(1989)15 ΣεπtεμβρΙoν. 1989 [ΠΙΚΗΣ. ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΣ. XATZHTΣArΓΑΡΗΣ. Δ.Δ.] ΚΥΡIΑΚΟΣ r ΑΛΙΔΗΣ ΚΑΙ ΑΛΛΟι' Eφεσείovτες - Καθ' ωv οι Αιτφεις, ν. ΖΑΚ.Ο ESTATES LIMrrED. Eφεσ(βλ.ητωv - Αιτητών. (Πολιτικές Εφέσεις Αρ. '1554, 7555, 7568, 7569 και '1570). Ενοικιοστάσι.ο-'Εξωστι-Ο Περί Εvoικιοστασίου Νόμος, 1983, άρθρο 11
(1)(η) (ιιι)-Οι προτεινόμενες αλλαγές πρέπει να είναι ριζικές και, ακόμα σηματικ6τερο, να επηρεάζουν το ακίνητο ριζικά και ολικά-Ο όρος "ριζικά" αναφέρεται στο θεμiλιo και την δομή της οικοδομής. Ενοικιοστάσι.ο-Έξωστι-Ο Περί Ενοικιοστασίου Νόμος, 1983, άρθρο 16
(1)(η) (ΙΙΙ)-'Άκίvητo"-Eννoεί το συγκεκριμένο υποστατικό, του 5 οποΙουεπιδιώκεται η ανάκτηση κατοχής-Στο βαθμό, που έχει κοινά θεμέλια και δομή, με άλλα υποστατικά, αλλαγές στην κοιτη βάση της όλης οικοδομής λαμβάνονται υπόψη στο βαθμό και έκταση, που επηρε- άζουν το μίσθιο. 10 Ενοικιοστάσιο-Έξωσrr-O Περί Eνoικιoστασloυ Νόμος, 1983. άρθρο 11
(1)(η) (ttt}-'L1td σκοπούς αξιοποιήσεώς τουΙΙ-Η φράση αναφέρεται στο (διο το μίσθιο. . EταιρεΙΙς-Πtπλoς voμικής προσωπικότητας-Δεν ανασύρεται σε περι πτώσεις επηρεαζ6μενες aπό τον v6μo περί Ενοικιοστασίου. 15 Ενοικιοστάσιο-Έξωστι-Ο Περί Eνoικιouτασloυ Νόμος, 1983 (Ν.23/83), άρθρο 11
(1)(η) (ιιι)-Ριζικέςαλλαγές-Προτεινόμενες αλλα-γές, που ουσιαστικά άφηναν ανεπηρέαστα θεμέλιο και δομή υποστατικώ\ι (Ενοποίηση αριθμού καταστημάτων σε ενιαίο χώρo)-Δεv είναι ριζι κές. Η εφεσίβλητη είναι ιδιοκτήτρια τετραώροφης οικοδομής με Πρόσω- 490 20 1 Α.Α.Δ. (Ε) rαλί6~ χαι άλ).οι ν. Ζάχο πο σε δρόμο μεγάλης εμπορικής αξΙας (Λήδρας), στην οποΙαν περι λαμβά:νoνtαι 5 καταστήματα, των οποίων οι εφεσείοντες ήσαν θέσμιοι ενοικι.αστές. Η εν λόγω οικοδομή στο πίσω μέρος της εφάπτεται άλλης οικοδομής με πρόσωπο σε οδό ήσσονος εμπορικής σημασLας. Η τελευ- 5 ταΙα οικοδομή ανήκει σε εταιρεLα περιωρισμένης διά μετοχών ευθύ νης, η οποια, όμως, έχει τoΙΙSLδισυς μετόχους που έχει η εφεσίβληΤ1]. Η εφεσίβλητη πέτυχε διάταγμα εξώσεως των εφεσειόντων από τα εν λόγω 5 χαταστήματα με βάση το άρθρο 16
(1)(η) (ιιι) του Ν. 23/83. 10 Οι προτεινόμενες αλλαγές απέβλεπαν σε ενοποίφη των δΟΟ κτιρίων με σκοπό την εξασφάλιση ενιαΙΟυ χώρου σε κάθε όροφο. ΟΙ αλλαγές προέβλεπαν την κατεδάφιση όλων των εσωτερικών τοίχων. μεγάλου μέρους των εξωτερικών τοίχων, τη δημιουργία μεγάλης βιτρίνας για την έκθεση εμπορευμάτων, καθώς και τη μετακίνηση του κλιμακοστα σίου και την εκσκαφή του χώρου στο σημείο που βρίσκεται ο φωταγω- 15 γός. Τα θεμίλια των δΟΟ οικοδομών μtvoυν ανεπηρέαστα. καθώς και η δομή και ταυτότητά τους. Με βάση τις νομικές αρχές, που εκτίθενται στα πιο πάνω περιλη πτικά σημειώματα το Ανώτατο Δικαστήριο αποδέχτηκε τις Εφέσεις των ενοικιαστών και ακύρωσε τα διατάγματα εξώσεως. 20 Οι εφέσεις επιτρέπονται με έξοδα. Αναφερόμενες aπoφάσεις: Lamarco Ltd. v. Kramos
(1987)1 C.L.R. 336; Poyatzis v. Pilavakis
(1988)1 C.L.R. 411; Μαρκίδου v. Σιμιλλίδη
(1989)1 Α.Α.Δ. 123; Micbaelides Υ. Gavrίelides
(1980)1 C.L.R. 244. Εφέσεις. Εφέσεις ωτό τους καθ' ων οι αιτήσεις εναντίον wτόφασης του 30 Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας ημερομηνίας 15, Ιανουαρίου, 1988 (Αριθμός Αιτ. Ε185/83, Ε183/83, Ε189/83, Ε188/83 και Ε187/83) με την οποία εκδόθησαν διατάγματα εξώσεών των από τα υποστατικά στην οδό Λήδρας. 491 Γαλίδης χαι άλλοι v. Ζάχο
(1989)Φ. Κληρίδης, για τον εφεσείοvtα στην Έφεση Αρ.
- Χρ. Κιτρομηλίδης, για τον εφεσείοvtα στην Έφεση Αρ.
- Κ. Χατζηιωάννου, για τον εφεσείοvtα στην Έφεση Αρ.
- 5 Ε. Οδυσσέως, για τον εφεσείοvtα στη Έφεση Αρ.
- Ε. Ευσταθίου, Ν. Α νδρέου και r. Στυλ ιανίδ ης, για τον Εφεσείοvtα στην Έφεση Αρ.
- Μ. Κλε6πας, γω. τους εφεσίβλητους. ΠΙΚΗΣ Δ.: Η απόφαση που εκδίδεται αποτελεί την 10 ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου. ΠΙΚΗΣ Δ.: Οι εφεσίβλητοι ΖΑΚΟ ESTATES LIMITED, είναι οι ιδιοκτήτες βάσει ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας, των πέvtε καταστημάτων που κατέχουν οι εφεσείοvtες ως θέσμιοι ενοικιαστές. Τα καταστήματα αποτελούν μέρος 15 τετραώροφης οικοδομής που ανήκει στους ίδιους ιδιοκτήτες. Μέρος της υπόλοιπης οικοδομής κατεχόταν επίσης από θέσμιους ενοικιαστές. Το κτίριο περιλαμβάνει επίσης υπόγειο που βρίσκεται στην κατοχή ενός από τους ενοικιαστές των καταστημάτων, συγκεκριμένα του 20 εφεσείοντα Κυριάκου Γαλίδη. Επικοινωνία μεταξύ του καταστήματος και του υπογείου εξασφαλίζεται με κινητή σκάλα. Στο πίσω μέρος υπάρχει φωταγωγός για το φωτισμό της οικοδομής. Το κτίριο βρίσκεται στο Τεμάχιο 84 και έχει πρόσοψη στην οδό Λήδρας, δρόμος μεγάλης εμπορικής 25 σημασίας. Το Τεμάχιο 84 εφάπτεται στο πίσω μέρος με το Τεμάχιο 159, στο οποίο επίσης είναι οικοδομημένη τετραώροφη οικοδομή με πρόσοψη στην οδό Πλουτάρχου. Το εμβαδόν του χρήσιμου χώρου του κτιρίου στο Τεμάχιο 492 159 είναι 30 1 Α.Α.Δ. (Ε) Πικής; Δ. rαλίδης; και άλλοι v. Ζάκο υπερδιπλάσιο ωτό εκείνο της οικοδομής στο Τεμάχιο
- Το Τεμάχιο 159 ανήκει στην εταιρεία ΑΡΕΧ LIMITED. Το μετοχικό κεφάλαιο των ιδιοκτητών των δυο οικοδομών ανήκει ουσιαστικά στα ίδια πρόσωπα ή υπάρχει ταυτότητα 5 συμφερόντων μεταξύ των μετόχων των δυο εταιρειών. Βάσει άδειας που εκδόθηκε από την αρμόδια Αρχή, εγκρίθηκε η εκτέλεση οικοδομικών εργασιών στις δυο οικοδομές με στόχο την ενοποίησή τους προς το σκοπό εξασφάλισης ενιαίου χώρου σε κάθε όροφο για χρήση για 10 εμπορικούς σκοπούς και για την ανακαίνιση των δυο κτιρίων. Με την ενοποίηση θα εξασφαλισθεί πρόσβαση στην οικοδομή στο Τεμάχιο 159 ωτό την οδό Λήδρας - παράγοντας μεγάλης σημασίας για την εμπορική χρήση του ακινήτου - 15 δεδομένου ότι η Πλουτάρχου είναι, σε σύγκριση με την οδό Λήδρας, οδός ήσσονος σημασίας. Οι προτεινόμενες εργασίες προβλέπουν, εκτός ωτό την ενοποίηση των δυο κτιρίων, την κατεδάφιση όλων των εσωτερικών τοίχων, μεγάλου μέρους των εξωτερικών τοίχων, 20 τη δημιουργία εμπορευμάτων, μεγάλης καθώς βιτρίνας για την έκθεση τη μετακίνηση του και κλιμακοστασίου και την εκσκαφή του χώρου στο σημείο που βρίσκεται ο φωταγωγός. Τα θεμέλια των δυο οικοδομών μένουν ανεπηρέαστα, καθώς και η δομή και ταυτότητά τους. Το 25 αίτημα για ανάκτηση κατοχής των πέντε καταστημάτων υποβλήθηκε σε σχέση με την εκτέλεση του συνόλου των οικοδομικών εργασιών, συμπεριλαμβανομένων και εκείνων που αφορούν την οικοδομή στο Τεμάχιο
- Το αίτημα βασίστηκε στις πρόνοιες του άρθρου 16
(1)(η) (lli) που επιτρέπει την ανάκτηση κατοχής όταν το ακίνητο "ωταιτείται 30 λογικώς υπό του ιδιοκτήτου" - (ίiί) "δι' ουσιαστικάς και. ριζικάς αλλαγάς συνεπαγομένας την ριζικήν και ολικήν μετατροπήν τούτου διά σκοπούς αξιοποιήσεώς του". Το Δικαστήριο έκρινε ότι οι τροποποιήσεις των δυο οικοδομών 35 είχαν τον ουσιαστικό και ριζικό χαρακτήρα που απαιτεί η νομοθεσία με άμεσες επιπτώσεις στο χαρακτήρα και χρήση των δυο οικοδομών, και διέταξε την έξωση των ενοικιαστών. 493 Πιχής Δ. rαλΙδης και άλλο, ν. ΖάΧΟ
(1989)Με ξεχωριστές εφέσεις, οι πέντε εφεσείοντες επιδιώκουν τον παραμερισμό των διαταγμάτων εξώσεων κυρίως για τους πιο κάτω λόγους:-
(1)Τα, εσφαλμένα συμπεράσματα του Δικαστηρίου ως προς τη φύση και τον χαρακτήρα των μετατροπών. Εισήγηση των εφεσειόντων είναι ότι οι μετατροπές δεν έχουν το θεμελιακό χαρακτήρα που προβλέπει ο νόμος, ούτε όσον αφορά ένα έκαστο των μισθίων, ή την οικοδομή στο Τεμάχιο 84 στο σύνολό της. Υπέδειξαν ότι το άρθρο 16
(1)(η) (iίί) ερμηνεύτηκε αυθεντικά από το Ανώτατο Δικαστήριο στην υπόθεση LamBrco Ltd. v. Κranos
(1987)1 C.L.R. 336. Στην υπόθεση εκείνη αναφέρθηκε ''Το qualify as substantial and radi- cal, the first hurdle that the owner must overcome ίι must be established that the changes are consequential Ιο the character of the building and sufficiently fundamental Ιο qualify as radical". (ρ. 341). Όπως υποδεικνύεται σε άλλο σημείο της απόφασης Lamarco οι αλλαγές δεν πρέπει να είναι μόνο αφεαυτών ουσιώδεις και ριζικές αλλά ακόμα σημαντικότερο πρέπει να συνεπάγονται τη ριζική και ολική αναδιάρθρωση (transformation) της οικοδομής: Η υποδιαίρεση καταστήματος σε αριθμό μικροτέρων καταστημάτων και συναφείς εργασίες για τη μετατροπή και βελτίωση του οικοδομικού χώρου, κρίθηκαν στην υπόθεση εκείνη ότι δεν ικανοποιούσαν τις προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος δεδομένου ότι άφηναν τα θεμέλια, τη δομή και το χαρακτήρα του κτιρίου ουσιαστικά άθικτα. Η ερμηνεία που αποδόθηκε στις σχετικές διατάξεις της νομοθεσίας στην υπόθεση Larnarco υιοθετήθηκε και σε δύο μεταγενέστερες αποφάσεις - Poyatzis v. Pi1avakls
(1988)1 C.L.R. 411 και Μαρκίδου Υ. Σιμιλλίδη
(1989)1 Α.Α.Δ. 123 Παρά τη διαφωνία μεταξύ των μελών του Εφετείου στην υπόθεση Boyadjis ως προς το αποτέλεσμα, η προσέγγιση του Δικαστηρίου στην υπόθεση Lamarco σχετικά με την ερμηνεία του άρθρου 16
(1)(η) (iίi) έγινε δεκτή τόσο από την 5 10 15 20 25 30 πλειοψηφία όσο και από τη μειοψηφία. Το Δικαστήριο στην υπόθεση Μαρκίδου (απόφμση επεξηγώντας στην υπόθεση της πλειοψηφίας) Lamarco υποδεικνύει ότι dL αλλαγές για τις οποίες μπορεί να εγκριθεί η ανάκτηση κατοχής πρέπει να επηρεάζουν την οικοδομή εκ βάθρων. Οι αλλαγές είναι ριζικές μόνο όταν επηρεάζουν τη βάση της οικοδομής. 494 35 ΤαΙί6ικ; χαι άΙΙ0Ι ν. ΖάΧΟ 1 Λ.Λ.Δ. (Ε) Πιχής Δ.
(2)Απόδοση βάρους σε άσχετα γεγονότα στην εκτίμηση του αιτήματος των εφεσίβλήτων: Οι επιπτώσεις στην οικοδομή στο Τεμάχιο 159 των προτεινόμενων οικοδομικών εργασιών που όπως έχει αναφερθεί λήφθηκαν υπόψη από το 5 πρωτόδικο Δικαστήριο σχετικά με την τεκμηρίωση του αιτήματος των εφεσΙβλητων, λανθασμένα λήφθηκαν υπόψη, αναλογιζόμενοι τις πρόνοιες του άρθρου 16
(1)(η) (ill) που συναρτά τις μετατροπές με την αξιοποίηση του ακινήτου. Το ακί νητο, σύμφωνα με την εισήγηση των εφεσειόντων, 10 περιορίζεται στο αντικείμενο της ενοικίασης, το μίσθιο, λαμβάνοντας υπόψη τον ορισμό του όρου "ακίνητον" στο εδάφιο 2, και τη χρήση του όρου στο τέλος του εδαφίου (ill) ".... να εκκενώσει το ακίνητον". Η έρευνα αναφορικά με τις 15 μετατροπές πρέπει να περιορίζεται, σύμφωνα με την εισήγηση των εφεσειόντων, στο ακίνητο, δηλαδή το κατάστημα ή την κατοικία των οποίων επιδιώκεται η ανάκτηση κατοχής.
(3)Η ανάκτηση κατοχής του καταστήματος που κατέχεται από τον εφεσείοντα Ιωάννη θ. 20 Κακουλλή δεν είναι αναγκαία για τη διενέργεια των εργασιών, γεγονός' που καταρρίπτει εκ προοιμίου, όπως έγινε εισήγηση από το δικηγόρο του κατόχου, την εγκυρότητα της απαίτησης. Ο δικηγόρος των εφεσίβλητων υποστήριξε την απόφαση 25 του πρωτόδικου Δικαστηρίου και επιχειρηματολόγησε ότι ο όρος "ακίνητον", όπως απαντάται στο εδάφιο (η) του άρθρου 16
(1)του Ν 23/83, αναφέρεται στην οικοδομή στο σύνολό της και όχι σε συγκεκριμένα μέρη της οικοδομής. Οι τροποποιήσεις τις οποίες προτίθενται να επιφέρουν οι 30 ιδιοκτήτες, κρινόμενες σε συσχετισμό με το σύνολο της οικοδομής έχουν, όπως εισηγήθηκε ο δικηγ~ρoς των εφεσίβλήτων, το θεμελιακό χαρακτήρα που προβλέπει η . νομοθεσία. Aξιgπoιείται ευεργετικά ο χώρος σε κάθε όροφο ως αποτέλεσμα εκτεταμένων οικοδομικών εργασιών, μεταβάλλεται το ισόγειο σε ένα κατάστημα. μεγάλων 35 διαστάσεων, εν.ώ σήμερα είναι υπoδLαιρεμένoς σε πέντε πολύ μικρότερα. Η ενοποίηση των δυο κτιρίων μεγεθύνει τις 495 Πικής Δ. , Ταλί6ης ~αι άλλοι 'Υ. Ζάκο διαστάσεις των αλλαγών και θα έχει ως απoτέλ~O\λσ. . ριζική αναμόρφωση του χαρακτήρα τόσο των fjtΙb\~ω\ καταστημάτων όσο και του κτιρίου στο σύνοΜ του. Αφού εξετάσαμε με προσοχή τις δι'ίστάμενες απόψεις,YJJ.\ έχοντας στο επίκεντρο την επίδικη απόφαση, καταλήγου\LE στα εξ'ής συμπεράσματα: Όπως έχει αποφασισθεί στην υπόθση LamaTco οι ΠΡΟΤΕινόμενες αλλαγές πρέπει να είναι αφεαυτών ριζικές και, ακόμα σημαντικότερο, πρέπει να επηρεάζονν το ακίνητο ριζικά και ολικά. Η ετυμολογία του όρου "ριζικά" αναφέρεται στο θεμέλιο 'ή τη βάση του πράγματος που χαραχτηρίζει' ενώ στο κείμενο που απαντάται και μας απασχολεί, αναφέρεται στο θεμέλι.ο και τη δομ'ή της 10 οικοδομής. Δεύτερη διαπίστωση είναι ότι ο όρος "ακίνητον" στο πλαίσιο του άρθρου 16
(1)(η) αναφέρεται στο σvγκεκριμένo 15 υποστατικό του οποίου επιδιώκεται η ανάκτηση κατοχής. Τούτο προκύπτει τόσο από τον ορισμό του όρου στο άρθρο 2 όσο και από τη συγκεκριμένη χρήση του στα πλαίσια της παραγράφου (η) του άρθρου 16
(1). Επισημαίνεται ότι η ανάκτηση κατοχής συναρτάται ρητά με την αναγκαιότητα της κατοχής του συγκεκριμένου υποστατικού για τη διενέργεια 20 των μετατροπών. Βεβαίως στο βαθμό και έκταση που το συγκεκριμένο υποστατικό έχει κοινό θεμέλιο και δομή με άλλα υποστατικά, αλλαγές στην κοινή βάση της οικοδομής λαμβάνονται υπόψη, όπως είναι φυσικό, στο βαθμό και 25 έκταση που επηρεάζουν το μίσθιο. Είναι πρόδηλο ότι ο όρος "ακίνητ()ν" στην παράγραφο (η) του άρθρου 16
(1)χρησιμοποιείται αντί των όρων "κατοικία" ή "κατάστημα" που απαντώνται στο εισαγωγικό μέρος to;u άρθρου για τη συμπερίληψη και των δυο κατηγοριών των 30 υποστατικών στα οποία αναφέρεται ο νόμος. Η τρίτη διαπίστωση εΙ ναι ότι οι αλλαγές πρέπει να 496 1 1 1 1 ι 1 Α.Α.Δ. (Ε) Ταλίιης Μα, άλλο, ν. ΖάΜΟ Π'Μι5 Δ. αναφέρονται στην αξιοποΙηση του υποστατικού που αποτελεί το αντικείμενο της ενοικίασης. ToUτo είναι φανερό από το κείμενο της παραγράφου (η) (ίίi) - ιδιαίτερα από τη φράση "διά σκοπούς αξιοποιήσεώς του". Είναι φανερό ότι η S ανάκτηση ενός εκάστου των υποστατικών επίδιφκεται όχι μόνο για την αξιοποίηση των υποστατικών αλλCΊ και για την αξιοποίηση του κτιρίου στο Τεμάχιο 159 που αποτελεί σημαντική επιδίωξη των ιδιοκτητών. Η απαίτηση για ανάκτηση κατοχής δε θεμελιώθηκε στην αξιοποίηση των 10 συγκεκριμένων υποστατικών αλλά του ευρύτερου χώρου, συμπεριλαμβανομένης και οικοδομής η οποία ανήκει σε τρίτο πρόσωπο. την εταιρεία ΑΡΕΧ υΜΠΕΟ. Δεν υπάρχει πεδίο για τη μετακίνηση του εταιρικού πέπλου (corporate veίl) στις περιπτώσεις που επηρεάζονται 1S από τον Περί Ενοικιοστασίου Νόμο. Στην υπόθεση Michae- lides ν. Gavrielides
(1980)1 C.L.R. 244 αποφασίστηκε ότι όσο μεγάλος κι' αν είναι ο έλεγχος μιας εταιρείας από τους μετόχους, η εταιρεία παραμένει ξεχωριστή οντότητα κατά το 20 νόμο, και η υπόσταση των δυο δε συνταυτίζεται για τους σκοπούς της νομοθεσίας για τον έλεγχο των ενοικιάσεων. Στην προκειμένη περίπτωση όχι μόνο το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν είχε συναρτήσει την ανάκτηση της κατοχής με την αξιοποίηση των συγκεκριμένων υποστατι.κών αλλά και. το υπόβαθρο των αιτήσεων για ανάκτηση κατοχής ήταν 2S ακροσφαλές στη βάση του' επειδή επιδιώκετο η ανάκτηση κατοχής των υποστατικών και για σκοπούς άσχετους με την αξιοποίηση των συγκεκριμένων κατqστημάτων. Το αίτημα. αφορούσε την ενιαία αξιοποίηση δυο πολυώροφων κτιρίων, περιλαμβανομένης και της περιουσίας τρίτων. 30 Η τελευταία διαπίστωσή μας είναι ότι οι προτεινόμενες αλλαγές δεν είχαν το θεμελιακό χαρακτήρα που προβλέπει η νομοθεσία. Οι αλλαγές άφηναν στην ουσία το θεμέλιο και τη δομή των υποστατικών ανεπηρέαστη.' Οι αλλαγές στο βαθμό που αφορούσαν τα επίδικα υποστατικά πρόβλεπαν την 3S ενοποίηση αριθμού καταστημάτων χωρίς θεμελιακές και δομικές αλλαγές στο χώρο που καλύπτουν. Όπως στην 497 ΠΙΧήι; Δ. rαΙί6ης χαι άΙΙ0' Υ. Ζάχο
(1919)περΙΠτωση της υπόθεσης Lamarco που η υποδιαίρεση ενός ενιαίου χώρου σε αριθμό καταστημάτων κρίθηκε ότι δεν ικανοποιούσε τις προϋποθέσεις του νόμου_ έτσι και στην υπόθεση αυτή η ενοποίηση αριθμού καταστημάτων και η μετατροπή τους σε ενιαίο χώρο, δε μπορεί να έχει 5 διαφορετικό αποτέλεσμα. Για τους πιο πάνω λόγους οι εφεσείοντες επιτυγχάνουν στις εφέσεις τους. Οι εφέσεις επιτρέπονται με έξοδα. Τα διατάγματα για ανάκτηση κατοχής ακυρώνονται. Εφέσεις επιτρέπονται με tξoδα. 498 10