Μιχάλη Χατζησάββα ν. Ελληνική Τράπεζα Δημόσια Εταιρεία ΛΤΔ, Αρ. Αίτησης Έφεσης: 350/24, 10/10/2024 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Α. ΛΟΥΚΑ, Ε.Δ. Αρ. Αίτησης Έφεσης: 350/24 Επί τοις αφορώσι τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965, (9/65) και τον Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο Κεφ.224, ως και τις τροποποιήσεις τους. Μεταξύ.- Μιχάλη Χατζησάββα Εφεσείοντα/Αιτητή -Και- Ελληνική Τράπεζα Δημόσια Εταιρεία ΛΤΔ Εφεσίβλητης/ Καθ' ης η αίτηση Ημερομηνία: 10/10/2024 Εμφανίσεις: Για Εφεσείοντα- Αιτητή: κα. Κωνσταντίνου Για Εφεσίβλητη- Καθ' ης η αίτηση: κ. Μενελάου ΑΠΟΦΑΣΗ Με την υπό εξέταση αίτηση επιχειρείται ο παραμερισμός της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ», η ακύρωση σκοπούμενου πλειστηριασμού ακινήτου του Εφεσείοντα Αιτητή (στο εξής «ο Αιτητής») και η αναστολή της όλης διαδικασίας του πλειστηριασμού, όπως ενεργοποιήθηκε από την Εφεσίβλητη Καθ' ης η αίτηση (στο εξής «η Καθ' ης η αίτηση»). Ο Αιτητής εγείρει ενδεικτικά τους εξής λόγους έφεσης: τη μη δέουσα επίδοση της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ», το παράτυπο και λανθασμένο του περιεχομένου της εν λόγω ειδοποίησης, αλλά και τη μη δέουσα επίδοσης και ελλιπές περιεχόμενο των Ειδοποιήσεων που προηγούνται της «ΙΑ». Με την ένορκη δήλωση του ο Αιτητής αποκαλύπτει την υποθήκευση ακινήτων του προς εξασφάλιση πιστωτικών διευκολύνσεων. Αναφέρεται επίσης σε αγωγή που καταχωρήθηκε εναντίον του, από την Καθ' ης η αίτηση, αξιώνοντας μεταξύ άλλων διάταγμα πώλησης των επίδικων ενυπόθηκων ακινήτων. Υποστηρίζει ότι την 26/3/2024 έλαβε μέσω ιδιωτικής επίδοσης την Ειδοποίηση Τύπου «Ι» ημερομηνίας 6/3/2024, χωρίς να προηγηθεί προσπάθεια επίδοσης μέσω ταχυδρομείου. Μέσω ιδιωτικής επίδοσης έλαβε και την Ειδοποίηση Τύπου «ΙΒ» ημερομηνίας 14/5/2024, την 27/5/
- Την Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» ημερομηνίας 13/8/2024, με την οποία ενημερώνεται ότι θα λάβει χώρα πλειστηριασμός των επίδικων ακινήτων την 23/10/24, έλαβε μέσω συστημένου ταχυδρομείου. Η Καθ' ης η αίτηση μέσω των λόγων ενστάσεως της υποστηρίζει ότι δεν συντρέχουν λόγοι επιτυχίας της αίτησης, δεν παρέχεται επαρκής αιτιολογία σε σχέση με τους λόγους έφεσης, οι επιδόσεις των ειδοποιήσεων έγιναν νομότυπα, όπως νομότυπο είναι και το περιεχόμενο τους. Επίσης ως λόγοι ένστασης αναφέρονται η ύπαρξη χρέους του Αιτητή, το οποίο εξασφαλίζεται από την επίδικη υποθήκη και ότι η αίτηση καταχωρίστηκε καταχρηστικά. Οι λόγοι ένστασης υποστηρίζονται από ένορκη δήλωση του κ. Ηλία Λοΐζου, Λειτουργό του Τμήματος Εκποιήσεων της Καθ' ης η αίτηση. Πέραν των όσων ειδοποιήσεων έλαβε ο Αιτητής, όπως αναφέρονται πιο πάνω, ο κ. Λοΐζου εξήγησε ότι την 14/11/2022, μαζί με την επιστολή τερματισμού, στάλθηκε Ειδοποίηση Τύπου «Θ» στον Αιτητή, στην τελευταία γνωστή του διεύθυνση. Την επεσύναψε ως Τεκμήριο 3 στην ένορκη του δήλωση. Εξήγησε ότι την ειδοποίηση Τύπου «Ι» την έστειλαν μέσω συστημένου ταχυδρομείου και ο Αιτητής την παρέλαβε την 26/3/2024 (Τεκμήριο 5). Την ίδια μέρα του επέδωσαν την εν λόγω Ειδοποίηση με ιδιώτη επιδότη (Τεκμήριο 6). Η Ειδοποίηση Τύπου «Ι» συνοδεύεται από κατάσταση λογαριασμού όπου φαίνεται το υπόλοιπο και ο τόκος συγκεκριμένης περιόδου. Υποστηρίζεται ότι ο Αιτητής είναι ο πρωτοφειλέτης και ενυπόθηκος οφειλέτης, του ενυπόθηκου χρέους, ενώ δεν υπάρχουν άλλα ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Αναφορικά με την Ειδοποίηση Τύπου «ΙΒ», αυτή αποστάλθηκε με συστημένο ταχυδρομείο στον Αιτητή, από την καταγραφή της διακίνησης δεν προέκυψε λήψη της (Τεκμήριο 8) και έτσι επιδόθηκε με ιδιώτη επιδότη (Τεκμήριο 9). Η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» ημερομηνίας 13/8/2024, Τεκμήριο 10 στην ένορκη δήλωση Λοΐζου, αποστάλθηκε μέσω συστημένου ταχυδρομείου και από το Τεκμήριο 11 που επισυνάπτεται στην ένορκη δήλωση Λοίζου. φαίνεται να παραλήφθηκε από τον Αιτητή την 3/9/
- Στην Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» καταγράφεται το απαιτητό δυνάμει της υποθήκης ποσό, το επιπλέον ποσό του τόκου και σε παρένθεση «μέχρι 31/7/24» και ως επιπλέον ποσό εξόδων αναφέρεται το εξής: €0,00, για την ίδια περίοδο. Οι συνήγοροι των μερών κατέθεσαν γραπτές αγορεύσεις υποστηρίζοντας τις θέσεις τους. Ο Αιτητής επικεντρώνεται στο ότι δεν έλαβε Ειδοποίηση Τύπου «Θ», στο μη νομότυπο του λογαριασμού που επισυνάπτεται στην Ειδοποίηση Τύπου «Ι» και στο ότι η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» δεν πληροί τις προϋποθέσεις, ήτοι δεν αναφέρει επακριβές ποσό. Η Καθ' ης η αίτηση αντιτείνει ότι η διαδικασία που τηρήθηκε και οι Ειδοποιήσεις που αποστάλθηκαν ακολούθησαν τα όσα ο Νόμος ορίζει. Αμφότεροι παρέθεσαν νομολογία προς επίρρωση των επιχειρημάτων τους. Περαιτέρω αναφορά στις γραπτές αγορεύσεις θα γίνεται όπου κριθεί σκόπιμο. Η διαδικασία πλειστηριασμού ενός ακινήτου περιγράφεται και προδιαγράφεται αναλυτικά στο Μέρος VIA του Ν.9/1965, όπως αυτός τροποποιήθηκε. Σκοπός του νομοθετήματος, όπως προκύπτει και από την Αιτιολογική Έκθεση που κατατέθηκε στη συνεδρία της Βουλής των Αντιπροσώπων στις 06/09/2014 για την ψήφιση του σχετικού νομοσχεδίου και την ενσωμάτωση του Μέρους VIA στο βασικό Νόμο, είναι η επιτάχυνση των διαδικασιών πώλησης ενυπόθηκων ακινήτων με διεξαγωγή διαδικασίας που γίνεται εξ' ολοκλήρου από τον ενυπόθηκο δανειστή, χωρίς παρέμβαση από τις κυβερνητικές υπηρεσίες. Το Άρθρο 44Β του Νόμου, προβλέπει ότι ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να κινήσει τη διαδικασία εκποίησης του ενυπόθηκου ακινήτου στην περίπτωση υπερημερίας του οφειλέτη για περίοδο όχι μικρότερη των 120 ημερών. Εάν ο ενυπόθηκος δανειστής είναι αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα, τότε αποστέλλει στον οφειλέτη Ειδοποίηση Τύπου «Θ» για την ύπαρξη υπερημερίας. Καταγράφονται μάλιστα εξαντλητικά τα όσα θα πρέπει να περιέχονται στην Ειδοποίηση Τύπου «Θ». Η έναρξη της διαδικασίας εκποίησης ξεκινά με την επίδοση στον ενυπόθηκο οφειλέτη, αλλά και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, ειδοποίησης Τύπου «Ι», ζητώντας εντός προθεσμίας όχι μικρότερης των 45 ημερών την εξόφληση του χρέους. Μαζί με την εν λόγω Ειδοποίηση Τύπου «Ι» αποστέλλεται κατάσταση λογαριασμού του ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και των εξόδων, ενημερώνοντας τον ενυπόθηκο οφειλέτη περί των επικείμενων συνεπειών σε περίπτωση μη εξόφλησης του οφειλόμενου ποσού. Σύμφωνα με το Άρθρο 44Γ
(2), στην περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεν συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της Ειδοποίησης, ο δανειστής δύναται να επιδώσει δεύτερη ειδοποίηση, ήτοι την Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ», στην οποία αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό. Ενυπόθηκος οφειλέτης ή ενδιαφερόμενο πρόσωπο δύνανται εντός σαράντα πέντε
(45)ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης, να την προσβάλουν ζητώντας παραμερισμό της, με έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο, για μια σειρά από λόγους που καταγράφονται στο 44 Γ
(3)(α) έως (η) του Νόμου. Εξετάζοντας τους λόγους έφεσης του Αιτητή και ειδικότερα τον ισχυρισμό ότι δεν έλαβε την Ειδοποίηση Τύπου «Θ», προκύπτει ότι αυτή είχε ετοιμαστεί και στάλθηκε στον Αιτητή. Τούτο αποδεικνύει το Τεκμήριο 3, επί της ενόρκου δηλώσεως του κ. Λοΐζου, το οποίο με κανένα τρόπο δεν αμφισβητήθηκε. Μάλιστα η Ειδοποίηση Τύπου «Θ» στάλθηκε στην τελευταία γνωστή διεύθυνση του Αιτητή, όπως επιτάσσει το άρθρο 44ΙE του Νόμου. Αξίζει να αναφερθεί ότι η Ειδοποίηση Τύπου «Θ», ως το Άρθρο 44Β
(2)ορίζει, αποστέλλεται στον ενυπόθηκο δανειστή. Δεν προνοείται δηλαδή επίδοση της εν λόγω ειδοποίησης αλλά απλώς αποστολή της, αν και στην υπό κρίση περίπτωση η Καθ' ης η αίτηση απέστειλε την επιστολή ως προνοείται να γίνεται η επίδοση, στη βάση του ερμηνευτικού άρθρου 44ΙE. Αναφορικά με τo περιεχόμενο της κατάστασης λογαριασμού που συνοδεύει την Ειδοποίηση Τύπου «Ι» παρατηρείται ότι επ' αυτής καθορίζεται τόσο το ποσό κεφαλαίου όσο και το ποσό του τόκου. Η πρόνοια του άρθρου ορίζει ότι περιέχεται στην κατάσταση λογαριασμού το ποσό του ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων. Όπως προκύπτει και από την Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ», έξοδα δεν φαίνεται να υπάρχουν, άρα με την καταγραφή του υπολοίπου και των τόκων, η κατάσταση λογαριασμού που απέστειλε η Καθ' ης η αίτηση στον Αιτητή, συνάδει με τα όσα απαιτεί η σχετική νομοθετική διάταξη. Εν πάση περιπτώσει έχει κριθεί ότι «οι λόγοι που μπορεί να οδηγήσουν σε παραμερισμό της ειδοποίησης καθορίζονται εξαντλητικά» στο άρθρο 44 Γ
(3)(ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΗΝ ΑΙΤΗΣΗ ΤΗΣ Α. ΠΑΠΑΚΟΚΚΙΝΟΥ, Πολιτική Έφεση Αρ. 110/2019, 18/2/2020). Οι παρατυπίες στη σύνταξη ή την αποστολή ειδοποιήσεων πριν την Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ», δεν αποτελούν σχετικό λόγο, συνεπώς ακόμα και αν αποδεικνύονταν οι ως άνω ισχυρισμοί του Αιτητή, δεν θα ήταν δυνατό να αποδοθεί η αιτούμενη θεραπεία. Ως προς το ποσό που κατέστη απαιτητό, όπως αυτό αναφέρεται στην Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ», κατατοπιστική είναι η πρόσφατη απόφαση του Εφετείου, ΑΝΔΡΕΑΣ ΙΑΚΩΒΟΥ v. GORDIAN HOLDINGS LTD, Πολιτική Έφεση Αρ. 83/2019, 11/6/2024, στην οποία παρέπεμψαν και οι δικηγόροι του Αιτητή. Εκεί αναφέρονται τα εξής: «Από τον προβλεπόμενο Τύπο ΙΑ, ως τίθεται στο σχετικό Δεύτερο Παράρτημα του Νόμου 9/65, προκύπτει ότι, ως ο νομοθέτης προνόησε, θα πρέπει να γίνεται αναφορά και συγκεκριμενοποίηση στο ποσό το οποίο κατέστη απαιτητό, δυνάμει της υπό αναφοράς υποθήκης, στο ποσό του τόκου (αντί περιγραφής του τόκου), καθώς επίσης και στο ποσό των εξόδων. Αυτό συνάγεται από το ότι προνοείται: «Το ποσό το οποίο κατέστη απαιτητό δυνάμει της πιο πάνω Υποθήκης ανέρχεται στο ποσό των €......, πλέον τόκος €....... πλέον έξοδα €..... .» Άλλωστε, κάτι τέτοιο συνάδει και με τη λογική ότι, στο πλαίσιο της Ειδοποίησης κατά τον Τύπο ΙΑ, το οφειλόμενο ποσό που αφορά η σκοπούμενη εκποίηση έχει ήδη συγκεκριμενοποιηθεί (ως αναφέρει και η ειδοποίηση) σε συγκεκριμένη ημερομηνία. Η ενδεχόμενη προσθήκη μεταγενέστερων τόκων δεν αναιρεί τα πιο πάνω. Η εν λόγω διαπίστωση, πέραν της ξεκάθαρης νομοθετικής πρόνοιας, υποστηρίζεται και από τη διαφορετική πρόθεση του νομοθέτη στα όσα καθόρισε ως απαιτούμενα στην Ειδοποίηση κατά τον Τύπο Ι, όπου, αναφορικά με τον τόκο προβλέπεται: «., πλέον τόκοι επί ..... προς ..... επί τοις εκατόν από της, .». Δεν αποτελεί έργο του Δικαστηρίου να αντικαταστήσει την πρόθεση του νομοθέτη με το τι το ίδιο κρίνει ότι είναι ή θα πρέπει να θεωρηθεί ότι είναι η πρόθεση αυτή. Το θέμα δεν μπορεί να αναχθεί σε θέμα τυπολατρίας, αφού αυτό προβλέπει ο νόμος. Μη συμμόρφωση με τον τύπο αποτελεί λόγο παραμερισμού της Ειδοποίησης κατά τον Τύπο ΙΑ. Στην προκειμένη περίπτωση, όπως προκύπτει από το σχετικό Τεκμήριο, η Ειδοποίηση κατά τον Τύπο ΙΑ, η οποία αφορά το ενυπόθηκο χρέος, αναφέρεται σε ποσό το οποίο κατέστη απαιτητό δυνάμει της αναφερόμενης υποθήκης, σε ποσό εξόδων €0,00, αλλά σε περιγραφή καθορισμού του οφειλόμενου τόκου χωρίς συγκεκριμενοποίηση ποσού. Το δικαίωμα του εφεσείοντα - ενυπόθηκου οφειλέτη να ζητήσει διευκρινήσεις, ή το ενδεχόμενο επιχείρημα ότι το ποσό του τόκου ήταν υπολογίσιμο με βάση την αναφορά, δεν αναιρεί το καθορισμένο περιεχόμενο του Τύπου ΙΑ, ούτε την υποχρέωση συμμόρφωσης με αυτό. Ούτε, ασφαλώς, αφαιρεί από τον εφεσείοντα το δικαίωμα να προβάλει την εν λόγω μη συμμόρφωση, ως λόγο παραμερισμού της Ειδοποίησης κατά τον Τύπο ΙΑ. Αναπόφευκτα, στη βάση των εν λόγω νομοθετικών προνοιών, προκύπτει ότι η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληρούσε τις απαιτούμενες, κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις. Θεώρηση με βάση την οποία θα μπορούσε να κριθεί ότι τα αναφερόμενα στην ειδοποίηση, από μόνα τους ή σε συνδυασμό με οτιδήποτε άλλο, ικανοποιούν τα απαιτούμενα, θα τροποποιούσε τα όσα με σαφή τρόπο προνόησε ο Νομοθέτης.» Το Εφετείο δηλαδή έκρινε ότι οι βουλές του Νομοθέτη επιτάσσουν την ακριβή αποτύπωση του ποσού που απαιτείται από τον ενυπόθηκο δανειστή. Απαιτείται συγκεκριμενοποίηση όλων των ποσών και όχι περιγραφή τους. Εν προκειμένω, σε αντιδιαστολή με την Ιακώβου, πιο πάνω, το ποσό του τόκου καθορίζεται επακριβώς και αναφέρεται μάλιστα και το διάστημα που αυτό αφορά. Δεν υπάρχει δηλαδή απλή περιγραφή του, αλλά αποτύπωση ποσού, ως η νομολογία ορίζει. Η αναφορά της περιόδου ισχύος του τόκου και των εξόδων, δεν αποτελεί σε καμία περίπτωση περιγραφή, παρά μόνο σημείωση ότι τα αναφερόμενα ποσά ισχύουν μέχρι εκείνο το διάστημα και αυξάνονται, αναλόγως των όρων της σύμβασης των μερών. Δεν περιγράφεται δηλαδή το ποσό που απαιτείται, απλώς σημειώνεται η περίοδος που αφορά και εννοείται ότι αυξάνεται από καιρού εις καιρόν, ως συνήθως συμβαίνει στα τοκοφόρα ποσά ή με την δημιουργία εξόδων. Συνεπώς δεν προκύπτει να υφίσταται η όποια παρατυπία στον καθορισμό του ποσόυ επί της Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ». Επιπλέον εγέρθηκε ως λόγος έφεσης το ζήτημα της επίδοσης των Ειδοποιήσεων. Ο ορισμός της επίδοσης, ως το Μέρος VIA του Νόμου τις εννοεί, δίδεται στο άρθρο 44 ΙΕ ως εξής: ««επίδοση» σημαίνει σε κάθε περίπτωση την παράδοση ειδοποίησης ή επικοινωνίας με συστημένη επιστολή, η οποία απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας ή του εγγεγραμμένου γραφείου του προσώπου, στο οποίο η ειδοποίηση ή η επικοινωνία απευθύνεται, ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη σε μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, και σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό, την ιδιωτική επίδοση τέτοιας ειδοποίησης ή επικοινωνίας σε τέτοιο πρόσωπο» Οι επιδόσεις των Ειδοποιήσεων Τύπου «Ι», «ΙΒ» και «ΙΑ» έλαβαν χώρα ως προβλέπεται πιο πάνω. Συγκεκριμένα η Ειδοποίηση Τύπου «Ι» επιδόθηκε με συστημένη επιστολή (Τεκμήριο 5), πράγμα που ο Αιτητής απέκρυψε. Αποκάλυψε μόνο ότι του επιδόθηκε και με ιδιώτη επιδότη, κάτι που έγινε συμπληρωματικά, παρά την επίδοση με τον καθορισμένο στο Νόμο τρόπο. Η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΒ», επιδόθηκε με ιδιώτη επιδότη (Τεκμήριο 8), αφού δεν καρποφόρησε η επίδοση της με συστημένη επιστολή (Τεκμήριο 9). Τέλος η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» επιδόθηκε με συστημένη επιστολή, ως ακριβώς προβλέπει η ως άνω διάταξη. Επομένως καμιά παρατυπία ή παρανομία δεν καταδείχθηκε αναφορικά με τις επιδόσεις των Ειδοποιήσεων, όπως αποστάλθηκαν στον Αιτητή. Στη βάση των ως άνω η Αίτηση Έφεση απορρίπτεται. Επιδικάζονται έξοδα εναντίον του Αιτητή Εφεσείοντα και υπέρ της Καθ' ης η αίτηση Εφεσίβλητης, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.)............ Α. Λουκά Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο