clr/1989/1989_1E_123.pdf

(1)(η) (iii)- "... ουσιαστικάς και ριζικάς αλλαΥάς συνεπαΥομένας την ριζικήν και ολικήν μετατροπήν τούτου διά σκοπούς αξιοποιήσεώς του"-Οι μετατροπές πρέπει να είναι τέτοιες, ώστε να επιφέρουν τη 5 ριζική και ολική μετατροπή του κτιρΙου, δηλαδή να επηρεάζουν την οι­ κοδομή εκ βάθρων. Στη συγκεκριμένη περίπτωση ο ιδιοκτήτης κατοικίας ζήτησε την έξωση του ενοικιαστή του λόγω σκοπουμένων αλλαγών στο κτίριο. Η κατοικία βρίσκεται στο ισόγειο ενός διώροφου κτιρΙΟυ. ΟΙ σκοπούμε­ 10 νες εργασιες αποβλέπουν στη μετατροπή της κατοικίας σε κατάστημα. Τούτο μπορεί να επιτευχθεί με κατεδάφιση αριθμού εσωτερικών τοί­ X{J.JV, τη μετατροπή της κουζίνας, τη δημιουργία αποθήκης και την κα­ τασκευή βιτρίνας στο μπροστινό μέρος του υποστατικού. Ο Πρόεδρος του πρωτόδικου Δικαστηρίου αποφάσισε ότι οι αλλαγές αυτές δεν 15 ήταν ριζικές και έτσι, με τη διαφ{J.JVία f{J.JV παρέδρων, η αίτηση εξώσε­ ως απορρίφθηκε. Το Ανώτατο Δικαστήριο, απορρίπτοντας την έφέση, με διαφ{J.JVία του Δικαστή Μαλαχτού, αποφάσισε ότι στη συγκεκριμένη περίπτωση οι μετατροπές άφηναν τη δομή και το χαρακτήρα της οικοδομής ανε­ 20 πηρέαστο. Στην ουσία πρόβλεπαν την αναδιαρρύθμιση του εσωτερικού μέρους της οικοδομής, ώστε να γίνει εφικτή η χριΊση του κτιρίου ως κα­ ταστήματος αντί κατοικίας. Οι αλλαγές αυτές δεν έχουν το θεμελιακό χαρακτηρα, που απαιτεί η νομοθεσία Lamarco Ltd ν. Kranos

(1987)1 Α,Α,Δ. 336 αναφέρθηκε με επιδοκιμασία. 25 Η έφεση απoρρiπτεται με έ~ εναντίον του εφεσείovτoς. 123 Μαοχίδο" ν. Σιμιλλίδη

(1989)Αναφερ6μενες Αποφάσεις: Lαmαrco Ltd. Υ. Kranos

(1987)1 Α.Α.Δ. 336- ΠΟΥιατζής Υ. Πηλαβάκη και Άλλων

(1988)1 Α.Α.Δ. 411. Έφεση. Έφεση ωτό την αιτήτριαν evavtίov της ωτόφασης του Δι- 5 καστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεως Λεμεσού στην Αίτηση Αρ. Ε. 184/86 ημερ. 7 Ιουλίου, 1987 με την οποία το αίτημα της αιτήτριας για ανάκτηση κατοχής κατοικίας ωτορρίφθηκε. Α. MυριάVΘΗς και Μ. Μελίδης, για την εφεσείουσα. Β. Βασιλειάδης, για τον εφεσίβλητο. 10 ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ.: Την πρώτη ωτόψαση θα δώσει ο Δικα­ στήςΠικής. ΠΙΚΗΣ, Δ.: Το ερώτημα που πρέπει να ωταvtηθεί στην έφεση αυτή είναι κατά πόσο οι προτεινόμενες οικοδομικές τροποποιήσεις στην κατοικία που κατέχει ο εφεσίβλητος ως θέσμιος ενοικιαστής δικαιολογούν την έκδοση διατάγματος 15 ανακτήσεως κατοχής των υποστατικών βάσει των προνοιών του άρθρου 11

(1)(η) (ίίί) του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου, 1983 (Ν. 23/83). Το άρθρο προνοεί ότι η ανάκτηση καΤΟΧQς επιτρέπεται οποτεδήποτε ο ιδιοκτήτης λογικά απαιτεί το ακί­ νητο για να επιφέρει ".. , ουσιαστικάς και ριζικάς αλλαγάς 20 συνεπαγόμενας την ριζική και ολική μετατροπή τούτου διά σκοπούς αξιοποιήσεώς του". Η κατοικία ευρίσκεται στο ισόγειο διώροφου κτιρίου. Οι σκοπούμενες οικοδομικές εργασίες αποβλέπουν στην μετα­ τροπή της κατοικίας σε κατάστημα. Προβλέπεται η κατεδάφι­ ση αριθμού εσωτερικών τοίχων, η μετατροπή της κουζίνας, η δημιουργία αποθήκης όπως και η κατασκευή βιτρίνας στο μπροστινό μέρος των υποστατικών. 124 25 1 Α.Α.Δ. (Ε) ΜαQ)Cίδο" v. ΣιμιλΙίδη Ο Πρόεδρος του Δικαστηρίου που βάσει του Νόμου έχει αποφασιστική αρμοδιότητα για την επίλυση των διαφορών που ανάγονται στην δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων αποφάσισε ότι οι τροποποιήσεις δεν συνεπάγο­ 5 10 νται την ολική και ριζική μετατροπή του κτιρίου και επομέ­ νως δεν ικανοποιούν τις προϋποθέσεις που θέτει ο νομοθέτης για την έκδοση διατάγματος εξώσεως. Οι Πάρεδροι είχαν διαφορετική γνώμη η οποία καταγράφεται στην απόφαση του Δικαστηρίου όπως και οι λόγοι που τους οδήγησαν στα συμπεράσματά τους. Στην·ερμηνεία των διατάξεων του άρθρου 11

(1)(η) (iii) ο Πρόεδρος του Δικαστηρίου καθοδηγήθηκε από την απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην Lαmαrco Ltd v. Krαnos

(1987)1 Α.Α.Δ. 336, όπου υποδεικνύεται ότι οι μετατροπές 15 20 δεν πρέπει να είναι μόνο αφ' εαυτών ουσιαστικές αλλά και να επιφέρουν την ριζική και ολική μετατροπή του κτιρίου. Δηλαδή πρέπει να επηρεάζουν την οικοδομή εκ βάθρων. Οι μετατροπές είναι ριζικές όταν επηρεάζουν την βάση της οικο­ δομής. Κρινόμενες στο σύνολό τους οι σκοπούμενες οικοδο­ μικές εργασίες πρέπει να συνεπάγονται την ολική και όχι την μερική μετατροπή του κτιρίου. Συγκρινόμενη με τις αντίστοι­ χες διατάξεις του Περί Ενοικοστασίου Νόμου, 1975 (Ν. 36/ 75) η νομοθεσία του 1983 επιβάλλει αυστηρότατες προϋποθέ­ σεις με την ανάκτηση κατοχής για την μετατροπή του κτι­ 25 ρίου. Ο δικηγόρος των αιτητών υποστήριξε ότι οι προϋποθέσεις αυτές όπως επεξηγούνται στην υπόθεση Lαmαrco ικανοποιού­ νται στην υπόθεση αυτή. Η κατεδάφιση των εσωτερικών τοί-­ χων και η προσθήκη της βιτρίνας που προβλέπονται στα αρ­ 30 χιτεκτονικά σχέδια θα επιφέρουν όπως εισηγήθηκε ο κ. Μυριάνθης την ριζική και ολική μετατροπή του ακινήτου. Αναφέρθηκε επίσης στην απόφαση στην υπόθεση Πογιατζής Υ. Πηλαβάκη και Άλλων

(1988)1 Α.Α.Δ. 411 (απόφαση πλειοψηφίας) στην οποία διατάχθηκε η έξωση του ενοικιαστή 35 κάτω από συνθήκες που προσομοιάζουν, όπως εισηγήθηκε, προς εκείνες της υποθέσεως αυτής. Στην υπόθεση Πογιατζή η 125 ΠιΧής Δ. ΜαQχίδοv Υ. Σιμι>..>..i.6η

(1989)πλειοψηφία του ΔικαστηρΙΟυ χωρίς να θέτει υπό αμφισβήτη­ ση την ερμηνεία που δόθηκε στο άρθρο 11

(1)(η) (ίίί) στην υπόθεση Lamarco κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η κατεδάφι­ ση μεγάλου αριθμού κτιρίων που βρίσκονταν στον περίβολο της οικοδομής, η κατεδάφιση 14 εσωτερικών τοίχων, η ανοι­ κοδόμηση 10 νέων τοίχων και η μετατροπή του υποστατικού 5 σε 3 καταστήματα ήσαν τόσο εκτεταμένες ώστε να τεκμηριώ­ νουν την ριζική και ολική μετατροπή του κτιρίου. ο κ. Μυριάνθης δεν αμφισβητεί την ερμηνεία του άρθρου 11

(1)(η) (ίίί) που υιοθετήθηκε στην υπόθεση Lαmαrco. θέση του είναι ότι οι προτεινόμενες τροποποιήσεις ικανοποιούν 10 τις προϋποθέσεις που θέτει ο νομοθέτης και για τον λόγο αmό μας κάλεσε να ανατρέψουμε την απόφαση του πρωτόδι­ κου δικαστηρίου και να επιτρέψουμε την έφεση. ο κ. Βασιλειάδης υπέβαλε ότι οι τροποποιήσεις που προ­ βλέπουν τα αρχιτεκτονικά σχέδια όχι μόνον δεν αποβλέπουν 15 στην ριζική και ολική μετατροπή του κτιρίου αλλά είναι στην ουσία επιφανειακές, σχεδόν αποκλειστικά εσωτερικές και αφήνουν τα θεμέλια και τον χαρακτήρα του κτιρίου εντελώς ανέπαφα. 20 Οι μετατροπές του κτιρίου που αποτελούσαν το υπόβαθρο των αιτήσεων για ανάκτηση της κατοχής του ακινήτου στην υπόθεση Πογιατζή πρέπει να σημειωθεί ήσαν πολύ πιο εκτε­ ταμένες από τις τροποποιήσεις που επιδιώκει να επιφέρει η εφεσείουσα στην υπόθεση αmή. Και στην Lαmαrco οι με- 25 τατροπές ήσαν πολύ σημαντικότερες από εκείνες πΟυ στοι­ χειοθετούν την απαίτηση της εφεσείουσας στην υπόθεση αmή.Το Δικαστήριο απέρριψε το αίτημα παρά το γεγονός ότι οι μετατροπές στην Lamarco πρόβλεπαν μεταξύ άλλων και την αναστήλωση του κτιρίου με την οικοδόμηση δύο νέων κο­ λονών. Το συμπέρασμα στο οποίο κατέληξε ο Πρόεδρος του Δικα­ στηρίου δεν ήταν μόνο εύλογο αλλά και αναπόφευκτο, συνε­ κτιμώντας το σύνολο των προτεινόμενων μετατροπών. Οι με- 126 30 1 Α.Α.Δ. (Ε) Μα@χί60" Υ. Σιμι11ίδη Πιχή; Δ. τατροπές άφηναν την δομή και τον χαρακτήρα της οικοδομής ανεπηρέαστο. Ανάκτηση κατοχής κάτω από αιπές τις συνθή­ κες θα ισοδυναμούσε με την καταστρατήγηση των ρητών δια­ 5 τάξεων του άρθρου 11

(1)(η) (ίίί). Στην ουσία οι μετατροπές προβλέπουν την αναδιαρρύθμιση του εσωτερικού μέρους της οικοδομής ώστε να καταστεί ευχερής η χρήση του κτιρίου ως καταστήματος αντί κατοικίας. Οι αλλαγές δεν έχουν το θεμε­ λιακό χαρακτήρα που απαιτεί η νομοθεσία ούτε επηρεάζουν την οικοδομή με τον ολικό τρόπο που ορίζει ο νομοθέτης. 10 Απορρίπτω την έφεση με έξοδα. ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΣ Δ.: Συμφωνώ με την απόφαση του αδελφού Δικαστή Πική και δεν έχω τίποτε χρήσιμο να προ­ σθέσω. 15 ΜΑΛΑΧΤΟΣ Δ.: Όπως πολύ ορθά λέχθηκε στην απόφαση που δόθηκε από το Δικαστή Πική, το ερώτημα που πρέπει να απαντηθεί στην έφεση αυτή είναι κατά πόσο οι οικοδομικές αλλαγές στην ισόγειο κατοικία της Εφεσείουσας την οποία κατέχει ο Εφεσίβλητος ως θέσμιος ενοικιαστής δικαιολογούν την έκδοση διατάγματος ανακτήσεως κατοχής βάσει των προ- 20 νοιών του άρθρου 11

(1)(η)(ιιι) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (23/83) που περιορίζει τις εξώσεις και το οποίο έχει ως εξής: "11.-

(1)Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδε­ ται διά την ανάκτησι ν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας 25 30 ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσι ν θεσμίου ενοικιαστ()ύ, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: (η) εις περίπτωσιν καθ' ην το ακίνητον απαιτείται λογικώς υπό του ιδιοκτήτου - (ι) διά την κατεδάφισι ν τούτου οσάκις αύτη δεν συνιστά 127 ΜαΙαχτός Δ. ΜαQ)Cίδοv ν. ΣιμιΙΙί.δη

(1989)κατάχρησιν δικαιώματος, (ιι) διά την κατεδάφισιν και επανοικοδόμησιν νέου ακινήτου, ή (ιιι) δι' ουσιαστικάς και ριζικάς αλλαγάς συνεπαγομέ­ νας την ριζικήν και ολικήν μετατροπήν τούτου διά 5 σκοπούς αξιοποιήσεως του, και το Δικαστήριον είναι πεπεισμένον ότι ο ιδιοκτήτης εξησφάλισε διά τα ανωτέρω οσάκις ήτο επάναγκες την αναγκαί.αν προς τούτο άδειαν και ότι ο ιδιοκτήτης δεν δύ­ ναται λογικώς να προβεί εις τα εν ταις υποπαραγράφοις (ι), (ιι) και (ιιι) διαλαμβανόμενα άνευ ανακτήσεως της κα­ 10 τοχής του ακινήτου και νοουμένου ότι παρέσχεν ουχί βρα­ χυτέραν των τεσσάρων μηνών έγγραφον προειδοποίησιν εις τον ενοικιαστήν να εκκενώση το ακίνητον." Στην παρούσα υπόθεση πρόκειται περί του ισογείου διω- 15 ρόφου κτιρίου του οποίου ο σκελετός αποτελείται από κολόνες μπετόν. Στο ανώγειον κατοικά η εφεσείουσα ιδιοκτήτρια. Η εφεσείουσα ζητά ανάκτηση κατοχής της ισογείου κατοικίας για να την μετατρέψει σε κατάστημα για να αξιοποιήσει την περιουσία της και εξασφάλισε προς τούτο και την σχετική 20 άδεια. Οι προτεινόμενες μετατροπές είναι οι εξής: θα κατε­ δαφισθούν οι εσωτερικοί τοίχοι, η κουζίνα θα μετατραπεί σ~ αποθήκη αφού αφαιρεθούν οι πάγκοι και η μπανιέρα, και θα αφαιρεθούν δύο πόρτες. Το υπνοδωμάτιο θα ενωθεί με το χωλ και θα κατεδαφισθεί ο μπροστινός εξωτερικός τοίχος που βρίσκεται επί της βεράντας και θα αντικατασταθεί με βι­ 25 τρίνα, και θα αλλαχθεί το εσωτερικό δάπεδο. Επίσης θα αφαιρεθεί το περιτοίχισμα και θα τσιμεντωθεί η μπροστινή αυλή. Ο Πρόεδρος του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων αφού έκαμε σύγκριση του άρθρου 16

(1)(η) του προηγούμενου νόμου 36nS με το άρθρο 11

(1)(η) του νέου νόμου 23/83, ότι δηλαδή είναι σαφές ότι ο νομοθέτης πρόσθεσε στο νέο νόμο 128 30 1 Λ.Λ.Δ. (Ε) Μαικί60\! v. Σιμιl1ί6η ΜαΙαχtός Δ. στις λέξεις ''ουσιαστικές μετατροπές" τις λέξεις "ριζικές συ­ νεπαγομένας την ριζική και ολική μετατροπή 11 αναφέρθηκε στην υπόθεση Ααμάρκο Υ. Ηρακλής Κράνος

(1987)1 Α.Α.Δ. 336 και από τη σελίδα 338 παρέθεσε το πιο κάτω απόσπα­ 5 σμα: "Το qua1ify as substantial and radical, the first hurdle that 10 15 20 the owner must overcome, ίι must be established that the changes are consequential ιο the character of the building and sufficient1y fundamental ιο qualify as radical. The antonym of 'substantial' ίη the context of this provision of the law is 'superficial'. The proposed changes ίη this case do rank as substantial but they do not qualify as radical. They do not go ιο the root of the structure and will leave the character of the building ίη much the same condition as it was before, a twostorey building with shops οη the ground floor and a house οη top. Ιη essence what is contemplated is the sub-division of a large shop ίηΙΟ fonr smaller ones, leaving the structure and character of the building basically unaffected. More consequential the changes do ηοΙ entail the radica1 and total alteration and transformation of the buίlding. As noted above the changes wi1l1eave the structure and character of the bui1ding essentia11y unaffected." Στη σελίδα 95 των πρακτικών αναφέρονται τα εξής: "Τα ενώπιόν μας γεγονότα αναφέρονται στην τροπο­ 25 ποίηση μιας ισόγειας κατοικίας σε κατάστημα. Θα κατε­ δαφιστούν εσωτερικοί τοίχοι και μεσόπορτες. θα κατεδα­ φιστεί ένας εξωτερικός τοίχος και θα γίνεί είσοδος και 30 βιτρίνα καταστήματος. Θα ενωθεί το χωλ με το ένα υπνο­ δωμάτιο και θα αποτελέσει το κύριο μέρος του καταστή­ ματος, ενώ από την κουζίνα θα αφαιρεθούν οι πάγκοι και θα αποτελέσει την αποθήκη του καταστήματος. Το μπρο­ στινό μέρος της επίδικης κατοικίας θα διαρρυθμιστεί ώστε να φύγει το κάγκελλο και να τσιμεντωθεί η μπροστινή αυλή για την εύκολη προσπέλαση προς το κατάστημα. Οι 129 Mαlαxτό~ Δ. ΜαQχίδο" v. ΣιμιΙΙίδο"

(1989)υπόλοιποι τοίχοι, παράθυρα και λοιπά θα παραμείνουν κατά βασικό λόγο όπως είναι. Η ισόγεια κατοικία θα με­ τατραπεί σε κατάστημα. Η ανώγεια κατοικία θα παραμεί­ νει όπως είναι. Το κτίριο θα αλλάξει εξωτερική μορφή ωτό την πλευρά, της προσόψεως, μόνο ως προς το ισόγειο, ενώ οι άλλες πλευρές θα παραμείνουν όπως είναι. Τονίζε­ ται ότι καμία αλλαγή δεν θα γίνει στην ανώγεια κατοικία 5 και οι τροποποιήσεις περιορίζονται μόνο στο ισόγειο μέρος της κατοικίας, αυτό που ενοικιάζεται στον Καθ' ου η Αίτηση. 10 Το Δικαστήριο πιστεύει ότι οι αλλαγές που θα γίνουν δεν θα είναι βάσει της νομολογίας ριζικές και δεν συνεπά­ γονται την ριζική και ολική μετατροπή του κτιρίου." Στην υπόθεση Αθανάσιος Πογιατζής v. Kωvαταvτ[νoυ Πη­ λαβάκη και άλλου,

(1988)1 Α.Α.Δ. 411 γίνεται αναφορά στην υπόθεση Λαμάρκο v. ΚράΥου και στη σελίδα 418 της 15 αποφάσεως αναφέρονται τα εξής: "The alterations must be substantial and radica1. They must be made for purpose of development of the building and must result to radical and total change of ϊι The interpretation of this paragraph should ηοι be approached with a dictionary. The teleological οτ purposive interpretation coupled with the ordinary and pragmatic meaning of the words should be employed. Changes to qualify as substantial and radical must be extensive and fundamental ίη character. They must be made for purposes of development. 1ι the general structural character of the bui1ding remains unchanged, they fall short of satisfying this requirement. Νο exhaustive definition can be given. 1t is a question of degree depending οη the facts and circumstances of each case having regard ιο the tota1ity of the work proposed to be done. " 130 20 25 30 1 Α.Α.Δ. (Ε) Μα@1oCίδο" v. ΣιμιΙΙίδη ΜαΙαχ'tός Δ. Όπως αναφέρεται στην ρηθείσαν απόφαση το θέμα σε πε­ ριπτώσεις όπως η παρούσα είναι θέμα βαθμού εξαρτώμενο από τα γεγονότα και περιστατικά της κάθε ειδικής πεΡΙΠΤώ­ σεως. Εις την παρούσα υπόθεση έχω την άποψη ότι ο Πρόε­ 5 δρος του Δικαστηρίου έσφαλε αναφορικά με την ερμηνεία και την εφαρμογή του άρθρου l1(l)(η)(ιιι) του νόμου. Ακρι­ βώς οι λέξεις "ριζικές συνεπαγομένας την ριζικήν και ολικήν μετατροπή του κτιρίου" πρέπει να περιορίζονται μόνο εις το μέρος εκείνο του κτιρίου το οποίο κατέχεται από τον θέσμιο 10 ενοικιαστή. Είναι φανερό από το σκεπτικό της απόφασης του Προέδρου ότι ριζικές μετατροπές πρέπει να γίνουν σε ολό­ κληρο το οικοδόμημα, και γι' αυτό αναφέρει στην απόφαση του ότι "καμιά αλλαγή δεν θα γίνει στην ανώγειο κατοικία 15 και οι τροποποιήσεις περιορίζονται μόνο εις το ισόγειο μέρος της κατοικίας αυτής που ενοικιάζεται στον καθ' ου η αίτηση". Στην υπόθεση Ααμάρκο όπως αναφέρεται ουσιαστικά ο ιδιο­ κτήτης θα μετέτρεπε το ένα κατάστημα σε τέσσερα μικρότερα ενός σχετικά νέου κτιρίου. Εις την παρούσα περίπτωση το τι ουσιαστικά έμενε ανεπηρέαστο από την κατώγειο κατοικία 20 ήταν οι κολόνες και οι τρεις εξωτερικοί τοίχοι. Εάν δηλαδή έπρεπε να χαλάσουν και οι εναπομείναντες εξωτερικοί τοί­ χοι και να χαλάσουν κολόνες τότε δεν θα επρόκειτο διά ριζι­ κές μετατροπές αλλά περί κατεδαφίσεως. Διά τα ως άνω θα επέτρεπα την έφεση. Λόγω του ότι η 25 πλειοψηφία έχει αντίθετη γνώμη η έφεση απορρίπτεται με 'έξοδα. Έφεση απορρίπτεται με έξοδα κατά πλειοψηφία. 131