Διαχειριστικής Επιτροπής Συγκροτήματος Panorama Gardens & Village Block C ν. Λουκίας Τσαούση, Αγωγή υπ' αρ. 498/2017, 18/4/2024 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ Ενώπιον: Χρ. Γ. Ππεκρή, Ε.Δ. Κλίμακα: €2.000 - €10.000 Αγωγή υπ' αρ. 498/2017 Μεταξύ: Διαχειριστικής Επιτροπής Συγκροτήματος Panorama Gardens & Village Block C Εναγόντων και Λουκίας Τσαούση Εναγομένης Ημερομηνία: 18 Απριλίου 2024 Εμφανίσεις: Για Ενάγουσα: κ. Χαραλάμπους για G. KOUZALIS L.L.C. Για Εναγόμενη: κ. Μουτσουρής για Κωστάκης Μουτσουρής & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε. ΑΠΟΦΑΣΗ Δια της αγωγής της η ενάγουσα αξιοί από την εναγομένη ποσό €6.812,77 έναντι κοινοχρήστων για την περίοδο από τον Μάϊο του 2015 μέχρι και τον Σεπτέμβριο του 2017, καθώς επίσης και ενδιάμεσα κοινόχρηστα μέχρι την τελική εκδίκαση της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο αγωγής. Σύμφωνα με την έκθεση απαίτησης, η ενάγουσα αποτελεί την δεόντως εκλελεγμένη διαχειριστική επιτροπή του συγκροτήματος Panorama Gardens & Village Block C, στο οποίο η εναγόμενη κατέχει και/ή είναι η ιδιοκτήτρια πέντε διαμερισμάτων και είναι συνιδιοκτήτρια, μαζί με τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες, όλων των κοινόχρηστων χώρων της πολυκατοικίας. Η ενάγουσα, με βάση τους Γενικούς Κανονισμούς της πολυκατοικίας και/ή του Νόμου, είναι υπεύθυνη να καθορίζει και συλλέγει από τους ιδιοκτήτες και/ή κατόχους των διαμερισμάτων τα κοινόχρηστα έξοδα της πολυκατοικίας μηνιαίως, οι δε ιδιοκτήτες και/ή κάτοχοι των διαμερισμάτων, έχουν υποχρέωση να πληρώσουν προς την ενάγουσα, το μερίδιο που τους αναλογεί. Παρά τις επανειλημμένες οχλήσεις της ενάγουσας, η εναγόμενη αμελεί και/ή αρνείται και/ή παραλείπει να πληρώσει προς την ενάγουσα το μερίδιο που της αναλογεί έναντι κοινοχρήστων. Δια της Υπεράσπισης της η εναγόμενη αρνείται και απορρίπτει τους ισχυρισμούς της ενάγουσας και ισχυρίζεται ότι δεν αποκαλύπτεται αγώγιμο δικαίωμα εναντίον της. Αποτελεί δικογραφημένο ισχυρισμό της εναγομένης, ότι δυνάμει συμφωνίας αντιπαροχής ημερ. 30.12.2005, μεταξύ αυτής και της Α.Τ., με την Π.Π.Φ.Δ.Σ. «ΟΙΚΟΣ» ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΓΗΣ ΛΤΔ (στο εξής η «ΟΙΚΟΣ») σε σχέση με το συγκρότημα Panorama Gardens & Panorama Village, συμφωνήθηκε ότι η εναγόμενη και η Α.Τ. θα έχουν δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης των διαμερισμάτων του συγκροτήματος που δικαιούνται να λάβουν με βάση την εν λόγω σύμβαση και δεν θα έχουν υποχρέωση να συνεισφέρουν και/ή επιβαρύνονται με άλλα έξοδα σε σχέση με την συντήρηση ή διατήρηση άλλων κοινόχρηστων χώρων, εξαιρουμένων των εξόδων που αφορούν στους ιδιωτικούς δρόμους. Περαιτέρω συμφωνήθηκε ότι θα έχουν δικαίωμα χρήσης της κοινόχρηστης πισίνας εάν το επιθυμούν, νοουμένου ότι θα συνεισφέρουν για την συντήρησή της. Η εν λόγω συμφωνία, δεσμεύει τους συμβαλλομένους, τους διαδόχους και εκδοχείς τους και επομένως όλους τους αγοραστές των διαμερισμάτων του συγκροτήματος, υιοθετήθηκε δε από την συμφωνία παραλαβής και κατοχής διαμερισμάτων ημερ. 12.10.2009 μεταξύ των ιδίων συμβαλλομένων μερών, η οποία προνοεί ότι η εναγόμενη και η Α.Τ. θα λειτουργούν ως χωριστή κοινόκτητη οικοδομή το Block [ ] και εξαιρούνται από την υποχρέωση πληρωμής κοινόχρηστων εξόδων. Ως περαιτέρω συμφωνήθηκε, τα έξοδα τα οποία η εναγόμενη και η Α.Τ. υποχρεούντο να πληρώνουν έναντι της συντήρησης των ιδιωτικών δρόμων, ήταν €100,00 ετησίως ανά διαμέρισμα. Από τη συμφωνία αντιπαροχής, εξαιρούνται τα διαμερίσματα [ ] και [ ] αναφορικά με τα οποία η εναγόμενη ζήτησε επανειλημμένως να της δοθούν οι σχετικοί λογαριασμοί κοινοχρήστων, οι οποίοι τακτοποιήθηκαν σε σχέση με το διαμέρισμα με αρ. [ ], μόλις έλαβε σχετικό λογαριασμό. Αποτελεί επίσης ισχυρισμό της εναγομένης, ότι η ενάγουσα δεν έχει κανένα δικαίωμα να επεμβαίνει στο Block [ ], όπου η εναγόμενη και η Α.Τ. κατέχουν όλα τα διαμερίσματα και λειτουργούν σαν χωριστή κοινόκτητη οικοδομή, ουδέποτε δε η ενάγουσα προέβη σε συντήρηση ή σε οποιαδήποτε έξοδα αναφορικά με το Block [ ]. Δια του δικογράφου της Απάντησης, η ενάγουσα αρνείται και απορρίπτει τους ισχυρισμούς της εναγομένης και επαναλαμβάνει τους ισχυρισμούς της ως η έκθεση απαίτησης, ισχυρίζεται δε ότι η εναγόμενη απολαμβάνει όλα τα ωφελήματα που παρέχονται από την ενάγουσα στο σύνολο των οικιστικών μονάδων, ενώ το Block [ ] δεν έχει διαχωριστεί από την ενιαία λειτουργία των συγκροτημάτων. ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ Κατόπιν δήλωσης συναίνεσης των συνηγόρων, η παρούσα τέθηκε κάτω από την ομπρέλα της Διαταγής 30 και δόθηκαν οδηγίες ως προς την εκδίκασή της ως ταχείας, δια της καταχώρισης έγγραφης μαρτυρίας. Επισημαίνω ότι ουδείς υπέβαλε αίτημα για αντεξέταση των μαρτύρων, ούτε και κρίθηκε απαραίτητη η έκδοση ανάλογης διαταγής από το Δικαστήριο, επομένως η υπόθεση ορίστηκε για ακρόαση με γραπτές αγορεύσεις, οι οποίες έχουν μελετηθεί και αναφορά στις θέσεις που υποστηρίχθηκαν μέσω αυτών θα γίνει μέσα στο πλαίσιο της παρούσας, όπου τούτο κρίνεται σκόπιμο και αναγκαίο.[1] ΜΑΡΤΥΡΙΑ ΚΑΙ ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ Με την υπόμνηση ότι δεν είναι αναγκαίο το Δικαστήριο να παραθέτει ολόκληρη την μαρτυρία που προσέφερε η κάθε πλευρά ή να αναφέρεται σε όλες τις πτυχές της, συνοψίζω κατωτέρω την προσκομισθείσα μαρτυρία.[2] Από πλευράς ενάγουσας, μαρτυρία προσέφερε μόνο ο Πρόεδρος της ενάγουσας (στο εξής ο «ΜΕ1»). Στην γραπτή του δήλωση, ο μάρτυρας αναφέρει ότι δυνάμει συμφωνίας αντιπαροχής, η εναγόμενη ήταν και συνεχίζει να είναι η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια πέντε διαμερισμάτων του επίδικου συγκροτήματος. Τα κοινόχρηστα, συνεχίζει ο ΜΕ1, συλλέγονται για να καλύπτονται οι αναγκαίες δαπάνες για την συντήρηση, ασφάλιση, επιδιόρθωση, αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, καθώς επίσης και για τις υπηρεσίες που προβλέπει ο Νόμος ή οι Κανονισμοί. Υπολογίζονται δε, στη βάση του εμβαδού που αντιστοιχεί σε κάθε μονάδα, ως οι πρόνοιες του αρ. 38ΙΑ του Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ.
- Κατά τον τρόπο αυτό, εξηγεί ο ΜΕ1, υπολογίστηκαν τα κοινόχρηστα τα οποία αντιστοιχούν στα πέντε διαμερίσματα ιδιοκτησίας της εναγομένης για την περίοδο από 1.5.2015 μέχρι την 30.4.2017 και τα οποία ανέρχονται συνολικά στο ποσό των €6.812,
- Ως ο μάρτυρας περαιτέρω αναφέρει, η συμφωνία αντιπαροχής την οποία η εναγόμενη επικαλείται, ουδέποτε τέθηκε σε γνώση της ενάγουσας και η τελευταία ουδέποτε συγκατατέθηκε στους όρους αυτής, αφορά δε σε κάθε περίπτωση την σχέση της εναγομένης και της Α.Τ. με την «ΟΙΚΟΣ». Η εναγόμενη και οι φιλοξενούμενοί της, συνεχίζει ο ΜΕ1, απολαμβάνουν την χρήση όλων των κοινόχρηστων χώρων του συγκροτήματος και ειδικότερα, τον ανελκυστήρα, την πισίνα και τον χώρο στάθμευσης, ενώ δεν υπάρχει ξεχωριστή είσοδος για το Block [ ]. Τέλος, ο μάρτυρας αναφέρει ότι από 1.5.2017 μέχρι 1.10.2022, οφείλεται από την εναγομένη, έναντι κοινοχρήστων, το επιπρόσθετο ποσό των €19.506,97 επομένως συνολικά η ενάγουσα διεκδικεί ποσό €25.234,
- Προς απόδειξη των ισχυρισμών του, ο ΜΕ1 κατέθεσε ως Τεκμήρια το ιδρυτικό έγγραφο της ενάγουσας, την κοινοποίηση της επανεκλογής του στους ιδιοκτήτες του συγκροτήματος, την συμφωνία αντιπαροχής ημερ. 30.12.2005, τιμολόγιο ημερ. 30.8.2022 επ' ονόματι της εναγομένης αναφορικά με τα κοινόχρηστα τέλη για τα έτη 2015 - 2022, καθώς επίσης και επιστολές που ανταλλάχθηκαν μεταξύ των συνηγόρων των διαδίκων αναφορικά με το θέμα. Από πλευράς εναγομένης μαρτυρία προσέφερε η Α.Τ., η οποία είναι αδερφή της εναγομένης (στο εξής η «ΜΥ1»). Στην γραπτή της δήλωση η μάρτυρας επαναλαμβάνει τα όσα αναφέρονται στην Υπεράσπιση της εναγομένης, καταθέτοντας τα σχετικά τεκμήρια. Ως επίσης η ΜΥ1 αναφέρει, κατέχουν μαζί με την εναγομένη όλα τα διαμερίσματα του Block [ ] και από την 12.10.2009 λειτουργούν ως αυτοτελής ξεχωριστή οικοδομή βάσει της συμφωνίας αντιπαροχής και η ενάγουσα δεν έχει κανένα δικαίωμα να επεμβαίνει στο Block [ ]. Κατά την πενταετία της διαχείρισης της πολυκατοικίας από την εταιρεία «ΟΙΚΟΣ», συνεχίζει η ΜΥ1, ουδέποτε παρέλαβαν κλειδιά για την πισίνα, το γυμναστήριο και το γήπεδο τένις, ενώ επισυνάπτει διάφορες αποδείξεις, αναφερόμενη στα έξοδα συντήρησης του Block [ ] τα οποία επωμίζονται με την εναγομένη. Περί το 2015, συνεχίζει η ΜΥ1, για πρώτη φορά η Διαχειριστική Επιτροπή έθεσε θέμα αναφορικά με τα διαμερίσματα ιδιοκτησίας της ιδίας και της εναγομένης, οπότε και γνωστοποιήθηκε στην ενάγουσα η συμφωνία αντιπαροχής. Το μοναδικό διαμέρισμα για το οποίο η εναγόμενη πρέπει να πληρώνει κοινόχρηστα, ως πράττει, βρίσκεται εκτός του Block [ ] και είναι το διαμέρισμα [ ]. Η ΜΥ1 αρνείται ότι γίνεται χρήση των κοινόχρηστων χώρων από αυτήν και την εναγομένη ή τους φιλοξενούμενούς τους, πέραν του χώρου στάθμευσης και του ανελκυστήρα, που τους ανήκουν. Προτού προχωρήσω σε αξιολόγηση της ενώπιόν μου τεθείσας μαρτυρίας, παραθέτω πιο κάτω τα μη αμφισβητούμενα γεγονότα, ως αυτά προκύπτουν εκ της δικογραφίας και της προσκομισθείσας μαρτυρίας: - Η εναγόμενη και η Α.Τ. υπέγραψαν συμφωνία αντιπαροχής ημερ. 30.12.2005 με την ΟΙΚΟΣ και παραχώρησαν στην τελευταία οικόπεδο ιδιοκτησίας τους, για σκοπούς οικοδομικής ανάπτυξης. Συμφώνησαν, μεταξύ άλλων, όπως η εναγόμενη και η Α.Τ., λάβουν συνολικά 10 διαμερίσματα. Από αυτά, τα 8 συμφωνήθηκε όπως αποτελέσουν αυτοτελές ξεχωριστό συγκρότημα. - Συμφωνήθηκε επίσης, μέσα στο πλαίσιο της συμφωνίας αντιπαροχής ημερ. 30.12.2005 μεταξύ των μερών, όπως η εναγόμενη και η ΜΥ1, έχουν την αποκλειστική χρήση του συγκροτήματος των διαμερισμάτων που δυνάμει της συμφωνίας δικαιούνται να λάβουν και δεν θα υποχρεούνται να συνεισφέρουν ή επιβαρύνονται με άλλα έξοδα σε σχέση με την συντήρηση ή και διατήρηση των άλλων κοινόχρηστων χώρων, εξαιρουμένων των εξόδων που πρέπει να συνεισφέρουν για τους ιδιωτικούς δρόμους, ήτοι €100,00 ετησίως ανά διαμέρισμα. - Η εναγόμενη δεν κατέβαλε οποιοδήποτε ποσό έναντι κοινοχρήστων για τα 4 διαμερίσματα που ανήκουν στο Block [ ]. Έχοντας αναφέρει τα ανωτέρω, προχωρώ σε αξιολόγηση της προσκομισθείσας μαρτυρίας, την οποία έχω παραθέσει συνοπτικά πιο πάνω. Σε διαδικασίες ταχείας εκδίκασης, όπου κατά κανόνα δεν εκτυλίσσεται ενώπιον του Δικαστηρίου δια ζώσης ακροαματική διαδικασία, η εξαγωγή ευρημάτων και συμπερασμάτων συναρτάται από την αξιολόγηση της έγγραφης μαρτυρίας η οποία κατατίθεται από τα μέρη.[3] Ως εκ τούτου, για σκοπούς αξιολόγησης της μαρτυρίας η οποία τίθεται ενώπιον του Δικαστηρίου σε τέτοιας φύσεως υποθέσεις, η προσκομισθείσα μαρτυρία αντιπαραβάλλεται και αξιολογείται με βάση την λογική, την ποιότητα του περιεχομένου της, αλλά και την πειστικότητα των εκατέρωθεν θέσεων, λαμβανομένης υπόψη και της επιχειρηματολογίας που προβάλλεται κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων.[4] Υπενθυμίζεται, ότι ο επακριβής προσδιορισμός των επίδικων ζητημάτων εξαρτάται από τα δικόγραφα, τα οποία έχουν πολλάκις παρομοιαστεί με τις προκαθορισμένες γραμμές διαδρομής του τρένου.[5] Αποτελεί δε παγίως καθιερωμένη νομική αρχή, ότι η προσκομισθείσα μαρτυρία πρέπει να συνάδει με το περιεχόμενο των δικογράφων.[6] Παραπέμπω επίσης στον Θεσμό 7
(5)(iii) της Διαταγής 30, όπου καταγράφεται ότι όταν κατατίθεται έγγραφη μαρτυρία, αυτή πρέπει να συνάδει με τους ισχυρισμούς γεγονότων που περιέχονται στα δικόγραφα. Προχωρώντας σε αξιολόγηση της μαρτυρίας του ΜΕ1, αντιπαραβάλλοντας τους ισχυρισμούς του με τα κατατιθέμενα τεκμήρια, καταλήγω ότι μπορώ να βασιστώ επί της μαρτυρίας του μερικώς για την εξαγωγή των συμπερασμάτων μου, καθώς το περιεχόμενο των τεκμηρίων που έχει καταθέσει συνάδει με τα λεγόμενά του, η δε μαρτυρία του παρουσιάζει λογική, ποιότητα και συνοχή. Σε σχέση με τα νομικά ζητήματα με τα οποία ο μάρτυρας καταπιάστηκε, επισημαίνω ότι ο ΜΕ1 δεν κατέθεσε ως εμπειρογνώμονας ή ως νομομαθής, συνεπώς η κρίση του Δικαστηρίου δεν μπορεί να στηριχθεί με ασφάλεια στο μέρος αυτό της μαρτυρίας του, για σκοπούς εξαγωγής ανάλογων συμπερασμάτων και ευρημάτων. Εκείνο το σημείο της μαρτυρίας του ΜΕ1 το οποίο δεν γίνεται αποδεκτό από το Δικαστήριο, είναι ότι η Διαχειριστική Επιτροπή δεν ενημερώθηκε αναφορικά με τη συμφωνία αντιπαροχής ημερ. 30.12.2005, καθώς ο μάρτυρας επισυνάπτει την εν λόγω σύμβαση, χωρίς να επεξηγεί από που και πότε έλαβε αντίγραφο, τα όσα δε αναφέρονται στις επιστολές οι οποίες ανταλλάχθηκαν μεταξύ των δύο πλευρών περί το 2015 (Τεκμήρια 5 και 6 επί της μαρτυρίας του ΜΕ1), καταδεικνύουν ότι το θέμα αποτέλεσε αντικείμενο συζήτησης μεταξύ των δικηγόρων των διαδίκων, τουλάχιστον περί το έτος
- Τέλος, ως προς το Τεκμήριο 4 το οποίο έχει κατατεθεί ως δέσμη εγγράφων και χωρίς την παράθεση οποιασδήποτε επεξήγησης αναφορικά με τα διεκδικούμενα ποσά, παρόλο που ουδείς ισχυρισμός παρατίθεται προς αντίκρουση της ορθότητας και του ύψους των ποσών που αναγράφονται σε αυτό, πέραν του γενικού ισχυρισμού περί μη οφειλής ένεκα της ύπαρξης της συμφωνίας αντιπαροχής, ας σημειωθεί, ότι το Δικαστήριο δεν αναμένεται να προβαίνει σε λογιστικές και μαθηματικές πράξεις με σκοπό να ελέγξει την ορθότητα του οφειλόμενου υπόλοιπου.[7] Στρεφόμενη στην μαρτυρία της ΜΥ1, θεωρώ ότι και η μαρτυρία αυτή παρουσιάζει συνοχή και ποιότητα, ενώ τα όσα επικαλείται η μάρτυρας συνάδουν με τα τεκμήρια τα οποία κατέθεσε στο Δικαστήριο. Σε σχέση με τα νομικά ζητήματα τα οποία θα απασχολήσουν το Δικαστήριο στην συνέχεια, επισημαίνεται ότι ούτε η ΜΥ1 κατέθεσε ως εμπειρογνώμονας ή ως νομομαθής, συνεπώς η κρίση του Δικαστηρίου δεν μπορεί να στηριχθεί με ασφάλεια στο μέρος αυτό της μαρτυρίας της, για σκοπούς εξαγωγής ανάλογων συμπερασμάτων και ευρημάτων. Ως προς την επιχειρηματολογία του ευπαίδευτου συνηγόρου της ενάγουσας, ότι η μαρτυρία της ΜΥ1 είναι εξ ακοής και δεν θα πρέπει να δοθεί σε αυτήν οποιαδήποτε βαρύτητα, διαπιστώνω ότι η συγκεκριμένη μάρτυρας καταθέτει με ιδία γνώση πολλών από τα γεγονότα που αναφέρει, ενόψει του ότι κατέχουν με την εναγομένη από 5 διαμερίσματα στην επίδικη οικοδομή και υπέγραψαν μαζί τις συμφωνίες στις οποίες γίνεται λόγος τόσο στην Υπεράσπιση, όσο και στην μαρτυρία η οποία τέθηκε ενώπιόν μου. Εντούτοις, το μέρος της μαρτυρίας της ΜΥ1 που σχετίζεται με την πληρωμή των κοινοχρήστων για διαμέρισμα [ ], ήτοι τις αναφορές της στις παραγράφους 7, 10, 11, 15 και 16 της έγγραφης μαρτυρίας της, αλλά και το μέρος της μαρτυρίας της που αφορά στο κατά πόσο η εναγόμενη και οι φιλοξενούμενοί της κάνουν χρήση των κοινόχρηστων χώρων, στην παράγραφο 14, αποτελεί πράγματι εξ ακοής μαρτυρία, εφόσον για τις αναφορές της αυτές, η ΜΥ1 αντλεί πληροφόρηση από δηλώσεις άλλου προσώπου. Παρόλο που εξ ακοής μαρτυρία δεν αποκλείεται από οποιασδήποτε δικαστική διαδικασία, απλώς και μόνο διότι είναι εξ ακοής, το Δικαστήριο αξιολογεί την βαρύτητα που θα προσδώσει σε τέτοια μαρτυρία, λαμβανομένων πάντοτε υπόψη των αρχών που διέπουν το ζήτημα, αλλά και των σχετικών νομοθετικών διατάξεων του Περί Αποδείξεως Νόμου.[8] Στην προκειμένη περίπτωση, δεν έχει δοθεί στο Δικαστήριο η οποιαδήποτε εξήγηση αναφορικά με το κατά πόσο ήταν ή όχι εφικτό ή εύλογο, τα πρόσωπα τα οποία προέβησαν στις αρχικές δηλώσεις να προσκομίσουν έγγραφη μαρτυρία και να τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου η καλύτερη δυνατή μαρτυρία για σκοπούς αξιολόγησης. Ως εκ τούτου, δεν αποδίδεται οποιαδήποτε βαρύτητα στην εν λόγω μαρτυρία. Εν πάση περιπτώσει, για σκοπούς πληρότητας, αναφέρω ότι το Τεκμήριο 10 το οποίο η ΜΥ1 κατέθεσε προς απόδειξη του ισχυρισμού της ότι η εναγόμενη πλήρωσε τα κοινόχρηστα που αφορούν στο διαμέρισμα με αριθμό [ ], αποτελεί επιταγή και ουδεμία απόδειξη εξαργύρωσής της προσκομίστηκε στο Δικαστήριο. Στη βάση της πιο πάνω αξιολόγησης και της δικογραφίας, καταλήγω στα ακόλουθα ευρήματα αναφορικά με τα ουσιώδη γεγονότα που περιβάλλουν την παρούσα υπόθεση: - Δυνάμει συμφωνίας αντιπαροχής ημερ. 30.12.2005, μεταξύ της εναγομένης και της ΜΥ1 από τη μια και της «ΟΙΚΟΣ» από την άλλη, συμφωνήθηκε ότι η εναγόμενη και η ΜΥ1 θα παραχωρήσουν οικόπεδο ιδιοκτησίας τους στην εταιρεία «ΟΙΚΟΣ», η οποία θα ανεγείρει οικοδομικό συγκρότημα με την ονομασία «Panorama Gardens and Village Complex», από το οποίο θα λάβουν συνολικά 10 διαμερίσματα, από τα οποία τα 8 θα αποτελούν αυτοτελές ξεχωριστό συγκρότημα και τα άλλα 2 θα αποτελούν μέρος άλλου συγκροτήματος. Συμφωνήθηκε επίσης μεταξύ των μερών, όπως η εναγόμενη και η ΜΥ1, έχουν την αποκλειστική χρήση του συγκροτήματος των διαμερισμάτων που δυνάμει της συμφωνίας δικαιούνται να λάβουν και δεν θα υποχρεούνται να συνεισφέρουν ή επιβαρύνονται με άλλα έξοδα σε σχέση με την συντήρηση ή και διατήρηση των άλλων κοινόχρηστων χώρων, εξαιρουμένων των εξόδων που πρέπει να συνεισφέρουν για τους ιδιωτικούς δρόμους, ήτοι €100,00 ετησίως ανά διαμέρισμα. - Την 12.10.2009 η εναγόμενη συνήψε συμφωνία παραλαβής και κατοχής διαμερισμάτων με την «ΟΙΚΟΣ». - Την 14.10.2009 η εναγόμενη και η ΜΥ1 συνήψαν συμφωνία διανομής των διαμερισμάτων του Block [ ]. - Με επιστολή του συνηγόρου τους ημερ. 22.5.2015, η εναγόμενη και η ΜΥ1 ενημέρωσαν την ενάγουσα αναφορικά με τη συμφωνία αντιπαροχής και τα όσα προνοούσε περί ξεχωριστής κοινόκτητης οικοδομής, ήτοι του Block [ ], διευκρινίζοντας ότι θα συμμετέχουν στα κοινόχρηστα έξοδα που αφορούν μόνο στα διαμερίσματα με αρ. [ ] και [ ]. - Με επιστολή ημερ. 22.6.2015 η ενάγουσα απέρριψε τους ισχυρισμούς της εναγομένης και της ΜΥ1, αναφέροντας ότι δεν έγινε διαχωρισμός του Block [ ], στη βάση των όσων προνοεί η ισχύουσα νομοθεσία, εμμένοντας στην θέση ότι το συγκρότημα είναι ενιαίο και ότι οφείλονται κοινόχρηστα στην Διαχειριστική Επιτροπή. - Η εναγόμενη δεν κατέβαλε οποιοδήποτε ποσό έναντι κοινοχρήστων. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ ΚΑΙ ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ Ως γνωστό στην πολιτική δίκη το γενικό βάρος απόδειξης φέρει ο ενάγων στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων και κριτήριο είναι κατά πόσο ο διάδικος που φέρει το βάρος απόδειξης ικανοποίησε το Δικαστήριο με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία, ότι η θέση ή εκδοχή του είναι «πιο πιθανή παρά όχι» (is more probable than not) και όχι το κατά πόσο είναι «πιο πιθανή παρά ή αντίθετη» από εκείνη του αντιδίκου του.[9] Το ειδικό βάρος απόδειξης, αφορά στην ανάγκη παρουσίασης ικανοποιητικής μαρτυρίας για την υποστήριξη ενός επίδικου θέματος ή ενός ισχυρισμού που μετατοπίζει το βάρος στην άλλη πλευρά να απαντήσει ικανοποιητικά για να αποσείσει εκ πρώτης όψεως συμπέρασμα που δημιουργήθηκε.[10] Η παρούσα υπόθεση πραγματεύεται την μη καταβολή κοινοχρήστων σε Διαχειριστική Επιτροπή. Ως επιχειρηματολογείται στην γραπτή αγόρευση του συνηγόρου της ενάγουσας, η αγωγή καταχωρίστηκε από την ενάγουσα με σκοπό την διεκδίκηση οφειλόμενων κοινοχρήστων, υποχρέωση την οποία η νομοθεσία εναποθέτει στους ώμους της εναγομένης, ως ιδιοκτήτριας πέντε διαμερισμάτων που βρίσκονται στο επίδικο συγκρότημα. Το Block [ ], υποδεικνύει ο ευπαίδευτος συνήγορος της ενάγουσας, αποτελεί μέρος μιας ενιαίας αδιαίρετης κοινόκτητης ιδιοκτησίας και πουθενά δεν τεκμαίρεται οποιοσδήποτε νόμιμος διαχωρισμός του ως χωριστή κοινόκτητη οικοδομή, επομένως η ενάγουσα νομιμοποιείται να προβαίνει στις ανάλογες χρεώσεις. Το καθεστώς που διέπει την σύσταση και λειτουργία Διαχειριστικής Επιτροπής σε κοινόκτητες οικοδομές διέπεται από το Μέρος ΙΙΑ του Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ.
- Σύμφωνα με τα όσα διαλαμβάνει το συγκεκριμένο νομοθέτημα, όταν οικοδομή αποτελείται από πέντε τουλάχιστον μονάδες, ανεξαρτήτως κυριότητας των εν λόγω μονάδων, αποτελεί κοινόκτητη οικοδομή και θα εγγράφεται ως κοινόκτητη στο Κτηματικό Μητρώο, κατά τα διαλαμβανόμενα του άρθρου 38ΛΑ του Κεφ. 224.[11] Παρενθετικά σημειώνεται, ότι σύμφωνα με το αρ. 38Α του Κεφ. 224, «μονάδα» σημαίνει όροφο ή τμήμα, ή τμήμα ορόφου, δωμάτιο, γραφείο, διαμέρισμα ή κατάστημα ή οποιοδήποτε άλλο τμήμα ή χώρο κοινόκτητης οικοδομής που μπορεί κατάλληλα και άνετα να τυγχάνει κατοχής και κάρπωσης ως πλήρης χωριστή και αυτοτελής μονάδα για οποιοδήποτε σκοπό για τον οποίο εξασφαλίστηκε άδεια οικοδομής. Στη βάση των δικογραφημένων θέσεων των μερών και της μαρτυρίας η οποία τέθηκε ενώπιόν μου, προκύπτει ότι το επίδικο συγκρότημα αποτελείται από μονάδες που ξεπερνούν τις πέντε, επομένως αποτελεί σύμφωνα με τις πρόνοιες της νομοθεσίας, κοινόκτητη οικοδομή. Κάθε κοινόκτητη οικοδομή πρέπει να έχει Διαχειριστική Επιτροπή για τη ρύθμιση και διαχείριση των υποθέσεων της, η οποία συνίσταται και ενεργεί σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους ΙΙΑ του Κεφ. 225 και των δυνάμει αυτού εκδοθέντων Κανονισμών.[12] Ως επίσης ο Νόμος προβλέπει, οι κύριοι όλων των μονάδων θα συμμετέχουν στις δαπάνες που είναι αναγκαίες για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για την εξασφάλιση των υπηρεσιών που καθορίζονται από το Μέρος ΙΙΑ του Κεφ. 224 ή από τους σχετικούς Κανονισμούς. Η δε αναλογία του μεριδίου κάθε κυρίου στις δαπάνες, θα καθορίζεται από τους Κανονισμούς με βάση το εμβαδό κάθε μονάδας. Σε περίπτωση παράλειψης ή αμέλειας κυρίου να συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις του Νόμου, η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί να προβεί σε οποιαδήποτε πράξη και σε οποιαδήποτε δαπάνη εύλογα αναγκαία για το σκοπό αυτό και μπορεί να ανακτήσει με αγωγή το ποσό που οφείλει ο παραβάτης κύριος.[13] Σύμφωνα με το αρ. 38Ι του Κεφ. 224, όταν κοινόκτητες οικοδομές αποτελούνται από χωριστά οικοδομήματα ή πτέρυγες ή σύμπλεγμα οικοδομών που βρίσκονται στο ίδιο τεμάχιο γης, είναι αυτοτελή και έχουν χωριστές εισόδους, τότε εκτός αν προβλέπεται διαφορετικά στους Κανονισμούς, οι κύριοι των μονάδων μπορούν, με απόφαση των κυρίων κατά 75% τουλάχιστον της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, να αποφασίσουν ότι η κοινόκτητη ιδιοκτησία ή οποιοδήποτε τμήμα της, που βρίσκεται σε κάθε οικοδόμημα ή πτέρυγα ή σύμπλεγμα οικοδομών, θα ανήκει μόνο στις μονάδες που βρίσκονται σε αυτά και ότι κάθε τέτοιο οικοδόμημα ή πτέρυγα ή σύμπλεγμα οικοδομών και η ευρισκόμενη σ' αυτά κοινόκτητη ιδιοκτησία που ανήκει στις μονάδες αυτές θα θεωρείται ως χωριστή κοινόκτητη οικοδομή. Επανερχόμενη στα περιστατικά της παρούσας υπόθεσης, διαπιστώνω εν πρώτοις ότι ουδεμία μαρτυρία προσκομίστηκε σε σχέση με το ότι το Block [ ] ενεγράφη ως χωριστή κοινόκτητη οικοδομή, ως οι πρόνοιες της σχετικής νομοθεσίας ή σχετικά με το κατά πόσο θα μπορούσε να εγγραφεί ως τέτοια, υπό το φως των όσων προνοεί το αρ. 38Ι του Κεφ.
- Αφ' ης στιγμής ο άξονας της υπερασπιστικής γραμμής περιστράφηκε γύρω από τον ισχυρισμό ότι το Block [ ] εξαρχής λειτουργούσε ως χωριστή κοινόκτητη οικοδομή, λόγω της ύπαρξης της συμφωνίας αντιπαροχής, ενώ η υπόσταση της ενάγουσας δεν αμφισβητήθηκε, ο ισχυρισμός αυτός δημιούργησε ειδικό βάρος απόδειξης στους ώμους της εναγομένης, το οποίο ουδόλως απέσεισε. Συνεπακόλουθα, δεν θεωρώ ότι η συμφωνία αντιπαροχής που συνομολογήθηκε μεταξύ της εναγομένης, της Α.Τ. και της «ΟΙΚΟΣ», είναι δυνατό να απαλλάξει την εναγομένη από την νομοθετική υποχρέωση της για καταβολή κοινοχρήστων, τα οποία ως ο ΜΕ1 εξηγεί, υπολογίστηκαν κατά τον τρόπο που προβλέπει η οικεία νομοθεσία. Ας σημειωθεί, ότι σε κάθε περίπτωση, η εν λόγω συμφωνία αντιπαροχής δεν έχει ως συμβαλλόμενα μέρη ούτε την ενάγουσα, ούτε τους υπόλοιπους κατόχους ή ιδιοκτήτες των υπόλοιπων διαμερισμάτων της επίδικης οικοδομής. Περαιτέρω, για να μπορούσε να τεθεί σε εφαρμογή ο όρος της συμφωνίας αντιπαροχής για την μη καταβολή κοινοχρήστων, ως ο ευπαίδευτος συνήγορος της εναγομένης επιχειρηματολογεί, θα έπρεπε να είχε γίνει εγγραφή του Block [ ] ως χωριστής κοινόκτητης οικοδομής, εφόσον υπάρχει ειδική νομοθεσία που το προβλέπει. Καμία, επαναλαμβάνω, σχετική μαρτυρία προσκομίστηκε επί τούτου, αλλά ούτε και ισχυρισμός που να αντικρούει του λόγου το αληθές. Κατ' επέκταση των ανωτέρω, το κατά πόσο τέθηκε σε γνώση της ενάγουσας η ύπαρξη της συμφωνίας αντιπαροχής, δεν διαφοροποιεί την κατάληξη του Δικαστηρίου, λαμβανομένου δε υπόψη του ότι η συμφωνία αντιπαροχής προηγήθηκε της ανέγερσης του επίδικου συγκροτήματος και συνεπώς της συγκρότησης της ενάγουσας. Δεν διαλανθάνει της προσοχής μου το γεγονός ότι ενώ ο ΜΕ1 ισχυρίζεται ότι είναι ο Πρόεδρος της Διαχειριστικής Επιτροπής του συγκροτήματος «Panorama Gardens & Village Block C», τόσο το Ιδρυτικό Έγγραφο της ενάγουσας, όσο και η κοινοποίηση της εκλογής του, τα οποία ο μάρτυρας καταθέτει ως Τεκμήρια 1 και 2 αντίστοιχα επί της έγγραφης μαρτυρίας του, αναφέρονται στο συγκρότημα με την ονομασία «Panorama Gardens & Village Complex». Ωστόσο, κανένα διάβημα δεν λήφθηκε από την πλευρά της εναγομένης, ούτε και αμφισβητήθηκε είτε η ύπαρξη, είτε η εγγραφή, είτε η νομιμοποίηση της ενάγουσας, από το να εγείρει την παρούσα. Απεναντίας, η γραπτή μαρτυρία της ΜΥ1, είναι διάχυτη από αναφορές στην Διαχειριστική Επιτροπή ως ενάγουσα. Διαφωτιστικά είναι τα όσα αναφέρθηκαν στην πρόσφατη απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου ημερ. 25.1.2022, Μαυρομιχάλη κ.α. ν. Διαχειριστική Επιτροπή Μεγάρου Γαλαξίας, Πολ. Εφ. Υπ' αρ. 228/2014, όπου πρωτοδίκως εκδόθηκε απόφαση υπέρ της Διαχειριστικής Επιτροπής: «Οι διάφοροι λόγοι αυτής της Ομάδας μπορούν να εξεταστούν σωρευτικά, αφού κυρίως πλήττουν τον τρόπο ερμηνείας και εφαρμογής των σχετικών προνοιών του Νόμου και ειδικότερα του Μέρους ΙΙΑ του Κεφ.224 το οποίο αφορά κοινόκτητες οικοδομές, όπως η επίδικη. Όταν η οικοδομή αποτελείται από 5 τουλάχιστον μονάδες θεωρείται κοινόκτητη και ως τέτοια πρέπει να εγγραφεί στο κτηματικό μητρώο. Σύμφωνα με το άρθρο 38ΚΒ, κάθε κοινόκτητη οικοδομή πρέπει να έχει διαχειριστική επιτροπή για τη ρύθμιση και διαχείριση των υποθέσεων της η οποία και λειτουργεί σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους ΙΙΑ καθώς και με σχετικούς Κανονισμούς που θα συντάσσουν οι κύριοι μονάδων [.] Άλλος πυλώνας αμφισβήτησης είναι η νομική οντότητα της Εφεσίβλητης και η δυνατότητα της να ενάγει. Και επ' αυτού το πρωτόδικο Δικαστήριο έδωσε επαρκείς και πλήρεις απαντήσεις οι οποίες συναρτώνται με το Μέρος ΙΙΑ του Κεφ.
- Όπως εύστοχα σημειώνεται πρωτοδίκως, το Μέρος αυτό του Νόμου ακριβώς είχε ως δηλωμένο σκοπό τη δυνατότητα εγγραφής της οικοδομής ως κοινόκτητης ώστε η Επιτροπή της να έχει τη δυνατότητα να λαμβάνει δικαστικά μέτρα. Η αναφορά στη νομολογία δεικνύει του λόγου το αληθές. Κλασσική επί του θέματος αυθεντία είναι η Ταλιάνου ν. Διαχειριστική Επιτροπή Belmar Complex
(2002)1 A.A.Δ. 102, όπου αποφασίστηκε ότι για σκοπούς του Νόμου τα πρόσωπα που αποτελούν τη Διαχειριστική Επιτροπή αποτελούν ένα εκ του Νόμου συγκροτημένο σώμα. Εν προκειμένω, η περιγραφή της Εφεσίβλητης στον τίτλο υπήρξε επαρκής για σκοπούς διάκρισης της από άλλες επιτροπές και δεν έχει οποιαδήποτε σημασία πως σε ορισμένα έγγραφα παρουσιάζετο με ελαφρώς διαφοροποιημένο όνομα. Περαιτέρω, όπως νομολογιακά έχει καθιερωθεί, η αμφισβήτηση της ύπαρξης ενός διαδίκου συντελείται με το αίτημα διαγραφής αγωγής εκ μέρους ανυπάρκτου διαδίκου δυνάμει της Δ.27 θ.3 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. (Βλ. Sartas Importers - Distributors Ltd v. Μαρουλλή
(2003)1(Γ) Α.Α.Δ. 1446, Lioufis and Co. Ltd v. Ανδρονίκου κ.ά.
(1996)1Β Α.Α.Δ. 773, K.N.G. Autoparts Ltd v. Ιωάννου
(1996)1 Α.Α.Δ. 689 και Βιομηχανία Χαρίλαος Αλωνεύτης Λτδ κ.ά. ν. Alpha Bank Ltd
(2003)1B A.A.Δ.990). Η πρωτόδικη προσέγγιση υπήρξε ορθή και την επικυρώνουμε». ΚΑΤΑΛΗΞΗ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ Στη βάση όλων των ανωτέρω, είναι η κατάληξη του Δικαστηρίου ότι η ενάγουσα κατόρθωσε να αποδείξει την υπόθεσή της εναντίον της εναγομένης στον απαιτούμενο βαθμό απόδειξης. Συνακόλουθα, εκδίδεται απόφαση υπέρ της ενάγουσας και εναντίον της εναγομένης, για το ποσό των €25.234,36 πλέον νόμιμο τόκο από την ημερομηνία καταχώρισης της αγωγής. Τα έξοδα επιδικάζονται υπέρ της ενάγουσας και εναντίον της εναγομένης, ως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, εφόσον δεν κρίνω ότι συντρέχει οποιοσδήποτε λόγος ώστε αυτά να μην ακολουθήσουν το αποτέλεσμα. (Υπ). ......... Χρ. Γ. Ππεκρή, Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής [1] Καλλικάς ν Ελληνικής Τράπεζας Λτδ
(2010)1 (Β) ΑΑΔ 1238 και Οδυσσέα ν. Αστυνομίας
(1999)2 Α.Α.Δ. 490. [2] Χρυσούλλα Καννάουρου κ.α. v. Ανδρέα Στατιώτη
(1990)1 Α.Α.Δ.
- [3] Βλ. κατ' αναλογία Α.Ο. ν. D.T.V. Πολ. Εφ. υπ' αρ. 19/2022 ημερ. 20.10.
- [4] Βλ. κατ' αναλογία Ομήρου v. Δημοκρατίας
(2001)2 Α.Α.Δ. 506, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρας
(1992)1 Α.Α.Δ. 1056, Σκορδέλλη και Άλλων ν. Δημοκρατίας, Ποιν. Εφ. 101/13 ημερ. 6.6.2016 & MOSSA (MUSSA) MOHAMMED MUSTAFA ν. Ανδρέα Κακουρή κ.α.
(2002)1 ΑΑΔ 165. [5] Παπαγεωργίου ν. Κλάππας Investment Services Ltd
(1991)1 Α.Α.Δ. 24. [6] Αυστριακές Αερογραμμές ν. Γενικών Ασφαλειών
(1991)1 Α.Α.Δ. 764. [7] Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ ν. Γιώργου Οικονόμου
(2014)1 ΑΑΔ 2287. [8] Βλ. αρ. 23, 24 και 27 του Περί Αποδείξεως Νόμου και επίσης Θεοπίστη Τουμαζή ν. Vandita Dixit, Πολ. Έφεση 274/2010 ημερ. 5.5.2015 & Λευκόνικο Χρηματιστηριακή Λτδ ν. Χρυστάλλα άλλως Στάλω Χριστοδούλου
(2016)1 ΑΑΔ 1779. [9] Σοφοκλέους Κυριάκος ν. Γιώτας Κυριάκου
(2010)1 Α.Α.Δ. 665 & Μαρσέλ κ.ά ν. Λαϊκή Τράπεζα Λτδ
(2001)1(B) Α.Α.Δ 1858. [10] Θεοδόσης Ιορδάνους ν. Δήμου Ζήνωνος
(1998)1 ΑΑΔ
- [11] Βλ. αρ. 38Β και 38ΛΑ του Κεφ.
- [12] Βλ. αρ. 38ΚΒ του Κεφ.
- [13]Βλ. αρ. 38ΙΑ του Κεφ.
- cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο