ΕΠΙ ΤΟΙΣ ΑΦΟΡΩΣΙ ΤΟΥΣ Α. Κ. κ.α. ν. Κ & Μ Famagusta Developers Ltd, Αρ. Γενικής Αίτησης: 58/2022, 8/3/2023

(1)/2011, στη Δ.48 των περί Πολιτικής Δικονομίας Θεσμών και στις γενικές και συμφυείς εξουσίες του Δικαστηρίου. Σε σχέση με τα γεγονότα, υποστηρίχθηκε η Αίτηση με ένορκη δήλωση του Αιτητή, Α.Κ., ο οποίος γνωρίζει προσωπικά τα γεγονότα. Είναι η θέση του ότι στις 26/11/2011 υπογράφτηκε μεταξύ του και της εταιρείας Κ & M Famagusta Developers Ltd σύμβαση αγοράς ακινήτου σε σχέση με την υπό αναφορά οικία. Η συγκεκριμένη εταιρεία είναι υπό εκκαθάριση και έχει εκκαθαριστή τον Κύπρο Ανδρέου. Διαφάνηκε ότι η συγκεκριμένη εταιρεία πώλησε εις διπλούν ή/και τριπλούν τη συγκεκριμένη κατοικία σε τρίτα πρόσωπα τα οποία κατέθεσαν στο Κτηματολόγιο το δικό τους αγοραπωλητήριο έγγραφο, στις 29/09/2005, οπόταν δεν γίνεται αποδεκτό το δικό τους συμβόλαιο. Όμως, στις 26/11/2011, η κατοχή του ακινήτου τους παραδόθηκε και τη διατηρούν μέχρι σήμερα, σύμφωνα με την υπογραφείσα συμφωνία η οποία δεν έχει τερματιστεί. Οι τίτλοι ιδιοκτησίας δεν έχουν εκδοθεί ούτε και έχει μεταβιβαστεί οποιοδήποτε μερίδιο στο ακίνητο που ανεγέρθηκε. Οι τρίτοι αγοραστές καταχώρισαν αγωγή, την Αγωγή Αρ. 1074/12, στην οποία με απόφαση του Δικαστηρίου καθορίστηκε ότι είναι κάτοχοι της κατοικίας. Παρά την απόφαση του Δικαστηρίου, οι προσπάθειες για κατάθεση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου απέβησαν άκαρπες λόγω του ότι το Κτηματολόγιο επικαλείται την ύπαρξη του άλλου αγοραπωλητηρίου εγγράφου. Υποστηρίζει ότι η έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων είναι αναγκαία, δίκαιη και εύλογη για να μπορέσει να προχωρήσει η ειδική εκτέλεση του πωλητηρίου εγγράφου και για να μπορέσει να καταχωρίσει αίτηση στη βάση της νομοθεσίας που αφορά τους εγκλωβισμένους αγοραστές. Τυχόν μη έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων θα τους προκαλέσει ανεπανόρθωτη ζημιά λόγω του ότι έχουν εξοφλήσει το τίμημα του ακινήτου. Οι τρίτοι, οι οποίοι έχουν αγοράσει το ίδιο ακίνητο, δεν έχουν εκπληρώσει τους όρους της συμφωνίας πώλησης. Καταλήγει ότι συντρέχουν οι προϋποθέσεις του Νόμου για την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος και ότι είναι ορθό και δίκαιο όπως εκδοθούν. Εκ μέρους του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Αμμοχώστου, Καθ΄ ου η αίτηση 1, δεν υπήρξε εμφάνιση. Η Αίτηση αντιμετωπίστηκε με την καταχώριση Ένστασης από τον Εκκαθαριστή της Καθ΄ ης η αίτηση εταιρείας. Στην Ένσταση καταγράφηκαν έξι

(6)λόγοι ενστάσεως. Συγκεκριμένα, προτάθηκε ότι η Αίτηση υποβάλλεται καταχρηστικά και με υπέρμετρη καθυστέρηση, ότι θα πρέπει να απορριφθεί λόγω κωλύματος συμπεριφοράς, ότι ο τύπος της είναι λανθασμένος, ότι έχει παρέλθει ο χρόνος των 6 μηνών για την καταχώριση του πωλητηρίου εγγράφου, ότι το Δικαστήριο δεν έχει εξουσία για έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων και ότι για το επίδικο ακίνητο έχει κατατεθεί το πωλητήριο έγγραφο ΠΩΕ1126/05. Νομική βάση της Ένστασης αποτέλεσαν τα άρθρα 1-18 του περί Πωλήσεως Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου Ν.81

(1)/2011, η Δ.39 και η Δ.48 θ.

1. 1-4, 8 και 9, τα Άρθρα 6 της ΕΣΔΑ και το Άρθρο 30 του Συντάγματος καθώς και οι συμφυείς εξουσίες και η πρακτική του Δικαστηρίου. Υποστηρίχθηκε με ένορκη δήλωση του Διαχειριστή της Καθ΄ης η Αίτηση, Κ.Α., ο οποίος γνωρίζει πολύ καλά τα γεγονότα. Είναι ο ισχυρισμός του ότι για το επίδικο ακίνητο υπάρχει κατατεθειμένο το πωλητήριο έγγραφο ΠΩΕ1126/2005 με άλλους αγοραστές και δεν μπορεί να επιτραπεί η κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου. Και οι δύο συνήγοροι υποστήριξαν τις εκατέρωθεν θέσεις με την καταχώριση γραπτών αγορεύσεων. Η ευπαίδευτη συνήγορος του Αιτητή αναφέρθηκε στη νομική πτυχή και στα γεγονότα και έθεσε το ερώτημα γιατί ενίσταται η εκχωρητής σε κάτι που υπέγραψε η ίδια, επικαλούμενη καθυστέρηση, ενώ η ίδια χρειάστηκε 9 μήνες για να καταχωρίσει την Ένστασή της στην υπό κρίση Αίτηση. Εισηγήθηκε ότι δεν προτάσσεται οποιοσδήποτε βάσιμος λόγος ένστασης για αυτό και η ένσταση θα πρέπει να απορριφθεί και τα αιτούμενα διατάγματα να εκδοθούν. Ο ευπαίδευτος συνήγορος της Καθ΄ης η αίτηση υποστηρίζει ότι η συμφωνία εκχώρησης έχει τερματιστεί, οπόταν και δεν μπορεί να καταχωριστεί. Εισηγείται την απόρριψη της Αίτησης. ΓΕΓΟΝΟΤΑ Προκύπτει από τις ένορκες δηλώσεις ότι οι Αιτητές αγόρασαν, στις 26/11/2011, το ακίνητο υπ' αριθμό 1 στο συγκρότημα "FAMAGUSTA GARDENS" 16, στο Παραλίμνι, από την Καθ΄ης η αίτηση εταιρεία. Η Καθ΄ ης η αίτηση εταιρεία είναι σήμερα υπό εκκαθάριση. Σε προσπάθειά τους να καταθέσουν το πωλητήριο έγγραφο, διαφάνηκε ότι το συγκεκριμένο ακίνητο είχε πωληθεί σε τρίτους οι οποίοι είχαν καταθέσει το δικό τους πωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο από τις 21/09/
2. Για την κατοχή της συγκεκριμένης κατοικίας είχε καταχωριστεί αγωγή, η Αγωγή Αρ. 1074/12, στην οποία αποφασίστηκε ότι οι Αιτητές νομιμοποιούντο στην κατοχή της συγκεκριμένης κατοικίας. Όμως δεν είχε αποφασιστεί, στην αγωγή, το ιδιοκτησιακό καθεστώς της κατοικίας αφού η διαφορά, σύμφωνα με την απόφαση του Δικαστηρίου, έπρεπε να επιλυθεί μεταξύ των αγοραστών και της Καθ΄ης η αίτηση εταιρείας και όχι μεταξύ των δύο αγοραστών. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ Ο πρώτος λόγος ένστασης αφορά την αρμοδιότητα του Δικαστηρίου, σε σχέση με την υπό κρίση αίτηση. Λόγω του ότι δεν προωθήθηκε στη γραπτή αγόρευση του Καθ΄ ου η αίτηση, θεωρείται ότι έχει εγκαταλειφθεί. Ως νομική βάση της Αίτησης καταγράφεται το άρθρο 12 του περί Πωλήσης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος Ν.81(Ι)/2011, το οποίο διαλαμβάνει τα ακόλουθα: «
3. Ανεξάρτητα από τις διατάξεις του παρόντος Νόμου, το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση για συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν σε οποιοδήποτε χρόνο, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις τις διατάξεις του παρόντος Νόμου ή η προθεσμία κατάθεσής τους σύμφωνα με τις διατάξεις του καταργηθέντα με τον παρόντα Νόμο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, ανάλογα με την περίπτωση, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή.». Έχοντας υπόψη τις πρόνοιες του πιο πάνω άρθρου, θεωρώ ότι η επιδίωξη του νομοθέτη είναι να δώσει ευκαιρία έτσι ώστε να μπορεί να αποταθεί κάποιος στο Δικαστήριο για σύμβαση που έγινε σε οιονδήποτε χρόνο και παρά την παρέλευση της προθεσμίας που τίθεται από το άρθρο 3

(1)(γ) του Ν.81(Ι)/2011 δεν κατέστη δυνατή η κατάθεσή της. Προκύπτει από τη συμφωνία, Τεκμήριο 1 στην Αίτηση, ότι υπογράφτηκε στις 26/11/

1. Η υπό κρίση Αίτηση καταχωρίστηκε το 2022, έντεκα χρόνια μετά τη συνομολόγηση της σύμβασης. Σύμφωνα με το σκεπτικό της απόφασης Αναφορικά με την αίτηση της Alpha Bank of Cyprus Public Company Ltd Αίτηση Αρ. 25/2019 ημερ. 26/02/2019, ECLI:CY:AD:2019:D63, διαφαίνεται ότι εναπόκειται στη διακριτική εξουσία του Δικαστηρίου να επιτρέψει την κατάθεση της συμφωνίας, έστω και αν παρήλθε ο υπό του Νόμου προβλεπόμενος χρόνος, νοουμένου ότι κρίνει ότι είναι εύλογο και δίκαιο για την προστασία του αγοραστή. Το ζήτημα της καθυστέρησης που παρατηρείται από πλευράς πωλητή ή αγοραστή, ανάλογα με την περίπτωση, να προβεί σε κατάθεση της σύμβασης, δύναται να εξεταστεί μόνο ως μία παράμετρος συναφής προς το αν «είναι εύλογο και δίκαιο για την προστασία του αγοραστή», χωρίς το εκπρόθεσμο της κατάθεσης να αποτελεί αφ' εαυτού λόγο απόρριψης της αίτησης, εφόσον η αίτηση εδράζεται στο άρθρο 12 του Νόμου. Το Δικαστήριο οφείλει να εξετάσει την υπό κρίση Αίτηση με βάση τα γεγονότα ως ίσχυαν κατά τον χρόνο καταχώρισης της Αίτησης. Από το περιεχόμενο του άρθρου 12 του Ν.81(Ι)/2011, είναι σαφές ότι η έγκριση του αιτήματος για παράταση εναπόκειται στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου το οποίο θα πρέπει να ικανοποιηθεί ότι το αίτημα είναι δίκαιο και εύλογο και ο σκοπός του άρθρου είναι η προστασία του εκδοχέα - αγοραστή, όπως είναι γενικότερα και ο σκοπός του Ν.81(Ι)/
2. Ο Αιτητής αναφέρει στην ένορκη του δήλωση ότι η σύμβαση πώλησης δεν έχει κατατεθεί στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου λόγω του ότι υπάρχει άλλη σύμβαση κατατεθειμένη σε σχέση με το συγκεκριμένο ακίνητο. Αυτό από μόνο του δεν μπορεί παρά να οδηγήσει στην κατάληξη ότι δεν είναι εύλογο και δίκαιο να εκδοθεί το διάταγμα το οποίο επιζητείται από τους Αιτητές. Και ο λόγος που δεν είναι δίκαιο να εκδοθεί το συγκεκριμένο διάταγμα είναι γιατί το Δικαστήριο δεν έχει ενώπιόν του ως δεδομένο ποιο πωλητήριο είναι έγκυρο έτσι ώστε να καταδεικνύεται το ποιος έχει δικαίωμα στην εγγραφή του ακινήτου στο όνομά του. Η κατοχή του ακινήτου αποφασίστηκε με την απόφαση στην Αγωγή. Αρ. 1074/12, όχι όμως το ιδιοκτησιακό του καθεστώς. Σύμφωνα με τη νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου, η σύμβαση πώλησης γης δεν παρέχει δικαίωμα στον αγοραστή να απαιτήσει την εγγραφή του ακινήτου επ' ονόματί του, σε περίπτωση διάρρηξης. Τα δικαιώματά του περιορίζονται στη διεκδίκηση αποζημιώσεων. Αναφορά γίνεται στο σκεπτικό της απόφασης Markidou v. Kiliaris and Another

(1983)1C.L.R. 392, στη σελ. 403, όπου διαβάζονται τα ακόλουθα: «The rights acquired under a contract for the sale of land are personal and, as such, prima facie assignable. A contract for the sale of land does not create an estate in land, that is, rights in rem.» Δικαίωμα επί της γης δημιουργείται μόνον εφόσον η πώληση γίνεται με γραπτή σύμβαση, η οποία εγγράφεται στο Κτηματολόγιο, βάσει του Κεφ.

1. Τα δικαιώματα, που παρέχει στους αγοραστές ακίνητης ιδιοκτησίας η σύμβαση αγοράς, αφενός, και η εγγραφή της, αφετέρου, συγκεφαλαιώνονται στο ακόλουθο απόσπασμα από την ίδια υπόθεση (σελ. 404): «A contract for the sale of land creates, like any other contract, rights in personam. An estate in land may accrue from adherence to the provisions of Cap.
2. Short of observance of the provisions of Cap. 232, a contract for the sale of land merely confers personal rights, that is, rights against the counter-contracting party, in the event of breach. It does not give any rights over the land. As Goulding, J. observed in Property Discount Corpn. v. Lyon Group [1980] 1 All E.R. 334, a contract gives an interest in land only if it gives the power to require a grant of the land without further permission of the owner. In other words, if it puts it beyond the reach of the owner to withhold consent to the conveyance.» Μόνο στην περίπτωση εγγραφής της σύμβασης πώλησης στο Κτηματολόγιο, ο αγοραστής αποκτά δικαιώματα επί του ακινήτου, τα οποία μπορεί να αποτελέσουν το αντικείμενο ειδικής εκτέλεσης, όπως προβλέπεται στο Κεφ. 232 (βλ. Ερωτοκρίτου ν. Θεοδώρου κ.ά.

(1997)1 Α.Α.Δ. 1800 και Καναρά ν. Πρωτοπαπά

(1998)1 A.A.Δ. 801). Στην απόφαση Δρυάδης κ.ά. ν. Καλησπέρα

(1998)1 Α.Α.Δ. 881, διαπιστώνεται ότι η εγγραφή της σύμβασης, βάσει του Κεφ.232, παρεμβάλλει, εν πάση περιπτώσει, κώλυμα στη διάθεση του διαμερίσματος από τον ιδιοκτήτη σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο. Στην ίδια απόφαση, αντιδιαστέλλονται οι σχετικές διατάξεις του Κεφ.232 με εκείνες του άρθρου 76 του Κεφ.149 και διακρίνονται οι πρόνοιές τους. Το ακόλουθο απόσπασμα αντανακλά τη θέση του Δικαστηρίου στο επίμαχο ζήτημα: «Το άρθρο 2 του ΚΕΦ. 232 καθιστά την πώληση ακινήτου δεκτική ειδικής εκτέλεσης, μόνο όπου συντρέχουν οι προϋποθέσεις που καθορίζονται από τις πρόνοιές του. Σκοπός του Νόμου αυτού είναι ο καθορισμός, σε αντιδιαστολή προς άλλης φύσης γραπτές συμβάσεις, ξεχωριστών προϋποθέσεων, για να είναι η σύμβαση δεκτική ειδικής εκτέλεσης. Οι προϋποθέσεις αυτές είναι διάφορες από εκείνες που καθορίζονται στο άρθρο 76. Η εξουσία η οποία παρέχεται, αντίστοιχα, από το άρθρο 76 και το ΚΕΦ. 232, δεν μπορεί να συνυπάρχει σε σχέση με συμβάσεις για την πώληση ακινήτων. Και αυτός ήταν ο σκοπός του νομοθέτη, με τη θεσμοθέτηση των προνοιών του εδαφίου

(2)του άρθρου 76.». Καθοδηγούμενο το Δικαστήριο από τις νομολογιακές αρχές, όπως εξελίχθηκαν, οδηγείται στο συμπέρασμα ότι δεν μπορεί να εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα για κατάθεση του συγκεκριμένου πωλητηρίου εγγράφου αφού υπάρχει ήδη κατατεθειμένο άλλο πωλητήριο έγγραφο. Θα πρέπει πρώτα να επιλυθεί το θέμα της ιδιοκτησίας του συγκεκριμένου διαμερίσματος και μετά να υποβληθεί αίτηση στο Δικαστήριο για εκπρόθεσμη κατάθεση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου. Ως εκ του πιο πάνω συμπεράσματος, η Αίτηση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ του Καθ΄ου η αίτηση, ως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) .................... Ε. Γεωργίου-Αντωνίου, Α. Ε. Δ. Πιστόν Αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο