(1989)18 ΑπριλΙου. 1989 [ΜΑΛΑΧΤΟΣ. ΠΙΚΗΣ. ΠΑΠΑΔΟΠΟΥ ΛΟΣ. Δ.Δ.] ALPAN FURNISHINGS LIMITED, Eφεσείovτες, ν. ΣΑΒΒΑ ΔΗΜΑΔΗ, Εφεσίβλητου, (Πολιτική Έφεση Αρ. 6976), Εκμίσθωση ακινήτου-Διάρκεια εκμισθώσεως-Αποτελεί ένα από τα συ στατικά στοιχεία για τον καταρτισμό έγκυρης σύμβασης ενοικίασης. Στην υπόθεση αυτή ο εφεσίβλητος συμφώνησε προφορικά να εκμι σθώσει ένα κατάστημα στην εφεσείουσα. Συμφωνήθηκε ότι η περίοδος της ενοικίασης θα άρχιζε την 1.3.83 και ότι το ενοίκιο θα ήταν;[300 5 τον μήνα. Δεν συμφωνήθηκε οτιδήποτε σχετικά με την διάρκεια της ενοικίασης. Η εφεσείουσα προπλήρωσε ενοίκιο 3 μηνών, και ταυτό χρονα παρέλαβε το κλειδί του καταστήματος. Ο εφεσίβλητος άλλαξε γνώμη και αρνήθηκε να προχωρήσει με την υπογραφή γραπτού συμβολαίου, Η εφεσείουσα δοκίμασε να πάρει κα- 10 τοχή του καταστήματος, αλλά απέτυχε, γιατί ο εφεσίβλητος είχε στο μεταξύ αλλάξει κλειδωνιά. Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την αγωγή της εφεσείουσας για ειδική εκτέλεση της πιο πάνω προφορικής συμφωνίας και αποζημιώσεις για παράβαση συμβάσεως, με την αιτιολογία, ότι η σύμβαστι 15 ήταν ατελής, γιατί οι συμβαλλόμενοι δεν είχαν καθορίσει ένα από τα βασικά συστατικά στοιχεία συμβάσεως ενοικιάσεως, δηλ. την διάρκεια της ενοικιάσεως. Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε εισήγηση ότ~ εξυπακούετο ότι η διάρκεια της συμβάσεως υπέκειτο σε τερματισμό κατά την απόλυτη κρίση του κάθε ενός από τους συμβαλλόμενους. ΤΟ Ανώτατο Δικαστήριο, απορρίπτοντας την έφεση, αλλά αφήνο ντας ανοικτό το ζήτημα αν νομικά είναι εφικτή η κατάρτιση συμβάσε- 170 20 1 Α.Α.Δ. (Ε) Alpan Furnishings Υ. Δημάδη ως ενοικιάσεως υΠOκεtμένης σε τερματισμό κατ' απόλυτη κρίση, απε φάσισε: 1) Η χρονική διάρκεια ενοl;κίασης είναι ουσιώδης όρος. Αποτελεί ένα από τα συστατικά στοιχεία καταρτισμού έΎΚυρης σύμβασης 5 ενοικιάσεως. Οι όροι μιας σύμβασης καθορίζονται από τους ίδιους τους συμβαλλόμενους (η αρχή αυτή κατοχυρώνεται και από το Άρθρο 26 του Συντάγματος). Δεν είναι ευθύνη ή έργο του Δικαστηρίου η συμπλήρωση ατελούς σύμβασης. Το κριτήριο κατά πόσο οι όροι μΙας σύμβασης έχουν διατυπωθεί με επαρκή 10 βεβαιότητα είναι το κατά πόσο κάποιος, που γνήσια επιδιώκει να ανακαλύψει το νόημά της, είναι σε θέση να το επιτύχει. 2) Ο ισχυρισμός ότι ήταν πρόθεση των μερών να καταρτίσουν σύμ βαση υποκείμενη σε τερματισμό κατ' απόλυτη κρίση εκάστου συμβαλλόμενου αντικρούεται από την προπληρωμή του ενοι- 15 κίου για 3 μήνες. 3) Τέλος, ο ισχυρισμός ότι η εφεσείουσα ήδη είχε αναλάβει κατοχή του καταστήματος αvτtβαίνει στην θέση της όπως αυτή είχε δια τυπωθεί στην Έκθεση Απαιτήσεως. Εν πάση περιπτώσει δεν συ μπληρώνει το κενό στον προσδιορισμό της διάρκειας της συμβά- 20 οο.ος. Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα. Α ναφερ6ΜΕVες Αποφάσεις: Mαrsαll ν. Berridge [1881] 19 Ch. D. 233; ΗαίνεΥ ν. Bratt [1965] 1 W.L.R. 1025; 25 Mαnsfield αnd Sons ν. Botchin [1970] 3 All E.R. 143; Hagee ν. Erikson αnd Lαrson [1975] 3 Α1Ι E.R. 234; Hold ν. Dαwson [1939] 3 ΑΙΙ E.R. 635; Sααb αnd Another ν. Holy Monαstery ΑΥ. Neophytou
(1982)1 C.L.R. 499. 171 AIpan Furnishings v. Δημάδη
(1989)Έφεση. Έφεση από τους ενάγοντες εναντίον απόφασης του Έπαρ χιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας (Νικήτα, Προ και Κραμβή, Ε.Δ.) ημερ. 27 ΜαΤου, 1985 (Αρ. Αγωγής 1315/83) με την οποία απορρίφθηκε η αγωγή τους που αξίωναν ειδική εκτέ- 5 λεση προφορικής συμφωνίας ενοικίασης και αποζημιώσεις ;(3,000.= για κάθε μήνα που οι εφεσείοντες απώλεσαν την χρήση του καταστήματος. Κ. Μιχαηλίδης και Ρ. Μιχαηλίδης, για τους εφεσείοντες. Ξ. Συλλουρης και Ν. ΓιαπαVΆς, για τον εφεσίβλητο. 10 ΜΑΛΑΧΤΟΣ Δ.: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής κ. Πικής. ΠΙΚΗΣ Δ.: Ο ~άββας Δημάδης, ο εφεσίβλητος, είναι ιδιο κτήτης ενός καταστήματος στην Λεωφ. Μακαρίου στην Λευ κωσία και οι Alpan Fnrnishings Ltd, οι εφεσείοντες, εταιρεία 15 η οποία ασχολείται \.tE το εμπόριο και την πώληση επίπλων, φωτιστικών και άλΛ.ων ειδ,.ον. Οι εφεσείοντες διατηρούν αριθμό καταστημάτω\ στη Λευκωσία για την διεξαγωγή των επιχειρήσεών τους. Οι εφεσείοντες ήθελαν να ενοικιάσουν το κατάστημα του εφεσίβλητου για να επεκτείνουν τις εμπορι- 20 κές τους δραστηριότητες. Η επιχείρηση του εφεσίβλητου που συνίστατο στην πώληση αυτοκινήτων και ανταλλακτικών αυ τοκινήτων είχε αδρανήσει. Το κατάστημά του χρησιμοποιείτο κυρίως για την αποθήκευση αδιάθετων ανταλλακτικών αυτο- κινήτων. 25 Στις 17/2/83 ο κ. Δημάδης και ο κ. Παναγιώτης Τάκη, Δι ευθύνων Σύμβουλος των εφεσειόντων συναντήθηκαν για να διαπραγματευθούν την ενοικίαση του καταστηματος. Για;.να διευκολύνουν τον ιδιοκτήτη και να προλειάνουν το έδαφος για την ενοικίαση συμφώνησαν να αγοράσουν, τα εμπορεύματα που εφυλάττοντο στο κατάστημα. Μετά την συνομολόγηση της συμφωνίας για την αγορά των εμπορευμάτων τα 172 30 1 Α.Α.Δ. (Ε) Alpan Furnishings v. Δημάδη ΠιΧής Δ. δύο μέρη κατέληξαν σε συμφωνία και για την ενοικίαση του καταστήματος. Η συμφωνία διελάμβανε του εξής όρους: (α) Ημερομηνία έναρξης της ενοικίασης - 1/3/83. (β) Ενοίκιο - ;(300.- τον μήνα. Το ενοίκιο των τριών μηνών προπληρώθηκε και εκδόθηκε σχετική απόδειξη. 5 Η χρονική διάρκεια της ενοικιάσεως έμεινε ακαθόριστη. Η μόνη αναφορά σΙ αυτή την πτυχή της συμφωνίας ήταν η δήλωση του ιδιοκτήτη προς τον κ. Τάκη "Πάρτο και μείνε όσον καιρό θέλεις". Μετά την συμφωνία ο ιδιοκτήτης έδωσε 1Ο το κλειδί του καταστήματος στους εφεσείοντες για να προ βούν σε ορισμένες μετατροπές που είχαν υπόψη τους για προσαρμογή του καταστήματος στις ανάγκες της επιχείρη σης. Την επαύριο, στις 18/2/83, ο κ. Δημάδης άλλαξε γνώμη και 15 γνωστοποίησε στους εφεσείοντες την πρόθεσή του να αποδε σμευτεί από την συμφωνία. Αρνήθηκε να υπογράψει ~πoια δήποτε συμφωνία ή να παραδώσει το κατάστημα στους εφε σείοντες. Η απόπειρα των εφεσειόντων να λάβουν κατοχή του κατασττιματος χρησιμοποιώντας το κλειδί που τους είχε 20 παραδοθεί απέβη άκαρπη επειδή στο μεταξύ ο εφεσίβλητος είχε αλλάξει την κλειδαριά των υποστατικών. Η διαφορά που προέκυψε ήταν το θέμα της αγωγής που αποφασίστηκε από το Πλήρες Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας και σήμε ρα αποτελεί το αντι~είμενo της έφεσης. Οι εφεσείοντες αξίω- 25 σαν με την αγωγή τους: (α) Την ειδική εκτέλεση της προφορικής συμφωνίας ενοι κίασης, και (β) Αποζημι.ώσεις που εξειδικεύονται σε ;(3,000.- για κάθε μήνα που οι εφεσείοντες απώλεσαν την χρήση του κα- 30 ταστήματος. Το κατάστημα βρίσκετq:ι σε πλεονεκτική θέση κaι η χρήση του θα συνέβαλλε στην επέκταση των πωλήσεων των εφεσειόντων. 173 Πικής Δ. . Alpan Furnishings v. Δημάδη
(1989)Το πρωτόδικο δικαστήριο παρόλο που κάκισε την ασυνέ πεια του ιδιοκτήτη απέρριψε την αγάΥ'(ή γιατί τα συμφωνηθέν τα δεν συνιστούσαν έγκυρη σύμβαση ενοικίασης. Η δικαιο πραξία ήταν ατελής λόγω της παράλειψης των συμβαλλομέ νων να καθορίσουν ένα από τους ουσιώδεις όρους της σύμβα σης ενοικίασης, δηλαδή την διάρκειά της. Επισημαίνεται ότι 5 ο καθορισμός της χρονικής διάρκειας της ενοικίασης αποτε λεί ένα από τα συστατικά στοιχεία για την συναψη νομικά παραδεκτής συμφωνίας ενοικίασης. (Βλ. Mαrsαll ν. Berridge*, Hαrvey v. Brαtt** και ΗίΙΙ Redman's "Law of Landlord and Tenant"***). 10 Όπως υποδεικνύεται στην απόφαση του πρωτόδικου δικα στηρίου οι απαραίτητοι όροι για την συνομολόγηση έγκυρης σύμβασης ενοικίασης είναι τρεις: (α) Η διάρκεια της ενοικίασης, 15 (β) Το ενοίκιο, και (γ) Ημερομηνία έναρξης της ενοικίασης. Το δικαστήριο απέρριψε την εισήγηση ότι πρόθεση των συμβαλλόμενων ήταν ο καταρτισμός συμφωνίας ενοικίασης υποκείμενης σε τερματισμό εκατέρα βουλήσει (tenancy at 20 will). Το συμπέρασμα αυτό θα ήταν αυθαίρετο και αντιφατικό προς τα αδιαμφισβήτητα γεγονότα της συμφωνίας. Η προπληρωμή του ενοικίου για τρεις μήνες ερχόταν σε αντίθεση με την θέση ότι σκοπός των μερών ήταν ο καταρτισμός συμφωνίας υποκείμενης σε τερματισμο οποτεδήποτε επιθυμούσε οποιοσδήποτε από τους συμβαλλόμενους. Σύμβαση εvoι- '" [1881] 19 Ch. D.
- "'* [1965] 1 W.L.R.
- "'** 15αι Ed. para. 52 at ρ.
- 174 25 1 Α.Α.Δ. (Ε) AIpan Furnishings Υ. Δ,ιμάδη Πιχής Δ. κίασης αυτής της κατηγορίας απαντάται κατά κανόνα όπως αναφέρεται στην απόφαση στις περιπτώσεις εκείνες που ο ενοικιαστής διατηρεί την κατοχή των υποστατικών μετά την εκπνοΎI της σύμβασης. Ανάλογα με την αντίδραση του ιδιο 5 κτήτη και την συμφωνία του στην συνέχιση της κατοχής του ενοικιαστή μπορεί να τεκμηριωθεί σύμβαση υποκείμενη σε τερματισμό εκάτέρα βουλήσει. Η φύση αυτής της μορφής ενοικίασης, οι προϋποθέσεις και συνέπειές της επεξηγούνται 10 όπως σημειώνεται στην απόφαση στον 230 τόμο - Halsbury's Laws of England, 3rd Ed., para. 1150,
- Στην απόφαση του Δικαστηρίου αφήνεται να νοηθεί χωρίς όμως να απαντά ται οριστικά το ερώτημα, ότι η κατοχή είναι προϋπόθεση για την δημιουργία ενοικίασης αυτής της κατηγορίας. 15 Κατά την διάρκεια της συζήτησης της έφεσης ο δικηγόρος των εφεσειόντων εισηγήθηκε ότι είναι εφικτή η συνομολόγη ση σύμβασης, ο τερματισμός της οποίας αφήνεται στην ελεύ θερη βούληση των συμβαλλόμενων και ότι δεν υπάρχει θεω ρητικά κώλυμα στην συνομολόγηση τέτοιας σύμβασης. Η αναγνώριση εκατέρωθεν δικαιώματος τερματισμού της σύμ 20 βασης καθιστά την συμφωνία βέβαιη ως προς την χρονική της διάρκεια. Οι αγγλικές αποφάσεις Mαn:;;jield & Son:;; ν. Botchin* και Hαgee ν. Erikson αnd Lαrson** στις οποίες αναφέρθηκε ο κ. 25 Μιχαηλίδης υποστηρίζουν τη θέση ότι δεν είναι νομικά ανε πίτρεπτος ο εκ των προτέρων καθορισμός της διάρκειας της ενοικίασης με αναφορά στην εκατέρωθεν ελευθερία των συμ βαλλομένων να τερματίσουν την σύμβαση οποτεδήποτε επι λέξουν. Εν πάση περιπτώσει και αν η κατοχή αποτελούσε προϋπόθεση οι εφεσείοντες είχαν αναλάβει κατοχή του κατα 30 στήματος με την παράδοση του κλειδιού, πράξη συμβολική των δικαιωμάτων τους για χρήση του υποστατικού. (Βλ. Hold ν. Dαwson***). '" [1970] 3 Αl1 E.R.
- '"'" [1975] 3 Αl1 E.R.
- '"** [1939] 3 ΑΗ E.R.
- 175 Πικής Δ. Alpan Furnisbings v. Δημάδη
(1989)Στην ωτάντησή του ο κ. Συλλούρης, δικηγόρος του εφεσί βλητου επέσυρε την προσοχή του δικαστηρίου στο γεγονός ότι στην ίδια την ωταΙτη ση γΙ νεται παραδεκτό ότι οι εφεσείο ντες δεν q.νάλαβαν κατοχή του καταστΥlματος. Υπέδειξε επί σης ότι η απαίτηση έχει διατυπωθεί χωρίς αναφορά στην χρονική διάρκεια της ενοικίασης. Πράγματι δεν προβάλλεται οποιοσδήποτε ισχυρισμός ως προς την χρονική διάρκεια της 5 ενοικίασης. Η εντύπωση που αφήνεται είναι ότι η ενοικίαση ήταν έγκυρη χωρίς τον χρονικό καθορισμό διάρκειάς της. Η χρονική διάρκεια της ενοικίασης είναι ουσιώδης όρος και ωτοτελεί ένα ωτό τα συστατικά στοιχεία για τον καταρ 10 τισμό έγκυρης σύμβασης ενοικίασης. ΕΙ ναι αξίωμα του δι καίου των συμβάσεων ότι οι όροι της σύμβασης καθορίζονται από τους συμβαλλόμενους, αρχή η οποία πηγάζει ωτό την ελευθερία του συμβάλλεσθαι που στην Κύπρο κατοχυρώνεται και συνταγματικά ωτό το άρθρο 26 του Συντάγματος. Δεν 15 είναι ευθύνη ή έργο του δικαστηρίου η συμπλήρωση ατελούς σύμβασης. Οι όροι' της σύμβασης πρέπει να διατυπώνονται με σαφήνεια ώστε το περιεχόμενο να μπορεί να προσδιορι στεί με βεβαιότητα. Το κριτήριο κατά πόσο οι όροι της σύμ βασης διατυπώνονται με την αναγκαία βεβαιότητα είναι 20 όπως υποδεικνύεται στην απόφαση Sααb & Anotlter ν. Holy Monastery ΑΥ. Neophytos* "Whether someone genuine1y seeking to discover its meaning, is able to do so", Το δικαστήριο είναι ωτρόθυμο να ωτορρίψει συμφωνία 25 των συμβαλλομένων λόγω αβεβαιότητας εάν οι προθέσεις τους ως προς τους όρους της μπορεί να συναχθούν έστω και έμμεσα. Εφαρμογή των αρχών που διέπουν τον καθορισμό των όρων της σύμβασης σε συσχετισμό με την βεβαιότητα που πρέπει να συνυπάρχει για το περίεχόμενό τους στα γεγονότρ. της προκείμενης υπόθεσης υποστηρίζει το συμπέρασμα του ;.
(1982)1 C.L.R. 499. 176 ι. 30 1 Α.Α.Δ. (Ε) Alpan Furnishings Υ. Δημάδη Πιχής Δ. πρωτόδικου δικαστηρίου ότι τα μέρη παράλειψαν να καθορί σουν την διάρκεια της ενοικίασης. Η παράλειψη ήταν ολο σχερής. Ο ισχυρισμός ότι ήταν πρόθεση των μερών να καταρ τίσουν σύμβαση υποκείμενη σε τερματισμό εκατέρα βουλήσει 5 10 είναι όχι μόνον εξωπραγματικός αλλά αντικρούεται όπως σωστά διαπιστώνει το πρωτόδικο δικαστήριο κ~ι από την προπληρωμή του ενοικίου για τρεις μήνες. Η εισήγηση, αφε τέρου, ότι οι εφεσείοντες ανάλαβαν την κατοχή του καταστή ματος δεν έχει βάση, αντιβαίνει στις θέσεις των εφεσειόντων όπως διατυπώθηκαν στην έκθεση της απαίτησης και δεν πλη ρώνει με οποιοδήποτε τρόπο το κενό στον προσδιορισμό της διάρκειας της σύμβασης. Η έφεση θα απορριφθεί. Δεν θα εξετάσουμε κατά πόσο στο πλαίσιο των προνοιών του Περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 15 149 είναι νομικά εφικτός ο καταρτισμός σύμβασης εκ προοι μίου υποκείμενης σε τερματισμό εκατέρα βουλήσει. Απάντη ση στο θέμα προϋποθέτει μεταξύ άλλων συνεκτίμηση: (α) Των αρχών για την βεβαιότητα των όρων της σύμβα σης, και 20 (β) Των διατάξεων του άρθρου 77 του Κεφ. 149 και ενδεχομένως και εκείνων του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Επίσης δεν θα μας απασχολήσει το θέμα των αποζημιώσε ων στις οποίες θα εδικαιούντο οι εφεσείοντες αν επιτύγχα ναν στην αγωγή τους δεδομένου ότι το θέμα καθίσταται εντε- 25 λώς θεωρητικό λόγω της απόφασης στην οποία έχουμε καταλήξει. Έφεση απορρίπτεται με έξοδα. 177