(1992)25Σεπτεμβρίου, 1992 (ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΗΣ,ΠΟΠΑΤΖΗΣ,ΚΟΝΣΤΑΝΠΝΙΔΗΣ,ΔΑτνές] ΚΟΣΜΟΣΛΤΔΚΑΙ ΑΛΛΟΣ, Εφεσείονης, ν. ΕΥΑΓΟΡΑ ΦΥΛΑΚΤΟΥ ΛΤΔ. Εφεσίβλητων. (ΠολιτικήΈφεσηΑρ. 7904). Ενοικιοστάσιο— Έξωση — Ουσιαστικές καιριζικέςαλλαγές συνε παγόμενες τηριζικήκαιολικήμετατροπή τουακινήτου γιασκο πούς αξιοποίησης του— Άρθρο11(ΐχηχίϋ) τωνπερί Ενοικιο στασίουΝόμων — Η κάθε υπόθεση εξαρτάται από ταδικά της γεγονόταδιότιείναιαδύνατηη εκτωνπροτέρωναπαρίθμηση των 5 αλλαγώνπον εμπίπτουνστηνπιοπάνωπρόνοια. Ενοικιοστάσιο—Αποζημιώσεις γιααπώλεια εμπορικής εύνοιας δυ νάμειτου άρθρου13 τωνπερί ΕνοικιοστασίουΝόμων—Προϋ ποθέσειςγια τηνεφαρμογήτου. Έφεση— Ευρήματα Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων σχετικάμε 10 πραγματικά γεγονότα, ήτοιτοκατάπόσο ο ιδιοκτήτηςείχεκατσβάλειτις αναγκαίεςπροσπάθειεςγιαναεξεύρειάλλοακίνητο, σε αίτηση γιαέξωση γιαιδίαχρήση—Χρειάζεται ναυπάρχει σαφής και αξιόπιστη μαρτυρία — Σχετικά ευρήματατου Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεωνμε ταοποία κρίθηκε ότι ο ιδιοκτήτης δεν 15 είχε κατορθώσει νααποδείξει τομέροςαυτό τηςαίτησηςτου κρί θηκανικανοποιητικάαπό τοΕφετείο. Ηεφεσίβλητηήτανιδιοκτήτριαδιόροφουκτιριακού συγκροτή ματοςστη Λεμεσό πουαποτελείται απόισόγειαστοά μεγάλου μή κους, γνωστή σαν στοά Φυλακτού, με εσωτερικά καταστήματα 20 στις δυοτηςπλευρές καικατοικία στοανώγειο. Οιεφεσείοντες ήσαναπόχρόνια θέσμιοιενοικιαστέςενός γωνιακούκαταστήμα τος στην οδόΑγίουΑνδρέουκαιτηνστοά. Ηεφεσίβλητη αποφά σισενααναπτύξειτηνιδιοκτησία της μετηναναπαλαίωσητουκτι ρίου, την συνένωση όλων των ισόγειων καταστημάτων σε δύο 25 μεγάλα καταστήματα, ένα σε κάθε πλευρά τηςστοάς, σταοποία ακολούθως θα εστέγαζετηνεπιχείρηση της,και τηνεπέκτασητης ανώγειας κατοικίας. Οιοικοδομικέςκαιάλλεςεργασίεςθαεστοίχιζαν περίπου ΛΚ125.000. Η εφεσίβλητη,αφού έδωσετιςανα γκαίες ειδοποιήσειςκαι εξασφάλισετις αναγκαίεςάδειες,αξίωσε 30 1086 1 Α~Λ^. Κόσμος Λτ6 κ.α.ν.Φυλακτού At* ανάκτησηκατοχήςγια τον λόγο της ιδίαςχρήσης δυνάμει τουάρ θρου Π(ΐχξ) του Νόμου,ως επίσηςκαι λόγω ουσιαστικών και ρι ζικών αλλαγών,δυνάμει του άρθρου 11 l(nXiii)τουΝόμου. 5 10 15 20 25 30 35 40 45 Ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού προσήχθη ηεξής μαρτυρία σχετικά μετις προτεινόμενες αλλαγές στο επίδικο κατάστημα: Κατεδάφιση όλων των εσωτερικών τοί χων,συνένωσητου με τακαταστήματα που βρίσκονταν πίσω του προς την ανατολική πλευρά της στοάς, κατεδάφιση της εισόδου και μέρους τουτοίχου προςτην οδόΑγίουΑνδρέου, επέκταση της εισόδου,αλλαγήτης πρόσοψης στηπλευρά της στοάς μετηνκατα σκευή νέων καμάρωνήτην αποκάλυψηκαιαναπαλαίωσητωνπα λαιών εκείπου υφίσταντο,κατεδάφισηολόκληρης τηςοροφήςκαι κατασκευή νέας με μπετόν αρμέ ώστε να καταστεί δυνατή ηεπέ κταση της ανώγειαςοικίας πάνωαπότο σύνολο του εμβαδούτου καταστήματος,κατασκευήμεσοδάπεδου απόμπετόν, εκσκαφήτου πατώματος και κατασκευή βάσεων κολώνων και κολώνων μέσα στο χώρο του καταστή ματος για στήριξη της κατασκευής,κατα σκευήνέου πατώματος.Σχετικά με την προσπάθειατης εφεσίβλη της να εξεύρα άλλο κατάλληλο κατάστημα,η μαρτυρία ήταν ότι είχαν κάμεικάποιαπροσπάθεια για εξεύρεσητέτοιουκαταστήμα τος μόνο στην οδό Αγίου Ανδρέου και όχι σε οποιοδήποτε άλλο δρόμο ίσης εμπορικότητας της Λεμεσού,και ότι δεν είχαναναθέ σει σε κτηματομεσιτικό γραφείο την εξεύρεσητέτοιου καταστήμα τος. Από πλευράς των εφεσειόντων προσήχθη μαρτυρία ότι είχαν προσφορά να πωλήσουν τον "αέρα" του καταστήματος για ΛΚ35.ΟΟ0αλλάδεν δόθηκανοποιεσδήποτε άλλες λεπτομέρειες. Με βάση τα πιο πάνω το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων έκρινε ότι είχε αποδειχθεί ο λόγος εξώσεως δυνάμει του άρθρου 11
(1)(η)(ϋϊ) του Νόμου αλλά ότι δεν είχε αποδειχθεί ο λόγος εξώσεως δυνάμει του άρθρου 11
(1)(ζ)του Νόμου,διότι δεν είχε ικα νοποιηθεί το Δικαστήριο ότι η εφεσίβλητη είχε πράγματικαταβάλει προσπάθειες για εξεύρεση άλλου κατάλληλου καταστήματος. Επίσης απέρριψε την απαίτηση των εφεσειόντων για αποζημιώ σεις για απώλεια εμπορικής εύνοιας δυνάμει του άρθρου 13 του Νόμου διότι έκρινε ότι δεν είχαν αποδειχθεί οι αναγκαίες προϋ ποθέσεις. Οι εφεσείοντες πρόσβαλαν με έφεση τηναπόφασηγιαέκ δοση διατάγματος έξωσης, και την απόρριψητης απαίτησης τους για αποζημιώσεις, η δε εφεσίβλητη πρόσβαλε με αντέφεση την απόρριψητης αίτησης γιαέξωσηγια ιδίαχρήση. Αποφασίσθηκεότι: (α) Είναι αδύνατηηεκ των προτέρων απαρίθμηση των αλλα γών που δικαιολογούν την έκδοση διατάγματος ανάκτησηςκατο χής του ακινήτου δυνάμει του άρθρου 11
(1)(η)(ϋί) των περί Ενοι κιοστασίου Νόμων και αυτών που δεν την δικαιολογούν και γι'αυτό η κάθε υπόθεση πρέπει να αποφασίζεται πάνω στα δικά της ιδιαίτεραπεριστατικά.Το Δικαστήριο έχει δικαίωμααλλάκαι υποχρέωση ναεξετάσει μεπροσοχή τις προτεινόμενες στη δεδομέ- 1087 Κόσρος AT»*Λ. ν.ΦυλάκωνΛτ*
(1992)νηυπόθεση αλλαγές στοσύνολο τους εφαρμόζοντας επίτουπρο κειμένου τηδικήτουκοινή λογική καιακολούθως να απαντήσει το ερώτημα κατά πόσο οι συγκεκριμένες εκείνες αλλαγές ικανο ποιούν τις προϋποθέσεις τουΝόμουόπως έχουν επεξηγηθεί από τη νομολογία Στην παρούσα υπόθεση, λαμβάνοντας υπόψη τη 5 φύση και την έκταση των προτεινόμενων αλλαγών στο σύνολο τους, το πρωτόδικο Δικαστήριο μπορούσε εύλογα νακαταλήξει σταεπίδικασυμπεράσματατου. (β) Για να αποδειχθεί απαίτησηγιακαταβολήαποζημίωσης δυνάμειτου άρθρου 13τωνπερί Ενοικιοστασίων Νόμωνπρέπειο 10 ενοικιαστής να αποδείξει (i)ότιτουποστατικόαπέκτησε εμπορι κή εύνοια λόγω της διεξαγωγής από τον ενοικιαστή σ'αυτόκά ποιαςεμπορικήςήεπαγγελματικής δραστηριότητας,(U)ότιη ενοικιαστιχήαξίατουακινήτουέχειαυξηθεί λόγωτηςδιεξαγωγήςτης εν λόγω δραστηριότητας,(iii) ότι ο ιδιοκτήτης θα καρπωθεί το 15 όφελος αυτής τηςαύξησης,και(iv)ότιο ενοικιαστής θα υποστεί ζημίααπό τογεγονός τηςκατοχήςτουενλόγωυποστατικού. Στην προκειμένη περίπτωση καμμία απότις πιο πάνω προϋποθέσεις δεν είχε αποδειχθεί καικατά συνέπεια ορθά είχε απορριφθεί η σχετικήαξίωση. 20 (γ)Τοεύρηματου πρωτόδικουΔικαστηρίου σχετικά μετο μη ικανοποιητικό της προσαχθείσας από την εφεσίβλητη μαρτυρίας σχετικά μετις προσπάθειεςτηςναεξεύρει άλλο κατάστημαήταν εύλογα επιτρεπτό καιδεν εδικαιολογείτο οποιαδήποτε επέμβαση του Εφετείου. 25 Η έφεσηκαιηαντέφεση απορρίφθηκαν χωρίςέξοδα. Υποθέσεις πουαναφέρθηκαν: LamarcoLtdv.Kranos
(1987)1CLR. 336· 3 0 Poyiatw v.PUavakis
(1988)1C.LA. 41V Γαλίδης v.ZAKO ESTATESLIMITED,
(1989)1 ΑΛΛ. (E)490 Nicolaides v.Quysochqu
(1988)1CLR.687Whitcman SmithMotor CompanyLimited v. Chaplin ([934] 2 K.B. 35· Qianington &Co v.Simpson[1935] A.C 325· Sulayv.Kazandfian24 CLR. 37· A.C.T.TextilesLtdv.Zodhiatis
(1968)1CLR. 89. 1088 35 1 AAA ΚόσμοςAt» ΜΛ.V.Φυλακτού Ato Έφεσηκαι αντέφεσιμ Έφεσηκαι αντέφεσηκατά τηςαπόφασης τουΔικαστη ρίου Ενοικιάσεων Λεμεσού -Πάφου που δόθηκε στις 13 Μαΐου, 1989 (Αρ. Ε. 163/87) με την οποίαοι εφεσείοντες 5 διατάχθηκαν να εκκενώσουν καιπαραδώσουνστους εφε σίβλητους ελεύθερη κατοχή καταστήματοςστηΛεμεσό, το οποίο κατείχαν ως θέσμιοι ενοικιαστές, και απέρριψε απαίτησητων εφεσειόντων για αποζημίωση γιααπώλεια εμπορικήςεύνοιας. 10 Η.Κράνος,γιατους εφεσείοντες. Β.Βασιλειάδης,γιατους εφεσίβλητους. Cur. adv. vult. ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΗΣ, Δ:ΤηναπόφασητουΔικαστηρίουθα δώσειοΔικαστήςΙ.Πογιατζής. 15 ΠΟΓΙΑΤΖΗΣ,Δ: Ηέφεσηαυτήστρέφεταιεναντίοντης απόφασης του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμε σού, ημερομηνίας 13/5/1989,με την οποία οι εφεσείοντες διατάχθηκαν ναεκκενώσουν καιπαραδώσουνστους εφε σίβλητους ελεύθερη κατοχή του καταστήματος στην οδό 20 Αγίου Ανδρέου, αρ. 6,στηΛεμεσό,το οποίο κατείχανως θέσμιοι ενοικιαστές και απέρριψε απαίτησητων εφεσειό ντων για αποζημίωση για απώλεια εμπορικής εύνοιας βάσειτουάρθρου 13τουπερί Ενοικιοστασίου Νόμουτου 1983 (Νόμοςαρ.23/83). Μετηνίδιααπόφαση τουτοπρω25 τόδικο Δικαστήριο επεδίκασε στους εφεσείοντες, βάσει του άρθρου 12του ενλόγω Νόμου,αποζημίωσηίσημε 18 μηνών ενοίκια, πληρωτέαν κατά την παράδοσηκατοχής του καταστήματος. Οι εφεσείοντες δεν έχουν εφεσιβάλει τομέροςαυτότηςπρωτόδικηςαπόφασης. Q 3 Το εκκαλούμενο διάταγμα εξώσεως εκδόθηκε από το πρωτόδικοΔικαστήριο στην Αίτησητων εφεσίβλητωναρ. Ε163/87, κάτω από το άρθρο 11
(1)(η)(ιιι) του ίδιου Νόμου. Στην ίδιαΑίτηση, οι εφεσίβλητοι είχαν περιλάβει και απαίτηση για έκδοση διαταγήςεναντίον των εφεσειό1089 Πογιατζής, Δ. ΚόσμοςΑτδ «Λ.ν.ΦυλακτούΑτο
(1992)ντων γιατην εκκένωση καιπαράδοσητου ίδιου καταστή ματος στους εφεσίβλητους και κάτω απότο άρθρο 11
(1)(ζ)του ΙδιουΝόμου,τηνοποία,όμως,τοπρωτόδικοΔικα στήριο απέρριψε με την επίδικη απόφασητου. Εναντίον της απόρριψηςαυτήςοι εφεσίβλητοι υπέβαλαναντέφεση, 5 δίδοντας τη σχετική ειδοποίηση δυνάμει της Δ.35, θ.10 τωνθεσμών ΠολιτικήςΔικονομίας. Ηέφεσηκαιηαντέφεσησυνεκδικάστηκαν. Ταουσιώδηγεγονόταδενείναιυπόαμφισβήτηση, είναι δεσεσυντομίαταεξής: 10 Οι εφεσίβλητοι είναι εταιρεία που αντιπροσωπεύει, εμπορεύεται και επιδιορθώνει ηλεκτρονικά καιηλεκτρικά είδη.Διεξάγει τις εργασίες τηςσε ενοικιαζόμενοκατάστη μα πουχρησιμοποιεί επίσης ως εργαστήριο. Το κατάστη μα αυτόβρίσκεται στην οδόΑγίου Ανδρέου, στηΛεμεσό. 15 Στις 3/2/1987το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμε σού εξέδωσεεναντίον των εφεσίβλητων, στην Αίτηση 167/ 86, διάταγμα να εκκενώσουν και παραδώσουνελεύθερη κατοχή του εν λόγω καταστήματος στον ιδιοκτήτη του μέχρι 3/2/1989. 20 Οι εφεσείοντες ενοικίασαν το επίδικο κατάστημα το 1985 καιέκτοτετοχρησιμοποιούν γιατηλειανικήπώληση υποδημάτων. Το κατέχουν ως θέσμιοι ενοικιαστές. Στην ίδια οδόδιαθέτουν,γιατον ίδιοσκοπό,δεύτεροκατάστημαμεμικρότερες,όμως,διαστάσεις. Οι εφεσίβλητοι είναι ιδιοκτήτες διώροφουκτιριακού συγκροτήματος στη Λεμεσόπου αποτελείται από ισόγεια στοά μεγάλου μήκους,που είναι γνωστή ως στοά Φυλα κτού, με εσωτερικά καταστήματαστις δυοτηςπλευρές.Η στοά αυτή ενώνει τη μεγάλης εμπορικότητας οδό Αγίου 30 Ανδρέου με άλλο δρόμο μικρότερης εμπορικότητας. Δυο από τακαταστήματατης στοάς έχουν πρόσοψη στην οδό ΑγίουΑνδρέου. Ενααπόαυτά,το μεγαλύτερο σεεμβαδό, είναι το επίδικο κατάστημα.Στον πρώτο όροφουπάρχει ανώγεια κατοικία. Ολόκληρο τοκτιριακόαυτόσυγκρότη- 35 1090 1ΧΛΛ. ΚόσμοςΛτδ * Λ . ν.ΦνλακνούΛτ© Πογιατζής,Α. τα έχει κηρυχθεί διατηρητέο.Αποτελείται από οικοδομές διαφορετικής ηλικίας, μερικές από τις οποίες είναι πολύ παλαιές και άλλες νεώτερες προσθήκες. Ήταν κάποτε γνωστό χάνιτηςΛεμεσού. 5 Οι εφεσίβλητοι αποφάσισαν και προγραμμάτισαν,να αναπτύξουν την εν λόγω ιδιοκτησία τους. 'Εθεσαν για το , σκοπό αυτό τους ακόλουθους τρεις βασικούς στόχους: Την αναπαλαίωση του κτιρίου, τη συνένωση όλων των ισόγειων καταστημάτων σε δυο μεγάλα καταστήματα, ένα 10 σε κάθεπλευρά της στοάς,στα οποία, ακολούθως,να στε γάσουν την επιχείρηση τους, και την επέκταση της ανώγειας κατοικίας. 'Εδωσαν,γιατο σκοπό αυτό, στους ενοι κιαστές τους την ειδοποίηση που προνοεί ο νόμος και . φρόντισαν να εφοδιαστούν με τις αναγκαίες άδειες από 15 τις αρμόδιες αρχές. Στησυνέχεια ανέκτησαν κατοχή όλου του συγκροτήματος εκτός του επίδικουκαταστήματοςκαι του άλλου καταστήματοςμε πρόσοψη στην οδό Αγίου Αν δρέου. Ακολούθως άρχισαν τις οικοδομικές εργασίες σε . άλλα κτίρια του συγκροτήματος, σύμφωνα με τις άδειες 20 τους. Δικαστικά μέτρα για την ανάκτηση κατοχής του υπολοίπου μέρους του κτιριακού συγκροτήματος λήφθη καν εναντίον των εφεσειόντων και του ενοικιαστή του άλλου καταστήματος.Οι εφεσίβλητοι ζήτησαν την κατοχή του επίδικουκαταστήματοςγια "ιδίαχρήσηκαιγιαουσια^ 25 στικές καιριζικές αλλαγές". Σύμφωνα μετην προσαχθείσα μαρτυρίακαιτασχετικά ευρήματατου πρωτόδικουΔικαστηρίου, στις προτεινόμε νες να εκτελεστούν αλλαγές στο επίδικο κατάστημα,που καλύπτονται από τις σχετικές άδειες που έχουν εκδοθεί, 30 περιλαμβάνονται οι ακόλουθες: Θα κατεδαφιστούν όλοι οι εσωτερικοί τοίχοι του καταστήματοςώστε ναενωθεί με το διπλανό του και με τα καταστήματα που βρίσκονται * πίσω του στην ανατολική πλευρά της στοάς.Τοκατάστη μα είναι σε σχήμα "Γ" και έχει δυο εισόδους, μια απότην 35 οδό Αγίου Ανδρέου και μια από τη στοά. Η είσοδος και μέρος του τοίχου προς την οδό Αγ. Ανδρέου κατεδαφίζο νται. Η είσοδος επεκτείνεται. Η πρόσοψη του στην πλευ ρά της στοάς αλλάζει με την κατασκευή νέων καμάρων ή την αποκάλυψηκαι αναπαλαίωση των παλαιών εκεί που 1091 Πογκίϊζςς, Δ. ΚόσμοςΑτο « Λ .ν.ΦυλακτούΑτ&
(1992)εξακολουθούν να υπάρχουνκαι όπουαυτόείναιδυνατό. Ολόκληρηηοροφήκατεδαφίζεταικαικατασκευάζεταινέα με μπετόν αρμέώστενακαταστεί δυνατήηεπέκτασητης ανώγειας οικίας πάνωαπό το σύνολο του εμβαδού του επίδικουκαταστήματος. Ηυπάρχουσαοροφήείναι κατά- 5 σκευασμένη μερικώς με μπετόν και μερικώς με βολίκια καιτσίγκους. Κατασκευάζεταιγιαπρώτη φορά μεσοδάπεδοαπόμπετόν.Γίνεταιεκσκαφήτουπατώματοςκαικατα σκευάζονταιβάσειςκολώνων καικολώνες μέσαστοχώρο του καταστήματοςγια να στηρίξουν την κατασκευή.Κα- 10 τασκευάζεται νέο πάτωμα.Το κόστος των εργασιών σε ολόϋληρο το κτιριακό συγκρότημα υπολογίστηκε σε £125.000. ΤοπρωτόδικοΔικαστήριο,αφούέκαμεαναφοράστην πρόνοιατουάρθρου 11
(1)(ηΧιιι) τουΝόμου Αρ.23/83 και 15 στις προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν, σύμφωνα με τη νομολογία, για την έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχήςκάτωαπότηνενλόγωπρόνοια,κατάληξεστοσυ μπέρασμα, παρά την αντίθετη άποψη των εφεσειόντων, ότιοιπιοπάνωαλλαγές-(α)είναιουσιαστικές καιριζικές 20 και συνεπάγονται τηριζικήκαιολική μετατροπή τουακι νήτου· (β)θα έχουν ως συνέπεια την αξιοποίηση τουακι νήτου το οποίο είναι παλαιό και δε βρίσκεται σε καλή αξιοποιήσιμη κατάσταση*και (γ) οι εφεσίβλητοι λογικώς απαιτούν ανάκτησηκατοχήςτουακινήτουγιατην εκτέλε- 25 σή τους. Με βάση τα τρία πιο πάνωσυμπεράσματαπου ρητά προσβάλλονται με την παρούσαέφεση,τοπρωτόδι κο Δικαστήριο προχώρησε στην έκδοση του διατάγματος εξώσεωςτωνεφεσειόντων απότοεπίδικοκατάστημα. Η θέσητων εφεσειόντων, τόσο ενώπιον του πρωτόδι- 30 κουΔικαστηρίου όσοκαιενώπιον μας,ήτανότιοιπροτει νόμενες αλλαγές-(α)δεν μπορούν ναχαρακτηριστούνως ουσιαστικές και ριζικές,ούτε ότι συνεπάγονται τη ριζική καιολική μετατροπήτουεπίδικουακινήτου, μέσαστηνέν νοιατουάρθρου 11(ΐΧη)(ιιι)τουΝόμου.Στηνουσίατους, 35 λέγουν οι εφεσείοντες, οι αλλαγές αυτές είναι, αφ'ενός διακοσμητικές και, αφ'ετέρου, σκοπεύουν αποκλειστικό στην αναπαλαίωσητου όλου κτιριακούσυγκροτήματος,η έννοια της οποίας, εξ ορισμού, εμπεριέχει τη διατήρηση 1092 1Α ^ Δ . ΚόσμοςAt* ΧΛ.ν.ΦυλακτούΑτο Πογιατζής, Α. τηςταυτότηταςκαιτουχαρακτήρατου·(β) δεν έγινανγια σκοπούςαξιοποίησης τουακινήτου,μέσαστην έννοιατου ίδιου άρθρου* και (γ)εν πάσηπεριπτώσει, οι εφεσίβλητοι μπορούν λογικά ναπροβούνστις εν λόγω αλλαγές χωρίς 5 να ανακτήσουν κατοχή του ακινήτου από τους εφεσείο ντες. Ενώπιον μαςοευπαίδευτος δικηγόρος των εφεσειό ντων εισηγήθηκε ότι τα επίδικα συμπεράσματα τουπρω τόδικου Δικαστηρίου είναι προϊόν πλάνης αναφορικάμε την ερμηνεία και την εφαρμογή της εν λόγω νομοθετικής 10 πρόνοιαςπάνωσταγεγονότατηςπαρούσαςυπόθεσης. Τοάρθρο 11
(1)(ηΧιιι)τουΝόμου23/83προνοεί ότι: *5 "11
(1)Ουδεμία απόφασιςκαι ουδέν διάταγμαεκδί δεταιδιατηνανάκτησιντηςκατοχήςοιασδήποτεκατοι κίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισύει ο παρών Νόμος, ή δια την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικια στού,πληντωνακολούθων περιπτώσεων: ' (η) εις περίπτωσιν καθ'ήν το ακίνητον απαιτείται λογικώς υπότουιδιοκτήτου20 (ιιι) δι' ουσιαστικάς καιριζικός αλλαγάςσυνεπα γόμενος την ριζικήν και ολικήν μετατροπήν τούτου διάσκοπούςαξιοποιήσεωςτου, 25 30 καιτοΔικαστήριον είναι πεπεισμένον ότι οιδιοκτήτης εξησφάλισε διάτα ανωτέρω οσάκις ήτοεπάναγκες την αναγκαίαν προς τούτο άδειανκαι ότι ο ιδιοκτήτης δενδύναταιλογικώς ναπροβήεις ταενταιςυποπαραγράφοις (ι),(ιι)και(ιιι) διαλαμβανόμεναάνευ ανακτή σεωςτης κατοχής τουακινήτουκαι νοουμένου ότιπαρέσχεν ουχί βραχυτέραν των τεσσάρων μηνών έγγραφον προειδοποίησιν εις τον ενοικιαστήν ναεκκέ νωσητοακίνητον." Στην ερμηνεία τηςπιο πάνωνομοθετικής διάταξηςτο 1093 Πογιατζςς, Δ. ΚόσμοςΑτδ κ.α.ν.ΦυλακτούΑτ6
(1992)πρωτόδικο Δικαστήριο καθοδηγήθηκε,κατά τρόπο ορθό, απότιςαποφάσειςστις υποθέσεις LamarcoLtdv. Heiaclis Krwos
(1987)1 C.L.R.336, και Athanasios Poyiatzis v. ConstantinosPilavakis&anoi/jer
(1988)1 C.L.R.411. Στηναπόφασητηςπλειοψηφίαςστην υπόθεσηLamarco 5 Ltd(ανωτέρω) υποδεικνύονται οι δραστικές αλλαγέςπου ο Νόμος αρ. 23/83 επέφερε στις μέχρι τη θέσπιση του ισχύουσες προϋποθέσεις γιατην έκδοση διαταγήςγιατην ανάκτηση κατοχής ακινήτων που καλύπτονται από το Νόμοκαι τονίζεται ότι, σε αντίθεση με ότι συνέβαινε στο 10 παρελθόν,στο εξής οι αλλαγέςγιατιςοποίεςο ιδιοκτήτης απαιτεί το ακίνητο,πρέπει ναείναι,κάτωαπότο νέο νο μικόκαθεστώς,τέτοιας μορφήςκαιέκτασηςπουναεπιφέ ρουν αλλαγή στην ταυτότητα του ακινήτου. Το επίδικο ακίνητοστην υπόθεση εκείνη ήτανένα μεγάλο ισόγειο κα- 15 τάστημα και οι προτεινόμενες αλλαγές ήτανη υποδιαίρε σητουσετέσσερα μικρότερακαταστήματα,η ανέγερση με σοπατώματος στο καθένα ώστε το συνολικό εμβαδό να αυξηθεί κατά40% και ηανέγερση σκάλας στο κάθεκατά στημα για πρόσβαση στο μεσοπάτωμα. Γιατηστήριξη του 20 μεσοπατώματος έπρεπε νακατασκευαστούννέες κολώνες. Το Εφετείο έκρινε ότι οι πιο πάνω αλλαγές μπορούσαν μεν να χαρακτηριστούν ως ουσιώδεις, όχι όμως ως ριζι κές, μέσα στην έννοια τουάρθρου 11
(1)(ηΧιιι)τουΝόμου και ότι δεν επηρεάζουν βασικάτην κατασκευήκαι το χα- 25 ρακτήρα του ακινήτου, ούτε συνεπάγονται τη ριζική και ολική αλλαγήκαι μεταμόρφωση του.Ακύρωσε, ως εκτού του,τοδιάταγμα γιατηνανάκτησηκατοχήςτουακινήτου, το οποίοείχεεκδώσει τοπρωτόδικοΔικαστήριο βάσειτου πιο πάνω άρθρου. Το Εφετείο είπε επί του προκειμένου 30 ταεξήςστησ.341: "To qualify as substantial and radical, thefirsthurdle thattheownermust overcome, it must beestablishedthat the changes are consequential to the character of the buildingandsufficiently fundamental toqualify asradical. 35 The antonym of "substantial" in the context of this provision of the law is "superficial". The proposed changesinthis casedorank as substantialbut they donot qualify as radical. They do not go to the root of the 1094 IAJCA. 5 . 20 ΚόσμοςArt κ.α.v. ΦυλαχτούΑτό Πογιαχζ^ς,Α. structure and will leave the character of the building in much the same condition as it was before, a two-storey building with shops on the ground floor and a house on top. Inessence what is contemplated isthesubdivisionof a large shop into four smaller ones,leaving the structure andcharacterof thebuildingbasically unaffected. More consequentially the changes do not entail the radical and total alteration and transformation of the building. As noted above the changes will leave the structure and character of the building essentially unaffected." Στην υπόθεσηAthanasios Poyiatzis(ανωτέρω), το επί δικοακίνητο ήτανπαλαιά ισόγειος κατοικία μεπολλάδω μάτια και μεγάλη αυλήπουκάλυπτετο χώρο μεταξύδυο 15 δρόμων,στην οποίαο ενοικιαστής διεξήγε επιχείρηση κα φεστιατορίου. Στο παρελθόν χρησιμοποιήθηκε και ως σχολείο και για το λόγο αυτό είχαν ανεγερθεί στην αυλή τουκαιυπήρχαν κατάτον ουσιώδηχρόνο, 12 αποχωρητή ρια. Ο ιδιοκτήτηςζήτησεκαιπρωτόδικα πέτυχετηνέκδο20 ση διαταγής για την ανάκτηση της κατοχής του για να προβεί στις ακόλουθες αλλαγές: Την κατεδάφισητων 12 αποχωρητηρίων της αυλής και 14 εσωτερικών και εξωτε ρικών τοίχων την ανέγερση 10νέων τοίχων ώστε ηοικο δομή να μετατραπεί σε τρία αυτοτελή καταστήματακαι 25 αποθήκες με είσοδο στον άλλο δρόμο από εκείνο στον οποίο άνοιγεηείσοδος τηςκατοικίας. Ηυπάρχουσα είσο δος θα έκλειε με τοίχο. Το Εφετείο, κατά πλειοψηφία, συμφώνησε ότι οι πιοπάνωαλλαγέςήτανουσιαστικέςκαι ριζικές και συνεπάγονταν τη ριζικήκαι ολική μετατροπή 30 του ακινήτου, μέσα στην έννοια του άρθρου 11
(1)(η)(ιιι) του Νόμου και απέρριψε, ως εκ τούτου, την έφεση του ενοικιαστή. Στηναπόφασητης πλειοψηφίαςαναφέρονται, μεταξύάλλων,ταεξήςσχετικά,στησ.419: 35 "TheJudge is entitled to look at the totality of what is proposed to be done and as matter of fact and common sense to ask himself the question whether these alterations satisfy therequirements of theLaw. The Judge on the evidence before him has to reach a conclusion of 1095 Πογιαΐζςς, Δ. ΚόσμοςΑτο tut. ν.Φυλακτού Ατο
(1992)fact. In the present case the trial Court,havingregard to the primary facts before him, which he meticulously stated inhisJudgment,issuedtheOrderfor Ejectment. We subscribetohisview. Theintendedalterations are 5 both substantial and radical. They are intended for the purpose of development of the building and consequentially the structural character of the building willbetotally andradically changed. The changes in the Lamarco case, which were found 1 0 to fall short of satisfying the Law, were completely different. Eachcasehastobedecided onitsown facts." Μετάτηνέκδοσητηςπροσβαλλόμενης απόφασηςστην παρούσα υπόθεση,εκδόθηκε νέααπόφασητου Ανωτάτου Δικαστηρίου Κυριάκος Γαλίδης και άλλοι ν. ΖΑΚΟ \$ ESTATESLIMITED
(1989)1 Α.Α.Δ.(Ε) 490), στην οποία οιπροτεινόμενες αλλαγέςαναφορικάμετηνεκτέλεσητων οποίων είχε εκδοθεί διάταγμα για την ανάκτηση κατοχής του επίδικουακινήτου,πρόβλεπανκατεδάφισηόλων των εσωτερικών τοίχων,μεγάλουμέρουςτων εξωτερικών τοί- 20 χων,τηδημιουργίαμεγάληςβιτρίναςγιατηνέκθεσηεμπο ρευμάτων,τημετακίνησητουκλιμακοστασίουκαιτηνεκ σκαφή τουχώρουστοσημείοτουφωταγωγού.Ταθεμέλια, όπως και ηδομήκαι ηταυτότητατης οικοδομής έμεναν ανεπηρέαστα. Το Ανώτατο Δικαστήριο ακύρωσε το διά-25 τάγμαεξώσεως. Ταακόλουθαδυοαποσπάσματατηςαπό φασης του Εφετείου περιέχουν το μέρος του σκεπτικού πουσχετίζεταιμετουπόεξέτασηθέμαστηνπαρούσαυπό θεση:Σελ.7: '"Οπως έχει αποφασισθείστην υπόθεση Lamarco οι 30 προτεινόμενες αλλαγέςπρέπειναείναι αφεαυτώνριζι κές και, ακόμασημαντικότερο,πρέπει ναεπηρεάζουν το ακίνητο ριζικάκαι ολικά. Η ετυμολογία^του όρου "ριζικά"αναφέρεταιστοθεμέλιοήτηβάσητουπράγμα τοςπουχαρακτηρίζειΧενώστοκείμενο πουαπαντάται 35 1096 1 ΑΛΛ. ΚόσμοςΑτ6 ΚΛ.ν.Φυλαχτού Λτο Πογιατζής, Α. και μας απασχολεί, αναφέρεται στο θεμέλιο και τη δομήτηςοικοδομής." Σελ.9και10: 5 10 15 "Ητελευταίαδιαπίστωσημαςείναι ότι οι προτεινόμενες αλλαγές δεν είχαν το θεμελιακό χαραχτήρα που προβλέπει ηνομοθεσία. Οιαλλαγές άφηνανστηνουσία τοθεμέλιοκαιτηδομήτωνυποστατικών ανεπηρέαστη. Οι αλλαγές στοβαθμόπουαφορούσανταεπίδικα υπο στατικάπρόβλεπαντηνενοποίησηαριθμούκαταστημάτων χωρίς θεμελιακές και δομικές αλλαγές στο χώρο που καλύπτουν. 'Οπως στην περίπτωση της υπόθεσης Lamarco που η υποδιαίρεση ενός ενιαίου χώρου σε αριθμό καταστημάτων κρίθηκε ότι δεν ικανοποιούσε τις προϋποθέσεις του νόμου, έτσι και στην υπόθεση αυτι ί Ά ενοποίηση αριθμούκαταστημάτωνκαι ημετα τροπήτουςσεενιαίοχώρο, δενμπορείναέχει διαφορε τικόαποτέλεσμα." Απότιςπιοπάνωαυθεντίεςπροκύπτειότιη κάθευπό θεσηπρέπεινααποφασίζεταιπάνωσταδικάτης ιδιαίτερα 20 περιστατικά. Είναιαδύνατηηεκτωνπροτέρωναπαρίθμη σητωναλλαγών πουδικαιολογούν την έκδοσηδιατάγμα τος ανάκτησης κατοχής του ακινήτου και των αλλαγών πουδεδικαιολογούν την έκδοσητέτοιου διατάγματος.Το Δικαστήριο πουαντιμετωπίζει αίτημαγια έκδοση διατάγ25 ματοςανάκτησηςκατοχήςακινήτουβάσει του άρθρου Π
(1)(η)(ιιι) τουΝόμου,έχει δικαίωμααλλάκαι υποχρέωση να εξετάσει με προσοχή τις προτεινόμενες στη δεδομένη υπόθεσηαλλαγές,στοσύνολοτους,εφαρμόζοντας επίτου προκειμένου τηδικήτουκοινήλογικήκαιακολούθωςνα 30 απαντήσει το ερώτημα κατάπόσο οι συγκεκριμένες εκεί νες αλλαγές ικανοποιούν τις προϋποθέσεις του Νόμου όπως έχουν επεξηγηθεί απότηνομολογία μας.Οι προτει νόμενες αλλαγές θαπρέπει να αφορούν το -συγκεκριμένο __ ακίνητο του οποίου επιδιώκεται η ανάκτηση κατοχής. Στις περιπτώσεις, όμως, που το ακίνητο αυτό αποτελεί μέρος ευρύτερου κτιριακού συγκροτήματος που ανήκει στον ίδιο ιδιοκτήτη,οι αλλαγές που ταυτόχρονα προτεί νονταιναεκτελεστούν γύρωή πάνωαπότοακίνητο, μπο1097 Πογ6βτζ£&Δ. ΚοαροςΑτ5 tua. ν,ΦνλαΗΐού Ατ&
(1992)ρούν επίσης να ληφθούν υπόψη στο βαθμό πουεπηρεά ζουντο υπάρχονκοινόθεμέλιοκαιτηνυπάρχουσα δομή, μορφήκαιχαρακτήρατουεπίδικουακινήτου.ΤοΔικαστή ριοοφείλει ναεκφράσειρητά,σ'όλεςανεξαίρετατιςπερι πτώσεις, την ετυμηγορία του κατάπόσο οι αλλαγές είναι 5 "ουσιαστικές και ριζικές", κατά πόσο συνεπάγονται τη "ριζικήκαιολική μετατροπή"τουακινήτου, κατάπόσογί νονται "διάσκοπούς αξιοποιήσεως του"καικατάπόσοη κατοχή τουακινήτουαπότον ιδιοκτήτηείναιλογικάανα γκαίαγιατηνεκτέλεση τους.Αν η εκτέλεσητωνπροτεινό- 10 μένων αλλαγών θακαταστήσει το ακίνητοπιόπροσοδο φόρο ή επωφελές στον ιδιοκτήτη του, μπορεί εύλογα να λεχθείότι θαγίνουν γιασκοπούςαξιοποίησηςτουακινή του,μέσαστην έννοιατουάρθρου11(ΐχηΧιιι)τουΝόμου. Το ίδιομπορείναλεχθείγιατηνουσιαστικήαναπαλαίωση ^ διατηρητέωνοικοδομώνανοιπροτεινόμενες αλλαγέςικα νοποιούντιςάλλες προϋποθέσειςτουάρθρου. Στην παρούσαυπόθεση,λαμβάνονταςυπόψητηφύση και την έκτασητων προτεινόμενων αλλαγών στο σύνολο τους, κρίνουμε ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο μπορούσε 20 εύλογα να καταλήξει στα επίδικασυμπεράσματατουκαι δενπροτιθέμεθα,ωςεκτούτου, ναεπέμβουμε γιατηνανα τροπήτους.Ιδιαίτερα,ωςπροςτοπροσβαλλόμενο συμπέ ρασματουπρωτόδικουΔικαστηρίουότιηανάκτησηκατο χής του ακινήτου απότους ιδιοκτήτες απαιτείταιλογικά 25 για τηνεκτέλεσητων επίδικωναλλαγών,τοοποίο αφορά θέμα αποκλειστικά πραγματικό, έχουμε τη γνώμη ότι, εν όψει του συνόλου της προσαχθείσας σχετικής μαρτυρίας επί του προκειμένου, το Δικαστήριο εύλογα, αν όχι ανα πόφευκτα, έχει φθάσει στο πιο πάνω συμπέρασμα. Ούτε 30 δεχόμαστε τον ισχυρισμό τωνεφεσειόντων ότι ταεν λόγω συμπεράσματα του Δικαστηρίου είναι προϊόντα πλάνης αναφορικά με την ερμηνεία ή την εφαρμογή τουάρθρου 11
(1)(ηΧιιι)*ουΝόμουπάνωσταγεγονότα της παρούσας υπόθεσης. 35 ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΕΙΣ. Οιεφεσείοντες παραπονούνταιγια την απόρριψη της απαίτησης τους για αποζημιώσεις για απώλεια εμπορικής εύνοιας κάτω από το άρθρο 13 του Νόμουαρ.23/83, τοοποίοπρονοεί ότι: 1098 1 ΑΛΛ. 5 10 15 ΚόσμοςΛto %&.ν.ΦυλακτούΑτο Πογιατζής,Α. "13. Οσάκιςλόγωτηςυπότου ενοικιαστού ασκήσε ως εις το κατάστημαεπιτηδεύματος ή εργασίας συνυπάρχηεμπορική εύνοια (αέρας)ήτις αυξάνει την ενοικιαστικήν αξίαν τούτου και λόγω απωλείας της κατοχήςτου.καταστήματος ο ιδιοκτήτης καρπούταιτο όφελος της τοιαύτηςαυξήσεως, ενώ ο ενοικαστής υφί σταταιζημίαν,το Δικαστήριον,κατάτην έκδοσιν απο φάσεως ήδιατάγματοςδυνάμει οιασδήποτετων παρα γράφων (ζ) και (η) του εδαφίου
(1)του άρθρου 11, δι'ανάκτησινκατοχήςη έξωσιν, δύναταιναδιάταξητον ιδιοκτήτην να πλήρωση εις τον ενοικιαστήν τοιούτο ποσόνοίοντοΔικαστήριονήθελεθεωρήσειεπαρκέςδια νααποζημιωθή οενοικιαστής διάτηναπώλειαντης κα τοχής του καταστήματος, λαμβανομένου δεόντως υπ' όψιν του υπό του ιδιοκτήτου καρπουμένου οφέλους καιουδεμίανομική ισχύςδίδεταιειςτηντοιαύτηναπόφασιν ήτο τοιούτο διάταγμαμέχρις ότου πληρωθήτο τοιούτοποσόν." Ηπιόπάνωνομοθετικήπρόνοια,όπωςορθά ειπώθηκε 20 στην υπόθεση Leto Μ.Nicolaides & another v. Philippos Chrysochou & another
(1988)1C.L.R. 687, πάρθηκε από το άρθρο4
(1)τουΑγγλικούΝόμου "LandlordandTenant Act, 1927" και είναι ταυτόσημη με την πρόνοια τουάρ θρου 19 του Νόμουαρ. 13/54 και των μετέπειταάρθρων 25 11τουΝόμουαρ. 17/61 και 17του Νόμουαρ.36/75.Τόσο ταΑγγλικάόσοκαιταΚυπριακάΔικαστήριαείχαν, ωςεκ τούτου, την ευκαιρία να εξετάσουν και να ερμηνεύσουν την πρόνοιααυτήσε αριθμόυποθέσεων, ώστενα μπορεί σήμεραναλεχθείότιηνομολογία έχεισηματοδοτήσει επα30 κριβώς το χώρο πουηεν λόγω πρόνοιακαλύπτει και τις προϋποθέσεις που καθορίζει. Αναφέρω ενδεικτικά τις υποθέσεις Whiteman Smith Motor Company Limited v. Chaplin andAnother
(1934)2 K.B. 35,Charrington &Co v. Simpson
(1935)A.C. 325 H.L., Mehmet Ali Subay v. 35 Ananiya Kazandjian 24 C.L.R. 37 και Nicolaides v. Chrysochou (ανωτέρω). Στην τελευταία αυτή υπόθεση το Ανώτατο Δικαστήριο υιοθέτησεταπιοκάτω αποσπάσμα τααπότιςπιοπάνωδυοπρώτεςυποθέσεις: Από τηναπόφασητουΔικαστήScrutton L.J.στηνυπό1099 Παγιανζής,Α. ΚόσμοςArt κ,α. ν.ΦυλακτούΑτό
(1992)θέσηWhiteman, σ.42: "But the statute has provided as the principal test the difference at the end of the term between the rent with the goodwill and without it. I understand this to mean: find therentalvalue which atthedateof theexpiration of 5 the lease a new tenant would pay if there had been no previous business carried onthere;comparethiswith the rent which a new tenant would pay for premises which have beenthehomeof aprevious andsimilar business for 1 0 so-many years. This increase of rent, if any, is the figure with which one has to start. If the landlord can get a higher rent by letting for anentirely different purposehe has not gained anything by the trade of the previous tenant. If theincrease of rent at theendof thetenancyis due to more favourable circumstances with which the 15 tenant has nothingto do,such anincrease of population, change of character of neighbourhood, increased use of motoring, that increase of rent is not directly due to the tradingof the tenant." Από τηναπόφασητουΔικαστήLordTomlinστην υπό- 20 θέσηCharrington, σσ.335-336: "It is unfortunate thatthesection has notbeen framed with a clearer exposition of its general purpose andwith more precision intheuse of terms.Thesection, however, seems to contemplatethat in certain cases something in 25 the form of increased value will,after theterminationof the tenancy and as the result of the tenant's business activities during his tenancy, adhere to the premises in the landlord's hands, but that the measure of any com pensation to the tenant in respect of it is not what he 30 losesbutwhat thelandlordgains. Theposition of anoutgoing tenantsellinghis business and his lease to an incoming tenant buying them differs materially from the position of a tenant whose lease is 35 1100 IAJLA. Κοθ|ΐοςΑ%«ΚΑ.ν.ΦνλαχτονΑγ6 Πογκπζή&Α. terminating." ΣτηνυπόθεσηMehmetAMSulay(ανωτέρω),στησ.38, ο Δικαστής Zekia καθόρισε τιςκύριες προϋποθέσεις γιατην καταβολή αποζημίωσης κάτω από το επίδικο άρθρο, ως 5 εξής: "(
- a)that goodwill became attached to the business premisesinquestion by reason of thecarryingthereon by thetenant ofsometradeorbusiness; (
- b)that the rental valuehas been increasedowingto suchbusinesshavingbeen carried onby thetenant; (
- c)that the landlord shall get the benefit of such increase; and (
- d)the tenant shall suffer a loss by giving up possessionof suchbusiness premises." 15 Για να συμπληρωθεί η εικόνα, θα πρέπει επίσης να αναφέρωότιστην υπόθεσηNicolaidesv. Chrysochou(ανω τέρω), ο Δικαστής Στυλιανίδης τόνισε, στη σ.697, ότι η εμπορική εύνοια αναφορικά με την οποία καταβάλλεται αποζημίωση κάτωαπότο επίδικο άρθρο,δεν έχει τίποτε 20 τοκοινό καιδεν πρέπει νασυγχιζεται με το ποσό που σε μερικές περιπτώσεις καταβάλλεται στην Κύπρο σε προ στατευόμενο από τοΝόμοενοικιαστή ως "αέρας" κατόπιν ιδιαίτερης διευθέτησης που περιλαμβάνει την εκκένωση τουκαταστήματοςαπότονυπάρχονταενοικιαστή καιτην 25 ανάληψηκατοχής τουαπόνέο ενοικιαστή μετησυγκατά θεσητουιδιοκτήτητου. Στηνπαρούσαπερίπτωση,η μόνημαρτυρίαπουείχετο Δικαστήριο ενώπιον του αναφορικά με το επίδικο θέμα, - 0 ήταν ένας αόριστος ισχυρισμός του εφεσείοντα αρ.2 ότι είχε προσφορά από πρόσωπο που δεν κατονόμασε "να πωλήσει το επίδικο κατάστημα σαν επιχείρηση" για £35.000, την οποία απέρριψε. Ουδέποτε καθόρισε πότε του έγινε αυτήη προσφορά,ή τι ακριβώςθαπεριλάμβανε ηπροσφοράείτε σεστοκ εμπορευμάτων είτεσεέπιπλα. Το 1101 Πογιανςής,Δ. ΚόσμοςΑχδ tuo. ν.Φυλαχτού Λτδ
(1992)ποσό των £35.000 οπωσδήποτε δεν αντιπροσωπεύει το μέτροτης αποζημίωσηςπουείναι πληρωτέακάτω απότο άρθρο 13τουΝόμου.Καμιάαπότις προϋποθέσειςτουεν λόγω άρθρου, όπως έχουν καθοριστεί απότη νομολογία στην οποία έχω αναφερθεί,δεν συντρέχει στηνπαρούσα υπόθεση.Το παράπονο των εφεσειόντων δεν έχει κανένα έρεισμα είτε νομικό είτε πραγματικό. Η επιχείρηση της πώλησης παπουτσιώναπότουςεφεσείοντες μέσαστοεπί δικοκατάστημαγιαπολλά χρόνιαδεν συνεπάγεται αυτό ματατηδημιουργίαεμπορικήςεύνοιαςδυνάμενηςνα απο τιμηθεί σε κάποιοποσό,έστω κατάπροσέγγιση,το οποίο το Δικαστήριο να μπορεί μόνο του να εκτιμήσει στην απουσίαοποιασδήποτεμαρτυρίαςαναφορικάμετηναξία του.ΚαιανακόμαυποθέσουμεότιτοΔικαστήριοθα μπο ρούσε,μετηνενώπιοντουμαρτυρία,ναπροβείσεεύρημα αναφορικά με την αξίατης εμπορικής αυτής εύνοιαςκαι σε περαιτέρωεύρημαότι οι εφεσείοντες,εγκαταλείποντας το κατάστημα,υφίστανταιαπώλεια ισάξια με την εύνοια αυτή,ηαξίωσητων εφεσειόντων θαήτανκαιπάλινκατα δικασμένηνααπορριφθεί,έκτοςαν μπορούσανναικανο ποιήσουν το Δικαστήριο ότι οι εφεσίβλητοι ιδιοκτήτες καρπώθηκανείτεόλο είτεμέρος τουποσούπου αντιπρο σωπεύει τηναπώλειααυτή.ΣετέτοιαπερίπτωσητοΔικα στήριο θαεπεδίκαζε στους εφεσείοντες ως αποζημιώσεις μόνοτο ποσό πουκαρπώθηκανοι εφεσίβλητοι ως αποτέ λεσμα της αύξησης στην ενοικιαστική αξία του επίδικου ακινήτου που επήλθε αποκλειστικά απότην εμπορικήεύ νοιαπουδημιούργησανοιεφεσείοντες καιακολούθωςτην απώλεσανμαζίμετηναπώλειατηςκατοχήςτουκαταστή ματος. Για όλους τους πιοπάνωλόγους ηέφεσηαποτυγχάνει στηνολότητατης. ΑΝΤΕΦΕΣΗ.Μετηνειδοποίησηπουέδωσανοι εφεσί βλητοι δυνάμει της Δ.35, Θ.10 των Θεσμών Πολιτικής Δι κονομίας, ηαπόφασητουπρωτόδικουΔικαστηρίου μετην 35 οποία απορρίφθηκεαίτηματους για έκδοση διατάγματος ανάκτησης της κατοχής του επίδικου καταστήματοςκαι δυνάμει των προνοιών του άρθρου 11
(1)(ζ) του Νόμου αρ.23/83,προσβάλλεταιγιατουςακόλουθουςλόγους: 1102 10 15 20 25 30 1 ΑΛΛ. 5 IQ ΚοομοςΛτο ΚΛ. ν.ΦυλαχτούΛτδ ΠογιατζήςΔ. "α)Το Δικαστήριον στην υπό έφεσιν απόφασιντου έχει αποφανθήότι άπασαιαιπροϋποθέσεις διάτηνέκδοσιν του αιτουμένου Διατάγματος υπάρχουν πλην όμωςδεναπεδείχθη επαρκώςότιοαιτητήςδενηδυνήθη ναεξεύρειέτερονκατάστημαδιατηνσυνέχισιν τωνερ γασιώντου. β) Υπάρχει αρκετήμαρτυρίακαιδιατην ικανοποίησιν τηςπροϋποθέσεωςαυτήςκαιτοΔικαστήριον βάσει τηςτοιαύτηςμαρτυρίαςθαέπρεπεεπιπροσθέτωςναεκδώσηδιάταγμα εξώσεωςκαιδυνάμειτουάρθρου 11
(1)(ζ)." Το άρθρο Π
(1)(ζ)τουΝόμουαρ. 23 του 1983 προνοεί ότι: 15 "Ουδεμία απόφασιςκαι ουδέν διάταγμαεκδίδεται διάτηνανάκτησιντηςκατοχήςοιασδήποτεκατοικίαςή καταστήματος,διατοοποίον ισχύειοπαρώνΝόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην τωνακολούθωνπεριπτώσεων: 20 (ζ)Εις περίπτωσιν καθ'ηντοκατάστημα απαιτείται , λογικώς προς κατοχήν υπό του ιδιοκτήτου,της συζύ γου ήτων τέκτων του και όπου οιοσδήποτε εξαυτών δενηδυνήθηναεξασφάλισηετέραναναλόγονκαιμελογικόν ενοίκιον στέγην δια την επιχείρησίν του ή δια 25 σκοπούςεπιχειρήσεως καιτοΔικαστήριον θεωρείλογικήν της έκδοσιν τοιαύτης αποφάσεως ή τοιούτου δια τάγματος. 30 Νοείται ότι ουδεμία απόφασιςκαι ουδένδιάταγμα θα εκδίδονται δυνάμει της παραγράφου αυτής,εάντο Δικαστήριον πεισθή ότι, λαμβανομένων υπ'όψιν όλων των περιστάσεων τηςυποθέσεως, θαεπροξενείτο μεγα λύτερα ταλαιπωρία διατης εκδόσεως του διατάγματος ή της αποφάσεως παρά δια της αρνήσεως εκδόσεως τούτου." 1103 Π«Ύΐαν&& Δ. ΚόσμοςΛτδ « Λ .ν.ΦνλαικούΑ%6
(1992)Η πιοπάνω νομοθετικήπρόνοιαεμηνεύτηκεστηνυπόθε ση A.C.T. TextilesLtd v. Georghios Zodhiatis
(1986)1 CLR. 89,στην οποίατο ΑνώτατοΔικαστήριο επεσήμανε τηνομοθετικήκαθιέρωση νέουκριτηρίουωςπροϋπόθεσης για την ανάκτησηκατοχήςκαταστήματος που απαιτείται 5 λογικώς για χρήση από τον ιδιοκτήτηκαι/ήαπόμερικά μέλη της στενής του οικογένειας. Με τη σημερινή του μορφή το επίδικο άρθρο εναποθέτει στον ιδιοκτήτη το βάροςνααποδείξει,πρόσθεταπροςοτιδήποτεάλλοαπαι τούμενο, ότι δεν μπόρεσε να εξασφαλίσει άλλη ανάλογη ίο και μελογικό ενοίκιο στέγηγιατηνεπιχείρησητουη για σκοπούς επιχειρήσεως. Στην απόφασητου το Ανώτατο Δικαστήριοαναφέρειταεξήςσχετικάεπίτουπροκειμένου στησ.103: "Unlikeprevious enactmentsinthesamebranchofthe ^ Law, Law No.23/83imposed onthelandlordtheonusof establishing another requirement before the Court may consider the reasonableness of the issue of the order of ejectment orthejudgmentforpossession: theCourtmust be satisfied that theperson, who reasonably requires the ^ shop for his occupation,could not secure (δενηδυνήθη να εξασφάλιση) other analogous and with reasonable rent accommodation for his business. The words "δεν ηδυνήθη" (in English , "was not able" or "could not") imports the notion of exerting endeavours to find other 25 accommodation, to look for another shop, but without success. If the landlord does not give evidence of any endeavours madebyhimtofind otheranalogous andwith reasonable rent accommodation, this is an unsurrountable obstacle for the Court to proceed to the 30 thirdstep-theconsideration of reasonableness of the issue of theorder orjudgment- andtotheultimatestep inthe judicial process, i.e. thebalance of hardship.Thebalance of hardship underthe 1983 Law has to be determinedby theCourtonthetotality of theevidence before it,as the 35 burdendoesnotlie anymoreonthe tenant." Είναι γεγονός παραδεχτό ότι το πρωτόδικο Δικαστή ριο στην παρούσαυπόθεση αποφάνθηκε ότι συντρέχουν όλες οι προϋποθέσεις για την έκδοση διατάγματος ανά1104 1 ΑΛΛ. ΚόσμοςΛτο ΚΑ.ν.ΦυλακτούΛτδ Πογιατζής Α. κτήσης κατοχήςτου επίδικουκαταστήματοςκάτωαπότο άρθρο 11
(1)® του Νόμου, εκτός της νεοθεσπισθείσας προϋπόθεσηςστηνοποίααναφέρθηκαπιοπάνω,αναφορι κά με την οποία λέγει τα εξής στη σ.134 τηςαπόφασης 5 του: ™ 15 2 0 25 30 "Στη μαρτυρίατων Αιτητών παρουσιάστηκε μικρή αναφορά τους σε μια κάποια προσπάθεια να βρουν άλλο ανάλογο κατάστημαγια ενοικίαση χωρίς να πα ρουσιαστούν στοιχεία τόσο για τις προσπάθειες των ιδιοκτητών όσοκαιγιασυγκεκριμένα καταστήματακαι ενοίκια. Οι ιδιοκτήτες δεν ανέθεσαν σε κτηματομεσιτι κόγραφείονατουςβοηθήσειστηνεξεύρεσηκαταστήμα τος. Ανέφεραν ότι έκανανμίακάποιαπροσπάθεια για εξεύρεσηκαταστήματοςμόνο στον ίδιοδρόμο,την Αγ. Ανδρέου και όχι σε οποιονδήποτε άλλο δρόμο ίσης εμπορικότητας της Λεμεσού.Το Δικαστήριο σύμφωνα με τη νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου δενμπο ρεί να χρησιμοποιήσει ιδίαγνώση και πείρα χωρίς να παρουσιαστούν ενώπιον του οι σχετικές μαρτυρίες. (Απόφαση εφέσεως 7212 77. Τηλεμάχουν.Χρ. Παπαρέ πουδόθηκεστις 26.10.87 καιδεδημοσιεύτηκε.) Επομέ νωςτοΔικαστήριο μαςδενέχειγνώσηεάνείναιαδύνα τοήδύσκολοναεξευρεθεί άλληανάλογηστέγη μελογι κό ενοίκιο γιατους Αιτητές. Περιοριζόμαστε μόνο στη μαρτυρίαπουέδωσανοι δύοπλευρές στο Δικαστήριο. Ημαρτυρίααυτήδενμαςέχειπείσει ότι έγινεοποιαδή ποτε σοβαρή προσπάθειαεξεύρεσης άλλης στέγης και πιστεύουμε μετηδιαφωνίατου ενός απότουςδύοΠα ρέδρους ότι δεν έχει ικανοποιηθεί αυτήηπροϋπόθεση τουΝόμου." Ο ευπαίδευτοςδικηγόρος των ιδιοκτητών επέσυρε την προσοχήμαςσεαποσπάσματααπότη μαρτυρίατουΓεώρ γιου Φυλακτού, διευθυντή της ιδιοκτήτριας εταιρείας,σε μιαπροσπάθειατουναμαςπείσει ότιυπήρχεενώπιοντου 35 πρωτόδικου Δικαστηρίου σαφήςκαι αξιόπιστημαρτυρία από την οποία το πρωτόδικο Δικαστήριο μπορούσε και όφειλε ναείχεσυμπεράνειότιοι ιδιοκτήτεςκατέβαλανλο γικές προσπάθειες για εξεύρεση άλλης ανάλογης και με λογικό ενοίκιο στέγης και ότι η αδυναμίανα εξασφαλί1105 Πογιοϊζςξ, Δ. ΚοαμοςΛνδ ΚΛ.ν.ΦυλακτούΛνδ
(1992)σουν τέτοια στέγηοφειλόταν στο ότι δεν υπήρχε διαθέσι μηκαιόχισεδικήτουςπαράλειψη. Το θέμα που έχει προκύψει είναι θέμα αποκλειστικά πραγματικόπουάπτεταικαιτηςαξιοπιστίαςτου μάρτυρα πουκατέθεσε επίτουπροκειμένου. Σύμφωναμετηνπάγια 5 νομολογία του, το Ανώτατο Δικαστήριο επεμβαίνει για την ανατροπήευρημάτωνπρωτόδικουΔικαστηρίου,όπως αυτό που προσβάλλεται με την παρούσα αντέφεση, μόνο σε πολύ σπάνιες περιπτώσεις καιαφούπρώταπεισθεί ότι το εύρημαείναιεντελώςπαράλογοενόψειτηςπροσαχθεί- *0 σας μαρτυρίας. Ενέχει μεγάλη σημασία, σε υποθέσεις όπωςηπαρούσα,ηπροσαγωγήαπότονιδιοκτήτητουακι νήτουσυγκεκριμένης καιπειστικής μαρτυρίαςπουνα ικα νοποιεί το Δικαστήριο ενώπιον του οποίου προσάγεται ότι συντρέχουν όλες οι προϋποθέσεις πουρητάκαθορίζει 15 ηδιάταξητην οποίαο ιδιοκτήτης επικαλείταιγιαναανα κτήσει κατοχήτουακινήτου,εφόσοτότε μόνοτοΔικαστή ριο αποκτά δικαιοδοσία να εκδώσει διάταγμα για την ανάκτησηκατοχήςακινήτουπουκαλύπτεταιαπότιςπρό νοιες τουπερίΕνοικιοστασίου Νόμου. 20 Δεν έχουμε πεισθεί στηνπαρούσαπερίπτωσηότι ενδεί κνυται ήδικαιολογείται είτεηανατροπήτου προσβαλλό μενου ευρήματος είτεηαντικατάστασητουμεδικόμαςεύ ρημα με αντίθετο περιεχόμενο, όπως έχουμε κληθεί να πράξουμεαπότον ευπαίδευτοδικηγόροτων ιδιοκτητών. 25 Εν όψει όλων όσων έχουν λεχθεί πιο πάνω, τόσο η έφεση όσο και η αντέφεση κρίνονται απαράδεχτες και απορρίπτονται.Δεν εκδίδουμε οποιαδήποτεδιαταγή ανα φορικάμεταέξοδαείτετηςέφεσης είτετηςαντέφεσης. Η έφεσηκαι ηαντέφεση απορρίπτονταιχωρίςέξοδα. 1106