Γεωργία Θεμιστοκλέους κ.α. ν. Themis Portfolio Management Holdings Ltd κ.α., Αρ. Αίτησης/Έφεσης: 237/24, 3/12/2024

(3)(γ) του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 (Ν. 9/1965), αφού η ειδοποίηση αυτή στάληκε πριν τη λήξη της προθεσμίας αποπληρωμής. Η παράλειψη επίδοσης νέας ειδοποίησης τύπου «Ι» στέρησε στον ενυπόθηκο οφειλέτη το δικαίωμα αποπληρωμής. Στην Ένορκη Δήλωση που συνοδεύει την Ειδοποίηση Ένστασης γίνεται αναφορά στο ιστορικό της έκδοσης και επίδοσης των ειδοποιήσεων τύπου «Θ» και «Ι» ημερομηνίας 05/12/2022 και των ειδοποιήσεων τύπου «ΙΑ» και «ΙΒ» ημερομηνίας 28/02/

1. Η Καθ' ης η Αίτηση - Εφεσίβλητη δέχεται πως η ειδοποίηση τύπου «ΙΑ» ημερομηνίας 27/06/2024 και ο νέος πλειστηριασμός που ορίστηκε να πραγματοποιηθεί στις 03/12/2024 βασίζεται στις προγενέστερες ειδοποιήσεις τύπου «Θ» και «Ι» ημερομηνιών 05/12/2022 που αφορούσαν πλειστηριασμό ημερομηνίας 01/08/2023 ο οποίος δεν πραγματοποιήθηκε. Είναι όμως η θέση της Καθ' ης η Αίτηση - Εφεσείουσας ότι δεν ήταν αναγκαία η έκδοση και η επίδοση νέων ειδοποιήσεων τύπου «Θ» και «Ι» προτού οριστεί νέος πλειστηριασμός. Και αυτό διότι, ως εισηγείται, ο προηγούμενος πλειστηριασμός «δεν ακυρώθηκε» αλλά «αναστάληκε» «λόγω εθελούσιας δέσμευσης» της Καθ' ης η Αίτηση - Εφεσίβλητης μέχρι τις 31/10/
2. Όπως είπε, αυτό έγινε χωρίς να διακοπεί η διαδικασία και «με επιφύλαξη των δικαιωμάτων» της Καθ' ης η Αίτηση - Εφεσίβλητης να επαναορίσει τον πλειστηριασμό σε νέα ημερομηνία. Με αναφορά σε άλλες πρωτόδικες αποφάσεις, η συνήγορος της Καθ' ης η Αίτηση - Εφεσίβλητης εισηγείται πως η «αναστολή» του πλειστηριασμού σημαίνει πως η διαδικασία «παγοποιείται» προσωρινά και μπορεί να συνεχίσει από το σημείο το οποίο παρέμεινε, δηλαδή να μετατεθεί ο πλειστηριασμός σε άλλη ημερομηνία χωρίς να είναι αναγκαία η αποστολή εκ νέου ειδοποιήσεων τύπου «Θ» και «I». Ο 6ος λόγος έφεσης συνδέεται με τον 1ο λόγο έφεσης. Όπως αναφέρεται, η διαδικασία που ηγέρθη για ορισμό νέου πλειστηριασμού και η οποία βασίζεται σε προγενέστερες ειδοποιήσεις τύπου «Θ» και «Ι» που αφορούσαν πλειστηριασμό ο οποίος «ακυρώθηκε» είναι καταχρηστική, κακόπιστη και παραβιάζει βασικά δικαιώματα των Αιτητών - Εφεσειόντων, ως αυτά ορίζονται από το Σύνταγμα και την ΕΣΔΑ. Σύμφωνα με τον 2ο λόγο έφεσης η ειδοποίηση τύπου «Θ» δεν συνάδει με τον τροποποιημένο τύπο και περιεχόμενο κατά παράβαση του άρθρου 44Β

(2)του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/65 (Ν.9/65) ως έχει τροποποιηθεί στις 14/07/2023 με τον τροποποιητικό νόμο 65(Ι)/2023. Όπως περαιτέρω αναφέρεται, σύμφωνα με το άρθρο 44ΓΑ του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 (Ν. 9/1965) σε περιπτώσεις που δεν πραγματοποιήθηκε ή δεν πραγματοποιήθηκε επιτυχώς ο πρώτος πλειστηριασμός κατά την ημερομηνία έναρξης ισχύος του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως (Τροποποιητικού) (Αρ. 2) Νόμου και το ενυπόθηκο υπό εκποίηση ακίνητο αποτελεί κύρια κατοικία επιλέξιμου οφειλέτη, οποιαδήποτε ειδοποίηση τύπου «Θ», «Ι» και «ΙΑ» έχει αποσταλεί, θεωρείται άκυρη και πρέπει να αποστέλλεται εκ νέου. Επομένως, η θέση του συνηγόρου των Αιτητών - Εφεσειόντων είναι πως πριν την αποστολή της επίδικης ειδοποίησης τύπου «ΙΑ» έπρεπε να αποσταλεί νέα ειδοποίηση τύπου «Θ» με βάση τον τροποποιημένο τύπο και περιεχόμενο. Η Αιτήτρια - Εφεσείουσα 1 στην ένορκη της δήλωση που συνοδεύει την Αίτηση - Έφεση αναφέρει ότι το ενυπόθηκο ακίνητο είναι η κατοικία αυτής και του συζύγου της (Αιτητή - Εφεσείοντα 2) στην οποία διαμένουν εδώ και δεκαετίες. Η θέση της Καθ' ης η Αίτηση - Εφεσίβλητης είναι πως το ενυπόθηκο ακίνητο δεν αποτελεί την κύρια κατοικία του επιλέξιμου οφειλέτη αλλά πως η κατοικία ενοικιάζεται. Η συνήγορος της Καθ᾽ ης η Αίτηση - Εφεσίβλητης παραπέμπει για τούτο στην έκθεση εκτίμησης του ενυπόθηκου ακινήτου που έγινε κατόπιν εντολής της Καθ' ης η Αίτηση - Εφεσίβλητης (Τεκμήριο 10 της Ε/Δ που συνοδεύει την Ειδοποίηση Ένστασης). Σε αυτήν, αναφέρονται τα εξής: «Κατά την επιτόπια αυτοψία διαφάνηκε ότι το εξεταζόμενο ακίνητο ενοικιάζεται. Σύμφωνα με πληροφορίες που μας έχουν δοθεί από τον πελάτη ενοικιάζεται προς €500/μηνιαίως. Παρόλο που έχουμε ζητήσει το ενοικιαστήριο συμβόλαιο δεν κατέστη δυνατόν να μας δοθεί». Με τον 3ος λόγο έφεσης προβάλλεται η θέση πως η ειδοποίηση τύπου «ΙΑ» δεν είναι σύμφωνη με τον τύπο και το περιεχόμενο του νόμου κατά παράβαση του άρθρου 44 Γ

(3)(α) του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/65 (Ν.9/65). Είναι η θέση των Αιτητών - Εφεσειόντων ότι το ποσό το οποίο απαιτείται με την ειδοποίηση τύπου «Ι» είναι εσφαλμένο και πως αυτό έχει παράνομα υπολογιστεί. Όπως αναφέρουν, στο αξιούμενο ποσό έχει υπολογιστεί σταθερό επιτόκιο με κεφαλαιοποίηση δύο φορές το χρόνο, κατά παράβαση των όρων υποθήκης βάσει των οποίων δεν παρέχεται δικαίωμα κεφαλαιοποίησης δύο φορές το χρόνο και το επιτόκιο ορίζεται ως κυμαινόμενο. Είναι περαιτέρω η θέση των Αιτητών - Εφεσειόντων, πως ενώ το ποσό το οποίο μπορεί να απαιτηθεί με την ειδοποίηση τύπου «Ι» είναι το χαμηλότερο ποσό μεταξύ του ποσού της υποθήκης και του ποσού του δανείου, εντούτοις η Καθ' ης η Αίτηση - Εφεσίβλητη διεκδικεί όλο το ποσό ωσάν να μην καταβλήθηκε στο μεταξύ κανένα ποσό εκ μέρους των Αιτητών - Εφεσειόντων. Επί αυτού, αναφέρουν πως συνεχίζουν να καταβάλλουν δόσεις έναντι του δανείου. Πρόσθετα προβάλλεται η θέση πως στην ειδοποίηση τύπου «ΙΑ» καταγράφεται εσφαλμένα πως τα έξοδα τήρησης λογαριασμού είναι μηδενικά αφού αυτά έχουν συμπεριληφθεί παράνομα στο κεφάλαιο το οποίο τοκίζεται. Επί αυτού του σημείου, η θέση της Καθ' ης η Αίτηση - Εφεσίβλητης είναι πως η αμφισβήτηση των οφειλόμενων ποσών ή των χρεώσεων δεν μπορεί να τύχει εξέτασης στο παρόν στάδιο, αφού η ειδοποίηση τύπου «Ι» που καθορίζει το οφειλόμενο ποσό δεν αμφισβητήθηκε με οποιονδήποτε τρόπο εκ μέρους των Αιτητών - Εφεσειόντων. Σύμφωνα με τον 4ο λόγο έφεσης, η Καθ' ης η Αίτηση - Εφεσίβλητη δεν απέστειλε τις απαιτούμενες ειδοποιήσεις σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη. Με τον 5ο λόγο έφεσης, οι Αιτητές - Εφεσείοντες ισχυρίζονται ότι οι ειδοποιήσεις τύπου «ΙΑ» πρέπει να παραμεριστούν και ο επικείμενος πλειστηριασμός να ακυρωθεί ενόψει του ότι οι ειδοποιήσεις επιδόθηκαν με ιδιωτική επίδοση χωρίς πρωτίστως να γίνει προσπάθεια επίδοσης με συστημένη επιστολή κατά παράβαση του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/65 (Ν.9/65). Αυτοί οι λόγοι έφεσης έχουν εγκαταλειφθεί, αφού δεν προωθούνται στην αγόρευση του συνηγόρου των Αιτητών - Εφεσειόντων. Μελετώντας τις εκατέρωθεν θέσεις των μερών αναφορικά με τον 1ο λόγο έφεσης, ζήτησα από τους συνηγόρους των διαδίκων όπως διευκρινίσουν στο Δικαστήριο το λόγο για τον οποίο δεν πραγματοποιήθηκε ο προηγούμενος πλειστηριασμός ημερομηνίας 01/08/

1. Και τούτο διότι η θέση των Αιτητών - Εφεσειόντων είναι ότι ο πλειστηριασμός ημερομηνίας 01/08/2023 «ακυρώθηκε», έννοια η οποία παραπέμπει σε απόφαση Δικαστηρίου, ενώ η θέση της Καθ' ης η Αίτηση - Εφεσίβλητης είναι ότι ο πλειστηριασμός «αναστάληκε» με δική της απόφαση μέχρι τις 31/10/
2. Να σημειώσω ότι επί αυτού του σημείου δεν έχει επισυναφθεί οποιοδήποτε έγγραφο στις Ε/Δ που συνοδεύουν είτε την Αίτηση - Έφεση είτε την Ειδοποίηση Ένσταση. Παρόλα αυτά, οι δικηγόροι και των δύο μερών δέχθηκαν πως ο προηγούμενος πλειστηριασμός δεν «ακυρώθηκε» με απόφαση Δικαστηρίου αλλά «αναστάληκε» για λόγους που αφορούσαν τον ενυπόθηκο δανειστή και την Καθ' ης η Αίτηση - Εφεσίβλητη. Σε σχετική ερώτηση που τέθηκε από το Δικαστήριο, οι συνήγοροι συμφώνησαν πως δεν υπάρχει πρόνοια στο νόμο που να προβλέπει πως σε περίπτωση «αναστολής» προγραμματισμένου πλειστηριασμού, δύναται να συνεχίζει η διαδικασία πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου μόνο με την αποστολή νέας ειδοποίησης τύπου «ΙΑ». Η θέση όμως της συνηγόρου της Καθ᾽ ης η Αίτηση - Εφεσίβλητης είναι πως επαφίεται στον εκάστοτε ενυπόθηκο δανειστή να αποφασίσει κατά πόσο ο πλειστηριασμός θα αναβληθεί και θα επαναοριστεί σε μεταγενέστερη ημερομηνία. Όπως είπε, στο νόμο ορίζεται μόνο η διαδικασία πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου ενώ δεν γίνεται οποιαδήποτε αναφορά στην περίπτωση που ο πλειστηριασμός δεν πραγματοποιηθεί. Ήταν η θέση της πως η διαδικασία «διακόπτεται» μόνο με την έκδοση διατάγματος Δικαστηρίου ενώ θεωρεί διαφορετική την περίπτωση όπου η διαδικασία «αναστέλλεται» με απόφαση του ενυπόθηκου δανειστή. Από την άλλη, ο συνήγορος των Αιτητών ­- Εφεσειόντων ανέφερε πως δεν παρέχεται τέτοιο δικαίωμα στους ενυπόθηκους δανειστές βάσει του νόμου. Όπως είπε ο Νομοθέτης καθόρισε τις περιπτώσεις που οι πλειστηριασμοί αναστέλλονται ρητά και εξαντλητικά επαναλαμβάνοντας τη θέση πως η διαδικασία όπως καθορίζεται στο νόμο είναι «εξελικτική». Εξέτασα με προσοχή τις εισηγήσεις των συνηγόρων των διαδίκων. Ο Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμος 9/65 (Ν.9/65) ορίζει με ιδιαίτερη αυστηρότητα τη διαδικασία που πρέπει να ακολουθείται για την πώληση ενυπόθηκων ακινήτων. Ο υπό αναφορά νόμος δεν δίδει το δικαίωμα στους ενυπόθηκους δανειστές για «αναστολή» της σκοπούμενης πώλησης ενυπόθηκων ακινήτων και το δικαίωμα «αναβολής» ή «μετάθεσης» της ημερομηνίας πλειστηριασμού και επανέναρξης ή συνέχισης της διαδικασίας πλειστηριασμού απλώς και μόνο με την επίδοση νέας ειδοποίησης τύπου «ΙΑ». Αντιθέτως, ο νόμος ορίζει και περιορίζει τις περιπτώσεις όπου η ειδοποίηση τύπου «ΙΑ» μπορεί να παραμεριστεί και κατ᾽ ακολουθία ο σκοπούμενος πλειστηριασμός να ακυρωθεί. Και τούτο γίνεται μόνο με απόφαση Δικαστηρίου. Επομένως η «αναστολή» του πλειστηριασμού ημερομηνίας 01/08/2023 με «απόφαση» της Καθ᾽ης η Αίτηση ­­- Εφεσίβλητης και «με επιφύλαξη των δικαιωμάτων της» όπως η ίδια λέγει, για επαναορισμό του πλειστηριασμού σε νέα ημερομηνία έγινε εκτός των νομοθετικών διατάξεων. Από τη στιγμή που ο πλειστηριασμός ημερομηνίας 01/08/2023 δεν πραγματοποιήθηκε τότε η Καθ᾽ ης η Αίτηση - Εφεσίβλητη όφειλε σε περίπτωση που επιθυμούσε να προχωρήσει με τη διαδικασία πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου, να αρχίσει τη διαδικασία όπως ρητά ορίζει ο νόμος. Σύμφωνα με το άρθρο 44(Γ)1 του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/65 (Ν.9/65), η «έναρξη της διαδικασίας» πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου αρχίζει με την επίδοση προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη και τα ενδιαφερόμενα μέρη της ειδοποίησης τύπου «Ι» συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού του ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και των εξόδων. Με αυτήν την ειδοποίηση καλείται ο ενυπόθηκος οφειλέτης όπως καταβάλει το απαιτούμενο ποσό εντός 45 ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης τύπου «Ι». Σύμφωνα με το άρθρο 44(Γ)

(2)του προαναφερόμενου νόμου σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος δεν συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της ειδοποίησης τύπου «Ι», ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιδώσει «δεύτερη ειδοποίηση», ήτοι την ειδοποίηση τύπου «ΙΑ» στην οποία αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό. Τότε, ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος δύναται εντός 45 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης τύπου «ΙΑ» να καταχωρήσει έφεση για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης μόνο για τους λόγους που αναφέρονται στο άρθρο 44(Γ)

(3)του υπό αναφορά νόμου. Από τα πιο πάνω είναι φανερό πως οι ειδοποιήσεις τύπου «Ι» και τύπου «ΙΑ» αλληλοσυνδέονται. Η ειδοποίηση τύπου «Ι» είναι καθοριστικής σημασίας αφού δίδει το δικαίωμα στον ενυπόθηκο οφειλέτη να εξοφλήσει το απαιτούμενο ποσό ή σε περίπτωση που έχει «διαφορετική γνώμη» να την εκφράσει γραπτώς προς τον ενυπόθηκο δανειστή. Για να ασκήσει ο ενυπόθηκος οφειλέτης τούτο το δικαίωμα που του παρέχει ο νόμος, πρέπει να γνωρίζει το ύψος του ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και των εξόδων. Αυτά καθορίζονται στην ειδοποίηση τύπου «Ι» η οποία συνοδεύεται από τη σχετική κατάσταση λογαριασμού. Το ύψος του ενυπόθηκου χρέους ενδέχεται να μεταβάλλεται με την πάροδο του χρόνου. Ο νομοθέτης κατατάσσει την ειδοποίηση τύπου «ΙΑ» «δεύτερη» σε σειρά μετά την επίδοση της ειδοποίησης τύπου «Ι». Η ειδοποίηση τύπου «ΙΑ» με την οποία ορίζεται η ημέρα και ώρα του πλειστηριασμού στηρίζεται όμως στην ειδοποίηση τύπου «Ι» αφού σε αυτήν αναφέρεται το ποσό το οποίο κατέστη απαιτητό δυνάμει της ειδοποίησης τύπου «Ι». Έχοντας υπόψη την άρρηκτη διασύνδεση των ειδοποιήσεων τύπου «Ι» και τύπου «ΙΑ», καθίσταται σαφές πως σε περίπτωση που ο πλειστηριασμός δεν πραγματοποιηθεί για οποιοδήποτε λόγο, τότε οποιαδήποτε τυχόν νέα διαδικασία πώλησης θα πρέπει να επανεκκινήσει με την επίδοση της ειδοποίησης τύπου «Ι» στην οποία θα καθορίζεται εκ νέου το ενυπόθηκο χρέος δίδοντας την προβλεπόμενη από το νόμο προθεσμία στον ενυπόθηκο οφειλέτη και στα ενδιαφερόμενα μέρη για εξόφληση. Ως εκ τούτου, ο 1ος λόγος έφεσης επιτυγχάνει. Ανεξαρτήτως από τον 1ο λόγο έφεσης για τον οποίο εξήγησα ότι πρέπει να παραμεριστεί η ειδοποίηση τύπου «ΙΑ» και να ακυρωθεί ο σκοπούμενος πλειστηριασμός, θεωρώ πως και ο 2ος λόγος έφεσης συνηγορεί υπέρ της απόφασης αυτής. Η Αιτήτρια - Εφεσείουσα 1 στην Ένορκη της Δήλωση που συνοδεύει την Αίτηση ισχυρίζεται πως η συγκεκριμένη κατοικία είναι κληρονομιά και σε αυτή διαμένει η ίδια και ο σύζυγος της (Αιτητής - Εφεσείοντας 2) εδώ και πολλά χρόνια. Η θέση της Αιτήτριας - Εφεσείουσας 1 είναι αναντίλεκτη. Η αναφορά στην έκθεση εκτίμησης που ετοιμάστηκε κατ᾽ εντολή της Καθ᾽ ης η Αίτηση - Εφεσίβλητης πως κατά την επιτόπια εξέταση διαφάνηκε ότι το εν λόγω ακίνητο ενοικιάζεται και σύμφωνα με πληροφόρηση που δόθηκε από την Καθ᾽ ης η Αίτηση - Εφεσίβλητη το ενοίκιο ανέρχεται στα €500 μηνιαίως, χωρίς να δίδεται οποιαδήποτε άλλη λεπτομέρεια είναι έωλη και δεν αποδίδω σε αυτήν καμία σημασία. Με βάση τα πιο πάνω είναι ορθή η εισήγηση του συνηγόρου των Αιτητών - Εφεσειόντων ότι η παρούσα περίπτωση εμπίπτει στις μεταβατικές διατάξεις του άρθρου 44ΓΑ του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/65 (Ν.9/65). Από τη στιγμή που ο πλειστηριασμός ημερομηνίας 01/08/2023 δεν έχει πραγματοποιηθεί και το ενυπόθηκο ακίνητο αποτελεί «κύρια κατοικία» «επιλέξιμου οφειλέτη» οποιεσδήποτε ειδοποιήσεις τύπου «Θ», «Ι» και «ΙΑ» είχαν αποσταλεί θεωρούνται άκυρες και έπρεπε να αποσταλούν εκ νέου. Δεδομένου ότι η αίτηση επιτυγχάνει στη βάση των πιο πάνω λόγων έφεσης, δεν χρειάζεται να ασχοληθώ με τους υπόλοιπους λόγους έφεσης. Eνόψει των πιο πάνω, εκδίδεται διάταγμα με το οποίο η ειδοποίηση τύπου «ΙΑ» ημερομηνίας 27/06/2024 παραμερίζεται και κατ' ακολουθία ο πλειστηριασμός που ορίστηκε δυνάμει της προαναφερόμενης ειδοποίησης στις 03/12/2024 και ώρα 10:00 π.μ ακυρώνεται. Τα έξοδα της παρούσας διαδικασίας τα οποία θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο, επιδικάζονται υπέρ των Αιτητών - Εφεσειόντων και εναντίον της Καθ' ης η Αίτηση - Εφεσίβλητης. (Υπ.)....................... Ντ. Βαρωσιώτου, Ε.Δ Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο