KLEANTHIS SAVVA DEVELOPERS LIMITED ν. HASSAN ARAB κ.α., Αγωγή αρ. 1588/2015, 23/10/2023

KLEANTHIS SAVVA DEVELOPERS LIMITED ν. HASSAN ARAB κ.α., Αγωγή αρ. 1588/2015, 23/10/2023 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDPAF:2023:A129 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ. Αγωγή αρ. 1588/2015 KLEANTHIS SAVVA DEVELOPERS LIMITED Ενάγουσα ν.

1. HASSAN ARAB
2. AHMAD ARAB Εναγόμενοι Ημερομηνία: 23 Οκτωβρίου 2023 Εμφανίσεις: Για την Ενάγουσα: ΑΛ. Κυπριανού (κα) για Μιχαλάκης Κυπριανού & Σία ΔΕΠΕ Για τους Εναγόμενους: Επ. Κορακίδης για Επαμεινώνδας Κορακίδης ΔΕΠΕ Α Π Ο Φ Α Σ Η Το πλαίσιο της διαφοράς
3. Την 08.09.2010, η Ενάγουσα, ημεδαπή εταιρεία που ασχολείται με εργασίες ανέγερσης και πώλησης ακινήτων, συμφώνησε γραπτώς την πώληση ενός ακινήτου στους Εναγόμενους, τα στοιχεία του οποίου αναφέρονται στην αγωγή της, έναντι συνολικού τιμήματος €300.000,00, περιλαμβανομένου του Φ.Π.Α.. Ο τρόπος αποπληρωμής του τιμήματος αναθεωρήθηκε με γραπτές συμφωνίες την 23.11.2010 και έπειτα την 12.04.
4. Κατά τη θέση της Ενάγουσας, οι Εναγόμενοι δεν τήρησαν τα συμφωνηθέντα σε σχέση με την αποπληρωμή του τιμήματος, και οφείλουν το ποσό των €60.500,
5. Μεταχρονολογημένες επιταγές που είχαν εκδοθεί από τους Εναγόμενους για την πληρωμή του τιμήματος δεν τιμήθηκαν. Η Ενάγουσα αξιώνει το ποσό αυτό.
6. Οι Εναγόμενοι αρνούνται την απαίτηση της Ενάγουσας. Ισχυρίζονται πως, με βάση τη συμφωνία ημερομηνίας 08.09.2010, η Ενάγουσα είχε την υποχρέωση, με την παράδοση του ακινήτου στους Εναγόμενους, να εξοφλήσει και την υποθήκη της. Έπειτα, εντός 30 εργάσιμων ημερών από την έκδοση του τίτλου, να μεταβιβάσει το ακίνητο στους Εναγόμενους. Με τη συμπληρωματική συμφωνία ημερομηνίας 23.11.2010, η Ενάγουσα είχε την υποχρέωση να αποδεσμεύσει το ακίνητο από την υποθήκη, εντός τριών ετών από την πρώτη πληρωμή που είχαν κάνει οι Εναγόμενοι, ειδάλλως η πληρωμή του υπολοίπου θα αναστέλλονταν, μέχρι η Ενάγουσα να εξοφλήσει την υποθήκη. Με τη συμφωνία ημερομηνίας 12.04.2012, αναθεωρήθηκε ο τρόπος αποπληρωμής και οι υπόλοιποι όροι έμειναν οι ίδιοι. Η Ενάγουσα δεν συμμορφώθηκε με τους όρους των συμφωνιών, με αποτέλεσμα την αναστολή των πληρωμών, μέχρι η Ενάγουσα να εξοφλήσει την υποθήκη και να μεταβιβάσει το ακίνητο στους Εναγόμενους. Οι Εναγόμενοι θεωρούν την αγωγή πρόωρη και καταχρηστική.
7. Η Ενάγουσα, με απαντητικό δικόγραφο, αρνείται την εκδοχή των Εναγόμενων και θέτει πως η συμφωνία σε σχέση με την υποθήκη ήταν απλώς η εξασφάλιση απαλλακτικού από την Τράπεζα, ως έγινε, το οποίο μάλιστα παρέλαβε ο Εναγόμενος
8. Ουδέποτε συμφωνήθηκε, όπως λέει, και η εξόφληση της υποθήκης. Επιμένει στη δική της εκδοχή.
9. Εκ των δικογράφων, δεν αμφισβητείται η σύναψη των τριών συμβάσεων με το περιεχόμενο που φέρουν τα κείμενά τους. Επίδικο είναι το περιεχόμενο και νόημα των συμφωνηθέντων σε σχέση με την υποθήκη σε συνάρτηση με την πληρωμή του τιμήματος πώλησης. Εν τέλει, με δεδομένη την παραδεκτή αναστολή των πληρωμών από τους Εναγόμενους, εάν υφίσταται παράβαση της σύμβασης από μέρους τους ή εάν απλώς εφάρμοσαν το περιεχόμενο των συμφωνηθέντων· εάν οφείλουν το ποσό των €60.500,00 με βάση τη σύμβαση ή λόγω παράβασής της ή άλλως πώς, ή όχι. Διαδικασία
10. Για την απόδειξη της υπόθεσης της Ενάγουσας, προσκομίστηκε μαρτυρία από τον Χριστόφορο Αναγιωτό (ΜΕ1), που έχει διοριστεί ως παραλήπτης - διαχειριστής της Ενάγουσας με βάση ομόλογα κυμαινόμενης επιβάρυνσης προς όφελος πιστωτή της, και από τον Παναγιώτη Σάββα (ΜΕ2), εκ των διευθυντών της Ενάγουσας. Αμφότεροι αντεξετάστηκαν. Δεν προσκομίστηκε προφορική μαρτυρία από πλευράς Εναγόμενων. Το σύνολο της προφορικής μαρτυρίας είναι καταγεγραμμένο στα πρακτικά της δίκης. Έγγραφη μαρτυρία, αποτελούμενη από συνολικά 15 αριθμημένα έγγραφα ή δέσμες εγγράφων, βρίσκονται στον φάκελο της υπόθεσης. Μετά την παρουσίαση της μαρτυρίας, οι δικηγόροι των δύο πλευρών αγόρευσαν. Είναι σε γνώση του Δικαστηρίου ό,τι αναφέρθηκε, στην πλήρη του μορφή, ακόμα κι αν δεν γίνεται αυτούσια, ειδική ή λεπτομερής αναφορά. Μαρτυρία και εξέταση
11. Το Δικαστήριο ακούει μαρτυρία μόνο σε σχέση με τα επίδικα θέματα. Όταν η μαρτυρία είναι αντικρουόμενη ή αμφισβητείται, την αξιολογεί, να βρει εάν και ποια είναι η αξιόπιστη μαρτυρία, στην οποία να μπορεί να βασιστεί και, όπου χρειάζεται, να προβεί σε ευρήματα σε σχέση με τα γεγονότα. Στο πλαίσιο της αξιολόγησης της μαρτυρίας, η συμπεριφορά και οι τρόποι των μαρτύρων (demeanour) στο εδώλιο[1], που το Δικαστήριο έχει την ευκαιρία να παρατηρεί κατά τη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας, σε συνάρτηση με το περιεχόμενο της μαρτυρίας τους, προσεγγίζονται με παράλληλους άξονες το σύνολο της μαρτυρίας, αλλά και την αντικειμενική όψη των πραγμάτων[2]. Η εκδοχή του κάθε μάρτυρα δεν προσεγγίζεται μικροσκοπικά, με αναφορά στις λέξεις που χρησιμοποιήθηκαν ή τη σειρά τους, αλλά ως ένα σύνολο μέσα στη ζωντανή ατμόσφαιρα της προφορικής δίκης, με όσα την περιστοιχίζουν, και στην οποία ο προφορικός λόγος των μαρτύρων μπορεί να μην είναι σε τέλεια γλώσσα ή καλά συνταγμένος ή απόλυτα ακριβής.
12. Όταν υπάρχει αμφισβήτηση του νοήματος της συμφωνίας, χρήζει ερμηνείας. Η πρόθεση ή βούληση των συμβαλλομένων μερών είναι αυτή που δείχνουν οι εκφρασμένες λέξεις, παρά εκείνη που προκύπτει από τις ανέκφραστες επιθυμίες, και εντοπίζεται με βάση το κείμενο, εκ του νοήματος των λέξεων. Όπως υποδεικνύεται μέσα από πλούσια νομολογία[3], ερμηνεία είναι ο καθορισμός του νοήματος που το έγγραφο θα μπορούσε να μεταδώσει σε έναν λογικό άνθρωπο που γνωρίζει ό,τι ευλόγως θα γνώριζαν και τα συμβαλλόμενα μέρη, και βρίσκεται στην ίδια θέση στην οποία βρίσκονταν τα συμβαλλόμενα μέρη, κατά τον χρόνο συνομολόγησης της σύμβασης. Τυχόν εμπορικός χαρακτήρας της σύμβασης, λαμβάνεται υπόψη, οπότε, όταν ένας όρος επιδέχεται διαφορετικές ερμηνείες, υιοθετείται η ερμηνεία που συνάδει με την κοινή επιχειρηματική λογική, απαντώντας στο ερώτημα τι θα κατανοούσε ένας λογικός άνθρωπος ότι αυτά τα συμβαλλόμενα μέρη έχουν συμφωνήσει, εάν αυτός διέθετε το ίδιο γνωστικό υπόβαθρο και βρισκόταν στην ίδια θέση με τα συμβαλλόμενα μέρη κατά τον χρόνο της σύμβασης. Το πλαίσιο μέσα στο οποίο τοποθετείται ο λογικός άνθρωπος δεν δίνεται αφηρημένα και αόριστα, αλλά σε μια συγκεκριμένη ολότητα, που περιλαμβάνει οτιδήποτε (σχετικό) θα μπορούσε να έχει επιδράσει στον τρόπο με τον οποίον η γλώσσα του εγγράφου, ως διαμορφώθηκε, θα μπορούσε να τύχει κατανόησης. Δεν περιλαμβάνονται οι προσυμβατικές διαπραγματεύσεις, ούτε οι διακηρύξεις των προθέσεων. Το νόημα που αναζητείται δεν ταυτίζεται κατ' ανάγκη με το νόημα των λέξεων στα λεξικά. Είναι αυτό που τα μέρη, χρησιμοποιώντας αυτές τις λέξεις, ευλόγως θα κατανοούσαν ότι σημαίνει.
13. Ο προαναφερόμενος κανόνας αντανακλά τη θέση πως, όταν τα μέρη μπαίνουν στη διαδικασία να διατυπώσουν γραπτώς ό,τι συμφώνησαν, δεν γίνονται με ευκολία λάθη. Η πρωταρχική πηγή για να καταστεί κατανοητό τι εννόησαν τα συμβαλλόμενα μέρη στη γλώσσα που χρησιμοποίησαν είναι το συνηθισμένο νόημα των λέξεων, επομένως, όταν δεν υπάρχει ασάφεια στο νόημα, αυτό ισχύει, οπουδήποτε κι αν οδηγεί. Εάν διαπιστώνεται ότι συνέβη λάθος όσον αφορά τη γλώσσα ή τη χρήση της, δεν απαιτείται από το Δικαστήριο να δώσει στα μέρη πρόθεση που δεν θα μπορούσαν να έχουν[4]. Το Δικαστήριο, ερμηνεύοντας μια σύμβαση, δεν θα βελτιώσει τη διαπραγματευτική ή συμβατική θέση οποιουδήποτε συμβαλλόμενου μέρους[5], δεν θα παράγει τη σύμβαση με βάση ό,τι νομίζει πως ήθελαν τα μέρη κατά τον χρόνο σύναψής της, αν και μπορεί να διαγνώσει τη βούληση των μερών μέσα από τη διερεύνηση του πλαισίου ή μέσα από την ίδια να «διορθώσει» δια ερμηνείας προφανή λάθη (χωρίς να πλάθει τη σύμβαση).
14. Όταν οι όροι μιας συμφωνίας τέθηκαν γραπτώς, δεν επιτρέπεται η εξωγενής μαρτυρία (extrinsic evidence) για να αντικρούσει ή να διαφοροποιήσει το περιεχόμενό της (parol evidence rule). Ωστόσο, η εξωγενής μαρτυρίας μπορεί να είναι αποδεκτή αποκλειστικά και μόνο για σκοπούς υποβοήθησης της ερμηνείας, όταν υπάρχει πραγματικά αμφίβολο ή ασαφές νόημα[6] ή όταν δημιουργείται αντίφαση με το νόημα της ίδιας λέξης ή φράσης που περιέχεται σε άλλο έγγραφο που συνεξετάζεται[7] ή όσον αφορά τη σημασία τεχνικών όρων, για τη διάγνωση, τέλος πάντων, του πλαισίου, αλλά και τούτο υπό δύο εξαιρέσεις (που επαναφέρουν τον κανόνα). Η πρώτη εξαίρεση αφορά στις προηγούμενες διαπραγματεύσεις και στη διάγνωση των προθέσεων των μερών. Οι προηγούμενες διαπραγματεύσεις μπορούν, όμως, να εισαχθούν στη μαρτυρία, για την απόδειξη ότι ένα γεγονός είναι σχετικό και εμπίπτει στο πλαίσιο που ήταν γνωστό στα μέρη[8] ή για την απόδειξη του ότι τα μέρη έχουν προσδώσει σε συγκεκριμένες λέξεις ή φράσεις συγκεκριμένο (διαφορετικό από το συνηθισμένο) νόημα ("private dictionary rule")[9] ή ότι υπάρχει προηγούμενη συμφωνία μεταξύ των μερών μη προπαρασκευαστική της υπό κρίση συμφωνίας και εφόσον η προσκόμιση της μαρτυρίας είναι ουσιαστική[10], σε κάθε περίπτωση με τρόπο ώστε η μαρτυρία αυτή (όσον αφορά το ερμηνευτικό πλαίσιο στο οποίο εισέρχεται το Δικαστήριο) να διαχωρίζεται από οποιαδήποτε άλλη μη επιτρεπτή μαρτυρία που τυχόν αφορά στο τι συμφωνήθηκε μεταξύ των συμβαλλομένων μερών. Η δεύτερη εξαίρεση αφορά στη συμπεριφορά των μερών μετά την υπογραφή της σύμβασης. Μπορεί να προσκομιστεί, όμως, μαρτυρία προς απόδειξη του γεγονότος ότι η συμφωνία τροποποιήθηκε με μεταγενέστερη συμφωνία ή για την έγερση κωλύματος (estoppel), αλλά όχι για να αλλοιωθεί το αρχικό νόημα της σύμβασης.
15. Δίδονται περαιτέρω ερμηνευτικές οδηγίες, που συνοψίζονται εγκυκλοπαιδικά[11]: Οι γενικές λέξεις ερμηνεύονται σύμφωνα με τη φύση των περιστάσεων ή το πρόσωπο· σε περίπτωση αμφιβολίας, οι λέξεις στο λειτουργικό μέρος της σύμβασης ερμηνεύονται υπό το φως του λοιπού μέρους της σύμβασης· όταν μια λίστα συγκεκριμένων πραγμάτων ή μια συναφής τάξη ακολουθείται από γενικές λέξεις, τεκμαίρεται ότι οι γενικές λέξεις ερμηνεύονται υπό το φως των προηγούμενων ειδικών· όταν συγκεκριμένο πρόσωπο, δικαίωμα ή πράγμα περιλαμβάνεται στη σύμβαση, ενδεχομένως να ενδείκνυται πρόθεση εξαίρεσης οποιουδήποτε άλλου προσώπου, δικαιώματος ή πράγματος· σε συμβάσεις που καταρτίζουν άτομα χωρίς ειδικές γνώσεις, δεν υπάρχει τεκμήριο κατά του πλεονασμού· η διατύπωση των προνοιών υπερτερεί έναντι της διατύπωσης των επικεφαλίδων· οι εμπορικές συμβάσεις ερμηνεύονται σύμφωνα με την πρακτική και τα έθιμα των εμπόρων, νοουμένου ότι αυτά δεν είναι αντίθετα με το περιεχόμενο της σύμβασης· όταν είναι διατυπωμένες σε σταθερές φόρμες, χρήζουν και ομοιόμορφης ερμηνείας· οποιαδήποτε διάσταση μεταξύ του νοήματος των λέξεων και του νοήματος των εικόνων, επιλύνεται υπέρ του νοήματος των λέξεων· τεκμαίρεται ότι ένα πρόσωπο δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει κάποια συμβατική πρόνοια για να βασίσει δική του αντισυμβατική συμπεριφορά.
16. Ο κανόνας "contra proferentem" ή "verba fortius accipiuntur contra proferentem" (οι λέξεις πρέπει να ερμηνεύονται κυρίως εναντίον εκείνου που τις χρησιμοποιεί), κατά την παλαιά Doe d Davies v. Williams