Αναφορικά με το άρθρο 44Θ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 (Ν.9/1965) και την τελική θεραπεία που αξιώνεται από την Bank of Cyprus Public Company Limited σχετικά με το πωλητήριο έγγραφο ημερ. 26.09.06 με αρ. ΠΩΕ 4123/2006, Αρ. Απαίτησης (Μέρος 8): 146/2024, 18/10/2024 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ Ενώπιον: Γ. Κ. Βλάμη, Π.Ε.Δ. Αρ. Απαίτησης (Μέρος 8): 146/2024 I-Justice Αναφορικά με το άρθρο 44Θ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 (Ν.9/1965) και την τελική θεραπεία που αξιώνεται από την Bank of Cyprus Public Company Limited σχετικά με το πωλητήριο έγγραφο ημερ. 26.09.06 με αρ. ΠΩΕ 4123/2006 Ημερομηνία: 18.10.24 Εμφανίσεις: Για Ενάγουσα: κος Π. Μακρίδης για Χρυσαφίνης & Πολυβίου Δ.Ε.Π.Ε. ΑΠΟΦΑΣΗ Η Bank of Cyprus Public Company Limited (στο εξής η «Bank of Cyprus») καταχώρησε στις 07.08.24 την παρούσα απαίτηση με Έντυπο 7 δυνάμει του Μέρους 8 των Διαδικαστικών Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας που τέθηκαν σε ισχύ από 01.09.
- Επικαλούμενη, μεταξύ άλλων, το άρθρο 44Θ του Ν.9/1965, η Bank of Cyprus αιτείται την έκδοση απόφασης η οποία να εξουσιοδοτεί τη διεξαγωγή πλειστηριασμού για την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου με αρ. εγγραφής 0/[ ] και 0/[ ] το οποίο επιβαρύνεται με την υποθήκη αρ. Υ3/2007 του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Πάφου, χωρίς την έγγραφη δήλωση/συγκατάθεση των δικαιούχων και/ή κατόχων, Tony Amourdediou και Zoe Amourdediou, εμπράγματου βάρους και συγκεκριμένα του πωλητηρίου εγγράφου ημερ. 26.09.06 με αρ. ΠΩΕ 4123/2006, το οποίο είναι προγενέστερο της επίδικης υποθήκης. Το Έντυπο Απαίτησης συνοδεύεται από γραπτή δήλωση λειτουργού της Ενάγουσας, ο οποίος, ανάμεσα σ' άλλα, αναφέρει ότι η Bank of Cyprus παραχώρησε, δυνάμει σχετικής σύμβασης ημερ. 14.12.06, δάνειο σε ελβετικά φράγκα ύψους CHF540.000 στους Tony Amourdediou και Zoe Amourdediou (στο εξής οι «αγοραστές» ή οι «δικαιούχοι εμπράγματου βάρους») για να αγοράσουν οικία τριών υπνοδωματίων που βρίσκεται εντός του ακινήτου, λεπτομέρειες του οποίου παρέχονται στην §6 της γραπτής δήλωσης του. Προς εξασφάλιση του δανείου που χορηγήθηκε, 1/10 του μεριδίου υποθηκεύτηκε προς όφελος της Bank of Cyprus με την υποθήκη αρ. Υ3/
- Σύμφωνα ακόμη με τον μάρτυρα, ως περαιτέρω εξασφάλιση της πιστωτικής διευκόλυνσης που τους παραχωρήθηκε, οι αγοραστές, δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερ. 02.01.07 εκχώρησης δικαιωμάτων πωλητηρίου εγγράφου ημερ. 26.09.06, εκχώρησαν στην Bank of Cyprus δικαίωμα πώλησης του υποθηκευμένου ακινήτου σε οποιοδήποτε πρόσωπο για οποιοδήποτε ποσό. Το εν λόγω πωλητήριο έγγραφο βρίσκεται σε ισχύ, έχει καταχωριστεί στο μητρώο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Πάφου με αρ. ΠΩΕ 4123/2006 και όπως ήδη λέχθηκε προηγείται χρονικά της υποθήκης. Από πληροφορίες που ο μάρτυρας έλαβε από τους δικηγόρους της Ενάγουσας, με τη θέσπιση του Ν.142(Ι)/2014 η Ενάγουσα, ως ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει με πλειστηριασμό του ενυπόθηκου ακινήτου ακολουθώντας τη διαδικασία που προνοείται. Είναι η θέση του μάρτυρα ότι στα πλαίσια εφαρμογής της διαδικασίας το άρθρο 44Θ του Ν.9/1965 προνοεί ότι εάν υπάρχει προγενέστερο εμπράγματο βάρος απαιτείται έγγραφη δήλωση/συγκατάθεση του δικαιούχου του προγενέστερου εμπράγματου βάρους ή ανάλογα με την περίπτωση απόφαση Δικαστηρίου που να εξουσιοδοτεί τον πλειστηριασμό ή την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου χωρίς τη συγκατάθεση του δικαιούχου του προγενέστερου εμπράγματου βάρους. Καταλήγοντας ο μάρτυρας αναφέρει ότι επιδιώκεται η έκδοση απόφασης που να εξουσιοδοτεί την πραγματοποίηση πλειστηριασμού του πιο πάνω ενυπόθηκου ακινήτου χωρίς την έγγραφη δήλωση/συγκατάθεση των δύο αγοραστών. Παρά την καταχώρηση του, το Έντυπο Απαίτησης δεν προωθήθηκε για επίδοση σε οποιονδήποτε. Επειδή η Ενάγουσα αξιώνει την έκδοση απόφασης χωρίς να επιδιώκει την επίδοση της, ο ευπαίδευτος συνήγορος της κλήθηκε να αγορεύσει κατόπιν σχετικού ερωτήματος που του τέθηκε από το Δικαστήριο. Συγκεκριμένα το ερώτημα που το Δικαστήριο υπέβαλε στον συνήγορο της Ενάγουσας είναι κατά πόσο η απαίτηση της Ενάγουσας μπορεί να προωθηθεί και να εξεταστεί μονομερώς. Ερμηνεύοντας τις πρόνοιες του άρθρου 44Θ του Ν.9/1965 στη γραπτή του αγόρευση που αποστάληκε ηλεκτρονικά στο Δικαστήριο με ανάρτηση της στο I-Justice, ο ευπαίδευτος συνήγορος της Ενάγουσας ευσεβάστως εισηγήθηκε ότι η εν λόγω νομοθεσία δεν απαγορεύει την μονομερή έκδοση διαταγμάτων όπως το αιτούμενο. Είναι η νομική θέση του εν λόγω συνηγόρου ότι δεν επιβάλλεται η επίδοση της απαίτησης στα ενδιαφερόμενα μέρη επειδή η έκδοση του αιτουμένου διατάγματος/απόφασης δεν επηρεάζει καθ' οιονδήποτε τρόπο δυσμενώς τα έννομα συμφέροντα τους. Σύμφωνα με τον κύριο Μακρίδη, με την έκδοση του αιτουμένου διατάγματος/απόφασης το Δικαστήριο απλά δίδει άδεια για έναρξη μόνο της διαδικασίας εκποίησης του επιδίκου ακινήτου χωρίς να το εκποιεί. Κατά τον ευπαίδευτο συνήγορο της Ενάγουσας, συνεπεία αυτής της διαδικασίας εκποίησης τα ενδιαφερόμενα μέρη (οι δύο αγοραστές) υποχρεωτικά θα ειδοποιηθούν για τη διαδικασία εκποίησης του ενυπόθηκου ακινήτου με την επίδοση σ' αυτούς των Ειδοποιήσεων Τύπου «Θ», «Ι», «ΙΑ» και «ΙΒ». Τότε, όπως είπε ο εν λόγω συνήγορος, οι αγοραστές θα έχουν το δικαίωμα και συνάμα τη δυνατότητα να λάβουν όλα τα δέοντα μέτρα για την προστασία των εννόμων συμφερόντων τους. Προς ενίσχυση της θέσης του αυτής, ο συνήγορος παρέπεμψε στη συμφωνία εκχώρησης ημερ.02.01.07 δυνάμει της οποίας οι αγοραστές εκχώρησαν προς όφελος της Ενάγουσας όλα τα δικαιώματα της που πηγάζουν από το πωλητήριο έγγραφο. Προς το σκοπό εξέτασης του εγειρόμενου ζητήματος έχω θέσει ενώπιον μου το περιεχόμενο της αγόρευσης του συνηγόρου της Ενάγουσας, το οποίο και μελέτησα με προσοχή. Έχω ακόμη μελετήσει ενδελεχώς όλο το μαρτυρικό υλικό που μου έχει παρουσιαστεί, το οποίο αποτελείται από το περιεχόμενο της γραπτής δήλωσης του μάρτυρα και τα επισυνημμένα σ' αυτήν τεκμήρια. Θεωρώ σημαντικό να σκιαγραφήσω το πλαίσιο των δεδομένων που έχω ενώπιον μου, όπως αυτά εκ πρώτης όψεως φαίνεται από το μαρτυρικό υλικό που έχει παρουσιαστεί. Το Δικαστήριο σε καμία περίπτωση προβαίνει σε αξιολόγηση του εν λόγω μαρτυρικού υλικού, αλλά απλά συγκρίνει τα στοιχεία αυτά για σκοπούς εξέτασης του ερωτήματος που εγέρθηκε. Εκ πρώτης όψεως φαίνεται ότι οι δύο αγοραστές αγόρασαν οικία εντός του ακινήτου που περιγράφεται στην §7 της γραπτής δήλωσης του μάρτυρα. Η αγορά του ακινήτου δείχνει να βασίζεται σε πωλητήριο έγγραφο, το οποίο στις 02.11.06 καταχωρίστηκε στο μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου με αρ. ΠΩΕ 4123/2006 (μέρος Τεκμηρίου 5). Έκτοτε παραμένει σε ισχύ. Το ίδιο ακίνητο στις 02.01.07 υποθηκεύτηκε δυνάμει εγγράφων υποθήκης προς όφελος του τραπεζικού οργανισμού με την υποθήκη Υ3/2007 (Τεκμήριο 2). Εκείνο που προκύπτει είναι ότι η καταχώρηση του πωλητηρίου εγγράφου για την αγορά του ακινήτου στο μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου προηγείται χρονικά της εγγραφής υποθήκης του ιδίου ακινήτου. Με βάση το Μέρος Ι στο Πρώτο Παράρτημα του Ν.9/1965 η καταχώρηση σύμβασης πώλησης ακινήτου συνιστά είδος εμπράγματου βάρους για το ακίνητο. Το ίδιο νομοθετικό σκεπτικό εμφανίζεται στο άρθρο 5
(1)του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011 (Ν.81(Ι)/2011) όπου τονίζεται ρητά ότι «η κατάθεση σύμβασης συνιστά εμπράγματο βάρος επί της ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης και το εμπράγματο βάρος που δημιουργείται με την κατάθεσητης σύμβασης ακολουθεί τη σειρά προτεραιότητας που λαμβάνει με την κατάθεσή της». Επομένως η κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο αποτελεί εμπράγματο βάρος για το ακίνητο. Από τη στιγμή που η σύμβαση δεν έχει τερματιστεί και το πωλητήριο έγγραφο δεν έχει αποσυρθεί από το μητρώο του Κτηματολογίου, το εμπράγματο βάρος είναι ενεργό και συνεχίζει να βρίσκεται σε ισχύ (άρθρο 5
(4)Ν.81(Ι)/2011). Η Ενάγουσα επιδιώκει την διεξαγωγή πλειστηριασμού του εν λόγω ακινήτου ένεκα της εγγραφής υποθήκης προς όφελος της, η οποία όμως είναι μεταγενέστερη της κατάθεσης του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο. Η διαδικασία πώλησης ακινήτου σε περίπτωση ύπαρξης προγενέστερου εμπράγματου βάρους, όπως είναι η κατάθεση πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο, διέπεται από το άρθρο 44Θ του Ν.9/1965, οι πρόνοιες του οποίου έχουν ως εξής: «
(1)Σε περίπτωση που το ενυπόθηκο ακίνητο βαρύνεται με προγενέστερη υποθήκη ή με οποιοδήποτε άλλο εμπράγματο βάρος, απαιτείται η έγγραφη δήλωση/συγκατάθεση του προηγούμενου ενυπόθηκου δανειστή ή κατόχου εμπράγματου βάρους ή ανάλογα με την περίπτωση, απόφαση Δικαστηρίου που να εξουσιοδοτεί τον πλειστηριασμό ή την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου χωρίς τη συγκατάθεση του προηγούμενου ενυπόθηκου δανειστή ή του κατόχου εμπράγματου βάρους, υπό προϋποθέσεις που το Δικαστήριο δύναται να καθορίσει: Νοείται ότι, η έγγραφη δήλωση/συγκατάθεση ή η απόφαση του Δικαστηρίου δύναται να εξουσιοδοτήσει πολλαπλές προσπάθειες πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Μέρους.
(2)Σε περίπτωση που το ενυπόθηκο ακίνητο βαρύνεται με μεταγενέστερη υποθήκη ή οποιαδήποτε άλλα εμπράγματα βάρη, ο ενυπόθηκος δανειστής ειδοποιεί τους μεταγενέστερους ενυπόθηκους δανειστές ή τους κατόχους εμπράγματου βάρους για κάθε προτιθέμενο πλειστηριασμό ή πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου σε χρονική περίοδο όχι μικρότερη των δεκαπέντε
(15)ημερών από την ημερομηνία πλειστηριασμού ή της πώλησης.» [η έμφαση και η υπογράμμιση είναι του παρόντος Δικαστηρίου]. Ερμηνεία των πιο πάνω διατάξεων καθιστά αντιληπτό ότι η διαδικασία πώλησης ενός ενυπόθηκου ακινήτου στην περίπτωση όπου προηγείται χρονικά άλλο εμπράγματο βάρος, όπως είναι η προκειμένη περίπτωση, μπορεί να διεξαχθεί με ένα από τους δύο νομοθετικά καθορισμένους τρόπους: (α) είτε εξασφαλίζοντας έγγραφη δήλωση/συγκατάθεση του κατόχου προγενέστερου εμπράγματου βάρους, (β) είτε εξασφαλίζοντας έκδοση απόφασης Δικαστηρίου που να εξουσιοδοτεί τη διεξαγωγή πλειστηριασμού ή εν πάση περιπτώσει την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου χωρίς να απαιτείται τέτοια έγγραφη δήλωση/συγκατάθεση του κατόχου προγενέστερου εμπράγματου βάρους. Ο πρώτος τρόπος πραγματοποιείται έχοντας την υποστήριξη του ιδίου του κατόχου προγενέστερου εμπράγματου βάρους. Ο δε δεύτερος τρόπος καταδεικνύει νομοθετικό δικαίωμα του ενυπόθηκου οφειλέτη να αποταθεί στο Δικαστήριο και να εξασφαλίσει απόφαση/διάταγμα με το οποίο να μην απαιτείται η απόκτηση έγγραφης δήλωσης/συγκατάθεσης του κατόχου προγενέστερου εμπράγματου βάρους. Ο δεύτερος τρόπος να αποταθεί ο ενυπόθηκος οφειλέτης στο Δικαστήριο δεν σημαίνει βέβαια δικαίωμα για μονομερή έκδοση απόφασης/διατάγματος. Το ότι στο παρελθόν έχει εκδοθεί δικαστική απόφαση στην αγωγή αρ. 362/19 Ε.Δ. Πάφου στην οποίαν οι δύο αγοραστές διατάσσονται να πληρώσουν στην Ενάγουσα συγκεκριμένο ποσό αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα δεν διαγράφει την υποχρέωση της Ενάγουσας να επιδώσει την αγωγή στους αγοραστές αυτούς που είναι οι κάτοχοι και δικαιούχοι του προγενέστερου εμπράγματου βάρους. Αν στην αγωγή αρ. 362/19 που προφανώς επιδόθηκε στους δύο αγοραστές εκδιδόταν διάταγμα εκποίησης του ακινήτου, πράγμα που δεν έχει γίνει, ενδεχομένως η Ενάγουσα να μην χρειαζόταν σήμερα να επικαλεστεί τις πρόνοιες του άρθρου 44Θ του Ν.9/1965. Αυτό δεν σημαίνει ότι, σε αντίθεση με υποθέσεις όπως την αγωγή στην οποίαν εκδόθηκε δικαστική απόφαση όπου επιβάλλεται η επίδοση της στα άτομα εναντίον των οποίων στρέφεται, ο Ν.9/1965 παρέχει επιλογή στον ενυπόθηκο δανειστή να χρησιμοποιεί τις πρόνοιες του άρθρου 44Θ για να αποφεύγει τέτοια επίδοση. Με κάθε σεβασμό στον ευπαίδευτο συνήγορο της Ενάγουσας, η νομική επιχειρηματολογία του δεν με έχει πείσει. Η θέση του ότι οι πρόνοιες του άρθρου 44Θ του Ν.9/1965 ούτε επιβάλλουν αλλά ούτε απαγορεύουν την έκδοση διαταγμάτων, όπως το αιτούμενο, μονομερώς, δεν με βρίσκει σύμφωνο επειδή δεν αποτυπώνει ορθά την πρόθεση του νομοθέτη. Αν ο νομοθέτης επιθυμούσε να εκδίδονται τέτοια διατάγματα/αποφάσεις μονομερώς κατά παρέκκλιση των αρχών φυσικής δικαιοσύνης και του συνταγματικού δικαιώματος ενός ενδιαφερομένου μέρους να παρουσιάζει τις θέσεις του ενώπιον Δικαστηρίου, θα το διατύπωνε με ρητές διατάξεις. Πρόκειται για δραστικό μέτρο με καταλυτικές συνέπειες και μόνο με ρητές πρόνοιες ο νομοθέτης θα εκδήλωνε τέτοια πρόθεση. Κάτι τέτοιο όμως εδώ δεν συμβαίνει. Ούτε όμως η θέση του ευπαιδεύτου συνηγόρου ότι η έκδοση της αιτούμενης απόφασης/διατάγματος δεν επηρεάζει δυσμενώς τα έννομα συμφέροντα των αγοραστών, με βρίσκει σύμφωνο. Αν αυτό ίσχυε, τότε οι πρόνοιες του άρθρου 44Θ δεν θα απαιτούσαν την εξασφάλιση έγγραφης δήλωσης/συγκατάθεσης τους. Αυτό καταδεικνύει ότι για να πραγματοποιηθεί η διαδικασία πώλησης ενός ενυπόθηκου ακινήτου όταν προηγείται χρονικά άλλο εμπράγματο βάρος, όπως είναι η προκειμένη περίπτωση, απαιτείται η γνώση των ενδιαφερομένων προσώπων/δικαιούχων του προγενέστερου εμπράγματου βάρους. Το ότι ο μεταγενέστερος ενυπόθηκος οφειλέτης δικαιούται να καταφύγει στο Δικαστήριο για να εξασφαλίσει απόφαση/διάταγμα χωρίς τέτοια έγγραφη δήλωση/συγκατάθεση ώστε να υλοποιήσει τη διαδικασία όταν οι δικαιούχοι του προγενέστερου εμπράγματου βάρους δεν δίδουν τέτοια γραπτή έγκριση, δεν σημαίνει ότι οι δικαιούχοι του προγενέστερου εμπράγματου βάρους δεν πρέπει να ενημερωθούν για κάτι τέτοιο ώστε να λάβουν μέρος στη δικαστική διαδικασία, αν επιθυμούν, προβάλλοντας τις θέσεις τους. Μπορεί να έχουν να παρουσιάσουν λόγους οι οποίοι να υποστηρίζουν γιατί δεν πρέπει να γίνει αποδεκτή η θέση και κατ' επέκταση η αξίωση του ενυπόθηκου δανειστή. Σε τελευταία ανάλυση, η απαίτηση της Ενάγουσας αφορά ένα ακίνητο του οποίου οι δύο αγοραστές είναι δικαιούχοι προγενέστερου εμπράγματου βάρους. Δεν αποκλείεται από αυτό το προγενέστερο εμπράγματο βάρος να πηγάζουν άλλα δικαιώματα. Η προσπάθεια εκποίησης του ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο δανειστή απαιτεί την εξασφάλιση έγγραφης δήλωσης/συγκατάθεσης του κατόχου προγενέστερου εμπράγματου βάρους, δηλαδή των δύο αγοραστών, εκτός αν εκδοθεί σχετική απόφαση/διάταγμα από Δικαστήριο. Η ανάγκη εξασφάλισης τέτοιου εγγράφου υποδεικνύει την ύπαρξη κινδύνου δυσμενούς επηρεασμού των δικαιωμάτων και/η συμφερόντων των δύο αγοραστών. Προς τι τέτοια υποχρέωση αν τα δικαιώματα και/ή συμφέροντα τους δεν μπορούν να επηρεαστούν δυσμενώς. Το γεγονός ότι η ουσία της διαδικασίας εκποίησης ενυπόθηκου ακινήτου με βάση τις πρόνοιες του Μέρους VIA toy N.9/1965 συντελείται με την αποστολή Ειδοποιήσεων Τύπου «Ι», «ΙΑ» και «ΙΒ» δεν αναιρεί την ανάγκη προβολής λόγων από μέρους των αγοραστών ενώπιον του Δικαστηρίου που να δικαιολογούν απόρριψη αξίωσης έκδοσης τέτοιας απόφασης/διαταγής. Υπό το φως όλων των πιο πάνω δίδονται οδηγίες στην Ενάγουσα για επίδοση της παρούσας απαίτησης. Να ακολουθηθούν οι Διαδικαστικοί Κανονισμοί Πολιτικής Δικονομίας. (Υπ.) ................................. Γ. Κ. Βλάμης, Π.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο