clr/1991/1991_1_327.pdf

(1991)τηςήταναπλήάδεια(barelicence)καιόχι άδειασυνοδευόμενηαπό "συμφωνία επί της γης" (coupled with agrant of an interest in land) και σαντέτοια μπορούσε ναανακληθείοποτεδήποτε με ειδοποίηση προς τον αδειούχο, χωρίς ο αδειούχος να δικαιούταιαποζημιώ­ σεις. (γ) Εφόσο η παρουσία των συσκευών στο φωταγωγόαποτε­ λούσε χωρίς αμφιβολία παράνομη επέμβαση,το πρωτόδικοΔικα­ στήριο δεν είχε άλλη εκλογήκάτω απότις συνθήκες παρά να δια­ τάξει τη μετακίνηση τους για να τερματισθεί η παρανομία. Οποιαδήποτε άλλη απόφαση για αποζημιώσεις δεν θααποτελούσε πλήρηδιασφάλισητωνδικαιωμάτωντων εναγόντων. 5 10 Ηέφεσηαπορρίφθηκεμεέξοδα. Υπόθεση που αναφέρθηκε: Papageorghiou v.Karayiannis

(1988)1C.L.R. 571. Έφεση, 15 Έφεση από τους εναγόμενους κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας που δόθηκε στις 18 Ιουλίου, 1986 (Αρ. Αγωγής5746/84)μετην οποία επιδίκα­ σε στους ενάγοντες £15.- ονομαστικές αποζημιώσεις και εξέδωσε διάταγμα για την μετακίνηση από το φωταγωγό 20 του κτιρίου Κολοκασίδη της συσκευής κλιματισμού και εγκαταστάσεις τις οποίες παρανόμως διατηρούν καιεπα­ ναφέρουν το μέρος τουφωταγωγούστην αρχικήτουκατά­ σταση. 25 Π.Αγγελίδης, για τους εφεσείοντες. Στ. Παναγίδης,γιατους εφεσίβλητους. Cur.adv. vult. ΣΤΥΛΙΑΝΙΔΗΣ, Δ.: Την απόφασητου Δικαστηρίου θα εκδώσει οκ. Π.Αρτεμης, Δ. ΑΡΤΕΜΗΣ,Δ.: Ταγεγονότα της υπόθεσης,που βασικά 30 αποτελούν κοινό έδαφος,φαίνονταικαθαρά στην απόφα­ σητου πρωτόδικου Δικαστή,που αποτελείκαιτο αντικεί328 1 Α.Α.Δ. Αγγελίδης & Φιλίππου ν. Κολοκασίδης Εστέϊτς Αρτεμης»Δ. μενοτηςπαρούσαςέφεσης. Οιενάγοντες είναιεταιρείαπεριορισμένης ευθύνηςστη Λευκωσία. Οι εναγόμενοι ενοικιάζουναπότουςενάγοντες ένακατάστημαμε συνεχόμενο ημιυπόγειο στο ισόγειοτης 5 πολυκατοικίας των εναγόντων. Η ενοικίαση άρχισε το 1966 μεβάση γραπτήσυμφωνίακαι μετάτην αρχική ενοι­ κίαση οι εναγόμενοι εξακολουθούν να κατέχουν τα πιό πάνωυποστατικά απότην 1.10.68 ωςθέσμιοι ενοικιαστές. Σύμφωνα με τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου 10 πουδεν έχουν αμφισβητηθεί, οι εναγόμενοι, το Μάϊοτου 1978, εγκατέστησαν δύο συσκευές κλιματισμού πάνω σε σιδερένιες δοκούς μέσαστοχώροτουφωταγωγούτης πο­ λυκατοικίας,πουδεν αποτελούσε μέρος του ενοικιαζόμε­ νουκαταστήματος.Σεκάποιο στάδιοοι ενάγοντεςέλαβαν ,c για πρώτη φοράγνώση του γεγονότος της εγκατάστασης των συσκευών, που προφανώς έγινε χωρίς τηνπροηγού­ μενη συγκατάθεση τους. Για αρκετό χρόνο οι ενάγοντες δεν έλαβανκανένα μέτρο και έτσι σιωπηρά δέχθηκαντην παρουσία των συσκευών στο φωταγωγό.Μετάαπό αρκε20 τό καιρό οι ενάγοντες απέστειλαν δύο επιστολές στους εναγόμενους (τεκμ.2 και 3),μετις οποίες ζητούσαντημε­ τακίνηση των συσκευών, στις οποίες οι εναγόμενοι δεν ανταποκρίθηκαν καιως αποτέλεσμα οι ενάγοντεςήγειραν αγωγή για παράνομηεπέμβαση, ζητώντας μεταξύ άλλων 25 και διάταγμα του Δικαστηρίου για μετακίνηση των συ­ σκευών από το φωταγωγό. Το πρωτόδικο Δικαστήριο βρήκεπωςμετηνανοχήτους οι ενάγοντες είχαν ουσιαστι­ κά παραχωρήσει άδεια (licence) στους εναγομένους να χρησιμοποιούν το φωταγωγόμεαυτότον τρόπο,αλλάμε 30 τις επιστολές τους θεώρησε ότι ηάδειααυτή ανακλήθηκε και συνεπώς η μη συμμόρφωση των εναγομένων αποτε­ λούσεπαράνομηεπέμβασηκαιεξέδωσετο αιτούμενο διά­ ταγμαμετακίνησης των συσκευών. Με την έφεση τους οι εφεσείοντες-εναγόμενοι αμφι35 σβητούν ταακόλουθασημεία της απόφασηςτουπρωτόδι­ κουΔικαστηρίου: α) Το εύρημα ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκω329 Αρτεμης, Δ. Αγγελίδης &Φιλίππου ν.ΚολοκασίδηςΕσΐεϊτς

(1991)σίας είχε αρμοδιότητανα εκδικάσει την υπόθεση, καθόσο η ενοικίαση του καταστήματος καλύπτεται απότο Ενοι­ κιοστάσιο, β) το εύρημα ότι ηάδειαπου σιωπηρά παραχωρήθηκε στους εναγομένους ήταναπλήάδεια(barelicence)καιως 5 εκ τούτου υπήρχε δυνατότητα ανάκλησης της και όχι άδεια που συνεδέετο με συμφωνία επί της γης (licence coupledwithagrantof aninterest),πουήτανανέκκλητη, γ) το εύρημα του Δικαστηρίου ότι με τις επιστολές υπήρξεανάκλησητηςάδειας, 10 δ)τηθέση τουΔικαστηρίου ότι ο ισχυρισμός γιαανά­ κλησητης άδειαςυπήρχε στην ΈκθεσηΑπαιτήσεως και/ή Απαντήσεως,και ε) την ορθότητα της έκδοσης προστακτικού διατάγμα­ τος. Αναφορικά με τοθέμααρμοδιότηταςτου Επαρχιακού Δικαστηρίου, σύμφωνα με το άρθρο 4 του Νόμου23/83, είναι τοΔικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων πουέχει δικαι­ οδοσίαναεκδικάζειπαρεμπίπτοντα καισυμπληρωματικά θέματα των κυρίων θεμάτων για τα οποία έχει αποκλει- 20 στικήαρμοδιότητατοενλόγω Δικαστήριο.Στηνυπό εκδί­ κασηυπόθεση,τοπρωτόδικοΔικαστήριο κανέναθέμα δεν είχεενώπιον του σχετικά μετο ενοικιαζόμενο κατάστημα, αλλά το κύριο και μόνο θέμα πουείχεήτανο ισχυρισμός γιαπαράνομηεπέμβασησεκοινόχρηστους χώρουςτηςπο- 25 λυκατοικίας.ΣτηνυπόθεσηΠαπαγεωργίονν. Καραγιάννη

(1988)1Α.Α.Δ.571, το Ανώτατο Δικαστήριο είχε τηνευ­ καιρία να επιληφθεί του θέματος και να αναλύσει τις αρχές σε αγωγή για παράνομη επέμβαση και οχληρία.Η αρχή που αναφέρεταιστην απόφασηείναι πως αποκλει- 30 στικήδικαιοδοσίαέχειτοΔικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσε­ ων μόνο όταν η απαίτηση είναι διατυπωμένη με τέτοιο τρόποπουνααπαιτεί ναεξετάσει καιναεφαρμόσειτοΔι­ καστήριο πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, ή τους όρους της θέσμιας ενοικίασης. Αναφορικά με ταγε- 35 '330 15 1 Α.Α.Δ. Αγγελίδης & Φιλίππουν.ΚολοκασίδηςΕστέϊτς Αρτεμης,Δ. γονότα τηςυπόθεσηςτοΔικαστήριοανέφερετα ακόλουθα στησελ.579: 5 10 15 20 25 30 "From a careful examination of the present claim of the plaintiff it is obvious that the essence of theaction is trespass to land and nuisance associated with the use of the land trespassed upon which adjoins the demised con­ trolled premises. Though,undertheterms of thetenancy agreement, Exh.l, which survived the conversion of the tenancy into a statutory one by virtue of section 27 of Law 23/83, which terms the tenant must continue to observe, the use of the demised premises in a manner causing nuisancetotheneighbours,givesthelandladythe right to terminate the tenancy and recover vacant possession of thepremiese,thelandlady is notrelyingon any alleged breach of the terms of the statutory tenancy and is not praying for an order to evict the tenant on account of such breach or on any other account. The determination of the plaintiffs claim in the manner she chose to fashion it in the present action does notinvolve directly or indirectly the application of the RentControl Law (Law 23/83)nordoes itrequire consideration of any of the terms or conditions of the statutory tenancy as such.Themerefact thatinhis Defence thetenantalleges, inter alia, that the part of the plaintiffs yard where he is alleged to have committed the trespass and thenuisance was included in the original tenancy though not specifically mentionedin the agreement, Exh.l, does not change the complexion of the action;nor does it make it a matter relevant to the application of Law 23/83. The claim can still be examined and determined solely by reference to and by application of the general principles of the law pertaining to the aforesaid civil wrongs of trespass and nuisance." Με βάση τις αρχές αυτές το Εφετείο απέρριψε την 35 έφεση.Ταγεγονότατηςυπόεξέταση υπόθεσης είναιπανο­ μοιότυπα με τα πιό πάνω και ως εκ τούτου δεν έχουμε καμμιά αμφιβολία ότι ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάσισε ότι είχε αρμοδιότητα να εκδικάσειτην υπόθε­ ση. 331 Αρτεμης, Δ. Αγγελίδης &Φιλίππουν.Κολοκασίδης Εστεϊτς

(1991)Αναφορικά με το θέμα (δ) πιό πάνω, βρίσκουμε πως, παρόλο ότι δεν αναφέρεται ρητά στην Έκθεση Απαιτήσε­ ως ο ισχυρισμός για άδειακαι ανάκληση,εντούτοις ταγε­ γονότα που αναφέρονται εκεί είναι επαρκή για να καλύ­ ψουν την περίπτωση δικογραφικά.Θαπροχωρήσουμε έτσι να αναλύσουμε και να εξετάσουμε τους υπόλοιπους λό­ γους της έφεσης για να καταλήξουμε στα συμπεράσματα μας. 5 Το εύρημα του Επαρχιακού Δικαστηρίου ότι με τη σιωπή τους οι ενάγοντες είχαν ουσιαστικά παραχωρήσει 10 άδεια χρήσης του φωταγωγού στους εναγομένους, δεν έχει αμφισβητηθεί. Το τϊ θα πρέπει τώρα να αποφασίσουμε είναι κατά πόσο η άδεια αυτή ήταν απλή (bare licence) ή όχι. Ο πρωτόδικος Δικαστής, σε μια εμπεριστατωμένη απόφαση, αναλύει τις αρχές που διέπουν το θέμα της 15 άδειας. Όπως αναφέρει,στο σύγγραμμα Hill and Redman's Law of Landlord and Tenant, 15η Έκδοση,στην σελ.21, δί­ δονται ο ορισμός και η φύση της άδειας, καθώς και τα είδη της: "Rule 7 - A licence is a permission which entitles the 20 licensee to do some act on the land which would otherwise be a trespass, but which does not create any estate of interest inthe land. Rule 8. - A licence is either (

1. a)a gratuitous or bare licence, or (
2. b)a licence coupled with the grant of an 25 interest, or (
3. c)acontractual licence. The assignability and the revocability of a licence depend on the category into which it falls." Ο ευπαίδευτος συνήγορος των Εναγομένωνπροσπάθη­ σε να μας πείσει ότι ηπερίπτωση αφορά όχι απλή άδεια 30 αλλά άδεια συνοδευόμενη από "συμφωνία επί της γης" (coupled with a grant of an interest in land), παρόλον ότι αναγνώρισε πως η Κυπριακήνομοθεσία πέρα απόσυμβα­ τική υποχρέωση αναφορικά με ενοικιάσεις δεν αναγνωρί­ ζει εμπράγματο δικαίωμα ήβάρος επί της γης, εκτός όπως 35 προβλέπεται στον περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας(Διακατοχή, 332 1 Α.Α.Δ. Αγγελίδης &Φιλίππουν. Κολοκασίδης Εστέϊτς Αρτεμης, Δ. Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμον, Κεφ.224, ο οποίος και δεν έχει εφαρμογή στην παρούσαπερίπτωση.Δεν έχουμε καμμιά αμφιβολία πως, παρόλο το γεγονός ότι ηάδεια αφορούσε χρήση χώρου που συνεδέετο με τη χρήση του 5 ενοικιαζόμενουκαταστήματος δενήταντίποτε περισσότε­ ρο απόμίααπλήάδεια. Θεωρούμε περιττό ν'ασχοληθούμε με τις διαφορές στην Αγγλική και Κυπριακή νομοθεσία πάνω στο θέμα δημιουργίας δικαιώματος επί της γης (estate in land), γιατί, κατά τη γνώμη μας,ούτε και στην 10 Αγγλία ηάδεια,μεβάσηταγεγονότα,θαδημιουργούσε τί­ ποτεπερισσότερο από απλή άδεια (bare licence). Όσον αφορά το ζήτημα ανάκλησης άδειας και πάλι στο σύγγραμμα Hill and Redman (πιόπάνω) αναφέρονται ταακόλουθαστησελ.22: 15 "A bare licence does not even amount to a contract, with the result that it may be revoked by the licensor at any time without giving a right to damages to the licensee." Ως εκτούτου,βρίσκουμε πως οι ενάγοντες είχαντοδι20 καίωμαανάκλησηςτης παραχωρηθείσας άδειας καιτοπε­ ριεχόμενο των επιστολών τους (τεκμ.2 και 3) αποτελούσε, όπως βρήκεκαιτοπρωτόδικοΔικαστήριο,τέτοιαανάκλη­ ση. Η διατήρηση των συσκευών στο φωταγωγόπαρά την ανάκληση,συνιστούσε παράνομη επέμβαση.Όπως αναφέ25 ρεταισχετικάστην παράγραφο 1345,σελ.756,τουσυγράμματος Clerk & Lindsell on Tons, "A licensee who remains in land after his licence expires or is properly revoked is a trespasser.... The licensor in his noticeOf revocation is not obliged,unless otherwise contractually bound, to specify the 30 time within which the licensee must remove himself and his goods. The revocation will be good even if the time given is insufficient." Επίσης στη σελ. 757 παραγρ. 1347 του ιδίου συγγράμ­ ματος διαβάζουμε: 35 "A gratuitous licence can be revoked by notice given 333 Αρτεμης,Δ. Αγγελίδης & Φιλίππου ν.Κολοκασίδης Εστεϊτς

(1991)at any time, so that if the licensee remains on the land after therevocation heisatrespasser." To τελευταίο παράπονο των εναγομένων είναι ότι κακώς το Δικαστήριο εξέδωσε προστακτικόδιάταγμαγια τη μετακίνησητων συσκευών καιδεν εξέτασε την πιθανό- 5 τητα αποζημιώσεων αντί διατάγματος.Το πρωτόδικο Δι­ καστήριο επεδίκασε συμβολικές (nominal) αποζημιώσεις £15.- για την παράνομη διατήρηση των συσκευών στο χώρο του φωταγωγού μετά την ανάκληση της άδειας και εξέδωσε και διάταγμα μετακίνησης των συσκευών. Έχο- 10 νταςυπόψηπωςηπαρουσία των συσκευών στοχώροτου φωταγωγούαποτελούσεχωρίςαμφιβολίαπαράνομη επέμ­ βαση, βρίσκουμε πως το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν είχε άλλη εκλογή κάτωαπότις συνθήκες παρά ναδιατάξειτη μετακίνηση τους για να τερματιστεί έτσι η παρανομία. 15 Οποιαδήποτε άλλη απόφαση για αποζημιώσεις δεν θα αποτελούσεπλήρηδιασφάλισητωνδικαιωμάτων των ενα­ γόντων. Γιαόλους τους πιόπάνωλόγους βρίσκουμε πως ορθά αποφάσισε την υπόθεση το πρωτόδικο Δικαστήριο και 20 απορρίπτουμε την έφεση με έξοδα σε βάροςτων εφεσειόντων. Ηέφεσηαπορρίπτεται μεέξοδα. •334