clr/1991/1991_4_2641.pdf

(1)Άδειες διαχωρισμού, όπως και άδειες οικοδομής, και πι­ στοποιητικά εγκρίσεως είναι πραγματοπαγείς (in rem) και όχι προσωπαγείς (in personam). "; Οι άδειες οικοδομής και διαχωρισμού εκδίδονται ύστερα από αίτηση,που πρέπει ναυπογράφεται απότον ιδιοκτήτη,ήτον δεόντως εξουσιοδοτημένο αντιπρόσωπο του.Οι άδειες αυτέςακολου­ θούν την ιδιοκτησία της γης και μεταφέρονται αυτόματαστο νέο ιδιοκτήτη,μετημεταβίβασητης ιδιοκτησίας. 20 Το πιστοποιητικό εγκρίσεως είναι ουσιαστικό μέρος στη ρύθ­ μιση της ανάπτυξης της ακίνητης ιδιοκτησίας με οικοδομή ήδιαχωρισμό. 25 Καμιάεγγραφήοποιασδήποτε εργασίας ήθέματος, αναφορικά με την οποίαχρειάζεται άδειαδυνάμει των προνοιών του άρθρου 3 του Περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, δεν γίνεται από το Κτηματολόγιο, εκτός εάν παρουσιαστεί πιστοποιητικό εγκρίσεως που εκδίδεται από την αρμόδια αρχή - CΑρθρο 16 του 2641 Ιωαννίδουκ.α.ν.Δημοκρατίας

(1991)Νόμου). Η αρμόδια αρχή ερευνά, μετά από πληροφορία ή αίτηση του κατόχου της άδειας,εάν υπήρξε εκτέλεσητων έργων σύμφωνα με τουςόρους τηςάδειας. Το πιστοποιητικό εγκρίσεως δίδεται στον κάτοχο της άδειας. 5 Κάτοχοςτηςάδειαςείναι τοπρόσωποστο οποίο εκδόθηκεηάδεια οικοδομής ή διαχωρισμού, εάν δε η ιδιοκτησία μεταβιβάστηκε σε άλλο πρόσωπο,ονέος ιδιοκτήτης. Ο κάτοχος της άδειας -ιδιοκτήτης έχει, με το Νόμο -CΑρθρο 10) -υποχρεώσεις, αλλά και δικαιώματα Δεν είναι επιτρεπτό να 10 δίδεται πιστοποιητικό εγκρίσεως σε πρόσωπο άλλο από τονκάτο­ χο τηςάδειας,όπως πιο πάνωορίζεται. Το πιστοποιητικό εγκρίσεως επηρεάζει την πρόοδο εγγραφής στο Κτηματολόγιο. Δεν είναι επιτρεπτό στον οποιοδήποτε τρίτο μη κάτοχο της άδειας - να λαμβάνει το πιστοποιητικό εγκρίσεως 15 από την αρμόδια αρχή, ούτε η αρμόδια αρχή να δίδει το πιστο­ ποιητικό εγκρίσεως σε άλλο πρόσωποαπότονκάτοχοτηςάδειας. Οι κάτοχοι της Άδειας, από 13 Σεπτεμβρίου, 1988, ήταν οι ιδιοκτήτες της γης,δηλαδή, οι τέσσερειςαιτήτριες και οι δύο εται- 0 Π ρείες. ΙΚ}

(2)Ο Έπαρχοςενήργησε μεβάσητην εσφαλμένη γνωμοδότηση του δικηγόρου της Χωριτικής Επιτροπής Πύλας και, ως εκ τού­ του, η ενέργεια του πάσχει από πλάνη περί το νόμο. Περαιτέρω, δεν ερεύνησε ποιος ήταν ο κάτοχος της Άδειας, σε μια περίοδο που η ιδιοκτησία τηςγης στην Κύπρο,ειδικάστις τουριστικές πε- 25 ριοχές, μεταβιβάζεται μάλλον πολύ συχνά, και, ως αποτέλεσμα, ενήργησε μεπλάνηπερί ταπράγματα. Επίδικη απόφασηακυρώνε­ ται χωρίς διαταγή για έξοδα. Αναφερόμενη υπόθεση: 30 Lordos & Anastassiadcs and Another v. The District Officer of LimassolandAnother

(1976)2 CL.R.

1. Προσφυγή Προσφυγή για τηνακύρωση τουπιστοποιητικού εγκρί­ σεωςπου εκδόθηκε στις 6 Ιουλίου, 1989 απότον Έπαρχο 3 5 Λάρνακας αναφορικά με την άδεια διαχωρισμού Αρ.
2. 2642 4 ΑΛΛ, Ιωαννίόου κ,α.ν. Δημοκρατίας Α.Σ.Αγγελίδης,γιατιςαιτήτριες. Κλ. Θεοδούλου(χα.),ΑνώτερηΔικηγόρος τηςΔημο­ κρατίας,γιατουςκαθ'ωνηαίτηση. Κ. Μιχαηλίδης,γιαταενδιαφερόμενα μέρη. 5 CUT. adv. vuit. ΣΤΥΛΙΑΝΙΔΗΣ, Δ.ανάγνωσετην ακόλουθηαπόφαση. Οι αιτήτριες με την προσφυγήαυτήζητούντην ακύρωση του Πιστοποιητικού Εγκρίσεως που εκδόθηκε στις 6Ιου­ λίου, 1989,απότονΈπαρχοΛάρνακας,αναφορικάμετην 10 Άδεια Διαχωρισμού Αρ.
3. OLδικηγόροι των μερών στιςγραπτέςτους αγορεύσεις ασχολήθηκαν, σε έκταση, περισσότερο με τη νομιμότητα της Άδειας Διαχωρισμού που προηγήθηκε της έκδοσης τουΠιστοποιητικού Εγκρίσεως. 15 Το Δικαστήριο θα περιορίσει την έρευνα του στην πράξηκαι/ήαπόφασηπουπροσβάλλεται. Οι ΤάκηςΛευκαρίτης, Αντωνιέττα Κλεοβούλου Γεωργιάδη και Μαρούλλα Ιωαννίδη ήταν οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες των Τεμαχίων 133/1/2, 136/2/2, 137, 138 και 20 139,Φύλλο/ΣχέδιοXLI/26,τοποθεσίαΠαχύαμμοςτηςπε­ ριοχήςτουχωριούΠύλα,τηςεπαρχίας Λάρνακας. Στις 19Φεβρουαρίου, 1983,μεδύοξεχωριστάπωλητή­ ρια έγγραφα,οι πιοπάνωιδιοκτήτες πώλησαν στην εται­ ρείαLongBeach Holiday Appartments Ltd.καιστηνάδελ25 φή.εταιρεία Long Beach Hotels Ltd. έξι και δέκα σκάλες, αντίστοιχα,απότακτήματααυτά.Σταπωλητήριαέγγρα­ φα επισυνάφθηκανκαι υπογράφτηκαντοπογραφικάσχέ­ δια,μεχρωματισμένο τοχώρο - αντικείμενο τωνπωλητη­ ρίων εγγράφων. . 30 Την ίδιαημέρα οι πιοπάνωπωλητές, με ειδικόπληρε­ ξούσιο που περιγράφεται "Ανέκκλητον", διόρισαν την 2643 Στυλιανίδης, Δ. Ιωαννίόου κ.α.ν.Δημοκρατίας

(1991)Άννα ΝίκουΔουκανάρηαπότηΛάρνακα, ή/και οποιοδή­ ποτε πρόσωπο ήθελε υποδείξει αυτή, όπως"παρουσιάζε­ ται ενώπιον οιασδήποτε Αρμοδίας Αρχής καιυπογραφή οιαδήποτε σχετικά έγγραφαδιάδιαχωρισμόν τωνκτημά­ των μας υπ* αρ. τεμ. 133/1, 136 και 137, Φ/Σχ XL1/26, 5 Πύλα, συμφώνως προςτασυνημμένασυμφωνητικάέγγρα­ φα ή καιυπογραφήοιαδήποτε σχετικά έγγραφα διάλήψιν αδείας ανεγέρσεως οικοδομής εντός των ως άνωκτημά­ των ήκαι υποβάληοιασδήποτεαιτήσεις για εξασφάλισιν αδείας οικοδομής ... ως εάν αύτηεγένετο υφ' Ημών των 10 ιδίων προσωπικώς, εφ' όσον έγινε συμφώνως του παρό­ ντοςεγγράφου." Στις 11 Απριλίου, 1983, υποβλήθηκε αίτησηδιαχωρι­ σμού στην Αρμόδια Αρχή- ΈπαρχοΛάρνακας-(Αριθμός Φακέλου D 190/83).Αιτητές είναι οι τρεις συνιδιοκτήτες. 15 Η αίτηση υπογράφτηκε από την εξουσιοδοτημένη αντι­ πρόσωπο,τηνκ. Δουκανάρη. Στις 12Φεβρουαρίου, 1987,στον ίδιοΑριθμόΦακέλου - D 190/83-υποβλήθηκε νέααίτηση μενέασχέδια διαχω­ ρισμού. Αιτητές είναιοι LongBeach Holiday Appartments 20 Ltd.καιάλλοι. Υπογράφτηκε απότο ίδιοπρόσωπο, όπως καιπροηγουμένως. Στις 28 Απριλίου, 1988, ηκ. Δουκανάρηυπέβαλε, για τους ίδιους αιτητές - Long Beach Holiday Appartments Ltd.,καιάλλοι -νέααίτησηδιαχωρισμούκαινέασχέδια. 25 Οι ιδιοκτήτες, από4 Νοεμβρίου, 1983, ήταν:από 1/3 μερίδιο οι αιτήτριες Αντωνιέττα Μαυρονικόλα καιΜαρούλλα Δ. Μαυρονικόλα ϊωαννίδη, 3/24 Long Beach Holiday Appartments Ltd. και 5/24 Long Beach Hotels Ltd., στις οποίες εταιρείες οΤάκηςΛευκαρίτης είχε μετά- 30 βιβάσειτο μερίδιοτου. Στις20 Ιουλίου, 1988, εκδόθηκεη Άδεια Διαχωρισμού μεΑρ. 02350στους LongBeach Holiday Appartments Ltd.% Αντωνιέττα Δαυίδ Μαυρονικόλα και Μαρούλα Δαυΐδ Μαυρονικόλα. 2644 35 4ΑΛΛ. 5 Ιωαννίδου κ.α.ν.Δημοκρατίας ΣτνλιανίΑης, Δ. Στις 13Σεπτεμβρίου, 1988,τατρίαπρόσωπαπουείχαν δώσει το πληρεξούσιο, με επιστολή τους προς τον 'Επαρ­ χοΛάρνακαςτονπληροφόρησαν ότιανακάλεσανκαιακύ­ ρωσαν το πληρεξούσιο που είχαν παραχωρήσει στην κ. Δουκανάρη. Στις20 Σεπτεμβρίου, 1988,ο'ΕπαρχοςΛάρνακαςειδο­ ποίησετηνκ.Δουκανάρηγιατηνέα εξέλιξη. Στις 13Σεπτεμβρίου, 1988, η Αντωνιέττα Δ. Μαυρονι­ κόλα μεταβίβασε το 1/3 μερίδιο της στις κόρες της,αιτή10 τριες 2, 3και4 στην προσφυγή,σε ίσα μερίδια - 1/9 στην κάθε μια. Μέχρι την ημέρα εκείνη δεν εκτελέστηκε κανένα έργο για το διαχωρισμό -(βλ. κόκκινο 91 στο Φάκελο D 190/ 83). 15 Η κ.Δουκανάρη,Διοικητική Σύμβουλος καιΓραμματέ­ αςτων ανωτέρω εταιρειών - συνιδιοκτητριών, προχώρησε μεκατασκευαστικάέργα. Στις 6 Μαρτίου, 1989, ηεργοληπτική εταιρείαΦ.Α.Π. Κονστράκτιον Λτδ. πληροφόρησε τον 'Επαρχο ότι οι ερ20 γασίες είχαναρχίσεικαιζήτησε ναγίνει ηαναγκαίαεπιθε­ ώρησητωνέκτελουμένων έργων. Στις 17 Μαρτίου, 19.89, ο 'Επαρχος υπέβαλε έκθεση • στο Γενικό Διευθυντή του Υπουργείου Εσωτερικών και ζήτησεγνωμάτευση αν,υπόταςπεριστάσεις, ήτανυποχρε25 ωμένος να προχωρήσει στον έλεγχοτης εκτελουμένης ερ­ γασίαςσύμφωνα μετουςόρουςτηςΆδειας πουεκδόθηκε. Ο Γενικός Διευθυντής του Υπουργείου Εσωτερικών παρέπεμψετοθέμαστο ΓραφείοτουΓενικού Εισαγγελέα. Στις3Μαΐου, 1989, δικηγόροςτηςΔημοκρατίαςέστει-" 30 λε γνωμάτευση - (βλ.κόκκινα79-80 στο φάκελο).Η παρά­ γραφος5 έχει:- 2645 Στυλιανίόης, Δ. Ιωαννί&ονχχι.ν.Δημοκρατίας

(1991)"

1. Όσοναφοράτοκατάπόσομπορείναεκδοθείπι­ στοποιητικότελικής έγκρισης,τοάρθρο 10τουΚεφ.96 παραπέμπειστον'κάτοχοτηςάδειας*.Εφ'όσονοκανο­ νισμός 3πουανάφεραπιοπάνωαναφέρεταιστονιδιο­ κτήτη ή τον εξουσιοδοτημένο αντιπρόσωπο του, θα 5 πρέπει να εξεταστεί το ζήτηματης αίτησης για πκποποιητικό τελικής έγκρισης, μόνοανυποβληθείαπότον ιδιοκτήτη, εφ* όσον γνωστοποιήθηκε στον έπαρχο η ανάκλησητουπληρεξουσίουεγγράφου." Στις 5 Ιουνίου, 1989, η Φ.Α.Π. Κονστράκτιον Λτδ. 10 πληροφόρησε τον Έπαρχο ότι αποπερατώθηκαν οι εργα­ σίες γιατηνΆδεια Διαιρέσεως D190/83 καιζήτησε όπως επιθεωρηθούν. Στις 12 Ιουνίου, 1989, η Long Beach Holiday Appartments Ltd.πληροφόρησε τον 'Επαρχο ότι ο διαχω- 15 ρισμός είχε συμπληρωθεί και ζήτησε την έκδοση πιστο­ ποιητικούτελικής εγκρίσεως. Στις 14 Ιουνίου, 1989, ο Βοηθός Γενικός Εισαγγελέας πληροφόρησε τον 'Επαρχογραπτώς ότι, κατόπιν παρα­ στάσεων των προσώπων που έδωσαν το σχετικό πληρε- 20 ξούσιο, μελέτησε την υπόθεση σύμφωνα με την επιστολή του Επαρχου ημερομηνίας 17Μαρτίου, 1989,καιαποφά­ σισεότι επιβάλλεταιηεπανεξέταση τουπροβλήματος που εγείρεται καιότι έπρεπεο Έπαρχοςνααναστείλει οποια­ δήποτεενέργεια μέχριςότουοΒοηθόςΓενικός Εισαγγελέ- 25 ας δώσει οριστικήγνωμάτευση.Στις 16Ιουνίου, 1989,ηκ. Άννα Δουκανάρηγια τις εταιρείες Long Beach Holiday Appartments Ltd. και Long Beach Hotels Ltd., οι οποίες είναι ιδιοκτήτριεςτου 1/3 μεριδίου, ζήτησετηνέκδοση τε­ λικού πιστοποιητικούεγκρίσεως για την Άδεια Διαχωρι- 30 σμού D190/83 καιπληροφόρησεότιτοκόστοςκατασκευ­ ήςτωνέργων, σύμφωναμετουςόρουςτηςΆδειας,ανήλθε σε£50,000.-. Στις 19Ιουνίου, 1989,οΈπαρχοςαποτάθηκεστοΓενι­ κό Εισαγγελέα με επιστολή,της.οποίαςτοπεριεχόμενοσε*35 ορισμένα σημεία είναι διάφορο της επιστολής της 17ης Μαρτίου, 1989,καιζήτησετις απόψειςτουαναφορικάμε 2646 4 Α.ΑΛ. Ιωαννίδουκ.α.ν.Δημοκρατίας Στυλιανί&ης, Δ. το πληρεξούσιο, ιδιωτικές συμφωνίες, κ.λ.π., πουασκού­ σαν επιρροή στην όλη διαδικασία, και αποφάσεις που έλαβεκαιθαελάμβανε. 5 Στις3Ιουλίου, 1989, οι ίδιες εταιρείες ζήτησανμεεπιστολή τουςτην επίσπευση τηςέκδοσης πιστοποιητικού τε­ λικής εγκρίσεως. Στις 5 Ιουλίου, 1989, ο Έπαρχος, με παράδοξο και ανεξήγητο τρόπο,ζήτησε προφορικάγνωμοδότηση απότο δικηγόρο της Χωριτικής ΕπιτροπήςΠύλας,ενόςαναρμο10 δίουοργάνου, οοποίος,στις 6Ιουλίου, 1989, έγραψε:- 15 "... ο Έπαρχοςυποχρεούται με βάσητησχετική νο­ μοθεσία (βλ.αρ.ΙΟ.Κεφ.96) να παράσχει στην κάτοχο τηςάδειας(όχι στους ιδιοκτήτες) το αιτούμενον πιστοποιητικόν εγκρίσεως τηςεργασίαςγιατηνοποίαεχορηγήθηηάδεια." Την ίδιαημέραεκδόθηκετοΠιστοποιητικό Εγκρίσεως. Οι αιτήτριες,στον ουσιώδηχρόνο, ήταν ιδιοκτήτριες των 2/3 μεριδίων της γης γιατην οποίαεξεδόθη ηΆδεια Δια­ χωρισμού καιτοΠιστοποιητικό Εγκρίσεως. 20 Η κ. Δουκανάρηδεν ήτανπληρεξούσιος κανενός ιδιο­ κτήτη. Ήταν μόνο Διοικητική Σύμβουλος των δύο εται­ ρειών στις οποίες'έγινε'.αναφορά. Είχε!άπότο 1983 μέχρι 13 Σεπτεμβρίου, 1988, πληρεξούσιο περιορισμένης εξου­ σιοδότησης, σύμφωνα με συγκεκριμένους όρους συμφω25 νίας. Ο δικηγόρος των αιτητριών πρόβαλε ως λόγους ακύ-„ ρωσης:
2. Έλλειψη δέουσας έρευνας και πλάνη περί τα πράγ­ ματα. 30 2.Πλάνηπερίτονόμο.
3. Η έκδοση του πιστοποιητικού είναι αντίθετη με το 2647 Στνλιανίδης, Δ. Ιωαννίδου κ.α.ν.Δημοκρατίας

(1991)νόμο. 4. Έλλειψηαιτιολογίας. Η δικηγόρος των καθ*ων η αίτησηδεν υποστήριξε τη νομιμότητα τηςκρινόμενης πράξηςκαιζήτησετηνακύρω­ σητηςαπότοΔικαστήριο. 5 Ο δικηγόροςτων ενδιαφερομένων μερών -LongBeach Holiday Appartments Ltd. και Long Beach Hotels Ltd. ισχυρίστηκε ότι ως συνιδιοκτήτριες αποτάθηκαν στον Έπαρχο για την έκδοση πιστοποιητικού εγκρίσεως, ότι ο Έπαρχος δεν είχε υποχρέωση να εξετάσει ποιοι ήταν οι 10 ιδιοκτήτες της γης και ότι ηεξουσία της αρμόδιας αρχής, μεβάσητοΆρθρο 10

(2)τουπερίΡυθμίσεωςΟδώνκαιΟι­ κοδομών Νόμου,(Κεφ. 96, Νόμοι Αρ. 14/59,67/63, 6/64, 65/64,12/69, 38/69,13/74, 28/74, 24/78,25/79,80/82,15/83, 9/86, 115/86,199/86, 53/87,87/87,316/87, 108/88, 243/88), 15 (ο "Νόμος"), περιορίζεται στην εξακρίβωση εάν οι εργα­ σίεςεκτελέστηκαν σύμφωναμετουςόρουςτηςάδειαςδια­ χωρισμού. Άδειες διαχωρισμού, όπωςκαι άδειες οικοδομής,και πιστοποιητικά εγκρίσεως είναι πραγματοπαγείς (in rem) 2 ^ και όχι προσωποπαγείς (in personam) - (βλ. Lordos& Anastassiades and Another v. The District Officer of UmassolandAnother

(1916)2CL.R. 145). Οιάδειεςοικοδομήςκαιδιαχωρισμούεκδίδονταιύστε­ ρα απόαίτηση, πουπρέπει ναυπογράφεταιαπότον ίδιο- 25 κτήτη,ήτον δεόντως εξουσιοδοτημένο αντιπρόσωποτου. Οι άδειες αυτές ακολουθούν την ιδιοκτησία της γης και μεταφέρονται αυτόματαστο νέο ιδιοκτήτη, με τη μεταβί­ βασητηςιδιοκτησίας. Το πιστοποιητικό εγκρίσεως είναι ουσιαστικό μέρος 30 στη ρύθμιση της ανάπτυξηςτης ακίνητης ιδιοκτησίας με οικοδομήή διαχωρισμό. Καμιά εγγραφή οποιασδήποτε εργασίας ή θέματος, 2648 Α'ΑΛΛ. 5 Ιωαννίδονx.u.y. Δημοκρατίας i Στνλιανί&ης, Δ.: 7 αναφορικά με την οποία χρειάζεταιάδεια:δυνάμει των(1προνοιών του Άρθρου 3 του Νόμου,γίνεται απότο Κτη­ ματολόγιο,.εκτός εάν παρουσιαστεί πιστοποιητικό .εγκρί­ σεως που εκδίδεται από την αρμόδια αρχή -(Άρθρο 16 τουΝόμου). ^^y-iC ^^;Λ ,,· ,;:o:<u· ; — i . ^ . c V Ηαρμόδιααρχήερευνά, μετάαπόπληροφορίαή αίτη­ ση του κατόχου,της,.άδειας, εάν υπήρξε εκτέλεση των έργωνσυμφωνάμε τουςόρουςτηςάδειας. Το πιστοποιητικό εγκρίσεως δίδεται στον κάτοχο της 10 άδειας.Κάτοχος της άδειας είναι το πρόσωπο στο οποίο εκδόθηκε η άδειαοικοδομής ήδιαχωρισμού,εάνδεηιδιο­ κτησία μεταβιβάστηκε σε άλλο πρόσωπο, ο νέος ιδιοκτή­ της. Ο κάτοχος της άδειας - ιδιοκτήτης έχει, με το Νόμο15 (Άρθρο 10) - υποχρεώσεις, αλλά και δικαιώματα. Δεν είναι επιτρεπτό να δίδεται πιστοποιητικό εγκρίσεως σε πρόσωπο άλλο από τον κάτοχο της άδειας, όπως πιο πάνωορίζεται. Το πιστοποιητικό εγκρίσεως επηρεάζειτην πρόοδο εγ20 γραφής στο Κτηματολόγιο. Δεν είναι επιτρεπτό στον οποιοδήποτε τρίτο - μηκάτοχο της άδειας -να λαμβάνει τοπιστοποιητικό εγκρίσεως απότηναρμόδιααρχή,ούτεη αρμόδια αρχή να δίδει το πιστοποιητικό εγκρίσεως σε άλλοπρόσωποαπότον κάτοχοτηςάδειας. 25 Οι κάτοχοι της Άδειας, από 13 Σεπτεμβρίου, 1988,-" ήταν οι ιδιοκτήτες της γης όπως έχουν προαναφερθεί,*δη­ λαδή, οιτέσσεριςαιτήτρι'ες'κάιοιδύοεταιρείες. .• " Ο Έπαρχος ενήργησε μεβάσητηνεσφαλμένη γνωμοδό­ τησητουδικηγόρου της Χωριτικής ΕπιτροπήςΠύλαςκαι, 30 ως εκ τούτου, η ενέργεια του πάσχει από πλάνη περί το νόμο. Περαιτέρω,δεν ερεύνησεποιος ήτανοκάτοχος της Άδειας, σε μια περίοδο που η ιδιοκτησία της γης στην Κύπρο, ειδικά στις τουριστικές περιοχές, μεταβιβάζεται μάλλον πολύ συχνά, και, ως αποτέλεσμα, ενήργησε με '^2649