3 ΑΛΛ. 15 Μαρτίου, 1990 [Α. Ν.ΛΟΪΖΟΥ,Π.,ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΗΣ, ΣΤΥΛΙΑΝΙΔΗΣ, ΧΑΤΖΗΤΣΑΓΓΑΡΗΣ, ΧΡΥΣΟΣΤΟΜΗΣ, ΝΙΚΗΤΑΣ,ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Δ/στές] WESTPARK LIMITED, Αιτητές, ν. ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, ΜΕΣΩ ΔΙΕΥΘΥΝΤΟΥ ΤΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΚΑΙ ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΑΣ, Καθ' ων ηαίτηση. (Υπόθεση Αρ. 430/87). 5 10 Ακίνητη Ιδιοκτησία — Τέλη μεταβιβάσεως — Καθορισμόςαγοραίας αξίαςαπό το Διευθυντή Κτηματολογίου — Τοζήτημα τηςαμφισβή τησης τον καθορισμού αυτού από το φορολογούμενο — Ηαρμοδιό τητα του Ανωτάτου Δικαστηρίου όπως αποσαφηνίστηκε στην Α.Ε. 759, Westpark Ltd. ν.Δημοκρατίας — Συνέπειες και περιστάσεις στην κριθείσαπερίπτωση — Σύννομηάσκηση τηςεξουσίας τουΔιευ θυντή—Διαπίστωσητηςανάγκης για ειδική νομοθετικήρύθμιση. Ηαιτήτρια εταιρεία με την προσφυγή της κατάτηςαπόφασης επιβολής τελών μεταβιβάσεως £159.000για αγοράακινήτουαμφι σβήτησε την εκτίμηση στην οποία προέβη ο καθ' ου η αίτηση για σκοπούς επιβολής των τελών αυτών. . t 15 20 25 Η Ολομέλεια του Ανωτάτου Δικαστηρίου, απορρίπτονταςτην προσφυγή, αποφάσισεότι: 1. Δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι υπήρξε πλάνη περί το νόμο καιτα πράγματα γιατί το θέμα της αναγραφής στην κοινοποίηση της απόφασης ότι αυτήθαμπορούσε να προσβληθεί στοΕπαρχιακό Δικαστήριο, αναφέρεταιστη διαδικασίαμετάτηλήψη της επίδι κης απόφασης και εισήγηση ακυρώσεως διοικητικής απόφασης γιαπλάνηπερίτονόμοήταπράγματαεπιτυγχάνειμόνοότανσυ ντελεί,ήφαίνεταιναέχει συντελέσει, στηλήψητηςεπίδικηςαπό φασης. Η επίδικη απόφασηείχε ήδηληφθεί και το γεγονός ότι αναγραφόταν στην κοινοποίηση του Διευθυντή του Κτηματολο915 WestparkLtd v.Δημοκρατίας
(1990)γίουηυπόδειξηγιαδικαίωμαέφεσης στο ΕπαρχιακόΔικαστήριο, είναι παντελώς άσχετο.
- Στηνκρινόμενη προσφυγήηαιτήτριαΕταιρείαείχε, όπωςαποδει κνύεταιαπότοφάκελοτηςυπόθεσηςκαιταγεγονόταπουεκθέτου5 με πιο πάνω,την ευκαιρίανα παρουσιάσει τηδικήτης θέση προ σκομίζοντας οποιαδήποτεστοιχείαήθελεστοΔιευθυντή. Καιτού τογιατίκατέστησ*αυτήγνωστήη εκτίμησητουκαιπρινακόμαγί νει ηδήλωση μεταβιβάσεως,ηδεεκτίμηση τουαυτή ήτανπολύψη λότερηαπόεκείνηπουαναφερότανστοπωλητήριοέγγραφο. Όταν 10 δε ο ΕπαρχιακόςΚτηματολογικός Λειτουργός δεν αποδέχθηκετη δηλωθείσα στοπωλητήριοέγγραφοαγοραίααξία,υπέδειξε πωςΘα προέβαινε σε επιτόπια εξέταση για να καθορίσει την πραγματική αγοραίααξία.Μετηνενέργειατουαυτήέδιδετηνευκαιρίακαιστην αιτήτρια Εταιρεία ναυποβάλει και εκείνητην εκτίμηση δικού της 15 εμπειρογνώμονα, αναφορικάμετηναγοραίααξίατουκτήματος.
- Δεν αποδεικνύεται στην κρινόμενη υπόθεση κατάχρησηήυπέρ βαση εξουσίας, γιατίηεκτίμηση της αγοραίαςαξίαςέγινε μετο δέοντα τρόπο και ημέθοδος πουχρησιμοποιήθηκε είναι ηενδεδειγμένη. Είναι δε καθαρόπως ηπρώτη επιφύλαξη της υποπαραγράφου (β)(ίν),του Πίνακατου Νόμου (Κεφ.219), παρέχει τοδικαίωμα στο Διευθυντή, όταν δεν ικανοποιείται, πως το τίμημα που δηλώνεται μιας πώλησης αντιπροσωπεύει την αγοραίααξία του, να επιβάλλει και εισπράττει τέλος υπολογιζόμενον πάνω στην αγοραία αξία πουέχει το ακίνητοκατάτην κρίση του.
- Σαν αποτέλεσμα της απόφασης της Ολομέλειας στην υπόθεση Westpark Ltd. ν. ΤηςΔημοκρατίας
(1989)3(B) Α.Α.Δ. 897 και των προβλημάτων πουπαρουσιάστηκαν στην υπόθεση αυτή,εί ναι πολύ επιθυμητόναγίνει νομοθετική ρύθμιση πουνα αφορά τηδιαδικασίαεπιβολής τηςφορολογίας καιδιαφωνίαςτουαγο ραστού και να προσαρμοστούν οι ειδοποιήσεις που δίδει το Κτηματολόγιο στη νομική κατάσταση,όπως διαπιστώθηκε στις αποφάσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου. 20 25 30 35 Η προσφυγή απορρίπτεται χωρίςέξοδα. 40 Αναφερόμενες υποθέσεις: Westpark Ltd. ν.Δημοκρατίας
(1989)3(B)Α.Α.Δ. 897, 916 3ΑΛΛ. Westpark Ltd v.Δημοκρατίας GeneralMedical Council v. Spackan [1943]2All E.R. 337, Boardof Education v. Rice[1911]A.C. 179, 5 Universityof Ceylon v. Fernando[I960] 1 All E.R. 631, Νικολαΐδης v.ΔημοκρατίαςκαιΆλλου
(1989)3(Γ)ΑΛΛ.
- Προσφυγή. 10 Προσφυγή εναντίον της απόφασηςτων καθ' ων ηαίτηση με την οποία εξετιμησαν την αγοραίααξία ενός ακινήτου,που με ταβιβάστηκεστους αιτητές,σε δύο εκατομμύρια λίρεςκαι καθό ρισαν ως δικαιώματαμεταβιβάσεως το ποσόν των£159.
- 15 Α. Δικηγορόπονλος,για τους Αιτητές. Ν. Χαραλάμπους, Ανώτερος Δικηγόρος της Δημοκρατίας, για τους Καθ'ων ηαίτηση. 20 Cur. adv.vult. 25 30 35 40 Α. Ν.ΛΟΪΖΟΥ, Π.: Με την προσφυγή της αυτή ηαιτήτρια Εταιρεία ζητάτην ακύρωση της απόφασηςτων καθ'ων η αίτηση με την οποίαν εξετιμησαν την αγοραίααξία ενός χωραφιού εκτάσεως οχτώ εκταρίων επτάδεκάτων και 204 τ.μ. στην Κάτω Πάφο με αριθμό εγγραφής 3222,τεμάχιο 4, Φ/Σχ.LI/19, σε δύο εκατομμύριαλίρεςκαιότι όφειλεναπληρώσει εκατόν-πενήνταεννέα χιλιάδες λίρεςδικαιώματαμεταβιβάσεως,για τολόγο ότι είναι αντίθετη προς τις πρόνοιες του Νόμουκαι/ήτου Συντάγ ματοςκαι/ή ότι ελήφθη με υπέρβασηκαι/ή κατάχρηση εξουσίας. Ηπώληση του κτήματος έγινεμε πωλητήριο έγγραφο ημερο μηνίας 27 Απριλίου 1984, μεταξύ του Terence Menelaos Spiby και της αιτήτριας Εταιρείας. Στις 29 Ιανουαρίου 1987, μεταβι βάστηκε στην αγοράστρια εταιρεία με δήλωση πωλήσεως και σαν τίμημα δηλώθηκε το ποσό του ενός εκατομμυρίου τριακο σίων χιλιάδων λιρών. Ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός Πάφουδεν ικα νοποιήθηκε ότι το τίμημα πωλήσεως που δηλώθηκε αντιπροσώ πευε την αγοραία αξία του ακινήτου και αφού άσκησε τη δια κριτικήεξουσία πουτουπαρέχουνοι πρόνοιες τηςπαραγράφου 3(β)(ιν)του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος 917 Λοΐςου, Π. Westpark Ltd ν. Δημοκρατίας
(1990)(Τέλη και Δικαιώματα) Νόμου Κεφ. 219, όπως τροποποιήθηκε από τους Νόμους,Αρ. 10του 1965, 81 του 1970,61 του 1973,31 του 1976, 66 του 1979 και 15 του 1980 και που θααναφέρεται στη συνέχεια ως ο Νόμος, απαίτησε από την αγοράστρια εται ρεία να καταβάλει δικαιώματα πάνω σε ποσό £2,000,000.-που αντιπροσώπευε την προκαταρκτική εκτίμηση, μέχρι τη συμπλή ρωση του υπολογισμού της αγοραίαςαξίας του ακινήτου. 5 Η αγοράστρια εταιρεία δεν αποδέκτηκε την προκαταρκτική αυτή εκτίμηση για το ποσό των £2,000,000.- και κατόπιν οδη- 10 γιων του Διευθυντή τουΤμήματος Κτηματολογίου καιΧωρομετρίας, κλήθηκαν να καταβάλουν δικαιώματα πάνω σε ποσό £1,700,000.-μέχρι νασυμπληρωθεί ουπολογισμός τηςαγοραίας αξίας του ακινήτου. Ηαιτήτρια εταιρεία κατέθεσε και πάλι με διαμαρτυρία το ποσό των£135,000.-πουαντιπροσώπευε τα με- 15 ταβιβαστικά δικαιώματαπου προνοούνται απότοΝόμο. Στις 9 Μαρτίου 1987, έγινε επιτόπια εξέταση και ηαγοραία αξία του ακινήτου που μεταβιβάστηκε υπολογίστηκε για £2,000,000.-όπως είχε δηλαδήυπολογιστεί αρχικά.Στις 13 Μαρ- 20 τίου 1987 κοινοποιήθηκε ηαγοραία αξία του ακινήτου προς την αιτήτρια Εταιρεία,όπωςπρονοείται στην παράγραφο 3(β)(ιν) του Νόμου, και κλήθηκε να καταβάλει το επιπρόσθετο' ποσό των £24,000.-ως υπόλοιπο δικαιωμάτων.Θαμπορούσε ναλεχθεί εδώ ότι η αιτήτρια εταιρεία ήλθε σε επαφήμε τους καθ' ων ηαίτηση 25 προτού υποβάλουν τη Δήλωση Μεταβιβάσεως και πληροφορήθη καν τις απόψεις των καθ'ων ηαίτηση ως προς την αγοραία αξία του ακινήτου στις 27 Απριλίου 1984. Ταυτόχρονα με αγωγή που κινήθηκε στο ΕπαρχιακόΔικαστή- 30 ριο Πάφου,η αιτήτριαΕταιρείακαταχώρησε στο Δικαστήριο τού τοτηνπαρούσαπροσφυγήγιατί,κατάτηνεισήγηση τουδικηγόρου τηςη επίδικηαπόφασητουΔιευθυντή είναι θέμαπουεμπίπτει στη σφαίρα του δημοσίου δικαίου. Το ζήτημα αυτό εξετάστηκε πρω τόδικα από Δικαστή του Ανωτάτου Δικαστηρίου ως προκαταρ- 35 κτικό νομικό σημείο καιηαπόφασητου εφεσιβλήθηκε. Η Ολομέ λεια του Ανωτάτου Δικαστηρίου, μετην απόφασητηςπουδόθηκε στις 18Απριλίου 1989, (βλέπε Westpark Ltd. ν.ΤηςΔημοκρατίας
(1989)3(B)Α.Α.Δ. 897,αποφάσισεότιη πρόνοιατηςδεύτερης επι φύλαξης της παραγράφου3(β)(ϊν),του Πίνακατου Αρθρου 3του 40 Νόμου,όπως τροποποιήθηκε απότο Αρθρο 2 του Νόμου Αρ. 66 του 1979, που έδιδε δικαιοδοσία στο ΕπαρχιακόΔικαστήριο, να εξετάζει κατ' έφεση την απόφασητου Διευθυντή Κτηματολογίου, ήταν αντίθετη με τις διατάξεις του Αρθρου 146
(1)τουΣυντάγμα918 3ΑΛΛ. Westpark Ltd v. Δημοκρατίας Λοΐζου,Π. τος, πουδίδει αποκλειστική δικαιοδοσία στο Ανώτατο Δικαστή ριοναεπιλαμβάνεταιθεμάτωνπουεμπίπτουνστησφαίρατουδη μοσίουδικαίου. 5 10 15 20 25 30 ΗυπόδειξητουΔιευθυντή του Κτηματολογίου, πουπεριέχεται στην κοινοποίηση της επίδικης απόφασηςτου και η πρόνοια του Αρθρου2τουΝόμου66του 1979,πουδίδειδικαιοδοσίαστοΕπαρ χιακόΔικαστήριο να εξετάζει κατ' έφεση διαφωνία αναφορικά με τηνεκτίμησητηςαγοραίαςαξίαςτουκτήματος μεταξύτουΔιευθυντήτου Κτηματολογίου και του αγοραστή,έδωσετηβάσηγιατον πρώτονομικό λόγοπουπρόβαλεο ευπαίδευτοςδικηγόρος τηςαιτήτριαςεταιρείας. Εισηγήθηκε δηλαδήπωςηεπίδικηαπόφαση λή φθηκεκάτωαπόπλάνηωςπροςτονόμοκαιταπράγματα,εφόσον θεωρήθηκε ως νομικά δεδομένο ότι ηυπόθεση θα παρουσιαζόταν στο ΕπαρχιακόΔικαστήριο σε περίπτωση διαφωνίας, ενώ άλλως πωςθαήταντοπεριεχόμενο τηςαπόφασηςτουΔιευθυντήτου Κτη ματολογίουανήτανπροσβλητήστοΑνώτατο Δικαστήριο. Δενομίζουμε ότιμπορείναθεωρηθεί ότιυπήρξεπλάνηπερίτο νόμο και ταπράγματα γιατί το εγειρόμενο θέμααναφέρεται στη διαδικασία μετά τη λήψη της επίδικης απόφασης και εισήγηση ακυρώσεως διοικητικής απόφασηςγια πλάνη περί το νόμο ήτα πράγματα επιτυγχάνει μόνο ότανσυντελεί,ή φαίνεταιναέχεισυ ντελέσει,στη λήψητης επίδικης απόφασης. Ηεπίδικηαπόφαση είχεήδηληφθείκαιτογεγονός ότιαναγραφότανστηνκοινοποίη ση του Διευθυντή του Κτηματολογίου η υπόδειξη γιαδικαίωμα έφεσης στο ΕπαρχιακόΔικαστήριο,είναιπαντελώςάσχετο. Ό,τι δεοδικηγόρος της αιτήτριαςαμφισβητούσε την εγκυρότητα της νομοθετικής διάταξης που έδιδε αρμοδιότητα στο Επαρχιακό Δικαστήριο για την επίλυση της διαφοράς φαίνεται καιαπότογεγονός τηςταυτόχρονηςκαταχώρισης με τηνέφεση στο ΕπαρχιακόΔικαστήριο καιτηςπροσφυγήςστο Ανώτατο Δι καστήριο,σύμφωνα μετο Αρθρο 146 τουΣυντάγματος. 35 40 Ο βασικός λόγος που επικαλείται ηαιτήτρια Εταιρείαγιατην προσβολήτηςαπόφασηςτουΔιευθυντή τουΚτηματολογίου είναι ότι,λόγωτωνπιοπάνωαναφερομένωνγεγονότων στερήθηκε της ευκαιρίαςνα αμφισβητήσει την εκτίμηση του,και συνεπώς παραβιάστηκε έναςαπότους θεμελιώδεις κανόνες της φυσικής δικαιο σύνηςτοδικαίωμαδηλαδήναακουστεί. Σχετικές μετοθέμαείναι οι υποθέσεις GeneralMedical Council v. Spackan [1943]2 All E.R. 337. The Board of Education v.Rice [1911]A.C. 179, The University of Ceylonv.Fernando[1960]1 All E.R.631. 919 Λοΐζου, Π. Westpark Ltd ν.Δημοκρατίας
(1990)Είναι δηλαδήο ισχυρισμός της αιτήτριας Εταιρείαςότι ο μεν Διευθυντής δεν έκαμε τη δέουσα έρευνα, ενεργώντας βάσει της υφιστάμενης νομοθεσίας, που πρόβλεπε για πλήρη αναθεώρηση της απόφασηςτου κατ' έφεση στο ΕπαρχιακόΔικαστήριο, αλλά καιη ίδιαη αιτήτρια,ενεργούσεκάτωαπότην ίδιααντίληψη, ανα5 μένοντας δηλαδήναπαρουσιάσειμελεπτομέρεια τηδικήτηςυπό θεσηκατάτην ακρόασητης έφεσης της στο ΕπαρχιακόΔικαστή ριο. Συνεπώςηακύρωσητηςεπίδικηςαπόφασηςθαδώσει τηνευ καιρία στο Διευθυντή να ενεργήσει ως διοικητικό όργανο και στους αιτητές να παραθέσουν ενώπιον του όλα τα σχετικά γεγο- 10 νότακαιστοιχεία γιαναυποστηρίξουν τηδικήτουςθέση. Στηνκρινόμενη όμωςπροσφυγήηαιτήτριαΕταιρείαείχε,όπως αποδεικνύεταιαπότοφάκελοτηςυπόθεσηςκαιταγεγονόταπουεκ θέτουμε πιο πάνω, την ευκαιρίαναπαρουσιάσει τηδικήτηςθέση 15 προσκομίζοντας οποιαδήποτεστοιχεία ήθελεστο Διευθυντή. Και τούτογιατίκατέστησ' αυτήγνωστήηεκτίμησητουκαιπρινακόμα γίνειηδήλωσημεταβιβάσεως,ηδεεκτίμησητουαυτήήτανπολύψη λότερηαπόεκείνηπουαναφερότανστοπωλητήριοέγγραφο.Όταν δε ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός δεν αποδέχθηκετη 20 δηλωθείσα στο πωλητήριο έγγραφοαγοραίααξία,υπέδειξε πωςθα προέβαινε σε επιτόπια εξέταση για να καθορίσει τηνπραγματική αγοραίααξία. Μετηνενέργειατουαυτήέδιδετηνευκαιρίακαιστην αιτήτρια Εταιρείανα υποβάλει και εκείνητην εκτίμηση δικού της εμπειρογνώμονα αναφορικάμετηναγοραίααξίατουκτήματος. 25 Ένας άλλος λόγος που επικαλείται ηαιτήτρια Εταιρείαγια τηνακύρωσητης επίδικηςαπόφασης είναι πωςδενυπήρξε ορθή άσκησητης διακριτικής ευχέρειας πουπαρέχεταιστο Διευθυντή απότοΝόμο. Έχουμετηγνώμηότιδεναποδεικνύεταιστηνκρι- 30 νόμενη υπόθεση κατάχρησηή υπέρβαση εξουσίας, γιατί η εκτί μησητης αγοραίαςαξίαςέγινε με το δέοντα τρόπο και η μέθο δος που χρησιμοποιήθηκε είναι η ενδεδειγμένη. Είναι δε καθαρό πως ηπρώτη επιφύλαξη της υποπαραγράφου(β)(ΐν),τουΠίνακατουΝόμου,παρέχειτοδικαίωμαστο Δι ευθυντή, όταν δεν ικανοποιείται πως το τίμημα που δηλώνεται μιας πώλησης αντιπροσωπεύει την αγοραία αξία του, να επι βάλλει και εισπράττει τέλος υπολογιζόμενον πάνω στην αγο ραία αξίαπου έχει το ακίνητοκατάτην κρίση του. Αξίζει να επαναληφθείεδώτο τί λέχθηκε στην υπόθεσηΒαρ νάβα Ζαχαρία Νικολαΐδη ν. Της Δημοκρατίας
(1989)3(Γ) Α.Α.Δ. 1961) όπου αναφέρονταιταπιοκάτω: 920 35 40 3ΑΛΛ. 5 10 15 20 25 30 Westpark Ltdv.Δημοκρατίας Λοΐζον,Π. " έχειλεχθείεπανηλειμμένα ότι σευποθέσεις της φύσεως αυτής η εξουσία του Διοικητικού Δικαστηρίου περιορίζεται στον έλεγχο τηςνομιμότητας τηςεπίδικης απόφασηςκαι δεν επεμβαίνει όταν η επίδικη απόφαση ήταν εύλογα επιτρεπτή στην κρίση τουαρμοδίουδιοικητικούοργάνου. Ούτεκαιστην ουσιαστική κρίση της διοίκησης, εκτός αν φανεί ότι υπήρξε πλάνη περί ταπράγματαήτοΝόμο ήυπέρβαση ήκατάχρηση εξουσίας, που σετέτοιες περιπτώσεις τοΔικαστήριο αυτόθα εδικαιολογείτο ναεπέμβει μετηνεκτίμησητωνγεγονότων ήτην απόφασηεπίτηςουσίας. (ΒλέπεΓεωργιάδηςν. ΤηςΔημοκρα τίας
(1983)3Α.Α.Δ.659.Λθηνονλλα Ιερωννμίόον ν. Της Δη μοκρατίας
(1988)3Α.Α.Δ.2657,ΘέκλαΠρωτοπαπάν. ΤηςΑψ μοχρατίας(\9&9) 3Α.Α.Δ.528)." Σαναποτέλεσμα της απόφασηςτης Ολομέλειας στην Αναθε ωρητικήΈφεσηΑρ.759,υπόθεση Westpark Ltd. ν. ΤηςΔημο κρατίας, (πιο πάνω),καιτων προβλημάτων πουπαρουσιάστη κανστην υπόθεσηαυτήείναιπολύ επιθυμητόκατάτηγνώμημας να γίνει νομοθετική ρύθμιση που νααφοράτηδιαδικασία επιβολής της φορολογίας και διαφωνίας του αγοραστού και να προσαρμοστούν OLειδοποιήσεις πουδίδειτοΚτηματολόγιοστη νομική κατάσταση,όπως διαπιστώθηκε στις δύοαυτές αποφά σειςτου Ανωτάτου Δικαστηρίου. Γιαόλους τουςπωπάνωλόγουςηπροσφυγήαποτυγχάνεικαιη επίδικη απόφαση επικυρώνεται. Κάτω απότις περιστάσεις της υπόθεσηςόμωςδενγίνεταιοποιαδήποτε διαταγήγιαέξοδα. Η προσφυγή απορρίπτεται χωρίς έξοδα. 921