Γενικός Εισαγγελέας της Κυπριακής Δημοκρατίας ν. POPYTEX INDUSTRY LIMITED, Αρ. Aγωγής: 603/2017, 2/9/2025 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ Ενώπιον: Κ. Κύζη, προσ. Ε.Δ Αρ. Aγωγής: 603/2017 Μεταξύ: Γενικός Εισαγγελέας της Κυπριακής Δημοκρατίας Ενάγοντας και POPYTEX INDUSTRY LIMITED, ΗΕ 20363, από την Λάρνακα Εναγόμενη Ημερομηνία: 2/9/2025 Εμφανίσεις: Για τον Ενάγοντα: κα Ε. Χαραλάμπους Για την Εναγόμενη: κα. Γ. Πάτσαλου μαζί με κα. Α. Φιλίππου για Χρίστος Πουτζιουρής & Σία Δ.Ε.Π.Ε ΑΠΟΦΑΣΗ Α.ΕΙΣΑΓΩΓΗ
- Με την παρούσα αγωγή ο Ενάγοντας αξιώνει οφειλόμενα ενοίκια, την παράδοση ελεύθερης κατοχής Ακινήτου καθώς και ενδιάμεση οφέλη τα οποία προέκυψαν κατ' ισχυρισμό του από την παραβίαση της συμφωνίας μίσθωσης ημερομηνίας 16/2/90, δυνάμει της οποίας ο Ενάγοντας ενοικίασε προς την Εναγόμενη τεμάχιο κρατικής γης στην Αραδίππου, εντός του οποίου η Εναγόμενη ανήγειρε εργοστάσιο. Β. ΔΙΚΟΓΡΑΦΗΜΕΝΕΣ ΘΕΣΕΙΣ I. Έκθεση Απαίτησης
- Συγκεκριμένα, ο Ενάγοντας με την Έκθεση Απαίτησης του ισχυρίζεται ότι την 16/2/1990 σύναψε συμφωνία μίσθωσης με την Εναγόμενη για περίοδο 33 ετών, με έναρξη ισχύος από την 01/02/1990 μέχρι και την 31/01/2023, με σκοπό όπως παραχωρηθεί στην Εναγόμενη το ακίνητο με αριθμό εγγραφής 0/6273, Φ/Σχ 40/55W1, Τμήμα 7, Τεμάχιο 855, το οποίο βρίσκεται στην Βιομηχανική Περιοχή Αραδίππου, για σκοπούς ανέγερσης εργοστασίου κατασκευής πλεκτών (στο εξής η «συμφωνία μίσθωσης»).
- H συμφωνία μίσθωσης ενεγράφη στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λάρνακας.
- Οι ακόλουθοι ήταν όροι της συμφωνίας μίσθωσης: (α) το ενοίκιο για την μίσθωση του ακινήτου ανερχόταν στο ποσό των €1494,60 ετησίως, προπληρωτέο την 1η Φεβρουαρίου εκάστου έτους. (β) σε περίπτωση υπερημερίας πληρωμής του μισθώματος ή οποιοδήποτε μέρους αυτού, θα καθίσταται πληρωτέο και απαιτητό και ο μισθωτής έχει υποχρέωση όπως καταβάλει στον εκμισθωτή 9% τόκο ετησίως. (γ) σε περίπτωση λήξης της συμφωνίας μίσθωσης ή σε περίπτωση λύσης της πριν την λήξης της, ο μισθωτής υποχρεούται να επιστρέψει στον εκμισθωτή το μίσθιο μαζί με τα υποστατικά που έχει ανεγείρει εντός αυτού σε καλή κατάσταση, χωρίς ο εκμισθωτής να καταβάλλει στο μισθωτή την αξία αυτών ή άλλη αποζημίωση. (δ) ότι σε περίπτωση υπερημερίας του μισθωτή για καταβολή του μισθώματος σε διάστημα είκοσι και μίας ημερών, αφ' ής στιγμής τούτο κατέστη απαιτητό και πληρωτέο, ο εκμισθωτής δύναται να ανακτήσει κατοχή επί του μίσθιου και των υποστατικών καθώς και την καταβολή της υπερημερίας, εντός 3 μηνών που αυτή κατέστη πληρωτέα και απαιτητή.
- Ο Ενάγοντας ισχυρίζεται ότι επήλθε παράβαση της συμφωνίας μίσθωσης ενόψει της μη καταβολής του ετήσιου μισθώματος για την περίοδο από την 1/2/2013 μέχρι και την καταχώριση της παρούσας αγωγής. Ωστόσο, για την περίοδο 1/2/2013 μέχρι και την 31/1/2016, ο Ενάγοντας καταχώρησε την αγωγή 1243/2016 στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας, στην οποία λόγω μη εμφάνισης της Εναγόμενης εκδόθηκε απόφαση υπέρ του Ενάγοντα και εναντίον της.
- Ο Ενάγοντας λόγω της υπερημερίας που παρατηρήθηκε στην καταβολή των ετησίων μισθωμάτων, την 13/4/2017 προχώρησε σε τερματισμό της σύμβασης μίσθωσης και ενημέρωσε σχετικά την Εναγόμενη και της ζήτησε με επιστολή όπως εξοφλήσει τα οφειλόμενα ενοίκια πλέον τόκο 9% αλλά και όπως παραδώσει κενή και ελεύθερη κατοχή του Ακινήτου μέχρι καθορισμένη ημερομηνία.
- Κατά την 24/4/2017 εκπρόσωπος του Ενάγοντα μετέβη στο Ακίνητο για σκοπούς ανάκτησης του και η Εναγόμενη αρνήθηκε να παρουσιαστεί και να το παραδώσει. Εκείνη την ημέρα διαπιστώθηκε από τον Ενάγοντα ότι τα υποστατικά είχαν καταστραφεί λόγω πυρκαγιάς και η Εναγόμενη δεν μπορούσε να ασκεί επιχειρηματικές δραστηριότητες αλλά παρόλα αυτά εξακολουθούσε να κατέχει το Ακίνητο παράνομα εμποδίζοντας τον Ενάγοντα να το επανακτήσει με αποτέλεσμα ο Ενάγοντας να υφίσταται ζημιές.
- Ως εκ τούτου, ο Ενάγοντας αξιώνει την παράδοση της ελεύθερης και κενής κατοχής του Ακινήτου, το ποσό των €6063,44 ως οφειλόμενα ενοίκια για την περίοδο από τον Φεβρουάριο 2016 μέχρι και τον Ιανουάριο του 2018 καθώς και ενδιάμεσα οφέλη για το ποσό των €3,031,72 ετησίως από την 1/2/2018 μέχρι την παράδοση κενής και ελεύθερης κατοχής του Ακινήτου στον Ενάγοντα. II. Υπεράσπιση
- Η Εναγόμενη παραδέχεται την υπογραφή της συμφωνίας μίσθωσης καθώς και ότι ανήγειρε εργοστάσιο το οποίο καταστράφηκε ολοσχερώς το 2005 λόγω πυρκαγιάς.
- Σε ότι αφορά την πληρωμή των καθυστερημένων ενοικίων, η θέση της ως δικογραφείται στην Υπεράσπιση είναι ότι δεν είχε υποχρέωση καταβολής οποιονδήποτε ενοικίων ένεκα της απώλειας της χρήσης του Ακινήτου λόγω του ότι καταστράφηκε από την πυρκαγιά. Επίσης, είναι ισχυρισμός της Εναγόμενης ότι ο τερματισμός της σύμβασης μίσθωσης είναι παράνομος και ότι ουδέποτε έλαβε οποιεσδήποτε επιστολές τερματισμού.
- Περαιτέρω, η Εναγόμενη ισχυρίζεται ότι η αγωγή θα πρέπει να απορριφθεί καθότι δεν βρίσκονται ενώπιον του Δικαστηρίου όλοι οι αναγκαίοι διάδικοι, ήτοι η Ελληνική Τράπεζα Δημόσια Εταιρεία Λτδ («Ελληνική Τράπεζα»), προς όφελος της οποίας η Εναγόμενη έχει παραχωρήσει Υποθήκη επί της συμφωνίας μίσθωσης εις αντάλλαγμα παραχώρησης δανείων προς την Εναγόμενη.
- Η Εναγόμενη ισχυρίζεται ότι το Δικαστήριο έχει εκδικάσει την ουσία της υπόθεσης με την ενδιάμεση του απόφαση ημερομηνίας 19/1/2018 και τους έχει αποστερήσει το δικαίωμα να ακουστούν. Γ. ΣΥΝΟΨΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ ΕΝΑΓΟΝΤΑ
- Η πλευρά του Ενάγοντα για να αποδείξει την υπόθεση του κάλεσε ένα μάρτυρα. Από πλευράς Υπεράσπισης δεν προσκομίστηκε μαρτυρία.
- Ο Μ.Ε.1 (Μάριος Ιωάννου), ο οποίος είναι Επιθεωρητής Εμπορίου & Βιομηχανίας και αρμόδιος λειτουργός για τα θέματα εκμίσθωσης γης, υιοθέτησε ως μέρος της κυρίως εξέτασης του, γραπτή δήλωση του, (Έγγραφο Α), στο οποίο αναφέρονται συνοπτικά τα ακόλουθα.
- Ο Μ.Ε.1 αναφέρθηκε αρχικά στην υπογραφή της συμφωνίας μίσθωσης, με βάση την οποία ο Ενάγοντας μίσθωσε στην Εναγόμενη το Ακίνητο (Τεκμήριο 1 Αντίγραφο της σύμβασης μίσθωσης). Ακολούθως, ο Μ.Ε.1 αναφέρθηκε στους ουσιώδεις όρους της συμφωνίας μίσθωσης και στο γεγονός ότι η συμφωνία μίσθωσης κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας (Τεκμήριο 2, αντίγραφο του πιστοποιητικού εγγραφής της μίσθωσης). Ακολούθως, αναφέρθηκε στις καθυστερήσεις, οι οποίες προέκυψαν ως προς την καταβολή των ετήσιων μισθωμάτων από την Εναγόμενη καθώς και ότι η Εναγόμενη ότι δεν έχει καταβάλει κανένα ενοίκιο μέχρι σήμερα. Αναφέρθηκε επίσης στην Απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας στην αγωγή 1243/2016 (βλ Τεκμήριο 3) με βάση την οποία εκδόθηκε απόφαση για καθυστερημένα ενοίκια εναντίον της Εναγόμενης για άλλες χρονικές περιόδους καθώς και σε δύο εντάλματα κατάσχεσης κινητής περιουσίας προς εξόφληση του πιο πάνω εξ' αποφάσεως χρέους, τα οποία επιστράφηκαν ανεκτέλεστα (βλ Τεκμήρια 4 και 5 τις σχετικές ειδοποιήσεις).
- Περαιτέρω, ο Μ.Ε.1 αναφέρθηκε στον τερματισμό της συμφωνίας μίσθωσης (βλ Τεκμήριο 6, Αντίγραφο της επιστολής τερματισμού της συμφωνίας μίσθωσης μαζί με τις ένορκες δηλώσεις επίδοσης) και στο γεγονός ότι παρόλο που η Εναγόμενη κλήθηκε να παραδώσει την κενή και ελεύθερη κατοχή του Ακινήτου, εξακολουθεί να το κατέχει μέχρι και σήμερα. Αναφέρθηκε και στην ζημιά που υφίσταται ο Ενάγοντας, λόγω του ότι δεν μπορεί να προχωρήσει με την ενοικίαση του σε άλλο πρόσωπο ή γενικά με την εκμετάλλευση του και ότι στερείται το ποσό των €3.031,72 ετησίως από τον Φεβρουάριο του
- Μάλιστα ανέφερε ότι σε σχετικές επισκέψεις του Μ.Ε.1 στο Ακίνητο το 2017 αλλά και πιο πρόσφατα την 20/2/2024 και 04/04/2025, διαπίστωσε ότι το κτίριο ήταν κατεστραμμένο από πυρκαγιά και πλήρως εγκαταλελειμμένο (Τεκμήρια 7, 8 και 9, αντίγραφα φωτογραφιών επί του επίδικου κτιρίου, οι οποίες λήφθηκαν τις πιο πάνω ημερομηνίες αντίστοιχα, στις οποίες παρουσιάζεται το κτίριο καταστραμμένο και εγκαταλελειμμένο).
- Επιπλέον, ο Μ.Ε.1 ανέφερε ότι υπάρχει υποθήκη επί της συμφωνίας μίσθωσης προς όφελος της Ελληνικής Τράπεζας (Τεκμήριο 10 σχετική έρευνα στο Κτηματολόγιο) και ισχυρίστηκε ότι με την λήξη της σύμβασης μίσθωσης, η υποθήκη διαγράφεται αυτοδίκαια (βλ Τεκμήριο 11 σχετική ενημερωτική επιστολή προς τον Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου για την λήξη της συμφωνίας μίσθωσης (Τεκμήριο 11 η σχετική επιστολή μαζί με σχετική γνωμάτευση του Γενικού Εισαγγελέα επί παρόμοιου ζητήματος).
- Επιπρόσθετα σημειώνεται ότι δύο πλευρές δήλωσαν ως παραδεκτό γεγονός ότι η επίδικη μίσθωση έχει ακυρωθεί από τα μητρώα του Κτηματολογίου στις 09/04/
- Σε σχετική υποβολή της δικηγόρου της Εναγομένης προς τον Μ.Ε.1 ότι λόγω της ύπαρξης υποθήκης επί της συμφωνίας μίσθωσης προς όφελος της Ελληνικής Τράπεζας, δεν βρίσκονται ενώπιον του Δικαστηρίου οι αναγκαίοι διάδικοι, ο Μ.Ε.1 απάντησε ότι με βάση τα στοιχεία που έχει ενώπιον του η συμφωνία μίσθωσης έχει λήξει και μετά την λήξη της δεν υπάρχουν εμπράγματα βάρη. Δ. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ
- Είχα την ευκαιρία στα πλαίσια της ζωντανής ατμόσφαιρας της ακροαματικής διαδικασίας να παρακολουθήσω με προσοχή τους μάρτυρες που προσήλθαν στο Δικαστήριο προς υποστήριξη των θέσεων τους. Η αξιολόγηση της μαρτυρίας από το Δικαστήριο είναι επιβεβλημένη για την εξαγωγή συμπερασμάτων. Όπως λέχθηκε και στην απόφαση P. & Chr. Seafood Express Ltd κ.α ν Αρχής Ηλεκτρισμού Κύπρου
(2014)1 Β Α.Α.Δ. 1945, κριτής της μαρτυρίας είναι κατ' εξοχήν το Δικαστήριο ενώπιον του οποίου διεξάγεται η δίκη, το οποίο μπορεί να αποτιμήσει την αξιοπιστία των μαρτύρων υπό το φως της ενώπιον του ακροαματικής διαδικασίας στη ζωντανή ατμόσφαιρα της δίκης με όλες τις εκφάνσεις και παραμέτρους της. 21. Αξιολόγησα την μαρτυρία του με βάση την εν γένει συμπεριφορά του στο ειδώλιο του, την σαφήνεια, την αμεσότητα των απαντήσεων του, την λογικοφάνεια των εκδοχών του ή την αληθοφάνεια των εκδοχών του, την αμεσότητα του στις απαντήσεις και την ειλικρίνεια του. (βλ σχετικά Ζαβρού ν Χαραλάμπους
(1996)1 Α.Α.Δ. 447, C & A Pelekanos Associates Limited v Πελεκάνου
(1999)1 Α.Α.Δ. 1273, Λάρκου ν Παναγή
(1996)1 (Α) Α.Α.Δ. 80, Χριστοφή ν Ζαχαριάδη
(2002)1 Α.Α.Δ. 401). 22. Σημαντική επίσης παράμετρος κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ότι αυτή πρέπει να γίνεται πάντοτε με γνώμονα τις δικογραφημένες θέσεις των μερών, οι οποίες αποτελούν και τη μόνη πυξίδα που πρέπει να καθοδηγεί το Δικαστήριο. ¨Όπως λέχθηκε και στην Γεώργιος & Σπύρος Τσαππή Λτδ v. Πολυβίου
(2009)1 Α.Α.Δ. 339, είναι ανάγκη μια μαρτυρία να τίθεται στη βάσανο της αξιολόγησης από απόψεως περιεχομένου και να μην γίνεται αποδεκτή ή να απορρίπτεται με μόνο την εξωτερική εντύπωση που προκαλεί ο μάρτυρας στο Δικαστήριο και το Δικαστήριο θα πρέπει να δίνει πάντοτε επαρκείς λόγους για την αποδοχή ή απόρριψη αυτής, με γνώμονα όχι μόνο την καθ' αυτή εξωτερική εμφάνιση της μαρτυρίας του στο εδώλιο, αλλά και σε συσχετισμό με τα υπόλοιπα στοιχεία της δίκης, είτε αυτά προέρχονται από άλλη ζώσα μαρτυρία, είτε από τεκμήρια. Όπως λέχθηκε και στην Στυλιανίδης v Χατζηπιέρα
(1992)- Α.Α.Δ 1056, είναι επιθυμητό η μαρτυρία να συσχετίζεται, να αντιπαραβάλλεται και να διερευνάται με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων.
- Καταρχάς, σημειώνεται ότι τα γεγονότα στα οποία αναφέρθηκε ο Μ.Ε.1 δεν αμφισβητήθηκαν από την πλευρά της Εναγόμενης. Παρόλο που η Εναγόμενη με την Υπεράσπιση της προέβαλε την θέση ότι δεν είχε υποχρέωση να καταβάλει το ετήσιο ενοίκιο ένεκα της απώλειας της χρήσης του Ακινήτου καθώς και ότι ο τερματισμός της σύμβασης μίσθωσης ήταν παράνομος, η μοναδική υποβολή που τέθηκε στον Μ.Ε.1 ήταν ότι δεν υφίστανται όλοι οι αναγκαίοι διάδικοι ενώπιον του Δικαστηρίου καθότι δεν έχει συνενωθεί η Ελληνική Τράπεζα στην αγωγή, λόγω της ύπαρξης υποθήκης προς όφελος της, κατά τον επίδικο χρόνο.
- Έχοντας υπόψη ότι ο Μ.Ε.1 δεν αντεξετάστηκε ως προς τα ουσιαστικά γεγονότα της Υπεράσπισης, τα οποία η Εναγόμενη αρνείται, το Δικαστήριο εκλαμβάνει ότι η μαρτυρία του δεν αμφισβητήθηκε. Παραπέμπω σχετικά στην Frederickou Schools Co Ltd κ.α v Acuac Inc
(2002)1 (Γ) Α.Α.Δ 1527 στην οποία λέχθηκαν τα ακόλουθα: « Σε ότι αφορά την αντεξέταση υπάρχουν δύο πρακτικής, που έχουν εμπεδωθεί προ πολλού στα δικαστήρια μας, οι οποίοι πρέπει απαρέγκλιτα να τηρούνται. Ο πρώτος είναι ότι ο μάρτυρας πρέπει να αντεξετασθεί επί όλων των ουσιαστικών γεγονότων τα οποία αμφισβητούνται. Διαφορετικά το δικαστήριο θεωρεί - και το εκλαμβάνει - ότι η μαρτυρία του δεν αμφισβητήθηκε. Ο δεύτερος είναι ότι, κατά την αντεξέταση, τίθεται στο μάρτυρα η υπόθεση που θα στηθεί από τον αντίδικο. Τέτοια αντεξέταση είναι προϋπόθεση για να κληθεί μαρτυρία που αντικρούει το μάρτυρα.» 25. Παράλληλα με τα ανωτέρω, έχοντας κατά νου ότι το βάρος απόδειξης των ισχυρισμών παραμένει στον Ενάγοντα στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων (βλ Μαρσέλ v Λαική Τράπεζα Λτδ
(2001)1 (Β) Α.Α.Δ 1858, 1868), σε συνάρτηση με το ότι το Δικαστήριο έστω και εάν δεν αντεξετάστηκε ο Μ.Ε.1, δεν πρέπει απευθείας να οδηγηθεί σε εξαγωγή ανάλογων ευρημάτων χωρίς την αντιπαραβολή της μαρτυρίας του με τα τεκμήρια που κατατέθηκαν και με την δικογραφία (βλ Περατικού ν. Ελληνικής Τράπεζας (Χρηματοδοτήσεις) Λτδ, Π.Ε. 287/13, ημ. 16.6.21, ECLI:CY:AD:2021:A254), θα προχωρήσω κατωτέρω να αξιολογήσω την μαρτυρία του Μ.Ε.1 με βάση τις πιο πάνω νομολογιακές αρχές. 26. Εν πρώτοις, η εντύπωση που αποκόμισα ήταν ότι ο Μ.Ε.1 ήταν μάρτυρας αληθείας, γνώστης των σχετικών με την υπόθεση γεγονότων και άφησε θετική εντύπωση στο Δικαστήριο. Η μαρτυρία του ήταν σαφής και ξεκάθαρη και οι δε ισχυρισμοί του τεκμηριώθηκαν από τα σχετικά τεκμήρια τα οποία αυτός προσκόμισε κατά την ακροαματική διαδικασία. Παρόλα αυτά, το μέρος της μαρτυρίας του Μ.Ε.1 το οποίο αφορούσε την αναθεώρηση του ποσού του αρχικού ετήσιου μισθώματος δεν μπορεί να γίνει αποδεκτό και εξηγώ. Είναι φανερό ότι ενώπιον του Δικαστηρίου δεν δόθηκε μαρτυρία ότι το αρχικό ποσό των €1494, 60 αναθεωρήθηκε δυνάμει του όρου 4
(3)της σύμβασης μίσθωσης, ως είναι η θέση του Ενάγοντα στην αγόρευση του. Ενώπιον του Δικαστηρίου δεν δόθηκε μαρτυρία για τον τρόπο υπολογισμού της αναθεώρησης, η οποία ως προβλέπεται ρητά στον σχετικό όρο 4
(3)πρέπει να λαμβάνει υπόψη την σύγκριση του εκάστοτε εν ισχύι τιμαριθμικού δείκτη με τον προηγούμενο τιμαριθμικό δείκτη αλλά και για το η Εναγόμενη πρέπει να ενημερωθεί τουλάχιστον ένα μήνα προηγουμένως για την αναθεώρηση.
- Ως εκ τούτου, κρίνω ότι από την μαρτυρία του Μ.Ε.1 και από τα δικόγραφα, προκύπτουν τα ακόλουθα αδιαμφισβήτητα γεγονότα τα οποία και καθίστανται ευρήματα του Δικαστηρίου: · Την 16/2/1990 υπογράφτηκε μεταξύ του Ενάγοντα και της Εναγόμενης, σύμβαση μίσθωσης για το ακίνητο με αριθμούς εγγραφής 0/6273, Φ/Σχ 40/55W1, Τμήμα 7, Τεμάχιο 855, το οποίο βρίσκεται στην Βιομηχανική Περιοχή Αραδίππου («Ακίνητο»). · Η διάρκεια της συμφωνίας μίσθωσης, όπως αναγράφεται ξεκάθαρα στην συμφωνία είναι για περίοδο 33 ετών αρχόμενης από την 1/2/1990 και λήγουσα την 31/1/
- · Η συμφωνία μίσθωσης έχει λήξει την 31/1/
- · Η Εναγόμενη είχε ανεγείρει εργοστάσιο στο Ακίνητο το οποίο καταστράφηκε από πυρκαγιά το 2005 και το οποίο εξακολουθεί να είναι κατεστραμμένο και εγκαταλελειμμένο. · Σε σχέση με το ποσό του μισθώματος, κρίνω ότι ήταν το ποσό του αρχικού μισθώματος, όπως καταγράφεται στην συμφωνία ξεκάθαρα, ήτοι για ποσό €1494.60 ετησίως (Λ.Κ 874, 75) και δεν υπήρξε αναθεώρηση. · Το μίσθωμα ήταν προπληρωτέο την 1ην Φεβρουαρίου εκάστου έτους. · Η σύμβαση μίσθωσης κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας και έτσι η Εναγόμενη απέκτησε ως δικαιοδόχος εμπράγματο δικαίωμα επί της εκμισθωθείσας ακίνητης ιδιοκτησίας. · Η Εναγόμενη δεν έχει καταβάλει κανένα ενοίκιο για την περίοδο από τον Φεβρουάριο του 2016 μέχρι και τον Ιανουάριο του 2018, τα οποία οφείλονται εξ' ολοκλήρου μέχρι σήμερα. · Την 13/4/2017 επιδόθηκε επιστολή τερματισμού της σύμβασης μίσθωσης στην Εναγόμενη και συνεπεία αυτής επήλθε ο νόμιμος τερματισμός της σύμβασης μίσθωσης. · Η Εναγόμενη κλήθηκε να παραδώσει την κενή και ελεύθερη κατοχή του Ακινήτου την 24/4/
- · Η Εναγόμενη παρέλειψε να παραδώσει το Ακίνητο κατά την 24/4/2017 και δεν έχει παραδώσει το Ακίνητο στον Ενάγοντα μέχρι σήμερα. · Κατά τους επίδικους χρόνους με την παρούσα αγωγή υπήρχε κατατεθειμένη από την Εναγόμενη υποθήκη επί της σύμβασης μίσθωσης προς όφελος της Ελληνικής Τράπεζας για το ποσό των €317.799,
- · Η επίδικη μίσθωση έχει ακυρωθεί από τα μητρώα του Κτηματολογίου στις 09/04/
- Ε. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ ΚΑΙ ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ Ο ισχυρισμός της Εναγόμενης ότι η όλη διαδικασία της παρούσας αγωγής είναι θνησιγενής και άκυρη λόγω μη ύπαρξης όλων των αναγκαίων διαδίκων.
- Κρίνω ορθό να επισημάνω στο σημείο αυτό ότι παρά το ότι με την Υπεράσπιση της η Εναγόμενη ισχυρίστηκε μεταξύ άλλων ότι δεν οφείλει ενοίκια για τον λόγο ότι δεν μπορούσε να χρησιμοποιεί το Ακίνητο λόγω της καταστροφής του από την πυρκαγιά, ότι ο τερματισμός της σύμβασης μίσθωσης ήταν παράνομος και ότι δεν έλαβε τις σχετικές επιστολές, εν τέλει η μοναδική θέση η οποία προωθήθηκε κατά την αντεξέταση του Μ.Ε.1 αλλά και στις γραπτές της αγορεύσεις της, είναι ότι όλη η διαδικασία της αγωγής είναι θνησιγενής και άκυρη καθότι σύμφωνα με τους ισχυρισμούς της, θα έπρεπε στην αγωγή να είχε συνενωθεί η Ελληνική Τράπεζα ως αναγκαίος διάδικος, λόγω της ύπαρξης υποθήκης προς όφελος της Ελληνικής Τράπεζας κατά τους επίδικους χρόνους. Σημειώνεται ότι είναι παραδεκτή η ύπαρξη της υποθήκης προς όφελος της Ελληνικής Τράπεζας. Παρά το ότι όπως προκύπτει από την νομολογία, το ζήτημα της συνένωσης των αναγκαίων διαδίκων πρέπει να εγείρεται με σχετική υποβολή αίτησης για απόρριψη της αγωγής αμέσως μετά την καταχώριση της Έκθεσης Απαίτησης (βλ Αγρότου Αντωνάκη Βασιλική και Άλλη v Ιωάννας Αντωνάη Αγρότου
(2016)1 Α.Α.δ 1325,) θα προχωρήσω να εξετάσω τον ισχυρισμό της Εναγόμενης παρά το ότι δεν εγέρθηκε στο κατάλληλο στάδιο.
- Εν πρώτοις, σημειώνω ότι ο ισχυρισμός της Εναγόμενης προβάλλεται με τρόπο γενικό και αόριστο καθότι δεν επεξηγεί ποια είναι η ζημιά η οποία θα υποστεί η Ελληνική Τράπεζα από το γεγονός ότι δεν κατέστη διάδικος στην παρούσα διαδικασία. Επίσης δεν καθίσταται αντιληπτό από το Δικαστήριο ποια είναι η συμβατική σχέση ή άλλως πως σχέση του Ενάγοντα με την Ελληνική Τράπεζα, η οποία να καθιστά την δεύτερη αναγκαίο διάδικο.
- Ανεξάρτητα από τα πιο πάνω, σημειώνω ότι όπως αποφασίστηκε στην Παπαχριστοφόρου κ.α v Χαραλάμπους
(1991)1.Α.Α.Δ 906, το θέμα κατά πόσο, σε μια συγκεκριμένη υπόθεση, βρίσκονται ενώπιον του Δικαστηρίου όλοι οι αναγκαίοι διάδικοι κρίνεται σε συνάρτηση με τα επίδικα θέματα όπως αυτά προσδιορίζονται στα δικόγραφα. Στην προκειμένη περίπτωση, ο Ενάγοντας αξιώνει την καταβολή των ετήσιων μισθωμάτων που προκύπτουν από την συμφωνία μίσθωσης, την καταβολή αποζημιώσεων (ενδιάμεση οφέλη) από την κατ' ισχυρισμό παράνομη κατοχή του μίσθιου από την Εναγόμενη καθώς και την παράδοση της ελεύθερης κατοχής του Ακινήτου. Σημειώνεται ότι σε σχέση με την αξίωση του Ενάγοντα για παράδοση της ελεύθερης κατοχής του Ακινήτου, σε περίπτωση επιτυχίας της αξίωσης αυτής, δεν εξαλείφεται η υποθήκη της Ελληνικής Τράπεζας απλά και μόνο επειδή ο Ενάγοντας θα λάβει την κατοχή. Ως αναφέρεται και στην γραπτή αγόρευση του Ενάγοντα, ο Ενάγοντας δεν επιζητεί την κυριότητα του Ακινήτου απαλλαγμένο από οποιοδήποτε εμπράγματο βάρος αλλά μόνο ζητά να λάβει κατοχή. Ως εκ τούτου, από τα επίδικα θέματα της αγωγής, δεν προκύπτει καθ' οιονδήποτε τρόπο επηρεασμός των οικονομικών ή νομικών συμφερόντων της Ελληνικής Τράπεζας, έτσι ώστε να έπρεπε να προστεθεί ως αναγκαίος διάδικος, αφού και σε περίπτωση επιτυχίας της αξίωσης για την παράδοση της ελεύθερης κατοχής του ακινήτου, το ακίνητο μπορεί να παραδοθεί όπως είναι επιβαρυμένο με την υποθήκη. (βλ Korkut v Απόστολου Γεωργίου
(2007)1 Α.Α.Δ 1213). 31. Προσθέτω επίσης ότι η παρούσα αγωγή δεν αφορά περίπτωση όπου θέτονται υπό αμφισβήτηση ιδιοκτησιακά δικαιώματα ή επηρεάζονται καθ' οιονδήποτε τρόπο συμφέροντα σε περιουσία ή σε περίπτωση επιτυχίας της αγωγής ελλοχεύει κίνδυνος εξάλειψης οποιοδήποτε εμπράγματου βάρος έτσι ώστε να εφαρμόζονται οι νομολογιακές αρχές που απορρέουν από τις αποφάσεις στις οποίες με παρέπεμψαν οι ευπαίδευτοι δικηγόροι της Εναγόμενης στις αγορεύσεις τους (βλ Δημήτρης Κωνσταντίνου κ.α v Διευθυντής Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας
(2012)1 Γ Α.Α.Δ 1990 και απόφαση στην Πολιτική Έφεση 68/2019, ημερομηνίας 8/5/2020, ECLI:CY:AD:2020:A144). Ενόψει των ανωτέρω, δεν μπορώ να αποδεκτώ τον ισχυρισμό της Εναγόμενης ότι η Ελληνική Τράπεζα είναι αναγκαίος διάδικος στην παρούσα αγωγή και ότι θα πρέπει η αγωγή να απορριφθεί ως θνησιγενής και άκυρη. Αξίωση για ετήσια μισθώματα συνολικού ύψους €6.063, 44
- Έχοντας αποφασίσει ότι δεν τίθεται ζήτημα μη συνένωσης των αναγκαίων διαδίκων, θα προχωρήσω στη βάση των πιο πάνω ευρημάτων του Δικαστηρίου να εξετάσω τις αξιώσεις του Ενάγοντα και εάν αυτές δικαιολογούνται από την μαρτυρία. Ο Μ.Ε.1 αξιώνει το ποσό των €6.063,44 ως το συνολικό ποσό για τα τρία έτη που η Εναγόμενη δεν κατέβαλε τα οφειλόμενα ενοίκια. Ενόψει του πιο πάνω ευρήματος του Δικαστηρίου, ότι η μοναδική μαρτυρία που υπάρχει ενώπιον του σχετικά με το ύψος του μισθώματος είναι για το αρχικό μίσθωμα, ήτοι για το ποσό των Λ.Κ 874,75, δηλαδή το αντίστοιχο σε ευρώ €1494,60 (βλ Τεκμήριο 1), και έχοντας επίσης καταλήξει σε εύρημα για τα 3 έτη καθυστερήσεων, με απλούς μαθηματικούς υπολογισμούς στους οποίους προέβη το Δικαστήριο, θεωρώ ότι το ποσό που δικαιούται ο Ενάγοντας είναι το ποσό των €1494, 60 ως το ετήσιο μίσθωμα χ 3 έτη (2016-2018), σύνολο €4483,80 ως το συνολικό ποσό για τα ληξιπρόθεσμα ενοίκια.
- Ακολούθως, αφ' ής στιγμής αυτά δεν έχουν πληρωθεί μέχρι σήμερα, θεωρώ ότι τυγχάνει εφαρμογής και ο όρος 4
(2)της συμφωνίας μίσθωσης, ο οποίος προνοεί για χρέωση τόκου υπερημερίας στο 9% επί εκάστου οφειλόμενου και απαιτητού ποσού. Ως εκ τούτου, κρίνω ότι ο Ενάγοντας δικαιούται τόκο 9% ετησίως επί των εκάστοτε οφειλόμενων 3 ετήσιων μισθωμάτων. Αξίωση για παράδοση της ελεύθερης και κενής κατοχής του Ακινήτου
- Επιπρόσθετα, ως προκύπτει από τα πιο πάνω ευρήματα, ο Ενάγοντας λόγω της υπερημερίας που παρατηρήθηκε ως προς την καταβολή των ετήσιων μισθωμάτων, τερμάτισε την σύμβαση μίσθωσης με σχετική επιστολή των δικηγόρων του την 13/4/2017 (βλ Τεκμήριο 6.) Συνεπεία του τερματισμού αυτού αξίωσε την παράδοση της ελεύθερης και κενής κατοχής του Ακινήτου.
- Σχετική είναι η παράγραφος 7(β) της συμφωνίας μίσθωσης, η οποία προνοεί ότι σε περίπτωση, υπερημερίας πληρωμής του συμφωνημένου μισθώματος ή οποιουδήποτε μέρους αυτού, για διάστημα 21 ημερών αφού αυτό κατέστη πληρωτέο και απαιτητό (ανεξάρτητα αν οχλήθηκε ή όχι ο Μισθωτής), ή στην περίπτωση που ο Μισθωτής δεν επιθυμούσε να εκπληρώσει οποιαδήποτε συμβατική υποχρέωση ή οποιοδήποτε όρο που περιλάμβανε παραχωρημένη άδεια από τον Εκμισθωτή, ο εκμισθωτής είχε το δικαίωμα να εισέλθει στο μίσθιο και τα υποστατικά, τότε θα επέρχετο λύση της σύμβασης και τα υποστατικά (εξαιρουμένων των μηχανημάτων και των κινητών πραγμάτων που δικαιούται ο Μισθωτής να εξαγάγει από το Μίσθιο), περιέρχονται στην απόλυτη κυριότητα του Εκμισθωτή, χωρίς οποιαδήποτε υποχρέωση όπως καταβάλλει στον Μισθωτή την αξία αυτών.
- Ανεξάρτητα από τα ανωτέρω, όπως προκύπτει και από τα πιο πάνω ευρήματα η σύμβαση έχει λήξει την 31/1/
- Σε περίπτωση της λήξης της ή της λύσης της πριν την λήξη με βάση τον όρο 7(α) αυτής, ο μισθωτής υποχρεούται να επιστρέψει στον Εκμισθωτή το μίσθιο μετά την υποστατικών σε καλή κατάσταση επισκευής και αυτά θα περιέλθουν στην απόλυτη κυριότητα του Εκμισθωτή, ο οποίος δεν έχει υποχρέωση να καταβάλει στο μισθωτή την αξία αυτών ή άλλη αποζημίωση.
- Λαμβανομένου υπόψη ότι η Εναγόμενη δεν αμφισβήτησε το γεγονός ότι δεν έχει παραδώσει την ελεύθερη και κενή κατοχή του μίσθιου μέχρι σήμερα, θεωρώ ότι στη βάση των σχετικών όρων 7(α) και (β) του Τεκμηρίου 1, δικαιολογείται η έκδοση διατάγματος για την παράδοση της ελεύθερης και κενής κατοχής του μίσθιου. Αξίωση του ποσού των €3.031.72 ετησίως ως αποζημιώσεις και/ή διαφυγόν κέρδος από 1/2/2018 μέχρι την παράδοση της κενής και ελεύθερης κατοχής του Ακινήτου στον Ενάγοντα.
- Ενόψει του ευρήματος πιο πάνω ότι έχει νόμιμα τερματιστεί η σύμβαση μίσθωσης από τον Απρίλιο του 2017 αλλά δεν παραδόθηκε η ελεύθερη και η κενή κατοχή του στον Ενάγοντα, αυτό οδηγεί στο ότι η Εναγόμενη καθίσταται παράνομη επεμβασίας από τον Απρίλιο του 2017 και συνεπεία του αδικήματος αυτού ο Ενάγοντας δικαιούται αποζημιώσεις.
- Σε σχέση με το μέτρο των αποζημιώσεων, λαμβάνω υπόψη μου την αγοραία ενοικιαστική αξία ως καθορίστηκε στην Adrian Holdings Ltd v Κυπριακής Δημοκρατίας
(1998)1 Α.Α.Δ 186, στην οποία λέχθηκαν τα ακόλουθα σχετικά. «Όπου αποδεικνύεται παράνομη κατοχή ακινήτου το μέτρο αποζημιώσεων είναι η αγοραία ενοικιαστική αξία του ακινήτου και όχι το όφελος που προσπορίζεται ο παράνομος κάτοχος από τη χρήση της γης ή η ακριβής απώλεια του ιδιοκτήτη. Το κριτήριο είναι αντικειμενικό, αλληλένδετο με την ενοικιαστική αξία της περιουσίας (Ναυτικός Όμιλος Πάφου ν. Αρχής Λιμένων Kύπρου
(1992)1(B) Α.Α.Δ. 882). Η καταβολή αποζημιώσεων με βάση τις πιο πάνω αρχές επιβάλλεται, έστω και αν ο ιδιοκτήτης δεν θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει ο ίδιος την περιουσία ή να την ενοικιάσει (Γενικός Εισαγγελέας ν. Βαhchecioglou και Άλλος
(1998)1 A.A.Δ. 426 όπου γίνεται αναφορά σχετικά με το θέμα στην Strand Electric and Engineering Co. Ltd v. Brisford Ltd [1952] 1 All E.R. 796).
- Επί του προκειμένου σημειώνω ότι παρόλο που ο Μ.Ε.1 κατά την μαρτυρία του ανέφερε επιγραμματικά ότι η Κυπριακή Δημοκρατία στερείται το ποσό των €3.031,72 ετησίως από τον Φεβρουάριο του 2018, και ότι το εν λόγω ποσό προκύπτει κατόπιν αναθεώρησης του ετήσιου ενοικίου σύμφωνα με την συμφωνία, ενόψει του πιο πάνω ευρήματος του Δικαστηρίου ότι η μόνη μαρτυρία που προσφέρθηκε για το ύψος του μισθώματος είναι για το αρχικό ποσό του μισθώματος και δεν προκύπτει από την μαρτυρία ότι αναθεωρήθηκε, κρίνω ότι ως αποζημιώσεις ο Ενάγοντας δικαιούνται το ποσό των €1494,60 ετησίως από την 1/1/2018 μέχρι και την παράδοση της ελεύθερης κατοχής του Ακινήτου. Στ. ΚΑΤΑΛΗΞΗ
- Για όλους τους πιο πάνω λόγους, καταλήγω ότι ο Ενάγοντας απέδειξε την υπόθεση του εναντίον της Εναγομένης και δικαιούται τις ακόλουθες θεραπείες: α. Απόφαση και/ή διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να διατάσσεται η Εναγόμενη και/ή αντιπρόσωποι και/ή οι υπάλληλοι και/ή αξιωματούχοι αυτής όπως εντός 7 ημερών από την επίδοση της Απόφασης παραδώσουν στον Ενάγοντα την ελεύθερη και κενή κατοχή του Ακινήτου (Μίσθιου) με αριθμό εγγραφής 0/6273, Φ/Σχ 40/55W1, Τμήμα 7, Τεμάχιο 855, το οποίο βρίσκεται στην Βιομηχανική Περιοχή Αραδίππου, στην Λάρνακα. β. Απόφαση και/ή διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να απαγορεύει στην Εναγόμενη και/ή στους αντιπροσώπους και/ή τους υπαλλήλους και/ή αξιωματούχους της να παρεμβαίνουν με οποιοδήποτε τρόπο στο πιο πάνω Ακίνητο και να χρησιμοποιούν το πιο πάνω Ακίνητο. γ. Απόφαση υπέρ του Ενάγοντα και εναντίον της Εναγομένης για (α) το ποσό των €1.494,60 πλέον τόκο 9% από 1/2/2016 επί του ποσού των €1.494,60 μέχρι εξοφλήσεως, (β) για το ποσό των €1.494,60 πλέον τόκο 9% επί του ποσού €1.494,60 από 1/2/2017 μέχρι εξοφλήσεως καθώς και (γ) για το ποσό των €1.494,60 πλέον τόκο 9% επί €1.494,60 από 1/2/2018 μέχρι εξοφλήσεως. δ. Απόφαση υπέρ του Ενάγοντα και εναντίον της Εναγομένης για το ποσό των €1.494,60 ετησίως ως αποζημιώσεις (ενδιάμεση οφέλη) από 1/2/2018 μέχρι την παράδοση της ελεύθερης κατοχής του πιο πάνω Ακινήτου στον Ενάγοντα πλέον νόμιμο τόκο από την 1/2/2018 μέχρι εξοφλήσεως. Αναφορικά με τα έξοδα δεν βρίσκω λόγο γιατί να μην ακολουθήσουν το αποτέλεσμα και ως εκ τούτου τα έξοδα όπως υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο επιδικάζονται υπέρ του Ενάγοντα και εναντίον της Εναγομένης πλέον νόμιμο τόκο. (Υπ)........ Κ. Κύζη, προσ.Ε.Δ Πιστόν Αντίγραφον Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο