Χριστόδουλος Ελευθερίου κ.α. ν. THEMIS PORTFOLIO MANAGEMENT HOLDINGS LIMITED, Αίτ. Έφεση: 105/24, 20/5/2024

(2)και Κανονισμό 4 αντίστοιχα του νόμου Ν.9/1965 όπως τροποποιήθηκε με τον νόμο Ν.142(Ι)/2014, τον Νόμο 87(Ι)/2018 και τον νόμο Ν.212(Ι)/2020, Ν.61(Ι)/2020, Ν.185(Ι)/2021 και τον νόμο Ν.98(Ι)/2021 Ν.82(Ι)/2022, Ν.204(Ι)/2022, Ν.147/(Ι)/2022 και τροποποιητικός νόμος Ν.65(Ι)/

1. και Μεταξύ:
2. Χριστόδουλος Ελευθερίου
3. Χρίστα Σκουρή
4. CHRISTOS SIOYKRIS DEVELOPMENTS LTD Αιτητών - Εφεσειόντων και THEMIS PORTFOLIO MANAGEMENT HOLDINGS LIMITED HE 378131 Καθ' ων η αίτηση - Εφεσίβλητοι ------------------ Ημερομηνία: 20 Μαΐου 2024 Εμφανίσεις: Για εφεσείοντες - αιτητές: κ. Χ. Πουτζιουρής για Χρίστος Πουτζιουρής & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε Για εφεσίβλητους - καθ' ων η αίτηση: κα Γιολάντα Ζαχαρίου για Α. Β. Ζαχαρίου & Σια Δ.Ε.Π.Ε. ΑΠΟΦΑΣΗ Με την παρούσα αίτηση έφεση που καταχώρησαν στις 02/05/24, οι εφεσείοντες, οι οποίοι να σημειωθεί είναι, οι μεν 1 και 2 ανδρόγυνο η δε 3 η οικογενειακή τους εταιρεία, ζητούν, στη βάση κυρίως των αρ. 27, 37 - 44ΙΣΤ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου Ν.9/65 ως τροποποιήθηκε, του Κεφ.224, του Ν.14/60, Ν.65(Ι)/2015, του Ν.93(Ι)/96, του Κεφ.149 των αρ. 23, 26, 28 και 30.2 του Συντάγματος και των συναφών Κανονισμών, όπως εκδοθεί διάταγμα με το οποίο: «.να ακυρώνονται ή και να παραμερίζονται οι ειδοποιήσεις «Τύπου ΙΑ» που επιδόθηκαν στην εφεσείουσα 2 την 19/03/2024.για τον πλειστηριασμό 21/05/2024 του ακινήτου της εφεσείουσας.στα Λειβάδια της επαρχίας Λάρνακας που βαρύνεται με την Υποθήκη Υ2643/2012 του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λάρνακας, από τους καθ' ων η αίτηση / εφεσιβλήτους, ως πρόωρων, ως μη κανονικά επιδομένων και ή ως άκυρων και/ή ως εσφαλμένων και ή αντικανονικών και/ή παράνομων και/ή ως αντίθετες με το σχετικό νόμο και ή ως αντισυνταγματικών και/ή ότι αποτελούν κατάχρηση δικαστικής διαδικασίας και ή επειδή παραβιάζουν συνταγματικά δικαιώματα των εφεσειόντων και ή επειδή είναι κατάχρηση της διαδικασίας του Μέρους VIΑ του Ν.9/1965 και ή επειδή συντρέχουν οι λόγοι έφεσης.» Οι προβαλλόμενοι από τους εφεσείοντες λόγοι έφεσης δύναται να συνοψισθούν στις εξής ενότητες: (Α) Οι επίδικες ειδοποιήσεις δεν στάληκαν σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα ως προνοεί ο Νόμος, ούτε περιέχουν τις εκ του Νόμου απαιτούμενες πληροφορίες, ούτε και προηγήθηκε της επίδοσης τους 120 μέρες υπερημερία οφειλής ή η επίδοση των Ειδοποιήσεων Τύπου Θ και Ι για (Λόγοι έφεσης 1, 3, 5 και 6). (Β) Δεν προηγήθηκε αποτυχημένη προσπάθεια επίδοσης με συστημένο ταχυδρομείο της επίδοσης με ιδιώτη επιδότη των ειδοποιήσεων που επιδόθηκαν στις 19/03/2024 (Λόγος έφεσης 2). (Γ) Λόγω του ότι οι εφεσείοντες είναι επιλέξιμοι οφειλέτες σύμφωνα με το Νόμο, οι ειδοποιήσεις που στάληκαν σε αυτούς πριν τις 14/07/2023 είναι άκυρες και θα πρέπει να ξανασταλούν (Λόγος έφεσης 4). (Δ) Οι εφεσίβλητοι δεν νομιμοποιούνται να προωθούν την διαδικασία εκποίησης διότι καμία συμβατική σχέση δεν έχουν με τους εφεσείοντες. Η σχέση τους ήταν με την Λαϊκή Τράπεζα προς όφελος της οποίας και είχε δοθεί η επίδικη υποθήκη (Λόγος έφεσης 7). Την αίτηση υποστηρίζει ένορκη δήλωση του εφεσείοντα 1, ο οποίος είναι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου που επιδιώκεται να εκποιηθεί και επί του οποίου ακινήτου ο τελευταίος ισχυρίζεται ότι βρίσκεται η πρώτη κατοικία του με την εφεσείουσα 2 σύζυγο του. Αν και ειδικότερη αναφορά στο περιεχόμενο της Ε/Δ κάνω σε κατοπινό στάδιο της απόφασης μου, επί του παρόντος περιορίζομαι να αναφέρω ότι στην εν λόγω ένορκη δήλωση επισυνάπτονται ως Τεκ.1 η έρευνα του κτηματολογίου σε σχέση με τα ακίνητα των εφεσειόντων περιλαμβανομένου και του επίδικου, ως Τεκ.2 βεβαίωση του Κοινοτάρχη Λιβαδιών καθώς και λογαριασμός της ΑΗΚ σε σχέση με την κατοικία που βρίσκεται επί του επίδικου ακινήτου, ως Τεκ.3 εκτύπωση από την επίσημη ιστοσελίδα του Κτηματολογίου στην οποία αναφέρεται μεταξύ άλλων και η εκτιμώμενη από το Κτηματολόγιο αξία του επίδικου ακινήτου (€533.100), ως Τεκ.4 η ειδοποίηση τύπος Ι ημερ. 08/03/2023 που σύμφωνα με τους εφεσείοντες τους επιδόθηκε με επισυνημμένη κατάσταση λογαριασμού μέσω ιδιώτη επιδότη την 04/05/2023, ως Τεκ. 5 η ειδοποίηση τύπος ΙΑ ημερ. 01/03/2024 η οποία σύμφωνα με τους εφεσείοντες τους επιδόθηκε με ιδιώτη επιδότη την 19/03/24 και ως Τεκ.6 και 7 οι επιδόσεις των ίδιων ειδοποιήσεων που σύμφωνα με τους εφεσείοντες έγιναν μέσω των Κυπριακών ταχυδρομείων στις 04/04/24 όταν τις παρέλαβε η εφεσείουσα
5. Στο σημείο αυτό αναφέρω ότι με την τελική της αγόρευση η πλευρά των εφεσειόντων περιόρισε τους προβαλλόμενους λόγους έφεσης αφ' ενός στη θέση ότι «οι επίδικες επιδόσεις της 19/03/2024 ήταν κακές και αντικανονικές που έγιναν αφού έγιναν πρώτα με ιδιώτη δικαστικό επιδότη ενώ οι εφεσίβλητοι είχαν ήδη αποστείλει με συστημένη επιστολή και αντί να περιμένουν να δουν αν αποτύχει αυτός ο τρόπος και μετά να γίνουν οι επιδόσεις με ιδιώτη δικαστικό επιδότη τις επέδωσαν παράνομα με δικαστικό επιδότη (σ.Δ γίνεται παραπομπή σε διάφορες αποφάσεις πρώτου βαθμού καθώς επίσης και στην ΣΥΝΕΡΓΑΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΛΤΔ v. ΓΙΩΡΓΟΥ ΠΑΝΤΕΛΑ, Πολιτική Έφεση Αρ. 159/2021, 1/12/2023)» και αφ' ετέρου στο 4ο Λόγο έφεσης, ήτοι ότι επειδή οι εφεσείοντες είναι «επιλέξιμοι οφειλέτες» σύμφωνα με το αρ.44ΓΑ του Ν.9/65, όλες οι ειδοποιήσεις που επιδόθηκαν σε αυτούς πριν τις 14/07/2023 (είτε στις 19/03/24 είτε στις 04/04/24) είναι άκυρες. Στην αντιπέρα όχθη, οι εφεσίβλητοι υποστηρίζουν για 17 διαφορετικούς λόγους ότι η αίτηση θα πρέπει να απορριφθεί και τις επί του προκειμένου θέσεις τους τις εξειδικεύουν μέσω της υποστηρικτικής Ε/Δ ενός εκ των λειτουργών τους. Επί του παρόντος σημειώνω ότι στην Ε/Δ που υποστηρίζει την ένσταση των εφεσιβλήτων αναφέρεται ότι οι οφειλές για τις οποίες επιδιώκεται να γίνει ο επίδικος πλειστηριασμός προκύπτουν από τραπεζικές διευκολύνσεις που είχαν παρασχεθεί στους εφεσείοντες το 2012 από την τότε Λαϊκή Τράπεζα και οι οποίες οφειλές, αφού περί το 2015 ζητήθηκαν επανειλημμένα με επιστολές 30-60-90 ημερών να διευθετηθούν (Τεκ.ΓΣ16), τερματίστηκαν, και το 2017 αποτέλεσαν αντικείμενο πολιτικών αγωγών στις οποίες εκδόθηκαν δικαστικές αποφάσεις εναντίον των εφεσειόντων στις 04/05/17 και 18/05/17 (Τεκ.ΓΣ15). Με γνώμονα λοιπόν ότι πρόκειται για εξ αποφάσεως οφειλές οι οποίες προέκυψαν από το 2015 και για τις οποίες δεν απαιτείται η αποστολή ειδοποίησης τύπου Θ (βλ. επιφύλαξη αρ.44Β

(2)), οι εφεσίβλητοι απέστειλαν στους εφεσείοντες με συστημένο ταχυδρομείο ειδοποιήσεις τύπου Ι στην τελευταία δηλωθείσα γνωστή διεύθυνση (Τεκ. ΓΣ1, ΓΣ2, ΓΣ3 και ΓΣ4) και όταν αυτές δεν παραλήφθηκαν, έγινε επίδοση τους με ιδιώτη επιδότη στις 04/05/23 (Τεκ.ΓΣ5). Στη συνέχεια και αφού δεν υπήρξε οποιαδήποτε ανταπόκριση από τους εφεσείοντες, οι εφεσίβλητοι εξέδωσαν στις 19/06/23 ειδοποιήσεις τύπου ΙΒ και ΙΑ τις οποίες απέστειλαν στους εφεσείοντες την 21/06/23 με συστημένο ταχυδρομείο και με τις οποίες ενημέρωναν τους τελευταίους αφ' ενός ότι είχε προγραμματιστεί να γίνει πλειστηριασμός του ενυπόθηκου ακινήτου στις 24/11/23 και αφ' ετέρου ότι μπορούσαν, αν ήθελαν, να διορίσουν το δικό τους εκτιμητή για να εκτιμήσει την αγοραία αξία του ακινήτου (Τεκ. ΓΣ6, ΓΣ7, ΓΣ8 και ΓΣ9). Όταν δεν κατέστη δυνατό να παραδοθούν με ταχυδρομείο οι εν λόγω ειδοποιήσεις αυτές επιδόθηκαν στους εφεσείοντες με ιδιώτη επιδότη στις 21/07/23 (Τεκ.ΓΣ10). Σε κατοπινό στάδιο όμως, παρά το ότι δεν υπήρξε οποιαδήποτε αντίδραση από πλευράς εφεσειόντων στις ειδοποιήσεις που τους είχαν αποσταλεί, οι εφεσίβλητοι αποφάσισαν όπως αναστείλουν προσωρινά τον πλειστηριασμό που είχε προγραμματιστεί να γίνει στις 24/11/

1. Επειδή όμως μέχρι την 01/03/24 εξακολουθούσε να μην υπάρχει οποιαδήποτε ανταπόκριση από πλευράς εφεσειόντων, οι οποίοι ούτε το δικαίωμα τους για διορισμό εκτιμητή άσκησαν, οι εφεσίβλητοι εξασφάλισαν δύο εκτιμήσεις σε σχέση με την αγοραία αξία του ενυπόθηκου ακινήτου και ακολούθως εξέδωσαν νέα ειδοποίηση Τύπου ΙΑ και Δελτίο Πλειστηριασμού την 01/03/24 (Τεκ.ΓΣ11). Τα έγγραφα αυτά οι εφεσίβλητοι τα έστειλαν στις 15/03/23 με συστημένο ταχυδρομείο στις τελευταίες γνωστές δηλωθείσες διευθύνσεις των εφεσειόντων (Τεκ.ΓΣ12 και ΓΣ13), οι οποίοι τα παρέλαβαν στις 04/04/
2. Εν τω μεταξύ όμως τα ίδια έγγραφα είχαν επιδοθεί στους εφεσείοντες και μέσω ιδιώτη επιδότη στις 19/03/
3. Θεωρούν λοιπόν οι εφεσίβλητοι ότι όχι μόνο όλες οι ειδοποιήσεις εκδόθηκαν και επιδόθηκαν καθόλα νομότυπα και κανονικά, αλλά και ότι τίποτα δεν έχουν θέσει ενώπιον του Δικαστηρίου οι εφεσείοντες που να υποδηλοί το αντίθετο ή ότι αυτοί θα πρέπει να τύχουν της ειδικής μεταχείρισης που ο Νόμος προνοεί σε σχέση με τους «επιλέξιμους οφειλέτες». Εφόσον καμία πλευρά δεν επεδίωξε να αντεξετάσει τον ομνύοντα της άλλης πλευράς και ούτε ζητήθηκε από πλευράς εφεσειόντων να καταχωρήσουν οποιαδήποτε συμπληρωματική Ε/Δ προς απάντηση των ισχυρισμών των εφεσιβλήτων, η ακρόαση της αίτησης ολοκληρώθηκε με τις εμπεριστατωμένες γραπτές αγορεύσεις των ευπαίδευτων συνηγόρων των μερών. Εξέτασα με προσοχή τα όσα τέθηκαν ενώπιον μου και σημειώνω τα εξής. Με βάση το περιεχόμενο των αντίστοιχων Ε/Δ των διαδίκων αλλά και των σχετικών δηλώσεων που έγιναν στα πλαίσια της αγόρευσης των εφεσειόντων, τα πιο κάτω προκύπτουν να συνιστούν κοινώς αποδεκτά γεγονότα στην υπόθεση. Α. Οι εφεσίβλητοι επιδιώκουν μέσω του προγραμματισμένου πλειστηριασμού να ανακτήσουν οφειλές των εφεσειόντων οι οποίες προέκυψαν το 2015 στα πλαίσια τραπεζικών διευκολύνσεων που είχαν τότε παρασχεθεί από τη Λαϊκή Τράπεζα και οι οποίες οφειλές αποτέλεσαν το 2017 αντικείμενο δικαστικών αποφάσεων που είχαν τότε εκδοθεί εναντίον των εφεσειόντων. Σημειώνω εδώ ότι από πλευράς εφεσειόντων δεν έχει αμφισβητηθεί ούτε έχει αντικρουστεί με οποιοδήποτε τρόπο η θέση των εφεσιβλήτων ότι το 2015, ήτοι πριν την καταχώριση των αγωγών που οδήγησαν στην επιδίκαση των οφειλών εναντίον των εφεσειόντων, στους τελευταίους είχαν σταλεί σχετικές προειδοποιητικές επιστολές από την Τράπεζα Κύπρου, η οποία το 2013 είχε δια νομοθεσίας (ΚΔΠ 104/13) υποκαταστήσει και αντικαταστήσει τη Λαϊκή στις υποχρεώσεις και δικαιώματα που απέρρεαν από τις διευκολύνσεις που είχαν συμφωνηθεί μεταξύ εφεσειόντων και Λαϊκής. Β. Οι εφεσείοντες επέδωσαν στους εφεσίβλητους με ιδιώτη επιδότη ειδοποιήσεις τύπου Ι στις 04/05/23 με τις οποίες τους ενημέρωναν και για την απαίτηση των οφειλών αλλά και για το δικαίωμα τους να εκφράσουν εντός 30 ημερών την οποιαδήποτε τυχόν διαφωνία τους στα όσα εκεί αναφέρονταν και δεν έχει αμφισβητηθεί ή αντικρουστεί η θέση των εφεσειόντων ότι πριν την εν λόγω επίδοση είχε επιχειρηθεί ανεπιτυχώς η επίδοση των συγκεκριμένων ειδοποιήσεων με συστημένο ταχυδρομείο. Ούτε όμως αμφισβητείται ότι σύμφωνα με την επιφύλαξη του αρ. 44Β

(2)του Νόμου «.δεν υφίσταται υποχρέωση αποστολής της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Θ», σε περίπτωση κατά την οποία ο ενυπόθηκος δανειστής έχει εξασφαλίσει δικαστική απόφαση εναντίον του ενυπόθηκου οφειλέτη.» Γ. Στις 19/06/23 ιδιώτης επιδότης επέδωσε στον ενυπόθηκο οφειλέτη εφεσείοντα 1 ειδοποίηση Τύπου ΙΒ με την οποία οι εφεσίβλητοι τον ενημέρωναν ότι επειδή προτίθεντο να προχωρήσουν με τον πλειστηριασμό του ενυπόθηκου ακινήτου αυτός είχε στη διάθεση του 10 μέρες για να διορίσει εκτιμητή, αν ήθελε, με σκοπό τον καθορισμό της αγοραίας αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου καθώς επίσης και ότι αν δεν προχωρούσε με τέτοιο διορισμό, θα προχωρούσαν οι εφεσίβλητοι με το διορισμό δικού τους εκτιμητή. Σημειώνω ότι από πλευράς εφεσειόντων δεν έχει αμφισβητηθεί ούτε έχει αντικρουστεί με οποιοδήποτε τρόπο η θέση των εφεσιβλήτων ότι πριν την επίδοση της συγκεκριμένης ειδοποίησης με ιδιώτη επιδότη, αυτοί, οι εφεσίβλητοι δηλαδή, είχαν επιχειρήσει να στείλουν την ειδοποίηση και με συστημένο ταχυδρομείο όμως αυτή δεν κατέστη δυνατό να παραδοθεί. Δ. Στις 14/07/23 το σχετικό μέρος του Ν. 9/65 τροποποιήθηκε με την προσθήκη, μεταξύ άλλων, των εξής προνοιών: «44ΓΑ.-

(1)Ανεξαρτήτως των διατάξεων της πρώτης επιφύλαξης του εδαφίου

(2)του άρθρου 44Β, οι διατάξεις του εδαφίου (2Α) του άρθρου 44Β ισχύουν για όλες τις διαδικασίες εκποίησης δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Μέρους για τις οποίες δεν έχει πραγματοποιηθεί ή δεν έχει πραγματοποιηθεί επιτυχώς ο πρώτος πλειστηριασμός κατά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως (Τροποποιητικού) (Αρ. 2) Νόμου και το ενυπόθηκο υπό εκποίηση ακίνητο αποτελεί κύρια κατοικία επιλέξιμου οφειλέτη, και, ως εκ τούτου, οποιαδήποτε έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Θ», «Ι» και «ΙΑ» του Δεύτερου Παραρτήματος, έχει αποσταλεί αναφορικά με τις περιπτώσεις που αναφέρονται πιο πάνω θεωρείται άκυρη και αποστέλλεται εκ νέου.». προσθήκη στο Αρ44ΙΕ «α) "επιλέξιμος οφειλέτης" σημαίνει ενυπόθηκο οφειλέτη του οποίου το ενυπόθηκο υπό εκποίηση ακίνητο αποτελεί κύρια κατοικία: Νοείται ότι, ενυπόθηκος οφειλέτης, ο οποίος έχει λάβει από αδειοδοτημένο ίδρυμα όλες τις επιστολές που προβλέπονται στις παραγράφους 5

(2)(β), 5

(2)(γ), 5

(2)(δ) και 5

(2)(ε) του Κώδικα μετά την έναρξη της ισχύος του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως (Τροποποιητικού) (Αρ. 2) Νόμου και δεν έχει προσκομίσει στο αδειοδοτημένο ίδρυμα όλες τις απαιτούμενες και άλλες πληροφορίες εντός των χρονοδιαγραμμάτων που προβλέπονται από τις εν λόγω επιστολές, δεν θεωρείται επιλέξιμος οφειλέτης· (β) με την προσθήκη στο τέλος του ορισμού του όρου «κύρια κατοικία», αμέσως πριν από το σημείο της άνω τελείας (τέταρτη γραμμή), της φράσης «, και σε ό,τι αφορά επιλέξιμο οφειλέτη σημαίνει την κατοικία που χρησιμοποιείται για τη διαμονή του ιδιοκτήτη της ή/και των μελών της οικογένειας αυτού, για περίοδο πέραν των έξι

(6)μηνών κατ' έτος, η εκτιμημένη αξία της οποίας δεν υπερβαίνει τις διακόσιες πενήντα χιλιάδες ευρώ (€250.000)». Σημειώνω εδώ ότι ο Κώδικας στον οποίο γίνεται αναφορά πιο πάνω είναι ο Κώδικα Συμπεριφοράς για τον χειρισμό δανειοληπτών που αντιμετωπίζουν οικονομικές δυσκολίες, ο οποίος περιλαμβάνεται στο Παράρτημα 2 της περί της Διαχείρισης Καθυστερήσεων Οδηγίας της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου και ο οποίος προνοεί μεταξύ άλλων ότι ο μεν ενυπόθηκος δανειστής θα πρέπει, κατά τη λειτουργία του λογαριασμού, να ειδοποιήσει τον οφειλέτη για την ύπαρξη καθυστερήσεων στις 30, 60 και 90 μέρες από την ημέρα που δημιουργούνται τέτοιες καθυστερήσεις και ο δε οφειλέτης θα πρέπει στη συνέχεια να ανταποκριθεί στις επιστολές αυτές με την προσκόμιση στον δανειστή διάφορων πληροφοριών και στοιχείων εντός συγκεκριμένου χρονοδιαγράμματος προκειμένου ο τελευταίος να προσπαθήσει, χωρίς όμως να υποχρεούται, να εξεύρει τρόπο ενδεχόμενης αναδιάρθρωσης. Ε. Οι εφεσίβλητοι προγραμμάτισαν τον επίδικο πλειστηριασμό του ενυπόθηκου ακινήτου για τις 21/05/24 και στις 04/04/24, ήτοι «εντός περιόδου όχι μικρότερης των σαράντα πέντε

(45)ηµερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου», επέδωσαν στους εφεσείοντες με συστημένο ταχυδρομείο ειδοποίηση Τύπου ΙΑ και Δελτίο Πλειστηριασμού ημερ. 01/03/24 με τα οποία έγγραφα ενημέρωναν τους τελευταίους για τον προγραμματισμένο πλειστηριασμό. Τα έγγραφα αυτά οι εφεσίβλητοι τα επέδωσαν στους εφεσείοντες και με ιδιώτη επιδότη στις 19/03/24 (βλ. Ε/Δ εφεσιβλήτων αλλά και παρ. 5 και 6 Ε/Δ εφεσείοντα 1) . Ζ. Από το 2015 που στάληκε στους εφεσείοντες προειδοποιητική επιστολή από την Τράπεζα Κύπρου σε σχέση με την οφειλή τους και τις συνέπειες που η μη διευθέτηση της εν λόγω οφειλής ενδεχομένως να συνεπάγεται για την τύχη της υποθήκης και του ακινήτου τους και μέχρι την καταχώρηση της παρούσας στις 02/05/24, καμία ενέργεια δεν φαίνεται να έκαμαν οι εφεσείοντες στη βάση των επιστολών και των ειδοποιήσεων που στο μεταξύ τους είχαν αποσταλεί, ούτε και φαίνεται να διόρισαν οποιοδήποτε εκτιμητή σε σχέση με την αγοραία αξία του ακινήτου τους. Υπό το φως των πιο πάνω κοινώς αποδεκτών γεγονότων, τα οποία καθίστανται ευρήματα του δικαστηρίου, προχωρώ να εξετάσω τους προωθούμενους λόγους έφεσης. ΚΑΚΗ ΕΠΙΔΟΣΗ ΤΩΝ ΕΙΔΠΟΙΗΣΕΩΝ ΙΑ ΠΟΥ ΕΠΙΔΟΘΗΚΑΝ ΣΤΙΣ 19/03/24 Οι επί του προκειμένου θέσεις των εφεσειόντων εδράζονται στις πρόνοιες του αρ.44ΙΕ[2] και στα όσα σχετικά λέχθηκαν από το Εφετείο στην ΣΥΝΕΡΓΑΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΛΤΔ v. ΓΙΩΡΓΟΥ ΠΑΝΤΕΛΑ, Πολιτική Έφεση Αρ. 159/2021, 1/12/2023: «.Στην προκειμένη περίπτωση ο σκοπός του Νομοθέτη είναι ξεκάθαρος. Θέλησε να ιεραρχήσει τον τρόπο επίδοσης, δίδοντας επιτακτικό προβάδισμα στη συστημένη επιστολή. Μόνον όταν η επίδοση με αυτόν τον τρόπο είναι ανέφικτη, διανοίγεται ο δρόμος εναλλακτικά για ιδιωτική επίδοση, συμφώνως των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανομένης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης, κατόπιν βεβαία σχετικού διατάγματος του Δικαστηρίου.Η υποκειμενική άποψη του Δικαστηρίου επί του ορθολογισμού ή μη του δεδηλωμένου σκοπού, δεν δικαιολογεί ερμηνευτική εκτροπή. Συνεπώς, το γεγονός ότι με την προσωπική επίδοση, ο παραλήπτης/ενδιαφερόμενος μιας ειδοποίησης, επικοινωνίας ή εγγράφου, σαφέστατα λαμβάνει γνώση και δύναται να υπερασπιστεί ή να ασκήσει τα όποια ένδικα μέσα του παρέχονται, όπως εξάλλου έχει επισυμβεί στην προκειμένη περίπτωση, δεν δικαιολογεί ερμηνεία άλλη απ' εκείνη που είναι κρυστάλλινα καθαρή στο μάτι. Ενόψει των πιο πάνω κρίνουμε ότι η εφεσείουσα όφειλε να επιχειρήσει να επιδώσει την επίμαχη ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» με συστημένη επιστολή και μόνον αν τούτο ήταν ανέφικτο να προχωρήσει με τη διαδικασία της ιδιωτικής επίδοσης. Την υποχρέωση επίδοσης της ειδοποίησης τη φέρει ασφαλώς ο ενυπόθηκος δανειστής, ο οποίος συνακόλουθα φέρει και το βάρος να αποδείξει το «ανέφικτο» της δια Νόμου επιβαλλόμενης μεθόδου επίδοσης. Στην προκειμένη περίπτωση κανένα τέτοιο στοιχείο προσκομίστηκε από πλευράς εφεσείουσας.» Με γνώμονα τα πιο πάνω επομένως και λαμβανομένου υπόψη ότι δεν έχει αμφισβητηθεί από πλευράς εφεσιβλήτων ότι της επίδοσης των ειδοποιήσεων τύπου ΙΑ με ιδιώτη επιδότη στις 19/03/24 δεν είχε προηγηθεί αποτυχημένη προσπάθεια επίδοσης με συστημένο ταχυδρομείο, κρίνω ότι δεν μπορεί παρά να θεωρηθεί ότι η εν λόγω επίδοση της 19/03/24 δεν συνάδει με τον τρόπο επίδοσης που προβλέπει ο Ν.9/65. Το θέμα όμως δεν τελειώνει εδώ. Εξηγώ. Όπως και οι ίδιοι οι εφεσείοντες δηλώνουν και αποδέχονται, οι επίδικες ειδοποιήσεις τύπου ΙΑ κατέστη τελικά δυνατό να τους επιδοθούν με συστημένο ταχυδρομείο στις 04/04/24, ήτοι ως το αρ.44ΙΕ προνοεί. Συνεπώς, με δεδομένο αφ' ενός ότι κατ' εκείνη την ημερομηνία συντελέστηκε ορθή επίδοση της επίδικης ειδοποίησης τύπου ΙΑ ως ο Ν.9/65 προνοεί, ήτοι «παράδοση ειδοποίησης ή επικοινωνίας με συστημένη επιστολή, η οποία απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας.του προσώπου, στο οποίο η ειδοποίηση.απευθύνεται» και αφ' ετέρου ότι κατά την εν λόγω ημερομηνία παρεχόταν ακόμη περίοδος «αντίδρασης» μεγαλύτερη των σαράντα πέντε

(45)ηµερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου, ήτοι ως το αρ.44Γ

(2)επιβάλλει, εξάγεται το συμπέρασμα ότι οι εφεσίβλητοι και εκπλήρωσαν τη συγκεκριμένη θέσμια τους υποχρέωση αλλά και διασφάλισαν και τη συμμόρφωση «ότι ο συγκεκριμένος διάδικος έχει ειδοποιηθεί για την δικαστική διαδικασία που τον αφορά» (βλ. ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΗΝ ΑΙΤΗΣΗ ΤΟΥ ΝΤΙΝΟΥ ΜΑΥΡΟΜΜΑΤΗ v. -, Πολιτική Αίτηση αρ. 69/2023, 6/6/2023, ECLI:CY:AD:2023:D192). Κρίνω συνεπώς ότι αντίθετα με το τι υποστηρίζουν οι εφεσείοντες, οι επίδικες ειδοποιήσεις επιδόθηκαν σε αυτούς κανονικά και ως ο Νόμος επιβάλλει στις 04/04/

1. Ο επί του προκειμένου λόγος έφεσης συνεπώς απορρίπτεται. 4ος Λόγος Έφεσης - Επιλέξιμοι Οφειλέτες - Τροποποίηση 14/07/23 (Ν. 65(Ι)/23) Θέση των εφεσειόντων είναι ότι με γνώμονα τον ορισμό που δόθηκε από τον τροποποιητικό Ν.65(Ι)/23 στην νεοεισαχθείσα ειδική κατηγορία των «επιλέξιμων οφειλετών», αυτοί θα πρέπει να θεωρηθούν ότι εμπίπτουν στην εν λόγω ειδική κατηγορία και επομένως όλες οι ειδοποιήσεις που τους στάληκαν μέχρι και τις 14/07/23 θα πρέπει να θεωρηθούν ως άκυρες και να αποσταλούν εκ νέου. Τούτου λεχθέντος σημειώνω ότι αμφότερες οι πλευρές δέχονται, το αναφέρει άλλωστε και ο Νόμος ρητά, ότι η συγκεκριμένη τροποποίηση αφορά και εφαρμόζεται μόνο στις περιπτώσεις όπου η προωθούμενη διαδικασία εκποίησης αφορά σε κύρια κατοικία επιλέξιμου οφειλέτη, δηλαδή σε ενυπόθηκο οφειλέτη του οποίου επιδιώκεται να εκποιηθεί η κατοικία που αυτός χρησιμοποιεί για τη διαμονή του ιδίου και ή των μελών της οικογένειας του για περίοδο πέραν των 6 μηνών κατ' έτος, η εκτιμημένη αξία της οποίας δεν υπερβαίνει τις €250.
2. Παρά όμως το ότι είναι οι εφεσείοντες που πρόβαλαν και προωθούν τη θέση ότι λόγω της αξίας της κατοικίας τους εμπίπτουν σε αυτήν την ειδική κατηγορία οφειλετών, για την οποία κατ' εξαίρεση εφαρμόζονται οι συγκεκριμένες πρόνοιες περί αναδρομικής ακυρότητας των ειδοποιήσεων, και παρά το ότι τόσο στην παρ. 3 της Ε/Δ που υποστηρίζει την αίτηση όσο και στο κυρίως σώμα της αίτησης, οι εφεσείοντες αναφέρουν ότι η επί του προκειμένου θέση τους προβάλλεται «σύμφωνα με τις εκτιμήσεις που έχουν» εξασφαλίσει σε σχέση με την αξία του ενυπόθηκου ακινήτου, εντούτοις καμία τέτοια εκτίμηση δεν έχουν παρουσιάσει προς επίρρωση ή τεκμηρίωση της θέσης τους ότι το ενυπόθηκο ακίνητο είναι κάτω από €250.
3. Βασίζονται βέβαια οι εφεσείοντες στις εκτιμήσεις που αναγράφονται στο πιστοποιητικό έρευνας και στην εκτύπωση της σχετικής ιστοσελίδας του Κτηματολογίου, όμως εκεί ρητά αναφέρεται ότι η εκτίμηση που γίνεται από το Κτηματολόγιο αφορά σε «αξίες Γενικής Εκτίμησης (που) υπολογίζονται για σκοπούς καθορισμού φορολογίας ή/και άλλων τελών και δεν αποτελούν την αγοραία αξία του ακινήτου». Δεν μπορεί λοιπόν η εκεί αναφερόμενη αξία να θεωρηθεί ως ασφαλής ένδειξη για την αξία του ενυπόθηκου ακινήτου και το αναφέρω αυτό σημειώνοντας ταυτόχρονα και ότι θα συμφωνήσω με τη θέση των εφεσιβλήτων ότι σε κάθε περίπτωση, οι επί του προκειμένου αναφορές του Κτηματολογίου φαίνεται να αφορούν γενικότερα στο ακίνητο του εφεσείοντα 1, στον οποίο ανήκει το 1/4 , και όχι στην κατοικία που φέρεται να βρίσκεται επί αυτού Στο σημείο αυτό υπενθυμίζω και επισημαίνω ότι ένα γεγονός, το οποίο δια Νόμου επιβάλλεται να αποδεικνύεται ως εδραζόμενο επί ενός επιστημονικά εξειδικευμένου υποβάθρου, όπως είναι η «εκτιμημένη αξία» ενός ακινήτου, δεν μπορεί να αποδεικνύεται με γενικούς ισχυρισμούς ή μ' ένα αόριστο ισχυρισμό που προβάλλει κάποιο πρόσωπο το οποίο όχι μόνο δεν κατέχει τις απαιτούμενες εξειδικευμένες γνώσεις για να προβάλει και να δικαιολογήσει ένα τέτοιο ισχυρισμό αλλά και που έχει άμεσο συμφέρον στην έκβαση της υπόθεσης. Με άλλα λόγια, η ρητή αναφορά του νομοθέτη στο συγκεκριμένο μέρος του Νόμου σε «εκτιμημένη αξία», οδηγεί έκδηλα στο συμπέρασμα ότι προκειμένου να εφαρμοστούν οι συγκεκριμένες πρόνοιες, το λιγότερο που θα πρέπει να παρουσιαστεί από το πρόσωπο που τις επικαλείται είναι κάποιας μορφής σχετική εκτίμηση της αξίας του ακινήτου από κάποιο πρόσωπο που κατέχει τις εξιδεικευμένες γνώσεις για να προβεί σε μια τέτοια εκτίμηση. Αυτό είναι άλλωστε και το τι πρέπει να είχαν υπόψη τους και οι ίδιοι οι εφεσείοντες όταν δήλωναν στο κυρίως σώμα της αίτησης τους ότι κατέχουν μια τέτοια εκτίμηση. Ούτε όμως τέτοια εκτίμηση παρουσίασαν οι εφεσείοντες αλλά ούτε και η παρούσα συνιστά περίπτωση όπου ο συγκεκριμένος ισχυρισμός των εφεσειόντων, έστω και γενικός, δεν αμφισβητήθηκε από την αντίδικη πλευρά, η οποία με την ένσταση της τον απέρριψε ρητά. Εφόσον λοιπόν οι εφεσείοντες δεν παρουσίασαν εκείνη την μαρτυρία που απαιτείτο προκειμένου να καταδειχθεί ότι «η εκτιμημένη αξία (της ενυπόθηκης κατοικίας). δεν υπερβαίνει τις διακόσιες πενήντα χιλιάδες ευρώ (€250.000)», δεν μπορούν να υποστηρίζουν ότι εμπίπτουν στην κατηγορία των επιλέξιμων οφειλετών ή ότι δικαιούνται να επωφεληθούν των ειδικών ρυθμίσεων που ο Νόμος προνοεί σε σχέση με αυτή την κατηγορία. Σε κάθε περίπτωση όμως, η μη αμφισβήτηση από πλευράς εφεσειόντων του επαρκώς τεκμηριωμένου ισχυρισμού των εφεσιβλήτων ότι είχαν αποσταλεί στους πρώτους όλες οι ειδοποιήσεις που προβλέπονται στον Κώδικα χωρίς όμως να υπάρξει οποιαδήποτε ανταπόκριση από μέρους τους, συνιστά επιπρόσθετο λόγο για τον οποίο ο Νόμος δεν επιτρέπει όπως αυτοί θεωρηθούν ως επιλέξιμοι οφειλέτες. Και αυτός ο λόγος έφεσης επομένως κρίνεται αβάσιμος και απορρίπτεται. Για όλους τους πιο πάνω λόγους λοιπόν, η παρούσα αίτηση - έφεση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ των εφεσιβλήτων και εναντίον των εφεσειόντων ως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. Υπ........... Λ. Πασχαλίδης, A.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής [1] Είναι κοινώς αποδεκτό ότι οι επίδικες ειδοποιήσεις εκδόθηκαν την 01/03/24 και όχι την 19/02/2024 που εκ παραδρομής αναγράφηκε στον τίτλο της αίτησης. [2] «επίδοση» σημαίνει σε κάθε περίπτωση την παράδοση ειδοποίησης ή επικοινωνίας με συστημένη επιστολή, η οποία απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας ή του εγγεγραμμένου γραφείου του προσώπου, στο οποίο η ειδοποίηση ή η επικοινωνία απευθύνεται, ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη σε μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, και σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό, την ιδιωτική επίδοση τέτοιας ειδοποίησης ή επικοινωνίας σε τέτοιο πρόσωπο: cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο