29~,1989 [Α. ΛΟΙΖΟΥ, Π., ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΙΙΣ, ΠΙΚΉΣ, ΔΑ.] ΠΑΝΑΙΊ,ηΉΣ ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΙΔΗΣ, Eφwεlωv, ν. ΜΑΡΙΑΣ ΟΑΥΜΙΙΙΟΥ, ~τιπις. (Υπόμνημα Αρ. 2
(6). Evoικιoστάιno-A vάxf'l1017 κατoxrjς-O Περί Ενο",ιοστασίου Νόμος, 1983 (Ν. 23183), Αρθρο 11
(1)(δ)-Aδwαμtα tξeιιρtσeως από τον CΔw κτήτη ... εrtρας αναλ.όyov και μι; λοΥικόν ενοΙκιον στtγrις ... -η ση μαΙνει "ανάλογος στtγrι"-Το βάρος aπo&ίξεωςβαρύ'νa τον CΔισκτή.: τη-Το Δικαστήριο δεν μπορεί να λαμβάνει δικαστική γνώση αν uπάρχει ή όχι ανάλοΥη προς ενο",ίαση στέΥη-Κατάστψα στην συμ 5 βο).ή των οδών λήδρας και Nικoκλ.tovς-Mαρnιρtα ότι δεν βρtθηκε ανάλοΥο κατάστημίχ στην οδό NικoκUovς-Υπό τις περιστάσεις δεν ~ Π7V nw πάwιJ .προίΙΠόθεση. Η εφεσίβλητη, πο" εΙναl. ι.&οκτήτρι,α καταστήματος στην γωνΙα 10 Αήδρας και. N~, ζήτησε και. πtτυχε διάταγμα εξώσεως με βάση το ΆQθρo 11
(1)(ζ) (ΟλόΜληρσ το σχmxό κεtμενo τοο νόμοο παραΤίθεταΙ. στι.ς σελ. 843-844). Το κ'ύρw επι.&κο θέμα στην έφεση ήταν κατά πόσο σωστά το πρωtό&κo Δωcαστ1'ιQιo βρήκε ότι. ι.χανοπ",ήθηκε η προ Uπόθεση τοο ΆQθQo'U οχετl.κά j.ιε την αννπαρξtα άλλης ανάλογης στέ- 15 γης. Σ~α στην απόφασή τοο το πρωτόδι,χο ΔΙ.καστήρι.ο, αφού καθόρωε ότΙ. η έννο4.α "ανάλογο κατάστημα" σημαινεl. κατάστημα, ΠO'U σuyκρt.τl.κά με την τoπoθεσf.α, την εμπσρι.κότητα, την -Υενι.κή κατάστα- ση, το μtyεθoς, την ηλι,κtα και. πολλά άλλα ~τήρια, προσομοιάζεΙ. :rtρoς το επ(δι.χο κατάστημα, πρoxώQησε, καΙ. με βάση την μαQΤ'Uρία, ΠO'U παρατιθεtαι. πι.ο κάτω, κατέληξε στο συμπέQασμ.α πως στην σuyκε φμtνη ΠEQιπτωση δεν :υπήρχε δννατότητα yl.ll την εφεσίβλητη να εξεύρεΙ. άλλο ανάλσΥο κατάστημα. 838 20 1 Α-Α.Δ. (Ε) Χι,στΟΙΟuΙLδης Υ. 01uμnLou Το συμπέρασμα αυτό βα.σ(.σττρι.ε στα εξής: (α) Στην μ<ΙQΤυρLα της εφεσ(.βλητης ι.δωκτήτριας ότι κοίταξε για κατάστημα στην οδό Λήδρας και Νικ.οκλέους, (β) στην μαρτυρια του εφεσεΙΟντα ότι α'U'tήν τη στιγμΤΙ "είναι εντελώς αδύνατο για να βρει 5 κάποως κατάστημα μέσα στην περωχή κοντά στη Λήδρας", και (γ) στην γνώση του ίδιου του Δικαστηρίου ότι σε μια τέτοια κεντρική εμπορική οδό όπως η Λήδρας ή και. η ΟνασαΥόρσυ δεν υπάρχουν κα ταστήματα προς ενοικίαση. Πρέπει να σημει.ωθεί ότι η Nικoκλtoυς είναι η τελευταια οδός, που 10 ενώνει τη Ληδρας με την OνασαγόQo'U πρΙν από την κατεχόμενη από τα Τουρκι.κά στeατεύματα περιοχή. Το Ανώτατο Δικαστήριο, αποδεχόμενο κατά πλεmήJηφΙα την έφεση, αποφάσισε:
(1)Το πρωτόδικο Δικασι:tιQLO ορθά όρισε την tννoι.α του "ανάλογου 15 καταστήματος".
(2)Το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα περιόρισε την περωχή, στην οποία η εφεσiβλητη όφειλε να αναξ",ητήσει ανάλογη στέγη, μόνον στους δυό δρόμους Λίιδρας και Νικσχλέσυς. Είναι Υνωοτό ότι η Λήδρας και η ΟνασαΥόρσυ ενώνονται και από 20 πoλλtς άλλες παρ6δσυς. Επομένως το εύρημα "ότι δεν υπάρχει άλλο ανάλογο κατάστημα" είναι εσφαλμένο.
(3)Εν πάση περιπτώσει το πρωτόδικο Δι.κασtίιρι.o δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει τη δική του γνώση για την ύπαρξη ή μη κατασττμάτων προς ενoι.κf.αση. 25 Η Ιφeση eΠ&τρfπεται. αλλά Xωρ€ς διαταγή για tξoδα. Amφeeόμεvες aποφάσεις: A.C.T. Textiles Ltd. v. Zodhiαtis
(1986)1 C.L.R. 89; Tele17UJ{;hou v. Papares
(1988)1 C.L.R. 12; 30 Michαelides v. Gavrielides
(1980)1 CL.R. 244; ... Με την απόφαση Τ'ης πλεwψηφ(.ας δt.αφώνησε ο Δι.καοτ1ι«; Πιικής. 839 Drakou & Co. Ltd. v. Argyrides
(1989)1 C.L.R. (G) 162; Antoniades v. PanteIi aΜ Another
(1979)1 C.L.R.
- Υπ-όμνημα. Υπόμνημα από τον Πρόεδρο Δικαστηρίου Ενοικιάσεων Λευκωσίας αναφορικά με την απόφασή του που δόθηκε στις 28 Σεπτεμβρίου, 1984 με την οποία εκδόθηκε διάταγμα έξω 5 σης του εφεσείοντα και παράδοσης ελεύθερης κατοχής στην εφεσίβλητη του καταστήματος που βρίσκεται στη γωνία των οδών Λήδρας 79 και Νικοκλέσυς
- Κ. Μ"χαηλίδης, για τον εφεσείοντα. 10 Ε. Ευσταθίου, για την εφεσίβλητη. Δόθηκαν οι πιο κάτω απoφάσει~:Α. ΛΟΙΖΟΥ Π. : Η έφεση αυτή στρέφεται εναντίον της απόφασης του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων με την οποίαν εκδόθηκε διάταγμα έξωσης του εφεσείοντα και παρά δοσης ελευθέρας κατοχής στην εφεσίβλητη του καταστήματος 15 που βρίσκεται στην γωνία των οδών Λήδρας 79 και Νικοκλέ ους 1, στη Λευκωσία. Τα πραγματικά γεγoνσrα όπως τα βρίσκει το Πρωτόδικο Δικαστήριο είναι τα πιο κάτω: 20 Η εφεσίβλητη είναι ιδιοκτήτρια του επίδικου υποστατικού το 1980 δυνάμει δωρεάς από τον πατέρα της ο οποίος το είχε αγοράσει το
- Το υποστατικό, που είναι ένα μικρό κατά στημα, κτίστηκε το
- Η Νικοκλέους είναι ο τελευταίος κάθετος δρόμος, που συνδέει τη Λήδρας με την Ονασαγόρου, πριν την κατεχόμενη από τα τουρκικά στρατεύματα Λευκω σία. πριν από τα γεγονότα του 1974 και του 1964 το κατάστη- 840 25 1 Α.Α.Δ. (Ε) μα βρισκόταν σε μια πάρα πολύ καλή εμπορική θέση. 5 10 15 20 Η εφεσ(βλητη, μέχρι το 1979, εργαζόταν στις Κυπριακές Αερογραμμές ~φoύ φοίτησε στην Αγγλογαλλική Σχολή στη Λευκωσία και σε κάποια σχολή για τουριστικά στην Αθήνα. Το 1978 παντρεύτηκε και το 1979 μετακόμισε σε διαμέρισμα που αγόρασαν στη Λάρνακα, όπου πήρε εργασία ο σύζυγός της. Οι συζυγικές τους σχέσεις δεν πΤΥΥαν καλά και κατά δια στήματα βρίσκονταν σε διάσταση. Το 1980 ήταν σε διάσταση με τον άντρα της για δεύτερη φορά για τρεις με τέσσερις μήνες και το 1981 για ένα μήνα, όμως οι προστριβές δεν στα μάτησαν μέχρι τον Οκτώβριο του 1983 που εγκατέλειψε ορι στικά τον σύζυγό της και μετακόμισε σε ιδιόκτητο διαμέρι σμα στην Παλλουριώτισσα. Τον Ιούνιο του 1982 απέκτησε μια κόρη. Από το 1979 δεν εργάζεται. Περιουσία της είναι το διαμέρισμά της στην Παλλουριώ τισσα το διαμέρισμά της στην Λάρνακα, που πιθανόν να ανήκει εν μέρει Και στον σύζυγό της και το επίδικο υποστατι κό. Οι γονείς της κατοικούν κάτω από το δικό της δLOιμέρι σμα, ενοικιάζουν ένα κατάστημα στην οδό Λεύκωνος, κοντά στην πράσινη γραμμή και ασχολούνται με είδη νεωτερισμού, (γυναικεία είδη και εσώχουρα) και απ' αυτό το κατάστημα η αιτήτρια απέκτησε κάποια εμπειρία αυτής της δουλείας. Το επίδικο κατάστημα το θέλει για να εργαστεί η ίδια με την πώληση εξωτερικι6ν ειδών νεωτερισμού (φορέματα, 25 τρικά και άλλα), και xαλλuvτικών. Ο εφεσείων είναι ενοικιαστής του επίδικου υποστατικού από το 1962, και για να αρχίσει η ενοικίαση πλήρωσε στον προηγούμενο ενοικιαστή ί400.-"αέρα" για να του Παραχωρή σει το υποστατικό και :Ε800 για εμπορεύματα και εξοπλισμό. 30 Μέχρι τον Μά'Co του 1981 πλήρωνε :Ε35.- ενοίκιο και από το Μά'ίο του 1981 το ενοίκιο αυξήθηκε σε :Ε50 το μήνα, ποσό που εκ συμφώνου καθορίστηκε από το Δίκαστήριο και που καταβάλλεται 'μέχρι σήμερα. 841 Α. Λο1'ζο1ι Π. ΧΙΙΜο6ο1ιΙΙδης Υ. 011ιμπΙο1ι
(1989)Είναι οικογενειάρχης με σύζυγο και τρtα παιδιά ηλικίας 15, 20 και 25 χρονών. Η σύζυγός του και ο μεγάλος του γιος που είναι διπλωματούχος στη διεύθυνση επιχειρήσεων απα σχολούνται μαζί του_ Έχει ένα εργαστήριο όπου εννιά έως δέκα κοπέλλες ράβουν φορέματα, φούστες, μπλούζες και άλλα, που προμηθεύουν το επίδικο κατάστημα, και άλλο ένα κατάστημα μπορεί τριπλάσιο από το επtδικo, που βρLσκετπι στη Λήδρας 99, σε πολύ μικρή απόσταση από το επtδικo και σε πιο καλή εμπορική θέση. Το εργαστήριο έχει και ελάχιστες χονδρικές πωλήσεις και περιπλέον προμηθεύει και άλλα κα ταστήματα του εφεσείοντα. Τα εισοδήματά του από το επtδι 5 10 κο κατάστημα είναι το ένα τρίτο των εισοδτιμάτων του άλλου καταστήματος. Από το επίδικο κατάσττιμα κερδίζει ;(3,000 μέχρι ;(5,000 το χρόνο, όπως ισχυρίστηκε, όμως το Δικαστή- ριο δεν ήταν βέβαιο, γιατί ο ενοικιαστής δεν απάντησε καθα ρά σ' αυτό το θέμα. Βασικά σ' αυτό α:.πασχολείται μια πωλή τρια που παίρνει γύρω στις ;(100 το μήνα. Στο άλλο 15 κατάστημα που ενoι~ίασε το 19"72 στη Λήδρας 99 απασχολείται ο ίδιος, η σύζυγός του και μια πωλήτρια, και πάνω από το κατάστημα έχει ένα διαμέρισμα που το χρησιμοποιεί σαν 20 το εργαστήριό του_ Το 1967 tδρυσε την Eταιρεtα Παναγιώτης Xριστoδoυλtδης Λτδ που έχει το 51 % των μετοχών και το υπόλοιπο η γυναίκα του και τα παιδιά του. Απ' αυτή την εταιρεtα κερδίζει, όπως είπε, ;(3,000 μέχρι ;(5,000 το χρόνο. 25 Το 1976 αγόρασε την εταιρεία Lady House Liιnited. Τις περισσότερες μετοχές τις έχει η γυναίκα του και τις υπόλοιπες ο ίδιος. Αυτή η εταιρεtα έδρευε στη Λεωφόρο Μακαρίου Γ' στη Λευκωσία και πούλησε τον αέρα του καταστήματος .και έφυγε. Την 1η Ιουλίου 1983 ενοικίασε (η εταιρεία αυτή) ένα 30 κατάστημα δίπλα από την Υπεραγορά "ΔΗΜΟΣ", στον Στρόβολο που στις 16 Μαρτίου 1984, όπως είπε στο Δικαστή~ ριο, το εγκατέλειψε και για να φύγει πήρε ;(3,800 "αέρα". Η περιουσιακή κατάσταση του καθ' ου η αίτηση και 'Σης οικογένειάς του είναι η πιο κάτω. 35 842 1 Α.Α.Δ. (Ε) XQLO'foδoulL6IΚ Υ. 01uΙUΙLou Α. Aoil;ou Π. Έχει ένα σπίτι στη Μακεδονίτισσα, ένα οικόπεδο δίπλα ωτό το σπίτι. ένα οικόπεδο κοντά στο Ρ.Ι.Κ. και ένα τεμάχω 2 1/2 σκάλες στον Στρόβολο. όλα αυτά στο όνομα της γυναί 5 10 κας του. Έχει την εταιρεία Παναγι.ώτης Xριστoδoυλtδης Λτδ αξίας ;(20.000 όnως είπε που κερδίζει κάθε χρόνο ί3,0ΟΟ μέχρι f5.ooo. Έχει την εταιρεία Lady House Limited που φαίνεται ότι την αγόρασε το 1976 για να πάρει δύο φορές "αέρα" μέχρι σήμερα. Έχει το επtδικo κατάστημα, που όπως είπε. κερδίζει f3.000 μέχρι 5.000 το χρόνο και που για λό γους φόρου εισοδήματος το παρουσώζει σαν Lady House Limited. Είναι ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος πάνω ωτό το 15 επίδικο κατάστημα. Από τις δοο πω πάνω εταιρείες παίρνει μισθό ;(6,000 το χρόνο και f5,000 η γυναίκα του, και αν τα κέρδη είναι περισσότερα, παίρνουν μεγαλύτερο μισθό. Ακόμα είναι μέτοχος σε μια εργοληπτική εταιρεία μαζί με δοο άλλους και έχουν ένα σπίτι προς πώληση. Όμως συγχρό νως η εταιρεία αυτή οφείλει f10.ooo.- Τέλος η εταιρεία Παναγιώτης Χριστοδουλίδης Λίμιτεδ 20 έχει τρεχούμενο 'λογαριασμό με χρεωστικό υπόλοιπο γύρω στις ί20,0ΟΟ όμως έχει και εμπορεύματα μέχρι f30,OOO. Ο εφεσείων είπε ότι το ενοικιαστήριο έγγραφο της Λήδρας 99 και Λήδρας 79 είναι στο όνομά του και ό,τι εισπράττει από τις δραστηριότητές του, επειδή είναι οικογενειακές εταιρείες, πηγαίνουν στο tδω ταμείο. 25 Λόγοι ανακτήσεως κατοχής ήταν οι προβλεπόμενοι ωτό το άρθρο 11
(1)(1;) του Περί Eνoικωστασίou Νόμου 1983 (Νόμος 23 του 1983). το οποίο προβλέπει: "11.-
(1)Ουδεμία ωτόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδε ται δια την ανάκτησι ν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας 30 ή καταστήματος, δια το οποίον ισχύει ο παρών~Nόμoς, ή δια την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού. πλην των ακολούθων πέριπτώσεων: 843 Α. Λoiζo\! Π.
(1919)(ζ) εις περίπτωσιν καθ' ην το κατάστημα απαιτείται λο γικώς προς κατοχήν υπό του ιδιοκτήτου, της συζύγου ή των τέκνων του καί όπου οιοσδήποτε εξ αυτών δεν ηδννήθη να εξασφαλίσει ετέραν ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον στέγην δια την επιχείρησιν του ή δια σκοπούς επιχειρήσε- 5 ως και το Δικαστήριον θεωρεί λογικήν την έκδοσιν τοιαύτης αποφάσεως ή τοιούτου διατάγματος: Νοείται ότι ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα θα εκδίδωνται δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν το Δικα στήριον πεισθή ότι, λαμβανομένων υπ όψιν όλων των περιστάσεων της υποθέσεως, θα επροξενείτο μεγαλύτερα τα λαιπωρία δια της εκδόσεως του διατάγματος ή της αποφάσεως παρά δια της αρνήσεως εκδόσεως τούτου». 10 Δύο από τους λόγους εφέσεως ήταν ότι: "Το Δικαστήριον εσφαλμένως περιώρισέ την περιοχήν 15 ένθα η αιτήτρια ώφειλε ν' αναζητήσει ανάλογον στέγην εις την περιοχήν πλησίον της οδού Λήδρας. Η υπό του Δικαστηρίου καθ' όλα προσέγγισις ερμηνεία και εφαρμογή της διατάξεως του αρ. 11{l) του νόμου 231 83 εΙναι εσφαλμένη και το Δικαστήριον δεν έδωσε την δέ- 20 ουσα βαρύτητα εις το βάρος αποδείξεως το οποίον έπρεπε ν' αποσείση η αιτήτρια". Ήταν εισήγηση του ευπαίδευτου συνηγόρου του εφεσείο- ντα ότι σύμφωνα με το πιο πάνω άρθρο το βάρος της αποδεί ξεως ήταν πάνω στην εφεσίβλητη ιδιοκτήτρια να πείσει το 25 Δικαστήριο ότι παρά τις προσπάθειες της δεν μπόρεσε να εξασφαλίσει ανάλογο κατάστημα. Το σχετικό με την πιο πάνω εισήγηση απόσπασμα της από φασης του Πρωτόδικου Δικαστηρίου είναι το πιο κάτω: ''Ο νέος περΙ Ενοικιοστασίου Νόμος έχει διαφοροποιηθεί από τους προηγούμενους νόμους και θέτει ως προυπό- 844 3d Α. Λο1'ζο" Π. 1 Α.Α.Δ. (Ε) θεση της έξωσης να μην μπόρεσε ο ιδιοκτήτης να εξασφα λίσει άλλη ανάλογη στέγη για την επιχείρησή του. Επομέ νως το βάρος της απόδειξης βρίσκεται πάνω στον ιδιοκτή τη να αποδείξει ότι δεν μπόρεσε να βρει άλλο κατάστημα. 5 Ανάλογο κατάστημα σημαίνει κατάστημα που συγκριτικά με την τοποθεσία, την εμπορικότητα, τη γενική κατά σταση, το μεγέθος, την ηλικία και πολλά άλλα κριτήρια, προσομοιάζει προς το επίδικο κατάστημα. Στην περίπτωσή μας το επίδικο κατάστημα βρίσκεται 10 στην οδό Λήδρας και Νικοκλέους γωνία, στη Λευκωσία. Υπάρχει μαρτυρία και είναι γνωστό στο Δικαστήριο ότι σε μια τόσο κεντρική εμπορική οδό όπως τη Λήδρας ή και την Ονασαγόρου ακόμη δεν υπάρχουν καταστήματα προς ενοικίαση και σε περίπτωση που προσφέρεται κάποιο προς 15 ενοικίαση ζητείται ποσό αρκετά μεγάλο ως 'αέρας'. Μας αναφέρθηκαν από τον καθ' ου η Αίτηση περιπτώσεις κοντά στο επίδικο και στη Λήδρας και στη Νικοκλέους που πληρώθηκε 'αέρας'. 20 Η Αιτήτρια μας είπε ότι δεν μπόρεσε να βρει άλλο ανάλογο κατάστημα και ο Καθ' ου η Αίτηση στην αντεξέτασή του μας είπε ότι 'Αυτή τη στιγμή είναι εντελώς αδύνατο να βρει κάποιος κατάστημα μέσα στην περιοχή κοντά στη Λή δρας και για να βρει πρέπει να θυσιάσει πέραν των ;(20,000.- 'αέρα'. 25 Επομένως βρίσκω ότι δεν υπάρχει άλλο ανάλογο κατάστημα και εφ' όσον έτσι έχουν τα πράγματα δεν χρειάζε ται να εξετάσω αν υπάρχει, 'με λογικό ενοίκιο'''. Η μαρτυρία της εφεσίβλητης - ιδιοκτήτριας που σχετίζεται με την πιο πάνω ~ισήyηση φαίνεται στις σελίδες 3 και 20 των 30 πρακτικών και είναι η ακόλουθη: "Ε. Εσείς κοιτάξατε για άλλο κατάστημα; 845 Α. Aot;o" Π. Χιι.στο6ο"ΙΙΙΙΚ Τ. ΟΙ"μπΙο"
(1989)Α. Ναι σ' amf) την περιοχή δεν υπάρχει άλλο κατάστη μα το δικό μ.συ το κατάσττιμα είναι μικρό και είναι νομίζω καλό για αmό που θέλω να ανο(ξω τα είδη νεωτερισμού και τα καλλυντικά. Δεν έχει άλλο κατάστημα στην περιο- ~. 5 Ε................................ Εκοιτάξετε αν βρίσκετε πουθενά αλλού κατάστημα για να κάνετε τούτη τη δουλειά; Α. Κοίταξα στην περιo~ που με ενδιαφέρει. Ε. Ποια είναι η περιo~ που σας ενδιαφέρει; Α Στην περιo~ του επίδικου καταστήματος. 10 Ε. Κοιτάξετε πουθενά αλλού; Α. Όχι γιατί εκεί με ενδιαφέρει, Λήδρ'ας και Νικοκλέ συς". Το ζήτημα της ανάκτησης κατοχής σύμφωνα με το πιο πάνω άρθρο εξετάστηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο στην υπόθεση Α. C. Textiles Ltd Υ. Zodhiatis
(1986)1 C.L.R. 89. 15 Στην απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου που δόθηκε από τον Δικαστή Στυλιανίδη, αναφέρονται τα πιο κάτω στη σfλ.; 103: "Unlike previous enactments in the sme branch of the Law, Law Νο. 23/83 imposed οη the landlord the onus of establishing another requirement before the Court may consider the reasonableness of the issue of the order of ejectment or the judgment for possession: the Court must be satisfied that the person, who reasonably requires the shop for his occupation, could not secure (δεν ηδννήθη να εξασφαλί ση) other analogous and with reasonable rent accommodatioIι for his business. The words 'δεν ηδύνήθη' (ίη Englίsh f 'was ηοι· able' or 'could ηοι') impons the ηοιίοη of exening endeavours Ιο find other accommodation. ιο ΙσοΚ for another 846 20 25 30 1 Α.Α.Δ. (Ε) 5 ΧQLοτ060"lΙδης Υ. 01"μπίο" Α. Λοίζο" Π. shop, but without success. If the landlord does ηοι giνe eνidence of any endeaνours made by him to find other analogous and with reaonable rent accommodation, this is an unsuπnountable obstacle for the Court to proceed to the third step - the consideration of reasonableness of the issue of the order or judgment - and to the ultimate step ίη the judicial process, i.e the balance of hardship". "Σε ανrιθεση με τα προηγούμενα νομοθετήματα στον ίδιο κλάδο δικαίου ο Νόμος 23/83 επέβαλε στον ιδιοκτήτη 10 το βάρος της απόδειξης ενός άλλου προαπαιτούμενου πριν το Δικαστήριο εξετάσει τη λογικότητα της έκδοσης διατάγ ματος εξώσεως ή αποφάσεως για κατοχή. Το Δικαστήριο πρέπει να ικανοποιηθεί ότι το πρόσωπο που λογικά χρειά ζεται το κατάστημα δια κατοχή δεν μπόρεσε να εξασφαλί 15 σει άλλη ανάλογη και με εύλογο ενοίκιο στέγη δια την ερ γασία του. Η λέξη 'δεν ηδυνήθη' εισάγει την έννοια καταβολής προσπαθειών για ανεύρεση άλλης στέγης για αναζήτηση άλλου κατασττιματος αλλά χωρίς ΕΠιτυχία. Εάν ο ιδιοκτήτης δεν δώσει μαρτυρία για τις προσπάθειες 20 που κατέβαλε για να βρει άλλη ανάλογη και με εύλογο ενοίκιο στέγη, αυτό είναι ένα ανυπέρβλητο εμπόδιο για το Δικαστήριq να προχωρήσει στο τρίτο βήμα - την εξέταση της λογικότητας της έκδοσης της διαταγής ή αποφάσεως και στο τελευταίο βτιμα στη δικαστική διαδικασία π.χ. το 25 ζύγισμα της δυσχέρειας ............. " Από το σχετικό απόσπασμα της απόφασης του Δικαστη ρίου και από το απόσπασμα της μαρτυρίας που παράθεσα πιο πάνω διαπιστώνω ότι: Πρώτο, η εφεσίβλητη ιδιοκτήτρια κοίταξε για κατάστημα μόνο στην οδό Λήδρας και Νικοκλέ 30 ους. Δεύτερο, το πρωτόδικο Δικαστήριο βρήκε ότι δεν υπάρ χει "άλλο ανάλσΥΟ κατάστημα", αφού βασίστηκε (ί) στη μαρ τυρία της εφεσίβλητης, (ίi) στη μαρτυρία του εφεσείoνrα ο οποίος είπε ότι "αυτή την στιγμή είναι εντελώς αδύνατο να βρει κάποιος κατάστημα μέσα στην περιοχή κονrq στη Λή 35 δρας ... ". ΤρίΤΟ f και στη δική του - του Δικαστηρίου - γνώση "ότι σε μια τέτοια κενrρική εμπορική οδό όπως η Λήδρας ή 847 Α. Ao"[to\l Π.
(1919)και στην Ονασαγόρου ακόμα δεν υπάρχουν καταστήματα προς ενoιxf.αση ... " Το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθά κατά την κρίση μου προσδιόρισε την έννοια του όρου "ανάλογο κατάστημα". Η οδός Νικοκλέσυς είναι πάροδος της οδού Λήδρας και σύμφωνα με την aπόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρισυ η Νικοκλέους είναι ο τελευταίος κάθετος δρόμος μεταξύ Λήδρας και Ονασογόρου πριν την κατεχόμενη aπό τα τουρκικά στρατεύ ματα ΛευκωσLα. Ειναι όμως γνωσι:ό στο Δικαστήρω αυτό ότι μεταξύ Λήδρας και Ονασαγόρου υπάρχει- ένα μεγάλος αριθ μός καθέτων δρόμων. Εφόσον η Νικοκλέους η oπof.α είναι κάθετος μεταξύ Λήδρας και Ονασαγόρου είναι περιοχή στην oπof.α υπάρχουν ανάλογα καταστήματα, δεν βλέπω το λόγο γιατί και στους άλλους κάθετους, μεταξύ Λήδρας και Ονασα γόρου δρόμους, να μην υπάρχουν "ανάλογα καταστήματα". Όμως η εφεσίβλητη ιδιοκτήτρια περιόρισε' την έρευνά της στη Νικοκλέους και Λήδρας και το Δικαστήριο δέχτηκε ότι η έρευνα μόνο στους δύο αυτούς δρόμους ήταν ικανοποιητική για να aπoσείσει το βάρος της αποδείξεως που την εβάρυνε σύμφωνα με το πιο πάνω άρθρο. Κατά την κρίση μου το πρωτόδικο Δικαστήριο εΟφαλμένα περιόρισε την περιοχή στην οποία η ιδιοκτήτρια όφειλε ν' αναζητήσει ανάλογη στέγη μόνο τους δύο πιο πάνω δρόμους. Επομένως το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου "ότι δεν υπάρχει άλλο ανάλογο κατάστημα" είναι εσφαλμένο. Για το λόγο αυτό η έφεση επιτρέπεται. . 5 10 15 20 25 Πρέπει επίσης να προσθέσω ότι το αν υπάρχει άλλη ανά λογη με λογικό ενοίκιο στέγη είναι ζήτημα που πρέπει να αποδειχθεί ενώπιον του Δικαστηρίόυ με σχετική μαρτυρία και το Δικαστήριο δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει τή δική του 30 γνώση για την ύπαρξη ή μη καταστημάτων προς ενoικf.ασ~. Εφόσον δε το σχετικό εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου για την ύπαρξη ανάλογου καταστήματος βασίστηΚε και πάνω στη δική του γνώση κρίνω ότι το Δικαστηριο ενήργησε κάτω από νομική πλάνη ως προς το ζήτημα της απόδειξης και το 848 35 1 Α.Α.Δ. (Ε) Χιιnοδο"lΙΙΙΚ y.Ol"μnΙo" Α. Λo~o" Π. βάρος της απόδειξης και αUΤός είναι ένας άλλος λόγος για τον οποίο η έφεση πρέπει να επιτύχει και το διάταγμα εξώ σεως να ακυρωθει. (Βλέπε Τηλεμάχου Υ. Παπαρέ,
(1988)1 Α.Α.Δ.12. 5 Μια και F:xro καταλήξει στα πιο πάνω συμπεράσματα δεν παρίσταται ανάγκη να αναφερθώ στους άλλους λόγους εφέ σεως. 10 Η έφεση λοιπόν επιτυγχάνει και η πρωτόδικη απόφαση ακυρώνεται. Υπό τας περιστάσεις όμως δεν γίνεται οποι.αδήποτε διαταγή για έξοδα. ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΗΣ Δ.: Έχω διαβάσει την απόφαση την οποία μόλις τώρα έδωσε ο κ. Α. Λotζoυ και συμφωνώ με αυτή. 15 ΠΙΚ.ΗΣ Δ.: Η Μαρία Ολύμπίου (η εφεσίβλητη) είναι η ιδιοκτήτρια καταστήματος στη συμβολή των οδών Ληδρας και Νικοκλέους. Ο Παναγιώτης Χριστοδουλίδης (ο εφεσείων) κατέχει το κατάστημα ως θέσμιος ενοικιαστής. Μετά την κα τάρρευση του γάμου της και δυσχέρειες στην επαγγελματική 20 της δραστηριοποίηση, η κ. Ολυμπίου επεδίωξε την ανάκτηση της κατοχής του καταστήματος για τη δημιουργία επιχείρη σης πώλησης ειδών νεωτερισμού. Αποτάθηκε στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων και αξίωσε την εκκένωση του καταστή ματος βάσει των διατάξεων του άρθρου 11
(1)(ζ) του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου 1983 (Ν 23/83). Auτή η διάταξη του 25 νόμου επιτρέπει την έκδοση διατάγματος έξωσης του ενοι κιαστή εφόσο το κατάστημα απαιτείται λογικώς για χρήση από τον ιδιοκτήτη (ή την σύζυγο ή τα τέκνα του) και δεδομέ νου ότι συντρέχουν οι λοιπές προυποθέσεις που θέτει ο νόμος. 30 Ο ενοικιαστής έφερε ένσταση στην αίτηση και αρνήθηκε την 'ύπαρξη των αναγκαίων προυποθέσεων για την έκδοοη του διατάγματος. Η εγκατάλειψ1) του καταστήματος θα είχε, όπως ισχυρίστηκε, δυσμενείς επιπτώσεις στις εj.ιπoρικές του 849 ΠΙΧής Δ.
(1919)δραστηριότητες και θα εm:ιρεάζε αρνητικά τα κέρδη της οικο γενειακής επιχείρησης που ασχολείται με την κατασκευή και την εμπορία ειδών ρουχισμού. Το εργαστήριο κατασκευής φορεμάτων της επιχείρησης βρίσκεται σε άλλο σημείο της οδού Λήδρας, κοντά στο δεύτερο κατάστημα της επιχείρησης, που χρησιμοποιείται για την έκθεση και πώληση των ειδών που κατασκευάζουν (99 Λήδρας). Παρόλο που το κατάστημα αυτό έχει πολύ μεγαλύτερες διαστάσεις από το επίδικο,και 5 παρά τη σχετική γειτνίαση μεταξύ των δυο, απώλεια του επί δικου καταστήματος θα αποξένωνε μέρος της πελατείας, και θα είχε δυσμενείς επιπτώσεις στις επιχειρηματικές δραστη ριότητες του εφεσείοντα και της οικογενειακής εταιρείας 10 Panayiotis Christodoulides Limited (ο εφεσείων κατέχει το 51 % του μετοχικού κεφαλαίου. Το υπόλοπο ανήκει στη σύζυ γο και τα τέκνα του). 15 Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, μετά την αξιολόγη ση της μαρτυρίας που τέθηκε ενώπιόν του από τα δύο μέρη, κατέληξε στο συμπέρασμα ότι ήταν δικαιολογημένη η έκδοση διατάγματος. Παράλληλα, διέταξε την ιδιοκτήτρια να καταβάλει στον ενοικιαστή αποζημίωση f900. - για την απώλεια κατοχής του καταστήματος, και ποσό f1,500.- ίσο με την επαύξηση που πρόσδωσε στην ενoικwστική αξία του καταστήματος η εμπο 20 ρική εύνοια (good will) που προέκυψε από τη χρήση του από τον ενοικιαστή. 25 Με την έφεση αμφισβητούνται τα ευρτιματα του Δικαστη ρίου ως προς τις περιστάσεις των διαδίκων και την ύπαρξη των πρΣUπoθέσεων που προβλέπει ο νόμος για την έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής. Η θέση του εφεσείοντα εί~αι ότι το πρωτόδικο δικαστήριο υποτίμησε τις ζημιογόνες 30 επιπτώσεις που θα έχει για την επιχείρησή του η απώλεια του επίδικου καταστήματος. Δεν είναι εύκολη η ανακύκλωση των πωλήσεων, όπως αφήνεται να νοηθεί, στην απόφαση, με τη δημιουργία καταστήματος στην περιοχή Στροβόλου όπου ο εφεσείων διαθέΤΕΙ ακίνητη περιοοοία. Κατά τη συζήτηση της 850 35 ΠuιιΚ Δ. 1 Α.Α.Δ. (Ε) έφεσης αμφισβητήθηκε 'ΚαΙ το εύρημα ότι ο εφεσείων είναι ο κάτοχος του κατασtίιματoς στην οδό Λήδρας 99, και όχι οικο γενειακή εταιρεία η οποία πληρώνει και το ενοίκιο. 5 ο κ. Μιχαηλίδης επέσυ.ρε την προσοχή του -Δικαστηρίου στην απόφαση Michaendes Υ. Gavriendes
(1980)1 C.L.R. 244 στην οποία αποφασίστηκε ότι όσο στενή κι' αν είναι η ταυτότητα μεταξύ των σκοπών προσώπου και οικογενειακής εταιρείας, η εταιρεία διατηρεί την ξεχωριστή της οντότητα 10 15 και δε μπορεί να συνταυτιστεί με τον ιδιοκτήτη ή τον ενοι κιαστή για τους σκοπούς της νομοθεσίας περί ελέγχου ενοι κιάσεων. Στη μαρτυρία του ο εφεσείων κατέθεσε ότι η εται ρεία συστάθηκ.ε για την ευχερέστερη διεξαγωγή της ΕΠιχείρησης και την 'Καλύτερη ρύθμιση των φορολογικών υποχρεώσεων των μελών της οικογένειας που είχαν συμφέ ρον στην επιτυχία της. Παρ~λo που το ενοίκο πληρωνόταν από την εταιρεία. δεν αμφισβητήθηκε ότι ενοικιαστής του 'Κα ταστήματος ήταν ο εφεσείων. γεγονός το οποίο παραδέχθηκε στην υπεράσπισή του. Συνεπώς. ήταν εύλογο για το Δικαστή 20 ριο να καταλήξει στο συμπέρασμα ότι ο εφεσείων ήταν ο ενοικιαστής 'Και του άλλου καταστήματος το οποίο χρησιμο ποιόταν για την πώληση των ειδών που κατασκεύαζε η οικο:" γενειακή ΕΠιχείρηση. Επισημαίνεται επίσης ότι στο υπόμνη μα δε γίνεται λόγος για τα ευρήματα του Δικαστηρίου ως προς τη σχέση του εφεσείοντα με το κατάστημα στην οδό·Λή 25 δρας 99. Άλλος βασικός λόγος για τον οποto επ~ιώκεται η ανατρο πή της πρωτόδικης απόφασης είναι η αναφορά σε ίδια γνώση του Δικαστηρίου ότι δεν είναι εφικτή η ενοικίαση καταστή 30 ματος στην οδό Λήδρας χωρίς την πληρωμή σημαντικού επι μισθίου, "αέρα" (premium), όπως χαρακτηρίστηκε στη μαρτυ ρία. Η εισήγηση είναι ότι δε συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις για τη λήψη δικαστικής γνώσης για τις. συνθήκες εξασφάλισης καταστήματος προς ενοικίαση στην περιοχή. Ακροσφαλή είναι επίσης τα ευρήματα του Δικαστηρίου, 35 σύμφωνα με την εισήγηση του δικηγόρου του εφεσείοντα, ως 851 Πικής Δ.
(1989)προς τις περιστάσεις των διαδίκων και τη συγκριτική ταλαι πωρία σε σχέση με την έκδοση διατάγματος εξώσεως. Θέση του είναι ότι τα σχέδια της ιδιοκτήτριας για τη δημιουργία επιχείρησης είναι αόριστα και άρνηση έκδοσης διατάγματος εξώσεως δε θα είχε συγκεκριμένες δυσμενείς συνέπειες ενώ, αντίθετα, έκδοση του διατάγματος θα επέφερε αναστάστωση στην εργασία του εφεσείοντα και απώλεια σημαντικού μέ ρους των κερδών της επιχείρησης και του εισοδήματός του. Ο τελευταίος λόγος για τον οποίο εφεσιβάλλεται η από φαση αναφέρεται στο ποσό το οποίο καθορίστηκε ως αποζη μίωση "για εμπορική εύνοια" βάσει του άρθρου 13 του Ν 23/ 5 10
- ο κ. Ευσταθίου υποστήριξε ότι στην απόφαση τίθενται και απαντούνται με τρόπο υποδειγματικό, όλα τα ερωτήματα που έχουν εγερθεί στην παρούσα διαδικασία. Τα ευρήματα του δικαστηρίου ως προς τις περιστάσεις και τις συνθήκες των διαδίκων υποστηρίζονται από τη μαρτυρία, καθώς επί σης και το εύρημα ότι η ανεύρεση άλλων υποστατικών στη 15 γύρω περιοχή ήταν λογικά ανέφικτη. Η μελέτη της πρωτόδικης απόφασης καταδεικνύει ότι το Δικαστήριο έθεσε τα σωστά ερωτήματα στο πλαίσιο των προ 20 ϋποθέσεων που θέτει η παράγραφος (ζ) του εδαφίου 1 του άρθρου 11 του Ν 23/
- Ούτε έγινε εισήγηση ότι το Δικαστή ριο έσφαλε στον προσδιορισμό των προϋποθέσεων που θέτει ο νόμος για ανάκτηση κατοχής ή την ερμηνεία των σχετικών διατάξεων ~υτoύ του μέρους της νομοθεσίας. Το θεωρώ χρή σιμο να συνΟψίσω τις προϋποθέσεις αυτές όπως προκύπτουν από το κείμενο του άρθρου 11
(1)(ζ) του Ν 23/83:- "11. -
(1)Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδί δεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοι κίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: 852 25 30 1 Α.Α.Δ. (Ε) ΧQοστ060,,11.6ηc; Υ. 01"μπl'ο" ΠιΧής Δ. Ι (ζ) εις περίπτωσιν καθ.' ην το κατάστη~ απαιτείται λογικώς προς κατοχήν υπό του ιδιοκτήτου, της συζύγου ή 5 των τέκνων του και όπου οιοοδίΡτοτε εξ αυτών δεν ηδυνή θη να εξασφαλίσει εταίραν ανάλογον και με λογικόν ενοί κιον στέγην διά την επιχείρησίν του ή διά σκοπούς επιχει ρήσεως και το Δικαστήριον θεωρεί λογικήν την έκδοσι ν τοιαύτης αποφάσεως ή τοιούτου διατάγματος: 10 15 Νοείται ότι ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα θα εκδίδωνται δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν το Δικα στήριον πεισθή ότι, λαμβανομένων υπ' όψιν όλων των πε ριστάσεων της υποθέσεως, θα επροξενείτο μεγαλιrtέρα τα λαιπωρία διά της εκδόσεως του διατάγματος ή της αποφάσεως παρά διά της αρνήσεως εκδόσεως τούτου." Οι προϋποθέσεις είν~ι: (α) Η ύπαρξη λογικής ανάγκης του ιδιοκτήτη για χρήση του καταστήματος. Η ανάγκη πρέπει να είναι υποκειμενι κά γνήσια και αντικειμενικά εύλογη' όχι όμως απαραίτη- 20 τα επιτακτική. Εναπόκειται στον ιδιοκτήτη να τεκμηριώ σει το εύλογο της απαίτησης στα πλαίσια της εξεταστικής διαδικασLας (Βλέπε, Μιχαλάκης Κ. Δράκου & Σια Ατδ Υ. Νίκου ΑρΥυρίδη
(1989)1 Α.Α.Δ., (Ε)162 ενώπιον του Δι καστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. 25 (β) AδυναμLα εξεύρεσης άλλου κατάλληλου καταστήματος με λογικό ενοίκιο. Η θεμελίωση και αυτών των στοι χείων βαρύνει τον ιδιοκτήτη. Ο νομοθέτης θέτει δυο σχετικές αλλά αυτοτελείς πρΣU ποθέσεις:- 30 (ι) Έλλειψη ανάλογου κατασττιματος που μπορεί να 853 ΠΙΧής Δ. ΧQιστο6οv1ΙΙης Υ. 01vμaΙOv
(1989)ενοικιαστεΙ με (ιι) λογικό ενοΙκιο. Ο όρος "ανάλσΥΟ κατάστημα" συσχετ(.ζει το κατάστημα του οποΙΟυ η ανεύρεση επιδιώκεται με τα αντικειμενικά δεδομένα του καταστήματος του οποΙΟΟ επιζητεΙται η ανά 5 κτηση κατοχής, δηλαδή, την τοποθεσω (εμπορικότητα), τις διαστάσεις, τις διευκολύνσεις, την ηλικω και άλλα συνα φή δεδομένα. Η αναλογία ανευρΙσκεται με τη σύγκριση. Ο αντίστοιχος όρος που χρησιμοποιεΙται στην αγγλική νομο θεσω ελέγχου ενοικιάσεων εΙναι "comparable", όρος εν νοιολογικά ταυτόσημος με τον όρο "ανάλσΥος" στα πλαΙ 10 σια της συγκεκριμένης νομοθεσως. Το ενοίκιο που υποδηλώνεται από τον όρο "λογικό ενοίκιο" δε συσχετΙζεται με το ενοΙκιο του καταστήματος που αποτελεΙ το αντικεΙμενο της θέσμιας ενοικωσης. Η 15 λογικότητα του ενοικΙου νέου καταστήματος συναρτάται κυρίως με την επιχείρηση την οποω ο ιδιοκτήτης προτιθε ται να εγκαθιδρύσει, και τι συνιστά εύλογο ενοίκιο για εκεΙνο τον κύκλο εμπορικής δραστηριότητας. Ο όρος "ενοΙ κιο" δεν περιλαμβάνει την καταβολή επιμισθΙου, (αέρα, premium) αλλά περιορίζεται στην περιοδική καταβολή 20 χρηματικού ποσού για τη μΙσθωση καταστήματος. (γ) Η έκδοση διατάγματος κρΙνεται λογική από το Δι καστήριο. Ο νομοθέτης παρέχει διακριτική ευχέρεια στο Δικαστήριο να συνεκτιμήσει το σύνολο των περιστάσεων των μερών σε συσχετισμό με τους σκοπούς της νομοθεσως 25 για να προσδιοριστεί αν εΙναι αντικειμενικά δικαιολογη μένη η έκδο<?η διατάγματοs. Έστω και αν κρΙνεται εξ αντικειμένου δικαιολογημένη η έκδοση διατάγματος, το Δικαστήριο δεν προβαίνει στην έκδοση του αν, (δ) ο ενοικιαστής πεΙσει το Δικαστήριο μετά από συνε κτίμηση όλων των περιστατικών της υπόθεσης ότι θα προ ξενεΙτο μεγαλύτερη ταλαιπωρω σ' αυτόν σε σύγκριση με 854 30 1 Α.Α.Δ. (Ε) τον ενοικιαστή ωτό την έκδοση του διατάγματος. Όπως τονίζεται στην απόφαση Antoniades Υ. PanteH and Another
(1979)1 C.L.R. 57 η συνεκτίμηση της εκατέ 5 10 ρωθεν ταλαιπωρίας που θα προκύψει από την άρνηση των θέσεων της μιας ή της άλλης πλευράς είναι κατεξοχή θέμα γεγονότων που εκτιμάται από τον πρωτόδικο δ'ικαστή. Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι η απαίτηση της ιδιο κτήτριας για ανάκτηση κατοχής του καταστήματος είναι λο, γική. Με το συμπέρασμα αυτό συμφωνούν, όπως διαφαίνε ται από την απόφασή τους, και οι ευπαίδευτοι συνάδελφοί μου. Είμαι της ίδιας γνώμης. Παρά τη διωτίστωση ορισμέ νων αντιφάσεων στη διατύπωση των διεκδικήσεων της ιδιο κτήτριας, η απαίτησή της προβάλλει ως γνήσια μέσα από το σύνολο της μαρτυρίας και οι διεκδικήσεις της λογικές, λαμ 15 βάνοντας υπόψη την επιθυμία της για επαγγελματική ωτο κατάσταση. Δεν παρέχεται πεδίο για επέμβαση με το εύρημα του Δικαστηρίου ότι η ανάκτηση κατοχής ήταν λογικά ανα γκαία για την επαγγελματική της δραστηριοποίηση. Η πλειο ψηφία του Δικαστηρίου καταλήγει στο συμπέρασμα ότι το 20 εύρημα του Δικαστηρίου, ότι η ιδιοκτήτρια κατέδειξε ότι ήταν αδύνατη η εξεύρεση ανάλογου καταστήματος με λογικό ενοίκιο, είναι αδικαιολόγητο. Ένας από τους λόγους για τους οποίους το εύρημα του Δικαστηρίου κρίνεται ακροσφα λές, έγκειται στο ότι το Δικαστήριο βασίσ~ηκε και στη δική 25 του γνώση για τις πραγματικότητες που επικρατούν στην οδό Λήδρας και στη γύρω περιοχή για την ενοικίαση καταστήμα τος. Συμφωνώ ότι δε συντρέχουν οι 'πρOUποθέσεις για τη δι καστική αναγνώριση (jud.icial notice) των προοπτικών ενοι κίασης καταστήματος σε οποιαδήποτε περιοχή. Συνεπώς το 30 35 Δικαστήριο δε μπορούσε να βασιστεί σε ίδια γνώση. Η προο πτική ενοικίασης καταστήματος σε οποιαδήποτε περιοχή είναι άρρηκτα συνυφασμένη με την εμπορικήπραγματικότη τα η διαπίστωση της οποίας πρoUπoθέτει έρευνα και γνώση των δεδομένων της κάθε περιοχής. Είναι αδύνατο να υποστη ριχθεί η θέση ότι οι πραγματικότητες αυτές αποτελούν θέμα κοινής γνώσης σε βαθμό που η ύπαρξή τους να διαπιστωθεί 855 Duct1ς Δ. (1'1') ως αναντίλεκτο γεγονός α:ιtό το Δικαστήριο. Όμως η γνώση του Δικαστηρίου για τις πραγματικότητες της περιοχής δεν ήταν εκείνη που στοιχειοθέτησε την απαίτηση της ιδιοκτή τριας. Όπως προκύπτει από το κείμενο, οι παρατηρήσεις του Δικαστηρίου δεν απέβλεπαν στην πλήρωση οποιουδήποτε κενού στη μαρτυρία, αλλά στο χαρακτηρισμό μαρτυρίας η 5 οποία έγινε δεκτή από το Δικαστήριο. Το σχετικό απόσπασμα της απόφασης αναφέρει: 'Ύπάρχει μαρτυρία και είναι γνωστό στο Δικαστήριο ότι σε μια τόσο κεντρική εμπορική οδό όπως τη Λήδρας ή και την Ονασαγόρου ακόμα, δεν υπάρχουν καταστήματα 10 προς ενοικίαση και σε περίπτωση που προσφέρεται κάποιο προς ενοικίαση ζητείται ποσό αρκετά μεγάλο ως αέρας". 'Οχι μόνο η εφεσίβλητη αλλά και ο εφεσείων έκαμf. ανα φορά στην πληρωμή επιμισθίου για την εξασφάλιση ΤΤ\ς ενοικίασης κατασττιματος στην περιοχή κοντά στο επίδικο Το συ μπέρασμα στο οποίο καταλήγω είναι ότι το κρ-.iv1μενο 15 εύρημα του Δικαστηρίου βασίστηκε και τεκμηριώθτpcε από τη μαρτυρία και όχι από τη δικαστική γνώση του πράγματος. Προκύπτει από την απόφαση ότι έγινε δεκτό ότι ήταν αδύ- 20 νατη η εξεύρεση ανάλογου καταστήματος με λογικ.6 ενοίκιο στην περιοχή. Το πρωτόδικο Δικαστήριο είναι, όπως έχει επανειλτιμμένα διακηρυχθεί, σε μοναδική θέση να εκτιμήσει τα γεγονότα και να προβεί στα ευρήματα τα οποία τεκμηριώ νονται και συνάγονται από αυτά. Η έρευνα του Δικαστηρίου 25 επικεντρώθηκε δικαιολογημένα στην ευχέρεια ενοικίασης κα ταστήματος dtην περιοχή που γειτνιάζει στο επίδικο κατά σττιμα και έχει ανάλογο χαρακτήρα. Καταλήγω αντίθετα με την άπΟψη των ευπαίδευτων συνα δέλφων μου ότι δεν παρέχεται πεδίο για επέμβαση με την πρωτόδικη απόφαση ως προς την αδυναμία της ιδιοκτήτριας να ανεύρει ανάλσγο κατάστημα με λογικό ενοίκιο. Στον προσδιορισμό του εύλογου της έκδοσης του διατάγ- 856 30 ΠυιιΚ Δ. 1 λ.λ-Δ. (Ε) ματος και την επιμέτρηση της εκατέρωθεν πιθανής ταλαιπω ρίας, το Δικασrήριo έλαβε υπόψη του όλα τα σχετικά δεδομέ να τα οποία συνεκτιμήθηκαν, όπως έχει επισημανθεί, μέσα 5 στο ορθό νομικό πλαίσιο. Διαπιστώνω ότι δε συντρέχει οποιοσδήποτε λόγος που να δικαιολογεί την επέμβασή μου με τα ευρήματα και τα συμπεράσματα του Δικασrηρίoυ που οδήγησαν σrην έκδοση του διατάγματος ανάκτησης κατοχής. Συνεπώς, θα aπέρριπτα στην έφεση εναντίον της έκδοσης του διατάγματος. 10 Ενόψει της απόφασης της πλειοψηφίας καθίσrαται θεωρη τική οποιαδήποτε συζήτηση σχετικά με την ερμηνεία των προνοιών του άρθρου 13 του Ν 23/83, και ιδιαίτερα εκείνου του μέρους που αφορά τον προσδιορισμό της επαύξησης της ενοικιαστικής αξίας του καταστήματος λόγω της ύπαρξης 15 εμπορικής εύνοιας. Και για το λόγο αυτό δε θα προχωρήσω σrην εξέτασή του. Έφεση επιτρέπεται κατά πλειοψηφία χωρίς έξοδα. 857