(1990)19Φεβρουαρίου,1990 (ΠΙΚΗΣ. ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΣ, ΧΑΤΖΗΤΣΑΓΓΑΡΗΣ, Δ/σιέςϊ ΑΝΔΡΟΥΛΑ ΧΡ. ΑΝΘΟΥΛΗ-ΠΟΥΚΗ, Εφεσείονσα-Αιτήτρια, ν. ΣΑΒΒΑ ΞΕΝΟΦΩΝΤΟΣΞΕΝΟΠΟΥΛΟΥ ΚΑΙ ΑΛΛΗΣ, Εφεσίβλητων. (Πολιτική ΈφεσηΑρ. 7779). Ενοικιοστάσιο — Ανάκτηση κατοχής — Ο περί Ενοικιοστασίου\ Νόμος, 1983 (Ν23/83) — Άρθρο 11
(1)(ζ) — Προϋποθέσεις εφαρ- \ μογής τον — Επιβεβαίωση της αναλύσεως των προϋποθέσεων. πον είχε γίνει στην απόφαση μειοψηφίας στην υπόθεση Χριστοί δουλίόης ν. Ολυμπίου
(1989)1 Α.ΑΛ. 838. 5 Ενοικιοστάσιο — Ανάκτηση κατοχής — Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος, 1983 (Ν.23/83) — Άρθρο 11
(1)(ζ) — Προοπτική επιτυχίας της επιχειρήσεως, την οποίανσκοπεύει να ασκήσει ο ιδιοκτήτης — Δεναποτελεί προϋπόθεση εκδόσεωςδιατάγματος εξώσεως. Η έφεση προσβάλλει απόφασητουΔικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, με την οποίαν απέρριψε αίτηση εξώσεως των εφεσίβλη των από τοκατάστηματηςεφεσείουσαςστηνοδόΛήδραςΑρ. 139, στη Λευκωσία. Αφού το Ανώτατο Δικαστήριο υιοθέτησε,ωςπροςτις προϋπο θέσεις εφαρμογής του άρθρου 11
(1)(ζ) την απόφασημειοψηφίας στην υπόθεση Χριστοδουλίδη ν. Ολυμπίου
(1989)1 ΑΛΛ. 838 διέταξεεπανεκδίκασητηςυποθέσεως,γιατί: 10 15 (α)ΤοπρωτόδικοΔικαστήριο έλαβευπόψηεξωγενήπαράγοντα (έλλειψη μελέτης προοπτικής επιτυχίαςτηςσκοπούμενης να ασκηθείστο επίδικοκατάστημα από την ιδιοκτήτρια),πουδεν αποτελεί 20 προϋπόθεσηεκδόσεως τουδιατάγματος εξώσεως. (β)ΤοπρωτόδικοΔικαστήριοδεναξιολόγησε τηνμαρτυρίαστο σΰνολό της. Έκρινετις προσπαθείςτης εφεσείουοαςγιαανεύρε ση άλλου καταλλήλου καταστήματος στην περιοχή ΛήδραςΟνασαγόρου και παρόδων επιφανειακέςγιατί η εφεσείουσα είπε 25 στη μαρτυρίατης"θέλωναγλυτώσω ταενοίκιακαιναδουλέψω". 104 1 ΑΛΛ. Πουκήν.Ξενόπουλου & άλλης Η απομόνωση του μέρους αυτοί)της μαρτυρίαςαπότην υπόλοιπη μαρτυρίαδεν δικαιολογείται. Η έφεσηεπιτρέπεται με έξοδα. Διαταγή· επανεκδικάσεως. Έξοδα πρώτηςδίκης να ακολουθήσουντοαποτέλεσμα της επανεκ e δικάσεως. Αναφερόμενες αποφάσεις: 10 Χριστοδουλίδης ν.Ολυμπίου
(1989)1 ΑΛΛ. 838· Μιχαλάκης Κ. Δράκου και Σία Ατδ. ν. Αργυρίδη
(1989)1 ΑΛΛ.
- 'Εφεση. Έφεσηαπότην αιτήτριακατά της απόφασηςτου Προέ δρου του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων που δόθηκε στις 11Νοεμβρίου, 1988 (αρ.Αίτησης Ε7/87)με την οποία 15 ηαίτηση της για ανάκτησηκατοχής του καταστήματος της στην οδόΛήδρας 139 στη Λευκωσία απορρίφθηκε. Ι. Τυπογράφος και Ε. Καραβιώτης, για την Εφεσείονσσ. Στ. Ερωτοκρίτον (Κα.), για τους Εφεσίβλητους. 20 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ: Ηαπόφασητου Δικαστηρίου θα δοθεί απότο Δικαστή Γ.Μ.Πική. ΠΙΚΗΣ, Δ. : Αντικείμενο της έφεσης είναι ηαπόφαση του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας, και το επίδικο θέμα ηαμφισβήτηση που διατύπωσε η ιδιοκτή25 τρία για την ορθότητα της απόφασης του Δικαστηρίου με την οποίααπορρίφθηκετο αίτηματης για ανάκτηση κατο χής του καταστήματοςτης στην Οδό Λήδρας
- Το αίτη μαστηρίχθηκε στις πρόνοιες του άρθρου 11
(1)© του περί Ελέγχου Ενοικιάσεων Νόμου 1983 (Ν23/83)και υποστη30 ρίχθηκε από μαρτυρία που σκοπούσε να αποδείξει το εύ λογο της απαίτησης και το ανέφικτο της εξεύρεσης άλλου ανάλογου καταστήματος με λογικό ενοίκιο. Προσπάθεια 105 Πιχής,Δ. Πουκήν.Ξενόπουλου&άλλης
(1990)για την εξεύρεσηάλλου καταστήματος πριν την υποβολή τηςαίτησης, έγινε απότηνίδιακατάτησύντομη επίσκεψη της στην Κύπρο και απότο μάρτυραΝ.Ρούσο, εκτιμητή ακίνητης ιδιοκτησίας και κτηματομεσίτη. Η ιδιοκτήτρια του καταστήματος μετοίκησε μετά το 1974 στην Αθήνα 5 όπου εγκαταστάθηκε και εργάστηκε για πολλά χρόνια. Έναπερίπουχρόνο πριντηνυποβολήτηςαίτησης μετακι νήθηκε στη νήσο Κω όπουδημιούργησε μικρή επιχείρηση πώλησης "faux bizoux"καισυναφών ειδών. Η επιχείρηση δεν πήγε καλά,όπως κατέθεσε στο Δικαστήριο, αποτυχία 10 που την ώθησε στην απόφασηνα επιστρέψει και ναδρα στηριοποιηθεί επιχειρηματικάστην Κύπρο. Αποφάσισε να δημιουργήσει επιχείρηση πώλησης ειδών "faux bizoux" και καλλυντικών. Παράλληλα,ανπαρείχετοευκαιρία, θαπρό σφερε στον ελεύθερο της χρόνο και τις υπηρεσίες της ως 15 αισθητικός. Οι προσπάθειες της ίδιας,όσο και του αντιπροσώπου της,γιατηνανεύρεση άλλουανάλογουκαταστήματος, επι κεντρώθηκαν στην Οδό Λήδρας και στη γύρω περιοχή.Ο κ. Ρούσος όχι μόνο περιόδευσε την Οδό Λήδρας και την 20 Οδό Ονασαγόρου,καθώςκαιτις παρόδους,για τον εντο πισμό κατάλληλου καταστήματοςαλλάκαι με δημοσίευση στον τύπο ζήτησε προσφορές για την ενοικίασηκαταστή ματος στην περιοχή. Ηέρευνα του δεν επεκτάθηκεκαι σε άλλες περιοχές στις οποίεςοίδιος έκρινε ότι θαμπορούσε " να λειτουργήσει επιχείρηση πώλησης καλλυντικών και "faux bizoux", όπως στη Λεωφόρο Μακαρίου και στις Οδούς ΕυαγόρουκαιΘεμιστοκλή Δέρβη. Οι καθ'ων η έφεσηή ενοικιαστές κατέχουν το κατάστη μαγια 30 περίπου χρόνια. Εκτός απ' αυτήτην επιχείρηση ^0 είναι μέτοχοι και σε άλλες επιχειρήσεις κατασκευής και πώλησης υποδημάτων που καλύπτουν μεγάλο κύκλο επι χειρηματικήςδραστηριότητας. ΤοπρωτόδικοΔικαστήριο, μετάαπόσωστό,όπως συμ φώνησαν οι διάδικοι, προσδιορισμό των προϋποθέσεων 35 που θέτει το άρθρο 11
(1)(ζ) τουΝ 23/83γιατηνανάκτηση κατοχήςκαταστήματος,κατέληξε ότι ηιδιοκτήτριααπέτυ106 I 1 ΑΛΛ. Πονχήν.Ξενόπουλου&άλλης Πιχής,Δ. χε να στοιχειοθετήσει τις προϋποθέσεις για την έξωσητου ενοικιαστή. Η απαίτηση της δεν κρίθηκε εύλογη, ούτε οι προσπάθειες της για ανεύρεση άλλου ανάλογουκαταστή ματος οι επιβαλλόμενες. Στο τέλος της απόφασης γίνεται 5 επίσης παρεμπιπτόντως αναφορά στη θέση των ενοικια στών ότι, εν πάση περιπτώσει, δεν έπρεπε να εκδοθεί το διάταγμα επειδήθαπροκαλείτο σ* αυτήμεγαλύτερη ταλαι πωρίααπότην έκδοση του διατάγματος παρά όση θα προ καλείτο στην ιδιοκτήτριααπότηνάρνησητου.Αναφέρει ο 10 δικαστής ότι δε θα δυσκολευόταν να δεχθεί τη θέση των καθ' ων ηέφεση χωρίς αναφοράστη μαρτυρία που ρίπτει φως στο θέμακαι χωρίς διερεύνηση των πιθανώνεπιπτώ σεων απότην έκδοση διατάγματοςήτην απόρριψητουαι τήματοςστη θέση τωνδιαδίκων. 15 Οι προϋποθέσεις για την ανάκτησηκατοχής υποστατι κού, βάσει των διατάξεων του άρθρου 11
(1)(ζ), εξετάστη καν διεξοδικά στην απόφαση μειοψηφίας Χριστοδονλίδης . ν. Ολυμπίου
(1989)1Α.Α.Δ. 838 (απόφαση πλειοψηφίας Λοΐζου, Π. και Δημητριάδης, Δ., απόφαση μειοψηφίας 20 Πικής,Δ.)). Παρά τη διαφωνίαστην υπόθεση Χριστοδουλίδη των μελών του Εφετείου ως προςτο αποτέλεσμα, δεν υπήρξε διαφωνία αναφορικά με τις προϋποθέσεις που απαιτούνται για ανάκτησηκατοχής. Οι δικηγόροι και των δυο πλευρών υπέβαλαν ότι οι προϋποθέσεις αυτές συνο25 ψίζονται περιεκτικά στην απόφασηπου είχε εκδοθεί από τη μειοψηφία στην υπόθεση Χριστοδουλίδης. Διαφωνούν όμως ως προς τααποτελέσματα της εφαρμογής των προϋ ποθέσεων αυτών στα γεγονότα της προκείμενης υπόθεσης. Το σχετικό απόσπασμα της απόφασης στη Χριστοδουλί30 δης, στο οποίο συνοψίζονται οι προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος που υιοθετήθηκε και από τις δυο πλευρές, έχει ως εξής: 35 "(α) Η ύπαρξη λογικής ανάγκης του ιδιοκτήτη για χρήση του καταστήματος. Η ανάγκη πρέπει να είναι υποκειμενικά γνήσια και αντικειμενικά εύλογη* όχι όμως απαραίτητα επιτακτική. Εναπόκειται στον ιδιο κτήτη να τεκμηριώσει το εύλογο της απαίτησης στα 107 Πιχής,Δ. Πουκήν.Ξενόπουλου & άλλης
(1990)πλαίσια της εξεταστικής διαδικασίας(βλ. "Μιχαλάχης Κ. Δράκου & Σία Ατό. ν. Νίκου Αργυρίδη
(1989)1 Α.ΑΛ. 162) ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοι κιάσεων. (β) Αδυναμία εξεύρεσης άλλου κατάλληλου κατάστήματος με λογικό ενοίκιο. Η θεμελίωση καιαυτών τωνστοιχείων βαρύνειτονιδιοκτήτη. 5 Ο νομοθέτης θέτει δυο σχετικές αλλά αυτοτελείς προϋποθέσεις:(ι)Έλλειψηανάλογου καταστήματοςπουμπορείνα 10 ενοικιαστείμε (ιι)λογικόενοίκιο. Οόρος'ανάλογοκατάστημα'συσχετίζει τοκατάστη ματουοποίουη ανεύρεσηεπιδιώκεταιμετα αντικειμε νικά δεδομένατουκαταστήματος του οποίουεπιζητεί- 15 ται ηανάκτησηκατοχής, δηλαδή την τοποθεσία (εμπο ρικότητα),τιςδιαστάσεις,τιςδιευκολύνσεις,τηνηλικία και άλλα συναφήδεδομένα. Ηαναλογία ανευρίσκεται μετησύγκριση. Οαντίστοιχος όροςπουχρησιμοποιεί ται στην αγγλικήνομοθεσία ελέγχου ενοικιάσεων είναι 20 'comparable'· όρος εννοιολογικά ταυτόσημος με τον όρο'ανάλογος'σταπλαίσιατηςσυγκεκριμένης νομοθε σίας. Το ενοίκιο πουυποδηλώνεταιαπότον όρο"λογικό ενοίκιο' δε συσχετίζεται με το ενοίκιο του κατάστημα- 25 τος που αποτελεί το αντικείμενο της θέσμιαςενοικία σης.Η λογικότητατουενοικίουνέουκαταστήματοςσυ ναρτάται κυρίως με την επιχείρηση την οποία ο ιδιοκτήτης προτίθεταινα εγκαθιδρύσει,και τι συνιστά εύλογοενοίκιογιαεκείνοτονκύκλοεμπορικήςδράστη- 30 ριότητας. Οόρος 'ενοίκιο' δεν περιλαμβάνειτηνκατα βολή επιμισθίου (αέρα, premium) αλλά περιορίζεται στην περιοδικήκαταβολήχρηματικούποσούγιατημί σθωσηκαταστήματος. 108 1ΑΛΛ. 5 Πουκή ν.Ξενόπουλου&άλλης Πιχής,Δ. (γ) Η έκδοση διατάγματοςκρίνεται λογική απότο Δικαστήριο. Ο νομοθέτης παρέχει διακριτικήευχέρεια στο Δικαστήριο να συνεκτιμήσει το σύνολο των περι στάσεωντωνμερώνσεσυσχετισμόμετουςσκοπούςτης νομοθεσίας για ναπροσδιοριστεί ανείναι αντικειμενι κάδικαιολογημένηη έκδοσηδιατάγματος.'Εστωκαιαν κρίνεται εξ αντικειμένουδικαιολογημένη ηέκδοσηδια τάγματος, το Δικαστήριο δεν προβαίνει στην έκδοση τουαν, 10 (δ) ο ενοικιαστής πείσει το Δικαστήριο μετά από συνεκτίμηση όλων τωνπεριστατικών της υπόθεσης ότι θαπροξενείτο μεγαλύτερηταλαιπωρίασ'αυτόνσεσύγ κριση μετον ενοικιαστή από τηνέκδοσητουδιατάγμα τος. 15 Όπωςτονίζεταιστην απόφασηAntoniades v. Panteti and"Another
(1919)1 C.L.R. 57,ησυνεκτίμηση της εκα τέρωθεν ταλαιπωρίαςπουθαπροκύψει απότηνάρνη σητων θέσεων της μιαςήτης άλλης πλευράς είναι κατεξοχή θέμα γεγονότων που εκτιμάται από τον πρωτόδικοδικαστή." 20 Στην απόφασητου πρωτόδικου Δικαστηρίου γίνεται μόνοσυνοπτικήαναφοράστημαρτυρία.Η γνησιότητατης απαίτησης της εφεσείουσας αμφισβητήθηκε κυρίως λόγω. της έλλειψηςουσιαστικής έρευναςγιατις προοπτικέςεπι25 τυχίαςτηςεπιχείρησης. Επισημαίνουμε ότιηνομοθεσίαδε συναρτάτη γνησιότητατηςαπαίτησης ούτεθέτειωςπροϋ πόθεσηγιατηντεκμηρίωσητηςτημελέτη τωνπροοπτικών επιτυχίας τηςσκοπούμενης επιχείρησης. Στοίδιονομοθέ τημα δημιουργείται αγώγιμο δικαίωμαγια τη διεκδίκηση 30 αποζημιώσεων ο,ποτεδήποτε κατοχή ενοικιοστασιακών υποστατικών ανακτάται με ψευδείς παραστάσεις(άρθρο 15-Ν 23/83). ΤοΔικαστήριοσυνέδεσετηντεκμηρίωσητης απαίτησης με εξωγενείς παράγοντες. Όπως επεξηγείται στην υπόθεση Χριστοδονλίδηςτο εύλογο της απαίτησης 35 συναρτάταιτόσο μευποκειμενικούς όσοκαιμεαντικειμε νικούςπαράγοντες.Ηαπαίτησηπρέπειναείναιυποκειμε109 Πικής,Δ, Πουχήν.Ξενόπουλου&άλλης
(1990)νικάγνήσιακαιαντικειμενικάλογική. Τοκενόστηθεώρησητης μαρτυρίας πουαφήνειηπρω τόδικηαπόφασηδε μπορεί ναπληρωθεί μεδικήμαςεκτί μησητης μαρτυρίας.Εξίσου ακροσφαλές είναι καιτοεύ ρημα του Δικαστηρίου ότι η εφεσειουσα απέτυχε να ^ αποδείξει ότι απέτυχεναεξεύρει άλλο ανάλογο κατάστη μα. Από τηναπόφασητουΔικαστηρίου διαφαίνεταιότιτο Δικαστήριο έκρινε ότιηαναζήτηση άλλουανάλογουκατα στήματος ήταν επιφανειακή και όχι ουσιαστική. Στοσυμ- 10 πέρασμααυτότοΔικαστήριοείχεαχθείαπότομέροςεκεί νο της μαρτυρίας της εφεσείουσας στο οποίο ανέφερε "θέλω ναγλυτώσω ταενοίκιακαιναδουλέψω." Το μέρος αυτότηςκατάθεσηςτηςδεμπορείνααπομονωθείούτεδι καιολογημένα ναδιαχωριστεί απότουπόλοιπομέρος της 15 μαρτυρίας που αφορούσε τις προσπάθειες της ίδιαςκαι τουαντιπροσώπουτηςκ.Ρούσουγιατηνανεύρεσηάλλου καταστήματος. Οι προσπάθειες του τελευταίουεπεκτάθη κανκαιστηναναζήτηση,μέσω δημοσίευσης,ανάλογου κα ταστήματος στη γύρω περιοχή. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να 20 επιθυμεί την ανάκτησητηςδικήςτουστέγης γιατην επαγ γελματική του δραστηριοποίηση,χωρίς αυτόνα σημαίνει ότι οι προσπάθειες του για ανεύρεση ενοικίασης ανάλο γου καταστήματος είναι επιφανειακές και όχι ουσιαστι κές. Από τηναπόφασητηςπλειοψηφίαςστηνυπόθεση Χριστοδονλίδηςπροκύπτει ότι ανάλογακαταστήματαμε κα ταστήματαπουβρίσκονταιστηνΟδόΛήδραςπρέπειεύλο γα να αναζητηθούν όχι μόνο στις Οδούς Λήδρας και Ονασαγόρου αλλάκαιστις παρόδους.Στηνυπόθεσηαυτή 30 η έρευνα δεν περιορίστηκε μόνο στους δυο κύριουςδρό μους αλλά επεκτάθηκε, όπως έχει επισημανθεί, και στη γύρω περιοχή. Το συμπέρασμα στο οποίο οδηγούμεθα είναι ότι η μαρτυρία δεν αξιολογήθηκε ούτε κρίθηκε με βάσητακριτήριαπουθέτει ονόμος γιατηνανάκτηση κα- 35 τοχής. 110 25 1 ΑΛΛ. 5 Πουχή ν.Ξενόπουλου&άλλης Πιχής,Δ. Επιβάλλεται ηεπανεκδίκασητης υπόθεσης την οποίακαι διατάσσουμε. Ηυπόθεση θα επανεκδικασθεί το συντομό τερο,ελπίζεται,απότοΔικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων μεάλλη σύνθεση. Η έφεση επιτρέπεται με έξοδα.Τα έξοδα της δίκης θαακολουθήσουν το αποτέλεσμα της επανεκδίκασης. Έφεση επιτρέπεται. Διαταγή για επανεκδίκαση. 111