δεν υπάρχει δυνάμει του συγκεκριμένου Νόμου η δυνατότητα αμφισβήτησης της εγκυρότητας ή της νομιμότητας των διαδικασιών που προηγήθηκαν και αυτές πλέον θεωρούνται ότι έγιναν νόμιμα και έγκυρα. Δεν μπορεί δηλαδή η εγκυρότητα και η νομιμότητα των εν λόγω διαδικασιών να αμφισβητηθεί με αίτηση έφεση στη βάση του Ν.9/65 εκ των υστέρων και δη μετά τη μετεγγραφή των ακινήτων και το αναφέρω αυτό χωρίς να υπεισέρχομαι στο κατά πόσο θα μπορούσε να υπάρχει η δυνατότητα τέτοιας αμφισβήτησης μέσω κάποιας άλλης νομικής διαδικασίας. Άλλωστε όπως κατ' αναλογία λέχθηκε και στη Χατζησοφρωνίου ανωτέρω, η μη δυνατότητα αμφισβήτησης της διαδικασίας μέσω του Ν.9/65 «.ουδόλως επηρεάζει τη δυνατότητα του εφεσείοντα να προωθήσει οποιοδήποτε δικαίωμα θεωρεί ότι έχει.». Θα μπορούσε λοιπόν βάσιμα κάποιος να υποστηρίξει, όπως υποστηρίζει η ΚΕΔΙΠΕΣ στην προκειμένη περίπτωση, ότι εφόσον η διαδικασία εκποίησης των ακινήτων της αιτήτριας πέρασε και το τελικό στάδιο του Νόμου, δηλαδή και το στάδιο της μετεγγραφής των ακινήτων στο όνομα του νέου ιδιοκτήτη, κάτι που και η ίδια η αιτήτρια δέχεται ότι έγινε, δεν μπορεί πλέον να αμφισβητηθεί η νομιμότητα και η εγκυρότητα των διαδικασιών που οδήγησαν σε αυτή την εξέλιξη και η οποιαδήποτε τέτοια προσπάθεια δεν θα ήταν μόνο άνευ νομικού ερείσματος, αφού ο Ν.9/65 δεν παρέχει τέτοια δυνατότητα, αλλά και θα θεωρείτο ως μη έχουσα οποιοδήποτε ουσιαστικό αντικείμενο (βλ. Χατζησοφρωνίου ανωτέρω όπου η έφεση κρίθηκε να μην έχει αντικείμενο μετά που το εκεί επίδικο ακίνητο ανακτήθηκε από τον ενυπόθηκο δανειστή κατ' εφαρμογή των προνοιών του αρ.44ΙΑ) Στο σημείο αυτό αναφέρω ότι δεν έχει διαφύγει της προσοχής μου ότι στην παρούσα περίπτωση, ο ενυπόθηκος δανειστής, αν και είναι τη διαδικασία του αρ.44ΙΑ που χρησιμοποίησε για να ανακτήσει τα επίδικα ακίνητα, ως ήταν ένα από τα δικαιώματα που του παρείχε ο Ν.9/65, εντούτοις, για παράδοξο λόγο παρουσιάζεται να έστειλε στην αιτήτρια και ειδοποίηση για την πρόθεση του αυτή δυνάμει του αρ. 44Ι (Τεκ.Ε). Η εν λόγω ειδοποίηση όμως αποστέλλεται μόνο σε σχέση με «την προτεινόμενη διάθεση» του «.προϊόν(τος) της πώλησης που εισπράχθηκε είτε με πλειστηριασμό είτε με πώληση.» και όχι όταν το ακίνητο πρόκειται να ανακτηθεί κατ' εφαρμογή του αρ.44Ι. Όπως και να έχει το πράγμα όμως, με την εν λόγω ειδοποίηση, για την κατ' ισχυρισμό αποστολή της οποίας η πλευρά της αιτήτριας επέλεξε να μην προβάλει οποιαδήποτε αμφισβήτηση μετά την καταχώρηση της ένστασης της ΚΕΔΙΠΕΣ και την εκεί παρουσίαση της συγκεκριμένης ειδοποίησης ως Τεκ.Ε, ο ενυπόθηκος δανειστής ενημέρωσε την αιτήτρια ότι πρόθεση του ήταν να λάβει ο ίδιος τα ακίνητα και ότι αυτή, η αιτήτρια δηλαδή, είχε στη διάθεση της 30 μέρες για να εξασφαλίσει διάταγμα του Δικαστηρίου που να απαγόρευε μια τέτοια εξέλιξη. Κανένα όμως τέτοιο διάταγμα δεν εξασφάλισε η αιτήτρια εξ' ου και το Κτηματολόγιο προχώρησε δυνάμει του αρ.44ΙΑ με τη διαδικασία μετεγγραφής. Για όλους τους πιο πάνω λόγους λοιπόν, απ' όποια σκοπιά και αν ήθελε ιδωθεί η παρούσα αίτηση έφεση αυτή δεν θα μπορούσε να επιτύχει στη βάση του Ν.9/65 από τη στιγμή που καταχωρήθηκε μετά και την πλήρη αποπεράτωση των διαδικασιών εκποίησης των ακινήτων της αιτήτριας και το αναφέρω αυτό επισημαίνοντας και το θνησιγένες της αίτησης στο βαθμό που εδράζεται και στις πρόνοιες του αρ.32 Ν.14/60 αφού οι εν λόγω πρόνοιες καμία σχέση ή εφαρμογή έχουν στην προκειμένη περίπτωση. Η αίτηση - έφεση συνεπώς απορρίπτεται με έξοδα εναντίον της αιτήτριας και υπέρ της ΚΕΔΙΠΕΣ ως θα υπολογιστούν και εγκριθούν. Υπ........... Λ. Πασχαλίδης, A.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο