clr/1992/1992_1_1211.pdf

(1)(ζ) τον περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή,Εγγραφή και Εκτίμησις ) Νόμου, Κεφ.224καιΝ.16/80— Η εγκυρότητατον δεν εξαρτάται από την ύπαρξη συμβατικής υποχρέωσης μεταξύ των μερών αλλά από αυτή τούτη την εγγραφή τουστο κτηματολογικό μητρώο με τη συναίνεση των μερών στη συμπερίληψη τον περιορισμού στη δή­ λωσημεταβίβασηςτον κτήματος. Ακίνητη ιδιοκτησία — Επιφύλαξη τουάρθρον 11

(1)(ζ) τον περί Ακινήτον Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμον, Κεφ. 224και Ν.16/80—Λεν περιορίζεται μόνο στην εγγραφήπε­ ριοριστικών όρων που συνιστούν δονλείες, ούτε είναι ανάγκη να νπάρχει δεσπόζρν και δονλεύον ακίνητο, αλλά προκύπτει οποιο­ δήποτε περιοριστικό όρο που αφορά την χρήση ή ανάπτυξη τον 15 ακινήτου. 10 Ακίνητη ιδιοκτησία — Περιοριστικός όρος αναφορικά με την χρήση ακινήτου, εγγεγραμμένος δυνάμει της επιφύλαξης του άρθρον 11

(1)(ζ) τον περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμου, Κεφ. 224και Ν. 16/80 — Ο ιδιοκτήτης άλλων 2Q ακινήτων στην περιοχή, πον έχει άμεσο σνμφέρο στην πολεοδομι­ κή καιπεριβαλλοντική τηςδιάπλαση, νομιμοποιείται να απαιτήσει συμμόρφωση με τον όρο. . Αποζημιώσεις — Καθορισμός αποζημίωσης για παράβαση περιορι­ στικού όρον αναφορικά μετηνχρήση ακινήτου,εγγεγραμμένου δυ25 νάμει τουάρθρου 11

(1)(ζ)τονπερί Ακίνητου Ιδιοκτησίας (Διακα­ τοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμου, Κεφ. 224 και Ν 16/80— Αφορά μόνο ζημία που προκαλείται σαν αποτέλεσμα τηςπαράβα­ σης του περιοριστικού όρον,και δεν μπορεί να συναρτηθεί με την αξία τουκτήματος μεκαιχωρίς τονπεριοριστικό όρο. 1211 / Σακτ$»άδςςν. Ι&αοιλεΙονtun άλλον (AQ.2)

(1992)Ο εφεσείων καιεταιρείες εξαρτημένες απόαυτόνήσανιδιοκτή­ τες μεγάλου αριθμού οικοπέδων στην περιοχή Ανβσύπολης, Λευ­ κωσίας. Ένααπόαυτάταοικόπεδαο εφεσείων διέθεσε μεπωλη­ τήριο έγγραφο σε τρίτο πρόσωπο, το οποίο σε μεταγενέστερο στάδιο, εκχώρησε τα δικαιώματατου στους εφεσίβλητους. Κατά 5 την μεταβίβαση του οικοπέδου ο εφεσείων επέμενε, και οι εφεσί­ βλητοι συμφώνησαν, όπως περιληφθεί στη δήλωση μεταβίβασης όρος μετον οποίο να περιορίζεταιηχρήσητηςγης σε αποκλειστι­ κά οικιστικούς σκοπούς. Τοκτηματολόγιο ενέγραψε τον περιορι­ σμό στο κτηματολογικό μητρώο σύμφωνα με την επιφύλαξη του 10 άρθρου 11

(1)(ζ)του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή,Εγ­ γραφήκαι Εκτίμησις) Νόμου,Κεφ.224 καιΝ. 16/80. Οι εφεσίβλη­ τοι παρέβησαντον περιοριστικό όρο καιπροέβησανστηχρήσητου ακινήτου για εμπορικούς σκοπούς. Με αγωγή του ο εφεσείων αξίωσε, μεταξύ άλλων, την έκδοση απαγορευτικού διατάγματος 15 καιαποζημιώσεις. Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφούβρήκεότι ούτε ηαρχικήσύμ­ βαση μεταξύ εφεσείοντα και αγοραστή, ούτε η σύμβαση μεταξύ αγοραστήκαι εφεσίβλητων, περιείχε τον εγγραφέντα περιοριστικό όρο, έκρινε ότι ο περιορισμός ήταν ανίσχυρος και η εγγραφήτου 20 στο κτηματολογικό μητρώο ανεδαφικήκαι επομένως υποκείμενη σε ακύρωση. Επιπλέον, το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι το άρθροΐΐ

(1)(ζ)του Κεφ.224 μπορούσε να εφαρμοσθεί για την εγ­ γραφή περιοριστικών όρων που θα επενεργούσαν σαν δουλείες, δηλαδή μεδεσπόζον και δουλεύον ακίνητο. Εφόσον,στην παρού- 25 σα περίπτωση, ο όρος δεν ήταν τέτοιας φύσης, κρίθηκε ότι η εγ­ γραφή του σαν εμπράγματου βάρους ήταν νομικά ανέφικτη και επίσηςυποκείμενη σε ακύρωση. ΤοπρωτόδικοΔικαστήριο,γιανα επιλύσει όλα τα επίδικαθέματα,προέβηκαι σε εκτίμηση των απο­ ζημιώσεων, παράτογεγονός ότι είχεκαταλήξειστην απόρριψητης 30 αγωγής, τις οποίες καθόρισε σε ΛΚ500 με μίτρο την διαφοράμε­ ταξύτηςαξίαςτουκτήματοςχωρίς και μετονπεριοριστικό όρο. Κατ' έφεση, τέθηκε και θέμα κατά πόσο ο εφεσείων ενομιμοποιείτο νααπαιτήσει συμμόρφωση μετονπεριοριστικό όρο. 35 Αποφασίσθηκε ότι: (α) Ηεπιφύλαξητου άρθρου 11

(1)(ζ)τουπερί Ακινήτου Ιδιο­ κτησίας (Διακατοχή,ΕγγραφήκαιΕκτίμησις) Νόμου,Κεφ.224 και Ν. 16/80 δεν εξαρτά την εγγραφή των προβλεπόμενων περιορι­ σμών από την ύπαρξησυμβατικήςυποχρέωσης αλλά απότην συ­ ναίνεση των μερών στη σύσταση του εμπράγματου βάρους, η ^ ο οποίατεκμηριώνεται απότηνδήλωση μεταβίβασης,καικατά συνέ­ πεια εσφαλμένα είχε κριθεί ότι ο επίδικος περιορισμός ήταν ανί­ σχυρος λόγω απουσίας συμβατικής υποχρέωσης εκ μέρους των εφεσίβλητων γιατην εγγραφήκαισύστασητου. (β) Ηεπιφύλαξητουάρθρου 11

(1)(ζ)τουΝόμουδεν περιορι1212 1 ΑΛΛ. 5 10 15 ΣωτηριάΛηςν. Βασιλείου καιάλλων (Αρ.2) ζόταν στην εγγραφή περιοριστικών όρων που είχαν την μορφή' δουλείας, δηλαδή μεδεσπόζον καιδουλεύον ακίνητο, αλλά επε­ κτεινόταν στην απόκτηση δικαιωμάτων κάθε μορφής πάνω στην ακίνητη περιουσία άλλου προσώπου,και,κατά συνέπεια, η απόφάσητουπρωτόδικουΔικαστηρίου περί τουαντιθέτουήτανλαν­ θασμένη. (γ) Οεφεσείων, πουήτανοδιαθέτηςτου κτ^ιατοςκαιμετείχε στησύστασητουπεριορισμούκαιπουκατείχεακίνηταστηνπεριο­ χήκαιείχεάμεσοσυμφέρον στην πολεοδομικήκαι περιβαλλοντική διάπλασητης.ενομιμοποιείτο στην απαίτησητουναεπιβάλει συμ­ μόρφωσηπροςτονόρο. (δ) Ησυνάρτηση της ζημίαςπου μπορούσε να διεκδικηθείγια την παράβασητουπεριοριστικού όρου μετηνδιαφορά τηςαξίας τουκτήματοςμεκαι χωρίςτον περιορισμό ήτανεντελώς εσφαλμένη. Μόνο.ζημία που προκαλείται σαν αποτέλεσμα της παράβαση μπορούσε να αποτελέσει το αντικείμενο αξίωσης για αποζημιώ­ σεις. Η έφεσηεπιτράπηκε με έξοδα. Εκδόθηκεαπαγορευτικό διάταγμα. ™ Υποθέσεις που αναφέρθηκαν: Σωτηριάδηςν. Βασιλείου (Αρ. 1)

(1992)1 Α.Α.Δ..801Rangeleyv. MidlandRy [1868]3 Ch. App. 306Inre EUenboroughPark[1956] Ch. 131· Oapman v. Edwards[1938]2All E.R. 507- 25 Copelandv.'Greenhalfi1952]1All E.R. 809. 'Εφεση. Έφεσηαπό τον ενάγοντακατάτηςαπόφασητουΕπαρ­ χιακούΔικαστηρίου Λευκωσίας(Αρτεμίδης, Π.Ε.Δ.Ναθα­ ναήλ Ε.Δ.) πουδόθηκεστις 16Νοεμβρίου, 1988 (Αρ. Αγω30 γής 8855/85)με την οποίααπορρίφθηκεηαξίωση τουγια διάταγμα που να απαγορεύει τη χρήση ακινήτου, το οποίον είχεπωληθεί απόαυτόν στους εναγομένους, αντί­ θεταμετον περιοριστικό όροοοποίος περιείχετο στοπω­ λητήριο έγγραφο σύμφωνα με τον οποίο ηχρήση της γης 35 περιοριζότανσεαποκλειστικάοικιστικούς κοπούς. 1213 ν Σωτη£ΐά6ΐ|ς ν.Βασιλείουκαι άλλων(Αρ.2)

(1992)Χρ. Τριανταφυλλίδης και Χρ. Κινάνης, για τον εφεσείοντα. Ν.Χατζηϊαχίννον,γιατους εφεσίβλητους. Cur. adv. vult. ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα 5 δώσει οΔικαστής Γ.Μ. Πικής. ΠΙΚΗΣ, Δ. : Ο εφεσείων, και εταιρείες εξαρτημένες από αυτόν,είναι ιδιοκτήτες μεγάλου αριθμούοικοπέδων στηνπεριοχήΑνθούπολης, στακράσπεδατης Λευκωσίας. Ένα απόταοικόπεδααυτάοεφεσείων διέθεσε μεπωλητή- ίο ριο έγγραφο σε τρίτο πρόσωπο κάποιο Χριστοφίδη ο οποίος,σε μεταγενέστερο στάδιο,εκχώρησε τα δικαιώμα­ τα του στους εφεσίβλητους. Κατά τη μεταβίβαση ο εφε­ σείων επέμενε, καιοι εφεσίβλητοι συμφώνησαν,όπως πε­ ριληφθεί στη δήλωση μεταβίβασης όρος με τον οποίο να 15 περιορίζεταιη χρήσητηςγηςσεαποκλειστικά οικιστικούς σκοπούς.Το Κτηματολόγιο ενέγραψε τον περιορισμό στο κτηματολογικό μητρώο σύμφωνα με την επιφύλαξη του άρθρου 11

(1)(ζ)τουπερίΑκινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατο­ χή,ΕγγραφήκαιΕκτίμησις)Νόμου- ΚΕΦ. 224 (όπωςτρο- 20 ποποιήθηκεαπότοάρθρο3τουΝ 16/80). Οι εφεσίβλητοι είχανπαραβείτονπεριορισμό καιπρο­ βεί στη χρήση του ακινήτου για εμπορικούς σκοπούς. Ο εφεσείων αντέδρασε με την καταχώρηση αγωγής με την οποίααξίωσε - 25 (α) Διάταγμα που να απαγορεύει τη χρήση τουακινή­ τουαντίθεταπροςτονπεριοριστικόόρο, (β)διάταγμακατεδάφισης των υποστατικώνπου εχρησιμοποιήθηκαν για σκοπούς άλλους από οικιστικούς,και (γ)αποζημιώσεις ίσεςμετηδιαφορά μεταξύτης αξίας τουοικοπέδουχωρίςκαιμετονπεριορισμό. 1214 3 0 1 ΑΛΛ. Σωτηριάδηςν.ΒασΟεΙονκαιάλλον(Αρ. 2) ΠικήςΔ. Μετηνυπεράσπισητους οι εφεσίβλητοι αμφισβήτησαν αφενός το δικαίωμα του εφεσείοντα να επικαλεσθεί τον περιοριστικό όρο λόγω της απουσίας τουαπαραίτητου συμφέροντος και, αφετέρου, την εγκυρότητα του όρου 5 ενόψει της απουσίαςσυμβατικής υποχρέωσης για την εγ­ γραφή του. Με ανταπαίτησηη οποία συνενούται με την υπεράσπιση,προβλήθηκεαξίωσηγιατηνακύρωσητου πε­ ριοριστικού όρου. Κατάτηδίκηδιεφάνη ότι οι εφεσίβλη­ τοι πράγματιχρησιμοποίησαν το ακίνητογια εμπορικούς 10 σκοπούςκατάπαράβασητουεγγραφέντοςπεριορισμού. ΤοπρωτόδικοΔικαστήριο απεφάσισεότι ούτε η αρχι­ κήσύμβαση μεταξύπωλητήκαιαγοραστή,ούτε ημεταγε­ νέστερη μεταξύαγοραστήκαιεφεσίβλητων (η οποίακατα­ τέθηκε)περιείχαντον περιοριστικό όρο πουπεριλήφθηκε 15 στη δήλωση μεταβίβασης του ακινήτου. Το Δικαστήριο έκρινε ότι στην απουσία τέτοιας υποχρέωσης ο περιορι­ σμόςήτανανίσχυρος καιη εγγραφή τουστοκτηματολογι­ κό μητρώο ανεδαφική και επομένως υποκείμενη σε ακύ­ ρωση. Παρόλο που το πωλητήριο έγγρσφο δεν 20 κατατέθηκε,τοΔικαστήριο,βασιζόμενοσεδήλωσητουδι­ κηγόρουτωνεφεσίβλητων,κατέληξεότιησυμφωνία μετα­ ξύ εφεσείοντα και αγοραστή (Χριστοφίδη) δεν περιείχε τον περιοριστικό όρο που ενσωματώθηκε στηδήλωση με­ ταβίβασης. Τα πρακτικάτου Δικαστηρίου δεναποκαλύ25 πτουν τηνπαραδοχήστην οποίααναφέρεταιτοΔικαστή­ ριο, όπως είχαμε την ευκαιρία να διαπιστώσουμε κατά την επίλυση του προκαταρκτικού θέματος διασαφήνισης τουκειμένου των πρακτικώντου Δικαστηρίου (βλ. Σωτηριάδηςν. Βασιλείουκαι Άλλων (Αρ. 1)

(1992)1 Α.Α.Δ. 30 801). Στηναπουσίατηςπαραδοχήςτηνοποίαεπικαλείταιτο Δικαστήριο, το εύρημα παραμένει μετέωρο και κρίνεται ακροσφαλές. Όμως ηδιαπίστωση αυτή είναι,άνευσημα­ σίας δεδομένου ότι το πωλητήριο έγγραφοδενκατατέθη35 κε,καιστο βαθμόπουο εφεσείων υποστήριξε τηνύπαρξη τουπεριοριστικού όρουστοπωλητήριοέγγραφο, αυτήδεν είχεαποδειχθεί. .1215 Πι«ςς,Δ. Σωτηριάόςςν.Βασιλείουκαιάλλων(AQ.2)

(1992)'Οπως έχουμε επισημάνει, ο πρώτος λόγος για τον οποίο απορρίφθηκεηαγωγή καιακυρώθηκεοπεριοριστι­ κός όρος,έγκειται στηναπουσία συμβατικήςυποχρέωσης εκ μέρους των εφεσίβλητων για τον περιορισμό χρήσης του οικοπέδου.Το Δικαστήριο έκρινε ότι στην απουσία5 τέτοιαςυποχρέωσηςοπεριορισμόςυπόκειτοσεπαραμερι­ σμόπαράτησυναίνεσητωνμερώνστηνεγγραφήτου. Η επιφύλαξητου άρθρου 11(ΐχζ) του ΚΕΦ. 224 δεν εξαρτά την εγγραφή των προβλεπόμενων περιορισμών απότηνύπαρξησυμβατικήςυποχρέωσηςαλλάαπότησυ- ίο ναίνεσητωνμερώνστησυμπερίληψητουπεριορισμούστη δήλωσημεταβίβασηςτουκτήματος.Στηνπροκείμενηπερί­ πτωσηο περιορισμός περιλήφθηκε, κοινήσυναινέσει, στη μεταβίβαση καικατακολουθίαενεγράφη στοκτηματολογι­ κό μητρώοωςεμπράγματοβάρος,δηλαδή βάροςτοοποίο 15 συντρέχει μετην κατοχή και ιδιοκτησίατηςγης.Περιορι­ σμοί που εγγράφονται βάσει του άρθρου 11

(1)(ζ) του ΚΕΦ.224, έλκουν τηνυπόσταση τουςαπόαυτήτούτη την εγγραφήτους στο κτηματολογικό μητρώοκαιόχι από τις συμβατικέςήάλλες υποχρεώσειςτωνμερώνπουπροηγού- 20 νται της μεταβίβασης.Ησυναίνεση των εφεσίβλητων στη σύσταση του εμπράγματουβάρουςτεκμηριώνεται απότο έγγραφο μεταβίβασης. Οποιαδήποτε αντιδικίαμεταξύτων μερών,αναφορικά με τις εκατέρωθεν υποχρεώσεις καιτην εκπλήρωση τους, 25 αφήνει ανεπηρέαστοτον περιορισμό εφόσο οαγοραστής συγκατατίθεταιστην εγγραφή του,όπωςσυνέβηστηνπρο­ κείμενη περίπτωση, σύμφωνα με την προβλεπόμενηαπό το νόμο διαδικασία. Αντεκδικήσεις συμβατικούχαρακτή­ ρα, μπορεί να αποτελέσουν το αντικείμενο αγωγής για 30 αποζημιώσεις μεταξύ των συμβαλλομένων. Μέρος της σύγχισης στην προκείμενη περίπτωση προέκυψε απότην προβολή,χωρίς διάκριση,των διεκδικήσεων του εφεσείο­ ντα,μεαναφοράτόσοστιςσυνέπειεςτηςεγγραφήςτουπε­ ριορισμού, όσο καιστις μεταξύ των μερών προηγηθείσες 35 έννομεςσχέσεις. Κλειούμεαυτότοκεφάλαιοτηςαπόφασηςμετη διαπί1216 1 ΑΛΛ. ΣωτηφάΛη;ν.ΒασιλεΙονκαιάλλον(Αρ. 2) Πιχής, Λ. στωσηότι εσφαλμένα κρίθηκε ότι ο επίδικος περιορισμός ήταν ανίσχυρος λόγω απουσίας συμβατικής υποχρέωσης εκ μέρους των εφεσίβλητων γιατην εγγραφήκαισύσταση του. Ο ιδιοκτήτης ήταν απρόθυμος να μεταβιβάσει το 5 κτήμαχωρίς τον περιοριστικό όρο.Ησυμφωνία τωνεφε­ σίβλητων για την εγγραφή του οδήγησε στη μεταβίβαση τουκτήματοςυπότηναίρεσητουπεριορισμού ωςπροςτη χρήσητου.Μετονπεριορισμό πουτέθηκεπεριορίστηκε η χρήσητουακινήτουσεοικιστικούς σκοπούς.Οι εφεσίβλη10 τοι παραβίασαντονόροαυτόκαιχρησιμοποίησαν τοακί­ νητο,ή μέροςτου,γιαεμπορικούςσκοπούς. Ημαρτυρίααποκάλυψε,καιτοΔικαστήριο ανεύρε,ότι ο εφεσείων ήταν ιδιοκτήτης πολλών οικοπέδων στην πε1 ριοχή, εύρημα που, όπως συνάγεται, αφορούσε τόσο το 15 χρόνο πώλησης όσο και το χρόνο έγερσης της αγωγής. Έκρινε όμως ότι εφόσο ο περιορισμός δε διαφυλάχθηκε ωςδουλεία επενεργούσα υπέροποιουδήποτεάλλουακινή­ του,ηεγγραφήτου ως εμπράγματουβάρους ήταννομικά ανέφικτηκαιγι' αυτόυπόκειτο σε ακύρωση. Η διαπίστω20 ση αυτή αποτέλεσε δεύτερο ανεξάρτητο λόγο για τον οποίοακυρώθηκεηεγγραφή. Χάριντηςλυσιτέλειας,τοπρωτόδικοΔικαστήριοπρο­ έβηκαισεεκτίμησητωναποζημιώσεων,παράτηνκατάλη­ ξη στην οποία άχθηκε, τις οποίες καθόρισε σε £500 με 25 μέτρο τη διαφορά μεταξύ της αξίας του κτήματος χωρίς καιμετον περιορισμό. Βάσει της εκκαλούμενης απόφασης,μόνοδικαιώματα καιπεριορισμοί πουενέχουν ταχαρακτηριστικά δουλείας (easement)είναι εγγράψιμα βάσειτουάρθρου 11

(1)(ζ) του 30 ΚΕΦ.224. Η σύσταση δουλείας,όπως επεξηγείται μεανα­ φορά σε αγγλικές αυθεντίες και συγγράμματα (Gale on Easements, 13th ed„p.7,Rangeley v. MidlandRy [1868] 3 Ch.App. 306, 310-311,Inre Ellenborough Park [1956] Ch. 131, 172, Clapman v. Edwards [1938] 2 All E.R. 507, 35 Copeland v. Greenhalf[1952] 1All E.R. 809) προϋποθέτει τηνύπαρξηδουλεύοντος (servienttenement) καιδεσπόζο­ ντος (dominant tenement) κτήματος,καιτηδιαφύλαξη δι1217 Πιχής,Δ. Σωτηριάδηςν.Βασιλείουκαι άλλων(Αρ. 2)

(1992)καιωμάτων υπέρτων ιδιοκτητών καικατόχωντουδευτέ­ ρουεπίτης ιδιοκτησίαςτουπρώτου.Δεχωρεί,όπωςτονί­ ζεταιστην απόφασηRangeley(ανωτέρω), αόριστηδουλεία (easement in gross) βαρύνουσα κτήμα· αυτήπρέπει απα­ ραιτήτως να συσχετίζεται με δεσπόζον κτήμα υπέρ του 5 οποίουθα επενεργεί. Ο εφεσείων υπέβαλε ότι η ερμηνεία που δόθηκε στην παράγραφο (ζ)του άρθρου 11

(1), του ΚΕΦ.224, καιτην επιφύλαξηπουακολουθεί,είναι εσφαλμένηκαι ότι ο πα­ ραλληλισμός του περιορισμού που προβλέπεται με δου- ίο λεία,μετηναυστηρήέννοια,έρχεταισεαντίθεσημετοκεί­ μενο της επιφύλαξης και απολήγει σε καταστρατήγηση των σχετικών διατάξεωντουνόμου.Οιεφεσίβλητοι εξάλ­ λου,υποστήριξαντηναπόφαση,όπωςσυνοψίζουμε τιςθέ­ σειςτους,ως ορθήκαιεπιβεβλημένη,ενόψει τουπλαισίου 15 στο οποίο απαντάται η επιφύλαξη του άρθρου 11

(1)(ζ) στο οποίο ο νομοθέτης πραγματεύεται τη σύσταση δου­ λειών διαφόρωνμορφών. Το κρίσιμο ερώτημα, από την απάντηση στο οποίο εξαρτάταιηέκβασητηςέφεσης,αφοράτοαντικείμενο και 20 τις συνέπειες της επιφύλαξης του άρθρου 11

(1)(ζ) του Κεφ.224. Ηπαράγραφος(ζ)τουεδαφίου 1 τουάρθρου11 τουΚεφ.224, έχειως εξής: "Norightof way or any privilege,liberty, easement, or any "other right or advantage whatsoever, shall be 25 acquired over "the immovable property of another except:" - Ελληνικήμετάφραση: "Κανένα δικαίωμα διαβάσεως ή άλλο προνόμιο, ελευθερία, δουλεία ή οποιοδήποτε άλλο δικαίωμα ή 30 πλεονέκτημα οποιασδήποτε φύσης, θα αποκτάται επί τηςακινήτουιδιοκτησίαςάλλουεκτός :" (α).... 1218 1 ΑΛΛ. Σωτηοιάόηςν.Βασιλείουκαιάλλων(Αρ. 2) Πικής, Λ. (β).... . (γ).... (δ) (ε).... 5 10 (ζ)όπουτούτο έπεφυλάχθηεγγράφωςυπότουιδιο­ κτήτου "οιασδήποτε ακινήτου ιδιοκτησίας επίτημετα­ βιβάσειτης "ιδιοκτησίαςταύτης:Νοείταιότι ηωςπροείρηται παράγραφοςεφαρμόζεταικαι εν ή περιπτώσει περιλαμβάνεται οιαδήποτεπρόνοιασχετιζόμενημετην χρήσιν ή ανάπτυξινοιασδήποτεακινήτου ιδιοκτησίαςή με περιορισμόν ως προς την χρήσιν ήανάπτυξιν ταύτης. Ηθέσπισηεπιφύλαξηςσεάρθροτουνόμου,σκοπείσυ­ νήθωςστον περιορισμό ή τονπροσδιορισμό της εμβέλειας τουνομοθετήματος στοοποίοπροστίθεται.Αυτόδενείναι απαραίτητοκαιενίοτεη επιφύλαξηέχειαυτοτελήυπόστα­ ση και χαλαρή μόνο σύνδεση με την παράγραφο του νόμου στην οποίααπαντάται,όπως είναι ηπερίπτωση με την παράγραφο (ζ) του εδαφίου

(1)του άρθρου 11 του 20 ΚΕΦ.224. Γνώμονα για την ερμηνεία επιφύλαξης, όπως και κάθεάλλης πρόνοιας του νόμου,αποτελεί τοκείμενο της. Ησυνάρτηση της επιφύλαξης με την παράγραφο (ζ) έγκειται στο γεγονός ότι οι περιορισμοί που προβλέπο­ νται σ' αυτήμπορεί νασυσταθούν μόνο με τηδήλωσημε25 ταβίβασηςτουκτήματος.Αντίθετα, οιδουλείες,ελευθερίες και.δικαιώματαπουπροβλέπονται στο εδάφιο

(1)του άρ­ θρου 11,μπορεί να συσταθούν με οποιοδήποτε απότους τρόπους που καθορίζονται στις παραγράφους (α) - (ζ). (Για την ερμηνεία του κειμένου επιφύλαξης σε άρθροτου 30 νόμου,βλ. Odger's Construction of Deeds andStatutes, 5th ed., p.317 et seq., CrossStatutoryInterpretation, p. 104 et seq., Gates on Statute Law,7th ed., p. 218 et seq., και MaxwellontheInterpretation ofStatutes, p. 189etseq.). Η επιφύλαξη δεν πραγματεύεται ούτε έχει ως αντικεί1219 Πωςς,Δ. Σωτίφΐάδςς ν.Βασιλείουκαιάλλων(Αφ.2)

(1992)μενο την απόκτηση δικαιώματος επί της περιουσίας ετέ­ ρουπουαποτελείτοαντικείμενο τηςπαραγράφου

(1)του άρθρου 11. 'Αλλωστε, το άρθρο 11

(1)δεν περιορίζεται μόνο στην εγγραφή δικαιωμάτωνπουσυνιστούν δουλείες κατάκυριολεξία αλλάεπεκτείνεται καιστηναπόκτησηδι- 5 καιωμάτων κάθε μορφής επί της ακινήτου περιουσίας άλλου προσώπου. Αν ο σκοπός του νομοθέτη ήταν ο προσδιορισμός νέας μορφής δουλείας, η προσθήκη της επιφύλαξηςτης παραγράφου (ζ)στο άρθρο 11

(1)μετο Ν 16/80θασυνιστούσεπλεονασμό. 10 Η επιφύλαξητης παραγράφου (ζ)προβλέπει ρητάτη σύσταση περιορισμού στη χρήση ή ανάπτυξη ακινήτου χωρίς αναφορά στα δικαιώματα οποιουδήποτε τρίτου προσώπου. Σκοπός της επιφύλαξης,όπωςσυνάγεταιαπό το κείμενο της, δεν είναι η στοιχειοθέτηση δικαιωμάτων 15 επί της περιουσίας άλλου αλλάηρύθμισητης χρήσηςκαι ανάπτυξηςτουακινήτουπουαναπόφευκταανάγεται στην πολεοδομία και διαμόρφωση του περιβάλλοντος της πε­ ριοχήςόπουβρίσκεται.Οιπεριορισμοί πουπροβλέπονται απότηνεπιφύλαξη,προσομοιάζουνμεπεριορισμούς γνω- 20 στους στο αγγλικό δίκαιο με τον όρο "Restrictive Covenants" (Περιοριστικοί Όροι).Στοαγγλικό δίκαιο,οι περιοριστικοί όροι έχουν συμβατικόχαρακτήρακαιαπαντούνται κατάκανόνα σε συμβάσεις πώλησης ήενοικίασης γης. Οι θεσμοί της επιείκειας συνεπικουρούν την 25 εφαρμογή του και αναγνωρίζεται δικαίωμα επίκλησης τουςτόσο στον αρχικό ιδιοκτήτη, όσοκαιτους διαδόχους του. Συγχρόνως βαρύνουν τόσο τον αγοραστή όσο και τους διαδόχους του. Συνιστούν ουσιαστικά μορφή εμπράγματουβάρουςπουστην Κύπροθεσμοποιούνται με 30 τις διατάξεις της επιφύλαξης της παραγράφου(ζ)· έτσι, απαγγιστρώνονται οι περιορισμοί απόοποιοδήποτεσυμ­ βατικό πλαίσιο. (Για την Αγγλία βλ. The Law of Real Property - MEGARRY andWADE, 1957ed.,p.674 et seq., και HALSBURY'S LAWSOFENGLAND,4th ed.,Vol. 27, 35 para. 350 et seq.).Δεν είναι επιβεβλημένο στην προκείμενη περίπτωση να προσδιορίσουμε εξαντλητικά ποιος μπορεί ναεπικαλεσθεί τον περιορισμόσεπερίπτωσηπαραβίασης τουκαινααξιώσει τηνπαροχήαρμόζουσαςθεραπείας. 1220 1 ΑΛΛ. Σωτηρλάόηςν.ΒασιλίΙονκαι άλλων(Αρ. 2) Πιχής,Δ. Ό,τι είναι ανάγκηνα αποφασίσουμε, είναι αν ο εφε­ σείων, ο οποίος υπήρξε ο διαθέτηςτου κτήματοςκαι με­ τείχε στη σύσταση του περιορισμού, νομιμοποιείται στην απαίτηση του να επιβάλει συμμόρφωση προς αυτό. Η 5 απάντηση είναι θετική δεδομένου ότι κατέχει ακίνητα (στην περιοχή)καιέχει άμεσο συμφέρον στην πολεοδομι­ κήκαι περιβαλλοντική διάπλασητης περιοχής. Οι εφεσί­ βλητοι χρησιμοποίησαν το κτήμα για εμπορικούς σκο­ πούς,κατάπαράβασητουπεριορισμούοοποίοςενεγράφη 10 βάσει της επιφύλαξης του άρθρου 11

(1)(ζ). Ηθεραπεία στην οποία ο εφεσείων δικαιούται, είναι διάταγμαμε το οποίονααπαγορεύεται η χρήσητουκτήματοςκατάπαρά­ βασητουπεριορισμού. Ο εφεσείων δεν απέδειξε ότι υπέστη οποιαδήποτε 15 ζημίαεφόσοδενέχειαποδειχθείότιη αξίατηςπεριουσίας του στην περιοχή υπέστη οποιαδήποτεμείωση. Η συνάρ­ τησητηςζημίαςπου μπορεί ναδιεκδικηθεί για παράβαση περιοριστικού όρου,βάσει της επιφύλαξης της παραγρά­ φου(ζ),μετηντιμήπώλησηςτουκτήματος,είναιεντελώς 20 εσφαλμένη.Μόνοζημίαη οποίαπροκαλείταιωςαποτέλε­ σμα της παράβασηςτου περιορισμού μπορεί νααποτελέ­ σειτοαντικείμενοαξίωσηςγιααποζημιώσεις. Ενόψει των ανωτέρω, η έφεση επιτρέπεται με έξοδα στοΕφετείοκαιστοπρωτόδικοΔικαστήριο. 25 Ηπρωτόδικη απόφαση, τόσο όσον αφοράτην αγωγή όσοκαιτηνανταπαίτηση,παραμερίζεταικαιακυρώνεται. Εκδίδεταιαπαγορευτικόδιάταγμα μετοοποίονααπα­ γορεύεται η χρήσητου ακινήτουγιασκοπούς άλλουςαπό οικιστικούς. Ηέφεσηεπιτρέπεταιμεέξοδα. 1221