PAPA DEVELOPEMNTS LTD ν. Ρ.Τ. PLANETAX LTD, Αίτηση Αρ. Ε28/23, 30/10/2024 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Λ.Σ. Καμμίτση, Προέδρου και Σπ. Σπυριδάκι και Κ. Φραγκούδη, Παρέδρων Αίτηση Αρ. Ε28/23 (i-justice) Μεταξύ: PAPA DEVELOPEMNTS LTD Η.Ε. 5652 Αιτήτριας και Ρ.Τ. PLANETAX LTD (Η.Ε. 276732) Καθ' ης η Αίτηση ------------------------------------------------------------------------------------------ 30.10.2024 Για την Αιτήτρια: κ.κ. Κ. Νεοφύτου και Λ. Θεοδώρου για κ.κ. Α. & Α. Κ. Αιμιλιανίδης, Κ. Κατσαρός & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε. Για την Καθ' ης η Αίτηση: κα. Χρ. Τεμβριώτου Α Π Ο Φ Α Σ Η Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση καταχωρήθηκε την 9.3.2023 και μ' αυτήν η Αιτήτρια εταιρεία εξαιτείται ως ακολούθως: «
- Διαταγήν του Δικαστηρίου διατάττουσα την έξωση της Καθ' ης η Αίτηση και πάντα άλλον έλκοντα δικαίωμα κατοχής από την Καθ' ης η Αίτηση να παραδώσει εις την Αιτήτρια ελεύθερον την κατοχή του διαμερίσματος επί της οδού Πλουτάρχου 2, 4ος όροφος, διαμέρισμα 401, Έγκωμη Λευκωσία (εν τοις εφεξής το «διαμέρισμα»).
- Διαταγήν του Δικαστηρίου διατάττουσα την Καθ' ης η Αίτηση ή και οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο έλκει δικαίωμα κατοχής από την Καθ' ης η Αίτηση να παραδώσει στην Αιτήτρια ελεύθερα την διακατοχή ή και την κατοχή του διαμερίσματος.
- Απόφαση και/ή Διάταγμα του Δικαστηρίου εναντίον της Καθ' ης η Αίτηση δια το ποσό των €1540 ως οφειλόμενο καθυστερημένο ενοίκιο δια τους μήνες Φεβρουάριο και Μάρτιο.
- Απόφαση και/ή Διάταγμα του Δικαστηρίου εναντίον του Καθ' ου η Αίτηση δια το ποσό των ενοικίων για την περίοδο κατόπιν της καταχώρησης της παρούσας Αίτησης μέχρι και την ημερομηνία έξωσης του Καθ' ου η Αίτηση και/ή οποιαδήποτε άλλη ημερομηνία ήθελε καθορίσει το Δικαστήριο.
- Τόκο.
- Οιανδήποτε ετέρα διαταγή ή θεραπεία η οποία ήθελε κριθεί δίκαια ή και εύλογη υπό του Δικαστηρίου.
- Τα έξοδα και τέλη της παρούσας Αιτήσεως, πλέον έξοδα επιδόσεως, πλέον Φ.Π.Α.» Η Αιτήτρια εταιρεία ισχυρίζεται ότι είναι ιδιοκτήτρια διαμερίσματος επί της οδού Πλουτάρχου 2, 4ος όροφος, διαμέρισμα 401, Έγκωμη, Λευκωσία (εν τοις εφεξής «το επίδικο διαμέρισμα»). Δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 13.11.2018, η Αιτήτρια συμφώνησε με την Καθ' ης η Αίτηση, όπως ενοικιάσει το επίδικο διαμέρισμα για χρονικό διάστημα δύο χρόνων, από 1.122018 έως 30.11.2020, έναντι του συμφωνηθέντος μηνιαίου ενοικίου των €770.- για όλη την περίοδο ενοικιάσεως, ισχυρισμοί που είναι παραδεκτοί. Η Αιτήτρια δικογραφεί ορισμένους εκ των όρων της συμφωνίας ενοικίασης. Το επίδικο διαμέρισμα συμπληρώθηκε πριν την 31.12.1999 και ήταν και/ή βρισκόταν υπό και/ή προς ενοικίαση κατά την εν λόγω ημερομηνία. Κείται δε εντός ελεγχόμενης περιοχής. Η Καθ' ης η Αίτηση είχε προβεί στην πληρωμή του ενοικίου κατά σειρά μηνών, αλλά παραλείπει επιστάμενα και συστηματικά να καταβάλλει το οφειλόμενο ενοίκιο και/ή δεν κατέβαλλε οποιοδήποτε ποσό έναντι του συμφωνημένου ενοικίου από την 1.6.2022 μέχρι και την 1.1.2023 και/ή κατέβαλλε το μηνιαίο ενοίκιο κάθε τρεις μήνες και/ή παραπάνω. Η Καθ' ης η Αίτηση κατέβαλλε το οφειλόμενο ενοίκιο στο διαχειριστή της πολυκατοικίας αντί μέσω τραπεζικού εμβάσματος, ως η προφορική συμφωνία των διαδίκων και παρά τις οχλήσεις της Αιτήτριας. Στις 9.11.2022, η Αιτήτρια απέστειλε την προνοούμενη από τον Νόμο επιστολή, με την οποία καλούσε την Καθ' ης η Αίτηση όπως πληρώσει τα μέχρι τότε οφειλόμενα ενοίκια. Η Καθ' ης η Αίτηση παρέλαβε την επιστολή την 8.12.
- Μετά το πέρας 21 ημερών από τη λήψη της επιστολής, με την οποία τερματιζόταν η συμφωνία ενοικιάσεως και/ή, σε κάθε περίπτωση, μετά τη λήξη της συμφωνίας ενοικιάσεως την 30.11.2022, η Καθ' ης η Αίτηση κατέστη θέσμια ενοικιάστρια. Η Καθ' ης η Αίτηση, μετά την παραλαβή της επιστολής, την 23.1.2023 κατέβαλλε το ποσό των €6.160, το οποίο αφορούσε οφειλόμενα ενοίκια που είχε παραλείψει να καταβάλει από τον Ιούνιο 2022 μέχρι τον Ιανουάριο
- Για όσο χρονικό διάστημα η Καθ' ης η Αίτηση δεν παραδίδει την κατοχή του υποστατικού κατόπιν της καταχώρησης της παρούσας Αίτησης, θα οφείλει στην Αιτήτρια το ποσό των €770.- ανά μήνα, ως ενοίκιο ή/και αποζημίωση χρήσεως ή/και άλλως πως. Η Καθ' ης η Αίτηση οφείλει το ποσό των €1.540 ως ενοίκιο για τους μήνες Φεβρουάριο και Μάρτιο
- Απάντηση και Ανταπαίτηση: Το δικόγραφο της Καθ' ης η Αίτηση καταχωρήθηκε την 12.9.2023, κατόπιν σχετικής άδειας του Δικαστηρίου και επειδή η Καθ' ης η Αίτηση καταχώρισε αποδείξεις για τα καθυστερημένα ενοίκια των μηνών Φεβρουαρίου και Μαρτίου 2023, τα οποία δικογραφούνται στην κυρίως Αίτηση, καθώς και για τα ενοίκια άλλων μηνών. Με αυτό, μεταξύ άλλων, αρνείται τις αιτούμενες θεραπείες και εξαιτείται την απόρριψη της Αίτησης. Ισχυρίζεται ότι δεν πληρούνται οι νομικές και πραγματικές προϋποθέσεις που θέτει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος, για παροχή των αιτούμενων Διαταγμάτων και/ή θεραπειών. Η Καθ' ης η Αίτηση προβαίνει σε ορισμένες παραδοχές τις οποίες σημειώνουμε πιο πάνω. Δικογραφεί ότι διατηρεί κατοχή του επίδικου διαμερίσματος από την 1.12.2015 δυνάμει συμφωνίας ενοικίασης με την Αιτήτρια, ημερομηνίας 20.8.
- Η διάρκεια ισχύος της εν λόγω συμφωνίας ενοικίασης ήταν για τρία έτη, με δικαίωμα ανανέωσης για δύο έτη. Ακολούθως, η Αιτήτρια κατά ή περί την 13.11.2018, σύναψε νέα συμφωνία ενοικίασης με την Καθ' ης η Αίτηση, με διάρκεια ισχύος για δύο έτη, με δικαίωμα ανανέωσης για ακόμα ένα έτος, με έναρξη ισχύος την 1.12.2018 μέχρι την 30.11.
- Ως εκ τούτου, από την 1.12.2021, η Καθ' ης η Αίτηση κατέχει το επίδικο ως θέσμια ενοικιάστρια. Δυνάμει της πρώτης συμφωνίας ενοικίασης, το ενοίκιο συμφωνήθηκε στο ποσό των €700.-. Πριν τη λήξη αυτής, οι διάδικοι σύναψαν νέα συμφωνία ενοικίασης, ληγούσας την 30.11.
- Το νέο συμφωνηθέν ενοίκιο ανέρχετο στο ποσό των €770.-συμπεριλαμβανομένων και των κοινοχρήστων. Παρόλο που και οι δύο συμφωνίες ενοικίασης, είχαν ως όρο ότι το ενοίκιο θα ήταν πληρωτέο κάθε 1η ημέρα εκάστου μηνός, οι διάδικοι συμφώνησαν προφορικά όπως το ενοίκιο καταβάλλεται και εισπράττεται δια χειρός από το διαχειριστή της πολυκατοικίας, κ. Α.Μ., όταν ο τελευταίος θα πήγαινε στο επίδικο διαμέρισμα. Ενόψει της ως άνω προφορικής συμφωνίας και/ή διευθέτησης μεταξύ των διαδίκων και/ή σύμφωνα με τις οδηγίες της Αιτήτριας, καθ' όλη τη διάρκεια της πρώτης συμφωνίας ενοικίασης, καθώς και από την ημερομηνία έναρξης της νέας συμφωνίας ενοικίασης, μέχρι και τον Ιούνιο 2022, όλα τα ενοίκια καταβάλλονταν, τοις μετρητοίς, στο διαχειριστή της πολυκατοικίας. Ο διαχειριστής πήγαινε στο επίδικο διαμέρισμα σε διάφορα χρονικά διαστήματα, ορισμένες φορές κάθε 3 μήνες, άλλες φορές κάθε 4 μήνες, ή κάθε 6 μήνες κοκ., με σκοπό να εισπράξει το ενοίκιο από την Καθ' ης η Αίτηση, εκ μέρους της Αιτήτριας. Από την αρχή της ενοικίασης μόνο μ' αυτό τον τρόπο κατέβαλλε η Καθ' ης η Αίτηση τα οφειλόμενα ενοίκια. Ως εκ τούτου, ο διαχειριστής της πολυκατοικίας πάντοτε εισέπραττε ενοίκια για πάνω από ένα μήνα. Ο πιο πάνω αναφερόμενος τρόπος καταβολής του ενοικίου, ήταν η συνήθης, συμφωνημένη και αποδεκτή πρακτική και από τους δυο διαδίκους, τόσο καθ' όλην τη διάρκεια της πρώτης συμφωνίας ενοικίασης, όσο και καθ' όλην τη διάρκεια της νέας ενοικίασης. Η Αιτήτρια ουδέποτε παραπονέθηκε στην Καθ' ης η Αίτηση για τον τρόπο καταβολής του ενοικίου, μέχρι την 2.8.2022, ημερομηνία κατά την οποία η διευθύντρια της Αιτήτριας επικοινώνησε για πρώτη φορά με την Καθ' ης η Αίτηση, με την αποστολή γραπτού μηνύματος στο κινητό τηλέφωνο, με το οποίο την καλούσε όπως πλέον το ενοίκιο καταβάλλεται μέσω τραπεζικού εμβάσματος στον τραπεζικό λογαριασμό που διατηρούν οι Αιτητές στην Ελληνική Τράπεζα, καθότι ο διαχειριστής της πολυκατοικίας δεν μπορούσε πλέον να πηγαίνει να εισπράττει τα ενοίκια. Έκτοτε, η Καθ' ης η Αίτηση, αποδεχόμενη την νέα ρύθμιση, καταβάλλει όλα τα ενοίκια μέσω εμβάσματος στον τραπεζικό λογαριασμό. Η Αιτήτρια ουδέποτε διαμαρτυρήθηκε και/ή παραπονέθηκε, για το χρόνο καταβολής των ενοικίων και ουδέποτε ζήτησε και/ή απαίτησε από την Καθ' ης η Αίτηση οποιαδήποτε αλλαγή στο κάθε πότε θα πρέπει να καταβάλλονται τα ενοίκια. Από την ημερομηνία έναρξης της πρώτης συμφωνίας ενοικίασης μέχρι και σήμερα, η Καθ' ης η Αίτηση καταβάλλει τα οφειλόμενα ενοίκια κατά τον τρόπο και χρόνο που έχει συμφωνηθεί μεταξύ των διαδίκων και ουδέποτε αρνήθηκε και/ή παρέλειψε να καταβάλει οποιοδήποτε ενοίκιο. Κατά ή περί το έτος 2020, η Αιτήτρια ενημέρωσε την Καθ' ης η Αίτηση ότι προτίθεται να προβεί σε κάποιες επιδιορθώσεις εντός του επίδικου διαμερίσματος, καθώς και στη βεράντα του. Ταυτόχρονα, η Αιτήτρια διόρισε κτηματομεσίτη, ο οποίος μετέβη στο επίδικο διαμέρισμα για σκοπούς αξιολόγησης και/ή εκτίμησης, διότι η Αιτήτρια είχε και έχει πρόθεση να το ενοικιάσει με πιο ψηλό ενοίκιο. Ακολούθως, κατά ή περί τον Αύγουστο 2022, κατά τη συνάντηση που είχε η Καθ' ης η Αίτηση με τη διευθύντρια της Αιτήτριας στο επίδικο διαμέρισμα, η τελευταία ανέφερε ότι δήθεν σκέφτεται να μετακομίσει από την Ελλάδα στην Κύπρο και ως εκ τούτου, θα χρειαστεί η ίδια το επίδικο και ότι το ενοίκιο που καταβάλλει η Καθ' ης η Αίτηση είναι πολύ χαμηλό, στην προσπάθεια της να πείσει την Καθ' ης η Αίτηση να υπογράψει νέα συμφωνία ενοικίασης. Η Καθ' ης η Αίτηση δικογραφεί ότι, στη συνέχεια, η Αιτήτρια απέστειλε μια επιστολή ημερομηνίας 9.11.2022, δια της οποίας καλούσε την Καθ' ης η Αίτηση να καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια, τα οποία θα κατέβαλλε ούτως ή άλλως, όπως και έπραξε, υπό την απειλή ότι σε αντίθετη περίπτωση, η Αιτήτρια θα λάμβανε Δικαστικά μέτρα για την έξωση της Καθ' ης η Αίτηση. Η Καθ' ης η Αίτηση ουδέν ποσό οφείλει στην Αιτήτρια και ουδέποτε παρέλειψε να καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια κατά το συμφωνηθέντα τρόπο και χρόνο. Η οποιαδήποτε καθυστέρηση ήταν συμφωνημένη και αποδεκτή από την Αιτήτρια, αφού πάντοτε λάμβανε τα ενοίκια κάθε τρεις με έξι μήνες. Η Καθ' ης η Αίτηση ανταπαιτεί ως ακολούθως: «Α. Γενικές αποζημιώσεις, τόσον αναφορικά με τις πιο πάνω αιτούμενες θεραπείες, όσον και αναφορικά με τους εν γένει ισχυρισμούς των Καθ' ων Αίτηση, όπως αυτοί αναλύονται στην παρούσα Απάντηση. Β. Οποιαδήποτε άλλη θεραπεία την οποία το Σεβαστό Δικαστήριο ήθελε κρίνει δίκαιη και δικαιολογημένη υπό τις περιστάσεις. Γ. Νόμιμο Τόκο Δ. Έξοδα πλέον Φ.Π.Α.» Απάντηση στην Απάντηση και Απάντηση στην Ανταπαίτηση: Το δικόγραφο της Αιτήτριας καταχωρήθηκε την 27.10.2023 και μ' αυτό απορρίπτει όλους και κάθε ένα ξεχωριστά τους ισχυρισμούς της Απάντησης και Ανταπαίτησης της Καθ' ης η Αίτηση, εκτός όπου ρητά προβαίνει σε παραδοχή. Η Αιτήτρια ισχυρίζεται ότι οι οδηγίες της ήταν όπως το ενοίκιο καταβάλλεται μόνο μέσω τραπεζικού εμβάσματος και στο χρόνο που προβλεπόταν στη συμφωνία ενοικιάσεως. Ιστορικό: Στην παρούσα υπόθεση καταχωρήθηκαν Κλήσεις για Οδηγίες, σύμφωνα με τη Διαταγή 30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, ως αυτοί ίσχυαν μέχρι την 31.8.2023, τόσο για την απαίτηση, όσο και για την Ανταπαίτηση. Το Δικαστήριο εξέδωσε Διατάγματα εκατέρωθεν για την αποκάλυψη εγγράφων, με τα οποία συμμορφώθηκαν και οι δύο πλευρές. Δόθηκαν επίσης οδηγίες για την καταχώρηση μαρτυρίας υπό τη μορφή ενόρκων δηλώσεων, εφόσον κρίθηκε ότι η υπόθεση είναι Ταχείας Εκδίκασης. Το Δικαστήριο δεν άκουσε προφορική μαρτυρία. Καταχωρήθηκαν οι γραπτές αγορεύσεις των συνηγόρων και η Απόφαση επιφυλάχθηκε την 16.9.2024 για να εκδοθεί σήμερα. Μαρτυρία: Αιτητρίας: Γραπτή μαρτυρία από πλευράς της Αιτήτριας, κατέθεσε η κα. Γιώρκια Παπά. Η ενόρκως δηλούσα κατέθεσε ότι είναι Διευθύντρια της Αιτήτριας εταιρείας και το πλέον αρμόδιο άτομο να τοποθετηθεί επί των ζητημάτων που την αφορούν. Έχει δε άμεση και προσωπική ανάμειξη με τα γεγονότα που αφορούν την πιο πάνω Αίτηση. Η Αιτήτρια είναι ιδιοκτήτρια του διαμερίσματος επί της οδού Πλουτάρχου 2, στον 4ο όροφο, διαμέρισμα 401, στην Έγκωμη, Λευκωσία, με αρ. εγγραφής 0/9705, Φ/Σχ. 21/54W1, Τμήμα 2, Τεμάχιο ΕΠΙ
- Το επίδικο ακίνητο ευρίσκεται εντός ελεγχόμενης περιοχής και έχει ανεγερθεί και ολοκληρωθεί πριν την 31.12.1999, ημερομηνία κατά την οποία βρισκόταν υπό ενοικίαση. Δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 13.11.2018, η Αιτήτρια συμφώνησε με την Καθ' ης η Αίτηση, όπως ενοικιάσει το υποστατικό για χρονικό διάστημα δύο χρόνων, από 1.12.2018 έως 30.11.2020, έναντι του συμφωνηθέντος μηνιαίου ενοικίου των €770.- για όλη την περίοδο ενοικιάσεως. Η ενόρκως δηλούσα αναφέρθηκε σε όρους της ενοικίασης. Η κα. Παπά υπέδειξε ότι το ενοίκιο έπρεπε να καταβάλλεται μηνιαία και συγκεκριμένα, την πρώτη κάθε μήνα. Πουθενά στη συμφωνία ενοικίασης δεν φαίνεται να επιτρέπεται η καταβολή του ενοικίου ανά τριμηνία ή ανά τετραμηνία ή γενικότερα, καθ' οιονδήποτε άλλο τρόπο, εκτός από τη μηνιαία καταβολή. Εντούτοις, ως ο ισχυρισμός της Καθ' ης η Αίτηση, διαμορφώθηκε μία πρακτική σύμφωνα με την οποία η Καθ' ης η Αίτηση κατέβαλλε το ενοίκιο στο διαχειριστή της πολυκατοικίας στην οποία βρίσκεται το επίδικο, σε διαφορετικά χρονικά διαστήματα, τα οποία κυμαίνονταν από τρεις μέχρι έξι μήνες. Η πρακτική αυτή ή η συμφωνία όπως την περιγράφει η Καθ' ης η Αίτηση, ουδέποτε αποτυπώθηκε γραπτώς και σε καμία περίπτωση δεν αποτελούσε τον προβλεπόμενο τρόπο καταβολής του ενοικίου. Είναι η θέση της μάρτυρος, ότι καμία συμφωνία υπήρχε στην οποία θα μπορούσε να στηριχθεί η Καθ' ης η Αίτηση, περί καταβολής του ενοικίου καθ' οιονδήποτε άλλο τρόπο πέραν του τι προνοείτο στη συμφωνία ενοικίασης και σε καμία περίπτωση δεν επισημοποιήθηκε ποτέ κάτι τέτοιο. Όταν η ίδια ανέλαβε τη θέση της Διευθύντριας στην Αιτήτρια εταιρεία (η μάρτυρας δεν λέει πότε, χρονικά), αντιλήφθηκε τις πολύ μεγάλες και συστηματικές καθυστερήσεις που λάμβαναν χώρα σχετικά με την καταβολή του ενοικίου, με αποτέλεσμα όχι μόνο να παραβιάζονται οι όροι της συμφωνίας ενοικίασης αλλά επίσης να προκαλείται στην Αιτήτρια και σε όσα άτομα επηρεάζονται άμεσα, συμπεριλαμβανομένης και της ιδίας, οικονομικό πλήγμα. Η Καθ' ης η Αίτηση ήταν σαφώς ενημερωμένη για τους όρους της συμφωνίας ενοικίασης, εντούτοις παρέλειπε να καταβάλλει το ενοίκιο συστηματικά, δήθεν βασισμένη σ' ένα διακανονισμό ο οποίος δεν αποτυπώνεται πουθενά. Η μάρτυρας παραγνωρίζει ότι, αφ' ης στιγμής υπήρχε μία συνεννόηση και συμφωνία, έστω προφορική, την οποία ουσιαστικά παραδέχθηκε, αναφορικά με την καταβολή του ενοικίου και υπήρχε αποδοχή των περιοδικών καταβολών, την οποία επίσης εμμέσως πλην σαφώς, παραδέχθηκε, τίθεται ζήτημα κωλύματος της Αιτήτριας να ισχυρίζεται παραβίαση της συμφωνίας ενοικίασης και συστηματική καθυστέρηση. Εν πάση περιπτώσει, βλέπετε πιο κάτω σχετικά με την ειδοποίηση η οποία εστάλη. Η κα. Παπά κατέθεσε ότι, όταν αντιλήφθηκε τη συστηματική καθυστέρηση καταβολής του ενοικίου και όταν γενικότερα η ενοικίαση του επίδικου ακινήτου είχε επιζήμιες συνέπειες στην Αιτήτρια, απέστειλε μέσω μηνυμάτων στους ενοικιαστές, αιτήματα με στόχο να λάβει τέλος η συνεχόμενη παραβίαση της συμφωνίας ενοικίασης και να επαναβεβαιωθεί ο τρόπος καταβολής του ενοικίου, ως προβλέπεται στη συμφωνία ενοικίασης. Κάλεσε τους ενοικιαστές όπως καταβάλλουν τα ενοίκια στο λογαριασμό της Αιτήτριας, τα στοιχεία του οποίου τους κοινοποίησε. Η πρώτη ενημέρωση σχετικά με το θέμα έγινε το καλοκαίρι του 2022, περίοδο κατά την οποία οι ενοικιαστές κατείχαν το επίδικο διαμέρισμα ως θέσμιοι ενοικιαστές. Εξαιτίας του γεγονότος ότι η Καθ' ης η Αίτηση δεν ανταποκρινόταν στις όποιες προσπάθειες επικοινωνίας, η κα. Παπά αναγκάστηκε να μεταβεί στο ακίνητο και να την παρακαλέσει αυτοπροσώπως να συμμορφωθεί με τις υποχρεώσεις της. Τότε αντιλήφθηκε, μεταξύ άλλων, ότι το επίδικο διαμέρισμα βρισκόταν σε πολύ κακή κατάσταση, κατά παράβασην των λοιπών υποχρεώσεων της Καθ' ης η Αίτηση ως αυτές απορρέουν από τη συμφωνία ενοικίασης. Κατόπιν αυτού και εξαιτίας της μη συμμόρφωσης της Καθ' ης η Αίτηση, απέστειλαν μέσω των δικηγόρων τους, επιστολή με την οποία κλήθηκε η Καθ' ης η Αίτηση να εγκαταλείψει το ακίνητο στη βάση τερματισμού ή/και λήξης της συμφωνίας ενοικίασης και να καταβάλει όλα τα οφειλόμενα ενοίκια που είχαν μαζευτεί για την περίοδο μέχρι τον Νοέμβριο 2022, ήτοι 6 ενοίκια, ποσό €4.620,00, ενώ στην κυρίως Αίτηση, δικογραφείται ότι η οφειλή αφορούσε ενοίκια από τον Ιούνιο 2022 μέχρι τον Ιανουάριο
- Η κα. Παπά κατέθεσε ότι το ποσό καταβλήθηκε τον Ιανουάριο 2023 και ότι οι ενοικιαστές ουδέποτε συμμορφώθηκαν πλήρως με το αίτημά της Αιτήτριας, με αποτέλεσμα για ένα έτος να δημιουργούνται οφειλές και να εντείνεται η οικονομική δυσχέρεια που προκαλείτο στην Αιτήτρια, αλλά δεν εξηγεί για ποιο έτος αναφέρεται, εφόσον το Μάρτιο 2023, καταχωρήθηκε η κυρίως Αίτηση. Προχωρεί και λέγει πως κατά το χρόνο καταχώρησης της κυρίως Αίτησης, ήτοι το Μάρτιο 2023, η Καθ' ης η Αίτηση όφειλε στην Αιτήτρια τα ενοίκια των μηνών Φεβρουάριου και Μαρτίου 2023, ποσό €1.540,
- Ως οι αποδείξεις που η Καθ' ης η Αίτηση παραθέτει, το ποσό αυτό εξοφλήθηκε τον Ιούλιο 2023, μήνες μετά την εκ του Νόμου καθορισμένη προθεσμία. Η μάρτυρας παραγνωρίζει ότι η εκ του Νόμου προθεσμία, μετρά από τη γραπτή προειδοποίηση η οποία πρέπει να σταλεί ως μία εκ των προϋποθέσεων του άρθρου 11
(1)(α) (βλέπετε σχετικά πιο κάτω). Εστάλη τέτοια επιστολή για τα οφειλόμενα Φεβρουαρίου και Μαρτίου 2023; Δεν υπάρχει τέτοια μαρτυρία ενώπιον μας. Η Μ.Α.1 υποστήριξε ότι η Καθ' ης η Αίτηση μέχρι και σήμερα, συστηματικά καθυστερεί και παραλείπει να καταβάλει το ενοίκιο ως η υποχρέωση της που απορρέει από τη συμφωνία ενοικίασης. Συνεπώς, παρατηρούνται, από την περίοδο που έγινε σαφές από την Αιτήτρια ότι τα ενοίκια καθυστερούν και ότι η κατάσταση αυτή πρέπει να λάβει τέλος, τρεις μεγάλοι περίοδοι καθυστερήσεις καταβολής των ενοικίων, με την τρίτη να συνεχίζεται μέχρι και σήμερα, με αποτέλεσμα να προκύπτει περαιτέρω ποσό προς εξόφληση. Η μάρτυρας δεν διευκρινίζει αυτό το ποσό και ούτε λέγει εάν κατά την ημερομηνία κατάθεσης της μαρτυρίας της, οφειλόταν οποιοδήποτε ποσό ενοικίου και ποιο ήταν αυτό. Κατέθεσε ότι η κυρίως Αίτηση προωθείται στη βάση της συστηματικής μη καταβολής του ενοικίου και εξαιτίας της γενικότερης αστάθειας και κωλυσιεργίας εκ μέρους της Καθ' ης η Αίτηση, για νενομισμένη και τακτική καταβολή του ενοικίου, ως η υποχρέωσή της. Καθ' ης η Αίτηση: Γραπτή μαρτυρία από πλευράς της Καθ' ης η Αίτηση, κατέθεσε η κα. Μαρία Τεμβριώτου. Η ενόρκως δηλούσα διαμένει στο επίδικο διαμέρισμα 401, επί της οδού Πλουτάρχου 2, 4ος όροφος, Έγκωμη, Λευκωσία, το οποίο της παραχωρήθηκε από την Καθ' ης η Αίτηση ως χώρο διαμονής της, με τη σύμφωνο γνώμη της Αιτήτριας και διαμένει σ' αυτό με τα δύο ανήλικα τέκνα της. Η μάρτυρας δεν αναφέρει την οποιαδήποτε σχέση της με την Καθ' ης η Αίτηση εταιρεία. Λέγει μόνο ότι είναι εξουσιοδοτημένη από την Καθ' ης η Αίτηση να προβεί στη δήλωση της, αφού έχει πλήρη γνώση των γεγονότων που αφορούν στην υπόθεση. Κρίνουμε ότι αυτό δεν αποτελεί θανάσιμο πλήγμα για την υπεράσπιση, ιδία δε εφόσον δεν προβλήθηκε οποιοσδήποτε σχετικός ισχυρισμός ή θέση από πλευράς της Αιτήτριας. Η Καθ' ης η Αίτηση διατηρεί κατοχή του επίδικου διαμερίσματος από την 1.12.2015, δυνάμει γραπτής συμφωνίας ενοικίασης μεταξύ της Καθ' ης η Αίτηση και της Αιτήτριας, ημερομηνίας 20.8.
- Η διάρκεια ισχύος της εν λόγω συμφωνίας ενοικίασης ήταν για τρία έτη, με δικαίωμα ανανέωσης για δύο έτη. Το ενοίκιο συμφωνήθηκε στο ποσό των €700.-. Σημειώνουμε ότι η Μ.Α.1 ουδόλως αναφέρθηκε στην εν λόγω συμφωνία, ούτε αρνήθηκε τη συνομολόγηση της. Η κα. Τεμβριώτου κατέθεσε ότι, πριν τη λήξη της άνω συμφωνίας ενοικίασης, κατά την 13.11.2018, η Αιτήτρια σύναψε νέα συμφωνία ενοικίασης με την Καθ' ης η Αίτηση, για δύο έτη με δικαίωμα ανανέωσης για ακόμα ένα έτος, με έναρξη ισχύος την 1.12.2018, μέχρι την 30.11.
- Ως εκ τούτου, από την 1.12.2021, η Καθ' ης η Αίτηση εξακολουθεί να κατέχει το επίδικο ως θέσμια ενοικιάστρια. Το νέο συμφωνηθέν ενοίκιο ανέρχετο στο ποσό των €770.-, συμπεριλαμβανομένων και των κοινόχρηστων. Η Μ.Κ.1 κατέθεσε ότι, παρόλο που οι δύο συμφωνίες ενοικίασης, είχαν ως όρο ότι το ενοίκιο θα ήταν πληρωτέο κάθε 1η ημέρα εκάστου μηνός, η Αιτήτρια συμφώνησε με την Καθ' ης η Αίτηση προφορικά, όπως το ενοίκιο καταβάλλεται και εισπράττεται δια χειρός από το διαχειριστή της πολυκατοικίας, κ. Α.Μ., όταν ο ίδιος ο διαχειριστής πήγαινε στο επίδικο διαμέρισμα. Ενόψει της ως άνω διευθέτησης μεταξύ των διαδίκων και σύμφωνα με τις οδηγίες της Αιτήτριας, η Καθ' ης η Αίτηση κατέβαλλε, από την ημερομηνία έναρξης της πρώτης συμφωνίας ενοικίασης μέχρι και τον Ιούνιο 2022, όλα τα ενοίκια στο διαχειριστή της πολυκατοικίας. Ο διαχειριστής πήγαινε στο επίδικο για να εισπράξει τα ενοίκια, σε διάφορα χρονικά διαστήματα, δεν είχε συγκεκριμένες ημερομηνίες. Άλλοτε κάθε 3 μήνες, άλλοτε κάθε 4 μήνες και άλλοτε κάθε 6 μήνες. Η μάρτυρας κατέθεσε ότι η Καθ' ης η Αίτηση κατέβαλλε πάντοτε στο διαχειριστή τα ενοίκια που οφείλονταν μέχρι την ημερομηνία που αυτός πήγαινε στο επίδικο και ουδέποτε αρνήθηκε και/ή παρέλειψε να καταβάλει τα ενοίκια που οφείλονταν. Κατά συνέπειαν, ο διαχειριστής πάντοτε εισέπραττε ενοίκια για πάνω από ένα μήνα. Ο τρόπος αυτός ήταν ο μοναδικός τρόπος που καταβάλλονταν τα ενοίκια και ήταν η συνήθης, συμφωνημένη και αποδεκτή πρακτική και από τους δύο διαδίκους, καθ' όλη τη διάρκεια της πρώτης συμφωνίας ενοικίασης και καθ' όλη τη διάρκεια της δεύτερης ενοικίασης, δηλαδή από την 1.12.2018 μέχρι και τον Ιούνιο
- Η Αιτήτρια ουδέποτε παραπονέθηκε στην Καθ' ης η Αίτηση για τον τρόπο καταβολής του ενοικίου, αφού ήταν η ίδια η Αιτήτρια που ζήτησε την καταβολή του ενοικίου μ' αυτό τον τρόπο. Η κα. Τεμβριώτου κατέθεσε ότι κατά το έτος 2020, η κα. Παπά μετέβηκε στο επίδικο διαμέρισμα και την ενημέρωσε ότι η Αιτήτρια προτίθεται να προβεί σε κάποιες επιδιορθώσεις εντός του υποστατικού, καθώς και στη βεράντα. Όντως η Αιτήτρια προέβη σε ορισμένες επιδιορθώσεις στη βεράντα, οι οποίες έχρηζαν άμεσης επιδιόρθωσης για μεγάλο χρονικό διάστημα. Στη συνέχεια, η κα. Παπά μετέβηκε ξανά στο επίδικο, με τη συνοδεία ενός κτηματομεσίτη, τον οποίο διόρισε η Αιτήτρια για σκοπούς αξιολόγησης και εκτίμησης του επίδικου διαμερίσματος, καθότι η Αιτήτρια είχε και έχει πρόθεση να το ενοικιάσει σε τρίτους, με πιο ψηλό ενοίκιο. Η ενόρκως δηλούσα υποστηρίζει ότι αυτός είναι ο λόγος που η Αιτήτρια προχώρησε με την υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση. Κατά τον Αύγουστο 2022, συναντήθηκε ξανά με την κα. Παπά στο επίδικο διαμέρισμα και η τελευταία προσπάθησε να πείσει την κα. Τεμβριώτου να παραδώσει την κατοχή, αναφέροντας ότι σκέφτεται να μετακομίσει από την Ελλάδα στην Κύπρο και θα το χρειαστεί η ίδια και ότι είναι πολύ χαμηλό το ποσό του ενοικίου που καταβάλλει η Καθ' ης η Αίτηση και είναι πρόθυμη να υπογράψει εκ νέου συμφωνία ενοικίασης με πιο ψηλό ενοίκιο, με την Καθ' ης η Αίτηση. Οι ισχυρισμοί της ήταν αντιφατικοί, κατά τη μάρτυρα. Η Αιτήτρια, μέσω της διευθύντριας της, ζήτησε για πρώτη φορά την 2.8.2022, από την Καθ' ης η Αίτηση, να αλλάξει ο τρόπος καταβολής των ενοικίων. Συγκεκριμένα, έστειλε γραπτό μήνυμα στο τηλέφωνο της κα. Τεμβριώτου και της ζητούσε όπως πλέον τα ενοίκια καταβάλλονται μέσω τραπεζικού εμβάσματος στον τραπεζικό λογαριασμό της Αιτήτριας και όχι στο διαχειριστή της πολυκατοικίας, ως ήταν η πρακτική των διαδίκων μέχρι την ως άνω ημερομηνία. Η κα. Τεμβριώτου απάντησε με μήνυμα, ότι θα καταβάλλει τα ενοίκια, όπως και το έπραξε. Την ενημέρωσε δε ότι της είναι δύσκολο να φύγει από το επίδικο διαμέρισμα κατά την δεδομένη χρονική στιγμή, λόγω του ότι δεν ήταν έτοιμο το διαμέρισμα στο οποίο είχε σκοπό να μετακομίσει. Πάρα τη λήψη της ως άνω απάντησης, η Αιτήτρια στις 9.11.2022, απέστειλε επιστολή στην Καθ' ης η Αίτηση και την καλούσε να καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια, τα οποία η Καθ' ης η Αίτηση θα κατέβαλλε ούτως η άλλως, όπως και έπραξε. Η μάρτυρας κατέθεσε ότι η Καθ' ης η Αίτηση ουδέν ποσό οφείλει στην Αιτήτρια και ουδέποτε παρέλειψε να καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια με το συμφωνηθέντα τρόπο και χρόνο. Η οποιαδήποτε καθυστέρηση ήταν συμφωνημένη και αποδεκτή από την Αιτήτρια, αφού πάντοτε λάμβανε τα ενοίκια κάθε 3 με 6 μήνες. Η Καθ' ης η Αίτηση μέχρι σήμερα, δεν έχει οποιαδήποτε καθυστερημένα ενοίκια. Η Αιτήτρια στην πραγματικότητα, έχει αλλότρια κίνητρα που αποσκοπούν στην αύξηση του ενοικίου, βασίζοντας την Αίτηση της σε ψευδείς και ανυπόστατους ισχυρισμούς και εκ των υστέρων σκέψεις. Πραγματικά γεγονότα: Από το σύνολο των δικογράφων, των παραδοχών και του ενώπιον μας αποδεκτού μαρτυρικού υλικού, βρίσκουμε ότι τα πραγματικά γεγονότα είναι τα ακόλουθα: Η Αιτήτρια εταιρεία είναι η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια από την 26.8.2014, ενός διαμερίσματος με αρ. θύρας 401, στον 4ο όροφο, αποθήκης αρ. 1 στο υπόγειο και καλυμμένο χώρο στάθμευσης στο ισόγειο, σε οικοδομή με το όνομα "PAPA", επί της οδού Πλουτάρχου 2, με αρ. εγγραφής 0/9710, Φ/Σχ. 21.54W1, Τμήμα 2, Τεμάχιο ΕΠΙ 845, εντός των δημοτικών ορίων του Δήμου Έγκωμης (Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση της κας. Παπά), δηλαδή εντός ελεγχόμενης περιοχής εν τη εννοία του άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και υπό το φως της Κ.Δ.Π. 519/
- Δεν έχει ενώπιον μας κατατεθεί μαρτυρία σχετικά με την ημερομηνία συμπλήρωσης της οικοδομής, μέρος της οποίας αποτελεί το επίδικο διαμέρισμα και εάν αυτή και το επίδικο είχαν συμπληρωθεί πριν την 31.12.
- Επιπλέον, σε περίπτωση που όντως είχαν συμπληρωθεί πριν την εν λόγω ημερομηνία, κατά πόσον το επίδικο διαμέρισμα ήταν ενοικιασμένο ή προσφερόταν προς ενοικίαση, κατά την εν λόγω ημερομηνία. Αυτή η παράλειψη αποτελεί θανάσιμο πλήγμα για την υπόθεση της Αιτήτριας, εφόσον αφορά σ' αυτή τούτη την καθ' ύλην αρμοδιότητα του παρόντος Δικαστηρίου να εκδικάσει την παρούσα υπόθεση. Βλέπετε σχετικά την αυθεντία Κωστάκης Φυσεντζίδης v. K & C SNOOKER & POOL ENTERTAINMENT, Πολιτική Έφεση Αρ. 30/19, Απόφαση ημερομηνίας 1.6.2020, ECLI:CY:AD:2020:A
- Το Δικαστήριο θα προχωρήσει με την εξέταση ολοκλήρου της ενώπιον του αποδεκτής μαρτυρίας και θα εκδώσει την ετυμηγορία του, ώστε αυτή να είναι ολοκληρωμένη σε περίπτωση που το πιο πάνω εύρημα ανατραπεί κατ' Έφεσιν. Η Αιτήτρια εταιρεία ενοικίασε το επίδικο διαμέρισμα στην Καθ' ης η Αίτηση εταιρεία, δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 20.8.2015 (Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση της κας. Τεμβριώτου), για περίοδο τριών ετών με δικαίωμα ανανέωσης για ακόμα δύο έτη και η ενοικίαση άρχιζε την 1.12.2015 και έληγε την 30.11.
- Σύμφωνα με τον όρο 1, η ενοικιάστρια κατέβαλε τα ενοίκια έξι μηνών και εγγύηση για την πιστή τήρηση των όρων του εγγράφου. Φαίνεται ότι η καταβολή των ενοικίων περιοδικά και όχι επί μηνιαίας βάσεως, άρχισε από αυτή τούτη τη συνομολόγηση του πρώτου ενοικιαστηρίου εγγράφου. Η Καθ' ης η Αίτηση ανέλαβε κατοχή του επίδικου διαμερίσματος δυνάμει της εν λόγω συμφωνίας. Η Αιτήτρια εταιρεία συνομολόγησε νέο ενοικιαστήριο έγγραφο με την Καθ' ης η Αίτηση εταιρεία, ημερομηνίας 13.11.2018 (Τεκμήριο 2 στην ένορκο δήλωση της κας. Παπά και Τεκμήριο 2 στην ένορκο δήλωση της κας. Τεμβριώτου), για περίοδο δύο ετών, με δικαίωμα ανανέωσης για ακόμα ένα χρόνο και η ενοικίαση άρχιζε την 1.12.2018 και έληγε την 30.11.
- Σύμφωνα με τον όρο 12: «Ο Ενοικιαστής υποχρεούται κατά τους τελευταίους δύο μήνες της ενοικιάσεως να δώσει γραπτή ειδοποίηση αν θα συνεχίσει ή θα τερματίσει το συμβόλαιο του έτσι ώστε να επιτραπείς τον ιδιοκτήτη να τοποθετήσει πινακίδα ενοικιάσεως σε περίοπτο μέρος του ακινήτου.» Δεν τέθηκε ενώπιον μας οποιαδήποτε μαρτυρία αναφορικά με την αποστολή γραπτή ειδοποίησης για την άσκηση του δικαιώματος ανανέωσης και κρίνουμε ότι η περίοδος της συμβατικής ενοικίασης έληξε την 30.11.
- Δεν αμφισβητήθηκε ότι η Καθ' ης η Αίτηση είχε παραχωρήσει τη φυσική κατοχή του επίδικου διαμερίσματος στη Μ.Κ.1, χωρίς οποιαδήποτε διαμαρτυρία από πλευράς Αιτήτριας. Η Καθ' ης η Αίτηση παρέμεινε σε νομική κατοχή του επίδικου διαμερίσματος μετά τη 30.11.2020 και ούτως θα καθίστατο θέσμια ενοικιάστρια από την 1.12.2020, σε περίπτωση που το επίδικο είχε συμπληρωθεί και ενοικιαζόταν ή προσφερόταν προς ενοικίασην κατά την 31.12.
- Το ενοίκιο είχε καθοριστεί με το ενοικιαστήριο έγγραφο, σε €770.-, συμπεριλαμβανομένων των κοινοχρήστων, «πληρωτέο κάθε 1η μηνιαία επέτειο από την υπογραφή του ενοικιαστηρίου εγγράφου». Ο ενοικιαστής δεν δικαιούτο να καθυστερήσει την πληρωμή οποιασδήποτε μηνιαίας δόσης ή μέρους αυτής (όρος 5). Όλοι οι όροι της συμφωνίας ήταν ουσιώδεις. Συμφωνήθηκε επίσης ότι: «Οποιαδήποτε παράβαση από τον ενοικιαστή οποιουδήποτε από τους πιο πάνω όρους, δίνει το δικαίωμα στον ιδιοκτήτη να τερματίσει την ενοικίαση και/ή να λάβει δικαστικά μέτρα για έξωση και παράδοση κατοχής του κτήματος σε αυτόν. Νοείται ότι ο ενοικιαστής θα εξακολουθεί να είναι υπεύθυνος για καθυστερημένα ενοίκια που τυχόν οφείλει και για αποζημιώσεις για παράβαση συμβολαίου.» Σύμφωνα με το άρθρο 27
(1)[1] του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83 ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, οι πρόνοιες του τελευταίου ενοικιαστηρίου εγγράφου εφαρμόζονται στη θέσμια ενοικίαση, πλην των όρων που αφορούν τη διάρκεια της ενοικίασης και το ύψος του ενοικίου. Τόσο η Μ.Κ.1 όσο και η Μ.Α.1, κατέθεσαν ότι, οι δύο πλευρές είχαν συμφωνήσει προφορικά όπως το ενοίκιο καταβάλλεται στο διαχειριστή της πολυκατοικίας όπου βρίσκεται το επίδικο διαμέρισμα. Ούτως καταβαλλόταν, όποτε ο διαχειριστής επισκεπτόταν το επίδικο διαμέρισμα και αυτό γινόταν κάθε τρεις με έξι μήνες. Η πρακτική αυτή άρχισε από το 2015, με το ίδιο το έγγραφο όπως φαίνεται πιο πάνω και συνεχίστηκε μέχρι τον Ιούνιο
- Αυτό είναι το δεύτερο πρόβλημα το οποίο παρουσιάζει η υπόθεση της Αιτήτριας. Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι αυτή η πρακτική υπήρχε και ακολουθείτο για καιρό και δεν φαίνεται ότι η Αιτήτρια είχε διαμαρτυρηθεί πριν το τέλος του
- Την 5.7.2019, ο διαχειριστής κ. Α.Μ., εξέδωσε απόδειξη στο όνομα της Αιτήτριας, όχι της Καθ' ης η Αίτηση, για την είσπραξη ποσού εκ €3.400 για τα ενοίκια των μηνών Απριλίου έως Ιουλίου και κοινόχρηστα. Την 23.3.2021, εξέδωσε απόδειξη, πάλι στο όνομα της Αιτήτριας, για το ποσό των €4.650 για τα ενοίκια Δεκεμβρίου έως Απριλίου και κοινόχρηστα. Την 9.11.2021, εξέδωσε απόδειξη στο όνομα της Αιτήτριας, για ποσό €2.450 για τα ενοίκια Σεπτεμβρίου έως Νοεμβρίου και κοινόχρηστα (Τεκμήριο 3 στην ένορκο δήλωση της κας. Τεμβριώτου). Εν τω μεταξύ, η κα. Παπά μετέβη στο επίδικο διαμέρισμα το 2020 και ενημέρωσε την κα. Τεμβριώτου ότι η Αιτήτρια προτίθεται να προβεί σε κάποιες επιδιορθώσεις. Μετέβη εκ νέου στο επίδικο, μαζί με ένα κτηματομεσίτη. Οι κυρίες Παπά και Τεμβριώτου, συναντήθηκαν ξανά στο επίδικο κατά τον Αύγουστο
- Την 2.8.2022, η κα. Παπά ζήτησε από την κα. Τεμβριώτου, με μήνυμα από το κινητό της τηλέφωνο προς το κινητό τηλέφωνο της τελευταίας, όπως το ενοίκιο καταβάλλεται σε τραπεζικό λογαριασμό της Αιτήτριας στην Ελληνική Τράπεζα (Τεκμήριο 3 στην ένορκο δήλωση της κας. Παπά και Τεκμήριο 4 στην ένορκο δήλωση της κας. Τεμβριώτου). Την 1.9.2022, η κα. Παπά απέστειλε εκ νέου μήνυμα στην κα. Τεμβριώτου από το κινητό της τηλέφωνο, αναφορικά με την καταβολή οφειλόμενων ενοικίων. Η τελευταία απάντησε με τον ίδιο τρόπο, την 5.9.2022, ότι θα κατέβαλλε εντός της εβδομάδος. Εστάλη υπενθύμιση από την κα. Παπά, με τον ίδιο τρόπο, την 23.9.
- Δεν ελέχθη από την κα. Παπά ότι το ενοίκιο θα έπρεπε πλέον να καταβάλλεται επί μηνιαίας βάσεως, ούτε και κατέστη όρος ουσιαστικός ο χρόνος πληρωμής του (time of the essence). Η Αιτήτρια απέστειλε επιστολή στην Καθ' ης η Αίτηση, μέσω των δικηγόρων της, ημερομηνίας 9.11.2022 (Τεκμήριο 4 στην ένορκο δήλωση της κας. Παπά), με την οποία την ειδοποίησε ότι όφειλε τα ενοίκια έξι μηνών, μέχρι την 1.11.2022, ύψους €4.690 και την κάλεσε να τα πληρώσει πάραυτα. Επίσης, η Αιτήτρια τερμάτισε την ενοικίαση, κάλεσε την Καθ' ης η Αίτηση να παραδώσει ελεύθερη και κενή κατοχή του επίδικου διαμερίσματος και την πληροφόρησε ότι εάν παρερχόταν άπρακτη η προθεσμία των 21 ημερών από της επίδοσης της επιστολής, η Αιτήτρια θα λάμβανε νομικά μέτρα. Στην επιστολή αναγράφεται ότι εστάλη διπλοσυστημένη. Δεν υπάρχει μαρτυρία ενώπιον μας σχετικά με την ημερομηνία παραλαβής της. Στην Απαίτηση δικογραφείται ότι η επιστολή παραλήφθηκε την 8.12.
- Σχετική μαρτυρία όμως, ελλείπει, ώστε το Δικαστήριο να διαπιστώσει κατά πόσον η Καθ' ης η Αίτηση όφειλε καθυστερημένα ενοίκια τα οποία δεν κατέβαλε εντός 21 ημερών από της παραλαβής της επιστολής προειδοποίησης. Αυτό είναι το τρίτο πρόβλημα που παρουσιάζει η μαρτυρία και κατ' επέκτασιν, η υπόθεση της Αιτήτριας. Την 23.1.2023, η εταιρεία A. TEMBRIOTIS & CO LTD, κατέθεσε στο όνομα της διευθύντριας της Αιτήτριας, ποσό €6.160, για τα ενοίκια Μαίου έως Δεκεμβρίου
- Όπως έχουμε αναφέρει, δεν υπάρχει ενώπιον μας μαρτυρία για την ημερομηνία λήψης της επιστολής των δικηγόρων της Αιτήτριας, ημερομηνίας 9.11.
- Μ' αυτήν απαιτούνταν ενοίκια για την περίοδο Ιουνίου - Νοεμβρίου
- Αυτά πληρώθηκαν την 23.1.2023, πριν την καταχώρηση της κυρίως Αίτησης. Δεν έχει κατατεθεί ενώπιον μας άλλη επιστολή η οποία απεστάλη στην Καθ' ης η Αίτηση για οφειλόμενα ενοίκια. Αυτό είναι το τέταρτο πρόβλημα το οποίο παρουσιάζει η υπόθεση της Αιτήτριας. Επίσης, δεν έχει κατατεθεί ενώπιον μας απόδειξη για την καταβολή του ενοικίου του μηνός Ιανουαρίου 2023, το οποίο όμως δεν διεκδικείται. Στις 18.7.2023, κατατέθηκε από τη κα. Μαρία Τεμβριώτου στο όνομα της διευθύντριας της Αιτήτριας, ποσό €4.620 για τα ενοίκια των μηνών Φεβρουαρίου έως Ιουλίου
- Στις 5.7.2024 κατατέθηκε από την κα. Μαρία Τεμβριώτου στο όνομα της διευθύντριας της Αιτήτριας, ποσό €9.240 για τα ενοίκια Αυγούστου 2023 έως Ιουλίου 2024 (Τεκμήριο 5 στην ένορκο δήλωση της κας. Τεμβριώτου). Από τις αποδείξεις αυτές, πέραν των ανωτέρω, φαίνεται ακριβώς η πρακτική που ακολουθείτο για την καταβολή των ενοικίων, όπως αναφέρθηκε από τις μάρτυρες και των δύο πλευρών. Η κυρίως Αίτηση καταχωρίστηκε την 9.3.
- Κατά την εν λόγω ημερομηνία, φαίνεται ότι οφείλονταν τα ενοίκια Φεβρουαρίου και Μαρτίου 2023, για τα οποία δεν είχε σταλεί επιστολή προειδοποίησης. Η κυρίως Αίτηση επιδόθηκε την 28.6.2023 και κατά την εν λόγω ημερομηνία φαίνεται ότι οφείλονταν τα ενοίκια των μηνών Φεβρουαρίου - Ιουνίου 2023, τα οποία καταβλήθηκαν, μαζί με το ενοίκιο του μηνός Ιουλίου 2023, την 18.7.2023, δηλαδή 20 ημέρες αργότερα. Νομική πτυχή: Έξωση για καθυστερημένα ενοίκια: Σύμφωνα με το άρθρο 11
(1)του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83 ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, απαγορεύεται η ανάκτηση κατοχής ακινήτου που καλύπτεται από τον Νόμο, σαν κανόνας και μόνο κατ' εξαίρεσην επιτρέπεται στις συγκεκριμένες περιπτώσεις που αναφέρονται σ' αυτό το άρθρο, περιλαμβανομένης της οφειλής ενοικίου που κατέστη πληρωτέο [2]. Οι προϋποθέσεις είναι οι ακόλουθες και πρέπει να ικανοποιηθούν σωρευτικά: α) Το επίδικο να ευρίσκεται εντός των ορίων ελεγχόμενης περιοχής. β) Το επίδικο να είχε συμπληρωθεί μέχρι την 31.12.1999. γ) Η Καθ' ης η Αίτηση να είναι θέσμια ενοικιάστρια. δ) Να έχει σταλεί γραπτή ειδοποίηση απαιτήσεως του ενοικίου στην Καθ' ης η Αίτηση εκ μέρους της Αιτήτριας, σύμφωνα με τον Νόμο. ε) Είκοσι μία μέρες μετά την επίδοση της γραπτής ειδοποίησης να οφείλεται ενοίκιο ή μέρος αυτού και το ρηθέν ποσό να μην έχει προσφερθεί. στ) Την ημέρα καταχώρισης της Αίτησης να οφείλεται ενοίκιο ή μέρος αυτού και το εν λόγω ποσό να είναι νομίμως οφειλόμενο. Βλέπετε Megarry's The Rent Acts, 10η έκδοση, Τόμος 1, σελίδα 267: "Rent is 'lawfully due' as soon as the proper date for payment has arrived". (ζ) Εντός δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση της Αιτήσεως στην Καθ' ης η Αίτηση, να μην έχουν καταβληθεί τα οφειλόμενα ενοίκια. (η) Ή εάν αυτά έχουν καταβληθεί, ο ενοικιαστής διαρκούσης της ενοικιάσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο. Δυνάμει του άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 2020 (Ν.3(Ι)/20), προστέθηκαν στην παράγραφο (α) του εδαφίου 1 του άρθρου 11, δύο νέες υποπαράγραφοι: «(ii) απάντηση σε καταχωριζόμενη δυνάμει της υποπαραγράφου (i) αίτηση για ανάκτηση κατοχής γίνεται δεκτή για καταχώριση από το Γραμματέα του Δικαστηρίου μόνο σε περίπτωση που η απάντηση συνοδεύεται είτε από απόδειξη του λογιστηρίου του Δικαστηρίου ότι έχει κατατεθεί στο Δικαστήριο το αναφερόμενο στην αίτηση οφειλόμενο ποσό ως καθυστερημένα ενοίκια κατά την ημερομηνία καταχώρισης αυτής είτε από απόδειξη είσπραξης του ενοικίου εκδοθείσα υπό του ιδιοκτήτη ή αντιπροσώπου αυτού ή από απόδειξη κατάθεσης χρηματοπιστωτικού ιδρύματος προς όφελος του ιδιοκτήτη ή αντιπροσώπου αυτού: Νοείται ότι η απόφαση του Γραμματέα για αποδοχή ή απόρριψη της καταχώρισης της απάντησης τίθεται εντός τριών
(3)ημερών ενώπιον του Δικαστηρίου προς τελεσίδικη έγκριση ή απόρριψη, η δε απόφαση του Δικαστηρίου δεν υπόκειται σε έφεση» «(iii) σε περίπτωση έκδοσης διατάγματος έξωσης μετά από αίτηση του ιδιοκτήτη ως ανωτέρω, το Δικαστήριο δύναται να καθορίσει το χρόνο συμμόρφωσης με το διάταγμα έξωσης ο οποίος δεν δύναται να είναι μικρότερος των ενενήντα
(90)ημερών.» Σύμφωνα με την ενώπιον μας μαρτυρία, δεν πληρούνται όλες οι πιο πάνω προϋποθέσεις. Περαιτέρω, είναι η κρίση μας ότι για να επικαλεστεί επιτυχώς ο ιδιοκτήτης συστηματική καθυστέρηση στην καταβολή του ενοικίου, ώστε να εκδοθεί Διάταγμα έξωσης στα πλαίσια Αίτησης έξωσης, ακόμα και εάν το ενοίκιο που ζητείται με την Αίτηση έξωσης, εξοφλήθηκε εντός των 14 ημερών από την επίδοση αυτής, θα πρέπει να είχε σταλεί στο θέσμιο ενοικιαστή επιστολή προειδοποίησης για την εξόφληση συγκεκριμένου ενοικίου, να είχε παρέλθει άπρακτη η προθεσμία των 21 ημερών από την επίδοση της επιστολής και να είχε ούτως γεννηθεί το δικαίωμα του ιδιοκτήτη να καταχωρίσει την Αίτηση έξωσης. Με άλλα λόγια, είναι η κρίση μας ότι ο σκοπός του νομοθέτη δεν ήταν να δίδει το δικαίωμα στον ιδιοκτήτη να καταχωρίσει Αίτηση έξωσης λόγω συστηματικής καθυστέρησης στην καταβολή ενοικίου, αλλά να δίδει το δικαίωμα στον ιδιοκτήτη να ζητήσει την έκδοση Διατάγματος έξωσης στα πλαίσια Αίτησης έξωσης, η οποία είχε νομίμως καταχωρηθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου, παρόλο που το οφειλόμενο ποσό εξοφλήθηκε εντός των 14 ημερών από την επίδοση της Αίτησης έξωσης, επειδή ο ενοικιαστής επιδείκνυε συστηματική καθυστέρηση στην καταβολή των ενοικίων. Βλέπετε σχετικά την πρόσφατη αυθεντία Γεωργίου Ζαβρίδη v. Δήμου Πάφου, Πολιτική Έφεση 230/2020, Απόφαση ημερομηνίας 17.11.2023. Στην προκείμενη περίπτωση, η Αιτήτρια δεν είχε αποστείλει ειδοποίηση στην Καθ' ης η Αίτηση, πριν την καταχώρηση της, για το ποσό το οποίο διεκδικεί με την κυρίως Αίτηση. Τα ενοίκια για τα οποία είχε σταλεί ειδοποίηση, είχαν εξοφληθεί πριν την καταχώριση της κυρίως Αίτησης. Απόφαση: Για όλους τους πιο πάνω λόγους και με τη σύμφωνο γνώμη των Παρέδρων, η Αίτηση αποτυγχάνει και απορρίπτεται, με έξοδα υπέρ της Καθ' ης η Αίτηση και εναντίον της Αιτήτριας, όπως αυτά θα υπολογισθούν από τον Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα €500 - €2.000. Η Ανταπαίτηση επίσης απορρίπτεται. Δεν εκδίδεται ξεχωριστή διαταγή για έξοδα. (Υπ.) .............. Λ. Σ. Καμμίτση Πρόεδρος Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας ΛΣΚ/ΕΠ [1] «27
(1)Ενοικιαστής όστις, δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου, διατηρεί κατοχήν οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εν όσω διατηρεί την τοιαύτην κατοχήν, τηρεί πάντας τους όρους και προϋποθέσεις του τελευταίου ενοικιαστηρίου συμβολαίου, έστω και αν έχει λήξει η ισχύς του και δικαιούται εις τα εξ αυτών απορρέοντα οφέλη, εφ' όσον ούτοι είναι σύμφωνοι προς τας διατάξεις του παρόντος Νόμου, δικαιούται να παραιτηθή της κατοχής της κατοικίας ή του καταστήματος μόνον κατόπιν επιδόσεως τοιαύτης ειδοποιήσεως οία θα απητείτο δυνάμει του ενοικιαστηρίου συμβολαίου και σε περίπτωση που δεν απαιτείται τέτοια ειδοποίησης, μόνο κατόπιν γραπτής προειδοποίησης ένα τουλάχιστον μήνα προηγουμένως: Νοείται ότι εις περίπτωσιν καθ' ην υπενοικιαστής καθίσταται θέσμιος ενοικιαστής ο τοιούτος θέσμιος ενοικιαστής κατέχει την κατοικίαν ή το κατάστημα τηρουμένων επιπροσθέτως οιωνδήποτε υφισταμένων περιοριστικών συμφωνιών περιεχομένων εις τους μεταξύ του ιδιοκτήτου και του ενοικιαστού όρους και προϋποθέσεις ενοικιάσεως.» [2] Το άρθρο 11
(1)(α) προνοεί ως ακολούθως: «(α) Εις περίπτωσιν καθ' ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι' ανάκτησιν κατοχής. Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη δια συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξει τούτο. Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δε διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ' αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον.» cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο