ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΣ ΑΝΔΡΕΟΥ ν. ΚΥΠΡΙΑΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ, Έφεση αρ. 251/2023, 20/11/2023

ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΣ ΑΝΔΡΕΟΥ ν. ΚΥΠΡΙΑΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ, Έφεση αρ. 251/2023, 20/11/2023 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ. Έφεση αρ. 251/2023 (i-justice) Αναφορικά με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/1965 και τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο Κεφ.224 ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΣ ΑΝΔΡΕΟΥ Εφεσείων και ΚΥΠΡΙΑΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ Εφεσίβλητη Ημερομηνία: 20 Νοεμβρίου 2023 Εμφανίσεις: Χ. Σιαηλής για Γ. Χ. Σιαηλής, για τον Εφεσείοντα Δ. Καρακώστα (κα) για Ανδρέας Δημητριάδης & Σία ΔΕΠΕ, για την Εφεσίβλητη Α Π Ο Φ Α Σ Η

1. Με Έφεση που ασκήθηκε την 17.10.2023, δυνάμει του άρθρου 44Γ § 3 του περί Μεταβιβάσεων και Υποθηκεύσεων Ακινήτων Νόμου 9/1965, ο Εφεσείων ζητά τον παραμερισμό της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ» που εξέδωσε η Εφεσίβλητη την 08.08.
2. Με την προσβαλλόμενη Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ», που ο Εφεσείων παρέλαβε την 29.09.2023, η Εφεσίβλητη ανήγγειλε για την 29.11.2023 τον πλειστηριασμό του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 0/37165, Φ./Σχ./Τμ.: 1-1490-3505-3, Τεμάχιο 668, στην ενορία Αναβαργός, της Επαρχίας Πάφου, ιδιοκτησίας του Εφεσείοντος, το οποίο υποθηκεύθηκε με την υποθήκη Υ75/2011 του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Πάφου αρχικά προς όφελος της ΣΠΕ Γεροσκήπου, για την εξασφάλιση υποχρεώσεων της εταιρείας Ipovolvia Ltd. Ο Εφεσείων είναι ενυπόθηκος οφειλέτης και εγγυητής.
3. Δια της Έφεσης, προβάλλονται συγκεκριμένοι λόγοι έφεσης: ότι η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» επιδόθηκε στον Εφεσείοντα πριν να λήξει η προθεσμία για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο πιστωτή, καθότι, αφενός, δεν εστάλη από την Εφεσίβλητη και Ειδοποίηση Τύπου «Θ», αφετέρου και η Ειδοποίηση Τύπου «Ι» που είχε σταλεί δεν περιείχε κατάσταση λογαριασμού του οφειλόμενου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων προς είσπραξη, ώστε να δυνηθεί ο Εφεσείων να ασκήσει το δικαίωμά του να πληρώσει. Έπειτα, λόγος έφεσης είναι ότι η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» δεν επιδόθηκε σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα.
4. Περαιτέρω γεγονότα που περιβάλλουν τους λόγους Έφεσης, ως εκτίθενται στη μαρτυρία του Εφεσείοντος, είναι τα εξής: Πέραν του ότι δεν είχε παραληφθεί οποτεδήποτε Ειδοποίηση Τύπου «Θ», όταν παραλήφθηκε από τον Εφεσείοντα η Ειδοποίηση Τύπου «Ι», περί τον Αύγουστο του 2022, μαζί με μία κατάσταση λογαριασμού ημερομηνίας 10.06.2022, ο Εφεσείων, ανταποκρινόμενος στο περιεχόμενό της, με επιστολή του ημερομηνίας 15.09.2022, που έστειλε με συστημένο ταχυδρομείο, ζήτησε να του αναφέρουν ποια είναι τα έξοδα που είχαν εκτεθεί στην ειδοποίηση και τον τρόπο υπολογισμού τους. Ζήτησε επίσης αναλυτική κατάσταση λογαριασμού. Ειδικότερα, με την Ειδοποίηση Τύπου «Ι», ημερομηνίας 10.06.2022, την οποία προσκομίζει ο Εφεσείων, ειδοποιήθηκε ότι έγινε απαιτητό το ποσό των €38.709,10, λεπτομέρειες του οποίου περιέχονται σε συνημμένη κατάσταση λογαριασμού, πλέον τόκο προς 6% από την 01.01.2022, πλέον έξοδα. Κλήθηκε να πληρώσει το ποσό αυτό εντός 45 ημερών, κι αν έχει διαφορετική γνώμη, να πληροφορήσει, εντός της ίδιας προθεσμίας. Στη συνημμένη κατάσταση λογαριασμού, γίνεται αναφορά σε εκ μεταφοράς υπόλοιπο €34.579,82 την 01.01.2021, σε τόκο €1.028,87 την 30.06.2021, σε «Έφεση#4» €2.018,72 την 17.12.2021, και σε τόκο €1.081,69 την 31.12.2021, που δίνουν σύνολο €38.709,
5. Η υποθήκη ήταν για ποσό εγγραφής €15.000,
6. Με την επιστολή του, ο Εφεσείων, είχε αμφισβητήσει το ποσό αυτό και ζήτησε την αναλυτική κατάσταση λογαριασμού, για να μπορεί να ελέγξει την ορθότητά του. Η Εφεσίβλητη, με επιστολή της ημερομηνίας 23.11.2022, του απάντησε πως οι ισχυρισμοί του δεν μπορούν να διερευνηθούν σε αυτό το στάδιο και δεν του έδωσε τα στοιχεία που ζήτησε. Ο λόγος που επικαλέστηκε ήταν η εκκρεμότητα της αγωγής με αριθμό 231/2020 Ε.Δ. Πάφου. Ο Εφεσείων προσκομίζει τις δύο επιστολές. Την 29.09.2023, παρέλαβε και την Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ». Στην Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ», γίνονταν αναφορά πως το ποσό που κατέστη απαιτητό με βάση την υποθήκη είναι €42.288,35 πλέον τόκος €271,11, πλέον έξοδα €
7. Ο Εφεσείων επιχειρηματολογεί σε σχέση με τους λόγους της Έφεσής του. Η αναφορά του Εφεσείοντος ότι δεν έγινε επίδοση σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα δεν εξειδικεύεται με τη μαρτυρία του, εάν αναφέρεται στον υιό του, που είναι επίσης εγγυητής, ή σε κάποιο άλλο πρόσωπο.
8. Η Εφεσίβλητη εγείρει πολλαπλούς λόγους ένστασης, που συνοψίζονται στο ότι δεν δικαιολογείται ο παραμερισμός της προσβαλλόμενης Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ», υπό τις περιστάσεις, καθότι ακολούθησε ορθή και νόμιμη διαδικασία, για να ασκήσει το δικαίωμά της σε εκποίηση. Η Έφεση, κατά τη θέση της Εφεσίβλητης, είναι απορριπτέα και για άλλους λόγους, όπως το ότι είναι νομικά αβάσιμη, η μαρτυρία της είναι ελλιπής, είναι παράτυπη γιατί εφαρμόστηκαν οι νέοι διαδικαστικοί κανονισμοί πολιτικής δικονομίας, αλλά και καταχρηστική, εφόσον στοχεύσει σε αλλότριο σκοπό.
9. Στη δική της μαρτυρία, η Εφεσίβλητη, αναφέρει πρόσθετα, ως προς τα γεγονότα, πως το ποσό εγγραφής της υποθήκης ήταν €15.000,00, πλέον σύνθετος τόκος προς 6,50% (κυμαινόμενος) από την 13.01.2011 μέχρι εξόφλησης, πλέον έξοδα. Καταχωρίστηκε αγωγή με αριθμό 231/2020 Ε.Δ. Πάφου εναντίον της πρωτοφειλέτριας εταιρείας, του Εφεσείοντος, και του άλλου εγγυητή, υιού του Εφεσείοντος, η οποία εκκρεμεί. Με την εν λόγω αγωγή, η Εφεσίβλητη αξιώνει, μεταξύ άλλων, ποσό €28.683,80 για το χρέος, πλέον τόκο προς 8,00% ετησίως από 01.01.2018 μέχρι εξόφλησης, με δικαίωμα κεφαλαιοποίησης δύο φορές ετησίως. Οι εναγόμενοι στην αγωγή 231/2020 Ε.Δ. Πάφου ανταπαιτούν αποζημιώσεις και αναγνωριστική απόφαση σχετική με το κύρος της υποθήκης. Η Ειδοποίηση Τύπου «Ι», ημερομηνίας 10.06.2022, είχε επιδοθεί δεόντως σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, στην πρωτοφειλέτρια εταιρεία, τον Εφεσείοντα και τον άλλο εγγυητή την 12.07.2022, και στη Societe Generale Bank-Cyprus Ltd την 14.07.2022, μαζί με κατάσταση λογαριασμού. Εφόσον παρήλθε η προθεσμία που καθορίζονταν στην Ειδοποίηση Τύπου «Ι», την 08.08.2023, εκδόθηκε η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ», η οποία επιδόθηκε δεόντως επίσης σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Στο μεταξύ, είχε επιδοθεί και Ειδοποίηση Τύπου «ΙΒ». Όσον αφορά τον ισχυρισμό του Εφεσείοντα πως δεν είχε σταλεί Ειδοποίηση Τύπου «Θ», η Εφεσίβλητη αναφέρει ότι επιδόθηκε και Ειδοποίηση Τύπου «Θ». Προσκομίζει τις εν λόγω ειδοποιήσεις. Η Ειδοποίηση Τύπου «Ι», η κατάσταση λογαριασμού που τη συνοδεύει, καθώς και η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ», που προσκομίζει η Εφεσίβλητη, είναι όμοια με αυτά που προσκόμισε και ο Εφεσείων. Στη μαρτυρία της Εφεσίβλητης, δεν υπάρχει οποιοσδήποτε ισχυρισμός που να αντικρούει όσα ανέφερε ο Εφεσείων σχετικά με τις επιστολές που ανταλλάχθηκαν.
10. Η ακρόαση της Έφεσης έγινε με βάση τις δηλώσεις μαρτυρίας που συνοδεύουν την Έφεση και την ένσταση. Οι δύο πλευρές αγόρευσαν, προς υποστήριξη των θέσεων του Εφεσείοντος και της Εφεσίβλητης, αντίστοιχα. Είναι σε γνώση του Δικαστηρίου ό,τι προσκομίστηκε και ό,τι αναφέρθηκε, στην πλήρη του μορφή, ακόμα κι αν δεν γίνεται αυτούσια, ειδική ή λεπτομερής αναφορά.
11. Ως προς το προδικαστικό ζήτημα που εγείρει η Εφεσίβλητη, ότι εφαρμόστηκαν οι νέοι Διαδικαστικοί Κανονισμοί Πολιτικής Δικονομίας (ΚΠΔ) και ότι αυτό συνιστά παρατυπία, να αναφερθεί πως και η ένσταση της Εφεσίβλητης με βάση τους ίδιους ΚΠΔ καταχωρίστηκε. Η Έφεση που ασκείται με βάση το Μέρος VIA του Ν.9/65 είναι μια ειδική αναθεωρητική διαδικασία, για την οποία, εφόσον επί του παρόντος δεν υπάρχουν ειδικότεροι διαδικαστικοί κανονισμοί για τη διεξαγωγή της, το Δικαστήριο εφαρμόζει αναλογικά (mutatis mutandis), με βάση και το άρθρο 51 Ν.9/65, τους περί Ακίνητου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμούς του 1956, με τους οποίους ρυθμίζεται η Έφεση που ασκείται για την αναθεώρηση αποφάσεων ή άλλων πράξεων του Διευθυντή του Κτηματολογίου με βάση τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο Κεφ.224, και, δια του άρθρου 51 Ν.9/65, και τον Ν.9/
12. Ο ενυπόθηκος πιστωτής που διενεργεί πλειστηριασμό προφανώς δεν είναι ο Διευθυντής του Κτηματολογίου, ωστόσο ενεργεί βάσει εξουσίας ή δικαιώματος που του δίδει ο Ν.9/65, και οι συγκεκριμένες αποφάσεις ή πράξεις του, ως ο Ν.9/65 προβλέπει, προσβάλλονται με διαδικασίας Έφεσης, και η μόνη Έφεση είναι αυτή που αναφέρει το άρθρο 51 Ν.9/
14. Η κατάργηση του άρθρου 44ΙΓ Ν.9/65 που προέβλεπε ρητά για τις Εφέσεις του Μέρους VIA παραπέμποντας μεταξύ άλλων στους περί Ακίνητου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμούς του 1956 («νοείται ότι. .»), δεν ερμηνεύεται ως έκφραση βούλησης του νομοθέτη του τροποποιητικού Ν.87(Ι)/2018, αφαιρώντας και την αναφορά εκείνη από το νομοθέτημα, να αποκλείσει τέτοια αναλογική εφαρμογή. Περισσότερο, θα προσεγγίζονταν ως θεώρηση της ρύθμισης για τις εφέσεις καλυπτόμενης ήδη από άλλες διατάξεις, ως στο μεταξύ διαμορφώθηκαν, και ως προς την αρχικά τιθέμενη ως αυτονόητη αναλογικότητα, καλυπτόμενης ήδη από το άρθρο 51 Ν.9/
15. Σε κάθε περίπτωση, δεν άρθηκε η επί του παρόντος σιωπή ως προς την εφαρμογή κάποιας άλλης διαδικασίας για τις Εφέσεις του Μέρους VIA του Ν.9/65 και αυτή η συνθήκη, σε συνάρτηση με την προηγούμενη θέση της αυτονόητης εφαρμογής των περί Ακίνητου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμών του 1956, ενισχύει την ανάγκη εφαρμογής τους. Εκείνοι, με τη σειρά τους, παραπέμπουν στους ΚΠΔ για ό,τι δεν ρυθμίζουν, ωστόσο ρυθμίζουν, μεταξύ άλλων, ορισμένους τύπους, περιλαμβανομένων των τύπων της Έφεσης και της ένστασης. Αν εκείνοι οι τύποι θα έπρεπε να αναθεωρηθούν επίσης, για να προσαρμοστούν στους ανάλογους των νέων ΚΠΔ (ως τέτοια αναλογία υπήρχε με τους προϋφιστάμενους ΚΠΔ), είναι ζήτημα που δεν απασχολεί. Η χρήση των τύπων των νέων ΚΠΔ, αντί εκείνων των περί Ακίνητου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμών του 1956 (που συμφωνούσαν με τους τύπους των παλαιών ΚΠΔ), εν πάση περιπτώσει, δεν είναι παρατυπία μοιραία, εφόσον, αναμφίβολα, ό,τι εγέρθηκε είναι Έφεση. Στον τύπο που χρησιμοποιήθηκε, αν και δεν συνάδει με τον αντίστοιχο των περί Ακίνητου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμών του 1956 ως προς τη φόρμα του, δίδονται όλα τα στοιχεία, όλες οι πληροφορίες, που θα δίδονταν και με την ορθή εφαρμογή του. Το ίδιο συμβαίνει και με την ένσταση που καταχωρίστηκε από την Εφεσίβλητη. Υπό τις περιστάσεις, δεν βλέπω λόγο μια τέτοια παρατυπία να έχει ουσιαστική επίδραση σε οτιδήποτε, ενώ η εκδίκαση της υπόθεσης έγινε χωρίς επηρεασμό οποιουδήποτε, αφήνοντας την παρατυπία ουσιαστικά να θεραπευτεί. Τόσο η Έφεση όσο και η ένσταση θεωρούνται από το Δικαστήριο ως νομότυπα καταχωρισθείσες, ασχέτως της εφαρμογής των τύπων των νέων ΚΠΔ αντί των τύπων των περί Ακίνητου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμών του
17. Η εξέταση εάν η Έφεση αυτή ασκήθηκε παραδεκτά είναι ζήτημα που επίσης προέχει[1]. Για να ασκήθηκε παραδεκτά, θα πρέπει να έχει υποβληθεί από πρόσωπο που νομιμοποιείται να την υποβάλει, και εντός της προβλεπόμενης από το άρθρο 44Γ § 3 Ν.9/65 προθεσμίας των 45 ημερών από την παραλαβή της. Ως προς τα πρόσωπα που νομιμοποιούνται να ασκήσουν Έφεσης κατά μιας Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ», σύμφωνα με το άρθρο 44Γ § 3 Ν.9/65, είναι ο ενυπόθηκος οφειλέτης και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος. Ο ενυπόθηκος οφειλέτης είναι, για τους σκοπούς του συγκεκριμένου κεφαλαίου, σύμφωνα με το ειδικότερο ερμηνευτικό άρθρο 44ΙΕ Ν.9/65, ο κύριος του ενυπόθηκου ακινήτου, ενώ η έννοια περιλαμβάνει και τον οφειλέτη χρέους που εξασφαλίζεται με την υποθήκη. Το ενδιαφερόμενο μέρος εννοιοδοτείται στο «ενδιαφερόμενο πρόσωπο» του άρθρου 44ΙΕ Ν.9/65 και περιλαμβάνει οποιοδήποτε πρόσωπο έχει δικαίωμα σε οποιοδήποτε μέρος του εκπλειστηριάσματος της πώλησης, όπως αυτό προκύπτει από έρευνα στα μητρώα του Κτηματολογίου, καθώς και οποιουσδήποτε εγγυητές σε σχέση με το ενυπόθηκο χρέος. Όσον αφορά την προθεσμία, το άρθρο 44Γ § 3 Ν.9/65 προνοεί ρητά την έναρξη της προθεσμίας άσκησης Έφεσης από την παραλαβή της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ». Δεν υπάρχει οποιαδήποτε εννοιολογική αναφορά στον νόμο για την παραλαβή που να δίδει νόημα διαφορετικό από το συνηθισμένο νόημα της λέξης, που σημαίνει την πράξη και το αποτέλεσμα του να έχει πάρει ο εφεσείων την Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ». Ασχέτως του τρόπου με τον οποίον την έχει πάρει, εφόσον, δια της Έφεσης, που σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να ασκήσει εμπρόθεσμα, από την παραλαβή, μπορεί να εγείρει ζήτημα και σχετικά με τη διαδικασία επίδοσης. Η προθεσμία των 45 ημερών, ως προβλέπεται στο άρθρο 44Γ § 3 Ν.9/65, είναι αποκλειστική. Σε περίπτωση που η Έφεση δεν ασκηθεί εντός της προθεσμίας των 45 ημερών από την παραλαβή της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ», είναι εκπρόθεσμη, και ως τέτοια, δεν εξετάζεται από το Δικαστήριο. Σύμφωνα με το άρθρο 31 του περί Ερμηνείας Νόμου Κεφ.1, περίοδος ημερών από το συμβάν γεγονότος ή την εκτέλεση πράξης ή πράγματος θεωρείται ότι εξαιρεί την ημέρα κατά την οποία το συμβάν λαμβάνει χώρα ή η πράξη ή το πράγμα γίνεται. Εάν η τελευταία ημέρα της περιόδου είναι Κυριακή ή δημόσια αργία (εξαιρούμενες ημέρες), η περίοδος θα περιλαμβάνει την επόμενη ημέρα η οποία δεν είναι εξαιρούμενη ημέρα, εκτός εάν η πράξη ή διαδικασία διατάττεται ή επιτρέπεται να γίνει ή να λάβει χώρα εντός χρόνου ο οποίος δεν υπερβαίνει έξι ημέρες, οπότε υπολογίζονται σε αυτήν οι εξαιρούμενες ημέρες.
18. Σύμφωνα με τα στοιχεία που προσκομίστηκαν και δεν αμφισβητούνται, ο Εφεσείων είναι ενυπόθηκος οφειλέτης, το πρόσωπο που συνέστησε την υποθήκη επί του ενυπόθηκου ακινήτου, καθώς και εγγυητής. Συνεπώς, είναι πρόσωπο που νομιμοποιείται να υποβάλει Έφεση. Ο Εφεσείων θέτει πως παρέλαβε την Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» την 29.09.
19. Υπολογίζοντας την προθεσμία άσκησης του ένδικου μέσου από την ημερομηνία που έπεται του γεγονότος της παραλαβής της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ», προκύπτει πως η Έφεση ασκήθηκε εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας και μπορεί να εξεταστεί κατ' ουσία.
20. Αναφορικά με τα υπόλοιπα ζητήματα που εγείρει η Εφεσίβλητη, η Έφεση έχει πλήρη νομική βάση, που επιτρέπει στο Δικαστήριο να την εξετάσει. Υποστηρίζεται από μαρτυρία, δια της οποίας θίγονται τα ζητήματα που, κατά τον Εφεσείοντα, συνιστούν λόγους Έφεσης. Δεν διαφαίνεται από οπουδήποτε ο Εφεσείων να άσκησε την Έφεσή του καταχρηστικά, για να επιτύχει κάποιον αλλότριο σκοπό. Του δίδει ο νόμος το δικαίωμα να ασκήσει τέτοια Έφεση.
21. Με βάση όσα διαλαμβάνει το άρθρο 44Γ Ν.9/65, υπάρχει δυνατότητα επίδοσης Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ» εφόσον: (α) επιδοθεί πρώτα στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο Ειδοποίηση Τύπου «Ι», συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξή του, καλώντας τον όπως εξοφλήσει το ποσό, σύμφωνα με την επιδοθείσα κατάσταση λογαριασμού, τάσσοντας σε αυτόν προθεσμία όχι μικρότερη των 45 ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης προς εξόφληση του οφειλόμενου ποσού, και με ενημέρωση ότι σε περίπτωση μη εξόφλησης του οφειλόμενου ποσού που καθορίζεται σε αυτήν, ο ενυπόθηκος πιστωτής μπορεί να ασκήσει το δικαίωμά του για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου με βάση τις διατάξεις του Μέρους VIA, και συνοδευόμενη από Ειδοποίηση Τύπου «Θ» όπου χρειάζεται, και (β) εφόσον ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεν συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της Ειδοποίησης Τύπου «Ι». Άρα, ο έλεγχος του δέοντος της επίδοσης της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ» περιλαμβάνει και τον έλεγχο των ανωτέρω. Έπειτα, η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» επιδίδεται στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο.
22. Ως προς τα αμφισβητούμενα γεγονότα, η Εφεσίβλητη αντέκρουσε επιτυχώς τον ισχυρισμό του Εφεσείοντος ότι υπήρχαν και άλλα ενδιαφερόμενα πρόσωπα στα οποία δεν έγινε επίδοση, υποδεικνύοντας και αποδεικνύοντας, μέσα από τα στοιχεία που προσκόμισε, ότι οι ειδοποιήσεις που εξέδωσε για τους σκοπούς του πλειστηριασμού επιδόθηκαν δεόντως σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Αντίστοιχα, ο Εφεσείων δεν κατονόμασε, στην ένστασή του, κάποια άλλα πρόσωπα, ως ενδιαφερόμενα και άφησε τον ισχυρισμό του μετέωρο.
23. Επίσης, η Εφεσίβλητη θεωρώ πως αντέκρουσε επιτυχώς και τον ισχυρισμό του Εφεσείοντος ότι δεν επιδόθηκε Ειδοποίηση Τύπου «Θ», υποδεικνύοντας και αποδεικνύοντας, μέσα από τα στοιχεία που προσκόμισε, ότι στάλθηκε η Ειδοποίηση Τύπου «Θ». Τα περί της πεποίθησης της Εφεσίβλητης ότι θα μπορούσε και να μην αποστείλει τέτοια ειδοποίηση, δεν χρειάζεται να απασχολήσουν εδώ, εφόσον εστάλη τέτοια ειδοποίηση. Παρουσίασε τη σχετική ειδοποίηση, μαρτυρώντας πως εστάλη μαζί με την ειδοποίηση τερματισμού της πιστωτικής διευκόλυνσης. Δεν αντεξετάστηκε η μάρτυρας της Εφεσίβλητης, για να κλονιστεί περαιτέρω η θέση της αυτή, ή για να ερωτηθεί ως προς τον τρόπο αποστολής της. Έπειτα, εάν στάλθηκε από άλλο πρόσωπο που κατά τον ουσιώδη χρόνο διαχειρίζονταν το χρέος, ως θέτει ο κύριος Σιαηλής στη αγόρευσή του, δεν βλέπω πώς επηρεάζεται ο Εφεσείων, ούτε είναι λόγος αυτός για ανακοπή του πλειστηριασμού. Η θέση του Εφεσείοντος δεν συνδέεται με κάποιον ισχυρισμό του ότι επηρεάστηκε η δυνατότητά του για αναδιάρθρωση του χρέους.
24. Το άρθρο 44Γ § 1 Ν.9/65 αναφέρεται σε κατάσταση λογαριασμού του ενυπόθηκου χρέους που οφείλεται (που είναι οφειλόμενο και άρα πληρωτέο), των τόκων, και όλων των εξόδων για την είσπραξή του, ώστε η πληρωμή να γίνει με βάση την κατάσταση λογαριασμού. Όπως αναφέρθηκε από το Δικαστήριο, με την παρούσα σύνθεση, και στην Τιμοθέου ν. Κυπριακή Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ, Έφεση 80/2023 Ε.Δ. Πάφου, ημερομηνίας 08.05.2023, η κατάσταση λογαριασμού θα πρέπει να δείχνει με τρόπο κατανοητό την οφειλή, και βασικά ποιο ποσό εξ αυτής αφορά σε κεφάλαιο, σε τόκους και σε έξοδα, ώστε ο παραλήπτης να ξέρει τι ακριβώς θα πρέπει να πληρώσει και γιατί, ώστε να μην εκποιηθεί το ακίνητο. Είναι δικαίωμα του ενυπόθηκου πιστωτή να γνωρίζει τι πρέπει να πληρώσει και γιατί, για να αποφευχθεί η εκποίηση της περιουσίας του[2].
25. Το Δικαστήριο, σε αυτή τη δικαιοδοσία, δεν ελέγχει την ορθότητα των υπολογισμών του ενυπόθηκου πιστωτή και δεν μπαίνει σε διαδικασία να διαγνώσει το ύψος του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους, όπως θα μπορούσε να πράξει ένα Δικαστήριο αγωγής, ακούγοντας και αξιολογώντας σχετική μαρτυρία. Γενικότερα, δεν υπεισέρχεται στη διάγνωση ουσιαστικών δικαιωμάτων και υποχρεώσεων. Εκκρεμεί αγωγή, στο πλαίσιο της οποίας θα πρέπει να καθοριστεί το ύψος του οφειλόμενου ποσού. Η εκκρεμότητα της αγωγής δεν έχει σχέση με τη διαδικασία εκποίησης, εφόσον η τελευταία δεν έχει απαγορευτεί από το Δικαστήριο της αγωγής, για κάποιον ουσιαστικό λόγο που να σχετίζεται με την ανταπαίτηση του Εφεσείοντος σχετικά με το κύρος του τίτλου της υποθήκης.
26. Το πρόβλημα που προκύπτει με την κατάσταση λογαριασμού που χρησιμοποίησε η Εφεσίβλητη στο πλαίσιο της Ειδοποίησης Τύπου «Ι» είναι πως δεν εκτίθεται σ' αυτήν το ύψος του ποσού που εξασφαλίζει η υποθήκη (€15.000,00), με υπολογισμένους τους τόκους βάσει του εγγράφου αυτού, μέχρι την ημερομηνία της απαίτησης πληρωμής. Χωρίς τον υπολογισμό και την έκθεση αυτού του ποσού, δεν είναι γνωστό ούτε εάν το χρέος που εξασφαλίζεται με την υποθήκη (που απορρέει από την πιστωτική συμφωνία) είναι μικρότερο ή μεγαλύτερο από το ποσό που εξασφαλίζει η υποθήκη (από το ποσό εγγραφής) και ποιο είναι το οφειλόμενο και πληρωτέο ποσό. Έπειτα, πέραν της προαναφερόμενης έλλειψης αναγκαίας επεξήγησης, ο Εφεσείων κλήθηκε να πληρώσει €38.709,10, χωρίς οποιαδήποτε επιμέρους ανάλυση, ποιο ποσό εξ αυτού είναι κεφάλαιο, ποιο τόκοι, ποιο αναγκαία έξοδα που οφείλονται από τον Εφεσείοντα. Η αναγραφή δύο χρεώσεων τόκων εξαμηνίας δεν καθορίζει το σύνολο των πληρωτέων τόκων. Η αναγραφή εξόδων «Έφεσης» ξενίζει.
27. Πρόσθετα, ενώ με βάση την αναντίλεκτη μαρτυρία του Εφεσείοντος, ζητήθηκαν από τον Εφεσείοντα λεπτομέρειες για το ποσό της απαίτησης πληρωμής, στο πλαίσιο της Ειδοποίησης Τύπου «Ι», δεν δόθηκαν από την Εφεσίβλητη. Όπως δεν δόθηκαν ούτε στο πλαίσιο αυτής της αναθεωρητικής διαδικασίας, με αποτέλεσμα και το Δικαστήριο να αγνοεί γιατί ο Εφεσείων θα πρέπει να πληρώσει το ποσό των €38.709,10, εφόσον παραχώρησε το ακίνητό του για ένα διαφορετικό ποσό, και πώς υπολογίστηκε αυτό το ποσό των €38.709,10, δηλαδή τι περιλαμβάνει. Δεν υπάρχει ανάλυση του κύριου χρέους, των τόκων για αυτό το χρέος, όλων των κατάλληλων εξόδων που πραγματοποιήθηκαν από τον ενυπόθηκο δανειστή σε σχέση με την υποθήκη ή και τυχόν δικαστικά έξοδα στα οποία δικαιούται ο ενυπόθηκος πιστωτής σε σχέση με την υποθήκη.
28. Δεν εκφεύγει της προσοχής πως ο τρόπος που ο Εφεσείων αποτάθηκε στην Εφεσείουσα, απείχε από μια ξεκάθαρη πρόθεση να ασκήσει δικαίωμα εξαγοράς, είχε αντιπαραθετικό τόνο, επομένως μπορεί να εκλήφθηκε από την Εφεσίβλητη πως απλώς θέλει να προκαλέσει τη νομιμότητα των διαφόρων χρεώσεων ή να καθυστερήσει τη διαδικασία. Οι ισχυρισμοί του Εφεσείοντος περί παράνομων χρεώσεων ή η εκκρεμότητα της αγωγής, σε κάθε περίπτωση, δεν έχουν σχέση με την ανάγκη του Εφεσείοντος να γνωρίζει τι πρέπει να πληρώσει, στο πλαίσιο της Ειδοποίησης Τύπου «Ι», προκειμένου να μην εκποιηθεί η περιουσία του. Το δικαίωμα εξαγοράς (right to redeem) υφίσταται μέχρι την τελευταία στιγμή, ως αναπόσπαστο μέρος του τίτλου της υποθήκης, ανεξάρτητα από τη δυνατότητα πληρωμής και του χρέους που εξασφαλίζεται με την υποθήκη, εάν τυχόν εκείνο είναι μεγαλύτερο.
29. Η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ», αν και στάλθηκε χρονικά μετά από την απάντηση της Εφεσίβλητης στην επιστολή του Εφεσείοντος, δεν είχε απαντήσει κατ' ουσία το ζήτημα που έθεσε ο Εφεσείων: τι πρέπει να πληρώσει, με βάση τον ενυπόθηκο τίτλο, το ποσό της υποθήκης ή μικρότερο, και εάν πρέπει να πληρώσει μικρότερο ποσό, πώς προκύπτει. Απεναντίας, ο τρόπος αντιμετώπισης του Εφεσείοντος από την Εφεσίβλητη, όπως φαίνεται από την απαντητική επιστολή που προσκόμισε ο Εφεσείων, επηρεάστηκε από την αντιδικία μεταξύ της ίδιας και του Εφεσείοντος, ως η Εφεσίβλητη να επιθυμούσε να προχωρήσει σε κάθε περίπτωση με την εκποίηση του ακινήτου, αδιάφορα από την ανάγκη να καθοριστεί το χρέος ή και χωρίς να πιστεύει ότι ο Εφεσείων ενδιαφέρεται γνήσια να ασκήσει δικαίωμα πληρωμής και εξαγοράς και να διασώσει την περιουσία του.
30. Στη Μουλαζίμης ν. Themis Portfolio (Η3) Management Holdings Ltd, Έφεση 99/2023 Ε.Δ. Πάφου, ημερομηνίας 11.08.2023, ή στην Χρίστου ν. Themis Portfolio Management Holdings Ltd, Έφεση 207/2023 Ε.Δ. Πάφου, ημερομηνίας 02.11.2023, όπως και σε άλλες περιπτώσεις, το Δικαστήριο, με την παρούσα σύνθεση, θεώρησε επαρκή την κατάσταση λογαριασμού που χρησιμοποιήθηκε, υπό τις εκεί περιστάσεις. Στις προαναφερόμενες υποθέσεις, είχε εκδοθεί δικαστική απόφαση για το χρέος για το οποίο ήταν η απαίτηση πληρωμής βάσει της υποθήκης και δεν υπήρχε οτιδήποτε που να παραπέμπει σε αποστέρηση της δυνατότητας να γνωρίζουν οι εφεσείοντες τι πρέπει να πληρώσουν, ασχέτως των επιμέρους ισχυρισμών τους. Εδώ, ο Εφεσείων, ξεκάθαρα, δεν είχε αυτή τη δυνατότητα, λόγω του τρόπου που εστάλη η Ειδοποίηση Τύπου «Ι» μαζί με την προαναφερόμενη κατάσταση λογαριασμού.
31. Η άσκηση του δικαιώματος πληρωμής και εξαγοράς δεν συνδέεται ούτε με το τι θα κρατήσει ο πιστωτής από το εκπλειστηρίασμα, για να καταλογίσει έναντι ή προς εξόφληση του χρέους, που εκείνο το ζήτημα απασχολεί σε άλλο στάδιο της διαδικασίας. Το δικαίωμα πληρωμής και εξαγοράς είναι βασικό στάδιο της διαδικασίας πριν από τον πλειστηριασμό και την έκδοση Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ» για πλειστηριασμό. Θα πρέπει τότε να υπάρχει ξεκάθαρο έδαφος για να ασκηθεί, εάν αυτή είναι η επιλογή. Η φύση του ενυπόθηκου τίτλου, ως εξασφάλιση για την πληρωμή συγκεκριμένου ποσού, δεν δικαιολογεί ο πλειστηριασμός να απολήγει σε αυτοσκοπό, ακόμα κι αν μπορεί να προσφέρει ένα αμεσότερο ή ευκολότερο αποτέλεσμα.
32. Επειδή η Εφεσίβλητη, στην προκειμένη περίπτωση, δεν επέτρεψε στον Εφεσείοντα να έχει όλα τα αναγκαία στοιχεία του οφειλόμενου και πληρωτέου ποσού, για να δυνηθεί να ασκήσει το δικαίωμά του σε πληρωμή και εξαγορά (ασχέτως εάν θα το ασκούσε τελικά ή όχι), σκοπός για τον οποίο αποστέλλεται η Ειδοποίηση Τύπου «Ι» και πρέπει να περιέχει όλη την αναγκαία πληροφορία ή να δίδεται, όταν ζητείται· επειδή χρησιμοποίησε ανεπαρκή κατάσταση λογαριασμού στην Ειδοποίηση Τύπου «Ι» και έπειτα παρέλειψε και να εφοδιάσει τον Εφεσείοντα με στοιχεία που ο Εφεσείων αναζήτησε ως προς την πληρωμή, περιλαμβανομένης αναλυτικής κατάστασης του λογαριασμού και επεξήγησης των εξόδων, καταληκτικά, είναι βάσιμος ο λόγος Έφεσης που χρησιμοποίησε ο Εφεσείων, ότι η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» εκδόθηκε πριν να καθοριστεί κανονικά το πληρωτέο ποσό, συνακόλουθα πριν να λήξει η προθεσμία για την άσκηση του δικαιώματος πληρωμής.
33. Συναφώς, όταν στο πλαίσιο της Ειδοποίησης Τύπου «Ι» ζητούνται από τον ενυπόθηκο οφειλέτη, έγκαιρα, στοιχεία, για να δυνηθεί ή να προσπαθήσει να ασκήσει το δικαίωμά του για πληρωμή ή εξαγορά, τα οποία στοιχεία δεν ζητούνται αδικαιολόγητα, υπάρχει η ασάφεια ή η αοριστία που δικαιολογεί την αναζήτησή τους, εάν υπάρχουν και δεν προσκομίζονται από τον ενυπόθηκο πιστωτή, χωρίς εύλογο λόγο, δεν μπορεί να θεωρηθεί πως εκπνέει ο χρόνος πληρωμής μόνο με την πάροδο του χρόνου που εκτίθεται στην Ειδοποίηση Τύπου «Ι» ημερολογιακά. Θα πρέπει να δίδεται εύλογος χρόνος από την αποστολή των αναγκαίων στοιχείων και πληροφοριών.
34. Η πιο πάνω διαπίστωση, σε συνάρτηση και με τον τρόπο που παρουσιάστηκαν τα δεδομένα της υπόθεσης στο Δικαστήριο και τον νόμο, δεν αφήνει περιθώριο στο Δικαστήριο άλλο από τον παραμερισμό της προσβαλλόμενης Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ», και καθιστά μη αναγκαία την εξέταση οποιουδήποτε άλλου ζητήματος.
35. Εκδίδεται διάταγμα ως η παράγραφος Α της αίτησης.
36. Η έκδοση του παρόντος διατάγματος εξαντλεί τη δυνατότητα του Δικαστηρίου με βάση τον νόμο. Έχει την ουσιαστική συνέπεια ότι δεν μπορεί να διενεργηθεί ο πλειστηριασμός που αναγγέλθηκε με αυτή την Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ», ημερομηνίας 08.08.2023, για την ημερομηνία κατά την οποία αναγγέλθηκε. Έχει την ουσιαστική συνέπεια πως, για να δυνηθεί η Εφεσίβλητη ή άλλος δικαιούχος να πλειστηριάσει το ενυπόθηκο ακίνητο, θα πρέπει, μέσα από την Ειδοποίηση Τύπου «Ι» (είτε την υφιστάμενη και αποστέλλοντας συμπληρωματικά στοιχεία είτε νέα με εξ αρχής πλήρη στοιχεία), να δώσει ξεκάθαρη δυνατότητα στον παραλήπτη της, εάν επιθυμεί, να πληρώσει, γνωρίζοντας το πληρωτέο ποσό και τι περιλαμβάνει και δίδοντας εύλογο χρόνο υποβολής σχετικών προτάσεων. Ο χρόνος των 45 ημερών τίθεται από τον νόμο ως κατά τεκμήριο εύλογος, νοουμένου ότι υφίστανται εξ αρχής αυτού όλα τα αναγκαία στοιχεία για τη διενέργεια πληρωμής ή την υποβολή σχετικής πρότασης και την απάντηση σε αυτήν.
37. Τα έξοδα, έχοντας υπόψη το αποτέλεσμα αλλά και τον λόγο παραμερισμού, επιδικάζονται υπέρ του Εφεσείοντος και εναντίον της Εφεσίβλητης, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ......... Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ [1] Mobil Oil Cyprus Ltd v. Έλληνα