(1993)30Απριλίου, 1993 [ΠΙΚΗΣ,ΝΙΚΗΤΑΣ,ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ/στές] ΚΩΣΤΑΣ ΙΩΑΝΝΟΥ, Εφεσείων, ν. ΝΙΚΟΛΑ ΚΟΚΚΩΝΗ, Εφεσίβλητου. (Πολιτική ΈφεσηΑρ.8609) ΘέσμιαΕνοικίαση— Έξωσηδυνάμει τουάρθρου 11
(1)(η)τον περίΕνοι κιοστασίου Νόμου — Κατά πόσο το υποστατικό απαιτείτο λογικά "για ουσιαστικός και ριζικός αλλαγάς συνεπαγόμενος τηνριζικήν και ολικήνμετατροπήν" του,για σκοπούςαξιοποίησης του— Είναι Θέμα πραγματικό και όχι νομικό — Κατεδάφιση και ανοικοδόμηση 5 ακινήτου, εκτός από τηνμπροστινήπρόσοψητον,πον, σύμφωνα με τουςόρονς τηςάδειαςοικοδομής, έπρεπεναδιατηρηθείόπως ήταν— Ηαπόφαση τον πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι είχεαποδειχθεί ολόγος έξωσηςεπικυρώθηκεαπό το Εφετείο. Ο εφεσείων ήτανθέσμιος ενοικιαστής καταστήματοςστη Λευκώ- 10 σία,πουαποτελούσε μέρος οικοδομικού συγκροτήματος,πουανήκε στονεφεσίβλητο. Οεφεσίβλητος εξασφάλισεάδειαοικοδομήςγιατην κατεδάφιση και ανοικοδόμηση του συγκροτήματος εξ' ολοκλήρου, αλλά μετον όροότιη πρόσοψητουπαλαιούκτιρίουμέχρι τηνγραμ μήρυμοτομίαςθαδιατηρείτοωςείχε. Κατάταάλλαολόκληρο τοσυ- 15 γκρότημα θακατεδαφιζόταν και θα ανοικοδομείτο μια εντελώς νέα οικοδομή. Μετον όρογιατηνδιατήρησητηςπρόσοψης περίπου 11 τετραγωνικά μέτρα,απότα συνολικά 40 τετραγωνικάμέτρατου κα ταστήματος του εφεσείοντα ταοποία, θαδιατηρούντο ως είχαν. Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας έκρινε ότι είχε κατά- 20 δειχθεί ο λόγος έξωσης που προβλέπει το άρθρο 11
(1)(η) των περί Ενοικιοστασίων Νόμων, δηλαδήότι τοκατάστημα απαιτείτο λογικά από τον εφεσίβλητο **γιαουσιαστικός και ριζικός αλλαγάςσυνεπαγομένας τηνριζικήνκαιολικήν μετατροπήν"του,γιασκοπούςαξιο ποίησηςτου,καιεξέδωσε τοαιτούμενοδιάταγμαεξώσεως. Κατ'έφε- 25 ση,οεφεσείων ισχυρίσθηκε ότιδενμπορούσε ναγίνεταιλόγος γιαρι ζικήκαιολική μετατροπή εφόσον ηπρόσοψη,καιένασημαντικόμέ ροςτουεμβαδούτουκαταστήματος του, θαδιατηρούντανως είχαν. 274 1Α.Α.Λ. Ιωάννου ν. Κοκκώνη Αποφασίσθηκεότι: 5 10 15 (α) Στις περιπτώσεις αγωγών εξώσεως δυνάμει του άρθρου 11
(1)(η) τουπερί Ενοικιοστασίου Νόμουτοζήτημακατάπό σο τοακίνητοαπαιτείται λογικά γιαριζικές καιουσιαστικές αλλαγές συνεπαγόμενες τηνριζικήκαιολικήμετατροπή του ακινήτου αποτελεί θέμαπραγματικόσεκάθεπερίπτωσηκαι όχινομικό. Γιαναληφθείηορθή απόφασηπρέπειναλαμβά νονταιυπόψηόλαταστοιχείακαιδεν είναι ορθόνα απομο νώνεται ένασυγκεκριμένο στοιχείο απότα υπόλοιπα. (β) Στην προκειμένη περίπτωσητογεγονός ότι θαδιατηρείτοη πρόσοψητουπαλαιούκτιρίουδυνάμειόρουτηςάδειαςοικο δομής δενάλλαζε τογεγονός ότι ουσιαστικά επρόκειτογια κατεδάφισηκαιανέγερση νέαςοικοδομής καιγι/ αυτό ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε αποφασίσει ότι είχεαποδειχθείολόγος έξωσης. Ηέφεσηαπορρίφθηκεμεέξοδα. Υποθέσειςπουαναφέρθηκαν: Lamarco Ltdv. Kranos
(1987)1 C.L.R. 336Boyadzis v.Pilavakis
(1988)1C.L.R. 411- 20 Michaelides ν Abbot ofKykko
(1989)1 C.L.R. 383Μαρκίδονv.Σιμιλλίδης
(1989)1 Α.ΑΛ. (Ε) 123Γαλίδηςv.ZakoEstates Ltd
(1989)1 ΑΛΛ. (Ε)490' Χαράκη v.Carter
(1989)1 ΑΛΛ. (Ε) 788ΚόσμοςΑτδ ν.Ε.ΦυλακτούΛτδ
(1992)1 ΑΛΛ. 1086. 25 30 Έφεση. Έφεση απότον καθ' ούη αίτηση κατά της απόφασηςτουΔι καστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεατν Λευκακάας (Αγρότης, Π. Σκαλιωτου, Μαυρίδη,Παρέδρων)πουδόθηκεσας 18.11.91 (Αρ.Αίτη σης Ε55/90)μ£τηνοποίαδιατάχθηκεηέξακτητουεφεσείοντα,διόTLκρίθηκε ότιτοκατάστηματουοποίου ο εφεσείατν ήταν θέσμιος ενοικιαστής απαιτείτολογικά απότονεφεσίβλητο για ουσιαστι275 Ιωάννουν. Κοκκώνη
(1993)κές και ριζικές αλλαγές συνεπαγόμενες τη ριζικήκαιολικήμετα τροπήτουκαιγιασκοπούςαξιοποίησηςτου,μετηνέννοιατουάρ θρου 11
(1)(η)(in)τουπερί Ενοικιοστασίου Νόμουτου 1983(Νό μος23/83). Φ.Κληρίδης, γιατον Εφεσείοντα. 5 Μ.Κλεόπας, γιατον Εφεσίβλητο. Cur.adv. vult. ΠΙΚΗΣ,Δ.: Την απόφαση τουΔικαστηρίου θαδώσει οΔικα στής Γ. Κωνσταντινίδης. ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ,Δ.: Ο εφεσείων είναι θέσμιος ενοίκια- 10 στης καταστήματος που ανήκει στον εφεσίβλητο. Τοκατάστημα βρίσκεται στον αριθμό94τηςοδούΛήδρας στηΛευκωσίακαιστε γάζει, απότο 1968,τηνεπιχείρησηπώλησηςανδρικώνυφασμάτων του εφεσείοντα. Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεαϊν διέταξε την έξο)ση του 15 εφεσείοντα γιατί δέχτηκεότι τοκατάστημααπαιτείτολογικάαπό τον εφεσίβλητο "για ουσιαστικός και ριζικάςαλλαγάςσυνεπαγομέναςτηριζικήκαιολικήμετατροπή"του,γιασκοπούςαξιοποίη σης του,μετην έννοια τουάρθρου 11
(1)(η)(ιιι) τουπερί Ενοικιο στασίου Νόμουτου 1983 (Νόμος23/83). 20 Ο Εφεσείων αμφισβήτησε την ορθότητα της πρωτόδικης από φασης μόνο ως προς ένασημείο. Εισηγείται πως οι αλλαγές που θα επιφέρονταν,σύμφωνα μετηνάδειαοικοδομής πουεξασφαλί στηκε,δεν είναι ουσιαστικές καιριζικέςκαιπωςη μετατροπή που συνεπάγεται ηπραγματοποίησητους,δεν είναι ριζικήκαιολική. 25 Το γεγονός ότι τέθηκε ως όρος στην άδειαοικοδομής η διατή ρησητηςπρόσοψης τουκτιρίου,προκάλεσε τοκεντρικό επιχείρη μα του εφεσείοντα πως εξορισμού δεν μπορεί νατίθεταιζήτημα ριζικήςκαιολικής μετρατροπήςτου. Θααποτελούσε,κατάτηνει σήγηση τουεφεσείοντα, αντίφαση να είναιτοκτίριο ήέστωμέρος 30 του"διατηρητέο"καινασυζητείται ανθαυποστεί ριζικήκαιολι κή μετατροπή. Στην υπόθεση Lamarco Ltd. v. Kranos
(1987)1 C.L.R. 336, αποφασίστηκε ότι εφόσον οι σκοπούμενες αλλαγές δενέφθαναν μέχρι τηρίζα(root) της οικοδομήςκαιάφηναν σχεδόν αναλλοίω- 35 τοτο χαρακτήρα τουκτιρίου, ενώ ήτανουσιαστικές, δεν ήτανρι276 1 Α.Α.Δ. Ιωάννου ν.Κοκκώνη Κωνσταντινίοης,Δ. ζικές. Ο Εφεσείων απομόνωσε τηναναφοράστον"χαρακτήρα" τουκτιρίουκαιεισηγήθηκε πωςεφόσοστόχος τουόρουπουτέθη κεήτανακριβώςηδιατήρησητου αρχιτεκτονικού χαρακτήρατου κτιρίου,δεν συντρέχουν οιπροϋποθέσεις τουΝόμου. 5 10 15 20 25 30 35 40 Η άποψητουεφεσίβλητουπωςδενείναιορθόςαυτόςοσυλλογι σμός, μαςβρίσκει σύμφωνους. Ηαπομόνωση ενός στοιχείουκατ' αποκλεισμόόλωνόσωνπροβάλλουνωςσχετικάγιατηνεπίλυσητου πραγματικούζητήματοςπουεγείρεται,βρίσκεται έξω απότοπλαί σιοτηςερμηνευτικήςπροσέγγισης τόσοστηνυπόθεσηLamarco Ltd (ανωτέρω) όσο καιστησειρά τωνυποθέσεων πουακολούθησαν [Boyadzisv.PilavakisandAnother
(1988)1 CLR^U, Michaelides v.Abbotof ^&^9)\^Κ.3$ΧΜαρκίδονν.Σιμιλλίδηζ(\%9) 1Α.ΑΛ. 123,ΓαλίδηζχαιΆλλοιv. ZakoEstatesLtd.
(1989)1A.AA (E)490,ΧαράκηκαιΆλλοιv. Monica Carter
(1989)1 Α.ΑΛ. (Ε)788, ΚόσμοςΑτδκαιΆλλοςv. Ε ΦυλακτούΑτδ.
(1992)1 Α.Α.Δ. 1086]. Τοπρώτοπουφαίνεταιπωςείναιανάγκηνατονιστεί,γιαακό μα μια φορά,είναι πωςτο ζήτημασ' αυτέςτιςπεριπτώσεις είναι πραγματικό καιόχινομικό. ΟΝόμος δενέχει προσδιορίσειτην έννοια των όρων πουχρησιμοποίησε. Σεκάθεπερίπτωσηεξετάζεται τοσύνολο τωνσχετικών στοιχείων μεγνώμονα τησυνήθη, όχι απαραίτητα την αυστηράετυμολογική, έννοια των όρων που στοιχειοθετούν τηνπροϋπόθεσηπουθέτει οΝόμος. Ηνομολογία δεναπέβλεψεστηδιατύπωσηοποιουδήποτεορισμού,πολύλιγότε ρο εξαντλητικού ορισμού. Έτσι, στην υπόθεση LamarcoLtd v. Kranos, (ανωτέρω)η αναφοράστημήεπίδρασητωναλλαγώνπά νωστοχαρακτήρατουκτιρίουήταντοεπακόλουθοτηςδιαπίστω σης πωςδενέφταναν μέχρι τη ρίζατης οικοδομής και κάθεάλλο παρά υπονοούσε απλώς την εξωτερική εμφάνιση του κτιρίου, όπωςφαίνεταιναεκλαμβάνει οεφεσείων στην παρούσαυπόθεση. Ηλέξηχρησιμοποιήθηκε σεσυνάρτησηπροςτηνόληδομήτουκτι ρίου. Ομοίως, στη σειρά των υποθέσεων που προαναφέραμε, γί νεται αναφοράστην ανάγκηναεπηρεάζουνοιαλλαγέςτοθεμέλιο και τηδομήτων κτιρίων. Εν πάσηπεριπτώσει,για τους σκοπούς τηςσυγκεκριμένης εισήγησης πουυποβλήθηκε στην παρούσαυπόθεση,είναι ιδιαίτερα σχετικήηυπόθεσηΚόσμοςΑτδ καιΆλλοςν.Ε.ΦυλακτούΑτδ(ανω τέρω)στην οποία,ενόψειτουσυνόλουτων στοιχείων,επικυρώθη κεη πρωτόδικηαπόφασημετην οποίαεκδόθηκε διάταγμαεξώσε ωςδυνάμειτουάρθρου11
(1)(η)(ιιι)τουΝόμου,παράτοό,τιοιαλλαγές είχανωςαντικείμενο διατηρητέαοικοδομή. Εκείνο,λοιπόν,πουπρέπει ναγίνει είναι ηεξέταση των στοι277 Κωνσταντινίδης, Δ. Ιωάννου ν. Κοκκώνη
(1993)χείων που υπάρχουν. Συνοψίζονται στην πρωτόδικη απόφαση. Μεταφέρουμεεδώτονπυρήνατους. Τοεπίδικοκατάστημα, απο τελείμέρος ενιαίαςοικοδομήςπουκτίστηκεπρινπερισσότερο από 80χρόνια. Τμήματηςοικοδομήςανήκειστοθείοτου εφεσίβλητου. Αλλο τμήμα της ανήκει και στους δυο εξ αδιαιρέτου. Στο μέρος 5 τουκτιρίουπουεφάπτεταιστοδρόμο,υπάρχουντρίακαταστήμα τα ένα απότα οποία είναι το επίδικο,και πάνωαπόαυτά"ανώγειος χώρος". Στοπίσω μέρος,υπάρχουν"διάφορα ετοιμόρροπα κτίσματαπαλαιάς κατοικίας". Οι ιδιοκτήτες τουκτιρίουυπέβα λαναίτησηγιαάδειαπλήρουςκατεδάφισηςτουκαιγιαανοικοδό- 10 μησηνέουστηθέσητου. Όπωςσημειώσαμε,γιαλόγουςπου,όπως προκύπτει,σχετίζονται μετηναρχιτεκτονική σημασία τηςπρόσο ψης,ηΑρμόδια Αρχήενέκρινετηναίτησηυπότονόροότι θαδια τηρείτο αυτή η πρόσοψη σε βάθος 2.5 μέτρων, μέχρι δηλαδή τη γραμμήτηςρυμοτομίας. Αυτόσημαίνει πωςαπότοκτίριο θαπα- 15 ραμείνουν μόνο οεξωτερικός τοίχος προςτοδρόμοκαιτο μικρό μέρος, που αντιστοιχεί στα2.5 μέτραπουαναφέραμε,των εξωτε ρικών τοίχων στις δυοπλευρές του. Όλατα άλλα,σύμφωνα με τηνάδεια, θακατεδαφιστούν. Στηθέσητουςθαανεγερθείεντελώς νέο κτίριο μευπόγειο σεόλο τοοικοδομήσιμο εμβαδόπεριλαμβα- 20 νομένου και τουχώρουκάτωαπότο επίδικοκατάστημα. Από τη γραμμήτης ρυμοτομίαςκαιμέσα,θααξιοποιηθεί όλοςο ισόγειος χώρος για την ανέγερση 6καταστημάτων με εμβαδόδιαφορετικό από εκείνο των καταστημάτωνπουυπάρχουντώρα,θαδημιουρ γηθεί στοά μεταξύτωνκαταστημάτωνκαιθαανοικοδομηθείνέος 25 ανώγειος όροφος που περιγράφηκε ως εντελώς νέο οικοδόμημα για γραφεία. OL εργασίες που εγκρίθηκαν συνεπάγονται πλήρη ανασκαφήόλουτουχώρου,πάντα μετην εξαίρεση του διατηρού μενου μικρού μέρους τουκτιρίου,καινέεςθεμελιώσεις. Οι εργα σίεςπροϋποθέτουνθωράκισητωντοίχωνπουθαπαραμείνουνκαι 30 γενικά στήριξη τους γιανααντιμετωπιστεί οκίνδυνος τηςκατάρ ρευσης τους. ΤοπρωτόδικοΔικαστήριο,σταθμίζονταςόλαταδεδομένα,και δενυπάρχειισχυρισμός πωςδιέλαθεο,τιδήποτετηςπροσοχήςτου, κατέληξε στο συμπέρασμα πως το επίδικο κατάστημα πράγματι 35 απαιτείτο λογικά γιαουσιαστικές και ριζικές αλλαγές,συνεπαγό μενεςτηριζικήκαιολικήμετατροπή του,ακριβώςόπωςαπαιτείο Νόμος. Ηφύσητωναλλαγώνόπωςτιςπεριγράψαμε,δικαιολογεί αυτότο συμπέρασμακαιη έφεση πρέπεινααπορριφθεί. Ηεισήγησητου εφεσείοντα πωςθαέπρεπεναοδηγήσει σε δια- 40 φορετικό συμπέρασμα τογεγονός ότι απότο επίδικοκατάστημα πουείχεσυνολικόεμβαδό40τ.μ. θαπαρέμεναντα 11τ.μ. πουαντι προσώπευαν τη διατηρούμενη γραμμή της ρυμοτομίας, δεν μας 278 1 Α.Α.Δ. 5 10 15 Ιωάννου ν. Κοκκώνη Κωνσταντινίδης,Δ. βρίσκει σύμφωνους. Στηνπραγματικότηταδεν θαπαραμείνει τί ποτε πέραντης πρόσοψης τουκαταστήματοςκαι του μικρού μέ ρουςτουπλαϊνούτοίχου. Ενπάσηπεριπτώσει,καιπάλιν,δενθα ήταν ορθό νααπομονωθούν οι αλλαγές στο επίδικοκατάστημα απότο ενιαίο σχέδιο τουνέου κτιρίου πουθαανεγερθεί. Ταδυο ήταν εντελώς αλληλένδετα. Στην υπόθεση Γαλίδης και Άλλοι ν. ZakoEstatesLtd (ανωτέρω)λέχθηκε πωςσευποθέσεις αυτήςτης φύσης "ακίνητοείναιτοσυγκεκριμένο υποστατικόπουεπιδιώκε ται ηανάκτηση τηςκατοχής του". Προστέθηκε όμως, πως"στο βαθμόκαιτηνέκτασηπουτοσυγκεκριμένο υποστατικόέχεικοινό θεμέλιοκαιδομήμεάλλαυποστατικά,αλλαγέςστηκοινήβάσητης οικοδομής λαμβάνονταιυπόψη". (Βλέπεεπίσης ΚόσμοςΑτδ. και άλλοςν. ΕυαγόραςΦυλακτούΑτδ(ανωτέρω). Γιατους πιοπάνωλόγους η έφεση απορρίπτεταικαιη πρωτόδίκηαπόφασηεπικυρώνεται μεέξοδαυπέρτου εφεσίβλητου. Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα υπέρτουεφεσίβλητου. 279