ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΤΟΥ ΚΤΙΡΙΑΚΟΥ ΣΥΓΚΡΟΤΗΜΑΤΟΣ LEDA GARDENS A, B, C ν. ΑΝΔΡΕΑΣ ΚΑΛΑΚΟΥΤΑΣ, Αγωγή αρ. 877/2020, 27/3/2023

ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΤΟΥ ΚΤΙΡΙΑΚΟΥ ΣΥΓΚΡΟΤΗΜΑΤΟΣ LEDA GARDENS A, B, C ν. ΑΝΔΡΕΑΣ ΚΑΛΑΚΟΥΤΑΣ, Αγωγή αρ. 877/2020, 27/3/2023 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDPAF:2023:A16 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ. Αγωγή αρ. 877/2020 ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΤΟΥ ΚΤΙΡΙΑΚΟΥ ΣΥΓΚΡΟΤΗΜΑΤΟΣ LEDA GARDENS A, B, C Ενάγουσα v. ΑΝΔΡΕΑΣ ΚΑΛΑΚΟΥΤΑΣ Εναγόμενος Ημερομηνία: 27 Μαρτίου 2023 Εμφανίσεις: Για την Ενάγουσα: Παπαλουκάς για Λ. Λουκαΐδου - Θεοφάνους ΔΕΠΕ Εναγόμενος: προσωπικά Α Π Ο Φ Α Σ Η Το πλαίσιο της διαφοράς Η Ενάγουσα ενάγει υπό την ιδιότητά της ως η διαχειριστική επιτροπή του όλου κτιριακού συγκροτήματος "Leda Gardens Blocks A, B, C", στο οποίο ο Εναγόμενος είναι ιδιοκτήτης του διαμερίσματος C5 στο Block C, συνολικού εμβαδού 64 τ.μ., και συμμετέχει στην κοινόκτητη οικοδομή. Για τη διαχείριση της κοινόκτητης οικοδομής, εφαρμόζονται οι πρότυποι Κανονισμοί. Η Ενάγουσα, όπως αναφέρει, το 2019, αποφάσισε τη συνεισφορά των κυρίων των μονάδων σε €10,00 ανά τ.μ., πληρωτέο σε δύο ισόποσες δόσεις, ώστε να δημιουργηθεί αποθεματικό για τα έξοδα διαχείρισης. Στο πλαίσιο αυτό, ζήτησαν από τον Εναγόμενο να πληρώσει το ποσό των €640,

1. Ο Εναγόμενος κατέβαλε το ποσό των €315,00, και, κατά τη θέση της Ενάγουσας, οφείλει περαιτέρω €315,00, που όμως παραλείπει ή αρνείται να πληρώσει. Ο Εναγόμενος, με την υπεράσπισή του, την οποία ετοίμασε ο ίδιος, αρνείται την απαίτηση της Ενάγουσας, και ισχυρίζεται πως ουδέποτε έλαβε ειδοποίηση ότι συστάθηκε διαχειριστική επιτροπή και από ποιους αποτελείται. Έγινε, όπως αναφέρει, επιχωμάτωση της πισίνας και παράνομη σύνδεση του υποστατικού με το δημόσιο αποχετευτικό, που όμως δεν είναι κατασκευασμένο ορθά, με αποτέλεσμα ο ίδιος να υποστεί ζημιά. Για το αποχετευτικό, έλαβε σχετική ειδοποίηση από την αρμόδια αρχή, που βεβαιώνει τα προαναφερόμενα. Στο συγκρότημα περιλαμβάνονται και μονάδες, όπως πρώην αποθήκες, μπαρ, και άλλες, που ανήκουν στην κατασκευάστρια εταιρεία. Προσπάθησε, ο ίδιος, να πληροφορηθεί για τη διαχειριστική επιτροπή και τα έξοδα, χωρίς αποτέλεσμα, ενώ και ο ίδιος έχει την εμπειρία διαχείρισης κοινόκτητης οικοδομής. Έχει την υποψία ότι στα έξοδα διαχείρισης περιλαμβάνονται μισθοί αλλοδαπών προσώπων που δεν είναι τεχνίτες. Το Δικαστήριο θα πρέπει να αποφασίσει εάν η Ενάγουσα νομιμοποιείται να ενάγει για την είσπραξη κοινοχρήστων τελών του συγκροτήματος μέρος του οποίου είναι το διαμέρισμα του Εναγόμενου και εάν ο Εναγόμενος οφείλει οποιαδήποτε κοινόχρηστα τέλη και το ύψος αυτών. Διαδικασία Η εκδίκαση της υπόθεσης έγινε με ταχεία διαδικασία που προβλέπει η Δ.30,κ.6 των Διαδικαστικών Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας (ΚΠΔ). Για την απόδειξη της υπόθεσης της, η Ενάγουσα προσκόμισε μαρτυρία από τον κύριο Ανδρέα Χριστοδουλίδη (ΜΕ1). Μαρτυρία προσκομίστηκε και από τον Εναγόμενο (ΜΥ1). Λόγω της δυσκολίας του Εναγόμενου να χειριστεί μόνος του τη διαδικασία, έγινε ανάλογη διαμόρφωση. Η μαρτυρία του Εναγόμενου προσκομίστηκε υπό μορφή γραπτής δήλωσης που κατέθεσε στο Δικαστήριο κατά την ημέρα της ακρόασης κατόπιν όρκου, το περιεχόμενο της οποίας υιοθέτησε. Ανέφερε, πρόσθετα, κατά τη διαδικασία αυτή, προφορικά, πως υπάρχουν διαμερίσματα που πλήρωσαν και δεν κινήθηκαν αγωγές, εκλαμβάνοντας ότι ακολουθείται εναντίον του ρατσιστική πρακτική, καθότι του κίνησαν δύο αγωγές. Έπρεπε, όπως ανέφερε, να γίνει μια διαχειριστική επιτροπή για όλα, όχι για μερικά blocks. Δεν λέει, όπως είπε, πως δεν έγινε βάσει νόμου, αλλά έπρεπε να ειδοποιηθούν όλοι. Η μαρτυρία είναι στο σύνολό της στον φάκελο της υπόθεσης. Μετά την παρουσίαση της μαρτυρίας, ο δικηγόρος της Ενάγουσας αγόρευσε και ο Εναγόμενος ανέφερε ό,τι περαιτέρω επιθυμούσε στο Δικαστήριο. Είναι σε γνώση του Δικαστηρίου ό,τι αναφέρθηκε, ακόμα κι αν δεν γίνεται ειδική ή αυτούσια ή λεπτομερής αναφορά. Μαρτυρία και εξέταση Η αξιολόγηση της μαρτυρίας περιορίζεται στην έκταση των αμφισβητούμενων γεγονότων που προκύπτουν[1]. Σκοπεί στην εύρεση των πραγματικών γεγονότων επί των οποίων το Δικαστήριο μπορεί να βασιστεί. Αξιολογείται το περιεχόμενο της μαρτυρίας[2], από το οποίο δυνατόν να προκύπτουν και κρίσεις αναφορικά με την αξιοπιστία των μαρτύρων. Λόγω και του τρόπου παρουσίασης της μαρτυρίας στις υποθέσεις ταχείας εκδίκασης, το πλέγμα των κλασικών νομολογιακών αρχών προσαρμόζεται ανάλογα, με προσεγγίσεις απαλλαγμένες από εξωτερικές εντυπώσεις εκ της άμεσης συμπεριφοράς ή των αντιδράσεων στο εδώλιο του μάρτυρα[3] ή αντίστοιχα που να παρεμβάλλουν εκ του ύφους, της έκτασης ή των εξωτερικών γνωρισμάτων της γραφής ή της αφηγηματικής ικανότητας του συγγράψαντος την κάθε κείμενη εκδοχή. Η πληρότητα και η σαφήνεια ή η ελλειμματικότητα και η αοριστία επί των αμφισβητούμενων γεγονότων, η αμεσότητα ή η υπεκφυγή, οι συμπτώσεις και η λογική ή η ύπαρξη ουσιωδών αντιφάσεων ή υπερβολών[4], εν τέλει η πειστικότητα ή όχι της εκδοχής, είναι κριτήρια περιεχομένου που μπορούν να εξετάζονται και να λαμβάνονται υπόψη, συναρτώμενα με το σύνολο της μαρτυρίας, ασχέτως του έγγραφου ή έμμεσου τρόπου του λόγου των μαρτύρων, την απουσία πλήρους ζωντανής ατμόσφαιρας και την απόσταση του Δικαστηρίου από τον μάρτυρα και τους τρόπους συμπεριφοράς του (demeanour) ή τα έκδηλα στοιχεία της προσωπικότητάς του. Δεν αμφισβητείται ότι η οικοδομή εντός της οποίας βρίσκεται η μονάδα του Εναγόμενου είναι κοινόκτητη οικοδομή. Ορισμένα από τα επίδικα θέματα, όπως η νομιμοποίηση της Ενάγουσας και εάν υπάρχει οποιαδήποτε παρανομία ή παρατυπία στη λήψη των αποφάσεων της Ενάγουσας που να αίρει την υποχρέωση του Εναγόμενου να συνεισφέρει στα κοινά βάρη, συμπλέκονται με νομικά ζητήματα, παρά με αντικρουόμενες εκδοχές επί πραγματικών ζητημάτων. Αμιγώς πραγματικό ζήτημα ως προς το οποίο υπάρχει διάσταση είναι η ύπαρξη και το ύψος της διεκδικούμενης οφειλής της μονάδας του Εναγόμενου. Προέχει όμως η εξέταση του θέματος που εγείρει ο Εναγόμενος, της νομιμοποίησης της Ενάγουσας να ενάγει. Η νομιμοποίηση της Ενάγουσας Σύμφωνα με το άρθρο 38ΚΒ του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ.224, κάθε κοινόκτητη οικοδομή πρέπει να έχει διαχειριστική επιτροπή για τη ρύθμιση και διαχείριση των υποθέσεών της. Σύμφωνα με το άρθρο 38ΚΣΤ, η διαχειριστική επιτροπή ενεργεί από μέρους και για λογαριασμό των κυρίων των μονάδων και είναι υπεύθυνη για την επιβολή των Κανονισμών, έχει εξουσίες (άρθρο 38ΚΗ), υποχρεώσεις και καθήκοντα (άρθρο 38ΚΖ), και μπορεί μεταξύ άλλων, εκ του νόμου, να ενάγει σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα αφορά στην κοινόκτητη ιδιοκτησία ή την εφαρμογή του νόμου, όπως και να συμβάλλεται. Σύμφωνα με τους πρότυπους Κανονισμούς, κάθε μεταγενέστερη της πρώτης γενική συνέλευση των κυρίων των μονάδων συγκαλείται μια φορά τον χρόνο, νοουμένου ότι το χρονικό διάστημα, μεταξύ της ημερομηνίας μιας ετήσιας γενικής συνέλευσης και της αμέσως επόμενης δεν μπορεί να υπερβαίνει τους δεκατέσσερις μήνες. Για κάθε γενική συνέλευση, πρέπει να δίνεται επτά ημερών ειδοποίηση που να καθορίζει τον τόπο, την ημερομηνία και την ώρα της συνέλευσης και, σε περίπτωση ειδικών εργασιών, τη φύση κάθε εργασίας. Τυχαία παράλειψη να δοθεί η ειδοποίηση αυτή σε οποιοδήποτε κύριο ή η μη λήψη της από οποιοδήποτε κύριο δεν καθιστά άκυρη οποιαδήποτε διαδικασία σε τέτοια συνέλευση. Ειδοποίηση που αναρτάται σε περίοπτη θέση στην κοινόκτητη οικοδομή θεωρείται ότι δόθηκε σε κάθε κύριο μονάδας μια ημέρα μετά την ανάρτησή της. Εκτός από τη μελέτη των λογαριασμών και την εκλογή των μελών της διαχειριστικής επιτροπής από την ετήσια γενική συνέλευση, κάθε εργασία που διεξάγεται σε τέτοια γενική συνέλευση ή έκτακτη γενική συνέλευση θεωρείται ειδική. Εκτός αν προνοείται διαφορετικά, καμιά εργασία δεν διεξάγεται σε οποιαδήποτε γενική συνέλευση, αν δεν υπάρχει απαρτία των προσώπων που δικαιούνται να ψηφίσουν κατά τον χρόνο που η συνέλευση επιλαμβάνεται της εργασίας. Απαρτία υπάρχει αν παρίστανται, προσωπικά ή με πληρεξούσιο, πρόσωπα στα οποία ανήκει το 50% τουλάχιστον της κοινόκτητης ιδιοκτησίας. Αν δεν υπάρχει απαρτία μισή ώρα μετά την ώρα που ορίστηκε για τη γενική συνέλευση, η συνέλευση αναβάλλεται για την ίδια ημέρα της επόμενης εβδομάδας, στον ίδιο τόπο και χρόνο. Αν και σ' αυτή τη γενική συνέλευση δεν υπάρχει απαρτία μισή ώρα μετά την ώρα που ορίστηκε για τη γενική συνέλευση, τα πρόσωπα που παρευρίσκονται και δικαιούνται να ψηφίσουν αποτελούν απαρτία. Σε σχέση με το θέμα αυτό, ο ΜΕ1 ανέφερε πως είναι ο πρόεδρος της Ενάγουσας, που ενάγει ως διαχειριστική επιτροπή. Προσκομίζει δέσμη εγγράφων, που περιλαμβάνουν τα πρακτικά της συνεδρίας ημερομηνίας 24.10.2019 (Τεκμήριο 1). Σε αυτά, αναφέρονται όλες οι παρουσίες και το ποσοστό συμμετοχής τους στην κοινόκτητη οικοδομή. Η μονάδα του Εναγόμενου δεν εμφανίστηκε στη συνεδρίαση. Η συνεδρίαση δεν ήταν χωρίς εντάσεις, που όμως κατέληξαν στην εκλογή της διαχειριστικής επιτροπής. Το επιχείρημα του Εναγόμενου, όπως μπορεί να εξαχθεί από το χειρόγραφο κείμενο που κατέθεσε, είναι πως ο ίδιος δεν συμφώνησε ούτε αποδέχθηκε οτιδήποτε σε σχέση με τους διαχειριστές. Διαίρεσαν, όπως αναφέρει, το συγκρότημα σε τρεις τομείς. Δεν έγινε μία εκλογή όλων των ιδιοκτητών. Οι αποθήκες που έχει το κάθε bock και ανήκουν στον πρόεδρο της διαχειριστικής επιτροπής έμειναν έξω. Ο πρόεδρος της διαχειριστικής επιτροπής ήθελε να μείνει η ίδια διαχειριστική επιτροπή, παράνομα κατά τη θέση του, χωρίς εκλογή. Έχοντας υπόψη τα προβλεπόμενα στον Νόμο και το Τεκμήριο 1, ακόμα κι αν όσα περιέχονται στο Τεκμήριο 1 δεν είναι όλα τα έγγραφα που θα μπορούσαν να συνοδεύουν κάθε σύγκληση ή κάθε γενική συνέλευση, δεν φαίνεται να προκύπτει ανομία ή παρανομία στην εκλογή της διαχειριστικής επιτροπής. Ακόμα κι αν ο Εναγόμενος δεν έλαβε ενημέρωση για τη σύγκληση της γενικής συνέλευσης στην οποία εκλέχθηκε η διαχειριστική επιτροπή ή και να μην παρουσιάστηκε, δεν αναιρεί το γεγονός που μαρτυρείται από τον ΜΕ1 και το Τεκμήριο 1 ότι έγινε αυτή η γενική συνέλευση, κατόπιν προηγούμενων ειδοποιήσεων που οδήγησαν πάντως στην παρουσία άλλων ιδιοκτητών μονάδων, και δεν παραλείφθηκε σκόπιμα η ειδοποίηση προς οποιονδήποτε ιδιοκτήτη μονάδας. Δεν υπάρχουν ενδείξεις ότι το Τεκμήριο 1 κατασκευάστηκε εκ των υστέρων για να δείξει μια εικόνα εκλογής διαχειριστικής επιτροπής, ενώ, εν τοις πράγμασι, φαίνεται να γίνεται (καλή ή κακή, δεν είναι ζητούμενο εδώ) διαχείριση της κοινόκτητης οικοδομής, όπως απαιτεί και ο νόμος. Ο Εναγόμενος δεν υποδεικνύει πως υπάρχει κάποια άλλη διαχειριστική επιτροπή από αυτήν που ενάγει. Γιατί δεν επιδείχθηκε ενδιαφέρον και από άλλους ιδιοκτήτες μονάδων, ή εάν επιδείχθηκε και όμως δεν εκλέχθηκαν γιατί η πλειοψηφία των μεριδίων συμμετοχής στην κοινόκτητη οικοδομή καθοδηγεί τα πράγματα, δεν είναι κάτι που μπορεί να εκδικαστεί στο πλαίσιο αυτής της δίκης, να διαγνωστούν οι δυναμικές που ασκούνται για να επιδειχθεί ενδιαφέρον ή διεκδίκηση από τους ιδιοκτήτες των μονάδων σε σχέση με τη διαχείριση και τον τρόπο διαχείρισης. Είναι κατανοητό πως όταν κοινόκτητες οικοδομές που αποτελούνται από τόσες πολλές μονάδες (όλα τα συγκροτήματα μαζί εν προκειμένω), γιατί ενδεχομένως τέτοια να ήταν η συστατική πράξη της κοινόκτητης οικοδομής (και δεν ακυρώθηκε ούτε διαφοροποιήθηκε με σχετική διαδικασία), και την πλειοψηφία των μονάδων κατέχει ένας ιδιοκτήτης ή μία ιδιοκτήτρια, μπορεί να δημιουργούνται συνθήκες υπό τις οποίες οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες να αισθάνονται μειοψηφία, ή και να είναι στην πραγματικότητα. Σχετικό με αυτή τη συνθήκη είναι το άρθρο 38Ι, αν και ο βαθμός πλειοψηφίας που απαιτεί επί του παρόντος είναι αυξημένος. Από πόσες μονάδες αποτελείται μια κοινόκτητη οικοδομή, ποιος έχει την πλειοψηφία, ποιος όχι, γιατί δεν συμφωνείται κάτι άλλο μεταξύ συνιδιοκτητών, δεν είναι κάτι που μπορεί να ελέγξει ή να διαφοροποιήσει το Δικαστήριο σε αυτή τη διαδικασία, σε αυτό το πλαίσιο δίκης. Εάν, πάλι, εγγράφθηκε ή όχι στο Κτηματολόγιο μία διαχειριστική επιτροπή, δεν είναι σχετικό με τη δυνατότητά της να ενάγει[5]. Από τα ενώπιον του Δικαστηρίου δεδομένα, φαίνεται πως η Ενάγουσα, που περιγράφεται στον τίτλο της αγωγής ως η διαχειριστική επιτροπή, εκλέχθηκε και ασκεί τη διαχείριση της αδιαμφισβήτητα κοινόκτητης οικοδομής (που πρέπει να διαθέτει με βάση τον νόμο διαχειριστική επιτροπή), δεν υπάρχει κάποια άλλη διαχειριστική επιτροπή, κατ' επέκταση νομιμοποιείται, εκ των άρθρων 38ΙΑ, 38ΙΒ, 38ΚΒ, 38ΚΖ, 38ΚΗ Κεφ.224, να ενάγει για τα θέματα διαχείρισης, μεταξύ των οποίων και η είσπραξη τυχόν οφειλών. Η οφειλή της συγκεκριμένης μονάδας Στην οριζόντια ιδιοκτησία, οι συνιδιοκτήτες έχουν αναγκαστική συγκυριότητα στους χώρους που είναι κοινόχρηστοι. Έτσι, είναι νόμιμη υποχρέωση κάθε κύριου μονάδας σε κοινόκτητη οικοδομή, όπως αδιαμφισβήτητα είναι και η επίδικη οικοδομή, που απορρέει από το άρθρο 38ΙΑ του Κεφ. 224, να συμμετέχει στις δαπάνες που είναι αναγκαίες για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για την εξασφάλιση των υπηρεσιών που καθορίζονται στον Νόμο και τους Κανονισμούς. Η συμμετοχή στα κοινά βάρη εκφράζεται με την καταβολή κοινοχρήστων και άλλων αναλογούντων χρεώσεων που επιβάλλει η διαχειριστική επιτροπή. Εάν δεν το πράττει ο κύριος κάθε μονάδας, εάν δηλαδή δεν ανταποκρίνεται στα κοινά βάρη, θεωρείται παραβάτης του Νόμου, με την παράβασή του να πλήττει συμφέροντα της συνιδιοκτησίας, κατ' επέκταση που συνυφαίνονται με το περιουσιακό δικαίωμα όλων των υπόλοιπων συνιδιοκτητών της κοινόκτητης οικοδομής. Αυτή η νόμιμη υποχρέωση κάθε κύριου μονάδας να συνεισφέρει στα κοινά βάρη, εκτός εάν καθοριστεί διαφορετικά με κάποιον Κανονισμό ή σύμφωνη γνώμη όλων των κυρίων των μονάδων (π.χ. ότι για τα έξοδα συντήρησης του ανελκυστήρα, για παράδειγμα, δεν θα υπάρχει αναλογία στις μονάδες που είναι καταστήματα, κ.λπ.), δεν υπόκειται σε προϋποθέσεις ούτε αίρεται ή περιορίζεται. Ο ΜΕ1 προσκομίζει κατάσταση (Τεκμήριο 2), στην οποία φαίνονται τα κοινόχρηστα που επιβλήθηκαν για κάθε μονάδα, και αναφορά στο ποσοστό συμμετοχής κάθε μονάδας στην κοινόκτητη οικοδομή. Ο Εναγόμενος δεν αμφισβήτησε πως συμμετέχει με το ποσοστό 3,56%, ούτε προσκόμισε οποιοδήποτε στοιχείο, από το οποίο να προκύπτει πως το καθορισμένο ποσοστό συμμετοχής του (με βάση το άρθρο 38Θ) είναι χαμηλότερο από το 3,56% ή ότι το 3,56% υπολογίστηκε από την Ενάγουσα λανθασμένα, με χρήση του συνόλου του εμβαδού της μονάδας, ενώ είναι ήδη καθορισμένο διαφορετικά από τη συστατική πράξη της κοινόκτητης οικοδομής ή συμφωνημένο άλλως πώς. Αναγκαστικά, το Δικαστήριο αποδέχεται τη μαρτυρία αυτή της Ενάγουσας. Όπως προκύπτει από το Τεκμήριο 2 και από ειδοποίηση της Ενάγουσας προς τη μονάδα του Εναγόμενου (Τεκμήριο 3), η Ενάγουσα αποφάσισε να δημιουργήσει αποθεματικό, για τα τρέχοντα έξοδα διαχείρισης, για να μπορέσει να έχει κεφάλαιο κίνησης για τα έργα που έχουν τροχιοδρομηθεί, ως είχαν συζητηθεί με τους περισσότερους από τους ιδιοκτήτες των μονάδων (μπογιάτισμα των όψεων, αναδιάταξη των σωληνέσεων υδατοπρομήθειας, φροντίδα των κοινόκτητων χώρων). Για τη δημιουργία αποθεματικού, αποφασίστηκε η συμμετοχή όλων των ιδιοκτητών με το ποσό των €10,00 ανά τ.μ. του εμβαδού της μονάδας τους. Με βάση το εμβαδόν της μονάδας του Εναγόμενου, που είναι 64 τ.μ., η δική του μονάδα χρεώθηκε με €640,00, που θα έπρεπε να πληρωθεί σε δύο ισόποσες δόσεις των €320,00, πληρωτέες την 15.12.2019 και την 29.02.
2. Στο Τεκμήριο 3, εξηγείται πως για το σύνολο των 1.798 τ.μ. επιδιώκεται η είσπραξη €17.980,00, όπου το 3,56% (ή τα 64 τ.μ.) του Εναγόμενου δίδει συνολικά €640,
3. Εκφράζεται η διαθεσιμότητα της Ενάγουσας να εξηγήσει καλύτερα τον στόχο σε όποιον επιθυμεί, στα στοιχεία επικοινωνίας μαζί της, που παρατίθενται στην ειδοποίηση. Ο ΜΕ1 προσκομίζει ειδοποίηση που εστάλη από τους δικηγόρους της Ενάγουσας προς τον Εναγόμενο ημερομηνίας 15.01.2020, για τη δόση ημερομηνίας 15.12.2019 (Τεκμήριο 4). Ο Εναγόμενος, όπως αναφέρει ο ΜΕ1, πλήρωσε έναντι το ποσό των €315,00 έναντι, μετά την παραλαβή της επιστολής. Δεν προσκομίζει, όμως, ο ΜΕ1, κάποια απόδειξη πληρωμής, ενώ η ειδοποίηση προς τον Εναγόμενο ήταν για επιβολή ποσού €320,00, και όχι για €315,
4. Η αξίωση της Ενάγουσας, εάν γίνονταν πληρωμή έναντι €315,00, θα έπρεπε να ήταν για €325,00, και όχι €315,
5. Εν πάση περιπτώσει, η ίδια η Ενάγουσα, δια του ΜΕ1, δεσμεύεται από τις ένορκες δηλώσεις και μειώνει την αξίωσή της. Αυτό αναφέρεται γιατί στη δική του μαρτυρία, ο Εναγόμενος (ΜΥ1), αρνείται πως κατέβαλε ποσό €315,00 έναντι, μετά την παραλαβή της επιστολής (Τεκμήριο 4). Αναφέρει για άλλους ιδιοκτήτες που δεν έλαβαν ειδοποίηση και δεν οδηγήθηκαν στο Δικαστήριο. Ο ίδιος, όμως, δεν αμφισβητεί πως έλαβε ειδοποίηση. Απλώς, εκφράζει το αίσθημα ανισότητας που τον διακατέχει, σε σχέση με τη διαχείριση. Το Δικαστήριο δεν έχει ενώπιον του υπόθεση που να σχετίζεται με άλλους ιδιοκτήτες, και τούτο το αίσθημα ανισότητας που έχει ο Εναγόμενος, και εκφράζει, δικαιολογημένα ή όχι, δεν μπορεί να το κρίνει, εάν πράγματι έτσι είναι, ή όχι. Δεν μπορεί να γνωρίζει το Δικαστήριο εάν και πώς κινήθηκε η Ενάγουσα εναντίον άλλων ιδιοκτητών ή τι συμφωνίες έκανε μαζί τους. Αντικείμενο αυτής της διαδικασίας είναι εάν ο Εναγόμενος (μόνον) οφείλει να πληρώσει το ποσό που επιβλήθηκε από την διαχειριστική επιτροπή, που όπως προαναφέρθηκε, εκλέχθηκε νόμιμα, για τη δημιουργία αποθεματικού, ώστε να αντιμετωπιστούν τα έξοδα διαχείρισης της κοινόκτητης οικοδομής. Ο Εναγόμενος αναφέρει, στη μαρτυρία του, πως κοινά έξοδα διαχείρισης δεν είναι να τοποθετούνται ντεπόζιτα πόσιμου νερού σε ορισμένα διαμερίσματα, και ότι κάθε ιδιοκτήτης οφείλει, εάν θέλει να τοποθετήσει ντεπόζιτο νερού για τη μονάδα του, να πληρώσει ο ίδιος. Δεν προκύπτει, όμως, πως η απαίτηση της Ενάγουσας είναι για την κάλυψη εξόδων τοποθέτησης ντεπόζιτων. Όσον αφορά τα μπογιατίσματα, και τις σχετικές αναφορές του Εναγόμενου, το μπογιάτισμα των εξωτερικών όψεων όλης της κοινόκτητης οικοδομής είναι έξοδο που εμπίπτει στα κοινά έξοδα, και, όντως, η αντίληψη που μπορεί να υπάρχει ότι μπορεί ο καθένας να μπογιατίσει εξωτερικά τις όψεις που αντιστοιχούν στην επιφάνεια που καταλαμβάνει η δική του μονάδα, είναι λανθασμένη. Δεν υπάρχει μαρτυρία ενώπιον του Δικαστηρίου ότι η Ενάγουσα αξιώνει από τον Εναγόμενο χρήματα, για να μπογιατίσει μεμονωμένα συγκεκριμένες όψεις μονάδων, ή ότι ο Εναγόμενος χρεώθηκε με έξοδα για την ενίσχυση του ρεύματος σε ορισμένα διαμερίσματα που ήταν καταστήματα σε άλλα blocks ή για σωληνώσεις σε άλλα διαμερίσματα. Μάλιστα, από το Τεκμήριο 2, φαίνεται πως δεν υπήρξε χρέωση της μονάδας του Εναγόμενου για σωληνώσεις, που φαίνεται να υπήρξε σε άλλες μονάδες, ιδίως του block A. Ο κάθε ιδιοκτήτης οφείλει να συνεισφέρει, σύμφωνα με το ποσοστό συμμετοχής του στην κοινόκτητη οικοδομή, στα έξοδα συντήρησης και διαχείρισης, ολόκληρης της κοινόκτητης οικοδομής, ανεξαρτήτως εάν χρησιμοποιεί ή όχι τα μέρη της κοινόκτητης οικοδομής (π.χ. πισίνα, ανελκυστήρα, ταράτσα, κ.λπ.). Δεν εμποδίζεται βεβαίως η σύναψη συμφωνίας εξαίρεσης ορισμένων συνιδιοκτητών από συγκεκριμένες κοινές δαπάνες, στη βάση του κριτηρίου της ωφέλειας (σχετικό και το άρθρο 38Ι, αν και προβλέπει αυξημένη πλειοψηφία), ωστόσο, εάν δεν υπάρξει τέτοια έγκυρη συμφωνία μεταξύ των συνιδιοκτητών, δεν μπορεί να εξαιρεθεί η συνεισφορά. Εάν ο Εναγόμενος διαφωνεί με την συμπερίληψη ορισμένων χρεώσεων από τη διαχειριστική επιτροπή στα κοινά έξοδα ή εάν έχει συγκεκριμένη πρόταση προς τη διαχειριστική επιτροπή, στη βάση του κριτηρίου της ωφέλειας, μπορεί να τα θέσει στη διαχειριστική επιτροπή ή στο σώμα της ετήσιας γενικής συνέλευσης. Δεν είναι αντικείμενο δίκης σε αυτή τη διαδικασία. Το κοινό έξοδο, που στην προκειμένη περίπτωση αξιώνεται, είναι η χρέωση για το αποθεματικό, που πρέπει να υπάρχει. Ειδικότερα, συνιστά ευθύνη της διαχειριστικής επιτροπής να δημιουργήσει αποθεματικό. Είναι κατανοητό πως ο Εναγόμενος είναι, όπως αναφέρει, χαμηλοσυνταξιούχος και δεν έχει την οικονομική δυνατότητα να ανταποκριθεί σε αυξημένα έξοδα συντήρησης και διαχείρισης της κοινόκτητης οικοδομής. Μπορεί να ισχύει και ότι σε άλλες μονάδες διαμένουν φτωχοί άνθρωποι, όπως λέει ο Εναγόμενος, πολύ περιγραφικά. Είναι κατανοητές όλες οι προσεγγίσεις του Εναγόμενου. Όλα τα παράπονά του. Μερικά εξ αυτών, όπως για παράδειγμα η φωτογραφία που δείχνει στο Δικαστήριο (Τεκμήριο 5) σε σχέση με ακαθαρσίες ή η ανάγκη να γίνουν εργασίες για το αποχετευτικό (Τεκμήριο 6), έρχονται σε αντίθεση με τη στάση ότι δεν πληρώνει έξοδα που ζητήθηκαν από τη διαχειριστική επιτροπή, για τις ανάγκες της συντήρησης και διαχείρισης. Χωρίς χρήματα, δεν θα γίνουν οι εργασίες, που και ο ίδιος αναγνωρίζει πως πρέπει να γίνουν. Το γεγονός ότι μεγάλο μέρος της συνιδιοκτησίας παρέμεινε στην κατασκευάστρια εταιρεία, δεν της προσθέτει υποχρεώσεις για εργασίες συντήρησης της κοινόκτητης οικοδομής με αποκλειστικά δικά της έξοδα, χωρίς συμμετοχή των υπόλοιπων συνιδιοκτητών. Προφανώς, και οι μεγαλύτερες μονάδες, έχουν και μεγαλύτερο ποσοστό συμμετοχής. Οι μικρότερες, έχουν μικρότερο. Από το Τεκμήριο 2, φαίνεται να τηρείται η αναλογία. Έτσι, οι ιδιοκτήτες όλων των μονάδων που έχουν ίδιο εμβαδόν με τη μονάδα του Εναγόμενου (64 τ.μ.), έχουν το ίδιο ποσοστό συμμετοχής στο 3,56%. Όχι μικρότερο. Οι ιδιοκτήτες μονάδων μικρότερου εμβαδού, έχουν μικρότερο ποσοστό. Οι ιδιοκτήτες μονάδων μεγαλύτερου εμβαδού, όπως του εστιατορίου (11,31%), έχουν μεγαλύτερο ποσοστό συμμετοχής, με βάση το οποίο θα πρέπει να καταβάλουν περισσότερα από όσα ο Εναγόμενος ή οι υπόλοιποι. Δεν είναι ενώπιον του Δικαστηρίου η συστατική πράξη κοινοκτησίας, για να διαγνώσει τον ισχυρισμό του Εναγόμενου πως υπάρχουν μονάδες που δεν περιλήφθηκαν στην κατανομή. Οι ισχυρισμοί του Εναγόμενου ότι η Ενάγουσα επιδιώκει να τον «καταστρέψει» ή να δικαιολογήσει παρανομίες, με σεβασμό, δεν αποδεικνύονται με κάποια μαρτυρία του Εναγόμενου, σχετική και κατάλληλη. Λόγω της γενικότητας και της ασάφειας στη μαρτυρία του Εναγόμενου, στον βαθμό που είναι σχετική με ό,τι καλείται το Δικαστήριο να αποφασίσει, το Δικαστήριο δεν μπορεί να βασιστεί σε αυτήν, για να εξάγει ευρήματα βάσει αυτής. Στη βάση της προσκομισθείσας μαρτυρίας που μπορεί να γίνει αποδεκτή, του ΜΕ1, η Ενάγουσα έχει αποδείξει την απαίτησή της για το ποσό που διεκδικεί εναντίον του Εναγόμενου. Κατάληξη Ως εκ των ανωτέρω, εκδίδεται απόφαση υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον του Εναγόμενου, για το ποσό των €315,00, πλέον νόμιμος τόκος, πλέον (ακολουθώντας τον κανόνα σε σχέση με τα έξοδα, ότι ακολουθούν το αποτέλεσμα της αγωγής, εφόσον δεν δικαιολογείται απόκλιση από αυτόν) για τα έξοδα της αγωγής όπως υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ............. Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ [1] Courtis and Others v. Iasonides