ΓΙΩΡΓΟΣ ΠΑΠΑΛΛΑΣ κ.α. ν. ΕΡΑΣΜΙΑ ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ, Αγωγή αρ. 1490/2015, 6/6/2023

ΓΙΩΡΓΟΣ ΠΑΠΑΛΛΑΣ κ.α. ν. ΕΡΑΣΜΙΑ ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ, Αγωγή αρ. 1490/2015, 6/6/2023 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDPAF:2023:A53 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ. Αγωγή αρ. 1490/2015

1. ΓΙΩΡΓΟΣ ΠΑΠΑΛΛΑΣ
2. ΑΝΔΡΕΑΣ ΚΑΣΙΟΥΛΗΣ Ενάγοντες v. ΕΡΑΣΜΙΑ ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ Εναγόμενη Ημερομηνία: 06 Ιουνίου 2023 Εμφανίσεις: Για τους Ενάγοντες: Επ. Κορακίδης για Επαμεινώνδας Κορακίδης ΔΕΠΕ Για την Εναγόμενη: Ν. Παπακλεοβούλου με Μ. Σταυρινού (κα) για Νίκος Παπακλεοβούλου ΔΕΠΕ Α Π Ο Φ Α Σ Η Το πλαίσιο της διαφοράς Οι Ενάγοντες, την 05.09.2012, συμφώνησαν γραπτώς να αγοράσουν από την Εναγόμενη το ακίνητο τα στοιχεία του οποίου αναφέρονται πληρέστερα στην αγωγή, έναντι συμφωνηθέντος τιμήματος €280.000,00, το οποίο θα κατέβαλλαν σταδιακά: €2.000,00 με την υπογραφή της συμφωνίας, €5.000,00 την 02.10.2012 και το εναπομείναν ποσό των €273.000,00 μέχρι την 04.11.2012, ειδάλλως θα χρεώνονταν με τόκο προς 7,00% ετησίως. Η κατοχή του ακινήτου θα περιέρχονταν στους Ενάγοντες με την υπογραφή της συμφωνίας και η Εναγόμενη θα υπέγραφε οποιοδήποτε αναγκαίο έγγραφο σχετίζονταν με την αξιοποίηση και εκμετάλλευση του ακινήτου. Οι Ενάγοντες, όπως ισχυρίζονται, κατέβαλαν το συνολικό ποσό των €57.000,00 και υπέστησαν έξοδα €10.185,00 για την ανάπτυξη του ακινήτου, περιλαμβανομένων των εξόδων για την έκδοση άδειας οικοδομής και για τον καθαρισμό του. Κατά τον Δεκέμβριο του 2012, η Εναγόμενη απαίτησε την υπογραφή νέας συμφωνίας για την πώληση του ιδίου ακινήτου, που υπογράφθηκε την 20.12.2012, σύμφωνα με την οποία το τίμημα αγοράς ήταν το ποσό των €230.000,00 και είχε δοθεί έναντι το ποσό των €7.000,00 και το υπόλοιπο ποσό των €223.000,00 θα έπρεπε να καταβληθεί μέχρι την 14.02.2013, διαφορετικά θα επιβαρύνονταν με τόκο προς 7,00%. Σε περίπτωση που οι Ενάγοντες υπαναχωρούσαν, το ποσό των €7.000,00 θα χάνονταν, και σε περίπτωση που υπαναχωρούσε η Εναγόμενη, θα το επέστρεφε. Η Εναγόμενη, εκμεταλλευόμενη τους περιορισμούς που είχαν επιβληθεί τον Μάρτιο του 2013, που δεν επέτρεπαν τη διακίνηση κεφαλαίων ή οποιαδήποτε δανειοδότηση, κατά τη θέση των Εναγόντων, απαίτησε την εξόφληση του υπόλοιπου τιμήματος και έπειτα υπαναχώρησε από τη συμφωνία, και, εν αγνοία των Εναγόντων, πώλησε και μεταβίβασε το ακίνητο σε τρίτο πρόσωπο. Οι Ενάγοντες, με επιστολή του δικηγόρου τους ημερομηνίας 13.05.2015, κάλεσαν την Εναγόμενη να πληρώσει τα ποσά που είχαν καταβάλει οι Ενάγοντες και τα έξοδα που είχαν υποστεί, χωρίς ανταπόκριση. Οι Ενάγοντες αξιώνουν το συνολικό ποσό των €67.185,
3. Η Εναγόμενη παραδέχεται την υπογραφή της συμφωνίας ημερομηνίας 05.09.2012, αλλά ισχυρίζεται πως έναντι του συμφωνηθέντος τιμήματος έλαβε μόνον €7.000,00 και όχι €57.000,
4. Ειδικότερα, έλαβε €2.000,00 με την υπογραφή της συμφωνίας και €5.000,00 την 02.10.2012, ως ήταν οι συμφωνημένες δόσεις. Αρνείται ότι οι Ενάγοντες υπέστησαν έξοδα €10.185,00 για ανάπτυξη ή καθαρισμό. Σε κάθε περίπτωση, εάν αποδειχθεί τέτοια ζημιά των Εναγόντων, η θέση της Εναγόμενης είναι πως δεν οφείλεται στην ίδια, ενώ με τη διάδοχο συμφωνία ημερομηνίας 20.12.2012, τη σύναψη της οποίας επίσης παραδέχεται, είναι η θέση της πως αντικαταστάθηκε η προηγούμενη και εγκαταλείφθηκε. Ειδικότερα, επειδή οι Ενάγοντες δεν εκπλήρωσαν τις υποχρεώσεις τους υπό τη συμφωνία ημερομηνίας 05.09.2012, η Εναγόμενη, με επιστολή της ημερομηνίας 06.11.2012 τερμάτισε την ισχύ της. Οι Ενάγοντες πρόταξαν πως, με τη ρήτρα τόκου, είχαν δικαίωμα επιλογής, θεωρώντας τον τερματισμό παράνομο και ανίσχυρο. Ως αποτέλεσμα συζητήσεων και επικλήσεων ζημιών και πτώσης της τιμής των ακινήτων στην αγορά, οι Ενάγοντες ζήτησαν από την Εναγόμενη να ξεχαστούν όλα και να υπογραφεί νέα συμφωνία, σύμφωνα με την οποία, εντός τακτής προθεσμίας, θα είχαν δικαίωμα επιλογής προς αγορά (option to purchase) του ακινήτου με νέο καθορισθέν τίμημα τις €230.000,00, Οι δε €7.000,00 είχαν δοθεί ήδη στο πλαίσιο της συμφωνίας ημερομηνίας 05.09.2012 και θα μεταφέρονταν και θα υπολογίζονταν έναντι του νέου τιμήματος. Ακόμα κι αν οι Ενάγοντες ισχυριστούν την ύπαρξη παράλληλης συμφωνίας προφορικής, άλλης από εκείνης ημερομηνίας 20.12.2012, η Εναγόμενη αρνείται αυτή την εκδοχή, λέγοντας πως οι Ενάγοντες ουδέποτε φέρθηκαν ως οι αγοραστές του ακινήτου, ενώ κωλύονται και δια συμπεριφοράς και δια του εγγράφου της γραπτής συμφωνίας, που εξαντλεί τα συμφωνηθέντα. Επιστολές των δικηγόρων των Εναγόντων με ημερομηνίες 07.06.2013 και 04.09.2013 είχαν σταλεί προς απάντηση της επιστολής των δικηγόρων της Εναγόμενης ημερομηνίας 29.05.2013, με την οποία καλούσε τους Ενάγοντες στο Κτηματολόγιο για μεταβίβαση. Λόγω μη ανταπόκρισης ή αδιαφορίας τους, επακολούθησε η επιστολή τερματισμού ημερομηνίας 26,06.
5. Οι Ενάγοντες είχαν δηλώσει, στο πλαίσιο της δεύτερης συμφωνίας, πως είχαν την οικονομική δυνατότητα να πληρώσουν το υπόλοιπο συμφωνηθέν τίμημα των €223.000,00 με τραπεζικές επιταγές. Οι κύριοι όροι της δεύτερης συμφωνίας, που κατά την Εναγόμενη ήταν "option agreement", ήταν η Εναγόμενη να μην επιβαρύνει το ακίνητο, και ότι, σε περίπτωση παράβασής της στην υπογραφή πωλητηρίου εγγράφου, θα κατέβαλλε στους Ενάγοντες αποζημιώσεις και έξοδα, ενώ οι Ενάγοντες δικαιούνταν να εκχωρήσουν τη συμφωνία και να υποδείξουν τρίτο ως αγοραστή. Δεν υπήρχαν οικονομικοί περιορισμοί στις συναλλαγές μέχρι την 14.02.2013, ούτε μετά το 13ο διάταγμα του Υπουργού Οικονομικών ημερομηνίας 24.05.2013, αλλά πράξεις για αγοραπωλησίες συνέχισαν να εκτελούνται και επιτρέπονταν η μεταφορά χρημάτων μέχρι €300.000,00 ανά συναλλαγή σε λογαριασμό σε άλλο πιστωτικό ίδρυμα εντός της Δημοκρατίας, για αγορά αγαθών ή υπηρεσιών. Η Εναγόμενη, όπως είχε δικαίωμα, το 2014, πώλησε το ακίνητό της, εφόσον έδωσε κάθε ευκαιρία στους Ενάγοντες, εάν ήθελαν, να γίνονταν οι ίδιοι αγοραστές του ακινήτου. Οι Ενάγοντες, από επιλογή, δεν προχώρησαν στην αγορά ούτε υπέδειξαν άλλον ως αγοραστή, και η Εναγόμενη δεν είναι υποχρεωμένη να τους επιστρέψει οποιοδήποτε ποσό, που το μόνο ποσό που εισέπραξε ήταν το ποσό των €7.000,00, ως το αντάλλαγμα της επιλογής αγοράς του ακινήτου. Ζητά την απόρριψη της αγωγής τους. Οι Ενάγοντες, με απαντητικό δικόγραφο, αρνούνται γενικά την εκδοχή της Εναγόμενης, και επιμένουν στη δική τους εκδοχή ως προς τα πράγματα. Με δεδομένο πως δεν αμφισβητείται η σύναψη των δύο συμφωνιών, ημερομηνίας 05.09.2012 και 20.12.2012, με το περιεχόμενο που φέρουν, και με δεδομένο το γεγονός πως τελικά το ακίνητο πωλήθηκε και μεταβιβάστηκε από την Εναγόμενη σε τρίτο πρόσωπο, μένουν να διαπιστωθούν η σχέση μεταξύ των συμφωνιών αυτών (κατά πόσον η δεύτερη συμφωνία ακυρώνει την πρώτη, ή εάν την τροποποιεί όσον αφορά το εναπομείναν υπόλοιπο και τον χρόνο αποπληρωμής), και έπειτα τι εκπληρώθηκε ή δεν εκπληρώθηκε με βάση τα συμφωνηθέντα. Ως πραγματικό γεγονός, θα πρέπει να διαπιστωθεί κατά πόσον οι Ενάγοντες κατέβαλαν στην Εναγόμενη, εκτός από τις €7.000,00 που η Εναγόμενη παραδέχεται πως έλαβε, και ποσό €50.000,00, και οι περιστάσεις υπό τις οποίες καταβλήθηκε, και εάν έχουν υποβληθεί σε έξοδα οι Ενάγοντες, και το ύψος τους. Εν τέλει, κατά πόσον η Εναγόμενη υπαναχώρησε νόμιμα από τη συμφωνία, λόγω μη εκπλήρωσης από μέρους των Εναγόντων, ή εάν παράβηκε συμβατική της υποχρέωση, και κατά πόσον οφείλει, βάσει σύμβασης ή λόγω παράβαση σύμβασης, να επιστρέψει χρήματα ή να αποζημιώσει τους Ενάγοντες, ή εάν οι Ενάγοντες εμποδίζεται να αξιώνουν, για οποιονδήποτε λόγο. Διαδικασία Ακούγεται μαρτυρία μόνον σε σχέση με τα επίδικα θέματα. Για την απόδειξη της απαίτησής τους, για την πλευρά των Εναγόντων, προσκομίστηκε μαρτυρία από τον Ενάγοντα 2 (ΜΕ1), που αντεξετάστηκε από τον συνήγορο της Εναγόμενης. Η Εναγόμενη δεν προσκόμισε μαρτυρία. Όλη η μαρτυρία είναι καταγεγραμμένη σε πρακτικά που τηρήθηκαν. Κατατέθηκαν έγγραφα, που συνιστούν τα Τεκμήρια 1 έως 15, που βρίσκονται στον φάκελο της διαδικασίας. Μετά την παρουσίαση της μαρτυρίας, οι δικηγόροι των δύο πλευρών αγόρευσαν. Είναι σε γνώση του Δικαστηρίου ό,τι αναφέρθηκε στη πλήρη του μορφή, ακόμα κι αν δεν γίνεται αυτούσια ή ειδική ή λεπτομερής μνεία. Μαρτυρία και εξέταση Σε αξιολόγηση υπόκειται μόνον η αντικρουόμενη μαρτυρία, για να μπορέσει να καταλήξει το Δικαστήριο ως προς το ποια είναι η αξιόπιστη μαρτυρία, στην οποία μπορεί να βασιστεί για να προβεί σε ευρήματα. Η συμπεριφορά και οι τρόποι των μαρτύρων (demeanour) στο εδώλιο[1], που το Δικαστήριο έχει την ευκαιρία να παρατηρεί καθ' όλη την διάρκεια μιας ακροαματικής διαδικασίας, σε συνάρτηση με το περιεχόμενο της μαρτυρίας τους, προσεγγίζονται με παράλληλους άξονες το σύνολο της μαρτυρίας αλλά και την αντικειμενική όψη των πραγμάτων[2]. Η εκδοχή του κάθε μάρτυρα δεν προσεγγίζεται μικροσκοπικά, με αναφορά στις λέξεις που χρησιμοποιήθηκαν ή τη σειρά τους, αλλά ως ένα σύνολο μέσα στη ζωντανή ατμόσφαιρα της προφορικής δίκης, με όσα την περιστοιχίζουν, και στην οποία ο προφορικός λόγος των μαρτύρων μπορεί να μην είναι σε τέλεια γλώσσα ή καλά συνταγμένος ή απόλυτα ακριβής. Η μόνη μαρτυρία που έχει ενώπιον του το Δικαστήριο είναι αυτή του ΜΕ1, η οποία αντικρούστηκε σε κάποιο βαθμό δια της αντεξέτασής του. Ο ΜΕ1 ανέφερε όσα και στην έκθεση απαίτησης των Εναγόντων. Προσκόμισε το έγγραφο της συμφωνίας ημερομηνίας 05.09.2012 (Τεκμήριο 1). Σύμφωνα με το Τεκμήριο 1, η σύναψη του οποίου δεν αμφισβητείται, με τους όρους που περιέχονται σε αυτό, το πωλούμενο ακίνητο περιέρχεται, από την υπογραφή του Τεκμηρίου 1, στην απόλυτη κατοχή, χρήση και κάρπωση των Εναγόντων, που δικαιούνται σε αξιοποίηση, βελτίωση και εκμετάλλευση κατά την απόλυτη κρίσης τους, με υποχρέωση της Εναγόμενης να συνεργάζεται για κάθε διευκόλυνση σχετική με τη χρήση και κάρπωσή του. Κάθε προσθήκη ή βελτίωση ή αξιοποίηση στο πωλούμενο ακίνητο, θα θεωρούνταν πως έγινε με τη συγκατάθεση της Εναγόμενης, και οι Ενάγοντες θα δικαιούνταν σε αποζημίωση, εάν παράβαινε την υποχρέωσή της να επιτρέψει στους Ενάγοντες την αξιοποίηση του ακινήτου που αγόρασαν. Με βάση την ίδια συμφωνία, όλοι οι φόροι και επιβαρύνσεις του ακινήτου που θα πληρώνονταν από την Εναγόμενη, θα επιβάρυναν τους Εναγόμενους. Οι προθεσμίες αποπληρωμής του τιμήματος και μεταβίβασης του ακινήτου είναι, όπως αναφέρθηκε, αποκλειστικές, εκτός ενάντιας έγγραφης τροποποιητικής συμφωνίας. Άσκηση δικαιωμάτων βάσει της συμφωνίας, σε περίπτωση παράβασης, θα γίνονταν μετά από έγγραφη προειδοποίηση 15 ημερών προς συμμόρφωση και εκτέλεση των προβλεπόμενων υποχρεώσεων. Ο ΜΕ1, πρόσθετα, εξήγησε πως, κατέβαλαν στην Εναγόμενη το ποσό των €7.000,00 με επιταγές στο πλαίσιο της πρώτης συμφωνίας. Περαιτέρω, πλήρωσαν το ποσό των €6.335,63 στον Δήμο Πέγειας για την εξασφάλιση άδειας οικοδομής (Τεκμήριο 2), που εξασφαλίστηκε την 19.09.2012 (αρ. φακ. Κ105/05) στο όνομα της Εναγόμενης, με ισχύ μέχρι την 27.12.2012, για την ανέγερση 4 κατοικιών με κολυμβητικές δεξαμενές και περίφραξη (Τεκμήριο 3). Πλήρωσαν και το ποσό των €1.200,00 για την εκτέλεση χωματουργικών εργασιών και εργασιών καθαρισμού και οριοθέτησης του ακινήτου, και το ποσό των €1.500,00 στην πολιτικό μηχανικό για την τροποποίηση των σχεδίων ανάπτυξης του ακινήτου, ποσά για τα οποία δεν έχουν έγγραφες αποδείξεις. Το υπόλοιπο ποσό, με βάση την πρώτη συμφωνία του Τεκμηρίου 1, ήταν πληρωτέο μέχρι την 04.11.2012, με τη ρήτρα τόκου. Την 06.11.2012, η Εναγόμενη απέστειλε επιστολές (Τεκμήριο 4) με προειδοποίηση 15 ημερών με βάση τη συμφωνία, λέγοντας πως, εάν δεν πλήρωναν το υπόλοιπο ποσό (που στις επιστολές αναφέρει ως €273.900,00 και όχι ως €273.000,00, παρά την αδιαμφισβήτητη πληρωμή των €7.000,00 έναντι) μέχρι την 20.11.2012, θα θεωρούσε τη συμφωνία άκυρη. Για να μην θεωρηθεί άκυρη η συμφωνία, εφόσον οι Ενάγοντες θα προχωρούσαν με την ανάπτυξη του ακινήτου, η Εναγόμενη, σύμφωνα με τον ΜΕ1, απαίτησε την πληρωμή €50.000,00, και την υπογραφή νέας συμφωνίας. Έτσι, κατά την 20.12.2012, στο γραφείο των δικηγόρων της Εναγόμενης, έδωσαν στην Εναγόμενη ποσό €50.000,00 σε μετρητά. Εξ αυτού, το ποσό των €25.000,00, που δόθηκε από τον Ενάγοντα 1, είχε εξασφαλιστεί από αυτόν την ίδια ημέρα από το Συνεργατικό Ταμιευτήριο Εκπαιδευτικών Κύπρου Λτδ (Τεκμήριο 5Α). Το υπόλοιπο ποσό των €25.000,00, δόθηκε από τον ίδιο τον ΜΕ
6. Εξ αυτού, διατηρούσε τις €18.000,00 ήδη στην κατοικία του, και έλαβε περαιτέρω €4.000,00 και €1.000,00 από το Συνεργατικό Ταμιευτήριο Πάφου Λτδ (Τεκμήρια 5Β και 5Γ) και €2.000,00 από την USB Bank (Τεκμήριο 5Δ). Όταν ζήτησαν απόδειξη για τις €50.000,00, η δικηγόρος, που κατονομάζει, τους ανέφερε πως, για να είναι «ασφαλείς», θα ετοίμαζε μια νέα συμφωνία, που θα υπέγραφαν, με την οποία θα τους παραχωρούσαν δικαίωμα αγοράς έναντι του υπολοίπου, €230.000,
7. Εξ ου και υπογράφθηκε η συμφωνία ημερομηνίας 20.12.2012 για €230.000,00 (Τεκμήριο 6), ενώ η πρώτη συμφωνία ήταν για €280.000,
8. Στο Τεκμήριο 6, δεν αναγράφθηκε οτιδήποτε για τις €50.000,00, που σύμφωνα με τη θέση του ΜΕ1 λήφθηκαν ώστε να επιτραπεί η υπογραφή του Τεκμηρίου 6, ωστόσο αφαιρέθηκαν από το συμφωνηθέν τίμημα πώλησης. Και πάλι, οι Εναγόμενοι θα μπορούσαν να έχουν την κατοχή του πωλούμενου ακινήτου από την υπογραφή του Τεκμηρίου 6, παρότι η συμφωνία του Τεκμηρίου 6 φέρεται ως συμφωνία που χορηγεί δικαίωμα (option) αγοράς, καταβάλλοντας το ποσό των €223.000,00 μέχρι την 14.02.
9. Ενώ συνομολογείται πως το ποσό των €7.000,00 είχε καταβληθεί στο πλαίσιο του Τεκμηρίου 1, στο Τεκμήριο 6 αναφέρεται πως το ποσό των €7.000,00 καταβάλλεται με την υπογραφή του Τεκμηρίου
10. Παρόλο που το υπόλοιπο ποσό των €223.000,00 θα έπρεπε να καταβληθεί μέχρι την 14.02.2013, θα έφερε τόκο προς 7% από την 01.01.
11. Οι Ενάγοντες είχαν δηλώσει πως είχαν την οικονομική δυνατότητα να πληρώσουν στην Εναγόμενη το ποσό αυτό και ότι θα καταβάλλονταν με τραπεζικές επιταγές. Η μεταβίβαση του τίτλου θα γίνονταν ταυτόχρονα με την εξόφληση. Σε περίπτωση υπαναχώρησης από τους Ενάγοντες, οι Ενάγοντες θα έχαναν το ποσό των €7.000,00, και σε περίπτωση υπαναχώρησης από την Εναγόμενη, η Εναγόμενη θα όφειλε την επιστροφή του ποσού των €7.000,
12. Είναι η θέση του ΜΕ1 πως, κατά τον Μάρτιο του 2013, έγινε το «κούρεμα» καταθέσεων, και επιβλήθηκαν περιορισμοί στις τραπεζικές συναλλαγές, περιλαμβανομένων των αναλήψεων και δανειοδοτήσεων. Την 29.05.2013, ο ΜΕ1, όπως αναφέρει, έλαβε επιστολή από τον δικηγόρο της Εναγόμενης (Τεκμήριο 7), όπως και την 26.06.2013 (Τεκμήριο 8), που απαντήθηκαν με την επιστολή ημερομηνίας 04.09.2013 (Τεκμήριο 9). Επειδή δεν είχαν κάποια απάντηση στην πρότασή τους για επέκταση του χρόνου υλοποίησης της συμφωνίας, με επιστολή ημερομηνίας 04.02.2015 (Τεκμήριο 10), κάλεσαν την Εναγόμενη στο Κτηματολόγιο, για να μεταβιβάσει το ακίνητο, η οποία απαντήθηκε με επιστολή ημερομηνίας 16.02.2015 (Τεκμήριο 11). Την ίδια ημέρα, ζήτησαν έρευνα από το Κτηματολόγιο, από όπου πληροφορήθηκαν πως το ακίνητο μεταβιβάστηκε σε τρίτο πρόσωπο την 22.12.2014 (Τεκμήριο 12). Με επιστολή ημερομηνίας 13.05.2015 (Τεκμήριο 13), ζητήθηκε η επιστροφή των χρημάτων και η πληρωμή των εξόδων, που απαντήθηκε με επιστολή ημερομηνίας 19.05.2015 (Τεκμήριο 14). Δεν αμφισβητείται η αλληλογραφία που ανταλλάχθηκε, όπως και το γεγονός πως, επειδή δεν υπήρξε εκπλήρωση από τους Ενάγοντες της υποχρέωσης πληρωμής του ποσού των €223.000,00 μέχρι τον συμφωνημένο χρόνο, η Εναγόμενη τερμάτισε τη συμφωνία της με τους Ενάγοντες. Κατά την αντεξέτασή του, ο ΜΕ1 ανέφερε πως είναι κάτοχος μεταπτυχιακού διπλώματος, το πρώτο πτυχίο του ήταν στη λογιστική και το μεταπτυχιακό του, που διήρκησε από το 2010 έως το 2013, ήταν σε «real estates». Κατά το 2012 ήταν συνεργατικός υπάλληλος. Είχε γίνει η συγχώνευση των συνεργατικών εταιρειών και ήταν υπάλληλος του Συνεργατικού Ταμιευτηρίου Πάφου. Το ακίνητο θα ήταν επένδυση, με προοπτική το κέρδος. Είχαν αποκρυσταλλωμένη ιδέα του τι θα έκτιζαν. Επέμεινε στην εκδοχή πως, κατά την υπογραφή του Τεκμηρίου 6, είχαν δοθεί και €50.000,00, που τέθηκε ως προϋπόθεση για να επεκταθεί ο χρόνος εξόφλησης. Εξ ου και την ίδια ημερομηνία είχαν γίνει αρκετές αναλήψεις, βάσει των καταστάσεων λογαριασμών που προσκόμισε. Όταν ζήτησαν απόδειξη, δόθηκε η συμφωνία του Τεκμηρίου 6, λέγοντάς τους πως η μείωση του τιμήματος πώλησης, λειτουργούσε ως απόδειξη παραλαβής των €50.000,
13. Δεν γράφθηκε οτιδήποτε στη συμφωνία, αλλά η διασφάλισή τους ήταν η μείωση του τιμήματος κατά €50.000,
14. Δεν αποκρύφθηκε κάποιο ποσό για να γίνει παρανομία, τουλάχιστον δεν αντιλήφθηκαν κάτι τέτοιο οι ίδιοι, που κατέβαλαν τα χρήματα. Δεν κατέθεσαν τις συμφωνίες τους στο Κτηματολόγιο γιατί εμπιστεύθηκαν την Εναγόμενη και έμειναν στην καλή διάθεση των μερών. Αλλά το αποτέλεσμα ήταν πως πήρε χρήματα, που αρνείται ότι τα πήρε. Ήταν τέτοια η κατάσταση, όπως ανέφερε, που ζήτησαν παράταση, αλλά η Εναγόμενη το πώλησε και δεν ενημέρωσε. Εάν υπέστη ζημιά, όπως αναφέρει ο ΜΕ1, δεν έχουν πρόβλημα οι Ενάγοντες να αφαιρεθεί από την αξίωσή τους, αλλά η Εναγόμενη δεν συνεργάστηκε καθόλου, ανακάλυψαν τυχαία ότι πώλησε το ακίνητο, ενώ από ένα σημείο και μετά δεν έβγαινε ούτε στα τηλέφωνα. Εάν ήταν διατεθειμένη η Εναγόμενη να συζητήσει, όπως λέει, δεν θα έφταναν στο Δικαστήριο. Παρόλο που το Τεκμήριο 6 αναφέρεται λεκτικά και σε «option», και η πλευρά της Εναγόμενης θέτει πως συνιστά «option agreement», από το κείμενό του, προκύπτει πως συνιστά τελειωμένη συμφωνία πώλησης του ακινήτου στο οποίο αναφέρεται, με την οποία το ένα μέρος συμφωνεί να πωλήσει και το άλλο μέρος, αφού δηλώνει ότι αποδέχεται την πώληση, συμφωνεί να αγοράσει το ακίνητο, η κατοχή του οποίου παραδόθηκε στους αγοραστές, για το συνολικό τίμημα των €230.000,00, το οποίο θα πληρώνονταν σε συγκεκριμένη ημερομηνία, και έναντι του οποίου καταβλήθηκε ποσό €7.000,00, ώστε το υπόλοιπο να φέρεται ως η «τελευταία δόση», η πληρωμή της οποίας προϋποτίθεται για τη μεταβίβαση. Στη συμφωνία προαίρεσης (option agreement), που είναι προπαρασκευαστική, παρέχεται δικαίωμα ή εξουσία (δικαίωμα προαίρεσης) σε ένα πρόσωπο να προκαλέσει την σύναψη σύμβασης, της κύριας σύμβασης, ενδεχομένως και με προκαθορισμένους όρους, με τη δήλωση του δικαιούχου προαίρεσης ότι θέλει να ασκήσει το δικαίωμα αυτό, εντός ορισμένου χρόνου. Το Τεκμήριο 6, δεν είναι συμφωνία που υπογράφθηκε για να κρατηθεί η προσφορά της Εναγόμενης ανοιχτή, αλλά για να παραταθεί ο χρόνος ολοκλήρωσης (completion) της ήδη γενόμενης σύμβασης πώλησης (Τεκμήριο 1). Η πληρωμή του τιμήματος εντός ορισμένου χρόνου, ως όρος μεταβίβασης, δεν καθιστά το κείμενο συμφωνία προαίρεσης. Το Τεκμήριο 6 συνιστά έγγραφο που συντάχθηκε προς τροποποίηση του Τεκμηρίου 1, ειδικότερα επέκταση του χρόνου πληρωμής και μεταβίβασης του ακινήτου στους Ενάγοντες, και, εκ του περιεχομένου του, δεν ακυρώνει την προηγούμενη συμφωνία των ιδίων μερών (Τεκμήριο 1). Ούτε, φρονώ, όταν εκφράζεται βούληση για την αγορά των ακινήτων και υπογράφεται έγγραφο προς εκτέλεση αυτής της βούλησης, μπορεί, στην εξέλιξή της, αυτή η συμβατική σχέση να θεωρηθεί πως λειτουργεί ως συμφωνία προαίρεσης. Τα Τεκμήρια 1 και 6 είναι έγγραφα στο πλαίσιο της ίδιας δικαιοπραξίας, της πώλησης του ακινήτου από την Εναγόμενη στους Ενάγοντες. Οι προσυμβατικές διαπραγματεύσεις ή οι διακηρύξεις των προθέσεων δεν λαμβάνονται υπόψη για την ερμηνεία γραπτών συμφωνιών· ερμηνεία χρειάζεται εκεί όπου υπάρχει αμφίβολο νόημα, όπως χρειάστηκε για τον προσδιορισμό του νοήματος τους Τεκμηρίου 6, που αναφέρει από τη μια ότι συμφωνείται η αγοραπωλησία του ακινήτου και η τελευταία δόση είναι πληρωτέα μέχρι συγκεκριμένο χρόνο, για να γίνει η μεταβίβαση του ακινήτου η κατοχή του οποίου παραδόθηκε, από την άλλη ότι συνιστά συμφωνία προαίρεσης όσον αφορά την (ήδη γενόμενη) πώληση. Το Δικαστήριο, προσεγγίζοντας μια γραπτή συμφωνία για να την εφαρμόσει, δεν μπορεί, ενώ τα προβλεπόμενα σ' αυτήν είναι σαφή, να τα ερμηνεύσει, με σκοπό να προκύψει βελτίωση στη διαπραγματευτική ή συμβατική θέση οποιουδήποτε συμβαλλόμενου μέρους[3] ή για να παράγει τη σύμβαση με βάση ό,τι εκ των υστέρων προτάσσεται πως ήθελαν τα μέρη. Όταν οι όροι μιας συμφωνίας τέθηκαν γραπτώς, δεν επιτρέπεται εξωγενής μαρτυρία (extrinsic evidence) για να αντικρούσει ή να διαφοροποιήσει το περιεχόμενό της (parol evidence rule). Κατ' εξαίρεση, τέτοια εξωγενής μαρτυρίας μπορεί να είναι αποδεκτή αποκλειστικά και μόνον για σκοπούς υποβοήθησης της ερμηνείας, όταν υπάρχει πραγματικά αμφίβολο ή ασαφές νόημα[4], ή όταν δημιουργείται αντίφαση με το νόημα της ίδιας λέξης ή φράσης που περιέχεται σ' άλλο έγγραφο που συνεξετάζεται[5], ή όσον αφορά τη σημασία τεχνικών όρων, για τη διάγνωση τέλος πάντων του πλαισίου· και αυτό υπό δύο εξαιρέσεις (που επαναφέρουν τον κανόνα). Η πρώτη εξαίρεση αφορά στις προηγούμενες διαπραγματεύσεις και στη διάγνωση των προθέσεων των μερών. Οι προηγούμενες διαπραγματεύσεις μπορούν όμως να εισαχθούν στη μαρτυρία, για την απόδειξη ότι ένα γεγονός είναι σχετικό και εμπίπτει στο πλαίσιο που ήταν γνωστό στα μέρη[6], ή για την απόδειξη του ότι τα μέρη έχουν προσδώσει σε συγκεκριμένες λέξεις ή φράσεις συγκεκριμένο (διαφορετικό από το συνηθισμένο) νόημα (private dictionary rule)[7], ή ότι υπάρχει προηγούμενη συμφωνία μεταξύ των μερών σχετικά με την υπό κρίση συμφωνία και εφόσον η προσκόμιση της μαρτυρίας είναι ουσιαστική[8], σε κάθε περίπτωση με τρόπο ώστε η μαρτυρία αυτή (όσον αφορά το ερμηνευτικό πλαίσιο στο οποίο εισέρχεται το Δικαστήριο) να διαχωρίζεται από οποιαδήποτε άλλη μη επιτρεπτή μαρτυρία που τυχόν αφορά στο τι συμφωνήθηκε μεταξύ των συμβαλλομένων μερών. Η δεύτερη εξαίρεση αφορά στη συμπεριφορά των μερών μετά την υπογραφή της σύμβασης. Μπορεί να προσκομιστεί, όμως, μαρτυρία προς απόδειξη του γεγονότος ότι η συμφωνία τροποποιήθηκε με μεταγενέστερη συμφωνία ή για την έγερση κωλύματος (estoppel), αλλά όχι για να αλλοιωθεί το αρχικό νόημα της σύμβασης. Έχοντας υπόψη το πλαίσιο των σχετικών αρχών, η μαρτυρία του ΜΕ1 σχετικά με την πληρωμή των €50.000,00, που δεν αναφέρεται στο κείμενο του Τεκμηρίου 6, αλλά το Τεκμήριο 6 διαφοροποιείται ως προς το Τεκμήριο 1 κατά €50.000,00, και το ζήτημα είναι ουσιώδες για την υπόθεση, μπορεί να ακουστεί. Η πραγματική εκδοχή του ΜΕ1, ότι συμφωνήθηκε προφορικά, μετά από την αποστολή του Τεκμηρίου 4 από την Εναγόμενη, να καταβάλουν οι Ενάγοντες το ποσό των €50.000,00, προκειμένου να υπογραφθεί το Τεκμήριο 6, και ότι την 20.12.2012, πράγματι, καταβλήθηκε το ποσό των €50.000,00, προκειμένου να υπογραφθεί η συμφωνία ημερομηνίας 20.12.2012, δια της οποίας επεκτάθηκε ο χρόνος εξόφλησης του τιμήματος πώλησης μέχρι την 14.02.2013, παρά την αντεξέταση του ΜΕ1, δεν κλονίστηκε, ως προς την αξιοπιστία της. Η ίδια συνάδει με τα λοιπά γεγονότα, ότι οι Ενάγοντες είχαν ήδη λάβει την κατοχή του πωλούμενου ακινήτου με βάση το Τεκμήριο 1, προχώρησαν σε διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας βάσει σχεδίων ανάπτυξης (γεγονότα που δεν αμφισβητήθηκαν). Το ίδιο το Τεκμήριο 1, στην παράγραφο 6, δίδει τη δυνατότητα τροποποίησης όσον αφορά την προθεσμία πληρωμής, προς διάσωση της αγοραπωλησίας, που δεν τερματίστηκε με οποιαδήποτε άλλη επιστολή της Εναγόμενης ή με τρόπο που να συνάδει με τον έγγραφο τύπο της συμφωνίας πώλησης, ενώ η Εναγόμενη δεν αξίωσε την επιστροφή της κατοχής του ακινήτου, την οποία παρέδωσε στους Ενάγοντες με βάση το Τεκμήριο
15. Με την υπογραφή του Τεκμηρίου 6, η Εναγόμενη δεικνύει την αποδοχή της πρότασης των Εναγόντων, που μαρτύρησε ο ΜΕ1, για επέκταση του χρόνου πληρωμής και μεταβίβασης με βάση το Τεκμήριο
16. Πρόταση που είχε υποβληθεί ευλόγως, εφόσον οι Ενάγοντες ήταν σε διαδικασία εξασφάλισης οικοδομικής άδειας για την εκμετάλλευση του ακινήτου. Συνάδει, η προσέγγιση αυτή, και με τη διαφοροποίηση που συμφωνηθέντος τιμήματος πώλησης μεταξύ της συμφωνίας ημερομηνίας 05.09.2012 και της συμφωνίας ημερομηνίας 20.12.2012, που δεν θεμελιώνεται σε δεδομένα που να μαρτυρούν μείωση της αξίας του πωλούμενου ακινήτου, σε χρονικό διάστημα λιγότερο των τριών μηνών, κατά €50.000,
17. Η ίδια εκδοχή ενισχύεται από την αναφορά του μάρτυρα σε συγκεκριμένες αναλήψεις κατά την ίδια ημέρα από τους δύο Ενάγοντες, προκειμένου να γίνει η πληρωμή σε μετρητά, αλλά και από τις λεπτομέρειες που έδωσε ο ΜΕ1 ως προς τη συνάντηση που έγινε προκειμένου να εισπραχθούν τα χρήματα από την Εναγόμενη και να υπογραφθεί η νέα συμφωνία προς επέκταση του χρόνου συνολικής πληρωμής. Ειδάλλως, η Εναγόμενη, η οποία απαίτησε την πληρωμή του συμφωνημένου δια του Τεκμηρίου 1 τιμήματος, άμεσα μετά την εκπνοή της προθεσμίας που τέθηκε, δεν θα είχε οποιονδήποτε λογικό λόγο να δεχθεί να παρέχει στους Ενάγοντες περαιτέρω χρόνο, εάν δεν εισέπραττε κάποια περαιτέρω δόση, ή τουλάχιστον δεν εξηγήθηκε από μέρους της διαφορετικά η ανάγκη υπογραφής του Τεκμηρίου 6 και η από μέρους της αποδοχή διατήρησης της συμβατικής σχέσης με τους Ενάγοντες. Όταν οι Ενάγοντες, με την επιστολή τους ημερομηνίας 13.05.2015 (Τεκμήριο 13), μετά που είχαν διαπιστώσει την απροθυμία της Εναγόμενης να προχωρήσει σε νέα συμφωνία μαζί τους για το ακίνητο και την πώληση και μεταβίβασή του σε τρίτο πρόσωπο, απαίτησαν την επιστροφή ποσού €60.185,00, στην απάντησή της, η Εναγόμενη, την 19.05.2015 (Τεκμήριο 14), ενώ πρόκειται για ένα σχετικά μεγάλο ποσό, και υπήρξε ρητή αναφορά πως πρόκειται για πληρωμή μέρους του τιμήματος, που εάν δεν έλαβε θα το έθετε ξεκάθαρα, δεν αρνήθηκε ότι παρέλαβε τέτοιο ποσό ως μέρος του τιμήματος πώλησης, ούτε έθεσε διαφορετική εκδοχή σε σχέση με το τίμημα πώλησης. Στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων, με βάση το σύνολο της μαρτυρίας, είναι ευλόγως πιθανότερο να ισχύει αυτή η εκδοχή των Εναγόντων, ότι κατέβαλαν στην Εναγόμενη €50.000,00 την 20.12.2012, προκειμένου να επεκταθεί ο χρόνος πληρωμής του όλου συμφωνημένου τιμήματος πώλησης, παρά η ίδια να μην ισχύει. Είναι αποδεκτή αυτή η μαρτυρία του ΜΕ
18. Με βάση την αποδεκτή εκδοχή του ΜΕ1, το ποσό των €50.000,00 δεν ήταν το ισάξιο αντάλλαγμα για να υπογραφθεί το Τεκμήριο 6 με βάση την προφορική συμφωνία των μερών, αλλά ήταν καταβολή έναντι του συνολικού τιμήματος πώλησης, ως είχε συμφωνηθεί με το Τεκμήριο 1, σε μετρητά, προκειμένου η Εναγόμενη να αποδεχθεί την πρόταση για επέκταση του χρόνου εκτέλεσης του Τεκμηρίου
19. Η υπογραφή του Τεκμηρίου 6, δια του οποίου αναφέρθηκε μειωμένο το τίμημα πώλησης, λειτούργησε ως η μεταξύ των μερών απόδειξη της είσπραξης του ποσού των €50.000,00 από την Εναγόμενη, εφόσον η Εναγόμενη δεν εξέδωσε, ως η ίδια όφειλε, κάποιαν άλλη απόδειξη είσπραξης. Όσον αφορά το θέμα της νομιμότητας, απασχόλησε και το Δικαστήριο, έχοντας υπόψη και το άρθρο 23 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149, ιδίως λόγω της θέσης της πλευράς της Εναγόμενης ότι δεν έλαβε το χρηματικό ποσό των €50.000,00, που ισχυρίζονται οι Ενάγοντες πως κατέβαλαν σε μετρητά, χωρίς να λάβουν απόδειξη που να δηλώνει ακριβώς την είσπραξη του ποσού αυτού. Απασχόλησε, δηλαδή, αν τυχόν έγινε προσπάθεια να αποκρύψει η Εναγόμενη την πληρωμή, στην οποίαν να μετήλθαν και οι Ενάγοντες, ηθελημένα, ή ενδίδοντας, στην ανάγκη τους να κρατήσουν το ακίνητο, για την ανάπτυξη του οποίου είχαν μπει σε διαδικασίες και έξοδα. Η ίδια η Εναγόμενη δεν δικογραφεί παρανομία, που να αποστερεί το δικαίωμα στους Ενάγοντες να αξιώνουν. Το ζήτημα μπορεί να εξεταστεί και αυτεπάγγελτα. Προς διασαφήνιση, η συμφωνία να δοθούν στην Εναγόμενη €50.000,00, εκ του συμφωνημένου με το Τεκμήριο 1 τιμήματος πώλησης, ώστε να αποδεχθεί να επεκταθεί περαιτέρω ο χρόνος αποπληρωμής του υπολοίπου, δεν είναι παράνομη, ως προς το αντικείμενο ή τον σκοπό της, ούτε μπορεί να προσεγγιστεί ως άλογος εκβιασμός από πλευράς της Εναγόμενης. Ζήτημα εγείρεται εκ του γεγονότος πως η Εναγόμενη, αντί να εκδώσει απόδειξη είσπραξης για την πληρωμή των €50.000,00, ως σύμφωνα με τη μαρτυρία του ΜΕ1 ζητήθηκε, πρότεινε, και οι Ενάγοντες αντίστοιχα αποδέχθηκαν, και τα μέρη συμφώνησαν, να υπογραφθεί το Τεκμήριο 6, που υπογράφθηκε, και στο οποίο αναγράφεται απλώς μειωμένο κατά €50.000,00 το συμφωνημένο τίμημα πώλησης, και το ποσό των €50.000,00 δεν αναφέρθηκε ως έναντι πληρωμή, όπως αναφέρθηκε το ποσό των €7.000,
20. Ακόμα κι αν δημιουργήθηκαν εξ αυτού σκιές, όσον αφορά τη σκέψη ή τον σκοπό της Εναγόμενης, στον οποίον οι Ενάγοντες πάντως δεν αντέδρασαν, εκ του αποτελέσματος, από αυτό το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 6, δεν έγινε κάποια απόκρυψη ποσού. Οι €50.000,00, δεν προκύπτουν ως «μαύρα χρήματα» ή «χρήματα κάτω από το τραπέζι», εφόσον αφαιρέθηκαν από το συμφωνημένο τίμημα πώλησης των €280.000,00, με την κατάρτιση του Τεκμηρίου 6, που ακολούθησε το Τεκμήριο 1, χωρίς ακύρωσή του. Βεβαίως, δεν αναγράφθηκαν επί του Τεκμηρίου 6 ως πληρωμή έναντι, με τον ίδιο τρόπο που αναγράφθηκαν και οι €7.000,00, μα και οι €7.000,00 δεν αναφέρθηκαν ως ποσό που είχε πληρωθεί ήδη στο πλαίσιο του Τεκμηρίου 1, αλλά ως ποσό που καταβάλλεται ταυτόχρονα με την υπογραφή του Τεκμηρίου 6, χωρίς και πάλι αυτό να συνιστά την πραγματικότητα, ως κατά τα λοιπά τη συνομολογούν οι δύο πλευρές, σε σχέση με την πληρωμή των €7.000,
21. Το ποσό των €7.000,00 τέθηκε διακριτά για να αποτελέσει και τη συμφωνηθείσα αποζημίωση της Εναγόμενης, σε περίπτωση μη εκπλήρωσης από τους Ενάγοντες. Οι Ενάγοντες, σε κάθε περίπτωση, δεν φαίνεται, τουλάχιστον εκ της μαρτυρίας του ΜΕ1 μόνον, να ήταν pari delicto, να μετείχαν σε «απόκρυψη» χρημάτων, εις βάρος του δημοσίου, αλλά, εφόσον οι €50.000,00 αφαιρέθηκαν από το τίμημα πώλησης που συμφώνησαν με βάση το Τεκμήριο 1 να πληρώσουν, και το Τεκμήριο 1 υπήρχε, θεώρησαν πως οι ίδιοι είχαν επαρκή απόδειξη για την πληρωμή τους, στο πλαίσιο της όλης συναλλαγής τους με την Εναγόμενη. Ειδικότερα, ως συσχετίζονται εδώ τα Τεκμήρια 1 και 6, δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι έλαβε χώρα προσπάθεια εξαπάτησης του δημοσίου, με την απόκρυψη του πραγματικού τιμήματος της πώλησης του ακινήτου, όπως για παράδειγμα συνέβη στην Εταιρεία Ηλίας Λάζος Λτδ ν. Νεοφύτου