clr/1990/1990_1_319.pdf

(1)— Ποίες ζημίες αποζημιούνται — Ζημίες, που τιροκύπτουν φυσιολογικά κατά τηνφυσική ροή των πραγμά­ των ήζημίες, πουοι συμβαλλόμενοι κατά τον χρόνο της συμβάσε­ ως γνώριζαν ότι θαπροέκυπταν συνεπεία της παράβασης. Αδικαιολόγητος Πλουτισμός — Οιονεί συμβάσεις —Οπερί ΣυμβάσεωνΝόμος, Κεφ. 149, άρθρο 7— Προβλέπει yta ανταπόδοση έξω και ανεξάρτητα από οποιοδήποτε συμβατικό πλαίσιο. Συμβάσεις —Οπερί ΣυμβάσεωνΝόμος, Κεφ. 149, άρθρο65—Εφαρ­ μόζεται μόνο,όπου ησυμφωνία είναι ήκαθίσταται άκυρη. 2Q ~" Συμβάσεις — Συμφωνία εκμισθώσεως κέντρου αναψυχής — Αδράνεια του κέντρου λόγω αρνήσεως της αρμοδίας αρχής να παράσχει άδεια πωλήσεως οινοπνευματωδών ποτών επί τωότι το κτίριο εκτίσθη χωρίς άδεια οικοδομής— Εφόσον η σύμβαση δενκαταγ­ γέλθηκε και διατηρήθηκε σε ισχύ, ο μισθωτής δεν απαλλάσσεται τηςκαταβολήςενοικίων. Ο εφεσείων εξεμίσθωσε στον εφεσίβλητο τοκαφεστιατόριο "InternationalCafe Restaurant"xai όπισθεναυτού χώρο,προςτον σκοπό επέκτασης του κτιρίου και/ήδιαμόρφωσηςτου, δαπάναις του ενοικιαστή (εξαίρεσα ποσού £2,000 που θα επλήρωνε οεφε­ σείων)γιαπερίοδο6ετών,μεδικαίωμα του εφεσίβλητου να παρα- 319 Αριστοδήμου ν.Χαραλάμπους

(1990)τείνειτηνενοικίασηγιαάλλα5χρόνια. Η επέκταση και διαμόρφωση στοίχισαν στον ενοικιαστή £12,

1. Ηαρμοδίααρχή,όμως,αρνήθηκετην παροχήαδείας πω­ λήσεως οινοπνευματωδών ποτών,γιατί ηεκμισθωθείσα οικοδομή είχε οικοδομηθεί χωρίς άδεια οικοδομής και εχρησιμοποιείτο 5 χωρίς πιστοποιητικό τελικής εγκρίσεως. Το πρωτόδικο Δικαστήριο βρήκε, μεταξύάλλων,ότιηπώληση οινοπνευματωδών ήταναναγκαία για την λειτουργία του κέντρου και τηνεκπλήρωση των σκοπών, που είχανκατάνουν οι συμβαλ­ ν λόμενοι. 10 Ο ενοικιαστής καθυστέρησε την πληρωμή ενοικίων. Ο εφε­ σείων ήγειρε αγωγή, ηοποία,όμως,συμβιβάστηκε. Οενοικιαστής ανέλαβενα εγκαταλείψει ταυποστατικάμέχρι της 1.10.80,πράγμα, που πραγματοποίησε. Οι διάδικοι επεφύλαξαντα εκατέρωθεν δι­ καιώματα τους σε αγωγή, πουείχε στο μεταξύ εγερθεί απότον 15 ενοικιαστή γιαακύρωση τηςσυμφωνίας λόγω δόλου (απόκρυψη γεγονότος ότι ο εφεσείων δεν ήταν ιδιοκτήτης, αλλ' ενοικιαστής τουκέντρου) και/ήπαράβασητουόρου7,πουπροέβλεπευποχρέω­ σητου εφεσείοντα να εξασφαλίσει στον ενοικιαστή ανενόχλητηκα­ τοχή και λειτουργία των υποστατικών, καιεπιστροφή ποσού — 20 £33,862.805 μίλς, που δαπανήθηκεγιατηνεπέκταση τουκτιρίου βάσει των αρχών του αδικαιολόγητου πλουτισμού. Τελικά οιδιά­ δικοι συμφώνησαν ότι τοποσό αυτό ήταν £25,
2. Ο εφεσείων υπέβαλεανταπαίτησηγιακαθυστερημέναενοίκια. Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε τον ισχυρισμό γιαδόλο, 25 γιατί ηαπόκρυψηδεναφορούσε ουσιώδες γεγονός, αλλά εξέδωσε απόφαση γιααποζημιώσεις (C£25,000) υπέρ τουεφεσίβλητουγια παράβαση τουόρου 7,συνισταμένης σε παράβαση εξασφαλίσεως αδείας οικοδομής,που θακαθιστούσε δυνατήτην άδεια πωλήσεως οινοπνευματωδών ποτών. Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε 30 την αιτίααγωγής σχετικά μετοναδικαιολόγητο πλουτισμό. Η ει­ σήγησητου εφεσείοντος ότιηπαράλειψηκαταβολής ενοικίων πα­ ρείχε έρεισμα τερματισμού τηςσυμφωνίας απ' αυτόν απερρίφθη κατόπιν ευρήματος ότιηπαράλειψη είχε γίνει ανεκτή και συγχω­ ρεθεί. Τελικά τοΔικαστήριο εξέδωσεαπόφασηγια τακαθυστερη- 35 μένα ενοίκια μέχρι 30.4.80,αλλ' όχικαιγιαταενοίκια 1.5.80μέχρι 1.10.
3. Η εισήγηση ότι δενμπορούσε ναεκδοθεί απόφασηγιααποζη­ μιώσεις για παράβαση συμβάσεως, γιατί δεν εζητείτο τέτοιαθερα­ πεία,απερρίφθημε βάσητοπρώτο πιο πάνωπεριληπτικό σημείω- 40 μα. Ενόψει της διατυπώσεωςτου όρου7της συμβάσεως το πρωτό­ δικο δικαστήριο εύλογα θεώρησε ότιο εφεσείων είχε παραβεί την σύμβαση. Μεβάσητην νομική αρχή,πουδιατυπώνεταιστο δεύτε­ ρο πιο πάνωπεριληπτικό σημείωμα, τοΑνώτατο Δικαστήριο θεώ- 45 320 1 Α.ΑΛ. Αριστοδήμου ν.Χαραλάμπους ρήσεότιτο ποσό των£25,000 αποτελούσε ζημία,γιατηνοποίαο εφεσείων είχευποχρέωσηνααποζημιώσειτον εφεσίβλητο. 5 10 Ενόψει του αποτελέσματος σχετικά με τις αποζημιώσεις, το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι δενυπήρχε λόγος ενασχολήσεως μετοθέμα εφαρμογής τωνάρθρων 70και 65 τουΚεφ. 149,αλλά εξέφρασε την γνώμη ότιδενεφαρμόζονται στην περίπτωση αυτή. (Βλ. τατρίτο καιτέταρτοπιοπάνωπεριληπτικάσημειώματα, από τα οποία προκύπτει πότε εφαρμόζεταιτοκαθένααπόταεν λόγω άρθρα). Τέλος και μεβάσητοτελευταίο απόταπιοπάνωπεριληπτικά σημειώματατοΑνώτατο Δικαστήριο προσέθεσε υπέρτου εφεσείοντος ταενοίκια τηςπεριόδου 1.4.80 -1.10.
4. Η έφεσηεπιτρέπεται ενμέρει. Ουδεμίαδια­ ταγή για έξοδα. 15 Αναφερόμενες αποφάσεις: Aletrari v.Parouti, 24C.L.R. 269lordanou v.Anyftou,24C.L.R. 97Loucaides v.CD, HayandSons

(1971)1C.L.R. 134Stylianou v.Papacleovoulou

(1982)1CL.R. 54220 Kenny v.Preen[1962] 3All E.R. 814• Saab andAnother v. Holy Monastery of Ayios Neophytos

(1982)1 C.L.R. 499. 'Εφεση. 25 30 Έφεση από τον εναγόμενο κατά της απόφασης του ΕπαρχιακούΔικαστηρίου Λευκωσίας (Κούρρης, Π.Ε.Δ. και Σ. Νικολαΐδης, Ε.Δ.) που δόθηκε στις 18 Οκτω­ βρίου, 1984 (Αρ. Αγωγής 1620/80)και με την οποία δια­ τάχθηκε να πληρώσει στον ενάγοντα το ποσό των £25,000αποζημιώσεις για διάρρηξη συμφωνίας. Λ. Παπαφιλίππον, για τον Χρ. Τριανταφυλλίδης, εφεσείοντα. για τον εφεσίβλητο. Cur. adv. wit. 321 Αριστοδήμουν.Χαραλάμπους

(1990)Α. ΛΟΙΖΟΥ,Π.:Ηαπόφαση τουδικαστηρίουθαδοθεί απότοΔικαστή Γ.Μ.Πική. ΠΙΚ.ΗΣ Δ.: Για την ευχερή κατανόηση των επίδικων θεμάτων κρίνεται αναγκαία η εξιστόριση των γεγονότων τηςυπόθεσης απότηναρχή,προσέγγιση η οποίακατάκα- 5 νόναακολουθείταιστηνπρωτόδικηδιαδικασία. Ο ΗλίαςΑριστοδήμου, ο εφεσείων, καιοΤάκηςΧαρα­ λάμπους, ο εφεσίβλητος, είχαν συνάψει συμφωνία ενοι­ κίασης βάσει της οποίας ο πρώτος υπό την ιδιότητατου ιδιοκτήτηενοικίασε στοδεύτερο,τονενοικιαστή: 10 (α) Το καφεστιατόριο "International Cafe Restaurant" μαζί με τα έπιπλα και σκεύηκαθώς και τις υφιστάμενες εγκαταστάσεις,και (β)το χώρο στην οπίσθιαπτέρυγατουκτιρίου προςτο σκοπό επέκτασης και διαμόρφωσης του απότον ενοίκια- 15 στή,σύμφωνα με σχέδια της επιλογής του προς χρήσηως εστιατόριο καιμουσικοχορευτικό κέντρο.Ταέξοδαθα βά­ ρυναν κατάκύριο λόγοτονενοικιαστή*η συνεισφορά του ιδιοκτήτη θαπεριοριζόταν στην καταβολήποσού£2,000.Μετάτηνεκπνοήτηςενοικίασης οιδιοκτήτηςθαεκαρπού- 20 το των ευεργετημάτων τηςεπέκτασης,προσθηκώνκαιμε­ τατροπών (πάρα.2τηςσύμβασης). Ηδιάρκειατης ενοικίασης καθορίστηκε σε έξι έτη(1/5/ 79 - 31/4/85) μεδικαίωμαστον ενοικιαστήνατηνπαρατεί­ νει για άλλα πέντε χρόνια, δεδομένου ότι θα έδινε την 25 προβλεπόμενη ειδοποίηση. Μετά την υπογραφήτου συμ­ βολαίου ο ενοικιαστής ανέλαβετηνκατοχήτωνυποστατι­ κών και προχώρησε, χωρίς καθυστέρηση στην επέκταση, προσαρμογήκαιδιαμόρφωσητηςπισινής πτέρυγαςσεκέ­ ντρο (εστιατόριο με μουσική) το οποίο ονόμασε "Αρχο- 30 ντισσα". Ηοικοδομική εργασία και ηδιακόσμηση αποπε­ ρατώθηκαν σε βαθμό που να επιτρέπουν τη λειτουργία του στο τέλος Δεκεμβρίου 1979. Από την αρχή αντιμετω­ πίστηκαν δυσκολίες στη λειτουργία τουπου μετηνπάρο­ δο του χρόνου φάνηκε να είναι ανυπέρβλητες. Οι αρχές 35 322 1Α*ΑΛ. Αριστοδήμουν.Χαραλάμπους Πικής,Δ. αρνήθηκαντην παροχήάδειαςπώλησης καικατανάλωσης οινοπνευματωδών ποτών στο κέντρο για το λόγο ότι το κτίριο είχε κτιστεί χωρίς άδεια οικοδομής. Αρχικά, στις 29/1/80 προφορικά,και αργότερα, στις 10/4/80 εγγράφως, 5 η αρμόδια αρχή (ο Έπαρχος Λευκωσίας) πληροφόρησε τον ενοικιαστή ότι ηαίτησητουγιαπαροχήάδειας ποτού δεμπορούσε ναεγκριθεί επειδήτοκτίριοτοοποίοκατείχε δεν καλυπτόταν από άδεια οικοδομής. Η απόπειρα του εφεσίβλητου νααποθηκεύσει και να προβεί στην παράνο10 μη πώληση οινοπνευματωδών ποτών στο κέντρο προσέ­ κρουσε στη σθεναρή αντίδρασητων αρχών. Σεδύοπερι­ πτώσεις καταγγέλθηκεκαιτιμωρήθηκε απότο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας γιατηνπώλησηοινοπνευματωδών ποτών χωρίς άδειαενώστις 10/4/80 οι τελωνειακές αρχές 15 προέβησαν στην κατάσχεσητων οινοπνευματωδώνποτών που ήταναποθηκευμέναστο κέντρο του. Ηαδυναμίατου ναεξασφαλίσει τηναπαιτούμενη άδειαγιατηνπώλησηοι­ νοπνευματωδών ποτών οδήγησε στην αποτελμάτωση της λειτουργίας του κέντρου και την καθήλωση της επιχείρησι 20 Ίζσ ε αδράνεια. Από τηναπόφαση τουδικαστηρίουπροκύπτειότι:- (α) Η άδεια για την πώληση οινοπνευματωδών ποτών ήταν αναγκαίαγιατηλειτουργία τουκέντρουκαιτηνεκπλήρω­ σητων σκοπών της ενοικίασης όπωςτους είχανκατάνου 25 οισυμβαλλόμενοι κατάτοχρόνοσυνομολόγησης τηςσύμ­ βασης. (β) Η απουσία άδειας οικοδομής και φυσικά χρήσης του κτιρίου κατέστησε ανέφικτηκατάτον ουσιώδη χρόνο τηλειτουργία τουκέντρου. 30 Στο μεταξύ ο ενοικιαστής καθυστέρησε να πληρώσει οφειλόμενα ενοίκια ταοποίαο ιδιοκτήτης διεκδίκησεκαι συνάματηνέξωσητουενοικιαστή μεαγωγήστοΕπαρχια­ κόΔικαστήριο Λευκωσίας (αρ. 1348/80).Μετάτηνέγερση εκείνης της αγωγής ο ενοικιαστής ήγειρε την αγωγήπου 35 συνιστά τουπόβαθροτηςεφεσιβαλλόμενης απόφασης (αρ. 1620/80καταχωρήθηκε στις 12/4/80). Στις 26/9/80συμβι­ βάστηκεη αγωγήτουιδιοκτήτη. Οενοικιαστής συμφώνησε 323 Πικής,Α. Αριστοδήμουν.Χαραλάμπους

(1990)ναεγκαταλείψει ταυποστατικάτην 1/10/

1. Σεεπεξηγημα­ τικήδήλωση τηςδικηγόρουτουαναφέρεταιότι συμφώνη­ σεναεγκαταλείψει ταυποστατικά προςμετριασμό τηςζη­ μιάς (βλάβης). Οι διάδικοι, ο ιδιοκτήτης και ο ενοι­ κιαστής,επεφύλαξανταεκατέρωθενδικαιώματατουςγια 5 να αποφασιστούν στην αγωγή του ενοικιαστή. Τέλος, ο ενοικιαστής εγκατέλειψε τα υποστατικά στην ορισθείσα ημερομηνία,την1/10/
2. Μετηναγωγήτουοενοικιαστής (οεφεσίβλητος)αξίω­ σε τηνακύρωσητηςσυμφωνίαςλόγω δόλουτου ιδιοκτήτη 10 (εφεσείοντα) και την παράβασητου όρου 7 της συμφω­ νίας, που υποχρέωνε τον ιδιοκτήτη να εξασφαλίσει την ανενόχλητη κατοχήκαι λειτουργία των υποστατικών, και την επιστροφήτουποσούτων£33,862.805μιλςπου έχει δαπανήσει για τη διαμόρφωση του κέντρου επικαλούμε- 15 νος την αρχήτου άδικουπλουτισμού (undueenrichment). Διαζευκτικά αξίωσε αποζημιώσεις για διάρρηξητης συμ­ φωνίας. Ο ιδιοκτήτης αμφισβήτησε την αγωγή και αρνήθηκε κάθε ευθύνη για την αποζημίωση του εφεσίβλητου. Συγ- 20 χρόνως υπέβαλε ανταπαίτηση για οφειλόμενα ενοίκια, £11,700.- (που καλύπτουν την περίοδο μέχρι την 1/10/ 1980) και ποσό £1,577,450μιλς για βλάβησε έπιπλακαι σκεύη πουπαραδόθηκανστονενοικιαστή. Ο δόλος τον οποίο ο ενοικιαστής απέδωσε στον ίδιο- 25 κτήτη συνίστατο στην ηθελημένη παράλειψη του να απο­ καλύψει ότι δεν ήταν ο ιδιοκτήτης των υποστατικών τα οποία ενοικίασε αλλάοενοικιαστής τους.Προέκυψεκατά τηδιάρκειατης δίκης ότι ιδιοκτήτηςτηςγήςκαιτωνυπο­ στατικών είναι η Ιερά Μονή Κύκκου και ότι ο εφεσείων 30 ήταν μόνο ο ενοικιαστής του κτήματος βάσει σύμβασης ενοικίασης του 1975 για περίοδο 35 χρόνων. Ησύμβαση παρείχε δικαίωμα στον εφεσείοντα να υπενοικιάσει τα υποστατικά με την συγκατάθεση των πραγματικών ιδιο­ κτητών. Η μηαποκάλυψηήηαπόκρυψητων γεγονότων 35 ως προς την ιδιοκτησία των υποστατικών δεν είχε, όπως έκρινε το πρωτόδικο δικαστήριο, ουσιώδεις επιπτώσεις 324 1 AAA. 5 Αριστοδήμουv. Χαραλάμπους Πικής,Δ. στις συμβατικές υποχρεώσεις του εφεσείοντα και δε στοι­ χειοθετούσε δόλο. Έγινε δεκτό, όπως προκύπτει από την απόφαση, ότι ο εφεσείων εξασφάλισε (προφορικά)την έγ­ κριση της Ιεράς Μονής Κύκκου για την υπενοικίαση των υποστατικώνστον εφεσίβλητο. Ο εφεσίβλητος ισχυρίστηκε ότι αν γνώριζε τα πραγμα­ τικά γεγονότα για την ιδιοκτησία του κτήματος θα προέ­ βαινε σε περαιτέρω έρευνες για την ευχέρεια κατοχήςκαι χρήσης του κτιρίου. Προφανώςτο πρωτόδικο δικαστήριο 10 έκρινε ότι ηαπουσίατης παρεμβολήςοποιουδήποτεκωλύ­ ματος απότην Ιερά Μονή Κύκκου στην κατοχήκαι χρήση του κτήματος αποστερούσε τον ενοικιαστή οποιουδήποτε ερείσματος για προβολή αυτούτου λόγου για τηνακύρω­ σητης σύμβασης. Μεάλλα λόγια ηαπόκρυψηήμηαποκά15 λυψη των συνθηκών ιδιοκτησίας απότον εφεσείοντα δεν είχε οποιεσδήποτε επιπτώσεις στις συμβατικές υποχρεώ­ σεις των μερών. Χρησιμοποιούμε τον όρο "προφανώς" διότι αυτές οι διαπιστώσεις δεγίνονται ρητάστη λακωνι­ κήκατάληξητου πρωτόδικου δικαστηρίου στο θέμααυτό, 20 πουέχει ως εξής:- 25 "With regard to thesecond point we donot think that on the facts of this case the plaintiff made out a case of fraud on the pan of the defendant thus rendering the contract of lease void, and we shall proceed to examine who is guilty of breach of contract." Σε μετάφραση:- 30 " "Αναφορικά μετο δεύτερο σημείο δενομίζουμε ότι με βάση τα γεγονότα της υπόθεσης ο ενάγων απέδειξε υπόθεση δόλου εκ μέρους του εναγομένου η οποία να καθιστά τη σύμβαση ενοικίασης άκυρη,και θαπροχω­ ρήσουμε ναεξετάσουμε κατά πόσο είναι ένοχοςδιάρρη­ ξης της σύμβασης." Μετά από συνεκτίμηση των διϊστάμενων θέσεων και της μαρτυρίας που έχει προσαχθεί το δικαστήριο έκρινε ότι οεφεσείων εβαρύνετο μεδιάρρηξητου όρου 7της συμ325 Πικής,Λ. Αριστοδήμουν.Χαραλάμπους

(1990)φωνίας, ο οποίος το δέσμευε να εξασφαλίσει στον ενοι­ κιαστή "... ανενόχλητον κατοχήν και λειτουργίαν τούτου ...".Τοδικαστήριο δέχτηκε,όπωςσυνάγεται από τηναπό­ φαση, ότι η αδυναμία εξασφάλισης άδειαςαποθήκευσης και πώλησης οινοπνευματωδών ποτών κατέστησε τη λει- 5 τουργία του κέντρου αδύνατηκαι την ευόδωση των σκο­ πών της ενοικίασης ανέφικτη.Ηπαράλειψητου εφεσείο­ ντα να εξασφαλίσει άδεια οικοδομής που θα νομιμο­ ποιούσε τηχρήση τωνυποστατικώνκαικατ'επέκταση θα καθιστούσε ευχερή την παροχήάδειαςποτού,κρίθηκε ότι 10 αποτελούσε παράβασητων υποχρεώσεων που επέβαλλε στον εφεσείοντα ο όρος 7της συμφωνίας. Στονεφεσίβλη­ το επιδικάστηκαν αποζημιώσεις £25,000.-, ποσό ίσο με την αξία των οικοδομικών, διασκευαστικών και διακο­ σμητικών έργων στα οποίαπροέβηο εφεσίβλητος. Ηαξία 15 της εργασίας αυτής καθορίστηκε κατά τη διάρκεια της δίκηςστοποσότων£25,000.Ησυμφωνίατωνμερώνστοθέμααυτόέχειωςεξής:"Άπαντες οι δικηγόροι συμφωνούν ότι ο ενάγων έχειξοδεύσει τοποσότων£25,000.- επίτηβάσειτουμε- 20 ταξύ των διαδίκωνσυμβολαίου το οποίο κατετέθηστο Δικαστήριο και το οποίο ποσό καλύπτει εξ ολοκλήρου τις αποζημιώσεις τουενάγοντος εάνεπιτύχειστηναγωγήν του που αναφέρονται στην παράγραφο 12(β) της Εκθέσεως Απαιτήσεως." 25 Οιπιοπάνω συμφωνίαέχειτρίασκέλη:

(1)Τονκαθορισμότηςδαπάνηςπουκαταβλήθηκε,

(2)Αναγνώριση ότι η εργασία αυτήείχεαναληφθεί καιέγινεσταπλαίσιατηςσυμφωνίαςτων μερών,και

(3)Περιορισμό των διεκδικήσεων του εφεσίβλητου 30 γιαάδικοπλουτισμό στοποσότων£25,000.Τα πορίσματα του δικαστηρίου, διατυπωμέναεξίσου συνοπτικά, όπως και τα άλλα μέρη της απόφασης,περιέ326 1 Α.ΑΛ. Αριστοδήμουν.Χαραλάμπους Πικής,Δ. χονταιστο πιόκάτωαπόσπασμα:- 5 "We do not think that the principles of unjust enrichment are applicable on thefacts of thepresent case but we are convinced that the defendant is guilty of breach of contractbecausehecontravened clause7of the contract of leaseby interrupting the quiet enjoyment and use of thepremisesleasedtotheplaintiff." Σεμετάφραση:- 10 15 "Δε νομίζουμε ότι οι αρχέςτουάδικουπλουτισμού τυγχάνουν εφαρμογής στα γεγονότα της υπόθεσης αυτής αλλά είμαστε πεπεισμένοι ότι ο εναγόμενος είναι ένοχος διάρρηξης συμφωνίας διότι παρέβητους όρους της παραγράφου 7 του συμβολαίου ενοικιάσεως με τη διακοπή της ανενόχλητης απόλαυσηςκαι χρήσης (quiet enjoyment and use) των υποστατικών τα οποία είχαν ενοικιαστεί στονενάγοντα." Σε άλλο μέρος της απόφασηςαπορρίπτεται ηθέση του εφεσείοντα ότι ηπαράλειψητου ενοικιαστή να καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια παρείχε έρεισμα για τον τερματι20 σμό'της σύμβασης. Η παράλειψηέγινε ανεκτή,όπως δια­ πίστωσε το δικαστήριο, και στην πραγματικότητα είχε συγχωρεθεί. Ως προς την ανταπαίτηση το πρωτόδικο-δικαστήριο επικύρωσε μόνο μέρος της για ποσό ίσο προς τα οφειλό25 μέναενοίκια από 1/10/1979μέχρι 30/4/1980£6,300.- μείον το ποσό των £2,700.- το οποίο είχε καταβληθείωςασφά­ λεια (deposit). Κατ' ακολουθίαν εκδόθηκε απόφαση υπέρ τουεφεσείοντα στην ανταπαίτησηγιαποσό £3,600.Ο εφεσείων (ιδιοκτήτης) προσβάλλει με την έφεση του 30 χηναπόφασηγιατους εξής λόγους:

(1)Ηδικογραφία καισυγκεκριμένα η Έκθεση Απαιτή­ σεως δεν καθιστούσε επίδικο θέμα ούτε παρείχε ευχέ­ ρεια για την παραχώρησηαποζημιώσεων γιαδιάρρηξη 327 Πικής,Δ. Αριστοδήμουν.Χαραλάμπους

(1990)της συμφωνίας. Ηαπαίτησητου εφεσίβλητου περιοριζόταν στην ακύρωση της συμφωνίας λόγω δόλου, ή διάρρηξηςμέρους τηςκαιτηςαποκατάστασηςτουεφε­ σίβλητου γιατηδαπάνη πουκατέβαλεβάσειτωναρχών τουάδικουπλουτισμού.

(2)Η σύμβαση δε δέσμευετον εφεσείοντα ναεξα­ σφαλίσει τις προϋποθέσεις για την έκδοση άδειας ποτούγιαχρήσησταυποστατικά.Ενπάσηπεριπτώσει η ύπαρξηάδειας οικοδομής δεν αποτελούσεαναγκαία προ\3πόθεση για την έκδοση άδειαςποτού,όπως έγινε 10 δεκτόαπό την ίδιατηναρμόδια αρχή σε μεταγενέστερο στάδιο, το 1983, μετά από γνωμάτευση του γραφείου τουΓενικού Εισαγγελέα.

(3)Ηαποζημίωσητου εφεσίβλητου γιατιςοικοδο­ μικέςκαιάλλες εργασίες τις οποίες έκαμεδεμπορούσε 15 να υπερβαίνει το ποσό των £2,000.- σύμφωνα με τις πρόνοιεςτηςπαραγράφου2τηςσυμφωνίας.

(4)Τοεύρημαγιαδιάρρηξη τουόρου7τηςσυμ­ φωνίας που αποτέλεσε το βάθροτης αξίωσης γιααπο­ ζημιώσεις είναιακροσφαλές,και

(5)Τοεύρημαότιτα 20 οφειλόμενα ενοίκια περιορίζονταν μέχρι την30/4/1980 είναιεσφαλμένο. Ο εφεσίβλητος υποστήριξε ότι ταευρήματατου δικα­ στηρίου σε συνάρτηση με τις υποχρεώσεις που επέβαλλε στον εφεσείοντα ηπαράγραφος7τηςσυμφωνίαςθεμελιώ- 25 νουν την απόφασηκαι τεκμηριώνουν τον καθορισμότων αποζημιώσεωνστοποσότων £25,000.Με την αντέφεσή του υποστηρίζει ότι το αποτέλεσμα αυτό δικαιολογείται και με βάση τις αρχές του άδικου πλουτισμού και της φυσικής δικαιοσύνης που αποβλέ- 30 πουν στην ουσιαστική αποκατάσταση (restitution) των συμβαλλομένων. Τοπρώτοθέματοοποίοθαμαςαπασχο­ λήσει είναι η διερεύνηση των επίδικων θεμάτων όπως προκύπτουν από τη δικογραφίακαι συγκεκριμένα κατά πόσο τέθηκε θέμα αποζημιώσεων λόγω παράβασης των 35 328 ' 1 AAA. Αριστοδήμουv. Χαραλάμπους Πικής,Δ. προνοιών του όρου 7. Συγχρόνως θα επιληφθούμε των επιπτώσεων της συμφωνίας των μερών αναφορικά με τα ποσάταοποίαδαπανήθηκανγιατις σχετικές εργασίες. ΗΔ.19 κ.4 των κανόνωντων θεσμών τηςΠολιτικής Δικονομίας επιβάλλουν στο διάδικοτην υποχρέωση ναεκθέ­ σει συνοπτικά όλα τα ουσιώδη γεγονότα τα οποία συνθέ­ τουν και στηρίζουν την υπόθεση του. Η πρόνοια αυτή, όπως και άλλες συναφείς διατάξεις της Πολιτικής Δικο­ νομίας, αποβλέπουν στον επακριβή προσδιορισμό των 10 επίδικων θεμάτων και συγχρόνως στον αποκλεισμό της πιθανότητας αιφνιδιασμού του αντιδίκου. Η υποχρέωση για αποκάλυψη περιορίζεται στα ουσιώδη γεγονότα. Δεν επεκτείνεται στη μαρτυρία η οποία τα υποστηρίζει ή τις νομικές συνέπειες πουσυνεπάγεται η ύπαρξητους. 5 15 Ηνομολογία υποστηρίζει ότι ηδίκηδιεξάγεταικαι τροχειοδρομείται κατά μήκος τών γραμμών πλεύσεως που οριοθετεί ηδικογραφία. (Βλ. μεταξύ άλλων τις αυθεντίες στις οποίες αναφέρθηκε ο δικηγόρος των εφεσειόντων, Aletrari v.Parouti, 24 C.L.R.269, lordanouv.Anyftou, 24 20 CL.R. 97 και Loucaides v. C. D. Hay & Sons

(1971)1 C.L.R. 134). Η αγγλική δικονομική πρακτική, εισηγήθηκε ο κ.Παπαφιλίππου, υποστηρίζει ότι τα γεγονότα τα οποία στοι­ χειοθετούν διαζευκτικές θεραπείες πρέπει να προσδιορί25 ζονται και να διατυπώνονται ξεχωριστά και να ' αποφεύγεται η ανάμειξη τους (Annual Practice, 1960, Vol. Ι,ρ.495). Δεν αποκλείεται όμως, πρέπει να επισημάνουμε, η διεκδίκηση δύο ή περισσότερων θεραπειών με βάση τα 30 ίδια γεγονότα ούτε επιβάλλεται υποχρέωση για την επα­ νάληψη τους χάριν της άμεσης συνταύτισης τους με τις ιδιαίτερες θεραπείες που επιδιώκονται. Η διατύπωσηκαι μόνο της θεραπείας,πρέπει να τονιστεί, δεν επιτρέπει την εξέταση του θέματος το οποίο εγείρει. Ο προσδιορισμός 35 στο κύριο σώμα της απαίτησης (in the body of the claim) των γεγονότων που δικαιολογούν μια ή περισσότερες θε329 Πικής,Α. Αριστοδήμουν.Χαραλάμπους

(1990)ραπείεςαποτελεί προϋπόθεσηγιατηνεξέτασητους. Στην υπό εκδίκασηυπόθεσηκαθορίζονταιταουσιώδη γεγονότα τα οποία υποστηρίζουν τις διαζευκτικέςθερα­ πείες που επιδιώκει οεφεσίβλητος περιλαμβανομένηςκαι τηςπαράβασηςτωνυποχρεώσεων τουεφεσείονταπουεπι- 5 βάλλονται απότην παράγραφο7της σύμβασης. Τογεγο­ νός ότι η απαίτησηδε διατυπώνεται με συνεκτικό τρόπο δεν εξουδετερώνει τουπόβαθροτηςθεραπείας γιααποζη­ μιώσεις για τη διάρρηξητης επίδικης σύμβασης. Αφετέ- 10 ρου η παράλειψη εξειδίκευσης των αποζημιώσεων που επιδιώκονταιγιαπαράβασητηςσυμφωνίας» συγκεκριμένα της δαπάνηςγιατην αναμόρφωσητης πίσωπτέρυγαςτου κτιρίου,δεναποτελεί κώλυμαγιατηναπόδοση αποζημιώ­ σεων του ύψους της δαπάνης αυτής.Άλλωστε στην από- 15 φάσηStylianou v.Papadeovoulou

(1982)1 C.L.R. 542 ανα­ γνωρίστηκε, μεαφετηρίατηναγγλικήνομολογία στο θέμα, ότι το δικαστήριο μπορεί να επικυρώσει οποιαδήποτε θε­ ραπεία ηοποίαστοιχειοθετείται απόταγεγονότα που πε­ ριέχονται στις εγγράφους προτάσεις έστωκαι θεραπείαη 20 οποίαδενπροσδιορίζεταιστηνδικογραφία. Ησυμφωνίατων μερών πουεπιτεύχθηκε στη διάρκεια τηςδίκηςως προςτηδαπάνη πουκαταβλήθηκεδενπεριο­ ρίζεται,όπως έχει ήδηεπεξηγηθεί, στις αποζημιώσειςπου επιζητούνταιγια άδικο πλουτισμό. Κατά πρώτολόγοκα- 25 θορίζεται η δαπάνη και δεύτερο αναγνωρίζεται ότι αυτή έγινεσταπλαίσιακαισύμφωναμετουςόρουςτηςσυμφω­ νίας. Οσυσχετισμόςτηςμετηθεραπείαγιαάδικο πλουτι­ σμό αποβλέπει κυρίως στον περιορισμό του μεγέθους των αποζημιώσεων που θαμπορούσαν να ανακτηθούνγια το 30 λόγοεκείνο. Εξίσου ανεδαφικήείναι η εισήγησητωνεφεσειόντων ότι η παράγραφος 2 της συμφωνίας περιορίζει τις αποζημιώσεις για τη δαπάνη που καταβλήθηκε σε £2,000.- Ηαναφοράστησυνεισφορά του εφεσείοντα στη δαπάνηδενπεριορίζειτούψοςτωναποζημιώσεωνπουθα 35 μπορούσαν να διεκδικηθούν λόγω παραβίασηςτης παρα­ γράφου7τηςσυμφωνίας. 330 1 AAA. Αριστοδήμου v. Χαραλάμπους Πικής,Δ. ΔΙΑΡΡΗΞΗ ΣΥΜΦΩΝΙΑΣ -ΟΡΟΣ7 ΤΗΣ ΣΥΜΒΑΣΗΣ. 'Οπως προκύπτει από το κείμενο της παραγράφου αυτής ο εφεσείων ανέλαβε δυο ξεχωριστές υποχρεώσεις έναντι του εφεσίβλητου, (α)την εξασφάλιση της ανενόχλη5 της κατοχής των υποστατικών που περιλαμβάνει την ανε­ μπόδιστη και χωρίς πρόσκομμα κατοχή τους, και (β) την εξασφάλιση της ανενόχλητης λειτουργίας τους που περι­ λαμβάνει τηχρήση τους για τους σκοπούς πουταυποστα­ τικά προορίζονταν βάσει της σύμβασης, δηλαδή ως κέν10 τρο. Η ευχέρεια του εφεσείοντα να συνεχίσει "την οικο­ δόμηση του συγκροτήματος", προφανώς προβλεπόταν η οικοδόμηση καιάλλων ορόφων,τέθηκε υπότηναίρεση ότι "θα κάμει παν το δυνατό να μη ενοχληθή η απρόσκοπτος λειτουργία του ενοικιαζόμενου μέρους". 15 Ηάδειαοικοδομής και ηάδειαχρήσης των υποστατι­ κών αποτελεί προϋπόθεση όχι μόνο για τη λειτουργία αλλάκαιγι' αυτήτούτη τηχρήσητων υποστατικών. Και οι δύο πλευρές έκαμαν αναφορά κατά τηνακρόα­ σητης έφεσης σε δικαστικές αποφάσειςπου τείνουν να ρί20 ψουν φώς στην ερμηνεία συμβατικών όρων ανάλογων με εκείνο ο οποίος περιέχεται στην παράγραφο7, σε συμβά­ σεις ενοικίασης. Στηνυπόθεση Kenny v.Preen [1962]3 All E.R. 814 διαπιστώνεται ότι ηαποφυγή πράξεων πουσυνι­ στούν φυσική επέμβαση με το δικαίωμα κατοχής καιχρή25 σης των υποστατικών δεν αποτελεί τη μόνη υποχρέωση που επιβάλλουν όροι ανάλογοι με τον όρο 7 της συμφω­ νίας. Ηυποχρέωση επεκτείνεται στην αποφυγήκάθε πρά­ ξης πουτείνει να διασαλεύσει την ανενόχλητη κατοχήτων υποστατικών. Επαναλαμβάνουμε ότι στην προκειμένη πε30 ρίπτωση ο εφεσείων ανέλαβε την αποχήαπόκάθεπράξηή ενέργεια που θαέτεινε να διασαλεύσει τόσο την ανενόχλη­ τη κατοχή όσο και τη λειτουργία των υποστατικών που αποτελούσαν τοαντικείμενο της ενοικίασης. Το εύρημα του δικαστηρίου ότι η απουσίαάδειαςοικο35 δομής κατέστησε αδύνατη τηλειτουργία των υποστατικών για τους σκοπούς που προορίζονταν ήταν εύλογο ενόψει 331 Πικής, Δ. Αριστοδήμου ν. Χαραλάμπους

(1990)της αναγκαιότηταςγια άδειαποτού που κατάλογική πρό­ βλεψη ήταν αναγκαία για την ευόδωση των σκοπών της ενοικίασης, δηλαδή τη χρήση των υποστατικών ως εστια­ τόριο και μουσικοχορευτικό κέντρο. Το γεγονός ότι ηπο­ λιτική των αρχών μετεβλήθη τρία περίπου χρόνια αργότε- 5 ρα, το 1983, κατόπιν νομικής συμβουλής του γραφείου του Γενικού Εισαγγελέα, και εκδίδονταν άδειες ποτού άσχετα από την ύπαρξη άδειας οικοδομής, δεν αλλοιώνει τη φύση της παράλειψης του ιδιοκτήτη να εξασφαλίσει τα αναγκαία για την κατοχή και χρήση του κέντρου ως της 10 γενεσιουργού αιτίαςγιατην αδυναμίατου εφεσίβλητου να χρησιμοποιήσει τα υποστατικά για τους σκοπούς που είχαν συμφωνηθεί. Το εύρημα του δικαστηρίου ότι ο εφεσείων είχε παρα­ βιάσει τους όρους της παραγράφου7 κρίνεται εύλογο και 15 επικυρώνεται. Οι αποζημιώσεις για παράβαση συμβατι­ κών όρων καθώςκαι τούψος των αποζημιώσεων ρυθμίζο­ νταιαπότις διατάξειςτουάρθρου73

(1)του Κεφ. 149.Πε­ ριλαμβάνει ζημιά η οποία προέκυψε φυσιολογικά κατάτη συνήθη ροή των πραγμάτων ήπου OLσυμβαλλόμενοι γνώ- 20 ριζαν κατά το χρόνο σύναψης της σύμβασης ότι θα προέ­ κυπτε ως αποτέλεσμα της παράβασης. Οι πρόνοιες της πα­ ραγράφου αυτής του άρθρου 73 του Περί Συμβάσεων Νόμου εξετάστηκαν σε έκταση στην υπόθεση Saab and Another v. Holy Monastery of Ay. Neophytos

(1982)1 25 C.L.R.499,p.519a.s. Η αποκατάστασηστη θέσηπου θα βρισκόταν το αθώο μέρος αν δεν σημειωνόταν ηδιάρρηξη της σύμβασης απο­ τελεί τη συνισταμένη των αρχών που διέπουν τον καθορι­ σμό των αποζημιώσεων. Κατάκανόνααυτόεπιτυγχάνεται 30 με την επιδίκαση εκείνων των αποζημιώσεων που κατά λογική πρόβλεψη κατά το χρόνο εκτέλεσης της σύμβασης θα προέκυπταν ως αποτέλεσμα της διάρρηξης της συμφω­ νίας. Η δαπάνηγια την επέκταση και διαμόρφωση του κτι- 35 ρίου είχε καταβληθεί αποκλειστικά για το σκοπό δημιουρ­ γίας των προϋποθέσεων λειτουργίας του κέντρου όπως οι 332 1Α.Α.Δ. Αριστοδήμουν.Χαραλάμπους Πικής,Δ. συμβαλλόμενοι γνώριζαν κατάτοχρόνο υπογραφής της συμφωνίας.Παρόλοπουτοδικαστήριοστησύντομη από­ φασητου δεν επεξηγεί τηβάσηπάνωστην οποία καθορί­ στηκεη αποζημίωση,είναιπρόδηλοότι έκρινε ότι η δαπά5 νηδενείχε το αναμενόμενο όφελος καισυνεπώς συνι­ στούσεζημιάη οποίαπροέκυψε φυσιολογικά ωςαποτέλε­ σματηςδιάρρηξηςτηςσυμφωνίαςεκ μέρους του εφεσείο­ ντα. Καταλήγουμεότι ηέφεση εναντίον αυτούτου μέρους 10 τηςαπόφασηςδενευσταθείκαιαπορρίπτεται. Ενόψει της επικύρωσης αυτούτου μέρους της απόφα­ σηςδεθαεξετάσουμε σεοποιαδήποτεέκτασητουςδιαζευ­ κτικούς λόγους πουπροβάλλονται στην αντέφεσηγιατην στήρηξη του ίδιου αποτελέσματος,ότι δηλαδήη επιστρο15 φήίου ποσούτων£25,000.- δικαιολογείταιεπίσης απότις αρχέςτουάδικουπλουτισμού πουδιέπεταιαπότοάρθρο 70 του Κεφ. 149ήβάσει των αρχών του άρθρου 65 του Κεφ. 149 που διέπει τις αποζημιώσεις όταν αποκαλύπτε­ ται ότι ησύμβαση είναι άκυρηήότανκαθίσταται άκυρη. 20 Επισημαίνουμε ότι το άρθρο70προβλέπει γιαανταπόδο­ σηέξωκαιανεξάρτητα απόοποιοδήποτεσυμβατικό πλαί­ σιοπουδενείναι ηπερίπτωσηενώπιον μας*ενώτοάρθρο 65 προβλέπει γιααποκατάστασηστην περίπτωση πουη συμφωνία είναι ή καθίσταται άκυρη,πουκαιπάλιδεν 25 είναι η περίπτωση. Ούτε επιδιώχθηκε η ακύρωση(rescision) της συμφωνίας λόγω έλλειψης του αντικειμένουή παράβασης όρου της συμφωνίας που εκθεμελιώνει τις συμβατικέςυποχρεώσεις (fundamental breach). Ηέφεσηεναντίοντηςαπόφασηςυπέρτου εφεσίβλητου 30 για ποσό £25,000.-για τηδιάρρηξητης επίμαχηςσυμφω­ νίαςαπορρίπτεται. Η ΕΦΕΣΗΕΝΑΝΤΙΟΝΤΗΣ ΑΠΟΦΑΣΗΣΠΑ ΤΗΝ ΑΝΤΑΠΑΙ­ ΤΗΣΗ. Όπωςκατέδειξεη μαρτυρία, καιαυτό άλλωστε προκύ35 πχει από τα ευρήματα του δικαστηρίου, ο ενοικιαστής 333 Πικής, Δ. Αριστοδήμουν.Χαραλάμπους

(1990)εγκατέλειψε ταυποστατικάτην 1/10/1980μετά την έκδοση κοινή συναινέσει διαταγήςτουδικαστηρίου. Το δικαστή­ ριο απέρριψε τη θέση του εφεσίβλητου ότιησύμβαση είχε ακυρωθεί λόγω δόλου του εφεσείοντα. Ησυμφωνίαδεν ακυρώθηκε ούτε, όπως έχει σημειωθεί νωρίτερα, προβλή- 5 θηκε ισχυρισμός για την ακύρωσητης λόγω εκθεμελίωσης του βάθρουτηςσύμβασης. Ηαπόφασηυπέρ του εφεσείο­ ντα εκδόθηκε αποκλειστικάγια λόγους διάρρηξηςτηςυφι­ στάμενης συμφωνίας. Το αναπόφευκτοσυμπέρασμα είναι ότι αμοιβαίασυναινέσει ηκατοχή τερματίστηκε την 1/10/ 10 1980. Το πλαίσιο της ανταπαίτησης και ηβάσηπάνωστην οποία εκδόθηκε απόφασηυπέρ τουεφεσείοντα γιαποσό £3,600.- δεν επεξηγείται στην απόφαση- αναφέρεται απλώς ότι:"In accordance with our finding the defendant isnow 15 entitled torents from 1stOctober, 1979upto 30th April, 1980 at £900.- permonth making a total of £6,300.- and after deducting the deposit paid by the plaintiff tothe defendant of £2,700.- the defendant is entitled to £3,600.andwe givejudgment onthecounterclaim for£3,600.-" 20 Σε μετάφραση:"Χύμφωνα με το εύρημα μαςότι ο εναγόμενος (εφεσείων ενώπιον μας)δικαιούται τώρα σε ενοίκια από 1/10/1979έως 30/4/1980 υπολογιζόμενα μετο ποσό των £900.- κατά μήνα και συμποσούμενα σε ποσό ^5 £6,300.- και μετά τηναφαίρεσητηςπροκαταβολήςπου κατέβαλε ο ενάγων στον εναγόμενο, ποσό £2,700.- ο εναγόμενος δικαιούται σε ποσό £3,600.- καιεκδίδουμε απόφασηστην ανταπαίτησηγιαποσό £3,600.-" Η κατάληξη αυτή δεσυμβιβάζεται μετο εύρημα του 30 δικαστηρίου ότιδεν επεσυνέβη οποιοδήποτε γεγονόςπου να δικαιολογεί την ακύρωση τηςσύμβασης. Είναιπρόδη­ λο ότι το δικαστήριο εξίσωσε τηναδράνεια τουεστιατο­ ρίου "Αρχόντισσα" μεαπαλλαγήαπότις συμβατικές υπο­ χρεώσεις για τηνκαταβολή ενοικίου που συνιστά νομικό 35 σφάλμα. Εφόσον ησύμβαση διατηρήθηκε σε ισχύ ηκατα334 1 Α.ΑΛ. Αριστοδήμου ν. Χαραλάμπους Πικής, Δ. βολή ενοικίου αποτελούσε υποχρέωσητου εφεσίβλητου. Ενώπιον μας δεν τέθηκε θέμα απόδοσης στον εφεσί­ βλητο άλλης ζημίας από εκείνηπου προέκυψε λόγω των μεταβολών και της διάρθρωσης του χώρου του εστιατο5 ρίου. Η δυνατότητα διεκδίκησης τέτοιων αποζημιώσεων δεμπορούσε νααπαλλάξειτονεφεσίβλητο απότιςσυμβα­ τικές του υποχρεώσεις για την καταβολή ενοικίου. Συνε­ πώς στο ποσό που εγκρίθηκε για την ανταπαίτησηπρέπει να προστεθούν και τα ενοίκια των μηνών Μαΐου μέχρι 10 Σεπτεμβρίου,δηλαδή ποσό£4,500.Συνεπώςστο μέρος αυτότηςέφεσης οεφεσείων επιτυγ­ χάνει και η απόφασητου πρωτόδικου δικαστηρίου στην ανταπαίτηση παραμερίζεται και αντικαθίσταται με από­ φαση για ποσό £8,100.- Η έφεση επιτυγχάνει εν μέρει. 15 Λαμβάνοντας υπόψη το αποτέλεσμα δεν εκδίδεται διατα­ γήγιατα έξοδα. Έφεσηεπιτυγχάνει ενμέρειχωρίςέξοδα. 335